Bản án số: 49/2022/DS-ST
Nghĩa- còn
Số: 49
Ngày: 21/07/2022
Tòa án xét xử: TAND huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN DƯƠNG MINH CHÂU TỈNH TÂY NINH

 Bản án số: 49/2022/DS-ST Ngày: 21-7-2022 V/v: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦN VIỆT NAM Độc lập – Tự D – Hạnh phúc



NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN DƯƠNG MINH CHÂU - TỈNH TÂY NINH
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Thiều Thị Phượng Các Hội thẩm nhân dân:
1. Bà Nguyễn Hồng Phượng;
2. Ông Trần Hữu Thiện.
- Thư ký phiên tòa: Ông Lê Hoàng Liêm, Thư ký Tòa án nhân dân Huyện Dương Minh Châu.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Huyện Dương Minh Châu tham gia phiên tòa: Bà Lâm Phượng Tú, Kiểm sát viên.
Ngày 21 tháng 7 năm 20 22, tại trụ sở Tòa án nhân dân Huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số :
161/2021/TLST-DS ngày 14 tháng 10 năm 2021 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số :
21/2022/QĐXXST-DS ngày 23 tháng 6 năm 2022; giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Anh Nguyễn Văn N, sinh năm 1972 và chị Nguyễn Thị Thanh T, sinh năm: 1972; Địa chỉ: Tổ 10, ấp 1, xã C, Huyện Dương Minh C, tỉnh Tây Ninh.
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Anh Nguyễn Hoàng Lên, sinh năm: 1985; địa chỉ: Tổ 06, ấp Phước Hội, xã Suối Đá, Huyện Dương Minh C, tỉnh Tây Ninh ( theo văn bản ủy quyền ngày 17-5-2021)
2. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị C, sinh năm 1958: Địa chỉ: Tổ 10, ấp 1, xã Bến C, Huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh.
3. Người có quyền lợi, N vụ liên quan:
- Anh Châu Đ, sinh năm: 1979; Địa chỉ: Tổ 5, ấp Bến Giảng, xã Phú An, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương.

## Page 2

- Anh Châu Viết P, sinh năm: 1982; Địa chỉ: Tổ 10, ấp 1, xã Bến C, Huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh.
- Chị Châu Thị Bích L, sinh năm: 1988; Địa chỉ: Tổ 10, ấp 1, xã Bến C, Huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh.
- Chị Châu Thị Mỹ L, sinh năm: 1984; địa chỉ: Số 135/2/5 đường Thống Nhất, khu phố 2, thị trấn Dầu Tiếng, huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương.
 Anh N, chịT vắng mặt; Anh Lên, bà C, anh Đ, anh P, chị L và chị L có mặt tại phiên tòa.

NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện ngày 03 tháng 6 năm 2021 của nguyên đơn – anh Nguyễn Văn N, chị Nguyễn Thị Thanh T và quá trình giải quyết vụ án người đại diện hợp pháp của anh N, chịT trình bày:
Vào ngày 30-3-2014 anh N và chịT có ký hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bàC và các con của bà C, ông D (gồm anh Phong, chị L, anh P, chị L) cùng ký tên trong giấy sang nhượng, diện tích 480,3 m2 (đo đạc hiện trạng 474,7m 2, thửa đất 630, tờ bản đồ số 12), đất tọa lạc tại xã Bến C, Huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh, với giá 70.000.000 đồng nhưng chỉ ghi trong giấy tay sang nhượng 30.000.000 đồng, đã giao đủ tiền cho bà C, anh N và chịT đã nhận đất từ năm 2014, tại thời điểm này ông Châu Văn D đang bị bệnh có biết việc sang nhượng này. Hai bên có thỏa thuận khi nào ông D khỏe sẽ đi làm thủ tục sang tên, đến năm 2016 ông D mất không đi làm thủ tục sang tên được, năm 2018 bàC đi làm thủ tục thừa kế tài sản của ông D và làm thủ tục tách thửa cho anh N, chịT nhưng không làm thủ tục chuyển được vì anh Đ và anh P không đồng ý ký tên sự việc kéo dài đến ngày hôm nay. Năm 2021 xảy ra tranh chấp anh P có trồng trên đất 04 cây dừa, 01 cây sầu riêng và 01 cây mít.
Tuy nhiên hiện nay chỉC 03 cây dừa trên đất.
Nay yêu cầu bàC và những người con của ông D, bàC tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích 480,3 m2 (đo đạc hiện trạng 474,7m 2) thửa đất 630, tờ bản đồ số 12 , tọa lạc tại xã Bến C, Huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh.
Bị đơn bà Nguyễn ThịC trình bày: Bà thừa nhận toàn bộ lời trình bày của người đại diện cho anh N và chịT D hoàn cảnh gia đình khó khăn nên vợ chồng bà có sang nhượng đất cho anh N, chịT (ông D bị bệnh, phải trả nợ cho con rể và nuôi con trai tên Phong học đại học) với giá tiền 70.000.000 đồng, nhưng chỉ ghi trên giấy tay 30.000.000 đồng, khi sang nhượng ông D bị bệnh nhưng vẫn nhận thức được, bà có hỏi ông D có đồng ý sang nhượng đất hay không, ông D gật đầu đồng ý sang như ợng nên mới làm giấy tay cho anh N và chị T, bà đã giao đất và nhận đủ số tiền 70.000.000 đồng của anh N và chịT từ năm 2014.
Tại thời điểm sang nhượng có cây cao su (khoảng 70 cây đang thu hoạch, giao luôn cây cao su và 01 hàng xà cừ), sau này chị T, anh N bán cây cao su và xà cừ luôn. Nay bà đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng đối với yêu cầu của anh N và chị T.

