1 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI ĐÀ NẴNG 
 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 Độc lập - Tự do - Hạnh phúc  
 
Quyết định giám đốc thẩm  
Số: 73/2021/DS-GĐT 
Ngày 18/9/2021    
Về “Tranh chấp hợp đồng 
chuyển đổi quyền sử dụng đất” 
 
 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG 
 
  - Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng 
gồm có 9 (chín) thành viên tham gia xét xử, do Thẩm phán Lê Phước Thanh làm 
Chủ tọa phiên tòa. 
 - Thư ký phiên tòa: bà Phạm Thị Tuyết - Thẩm tra viên Tòa án nhân dân 
cấp cao tại Đà Nẵng.  
 - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên 
tòa: ông Lê Văn Thành - Kiểm sát viên. 
 Ngày 18/9/2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, mở phiên 
tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử 
dụng đất” giữa các đương sự:  
 1. Nguyên đơn: bà Nguyễn Thị Kim L, sinh năm 1947; cư trú: thôn X, xã 
A, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. 
            2. Bị đơn: ông Nguyễn Văn L, sinh năm 1965; cư trú: thôn X, xã A, huyện 
E, tỉnh Đắk Lắk. 
           3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: bà Từ Thị Ch, sinh năm 1967; 
ông Lê Văn M, sinh năm 1969; bà Dương Thị Tuyết Tr, sinh năm 1972; ông 
Nguyễn Văn M1, sinh năm 1991; cùng cư trú: thôn X, xã A, huyện E, tỉnh Đắk Lắk 
và ông Lê H, sinh năm 1965; cư trú: thôn 6, xã A, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. 
 
NỘI DUNG VỤ ÁN 
 
- Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Kim L trình bày: Năm 1994, gia đình bà L 
được Ủy ban nhân dân huyện E cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 
thửa đất số 433, tờ bản đồ số 3, tại xã A, huyện E, tỉnh Đắk Lắk với diện tích 
690m2. Trong thời gian sử dụng đất thì chồng Bà là ông Nguyễn Văn Đó (đã chết) 
và ông Nguyễn Văn L có đổi thửa đất số 433 và thửa đất số 432 theo nhu cầu sử 
dụng vì mặt đường quá ngắn, sau khi đổi thì chiều sâu đất được dài hơn và hai bên 
cũng đều có mặt đường. Việc đổi đất do ông Đó và ông L tự thỏa thuận, không làm 
văn bản giấy tờ gì. Thời điểm ban đầu khi đổi đất bà L không biết, một thời gian

