TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
               Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
Bản án số: 349/2022/HC-PT 
Ngày: 18 - 5 - 2022 
V/v Khiếu ki ện quy ết đ ịnh hành 
chính trong lĩnh vực quản lý đất đai. 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có: 
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Phan Nhựt Bình 
Các Thẩm phán: Ông Phan Văn Yên 
 Ông Phạm Trí Tuấn 
- Thư ký phiên tòa: Ông Phạm Phú Cường - Thư ký Tòa án nhân dân c ấp 
cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
tham gia phiên tòa: Ông Vũ Hồng Cường - Kiểm sát viên. 
Ngày 18 tháng 5 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh  xét x ử phúc th ẩm công khai v ụ án hành chính  thụ lý s ố: 
164/2021/TLPT-HC ngày 02 tháng 3 năm 2021 về việc: “Khiếu kiện quyết định 
hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai”. 
Do Bản án hành chính sơ thẩm số: 1969/2020/HC-ST ngày 23 tháng 11 
năm 2020 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo; 
Theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử phúc thẩm số 556/2022/QĐPT-HC 
ngày 25 tháng 4 năm 2022, giữa các đương sự: 
- Người khởi kiện: Ông Lê Thành N, sinh năm 1974 (có mặt). 
Địa chỉ: 49/21 TL41, Tổ 9, Khu phố 1, phường T, Quận 12, Thành phố 
Hồ Chí Minh . 
Người đại diện theo ủy quyền của ông N: Ông H, sinh năm 1987 (có mặt). 
Địa chỉ: Số 8 Đường số 12, Khu phố 6, phường B, thành phố Đ (quận Đ cũ), 
Thành phố Hồ Chí Minh. 
(Văn bản ủy quyền ngày 15/8/2018)

2 
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Luật sư Đoàn Trí P – Văn phòng 
Luật sư Nam Nguyên, thuộc Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt). 
Địa chỉ: 1398 Phạm Văn Đ , phường L, thành phố Đ (quận Đ cũ), Thành 
phố Hồ Chí Minh. 
- Người bị kiện:  
1/ Ủy ban nhân dân Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh (xin vắng mặt). 
Địa chỉ: 01 Lê Thị R, phường A, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh. 
2/ Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt). 
Địa chỉ: số 12 đường Phan Đăng L, Phường 7, quận B, Thành phố Hồ 
Chí Minh. 
 Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Văn phòng Đăng ký đất đai 
Thành phố  Hồ Chí Minh: Ông Trần Văn P1 – Chuyên viên Chi nhánh Văn phòng 
Đăng ký đất đai Quận 12 (xin vắng mặt). 
Địa chỉ: số  93-95 đường Lê Thị R , phường A, Quận 12, Thành phố Hồ 
Chí Minh. 
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:  
1/ Ông Lê Hồng P2, sinh năm 1965 (vắng mặt). 
2/ Bà Hồ Thị T1, sinh năm 1970 (vắng mặt). 
Cùng địa chỉ: 163/3A đường Huỳnh Văn B, Phường 12, quận N, Thành phố 
Hồ Chí Minh. 
3/ Bà Cao Thị H1, sinh năm 1980 (vắng mặt). 
Địa chỉ thường trú: 4.14 Lô B Chung cư C, Khu phố 5, phường C, thành 
phố Đ, Thành phố Hồ Chí Minh 
Địa chỉ liên lạc: 140/10/2 Điện Biên P3, Phường 17, quận B1, Thành phố Hồ 
Chí Minh.  
Người đại diện theo ủy quyền của bà Cao Thị H1: Ông Đặng Quyết N2, 
sinh năm 1983 (có mặt). 
Địa chỉ: 140/10/2 đường Điện Biên Phủ,  Phường 17, quận Bình Thạnh, 
Thành phố Hồ Chí Minh. 
(Văn bản ủy quyền ngày 20/11/2020)  
4/ Bà Phạm Thị Duy H2, sinh năm 1977 (vắng mặt) 
Địa chỉ: 49/21 đường TL41, Khu phố 1, phường L, Quận 12,  
Thành phố Hồ Chí Minh

3 
Người đại diện theo ủy quyền của bà H2: Ông H, sinh năm 1987 (có mặt). 
Địa chỉ: Số 8 Đường số 12, Khu phố 6, phường B, thành phố Đ (quận Đ cũ), 
Thành phố Hồ Chí Minh. 