## Page 3

3 Người có quyền lợi, N vụ liên quan anh Châu Viết P trình bày: Anh là con ruột của ông D và bàC giấy tay sang nhượng ngày 30-3-2014, anh xác nhận không ký tên, tại thời điểm năm 2014 việc bàC và ông D sang nhượng đất là anh hoàn toàn không biết vì anh không có mặt ở nhà đi làm xa thỉnh thoảng mới về nhà 01 lần, ông D bị bệnh không nói được tuy nhiên vẫn nhận biết được các con trong gia đình. Đến năm 2018 anh phát hiện anh N và chịT đã nhận sang nhượng đất của gia đình, không biết vợ chồng anh N và chịT nhận đất từ thời gian nào. Tháng 4-2021 anh có trồng cây trên phần đất tranh chấp đến ngày hôm nay chỉC 03 cây dừa. Nay không đồng ý với yêuc ầu của nguyên đơn và ý kiến của bàC vì phần đất này anh muốn giữ lại để chia cho các anh em trong gia đình.
Người có quyền lợi, N vụ liên quan anh Châu Đ trình bày: Gia đình có 05 anh chị em, đã chết 01 người là anh Châu Đức Phong bị tại nạn giao thông năm 2017 (chưa có vợ). Hiện nay chỉC 04 người con, việc bàC sang nhượng đất cho anh N và chịT vào năm 2014 anh hoàn toàn không biết, không đồng ý việc sang nhượng này, năm 2014 anh không có mặt ở nhà và thường xuyên vắng mặt nên không nghe bàC nói về việc sang nhượng đất. Tháng 4/2021 anh mới biết việc bàC đã bán đất nên nay anh không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn và ý kiến của b à C, anh muốn giữ lại phần đất này làm tài sản cho các anh chị em trong gia đình. Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
 Người có quyền lợi, N vụ liên quan chị Châu Thị Bích L và chị Châu Thị Mỹ L trình bày: Chị là con ruột của ông D và bà C, ông Châu Văn D đã chết vào năm 2016, năm 2014 bàC là mẹ ruột có sang nhượng cho anh N và chịT 01 phần đất có diện tích 480,3m2 chị có ký tên trong giấy nhượng đất ngày 30 - 3-2014, cụ thể của việc sang nhượng chị không nhớ rõ, D hoàn cảnh gia đình khăn khăn nên bàC mới sang nhượng phần đất này để trị bệnh cho ông D, nuôi anh Phong đi học và trả nợ. Vợ chồng anh N và chịT đã nhận đất và sử dụng từ khi sang nhượng. Nay chị cũng thống nhất với yêu cầu khở i kiện của anh N và chịT tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chứng thư thẩm định số 3004/22/CER.VVALUES của Công ty Trách nhiệm hữu hạn Thẩm định giá Chuẩn Việt kết luận: Quyền sử dụng đất diện tích 474.7 m2, thửa 630, tờ bản đồ số 12; tọa lạc tại ấp 1, xã Bến C, Huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh giá trị đất: 892.096.343 đồng, tài sản trên đất 1.750.000 đồng. Tổng giá trị tài sản: 893.846.000 đồng.
- Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Huyện Dương Minh Châu , tỉnh Tây Ninh:

