1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO  
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 42/2023/DS-GĐT 
Ngày: 09/3/2023 
V/v: Tranh chấp quyền sử dụng đất. 
  
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
                    Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc 
 
       
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có: 
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: ông Lại Văn Trình. 
Các thẩm phán:  ông Võ Văn Cường; 
                            ông Hoàng Thanh Dũng. 
Thư ký phiên tòa: ông Trịnh Xuân Luyến- Thẩm tra viên Tòa án nhân dân 
cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
tham gia phiên tòa: ông Nguyễn Hữu Hậu – Kiểm sát viên. 
Ngày 09/3/2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí 
Minh đã mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về “Tranh chấp quyền 
sử dụng đất” giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn: ông Nguyễn Hữu Ng., sinh năm 1963. 
Địa chỉ: xxx Điện Biên Phủ, Phường 25, quận B T, Thành phố Hồ Chí 
Minh. 
2. Bị đơn: ông Nguyễn Hữu L., sinh năm 1960. 
Địa chỉ: xxx Nguyễn Hữu Cảnh, Phường 22, quận B T, Thành phố Hồ Chí 
Minh. 
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị  đơn: ông Nguyễn Văn Qu. 
là Luật sư của Văn phòng luật sư Bình Tân thuộc Đoàn luật sư Thành phố Hồ 
Chí Minh. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
  . Bà Mai Thị Ch., sinh năm 1967; 
  . Ông Nguyễn Nhật N., sinh năm 1998; 
  . Bà Nguyễn Hương L., sinh năm 2002;

2 
 
   Cùng địa chỉ:  xxx Điện Biên Phủ, Phường 25, quận B T, Thành phố Hồ 
Chí Minh. 
 . Bà Hoàng Giáng H., sinh năm 1974; 
  . Ông Nguyễn Hữu Hoàng A., sinh năm 1997; 
  . Trẻ Nguyễn Thùy Tr., sinh năm 2011; 
    Người đại diện theo pháp luật:  ông Nguyễn Hữu L . và bà Hoàng Giáng 
H. (cha, mẹ của trẻ Tr.). 
  . Ông Nguyễn Hữu Việt H., sinh năm 1999; 
    Cùng địa chỉ: xxx Nguyễn Hữu C., Phường 22, quận B T, Thành phố Hồ 
Chí Minh. 
 . Bà Trần Thị Phi Y., sinh năm 1956; 
   Địa chỉ: xxx Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, quận BT, Thành phố Hồ Chí 
Minh. 
. Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụ công ích T; 
  Địa chỉ: xx Yersin, phường C., Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. 
 Người đại diện theo ủy quyền: ô ng Nguyễn Quốc Kh (theo Giấy ủy quyền 
số 102/UQ-DVC1 ngày 28/7/2022). 
 Địa chỉ: xx Yersin, phường C., Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. 
NỘI DUNG VỤ ÁN 
Tại Đơn khởi kiện đề ngày  08/02/2012 và quá trình giải quyết vụ án, 
nguyên đơn là ông Nguyễn Hữu Ng. và người đại diện theo ủy quyền của nguyên 
đơn là ông Lê Huy V. trình bày:  
       Tháng 12/1989, ông Nguyễn Hữu Ng . và anh trai là ông Nguyễn Hữu L . 
cùng mua một căn nhà lá và phần đất có diện tích hơn 400m 2 tại 7/14B Điện 
Biên Phủ, Phường 22, quận B T (hiện nay là nhà không số, T ổ 54, Phường 22) 
của ông Võ Văn L . và bà Nguyễn Thị Ph . với giá 12 chỉ vàng. Hai bên đã lập 
giấy sang nhượng nhà thể hiện: ông L . là “công nhân Cảng Sài Gòn”, tuy nhiên 
thực tế thời điểm này ông L . đi làm phụ hồ, ông Ng . mới là công nhân cảng Sài 
Gòn và cũng ghi rõ “...để cho gia đình anh Nguyễn Hữu L . sử dụng. Chúng tôi 
cam kết thỏa thuận giữa hai gia đình”, gia đình ở đây là bao gồm ông L . và ông 
Ng.. Khi đi mua đất, ông Ng. tin tưởng anh trai mình nên để cho ông L. đại diện 
viết giấy tay. Việc ông Ng. không cùng đứng tên trong giấy sang nhượng không 
có nghĩa là ông Ng . không có đóng góp cùng ông L . mua căn nhà lá và miếng 
đất nêu trên. 
Ngày 31/12/2002, con ông Võ Văn L . là ông Võ Hồng H . là người chứng 
kiến việc mua bán sang nhượng xác nhận ông Ng. là người giao vàng và cùng đi 
thử vàng với ông H ., cho thấy việc đi mua bán là hai ông Ng ., L. cùng đi. Ngày 
02/01/2003, bà Phạm Thị Ánh T. xác nhận vào cuối năm 1989 chú Ng. và chú L.

