1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
           TẠI ĐÀ NẴNG     
 
   CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
                    Độc lập - Tự do - Hạnh phúc  
    
    Quyết định giám đốc thẩm  
     Số: 16/2025/DS-GĐT 
     Ngày 28/4/2025       
    V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” 
 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG 
 
 
- Thành phần tham gia xét xử giảm đốc thẩm gồm: 
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: ông Đặng Kim Nhân 
Các Thẩm phán: ông Nguyễn Văn Tào và ông Nguyễn Cường 
- Thư ký phiên tòa: bà Nguyễn Thị Thoa – Thẩm tra viên. 
         - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên tòa: 
ông Đoàn Ngọc Thanh - Kiểm sát viên cao cấp. 
Ngày 28 tháng 4 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng 
mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, 
giữa các đương sự: 
Nguyên đơn: bà Nguyễn Thị S, sinh năm 1971; địa chỉ: thôn P1, xã P, huyện V, 
tỉnh Khánh Hòa.  
Người đ ại di ện theo ủy quy ền c ủa nguyên đơn : bà Hoàng Th ị Ngọc D, sinh 
năm 1981; địa chỉ: Tổ X, Đ 2, H, N, Khánh Hòa (Giấy ủy quyền ngày 27/7/2023). 
Bị đơn: ông Nguyễn Văn K , sinh năm 1962 và bà Nguyễn Thị M, sinh năm 
1965; địa chỉ: thôn Tân Phú, xã P, huyện V, tỉnh Khánh Hòa. 
Người bảo vệ quyền và l ợi ích h ợp pháp của bị đơn: Luật sư Nguy ễn Thị H - 
Văn phòng luật sư Ng, thuộc Đoàn luật sư tỉnh Khánh Hòa. 
Người có quy ền l ợi nghĩa v ụ liên quan:  bà Nguyễn Th ị Hoài Tr , sinh năm 
1980; địa chỉ: thôn Q 1, xã V, huyện V, tỉnh Khánh Hòa. 
 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
 
* Tại Đơn khởi kiện đề ngày 08/4/2022 và trong quá trình giải quyết vụ án, 
nguyên đơn bà Nguyễn Thị S trình bày:  
Ngày 17/3/2022, tại nhà vợ chồng ông Nguyễn Văn K và bà Nguyễn Thị M, bà 
Nguyễn Thị S ký Hợp đồng đặt cọc, nội dung bà S nhận chuyển nhượng của ông K, 
bà M thửa đất số 173, tờ bản đồ 42 , diện tích 811,1m 2 (chiều ngang 28m, chiều dài 
30m) tại thôn Tân Phú, xã P, huyện V, tỉnh Khánh H òa; có sự chứng kiế n của ông 
Lê Tiến Đ và bà Lê Thị Q và ông Đ còn là người viết giúp Hợp đồng đặt cọc . Khi 
viết giúp Hợp đồng đặt cọc , bà M đưa ra Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất

2 
số 173, ông Đ hỏi diện tích đất chuyển nhượng ghi theo Giấy hay thế nào thì hai bên 
thống nhất chuyển nhượng diện tích đất theo Giấy chứng nhận là 811,1m 2, với giá 
1.380.000.000 đồng , bà S  đặt cọc 200.000.000 đồng , thời gian đặt cọc 30 ngày  
(17/3/2022 đến 17/4/2022 ); nếu hết hạn bên chuyển nhượng không thực hiện thủ  
tục chuyển nhượng thì chịu phạt cọc 200.000 đồng, bên nhận chuyển nhượng không 
mua thì mất cọc. Theo yêu cầu của  ông K, bà M thì ngày 28/3/2022 bà S đặt cọc 
thêm 300.000.000 đồng, có ông Đ chứng kiến và ông Đ ghi thêm nội dung này vào 
Hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2022. 
Đến đầu tháng 4/2022, bà S nghe được thông tin ngày 21/3/2022 vợ chồng ông 
K, bà M tiến hành thủ tục tách thửa và chuyển nhượng một phần thửa đất số 173, tờ 
bản đồ 42 cho bà Nguyễn Thị Hoài Tr. Vào ngày 06/4/2022 bà S gặp bà Nguyễn Thị 
M tại UBND xã P để nói rõ việc sang nhượng thửa đất trên theo h ợp đồng đặt cọc 
ngày 17/3/2022 thì bà M trả lời không đồng ý sang nhượng cho bà S nữa. 
Theo thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2022 thì ngày 17/4/2022 là 
hạn cuối để tiến hành thủ tục sang nhượng. Tuy nhiên, ngày 21/3/2022 bà M, ông K 
đã làm th ủ tục tách và chuy ển nhượng một phần thửa đất trên cho bà Tr và bà M 
không đồng ý chuy ển nhượng cho bà S nữa nên ngày 12/4/2022 bà S làm đơn g ửi 
Văn phòng đăng ký đ ất đai chi nhánh huy ện V yêu cầu ngăn chặn việc chuyển dịch 
đối với tài sản là thửa đất số 173, tờ bản đồ 42, đồng thời gửi Đơn khởi kiện đến 
Tòa án nhân dân huy ện V yêu cầu Tòa án giải quyết buộc vợ chồng ông K, bà M 
tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 173, tờ bản 
đồ số 42 theo Hợp đồng đặt cọc hai bên đã ký ngày 17/3/2022. Quá trình Tòa án giải 
quyết vụ án, ngày 02/11/2023 đại diện theo ủy quyền của bà S thay đổi yêu cầu khởi 
kiện, cụ thể yêu cầu Tòa án hủy Hợp đồng đặt cọc, yêu cầu ông K, bà M trả tiền đặt 
cọc đã nhận 500.000.000 đồng và chịu phạt cọc 500.000.000 đồng. 
* Bị đơn vợ chồng ông Nguyễn Văn K, bà Nguyễn Thị M trình bày: 
Ngày 17/3/2022 Ông Bà thỏa thuận chuyển nhượng cho bà S diện tích đất kích 
thước chiều ngang 16m, chiều dài 30m là một phần diện tích thửa đất số 173, tờ bản 
đồ 42 của Ông Bà t ại thôn Tân Phú, xã P, huy ện V, t ỉnh Khánh Hoà v ới giá 
1.380.000.000 đồng. Khi hai bên lập Hợp đồng đặt cọc có hai người làm chứng là bà 
Lê Thị Q và anh Lê Tiến Đạt, bà M đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 
173 cho ông Đ để ông Đ soạn thảo giúp H ợp đồng. Sau khi ông Đ soạn thảo xong 
Hợp đồng đặt cọc, có đọc lại thì bà M khẳng định chỉ đồng ý chuyển nhượng cho bà 
S diện tích đất kích thước chiều ngang 16m, chiều dài 30m, nhưng do bà M không 
biết chữ nên không thể kiểm tra ông Đ có ghi đúng ý chí của bà M hay không, bà M 
khẳng định Bà không điểm chỉ vào hợp đồng đặt cọc và vợ chồng bà M có nhận cọc 
hai lần của bà S tổng số tiền 500.000.000 đồng.  
Trước khi chuyển nhượng đất cho bà S, thì vợ chồng bà M đã chuyển nhượng 
một phần thửa đất 173 cho bà Nguyễn Thị Hoài Tr, nhưng khi vợ chồng bà M làm 
thủ tục chuyển nhượng đất cho bà Tr thì bị bà S ngăn cản, hiện tại vợ chồng bà M 
chỉ còn sử dụng diện tích đất kích thước chiều ngang 16m, chi ều dài 30m. Nay, v ợ 
chồng bà M đồng ý với yêu cầu khởi kiện yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc của bà S, 
bà S không nhận chuyển nhượng đất là có lỗi nên phải mất tiền cọc. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Hoài Tr trình bày:

3 
Năm 2019, Bà nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông K, bà M một phần thửa 
đất số 173, tờ bản đồ số 42 tại thôn Tân Phú, xã P, huyện V, tỉnh Khánh H òa với 
diện tích 348m 2 (chiều ngang 12m, chiều dài 29m) ; vi ệc chuyển như ợng ch ỉ viết 
giấy tay không có công ch ứng, chứng thực. Do khi nh ận chuyển nhượng đất, bà Tr 
không có mặt ở địa phương nên bà Tr nhờ bà Phạm Thị Thu Th sinh năm 1993; trú 
tại thôn Q 1, xã V, huyện V, tỉnh Khánh H òa đứng tên nh ận chuyển nhượng đất, 
hiện nay bà Th định cư ở Hoa Kỳ, nhưng bà Tr không rõ địa chỉ và năm 2020, bà Tr 
đã tiến hành xây móng, xây hàng rào bao quanh đất. 
Đến ngày 21/3/2022, bà Tr và vợ chồng ông K, bà M làm lại Hợp đồng chuyển 
nhượng và nộp hồ sơ xin c ấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lên Văn phòng 
đăng ký đất đai chi nhánh huy ện V, nhưng bị bà S ngăn cản thì bà Tr mới biết việc 
vợ chồng bà M nhận cọc của bà S. Nay, bà S khởi kiện yêu cầu hủy Hợp đồng đặt 
cọc và yêu cầu phạt cọc thì bà Tr không có ý kiến. 
* Người làm chứng ông Lê Tiến Đ trình bày:  
Ngày 17/3/2022, tại nhà vợ chồng bà M, ông Lê Tiến Đ và bà Lê Thị Q  có 
chứng kiến việc th ỏa thuận chuyển nhượng đất giữa vợ chồng bà M và bà S. Vợ 
chồng bà M và ông K thỏa thuận chuyển nhượng cho bà S toàn bộ hiện trạng đất bà 
M, ông K  đang sử dụng có chiều ngang 16m, dài hết đất với giá 1.380.000.000 
đồng, đặt cọc 200.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc 30 ngày (từ ngày 17/3/2022 đến 
ngày 17/4/2022), nếu hết hạn đặt cọc bên bán không bán phải chịu phạt cọc, bên 
mua không mua thì mất cọc. Sau khi hai bên thỏa thuận thì bà M đưa Giấy chứng 
nhận quyền sử dụng thửa đất số 173  cho ông Đ để ông Đ soạn thảo giúp Hợp đồng 
đặt cọc. Ông Đ xem thấy Giấy chứng nhận ghi  thửa đất số 173 có kích thước chiều 
ngang 28m, còn thực tế bà M và ông K chỉ chuyển nhượng cho bà S diện tích đất có 
kích thước chiều ngang 16m nên có hỏi lại soạn thảo Hợp đồng đặt cọc ghi theo 
diện tích đất trên giấy hay sao? thì bà M đáp “Ghi theo trên sổ cũng được” nên ông 
Đ ghi diện tích đất chuyển nhượng là 811,1m 2. Bà S đặt cọc cho vợ chồng bà M 
200.000 đồng và sau đó đến ngày 18/3/2022 bà S đặt cọc thêm 300.000.000 đồng , 
ông Đ đều ghi vào Hợp đồng đặt cọc. 
* Người làm chứng bà Lê Thị Q trình bày:  
Bà Lê Thị Q ở gần nhà bà M nên khoảng đầu năm 2022, bà M có nhờ bà Q  
tìm người mua đất của bà M có kích thước chiều ngang 16m, chiều dài 30m nên bà 
Q  và con rể là Lê Tiến Đ có giới thiệu bà S đến mua đất của bà M, ông K. Ngày 
17/3/2022, tại nhà bà M, ông K , bà Q  và anh Đạt chứng kiến việc hai bên thoả 
thuận chuyển nhượng toàn bộ hiện trạng đất bà M, ông K đang sử dụng cho bà S là 
diện tích đất có kích thước chiều ngang 16m, chiều dài 30m với giá 1.380.000.000 
đồng. Bà Quệ không biết chữ nên anh Đạt soạn thảo giúp Hợp đồng đặt cọc, do thửa 
đất số 173 ghi thửa đất có kích thước chiều ngang 28m, còn hiện trạng bà M, ông K 
đang sử dụng và chuyển nhượng cho bà S diện tích đất ngang 16m nên anh Đạt hỏi 
lại Hợp đồng đặt cọc ghi theo Giấy chứng nhận hay sao? thì bà M đáp “Ghi theo 
trên sổ cũng được”; bà Q  hỏi lại “sổ này sổ cũ mà bà M” thì bà M đáp “không sao 
đâu” nên bà Q  nói “vậy thì có ghi rõ ra là bán ngang 16m, dài hết đất không”  thì 
bà M trả lời “Không cần, sổ tôi đang cắt cho người ta dưới kia rồi” nên anh Đạt ghi 
diện tích chuyển nhượng theo Giấy chứng nhận là 811,1m2.  
 Tại Bản án dân s ự sơ thẩm số 03/2024/DS-ST ngày 01/02/2024, Tòa án nhân

