TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
          
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 71/2025/DS - GĐT 
Ngày 06 - 5 - 2025 
V/v: Tranh chấp hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất 
 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
              Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
                 
              
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
 TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
 Thành phần Ủy ban Thẩm phán gồm có: 10 thành viên tham gia xét x ử, 
do ông Võ Văn Cường - Phó Chánh án Tòa án nhân dân c ấp cao tại Thành phố 
Hồ Chí Minh làm chủ tọa phiên tòa theo sự ủy nhiệm của Chánh án Tòa án nhân 
dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
Thư ký phiên tòa: Bà Mai Thị Thu Trang - Thư ký Tòa án. 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao tại Thành ph ố Hồ Chí Minh 
tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Trí Dũng - Kiểm sát viên cao cấp.  
Ngày 06 tháng 5 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân c ấp cao t ại Thành 
phố Hồ Chí Minh m ở phiên tòa giám đ ốc th ẩm xét x ử vụ án dân s ự về việc 
“Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, giữa: 
Nguyên đơn:  
1. Ông Tô Văn T1, sinh năm 1954; 
2. Bà Nguyễn Thị Mỹ H1, sinh năm 1964; 
Địa chỉ: Số 91/2 NHD, phường TT, quận TP, Thành phố Hồ Chí Minh. 
Bị đơn:  
1. Ông Phạm Thanh T2, sinh năm 1959; 
2. Bà Nguyễn Thị M, sinh năm 1963; 
Cùng địa chỉ: Số 229/19A BTX, Phường 1, qu ận TB, Thành ph ố Hồ Chí 
Minh. 
Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
1. Ông Lê Văn H2, sinh năm 1979; 
Địa chỉ: Số 16 Tổ 41, phường DV, quận CG, thành phố Hà Nội. 
2. Ông Lê Văn H3, sinh năm 1978; 
Địa chỉ: Hương Long, BN, VR, tỉnh Khánh Hòa.

2 
 
3. Văn phòng công chứng HXN; 
Địa chỉ: Số 198A TBT, Phường B, Quận N, Thành phố Hồ Chí Minh. 
4. Văn phòng công chứng MVC; 
Địa chỉ: Số 236 CT, Phường 10, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Theo đơn khởi kiện ngày 07/05/2019, các đơn kh ởi kiện bổ sung và các lời 
khai trong quá trình gi ải quyết vụ án, cũng như t ại phiên tòa, nguyên đơn ông 
Tô Văn T1, bà Nguyễn Thị Mỹ H1 trình bày:  
Ngày 09/10/2009, ông Phạm Thanh T2  và bà Nguyễn Th ị M có chuy ển 
nhượng cho ông T1, bà H1 02 nền đất: Nền thứ 1 có ký hi ệu C8 v ới diện tích 
204,2m2 và nền thứ 2 có ký hi ệu C9 với diện tích 180m2 tọa lạc tại phường TT, 
quận TP, Thành ph ố Hồ Chí Minh. Việc chuyển nhượng hai bên l ập hợp đồng 
nhưng không có công ch ứng, ch ứng th ực. Nền th ứ nhất có di ện tích 204, 2m2 
thuộc thửa 40-7 được Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cấp giấy chứng 
nhận s ố AH 595358 s ố vào s ổ GCN: T01385/8a ngày 29/5/2009; Nền th ứ 2 
thuộc thửa 40-6 diện tích 180m2 được Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh 
cấp giấy chứng nhận số AH 595359 số vào sổ GCN: T01384/8a ngày 29/5/2009. 
Ngày 12/5/2010 vợ chồng ông T2, bà M viết giấy cam kết thực hiện thủ tục 
sang tên cho ông T1, bà H1 đối với nền đất có di ện tích 180m 2 (ký hiệu C9). 
Nền đất thứ hai có di ện tích 204,2m 2 (ký hiệu C8) phía ông T2, bà M cam kết 
sau 03 tháng s ẽ ký hợp đồng chuyển nhượng sang tên cho ông T1 bà H1. Tuy 
nhiên, ông T2, bà M mới thực hiện sang tên được 01 nền đất cho ông T1 bà H1 
có diện tích 180m2. Nền đất còn lại có diện tích 204.2m2 đến nay ông T2, bà M 
vẫn chưa làm thủ tục sang tên. 
Ngày 24/9/2010, bà M tiếp tục viết giấy cam kết sẽ thực hiện thủ tục sang 
tên nhưng vẫn không thực hiện.  
Phía bà H1 ông T1 đã thanh toán đ ủ tiền mua đất cho ông T2, bà M. Ông 
T1 bà H1 xác định ngay sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng năm 2009, ông T1 
bà H1 đã nhận hai nền đất trên và quản lý sử dụng cho đến nay. Đối với nền đất 
C8, ông T1 bà H1 sử dụng làm quán kinh doanh cà phê. Trư ớc khi ký giấy sang 
nhượng đất ngày 09/10/2009, hai bên đã tính toán, c ộng sổ về các khoản tiền 
hàng, tiền nợ và tiền trả trước để mua hai n ền đất này. Hai bên th ống nhất cấn 
trừ các khoản tiền như đã ghi s ố tiền mua hai n ền đất có ký hi ệu C8 và C9 thì 
phía ông T2  bà M  còn ph ải tr ả cho v ợ chồng bà H1  ông T1  số tiền là 
100.000.000 đồng. Các bên thống nhất việc chuyển nhượng hai n ền đất này và 
đồng ý ký tên. Do đó s ố tiền mua hai n ền đất, bà H1, ông T1 đã thanh toán đ ủ. 
Lúc này có bà Nguyễn Thị D là người làm ch ứng cùng ký tên vào gi ấy sang 
nhượng đất ngày 09/10/2009.  
Ngày 22/10/2010, ông T2 bà M mới ký h ợp đồng chuyển nhượng nền đất 
ký hiệu C9 và vợ chồng bà H1 ông T1 được cơ quan có thẩm quyền cập nhật bổ 
sung tên trên gi ấy chứng nhận vào ngày 13/01/2011. Còn n ền đ ất ký hi ệu C8