3 
 
có sang nhà Bà hỏi mua lối đi vào mảnh đất của ông Võ Văn L. nhưng Bà không 
bán, nên chú Ng. đã nhiều lần sang năn nỉ, sau đó Bà thấy hoàn cảnh của hai anh 
em khó khăn nên Bà thông cảm mà chỉ cho đi nhờ lối đi vào mảnh đất của ông 
L.. Xác nhận trên hoàn toàn phù hợp với bối cảnh của việc sang nhượng thời 
điểm tháng 12/1989. 
Năm 1992, sau khi mua nhà đất nêu trên, hai ông đã xây dựng thêm trên đất 
một căn nhà tường gạch, mái tôn ở phía trong căn nhà lá có diện tích xây dựng 
là 56.8m 2, diện tích toàn bộ khuôn viên là 106,0m 2. Trên phần đất còn có căn 
nhà lá, hai ông san lấp mặt bằng xây dần các phòng trọ để cho thuê. Việc xây 
dựng và cho thuê do ông L . quản lý, tiền cho thuê ph òng hai ông tích luỹ dùng 
để xây tiếp các phòng trọ khác. Ồng Ng . và ông L . thỏa thuận: ông L . sử dụng 
căn nhà tường gạch, mái tôn vừa mới xây dựng phía trong và ông Ng . sử dụng 
căn nhà lá phía ngoài có diện tích xây dựng là 70,2m2, diện tích đất là 318m2. 
Năm 1993, khi n hà nước thực hiện dự án mở rộng đường Nguyễn Hữu 
Cảnh, tổ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã lập biên bản ghi nhận hiện 
trạng. Ông Ng. đã ký xác nhận trên biên bản kê khai phần đất mình quản lý sử 
dụng 318m2 và ký thay ông L . biên bản kê khai phần ông L . quản lý sử dụng 
106m2, điều này hoàn toàn đúng vớ i thực tế và ý chí của ông L ., bởi vì sau khi 
biết, ông L. cũng không có ý kiến phản đối gì. Các lời khai của ông L. cũng thừa 
nhận rằng có biết và đồng ý (nhờ đứng tên hộ) ; việc ông N g. đứng tên kê khai 
318m2 đất, ông L. cũng không có ý kiến gì. Kể từ khi kê khai xong hai ông vẫn 
sinh sống hoà thuận và đóng thuế cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với 
phần đất mà mình kê khai quản lý sử dụng. 
Theo Công văn trả lời của Công ty TNHH M ột thành viên Dịch vụ Công 
ích Thanh niên xung phong thể hiện tiền đền bù cho ông Ng. hiện đã chuyển vào 
Kho bạc Nhà nước vào năm 2017. 
Thư tay ông L . gửi cho ông Ng . đề ngày 03/8/1998, ông L . cũng xác định 
sẽ phân chia tài sản của hai bên, khi đáp ứng các  điều kiện do ông yêu cầu, có 
đoạn “Ngày 28/7 Ng. viết giấy sang yêu cầu L. phải phân chia tài sản của cả hai 
bên, L . sẽ đồng ý”, chứng tỏ đây là tài sản mà ông L . và ông Ng . cùng mua 
chung. 
Năm 1999, ông Ng. đã kê khai nhà đất mà Ông sử dụng (theo T ờ đăng ký 
nhà đất ngày 04/8/1999). Tờ đăng ký nhà đất này cũng nghi rõ phần diện tích đất 
mà ông Ng. sử dụng là 318m2 tại địa chỉ nhà đất nêu trên. 
Năm 1996, ông Ng . có mua vật tư và xây dựng căn nhà tại Phường 25, 
quận BT để ở. Các phòng trọ được xây dựng trên diện tích đất ở Phường 22 mà 
ông Ng. đang sử dụng, ông Ng. nhờ ông L. quản lý và thu tiền thuê hàng tháng. 
Đến năm 1998, dự án mở rộng đường Nguyễn Hữu Cảnh hoàn thành, phần 
đất 318m2 của ông Nguyễn Hữu Ng . không bị giải tỏa mà trở thành mặt tiền và 
có giá trị cao hơn rất nhiều lần. Do đó, các bên phát sinh mâu thuẫn trong việc 
chiếm hữu và quản lý hoàn toàn phần đất trên kể cả tiền cho thuê nhà hàng

