TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
   Bản án số: 28/2022/DS-PT 
   Ngày 14 tháng 01 năm 2022 
“V/v tranh chấp quyền sử dụng đất; yêu 
cầu h ủy giấy chứng nh ận quy ền s ử 
dụng đất”. 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có: 
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:  Bà Trần Thị Thúy Hồng. 
Các thẩm phán:  Bà Trần Thị Hòa Hiệp. 
 Ông Tô Chánh Trung. 
- Thư ký phiên tòa:  Ông Phạm Quang Hi ển  - Thư ký Tòa án  nhân dân c ấp 
cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.  
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành ph ố Hồ Chí Minh 
tham gia phiên tòa: Bà Huỳnh Thị Ngọc Hoa - Kiểm sát viên cao cấp. 
Trong các ngày 13 và 14 tháng 01 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp 
cao t ại Thành ph ố Hồ Chí Minh  xét x ử phúc th ẩm công khai vụ án thụ lý s ố: 
433/2021/TLPT-DS ngày 13 tháng 8 năm 2021 về việc “Tranh chấp quyền sử dụng 
đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. 
Do Bản án dân s ự sơ th ẩm số: 10 /2021/DS-ST ngày 26/4/2021 của Tòa án 
nhân dân tỉnh Đồng Nai bị kháng cáo. 
Theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử phúc thẩm số: 2996/2021/QĐ-PT ngày 
30 tháng 12 năm 2021 giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn: Cụ Cao Văn L, sinh năm 1928. Địa chỉ: Ấp 3, thị trấn Hiệp 
P, huyện Nhơn T, tỉnh Đồng Nai. 
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Cao Thành P, sinh năm 1980. 
Địa chỉ: Ấp 3, thị trấn Hiệp P, huyện Nhơn T, tỉnh Đồng Nai (Được ủy quyền theo 
Văn bản ủy quyền ngày 30/11/2017), có văn bản xin xét xử vắng mặt. 
2. Bị đơn:  
2.1. Bà Cao Thị Gái H, sinh năm 1956. Địa chỉ: Số 15, tổ 10, ấp 3, th ị trấn 
Hiệp P, huyện Nhơn T, tỉnh Đồng Nai. 
Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Cao Thanh S, sinh năm 1997.  
Địa chỉ: Số 333/6/10 đường Lê Văn S, Phường 1, quận T, Thành phố Hồ Chí 
Minh.

2 
 
Địa chỉ liên hệ: Số 306/1A đường L, khu phố 4, phường Linh T , thành phố 
Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh (Được ủy quyền theo Văn b ản ủy quyền ngày 
12/01/2012), có mặt. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
3.1. Cụ Đào Tiên C (Chết ngày 10/12/2019) 
Người kế thừa quyền và nghĩa v ụ tố tụng của cụ Đào Tiên C : Bà Đào Thị 
L1, sinh năm 1962. Đ ịa chỉ: Số 140/21/3B đường Lê Văn Tr ị, Phường 12, qu ận 
Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh, vắng mặt. 
3.2. Bà Nguyễn Thị V, sinh năm 1935. 
Người đại diện hợp pháp của bà Vân: Ông Cao Thành P, sinh năm 1980. Địa 
chỉ: Ấp 3, xã Hiệp P, huyện Nhơn T, tỉnh Đồng Nai (Được ủy quyền theo Văn bản 
ủy quyền ngày 04/7/2020), có văn bản xin xét xử vắng mặt. 
3.3. Bà Trịnh Thị H, sinh năm 1989, có văn bản xin xét xử vắng mặt. 
3.4. Ông Trịnh Văn T, sinh năm 1987, có văn bản xin xét xử vắng mặt. 
3.5. Bà Lê Thị Ngọc B, sinh năm 1990, có văn bản xin xét xử vắng mặt. 
Cùng địa chỉ: Ấp 3, thị trấn Hiệp P, huyện Nhơn T, tỉnh Đồng Nai. 
3.6. Công ty Trách nhi ệm hữu hạn một thành viên d ịch vụ bảo vệ T, có văn 
bản xin xét xử vắng mặt. 
Địa chỉ: Ấp 3, thị trấn Hiệp P, huyện Nhơn T, tỉnh Đồng Nai. 
3.7. Ủy ban nhân dân huyện Nhơn T, tỉnh Đồng Nai. 
Địa chỉ: Số 25B, xã phú H, huyện Nhơn T, tỉnh Đồng Nai. 
4. Người kháng cáo: Bà Cao Thị Gái H là bị đơn. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
- Trong đơn khởi kiện ngày 24/11/2017 nguyên đơn cụ Cao Văn L và người đại 
diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: Cụ Đào Tiên C là em họ của cụ Cao 
Văn L. Cụ C có diện tích 9.000m2 tọa lạc tại ấp 3 xã Phước Lai, huyện Nhơn T nay 
là Thị Trấn Hiệp P, huyện Nhơn T do bà ngoại của cụ C tên Đỗ Thị Nhỏ cho vào 
năm 1973, được chế độ cũ cấp trích lục địa bộ số 383. Vợ chồng cụ C ở xa nên cụ C 
có nhờ cụ L trông coi và quản lý đất. Cụ L có trồng cây trên đất và chăn nuôi. Năm 
1976 cụ C có xây cất một căn nhà tranh, năm 1990 cụ L phá bỏ căn nhà tranh xây 
dựng căn nhà mái ngói. Lúc này bà Cao Thị Gái H là con gái của cụ L có phụ giúp 
cụ L chăn nuôi bò trên đất. 
Đến ngày 19/01/1998 cụ C và con gái là Đào Phư ợng L 1 lập gi ấy chuy ển 
nhượng cho cụ L toàn bộ diện tích đất với giá 10 cây vàng 24k, trong gi ấy chuyển 
nhượng có hai người làm chứng là Võ Văn Công và Lê Văn Liêu. 
Khi cụ L liên hệ Ủy ban nhân dân xã Hiệp P, huyện Nhơn T để  làm thủ tục xin 
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới biết bà Cao Thị Gái H đã đi 
kê khai đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do bà H là con gái của 
cụ L nên cụ không có phản đối việc bà H đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng

3 
 
đất. Năm 2011 bà H được Ủy ban nhân dân huy ện Nhơn T cấp đổi thành các giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 133188, BE 133189 ngày 10/11/2011 cho bà 
Cao Thị Gái H. Do bà H đi tu nên cụ L cho bà H khoảng 4.000m2 đất để bà H xây 
nhà tu, bà H đã xây dựng khu tu hành kiên cố, xây hàng rào bằng gạch cao ngăn cách 
với phần đất của cụ L đang quản lý sử dụng và tách thửa đất riêng thành thửa 117 tờ 
bản đồ số 33 bản đồ địa chính xã Hiệp P. Riêng phần đất còn lại tại thửa 107 do cụ L 
quản lý sử dụng trồng tràm và xây dựng nhiều căn nhà trên đất để cho thuê. Nay vì 
tuổi cao, cụ L có ý định phân chia đất cho các con nhưng bà H ngăn cản nên xảy ra 
tranh chấp. 
Cụ L khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết hủy giấy chứng quyền sử dụng đất 
số BE 133188 do Ủy ban nhân dân huy ện Nhơn T cấp cho bà Cao Thị Gái H ngày 
10/11/2011, công nhận cho cụ L được quyền sử dụng đất diện tích 5.109m 2 thuộc 
thửa đất 107, tờ bản đồ số 33 tọa lạc tại ấp 3, xã Hiệp P, huyện Nhơn T, tỉnh Đồng 
Nai. Yêu cầu công nhận cho cụ L được quyền sử dụng đất thửa đất 107 tờ bản đồ 
số 33 tọa lạc tại ấp 3, xã Hiệp P, huyện Nhơn T, tỉnh Đồng Nai có g ắn tài s ản và 
công trình vật kiến trúc của cụ L xây dựng trên đất. 
- Bị đơn bà Cao Thị Gái H trình bày: Bà H là con đẻ của cụ Cao Văn L. Khi 
còn nhỏ bà H sống chung nhà v ới cụ L. Đến năm 1975 bà H ra ngoài ở riêng và 
năm 1983 bà đi khai hoang đất gồm thửa 117 và th ửa 107 tờ bản đồ số 33 thị trấn 
Hiệp P, huyện Nhơn T, tỉnh Đồng Nai. Vì bà đi tu và cụ L nói sẽ không chia tài sản 
cho bà. Đến năm 1996 bà H kê khai đăng ký và được Ủy ban nhân dân huyện Nhơn 
T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.  
Năm 2005 cụ L đến thửa đất thửa đất số 107 tờ bản đồ số 33 tại thị trấn Hiệp 
P huyện Nhơn T để xây nhà trọ cho thuê, không được sự đồng ý của bà H. Nhưng 
do bà H là người tu hành nên bà H vẫn để cho cha ruột của mình là cụ L xây dựng 
nhà trọ cho thuê để cụ L có thu nhập sinh sống. Bà H không biết cụ Đào Tiên C và 
bà cũng không biết việc cụ C chuyển nhượng đất cho cụ L. Do bà H tự tu hành nên 
bà H không đăng ký với Hội phật giáo và chính quyền địa phương. Nay bà H không 
đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của cụ L nhưng bà đồng ý cho cụ L sử dụng đất đến 
khi cụ L qua đời thì bà H sẽ san lắp mặt bằng để xây dựng chùa. 
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cụ Nguyễn Thị V có ông Cao Thành 
P đại diện theo ủy quyền trình bày: Cụ Vân là vợ cụ L. Cụ Vân không có yêu c ầu 
độc lập đối với vụ án nhưng cụ Vân đồng ý với yêu cầu khởi kiện của cụ L về việc 
công nhận cho cụ L được quyền sử dụng đất diện tích 5.109m2 thuộc thửa đất 107, 
tờ bản đồ số 33 tọa lạc tại ấp 3, xã Hiệp P, huyện Nhơn T, tỉnh Đồng Nai.  
- Người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan cụ Đào Tiên C  trình bày: Phần đất 
tranh chấp có ngu ồn gốc là c ủa ông bà ngo ại của cụ C là của cố Võ Văn Q và cố 
Đỗ Thị N do cố N đứng tên đăng ký trích l ục địa bộ năm 1972 với số địa bộ 383. 
Năm 1972 cụ C được cụ cố Nhỏ cho đất. Đến năm 1973, cụ C làm đơn xin c ải bộ 
gửi chính quyền chế độ cũ để đăng ký đứng bộ thửa đất trên. Sau năm 1975 cụ C về 
cất một căn chòi trên đ ất để trông coi và  quản lý đ ất. Nhưng do đi ều kiện phải đi 
làm việc tại Thành phố Hồ Chí Minh nên cụ C có nhờ cụ L là anh em họ trông coi 
giữ đất. Đến ngày 19/01/1998 cụ C lập giấy chuyển nhượng toàn bộ diện tích đ ất 
cho cụ L. Khi chuyển nhượng đất cho cụ L có ông Võ Văn C  và Lê Văn L  và con

4 
 
gái là Đào Phương L  chứng kiến. Sau đó cụ C đã nhận đủ vàng và giao đất cho cụ 
L toàn quyền sử dụng. Việc bà H chiếm đất của cụ L là không đúng. Đề nghị Tòa 
án giải quyết cho cụ L được sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi của cụ L. 
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đào Phương L trình bày: Bà L là 
con gái ruột của cụ Đào Tiên C và cụ Phan Thị Q (mẹ bà đã chết năm 2009). Đối 
với nguồn gốc diện tích đất thuộc thửa đất 107 tờ bản đồ 33 xã Hiệp P là của ông 
bà để lại cho cha bà là cụ C trước năm 1975 , cụ C có kê khai đăng ký. Sau năm 
1975 cụ C có nhờ cụ L (là anh em họ) trông coi dùm đất, có một thời gian ngắn cha 
bà về cất nhà trên đất để trông coi đất nhưng chủ yếu là nhờ cụ L trông coi dùm. 
Năm 1998 cụ C có lập giấy chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất cho cụ L, có bà, 
ông Võ Văn Công, ông Lê Văn L chứng kiến việc chuyển nhượng và bà L là người 
chứng kiến cụ L giao trả 10 cây vàng 24k cho cha bà là cụ C nhận. Do đó đ ề nghị 
Tòa án giải quyết cho cụ L được sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi của cụ L. 
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty Trách nhiệm hữu hạn một 
thành viên d ịch vụ bảo vệ Trung Hưng Th ịnh có bà H ồ Huệ Khanh làm đ ại diện 
trình bày: Công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên d ịch vụ bảo vệ T có thuê 
nhà của cụ L gắn trên thửa đất đang tranh chấp với bà H. Khi Công ty thuê nhà của 
cụ L các con của cụ L đều biết và không có ai tranh ch ấp, ngăn cản, tiền thuê nhà 
được trả hàng tháng cho cụ L. Khi s ử dụng nhà thuê công ty không có xây d ựng 
thêm tài sản trên đất. Công ty không có yêu cầu độc lập trong vụ án, khi Tòa án giải 
quyết việc tranh ch ấp giữa cụ L và bà H xong thì Công ty s ẽ tiếp tục thỏa thuận 
thuê nhà với người được quyền sử dụng đất. Công ty xin vắng mặt khi Tòa án gi ải 
quyết vụ án. 
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trịnh Thị H1 trình bày: Bà H1 thuê 
nhà của cụ L để ở được 10 năm. Phần nhà thuê g ắn trên th ửa đất đang tranh ch ấp 
với bà H. Mỗi tháng bà H1 có trả tiền thuê nhà cho cụ L. Khi Tòa án giải quyết việc 
tranh chấp giữa cụ L và bà H xong thì bà sẽ tiếp tục thỏa thuận thuê nhà hoặc chấm 
dứt hợp đồng thuê với người được quyền sử dụng đất và bà không có yêu cầu độc 
lập trong vụ án. Bà H1 xin vắng mặt khi Tòa án giải quyết vụ án. 
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trịnh Văn T, Lê Thị Ngọc B có ông 
Trịnh Văn T trình bày: Vợ chồng ông T, bà B thuê nhà của cụ L để ở được 6 năm. 
Phần nhà thuê gắn trên thửa đất đang tranh chấp với bà H. Mỗi tháng đều có trả tiền 
thuê nhà cho cụ L. Khi Tòa án giải quyết việc tranh chấp giữa cụ L và bà H xong thì 
vợ chồng ông Tý sẽ tiếp tục thỏa thuận thuê nhà hoặc chấm dứt hợp đồng thuê với 
người được quyền sử dụng đất và không có yêu cầu độc lập trong vụ án. Ông T và bà 
B xin vắng mặt khi Tòa án giải quyết vụ án. 
- Tại văn bản số 2789/UBND-TP ngày 16/5/2018 người có quyền lợi, nghĩa vụ 
liên quan  Ủy ban nhân dân huy ện Nhơn T , tỉnh Đ ồng Nai  có ý ki ến: Vào ngày 
17/01/1997 Ủy ban nhân dân huyện Nhơn T có cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất số Y596381 cho bà Cao Thị Gái H đối với các thửa đất số 8, 9, 11, 12, 13, 83, 
85, 97 thuộc tờ bản đồ số 10 xã Hiệp P huyện Nhơn T. Đến ngày 18/8/2009 bà H 
lập thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số thửa mới 107, 117 tờ bản 
đồ số 33 xã Hiệp P huyện Nhơn T. Đến ngày 10/11/2011 Ủy ban nhân dân huy ện 
Nhơn T cấp đổi thành gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 133189 đ ối với