4 
dân huyện V, tỉnh Khánh Hòa quyết định: 
Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn bà Nguyễn Thị S: 
+ Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài 
sản gắn liền với đất ký ngày 17/3/2022 giữa bà Nguyễn Thị S và ông Nguyễn Văn K, 
bà Nguyễn Thị M. 
+ Buộc bị đơn ông Nguyễn Văn K và bà Nguyễn Thị M hoàn trả lại cho nguyên 
đơn bà Nguy ễn Th ị S số tiền là 500.000.000 đ ồng và ph ải ch ịu ph ạt s ố tiền 
500.000.000 đồng do vi ph ạm h ợp đ ồng đ ặt c ọc. Tổng c ộng b ị đơn ph ải tr ả cho 
nguyên đơn là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng). 
Tiếp tục duy tr ì biện pháp áp d ụng khẩn cấp tạm thời tại Quyết định áp d ụng 
biện pháp khẩn cấp tạm thời số 05/2022/QĐ-BPKCTT ngày 11/05/2022 của Toà án 
nhân dân huyện V về việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “Cấm chuyển dịch 
quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” 
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí dân sự sơ thẩm. 
Ngày 15/02/2024, bà M và ông K kháng cáo. 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 70/2024/DS-PT ngày 24/6/2024, Tòa án nhân 
dân tỉnh Khánh Hòa quyết định giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm. 
         Ngày 06/12/2024, vợ chồng bà M và ông K gửi Đơn đ ến Viện kiểm sát nhân 
dân cấp cao t ại Đà N ẵng đề nghị kháng nghị Bản án phúc th ẩm theo th ủ tục giám 
đốc thẩm. 
Tại Quy ết đ ịnh Kháng ngh ị giám đ ốc th ẩm s ố 26/QĐ-VKS-DS ngày 
19/3/2025, Viện trưởng Vi ện kiểm sát nhân dân c ấp cao tại Đà N ẵng kháng ngh ị 
Bản án dân s ự phúc thẩm số 70/2024/DS-PT ngày 24/6/2024 c ủa Tòa án nhân dân 
tỉnh Khánh Hòa; đ ề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân c ấp cao tại Đà Nẵng 
xét xử giám đốc thẩm hủy toàn bộ Bản án phúc thẩm và Bản án sơ thẩm; giao hồ sơ 
vụ án dân s ự cho Tòa án nhân dân huy ện V giải quyết sơ th ẩm lại vụ án với nhận 
định: 
Ngày 22/01/2019, ông Nguyễn Văn K, bà Nguyễn Thị M được cấp giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 173, tờ bản đồ số 42, diện tích 811,1m2 
tại thôn T, xã P, huy ện V, t ỉnh Khánh Hòa. Trích l ục B ản trích đo đ ịa chính và 
Mảnh Trích đo đ ịa chính cùng ngày 22/02/2022, th ể hiện: Th ửa đ ất s ố 173 tách 
thành 02 th ửa đ ất là th ửa s ố 173-1 và 173 -2 (bút l ục s ố 179, 181 -183). Ngày 
17/3/2022, bà Nguyễn Thị S với bà Nguyễn Thị M, ông Nguyễn Văn K đã ký kết hợp 
đồng đặt cọc. Theo đó: Bà S đã đặt cọc cho bà M, ông K số tiền 200.000.000 đồng 
để bảo đảm việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 173, tờ 
bản đồ số 42, diện tích 811,1m 2; giá chuy ển nhượng là 1.380.000.000 đ ồng; thời 
hạn đ ặt c ọc là t ừ ngày 17/3/2022 đ ến ngày 17/4/2022. Quá th ời h ạn th ỏa thu ận 
trên, nếu bà M, ông K không chuyển nhượng thì bà M, ông K phải bồi thường cho 
bà S  gấp 02 l ần s ố tiền đã đ ặt c ọc, t ổng s ố tiền ph ải hoàn tr ả và b ồi thư ờng là 
400.000.000 đồng; ngược lại nếu bà S không nhận chuyển nhượng thì phải chịu mất 
số tiền đã đ ặt c ọc. Ngày 28/3/2022, bà S  đưa thêm cho bà M  số tiền c ọc 
300.000.000 đồng. Người làm ch ứng ông Lê Tiến Đ ghi thêm s ố tiền 300.000.000 
đồng vào hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2022. Trước đó, ngày 21/3/2022, ông Nguyễn 
Văn K, bà Nguyễn Thị M đã chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Hoài Tr thửa đất số 
173-2, tờ bản đồ số 42, diện tích 349,6m 2 (thuộc một phần thửa đất số 173). Các

