1 
 
  TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
          
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 94/2023/DS-GĐT 
Ngày 16/5/2023 
V/v tranh chấp hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất. 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
           Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
                 
              
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
 TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có:  
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Bùi Đức Xuân  
Các Thẩm phán:                          Ông Phan Thanh Tùng  
                      Bà Trần Thị Thu Thủy  
Thư ký phiên tòa: Bà Phan Thị Lí - Thẩm tra viên. 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh  tham 
gia phiên tòa: Ông Nguyễn Trí Dũng - Kiểm sát viên.  
Ngày 16 tháng 5 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố 
Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về “Tranh chấp hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn:  
1.1. Ông Lê Văn Q, sinh năm 1970; 
1.2. Bà Nguy n  im X, sinh năm 1973. 
Cùng trú địa chỉ: Tổ 6,  p 2, x  S, huyện C, tỉnh N. 
2. Bị đơn:  
2.1 Ông Nguy n Văn T, sinh năm 1974; 
2.2. Bà Nguy n Thị T1, sinh năm 1975. 
Cùng trú địa chỉ: Tổ 4,  p 2, x  S, huyện C, tỉnh N.

2 
 
 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan : Bà Trương Thị B, sinh năm 1952 . 
 Địa chỉ: Tổ 8,  p 1, x  S, huyện C, tỉnh N. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Tại Đơn khởi kiện ngày 30/12/2021 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên 
đơn là ông Lê Văn Q,    Nguy n  im X trình bày: 
Ngày 20/12/2018, vợ chồng  ng  à c  thỏa thuận nhận chuyển nhượng của vợ 
chồng  ng T,  à T1 phần đất rẫy c  diện tích 18.526,8 m2, thuộc thửa số 2, tờ   n đồ số 
39, tọa  ạc tại ấp 2, x  S, huyện C, tỉnh N với giá 535.000.000 đồng, ông bà đ  đưa 
trước tiền cọc  à 100.000.000 đồng. Việc thỏa thuận  chuyển nhượng c   àm giấy viết 
tay  à Giấy  iên nhận. Vợ chồng  ng T hẹn đến ngày 02/01/2019 sẽ sang tên cho ông 
bà và  h ng n i cho  ng  à  iết Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  (sau đây gọi tắt 
l  GCNQSDĐ) đang thế chấp tại Ngân hàng N ng nghiệp và Phát triển Nông thôn - 
Chi nhánh huyện C (sau đây gọi tắt l  Ngân h ng ). Ông T cho rằng vợ chồng  ng,  à 
 iết việc này  à  h ng đ ng v  nếu  iết th   ng,  à  h ng nhận chuyển nhượng phần  
đất này. Sau ngày 02/01/2019,  ng  à c  t m  ng T,  à T1 để yêu cầu sang tên nhưng 
 h ng gặp v   ng T đi  àm ăn xa. Đến ngày 29/10/2020 hai bên thỏa thuận  ại thời hạn 
 àm thủ tục sang tên  à 01 năm . Đ  quá 01 năm mà ông T  h ng thực hiện việc thỏa 
thuận trên nên  ng  à  hởi  iện  yêu cầu  ng T,  à T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đối với thửa đất trên và  àm thủ tục sang tên cho ông 
bà. 
Trước đây  ng,  à c   hởi  iện  ng T,  à T1 tại Tòa án nhân dân huyện C yêu 
cầu sang tên giấy tờ đất. Hai  ên đ  thương  ượng được và  àm Hợp đồng đặt cọc 
ngày 29/10/2020 nên  ng,  à đ  r t đơn  hởi  iện.  Sau khi ông bà đặt cọc cho ông T 
số tiền 100.000.000 đồng th   ng T,  à T1 đ  giao đất cho  ng,  à sử dụng cho đến 
nay.  ng,  à đ  đầu tư  đổ đất, nâng mặt  ằng để trồng tràm trên đất với chi phí 
100.000.000 đồng. Khi giao đất th   ng T c  n i  à  ng,   à được toàn quyền sử dụng 
đất,  h ng c  thỏa thuận  à chỉ được trồng cây hàng năm như  ng T tr nh  ày tại Tòa. 
Từ ngày  ng,  à sử dụng đất đến nay  ng T,  à T1  h ng c     iến g ,  h ng tranh 
c n g .  
Ông  à yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng sang nhượng giữa 02  ên đ      ết 
ngày 20/12/2018,  h ng yêu cầu tr  cọc, phạt cọc như trong đơn  hởi  iện. Nếu Tòa 
án xét thấy hợp đồng chuyển nhượng trên   h ng thực hiện được th   ng,  à yêu cầu 
gi i quyết hậu qu  của hợp đồng v  hiệu theo quy định của pháp  uật v   ng,  à  h ng 
c   ỗi.  
Quá trình giải quyết vụ án,  ị đơn  ng Nguy n Văn T,    Nguy n  hị T1 trình 
  y