3 
 
vẫn chưa thực hiện sang tên cho bà H1, ông T1. Nhiều lần ông T1 bà H1 yêu cầu 
bà M ông T2 thực hiện nghĩa v ụ sang tên d ứt điểm nền đất ký hi ệu C8 còn l ại 
nhưng vợ chồng ông T2 bà M vẫn tiếp tục hứa hẹn mà không thục hiện, cố tình 
trốn tránh khi ông T1 bà H1 tìm kiếm.  
Việc ông T2 tự ý chuyển nhượng nền đất ký hi ệu C8, thửa 40-7 phường 
TT, quận TP có diện tích 204.2m2 của vợ chồng ông T1 bà H1 cho ông Lê Văn 
H2 là trái pháp lu ật vì trư ớc đó v ợ chồng ông T2 bà M đã chuyển nhượng và 
giao thửa đất này cho v ợ chồng ông T1 bà H1 quản lý sử dụng ổn định từ năm 
2009 cho đến nay. Việc ông T2 và ông H2 kết hợp lập hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất số 009056 ngày 21/03/2018 do Văn phòng công chứng HXN 
chứng nhận là nhằm chiếm đoạt tài sản của ông T1 bà H1. Ông T1, bà H1 không 
đồng ý v ới yêu c ầu của phía ông T2 bà M, ông H2, ông H3 về công nhận hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T2 bà M với ông Lê Văn H2 
và công nh ận Hợp đồng tặng cho quy ền sử dụng đất giữa ông Lê Văn H2  với 
ông Lê Văn H3. 
Nay ông T1, bà H1 khởi kiện yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất giữa ông bà v ới ông T2 ký ngày 09/10/2009 ; ông T2, bà M 
phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn thi ện 
về mặt hình thức theo đúng quy định của pháp luật cho ông bà đối với nền đất có 
diện tích 204,2m2 thuộc thửa 40-7 phường TT, quận TP, được Ủy ban nhân dân 
Thành phố Hồ Chí Minh cấp Giấy chứng nhận ngày 29/5/2009 để ông T1, bà H1 
được cập nhật sang tên chủ sở hữu; 
Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T2 bà M với 
ông Lê Văn H2; Hủy cập nhật sang tên ông Lê Văn H2;  
Hủy hợp đồng tặng cho giữa ông Lê Văn H2 với ông Lê Văn H3;  
Hủy cập nhật sang tên ông Lê Văn H3. Ông T1 bà H1 không yêu cầu Tòa 
án tuyên h ợp đồng thế chấp giữa ông Lê Văn H2  với Ngân hàng nông nghi ệp 
phát triển nông thôn Việt Nam - chi nhánh Trường Sơn là vô hiệu. 
Trong quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa, bị đơn ông Phạm 
Thanh T2 và bà Nguyễn Thị M cùng trình bày: 
Vợ chồng bà M ông T2 với ông T1 bà H1 là bạn bè có quan hệ làm ăn kinh 
tế với nhau nhiều năm. Hai bên có s ự tin tưởng lẫn nhau. Bà M có vay tiền của 
ông T1, bà H1 nhiều lần. Cụ thể các lần vay tiền bà H1, ông T1 có ghi sổ, trong 
sổ ghi chú bà H1 tự tính lãi. Th ời gian đ ầu vợ chồng bà M ông T2 thanh toán 
đầy đủ. Thực tế có sự tin tưởng nên chưa tính toán c ụ thể về số tiền mà ông bà 
còn nợ của vợ chồng ông T1, bà H1 cũng như tiền lời lãi tính toán như thế nào.  
Ông T2 bà M thừa nhận có ký h ợp đồng hứa bán cho v ợ chồng ông T1 và 
bà H1 02 nền đất tại phường TT, quận TP: 01 nền đất có ký hiệu là C9 thửa 40-
6, diện tích 180m2 và 01 lô có ký hi ệu là C8 thửa 40-7, có diện tích là 204,2m 2. 
Hai bên thỏa thuận giá 1m2 đất là 22.500.000 đồng. Tại thời điểm vợ chồng ông 
T2 bà M hứa bán hai n ền đất nêu trên, th ực tế 02 nền đất trên đang th ế chấp tại

