1 
 
 TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 127/2021/DS - GĐT 
Ngày: 07/5/2021 
V/v tranh chấp hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 
  CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
  Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
 
                      
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
- Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: 
Các Thẩm phán:                      
ông Phạm Hồng Phong. 
ông Phan Thanh Tùng. 
ông Hoàng Thanh Dũng. 
- Thư ký phiên tòa: ông Huỳnh Ngọc Trí - Thẩm tra viên. 
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí 
Minh tham gia phiên tòa: ông Vũ Hồng Cường - Kiểm sát viên cao cấp. 
Ngày 07 tháng 5 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về việc 
“Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn: ông Thái Văn P, sinh năm 1977. 
Địa chỉ: số 1xxB, L, khu phố X, thị trấn D, huyện P, tỉnh Kiên Giang. 
2. Bị đơn: 
2.1. Ông Nguyễn Văn H, sinh năm 1961; 
2.2. Bà Trần Thị U, sinh năm 1963. 
Cùng địa chỉ: ấp Ô, xã C, huyện P, tỉnh Kiên Giang. 
3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: 
3.1. Bà Nguyễn Thị Thu T, sinh năm 1977; 
Địa chỉ: số 1xxB, L, khu phố X, thị trấn D, huyện P, tỉnh Kiên Giang. 
3.2. Ông Phạm Văn K, sinh năm 1967; 
3.3. Bà Ngô Thị Bé N, sinh năm 1966; 
Cùng địa chỉ: Tổ X, ấp X, xã C, huyện P, tỉnh Kiên Giang. 
3.4. Ông Nguyễn Thanh S, sinh năm 1963;

2 
 
Địa chỉ: Tổ X, ấp S, xã D, huyện P, tỉnh Kiên Giang. 
3.5. Ông Lê Văn Đ, sinh năm 1983. 
Địa chỉ: Tổ X, ấp C, xã C, huyện P, tỉnh Kiên Giang. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
1. Nguyên đơn ông Thái Văn P trình bày: 
Ngày 04/02/2011, ông Thái Văn P  lập hợp đồng mua bán đ ất và thành 
quả lao động với ông Nguyễn Văn H và bà Trần Thị U để nhận chuyển nhượng 
diện tích 9.295,6m2 đất tại Ấp X, xã C, huyện P với giá 400.000.000đồng. Ông 
đã giao đủ tiền cho vợ chồng ông Nguyễn Văn H, bà Trần Thị U. Sau khi nhận 
chuyển nhượng, ông đã nh ận đất trồng cây thanh Long, đ ồng thời thỏa thuận 
với ô ng Nguyễn Văn H , bà Trần Th ị U khi nào đư ợc c ấp gi ấy ch ứng nh ận 
quyền s ử dụng đ ất thì ti ến hành làm th ủ tục chuy ển như ợng theo đúng quy 
định. Tuy nhiên , sau khi đư ợc c ấp gi ấy chứng nh ận quyền s ử dụng đ ất, ông 
Nguyễn Văn H  và bà Trần Thị U không hoàn t ất thủ tục chuyển nhượng như 
thỏa thuận nên ông Thái Văn P khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Văn H, bà Trần 
Thị U tiếp tục thực hiện hợp đồng. 
2. Bị đơn là ông Nguyễn Văn H và bà Trần Thị U trình bày: 
Diện tích 9.295,6m2 đất thuộc thửa đất số 256, tờ bản đồ số 14 tọa lạc tại 
ấp X, xã C, huyện P đã được Ủy ban nhân dân huyện Phú Quốc cấp giấy chứng 
nhận quy ền s ử dụng cho ông Nguyễn Văn H  và bà Trần Th ị U vào ngày 
16/5/2016. Trước đó, vào kho ảng năm 2010 bà Trần Thị H có thỏa thuận với 
ông Nguyễn Văn H , bà Trần Thị U để nhận chuyển nhượng diện tích đ ất này 
với giá 400.00 0.000đồng, bà Trần Th ị H đã đ ặt c ọc cho ông bà s ố tiền 
30.000.000đồng. Nhưng sau đó bà Trần Thị H đã thỏa thuận xin nh ận lại số 
tiền đặt cọc này và hủy thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất. Ông, bà thừa nhận 
có ký tên vào “Hợp đ ồng mua bán đ ất và thành qu ả lao đ ộng” ngày 
04/02/2011 và “Tờ thỏa thuận” ngày 04/02/2011 nhưng không đ ọc nội dung. 
Các giấy tờ ông bà ký đều nhằm mục đích hủy hợp đồng mua bán với bà Trần 
Thị H chứ không hề biết ông Thái Văn P là ai. Sau khi biết bà Ngô Thị Bé N và 
ông Phạm Văn K  cất nhà t ạm và tr ồng thanh long nhưng ông bà không tranh 
chấp là vì lúc này Ủy ban nhân dân huy ện Phú Qu ốc đang ti ến hành c ấp giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, ông Nguyễn Văn H và bà Trần Thị U 
không đồng ý v ới yêu c ầu của ông Thái Văn P, đồng thời có đơn ph ản tố yêu 
cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/02/2011. 
3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Thanh S  
trình bày:

3 
 
Ông và bà Trần Thị H là vợ chồng, bà Trần Thị H chết ngày 29/01/2017. 
Trước đây ông có nghe bà Trần Thị H nói có nhận chuyển nhượng đất của ông 
Nguyễn Văn H, bà Trần Thị U nhưng việc thỏa thuận mua bán cụ thể như thế 
nào thì ông không biết rõ. Khoảng năm 2011 thì ông nghe bà Trần Thị U đến 
nhà ông đưa cho vợ ông 30.000.000đồng nói do vợ ông không có khả năng 
mua đất của bà Trần Thị U nên trả lại cho vợ ông tiền đặt cọc để hủy hợp đồng 
mua bán đất với ông Nguyễn Văn H, bà Trần Thị U. 
Tại buổi lấy lời khai ngày 18/5/2018 ông có khai có gặp ông Thái Văn P 
tại nhà của ông và ông có viết “Biên nhận nợ” với nội dung là vợ chồng ông có 
nợ ông Thái Văn P  số tiền 400.000.000 đồng và tiền lãi sẽ tính theo lãi suất 
ngân hàng cho đến khi nào vợ chồng ông trả nợ là do ông nhầm lẫn. Vì vậy, 
ông khẳng định là giữa vợ chồng ông k hông có vay tiền  của ông Thái Văn P . 
Việc chuyển nhượng đất giữa ông Nguyễn Văn H, bà Trần Thị U với ông Thái 
Văn P có làm giấy tờ và diễn ra như thế nào thì ông không biết nhưng theo ông 
biết thì ông Nguyễn Văn H và bà Trần Thị U không có giao đ ất cho ông Thái 
Văn P. Ông đề nghị Tòa án giải quyết theo pháp luật. 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2018/DS - ST ngày 29/10/2018, Tòa án 
nhân dân huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, quyết định: 
1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Thái Văn P đối với ông 
Nguyễn Văn H  và bà Trần Th ị U về việc “Tranh ch ấp h ợp đ ồng chuy ển 
nhượng quyền sử dụng đất”. 
2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Văn H và bà Trần Thị U 
đối với ông Thái Văn P về việc “Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất ngày 04/02/2011”. 
3. Hủy h ợp đ ồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đ ất ngày 04/02/2011 
bằng hình thức “Hợp đồng mua bán đất và thành quả lao động” giữa ông Thái 
Văn P với ông Nguyễn Văn H và bà Trần Thị U. 
4. Buộc ông Thái Văn P trả lại cho ông Nguyễn Văn H và bà Trần Thị U 
diện tích đ ất đo đ ạc th ực t ế 10.260,5m2 có hình 
ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTU, độ dài các cạnh thể hiện theo bản trích đo vẽ 
số 160/2018 ngày 23/7/2018 c ủa Chi nhánh văn phòng đăng ký đ ất đai huyện 
Phú Qu ốc (Bút l ục 83). Gi ữ nguyên hi ện tr ạng công trình xây d ựng và cây 
trồng có trên đất cho ông H và bà U. 
5. Ghi nhận sự tự nguyện hỗ trợ của ông Nguyễn Văn H và bà Trần Thị 
U cho ông Phạm Văn K và bà Ngô Thị Bé N giá trị nhà tạm, nhà vệ sinh, bồn 
nước và cây trồng với số tiền là 58.294.000 đồng. 
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí đo đạc, định giá và