5 
bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng. Các đương 
sự đều thừa nhận: Bên nhận đặt cọc bà Nguyễn Thị M và bên môi giới là bà Lê Thị 
Q đều không biết chữ nên nhờ ông Lê Tiến Đ (con rể bà Q) lập hợp đồng đặt cọc, 
ông Nguyễn Văn K không tham gia ký kết hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, nguyên đơn 
bà Nguyễn Thị S cho rằng bà M đã tiến hành thủ tục tách thửa đất số 173, tờ bản đồ 
số 42 và chuyển nhượng một phần thửa đất số 173 cho bà Nguyễn Thị Hoài Tr dẫn 
đến các bên không th ể tiến hành chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 173 nên bà M 
có l ỗi hoàn toàn. B ị đơn bà Nguy ễn Th ị M cho r ằng, Bà ch ỉ thỏa thu ận chuy ển 
nhượng cho bà S phần đất có chiều ngang 16m, dài 30m thu ộc thửa đất số 173, tờ 
bản đồ số 42 để lấy tiền chữa bệnh cho chồng đang nằm liệt giường, nên Bà không 
có lỗi.  
Căn cứ tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và các tài li ệu, chứng cứ mới 
thu thập thấy:  
Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Lê Thị Q trình bày: “Bà M nói tôi có kêu được ai 
đến mua đất thì bà M sẽ cho tiền tôi, sau đó tôi có kêu bà S mua, bà S hỏi tôi đất từ 
đâu tới đâu thì tôi chỉ từ chân hàng rào trở qua, còn phần còn lại thì nghe nói bà M 
đã bán cho người khác rồi. Sau đó, bà M gọi bà S qua và 2 bên thỏa thuận việc mua 
bán, giá cả, tôi cũng không biết chữ, chỉ thấy bà M đưa các tờ giấy khoảng 4-5 tờ gì 
đó cho bà S, tôi nghe nói phần nhà, đất bà M bán cho bà S có diện tích ngang 16m, 
dài hết đất”. 
Tại Biên b ản ghi l ời khai ngày 06/3/2025 t ại trụ sở Viện kiểm sát nhân dân 
cấp cao tại Đà Nẵng, bà Q  trình bày: “Trước khi ký h ợp đồng đặt cọc khoảng 03 
đến 04 ngày, tôi dẫn bà S đi xem đất 2-3 lần, tại thửa đất đã có hàng rào đã cũ bao 
quanh thửa đất đã xây dựng từ lâu (rào lưới B40, dưới chân xây móng đá, chiều cao 
khoảng l,2m - 1,6m), giữa thửa đất có hàng rào kéo dài h ết thửa đất. Tôi ch ỉ thửa 
đất cho bà S mua là thửa đất có căn nhà của bà M, tôi không chỉ cho bà S mua toàn 
bộ thửa đất. Khi ông Đ đọc lại hợp đồng đặt cọc, tôi có h ỏi lại bà M là bán m ột 
phần đất hay bán toàn b ộ thửa đất thì bà M trả lời là c ứ yên tâm đi, bà M đưa sổ 
dưới xã từ lâu rồi, đang cắt một phần đất bán cho người khác. Tôi có nói v ới bà M 
ghi cho rõ ràng đi, bà M nói lại là yên tâm đi, còn bao nhiêu bà M bán cho bà S. Bà 
S ngồi ở đó, khoảng cách gần sát bên chung m ột cái bàn, bà S không có ý ki ến gì. 
Hơn nữa, tại thời điểm đặt cọc thửa đất có giá 90.000.000 đồng - 100.000.000 đồng 
01m ngang, dài h ết đất nên n ếu bán toàn b ộ thửa đất phải có gi á cao hơn nhi ều; 
thời điểm này tôi có thửa đất gần đó và những người khác gần nhà tôi cũng bán đất 
nên tôi biết... Khi ký hợp đồng bà S biết bà M chỉ bán một phần đất có chiều ngang 
là 16m, dài hết đất, phần đất còn lại đã bán cho người khác...Do không biết chữ nên 
bà M đã lăn tay vào hợp đồng đặt cọc”.  
Tại phiên tòa sơ th ẩm, bà Nguyễn Th ị Hoài Tr  trình bày: “Tôi nh ận sang 
nhượng một phần thửa đất sổ 173, tờ bản đồ số 42 từ năm 2019, diện tích là 348m 2 
(ngang 12m, dài 29m), các bên có làm gi ấy viết tay không công ch ứng, chứng thực 
và chưa làm th ủ tục tách th ửa...Sau khi tôi nh ận sang như ợng một phần thửa đất 
trên, tôi ti ến hành xây móng, rào ranh gi ới đối với phần đất mà tôi đã nh ận sang 
nhượng từ vợ chồng ông K, bà M năm 2020”.  
Như vậy, ông Lê Tiến Đ ghi hợp đồng đặt cọc nhưng không biết rõ quá trình 
thỏa thuận chuyển nhượng giữa các bên. Trư ớc khi đ ặt cọc, thửa đất số 173 được