2 
sau đến khoảng năm 1996 thì bà L biết việc đổi đất này nhưng do ông Đó có nói 
với Bà là “ông L là con cháu trong nhà” nên Bà không có ý kiến gì. Tuy nhiên, khi 
bà L yêu cầu ông L làm giấy tờ thực hiện việc chuyển đổi đất cho phù hợp với quy 
định pháp luật để gia đình bà L được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì 
ông L không đồng ý. Do vậy, bà L khởi kiện ông L, yêu cầu Tòa án buộc ông L 
phải trả lại cho bà L thửa đất số 433, tờ bản đồ số 3, tại xã A, huyện E, tỉnh Đắk 
Lắk với diện tích 690m2 mà ông L đã chiếm dụng. 
Ngày 07/03/2019, bà L có đơn thay đổi một phần nội dung khởi kiện với 
nội dung: Bà L chấp nhận đổi đất cho ông L như ông Đó đã đổi trước đây và buộc 
ông L, bà Ch phải trả lại phần đất chênh lệch do đổi dư cho gia đình bà L giáp với 
phần đất của gia đình anh M, có diện tích là 255m2, tại thửa đất 433, tờ bản đồ số 3, 
theo như kết quả Tòa án đã đo đạc, cụ thể: phía Đông giáp đất nhà ông M có các 
cạnh dài 1l,5m, 21,89m, 10,81m; phía Tây giáp đất nhà ông L dài 45,45m; phía 
Nam giáp đường liên thôn dài 5,3m; phía Bắc giáp đất nhà ông Hùng dài 4,9m. 
Trường hợp ông L đã làm các công trình trên đất thì buộc ông L phải tháo 
dỡ để trả lại hiện trạng đất cho bà L. Bà L đồng ý trả giá trị 06 cây Điều mà ông L 
đã trồng trên phần đất mà Bà yêu cầu ông L phải trả cho Bà. 
- Bị đơn là ông Nguyễn Văn L trình bày: Nguồn gốc đất thửa số 433, tờ bản 
đồ số 3, tại xã A, huyện E, tỉnh Đắk Lắk là do vợ chồng ông L tự khai hoang. Năm 
1995, ông L có đổi đất cho ông Nguyễn Văn Đó (là chồng của bà L) từ thửa đất số 
432 lấy thửa đất số 433 của ông Đó. Khi đổi đất không ai đo đạc gì, không nói đổi 
diện tích bao nhiêu mà chỉ đổi để cho 02 thửa đất vuông vắn. Khi thỏa thuận đổi đất 
thì chỉ có một mình ông Đó thỏa thuận với gia đình ông L, sau đó bà L cũng biết 
nhưng không có ý kiến gì. Quá trình sử dụng đất sau khi đổi từ năm 1995 đến năm 
2014 thì phát sinh tranh chấp với bà L. Nay bà L yêu cầu gia đình ông L trả lại diện 
tích đất đổi dư khoảng 255m2 có vị trí như bà L yêu cầu thì ông L không đồng ý và 
đề nghị giữ nguyên hiện trạng đất mà gia đình Ông đã đổi với ông Nguyễn Văn Đó 
vào năm 1995. 
-  Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
1. Bà Từ Thị Ch trình bày: bà Ch (là vợ của ông Nguyễn Văn L) đồng ý với 
ý kiến của ông Nguyễn Văn L và không có ý kiến gì thêm. 
2. Ông Nguyễn Văn M1 trình bày: ông M1 (là con của ông L) không rõ việc 
đổi đất giữa bố mẹ Ông với gia đình bà L. Sau khi đổ i đất thì bà L đã chuyển 
nhượng cho ông H (ông H đã chuyển nhượng cho ông M). Bố mẹ ông M1 và gia 
đình bà L đã sử dụng đất ổn định từ năm 1995 cho đến năm 2014 thì phát sinh tranh 
chấp, ông M1 đồng ý với ý kiến của ông Nguyễn Văn L và không có ý kiến gì 
thêm. 
     3. Ông Lê Văn M và bà Dương Thị Tuyết Tr trình bày: Năm 1995, gia đình 
ông M, bà Tr nhận chuyển nhượng của ông Lê H diện tích đất có chiều ngang 13m, 
chiều dài theo hết lô đất không rõ cụ thể là bao nhiêu với số tiền 750.000 đồng, tứ