3 
 
 
Ngày 20/12/2018 vợ chồng  ng  à c  thỏa thuận sang nhượng cho vợ chồng 
ông Q,  à X phần đất rẫy c  diện tích 18.526,8 m2, thuộc thửa đất số 2, tờ   n đồ số 39, 
tọa  ạc tại ấp 2, x  S, huyện C, tỉnh N với giá 535.000.000 đồng. Tại thời điểm này, 
GCNQSDĐ đang thế chấp tại Ngân hàng,  ng  Q c   iết việc này và đồng   mua đất. 
Hai  ên  h ng  àm Hợp đồng sang nhượng được v  đất đang thế chấp cho Ngân hàng 
nên chỉ  àm Giấy  iên nhận, theo đ  vợ chồng  ng  à đồng   sang nhượng phần đất 
trên cho vợ chồng  ng Q. Ông Q,  à X đ  đưa trước cho  ng 100.000.000 đồng, còn 
 ại 435.000.000 đồng hẹn đến ngày 02/01/2019  ng,  à  ấy GCNQSDĐ ra sẽ  àm thủ 
tục sang tên cho vợ chồng  ng Q th  ông Q tr  đủ số tiền còn  ại. Tuy nhiên, từ đ  đến 
nay do  àm ăn  h   hăn nên vẫn chưa c  tiền tr  Ngân hàng dẫn đến chưa thực hiện 
được việc sang tên giấy tờ đất cho vợ chồng  ng Q. Sau  hi  àm giấy  iên nhận trên 
th   ng đ  giao đất cho vợ chồng  ng Q sử dụng đến nay. 
Tại thời điểm giao đất là đất trống, đến nay  ng nghe n i  ng Q đ  trồng cây 
Keo. Sau ngày 02/01/2019,  ng,  à c    định tr   ại tiền cho vợ chồng  ng Q nhưng 
ông Q n i để sang tên sau cũng được. Đến ngày 29/10/2020, hai  ên thỏa thuận  àm 
Hợp đồng đặt cọc, theo đ  vợ chồng  ng Q đ  tr  hết số tiền 435.000.000 đồng còn 
 ại nhưng vẫn xác định tổng số tiền 535.000.000 đồng  ng Q giao cho  ng  à tiền đặt 
cọc để đ m   o thực hiện hợp đồng sang nhượng . Hai bên thỏa thuận trong thời hạn 
01 năm ph i  àm hợp đồng sang nhượng đất theo quy định của pháp  uật . Nếu ông Q 
không nhận chuyển nhượng nữa th  mất số tiền 535.000.000 đồng, nếu  ng  à  h ng 
 án nữa th  tr  cho  ng Q,  à T1 gấp đ i số tiền này.  Tuy nhiên  ng,  à vẫn chưa tr  
được nợ Ngân hàng nên chưa sang tên được. Khi ông Q,  à X  iện vợ chồng  ng,  à 
đến Tòa án, Tòa án c  mời  àm việc nhưng sau đ  vợ chồng  ng Q r t đơn, đến nay 
ông Q  ại tiếp tục  iện  ng.  Việc sang nhượng đất đến nay chưa thực hiện được  à do 
 ỗi  hách quan của vợ chồng  ng  à chứ  ng,  à  h ng ph i cố t nh. Phía vợ chồng 
ông Q th   h ng c   ỗi g .  ng bà đ  tr  xong nợ cho Ngân hàng ngày 08/3/2022. Ban 
đầu  ng bà chỉ đồng   cho  ng Q sử dụng đất để trồng   a, trồng m . Gần 01 năm nay 
 ng nghe n i  ng Q c  m c mương, trồng tràm trên đất nhưng  h ng hỏi    iến của 
ông bà và ông bà cũng  h ng c  ngăn c n g  v   ng Q đ  cho  ng gia hạn thời  hạn 
sang tên. Như vậy xem như c  qua, c   ại . Tuy nhiên, nay vợ chồng  ng Q  hởi  iện 
vợ chồng  ng nên vợ chồng  ng yêu cầu  ng Q,  à X tr   ại đất như hiện trạng  an 
đầu và  h ng đồng   tr   ại giá trị các tài s n trên đất.  
Nay vợ chồng  ng  à  h ng đồng   chuyển nhượng phần đất trên cho  ng Q, 
đồng   tr   ại cho  ng Q số tiền 535.000.000 đồng đ  nhận và tr  thêm cho  ng Q số 
tiền 535.000.000 đồng theo thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc ngày 29/10/2020. 
Ngoài ra,  ng  h ng yêu cầu g   hác. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan     rương  hị B trình   y