6 
tách thành 02 thửa đất là thửa số 173-1 và thửa số 173-2; bà M đã chuyển nhượng 
thửa đ ất s ố 173-2 (ngang 12m, dài 29m) cho bà Tr ; bà Tr  đã xây hàng rào, đ ổ 
móng, tường gạch ngăn cách gi ữa hai thửa đất từ năm 2020. Đồng thời, bà Lê Thị 
Q và bị đơn xác định: Trước khi đặt cọc, bà Q  đã chỉ thửa đất chuyển nhượng cho 
bà S xem nhiều lần, thửa đất chuyển nhượng có ngôi nhà của bà M, có chiều ngang 
16m dài hết đất và được ngăn cách v ới phần đất còn lại của bà M bằng hàng rào. 
Khi ông Đ đọc lại hợp đồng đặt cọc, bà Q  đã hỏi lại bà M có bán toàn bộ thửa đất 
hay không và bà M khẳng định đã bán một phần đất trước đó, bà S cùng ở đó, nghe 
rõ nội dung trao đ ổi nhưng không có ý ki ến phản đối. Tại phiên tòa sơ th ẩm, đại 
diện theo ủy quyền của nguyên đơn th ừa nhận: “Bà M có chỉ hiện trạng thửa đất, 
đưa sổ cho bà S kiểm tra và mua tr ên sổ đỏ nhà nước được công nh ận chứ không 
kiểm tra l ại hiện trạng”. Do đó, bà Nguyễn Thị S đã kiểm tra th ực trạng thửa đất, 
biết bà M đã chuyển nhượng một phần thửa đất số 173 cho người khác và biết diện 
tích chuyển nhượng còn l ại là m ột phần thửa đất số 173, với chiều ngang 16m và 
dài h ết đ ất. T ại th ời đi ểm đ ặt c ọc, các bên cũng không th ỏa thu ận l ại di ện tích 
chuyển nhượng. Việc ông Lê Tiến Đ ghi diện tích chuyển nhượng 811,1m2 trong hợp 
đồng đặt cọc là không phù h ợp với diện tích thực tế chuyển nhượng và không ph ản 
ánh đúng ý chí thỏa thuận của các bên nên bà M và bà S đều có lỗi dẫn đến các bên 
không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, bà Nguyễn 
Thị S tiếp tục đặt cọc thêm 300.000.000 đồng cho bà M (ngày 28/3/2022) là sau thời 
điểm bà M  chuyển như ợng cho bà Tr  thửa đ ất s ố 173-2 (ngày 21/3/2022). Bà S  
đồng ý đặt cọc thêm và không thỏa thuận điều chỉnh nội dung hợp đồng đặt cọc nên 
không có cơ s ở xác định số tiền đặt cọc thêm nhằm mục đích nhận chuyển nhượng 
toàn bộ thửa đất số 173. Từ những phân tích trên, B ản án sơ th ẩm và Bản án phúc 
thẩm xác định bị đơn bà Nguyễn Thị M có lỗi dẫn đến các bên không thể ký kết hợp 
đồng chuyển nhượng đối với toàn b ộ thửa đất số 173 là không phù h ợp với những 
tình ti ết khách quan c ủa v ụ án và bu ộc bà M , ông K  trả số tiền ph ạt c ọc 
500.000.000 đồng cho bà S đã ảnh hưởng nghiêm tr ọng đến quyền và l ợi ích h ợp 
pháp của bà M, ông K.” 
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà 
Nẵng đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị của Viện 
trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. 
 
                                          NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
 
 [1] Ngày 17/3/2022 vợ chồng bà Nguyễn Thị M, ông Nguyễn Văn K với bà 
Nguyễn Thị S ký Hợp đồng đặt cọc, nội dung Hợp đồng ghi ông K, bà M nhận cọc 
của bà S 500.000.000 đồng (nhận 2 lần), cam kết chuyển nhượng cho bà S thửa đất 
số 173, tờ bản đồ số 42, diện tích 811,1m 2 với giá 1.380.000.000 đ ồng, trong th ời 
hạn 01 tháng k ế từ ngày 17/3/2022 đ ến 17/4/2022 nếu bên bán không bán thì ph ải 
chịu phạt cọc, bên mua n ếu không mua thì m ất cọc. Bà S cho rằng vợ chồng bà M 
nhận cọc và cam k ết chuyển nhượng toàn b ộ diện tích th ửa đất 173, nhưng ngày 
21/3/2022 vợ chồng bà M lại tách thửa đất 173 thành 2 th ửa và chuyển nhượng cho 
bà Nguyễn Thị Hoài Tr một thửa là vi ph ạm Hợp đồng đặt cọc nên phải chịu phạt 
cọc; trong khi đó, vợ chồng bà M cho rằng vào năm 2019 trước khi nhận cọc để cam

