1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
          
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 246/2024/DS-GĐT 
Ngày: 10/9/2024 
V/v “Tranh chấp hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất”. 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
- Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm  có: 
10/11 thành viên tham gia xét xử, do ông Võ Văn Cường  – Phó Chánh án Tòa 
án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh làm chủ tọa phiên tòa, theo ủy 
nhiệm của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
- Thư ký phiên tòa: Ông Lê Huy Kỳ - Thẩm tra viên. 
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Gia Viễn – Kiểm sát viên. 
Ngày 10/9/2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí 
Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án  “Tranh chấp hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất” giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn:  
1.1. Ông Nguyễn Văn B, sinh năm 1951 
1.2. Bà Lê Thị M, sinh năm 1952 
Cùng địa chỉ: ấp LD, xã LVL, thành phố CM, tỉnh Cà Mau. 
2. Bị đơn: 
2.1. Bà Dương Thị C, sinh năm 1980 
Địa chỉ: số 278, ấp MĐ, xã TAK, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau. 
2.2. Ông Lê Thanh P, sinh năm 1970 
Địa chỉ: ấp XL, xã LVL, thành phố CM, tỉnh Cà Mau. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:  
3.1. Bà Phạm Thị Tuyết N, sinh năm 1963 
Địa chỉ: ấp XL, xã LVL, thành phố CM, tỉnh Cà Mau.

2 
 
3.2. Bà Huỳnh Quí L, sinh năm 1974 
3.3. Ông Trần Hồng G, sinh năm 1969 
Cùng địa chỉ: nhà không số, đường NTT, khóm 1, Phường T, thành phố 
CM, tỉnh Cà Mau. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
 
Nguyên đơn là ông Nguyễn Văn B và bà Lê Thị M do ông Trương L làm 
đại diện theo ủy quyền trình bày:     
Khoảng tháng 07/2018, ông B và bà M thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ 
chồng ông P và bà C diện tích 500m2 đất, tọa lạc tại ấp LD, xã LVL, thành phố 
CM, với giá 480.000.000 đồng . Ông P  và bà C  thanh toán được 105.000.000 
đồng, số tiền còn lại 375.000.000 đồng  hai bên thỏa thuận sẽ thanh toán  khi 
hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Ngày 31/8/2018, Chi nhánh Văn phòng đăng ký 
đất đai thành phố CM thực hiện việc đo đạc hiện trạng, cùng ngày hai bên bàn 
giao đất và đến Văn phòng Công chứng TMH ký kết hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất. Để giảm tiền thuế, hai bên thống nhất ghi giá chuyển nhượng 
trong hợp đồng là 50.000.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng, ông B giao bản chính 
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông P để làm thủ tục tách thửa. Do chờ 
đợi quá lâu, không thấy ông P và bà C thanh toán số tiền còn lại và trả lại bản 
chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Ngày 03/02/2019 (âm lịch), ông B 
hỏi ông P và bà C về sự việc trên, cùng ngày ông P và bà C viết tờ cam kết hẹn 
trong thời gian 02 tháng sẽ thanh toán đủ số tiền còn nợ lại . Tuy nhiên, đến hạn 
cam kết ông P và bà C vẫn không thực hiện. Ngày 07/6/2019, ông B làm đơn tố 
cáo ông P và bà C đến Công an thành phố CM. Sau đó, Công an mời ông B đến 
trụ sở làm việc  và giao lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , đồng 
thời hướng dẫn ông B khởi kiện đến Tòa án  để giải quyết đối với số tiền ông P 
và bà C chưa thanh toán. Trong thời gian chuẩn bị hồ sơ khởi kiện thì đến tháng 
03/2022, ông Phan Văn T (đại diện cho ông Trần Hồng G và bà Huỳnh Quí L) 
đến gặp vợ chồng ông B yêu cầu chỉ ranh đất (theo Giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất số CN 920705 ngày 31/10/2018 đứng tên bà Phạm Thị Tuyết N , đã 
được ghi nhận biến động qua tên ông G và bà L vào ngày 02/10/2019 ) thì vợ 
chồng ông B không đồng ý.  
Nay, ông B và bà M khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết như sau: 
- Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và 
bà M với ông P và bà C, được công chứng ngày 31/8/2018; ông B và bà M sẽ trả 
lại cho ông P và bà C số tiền 105.000.000 đồng.  
- Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông P và 
bà C với bà N. 
- Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà N với 
ông G và bà L.

