1 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO  
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 05/2022/DS-GĐT 
Ngày: 06/01/2022 
V/v: “Yêu cầu tuyên bố  
hợp đồng chuyển nhượng  
QSD đất và QSH nhà ở vô hiệu”. 
  
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
                    Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc 
 
       
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao  tại Thành 
phố Hồ Chí Minh gồm có: 09 (chín) thành viên tham gia xét xử, do ông Võ Văn 
Cường, Phó Chánh án làm chủ tọa phiên tòa , theo sự ủy nhiệm của Chánh án 
Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
Thư ký phiên tòa:  Ông Trần Hữu Bằng, Thẩm tra viên Tòa án nhân dân 
cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Phượng, Kiểm sát viên.  
Ngày 06/01/2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ 
Chí Minh mở phiên tòa xét xử theo thủ tục giám đốc thẩm vụ án dân sự về “Yêu 
cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà 
ở vô hiệu” giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn:  
1.1. Bà Nguyễn Thu Thị Hải T, sinh năm 1971;  
1.2. Bà Lâm Kim H, sinh năm 1961; 
1.3. Bà Nguyễn Thị A, sinh năm 1964; 
1.4. Bà Võ Thị Thu B, sinh năm 1967; 
Cùng địa chỉ: ấp CT, xã CG, huyện GD, tỉnh Tây Ninh.  
1.5. Bà Cao Thị C, sinh năm 1961;  
Địa chỉ: ấp TA, xã TĐ, huyện HT, tỉnh Tây Ninh. 
2. Bị đơn: 
2.1. Bà Phan Thị N, sinh năm 1962; 
2.2. Ông Hà Minh R, sinh năm 1955;  
Cùng địa chỉ: ấp CT, xã CG, huyện GD, tỉnh Tây Ninh.

2 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
3.1. Anh Hà Duy L, sinh năm 1984;  
Địa chỉ: ấp CT, xã CG, huyện GD, tỉnh Tây Ninh.  
Tạm trú: Khu phố NĐ, phường NT, thành phố TN, tỉnh Tây Ninh.  
3.2. Chị Đàm Thị Kim D, sinh năm 1987;  
Địa chỉ: Khu phố NĐ, phường NT, thành phố TN, tỉnh Tây Ninh. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Nguyên đơn là các bà Nguyễn Thu Thị Hải T, Lâm Kim H, Nguyễn Thị A, 
Võ Thị Thu B và Cao Thị C thống nhất trình bày yêu cầu khởi kiện như sau: 
Vợ chồng bà Phan Thị N, ông Hà Minh R có nghĩa vụ trả nợ cho nguyên 
đơn theo các Quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân huyện GD , 
tỉnh Tây Ninh, cụ thể: 
- Phải trả cho bà Nguyễn Thu Thị Hải T  220.000.000 đồng theo Quyết 
định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 16/2018/QĐST -DS ngày 
26/3/2018; 
- Phải trả cho bà Lâm Kim H  450.000.000 đồng theo Quyết định công 
nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 91/2018/QĐST-DS ngày 31/10/2018;  
- Phải trả cho bà Cao Thị C 170.000.000 đồng theo Quyết định công nhận 
sự thỏa thuận của các đương sự số 92/2018/QĐST-DS ngày 31/10/2018;  
- Phải trả cho Bà Nguyễn Thị A 140.000.000 đồng theo Quyết định công 
nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 93/2018/QĐST-DS ngày 31/10/2018; 
- Phải trả cho bà Võ Thị Thu B  100.000.000 đồng theo Quyết định công 
nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 94/2018/QĐST-DS ngày 31/10/2018. 
 Tất cả các khoản nợ nêu trên đều phát sinh trong năm 2016. Tuy nhiên, 
ngày 03/11/2017 tại Văn phòng công chứng L, vợ chồng bà Phan Thị N, ông Hà 
Minh R đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 200,1m2 đất và 
căn nhà tọa lạc trên đất thuộc thửa số 445, tờ bản đồ 34, tại ấp CT, xã CG, huyện 
GD, tỉnh Tây Ninh  cho vợ chồng anh Hà Duy L , chị Đàm Thị Kim D  (là con 
trai, con dâu của bà N, ông R) với giá 300.000.000 đồng. 
Hiện nay tất cả các khoản tiền vợ chồng bà N, ông R nợ đều chưa thi hành 
án, đồng thời Cơ quan thi hành án thông báo bà N, ông R không còn tài sản để 
thi hành. Như vậy, việc ông R, bà N ký hợp đồng chuyển nhượng  nhà đất cho 
con trai, con dâu là hành vi cố ý tẩu tán tài sản để trốn tránh nghĩa vụ trả nợ  các 
nguyên đơn. 
Do đó, các nguyên đơn khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất số chứng thực 4417, Quyển số 09/TPCC -
SCC/HĐGD ngày 03/11/2017 lập tại Văn phòng công chứng L  là vô hiệu; các 
nguyên đơn không có ý kiến hay yêu cầu g ì đối với phần giải quyết hậu quả của 
hợp đồng vô hiệu.