4 
 
 
 Ông T,  à T1 đang ph i thi hành cho  à số tiền gốc 60.000.000 đồng và tiền 
  i phát sinh  ho ng 04 năm nay theo đơn yêu cầu th i hành án của  à. Vụ việc này 
Chi cục Thi hành án dân sự huyện C đang thi hành nhưng  ng T,  à T1 chưa tr . Chi 
cục Thi hành án dân sự c  Quyết định tạm dừng việc chuyển dịch và đ  ra quyết định 
 ê  iên đối với thửa đất c ủa  ng T,  à T1 đứng tên do c  tranh chấp về việc sang 
nhượng với Q,  à X. Nay  à vẫn yêu cầu tiếp tục thi hành án theo quy định pháp  uật. 
Đối với việc tranh chấp giữa  ng T và Q th  Tòa án gi i quyết theo quy định pháp 
luật. Bà yêu cầu được gi i quyết, xét xử vắng mặt. 
Tại B n án  sơ thẩm  số 63/2022/DS -ST ngày 22/7/2022 của Tòa án nhân dân 
huyện C, tỉnh N đ  quyết định: 
Bác yêu c u khởi kiện c a  ng  ê Văn Q,    Nguy n  im X đ i v i  ng 
Nguy n Văn T,    Nguy n  hị T1 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền 
sử dụng đất  
 uyên    hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện   ng Giấy  iên 
nh n viết tay gi a  ng  ê Văn Q,    Nguy n  im X v   ng Nguy n Văn T,    Nguy n 
 hị T1 ng y            đ i v i thửa đất s   , tờ  ản đồ s    , có diện t ch đo đạc 
th c tế l         m2 tọa lạc tại ấp  ,    S, huyện C, t nh N v  hiệu  
Bu c  ng  ê Văn Q,    Nguy n  im X c ng có nghĩa vụ giao trả  lại cho  ng 
Nguy n Văn T,    Nguy n  hị T1 thửa đất s   , tờ  ản đồ s    , có diện t ch đo đạc 
th c tế l         m 2 tọa lạc tại ấp  ,    S, huyện C, t nh N v  c ng có nghĩa vụ giao 
cho  ng Nguy n Văn T,    Nguy n  hị T1 được quyền sở h u to n    cây tr m trên 
đất  
Bu c  ng Nguy n Văn T,    Nguy n  hị T1 c ng có nghĩa vụ trả lại v   ồi 
thường thiệt hại cho  ng  ê Văn Q,    Nguy n  im X v i s  tiền t ng c ng l  
  6           đồng  
Ngoài ra, b n án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng và quyền  háng 
cáo của các đương sự. 
Ngày 02/8/2022,  ng Lê Văn Q,  à Nguyễn Kim X  háng cáo toàn  ộ   n án 
sơ thẩm, yêu cầu sửa   n án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu  hởi  iện của ông 
bà. 
Ngày 03/8/2022,  ng Nguyễn Văn T  háng cáo toàn  ộ   n án sơ thẩm. 
Ngày 19/8/2022, V iện  iểm sát nhân dân  tỉnh N c  Quyết định  háng nghị số 
17/QĐ-VKS-DS với nội dung: Các đương sự thỏa thuận chuyển nhượng giao tiền, 
giao quyền sử dụng đất vào năm 2018, đến năm 2020 tiếp tục thỏa thuận nhận đủ số 
tiền còn  ại 435.000.000 đồng và ngày 08/3/2020  ng T,  à T1 đ  thanh T xong  ho n