7 
kết chuyển nhượng đất cho bà S thì vợ chồng bà M đã chuyển nhượng một phần 
thửa đất 173 cho bà Tr, đến ngày 22/02/2022 mới tách được thửa 173 thành 2 thửa; 
ngày 17/3/2022 vợ chồng bà M chỉ thỏa thuận nhận cọc và chuyển nhượng cho bà S 
diện tích đ ất (còn l ại sau khi đã chuy ển như ợng cho bà Tr ) có kích thư ớc ngang 
16m, dài hết đất, Hợp đồng đặt cọc ghi chưa đúng thỏa thuận của vợ chồng bà M 
với bà S nên không đồng ý chịu phạt cọc mà cho rằng bà S không mua nên mất cọc. 
[2] Xét, thực tế năm 2019 vợ chồng bà M đã viết giấy tay chuyển nhượng cho 
bà Nguyễn Thị Hoài Tr một phần thửa đất số 173, năm 2020 bà Tr đã xây móng, 
xây tư ờng bao quanh và bà M  đã xin tách  thửa đ ất 173 thành 2 th ửa nên ngày 
22/02/2022 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đ ất đai huy ện V đã cấp Trích lục bản 
trích đo địa chính tách thửa 173 thành 2 thửa là thửa số 173-1 và thửa số 173-2; đến 
ngày 17/3/2022 bà M mới ký Hợp đồng với bà S. 
[3] Bà M không biết ch ữ nên ch ỉ điểm ch ỉ trong Hợp đ ồng đặt c ọc. Bà M 
trình bày ch ỉ cam k ết chuy ển như ợng cho bà S  diện tích đ ất còn l ại sau khi đã 
chuyển nhượng cho bà Tr, diện tích đất còn lại Ông Bà đang s ử dụng có kích thước 
chiều ngang 16m x 30m; đi ều này được anh Lê Tiến Đ (người soạn thảo giúp Hợp 
đồng đặt cọc) và bà Lê Thị Q (người làm chứng) xác nhận. Tại phiên tòa phúc thẩm, 
bà Lê Thị Q trình bày: “Bà M nói tôi có kêu đư ợc ai đến mua đất thì bà M sẽ cho 
tiền tôi, sau đó tôi có kêu bà S mua, bà S hỏi tôi đ ất từ đâu tới đâu thì tôi ch ỉ từ 
chân hàng rào tr ở qua, còn phần còn lại thì nghe nói bà M đã bán cho ngư ời khác 
rồi. Sau đó, bà M gọi bà S qua và 2 bên th ỏa thuận việc mua bán, giá c ả, tôi cũng 
không biết chữ, chỉ thấy bà M đưa các t ờ giấy khoảng 4-5 tờ gì đó cho bà S, tôi 
nghe nói phần nhà, đất bà M bán cho bà S có diện tích ngang 16m, dài hết đất”. Tại 
Biên bản ghi lời khai ngày 06/3/2025 t ại trụ sở Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao tại 
Đà Nẵng, bà Q  trình bày: “Trước khi ký hợp đồng đặt cọc khoảng 03 đến 04 ngày, 
tôi dẫn bà S đi xem đất 2-3 lần, tại thửa đất đã có hàng rào đã cũ bao quanh th ửa 
đất đã xây d ựng từ lâu (rào lư ới B40, dư ới chân xây móng đá, chi ều cao kho ảng 
l,2m - 1,6m), giữa thửa đất có hàng rào kéo dài h ết thửa đất. Tôi chỉ thửa đất cho 
bà S mua là thửa đất có căn nhà của bà M, tôi không chỉ cho bà S mua toàn bộ thửa 
đất. Khi ông Đ đọc lại hợp đồng đặt cọc, tôi có h ỏi lại bà M là bán m ột phần đất 
hay bán toàn bộ thửa đất thì bà M trả lời là cứ yên tâm đi, bà M đưa sổ dưới xã từ 
lâu rồi, đang cắt một phần đất bán cho người khác. Tôi có nói v ới bà M ghi cho rõ 
ràng đi, bà M nói lại là yên tâm đi, còn bao nhiêu bà M bán cho bà S. Bà S ngồi ở 
đó, khoảng cách gần sát bên chung m ột cái bàn, bà S không có ý kiến gì. Hơn nữa, 
tại th ời đi ểm đ ặt c ọc th ửa đ ất có giá 90.000.000 đ ồng - 100.000.000 đ ồng 01m 
ngang, dài h ết đất nên n ếu bán toàn b ộ thửa đất phải có giá cao hơn nhi ều; thời 
điểm này tôi có thửa đất gần đó và những người khác gần nhà tôi cũng bán đất nên 
tôi biết... Khi ký h ợp đồng bà S biết bà M chỉ bán một phần đất có chi ều ngang là 
16m, dài h ết đất, phần đất còn l ại đã bán cho ngư ời khác...Do không bi ết chữ nên 
bà M đã lăn tay vào hợp đồng đặt cọc”. Tại phiên tòa sơ thẩm, bà Nguyễn Thị Hoài 
Tr trình bày: “Tôi nhận sang nhượng một phần thửa đất số 173, tờ bản đồ số 42 từ 
năm 2019, di ện tích là 348m 2 (ngang 12m, dài 29m), các bên có làm gi ấy viết tay 
không công ch ứng, ch ứng th ực và chưa làm th ủ tục tách th ửa...Sau khi tôi nh ận 
sang nhượng một phần thửa đất trên, tôi tiến hành xây móng, rào ranh gi ới đối với 
phần đất mà tôi đã nh ận sang như ợng từ vợ chồng ông K, bà M năm 2020”. Tại