3 
 
- Yêu cầu vợ chồng ông P hoàn trả lại cho ông B và bà M với số tiền chi 
phí đo đạc và thẩm định giá là 16.220.920 đồng.  
Bị đơn là bà Dương Thị C trình bày: 
Bà và ông Lê Thanh P là vợ chồng, đã sống ly thân từ năm 2019 đến nay, 
hiện ông P ở đâu thì bà không biết và cũng không liên lạc được. 
Bà khẳng định bà không có chuyển nhượng đất cho bà N, bà chỉ ủy quyền 
cho ông Võ Chí D  để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà, 
không ủy quyền cho ông D chuyển nhượng cho bất kỳ ai.  Nay, ông B và bà M 
khởi kiện y êu cầu hủy tất cả các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụ ng đất 
nêu trên và đồng ý trả lại số tiền cọc 105.000.000 đồng  cho vợ chồng bà thì bà 
đồng ý. Bà xin Tòa án cho bà vắng mặt trong quá trình xét xử. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
- Bà Phạm Thị Tuyết N  trình bày: ngày 10/9/2018, vợ chồng ông P vay 
của bà số tiền 400.000.000 đồng, lãi suất 3,5%/tháng, thời hạn vay 24 tháng (khi 
vay hai bên có làm hợp đồng vay tiền). Do vợ chồng ông P không có tiền trả nên 
đã thỏa thuận chuyển nhượng diện tích 500m 2 đất, tọa lạc tại ấp LD, xã LVL, 
thành phố CM cho bà để trừ vào số tiền vay. Sau khi thỏa thuận, vợ chồng ông P 
ủy quyền cho ông Võ Chí D ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với 
bà như thỏa thuận nêu trên, ông D có đưa bản chính giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất đ ứng tên ông P  và bà C  cho bà để làm thủ tục sang tên. Ngày 
31/10/2018, bà được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Cà Mau cấp giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 
bà đến vị trí đất để cắm mốc thì ông B ngăn cản. Khoảng thời gian sau, do cần 
tiền nên bà chuyển nhượng lại cho vợ chồng ông Trần Hồng G, bà Huỳnh Quí L 
với số tiền 400.000.000 đồng ; vợ chồng ông G đã trả đủ tiền cho bà và bà đã 
giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho v ợ chồng ông G để làm 
thủ tục sang tên. Bà xác định 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
giữa bà với vợ chồng ông P, giữa bà với vợ chồng ông G là hợp pháp, đúng quy 
định pháp luật nên không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. 
- Ông Trần Hồng G và bà Huỳnh Quí L do ông Phan Văn T làm đại diện 
theo ủy quyền trình bày: v ợ chồng ông G, bà L nhận chuyển nhượng diện tích 
500m2 đất thuộc thửa số 170  của bà Phạm Thị Tuyết N , giá chuyển nhượng là 
400.000.000 đồng (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CN920705 ngày 
31/10/2018). Vợ chồng ông G đã trả đủ tiền cho bà N, bà N đã giao giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông G  để làm thủ tục sang tên. Ngày 
02/10/2019, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật biến động qua tên 
vợ chồng ông G. Sau đó, vợ ch ồng ông G đến yêu cầu ông B chỉ ranh để cắm 
mốc thì bị ông B ngăn cản. Ông G, bà L khẳng định hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất  giữa bà N với vợ chồng ông G, bà L là hợp pháp, đúng quy 
định pháp luật nên không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

