TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
     Bản án số: 296/2022/DS-PT 
     Ngày: 10/05/2022  
    V/v “Tranh chấp  về hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu 
cầu hủy giấy chứng nhận  quyền sử 
dụng đất”. 
 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
 
NHÂN DANH  
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Phan Thanh Tùng 
Các Thẩm phán:                          ông Đỗ Đình Thanh 
                                                     bà Đinh Ngọc Thu Hương 
- Thư ký phiên toà: ông Lê Văn Duẩn, Thư ký Toà án. 
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
tham gia phiên toà: bà Phạm Thị Thanh Hoa, Kiểm sát viên. 
Ngày 10 tháng 05 năm 2022 tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm 
thụ lý số : 214/2021/TLPT-DS ngày 16/06/2021 về việc “Tranh chấp về hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy giấy chứng nhận  quyền 
sử dụng đất”. 
Do bản án dân sơ thẩm số: 1680/2020/DS-ST ngày 29/09/2020 của Tòa án 
nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo. 
Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 313/2022/QĐ-PT ngày 
10/03/2022 giữa các đương sự: 
1/Nguyên đơn:  
1.1/Bà Trần Thị Kiều D, sinh năm 1974 (có mặt); 
1.2/Ông Nguyễn Chí T, sinh năm 1972 (vắng mặt); 
Người đại diện của ông Nguyễn Chí T  (giấy ủy quyền ghi ngày 
18/08/2018):  
Bà Trần Thị Kiều D, sinh năm 1974 (có mặt); 
Địa chỉ: tổ 8, ấp 8, xã B M, huyện C Ch, Thành phố Hồ Chí Minh. 
2/Bị đơn:  
Ông Lê Thành T, sinh năm 1991 (có mặt);

2 
 
Địa chỉ: 81B B M, tổ 4, ấp 8, xã B M, huyện C Ch, Thành phố Hồ Chí 
Minh. 
Người đại diện của ông Lê Thành T (giấy ủy quyền ghi ngày 16/08/2018):  
Ông Phạm Văn M, sinh năm 1972 (có mặt); 
Địa chỉ: 6tỉnh lộ 15, ấp 5, xã T Th Đ, huyện C Ch, Thành phố Hồ Chí Minh.  
3/Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:  
3.1/ Văn phòng công chứng C Ch, Thành phố Hồ Chí Minh.  
Địa chỉ:  tỉnh lộ 8, khu phố 2, thị trấn C Ch, huyện C Ch, Thành phố Hồ Chí 
Minh. 
Người đại diện theo pháp luật: ông Dương Thái H, Trưởng Văn phòng. (vắng 
mặt); 
3.2/Ủy ban nhân dân huyện C Ch, Thành phố Hồ Chí Minh.  
Địa chỉ: 77 tỉnh lộ 8, khu phố 7, thị trấn C Ch, huyện C Ch, Thành phố Hồ 
Chí Minh. 
Người đại diện theo ủy quyền ( giấy ủy quyền số 13254/UQ -UBND ngày 
22/10/2018): ông Nguyễn Việt D, Phó chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện C Ch 
(vắng mặt). 
3.3/Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố Hồ Chí Minh; 
Địa chỉ: 12 Phan Đăng Lưu, p hường 7, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ 
Chí Minh 
Người đại diện theo ủy quyền (giấy ủy quyền số 15539/VPĐK-T.TCD ngày 
17/10/2018): Ông Phan Thanh T , Phó giám đốc Chi nhánh Văn phòng đă ng ký 
đất đai huyện C Ch (vắng mặt). 
3.4/Bà Nguyễn Kim H, sinh năm 1963 (vắng mặt); 
Địa chỉ: 117/17/3, tổ 8, ấp 8, xã B M, huyện C Ch, Thành phố Hồ Chí 
Minh. 
3.5/Ông Trần Hồng M, sinh năm 1983 (vắng mặt); 
3.6/ Bà Vũ Thị Th, sinh năm 1983 (vắng mặt); 
3.7/Cháu Trần Vũ Minh Ng, sinh năm 2014 (người đại diện theo pháp luật 
là ông Trần Hồng M và bà Vũ Thị Th); 
Cùng địa chỉ: 117/17/3, tổ 8, ấp 8, xã B M, huyện C Ch, Thành phố Hồ Chí 
Minh. 
4/Người kháng cáo:  
Bà Trần Thị Kiều D, là nguyên đơn. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Nguyên đơn là bà Trần Thị Kiều D trình bày yêu cầu khởi kiện như sau:

3 
 
Vào ngày 22/04/2015 vợ-chồng bà Trần Thị Kiều D -ông Nguyễn Chí T  
vay số tiền 220.000.000 đồng của ông Lê Thành T. 
Để đảm bảo khoản tiền vay, hai bên lập giấy nhận tiền cọc, vợ -chồng bà 
Diễm đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A0 390955 ( số vào sổ 
H01936/03) của thửa đất số 110 tại xã B M, huyện C Ch, mang tên Trần Thị 
Kiều D, cho ông Lê Thành T . Ông Tuyển đã nhận giấy và hứa rằng 06 tháng 
sau, tức là vào ngày 04/3/2016, bà Diễm -ông Thành trả hết tiền vay, thì ông 
Tuyển trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.  
Tuy nhiên, đến ngày 02/1 0/2015, ông Tuyển yêu cầu vợ -chồng bà Diễm 
ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Tuyển; yêu cầu này 
là vi phạm thỏa thuận  giữa hai bên . Vào ngày 28/06/2016, Văn phòng đăng ký 
đất đai huyện C Ch đã cập nhật biến động, sang tên cho ông Tuyển.  
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất  ngày 02/10/2015 là hợp 
đồng giả tạo, che giấu việc vay mượn tiền giữa hai bên. Hợp đồng không lập tại 
Văn phòng công chứng , mà do ông Lê Văn Nhớ (là Công an ấp, bố đẻ của ông 
Tuyển) gọi vợ-chồng bà Diễm đến nhà, hăm dọa, bắt ép ký tên và lăn tay giấy tờ 
công chứng, đồng thời bắt ép vợ-chồng bà Diễm nhận số tiền 200.000.000 đồng.  
Bà Diễm-ông Thành thừa nhận chữ ký, chữ viết và dấu lăn tay tại h ợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 020525/HĐ -CNQSDĐ ngày 
02/10/2015 là của mình , nhưng cho rằng đương sự không ra Văn phòng công 
chứng thực hiện mà chỉ ký tên trên giấy vay mượn tiền với ông Tuyển. Sau đó, 
phía ông Nhớ (ch a của ông Tuyển) đã cưỡng ép vợ -chồng bà Diễm, ông Thành 
ký vào bản thỏa thuận vào ngày 20/ 05/2017, bắt buộc nhận số tiền 200.000.000 
đồng cũng như bắt buộc ký vào b iên bản bàn giao nhà đất cho ông Tuyển vào 
ngày 27/05/2017. 
Trong thực tế, phần đất có diện tích 289,1 m2 đã được bà Diễm-ông Thành 
chuyển nhượng một phần cho bà Nguyễn Kim H , cụ thể  như sau : vào n gày 
08/06/2010, chuyển nhượng bằng giấy viết tay, đất trống, diện tích: ngang 4,7 m x 
dài 26 m; đến ngày 06/10/2012, tiếp tục chuyển nhượng bằng giấy viết tay cho bà 
Hồng, diện tích 36 m2, diện tích đất còn lại là 131m 2. Nhà và đất hiện nay đang 
do phía gia đình ông Tuyển sử dụng cho thuê. 
Ngày 25/ 06/2018, ngày 01/ 07/2019, ngày 22/ 07/2019, nguyên đơn lần 
lượt có đơn khởi kiện, đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện , đề nghị Tòa án giải quyết 
các vấn đề sau: 
-Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 020525/HĐ -
CNQSDĐ ngày 02/10/2015 lập tại Văn phòng công chứng C Ch giữa bà Trần 
Thị Kiều D, ông Nguyễn Chí T và ông Lê Thành T;