(Văn bản ủy quyền ngày 15/8/2018 )  
 - Người kháng cáo: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Cao Thị 
H1 (do ông Đặng Quyết N2 đại diện theo ủy quyền). 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Theo đơn khởi kiện, bản tự khai, biên bản phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp 
cận, công khai chứng cứ và đối thoại, tại phiên tòa sơ thẩm người khởi kiện là ông Lê 
Thành N có người đại diện theo ủy quyền là ông H trình bày:  
Ông Lê Thành N khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:  
- Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản 
khác gắn liền với đất số BC 184128, số vào sổ cấp giấy chứng nhận số 
CH00754, đối với phần đất thuộc thửa số 537, tờ bản đồ số 12, phường Thạnh 
Lộc, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh do Ủy ban nhân dân Quận 12 cấp ngày 
24/6/2010 cho ông Lê Hồng P2 và bà Hồ Thị T1;  
- Hủy phần cập nhật biến động sang tên ngày 21/8/2013 cho bà Cao Thị H1 
theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy ền sở hữu nhà ở và tài sản khác  
gắn liền với đất số BC 184128, số vào sổ cấp giấy chứng nhận số CH00754, đối 
với phần đất thuộc thửa số 537, tờ bản đồ số 12, phường Thạnh Lộc, Quận 12 , 
Thành phố Hồ Chí Minh. 
Lý do khởi kiện:  
Hai thửa đất sau thuộc chủ quyền hợp pháp của vợ chồng ông N: 
+ Thửa đất số 302, tờ bản đồ số 12, phường Thạnh Lộc, Quận 12, Thành phố 
Hồ Chí Minh, diện tích 322,1 m2, theo Giấy chứng nhận số H00942/11 do Ủy ban 
nhân dân Quận 12 cấp ngày 06/10/2006.  
+ Thửa đất số 311, tờ bản đồ số 12, phường Thạnh Lộc, Quận 12, Thành phố 
Hồ Chí Minh, diện tích 200 m 2, theo Giấy chứng nhận số H01413/11 do Ủy ban 
nhân dân Quận 12 cấp ngày 13/8/2007.  
Ngày 13/4/2017, bà Cao Thị H1 nhổ cột mốc thửa số 302 và 311 của ông N 
và xây dựng lấn qua đất của ông N. Ông N đã khiếu nại lên Ủy ban nhân dân Quận 
12 và được biết Ủy ban nhân dân Quận 12 đã cấp Giấy chứng nhận số CH00754 đối 
với thửa đất số 537, tờ bản đồ số 12, phường Thạnh Lộc cho ông Lê Hồng P2 và bà 
Hồ Thị T1. Sau đó, ông P2, bà T1 chuyển nhượng cho bà Cao Thị H1, bà H1 đã 
được cập nhật sang tên.

4 
Ngày 11/5/2017, ông N đã nộp đơn khởi kiện Ủy ban nhân dân Quận 12 tại 
Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và được thụ lý theo số thụ lý 
219/2017/TLST-HC ngày 13/6/2017. Tuy nhiên ngày 19/6/2017, ông N tự nguyện 
rút đơn do Ủy ban nhân dân Quận 12 hứa giải quyết thỏa đáng yêu cầu của ông. Tuy 
nhiên đến nay, yêu cầu của ông N vẫn không được Ủy ban nhân dân Quận 12 giải 
quyết thỏa đáng. 
Từ những lý do trên, ông N yêu cầu Tòa án chấp nhận các yêu cầu khởi kiện 
của mình. 
Người bị kiện là Ủy ban nhân dân Quận 12 có ý kiến trình bày:  
Ngày 07/10/1998, Ủy ban nhân dân Quận 12 đã cấp giấy chứng  nhận 
quyền sử dụng đất số 00579.QSDĐ/Q.12/1998 đứng tên bà Mai Thị Tr, diện tích 
đất 5.736 m2, mục đích sử dụng: ĐRM, thời hạn sử dụng 20 năm. 