8 
phiên tòa sơ th ẩm, đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị S cùng thừa nhận: 
“Bà M có chỉ hiện trạng thửa đất, đưa sổ cho bà S kiểm tra và mua trên s ổ đỏ nhà 
nước được công nhận chứ không kiểm tra lại hiện trạng”; như vậy, bà Nguyễn Thị 
S đã kiểm tra thực trạng thửa đất, biết bà M đã chuyển nhượng một phần thửa đất số 
173 cho người khác và biết diện tích chuyển nhượng còn lại là một phần thửa đất số 
173, với chiều ngang 16m và dài hết đất. 
[4] Từ các mục trên, cấp giám đốc thẩm xét thấy nội dung Hợp đồng đặt cọc 
ngày 17/3/2022 ghi không đúng ý chí đích thực của hai bên khi tham gia giao k ết 
hợp đồng, được chính anh Lê Tiến Đ (người soạn thảo giúp Hợp đồng đặt cọc thừa 
nhận) và sự thừa nhận của anh Đạt phù hợp với các tài liệu, chứng cứ nêu trên. Như 
vậy, có đủ cơ sở xác định vợ chồng bà M chỉ nhận cọc và cam k ết chuyển nhượng 
cho bà S diện tích đ ất (còn l ại của thửa đất 173 sau khi đã chuy ển nhượng cho bà 
Tr) có kích thước chiều ngang 16m và dài hết đất; do đó, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa 
án cấp phúc thẩm xác định vợ chồng bà M có lỗi dẫn đến các bên không th ể ký kết 
hợp đồng chuyển nhượng toàn b ộ diện tích thửa đất số 173 là không phù h ợp với 
những tình tiết khách quan của vụ án, từ đó Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc 
thẩm buộc vợ chồng bà M phải trả lại số tiền cọc đã nhận 500.000.000 đồng và phải 
chịu phạt cọc 500.000.000 đồng là không có căn cứ, ảnh hưởng nghiêm trọng quyền 
và lợi ích hợp pháp của vợ chồng bà M. 
Vì các lẽ trên; 
 
                                              QUYẾT ĐỊNH: 
 
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337, Điều 343, Điều 345 của Bộ luật Tố tụng dân 
sự năm 2015 chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 26/QĐ-VKS-DS 
ngày 19/3/2025 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng: 
1. Hủy toàn bộ Bản án dân s ự phúc thẩm số 70/2024/DS-PT ngày 24/6/2024 
của Tòa án nhân dân t ỉnh Khánh Hòa và Bản án dân s ự sơ thẩm số 03/2024/DS-ST 
ngày 01/02/2024 của Tòa án nhân dân huyện V, tỉnh Khánh Hòa đã giải quyết vụ án 
“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” giữa nguyên đơn bà Nguyễn Thị S với bị đơn ông 
Nguyễn Văn K, bà Nguyễn Thị M. 
2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện V, tỉnh Khánh Hòa xét xử lại 
vụ án theo thủ tục sơ thẩm, đúng quy định của pháp luật.  
       Quyết định giám đ ốc thẩm có hi ệu lực pháp lu ật kể từ ngày Hội đồng giám 
đốc thẩm ra quyết định.  
 
 
   
Nơi nhận:                                                                  
- Viện trưởng VKSNDCC tại Đà Nẵng; 
- Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hoà; 
- Tòa án nhân dân huyện V, tỉnh Khánh Hòa (kèm 
hồ sơ vụ án); 
- Chi cục Thi hành án dân sự huyện V, 
 tỉnh Khánh Hòa; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: Phòng HCTP, hồ sơ vụ án.           
               TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
     THẨM PHÁN- CHỦ TỌA PHIÊN TÒA  
 
 
(đã ký) 
 
          Đặng Kim Nhân

9