4 
 
-Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A0 390955, số vào sổ cấp 
GCN: HO 1936/03 do Ủy ban nhân dân C Ch cấp ngày 10/12/2008, đã được cập 
nhật biến động cho ông Lê Thành T ngày 28/06/2016; 
-Buộc ông Lê Thành T trả lại nhà đất cho bà Diễm, ông Thành; b à Diễm, 
ông Thành sẽ trả lại số tiền đã vay của ông Tuyển, là 420.000.000 đồng; 
-Công nhận phần đất có diện tích 131 m2 thuộc một phần thửa số 110, tờ 
bản đồ số 41, xã B M, huyện C Ch là thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà Diễm, 
ông Thành. 
Trong quá trình giải quyết vụ án, vào n gày 15/07/2020 và tại phiên tòa sơ 
thẩm, phía nguyên đơn rút lại một yêu cầu khởi kiện, như sau  : nguyên đơn xác 
định chỉ khởi kiện  để yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chu yển nhượng quyền sử 
dụng đất số 020525/HĐ -CNQSDĐ ngày 02/10/2015 lập tại Văn phòng công 
chứng C Ch giữa bà Trần Thị Kiều D, ông Nguyễn Chí T và ông Lê Thành T và 
hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A0 390955, số vào sổ cấp GCN: HO 
1936/03 do Ủy ban nhân dân C Ch cấp ngày 10/12/2008, đã được cập nhật biến 
động cho ông Lê Thành T ngày 28/06/2016. Đối với các yêu cầu khởi kiện còn 
lại, phía nguyên đơn xin rút toàn bộ. 
Về số tiền mượn ông Tuyển, bà Diễm, ông Thành sẽ tự nguyện trả lại. 
Đối với việc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Kim H rút 
yêu cầu độc lập nhưng sau đó bà Hồng đã xin được khôi phục yêu cầu độc lập.  
Nguyên đơn đề nghị Tòa án xem xét giải quyết yêu cầu của bà Hồng vì qua sự 
việc bà Diễm đã bán trước một phần đất của thửa 110 bằng giấy tay cho bà Hồng 
chứng tỏ không có việc bà Diễm bán toàn bộ phần đất trên cho ông Tuyển.  
Bị đơn ông Lê Thành T trình bày ý kiến như sau:  
Thửa đất số 110, tờ bản đồ số 41, diện tích là 289,1 m2 do ông Lê Thành T 
đang đứng tên là chủ sử dụng đất. Ô ng Tuyển nhận chuyển nhượng đất từ vợ -
chồng ông Nguyễn Chí T -bà Trần Thị Kiều D  theo hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất số 020525/HĐ-CNQSDĐ ngày 02/10/2015 lập tại Văn phòng 
công chứng C Ch; 
Việc ký kết hợp đồng diễn ra như sau: 
-Vào n gày 04/ 09/2015, bà Diễm -ông Thành nhận tiền cọc  220.000.000 
đồng, thực chất là toàn bộ tiền chuyển nhượng  đất, để chuyển nhượng cho ông 
Tuyển thửa đất số 110, tờ bản đồ số 41 , diện tích 289,1m2, tại xã B M, huyện C 
Ch; trên đất có nhà ở.  
Vợ-chồng bà Diễm đã nhận đủ tiền chuyển nhượng một lần , có sự chứng 
kiến của ông Trần Văn Hai (cha của bà Diễm), bà Trần Thị Út (là Trưởng ấp nơi 
bà Diễm cư trú) và ông Đàm Văn Thanh (là đại diện Mặt trận tổ quốc). Sở dĩ

5 
 
phải có người làm chứng là vì vào lúc đó, gia đình bà Diễm gặp khó khăn về tài 
chính cũng như về tinh thần (vì bị nhiều chủ nợ gây áp lực), nên chính quyền địa 
phương yêu cầu ông Tuyển , khi mua đất, phải trả tiền một lần để phía bà Diễm 
giải quyết việc gia đình.  
Hai bên còn thỏa thuận rằng trong thời gian 06 tháng (tính đến ngày 
04/03/2016), nếu muốn nhận lại phần đất này thì bà Diễm phải trả lại số tiền 
220.000.000 đồng cho ông Tuyển; nếu sau 06 tháng mà bà Diễm không trả tiền, 
thì phía bà Diễm phải bàn giao toàn bộ nhà, đất cho ông Tuyển.  
Sau đó , vào ngày 02/10/2015, ông Thành -bà Diễm cùng ông Tuyển ký 
hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ phần đất 289,1 m2 nói trên tại Văn phòng công 
chứng C Ch. Do đã thỏa thuận cho chuộc lại đất, nên trong vòng 06 tháng tiếp 
theo, ông Tuyển kh ông đi đăng bộ. Cho đ ến tháng 06/2016, không thấy bà 
Diễm-ông Thành chuộc lại đất, ông Tuyển mới l ập hồ sơ cập nhật biến động và 
được cập nhật chủ sử dụng đất vào ngày 28/06/2016.  
Đến tháng 05/2017, ông Tuyển yêu cầu gia đình bà Diễm giao phần đất đã 
bán. Lúc này,  ông Tuyển và bà Diễm -ông Thành lập b ản thỏa thuận ngày 
20/05/2017 có nội dung như sau: “Xác nhận lại việc chuyển nhượng đất và giao 
nhận tiền giữa các bên tại thời điểm ngày 04/ 09/2015. Ông Tuyển hỗ trợ thêm 
cho bà Diễm, ông Thành số tiền 200.000 .000 đồng, giao đủ một lần để gia đình 
bà Diễm trả lại phần nhà đất cho ông Tuyển và di chuyển toàn bộ nơi khác sinh 
sống. Trong thời gian 03 ngày kể từ ngày 20/ 05/2017 đến 17 giờ ngày 
23/05/2017, gia đình bà Diễm có trách nhiệm di chuyển toàn bộ vật dụng cá 
nhân ra khỏi nhà, trả lại phần nhà”. Bà Diễm, ông Thành, ông Tuyển cùng người 
làm chứng là ông Hai, bà Út, ông Thanh, ký tên tại bản thỏa thuận này.  
 Cho đến lúc đó  (tháng 05/2017) , ông Tuyển mới phát hiện rằng vào 
ngày 08/ 06/2010, bà Diễm đã viết giấy tay, chuyển nhượng cho bà Nguyễn 
Kim H một phần đất có diện tích : chiều ngang 4,7 m x chiều dài 26 m, là một 
phần trong toàn bộ thửa đất số 110  mà bà Diễm đã bán cho ông  Tuyển. Nhưng 
vì thấy rằng vào năm 2017, giá đất tăng lên so với năm 2015, việc mua-bán đất 
với bà Diễm đã có lợi nhuận , nên ông Tuyển cũng không muốn tranh chấp với 
bà Hồng. Vì vậy, tại văn bản thỏa thuận  giữa hai bên (ông Tuyển -bà Diễm) , 
ông Tuyển xác nhận lại nội dung để bà Hồng tiếp tục sử dụng phần đất đã mua 
cho đến khi tách thửa.  
Sau đó, ông Tuyển đã nhận phần đất từ bà Diễm giao và sử dụng cho đến 
ngày nay. 
Ông Tuyển không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Diễm-ông Thành. 
Đối với phần đất mà bà Diễm đã chuyển nhượng cho bà Nguyễn Kim H  bằng