## Page 4

4 + Về tố tụng: Thẩm phán thụ lý vụ án, thu thập chứng cứ, chuẩn bị xét xử và quyết định đưa vụ án xét xử đều bảo đảm đúng quy định về thời hạn, nội dung, thẩm quyền của Bộ luật Tố tụng dân sự; Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa. Những người tham gia tố tụng đều thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
+ Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giữa anh N, chị T, bàC và những người có quyền lợi, N vụ liên quan đối với phần đất có diện tích 480,3m2 (đo đạc hiện trạng 474,7m2) thửa 630, tờ bản đồ số 12 tọa lạc xã Bến C, Huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh có hiệu lực ; các đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ; tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, xét thấy:
[1] Về tố tụng: Anh Nguyễn Văn N và chị Nguyễn Thị Thanh T có đơn khởi kiện v ề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3, Điều 26, đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất tọa lạc tại xã Bến C, Huyện Dương Minh Châu nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Huyện Dương Minh Châu theo quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 35, điểm c, khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 30-3-2014 giữa: Bên chuyển nhượng: bà Đặng Thị C; bên nhận chuyển nhượng: anh Nguyễn Văn N và chị Nguyễn Thị Thanh T, đối với diện tích 480,3m2 đo đạc thực tế 474,7 m2, thửa 630, tờ bản đồ số 12, tọa lạc tại ấp 1 , xã Bến C, Huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh thấy rằng: Hợp đồng này là có thật đã được các bên thừa nhận , bàC đã nhận đủ số tiền 70.000.000 đồng và đã giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quản lý, sử dụng , việc chuyển nhượng này có sự thỏa thuận giữa bà C, anh N, chị T, hai bên đã thực hiện quyền vàN vụ xong. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng giữa anh N, chịT với bàC mặc dù được lập bằng giấy tay và không tuân thủ điều kiện về hình thức phải công chứng, chứng thực đối với giao dịch mà pháp luật bắt buộc về công chứng, chứng thực. Nhưng các bên đã đáp ứng điều kiện thực hiện ít nhất 2/3 N vụ trong giao dịch ( anh N và chịT đã giao đủ 70.000.000 đồng) và các bên đều thừa nhận sự kiện này. D đó hợp đồng giữa anh N, chịT với bàC phát sinh hiệu lực phát luật.
Tại thời điểm xác lập năm 2014 thì hợp đồng này không tuân thủ về hình thức, tuy nhiên căn cứ vào quy định tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 phần II của Nghị Quyết số 02/2004/NQ -HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì hợp đồng được công nhận.
[3] Mặt khác quá trình giải quyết vụ kiện bà C, chị L và chị L (là con ruột của bàC và ông D) đều thống nhất tiếp tục thực hiện hợp đồng cho anh N và chị T điều này thể hiện qua hồ sơ tách thửa năm 2018 (bút lục 9,10,11,12) bàC đã

