TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
                   Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
                   
Quyết định giám đốc thẩm 
Số:47/2023/DS-GĐT 
Ngày: 09/3/2023 
V/v Tranh chấp hợp đồng cầm cố 
QSDĐ, QSH nhà ở, đòi tài sản 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
 TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
- Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:      Ông Bùi Đức Xuân 
Các Thẩm phán:                      Ông Tô Chánh Trung 
                                                 Bà Huỳnh Thanh Duyên 
- Thư ký phiên tòa: Bà Đỗ Vũ Phương - Thẩm tra viên.  
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Hữu Hậu - Kiểm sát viên. 
Ngày 09 tháng 3 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về việc 
“Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, đòi  tài 
sản”; giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn: Ông Trần Thanh Ph, sinh năm 1979. 
Địa chỉ: Số DX đường số 4, khu SM, khóm BC, phường B, thành phố L, 
tỉnh A. 
2. Bị đơn: 
2.1 Ông Lê Minh Ng , sinh năm 1980. Đ ịa ch ỉ:  S ố XA T, phư ờng M, 
thành phố L, tỉnh A. 
2.2 Bà Võ Thị Thúy H, sinh năm 1981. Đ ịa chỉ: Số V khóm Đ, phường 
M, thành phố L, tỉnh A. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
3.1 Ngân hàng Thương mại Cổ phần P (P Bank). Trụ sở: Số Z, đường N, 
Quận M, Thành phố H. 
Người đại diện theo ủy quyền của Ngân hàng P Bank: ông Lai Quốc H - 
chức vụ: Phó phòng giám sát nợ. 
3.2 Chi cục Thi hành án dân s ự thành phố L, tỉnh A. Trụ sở: Tổ C, khóm 
Đ, phường Đ, thành phố L tỉnh A.

2 
 
Người đại diện theo pháp luật: ông Nguyễn Trung Hiền, chức vụ: Chi cục trưởng. 
3.3 Cục Thi hành án dân s ự tỉnh A. Trụ sở: Số S, đường T, phường M, 
thành phố L, tỉnh A. 
3.4 Ông Võ Tiến C, sinh năm 1952; 
3.5 Bà Trần Kim H, sinh năm 1956. 
Cùng địa chỉ: Số Q, đường D, khu dân s ự X, khóm Đ, phường M, thành 
phố L, tỉnh A. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Tại Đơn kh ởi kiện ngày 31/8/2020 và các đơn kh ởi kiện bổ sung vào các 
ngày 12/10/2020, ngày 25/11/2020, nguyên đơn ông Trần Thanh Ph trình bày:  
Ngày 16/4/2019, ông và vợ, chồng ông Lê Minh Ng, bà Võ Thị Thúy H đã 
lập “Hợp đồng cầm cố nhà và đất” có diện tích 304,5m2 tọa lạc tại số 534 Võ Thị 
Sáu, phường Mỹ Xuyên, thành phố L tỉnh A (sau đây gọi tắt là nhà đ ất 534 Võ 
Thị Sáu) do ông Ng, bà H đứng tên, đư ợc Ủy ban nhân dân ( sau đây g ọi tắt là 
UBND) thành phố L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 
ở và tài s ản khác g ắn li ền v ới đ ất ngày 25/11/2015 ( sau đây g ọi t ắt là 
GCNQSDĐ). Số tiền cầm cố là 11.500.000.000 đồng, lãi suất 1%/tháng. Ông Ng, 
bà H đã trả lãi đến ngày 16/8/2019 sau đó không tr ả và nhiều lần hứa trả tiền 
nhưng vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ trả nợ nên ông khởi kiện yêu cầu Tòa án giải 
quyết: 
- Buộc ông Lê Minh Ng, bà Võ Th ị Thúy H phải có trách nhi ệm liên đới 
trả cho ông s ố tiền đã nh ận là 11.500.000.000 đ ồng và ti ền lãi phát sinh k ể từ 
ngày 16/8/2019 với mức lãi suất 0,8%/tháng. 
- Yêu cầu tiếp tục duy trì H ợp đồng cầm cố nhà, đất đã ký gi ữa ông v ới 
ông Ng, bà H. Nếu ông Ng, bà H không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ 
nghĩa vụ trả nợ cho ông thì yêu cầu phát mãi tài sản là căn nhà, đất đã cầm cố để 
thu hồi nợ, trường hợp tài s ản cầm cố không đủ trả nợ thì phải phát mãi các tài 
sản khác của ông Ng, bà H đã trả nợ cho ông. 
Tại Đơn yêu c ầu độc lập ngày 01/12/2020 và quá trình gi ải quyết vụ án, 
người có quy ền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Võ Tiến C, bà Tr ần Kim H trình 
bày:  
Theo Biên bản thỏa thuận kiêm biên nhận mượn tiền ngày 25/9/2014, ông 
Ng, bà H đã mượn của ông, bà số tiền 5.200.000.000 đồng. Ông, bà yêu cầu ông 
Ng, bà H phải trả cho ông, bà số tiền trên. 
Bị đơn là ông Lê Minh Ng, bà Võ Thị Thúy H (ông Ng đại diện cho bà H) 
trình bày: thừa nhận việc cầm cố tài sản là nhà, đất tọa lạc tại số 534 Võ Thị Sáu 
cho ông Ph. Ông và bà H thống nhất yêu cầu của ông Ph và ông C, bà H đồng ý