6 
 
giấy viết tay (đất trống), ông Tuyển cam kết tách thửa cho bà Hồng khi Nhà nước 
cho phép và ông Tuyển, bà Hồng sẽ tự thỏa thuận giải quyết với nhau  về giao 
dịch giữa hai bên.  
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Kim H trình bày ý 
kiến như sau: 
Vào ngày 08/06/2010 bà Hồng nhận chuyển nhượng từ bà Diễm phần đất 
có diện tích: chiều ngang 4,7 m x chiều dài 26 m = 122,2 m2 với giá 100.000.000 
đồng; đây là một phần trong thửa đất số 110, tờ bản đồ số 41,  xã B M, huyện C 
Ch theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H01936/ 03 ngày 10/12/2008 do 
Ủy ban nhân dân huyện C Ch cấp cho bà Diễm. Giao dịch này xác lập bằng giấy 
viết tay, có sự chứng kiến của mọi người trong tổ dân phố.  
Đến ngày 06/10/2012, bà Hồng tiếp tục nhận chuyển nhượng từ bà Diễm 
36 m2 đất nữa tại thửa đất s ố 110 nói, giao dịch xác lập bằng giấy viết tay, giá 
mua-bán là 40.000.000 đồng. Bà Hồng không biết về giao dịch giữa bà Diễm-ông 
Thành và ông Tuyển sau này. 
Vào ngày 12/09/2018 và ngày 05/01/2019, bà Hồng có đơn yêu cầu độc 
lập và đơn bổ sung yêu cầu độc lập, đề nghị Tòa án công nhận phần đất có diện 
tích 122,2 m2 và phần đất 36 m2 (thuộc thửa đất số 110, tờ bản đồ số 41, xã B M, 
huyện C Ch) đã nhận chuyển nhượng từ bà Diễm, là đất thuộc quyền sử dụng hợp 
pháp của bà Hồng. 
Vào ngày 10/08/2020 bà Hồng nộp đơn xin rút toàn bộ yêu cầu độc lập vì 
muốn thỏa thuận giải quyết với ông Tuyển để tránh kéo dài việc tranh chấp.   
Đến ngày 21/09/2020 bà Hồng nộp đ ơn xin khôi phục yêu cầu độc lập, 
yêu cầu hủy bản tự khai ngày 11/ 08/2020 và bản thỏa thuận giữa bà Hồng và 
ông Tuyển.  
Trong trường hợp Tòa án không chấp nhận đơn xin khôi phục yêu cầu độc 
lập, bà Hồng cũng không có ý kiến gì; nếu có tranh chấp với ông Tuyển sau này, 
thì bà Hồng sẽ khởi kiện bằng vụ án khác.  
Văn phòng công chứng huyện C Ch, do ông Dương Thái Hoàng là m đại 
diện, trình bày ý kiến như sau:  
Vào ngày 02/10/2015, vợ-chồngbà Trần Thị Kiều D  –ông Nguyễn Chí T  
cùng với ông Nguyễn Thành Tuyển, đến Văn phòng công chứng C Ch để chứng 
nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 110, tờ bản đồ số 41 , 
diện tích là 289,1 m2 ở xã B M, huyện C Ch (số công chứng: 020525). 
Tại thời điểm công chứng, bà Diễm, ông Thành và ông Tuyển đã xuất trình 
đầy đủ giấy tờ liên quan, đủ năng lực hành vi dân sự. Các bên hoàn toàn tự 
nguyện thỏa thuận và giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng

7 
 
ý ký tên và điểm chỉ vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước sự 
chứng kiến của Công chứng viên Văn phòng công chứng C Ch. Công chứng viên 
Văn phòng công chứng C Ch đã chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất nêu trên theo đúng luật định. 
Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Hồ Chí Minh, do ông Phan Thanh 
Tùng là, đại diện, trình bày ý kiến như sau: 
Bà Trần Thị Kiều D được UBND huyện C Ch cấp giấy chứng nhận quyền 
sử dụng đất số H01936/03 ngày 10/12/2008, diện tích 289,1m 2 thuộc thửa số 
110, tờ bản đồ số 41 (Tài liệu bản đồ KTS), bộ địa  chính xã B M, huyện C Ch; 
nguồn gốc đất do thừa hưởng từ cha ruột là ông Trần Văn Hai và sử dụng ổn định 
cho đến nay. 
Vào năm 2015, bà Diễm chuyển nhượng đất cho ông Lê Thành T theo hợp 
đồng số 020525/HĐ -CNQSDĐ, q uyển số 04 TP/CC -SCT/HĐGD ngày 
02/10/2015 lập tại Văn phòng công chứng C Ch; Chi nhánh Văn phòng đăng ký 
đất đai huyện C Ch cập nhật biến động tại trang 4 vào ngày 28/06/2016, sang tên 
cho ông Lê Thành T, theo hồ sơ số 12317.CN.001. 
Việc cập nhật biến động sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
cho ông Tuyển là đúng theo trình tự và quy định của pháp luật. 
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 1680/2020/DS-ST ngày 29/09/2020, Tòa án 
nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử như sau: 
1/Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc: 
-Hủy h ợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 020525/HĐ -
CNQSDĐ ngày 02/10/2015 lập tại Văn  phòng công chứng C Ch giữa bà Trần 
Thị Kiều D, ông Nguyễn Chí T và ông Lê Thành T; 
-Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đ ất số A0 390955 ngày 10/12/2008 
(số vào sổ cấp GCN: HO 1936/03 ) do Ủy ban nhân dân huyện C Ch cấp cho bà 
Trần Thị Kiều D , đã cập nhật biến động sang tên ông Lê Thành T  vào ngày 
28/06/2016. 
2/Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc: 
Đề nghị công nhận phần đất có diện tích 131 m2 thuộc một phần thửa số 
110, tờ bản đồ số 41, xã B M, huyện C Ch là đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp 
của bà Trần Thị Kiều D-ông Nguyễn Chí T, đồng thời yêu cầu ông Lê Thành T 
trả lại diện tích phần đất nói trên cho bà Diễm-ông Thành. 
3/Đình chỉ giải quyết yêu cầu độc lập của bà Nguyễn Kim H về việc:  
Đề nghị công nhận phần đất có diện tích 122,2  m2 và 36 m2 thuộc một 
phần thửa đất số 110, tờ bản đồ số 41, xã B M, huyện C Ch là đất thuộc quyền sử 
dụng hợp pháp của bà Hồng.

8 
 
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩ m còn quyết định về  chi phí tố tụng, án phí 
dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo theo quy định pháp luật. 
Vào ngày 29/09/2020, bà Trần Thị Kiều D có đơn kháng cáo toàn bộ bản 
án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ đơn khởi kiện của 
đương sự và chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Nguyễn Thị Kim Hồng. 
Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự trình bày ý kiến như sau: 
-Phía người kháng cáo là bà Trần Thị Kiều D  giữ nguyên toàn bộ yêu cầu 
kháng cáo trình bày nói trên; 
-Phía ông Tuyển giữ nguyên các ý kiến đã trình bày trong quá trình giải  
quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm, yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm; 
-Những đương sự khác vắng mặt nhưng không có văn bản nào để thay đổi 
những ý kiến đã trình bày trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ 
thẩm. 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh trình 
bày ý kiến như sau: 
-Giao dịch giữa bà Diễm -ông Thành với ông Tuyển xuất phát từ giao dịch 
vay tiền (năm 2015), rồi sau đó chuyển thanh giao dịch mua -bán đất (vào năm 
2017); giá mua-bán từ 220.000.000 đồng tăng thành 420.000.000 đồng. 
Khi giải quyết vụ án này, Tòa án chưa giải quyết quyền lợi của bà Hồng – 
là người đã mua một phần của thửa đất số 110 vào năm 2010, và hiện nay, bà 
Hồng cũng đang là người quản lý phần đất đã mua từ năm 2010. 
Như vậy, việc giải quyết của Tòa án cấp sơ thẩm là chưa đúng pháp luật, đề 
nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm để xét xử lại.  
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
  [1]Ông Nguyễn Chí T -bà Trần Th ị Kiều D  là v ợ-chồng, có tài s ản là 
chung thửa đất số 110, tờ bản đồ số 41, diện tích là 289,1 m2 tại xã B M, huyện 
C Ch, Thành ph ố Hồ Chí Minh do bà Trần Thị Kiều D đứng tên ch ủ sử dụng 
theo gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử dụng đ ất s ố AO390955 ngày 10/12/2008 do 
UBND huyện C Ch cấp.  
  [2]Vào ngày 04/09/2015, ông Nguyễn Chí T -bà Trần Thị Kiều D ký kết 
hợp đ ồng (dưới hình th ức là gi ấy nh ận tiền đ ặt c ọc), chuyển như ợng toàn b ộ 
thửa đất số 110 nói trên, cho ông Lê Thành T với giá 220.000.000 đồng; nội 
dung chính của hợp đồng, như sau: 
 -Giá chuyển nhượng là 220.000.000 đồng, hai bên đã giao-nhận vào ngày 
04/09/2015 dưới hình thức là tiền đặt cọc; 
 -Bên bà Trần Th ị Kiều D  được quy ền chuộc lại ph ần đ ất đã chuy ển 
nhượng trong thời hạn 06 tháng (h ạn cuối cùng là ngày 04/03/2016) ; khi lấy lại