4 
 
Tại Bản án sơ thẩm số 27/2023/DS-ST ngày 15/02/2023, Tòa án nhân dân 
thành phố CM quyết định: 
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn B và bà Lê Thị M. 
- Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn 
B, bà Lê Thị M với ông Lê Thanh P, bà Dương Thi C được công chứng vào ngày 
31/8/2018. 
- Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Thanh P, 
bà Dương Thị C do ông Võ Chí D đại diện ký kết với bà Phạm Thị Tuyết N được 
công chứng vào ngày 09/10/2018. 
- Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phạm Thị 
Tuyết N  với ông Trần Hồng G , bà Huỳnh Quí L  được công chứng vào ngày 
07/11/2018. 
Ông Nguyễn Văn B , bà Lê Thị M  có trách nhiệm liên hệ với cơ quan có 
thẩm quyền thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 
diện tích 500m2 đất, tọa lạc tại ấp LD, xã LVL, thành phố CM, tỉnh Cà Mau, sau 
khi bản án có hiệu lực pháp luật. 
2. Ông Nguyễn Văn B, bà Lê Thị M có trách nhiệm hoàn trả cho ông Lê 
Thanh P, bà Dương Thị C số tiền đã nhận là 105.000.000 đồng. 
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về chi phí thẩm định, định giá, án 
phí và quyền kháng cáo. 
Ngày 24/2/2023, ông Trần Hồng G và bà Huỳnh Quí L kháng cáo.  
Ngày 03/3/2023, bà Phạm Thị Tuyết N kháng cáo.  
Tại Bản án phúc thẩm số 189/2023/DS -PT ngày 22/6/2023 , Tòa án nhân 
dân tỉnh Cà Mau quyết định: 
Chấp nhận kháng cáo của ông Trần Hồng G , bà Huỳnh Quí L  và bà 
Phạm Thị Tuyết N. 
Sửa bản án sơ thẩm như sau: 
1. Không chấp nhận cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn B và bà Lê Thị M 
về việc yêu cầu: 
- Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 500m 2 tại ấp 
LD, xã LVL, thành phố CM  giữa ông Nguyễn Văn B , bà Lê Thị  M với ông Lê 
Thanh P, bà Dương Thị C được công chứng vào ngày 31/8/2018. 
- Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng  đất diện tích 500m2 tại ấp 
LD, xã LVL, thành phố CM  giữa ông Lê Thanh P , bà Dương Thị C  do ông Võ 
Chí D  đại diện ký kết với bà Phạm Thị Tuyết N được công chứng vào ngày 
09/10/2018.

5 
 
- Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 500m 2 tại ấp 
LD, xã LVL, thành phố CM giữa bà Phạm Thị Tuyết N với ông Trần Hồng G, bà 
Huỳnh Quí L được công chứng vào ngày 07/11/2018. 
2. Công nhận h ợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 
500m2 tại ấp L D, xã L VL, thành phố CM  giữa bà Phạm Thị Tuyết N  với ông 
Trần Hồng G, bà Huỳnh Quí L được công chứng vào ngày 07/11/2018. 
Buộc ông Lê Thanh P , bà Dương Thị C  có trách nhiệm tiếp tục trả cho 
ông Nguyễn Văn B, bà Lê Thị M số tiền 489.745.000 đồng. 
Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn tuyên về chi phí thẩm đ ịnh, định giá, 
án phí, tiền lãi nếu chậm thi hành án. 
Ngày 06/8/2023, ông Nguyễn Văn B và bà Lê Thị M có đơn đề nghị giám 
đốc thẩm. 
Tại Quyết định số 166/QĐVKS-DS ngày 19/6/2024, Viện trưởng Viện 
kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh khá ng nghị giám đốc 
thẩm đối với Bản án phúc thẩm số 189/2023/DS-PT ngày 22/6/2023 của Tòa án 
nhân dân tỉnh Cà Mau ; đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại 
thành phố Hồ Chí Minh xét xử huỷ bản án phúc thẩm nêu trên, giữ nguyên Bản 
án sơ thẩm số 27/2023/DS-ST ngày 15/02/2023 của Tòa ản nhân dân thành phố 
CM. 
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Ủy ban Th ẩm phán  chấp nhận Quyết định 
kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dâ n cấp cao tại Thành phố Hồ 
Chí Minh.  
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
 