5 
 
thửa 117 di ện tích 3.980,9m 2 mục đích s ử dụng 300m 2 đất ở nông thôn và 
3.680,9m2 đất  tr ồng cây lâu năm; gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử dụng đ ất s ố BE 
133188 đối với thửa 107 diện tích 5.109m2 đất trồng lúa, thuộc tờ bản đồ số 33 xã 
Hiệp P cho bà H. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y596381 ngày 
17/01/1997 và c ấp đổi thành gi ấy ch ứng nhận quy ền s ử dụng đất số BE 133188 
ngày 10/11/2011 cho bà H đúng trình t ự thủ tục quy đ ịnh của pháp lu ật. Đối với 
yêu cầu của cụ Cao Văn L về việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 
133188 ngày 10/11/2011 mang tên bà Cao Thị Gái H thì đề nghị Tòa án giải quyết 
theo quy định của pháp luật. 
Tại bản án dân s ự sơ thẩm số: 10/2021/DS-ST ngày 26/4/2021 của Tòa án 
nhân dân tỉnh Đồng Nai đã quyết định: 
Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 228, Điều 273 của Bộ luật tố 
tụng dân sự năm 2015;  
Áp dụng Điều 688 của Bộ luật dân sự năm 2005; khoản 1 Điều 2, Điều 4 Luật 
đất đai năm 1993; các Điều 41, 42, 135, 136 Luật đất đai năm 2003; Điều 203 Luật đất 
đai năm 2013; Luật phí và l ệ phí năm 2015 c ủa Qu ốc H ội; Nghị quyết s ố 
326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thư ờng vụ Quốc hội khóa 14 
quy định về mức thu, miễn, giảm,thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. 
Chấp nh ận yêu c ầu kh ởi kiện của nguyên đơn cụ Cao Văn L  về việc tranh 
chấp quyền sử dụng đất thửa số 107 tờ bản đồ số 33 thị trấn Hiệp P, huyện Nhơn T, 
tỉnh Đồng Nai. 
1. Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 133188 do Ủy ban nhân 
dân huyện Nhơn T cấp cho bà Cao Thị Gái H vào ngày 10/11/2011. 
2. Cụ Cao Văn L được quyền sử dụng đất đối với diện tích tranh ch ấp được 
giới hạn bởi các điểm 1, 2’, 8’, 10, 11’, 12, 14’, 13, 14, 15, 1 có diện tích 2.353,1m2 
và phần đất giới hạn bởi các điểm 7’, 8, 7, 3’ đến điểm giao nhau giữa đoạn 3’, 2’ 
với đường đất từ điểm 7’ đến đoạn 3’, 2’ có diện tích 2.293m2 đất theo trích lục đo 
vẽ hiện trạng số 406/2019 ngày 23/01/2019 c ủa Văn phòng đăng ký đ ất đai t ỉnh 
Đồng Nai thửa đất số 107 tờ bản đồ số 33 thị trấn Hiệp P, huyện Nhơn T và các tài 
sản trên đất bao gồm: 
2.1. Nhà 1 (Dãy nhà tr ọ) diện tích: 66m 2, kết cấu: 4 phòng; móng, c ột gạch; 
tường xây gạch, sơn nước; xà gồ gỗ, mái tôn; nền gạch ceramic; cửa đi và cửa sổ gỗ. 
2.2. Khu vệ sinh sau nhà 1 diện tích: 8m2, kết cấu: móng, cột gạch; tường xây 
gạch, sơn nước; xà gồ gỗ, mái tôn; nền xi măng; cửa khung sắt bọc tôn, xí xổm. 
2.3. 02 giếng khoan thuộc nhà 1, kết cấu: Đường kính φ 90. 
2.4. Mái che trước nhà 1 diện tích: 34m2, kết cấu: Cột sắt tròn, vì kèo , xà g ồ 
sắt, mái tôn, nền xi măng. 
2.5. Hầm biogas sau nhà 1 diện tích: 11,3m2, kết cấu: Thành, nắp đậy bê tông, 
nền đất. 
2.6. Tường rào nhà 1 diện tích: 33,6m2, kết cấu: Móng gạch, cột gạch + cột bê 
tông đúc sẵn, tường xây gạch cao 0,55m, không tô, trên lưới B40 cao 1,1m, c ổng: 
Khung sắt hộp lụa dài 2,15m, cao 1,7m.

6 
 
2.7. Bàn Thiên, k ết cấu: Móng, c ột xây g ạch cao 1,3m, tô trát, m ặt ngoài ốp 
gạch ceramic. 
2.8. Nhà 2 diện tích: 220m2, kết cấu: Móng, cột gạch, tường xây gạch, tô trát, 
mặt trước ốp gạch ceramic, trần tôn lạnh, xà gồ gỗ, mái tôn, nền gạch ceramic, Cửa 
đi sắt kéo, c ửa trong nhôm kính, c ửa sổ khung sắt nhôm kính; Gara xe: Móng c ột 
gạch, tường xây gạch, tô trát, xà gồ sắt, mái tôn, nền xi măng, cửa đi sắt kéo. 
2.9. Mái hiên trước nhà 2 diện tích: 40m2, kết cấu: Cột sắt tròn, vì kèo + xà gỗ 
sắt, mái tôn, nền gạch terazzo, tường rào + cổng khung sắt hộp; bên hông khung sắt 
lưới B40. 
2.10. Nhà 2 (Nhà kho) di ện tích: 79m 2, kết cấu: Móng, c ột gạch, tường xây 
gạch, sơn nước, xà gồ sắt, mái tôn nền gạch ceramic, vách ngăn nhôm kính, c ửa đi 
khung sắt lưới B40, cửa số khung sắt. 
2.11 Nhà 4 di ện tích: 155m 2, kết cấu: Móng, cột bê tông c ốt thép + c ột gạch, 
tường xây gạch, sơn nước, mặt ngoài ốp gạch ceramic, trần tôn lạnh + thạch cao, xà 
gồ sắt, mái tôn, n ền gạch ceramic, cửa đi và c ửa sổ sắt kính; Khu b ếp: Thành xây 
gạch, kệ bê tông cốt thép, ốp gạch ceramic; Khu vệ sinh: Nền ceramic nhám, tường  
ốp gạch ceramic, trên sơn nước, cửa nhựa, xí bệt. 
2.12. Mái hiên tr ước nhà 4 di ện tích: 88m 2, kết cấu: Cột sắt tròn, vì kèo + xà 
gồ sắt, mái tôn, nền bê tông xi măng, tường rào khung sắt lưới B40, cổng: Trụ cổng 
xây gạch, tô trát, cổng khung sắt hộp. 
2.13. Giếng khoan thuộc nhà 4, đường kính  φ 90. 
2.14. Nhà 5 (Nhà ăn), di ện tích: 50m 2, kết cấu: Móng, c ột gạch, tường xây 
gạch, sơn nước, trần nhựa, xà gồ sắt, mái tôn, nền gạch ceramic, cửa đi nhôm kính, 
cửa s ổ khung s ắt kính; Khu b ếp: Thành xây g ạch, k ệ bê tông c ốt thép, ốp g ạch 
ceramic; Khu v ệ sinh: Nền ceramic nhám, t ường ốp gạch ceramic, trên s ơn nước, 
cửa nhựa, xí bệt. 
2.15. Nhà 6 diện tích: 152m2, kết cấu: Móng, cột bê tông cốt thép + cột gạch,  
tường xây gạch, sơn nước, ốp gạch ceramic, trên sơn nước, trần tôn lạnh, xà gồ sắt, 
mái tôn, n ền gạch ceramic, cửa đi và c ửa sổ sắt kính, c ửa phòng nhôm kính; Khu 
bếp: Th ành xây g ạch, k ệ bê tông c ốt thép, ốp g ạch ceramic; Khu v ệ sinh: N ền 
ceramic nhám, tường ốp gạch ceramic, trên sơn nước, cửa nhựa, xí bệt. 
2.16. Mái hiên tr ước 5 diện tích: 35m2, kết cấu: Cột sắt tròn, vì kèo + xà g ồ 
sắt, mái tôn, nền bê tông xi măng. 
2.17. Mái hiên tr ước nhà 6 di ện tích: 47m 2, kết cấu: Cột sắt tròn, vì kèo + xà 
gồ sắt, mái tôn, nền bê tông xi măng.  
2.18. Sân n ền phía tr ước nhà 6 di ện tích: 104m 2, k ết c ấu: N ền bê tông xi 
măng. 
2.19. Cổng và tường rào phía trước nhà 6 dài 66,6m, kết cấu: Cổng chính: Trụ 
cổng xây gạch, tô trát, c ổng khung sắt lưới B40 2 cánh, c ổng phụ: Khung sắt lưới 
B40; Tường rào: Trụ bê tông đúc sẵn, tường xây gạch, tô trát, trên lưới B40.