9 
 
đất, bà Trần Thị Kiều D phải trả lại đủ số tiền đã nhận; nếu quá 06 tháng không 
lấy lại đất, bà Trần Thị Kiều D phải bàn giao đất cho ông Lê Thành T. 
 Sau đó, đến ngày 02/10/2015, hai bên đương sự ký kết hợp đồng chuyển 
nhượng đất tại Văn phòng công chứng C Ch (số công chứng: 020525). Đến ngày 
28/06/2016, Văn phòng đăng ký đất đai huyện C Ch đã cập nhật việc chuyển tên 
chủ sử dụng, từ bà Trần Thị Kiều D sang ông Lê Thành T. 
 Tiếp sau đó, v ào ngày 20/05/2017, hai bên đương s ự ký k ết bản thỏa 
thuận về việc ông Lê Thành T  hỗ trợ thêm 200.000.000 đ ồng cho bà Trần Thị 
Kiều D; đến ngày 27/05/2017, hai bên đã ký kết biên bản bàn giao và thực hiện 
việc bàn giao phần đất chuyển nhượng chuyển nhượng.  
 [3]Tuy nhiên, vi ệc giao -nhận đ ất gi ữa bà Trần Th ị Kiều D  và ông Lê 
Thành T không phải là toàn bộ thửa đất số 110 tại xã B M, huyện C Ch, mà chỉ 
là một phần của thửa đất, lý do như sau: 
 -Trước khi giao d ịch với ông Lê Thành T , thì v ào ngày 08/06/2010, bà 
Trần Thị Kiều D đã bán phần đất có diện tích (4,7 m x 26 m) = 122,2 m2 cho bà 
Nguyễn Kim H. Đến ngày 06/10/2012, bà Trần Thị Kiều D bán thêm 36 m 2 đất 
nữa cho bà Nguyễn Kim H.  
 Trong thực tế, bà Nguyễn Kim H  đã nhận đất và xây nhà trên đ ất để ở 
(theo bản đồ hiện trạng ngày 22/04/2019 c ủa Trung tâm đo đạc bản đồ-Sở Tài 
nguyên và Môi trư ờng Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích đất bà Hồng đang sử 
dụng là 165,6 m2). 
 Vì vậy, tại biên bản bàn giao ngày 27/05/2017, bà Trần Thị Kiều D và ông 
Lê Thành T thỏa thuận như sau: phần đất giao cho ông Lê Thành T có diện tích 
là (6 m x 20 m) = 120 m 2; phần còn l ại là c ủa bà Nguyễn Kim H  đã mua; khi 
nào bà Nguyễn Kim H yêu cầu, thì ông Lê Thành T phải hỗ trợ lập vi bằng công 
chứng. 
 [4]Như vậy, về mặt thực tế, thì thửa đất số 110, tờ bản đồ số 41, diện tích 
là 289,1 m 2 tại xã B M, huyện C Ch, hiện nay cùng có hai người đang sử dụng 
đất, như sau: 
 -Ông Lê Thành T sử dụng phần đất có diện tích 120 m2 theo biên bản giao 
nhận ngày 27/05/2017; 
 -Bà Nguyễn Kim H  sử dụng phần đ ất có di ện tích 165,6 m 2 và đã xây 
dựng nhà ở trên đất từ năm 2010. 
 [5]Trong quá trình gi ải quyết vụ án, bà Nguyễn Kim H  có yêu c ầu độc 
lập, đòi đư ợc công nh ận quyền sử dụng diện tích đ ất đã mua vào năm 2010 và 
năm 2012 , tổng c ộng là 165,6 m 2. Tuy nhiên, do vào ngày 10/08 /2020, bà 
Nguyễn Kim H rút lại yêu cầu độc lập của mình (vì đương sự muốn thỏa thuận