3 
 
trả cho ông Ph  số tiền 11.500.000.000 đ ồng và ti ền lãi phát sinh k ể từ ngày 
16/8/2019 với mức lãi su ất là 0,8%/tháng; tr ả cho ông C số tiền 5.200.000.000 
đồng. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
Ngân hàng Thương mại Cổ phần P (P Bank) có đại diện là ông Lai Quốc 
H trình bày: Tài sản nhà, đất tọa lạc tại số 534 Võ Thị Sáu, phường Mỹ Xuyên, 
thành phố L tỉnh A đang được thế chấp theo quy định pháp luật, nên yêu cầu xử 
lý theo quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi của P Bank 
Đại diện Cục Thi hành án dân sự tỉnh A trình bày: Quan hệ cầm cố, mượn 
tiền giữa ông Ph với ông Ng, bà H; giữa ông C, bà H với ông Ng, bà H là quan 
hệ dân sự, Cục Thi hành án dân s ự tỉnh A không có ý ki ến. Tài sản nhà, đất tọa 
lạc tại số 534 V, phường M, thành phố L, tỉnh A là tài sản đang được kê biên để 
thi hành án b ảo đảm việc thi hành nghĩa v ụ của ông Ng, bà H đối với bà Tr ần 
Bích Tr và sẽ được tiếp tục xử lý theo quy định pháp luật. 
Tại Quy ết đ ịnh công nh ận s ự thỏa thu ận c ủa các đương s ự số 
24/2021/QĐST-DS ngày 09/4/2021, Tòa án nhân dân thành phố L đã quyết định: 
(tóm tắt) 
Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. 
Hợp đồng cầm cố ngày 16/4/2019 giữa ông Lê Minh Ng, bà Võ Th ị Thúy 
H với ông Trần Thanh Ph chấm dứt hết hiệu lực kể từ ngày 31/3/2021. 
Ông Lê Minh Ng  và bà Võ Th ị Thúy H  có nghĩa v ụ trả cho ông Tr ần 
Thanh Ph số tiền 11.680.219.178 đồng, trong đó ti ền nợ gốc là 11.500.000.000 
đồng, tiền lãi từ ngày 16/4/2019 đến ngày 31/3/2021 là 180.219.178 đồng. 
Ông Trần Thanh Ph bàn giao lại cho ông Lê Minh Ng và bà Võ Thị Thúy 
H nhà ở, đất ở gồm: Thửa đất số 205, tờ bản đồ số 18, diện tích 304,5m2, tọa lạc 
tại số 534 Võ Th ị Sáu, phường Mỹ Xuyên, thành ph ố L tỉnh A và đã đư ợc cấp 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác g ắn 
liền với đất số BY946181 do Ủy ban nhân dân thành ph ố Long Xuyên cấp ngày 
15/11/2018. 
Ông Lê Minh Ng và bà Võ Thị Thúy H có nghĩa vụ trả cho ông Võ Tiến C 
và bà Trần Kim H số tiền 5.200.000.000 đồng. 
Ngoài ra, Quyết định còn tuyên về nghĩa vụ chậm trả lãi và án phí. 
Ngày 17/6/2022, bà Trần Bích Tr có thông báo phát hiện vi phạm, đề nghị 
giám đốc thẩm với lý do: Tòa án nhân dân thành ph ố L không đưa bà Tr vào 
tham gia tố tụng là vi ph ạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng; Hợp đồng cầm cố tài