7 
 
2.20. Tường rào phía sau nhà 6 dài 19,6m, kết cấu: Móng, cột gạch, tường xây 
gạch, không tô.  
2.21. Tường rào phía sau nhà 5 dài 7m, k ết cấu: Móng, c ột gạch, tường xây 
gạch, không tô, cổng khung sắt hộp.  
2.22. Giếng khoan thuộc nhà 6, đường kính φ 90. 
2.23. Nhà 7 (Nhà b ếp phía tr ước), diện tích: 100m 2, kết cấu: Móng g ạch, cột 
gạch + c ột sắt tròn, t ường xây g ạch, sơn nước, xà g ồ sắt, mái tôn, n ền gạch tàu + 
ceramic, cửa đi và c ửa sổ nhôm kính, Khu b ếp: Thành xây g ạch, kệ bê tông c ốt 
thép, ốp gạch ceramic; Khu v ệ sinh: Nền ceramic, tường xây gạch, trên sơn nước, 
cửa nhựa, xí xổm. 
2.24. Nhà 8 (Khu phòng ăn phía tr ước), diện tích: 65m 2, kết cấu: Móng, c ột 
gạch, tường xây gạch, sơn nước, một phần tường phía trước đan tre, trần thạch cao, 
xà gồ sắt, mái lá, nền gạch ceramic, cửa đi và cửa sổ nhôm kính. 
2.25. Nhà 9 (Nhà b ếp phía sau) di ện tích: 56m2, k ết c ấu: Móng, c ột g ạch, 
tường xây g ạch, ốp g ạch ceramic, trên s ơn n ước, xà g ồ sắt, mái tôn, n ền g ạch 
ceramic, cửa đi và c ửa sổ nhôm kính; Bếp: Thành xây g ạch, kệ đan bê tông c ốt 
thép, mặt ốp đá granite. 
2.26. Nhà 10 (Nhà ăn) di ện tích: 54m 2, kết cấu: Trụ sắt tròn, vì kèo + xà g ồ 
sắt, mái tôn, nền gạch ceramic, lan can sắt hộp. 
2.27. Nhà 11 (Khu phòng ăn phía sau) di ện tích: 53m 2, kết c ấu: Móng, c ột 
gạch, tường xây gạch, sơn nước, một phần tường phía trước đan tre, trần thạch cao, 
xà gồ sắt, mái lá, nền gạch ceramic, cửa đi và c ửa sổ nhôm kính, cửa sắt kéo; Khu 
vệ sinh: Nền ceramic, tường xây gạch, ốp gạch caramic, xí bệt, lavabo. 
2.28. Nhà 12 (Khu phòng ăn phía sau) di ện tích: 70m 2, kết c ấu: Móng, c ột 
gạch, tường xây gạch, sơn nước, một phần tường phía trước đan tre, trần thạch cao, 
xà gồ sắt, mái lá, nền gạch ceramic, cửa đi và c ửa sổ nhôm kính, cửa sắt kéo; Khu 
vệ sinh: nền ceramic, tường xây gạch, ốp gạch caramic, xí bệt, lavabo. 
2.29. Mái che bên hông nhà 12 di ện tích: 13m 2, kết cấu: Cột sắt tròn, xà gồ 
sắt, mái tôn, nền đất. 
2.30. Chòi lá phía trước, kết cấu: Cột sắt tròn, xà gồ sắt, mái lá, nền bê tông xi 
măng, tường cao xây gạch, tô trát. 
2.31. 04 Chòi lá phía sau, kết cấu: Móng xây gạch, cột sắt tròn, xà gồ sắt, mái 
lá, nền gạch tàu.  
2.32. Tháp nước, kết cấu: Móng bê tông, cột sắt tròn, giằng sắt V. 
2.33. Hòn non b ộ, kết cấu: Móng xây g ạch, thành xây g ạch, tô trát, sâu 1m, 
đáy bê tông trát hồ dầu, hòn non bộ. 
2.34. Tường rào bao quanh khu nhà 7-12 dài 238m, kết cấu: Trụ sắt tròn + trụ 
bê tông đúc sẵn, tường xây gạch dày, tô trát, trên lưới B40; Tường trước cổng chính 
xây gạch, tô trát, có trang trí; C ổng 1: Tr ụ cổng xây g ạch, tô trát, c ổng khung s ắt 
lùa, bọc lưới B40; Cổng 2: Trụ cổng xây gạch, cổng khung sắt lưới B40.

8 
 
2.35. Sân nền phía trước nhà 7 diện tích: 273m2, kết cấu: Nền bê tông xi măng 
2.36. Giếng khoan thuộc nhà 7, đường kính φ 90. 
- Cây xanh: 08 Cây cau ki ểng, 08 Cây d ừa kiểng, 04 Cây bàng Đài Loan, 01 
Cây si, 27 Cây tràm, 01 Cây vú s ữa, 02 Cây mủ trôm, 04 Cây mít, 01 Cây sơ ri, 01 
Cây ngọc lan, 03 Cây tre. 
3. Ghi nhận sự tự nguyện của cụ Cao Văn Lcông nhận phần diện tích 389,6m2 
trong tổng diện tích thửa đất 107 t ờ bản đồ số 33 xã Hiệp P, huyện Nhơn T, tỉnh 
Đồng Nai làm con đường đi chung được giới hạn bởi các mốc (8’; 7’; điểm giao cắt 
giữa đoạn 7’ với đoạn 1’; 2’; 3’; 2’) theo Trích lục và đo vẽ hiện trạng khu đất bản 
đồ địa chính số 406/2019 ngày 23/01/2019. 
Ngoài ra án sơ thẩm còn quyết định về việc cụ L có nghĩa vụ kê khai đăng ký 
cấp quyền sử dụng đất theo quy đ ịnh của pháp luật; chi phí tố tụng; về án phí dân 
sự sơ thẩm và quyền kháng cáo, kháng nghị theo quy định của pháp luật. 
- Ngày 05/5/2021 bị đơn bà Cao Thị Gái H là kháng cáo b ản án sơ th ẩm yêu 
cầu Tòa án c ấp phúc th ẩm bác toàn b ộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn cụ Cao 
Văn Lời. 
Tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay: 
- Người đại diện hợp pháp của bị đơn bà Cao Thị Gái H có ông Cao Thanh S 
đại diện theo ủy quyền yêu cầu hủy bản án sơ thẩm do Tòa án cấp sơ thẩm đánh giá 
chứng cứ không khách quan toàn di ện dẫn đến sai lầm trong đư ờng lối giải quyết 
vụ án. 
- Người đại diện theo ủy quyền của cụ Cao Văn Lcó đơn xin xét xử vắng mặt. 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh phát biểu 
quan điểm giải quyết vụ án:  
Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng đã thực 
hiện đúng quy ền và nghĩa v ụ theo quy đ ịnh c ủa pháp lu ật t ố tụng dân s ự; Đơn 
kháng cáo của bị đơn trong thời hạn luật định, đủ điều kiện để giải quyết theo thủ 
tục phúc thẩm. Người đại diện của nguyên đơn có văn bản đề nghị xét xử vắng mặt 
và những người có quy ền lợi, nghĩa vụ liên quan có văn b ản xin v ắng mặt nên đề 
nghị xét xử phúc thẩm vắng mặt các đương s ự theo quy định tại Điều 296 Bộ luật 
tố tụng dân sự. 
Về nội dung kháng cáo: Xét kháng cáo của bị đơn là không có căn cứ. Vì vậy 
đề nghị căn cứ khoản 1 Đi ều 308 B ộ luật tố tụng dân s ự bác đơn kháng cáo giữ 
nguyên bản án sơ thẩm.  
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh 
tụng tại phiên tòa; Hội đồng xét xử nhận định:  
[1] Đơn kháng cáo của bị đơn bà Cao Thị Gái H làm trong thời hạn luật định, 
đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