10 
 
giải quyết với ông Lê Thành T), nên Tòa án c ấp sơ thẩm đã đình ch ỉ giải quyết 
yêu cầu của bà Nguyễn Kim H, mặc dù sau đó, vào ngày 21/09/2020, bà Nguyễn 
Kim H có đơn gửi Tòa án cấp sơ thẩm, yêu cầu Tòa án tiếp tục giải quyết để bảo 
đảm quyền lợi của đương sự.  
 [6]Xét thấy rằng việc Tòa án cấp sơ thẩm không giải quyết yêu cầu của bà 
Nguyễn Kim H  cùng trong v ụ án này, là chưa gi ải quyết toàn di ện việc tranh 
chấp giữa các bên đương sự và làm mất đi quyền yêu cầu độc lập của đương sự, 
lý do như sau: 
 [6.1]Với những bằng chứng đã phân tích nói trên, thì có căn c ứ xác định 
rằng cho đến nay, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Nguyễn Chí T-bà Trần 
Thị Kiều D  (bên chuy ển như ợng đ ất) và ông Lê Thành T  (bên nh ận chuy ển 
nhượng đất) xác lập vào ngày 04/09/2015; ngày 02/10/2015 đã không còn h ợp 
pháp, bởi vì trên thực tế, đã có sự thay đổi về diện tích đất mà hai bên cam kết 
chuyển nhượng cho nhau: diện tích chu yển nhượng không phù h ợp với thực tế 
giao nhận đất giữa hai bên (ông Lê Thành T chỉ được nhận 120 m 2 đất và cam 
kết sẽ hỗ trợ, về mặt pháp lý, cho bà Nguyễn Kim H khi bà Nguyễn Kim H có 
yêu cầu công nhận quyền sử dụng phần đất đã mua vào năm 2010 và năm 2012). 
Như vậy, trong khi chưa giải quyết xong yêu cầu của bà Nguyễn Kim H, nhưng 
Tòa án c ấp sơ th ẩm đã công nh ận tính h ợp pháp c ủa hợp đồng chuyển nhượng 
đất xác lập vào ngày 02/10/2015 giữa ông Nguyễn Chí T-bà Trần Thị Kiều D và 
ông Lê Thành T  đối với toàn b ộ thửa đất số 110, đồng thời đình ch ỉ giải quyết 
yêu cầu của bà Nguyễn Kim H ; cách gi ải quyết như v ậy là mâu thu ẫn về mặt 
pháp lý và không bảo đảm quyền lợi của đương sự liên quan (là bà Nguyễn Kim 
H), không bảo đảm việc thi hành bản án Tòa án.  
 [6.2]Lập luận của Tòa án c ấp sơ th ẩm cho r ằng vì bà Nguyễn Kim H  đã 
rút đơn yêu c ầu đ ộc l ập (vào ngày 10/08/2020 ) nên m ặc dù vào ngày 
21/09/2020, đương s ự yêu cầu Tòa án tiếp tục giải quyết (yêu cầu độc lập của 
đương sự) nhưng tại thời điểm này, Tòa án đã k ết thúc phiên h ọp kiểm tra việc 
giao n ộp, ti ếp c ận, công khai ch ứng c ứ và hòa gi ải (và sau ngày Tòa án m ở 
phiên tòa lần thứ nhất), nên Tòa án không chấp nhận giải quyết tiếp yêu cầu của 
bà Nguyễn Kim H. 
 Lập luận nói trên của Tòa án cấp sơ thẩm là đúng về thủ tục tố tụng nhưng 
sẽ không phù hợp về nội dung giải quyết vụ án, lý do như sau: 
 -Thủ tục tố tụng dân sự là cách thức, trình tự và thủ tục theo luật định để 
Tòa án tiến hành xem xét, giải quyết một vụ-việc dân sự đã được thụ lý. Thủ tục 
tố tụng luôn được xem xét đầu tiên, trước khi Tòa án xem xét , giải quyết về nội 
dung tranh chấp giữa các bên đương sự.