4 
 
tháng, nên hai anh em mâu thuẫn, tranh chấp. Ông Ng . đã yêu cầu Ủy ban nhân 
dân Phường 22, quận B T hòa giải tranh chấp nêu trên vào năm 1998;  ngày 
08/12/2011, kết quả hòa giải không thành. 
Theo sổ thống kê diện tích, loại đất, chủ sử dụng theo hiện trạng lập năm 
2002 (lưu tại quận BT) thể hiện: thửa đất số 42, tờ bản đồ số 8 bản đồ địa chính 
phường 22 do ông Nguyễn Hữu Ng. đứng tên với diện tích 285,7m2. Thửa đất số 
43, tờ bản đồ số 8 bản đồ địa chính phường 22 do ông Nguyễn Hữu L . đứng tên 
với diện tích 100,2m2. 
Ngoài ra, qua lời khai của ông Nguyễn Hữu L. trong quá trình giải quyết vụ 
việc có nhiều mâu thuẫn, không đồng nhất, hoàn toàn không có cơ sở, cụ thể lúc 
thì khai “Sợ bị thiệt thòi nên có nhờ em tôi là Nguyễn Hữu Ng . vào phường để 
đứng tên giùm tôi 318m 2 phần đất còn  lại để lấy tiền giải tỏa” (tại bản tự khai 
ngày 02/5/2012); và “Tôi có nhờ chú Ng . đứng tên một phần diện tích 318m 2 để 
tiện việc lãnh tiền bồi thường sau này” (tại đơn tố cáo ngày 4/11/2013), lúc lại 
“chỉ nhờ em ruột tôi là Nguyễn Hữu Ng . đứng tên một phần đất giùm, mãi đến 
sau này khi phường đưa giấy thuế mới biết em tôi đứng tên đến 317m 2 đất” (tại 
đơn xin đề nghị đối chất ngày 04/02/2014), và “tôi có nhờ miệng em trai tôi 
đứng tên giùm tôi một phần, để sau này tôi nhận tiền đền bù không bị thiệt thòi” 
(tại đơn yêu cầu giải trình ngày 5/3/2014 ). Đây là những lời khai bất nhất, 
không trung t hực vì việc giải toả đền bù lúc bấy giờ cũng không quy định giới 
hạn diện tích đền bù trên mỗi hộ gia đình. 
Nay ông Nguyễn Hữu Ng . yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đất 
diện tích 318m2 thuộc thửa 42, 43 tờ bản đồ số 8 - nhà không số, Tổ 54, Phường 
22, quận BT và các phòng trọ trên đất này là của Ông; t ạm tính giá trị tài sản 
tranh chấp là 400.000.000 đồng. 
Các nội dung liên quan đến các hợp đồng, thỏa thuận thuê mướn phần đất 
đang tranh chấp là trách nhiệm cá nhân của ông L.. Đề nghị Tòa án tách ra vụ án 
khác nếu có tranh chấp. 
Đối với yêu cầu phản tố của ông L., ông Ng. không đồng ý việc ông L. cho 
rằng Ô ng không có đóng góp gì khi mua miếng đất tại số 152/9B Điện Biên 
Phủ, Phường 25, quận B T. Ông cho rằng miếng đất  này mua là tiền góp chung 
của Ô ng và  ông L ., do anh em thời điểm đó sống chung, tin tưởng nhau nên 
không có giấy xác nhận. Ông đồng ý với ý kiến ông L . là ông L . là người xây 
dựng, không tính tiền công nhưng toàn bộ vật tư xây nhà là tiền của Ông. Q uá 
trình sinh sống từ lúc xây nhà xong đến  nay, Ông không xây dựng thêm gì, chỉ 
sửa một số phần nhỏ, không đáng kể. Ông đề nghị không thụ lý giải quyết đơn 
phản tố của ông L . vì không liên quan đến yêu cầu khởi kiện của ông, đề nghị 
tách ra giải quyết bằng một vụ án khác. 
Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn là ông Nguyễn Hữu L. trình bày:  
Năm 1989, Ông  mua của ông Võ Vă n L . và bà Nguyễn Thị Ph ., ngụ tại 
7/14B Điện Biên Phủ, Phường 22, quận B T phần đất diện tích khoản 400m 2 với

5 
 
giá 12 chỉ vàng 24. Do chưa có hộ khẩu nên Ông nhờ bà Phạm Thị Th . ngụ tại 
xxx Võ Văn Tần, Quận 3 đứng tên xin sử dụng đất. Lúc mua Ông kêu em trai là 
ông Nguyễn Hữu Ng . ở cùng, Ông bỏ tiền làm căn nhà lá với diện tích khoảng 
60m2. 
Năm 1992, Ông bỏ tiền ra san lấp tiếp và xây dựng một dãy nhà trọ cho 
thuê, tất cả được 19 phòng trọ và kho đồ cho thuê lấy tiền từ đó đến nay. 
Việc mua bán sang nhượng đất và làm nhà, xây dựng là tiền riêng của Ông, 
ông Ng. không đóng góp tiền, công sức gì. số tiền ông Ngoại đi làm công nhân 
chi xài cho bản thân, mức lương công nhân không làm gì thêm  bên ngoài, do đó 
không có tiền bạc dư giả mà đưa ông. 
Năm 1992, Ông mua từ bà Thái Thị O., ngụ tại xxx Điện Biên Phủ, Phường 
25, quận BT, nền nhà có diện tích 60m 2 với giá 32 chỉ vàng 24. Tiền mua nền 
đất trên là của riêng Ông, ông Ng. không đóng góp gì. Năm 1997, Ông cho ông 
Ng. ở nhờ tại căn nhà xxx Điện Biên Phủ, Phường 25, quận BT vì ông Ng . 
không có nhà cửa để ở. 
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông L. trình bày: Ông yêu cầu 
đưa ông Võ Hồng H . và bà Phạm Thị Th . vào tham gia tố tụng với tư c ách là 
người làm chứng để làm rõ vấn đề ô ng H. viết giấy sang nhượng nào và nội 
dung ông Huy xác nhận tại Giấy xác nhận ngày  31/12/2002. Ông yêu cầu xác 
định Ủy ban nhân dân quận BT là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để làm 
rõ số tiền đền bù khi giải tỏa nhà đất ở Phường 22, quận BT đã được bồi thường 
cho ai. Đối với Công văn 1442/BIDV -SGD2-QLRR ngày 27/8/2018 của Ngân 
hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, đề nghị Tòa án thu thập chứng cứ 
đầy đủ để đưa vụ án ra xét xử. Ông  yêu cầu Tòa án giải quyết đơn đề nghị giám 
định chữ ký ngày 29/8/2018 của ông L., Tòa án chưa có văn bản trả lời đơn này. 
Ông Ng . cho rằng giữa Ô ng và ông L . có góp tiền chung để mua đất là 
không có căn cứ và không xác định được số tiền góp mua đất. Ông L . là người 
tự bỏ tiền ra mua đất, có xác nhận và chứng cứ đứng tên giùm ông L. của bà Ph.. 
Ông Ng. cung cấp chứng cứ cho rằng ông Võ Hồng H . (con của bà Ph . và ông 
L.) lập giấy xác nhận việc ông Ng. là người trả vàng và cùng đi thử vàng tại tiệm 
vàng là không có cơ sở, không phù h ợp với việc mua bán. Trên giấy sang 
nhượng tháng 12/1989 chỉ có tên ông L .. Ông Ng. tự ý kê khai và ký tên ông L . 
vào văn bản làm việc với Ủy ban nhân dân Phường là không có căn cứ, do ông 
Ng. tự làm, ông L . không ký vào biên bản làm việc này, do đó văn bả n này 
không có giá trị pháp lý. 
Không có tài liệu nào thể hiện việc ông L . và ông Ng . thỏa thuận để ông 
Ng. đứng tên sử dụng 318m2, ông L. sử dụng 106m2. 
Không có căn cứ nào chứng minh việc ông Ng . và ông L . chung tiền xây 
phòng trọ. Mặt khác, đơn khởi kiệ n ông Ng. cũng không yêu cầu, do đó không 
có căn cứ xác định việc góp tiền xây phòng trọ.

