TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
––––––––––––––– 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số:   222/2020/DS-GĐT. 
Ngày: 28/9/2020. 
V/v: Tranh chấp hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu 
công nhận hợp đồng. 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
–––––––––––––––––––––––––––––––––––– 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
- Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Phạm Hồng Phong 
Các Thẩm phán:   Ông Nguyễn Hữu Trí. 
       Ông Bùi Đức Xuân. 
- Thư ký phiên tòa:   Ông Lê Sỹ Nguyên – Thẩm tra viên. 
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tham 
gia phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Đức – Kiểm sát viên. 
Ngày 28 tháng 9 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố 
Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm  để xét xử vụ án dân sự “Tranh chấp hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu công nhận hợp đồng ” giữa các 
đương sự: 
1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Ngọc M, sinh năm 1962 
Địa chỉ: Số 6xG T, thị trấn D, huyện P, tỉnh Kiên Giang. 
2. Bị đơn:  
2.1. Ông Nguyễn Văn N, sinh năm 1937 
2.2. Bà Phạm Thị N, sinh năm 1943 
Cùng địa chỉ: Ấp H, xã M, huyện C, tỉnh Kiên Giang. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
3.1. Ông Nguyễn Văn T, sinh năm 1967 
Địa chỉ: Ấp 5, xã Hòn T, huyện P, tỉnh Kiên Giang. 
3.2. Ông Nguyễn Văn K, sinh năm 1969 
Địa chỉ: Ấp H, xã M, huyện C, tỉnh Kiên Giang.

2 
 
3.3. Ông Nguyễn Văn S, sinh năm 1971; 
3.4. Bà Nguyễn Thị B, sinh năm 1973; 
3.5. Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1977 
Cùng địa chỉ: Ấp C, xã D, huyện P, tỉnh Kiên Giang. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Nguyên đơn  là ông Nguyễn Ngọc M  trình bày:  Năm 2008, vợ chồng ông 
Nguyễn Văn N, bà Phạm Thị N chuyển nhượng cho ông 3 phần diện tích đất liền kề 
gồm 4.228,5m2 (có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2005), khoảng 2.000m2 
đất cù lao và khoảng 4.700m 2 đất (chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) 
thuộc ấp C, xã D, huyện P, tỉnh Kiên Giang với giá 5.400.000.000 đồng, trong đ ó 
phần đất khoảng 4.700m 2 có giá 1.400.000.000 đồng. Việc chuyển nhượng ba phần 
đất trên được hai bên ký kết theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 
19/3/2008, ngày 11/7/2011 và ngày 08/11/2011. Thực hiện hợp đồng, ông đã thanh 
toán đủ 5.400.000.000 đồng cho vợ chồng ông N và tiến hành san lấp mặt bằng toàn 
bộ khu đất, làm nhà, trồng cây và làm hàng rào kiên cố. Ông đã đứng tên diện tích 
4.228,5m2 đất theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/11/2011. 
Tuy nhiên, sau gần 10 năm chuyể n về quê sinh sống tại huyện C, tỉnh Kiên Giang, 
vợ chồng ông N  lại cho rằng chỉ chuyển nhượng 4.228,5m 2 đất cho ông và không 
chuyển nhượng hai phần đất nêu trên. Vì vậy, ông khởi kiện yêu cầu công nhận Hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất n gày 19/3/2008 và ngày 11/7/2011 để ông 
được quyền sử dụng diện tích đất còn lại theo đo đạc thực tế là 3.571,7m2. 
Bị đơn là ông Nguyễn Văn N, bà Phạm Thị N trình bày: Ông, bà thừa nhận chỉ 
ký Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất ngày 11/7/2011, Hợp đồng chuyể n nhượng quyền 
sử dụng đất ngày 08/11/2011 về việc chuyển nhượng 4.228,5m 2 đất với giá 
5.400.000.000 đồng cho ông M  và nhận đủ số tiền trên . Còn diện tích đất  cù lao là 
ông bà cho ông M , nhưng ông M  không làm được thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận 
quyền sử dụng phần đất này nên ông, bà không cho ông M  nữa. Ông, bà không 
chuyển nhượng diện tích 4.700m 2 đất vì phần đất này đã bị Ủy ban nhân dân huyện 
Phú Quốc thu hồi vào năm 2005 và chữ ký đề tên ông bà trong Hợp đồng đặt cọc 
mua nhà đất ngày 19/3/ 2008 (do ông M  xuất trình) là chữ ký giả, đề nghị Tòa án 
trưng cầu giám định các chữ ký này. Ông bà không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của 
ông M. 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2019/DS-ST ngày 11/4/2019, Tòa án nhân dân 
huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang quyết định: 
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc M đối với bị 
đơn ông Nguyễn Văn N và bà Phạm Thị N. 
Công nhận Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất ngày 19/3/2008 và ngày 11/7/2011 
được xác lập giữa ông Nguyễn Ngọc M và ông Nguyễn Văn N, bà Phạm Thị N. 
Công nhận diện tích 3.571,7m 2 đất tọa lạc tại ấp C, xã D, huyện P, tỉnh Kiên 
Giang thuộc quyền sử dụng của ông Nguyễn Ngọc M (toàn bộ diện tích đất được thể 
hiện tại sơ đồ trích đo hiện trạng thửa đấ t tranh chấp số 577/2018 ngày 28/8/2018