5 
 
 
nợ Ngân hàng nhưng  ại  h ng thanh T nợ cho  à B theo Quyết định thi hành án. Tòa 
án cấp sơ thẩm  uộc  ng Q,  à X chịu 40   ỗi  à gây thiệt hại cho  ng Q,  à X  Đề 
nghị xét xử ph c thẩm theo hướng sửa   n án sơ thẩm, sửa phần xác định  ỗi và giá trị 
 ồi thường. 
Tại B n án dân sự ph c thẩm số 258/2022/DS -PT ngày 29/9/2022 của Tòa án 
nhân dân tỉnh N, đ  quyết định: 
 h ng chấp nh n kháng cáo c a  ị đơn  ng Nguy n Văn T. 
Chấp nh n kháng cáo c a nguyên đơn  ng  ê Văn Q,    Nguy n  im X. 
Chấp nh n kháng nghị s     QĐ -V S-DS ng y           c a Viện trưởng 
Viện kiểm sát nhân dân t nh N. Sửa Bản án sơ thẩm   
Chấp nh n yêu c u khởi kiện c a  ng  ê Văn Q,    Nguy n  im X đ i v i  ng 
Nguy n Văn T,    Nguy n  hị T1. 
C ng nh n hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện 
  ng Giấy  iên nh n viết tay gi a  ng  ê Văn Q,    Nguy n  im X v   ng Nguy n 
Văn T,    Nguy n  hị T1 ng y            đ i v i thửa đất s   , tờ  ản đồ s    , có 
diện t ch đo đạc th c tế l         m 2 tọa lạc tại ấp  ,    S, huyện C, t nh N có hiệu 
l c pháp lu t  
Ông Q,    X được quyền sử dụng ph n diện t ch đất trên  
Ngoài ra,   n án còn quyết định về phần án phí, chi phí tố tụn g và hiệu  ực thi 
hành án. 
Ngày 01/11/2022,  ng Nguyễn Văn T c  đơn đề nghị  háng nghị theo thủ tục 
giám đốc thẩm  đối với   n án dân sự ph c thẩm nêu trên , với    do: Phần đất  tranh 
chấp đ   ị Chi cục Thi hành án dân sự thi hành theo Quyết địn h số 169/QĐ -
CCTH DS ngày 26/10/2020 và Quyết định số 34/QĐ -CCTH DS ngày 17/6/2022 về 
việc cưỡng chế,  ê  iên quyền sử dụng đất và tài s n gắn  iền với đất nên giao dịch 
chuyển nhượng vi phạm điều cấm của pháp  uật. B n án s ơ thẩm tuyên v  hiệu và xử 
   hậu qu  của giao dịch v  hiệu  à đ ng. B n án ph c thẩm  uộc các  ên tiếp tục 
thực hiện hợp đồng  à  h ng đ ng. 
Tại Quyết định số 57/QĐ-VKS-DS ngày 09 tháng 3 năm 2023, Viện trưởng 
Viện  iểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh   háng nghị giám đốc 
thẩm đối với b n án dân sự  ph c thẩm nêu trên. Đề nghị Ủy  an Thẩm phán Tòa án 
nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm hủy b n án phúc 
thẩm và giữ nguyên   n án sơ thẩm.