Ngày 03/6/2003, bà Mai Thị Tr chuyển nhượng một phần đất trên cho ông 
Lê Hồng P2  và được Ủy ban nhân d ân Quận 12 xác nhận số 863/UB ngày 
23/6/2003 (vị trí thuộc một phần thửa số 535, tờ bản đồ số 10, theo tài liệu 
02/CT-UB), phường Thạnh Lộc, Quận 12, ranh giới đất thể hiện theo Bản đồ 
hiện trạng vị trí số 9132/ĐĐBĐ -VPQ12 do Đoàn Đo đạc bản đồ, nay là Trun g 
tâm đo đạc bản đồ lập ngày 10/5/2003 và được Phòng Quản lý đô thị Quận 12 
xác nhận số 5072GCNĐNN/QLDDT12 ngày 19/5/2003, diện tích 857 m2). 
Cùng ngày 23/6/2003, Ủy ban nhân dân Quận 12 ký cấp giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất số 02708. QSDĐ/Q12/2003 đứng  tên ông Lê Hồng P2 được 
quyền sử dụng, diện tích đất 857 m2, mục đích sử dụng ĐRM, thời hạn sử dụng 
20 năm (chiết thửa 535). 
Ngày 26/12/2007, ông Lê Hồng P2  và bà Hồ Thị T1  có nộp hồ sơ tách 
thửa phần đất trên thành 04 thửa: Thửa 180, 181, 182, 183, tờ bản đồ số 12, theo 
tài liệu bản đồ năm 2005, phường Thạnh Lộc, Quận 12. Trong đó, thửa 180, ông 
Lê Thành N  cho rằng bị trùng ranh với Giấy chứng nhận số H00942/11 do Ủy 
ban nhân dân Quận 12 cấp ngày 06/10/2006 và Giấy chứng nhận số H01413/11 
do Ủy ban nhân dân Quận 12 cấp ngày 13/8/2007 cho ông Lê Thành N  và bà 
Phạm Thị Duy H2.  
Ngày 10/3/2008, ông Lê Hồng P2 và bà Hồ Thị T1 đã được Ủy ban nhân 
dân Quận 12 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 159867, số vào sổ 
cấp giấy chứng nhận H01784/11 đối với thửa đất 180 , tờ bản đồ số 12, theo tài 
liệu bản đồ năm 2005, phường Thạnh Lộc, Quận 12. 
Ngày 22/3/2010, ông Lê Hồng P2 và bà Hồ Thị T1 có nộp đơn xin đăng 
ký chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở đô thị đối với phần đất thuộc 
thửa số 180 nêu trên.

5 
Ngày 25/6/2010, Ủy ban nhân dân Quận 12 ban hành Quyết định số 
871/QĐ-UBND cho phép ông Lê Hồng P2  và bà Hồ Thị T1  được chuyển mục 
đích sử dụng đất sang làm đất ở đô thị, diện tích 147,2 m2 và được cấp giấy 
chứng nhận số CH00754 vớ i số thửa mới là 537, tờ bản đồ số 12 (thay thế giấy 
chứng nhận số H01784/11 ngày 10/3/2008) và đăng ký biến động theo hồ sơ số 
26767.001565.CM.VP ngày 24/6/2010, thể hiện trên trang 3 giấy chứng nhận.  
Ngày 02/8/2013, ông Lê Hồng P2  và bà Hồ Thị T1  chuyển nhượng toàn 
bộ thửa đất số 537 cho bà Cao Thị H1 theo hồ sơ số 26767.012322.CN.VP ngày 
16/8/2013 và được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Quận 12 xác nhận 
ngày 21/8/2013.  
Qua diễn biến quá trình trên, Ủy ban nhân dân Quận 12 nhận thấy, việc 
cấp Giấy chứng nhận số CH00754 ngày 24/6/2010 đứng tên ông Lê Hồng P2 và 
bà Hồ Thị T1 theo trình tự, thủ tục quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và Nghị 
định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ. 
Tháng 5/2017, Ủy ban nhân dân Quận 12 có nhận đơn của ông Lê Thành 
N kiến nghị kiểm tra, điều chỉnh giấy chứng nhận số CH00754 do có một phần 
diện tích bị trùng ranh, trùng vị trí với phần đất thuộc Giấy chứng nhận số 
H00942/11 ngày 06/10/2006 và Giấy chứng nhận số H01413/11 ngày 13/8/2007 
đã cấp cho ông Lê Thành N và bà Phạm Thị Duy H2.  