4 
 
Ngân hàng Công Thương Vi ệt Nam, sau đó th ế chấp tiếp tại Ngân hàng N ông 
nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, chi nhánh An Phú. Bà H1 có trao đổi 
với ông T2 về việc bà M vợ của ông còn nợ tiền bà H1 nên cấn trừ vào tiền mua 
đất. Bà H1 yêu cầu ông T2 bà M phải trả tiền cho ngân hàng để lấy sổ ra làm thủ 
tục sang tên cho bà H1, ông T1. Số tiền mua đ ất bà H1 tự trừ vào tiền nợ vay 
của bà M, còn lại bao nhiêu thì bà H1 trả tiếp cho ông T2 bà M. Do đó, ông T2 
có viết giấy cam k ết bán 02 n ền đất ký hi ệu C9 và C8 cho bà H1 với ông T1. 
Ông đã đóng tiền cho ngân hàng và lấy giấy chứng nhận đối với nền đất ký hiệu 
C9 có di ện tích 180m 2 và hai bên ti ến hành làm th ủ tục ký hợp đồng mua bán 
qua công ch ứng. T ổng c ộng s ố tiền giao d ịch đ ối v ới n ền đ ất ký hi ệu C9 là: 
180m2 x 22.500.000đồng = 4.050.000.000đồng. Tuy nhiên, trong hợp đồng công 
chứng chỉ ghi giá chuyển nhượng là 1.373.000.000đồng. 
Tổng cộng số tiền mà bà M vay của bà H1 là 155.065 USD và 300.000.000 
đồng tiền mặt. Tại thời điểm thỏa thuận cấn trừ vào tiền mua bán đất, tỷ giá đôla là 
17.000 đồng nên số tiền 155.065 USD tương đương với 2.636.105.000 đồng. Như 
vậy, tổng cộng số tiền mà bà M còn nợ bà H1 là 2.939.105.000 đồng. Do đó, tiền 
nợ trên được cấn trừ vào tiền mua đất là 4.050.000.000 đồng,  phía bà H1 còn phải 
trả lại cho vợ chồng ông T2 bà M số tiền 1.120.895.000 đồng. Tuy nhiên hai bên 
vẫn chưa quyết toán công nợ. 
Đối với nền đất ký hiệu C8 có diện tích 204,2m2 vẫn đang thế chấp tại ngân 
hàng. Ông T2 có đề nghị với bà H1 trả nợ cho ngân hàng đ ể lấy giấy tờ ra hai 
bên tiến hành làm th ủ tục mua bán nhưng bà H1 không đồng ý. Đối với số tiền 
mà bà H1 còn nợ của nền đất ký hiệu C9 là 1.120.895.000  đồng. Ông T2 bà M 
không có yêu cầu phản tố trong vụ án này.  
Việc cấn trừ công nợ và tiền hàng phía nguyên đơn trình bày thì ph ải cung 
cấp chứng cứ chứng minh. Thực tế tại thời điểm lập giấy sang nhượng đất (viết 
tay), ý chí của ông T2, bà M vẫn mong muốn bán 02 nền đất cho bà H1, ông T1 
với điều kiện ông T1 bà H1 phải trả tiền để ông T2 bà M giải chấp lấy sổ hồng 
mới làm thủ tục sang tên cho bà H1 ông T1. Tuy nhiên ông T2, bà M đã chờ đợi 
ông T1 bà H1 thời gian gần 10 năm đ ể trả tiền cho ông bà đ ể ông thanh lý h ợp 
đồng tín dụng với ngân hàng. Phía ông T1 bà H1 vẫn không thực hiện và ngân 
hàng yêu cầu ông T2 bà M phải thanh toán nợ. Ông T2 bà M đã tìm được người 
mua khác là ông Lê Văn H2 đồng ý thanh toán kho ản nợ vay thay cho ông T2, 
bà M tại ngân hàng để lấy giấy tờ đất ra. Sau khi tất toán khoản nợ vay với ngân 
hàng, hai bên ti ến hành làm th ủ tục sang như ợng theo quy đ ịnh của pháp lu ật 
vào năm 2018. Ông T2, bà M bàn giao đất cho ông H2 thì bà H1 cản trở, không 
cho. Do 02 nền đất ký hiệu C8 và ký hiệu C9 là liền nhau nên bà H1 ông T1 tự ý 
xây tường bao và s ử dụng từ năm 2009 cho đ ến nay mà không ch ịu trả lại cho 
ông T2 bà M. Thực tế phía ông T2, bà M chưa bàn giao n ền đất ký hiệu C9 có 
diện tích 180m2 cho ông T1 bà H1, vì chưa thanh toán công n ợ đầy đủ. Đối với 
nền C8 có di ện tích 204.2m 2 phía bà H1, ông T1 chiếm dụng sử dụng từ năm 
2009 đến nay. Bà H1, ông T1 chưa thanh toán tiền đối với nền đất ký hiệu C8 có 
diện tích 204.2m 2. Bu ổi làm vi ệc đ ầu tiên t ại Tòa án, lúc này có Ngân hàng