3 
cận như sau: Phía Đông giáp nhà anh chị Tuyết, Phương; phía Tây giáp đất nhà L 
Ch; phía Nam giáp đường liên thôn; phía Bắc giáp nhà ông Phúc. Nay giữa bà L và 
ông L phát sinh tranh chấp ông M, bà Tr không có ý kiến gì, đề nghị Tòa án giải 
quyết vụ án theo quy định của pháp luật. 
4. Ông Lê H trình bày: Năm 1995, ông H có nhận chuyển nhượng đất từ gia 
đình bà L, ông Đó. Trong năm 1995 ông H chuyển nhượng lại cho ông M, bà Tr 
với số tiền 750.000 đồng. Nay giữa bà L và ông L phát sinh tranh chấp thì ông H đề 
nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định pháp luật. 
         - Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2019/DS -ST ngày 15/10/2019, Tòa án 
nhân dân huyện E, tỉnh Đắk Lắk quyết định: 
        Chấp nhận đơn thay đ ổi một phần nội d ung khởi kiện của nguyên đơn bà 
Nguyễn Thị Kim L. Buộc ông Nguyễn Văn L và bà Từ Thị Ch phải trả lại diện tích 
do đổi đất chênh lệch cho bà Nguyễn Thị Kim L là 255m2 tại thửa số 432 và 433 tờ 
bản đồ số 03 tại thôn X, xã A, huyện E, tỉnh Đắk Lắk, có vị trí tứ cận: Phía Đông 
giáp đất nhà ông M có các cạnh dài 11,50m; 21,89m; 10,81m; Phía Tây giáp đất 
nhà ông L dài 45,45m; Phía Nam giáp đường liên thôn dài 5,3m; Phía Bắc giáp 
đất nhà ông Hùng dài 4,9m. Diện tích 255m2. 
        Buộc bà Nguyễn Thị Kim L phải trả trị giá bằng tiền 06 cây Điều (Đào) hơn 
02 năm tuổi x 106.550 đồng/cây = 639.300 đồng cho ông L. 
        Bà L được sở hữu 06 cây Điều (Đào) hơn 02 năm tuổi do ông L trồng. 
        Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí thẩm định, định giá tài sản, án 
phí và tuyên bố quyền kháng cáo. 
         Ngày 28/10/2019, bị đơn ông Nguyễn Văn L kháng cáo bản án sơ thẩm, đề 
nghị Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. 
        - Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 40/2020/DS-PT ngày 03/3/2020, Tòa án 
nhân dân tỉnh Đắk Lắk quyết định: 
Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Văn L. Giữ nguyên 
Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2019/DS-ST ngày 15/10/2019 của Tòa án nhân dân 
huyện E, tỉnh Đắk Lắk.  
Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí dân sự phúc thẩm. 
         - Ngày 11/6/2020, ông Nguyễn Văn L có đơn gửi Viện kiểm sát nhân dân cấp 
cao tại Đà Nẵng, đề nghị kháng nghị giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm số 
40/2020/DS-PT ngày 03/3/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk. 
- Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 76/QĐKNGĐT -VKS-DS 
ngày 26/8/2020, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị 
Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm, 
hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 
08/2019/DS-ST ngày 15/10/2019 của Tòa án nhân dân huyện E, tỉnh Đắk Lắk; giao 
hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện E, tỉnh Đắk Lắk xét xử sơ thẩm lại theo 
đúng quy định của pháp luật.

4 
           - Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại 
Đà Nẵng đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị của Viện 
trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. 
 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN 
 
[1] Về tố tụng:  
[1.1] Đơn khởi kiện bà Nguyễn Thị Kim L thừa nhận việc chuyển đổi đất 
giữa gia đình bà L với ông Nguyễn Văn L. Tuy nhiên, khi bà L yêu cầu ông L làm 
giấy tờ chuyển đổi đất để gia đình bà L được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất thì ông L không đồng ý nên bà L khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Văn L phải trả 
lại cho bà L diện tích 690m2 của thửa đất số 433, tờ bản đồ số 3 tại xã A, huyện E, 
tỉnh Đắk Lắk. Quá trình tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm; ngày 07/03/2019, bà L có 
đơn thay đổi một phần nội dung khởi kiện và chỉ yêu cầu ông L phải trả lại diện tích 
đất chênh lệch là 255m2 của thửa đất 433, tờ bản đồ số 3 tại xã A, huyện E, tỉnh 
Đắk Lắk.  
Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định quan hệ tranh 
chấp trong vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất” và 
việc thay đổi yêu cầu của bà L không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu nên Tòa 
án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông L phải trả lại diện tích đất chênh 
lệch là 255m2 của thửa đất 433, tờ bản đồ số 3 là đúng quy định tại Điều 5, khoản 4 
Điều 70, Điều 243 và Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự. 
[1.2] Bị đơn ông Nguyễn Văn L không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của 
nguyên đơn bà Nguyễn Thị Kim L và đề nghị công nhận quyền sử dụng đất diện tích 
255m2 mà các bên đã chuyển đổi (đề nghị công nhận hợp đồng) là ý kiến của bị đơn 
đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; không phải là yêu cầu phản tố của bị đơn 
theo tinh thần hướng dẫn tại khoản 1, 2 Điều 12 Nghị quyế t 05/2012/NQ-HĐTP 
ngày 03/12/2012 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. 
[2] Về nội dung:  
Ông Nguyễn Văn Đó (chồng bà L) được Ủy ban nhân dân huyện E cấp 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D 0467257 ngày 12/10/1994 đối với thửa 
đất số 433, tờ bản đồ số 3, diện tích 690m2, tại xã A, huyện E, tỉnh Đắk Lắk .  
Ông Nguyễn Văn L được Ủy ban nhân dân huyện E cấp Giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất số D 0467216 ngày 12/10/1994 đối với thửa đất số 432, tờ bản 
đồ số 03, diện tích 1.360m2 tại xã A, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. 
Quá trình sử dụng đất đến năm 1995, giữa ông Đó và ông L thỏa thuận 
chuyển đổi hai thửa đất trên với nhau, đã được các đương sự thừa nhận; tuy việc 
thỏa thuận không đo đạc cụ thể và không lập giấy tờ chỉ thỏa thuận miệng. Tuy 
nhiên, theo lời khai thừa nhận của bà L về việc sau khi đổi đất, bà L và ông Đó đã 
bán đất cho ông Lê H; ông Lê H khai sau khi nhận chuyển nhượng đất của vợ 
chồng bà L, ông H chuyển nhượng lại cho vợ chồng ông M, bà Tr; theo kết quả