4 
 
quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật. 
Ngày 08/11/2018, ông Thái Văn P có đơn kháng cáo. 
Tại Bản án dân sự phúc phẩm số 208/2019/DS - PT ngày 22/11/2019, 
Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang, quyết định: 
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Thái Văn P đối với ông Nguyễn 
Văn H và bà Trần Thị U về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền 
sử dụng đất”. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Văn H và bà 
Trần Th ị U đối v ới ông Thái Văn P  về việc “Hủy hợp đ ồng chuyển như ợng 
quyền sử dụng đất ngày 04/02/2011”. 
2. Công nh ận h ợp đ ồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đ ất ngày 
04/02/2011 bằng hình thức “Hợp đồng mua bán đ ất và thành qu ả lao động” 
giữa ông Thái Văn P với ông Nguyễn Văn H và bà Trần Thị U. 
3. Buộc ông Nguyễn Văn H  và bà Trần Thị U thực hiện thủ tục chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất cho ông Thái Văn P bà Nguyễn Thị Thu T diện tích 
đất chuyển nhượng theo gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB 029694, 
thửa đ ất s ố 256, t ờ bản đ ồ số 14, di ện tích 9.295,6m 2 do Ủy ban nhân dân 
huyện Phú Qu ốc cấp ngày 16/5/2016 t ọa lạc tại ấp X, xã C, huyện P, qua đo 
đạc thực tế các đương s ự thống nhất xác đ ịnh sau khi tr ừ lộ giới và dính vào 
đất bà Nguy ễn Thị L một phần diện tích 70,3m 2, diện tích còn l ại là 8.994m 2, 
có hình 11,12,13,14,25,4,5,9, độ dài các cạnh và tọa độ thể hiện theo bản trích 
đo vẽ số 141/2019 ngày 15/8/20 19 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đ ất đai 
huyện Phú Quốc. Ông H, bà U có trách nhiệm giao giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất nêu trên cho ông P , bà T  đến cơ quan có th ẩm quyền làm th ủ tục 
chuyển quyền theo quy đ ịnh pháp luật về đất đai. Trư ờng hợp ông H  và bà U 
không giao gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông P , bà T làm thủ tục 
chuyển quyền thì kiến nghị cơ quan Nhà nư ớc có thẩm quyền cho ông P , bà T 
được thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định pháp luật về đất đai. Đồng 
thời, đi ều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về phần diện tích đúng 
thực tế sử dụng. 
4. Ghi nhận sự tự nguyện ông P, bà T trả lại cho ông H , bà U diện tích 
đất chưa đư ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 1.030,8m 2 có hình 
14,15,16,17,18,19,20,23,24,1,2,3,4 độ dài các cạnh và tọa độ thể hiện theo bản 
trích đo vẽ số 141/2019 ngày 15/8/2019 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đ ất 
đai huyện Phú Qu ốc. Ông H  bà U tự đăng ký kê khai di ện tích đ ất nêu trên 
theo quy định pháp luật về đất đai. 
Ngoài ra, bản án phúc thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng. 
Ngày 22/12/2019, ông Nguyễn Văn H và bà Trần Thị U có đơn đề nghị