5 
 
Nông nghiệp Phát triển Nông thôn, phía bà H1 ông T1 vẫn còn có ý ki ến trao 
đổi với bà M là đồng ý trả 5.000.000.000 đồng cho ngân hàng đ ể ông T2 bà M 
sang tên cho bà H1.  
Phía bà M, ông T2 cho rằng nội dung cam kết năm 2010 mà bà M viết hứa 
sau 03 tháng sẽ sang tên chủ quyền nhưng thực tế bà M không thực hiện nhưng 
bên bà H1 ông T1 vẫn không có yêu c ầu khởi kiện ra tòa đ ể buộc bà M ông T2 
sang tên. Vì lúc này bà H1, ông T1 vẫn chưa có ti ền thanh toán cho ông T2 bà 
M. Đến năm 2019 ông T1, bà H1 mới kh ởi kiện, thể hiện bà H1 ông T1  vẫn 
chưa có ti ền để thanh toán ti ếp cho ông T2 bà M để ông T2 bà M làm thủ tục 
sang tên. 
Việc bà H1 ông T1 cho rằng phía ông T2 bà M đã bàn giao nền đất tại thời 
điểm chuyển như ợng nhưng không cung c ấp được ch ứng c ứ chứng minh ông 
T2, bà M đã bàn giao đất. Ông T2 bà M thực tế chưa bàn giao đất cho bà H1 vì 
bà H1 ông T1 chưa thanh toán tiền đủ cho ông T2 bà M. 
Ông T2  bà M  xác định vi ệc ông bà chuy ển nhượng n ền đ ất ký hi ệu C8, 
thửa 40-7 có diện tích 204,2m2 phường TT, quận TP cho ông Lê Văn H2 là phù 
hợp với quy đ ịnh của pháp lu ật. Ông T2 bà M đề nghị bà H1 ông T1 là người 
chiếm giữ đất bất hợp pháp phải trả lại đất cho ông bà, đ ể bàn giao cho ông Lê 
Văn H2. Đối với yêu c ầu khởi kiện của bà H1, ông T1, phía ông T2 bà M và 
người bảo vệ quyền và l ợi ích h ợp pháp cho ông T2 bà M không đồng ý và đ ề 
nghị ông T1, bà H1 ra khỏi khuôn viên đ ất nền đất C8, th ửa 40-7 có di ện tích 
204.2m2 phường TT, quận TP để ông T2 bà M bàn giao cho ông H2, ông H3. 
Tại đơn yêu c ầu đ ộc l ập ngày 31/05/2021, các đơn b ổ sung và l ời khai 
trong quá trình gi ải quyết vụ án, cũng như t ại phiên tòa, người có quy ền lợi, 
nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn H2 trình bày:  
Ông Lê Văn H2 là chủ sở hữu hợp pháp đối với thửa đất số 40-7, tờ bản đồ 
số 95, phường TT, quận TP với diện tích 204,2m2, được Ủy ban nhân dân qu ận 
Tân Phú cập nhật sang tên ngày 31/3/2018 t ại trang tư của giấy chứng nhận AH 
595358. Trước đây phần diện tích đất này ông T2 bà M thế chấp cho Ngân hàng 
Nông nghi ệp P hát tri ển Nông thôn V iệt Nam chi nhánh C ủ Chi. Ông H2  là 
người mua h ợp pháp đ ất này và vi ệc thanh toán ti ền mua đư ợc th ực hi ện t ại 
ngân hàng. Ông H2 đưa ti ền đ ể ông T2, bà M trả tiền cho ngân hàng và gi ải 
chấp lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra đ ể hai bên th ực hiện hợp đồng 
mua bán có công ch ứng. Ông H2  với ông T2 , bà M  tiến hành ký h ợp đ ồng 
chuyển như ợng quyền s ử dụng đ ất t ại Văn phòng công ch ứng HXN, s ố công 
chứng 009056 ngày 21/3/2018. Sau khi ti ến hành giao d ịch với ông T2, bà M, 
đối với thửa đất trên ông H2 có đến thửa đất cùng với ông T2, bà M để nhận bàn 
giao đất thì những người đang ở trong khuôn viên đ ất không cho vào. Lúc này, 
đất đã đư ợc xây dựng tường bao xung quanh.  Ngày 27/10/2020, ông Lê Văn H2 
ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nêu trên cho ông Lê Văn H3 thực hiện tại 
Văn phòng công chứng MVC.

6 
 
Nay ông H2  có đơn yêu c ầu đ ộc lập yêu c ầu Tòa án tuyên b ố giao dịch 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Thanh T2 với ông Tô Văn T1 
và bà Nguyễn Thị Mỹ H1 là vô hiệu. 
Yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký 
ngày 21/03/2018 giữa ông Phạm Thanh T2 bà Nguyễn Thị M với ông Lê Văn H2 
số công chứng 0090056 tại Văn phòng công chứng HXN có hiệu lực pháp luật vì 
các bên thực hiện giao dịch trên đúng theo quy định. 
Yêu cầu Tòa án công nh ận hợp đồng tặng cho số công chứng 019786 ngày 
09/11/2020 tại Văn phòng công ch ứng MVC giữa ông Lê Văn H2  với ông Lê 
Văn H3 có hiệu lực pháp luật vì các bên th ực hiện giao dịch trên đúng theo quy 
định. 
Ông H2 là người mua ngay tình đã đư ợc cơ quan có th ẩm quyền cấp giấy 
chứng nhận. Tại thời điểm mua văn phòng công ch ứng đã tra c ứu thông tin v ề 
tài sản thể hiện đất không có tranh chấp hay ngăn chặn hoặc bị cấm chuyển dịch, 
do đó đất này đủ điều kiện giao dịch. Ông T2 cũng đã cung c ấp đầy đủ giấy tờ 
đã được ngân hàng gi ải chấp. Thời điểm năm 2020 ông H2 tặng cho quy ền sử 
dụng đất trên cho ông H3, tại thời điểm giao kết hợp đồng tặng cho, văn phòng 
công chứng cũng đã tra cứu thông tin đối với quyền sử dụng đất mà các bên giao 
dịch không b ị ngăn chặn hay th ể hiện đất đang b ị tranh chấp. Do đó h ợp đồng 
tặng cho giữa ông H2 và ông H3 là hợp pháp. Nay ông H2 yêu cầu ông T2 bà M 
bàn giao nền đất mà ông T2 bà M đã chuyển nhượng. Không đồng ý với yêu cầu 
khởi kiện của nguyên đơn. 
Tại đơn yêu c ầu độc lập ngày 24/05/2021 và các đơn b ổ sung và l ời khai 
trong quá trình gi ải quyết vụ án, cũng như t ại phiên tòa , người có quy ền lợi, 
nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn H3 trình bày:  
Theo Gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử dụng đ ất s ố AH 5953 58 đã đư ợc Chi 
nhánh văn phòng đăng ký đ ất đai qu ận TP, Thành ph ố Hồ Chí Minh đăng ký 
biến đ ộng ngày 31/3/2018, ông Lê Văn H2  được xác đ ịnh là ch ủ sở hữu h ợp 
pháp của thửa đất 40-7. 
Căn cứ khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai, ông H2 có quyền tặng cho quyền sử 
dụng đất đối với thửa đất 40-7. 
Ngày 27/10/2020, ông Lê Văn H2 ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 
tại Văn phòng công ch ứng MVC, số công chứng 019786 đ ể tặng cho th ửa đất 
40-7 cho ông Lê Văn H3. Sau khi ông Lê Văn H3 thực hiện nghĩa vụ tài chính 
theo quy định, ngày 09/11/2020, quyền sở hữu thửa dất 40-7 đã được Chi nhánh 
Văn phòng đăng ký đ ất đai qu ận TP đăng ký bi ến động chuyển từ ông Lê Văn 
H2 sang cho ông Lê Văn H3 tại trang 4 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
số AH 595358. Căn cứ điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai, việc tặng cho này 
đã được lập thành hợp đồng công chứng nên việc tặng cho này là m ột giao dịch 
dân sự hợp pháp và ông Lê Văn H3 đã trở thành chủ sở hữu hợp pháp của thửa 
đất 40-7.