6 
 
Việc tồn tại hai T ờ khai 1999 và hai người cùng đóng thuế trên một thửa 
đất là do việc ông Ngoại tự ý đi kê khai. Không có căn cứ cho rằng phần đất ông 
Ngoại đóng thuế là đất của ông Ng.. 
Đối với nhà đất số xxx Điện Biên Phủ, Phường 25, quận BT; đất này do 
ông L. mua của bà Thái Thị O ., là tiền riêng của ông L .. Ông L . cho ông Ng . 
mượn để làm nhà ở, vật liệu xây nhà do ông Ng . mua, ông L. giúp ông Ng. tiền 
công xây nhà . Ông Ng . không chứng minh được nhận sang nhượng đất từ ai, 
không có giấy sang nhượng. 
Việc khởi kiện này của ông L . đã được Tòa án chấp nhận và đã đóng án 
phí, hòa giải; do đó không thể tách ra để giải quyết bằng vụ kiện dân sự khác. 
Đề nghị Tòa án tuyên: không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn 
Hữu Ng.; chấp nhận đơn phản tố của ông Nguyễn Hữu L ., buộc ông Nguyễn 
Hữu Ng. trả lại phần đất tại số xxx Điện Biên Phủ, phường 25, quận BT theo 
Bản vẽ hiện trạng do Công ty TNHH đo đạc thiết kế xây dựng Ki ến Điền lập 
ngày 21/03/2016 đã được Phòng quản lý đô thị quận BT duyệt nội nghiệp ngày 
19/04/2016. Ông L . có trách nhiệm thanh toán giá trị căn nhà trên đất cho ông 
Ng. số tiền là 187.798.000 đồng. 
Quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
- Bà Mai Thị Ch . trình bày: Tháng 12/1989, ông Ng . và ông L . cùng mua 
căn nhà lá và phần đất diện tích lớn hơn 400m2 tại địa chỉ: 7/14B Điện Biên Phủ, 
Phường 22, quận BT. Năm 1992, ông Ng . và ông L . cùng xây một căn nhà 
tường gạch mái tôn ở phía trong căn nhà lá, diện tích xây dựng là 56,8m 2, diện 
tích khuôn viên đất 106,0m 2. Ông Ng . và ông L . đã thỏa thuận để ông L . sử 
dụng căn nhà l á phía trong, n hà lá phía ngoài có diện 70,2m 2, diện tích khuôn 
viên 318m 2 để ông Ng . sử dụng. Hai ông sử dụng ổn đ ịnh từ trước đến n ăm 
1998 thì phát sinh mâu thuẫn; Bà không liên quan gì đến các tranh chấp này. Bà 
yêu cầu Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bà. 
- Bà Hoàng Giáng H . trình bày : đất tại địa chỉ: 242/4 Điện Biên Phủ, 
Phường 22 là tài sản riêng của ông L.. Năm 1996, Bà lấy ông L., nhà trọ trên đất 
tại địa chỉ trên đã có sẵn. Trong quá trình giải tỏa một phần nhà trọ bị phá dỡ, Bà 
có bỏ một phần tiền riêng của bà để sửa chữa, Bà không có yêu cầu đối với phần 
tiền bà đã bỏ ra để sửa chữa trên phần đất tranh chấp.  Bà xin được vắng mặt 
trong các buổi hòa giải. 
        - Bà Trần Thị Ph . Yến trình bày : Bà có thuê 2 phòng trọ của gia đình ông 
L., từ năm 2010 – 2018, giá thuê 500.000 đồng/phòng/tháng, sau 02 năm tăng 
100.000 đồng/tháng. Năm 2018, B à đã thuê 01 phòng l ớn với giá 5.000.000 
đồng/tháng, Bà dùng phòng thuê để chứa dụng cụ, vật liệu, không đầu tư, sửa 
chữa gì; hiện nay Bà đang còn thuê nhà ông L.. Quá trình Bà thuê nhà, không có 
xảy ra tranh chấp gì về hợp đồng thuê, tiền thuê nhà Bà đã thanh toán đầy đủ. Bà 
cam kết di dời chỗ thuê nếu có sự phán qu yết khác về chủ sở hữu nhà đất Bà 
đang thuê; Bà không có yêu cầu gì trong vụ án này.