[1] Ngày 31/8/2018 tại Văn phòng Công chứng TMH, ông B và bà M lập 
hợp đồng chuyển nhượng  cho ông P và bà C diện tích 500m 2 đất, tọa lạc tại ấp 
LD, xã LVL, thành phố CM. Hai bên đã tiến hành việc đo vẽ, ký giáp ranh, cắm 
mốc, bàn giao đất ; ông B và bà M đã đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
cho ông P và bà C để thực hiện việc tách thửa . Ngày 17/9/2018, ông P và bà C 
được cấp giấ y chứng nhận quy ền sử dụng đất.  Theo hợp đồng thì giá chuyển 
nhượng là 50.000.000 đồng, nhưng giá chuyển nhượng thực tế được hai bên xác 
nhận là 480.000.000 đồng. Ông P  và bà C  đã thanh toán được 105.000.000 
đồng, số tiền còn lại chưa thanh toán là 375.000.000 đồng . Ngày 03/02/2019 
(âm lịch), ông P và bà C viết tờ cam kết hẹn trong thời gian 02 tháng sẽ thanh 
toán đủ số tiền còn nợ lại  thì được ông B đồng ý. Trong điều khoản thanh toán 
của hợp đồng, cũng như trong nội dung của tờ cam kết  không thể hiện hai bên 
có thỏa thuận nếu vi phạm nghĩa vụ  thanh toán thì sẽ hủy hợp đồng . Do đó, có 
cơ sở xác  định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập  giữa 
ông B và bà M với ông P và bà C là hợp pháp nên các hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất được xác lập giữa ông P và bà C (do ông Võ Chí D đại diện

6 
 
ủy quyền ký kết) với bà Phạm Thị Tuyết N, giữa bà N với ông Trần Hồng G và 
bà Huỳnh Quí L cũng được xem là hợp pháp.  
[2] Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm xét xử hủy  tất cả hủy 
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất  nêu trên, buộc ông B và bà M trả 
cho ông P và bà C số tiền đã nhận 105.000.000 đồng là không có căn cứ. Do đó, 
Tòa án cấp phúc thẩm đã sửa bản án sơ thẩm, bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của 
nguyên đơn về việc yêu cầu hủy tất cả các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất nêu trên, buộc bị đơn ph ải trả cho nguyên đơn số tiền chưa thanh toán 
375.000.000 đồng và tiền lãi do chậm thanh toán 114.745.000 đồng, tổng cộng 
489.745.000 đồng là có căn cứ, bảo đảm quyền lợi của các bên. 
[3] Vì vậy, kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao 
tại Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị huỷ bản án phúc thẩm, giữ nguyên bản án 
sơ thẩm  là không có cơ sở nên không chấp nhận. 
Vì các lẽ trên; 
QUYẾT ĐỊNH: 
 
Căn cứ Điều 325, điểm b khoản 1 Điều 337, khoản 1 Điều 343, Điều 349 
của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. 
Không chấp nhận Quyết định kháng nghị số 116/ QĐ-VKS-DS ngày 
19/6/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ  
Chí Minh. 
1. Giữ nguyên Bản án phúc thẩm số 189/2023/DS-PT ngày 22/6/2023 của 
Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau  về vụ “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất”, giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn B, bà Lê Thị M với bị 
đơn là ông Lê Thanh P , bà Dương Thị C  và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên 
quan là bà Phạm Thị Tuyết N, bà Huỳnh Quí L, ông Trần Hồng G.  
2. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết 
định này./. 
 
Nơi nhận: 
- Chánh án TANDCC tại TPHCM (để b/c); 
- Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học TANDTC;  
- VKSNDCC tại TP. Hồ Chí Minh; 
- TAND tỉnh Cà Mau; 
- TAND thành phố CM; 
- Chi cục THADS thành phố CM;   
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: VP, Phòng GĐKT 2, HSVA, THS vụ án. 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
PHÓ CHÁNH ÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA                
 
 
 
 
 
        
Võ Văn Cường