4 
 
sản giữa ông Ph và vợ chồng ông Ng, bà H là hợp đồng ngụy tạo để tẩu tán tài 
sản. 
  Tại Quyết định  kháng nghị giám đốc thẩm  số 04/QĐ-VKS-DS ngày 
01/12/2022, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân dân cấp cao tại Thành phố Hồ 
Chí Minh đã kháng nghị  đối với Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các 
đương sự số 25/2021/QĐST-DS ngày 09/4/2021 của Tòa án nhân dân thành phố 
L, tỉnh A, đề nghị hủy Quyết định nêu trên. Giao hồ sơ vụ án về cho Tòa án nhân 
dân thành phố L xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm. 
 Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm  chấp nhận 
kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân dân cấp cao tại Thành phố 
Hồ Chí Minh. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1] Nhà, đất tại thửa số 205, tờ bản đồ số 18 có diện tích 304,5m 2, tọa lạc 
tại số 534 V, phường M , thành phố L, tỉnh A, được UBND thành phố L  cấp 
GCNQSDĐ ngày 25/11/2015 cho ông Lê Minh Ng và bà Võ Thị Thúy H. Năm 
2017, bà Trần Bích Tr khởi kiện yêu cầu vợ, chồng ông Lê Minh Ng, bà Võ Thị 
Thúy H trả nợ tiền vay. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 195/2019/DS -GĐT 
ngày 04/10/2019 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã 
quyết định hủy Bản án phúc thẩm số 51/2019/DS-PT ngày 10/4/2019 của Tòa án 
nhân dân tỉnh A, giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 56/2018/DS -ST ngày 
03/10/2018 của Tòa án nhân dân thành phố L, tỉnh A đã tuyên xử “ Buộc vợ 
chồng ông Ng, bà H có nghĩa vụ trả số tiền gốc, lãi tổng cộng 11.335.500.000đ 
cho bà Tr”;  
[2] Tại Thông báo phát hiện vi phạm ngày 17/6/2022, bà Tr cho rằng, nhà, 
đất số 534 V là 01 trong 04 tài sản của vợ chồng ông Ng, bà H đã bị kê biên theo 
Quyết định kê biên số 09/QĐ -CCTHADS ngày 02/12/2019 của Chi cục Thi 
hành án dân sự thành phố L để đảm bảo nghĩa v ụ thi hành án cho bà Tr theo 
Quyết định giám đốc thẩm số 195/2019/DS -GĐT ngày 04/10/2019 của Tòa án 
nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. Do đó,“Biên bản thỏa thuận kiêm 
biên nhận mượn tiền” ngày 25/9/2014 được lập giữa ông Võ Tiến C  với vợ, 
chồng ông Ng, bà H và “Hợp đồng cầm cố nhà và đất” ngày 16/4/2019 được lập 
giữa ông Trần Thanh Ph với vợ, chồng ông Ng, bà H là giả tạo nhằm trốn tránh 
nghĩa vụ thi hành án. Tòa án cấp sơ thẩm khi giải quyết vụ án “Tranh chấp hợp 
đồng cầm cố quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở” giữa nguyên đơn là ông 
Trần Thanh Ph, bị đơn là ông Lê Minh Ng, bà Võ Thị Thúy H, nhưng không đưa 
bà Tr vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là 
vi phạm pháp luật, gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của bà.

