1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
          
     Quyết định giám đốc thẩm 
     Số: 124/2021/DS-GĐT 
     Ngày: 05/5/2021 
V/v “Tranh chấp hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
                Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
                 
              
  
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
 TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Với thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh gồm có:  
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Võ Văn Cường 
Các Thẩm phán:                          Ông Quảng Đức Tuyên 
                                                       Ông Tô Chánh Trung 
Thư ký phiên tòa: Bà Đỗ Vũ Phương, Thẩm Tra viên. 
Đại diện V iện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Trí Dũng - Kiểm sát viên.  
Ngày 05 tháng 5 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố 
Hồ Chí Minh đã mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về “Tranh chấp 
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn: 
 1.1. Bà Nguyễn Thị L - sinh năm 1960;  
Địa chỉ: ấp 1, xã T, huyện C, tỉnh T. 
1.2. Ông Võ Xuân S - sinh năm 1953 (chết ngày 25/3/2019). 
Những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Võ Xuân S là: 
1.2.1. Bà Nguyễn Thị L (đồng nguyên đơn trong vụ án); 
1.2.2. Anh Võ Xuân L - sinh năm 1995 
Địa chỉ: 27/3L ấp Nam Lân, xã B, huyện H, Thành phố H. 
2. Bị đơn: 
2.1. Ông Trần Văn D - sinh năm 1965 
2.2. Bà Trần Thị H - sinh năm 1968 
Cùng địa chỉ: Ấp 1, xã T, huyện C, tỉnh T;

2 
 
 
 
2.3. Bà Trần Thị Thanh T - sinh năm 1990 
Địa chỉ: Số 129F/186/32A Bến V, Phường 4, Quận D, Thành phố H. 
 NỘI DUNG VỤ ÁN: 
 Bà Nguyễn Thị L , ông Võ Xuân S  (sau khi ông S chết, bà Nguyễn Thị L  và 
anh Võ Xuân L kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng) trình bày: 
 Thửa đất số 423, tờ bản đồ số 3, diện tích 3.559m2, loại đất trồng lúa, tọa lạc 
tại ấp 1, xã T, huyện C, tỉnh T theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H01062 
do Ủy ban nhân dân huyện C , tỉnh T  cấp ngày 26/02/2008 cho bà Nguyễn Thị L  
đứng tên chủ sử dụng. 
 Ngày 01/9/2016, vợ chồng bà Nguyễn Thị L , ông Võ Xuân S  ký hợp đồng 
chuyển nhượng cho vợ chồng ông Trần Văn D , bà Trần Thị H  quyền sử dụng 02 
(hai) phần đất thuộc một phần của thửa đất số 423 nêu trên, trong đó phần thứ nhất 
có diện tích 76m 2 (nay là thửa số 2798) và phần thứ hai có diện t ích 175,5m2 (nay 
là thửa số 2797). Cùng ngày, vợ chồng bà L, ông S  còn ký hợp đồng chuyển 
nhượng cho bà Trần Thị Thanh T quyền sử dụng một phần đất có diện tích 91,9m 2 
(nay là thửa số 2796), cũng thuộc thửa đất số 423 này. Trước khi ký hợp đồng 
chuyển nhượng, vợ chồng bà L, ông S đã lập sơ đồ tách thửa đất số 423 thành 07 
(bảy) thửa đất. Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên 
chuyển nhượng  đã nhận đủ tiền nhưng chưa tiến hành giao đất cho bên nhận 
chuyển nhượng. 
 Tuy nhiên, qua đo đạc thực tế thì kích thước các phần đất chuyển nhượng có  
dư ra so với kích thước thỏa thuận, cụ thể: Phần đất chuyển nhượng cho ông D, bà 
H có chiều ngang giáp tỉnh lộ 878 là 11,19m, thừa1,19m so với thỏa thuận, còn 
phần đất chuyển nhượng bà T có chiều ngang giáp tỉnh lộ 878 là 5,32m, thừa 0,32m 
so với thỏa thuận. Do các bên không thỏa thuận được về phần đất thừa so với thỏa 
thuận tại hợp đồng nên dẫn đến tranh chấp.  
 Nay bà L và những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông S yêu 
cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 01/9/2016 
giữa bà L, ông S với ông D, bà H và hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất lập ngày 01/9/2016 giữa bà L, ông S với bà T; bà L và những ng ười kế thừa 
quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông S đồng ý hoàn trả giá trị chuyển nhượng cho 
ông D bà H số tiền 460.000.000 đồng + tiền thuế ông D bà H đã nộp là 2.500.000 
đồng, hoàn trả giá trị chuyển nhượng cho bà T số tiền 150.000.000 đồng + tiền thuế 
bà T đã nộp là 1.250.000 đồng. 
 Ông Trần Văn D và bà Trần Thị H thống nhất trình bày : 
Thống nhất với trình bày của bà L và những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố 
tụng của ông S về việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá 
chuyển nhượng và các bên đã hoàn tất việc giao nhận tiền.