7 
 
      - Công ty TNHH Một Thành viên Dịch vụ công ích Th trình bày: Theo Quyết 
định 82/QĐ-UB ngày 18/5/2000 của Ủy ban nhân dân quận  BT thì căn hộ của 
ông Nguyễn Hữu Ng. tại nhà không số, đường Điện Biên Phủ, Phường 22, quận 
BT nằm trong ranh giải phóng mặt bằng của Dự án mở rộng đường Lê Thánh 
Tôn (nay là đường Nguyễn Hữu Cảnh). Do thời gian  thực hiện dự án kéo dài, 
việc lưu trữ hồ sơ qua nhiều vị trí nên hồ sơ của ông Nguyễn Hữu Ng . nhà 
không số, đường Điện Biên Phủ, Phường 22, quận BT bị thất lạc. Đề nghị Tòa 
án liên hệ Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng quận BT để được hỗ trợ thêm. 
Tại văn bản số 86/DVCI-ĐTKT ngày 18/3/2019, Công ty thể hiện sau khi trích 
lục hồ sơ Công ty cung cấp các tài liệu liên quan đến việc giải tỏa căn của ông 
Nguyễn Hữu Ng ., cho biết số tiền đền bù trợ cấp được chuyển khoản vào tài 
khoản tiền gởi tại Ngân hàng BIDV - Sở giao dịch 2 do Ban Quản lý dự án đầu 
tư xây dựng chịu trách nhiệm quản lý. Công ty không có ý kiến gì về việc giải 
quyết vụ án. 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 18/2022/DS -ST ngày 06/01/2022, Tòa án 
nhân dân quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: 
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - ông Nguyễn Hữu Ng., buộc 
bị đơn là ông Nguyễn Hữu L. phải trả lại phần đất và công trình gắn liền với đất 
tại địa chỉ: Số xxx Điện Biên Phủ, Phường 22, quận BT, Thành phố Hồ Chí 
Minh, thuộc thửa 42, tờ số 8 ( Bản đồ địa chính); có diện tích 285,8m 2 theo Bản 
vẽ hiện trạng của Công ty TNHH Đo đạc - Thiết kế - Xây dựng Kiến Điền lập 
ngày 21/3/2016 cho ông Nguyễn Hữu Ng .. Ông Nguyễn Hữu L . và những người 
liên quan phải di dời tài sản riêng để trả lại đất và công tr ình gắn liền với đất 
cho ông Nguyễn Hữu Ng. ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật. 
Ông Nguyễn Hữu Ng. có quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để thực hiện 
các quyền lợi và nghĩa vụ về quyền sở hữu đối với phần đất trên. 
Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn - ông Nguyễn Hữu L ., buộc ông 
Nguyễn Hữu Ng. phải trả lại đất và nhà trên đất tại địa chỉ xxx Điện Biên Phủ, 
Phường 25, quận BT, thuộc thửa 15, tờ số 119 (BĐĐC), Phường 25, quận BT, 
có diện tích 60,4m2 theo Bản vẽ hiện trạng của Công ty TNHH Đo đạc- Thiết kế- 
Xây dựng Kiến Điền lập ngày 21/3/2016 cho ông Nguyễn Hữu L .. Ông Nguyễn 
Hữu Ng. và những người liên quan phải di dời tài sản riêng để trả lại đất và căn 
nhà gắn liền với đất cho ông Nguyễn Hữu L . ngay sau khi bản án có hiệu lực 
pháp luật.  
Ông Nguyễn Hữu L. có quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để thực hiện 
các quyền lợi và nghĩa vụ về quyền sở hữu đối với phần đất và nhà trên. 
Buộc ông Nguyễn Hữu L . phải trả cho ông Nguyễn Hữu Ng . số tiền 
187.798.000 đồng ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật. 
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền, nghĩa vụ thi 
hành án và quyền kháng cáo.