9 
 
Người đại diện của nguyên đơn có văn bản đề nghị xét xử vắng mặt và những 
người có quy ền l ợi, nghĩa v ụ liên quan có văn b ản xin v ắng m ặt nên ti ến hành 
phiên tòa xét x ử phúc thẩm vắng mặt các đương sự theo quy định tại Điều 296 Bộ 
luật tố tụng dân sự. 
[2] Về nguồn gốc đất tranh chấp: Nguyên đơn cụ L khai rằng thửa đất 107 và 
thửa 117 tờ bản đồ số 33, tọa lạc tại xã Hiệp P huyện Nhơn T có nguồn gốc từ các 
thửa đất số 8, 9, 11, 12, 13, 83, 85, 97 thu ộc tờ bản đồ số 10 tại xã Hiệp P, huyện 
Nhơn T, tỉnh Đồng Nai do cụ Đào Tiên C  nhận thừa kế từ cụ cố Đỗ Thị N có thị 
thực của chính quyền xã vào năm 1973. Sau năm 1975 cụ C có nhờ cụ L trông coi 
đất, do bà H là con gái c ủa cụ L nên bà H cùng cụ L ở trên đất của cụ C để trồng 
trọt, chăn nuôi diện tích khoảng 9.000m2 đất. Cụ L thấy bà H tu hành nên cụ L cho 
bà Gái H một phần đất để xây dựng chùa. Phần đất còn lại thì do cụ L quản lý sử 
dụng và cụ L có xây dựng nhà, công trình phụ và vật kiến trúc trên đất. Năm 1998 
cụ C chuyển nhượng đất cho cụ L có lập giấy tay, khi cụ L đến xã Hiệp P để làm 
thủ tục kê khai đăng ký cấp quyền sử dụng đất thì bi ết được bà H đã đăng ký  và 
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do quan h ệ cha con và trên thực tế 
bà H chỉ sử dụng phần đất có xây nhà tu, có xây d ựng khuôn viên riêng tách rời 
khỏi phần đất của cụ L đang sử dụng nên nên cụ L không có khiếu nại. Năm 2011 
bà H làm đơn xin c ấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành th ửa 107 và 
thửa 117 tờ bản đồ số 33. Trong đó cụ L đang quản lý sử dụng thửa 107 và bà H sử 
dụng th ửa 117 nhưng cụ L cũng không hay bi ết việc c ấp đ ổi gi ấy ch ứng nh ận 
quyền sử dụng đất, đến năm 2017 khi cụ L xây dựng nhà để xe thì bà H ngăn cản từ 
đó mới phát sinh tranh chấp.  
Bị đơn bà H thì cho rằng diện tích 9.000m2 đất thuộc thửa 117 và 107 là do bà 
Gái khai phá từ 1983, năm1992 bà H xây dựng nhà tu để tu tại gia, năm 2005 cụ C 
đến phần đất của bà đ ể cất nhà tr ọ cho thuê, vì báo hi ếu cho cha nên bà H không 
ngăn cản. Hiện nay cụ L đang sử dụng thửa đất số 107, tờ bản đồ số 33, thị trấn 
Hiệp P huyện Nhơn T cùng các tài s ản trên đất do cụ L xây dựng còn bà H thì sử 
dụng thửa đất 117. C ả hai thửa đất do bà H đứng tên gi ấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất. Bà H chỉ đồng ý cho cụ L ở đến khi cụ L chết thì bà H lấy lại đất. 
Tại trích l ục địa bộ của Ty Đi ền Địa Biên Hòa c ấp ngày 05/6/1972 xác đ ịnh 
cụ cố Đỗ Thị Nhỏ đứng tên s ố địa bộ 383 diện tích 0M.37S.00 (bút l ục số 322). 
Ngày 11/12/1973 cụ C là cháu ngoại của cụ cố Đỗ Thị Nhỏ có nộp tiền đăng ký địa 
bộ (bút lục số 333) đến ngày 13/11/1973 cụ C có “đơn xin cải bộ ma” số địa bộ 383 
tên đứng bộ Đỗ Thị Nhỏ loại đất hạng 3 t ại xã Phư ớc Lai, quận Nhơn T thuộc vi 
sản của bà ngoại là cố Đỗ Thị N mua lại của ông Đỗ Văn L nay để lại cho ông C là 
thừa kế có Xã trưởng ủy ban hành chính xã Thới Lai thị thực ngày 13/11/1973 (bút 
lục số 327). Ngày 19/10/1977 Ủy ban nhân dân xã Thới Lai xác nhận cụ C và cụ Q 
ngụ tại phường 10, qu ận Bình T  hiện có tọa lạc một thửa đất tại xã Phư ớc L (bút 
lục số 328).  
Đến ngày 29/10/1977 cụ C và vợ là Phan Th ị Q có đơn xin c ất nhà chòi và 
khai khẩn đất tại xã phước lai diện tích 0M,37S,00 số địa bộ 383 của Điền địa Biên 
Hòa ngày 12/12/1972, được Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã Phước L và Ủy ban nhân 
dân xã Phư ớc K xác nhận (bút l ục số 331-332). Ngày 19/01/1998 cụ C lập gi ấy 
nhượng quyền sở hữu cho cụ Cao Văn L thửa đất tại xã Hiệp P huyện Nhơn T với