Ngày 25/5/2017, Ủy ban nhân dân Quận 12 có Công văn số 3618/UBND -
TNMT đề nghị ông Lê Thành N liên hệ Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài 
nguyên và Môi trường để đo đạc hiện trạng thực tế phần đất ông đang sử dụng, 
thể h iện ranh của các Giấy chứng nhận số H00942/11, Giấy chứng nhận số 
H01413/11, Giấy chứng nhận số CH00754. Tuy nhiên, đến nay, ông N  chưa 
cung cấp được bản đồ hiện trạng vị trí theo yêu cầu của Ủy ban nhân dân Quận 
12 để xem xét giải quyết đơn theo quy định.  
Ủy ban nhân dân Quận 12 đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt người bị 
kiện trong suốt quá trình tố tụng. 
Người bị kiện là Văn phòng đăng ký đát đai Thành phố Hồ Chí Minh 
trình bày: 
Ngày 24/6/2010, Ủy ban nhân dân Quận 12 cấp Giấy chứng nhận số 
CH00754 (thửa 537 tờ bản đồ số 12) cho ông Lê Hồng P2  và bà Hồ Thị T1  
(giấy chứng nhận này là cấp đổi từ giấy chứng nhận số H01784/11 ngày 
10/3/2008). 
Ngày 02/8/2013, ông Lê Hồng P2 và bà Hồ Thị T1 chuyển nhượng cho bà 
Cao Thị H1  theo Hợp đồng được công  chứng số 23952 tại Phòng Công chứng 
số 5.

6 
Căn cứ Điều 46 Luật Đất đai năm 2003, Khoản 3 Điều 38 Nghị định 
181/2004/NĐ-CP của Chính phủ, Điều 19 và Điều 23 Thông tư số 17/2009/TT -
BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Khoản 1 Điều 4 Thông tư 
20/2010/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng 
Đăng ký đất đai Quận 12 đã đăng ký cập nhật tên chủ sử dụng ngày 21/8/2013 
trên Giấy chứng nhận số CH00754 do Ủy ban nhân dân Quận 12 cấp ngày 
24/6/2010 là đúng quy định pháp luật nên đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu 
cầu của người khởi kiện. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Cao Thị H1  và người đại 
diện theo ủy quyền có ý kiến trình bày: 
Bà Hằng không đồng ý đối với yêu cầu của người khởi kiện về việc hủy giấy 
chứng nhận số CH00754 do Ủy ban nhân dân Quận 12 cấp ngày 24/6/2010 . Việc 
nhận chuyển nhượng phần đất thuộc thửa số 537, tờ bản đồ số 12, phường 
Thạnh Lộc, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Cao Thị H1  và ông Lê 
Hồng P2 là đúng quy định, bà Hằng đã được cập nhật chủ quyền. 
Tình trạng nhà đất thuộc thửa số 537, tờ bản đồ số 12, phường Thạnh Lộc, 
Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh cho đến nay, bà Hằng không cầm cố, thế 
chấp, cho thuê, chuyển nhượng cho ai cả. 
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính 
phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 đã quy định : “Nhà nước không 
thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định 
tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai  nếu người được cấp Giấy chứng 
nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổ i, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền 
sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được 
giải quyết theo quy định của pháp luật.” 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Lê Hồng P2 và bà Hồ Thị 
T1 có ý kiến trình bày:  
Ông P2 bà T1 không đồng ý đối với yêu cầu của người khởi kiện về việc 
hủy giấy chứng nhận số CH00754 do Ủy ban nhân dân Quận 12 cấp ngày 
24/6/2010. Lý do: Thời điểm cấp giấy chứng nhận cho ông P2 cũng cùng thời 
điểm với việc cấp giấy chứng nhận cho  ông N . Sau nay, do ông P2  có xin 
chuyển mục đích sử dụng đất nên Ủy ban nhân dân Quận 12 có cấp lại giấy mới. 
Ông N đã sống trên mảnh đất đó trước thời điểm ông P2 bán cho bà Cao Thị H1 
do đó không có việc bà Hằng lấn đất của ông N.  
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Phạm Thị Duy H2 (có người 
đại diện theo ủy quyền là ông H) trình bày:  
Bà Hằng thống nhất với ý kiến của người khởi kiện. Đề nghị Tòa án chấp

7 
nhận các yêu cầu khởi kiện của ông N. 