8 
 
Ngày 12/01/2022, bị đơn ông Nguyễn Hữu L . kháng cáo toàn bộ bản án sơ 
thẩm. 
Ngày 17/01/2022, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân quận Bình Thạnh, 
Thành phố Hồ Chí Minh có quyết định kháng nghị phúc thẩm số 01/QĐ -VKS-
DS đối với Bản án số 18/2022/DS -ST ngày 06/01/2022 của Tòa án nhân dân 
quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh. 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 431/2022/DS -PT ngày 29/7/2022, Tòa án 
nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: 
Không chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân 
quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh. 
Đình chỉ một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Hữu L . yêu 
cầu hủy bản án sơ thẩm. 
Không chấp nhận một phần yê u cầu kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn 
Hữu L.. 
Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 18/2022/DS -ST ngày 06/01/2022 của Tòa 
án nhân dân quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh. 
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - ông Nguyễn Hữu 
Ng., buộc bị đơn là ôn g Nguyễn Hữu L. phải trả lại phần đất và công trình gắn 
liền với đất tại địa chỉ: Số xxx Điện Biên Phủ, Phường 22, quận BT, Thành phố 
Hồ Chí Minh, thuộc thửa 42, tờ số 8 (Bản đồ địa chính); có diện tích 285,8m 2 
theo Bản vẽ hiện trạng của Công ty TNHH Đo đạ c - Thiết kế - Xây dựng Kiến 
Điền lập ngày 21/3/2016 cho ông Nguyễn Hữu Ng .. Ông Nguyễn Hữu L . và 
những người liên quan phải di dời tài sản riêng để trả lại đất và công trình gắn 
liền với đất cho ông Nguyễn Hữu Ng. ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật. 
Ông Nguyễn Hữu Ng. có quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để thực hiện 
các quyền lợi và nghĩa vụ về quyền sở hữu đối với phần đất và nhà trên. 
Ông Nguyễn Hữu Ng . có quyền liên hệ Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ 
Chí Minh, Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Hồ Chí Minh, Ủy ban nhân 
dân quận Bình Thạnh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Bình Thạnh 
và các cơ quan chức năng để hợp thức hóa quyền sử dụng đất nói trên theo 
đúng quy định hiện hành. 
Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn - ông Nguyễn H ữu L., 
buộc ông Nguyễn Hữu Ng . phải trả lại đất và nhà trên đất tại địa chỉ xxx Điện 
Biên Phủ, Phường 25, quận BT, thuộc thửa 15, tờ số 119 (BĐĐC), Phường 25, 
quận BT, có diện tích 60,4m2 theo Bản vẽ hiện trạng của Công ty TNHH Đo đạc 
- Thiết kế - Xây dựng Kiến Điền lập ngày 21/3/2016 cho ông Nguyễn Hữu L .. 
Ông Nguyễn Hữu Ng. và những người liên quan phải di dời tài sản riêng để trả 
lại đất và căn nhà gắn liền với đất cho ông Nguyễn Hữu L . ngay sau khi bản án 
có hiệu lực pháp luật.

9 
 
Ông Nguyễn Hữu L . có quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để thực hiện 
các quyền lợi và nghĩa vụ về quyền sở hữu đối với phần đất và nhà trên. 
Ông Nguyễn Hữu L. có quyền liên hệ Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí 
Minh, Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Hồ Chí Minh, Ủy ban nhân dân 
quận Bình Thạnh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Bình Thạnh và 
các cơ quan chức năng để hợp thức hóa quyền sử dụng đất nói trên theo đúng 
quy định hiện hành. 
Buộc ông Nguyễn Hữu L . phải trả cho ông Nguyễn Hữu Ng . số tiền 
187.798.000 đồng ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật. 
Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về quyền, nghĩa vụ thi hành 
án và án phí. 
Ngày 01/9/2022, ông Nguyễn Hữu L . có đơn đề nghị kháng nghị theo thủ 
tục giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. 
Tại Q uyết định số 01/2023/KN-DS ngày 10/01/2023, Chánh án Tòa án  
nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng  nghị Bản án dân sự phúc 
thẩm nêu trên , đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm , hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm, 
Bản án dân sự sơ thẩm nêu trên . Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận 
Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm,  đúng 
quy định của pháp luật. 
Tại phiên tòa hôm nay, đại diện Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh đề nghị Ủy ban T hẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án  nhân dân 
cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN 
[1] Đất tranh có chấp diện tích 285,8m 2 thuộc thửa 42, tờ bản đồ số 8 , tọa 
lạc tại địa chỉ xxx Điện Biên Phủ, Phường 22, quận BT, Thành phố Hồ Chí 
Minh có nguồn gốc của ông Võ Văn L. và bà Nguyễn Thị Ph.. 
[2] Ông Nguyễn Hữu Ng . cho rằng vào tháng 12/1989 ông và anh trai là 
ông Nguyễn Hữu L . cùng n hận chuyển nhượng của ông Võ Văn L . và bà 
Nguyễn Thị Ph . diện tích đất khoảng hơn 400m 2 đất tại địa chỉ trên với giá 12 
chỉ vàng 24K. Đất do ông L. đứng tên nhận chuyển nhượng. Năm 1993, khi Nhà 
nước mở rộng đường Nguyễn Hữu Cảnh, ông đã thay mặt ông L . kê khai phần 
diện tích của ông là 318m 2, còn của ông L . là 106m2. Phần giá trị diện tích giải 
tỏa đã chuyển vào kho bạc để đền bù cho ông Ng .. Nay ông Ng . khởi kiện yêu 
cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng diện tích 318m 2 đất thuộc thửa 42, 43 tờ 
bản đồ số 8, phường 22, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh. 
 Trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông Nguyễn Hữu L. không đồng 
ý và cho rằng toàn bộ diện tích khoảng 400m 2 tại địa chỉ nêu trên do Ô ng nhận 
chuyển nhượng của ông Võ Văn L . và bà Nguyễn Thị Ph . với giá 12 chỉ vàng,