7 
 
Ông Lê Văn H3  không đồng ý với yêu c ầu khởi kiện của nguyên đơn vì 
ông là người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ. 
Yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký 
ngày 21/03/2018 giữa ông Phạm Thanh T2 bà Nguyễn Thị M với ông Lê Văn H2  
số công chứng 0090056 tại Văn phòng công chứng HXN có hiệu lực pháp luật vì 
các bên thực hiện giao dịch trên đúng theo quy định. 
Yêu cầu Tòa án công nh ận hợp đồng tặng cho quy ền sử dụng đất số công 
chứng 019786 ngày 09/11/2020 t ại Văn phòng công ch ứng MVC giữa ông Lê 
Văn H2 với ông Lê Văn H3 có hiệu lực pháp luật vì các bên thực hiện giao dịch 
trên đúng theo quy định. 
Buộc bà H1 ông T1 phải bàn giao đất cho ông H3. 
Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là  
Văn phòng công chứng HXN trình bày:  
Văn phòng công ch ứng đã công ch ứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất đúng theo trình tự thủ tục luật định, không vi phạm điều cấm của pháp 
luật, không trái đạo đức xã hội. 
Về thẩm quyền công ch ứng: Văn phòng công ch ứng HXN có thẩm quyền 
công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất 40-7 tờ bản 
đồ 95 bộ địa chính phường TT, qu ận TP (theo tài li ệu 2005), đ ịa chỉ thửa đất 
phường TT, quận TP. 
Tại thời điểm chuyển nhượng, ông T2 bà M xuất trình bản chính giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất số AH 595358 số vào sổ GCN: T01385/8a do Ủy ban nhân 
dân Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 29/5/2009; Thông báo giải chấp của Ngân 
hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Củ Chi. Quyền sử 
dụng đất nêu trên không có b ất cứ ngăn chặn nào v ề việc cấm chuyển dịch tài 
sản hay giao d ịch khác. Do đó xác đ ịnh tài s ản trên đ ủ điều kiện để tham gia 
giao dịch. 
Điều kiện tham gia giao d ịch: Ông T2 bà M là chủ sử dụng quyền sử dụng 
đất. Trong hợp đồng chuyển nhượng, ông T2, bà M, ông Lê Văn H2 đã ký tên và 
ghi tôi đã đọc và đồng ý. Tại thời điểm công chứng các đương sự trên hoàn toàn 
minh mẫn, sáng su ốt và đã t ự đọc lại nội dung h ợp đồng, có đ ầy đủ năng lực 
hành vi dân s ự, đồng ý toàn b ộ với nội dung hợp đồng và tự nguyện ký tên vào 
hợp đồng không cần người làm chứng. 
Trình tự thủ tục công ch ứng: Phiếu yêu c ầu công ch ứng; các gi ấy tờ tùy 
thân của ông T2 bà M và ông H2; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Thông 
báo giải chấp; Thông tin tài sản không bị ngăn chặn. 
Sau khi sang tên ông H2, ông H2 thế chấp cho Ngân hàng Nông nghiệp và 
Phát triển Nông thôn Việt Nam chi n hánh Trường Sơn. Ông H2 đã ký tặng cho 
quyền sử dụng đất nêu trên cho ông Lê Văn H3.