Tại Bản án hành chính sơ thẩm số 1969/2020/HC-ST ngày 23 tháng 11 
năm 2020 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định: 
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Thành N về việc:  
- Hủy một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và 
tài sản khác gắn liền với đất số BC 184128, số vào sổ cấp giấy chứng nhận số 
CH00754, đối với phần đất thuộc thửa số 537, tờ bản đồ số 12, phường Thạnh 
Lộc, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh  do Ủy ban nhân dân Quận 12 cấp cho 
ông Lê Hồng P2 và bà Hồ Thị T1, cụ thể là phần có diện tích 31,4 m 2 theo Bản 
vẽ hiện trạng vị trí theo số hợp đồng 48509/TTĐĐBĐ_VPQ12 (cs1) ngày 
21/8/2019 và Bản vẽ hiện trạng vị trí theo số hợp đồng 48509/TTĐĐBĐ_VPQ12 
(cs1) ngày 16/12/2019 do Trung tâm đo đạc bản đồ - Sở Tài nguyên và Môi 
trường Thành phố Hồ Chí Minh lập.  
- Hủy phần cập nhật biến động sang tên ngày 21/8/2013 cho bà Cao Thị H1 
trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác, 
gắn liền với đất số BC 184128, số vào sổ cấp giấy chứng nhận số CH00754, đối 
với phần đất thuộc thửa số 537, tờ bản đồ số 12, phường Thạnh Lộc, Quận 12, 
Thành phố Hồ Chí Minh. 
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo 
theo quy định của pháp luật. 
Ngày 23/11/2020, ông Đặng Quyết N2 (người đại diện theo ủy quyền của 
bà Cao Thị H1) có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm. 
Tại phiên toà phúc thẩm: 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Cao Thị H1  (có ông Đặng 
Quyết N2 đại diện theo ủy quyền) vẫn kháng cáo, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm 
hủy bản án sơ thẩm do Tòa án cấp sơ thẩm thu thập chứng cứ chưa đầy đủ, cụ 
thể: hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông  Lê Thành N  không 
có biên bản ký giáp ranh của các chủ sử dụng đất liền kề. Tòa án cấp sơ thẩm 
chưa thu thập chứng cứ làm rõ căn cứ xác định tọa độ góc ranh đối với giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông N, mà chỉ xem xét giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất được cấp cho bà Cao Thị H1, để chấp nhận yêu cầu khởi kiện 
là chưa đủ cơ sở và trái với quy định tại khoản 7 Điều 85 Nghị định số 
43/2014/NĐ-CP. 
Người khởi kiện là ông Lê Thành N và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên 
quan là bà Phạm Thị Duy H2 (đều có ông H đại diện theo ủy quyền) không đồng 
ý kháng cáo và yêu cầu Hội đồng xét xử bác kháng cáo, giữ nguyên bản án hành 
chính sơ thẩm.

8 
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện là Luật sư 
Đoàn Trí P  phát biểu ý kiến : Đề nghị Hội đồng xét xử bác kháng cáo và giữ 
nguyên bản án sơ thẩm, vì ông N được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  
vào năm 2006 và 2007, còn ông Lê Hồng P2  được cấp năm 2010, cấp sau ông 
N, nên căn cứ pháp lý của ông N rõ ràng hơn.  Mặt khác, khi  cấp giấy chứng 
nhận cho ông P2, Ủy ban nhân dân đã cấp chồng lên đất ông N đã được cấp 
quyền sử dụng, nên quyền lợi ông N bị xâm phạm. Quá trình giải quyết tại cấp 
sơ thẩm, Tòa án đã lập bản vẽ hiện trạng vị trí, làm rõ việc xác định tọa độ góc 
ranh khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  cho ông P2  là không đún g 
pháp luật, nên việc hủy giấy chứng nhận của ông P2 là phù hợp.  
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
trình bày quan điểm: 
Về tố tụng : Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng quy định 
của pháp luật tố t ụng hành chính. Các đương sự thực hiện quyền, nghĩa vụ theo 
đúng quy định pháp luật.  
Về nội dung : Bản án của Tòa án cấp sơ thẩm đã xét xử là có căn cứ và 
đúng quy định pháp luật. Tại phiên tòa phúc thẩm, người kháng cáo không cung 
cấp đ ược chứn g cứ nào mới chứng minh, nên đề nghị Hội đồng xét xử bác 
kháng cáo và giữ nguyên bản án hành chính sơ thẩm. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại 
phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh t ụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của 
Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định: 
[1] Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai , người bị kiện là Ủy ban nhân dân 
Quận 12 xin vắng mặt; Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Hồ Chí Minh  và 
người có q uyền lợi, nghĩa  vụ liên quan là ông Lê Hồng P2 và bà Hồ Thị T1, đều 
vắng mặt. Căn cứ Điều 225 Luật tố tụng hành chính , Tòa án  tiến hành xét xử 
phúc thẩm vụ án vắng mặt những đương sự này. 
