1 
  TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Quyết định Giám đốc thẩm 
Số:   26   /2021/KDTM-GĐT 
Ngày: 14/5/2020 
V/v Tranh chấp hợp đồng thuê nhà 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
              Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
 
 
  
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN  
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có:  
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:   Ông Bùi Đức Xuân 
                        Các Thẩm phán:   Ông Võ Văn Cường 
         Ông Tô Chánh Trung 
Thư ký phiên tòa: Ông Giáp Mạnh Huy - Thẩm tra viên  
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
tham gia phiên tòa: Bà Phạm Thị Thanh Tuyết - Kiểm sát viên.  
Ngày 14 tháng 5 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án kinh doanh thương 
mại về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà” giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn: Ngân hàng Thương mại Cổ phần M 
Địa chỉ: 28C-28D, Đường R, phường L, quận P, Thành phố Hà Nội. 
Địa chỉ liên lạc: 81 -83-85 Đường HN, Phường K, Quận Z, Thành phố Hồ 
Chí Minh. 
2. Bị đơn: Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Thương mại Dịch 
vụ N. 
Địa chỉ: 165/37 đường K, phường K, Quận Z, Thành phố Hồ Chí Minh 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Tại Đơn khởi kiện đề ngày 06/8/2019 và quá trình giải quyết vụ án, nguyên 
đơn là Ngân hàng Thương mại Cổ phần M (sau đây gọi tắt là Ngân hàng) trình 
bày:

2 
 
Ngày 24/10/2008, Ngân hàng  ký hợp đồng thuê  nhà để thuê  838m2 mặt 
bằng văn phòng của Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Thương mại 
Dịch vụ N (sau đây gọi tắt là Công ty N) tại tầng 7, tòa nhà  18 tầng đa năng X, 
địa chỉ 343 Y, Phường Y, Quận Z, Thành phố Hồ Chí Minh. 
Để đảm bảo thực hiện hợp đồng, Ngân hàng  đã đặt cọc cho Công ty N 
6.265.692.480 đồng. Ngày 01/02/2011, hai bên tiếp tục ký phụ lục hợp đồng  với 
nội dung xác định tiền thuê nhà cho kỳ hạn 02 năm kể từ ngày 01/02/2011 đến 
hết ngày 31/01/2013 là 25.140 USD/tháng. 
Ngày 09/9/2011, Ngân hàng gửi đến Công ty N công văn số 211/2011/CV-
NHNV đề nghị chấm dứt hợp đồng trước hạn, thời hạn sẽ giao trả mặt bằng vào 
tháng 3/2012 và đề nghị Công ty N hỗ trợ. 
Sau đó, do Ngân hàng chưa tìm được mặt bằng nên có đề nghị với Công ty 
N tiếp tục thuê nhà trên và sẽ giao trả mặt bằng vào th áng 12/2012. Công ty N  
chấp thuận và hàng tháng vẫn nhận tiền thuê nhà của Ngân hàng. 
Ngày 09/01/2013 hai bên có buổi gặp gỡ tại Ban quản trị Tòa nhà nhằm 
thương lượng về việc chấm dứt hợp đồng, Công ty N đồng ý chấm dứt hợp đồng 
thuê nhà theo đề nghị của Ngân hàng, nhưng hai bên không thỏa thuận được việc 
thanh lý hợp đồng do Công ty N  không đồng ý trả lại tiền cọc cho Ngân hàng.  
Ngân hàng nhiều lần mời Công ty N đến trụ sở để giải quyết thanh lý hợp đồng 
và trả lại tiền cọc cho Ngân hàng nhưng Công ty N không thanh lý và trả lại tiền 
cọc cho Ngân hàng. 
Ngày 02/4/2013 Ngân hàng có công văn gửi Công ty N đề nghị chấm dứt 
hợp đồng từ ngày 01/4/2013 và thực tế ngày 05/4/2013 Công ty N  đã nhận lại 
mặt bằng. 
Ngân hàng yêu cầu Công ty N trả lại 6.265.692.480 đồng tiền cọc; Đồng ý 
thanh toán tiền thuê nhà còn lại cho Công ty N  từ tháng 01/2013 đến 05/4/2013  
(ngày Công ty N  nhận lại mặt bằng ), tổng cộng 3 tháng 05 ngày số tiền là 
1.366.107.600 đồng; Không đồng ý thanh toán chi phí thuê thừa phát lại lập vi 
bằng và chi phí sửa chữa khôi phục hiện trư ờng theo yêu cầu của Công ty N ; 
chấp nhận thanh toán 41.981.500 đồng tiền phí quản lý cho Công ty N. 
Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn là Công ty N trình bày: 
Công ty N  thống nhất đối với những  nội dung Ngân hàng đã trìn h bày về 
việc ký hợp đồng, phụ lục hợp đồng, đặt cọc . Đồng thời, Công ty N  cũng xác 
nhận, ngày 09/9/2011 Ngân hàng có gửi công văn đề nghị chấm dứt hợp đồng 
thuê nhà. Tuy nhiên, sau đó một thời gian dài Ngân hàng vẫn  tiếp tục sử dụng 
mặt bằng và thanh toán tiền thuê nhà.