5 
 
kháng nghị giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. 
Tại Quy ết đ ịnh kháng ngh ị giám đốc th ẩm s ố 79/2020/KN - DS ngày 
26/5/2020, Chánh án Tòa án nhân dân c ấp cao t ại Thành phố Hồ Chí Minh đã 
kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm số 208/2019/DS - PT ngày 22/11/2019 của 
Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang, đề nghị hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm, 
giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang xét xử phúc thẩm lại theo 
quy định pháp luật. 
Tại phiên tòa giám đ ốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao 
tại Thành phố Hồ Chí Minh đ ề nghị Hội đồng xét x ử giám đốc thẩm Tòa án 
nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh chấp nhận kháng nghị của Chánh 
án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
1. Năm 2010, ông Nguyễn Văn H và bà Trần Thị U thỏa thuận bằng lời 
nói chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị H diện tích 9.295,6m2 đất thuộc tờ bản 
đồ số 14, thửa 253, tọa lạc tại Ấp X, xã C, huyện P, tỉnh Kiên Giang v ới giá 
400.000.000đồng. Ông Nguyễn Văn H  và bà Trần Th ị U đã nh ận s ố tiền 
30.000.000đồng đặt cọc của bà Trần Thị H. Tuy nhiên, đến ngày 04/02/2011 bà 
Trần Thị H và ông Nguyễn Văn H, bà Trần Thị U lập “Tờ thỏa thuận hủy hiệp 
đồng mua bán đ ất”, theo đó ông Nguyễn Văn H  và bà Trần Th ị U trả lại 
30.000.000đồng tiền đặt cọc cho bà Trần Thị H, đồng thời bà Trần Thị H trả lại 
đất cho ông Nguyễn Văn H , bà Trần Thị U. Tờ thỏa thuận này có ch ữ ký của 
ông Nguyễn Văn H, bà Trần Thị U và ông Thái Văn P. Ông Nguyễn Thanh S 
(là chồng bà H) thừa nhận có sự việc hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa vợ 
chồng ông Nguyễn Văn H, bà Trần Thị U với bà Trần Thị H nêu trên. Vì v ậy, 
có cơ s ở xác đ ịnh ông Nguyễn Văn H , bà Trần Thị U và bà Trần Th ị H đã 
thống nhất hủy hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng đất. 
2. Cũng trong cùng ngày 04/02/2011, ông Nguyễn Văn H và bà Trần Thị 
U lập “Hợp đồng mua bán đất và thành quả lao động” để chuyển nhượng cho 
ông Thái Văn P  toàn bộ diện tích đ ất nêu trên v ới giá 400.000.000đ ồng. Mặc 
dù, trong suốt quá trình giải quyết vụ án, ông Nguyễn Văn H và bà Trần Thị U 
không thừa nhận nội dung có chuyển nhượng đất cho ông P  nhưng thừa nhận 
chữ ký trong hợp đồng mua bán ngày 04/02/2011 là của ông Nguyễn Văn H, bà 
Trần Thị U. Do đó, có cơ s ở xác định ông Nguyễn Văn H , bà Trần Thị U có 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên cho ông P. Tuy nhiên, về hình thức 
của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm ông Nguyễn Văn 
H, bà Trần Thị U và ông P xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
thì ông Nguyễn Văn H, bà Trần Thị U chưa được cấp giấy chứng nhận quyền