3 
 
của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Quốc do ông Nguyễn Ngọc M  
đang quản lý, sử dụng. 
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí xem xét thẩm định tại 
chỗ, giám định, định giá tài sản và án phí theo quy định của pháp luật. 
Ngày 18/4/2019, ông Nguyễn Văn N, bà Phạm Thị N có đơn kháng cáo. 
Ngày 22/4/2019, ông Nguyễn Văn T có đơn kháng cáo. 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 164/2019/DS -PT ngày 07/10/2019, Tòa án 
nhân dân tỉnh Kiên Giang quyết định: 
Hủy Bản án dân sự sơ thẩm  số 06/2019/DS -ST ngày 11/4/2019 của Tòa án 
nhân dân huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang. 
Giao toàn bộ hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết sơ thẩm lại theo 
đúng quy định của pháp luật. 
Ngày 18/12/2019, ông Nguyễn Ng ọc M có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục 
giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. 
Ngày 25/3/2020, ông Nguyễn Văn N , bà Phạm Thị N  có đơn đề nghị xem xét 
theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. 
Tại Quyết định số 54/2020/KN-DS ngày 25/6/2020, Chánh án Tòa án nhân dân 
tối cao kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm  nêu trên. Đề nghị Tòa án nhân dân cấp 
cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm theo hướng hủy toàn bộ bản 
án dân sự phúc thẩm nêu trên; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp phúc thẩm để xét xử 
phúc thẩm lại. 
Tại phiên tòa hôm nay, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố 
Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận toàn bộ kháng nghị 
của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1] Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện: Tại Kết 
luận giám định số 1924/C54B ngày 21/5/2018, Phân viện khoa học hình sự tại 
Thành phố Hồ Chí Minh kết luận, chữ ký, chữ viết họ tên Nguyễn Văn N  và chữ ký, 
chữ viết họ tên Phạm Thị N trên hợp đồng 19/3/2008 là do ông N, bà N ký và viết ra. 
Sau đó, ông N , bà N  thừa nhận đã ký hợp đồng nêu trên, đồng thời cho rằng  dòng 
chưa "+ đất ngoài sổ mặt sau tiếp giáp với nhà anh Việt khoảng 4.700m 2 đất chưa 
có giấy" tại Điều 1 Hợp đồng này là do ông M  tự viết thêm sau này, nhưng không 
xuất trình được chứng cứ chứng minh. Hơn nữa, theo Điều 2 Hợp đồng nêu trên thì 
hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng toàn bộ mảnh đất là 5.400.000.000 đồng, 
trong đó diện  tích 4.700m 2 đất (chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là 
1.400.000.000 đồng. Thực tế, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 
24/12/2007 giữa vợ chồng ông N với bà Nguyễn Thị L có nội dung vợ chồng ông N  
chuyển nhượng 4.228,5m2 đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 2.271,5m 2 
đất cù lao (là hai phần đất trong số ba phần đất mà sau này vợ chồng ông N  chuyển 
nhượng cho ông M) cho bà L với giá 4.000.000.000 đồng đã bị Tòa án nhân dân tỉnh