5 
 
[3] Theo chứng thư thẩm định giá của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đ 
và Thông báo kết  quả định giá tài sản ngày 23/9/2019 của Chi cục Thi hành án 
dân sự thành phố L nhà đất số 534 V (quán cà phê T) tại thời điểm tháng 9/2019: 
giá trị quyền sử dụng đất ở là 16.508.772.000 đồng, giá trị tài sản gắn liền với 
đất là 2.342.926.080 đồng. Tổng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với 
đất là 18.851.698.080 đồng.   
[4] Xét nội dung kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao thấy 
rằng: 
[4.1] Về nội dung kháng nghị nhà, đất số 534 V là tài sản dùng để thi hành 
án, đã được Chi cục Thi hành án ra quyết định kê biên, thi hành án cho bà Tr 
nên Tòa án cấp sơ thẩm tiếp tục thụ lý, giải quyết tranh chấp đối với nhà, đất 534 
V theo đơn khởi kiện của ông Ph là trái pháp luật: 
 Mặc dù tài sản là nhà, đất 543 V đã được Cơ quan Thi hành án cưỡng chế, 
kê biên để đảm bảo việc thi hành án cho bà Tr; tuy nhiên nguyên đơn là ông 
Trần Thanh Ph khi khởi kiện yêu cầu Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết tranh chấp 
“Hợp đồng cầm cố nhà và đất” giữa ông và vợ, chồng ông Ng, bà H có liên quan 
đến số tiền cầm cố và lãi suất; yêu cầu giải quyết việc cầm cố tài sản. Tòa án cấp 
sơ thẩm thụ lý, giải quyết vụ án là có căn cứ, đúng pháp luật. Trong quá trình 
giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm sẽ làm rõ việc c ầm cố tài sản là nhà, đất 
534 V có đúng quy định của pháp luật hay không để xác định tính có hiệu lực 
của Hợp đồng cầm cố nên không chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân 
dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý, giải 
quyết vụ án là trái pháp luật.  
[4.2] Về nội dung kháng nghị Tòa án cấp sơ thẩm không đưa bà Trần Bích 
Tr vào tham gia tố tụng là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng: 
Theo “Hợp đồng cầm cố nhà và đất ”, ngày 16/4/2019, vợ chồng ông Ng, 
bà H cầm có tài sản là nhà, đất số 534 Võ Thị Sáu cho ông Ph. Quá trình giải 
quyết vụ án, ông Ph có yêu cầu nếu ông Ng, bà H không thực hiện hoặc thực 
hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ cho ông thì phát mãi tài sản là nhà, đất đã cầm 
cố để thu hồi nợ.  
Như vậy, yêu cầu của ông Ph có liên quan đ ến quyền và lợi ích hợp pháp 
của bà Trần Bích Tr vì tài sản là nhà, đất số 534 V đã bị Cơ quan thi hành án kê 
biên, cưỡng chế để thực hiện theo một bản án đã có hiệu lực pháp luật nhằm đảm 
bảo nghĩa vụ thi hành án cho bà Tr. Tòa án c ấp sơ th ẩm khi gi ải quyết vụ án 
không đưa bà Tr vào tham gia t ố tụng là vi ph ạm nghiêm tr ọng thủ tục tố tụng 
nên nội dung kháng nghị này của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố 
Hồ Chí Minh là có cơ sở chấp nhận.