[2] Ngày 24/6/2010 , Ủy ban nhân dân Quận 12 cấp giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất, quy ền sở hữu nhà ở và tài sản khác  gắn liền với đất số BC 
184124, số vào sổ cấp giấy chứng nhận số CH00754 đối với phần đất thửa số 
537, tờ bản đồ số 12, phường Thạnh Lộc, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh cho 
ông Lê Hồng P2, bà Hồ Thị T1. Ngày 21/8/2013, cập nhật biến động sang tên bà 
Cao Thị H1 . Ông Lê Thành N  cho rằng Ủy ban nhân dân Quận 12 cấp giấy 
chứng nhận nêu trên đã bị trùng ranh, trùng vị trí đối với phần đất tại thửa 302, 
311 tờ bản đồ số 12, phường Thạnh Lộc, Quận 12,  Thành phố Hồ Chí Minh đã 
được cấp giấy chứng nhận cho ông N, nên khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy giấy

9 
chứng nhận đã cấp cho ông P2, bà T1 và hủy phần cập nhật biến động sang tên 
bà Cao Thị H1. 
[3] Các tài liệu chứng cứ trong hồ sơ vụ án thể hiện , nguồn gốc phần đất 
thuộc thửa 535 là do bà Mai Thị Tr tạo lập. Ngày 07/10/1998, Ủy ban nhân dân 
Quận 12 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Tr  với diện tích 
5.736m2. Ngày 03/6/2003, bà Tr chuyển nhượng 857m2 thửa 4186 (tách từ thửa 
535 nêu trên) cho ông Lê Hồng P2 , bà Hồ Thị T1 . Ông P2, bà T1 đã được Ủy 
ban nhân dân Quận 12 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 
02708.QSDĐ/Q12/2003 ngày 23/6/2003 đối với phần đất nhận chuyển nhượng 
từ bà Tr. Ngày 26/12/2007 ông P2, bà T1 nộp hồ sơ xin tách thửa phần diện tích 
đất trên thành 04 thửa. Trên cơ sở đề nghị tách thửa, ngày 10/3/2008 ông P2 và 
bà T1 được Ủy ban nhân dân Quận 12 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
số AM 159867, số vào sổ cấp giấy chứng nhận H01784/11 đối với thửa 180 diện 
tích 178,6m2 (được tách từ thửa 4186) loại đất trồng cây hàng năm khác. Ông 
P2, bà T1 tiếp tục đề nghị cấp đổi  giấy chứng nhận và được  Ủy ban nhân dân 
Quận 12 cấp giấy chứng nhận số BC 184124, số vào sổ cấp giấy chứng nhận số 
CH00754 ngày 24/6/2010, với số thửa mới là 537 (thửa cũ là 180), tờ bản đồ số 
12 theo tài liệu bản đồ năm 2005, phường Thạnh Lộc, có diện tích là 178,6m2.  
[4] Như vậy, phần đất thuộc thửa 537 có nguồn gốc từ thửa 535 diện tích 
5.736m2 theo giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất đã cấp năm 1998 cho bà Mai 
Thị Tr. Ông P2, bà T1 được công nhận quyền sử dụng đối với diện tích đất này 
thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất  (không phải là giấy 
chứng nhận cấp lần đầu) . Do đó, để xem xét giấy chứng nhận số  BC 184124 
(quyết định hành chính bị kiện) thì phải xem xét giấy chứng nhận số 
00579.QSDĐ/Q.12/1998 ngày 07/10/1998 đứng tên bà Mai Thị Tr , giấy chứng 
nhận số 02708.QSDĐ/Q12/2003 ngày 23/6/2003 , giấy chứng nhận số AM 
159867 số vào sổ cấp giấy chứng nhậ n H0178/11 ngày 10/3/2008 cấp cho ông 
P2 bà T1, là các quyết định hành chính l iên quan đến quyết định bị kiện. Tuy 
nhiên, bản án của Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét và không đưa bà Mai Thị 
Tr vào tham gia tố tụng là giải quyết chưa triệt để, toàn diện vụ án  vì khi giấy 
chứng nhận số BC 184124 bị hủy thì thửa 537 vẫn được công nhận quyền sử 
dụng đất theo các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên cấp cho bà Tr, 
ông P2, bà T1.  