11 
 
 Nhưng trong một số trường hợp, khi mà quy ền lợi của các đương s ự liên 
quan chặt chẽ với nhau, các giao d ịch giữa các bên liên quan chặt chẽ với nhau, 
là căn c ứ để xác định tính h ợp pháp l ẫn nhau, thì vi ệc xem xét v ề thủ tục phải 
được thực hiện thận trọng và không được áp dụng một cách máy móc.  
 Thí dụ như vụ án này: việc xem xét, giải quyết giao dịch mua-bán đất giữa 
bà Trần Thị Kiều D và bà Nguyễn Kim H (giao dịch này xảy ra trước, vào năm 
2010 và năm 2012) phải được xét đến trước tiên, và kết quả giải quyết sẽ là căn 
cứ để Tòa án có thể giải quyết tranh chấp hợp đồng giữa bà Trần Thị Kiều D và 
ông Lê Thành T sau đó; lý do là vì: theo hợp đồng, thì bà Nguyễn Kim H đã trả 
hết tiền, đã nhận đất ở từ năm 2010-2012 và đã xây dựng nhà trên đất; giao dịch 
giữa hai bên (bà Trần Thị Kiều D và bà Nguyễn Kim H) chỉ vi phạm về thủ tục 
hợp đồng; nếu không xem xét, giải quyết giao dịch giữa bà Trần Thị Kiều D và 
bà Nguyễn Kim H , thì s ẽ không có căn c ứ pháp lý đ ể công nhận (hoặc không 
công nhận) hợp đồng của ông Lê Thành T.  
 [6.3]Một sai sót nữa của Tòa án cấp sơ thẩm như sau: 
 -Về nguyên tắc, mọi tranh chấp về tài sản, đều phải thực hiện thủ tục định 
giá tài sản. Việc xác định giá trị tài sản tranh chấp không chỉ có ý nghĩa để tính 
án phí, mà còn là căn cứ để xác định sự thật của vụ án; lý do như sau: 
 -Trong vụ án này, bà Trần Thị Kiều D-ông Nguyễn Chí T khởi kiện, cho 
rằng hợp đồng chuyển như ợng đ ất ký k ết v ới ông Lê Thành T  chỉ là gi ả tạo, 
nhằm đ ể che gi ấu h ợp đ ồng vay tài s ản. Như v ậy, đ ể xác đ ịnh yêu c ầu c ủa 
đương sự có căn cứ hay không, ngoài những bằng chứng khác, Tòa án cần thiết 
phải xác định giá tr ị tài sản (vào th ời điểm tranh chấp và vào thời điểm  giao 
dịch trước đó), bởi giá trị đúng của tài sản sẽ là một trong những căn cứ xác định 
tính hợp pháp của hợp đồng mua-bán đất.  
 Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm đã không thực hiện việc xác định giá trị tài 
sản tranh chấp. 
 Mặt khác, giao d ịch giữa bà Trần Thị Kiều D và ông Lê Thành T  cũng 
chưa được Tòa án làm rõ những tình tiết sau đây: 
 -Là một hợp đồng bán tài sản nhưng cho chuộc lại. Nhưng việc cho chuộc 
lại tài s ản, sau m ột thời gian là 06 tháng, l ại không kèm thêm m ột khoản tiền 
khác, ngoài số tiền vốn ban đầu (220.000.000 đồng);  
 -Vào ngày 20/05/2017, sau gần hai năm k ể từ ngày nhận khoản tiền ban 
đầu (bà Trần Thị Kiều D nhận 220.000.000 đồng vào ngày 04/09/2015), hai bên 
tiếp tục thỏa thuận rằng ông Lê Thành Thành hỗ trợ thêm 200.000.000 đồng cho 
bà Trần Thị Kiều D, nhưng chỉ để được nhận phần đất 120 m2, mà không phải là 
toàn bộ 289,1 m2 đất như giao dịch ban đầu.

12 
 
 [7]Với những tình tiết và ch ứng cứ nói trên, có căn c ứ kết luận rằng Tòa 
án cấp sơ thẩm đã thu th ập chứng cứ chưa đầy đủ và chưa gi ải quyết toàn diện 
việc tranh chấp giữa các bên đương sự.  
  Vì các lẽ trên;  
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ Điều 270 ; Điều 293; Điều 308; Điều 313 của Bộ luật tố tụng 
Dân sự năm 2015; 
Căn cứ Nghị  quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy 
ban Thường vụ Quốc hội về Án phí, Lệ phí tòa án;  
1/Hủy bản án sơ thẩm số 1680/2020/DS-ST ngày 29/09/2020 của Tòa án 
nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. 
Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Thành ph ố Hồ Chí Minh giải 
quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm. 
2/Về án phí phúc th ẩm: đương s ự không phải chịu. Trả lại cho bà Trần 
Thị Kiều D  số tiền 300.000 đ ồng đã n ộp theo biên lai s ố 0092952 ngày 
03/11/2020 của Cục thi hành án Dân sự Thành phố Hồ Chí Minh. 
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.  
 
Nơi nhận: 
- Tòa án nhân dân tối cao; 
- VKSND cấp cao tại TP.HCM; 
- Tòa án nhân dân Tp Hồ Chí Minh; 
- VKSND Tp Hồ Chí Minh; 
- Cục THADS Tp Hồ Chí Minh; 
- Các đương sự; 
- Lưu. 
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM 
THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
 
Phan Thanh  Tùng