## Page 5

5 đi làm thủ tục tách thửa từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Dông Châu Văn D, bà Nguyễn ThịC đứng tên đối với diện tích đất 1244 m 2 thửa đất số 101, tờ bản đồ số 08 thành 02 thửa khác nhau, thửa chuyển nhượng cho anh N và chịT là thửa 630, tờ bản đồ số 12, diện tích là 480 ,3m2. Mặt khác bàC cũng đã giao đất cho anh N và chịT sử dụng từ năm 2014 và tài sản trên đất nhưng anh P và anh Đ không đồng ý nên mới xảy ra tranh chấp.
[4] Xét lời trình bày của anh Châu Đ và anh Châu Viết P không đồng ý về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với anh N và chị T; Việc bàC chuyển nhượng phần đất có diện tích 480 ,3m2 (đo đạc thực tế 474,7 m2) là 01 phần tài sản chung của ông D và bà C, khi ông D C sống việc quản lý, sử dụng và định đoạt D bàC và ông D quyết định, hoàn cảnh gia đình khó khăn ông D bị bệnh tai biến phải điều trị lâu dài, anh Châu Viết Phong đang C đi học nên bàC phải sang nhượng phần đất này để lấy tiền chi tiêu sinh hoạt trong gia đình và trả nợ 05 chỉ vàng cho con rể, hai người con của bàC và ông D (chị L, chị L) cũng xác nhận sự việc này, D đó nay anh P và anh Đ chỉ là người thực hiện quyền thừa kế của ông D đã chết nên buộc anh Đ và anh P tiếp tục thực hiện quyền thừa kế thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với anh N, chịT là phù hợp với quy định của pháp luật.
Tại phiên tòa anh Châu Viết P tự nguyện di dời 03 cây dừa trên phần đất nói trên, không yêu cầu bồi thường thiệt hại nên ghi nhận.
Từ những phân tích nêu trên có cơ sở xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh N, chịT và bàC lập ngày 30-3-2014 nêu trên có hiệu lực pháp luật theo quy định tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
[5] Các chi phí tố tụng: Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá 36.000.000 đồng. Ghi nhận anh N và chịT tự nguyện chịu .
[6] Tại phi ên tòa, đại diện Viện kiểm sát Huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh đề nghị: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; buộc các đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật. Hội đồng xét xử xét thấy đề nghị này phù hợp nên chấp nhận.
[7] Về án phí dân sự sơ thẩm: D bà Nguyễn ThịC là người cao tuổi theo quy định tại điểm đ Khoản 1 Điều 12 Nghị Quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30 - 12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội thì bàC thuộc trường hợp được miễn tiền án phí. Anh Châu Đ, Châu Viết P, chị Châu Thị Bích L, chị Châu Thị Mỹ L phải chịu: 300.000 đồng.
 Tại phiên tòa người đại diện cho anh N và chịT tự nguyện chịu: 300.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015; các Điều 309, 315 401, khoản 4 Điều 404, 405, 410, 699, 701, 702 của Bộ luật Dân sự năm 2005;

## Page 6

6 Điều 188 của Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết số 02/2004/ NQ- HĐ TP ngày 10 tháng 8 năm 2004 về hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân gia đình; Nghị Quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30 -12- 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Văn N và chị Nguyễn Thị Thanh T đối với bà Nguyễn ThịC và người có quyền lợi, N vụ liên quan về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 30-3- 2014 giữa anh Nguyễn Văn N, chị Nguyễn Thị Thanh T và bà Nguyễn Thị C, anh Châu Đ, Châu Viết P, chị Châu Thị Bích L và chị Châu Thị Mỹ L đối với diện tích 480,3m2 (đo đạc thực tế 474,7 m2) thửa đất 630, tờ bản đồ số 12; tọa lạc tại ấp 1, xã Bến C, Huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh có hiệu lực.
Anh Nguyễn Văn N và chị Nguyễn Thị Thanh T được quyền sử dụng diện tích đất 480,3m2 (đo đạc thực tế 474,7m2) thửa 630, tờ bản đồ số 12; tọa lạc tại ấp 1, xã Bến C, Huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh (kèo theo sơ đồ đất số 67/ SĐ-HT ngày 29 -3-2022 của Công ty trách nhiệm Hữu Hạn Một thành viên vật liệu Thuận Thiên Phát).
Anh Nguyễn Văn N và chị Nguyễn Thị Thanh T được quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền về đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quyết định của bản án này.
 Ghi nhận anh Châu Viết P tự nguyện di dời 03 cây dừa trên phần đất nói trên, không yêu cầu bồi thường thiệt hại.
2. Chi phí tố tụng: Ghi nhận anh Nguyễn Văn N và chị Nguyễn Thị Thanh T tự nguyện chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ đo đạc, định giá 36.000.000 đồng (đã nộp xong).
3. Án phí dân sự sơ thẩm: Ghi nhận Nguyễn Văn N và chị Nguyễn Thị Thanh T tự nguyện chịu: 300.000 đồng, khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí anh T và chịN đã nộp 300.000 đồng theo biên lai thu số 0011759 ngày 12-10-2021 tại Chi cục thi hành án dân sự Huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh.
4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
5. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, các đương sự có quy ền kháng cáo bản án này lên Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh.

## Page 7

7 Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM
- TAND tỉnh Tây Ninh; THẨM PHÁN- CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- VKSND tỉnh Tây Ninh;
- VKSND Huyện DMC; ĐÃ KÝ
- CCTHA Huyện DMC;
- Các đương sự;
- Lưu

 Thiều Thị Phượng