3 
 
 Phía Ngân hàng lại tiếp tục gửi  Công văn số 462/2012/CV -NHNV vào 
ngày 18/12/2012, nội dung là sẽ bàn giao lại mặt bằng vào ngày 31/12/2012 cho 
Công ty N. Hợp đồng thuê nhà đã ký không có nội dung nào liên quan như trên, 
đây là công văn thô ng báo về việc trả mặt bằng và chấm dứt hợp đồng thuê nhà, 
như vậy căn cứ vào điểm e khoản 2 Điều 4 Hợp đồng thuê nhà đã ký ngày 
24/10/2008 thì đến ngày 18/6/2013 Ngân hàng mới được quyền đơn phương 
chấm dứt hợp đồng thuê và hoàn trả lại mặt bằng cho bên t huê. Khoảng thời gian 
này phía Ngân hàng vẫn phải thanh toán tiền thuê nhà cho Công ty N. Đến ngày 
21/01/2013 Ngân hàng không thanh toán và dọn ra khỏi mặt bằng thuê, đồng thời 
khoá trái tất cả cửa ra vào toàn bộ mặt bằng thuê, trong khi hợp đồng thuê nhà chỉ 
được thanh lý khi bên thuê hoàn trả lại mặt bằng theo hiện trạng ghi nhận ban đầu 
và hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thỏa thuận đã ký kết. Để bảo vệ quyền và 
lợi ích hợp pháp của mình, đến ngày 05/4/2013 Công ty N  buộc phải mời thừa 
phát lại ghi nhận sự việc và phá khóa cửa để lấy lại mặt bằng. 
 Phía Ngân hàng đã vi phạm nghiêm trọng hợp đồng thuê nhà, không tôn 
trọng nội dung đã ký kết, gây ra thiệt hại rất lớn cho Công ty N và làm ảnh hưởng 
nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty N dưới góc độ là chủ sở 
hữu. Công ty N yêu cầu Tòa án xem xét những yêu cầu:  
- Không đồng ý với yêu cầu của Ngân hàng về việc đòi hoàn trả lại số tiền 
cọc 6.265.692.480 đồng. 
- Buộc Ngân hàng thanh toán toàn bộ số tiền thu ê nhà còn thiếu theo hợp 
đồng cho thuê nhà tính từ tháng 01/2013 đến tháng 6/2013 (6 tháng tiền thuê  
nhà), cụ thể 431.402.400 đồng/tháng x 6 = 2.588.414.400 đồng (theo tỷ giá Ngân 
hàng TMCP NV tại thời điểm tháng 01/2013 là 17.160 đồng/1USD) 
- Thanh toá n t oàn bộ số tiền phí quản lý cá c căn hộ thuê tại 343 Y là 
41.981.500 đồng; phí lập vi bằng ghi nhận hiện trạng mặt bằng 11.000.000 đồng; 
tiền thi công hoàn trả mặt bằng 270.006.000 đồng. 
Tổng số tiền Ngân hàng phải thanh toán cho Công ty N  là 2.911.401.900 
đồng và tiền lãi phát sinh nếu chậm thanh toán tính từ thời điểm án có hiệu lực 
pháp luật.  
 Tại Bản án Kinh doanh thương mại sơ thẩm  số 48/2020/KDTM - ST ngày 
17/6/2020, Tòa án nhân dân Quận Z, Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định (tóm 
tắt):  
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng: 
Buộc Công ty N trả lại cho Ngân số tiền cọc của hợp đồng thuê nhà ngày 
24/10/2008 là 6.265.692.480 đồng. 
Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của Công ty N:

4 
 
Buộc Ngân hàng thanh toán cho Công ty N : Tiền thuê nhà từ tháng 
01/2013 đến ngày 05/4/2013 (3 tháng 5 ngày), số tiền là 1.366.107.600 đồng; 
tiền phí quản lý là 41.981.500 đồng, tổng cộng là 1.408.089.100 đồng. 
Không chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty N  đòi Ngân hàng thanh 
toán tiền thuê thừa phát lại 11.000.000 đồng, chi phí sửa chữa 270.006.000 đồng 
và 2 tháng 25 ngày tiền thuê nhà 1.222.306.800 đồng , tổng số tiền là 
1.503.312.800 đồng. 
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn giải quyết về án phí và quyền kháng cáo  
và các quyền, nghĩa vụ khác của các đương sự. 
Tại Bản án  kinh doanh thương mại phúc thẩm  số 981/2020/KDTM -PT 
ngày 30/9/2020, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định: 
Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm.  
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng về việc buộc Công ty N 
hoàn trả lại số tiền cọc của Hợp đồng thuê nhà ngày 24/10/2008 là 
6.265.692.480 đồng. 
Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của Công ty N: 
Buộc Ngân hàng thanh toán cho Công ty N các khoản tiền gồm: tiền thuê 
nhà 1.366.107.600 đồng + tiền phí quản lý 41.981.500 đồng + tiền thi công hoàn 
trả mặt bằng 270.006.000 đồng. Tổng cộng là 1.678.095.100 đồng. 
Không châp nhận yêu cầu phản tố của Công ty N  về việc đòi Ngân hàng 
thanh toán tiền thuê thừa phát lại là 11.000.000 đồng và tiền thuê nhà 02 tháng 
25 ngày là 1.222.306.800 đồng. 
Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn giải quyết về án phí,  quyền, nghĩa vụ 
các các bên khi thi hành án. 
 Ngày 12/11/2020, Ngân hàng có đơn đề nghị Viện trưởng Viện kiểm sát 
nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh  kháng nghị thủ tục giám đốc thẩm 
đối với bản án phúc thẩm nêu trên. 
 Tại Quyết định số 45/QĐKNGĐT-VKS-KDTM ngày 13/01/2021, Viện 
trưởng Viện kiểm sát  nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã kháng 
nghị Giám đốc  thẩm đối với Bản án  kinh doanh thương mại  phúc thẩm số 
981/2020/KDTM - PT ngày 30/9/2020  của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí 
Minh, đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí 
Minh xét xử hủy bản án phúc thẩm nêu trên và giữ nguyên Bản án  kinh doanh 
thương mại sơ thẩm số  48/2020/KDTM - ST ngày 17/6/2020 của Tòa án nhân 
dân Quận Z, Thành phố Hồ Chí Minh.