5 
xem xét thẩm định tại chỗ ngày 31/01/2018 của Tòa án nhân dân huyện E thể hiện 
diện tích đất mà ông L chuyển đổi cho vợ chồng ông Đó, bà L đang do vợ chồng 
ông M, bà Tr quản lý, sử dụng (xây dựng nhà ở và công trình khác vào năm 1996). 
Mặt khác, sau khi chuyển đổi đất cho nhau; gia đình ông L đã xây dựng nhà ở, công 
trình khác và trồng cây lâu năm đã hơn 20 năm nhưng gia đình bà L không có tranh 
chấp là đã thừa nhận diện tích đất đã chuyển đổi cho nhau nên cần chấp nhận việc 
chuyển đổi đất của hai bên theo hiện trạng sử dụng. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án 
cấp phúc thẩm căn cứ vào Biên bản thỏa thuận ngày 20/10/2015 giữa bà L với vợ 
chồng ông L tại Tòa án nhân dân huyện E (không có quyết định giải quyết hoặc 
quyết định công nhận…) để quyết định chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên 
đơn bà Nguyễn Thị Kim L là không có căn cứ, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích 
hợp pháp của ông L, bà Ch nên kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân 
dân cấp cao tại Đà Nẵng là có cơ sở chấp nhận. 
Vì các lẽ trên; 
 
QUYẾT ĐỊNH:  
 
Căn cứ vào điểm b khoản 1 Điều 337; khoản 3 Điều 343, khoản 2 Điều 345 
và Điều 349 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;  
 1. Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 40/2020/DS-PT ngày 03/3/2020 
của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk và Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2019/DS-ST ngày 
15/10/2019 của Tòa án nhân dân huyện E, tỉnh Đắk Lắk về “Tranh chấp hợp đồng 
chuyển đổi quyền sử dụng đất”, giữa nguyên đơn bà Nguyễn Thị Kim L với bị đơn 
ông Nguyễn Văn L và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. 
2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện E, tỉnh Đắk Lắk để xét xử lại 
theo thủ tục sơ thẩm theo đúng quy định của pháp luật. 
3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng 
giám đốc thẩm ra quyết định. 
 
 
Nơi nhận: 
- TAND huyện E, tỉnh Đắk Lắk (kèm theo 
hồ sơ vụ án);  
- Vụ PC và Quản lý khoa học - TANDTC; 
- VKSND cấp cao tại Đà Nẵng; 
- TAND tỉnh Đắk Lắk; 
- Chi cục Thi hành án dân s ự huyện E, tỉnh 
Đắk Lắk; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: Phòng Lưu tr ữ; Phòng GĐKT v ề 
DS-LĐ-KDTM và hồ sơ vụ án.  
 
            TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
  THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
 
                       Lê Phước Thanh