6 
 
 
Tại phiên tòa giám đốc thẩm , đại diện Viện  iểm sát nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm  chấp nhận kháng 
nghị của Viện trưởng Viện  iểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh , 
hủy   n án dân sự ph c thẩm nêu trên và giữ nguyên   n án dân sự sơ thẩm. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1] Tại GCNQSDĐ số 01676 ngày  26/01/2018, được Sở Tài nguyên và M i 
trường tỉnh N cấp cho  ng Nguyễn Văn T và  à Nguyễn Thị T1 diện tích 18.526,8 m2, 
thuộc thửa đất số 2, tờ   n đồ số 39, đất tọa  ạc tại  p 2, x  S, huyện C, tỉnh N. Ngày 
07/02/2018, ông T và bà T1 thế chấp toàn  ộ quyền sử dụng đất trên để vay tiền của 
Ngân hàng N ng nghiệp và Phát triển N ng th n  - Chi nhánh huyện C, tỉnh N. Hợp 
đồng thế chấp được c ng ch ứng và được đăng    thế chấp đ ng theo quy định của 
pháp  uật. Ngày 08/3/2022 ông T và bà T1 mới thanh Toán tr  hết nợ cho Ngân hàng. 
[2] Ngày 20/12/2018,  ng Nguyễn Văn T chuyển nhượng toàn  ộ quyền sử 
dụng đất đang thế chấp Ngân hàng cho  ng Lê Văn Q, bà Nguyễn Kim X  ằng “Giấy 
 iên nh n” viết tay với nội dung “có nh n c a vợ chồng anh  ê Văn Q v i s  tiền đặt 
cọc rẫy l              (m t trăm triệu đồng)    ng s  tiền l              đồng còn 
4           đồng đến ng y            t i l m s  đỏ cho anh Q thì vợ chồng anh Q 
trả t i n t s  tiền l  4           đồng ”. Giấy  iên nhận viết tay c  sự xác nhận cùng 
ngày của Ban qu n     p 2, xã S, huyện C, tỉnh N. 
[3] Để đ m   o việc thi hành Quyết định c ng nhận sự thỏa thuận của các 
đương sự số 19/2020/QĐ CNHGT-DS ngày 13/3/2020 của Tòa án nhân dân huyện C, 
tỉnh N về việc gi i quyết tranh chấp hợp đồng vay tài s n giữa nguyên đơn  à  à 
Trương Thị B và  ị đơn  à  ng Nguyễn Văn T. Theo đ ,  ng T ph i thực hiện ngh a 
vụ thi hành án cho  à  B số tiền 60.000.000 đồng và tiền   i chậm thi hành án từ ngày 
16/3/2020. Tại Quyết định số 169/QĐ -CCTH DS ngày 26/10/2020 của Chi cục Thi 
hành án dân sự huyện C, tỉnh N (sau đây gọi tắt l  Chi cục  hi h nh án ) đ  căn cứ 
Quyết định số 19/QĐST -DS ngày 13/3/2020 của T òa án nhân dân  huyện C; căn cứ 
Quyết định thi hành án số 203/QĐ-CCTH DS ngày 25/3/2020 của Chi cục T hi hành 
án với nội dung tạm dừng việc đăng    chuyển quyền sở hữu, sử dụng, t ẩu tán, hủy 
hoại, thay đổi hiện trạng tài s n của  ng Ngu yễn Văn T đối với 18.526,8m 2 do ông 
Nguyễn Văn T,  à Nguyễn Thị T1 đứng tên. Ông T đ  được tống đạt Quyết định số 
169 nêu trên tại Cơ quan Thi hành án cùng ngày  26/10/2020. Tại Biên   n xác minh 
ngày 22/6/2022 và t ại Văn   n số 745/CCTH DS ngày 23/9/2022 c ủa Chi cục Thi 
hành án gửi Tòa án nhân dân tỉnh N xác nhận qua xác minh,  ng Nguyễn Văn T có tài 
s n duy nhất  à quyền sử dụng đất diện tích 18.526,8m2
 nêu trên.