10 
 
giá 10 cây vàng có ngư ời làm ch ứng Võ Văn C và Lê Văn L  ký tên ch ứng kiến 
cùng với sự có mặt của con của cụ C là bà Đào Phượng L (bút lục số 329). 
Tại biên bản ngày 06/4/2018, cụ C cũng xác định phần đất tranh chấp giữa cụ 
L và bà H nguồn gốc đất là của ông bà để lại cho cụ C đứng tên kê khai trước năm 
1975 sau năm 1975 cụ C có cất một căn chòi và nhờ cụ L trông coi đất. Năm 1998 
cụ C làm giấy tay sang như ợng đất cho cụ L bằng 10 lư ợng vàng 24k. Khi cụ L 
giao trả vàng cho cụ C có bà L (con của cụ C) và hai ngư ời là Võ Văn C, Nguyễn 
Văn L chứng kiến việc bán đất và giao trả vàng. Cụ C không tranh chấp gì đối với 
phần đất cụ L đang sử dụng trồng cây và xây cất nhà trên đất.  
Lời khai c ủa C ảnh phù h ợp v ới biên b ản xem xét th ẩm đ ịnh t ại ch ỗ ngày 
15/11/2018 xác định trên thửa đất 107 tờ bản đồ số 33 xã Hiệp P, huyện Nhơn T có 
các tài s ản, cây tr ồng do cụ L xây dựng và tr ồng cây trên đ ất. Bị đơn bà H cũng 
thừa nhận tài s ản trên đ ất là do cụ L xây dựng và cụ L trồng cây. Khi cụ L xây 
dựng nhà ở, nhà cho thuê và các công trình ph ụ trên đất thì bà H không có tranh 
chấp ngăn cản. Chứng thư thẩm định giá của công ty c ổ phần thẩm định giá Đồng 
Tiến đã xác định tài sản trên thửa đất 107 được định giá bằng 2.158.879.500 đồng; 
các loại cây trồng gồm dừa, bàng, cây si, tre, vú s ữa, mít, sơ ri, cau đư ợc định giá 
bằng 16.220.000 đồng. 
Ngoài ra, nh ững người làm ch ứng cũng có l ời khai xác nh ận biết việc cụ C 
chuyển nhượng đất cho cụ L; Bà Đào Phượng L là con của cụ C xác nhận khi cụ C 
chuyển nhượng đất cho cụ L có bà chứng kiến việc cụ L giao trả vàng cho cụ C.  
Như vậy có căn cứ xác định phần đất tranh chấp giữa cụ L và bà H có nguồn 
gốc của cụ Đào Tiên C chuyển nhượng cho cụ L. Mặc dù việc chuyển nhượng đất 
giữa cụ L và cụ C không được công ch ứng chứng thực của cơ quan nhà nư ớc có 
thẩm quyền nhưng hai bên chuy ển nhượng và nh ận chuyển nhượng đều không có 
tranh chấp, cụ C đã nhận đủ vàng và giao đ ất cho cụ L sử dụng đất. Cụ L quản lý 
sử dụng ổn định, lâu dài có trồng cây và có xây dựng nhà ở, công trình vật kiến trúc 
trên đất. 
[3] Tại trích l ục và đo v ẽ hiện tr ạng khu đ ất bản đồ địa chính s ố 406/2019 
ngày 23/01/2019 của Văn phòng đăng ký đ ất đai t ỉnh Đồng Nai xác định thửa đất 
số 107 tờ bản đồ số 33 thị trấn Hiệp P huyện Nhơn T có diện tích 5.086,4m2 , trong 
đó cụ Cao Văn L tự nguyện s ử dụng đường đ ất hi ện tr ạng có diện tích 389,6m 2 
thuộc chiết thửa 107 làm đường đi chung. Di ện tích còn lại 4.696,8m2 đất thuộc 
thửa đất số 107 tờ bản đồ số 33 thị trấn Hiệp P huyện Nhơn T, tỉnh Đồng Nai theo 
trích lục đo vẽ hiện trạng số 406/2019 ngày 23/01/2019 của Văn phòng đăng ký đất 
đai tỉnh Đồng Nai ( bút l ục 170) có các tài s ản, cây tr ồng của ông Cao Văn L gắn 
trên thửa đất (theo biên b ản xem xét, th ẩm định tại chỗ ngày 15/11/2018 bút l ục 
162-163). 
Tòa án cấp sơ thẩm công nhận cho cụ L được quyền sử dụng thửa đất số 107 
tờ bản đồ số 33 thị trấn Hiệp P huyện Nhơn T, tỉnh Đồng Nai và công nhận sự tự 
nguyện của cụ L sử dụng đường đất hiện trạng thuộc chiết thửa 107 làm đường đi 
chung là có căn cứ, đúng pháp luật.  
Tuy nhiên, Án sơ thẩm xác định diện tích không chính xác theo trích lục và đo 
vẽ hiện trạng khu đất bản đồ địa chính số 406/2019 nên xác định lại cho phù hợp. Do

11 
 
đó, Công nhận cho cụ L được quyền sử dụng diện tích 4.696,8m2 đất thuộc thửa đất 
số 107 tờ bản đồ số 33 thị trấn Hiệp P huyện Nhơn T, tỉnh Đồng Nai và công nhận sự 
tự nguyện của cụ L sử dụng đường đất hiện trạng có diện tích 389,6m2 thuộc chiết 
thửa 107, tờ bản đồ số 33 thị trấn Hiệp P huyện Nhơn T làm đường đi chung  th eo 
trích lục và đo vẽ hiện trạng khu đất bản đồ địa chính số 406/2019 Ngày 23/01/2019 
của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai). 
[4] Xét yêu c ầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nguyên đơ n cụ 
Cao văn Lời, thấy rằng:  
Ủy ban nhân dân huy ện Nhơn T cấp quyền sử dụng đất của bà H vào ngày 
07/01/1997 gồm các thửa 8, 9, 11, 12, 13, 83, 84, 85, 97 tờ bản đồ số 10 tại xã Hiệp 
P, huy ện Nhơn T  diện tích 8.666m 2 đất, loại đ ất T+Vư ờn, T+  ĐM, lúa, T+LN 
nhưng Ủy ban nhân dân huy ện Nhơn T không cung c ấp hồ sơ đăng ký c ấp quyền 
sử dụng đất, không có biên bản xác định ranh giới mốc giới và xác định hiện trạng 
sử dụng đất, chính quyền địa phương xác nhận tình trạng sử dụng đất ổn định để cơ 
quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp quyền sử dụng đất là chưa phù hợp theo quy 
định tại Điều 2 Luật đất đai năm 1993.  
Tại biên bản hòa gi ải của Ủy ban nhân dân xã Hiệp P, huyện Nhơn T ngày 
24/10/2017 (bút lục 10-14) bà H đã khai bà khai phá sau  năm 1975, đến năm 1996 
nhà nước mời bà H lên nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.  
Tại đơn xin c ấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 18/8/2009 của 
bà H (bút lục 127) đối với các thửa 8, 9, 11, 12, 13, 83, 84, 85, 97 tờ bản đồ số 10 
tại xã Hiệp P, huyện Nhơn T để cấp theo bản đồ địa chính mới với số thửa 107 tờ 
bản đồ số 33, bà H khai đất đang sử dụng ổn định, không tranh ch ấp. Nhưng hiện 
trạng sử dụng đất thì do cụ L người đang quản lý sử dụng thửa đất 107 có trồng cây 
và xây dựng nhà trên đ ất, còn bà H chỉ sử dụng thửa đất số 117. Văn phòng đăng 
ký quyền sử dụng đất huyện Nhơn T không tiến hành đo đ ạc, xác minh hi ện trạng 
sử dụng đất mà lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất 107 (bút lục 110) và Văn phòng đăng ký 
đất đai huy ện Nhơn T đã ghi nh ận đã th ẩm tra là không đúng hi ện trạng sử đụng 
đất.  
Ủy ban nhân dân huy ện Nhơn T căn cứ vào hồ sơ kỹ thuật thửa đất của Văn 
phòng đăng ký đ ất đai huy ện Nhơn T đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
cho bà H thửa đất 107 di ện tích 5.109m 2 là chưa đúng quy đ ịnh tại Điều 3 Ngh ị 
định số: 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 và Đi ều 50 Lu ật đất đai năm 2003. M ặt 
khác, theo xác nhận của Văn phòng đăng ký đất đai huyện Nhơn T thì bà bà H mới 
đứng tên kê khai trong sổ mục kê năm 2015. 
Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của cụ L, hủy giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất số BE 133188 do Ủy ban nhân dân huy ện Nhơn T cấp cho bà 
Cao Thị Gái H vào ngày 10/11/2011 đối với thửa đất số 107 tờ bản đồ số 33 thị trấn 
Hiệp P, huyện Nhơn T là có căn cứ, đúng pháp luật.  
Đối với thửa đất số 117 hiện do bà H đang sử dụng, cụ L đồng ý giao cho bà 
H sử dụng không có tranh chấp nên không đặt ra để giải quyết. 
[5] Tại phiên tòa phúc thẩm người đại diện hợp pháp của bà H cho rằng nguồn 
gốc đất do bà khai phá từ năm 1983, khi bà khai phá đất có người làm chứng biết rõ