8 
 
Văn phòng công chứng HXN gửi toàn bộ hồ sơ công chứng Hợp đồng cho 
Tòa án xem xét và đơn xin v ắng mặt trong tất cả các buổi làm việc, hòa giải và 
xét xử. 
Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là 
Văn phòng công chứng MVC trình bày:  
Văn phòng công ch ứng MVC  chứng nh ận H ợp đ ồng t ặng cho quy ền s ử 
dụng đất, số công chứng 019789 quy ển số 10 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 27 và 
28 tháng 10/2020 đ ối v ới th ửa đất số 40-7 t ờ bản đồ số 95, bản đồ địa chính 
phường Tây Thạnh (tài liệu 2005) số AH 595358 số vào sổ GCN: T01385/8a do 
Sở Tài nguyên và M ôi trư ờng Thành ph ố Hồ Chí Minh  cấp ngày 29/5/2009, 
đăng ký sang tên ông Lê Văn H2 ngày 31/3/2018. 
Hồ sơ công ch ứng gồm: Phiếu yêu c ầu; Giấy tờ tùy thân c ủa ông Lê Văn 
H2, ông Lê Văn H3; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên. 
Quá trình th ực hi ện ch ứng nh ận H ợp đ ồng t ặng cho quy ền s ử dụng đ ất: 
Kiểm tra các giấy tờ do bên t ặng cho và bên nh ận tặng cho cung c ấp; Tra cứu 
lịch sử giao dịch; Tra cứu thông tin ngăn ch ặn: Không b ị ngăn chặn trên trang 
thông tin của Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh; Gửi hợp đồng soạn thảo cho 
hai bên và các bên đã t ự đọc toàn bộ hợp đồng; Các bên th ống nhất, văn phòng 
công chứng in hợp đồng chính thức cho các bên ký tên đ iểm chỉ; Khi tiến hành 
công chứng công chứng viên đã ki ểm tra đối chiếu các tài li ệu chứng từ do hai 
bên cung cấp. 
Ý kiến của Văn phòng công ch ứng MVC đã thực hiện hợp đồng tặng cho 
đúng trình t ự, thủ tục theo quy đ ịnh của pháp lu ật. Do đó , đề nghị Tòa án gi ải 
quyết theo quy định của pháp luật. 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 478/2023/DS-ST ngày 29/8/2023 của Tòa 
án nhân dân quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh tuyên xử:  
1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Tô Văn T1 và 
bà Nguyễn Thị Mỹ H1 về việc:  
Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm 
Thanh T2 với bà Nguyễn Thị Mỹ H1, ông Tô Văn T1 lập ngày 09/10/2009; 
Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Thanh 
T2 bà Nguyễn Thị M với ông Lê Văn H2 được công chứng tại Văn phòng công 
chứng HXN, số công chứng 0090056, ký ngày 21/03/2018;  
Hủy Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Lê Văn H2 với ông Lê 
Văn H3 lập tại Văn phòng công chứng MVC, số công chứng 019786 ngày 27 và 
28/10/2020;  
Hủy cập nhật bổ sung tên ông Lê Văn H2 ngày 31/03/2018, tên ông Lê Văn 
H3 ngày 09/11/2020 tại trang 4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 
2. Chấp nhận yêu c ầu độc lập của ông Lê Văn H2  và ông Lê Văn H3  về 
việc:

9 
 
Tuyên b ố Hợp đ ồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đ ất gi ữa ông Phạm 
Thanh T2 với ông Tô Văn T1 bà Nguyễn Thị Mỹ H1 lập ngày 09/10/2009 đối với 
nền đất có ký hi ệu C8 có di ện tích 204,2m 2 thuộc thửa 40-7 phường TT, qu ận 
TP, Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu; 
Công nhận h ợp đ ồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đất gi ữa ông Phạm 
Thanh T2 bà Nguyễn Thị M với ông Lê Văn H2 được công chứng tại Văn phòng 
công chứng HXN, số công chứng 0090056, ký 21/03/2018;  
Công nhận Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Lê Văn H2 với 
ông Lê Văn H3 lập tại Văn phòng công ch ứng MVC, số công chứng 019786 ký 
ngày 27 và 28/10/2020;  
3. Buộc bà Nguyễn Th ị Mỹ H1, ông Tô Văn T1  phải tháo d ỡ di d ời các 
công trình trên đất và bàn giao đất trống đối với nền đất thuộc thửa 40-7 tờ bản 
đồ số  95, bản đồ địa chính phường Tây Thạnh (tài liệu 2005) số AH 595358 số 
vào sổ GCN: T01385/8a, phường TT, qu ận TP, Thành ph ố Hồ Chí Minh theo 
Giấy ch ứng nh ận do Ủy ban nhân dân Thành ph ố Hồ Chí Minh c ấp ngày 
29/5/2009; Bản vẽ do Trung tâm đo đạc bản đồ Thành phố Hồ Chí Minh đo v ẽ 
ngày 28/04/2004 và Biên b ản xem xét th ẩm định tại chỗ ngày 25/10/2022 cho 
ông Phạm Thanh T2 bà Nguyễn Thị M để ông T2 bà M bàn giao cho ông Lê Văn 
H2. 
Ngoài ra b ản ra án sơ th ẩm còn tuyên v ề án phí và quy ền kháng cáo của 
đương sự. 
Ngày 31/8/2023, ông T1, bà H1 kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm. 
Tại Bản án phúc thẩm số 25 /2024/DS-PT ngày 09/01/2024 của Tòa án 
nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, đã quyết định:  
1. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Tô Văn T1  và bà 
Nguyễn Thị Mỹ H1. 
2. Giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 478/2023/DS-ST ngày 29/8/2023 của Tòa 
án nhân dân quận TP. 
Ngoài ra bản án phúc thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, thi hành án 
án và hiệu lực thi hành. 
Ngày 01/02/2024, ông Tô Văn T1 và bà Nguyễn Thị Mỹ H1 có đơn đề nghị 
xem xét thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm  
Tại Quyết đ ịnh kháng ngh ị số 206/QĐ-VKS-DS ngày 06/9/2024 , Viện 
trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị 
đề nghị Ủy ban Th ẩm phán Tòa án nhân dân c ấp cao t ại Thành ph ố Hồ Chí 
Minh xét xử giám đốc thẩm, hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm và Bản án sơ 
thẩm nêu trên. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận Tân Phú giải quyết 
sơ thẩm lại theo quy định pháp luật.