6 
 
[4.3] Về nội dung kháng nghị các đương sự trong vụ án có mối quan hệ 
thân thích: Ông Võ Tiến C, bà Trần Kim H là cha mẹ ruột của bà Võ Thị Thúy 
H; ông Lê Minh Ph  là cháu bà H nên “Hợp đồng cầm cố nhà và đất” ngày 
16/4/2019 và “Biên bản thỏa thuận kiêm biên nhận mượn tiền” ngày 25/9/2014 
giữa các đương sự là giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án: 
[4.3.1] Xét chứng cứ là “Hợp đồng cầm cố nhà và đất” ngày 16/4/2019 do 
ông Trần Thanh Ph giao nộp: 
Ngày 27/4/2016, ông Ng, bà H ký Hợp đồng số 0238/16/HĐBĐ-046 thế chấp 
nhà, đất 534 Võ Thị Sáu cho Ngân hàng TMCP P (P Bank) để vay 
5.600.000.000 đồng. 
Ngày 16/4/2019, ông Ng, bà H và ông Trần Thanh Ph lập “Hợp đồng cầm 
cố nhà và đất” bằng giấy đánh máy vi tính, có chữ ký của bên cầm cố là ông Ng, 
bà H, bên nhận cầm cố là ông Ph, người chứng kiến là Dương Cao Thiện , Hợp 
đồng có nội dung: vợ chồng ông Ng, bà H cầm cố cho ông Ph toàn bộ nhà, đất số 
534 Võ Thị Sáu với số tiền 11.500.000.000 đồng, lãi suất 1%/tháng. Kèm 
theo“Hợp đồng cầm cố nhà và đất” là “ Biên nhận giao nhận tiền cầm cố tài 
sản” cùng ngày 16/4/2019 thể hiện ông Ng , bà H  đã nhận đủ số tiền 
11.500.000.000 đồng và đồng ý giao toàn bộ nhà, đất cho ông Ph  toàn quyền 
khai thác, sử dụng kể từ ngày 16/4/2019; khi ông Ng, bà H hoàn trả lại tiền cầm 
cố thì ông Ph sẽ bàn giao lại quyền khai thác, sử dụng tài sản cầm cố. Hiện ông 
Ph chưa có nhu cầu sử dụng tài sản cầm cố, nên ông Ph cho ông Ng, bà H thuê 
lại giá 90.000.000 đồng/tháng để kinh doanh. Do nhà, đất 534 V đang thế chấp 
tại Ngân hàng  P Bank, trường hợp ông Ng , bà H  trả tất nợ cho Ngân hàng 
PBank thì phải giao giấy tờ về tài sản cho ông Ph giữ. Trong thời gian cầm cố tài 
sản nếu ông Ng, bà H muốn bán tài sản thì ông Ph được quyền ưu tiên mua tài 
sản, hai bên sẽ làm việc trực tiếp với Ngân hàng P Bank để thỏa thuận việc thanh lý 
tài sản, trả nợ và giải chấp tài sản….. 
Tài liệu có trong hồ sơ vụ án thể hiện trong tháng 9/2019, giữa Ngân hàng 
P bank với ông Ng, bà H và ông Ph cùng thống nhất đồng ý cho ông Ph trả nợ 
gốc, lãi cho Ngân hàng thay cho vợ chồng ông Ng; sau khi trả nợ xong P bank sẽ 
giải chấp tài sản thế chấp, hỗ trợ gửi văn bản yêu cầu cơ quan thi hành án thu hồi 
các quyết định ngăn chặn, cưỡng chế kê biên đối với tài sản tranh chấp. Ngày 
11/10/2019 ông Ng, bà H có văn bản gửi Ngân hàng P Bank tự nguyện giao tài 
sản thế chấp cho Ngân hàng bán đấu giá thu hồi nợ. 
Do các bên không thực hiện theo thỏa thuận, Ngân hàng P bank đã khởi 
kiện ra Tòa án để tranh chấp hợp đồng tín dụng với vợ chồng ông Ng, bà H. Tại 
Bản án dân sự phúc thẩm số 143/2020/DS -PT ngày 30/9/2020 của Tòa án nhân 
dân tỉnh A đã xét xử: Buộc ông Ng, bà H trả cho Ngân hàng Pbank số tiền gốc

7 
 
1.599.624.771 đồng, tiền lãi (tạm tính đến ngày xét xử sơ thẩm 04/6/2020) là 
213.358.327 đồng.  
Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập chứng cứ để 
làm rõ các mâu thuẫn sau: 
+ Lý do gì số tiền ông Ng, bà H thế chấp cho ông Ph 11.500.000.000 đồng 
nhưng lại không sử dụng để trả nợ cho Ngân hàng Pbank trong khi số nợ của 
Ngân hàng Pbank cả gốc và lãi chỉ có khoảng 1.800.000.000 đồng? Số tiền 
11.500.000.000 đồng vợ chồng ông Ng đã sử dụng vào mục đích gì? 
+ Theo “Hợp đồng cầm cố nhà và đất” ngày 16/4/2019 ông Ng, bà H phải 
trả lãi suất là 1%/tháng/số tiền cầm cố nhà, đất 534 V là 11.500.000.000 đồng, 
thì việc ông Ng, bà H phải trả thêm tiền thuê lại nhà, đất ông Ng, bà H đã cầm cố 
với số tiền 90.000.000 đồng/tháng trong khi giá trị nhà, đất tại thời điểm cầm cố 
lớn hơn rất nhiều so với số tiền cầm cố là có dấu hiệu không bình thường. Tài 
liệu có trong hồ sơ vụ án chưa thể hiện v ợ, chồng ông Ng đã trả tiền thuê nhà 
hàng tháng cho ông Ph chưa? Ngoài ra, việc bàn giao nhà cho bên nhận cầm cố, 
sau đó cho thuê lại ngay trong ngày, trong cùng hợp đồng là mâu thuẫn với việc 
bàn giao tài sản và thỏa thuận này có dấu hiệu không bì nh thường trong việc lập 
hợp đồng cầm cố tài sản nhưng chưa được Tòa án cấp sơ thẩm xem xét, làm rõ. 
 [4.3.2] Xét chứng cứ là “Biên bản thỏa thuận kiêm biên nhận mượn tiền” 
ngày 25/9/2014 do ông Võ Tiến C giao nộp: 
Biên bản thỏa thuận trên bằng giấy đán h máy vi tính, có chữ ký của bên 
cho mượn tiền là ông Võ Tiến C (Bên A),và bên mượn tiền là vợ, chồng ông Ng, 
bà H  (Bên B). Ông C  đồng ý cho ông Ng , bà H  mượn số tiền 5.200.000.000 
đồng trước thời điểm vợ, chồng ông Ng, bà H nhận chuyển nhượng và xây dựng 
mới nhà, đất 534 V, giữa các bên không thỏa thuận thời hạn, nghĩa vụ trả nợ. Tại 
Biên bản hòa giải ngày 31/3/2021, ông C xác định đây là quan hệ vay mượn tiền 
nên nhà, đất 534 V đã nhận chuyển nhượng là tài sản thuộc về vợ chồng ông Ng, 
bà H. Như vậy, giao dịch này không phải quan hệ góp vốn, các đương sự chưa 
cung cấp được chứng cứ để chứng minh giá trị nhận chuyển nhượng quyền sử 
dụng nhà, đất, giá trị xây dựng mới sau khi nhận chuyển nhượng thuộc quy ền sở 
hữu chung tài sản và quyền sở hữu tài sản của ông C, ông Ng, bà H nên việc ông 
C cho rằng vợ, chồng ông Ng, bà H chỉ là người đứng tên dùm ông C và trong 
trường hợp ông Ng, bà H phải xử lý tài sản để trả nợ thế chấp, cầm  cố thì phải 
trả cho ông C 50% giá trị tài sản mà không chịu bất kỳ ràng buộc nào được ghi 
nhận tại các điểm 2  “Bên A đồng ý để Bên B được đứng tên trên giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với tài sản là đất ở và nhà ở nêu trên 
khi nhận chuyển nhượng tài sản này và khi hoàn tất thủ tục hoàn công đối với 
nhà ở sau khi xây dựng mới, khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử

8 
 
dụng mới sau khi xây dựng nhà xong.”; điểm 3 “ Bên A đồng ý cho bên B được 
sử dụng tài sản nêu trên để thế chấp, cầm cố để phục vụ cho hoạt động sản xuất 
kinh doanh của Bên B.”; điểm 4 “Khi Bên B bán tài sản nêu trên hoặc xử lý tài 
sản nêu trên để trả nợ thế chấp, cầm cố hay phải xử lý tài sản nêu trên do bất ký 
nguyên nhân nào thì Bên A được quyền thu hồi lại ngay s ố tiền tương ứng với 
50% giá trị tài sản từ số tiền bán hoặc xử lý tài sản nêu trên mà không phải chịu 
bất kỳ ràng buộc nào. Bên B chỉ được sử dụng tối đa 50% giá trị tài sản khi bán 
hoặc xử lý tài sản nêu trên để thực hiện nghĩa vụ thế chấp, cầm cố phát s inh nếu 
nghĩa vụ thế chấp, cầm cố phát sinh vượt quá 50% giá trị tài sản khi bán hoặc 
xử lý tài sản nêu trên thì Bên B tự chịu trách nhiệm thanh toán bằng tài sản 
khác” của Biên bản thỏa thuận kiêm biên nhận mượn tiền ngày 25/9/2014  là 
không có có sở chấp nhận. 
 [5] Xét về nội dung giải quyết của Tòa án cấp sơ thẩm khi ra Quyết định 
công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 25/2021/QĐST -DS ngày 
09/4/2021: 
Tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có các 
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,  cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế 
chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất. Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 
không có quy định người sử dụng đất có quyền cầm cố quyền sử dụng đất. Việc 
cầm cố tài sản là quyền sử dụng đất là vi phạm khoản 1 Điều 310 Bộ luật Dân sự 
nên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015. 
Theo hồ sơ vụ án thể hiện nhà, đất 543 Võ Thị Sáu đã được thế chấp cho 
Ngân hàng Pbank ngày 27/4/2016 và đã được Cơ quan Thi hành án cưỡng chế, 
kê biên để đảm bảo việc thi  hành án. Tuy nhiên Quyết định công nhận sự thỏa 
thuận của các đương sự vẫn công nhận các đương sự thỏa thuận Hợp đồng cầm 
cố ngày 16/4/2019 chấm dứt hết hiệu lực kể từ ngày 31/3/2021 (ngày hòa giải 
thành) là không đúng quy định của pháp luật (mặc nhiên Tò a án cấp sơ thẩm 
thừa nhận trước ngày 31/3/2021 hợp đồng cầm cố tài sản là quyền sử dụng đất 
có hiệu lực). 
Theo lời khai của ông Ph từ ngày cầm cố tài sản (16/4/2019), vợ chồng 
ông Ng, bà H đã trả lãi suất 1/% theo hợp đồng đến 16/8/2019 thì khô ng trả nữa. 
Ông yêu cầu trả lãi suất kể từ ngày 16/8/2019 với mức lãi suất 0,8%/tháng. Tuy 
nhiên Tòa án c ấp sơ th ẩm tính lãi su ất từ ngày 16/4/2019 đ ến ngày 31/3/2021 
(ngày hòa giải thành) mà không đối trừ lãi suất ông Ng, bà H đã trả là chưa đúng 
quy định của pháp luật. 
[6] Tòa án cấp sơ thẩm chỉ dựa vào “ Hợp đồng cầm cố nhà và đất ” và 
“Biên bản thỏa thuận kiêm biên nhận mượn tiền”  cũng như lời trình bày giữa 
các đương sự, trong khi các chứng cứ này có những nội dung thỏa thuận không