12 
 
sau đó bà H cất nhà để tu tại gia và đến năm 1997 bà H kê khai đăng ký cấp quyền 
sử dụng đất. Việc cụ C thỏa thuận chuyển nhượng cho cụ L là phần đất khác, tuy 
nhiên bị đơn không chứng minh được ngoài phần đất đang tranh chấp thì cụ L còn 
có phần đất nào khác tại xã Hiệp P, huyện Nhơn T. Trong khi sổ hộ khẩu gia đình 
của cụ L thể hiện cụ L có đăng ký hộ khẩu thường trú tại ấp 3, xã Hiệp P nay là thị 
trấn Hiệp P, huyện Nhơn T. Xét lời khai của những người làm chứng cho rằng bà H 
có đến khai phá đất từ năm 1983 chưa đủ căn cứ để chấp nhận. Do đó không chấp 
nhận kháng cáo của bị đơn bà H. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm. 
[6] Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ 
Chí Minh đ ề nghị bác kháng cáo, gi ữ nguyên bản án sơ th ẩm phù hợp với nhận 
định trên. 
[7] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà H là người cao tuổi nên được miễn án phí 
dân sự phúc thẩm theo quy đ ịnh t ại điểm đ kho ản 1 Đi ều 12 c ủa Nghị quyết số 
326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định 
về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. 
[8] Các Quy ết định khác c ủa án sơ th ẩm về việc cụ L có nghĩ a vụ kê khai 
đăng ký cấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; về chi phí tố tụng; về 
án phí dân s ự sơ thẩm không có kháng cáo, kháng ngh ị có hiệu lực pháp lu ật thi 
hành kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị. 
Vì những lẽ trên; 
QUYẾT ĐỊNH: 
1. Áp d ụng kho ản 1 Đi ều 308 c ủa B ộ luật tố tụng dân s ự năm 2015; Nghị 
quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội 
quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa 
án. 
Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Cao Thị Gái H. Giữ nguyên bản 
án dân s ự sơ thẩm số 10/2021/DS-ST ngày 26/4/2021 c ủa Tòa án nhân dân t ỉnh 
Đồng Nai. 
2. Áp dụng Điều 688 c ủa Bộ luật dân s ự năm 2005; khoản 1 Đi ều 2, Đi ều 4 
Luật đất đai năm 1993; Các Điều 41, 42, 135, 136 Luật đất đai năm 2003; Điều 203 
Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của 
Ủy ban Thư ờng vụ Quốc hội khóa 14 quy đ ịnh về mức thu, mi ễn, giảm,thu, nộp, 
quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. 
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn cụ Cao Văn Lvề việc tranh chấp 
quyền sử dụng đất với bà Cao Thị Gái H tại thửa đất số 107 tờ bản đồ số 33 thị trấn 
Hiệp P, huyện Nhơn T, tỉnh Đồng Nai. 
2.1. Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 133188 do Ủy ban nhân 
dân huyện Nhơn T cấp cho bà Cao Thị Gái H vào ngày 10/11/2011 đối với thửa số 
107 tờ bản đồ số 33 diện tích 5.109m2 đất tại xã Hiệp P, huyện Nhơn T, tỉnh Đồng 
Nai.

13 
 
2.2 Công nhận cho cụ Cao Văn Lđược quyền sử dụng đất diện tích 4.696,8m2 
thửa đất số 107 tờ bản đồ số 33 thị trấn Hiệp P, huyện Nhơn T (Theo trích lục đo vẽ 
hiện trạng khu đất số: 406/2019 ngày 23/01/2019 c ủa Văn phòng đăng ký đ ất đai 
tỉnh Đồng Nai bút lục số 170) và được quyền sở hữu các tài s ản, cây trồng của cụ 
Cao Văn Lxây dựng và trồng cây gắn trên thửa đất gồm: 
2.2.1. Nhà 1 (Dãy nhà tr ọ) diện tích: 66m2, kết cấu: 4 phòng; móng, cột gạch; 
tường xây gạch, sơn nước; xà gồ gỗ, mái tôn; nền gạch ceramic; cửa đi và cửa sổ gỗ. 
2.2.2. Khu v ệ sinh sau nhà 1 di ện tích: 8m 2, kết cấu: móng, cột gạch; tường 
xây gạch, sơn nước; xà gồ gỗ, mái tôn; nền xi măng; cửa khung sắt bọc tôn, xí xổm. 
2.2.3. 02 giếng khoan thuộc nhà 1, kết cấu: Đường kính φ 90. 
2.2.4. Mái che trước nhà 1 diện tích: 34m2, kết cấu: Cột sắt tròn, vì kèo , xà gồ 
sắt, mái tôn, nền xi măng. 
2.2.5. Hầm biogas sau nhà 1 di ện tích: 11,3m 2, kết cấu: Thành, n ắp đ ậy bê 
tông, nền đất. 
2.2.6. Tường rào nhà 1 di ện tích: 33,6m2, kết cấu: Móng gạch, cột gạch + cột 
bê tông đúc s ẵn, t ường xây g ạch cao 0,55m , không tô,  trên l ưới B40 cao  1,1m, 
cổng: Khung sắt hộp lụa dài 2,15m, cao 1,7m. 
2.2.7. Bàn Thiên, kết cấu: Móng, cột xây gạch cao 1,3m, tô trát, mặt ngoài ốp 
gạch ceramic. 
2.2.8. Nhà 2 di ện tích: 220m 2, kết cấu: Móng, c ột gạch, tường xây g ạch, tô 
trát, mặt trước ốp gạch ceramic, trần tôn lạnh, xà gồ gỗ, mái tôn, nền gạch ceramic, 
Cửa đi sắt kéo, cửa trong nhôm kính, c ửa sổ khung sắt nhôm kính; Gara xe: Móng 
cột gạch, tường xây gạch, tô trát, xà gồ sắt, mái tôn, nền xi măng, cửa đi sắt kéo. 
2.2.9. Mái hiên trước nhà 2 diện tích: 40m2, kết cấu: Cột sắt tròn, vì kèo + xà 
gỗ sắt, mái tôn, nền gạch terazzo, tường rào + cổng khung sắt hộp; bên hông khung 
sắt lưới B40. 
2.2.10. Nhà 2 (Nhà kho) di ện tích: 79m2, kết cấu: Móng, cột gạch, tường xây 
gạch, sơn nước, xà gồ sắt, mái tôn nền gạch ceramic, vách ngăn nhôm kính, c ửa đi 
khung sắt lưới B40, cửa số khung sắt. 
2.2.11 Nhà 4 diện tích: 155m2, kết cấu: Móng, cột bê tông cốt thép + cột gạch, 
tường xây gạch, sơn nước, mặt ngoài ốp gạch ceramic, trần tôn lạnh + thạch cao, xà 
gồ sắt, mái tôn, n ền gạch ceramic, cửa đi và c ửa sổ sắt kính; Khu b ếp: Thành xây 
gạch, kệ bê tông cốt thép, ốp gạch ceramic; Khu vệ sinh: Nền ceramic nhám, tường  
ốp gạch ceramic, trên sơn nước, cửa nhựa, xí bệt. 
2.2.12. Mái hiên trước nhà 4 diện tích: 88m2, kết cấu: Cột sắt tròn, vì kèo + xà 
gồ sắt, mái tôn, nền bê tông xi măng, tường rào khung sắt lưới B40, cổng: Trụ cổng 
xây gạch, tô trát, cổng khung sắt hộp. 
2.2.13. Giếng khoan thuộc nhà 4, đường kính φ 90. 
2.2.14. Nhà 5 (Nhà ăn), di ện tích: 50m 2, kết cấu: Móng, c ột gạch, tường xây 
gạch, sơn nước, trần nhựa, xà gồ sắt, mái tôn, nền gạch ceramic, cửa đi nhôm kính, 
cửa s ổ khung s ắt kính; Khu b ếp: Thành xây g ạch, k ệ bê tông c ốt thép, ốp g ạch