10 
 
Tại phiên tòa, đ ại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành ph ố Hồ 
Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận toàn bộ kháng nghị 
của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1] Ngày 09/10/2009, ông Phạm Thanh T 2 và bà Nguyễn Th ị M chuyển 
nhượng cho ông Tô Văn T1, bà Nguyễn Thị Mỹ H1 02 nền đất: Nền thứ 1 có ký 
hiệu C8 v ới diện tích 204,2m 2 và nền thứ 2 có ký hi ệu C9 v ới diện tích 180m 2 
tọa lạc tại phường TT, quận TP, Thành phố Hồ Chí Minh. Việc chuyển nhượng 
hai bên lập hợp đồng nhưng không có công chứng, chứng thực. Nền thứ nhất có 
diện tích 204, 2m2 thuộc th ửa 40-7 được Ủy ban nhân dân Thành ph ố Hồ Chí 
Minh c ấp gi ấy ch ứng nh ận s ố AH 595358 s ố vào s ổ GCN: T01385/8a ngày 
29/5/2009; Nền thứ 2 thuộc thửa 40-6 diện tích 180m 2 được Ủy ban nhân dân 
thành phố Hồ Chí Minh c ấp giấy chứng nhận số AH 595359 s ố vào sổ GCN: 
T01384/8a ngày 29/5/2009 cho ông Phạm Thanh T2. 
Nội dung giấy sang như ợng ngày 09/10/2009 gi ữa ông T2, bà M với ông 
T1, bà H1  như sau:  “...Ông T2  có bán ch o v ợ chồng ông Tô Văn T1  và bà 
Nguyễn Thị Mỹ H1 02 lô đất: Lô số 8+9. Tổng diện tích số C8; 204,2m2 và C9: 
180m2; với tiền 1m: 22.500.000 đồng/m2, tổng tiền 02 lô là 8.644.000.000 đồng. 
Sau khi thanh toán d ứt đi ểm ti ền, anh T2  trả lại cho v ợ chồng anh T 1 
100.000.000 đồng. Hai bên đã thỏa thuận đồng ý mua bán“.  
Đối với nền đất có ký hiệu C9 ông T2 thừa nhận ông T1, bà H1 đã giao tiền 
chuyển nhượng và nhận đất sử dụng, tuy ông cho rằng ông T1, bà H1 chưa giao 
đủ tiền đối với nền đất này nhưng không yêu cầu Tòa án xem xét gi ải quyết nên 
Tòa án hai cấp không xem xét là phù h ợp. Ông T1, bà H1 đã được UBND quận 
TP cập nhật sang tên trên giấy chứng nhận vào ngày 13/01/2011. 
Đối với nền đất có ký hiệu C8 đang tranh chấp: Trước khi hai bên lập giấy 
sang nhượng nền đất ngày 09/10/2009 thì vào ngày 07/10/2009 Công ty Cổ phần 
Đầu tư kinh doanh phát tri ển nhà Thành ph ố Hồ Chí Minh đã đăng ký th ế chấp 
thửa đất nền số C8 với Ngân hàng TMCP Công Thương Vi ệt Nam - CN Nhơn 
Trạch theo H ợp đồng số 0809.0025/HĐTC ngày 0 6/10/2009 có ch ứng thực số 
000839 ngày 06/10/2009 của Văn phòng Công chứng TB. 
[2] Như vậy, tại thời điểm các bên  ký thỏa thuận, đối tượng giao d ịch là 
quyền sử dụng đất đối với thửa đất 40-7, ký hiệu nền số C8 có diện tích 204,2m2 
đang được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công t hương Việt Nam - Chi nhánh 
Nhơn Trạch. Do đối tượng giao dịch trên đang thực hiện cho nghĩa vụ đảm bảo 
của giao d ịch khác nên việc sang như ợng nền C8 vi phạm điều cấm nên bị vô 
hiệu theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2005. Bà H1, ông T1 trình 
bày không biết giấy chứng nhận quyền sử dụng đang được thế chấp vì cho rằng 
ông T2 báo là chưa có s ổ, nhưng theo giấy cam kết ngày 12/5/2010 ông T2 ghi 
sẽ chuộc giấy, điều đó thể hiện ông bà biết rõ việc thế chấp. 
[3] Về hình thức Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giấy sang 
nhượng ngày 09/10/2009 không được công ch ứng, chứng thực nên không đảm