6 
 
sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng lập không đúng quy đ ịnh của pháp luật 
và không có công chứng, chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Vì 
vậy, h ợp đ ồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đ ất do các bên đương s ự lập 
ngày 04/02/2011 đã vi phạm quy định tại Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005 và 
Điều 106 Luật Đất đai năm 2003. 
3. Tòa án cấp phúc th ẩm ch ỉ nhận đ ịnh v ề hợp đ ồng chuy ển như ợng 
(hợp đồng mua bán đất và thành quả lao động) ngày 04/02/2011 và th ỏa thuận 
giao đất cho ông P  có chữ ký của ông Nguyễn Văn H, bà Trần Thị U để công 
nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không xác đ ịnh được có 
việc giao nh ận số tiền 400.000.000đồng giữa các bên đương s ự hay không là 
không phù hợp với các tài li ệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Tòa án c ấp sơ 
thẩm tuyên b ố “Hợp đ ồng mua bán đ ất và thành qu ả lao đ ộng” ngày 
04/02/2011 giữa các bên đương sự vô hiệu là có căn cứ, nhưng xác định không 
có sự việc giao nhận số tiền 400.000.000đồng là không phù h ợp. Tại phiên tòa 
sơ thẩm và phúc th ẩm, ông P cho rằng ông đã giao cho bà Trần Thị H số tiền 
400.000.000đồng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Nguyễn 
Văn H, bà Trần Thị U; ông Nguyễn Văn H , bà Trần Thị U khẳng định chưa 
nhận s ố tiền 400.000.000đ ồng, trong khi 02 h ợp đ ồng “Hủy hi ệp đ ồng mua 
bán đất” và Hợp đồng mua bán đất và thành quả lao động” thể hiện có sự giao 
dịch mua bán tay ba v ới nhau, ông P  đã giao số tiền 400.000.000đồng, nhưng 
Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm chưa làm rõ ông P đã giao cho bà Trần Thị H 
hay giao cho v ợ chồng ông Nguyễn Văn H , bà Trần Thị U để giải quyết hậu 
quả về số tiền trong hợp đồng nêu trên. 
4. Hiện nay, bà Trần Thị H đã chết do đó phải đưa những người kế thừa 
quyền, nghĩa vụ tố tụng của bà Trần Thị H tham gia tố tụng trong vụ án. Ngoài 
ra, ông P là người đứng ra cho ông Lê Văn Đ thuê diện tích đất từ tháng 6/2011 
cho đến nay, khi xác định hợp đồng vô hiệu thì cần xử lý tiền thuê đất giữa ông 
P với ông Đ mới triệt để vụ án. 
5. Quyết định kháng ngh ị đề nghị hủy bản án dân s ự phúc thẩm để xét 
xử phúc th ẩm l ại. Tuy nhiên, c ần làm rõ ai là ngư ời nh ận s ố tiền 
400.000.000đồng để xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu, đồng thời đảm bảo quyền 
kháng cáo c ủa các đương s ự. Do đó, t rong trường hợp này c ần thiết phải hủy 
bản án phúc thẩm và sơ thẩm, giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại 
theo đúng quy định pháp luật. 
Vì các lẽ trên, 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ: Khoản 3 Điều 343; Điều 345 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

7 
 
1/ Chấp nhận  một phần Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 
79/2020/KN - DS ngày 26/5/2020 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh. 
2/ Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm  số 208/2019/DS - PT ngày 
22/11/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang và  toàn bộ Bản án dân sự sơ 
thẩm số 22/2018/DS - ST ngày 29/10/2018 của Tòa án nhân dân huyện Phú 
Quốc, tỉnh Kiên Giang về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Thái Văn P với bị đơn là ông Nguyễn Văn 
H và bà Trần Thị U; cùng 05 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác trong 
vụ án. 
3/ Giao hồ sơ vụ án nêu trên cho Tòa án nhân dân  huyện Phú Quốc (nay 
là thành phố Phú Quốc), tỉnh Kiên Giang  giải quyết sơ thẩm lại theo đúng quy 
định pháp luật./. 
 
Nơi nhận:  
- Chánh án (để báo cáo); 
- Vụ pháp chế và QLKH - TANDTC (để biết); 
- VKSNDCC tại TP. Hồ Chí Minh;                                                   
- TAND tỉnh Kiên Giang; 
- TAND thành phố Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang 
(kèm hồ sơ vụ án); 
- Chi Cục THADS TP. Phú Quốc, Kiên Giang; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: VT (VP, GĐKT II, THS), hồ sơ vụ án. 
(HNT)_18b                 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
(đã ký) 
 
 
 
 
Phạm Hồng Phong