10 
 
do Ông không có hộ khẩu tại Thành phố Hồ Chí Minh nên nhờ bà Phạm Thị Th. 
đứng tên giùm. Vì vậy, ông L . đề nghị Tòa án công nhận toàn bộ diện tích đất 
tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Ông, đồng thời phản tố, yêu cầu 
ông Ng. trả lại 60,4m2 đất tại địa chỉ 152/9B Điện Biên Phủ, phường 25, quận 
Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh. 
[3] Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, thể hiện  ông 
Nguyễn Hữu Ng. và ông Nguyễn Hữu L. thống nhất xác định phần diện tích đất 
tranh chấp thực tế hiện nay là 285,8m 2 thuộc thửa 42, tờ bản đồ số 8, tọa lạc tại 
địa chỉ số xxx Điện Biên Phủ, Phường 22, quận BT, Thành phố Hồ Chí Minh có 
nguồn gốc nhận chuyển nhượng của ông Võ Văn L. và bà Nguyễn Thị Ph.. 
[4] Theo Giấy sang nhượng nhà  đề tháng 12/1989 có nội dung: “ Ông Võ 
Văn L. và vợ là bà Nguyễn Thị Ph . đồng ý sang nhượng lại hoa màu, căn nhà 
trên diện tích khoảng 400m 2 tại địa chỉ 7/14 Điện Biên Phủ, Phường 22, quận 
Bình Thạnh cho ông Nguyễn Hữu L. với giá là 12 chỉ vàng và ông L. đã nhận đủ 
12 chỉ vàng từ ông L .”. Giấy sang nhượng này có chữ ký ghi rõ họ tên  của ông 
L. và ông Nguyễn Hữu L., không có công chứng, chứng thực. 
Theo Giấy sang nhượng hoa màu đề tháng 12/1989 được Ủy ban nhân dân 
phường 22, quân Bình Thạnh chứng thực có nội dung: “Ông Võ Văn L. và vợ bà 
Nguyễn Thị Ph . sang nhượng cho bà Phạm Thị Th . hoa lợi trên mảnh đất diện 
tích khoảng 400m2”. 
Ngày 21/9/1998, tại Trụ sở Ủy ban nhân dân Phường 22, quận Bình Thạnh, 
bà Phạm Thị Th . lập Đơn xin chứng nhận nội dung: “Năm 1989, cháu tôi  là 
Nguyễn Hữu L ., sinh năm 1960, ngụ tại 242/4A Điện Biên Phủ, phường 22, 
quận Bình Thạnh có vào Thành phố Hồ Chí Minh sinh sống, nhưng vì chưa có 
hộ khẩu nên cháu tôi có nhờ tôi đứng tên một miếng đất ở phường 22, quận 
Bình Thạnh…. Tôi làm giấy này xác n hận lô đất nói trên là do cháu tôi bỏ tiền 
ra mua, tôi chỉ đứng tên giùm… Tôi cam kết không khiếu nại gì”. 
Quá trình giải quyết vụ án, tại phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, 
công khai chứng cứ và hòa giải, ông Ng. và ông L. cùng thừa nhận các chứng cứ 
trên là có thật.  
[5] Ông Nguyễn Hữu Ng . cho rằng Ông có hùn tiền cùng ông L . để nhận 
chuyển nhượng phần đất trên. 
Ông cung cấp “Giấy xác nhận” đề ngày 31/12/2002 của ông Võ Hồng H. 
(con của ông L .) là người viết giùm giấy sang nhượng  đất giữa ông L. với ông 
L., xác nhận miếng đất trên là do hai anh em Nguyễn Hữu L . và Nguyễn Hữu 
Ng. mua, ông L . ký tên trên giấy, còn ông Ng . giao vàng; thấy rằng g iấy xác 
nhận này được lập sau khi ông L . chuyển nhượng cho ông L . 13 năm, trong khi 
đó tại “ Đơn xin chứng n hận” của bà Phạm Thị Th . nêu trên, xác nhận  nhận 
miếng đất là do ông L . bỏ tiền ra mua, Bà chỉ là người đứng tên giùm được lập 
từ tháng 9/1998, tại Ủy ban nhân dân Phường 22, quận Bình Thạnh ; hơn nữa,