4 
 
Kiên Giang tuyên bố vô hiệu tại Bản án dân  sự phúc thẩm số 116/2011/DSPT ngày 
16/6/2011. Do đó, giá chuyển nhượng diện tích 4.228,5m 2 đất, khoảng 2.000m 2 đất 
(cù lao) và khoảng 4.700m2 đất là 5.400.000.000 đồng, trong đó phần đất 4.700m2 có 
giá 1.400.000.000 đồng theo Hợp đồng ngày 19/3/2008 là ph ù hợp với thực tế giao 
dịch giữa các bên. 
[2] Mặt khác, theo Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất ngày 11/7/2011 thể hiện, vợ 
chồng ông N  là chủ sử dụng diện tích 4.228,5m 2 theo Giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất năm 2005 và khoảng 2.000m 2 đất cù lao; lô đất chuy ển nhượng xác định 
theo ranh giới bản đồ địa chính ngày 03/8/2008; giá trị chuyển nhượng toàn bộ lô đất 
trên và cù lao khoảng 2.000m 2 là 5.400.000.000 đồng. Theo Bản mô tả ranh giới,  
mốc giới thửa đất ngày 03/8/2008, ông N  đứng tên hai thửa liền kề,  cụ thể thửa số 
36, diện tích 1.907,4m 2 (đất cù lao), thửa số 32, diện tích 8.374,1m 2 (trong đó 
4.228,5m2 đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Thực tế, phần đất 
cù lao và phần đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thửa 32 
nêu trên không có lối đi ra đường, mà phải đi qua phần đất 4.228,5m2 nêu trên và sau 
khi chuyển nhượng đất cho ông M thì gia đình ông N đã chuyển về quê sinh sống tại 
huyện C, tỉnh Kiên Giang. Vì vậy, vợ chồng ông N  cho rằng chỉ chuyển nhượng cho 
ông M  diện tích 4.228,5m 2 đất với giá 5.400.000.000 đồng là không có căn cứ, 
không phù hợp với các tình tiết nêu trên. 
Như vậy, ông M đã nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông N  03 diện tích đất, 
cụ thể ông M  đã được sang tên diện tích 4.228,5m 2 đất theo Hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/11/2011, còn diện tích đất cù lao và phần còn lại 
của thửa số 32 đều chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó diện tích 
4.730,6m2 đất (phần còn lại của thửa số 32) đã bị Ủy ban nhân dân huyện Phú Quốc 
thu hồi theo Quyết định số 2377/QĐ -UB ngày 07/9/2005. Tuy nhiên, theo các Công 
văn số 1023/UBND -NCPC ngày 18/10/2010, Công văn số 289/VP -NCPC ngày 
18/01/2017, Công văn số 4726/VP-TCD ngày 31/8/2017, Ủy ban nhân dân tỉnh Kiên 
Giang đều xác đị nh giao cho Ủy ban nhân dân huyện Phú Quốc xem xét cấp Giấy 
chứng nhận quyền sử dụng diện tích 4.730,6m2 đất nêu trên cho ông N. Thực tế, ông 
M đã thanh toán đủ tiền cho vợ chồng ông N  và tiến hành san lấp, nâng nền, xây 
nhà, trồng cây lâu năm, xây dựng hàng rào kiên cố bao quanh toàn bộ diện tích đất 
nhận chuyển nhượng. Tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông 
M, công nhận ông M  được sử dụng phần đất cù lao và phần còn lại của thửa đất số 
32, tổng diện tích là 3.571,7m 2 theo số đo thực tế tại Sơ đồ trích đo hiện trạng thửa 
đất tranh chấp ngày 28/8/2018 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú 
Quốc là đảm bảo được quyền lợi của đương sự. 
[3] Trong thời gian chuẩn bị xét xử phúc thẩm, ông Nguyễn Thành T  có đơn 
yêu cầu ngày 24/4/2019 với nội dung vợ chồng ông N  đã chuyển nhượng 4.730,6m2 
đất nêu trên cho ông với giá 2.000.000.000 đồng theo Hợp đồng mua bán ngày 
25/5/2017, đề nghị Tòa án đưa ông vào tham gia tố tụng với tư cách là người có 
quyền lợi, nghĩa vụ liên qua n. Thực tế, ông T  đã biết ông M  đang quản lý, sử dụng 
toàn bộ diện tích đất của vợ chồng ông N  và giữa ông M  với vợ chồng ông N  đang 
có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án, nhưng cả