14 
 
ceramic; Khu v ệ sinh: Nền ceramic nhám, t ường ốp gạch ceramic, trên s ơn nước, 
cửa nhựa, xí bệt. 
2.2.15. Nhà 6 di ện tích: 152m 2, k ết c ấu: Móng, c ột bê tông c ốt thép + c ột 
gạch,  tường xây gạch, sơn nước, ốp gạch ceramic, trên sơn nước, trần tôn lạnh, xà 
gồ sắt, mái tôn, nền gạch ceramic, cửa đi và cửa sổ sắt kính, cửa phòng nhôm kính; 
Khu bếp: Thành xây gạch, kệ bê tông cốt thép, ốp gạch ceramic; Khu vệ sinh: Nền 
ceramic nhám, tường ốp gạch ceramic, trên sơn nước, cửa nhựa, xí bệt. 
2.2.16. Mái hiên trước 5 diện tích: 35m2, kết cấu: Cột sắt tròn, vì kèo + xà g ồ 
sắt, mái tôn, nền bê tông xi măng. 
2.2.17. Mái hiên trước nhà 6 diện tích: 47m2, kết cấu: Cột sắt tròn, vì kèo + xà 
gồ sắt, mái tôn, nền bê tông xi măng.  
2.2.18. Sân nền phía trước nhà 6 diện tích: 104m2, kết cấu: Nền bê tông xi măng. 
2.2.19. Cổng và t ường rào phía tr ước nhà 6 dài 66,6m, k ết cấu: Cổng chính: 
Trụ cổng xây g ạch, tô trát, c ổng khung s ắt lưới B40 2 cánh, c ổng phụ: Khung s ắt 
lưới B40; Tường rào: Trụ bê tông đúc sẵn, tường xây gạch, tô trát, trên lưới B40.  
2.2.20. Tường rào phía sau nhà 6 dài 19,6m, k ết cấu: Móng, c ột gạch, tường 
xây gạch, không tô.  
2.2.21. Tường rào phía sau nhà 5 dài 7m, k ết cấu: Móng, cột gạch, tường xây 
gạch, không tô, cổng khung sắt hộp.  
2.2.22. Giếng khoan thuộc nhà 6, đường kính φ 90. 
2.2.23. Nhà 7 (Nhà bếp phía trước), diện tích: 100m2, kết cấu: Móng gạch, cột 
gạch + c ột sắt tròn, t ường xây g ạch, sơn nước, xà g ồ sắt, mái tôn, n ền gạch tàu + 
ceramic, cửa đi và c ửa sổ nhôm kính, Khu b ếp: Thành xây g ạch, kệ bê tông c ốt 
thép, ốp gạch ceramic; Khu v ệ sinh: Nền ceramic, tường xây gạch, trên sơn nước, 
cửa nhựa, xí xổm. 
2.2.24. Nhà 8 (Khu phòng ăn phía tr ước), diện tích: 65m2, kết cấu: Móng, cột 
gạch, tường xây gạch, sơn nước, một phần tường phía trước đan tre, trần thạch cao, 
xà gồ sắt, mái lá, nền gạch ceramic, cửa đi và cửa sổ nhôm kính. 
2.2.25. Nhà 9 (Nhà b ếp phía sau) di ện tích: 56m 2, kết cấu: Móng, c ột gạch, 
tường xây g ạch, ốp g ạch ceramic, trên s ơn n ước, xà g ồ sắt, mái tôn, n ền g ạch 
ceramic, cửa đi và c ửa sổ nhôm kính; Bếp: Thành xây g ạch, kệ đan bê tông c ốt 
thép, mặt ốp đá granite. 
2.2.26. Nhà 10 (Nhà ăn) d iện tích: 54m2, kết cấu: Trụ sắt tròn, vì kèo + xà g ồ 
sắt, mái tôn, nền gạch ceramic, lan can sắt hộp. 
2.2.27. Nhà 11 (Khu phòng ăn phía sau) di ện tích: 53m 2, kết cấu: Móng, c ột 
gạch, tường xây gạch, sơn nước, một phần tường phía trước đan tre, trần thạch cao, 
xà gồ sắt, mái lá, nền gạch ceramic, cửa đi và c ửa sổ nhôm kính, cửa sắt kéo; Khu 
vệ sinh: Nền ceramic, tường xây gạch, ốp gạch caramic, xí bệt, lavabo. 
2.2.28. Nhà 12 (Khu phòng ăn phía sau) di ện tích: 70m 2, kết cấu: Móng, c ột 
gạch, tường xây gạch, sơn nước, một phần tường phía trước đan tre, trần thạch cao,

15 
 
xà gồ sắt, mái lá, nền gạch ceramic, cửa đi và c ửa sổ nhôm kính, cửa sắt kéo; Khu 
vệ sinh: nền ceramic, tường xây gạch, ốp gạch caramic, xí bệt, lavabo. 
2.2.29. Mái che bên hông nhà 12 di ện tích: 13m2, kết cấu: Cột sắt tròn, xà gồ 
sắt, mái tôn, nền đất. 
2.2.30. Chòi lá phía trước, kết cấu: Cột sắt tròn, xà gồ sắt, mái lá, nền bê tông 
xi măng, tường cao xây gạch, tô trát. 
2.2.31. 04 Chòi lá phía sau, k ết cấu: Móng xây g ạch, cột sắt tròn, xà g ồ sắt, 
mái lá, nền gạch tàu.  
2.2.32. Tháp nước, kết cấu: Móng bê tông, cột sắt tròn, giằng sắt V. 
2.2.33. Hòn non bộ, kết cấu: Móng xây gạch, thành xây gạch, tô trát, sâu 1m, 
đáy bê tông trát hồ dầu, hòn non bộ. 
2.2.34. Tường rào bao quanh khu nhà 7 -12 dài 238m, kết cấu: Trụ sắt tròn + 
trụ bê tông đúc s ẵn, tường xây g ạch dày, tô trát, trên l ưới B40; Tường trước cổng 
chính xây gạch, tô trát, có trang trí; Cổng 1: Trụ cổng xây gạch, tô trát, cổng khung 
sắt lùa, bọc lưới B40; Cổng 2: Trụ cổng xây gạch, cổng khung sắt lưới B40. 
2.2.35. Sân nền phía trước nhà 7 diện tích: 273m2, kết cấu: Nền bê tông xi măng 
2.2.36. Giếng khoan thuộc nhà 7, đường kính φ 90. 
2.2.37 Cây xanh: 08 Cây cau kiểng, 08 Cây dừa kiểng, 04 Cây bàng Đài Loan, 
01 Cây si, 27 Cây tràm, 01 Cây vú s ữa, 02 Cây mủ trôm, 04 Cây mít, 01 Cây sơ ri, 
01 Cây ngọc lan, 03 Cây tre. 
3. Công nhận sự tự nguyện của cụ Cao Văn Lsử dụng đường đất hiện trạng có 
diện tích 389,6m2 thuộc chiết thửa 107, tờ bản đồ số 33 thị trấn Hiệp P huyện Nhơn 
T làm đường đi chung (Theo trích lục và đo vẽ hiện trạng khu đất bản đồ địa chính 
số 406/2019 Ngày 23/01/2019 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai). 
4. Án phí dân sự phúc thẩm: 
- Miễn án phí dân s ự phúc thẩm cho bà Cao Thị Gái H. Hoàn trả cho bà Cao 
Thị Gái H (do ông Nguyễn Văn Nam nộp thay) số tiền 300.000 đồng (ba trăm ngàn 
đồng) nộp tạm ứng án phí dân s ự phúc thẩm theo biên lai thu s ố 0002649 ngày 
05/5/2021 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Nai. 
5. Các Quyết định khác của án sơ thẩm về việc cụ L có nghĩa vụ kê khai đăng 
ký cấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; về chi phí tố tụng; về án phí 
dân sự sơ thẩm không có kháng cáo, kháng ngh ị có hiệu lực pháp luật thi hành k ể 
từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị. 
6. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật 
Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì người được thi hành án dân 
sự, người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án; quy ền yêu cầu 
thi hành án, tự nguyện thi hành án ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy đ ịnh tại 
các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014; 
thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân 
sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014.

16 
 
7. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./. 
  TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM 
THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
(Đã ký)