7 
 
 
[4] Ngày 20/7/2020 ông Q, bà X  hởi  iện  ng T, bà T1 tranh chấp hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Giấy  iên nh n” viết tay ngày 20/12/2018 và 
được Tòa án nhân dân huyện C thụ    gi i quyết ngày 27/7/2020. Trong quá tr nh Tòa 
án đang gi i quyết vụ án, các  ên đương sự tự thỏa thuận và ngày 29/10/2020, tại Văn 
phòng c ng chứng V, tỉnh N, vợ chồng  ng Q, bà X (Bên  )  àm “Hợp đồng đặt cọc” 
đặt cọc cho vợ chồng  ng T, bà T1 (Bên B) số tiền 535.000.000 đồng. Giá chuyển 
nhượng  à 535.000.000 đồng; Thời hạn đặt cọc  à 01 năm  ể từ ngày c ng chứng. 
Mục đích đặt cọc nhằm đ m   o cho việc chuyển  nhượng quyền sử dụng đất theo 
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài s n gắn  iền với đất diện tích 18.526,8m 2 đất 
trồng cây  âu năm. Theo Hợp đồng đặt cọc thể hiện tài s n đang thế chấp tại Ngân 
hàng theo Hợp đồng thế chấp ngày 08/02/2018. Như vậy, Hợp đồng đặt cọc ngày 
29/10/2020 các đương sự thỏa thuận  ại về việc  đặt cọc  chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất tranh chấp. 
Tại Quyết định số 100/2020/QĐST -DS ngày 04/11/2020 của Tòa án nhân dân 
huyện C, tỉnh N đ  quyết định đ nh chỉ gi i quyết vụ án dân sự do nguyên đơn  à  ng 
Q, bà X r t toàn  ộ yêu cầu  hởi  iện.  
Ngày 30/12/2021 ông Q, bà X tiếp tục  hởi  iện ông T, bà T1 tranh chấp hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “ Giấy  iên nh n ” viết tay ngày 
20/12/2018 và Hợp đồng đặc cọc ngày 29/10/2020  và được Tòa án nhân dân huyện C 
thụ    gi i quyết ngày 30/12/2021. 
[5] Xét thấy: Tại  ho n 8 Điều 322 của Bộ  uật Dân sự quy định ngh a vụ của 
 ên nhận thế chấp: “    h ng được  án, thay thế, trao đ i, tặng cho t i sản thế chấp, 
trừ trường hợp quy định tại khoản 4 v  khoản   Điều     c a B  lu t n y ”. 
Kho n 4 và  ho n 5 Điều 321 Bộ  uật Dân sự quy định quyền của  ên thế 
chấp: “… 
4  Được  án, thay thế, trao đ i t i sản thế chấp, nếu t i sản đó l  h ng hóa 
luân chuyển trong quá trình sản  uất, kinh doanh   rong trường  hợp n y, quyền yêu 
c u  ên mua thanh Toán tiền, s  tiền thu được, t i sản hình th nh từ s  tiền thu được, 
t i sản được thay thế hoặc được trao đ i trở th nh t i sản thế chấp  
 rường hợp t i sản thế chấp l  kho h ng thì  ên thế chấp được quyền thay thế 
hàng hóa trong kho, nhưng phải  ảo đảm giá trị c a h ng hóa trong kho đúng như 
thỏa thu n  
   Được  án, trao đ i, tặng cho t i sản thế chấp kh ng phải l  h ng hóa luân 
chuyển trong quá trình sản  uất, kinh doanh, nếu được  ên nh n thế chấp đồng ý 
hoặc theo quy định c a lu t ”.