5 
 
ông T và vợ chồng ông N đều không có đơn đề nghị đưa ông T vào tham gia tố tụng 
trong giai đoạn giải quyết vụ án tại  Tòa án cấp sơ thẩm. Các tài liệu do ông T  xuất 
trình gồm Hợp đồng mua bán ngày 25/5/2017 (giá thỏa thuận là 2.000.000.000 
đồng), Giấy thỏa thuận về việc sang tên quyền sử dụng đất cùng ngày 25/5/2017 (giá 
thỏa thuận là 9.826.500.000 đồng) là mâu thuẫn về giá chuyển nhượng diện tích 
4.730,6m2 đất. Hai bên cũng có lời khai mâu thuẫn về số tiền đã nhận, ông T  cho 
rằng đã giao cho vợ chồng ông N 2.000.000.000 đồng, còn vợ chồng ông N cho rằng 
mới nhận của ông T  500.000.000 đồng. Do đó, trong trường hợp ông T  có căn cứ 
chứng minh vợ chồng ông N  đã nhận tiền chuyển nhượng đất thì có quyền yêu cầu 
Tòa án giải quyết bằng vụ án khác. Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng đây là tình tiết 
mới phát sinh mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục được, từ đó hủy Bản án sơ 
thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án là không cần 
thiết và kéo dài thời gian giải quyết vụ án. Vì vậy, cần phải hủy bả n án dân sự phúc 
thẩm để xét xử phúc thẩm lại; trường hợp không có chứng cứ nào khác thì giữ 
nguyên bản án dân sự sơ thẩm. 
Vì các lẽ trên, 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ Điều 337, khoản 3 Điều 343, Điều 345 và Điều 349 Bộ Luật tố tụng dân 
sự. 
1. Chấp nhận Kháng nghị số 54/2020/KN-DS ngày 25/6/2020 của Chánh án 
Tòa án nhân dân tối cao. 
2. Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 164/2019/DS -PT ngày 07/10/2019 
của Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang về việc "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất và yêu cầu công nhận hợp đồng" giữa nguyên đơn là ông Nguyễn 
Ngọc M với bị đơn là ông Nguyễn Văn N  và bà Phạm Thị N ; người có quyền lợi 
nghĩa vụ, liên quan là ông Nguyễn Văn T , ông Nguyễn Văn K , ông Nguyễn Văn S , 
bà Nguyễn Thị B  và bà Nguyễn Thị T . Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh 
Kiên Giang xét xử phúc thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật. 
3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết định./. 
 
Nơi nhận: 
- Chánh án TANDCC tại Tp.HCM (để b/c); 
- Vụ pháp chế và quản lý khoa học TANDTC; 
- VKSNDCC tại Thành phố Hồ Chí Minh; 
- TAND tỉnh Kiên Giang (kèm hs); 
- TAND huyện Phú Quốc; 
- Chi cục THADS huyện Phú Quốc; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu Phòng HCTP-VP, HS; THS (LSN). 
 
 
 
 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
 THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
(đã ký) 
 
 
 
 
Phạm Hồng Phong