5 
 
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng  xét xử  giám đốc thẩm  chấp nhận 
kháng nghị của Viện trưởng V iện kiểm sát  nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ 
Chí Minh. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1] Về nội dung các bên tranh chấp về căn cứ chấm dứt Hợp đồng thuê 
nhà:  
[1.1] Ngày 24/10/2008, Ngân hàng TMCP NV (hiện nay được thay đổi tên 
gọi thành Ngân hàng TMCP M) và Công ty N có ký kết Hợp đồng thuê nhà với 
nội dung: Công ty N cho Ngân hàng thuê Tầng 7, Tòa nhà 18 tầng đa năng X, địa 
chỉ 343 Y, Quận Z, Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích 838m 2, mục đích sử dụng 
làm trụ sở của Ngân hàng, thời hạn thuê 10 năm, tiền thuê nhà được thay đổi định 
kỳ 02 năm/lần. Giá thuê nhà là 31.006 USD/tháng; tiền thuê nhà được thanh toán 
bằng tiền đồng Việt Nam tương đương đồng Đôla Mỹ theo tỷ giá của Ngân hàng  
TMCP NV công bố theo từng thời điểm thanh toán của mỗi định kỳ.  Để đảm bảo 
thực hiện hợp đồng, Ngân hàng đã đặt cọc cho Công ty N số tiền thuê nhà tương 
đương với 12 tháng tiền thuê nhà  là 6.252.692.480 đồng  (được quy đổi từ 
372.072 USD, thông qua chuyển khoản Ngân hàng). 
[1.2] Theo điểm e, khoản 2 Điều 4 của Hợp đồng thuê nhà ngày 
24/10/2008 quy định: “ Ngân hàng được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng 
trước thời hạn với điều kiện báo trước cho bên Công ty N  06 tháng ”. Ngày 
09/9/2011, Ngân hàng gửi Công văn số 211 cho Công ty N đề nghị chấm dứt hợp 
đồng thuê nhà trước thời hạn, thời gian chấm dứt hợp đồng thuê vào tháng 
03/2012. Tuy nhiên, Công ty N không có Công văn phản hồi nên Ngân hàng tiếp 
tục thuê và thanh toán tiền thuê nhà cho Công ty N. Đến ngày 18/12/2012, Ngân 
hàng có Công văn số 462  tiếp tục đề nghị chấm dứt hợp đồng thuê nhà từ ngày 
31/12/2012.  
[1.3] Mặc dù thông báo số 462 chưa đủ thời gian báo trước 06 tháng nhưng 
tại phiên tòa sơ thẩm , người đại diện theo ủy quyền của Công ty N là ông Phan 
Thanh Quyền thừa nhận: “…Hai bên có ngồi lại rất nhiều cuộc họp nhưng không 
thương lượng giải quyết được… Công ty đã nhận được đầy đủ 02 Công văn trên 
của Ngân hàng và  rất thiện chí để cho Ngân hàng thanh lý hợp đồng thuê trước 
hạn nhưng do Ngân hàng không chịu thanh toán các chi phí liên quan nên hai 
bên không tiến hành thanh lý được…  Ngày 09/01/2013 hai bên có trao đổi thanh 
lý hợp đồng  nhưng không lập biên bản. Do Ngân hàng không có thiện chí giải 
quyết, làm việc không rõ r àng, không xác định được ngày chấm dứt hợp đồng,  
các nghĩa  vụ tài chính  liên quan đến hợp đồng và hiện trạng mặt  bằng..Ngày