8 
 
 
Tại  ho n 1 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “   chức, h  gia đình, 
cá nhân, c ng đồng dân cư, cơ sở t n giáo, người Việt Nam định cư ở nư c ngo i, 
doanh nghiệp có v n đ u tư nư c ngo i kh ng được nh n chuyển nhượng, nh n tặng 
cho quyền sử dụng đất đ i v i trường hợp m  pháp lu t kh ng cho phép chuyển 
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất". 
Như vậy, theo quy định của Bộ  uật Dân sự và quy định của Luật Đất đai năm 
2013, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất  ph i c  ngh a vụ t m hiểu,  iểm 
tra thửa đất mà m nh    hợp đồng nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp  uật 
c  được phép chuyển nhượng  h ng, nếu thuộc trường hợp  h ng cho phép chuyển 
nhượng th   h ng được chuyển nhượng . Trong vụ án, ngày 20/12/2018 các  ên 
đương sự chuyể n như ợng quyền sử dụng đất  ằng giấy viết tay  h ng c  xác nhận 
của cơ quan Nhà nước c  thẩm quyền ,  h ng tuân thủ quy định về h nh thức của hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất  đ  vi phạm quy định Điều 129 Bộ  uật Dân 
sự;  hi các  ên đang tranh chấp t ại Tòa án, mặc dù  iết rõ trước đ  tài s n tranh chấp 
đang được thế chấp tại Ngân hàng và  ị Cơ quan  thi hành án tạm dừng chuyển dịch 
nhưng  ng Q vẫn đặt cọc nhằm mục đích nhận chuyển nhượng phần đất trên với  ng 
T. Việc chuyển nhượng giữa các đương sự vi phạm điều cấm tại  ho n 8 Điều 322 Bộ 
 uật Dân sự và vi phạm  ho n 1 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 ; do đ  Hợp đồng 
chuyển nhượng cũng như giao dịch đặt cọc giữa  ng T và ông Q  à trái pháp  uật. Ông 
Q, bà X cũng c   ỗi trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.  
Tòa án cấp sơ thẩm  h ng chấp nhận yêu cầu của  ng Q về việc yêu cầu tiếp 
tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng và tuyên Hợp đồng chuyển nhượng ngày 
20/10/2018 và Hợp đồng đặt cọc ngày 29/10/2020  giữa  ng Q và ông T đối với phần 
đất diện tích 18.526,8 m2, thuộc thửa đất số 2, tờ   n đồ số 39, tọa  ạc tại ấp 2, x  S, 
huyện C, tỉnh N v  hiệu  à c  căn cứ, đ ng pháp  uật. B n án ph c thẩm c ng nhận và 
cho  ưu th ng Hợp đồng chuyển nhượng và Hợp đồng đặt cọc ngày 29/10/20 20 của 
ông T với  ng Q  à  h ng đ ng quy định của pháp  uật. 
[6] Trên cơ sở xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các 
 ên v  hiệu theo quy định tại Điều 122, Điều 123, Điều 129, Điều 500, Điều 501 
BLDS năm 2015 ; điểm c  ho n 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Tòa án cấp sơ 
thẩm xác định  ỗi của  ng T nhiều hơn (6/4) và  uộc  ng T ph i thanh T số tiền chênh 
 ệch  à 1.625.707.000 đồng cho  ng Q,  à X  à đ m   o quyền  ợi của các  ên và phù 
hợp với quy định của pháp  uật. 
Vì các lẽ trên,  
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ Điều 337 và Điều 343 của Bộ  uật Tố tụng dân sự.

9 
 
 
1. Chấp nhận Kháng nghị giám đốc thẩm số 57/QĐ-VKS-DS ngày 09 tháng 3 
năm 2023 của Viện trưởng Viện  iểm sát nhân dân cấp  cao tại Thành phố Hồ Chí 
Minh. 
2. Hủy B n án dân sự ph c thẩm số 258/2022/DS-PT ngày 29/9/2022 của Tòa 
án nhân dân tỉnh N; giữ nguyên  B n án dân sự  sơ thẩm số 63/2022/DS-ST ngày 
22/7/2022 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh N về vụ án “ ranh chấp hợp đồng 
chuyển nhượng qu yền sử dụng đất ”, giữa nguyên đơn  à  ng Lê Văn Q,  à Nguyễn 
Kim X với  ị đơn  à  ng Nguyễn Văn T,  à Nguyễn Thị T1. 
3. Quyết định giám đốc thẩm c  hiệu  ực pháp  uật  ể từ ngày ra quyết định. 
 
Nơi nhận:  
- Chánh án (để  áo cáo); 
- Vụ pháp chế và QLKH - TANDTC (để  iết); 
- VKSNDCC tại TP. Hồ Chí Minh;                                                   
- TAND tỉnh N; 
- TAND huyện C, tỉnh N; 
- Chi Cục TH DS huyện C, N; 
- Các đương sự (theo địa ch ); 
- Lưu: VT (VP, GĐKT II, THS), hồ sơ vụ án. 
(P.T.L) 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
 
Bùi Đức Xuân

10 
 
 
 
 
 
 
 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
                Các Thẩm phán                           Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa 
 
 
 
 
Hoàng Thah Dũng Trần Thị Thu Thủy              Bùi Đức Xuân