3 
Ông Huỳnh Văn E là người đại diện theo ủy quyền của các bị đơn ông Hà 
Minh R, bà Phan Thị N  và cũng là người đại diện theo ủy quyề n của người có 
quyền, nghĩa vụ liên quan anh Hà Duy L, chị Đàm Thị Kim D trình bày: 
Năm 2016, ông R, bà N có vay của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt 
Nam, Chi nhánh Tây Ninh (sau đây gọi tắt là Ngân hàng) số tiền 3.500.000.000 
đồng; tài sản thế chấp là quyền sử dụng các thửa đất của vợ chồng ông R, bà N 
được ghi nhận trong tổng cộng  05 (năm) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 
trong đó có thửa số 1831 (diện tích thực tế 100,9m 2) và thửa số 1926 (diện tích 
thực tế 99,2m 2), sau gộp lại thành thửa số 445, tờ bả n đồ số 34, diện tích 
200,1m2. Do không có khả  năng trả nợ  Ngân hàng nên ông R, bà N thỏa thuận 
chuyển nhượng cho vợ chồng anh L quyền sử dụng 200,1m2 đất nêu trên (trên có 
căn nhà)  với giá  3.500.000.000 đồng , thanh toán theo phương thức: n gày 
02/11/2017, anh L trả số tiền 2.320.000.000 đồng và ngày 06/11/2017 anh L trả 
nốt số tiền  1.200.000.000 đồng (trong đó 20.000.000 đồng là để trả tiền  nợ lãi) 
cho Ngân hàng thay cho ông R, bà N, có biên lai của Ngân hàng xác nhận.  
Việc ông R, bà N chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở cho vợ 
chồng anh L là đúng quy định của pháp luật  và vợ chồng anh L đã được cấp 
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất  nên bị đơn và những 
người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan  không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của 
các nguyên đơn. Hiện nay, ông R, bà N không còn tài sản nào khác để thực hiện 
nghĩa vụ trả nợ cho các đồng nguyên đơn. Nếu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô 
hiệu thì ông R, bà N và vợ chồng anh L không có yêu cầu giải quyết hậu quả của 
việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu. 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm  số 25/2019/DSST ngày 30/5/2019, Toà án 
nhân dân huyện GD, tỉnh Tây Ninh quyết định:  
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn. 
Tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuy ển nhượng quyền sử dụng đất và quyền 
sở hữu nhà ở giữa bà Phan Thị N, ông Hà Minh R với anh Hà Duy L, chị Đàm 
Thị Kim D đối với các tài sản: 
Quyền sử d ụng đất gồm: Phần đất có di ện tích 100,9 m2 thuộc th ửa số 
1831 (thửa mới 444) và phần đất có diện tích 99.2m 2 thuộc thửa số 1926 (th ửa 
mới 443), cả hai phần đất đều thuộc tờ bản đồ số 01 (tờ b ản đồ mới là 34); 02 
phần đất này gộp lại thành một thửa 445 có diện tích 200,1m 2 tờ bản đồ số 34,  
tọa lạc tại ấp CT, xã CG, huyện GD, tỉnh Tây Ninh , được công chứng tại Văn 
phòng công chứng L, số chứng thực 4417  quyển số 09/TPCC-SCC/HDGD ngày 
03/11/2017. 
Quyền sở hữu nhà ở t ọa lạc trên diện t ích đất nêu trên,  có diện tích xây 
dựng 192,3m2, diện tích sàn là 384,6m2. 
Cả hai tài sản trên được cấp gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 
quyền sở hữu nhà ở ngày 14/3/2018, số vào sổ CS03289 cho anh Hà Duy L, chị 
Đàm Thị Kim D.