6 
 
21/01/2013, Ngân hàng dọn trả lại mặt bằng. Đến  ngày 05/4/2013 Công ty nhận 
lại mặt bằng, tiến hành sửa chữa và cho người khác thuê” (BL 455-456).  
[1.4] Tại Biên bản họp ngày 05/4/2013 giữa Công ty N và Ngân hàng thể 
hiện nội dung: Công ty N  yêu cầu Ngân hàng  bàn giao mặt bằng cho Công ty, 
nếu không sẽ thu hồi mặt bằng sau 17 giờ cùng ngày 05/4/2013 đồng thời nhờ 
Thừa phát lại lập vi bằng; lập văn bản thanh lý hợp đồng; Công ty giữ lại toàn bộ 
tiền cọc; Ngân hàng khôi phục lại mặt bằng như đã g iao ban đầu. Người đại diện 
theo ủy quyền của Ngân hàng trình bày chưa thống nhất được với lãnh đạo Ngân 
hàng về việc bàn giao mặt bằng; đồng ý Ngân hàng sẽ trả tiền thuê nhà đến tháng 
01/2013; chấp nhận khôi phục mặt bằng nhưng Công ty phải có công văn về  việc 
sửa lại mặt bằng những điểm gì, giá cả thực hiện và Ngân hàng sẽ có ý kiến thực 
hiện. 
[1.5] Tại Biên bản họp ngày 22/7/2013 giữa Công ty N và Ngân hàng thể 
hiện nội dung nội dung : ý kiến của Ngân hàng đề nghị Công ty N trả tiền cọc và 
lãi xuất trong thời gian giữ cọc theo tỷ giá tại thời điểm hoàn trả; đồng ý thanh 
toán tiền sữa chữa nhưng Công ty phải cung cấp hóa đơn để hạch toán; đồng ý 
thanh toán tiền nhà đến hết tháng 02/2013. Ý kiến Công ty N: lập biên bản thanh 
lý hợp đồng; sẽ cung cấp chứng từ sửa chữa cho Ngân hàng; Ngân hàng thanh 
toán tiền thuê nhà cho Công ty và thanh toán các khoản phí dịch vụ cho Ban quản 
lý tòa nhà Ngân hàng phải thanh toán đến 31/5/2013 . Hai bên thỏa thuận được 
tiền Ngân hàng thanh toán, sau đó sẽ cấn trừ. Công ty N  chỉ hoàn trả tiền cọc, 
không đồng ý trả theo tỷ giá và không đồng ý thanh toán lãi xuất theo đề nghị của 
Ngân hàng. 
[1.6] Xét thấy lời trình bày của người đại diện theo ủy quyền của Công ty 
N tại phiên tòa sơ thẩm phù hợp lời t rình bày của Ngân hàng, phù hợp với các 
Biên bản họp ngày 05/4/2013 và ngày 22/7/2013 có căn cứ xác định Công ty N 
đồng ý cho Ngân hàng thanh lý hợp đồng thuê trước thời hạn, nhưng do các bên 
không thỏa thuận được việc giải quyết hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng thuê 
nhà.  
[1.7] Mặt khác, căn cứ khoản 4 Điều 2 của Hợp đồng và Điều 2 Phụ lục 
hợp đồng số 03/11/PLHĐ/PA-7 ngày 01/12/2011 đã thỏa thuận “..Sau định kỳ 02 
năm, giá thuê nhà phải được thỏa thuận lại và 02 bên có 90 ngày trước khi hết 
thời hạn áp dụng giá thuê nhà theo phụ lục hợp đồng thì 02 bên phải tiến hành 
họp để đàm phán lại giá thuê. Nếu đến ngày 01/02/2013 mà 02 bên chưa xác lập 
được Phụ lục Hợp đồng quy định tiền thuê nhà cho kỳ hạn tiếp theo thì lỗi của 
bên nào thì bên đó phải chịu trách nhiệ m, nếu thuộc Ngân hàng thì phải chấp 
nhận giá tăng 10%, nếu thuộc bên Công ty N  thì giá thuê nhà giảm 10% so với 
giá tại phụ lục 03/11/PLHĐ/PA -7, thời gian tăng, giảm giá áp dụng không quá 
60 ngày. Nếu hai bên không thương thảo được giá thuê và các vấn đề khác thì