[5] Bản án của Tòa án cấp sơ thẩm nhận định: Theo bản vẽ hiện trạng vị 
trí theo số hợp đồng 48509/TTĐĐBĐ_VPQ12 (cs1) ngày 21/8/2019 và Bản vẽ 
hiện trạng vị trí kèm theo do Trung tâm đo đạc bản đồ - Sở Tài nguyên và Môi 
trường Thành phố Hồ Chí Minh lập thì hiện trạng thửa 537 , tờ bản đồ số 12 có 
phần diện tích 21,4m 2 trùng với thửa số 302 và phần diện tích 10m 2 trùng với 
thửa 311. Từ đó, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông N.

10 
Xét, theo nhận định tại mục [4] thì giấy chứng nhận cấp năm 2010 cho 
ông P2, bà T1 xuất phát từ giấy chứng nhận cấp năm 1998 cho bà Tr. Trong khi 
đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông N đối với thửa 302 vào năm 
2006, thửa 311 vào năm 2007 là cấp do tách thửa 4184 từ giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất số 02707.QSDĐ/Q12/2003 do Uỷ ban nhân dân Quận 12 cấp 
cho ông N ngày 23/6/2003. Thửa 4184, 4186 đều chiết từ thửa 535. Do vậy, cần 
phải thu thập tài liệu về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2003 
đối với thửa 4184 để làm rõ ranh giới vị trí các thửa đất  4184 (hiện tại tách 
thành thửa 302, 311) và thửa 4186  (hiện tại tách thành thửa 537) , và tiến hành 
xem xét thẩm định phần đất người khởi kiện và người có quyền lợi, n ghĩa vụ 
liên quan đang sử dụng. Từ đó mới có đủ cơ sở xác định giấy chứng nhận đã cấp 
cho ông P2, bà T1 có chồng lấn ranh với đất ông N hay ngược lại.  Bản án của 
Tòa án cấp sơ thẩm chỉ thu thập hồ sơ tài liệu liên quan đến việc cấp giấy chứng 
nhận cho ông P2, bà T1, ông N đối với các thửa đất hiện tại, đã được tách ra từ 
các thửa đất trước đây là chưa đủ căn cứ để xem xét ranh giới giữa các phần đất. 
[6] Mặt khác, bản án của Tòa án cấp sơ thẩm còn nhận định: Bản đồ hiện 
trạng vị trí số 27 164-1GĐ/TNMT do Trung tâm kiểm định bản đồ và tư vấn tài 
nguyên môi trường – Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh 
ngày 26/12/2007 làm cơ sở cấp giấy chứng nhận số AM 159867 đối với thửa 
180 không thể hiện tọa độ góc ranh  (bảng liệt kê tọa độ góc ranh đã bị hủy bỏ 
không có lý do), nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên được cấp chưa 
đảm bảo quy định tại Tiểu mục 2.2 Mục 2 Phần I Thông tư 09/2007/TT -
BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản 
lý hồ sơ địa chính. 