11 
 
bảo quy định tại Điều 689 và Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005. Đồng thời, hai 
bên cũng không có biên b ản bàn giao đ ất, không có biên bản giao nh ận tiền và 
không có thực hiện nghĩa vụ theo quy định pháp luật về Luật Đất đai. Ông T1, 
bà H1 cho rằng đã nh ận đất từ thời điểm ký h ợp đồng chuyển nhượng, đã xây 
dựng tường rào và kinh doanh t ừ trước cho đ ến nay. Nhưng giấy chứng nhận 
đăng ký kinh doanh do ông T1, bà H1 nộp thể hiện nguyên đơn có đăng ký kinh 
doanh tại địa chỉ nền đất C9, không phải là nền đất C8, nên không có cơ s ở xác 
định việc thực tế đã nhận và sử dụng ổn định nền đất trên. 
[4] Như v ậy, Tòa án hai c ấp tuyên Hợp đ ồng chuy ển n hượng quy ền s ử 
dụng đất giữa ông T2 với ông T1, bà H1 lập ngày 09/10/2009 đối với nền đất có 
ký hiệu C8 có di ện tích 204,2m 2 thuộc thửa 40-7 phường TT, qu ận TP, Thành 
phố Hồ Chí Minh vô hiệu là có căn cứ, phù hợp với quy định của pháp luật. 
[5] Hậu quả của Hợp đồng vô hi ệu: Theo quy đ ịnh tại Điều 137 B ộ luật 
Dân sự năm 2005: “... thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho 
nhau những gì đã nh ận”. Xét thấy, ông T1, bà H1 không cung cấp được chứng 
cứ chứng minh đã giao đủ tiền mua nền đất có ký hiệu C8 cho ông T2, bà M, các 
giấy tờ về việc vay n ợ chưa có đ ủ cơ sở xác định toàn b ộ công nợ tổng tiền là 
bao nhiêu, cũng như gi ấy tờ xác nhận việc cấn trừ nợ vào tiền chuyển nhượng 
hay tiền trả trước theo nguyên đơn trình bày nên không có căn cứ buộc bị đơn 
hoàn trả tiền mua đất cho nguyên đơn.  
Căn cứ văn bản trả lời của Phòng quản lý đô th ị quận TP cho biết tại thửa 
40-7 tờ bản đồ số 95, bản đồ địa chính phường TT, qu ận TP (tài liệu 2005) số 
AH 595358 số vào sổ GCN: T01385/8a, từ ngày 29/5/2009 đến nay chưa đư ợc 
cấp phép xây d ựng. Như v ậy, ông T1 , bà H1 tự xây dựng tư ờng rào bao b ọc 
quanh đất khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng và không có 
sự đồng ý của ông T2, bà M. Nên những công trình ông T1, bà H1 tự xây dựng 
trái phép trên đất đã được Trung tâm đo đạc bản đồ Thành phố Hồ Chí Minh đo 
vẽ hiện trạng theo bản vẽ ngày 28/04/2004 và biên b ản xem xét th ẩm định tại 
chỗ ngày 25/10/2022 thì ông bà phải tự tháo dỡ và bàn giao đ ất trống cho ông 
T2, bà M. 
[6] Ngày 21/3/2018, ông T2, bà M đã chuyển nhượng thửa đất ký hiệu nền 
C8 cho ông Lê Văn H2. Xét Hợp đồng chuyển quyền sử dụng giữa ông T2, bà 
M với ông Lê Văn H2  được công ch ứng tại Văn phòng công ch ứng HXN, số 
công chứng 009056 ngày 21/3/2018 , tại thời điểm công ch ứng không có ngăn 
chặn về việc c ấm chuy ển d ịch tài s ản hay giao d ịch khác, h ợp đ ồng chuy ển 
nhượng được công ch ứng theo đúng trình t ự, thủ tục luật định, không vi phạm 
điều cấm của pháp lu ật và hoàn thành nghĩa v ụ thuế. Việc chuyển nhượng trên 
phù hợp quy định tại Điều 166, Điều 167, Điều 170 khoản 3 Điều 188 Luật Đất 
đai 2013, Điều 5 Luật Công chứng. 
[7] Đối với Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Lê Văn H2 với 
ông Lê Văn H3  được l ập t ại Văn phòng công ch ứng MVC , s ố công ch ứng 
019786 ký ngày 28/10/2020 đ ối với quyền sử dụng đất tại thửa đất 40-7, tờ bản 
đồ số 95, diện tích 204,2m 2, ký hi ệu nền C8, t ọa lạc tại phường TT, qu ận TP,

12 
 
Thành phố Hồ Chí Minh. Nhận thấy, Hợp đồng tặng cho đư ợc thực hiện theo 
đúng quy định pháp luật, được công chứng theo đúng trình t ự, thủ tục luật định, 
không vi phạm điều cấm của pháp luật.  
Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập giữa ông 
T2, bà M với ông H2; Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Lê Văn 
H2 với ông Lê Văn H3 là phù hợp với quy định của pháp luật về hình thức, chủ 
thể giao dịch và đư ợc Văn phòng công ch ứng chứng nhận. Quyền sử dụng đất 
tại thửa đất 40-7, tờ bản đồ số 95, diện tích 204,2m2, ký hiệu nền C8, tọa lạc tại 
phường TT, qu ận TP, Thành ph ố Hồ Chí Minh đã đư ợc UBND qu ận TP  cập 
nhật sang tên cho ông Lê Văn H3 theo đúng quy định của pháp luật.  
[8] Do giao d ịch giữa ông T2, bà H1, ông T1 vô hiệu nên ông T1, bà H1 
phải bàn giao nền đất trống tại thửa đất 40-7, tờ bản đồ số 95, diện tích 204,2m2, 
ký hiệu nền C8 cho ông T2, bà M để ông T2 bà M bàn giao cho ông H2 theo 
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T2, bà M với ông H2 là 
phù hợp với quy định của pháp luật. 
Vì các lẽ trên, 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 337 và khoản 1 Điều 343 của Bộ luật Tố tụng 
dân sự năm 2015, 
1. Không ch ấp nhận Quy ết định k háng ngh ị giám đ ốc th ẩm s ố 206/QĐ-
VKS-DS ngày 06 tháng 9 năm 2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân 
cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
2. Giữ nguyên B ản án dân s ự phúc th ẩm s ố 25/2024/DS-PT ngày 
09/01/2024 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp 
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Tô Văn 
T1, bà Nguyễn Thị Mỹ H1 và bị đơn là ông Phạm Thanh T2, bà Nguyễn Thị M 
cùng những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác. 
3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết định. 
 
 
 
Nơi nhận: 
- Chánh án (để báo cáo); 
- Vụ pháp chế và quản lý khoa học TANDTC; 
- VKSNDCC tại TP HCM (để biết); 
- TAND Thành phố Hồ Chí Minh (để biết); 
- TAND quận TP (để biết); 
- CTHADS quận TP (để biết); 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu VP, Phòng GĐKTII, HSVA, THS.  
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
PHÓ CHÁNH ÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
                      
                      Võ Văn Cường