3 
 
 
 
Việc các bên thỏa thuận chiều ngang giáp lộ của thửa đất số 2797 là 10m và 
thửa đất số 2798 là 05m để đảm bảo thuận lợi cho việc cất nhà sau này. Do phần 
đất này nằm xéo theo đường tỉnh lộ 878 nên chiều ngang tiếp giáp lộ thực tế sẽ lớn 
hơn so với kích thước hai bên thỏa thuận. Do vậy, ông bà cho rằng diện tích đất bà 
L giao hoàn toàn phù hợp với hợp đồng chuyển nhượng và sơ đồ tách thửa khi ký 
kết hợp đồng, nên ông bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà L, mà yêu cầu 
Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên và ông bà không đồng ý 
bù khoản tiền chênh lệch. 
Bà Trần Thị Thanh T trình bày: Thống nhất với lời trình bày của bà L về thỏa 
thuận ký hợp đồng chuyển nhượn g quyền sử dụng đất. Bà T cho rằng phần đất bà 
nhận chuyển nhượng nằm xéo theo đường tỉnh lộ 878 nên chiều ngang tiếp giáp lộ 
thực tế sẽ lớn hơn kích thước thỏa thuận là 05m, nên không có việc vợ chồng bà L, 
ông S giao thừa đất. Do vậy, bà không đ ồng ý với yêu cầu của bà L, mà yêu cầu 
Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên và bà không đồng ý bù 
khoản tiền chênh lệch. 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 327/2019/DSST ngày 28/10/2019, Tòa án nhân 
dân huyện Châu Thành, tỉnh Tiền Giang quyết định (tóm tắt): 
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị L, ông Võ Xuân S. 
Công nhận các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L, ông S 
với ông D, bà H, giữa bà L, ông S với bà T có hiệu lực pháp luật. 
Ngày 13/11/2019, bà Nguyễn Thị L và những người kế thừa quyền và nghĩa 
vụ tố tụng của ông S  có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 137/2020/DS-PT ngày 03/6/2020, Tòa án 
nhân dân tỉnh Tiền Giang đã quyết định:  (tóm tắt) 
Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị L, ông Võ Xuân S về 
việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 
Sửa một phần bản án sơ thẩm 
Ông Trần Văn D , bà Trần Thị H , bà Trần Thị Thanh T  có trách nhiệm liên 
đới hoàn trả cho bà Nguyễn Thị L, những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng 
của ông Võ Xuân S số tiền phần diện tích đất dư là 30.045.000 đồng; ông D, bà H, 
bà T được quyền kê khai tiếp phần diện tích đất dư. 
Giữ nguyên các phần khác của bản án sơ thẩm. 
Ngày 30/6/2020, bà Nguyễn Thị L có đơn đề nghị xem xét bản án phúc thẩm 
theo thủ tục giám đốc thẩm. 
Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm  số 07/QĐKNGĐT-VKS-VP ngày 
07/12/2020, Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí

4 
 
 
 
Minh kháng nghị bản án phúc thẩm nêu trên, đề nghị  Ủy ban Thẩm phán Tòa án 
nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm, hủy Bản án 
dân sự phúc thẩm số 137/2020/DS-PT ngày 03/6/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh 
Tiền Giang để xét xử phúc thẩm lại. 
Tại phiên tòa hôm nay, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng 
Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1] . Căn cứ vào các tài liệu, chứn g cứ đã thu thập hiện có trong hồ sơ vụ án:  
Ngày 01/9/2016, bà L , ông S  đã ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông D , bà H  
quyền sử dụng phần đất có diện tích 76m 2 (nay là thửa số 2798), với giá 
160.000.000 đồng và phần đất có diện tích 175,5m 2 (nay là thửa số 2797) với giá 
300.000.000 đồng. Cùng ngày, ông S, bà L còn ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà 
T quyền sử dụng phần đất có diện tích 91,9m 2 (nay là thửa số 2796) với giá 
150.000.000 đồng. Cả 03 hợp đồng nêu trên đều được Ủy ban nhân dân xã T, 
huyện C, tỉnh T  chứng thực. Trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, các bên 
tiến hành yêu cầu đo đạc tách toàn bộ thửa đất số 423,tờ bản đồ số 03 (có diện tích 
3.559,0m2) thành 07 thửa, trong đó có các thửa đất 2796, 2797, 2798 nêu trên. 
Thực hiện hợp đồng, ông D, bà H, bà T đã giao tiền đầy đủ cho bà L, ông S, nhưng 
các bên chưa giao nhận đất. 
[2] . Do các bên có tranh chấp về kích thước các thửa đất trên nên Văn phòng 
đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh T , Chi nhánh huyện C  đã ngừng thủ tục đăng ký, 
giao dịch quyền sử dụng đất giữa các bên, bên chuyển nhượng chưa giao đất, bên 
nhận chuyển nhượng chưa tiến hành đăng ký kê khai, sang tên.  Như vậy, giao dịch 
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên chưa hoàn thành  theo quy định 
tại khoản 3  Điều 188 Luật Đất đai năm 2013  “Việc chuyển nhượng …. quyền sử 
dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm 
đăng ký vào Sổ địa chính” . Việc Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm nhận định 
giữa các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ, nên căn cứ vào Điều 129 Bộ luật Dân sự 
năm 2015 để công nhận hợp đồng, từ đó buộc bà L, ông S phải tiếp tục thực hiện 
hợp đồng là chưa phù h ợp với quy định của pháp luật. Ngoài ra, thời điểm giao kết 
hợp đồng là năm 2016 (khi Bộ luật dân sự năm 2015 chưa có hiệu lực), nhưng Tòa 
án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 (có hiệu lực kể 
từ ngày 01/01/2017) để giải quyết là áp dụng không đúng pháp luật. 
[3] Quá trình giải quyết vụ án, các bên đều thừa nhận giá trị chuyển nhượng 
thực tế đã giao dịch đối với hai thửa đất ông D , bà H  nhận chuyển nhượng  là 
460.000.000 đồng và đối với thửa đất bà T nhận chuyển nhượng là 150. 000.000 
đồng. Tuy nhiên, theo nội dung giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên là 50.000.000 đồng, biên lai nộp thuế thể