11 
 
sau khi chuyển nhượng ông L . xây dựng nhà cho thuê, thu  tiền thuê nhà , ông 
Ng. không có ý kiến gì và sau đó ông Ng. đã chuyển ra ngoài ở.  
Đối với “Giấy xác nhận” đề ngày 02/01/2003 , bà Võ Thị Ánh T . xác nhận 
ông L. và ông Ng. cùng hỏi Bà mua đất làm lối đi vào mảnh đất của ông Võ Văn 
L., nhưng trên thực tế ha i ông không nhận chuyển nhượng đất của bà T . và việc 
thỏa thuận mua lối đi cũng không phải là cơ sở đích xác để  xác định ông L . và 
ông Ng. cùng nhận chuyển nhượng đất của ông L.. 
[6] Năm 1993, khi nhà nước mở rộng đường Nguyễn Hữu Cảnh, tổ công 
tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã lập biên bản ghi nhận hiện trạng, ông Ng. 
đã ký tên trong biên bản kê khai phần đất mình sử dụng là 318m 2 đất và ký thay 
trong biên bản kê khai phần ông L . sử dụng là 106m 2; ông Ng. cho rằng ông L. 
biết và không phản đối nhưng không xuất trình được chứng cứ chứng minh; qua 
đó, cho thấy đây không phải là căn cứ để xác định ông L . và ông Ng . đã phân 
chia đất. 
[7] Mặt khác, sau khi nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất từ vợ 
chồng ông L., bà Ph. thì ông Ng. chỉ ở trên nhà đất trong một thời gian ngắn, rồi 
chuyển tới ở tại căn nhà tại địa chỉ xxx Điện Biên Phủ, phường 25, quận BT, 
Thành phố Hồ Chí Minh mà theo Tòa án cấp sơ  thẩm, cấp phúc thẩm thì đây là 
tài sản có nguồn gốc do ông L . nhận chuyển nhượng của bà Thái Thị O .; điều 
này phù hợp với lời trình bày của ông L . khi cho rằng ông Ng . không có chỗ ở 
nên ông L. tạo điều kiện cho ông Ng. ở trên nhà đất của ông. Toàn bộ công trình 
trên diện tích đất tranh chấp là dãy nhà trọ do  chính ông L . xây dựng, ông Ng. 
cho rằng có góp tiền với  ông L. để xây nhà trọ nhưng cũng không có chứng cứ 
chứng minh; trong khi đó, tiền thuê nhà trọ hàng tháng được những người thuê 
trả trực tiếp cho vợ chồng ông L..  
[8] Tại thư tay ngày 03/8/1998, do ông L . viết gửi ông Ng ., có nội dung: 
“Ngày 28-7-Ng. viết giấy sang yêu cầu L . phải phân chia tài sản của cả hai bên 
L. sẽ đồng ý…Ng. yêu cầu L. chia là Ng. phải có giấy như Ng. đã nói, tránh sau 
này L. lại cãi và đòi chia tài sản lần nữa…”. 
Với nội dung thư tay trên,  ông L. và ông Ng. có nói đến việc chia tài sản, 
nhưng Tòa án cấp sơ thẩm,  cấp phúc thẩm chưa làm rõ nội dung  theo thư tay 
này thì việc ông L . và ông Ng . yêu cầu chia tài sản là tài sản nào, để đánh giá 
khi xem xét yêu cầu của ông Ng.. 
[9] Tại Công văn số 1035/CV-UB-QLĐT ngày 23/8/1999 của Ủy ban nhân 
dân quận Bình Thạnh về việc giải quyết tranh chấp đất của ông Nguyễn Hữu 
Ng., trong đó xác nhận nguồn gốc đất do ông L . chuyển nhượng cho ông L. và 
ông Ng. bằng giấy tay; tuy nhiên, tài liệu này không phản ánh đúng các tài liệu , 
chứng cứ có trong hồ sơ vụ án như nêu trên. Tại Công văn số 576/TNMT ngày 
07/5/2014 của Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Bình Thạnh chỉ  cung cấp 
thông tin trên cở sở các tài lệu trong hồ sơ lưu trữ, mà không xác định khu đất là 
mua riêng hay chung giữa ông L . với ông Ng . nhưng Tòa án cấp sơ thẩm, cấp 
phúc thẩm lại viện dẫn hai công văn trên để kết luận: “ Như vậy, có căn cứ xác

12 
 
định: Nguồn gốc đất là của ông Võ Văn L . sử dụng và có đăng ký theo chỉ thị 
299/TTg. Tháng 12/1989 của ông L. sang nhượng lại cho ông Nguyễn Hữu L. và 
ông Nguyễn Hữu Ng . bằng giấy tay, diện tích sang nhượng là 424 m2 và bà 
Phan Thị Th. là người đứng tên giùm” là không chính xác. 
[10] Qua đó cho thấy, khi xét xử Tòa án cấp sơ thẩm, cấp phúc thẩm không 
xem xét, đánh giá toàn di ện các chứng cứ, mà chỉ căn cứ vào hai công văn trên 
và lời khai của một số người làm chứng là các chứng cứ gián tiếp , chưa đủ căn 
cứ vững chắc để xác định đất tranh chấp có nguồn gốc do ông L . và ông Ng . 
nhận chuyển nhượng của ông L., từ đó chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của 
nguyên đơn. 
Vì các lẽ trên; 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ Điều 337, Điều 343, Điều 345 và Điều 349 của Bộ luật Tố tụng dân 
sự; 
        1. Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 431/2022/DS -PT ngày 
29/7/2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và hủy toàn bộ Bản án 
dân sự sơ thẩm số 18/2022/DS -ST ngày 06/01/2022 của Tòa án nhân dân quận 
Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh  về “ Tranh chấp quyền sử dụng đất” giữa 
nguyên đơn là ông Nguyễn Hữu Ng. với bị đơn là ông Nguyễn Hữu L. và những 
người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.  
        2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ 
Chí Minh giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm đúng quy định của pháp luật. 
3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết 
định. 
 
Nơi nhận: 
- Vụ pháp chế và quản lý khoa học; 
- VKSNDCC tại TP.HCM; 
- TAND Thành phố Hồ Chí Minh; 
- TAND quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh; 
- Chi cục THADS quận Bình Thạnh; 
- Các đương sự theo địa chỉ; 
- Lưu: Phòng GĐKTII, Phòng LTHS, HS, THS. 
 
 
 
             TM.ỦY BAN THẨM PHÁN 
 THẨM PHÁN- CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
                      Lại Văn Trình