4 
Bà Phan Thị N  và ông Hà Minh R  được quyền sử dụng diện tích đất 
200,1m2 tờ bản đồ số 34, tọa lạc tại ấp CT, xã CG, huyện GD, tỉnh Tây Ninh  và 
quyền sở hữu  nhà ở diện tích xây dựng 192,3m 2, diện tích s àn là 384 ,6m2 trên 
đất. 
(Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm  còn quyết định về án phí  và tuyên quyền 
kháng cáo cho các đương sự).  
Ngày 30/5/2019 , anh Hà Duy L , chị Đàm Thị Kim D  (thông qua ông  
Huỳnh Văn E là người đại diện theo ủy quyền)  kháng cáo toàn bộ bản án sơ 
thẩm. 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 232/2019/DS-PT ngày 25/9/2019, Tòa án 
nhân dân tỉnh Tây Ninh quyết định: Giữ nguyên bản án sơ thẩm. 
 Ngày 22/10/2019, anh Hà Duy L  có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục 
giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm. 
Tại Quyết đ ịnh số 316/2020/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 30/11/2020, 
Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng 
nghị Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên, đề nghị Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm , huỷ Bản án dân  sự phúc thẩm số 
232/2019/DS-PT ngày 25/9/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh và hủy 
Bản án dân sự sơ thẩm số 25/2019/DSST ngày 30/5/2019 của Toà án nhân dân 
huyện GD, tỉnh Tây Ninh ; giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân huyện GD, tỉnh 
Tây Ninh xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm đúng quy định của pháp luật. 
Tại phiên tòa hôm nay, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát 
nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1]. Về thủ tục tố tụng: Các nguyên đơn khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên bố 
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 4417, quyển số 
09/TPCC-SCC/HDGD ngày 03/11/2017 l ập tại Văn phòng công chứng L  ngày 
03/11/2017 giữa bên chuyển nhượng là bà Phan Thị N, ông Hà Minh R với bên 
nhận chuyển nhượng là anh Hà Duy L, chị Đàm Thị Kim D vô hiệu do nhằm tẩu 
tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ trả nợ của bà N, ông R đối với các nguyê n đơn. 
Các nguyên đơn không có yêu cầu xem xét trách nhiệm của công chứng viên khi 
công chứng hợp đồng hay yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng bồi thường 
thiệt hại. Tòa án cấp sơ thẩm, cấp phúc thẩm không đưa Văn phòng công chứng 
L vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là phù 
hợp với nội dung hướng dẫn tại khoản 3 mục IV Công văn số 02/TANDTC -PC 
ngày 02/8/2021 của Tòa án nhân dân tối cao về giải đáp một số vướng mắc trong 
xét xử. Do đó, kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm  sát nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm vi phạm 
nghiêm trọng thủ tục tố tụng khi không đưa Văn phòng công chứng L vào tham 
gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là khô ng chính 
xác.