5 
 
 
 
hiện ông D, bà H tiến hành nộp thuế theo giá ghi trên hợp đồng. Như vậy, có cơ sở 
xác định giá ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là giả 
tạo, không thống nhất với giá thực tế nhằm mục đích trốn thuế nên Hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên vô hiệu theo quy định tại Điều 127, 
Điều 129 và Điều 410 Bộ luật Dân sự năm 2005. 
[4]. Ngày 03/7/2018, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T đã cấp  giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất 2796, 2797, 2798 được tách từ thửa 
đất số 423, tờ bản đồ số 03 nêu trên  cho bà Nguyễn Thị L. Tuy nhiên, do hợp đồng 
chuyển nhượng giữa các bên chưa phát sinh hiệu lực pháp luật, chưa làm phát sinh 
quyền sử dụng của người nhận chuyển nhượng , quyền sử dụng đất đối với tài sản 
tranh chấp theo quy định trên . Hơn nữa, phần diện tích thửa đất 2797 và thửa đất 
2796 có chiều ngang giáp tỉnh lộ 878 trong giấy chủ quyền có sai lệch so với phần 
diện tích được ký kết trong hợp đồng. Tổng diện tích phần đất sai lệch dư ra của hai 
thửa 2797 và 2796 là 20,3m2, bà L cho rằng nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì ông 
D, bà H, bà T phải hoàn trả giá trị phần đất dư nêu trên cho bà nhưng không được 
bên nhận chuyển nhượng chấp nhận. Trên cơ sở đó, bà L đề nghị hủy hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên là có căn cứ. 
[5].  Với những chứng cứ, lập luận như trên đã phân tích cho thấy: các tài 
liệu có trong hồ sơ vụ án chưa đủ điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất giữa các bên. Việc  Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm không 
chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận các hợp đồng  chuyển 
nhượng giữa các bên là chưa phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án , có 
sai lầm trong việc áp dụng pháp luật, làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp 
của các đương sự. Do đó, xét cần thiết phải hủy cả bản án dân sự sơ thẩm và bản án 
dân sự phúc thẩm nêu trên để giải quyết lại vụ án đúng quy định của pháp luật. 
Vì các lẽ trên;  
QUYẾT ĐỊNH: 
   Căn cứ vào Điều 337, Điều 342, Điều 343, Điều 345 của Bộ luật Tố tụng 
dân sự năm 2015.  
1. Chấp nhận Quyết định  kháng nghị giám đốc thẩm  số 07/QĐKNGĐT-
VKS-VP ngày 07/12/2020 của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao  tại 
Thành phố Hồ Chí Minh. 
Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 137/2020/DS -PT ngày 03/6/2020 
của Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang và hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 
327/2019/DS-ST ngày 28/10/2019 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh 
Tiền Giang; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Tiền 
Giang xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

6 
 
 
 
2. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết 
định./. 
 
 
Nơi nhận: 
- Chánh án (để báo cáo); 
- Vụ pháp chế và quản lý khoa học TANDTC; 
- VKSNDCC tại TP HCM (để biết); 
- TAND tỉnh Tiền Giang (để biết); 
- TAND huyện Châu Thành (để biết); 
- Chi cục THADS huyện Châu Thành (để biết); 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu VP, Phòng HCTP, Phòng GĐKTIII, HSVA. 
-VPg. 
 
 
 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
(Đã ký) 
                      Võ Văn Cường