Xét thấy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài 
sản gắn liền với đất số BC 184128 là được cấp đổi từ Giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất số AM 159867 . Phần diện tích đất thể hiện trong 02 giấy chứng nhận 
trên trùng nhau về loại đất, diện tích đất. Tuy nhiên, vị trí phần đất của Giấy 
chứng nhận số AM 159867 được xác định theo Bản đồ hiện trạng vị trí số 
27164-1/GĐ/TNMT do Tr ung tâm kiểm định bản đồ và tư vấn tài nguyên môi 
trường kiểm định ngày 26/12/2007 và được Ủy ban nhân dân Quận 12 duyệt số 
12795/TNMT ngày 19/02/2008 (theo văn bản số 4336/CNQ12 -LT ngày 
18/4/2022 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận 12 ), còn vị trí ph ần đất 
theo Giấy chứng nhận số BC 184128 căn cứ theo Bản đồ hiện trạng vị trí số 
27164-1GĐ/TNMT (BL 197) được Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 12 
duyệt đăng ký số 27062/TNMT ngày 18/5/2010. Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm 
rõ vị trí phần đất được thể hiện trong 02 Bản đồ hiện trạng vị trí trên (là căn cứ 
để cấp 02 giấy chứng nhận)  giống hay khác nhau.  Mặt khác, hai giấy chứng 
nhận được cấp căn cứ vào 02 bản đồ hiện trạng vị trí, do vậy việc Tòa án cấp sơ

11 
thẩm cho rằng Bản đồ hiện trạng vị trí số 27164 -1/GĐ/TNMT ngày 26/12/2007 
không thể hiện tọa độ góc ranh để xác định giấy chứng nhận số AM 159867 
không đảm bảo trình tự, thủ tục, từ đó dẫn đến giấy chứng nhận số BC 184128 
(cấp đổi từ Giấy chứng nhận số AM 159867) được cấp cũng không đúng là chưa 
đủ căn cứ.  Lẽ ra, cần phải thu thập Bản đồ hiện trạng vị trí số 27164 -
1/GĐ/TNMT được Ủy ban nhân dân Quận 12 duyệt số 12795/TNMT ngày 
19/02/2008 để làm rõ nội dung nêu trên. 
Ngoài ra, tại Bản đồ hiện trạng vị trí được Phòng Tài nguyên và Môi 
trường Quận 12 duyệt đăng ký  số 27062/TNMT ngày 18/5/2010 thể hiện bảng 
liệt kê tọa độ góc ranh đã bị hủy bỏ nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
số BC 184128 lại có tọa độ góc ranh và số liệu tọa độ cũng khác so với bảng liệt 
kê nêu trên. Do vậy, cần thu thập chứng cứ làm rõ bảng  liệt kê tọa độ góc ranh 
tại bản vẽ 27164-1GĐ/TNMT bị hủy bỏ từ thời điểm nào, lý do hủy bỏ là gì, tọa 
độ góc ranh của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BC 184128 được xác 
định trên cơ sở nào, mới đủ căn cứ giải quyết vụ án. 
[7] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy bản án của Tòa án 
cấp sơ thẩm đưa thiếu người tham gia tố tụng, chưa thu thập đầy đủ tài liệu 
chứng cứ để giải quyết triệt để, toàn diện vụ án mà Tòa án cấp phúc thẩm không 
khắc phục được. Do vậy, Hội đồng xét xử  chấp nhận yêu cầu  kháng cáo của bà 
Cao Thị H1 (có ông Đặng Quyết N2 đại diện theo ủy quyền) , hủy bản án hành 
chính sơ thẩm và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ 
án theo quy định pháp luật.  Lập luận này cũng là căn cứ để không chấp nhận đề 
nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa. 
[8] Bản án sơ thẩm bị hủy như phân tích đã nêu tại mục [7] nên Hội đồng 
xét xử phúc thẩm không xem xét đến nội dung vụ án. 
[9] Về án phí hành chính phúc thẩm: Bà Cao Thị H1 không phải chịu theo 
quy định của của pháp luật về án phí, lệ phí Tòa án. 
Vì các lẽ trên, 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ vào khoản 3 Điều 241 của Luật tố tụng hành chính; 
Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Cao Thị H1 (có ông Đặng Quyết N2 
đại diện theo ủy quyền). 
Hủy toàn bộ bản án hành chính sơ thẩm số 1969/2020/HC -ST ngày 
23/11/2020 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh; Chuyển hồ sơ vụ án 
về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo quy định pháp luật.

12 
Án phí hành chính phúc  thẩm: Bà Cao Thị H1 không phải chịu. Hoàn trả 
cho bà Cao Thị H1 số tiền 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí phúc 
thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0093179 ngày 08/12/2020 của Cục thi hành án 
dân sự Thành phố Hồ Chí Minh. 
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./. 
Nơi nhận: 
 Tòa án nhân dân tối cao (1); 
 VKSNDCC tại Thành phố Hồ Chí Minh (1); 
 TAND Thành phố Hồ Chí Minh (1); 
 VKSND Thành phố Hồ Chí Minh (1); 
 Cục THADS Thành phố Hồ Chí Minh (1); 
 Các đương sự (7);                                                                                           
 Lưu: hồ sơ vụ án (1), VP (5), 18b (PPC); 
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM 
THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
Phan Nhựt Bình