5 
 [2]. Về việc giải quyết nội dung vụ án: 
[2.1]. Theo Hợp đồng tín dụng số 0479/TN1/16NH n gày 18/8/2016, Phụ 
lục hợp đồng số 01 -0479/TN1/16NH ngày 28/10/2016 và Hợp đồng sửa đổi bổ 
sung hợp đồng 0479/TN1/16NH số 02 ngày 22/3/2017 thì vợ chồng bà N, ông R 
vay của Ngân hàng số tiền 3.500.000.000 đồng, tài sản thế chấp là các quyền sử 
dụng đất của vợ chồng ông R, bà N được ghi nhận trong tổng cộng  05 (năm) 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có Giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất số 01311OSDD/450805 ngày 23/ 6/1998 đối với thửa số 1831 (diện 
tích thực tế 100,9m 2) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 
00056/127/2004/HD-CN ngày 02/3/2005 đối với thửa số 1926 (diện tích thực tế 
99,2m2), sau gộp lại thành thửa số 445, tờ bản đồ số 34, diện tích 200,1m 2, tọa 
lạc tại ấp CT, xã CG, huyện GD, tỉnh Tây Ninh.  
[2.2]. Do không có khả năng trả nợ khoản vay của Ngân hàng nên vợ 
chồng ông R, bà N đồng ý chuyển nhượng cho vợ chồng anh Hà Duy L quyền 
sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng , theo phương thức anh L sẽ nộp tiền  
vào Ngân hàng để trả nợ thay ông R, bà N, sau khi được Ngân hàng giải chấp thì 
hai bên sẽ ra Văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất. Thực hiện thỏa thuận, ngày 02/11/2017, anh Hà Duy L đã nộp tiền trả 
nợ Ngân hàng thay cho bà  N, ông R; Ngân hàng đã tiến hành giải chấp đối với 
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 
01311OSDD/450805 ngày 23/6/1998 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 
00056/127/2004/HD-CN ngày 02/3/2005, tương ứng tổng d iện tích 200,1m2 đất 
thuộc thửa số 1831 và thửa số 1926 nêu trên cho ông R, bà N. Ngày 03/11/2017, 
ông R, bà N ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 200,1m2 đất cho vợ 
chồng anh L tại Văn phòng công chứng L . (Ngày 06/11/2017, bà N, ông R tiếp 
tục chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất còn lại là 29.580,9m 2 cho ông 
Võ Văn H với giá 2.700.000.000 đồng). Ngày 14/11/2017, vợ chồng anh L được 
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở , đến ngày 
14/3/2018 thì được cấp đổi, số vào sổ CS03289. 
[2.3]. Xét giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà N, ông R 
và vợ chồng anh L được thực hiện và đã hoàn thành trước khi phát sinh các vụ 
án về “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản” giữa các nguyên đơn và bị đơn (được 
Tòa án nhân dân huyện GD ghi nhận tại các Quyết định công nhận sự thỏa thuận 
của các đương sự số 16/2018/QĐST-DS ngày 26/3/2018, số 91/2018/QĐST-DS 
ngày 31/10/2018 , số 92/2018/QĐST -DS ngày 31/10/2018 , số 93/2018/QĐST -
DS ngày 31/10/2018  và số 94/2018/QĐST-DS ngày 31/10/2018 ). Như vậy, t ại 
thời điểm vợ chồng bà N chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh L 
thì quyền sử dụng đất không bị ai tranh chấp, tài sản  này cũng không bị kê biên 
để đảm bảo thi hành án (bao gồm cả những Quyết định công nhận sự thỏa thuận 
của các đương sự đã nê u trên); hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định 
của pháp luật. Sau khi nhận chuyển nhượng , vợ chồng anh L đã được cấp Giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

6 
Hơn nữa, ngoài tài sản là quyền sử dụng đất đã chu yển nhượng cho vợ chồng 
anh L, vợ chồng bà N, ông R còn chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất 
còn lại cho người khác. Tòa án cấp sơ thẩm, cấp phúc thẩm cho rằng Hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở giữa  bà N, ông R với 
vợ chồng anh L là hợp đồng giả tạo , nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ với các 
nguyên đơn là không có cơ sở.    
Vì các lẽ trên; 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ Điều 337, Điều 343 và Điều 349 Bộ Luật tố tụng dân sự; 
1. Chấp nhận Quyết định k háng nghị số 316/2020/QĐKNGĐT-VKS-DS 
ngày 30/11/2020 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố  
Hồ Chí Minh. 
2. Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 232/2019/DS-PT ngày 25/9/2019 của 
Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh  và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 25/2019/DS-
ST ngày 30/5 /2019 của Toà án nhân dân huyện GD, tỉnh Tây Ninh , về vụ án  
“Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở 
hữu nhà ở vô hiệu ” giữa các nguyên đơn là bà Nguyễn Thu Thị Hải T , bà Lâm 
Kim H, bà Cao Thị C, Bà Nguyễn Thị A và bà Võ Thị Thu B với các bị đơn là 
ông Hà Minh R, bà Phan Thị N; những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là 
anh Hà Duy L, chị Đàm Thị Kim D.  
Giao hồ sơ vụ án ch o Toà án nhân dân huyện GD, tỉnh Tây Ninh xét xử lại 
theo thủ tục sơ thẩm đúng quy định của pháp luật. 
 3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết 
định. 
 
Nơi nhận: 
- Đ/c Chánh án (để báo cáo); 
- Vụ PC&QLKH TANDTC; 
- VKSNDCC tại TP HCM (để biết); 
- TAND tỉnh Tây Ninh;  
- TAND huyện GD, tỉnh Tây Ninh; 
- Chi cục THADS huyện GD, tỉnh Tây Ninh; 
- Các đương sự (theo địa chỉ);  
- Lưu VP, Phòng HCTP, Phòng GĐKT III, HSVA. 
 
  
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN  
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
Võ Văn Cường