9 
 
bình thường, chưa được chứng minh làm rõ để công nhận sự thỏa thuận của các 
đương sự là chưa có căn cứ vững chắc. Theo Đơn yêu c ầu giám đ ốc thẩm và 
Thông báo phát hiện vi phạm của bà Trần Bích Tr cũng như nội dung kháng nghị 
của Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao t ại Thành phố Hồ Chí Minh xác đ ịnh các 
đương sự trong vụ án có mối quan hệ thân thích: Ông Võ Tiến C, bà Trần Kim H 
là cha m ẹ ruột của bà Võ Th ị Thúy H (cha mẹ vợ của ông Ng); ông Lê Minh 
Phương là cháu của bà H. Quá trình giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm cần 
làm rõ m ối quan h ệ thân thích này đ ể xem xét, đánh giá ch ứng cứ khách quan, 
toàn diện để giải quyết vụ án và đánh giá chứng cứ, xem xét “Hợp đồng cầm cố 
nhà và đất” và “Biên bản thỏa thuận kiêm biên nhận mượn tiền” là giả tạo nhằm 
trốn tránh thực hiện nghĩa vụ đối với bà Tr hay không như nội dung kháng nghị 
của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo đúng theo 
quy định của pháp luật.  
[7] Do trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập 
chứng cứ, chưa thực hiện đầy đủ việc chứng minh, dẫn đến kết luận trong Quyết 
định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự chưa phù hợp với những tình tiết 
khách quan của vụ án, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm hủy toàn bộ Quyết định 
công nh ận s ự thỏa thu ận c ủa các đương s ự số 25/2021/QĐST-DS ngày 
09/4/2021 của Tòa án nhân dân thành ph ố L, tỉnh A để xét xử lại theo thủ tục sơ 
thẩm. 
Vì các lẽ trên,  
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ Điều 325, Điều 337, Điều 342, Điều 343, Điều 348, Điều 349 Bộ 
luật Tố tụng dân sự năm 2015. 
1. Chấp nhận một phần Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm  số 04/QĐ-
VKS-DS ngày 01/12/2022, của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân dân cấp cao 
tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
2. Hủy toàn bộ Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương s ự số 
25/2021/QĐST-DS ngày 09/4/2021 của Tòa án nhân dân thành phố L, tỉnh A, về 
vụ án “Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, đòi 
tài sản”, giữa nguyên đơn là ông Trần Thanh Ph, bị đơn là ông Lê Minh Ng, bà 
Võ Thị Thúy H, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan được liệt kê tại trang 1, 
trang 2 của quyết định này. 
3. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành ph ố L tỉnh A xét xử lại 
theo thủ tục sơ thẩm. 
4. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực kể từ ngày ra quyết định./.

10 
 
 
 
Nơi nhận: 
- Chánh án (để báo cáo); 
- Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học TANDTC; 
- VKSNDCC tại TP.HCM (để biết); 
- TAND thành phố L; 
- Chi cục THADS TP L; 
- Cục THADS tỉnh A; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu VP, Phòng HCTP, Phòng GĐKTIII, HSVA. 
VPg 
 
 
 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
  
 
Bùi Đức Xuân