7 
 
một trong 02 bên đều có quyền chấm dứt hợp đồng ..”. Đến ngày 01/02/2013, hai 
bên hoàn toàn không thỏa thuận được giá thuê mới và tại Biên bản làm việc ngày 
05/4/2013 cũng thể hiện thời điểm đó 02 bên vẫn chưa tiến hành thỏa thuận được 
giá thuê, không ký phụ lục hợp đồng quy định về giá thuê cho định kỳ 02 năm 
tiếp theo nên ngày 02/4/2013  Ngân hàng có Công văn đề nghị chấm dứt hợp 
đồng, Công ty N đã nhận lại mặt bằng thuê từ ngày 05/4/2013.  
[1.8] Từ những nhận định trên, có căn cứ xác định Ngân hàng chấm dứt 
Hợp đồng trước thời hạn là đúng thỏa thuận tại điểm b khoản 5 Điều 2 trong Hợp 
đồng thuê nhà ngày 24/10/2018 quy định “ Toàn bộ số ti ền đặt cọc bên A sẽ trả 
lại cho bên B trong các trường hợp sau đây ...b) 02 bên đồng thuận thanh lý hợp 
đồng trước hạn” (BL 334). Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của 
Ngân hàng, buộc Công ty N trả lại số tiền đặt cọc 6.252.692.480 đồng là có căn 
cứ, phù hợp quy định tại khoản 2 Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 . Tại phiên tòa 
phúc thẩm, Công ty N ủy quyền cho ông Nguyễn Trung Tín tham gia phiên tòa, 
ông Tín cho rằng Biên bản phiên tòa sơ thẩm thể hiện hai bên nhiều lần đàm phán 
với nhau về việc chấm dứt hợp đồng, trong đó ngày 09/01/2013 Công ty N  đã 
đồng ý cho Ngân hàng chấm dứt hợp đồng là thể hiện không chính xác lời trình 
bày của đại diện bị đơn.  Tuy nhiên, như mục [1.6] và [1.7] đã nhận định : có căn 
cứ xác định Công ty N đồng ý cho Ngân hàng thanh lý hợp đồng thuê trước thời 
hạn, nhưng do các bên không thỏa thuận được việc giải quyết hậu quả của việc 
chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của 
Công ty N về việc không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng buộc Công 
ty N trả lại tiền cọc là không có căn cứ.   
 [2] Về giải quyết hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà: 
 [2.1] Đối với yêu cầu phản tố của Công ty N  về việc yêu cầu Ngân hàng 
thanh toán 06 tháng tiền thuê nhà; thanh toán chi phí quản lý và chi phí thừa 
phát lại: 
Căn cứ lời trình bày của các đương sự và tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ 
thể hiện Ngân hàng sử dụng mặt bằng đến hết tháng 3/2013, nhưng chưa thanh 
toán tiền cho Công ty N. Ngày 05/4/2013 Công ty N đã thu hồi lại mặt bằng thuê 
nên Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chỉ chấp nhận buộc Ngân hàng 
trả cho Công ty N tiền thuê nhà từ tháng 01/2013 đến ngày 05/4/2013 là 03 tháng 
05 ngày số tiền 1.366.107.600 đồng là có căn cứ. 
Đối với yêu cầ u Ngân hàng phải trả chi phí quản lý số tiền 41.981.500 
đồng, tại phiên tòa sơ thẩm Ngân hàng đồng ý thanh toán cho Công ty N và quyết 
định của Bản án sơ thẩm đã ghi nhận nội dung này là có căn cứ.  
Đối với yêu cầu Ngân hàng thanh toán chi phí thuê Thừa ph át lại 
11.000.000 đồng, việc thuê Thừa phát lại do phía Công ty N tự thực hiện, không

8 
 
có sự thỏa thuận với Ngân hàng nên chi phí này Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án 
cấp phúc thẩm không chấp nhận là có căn cứ.  
 [2.2] Đối với yêu cầu phản tố của Công ty N  về việc yêu cầu Ngân hàng 
thanh toán tiền thi công hoàn trả mặt bằng 270.000.000 đồng: 
Theo điểm 1 khoản 1 Điều 3 Hợp đồng thuê nhà quy định: “ Khi chấm dứt 
hợp đồng này, Bên A chấp thuận cho bên B tháo gỡ các trang thiết bị do Bên B 
lắp đặt trong quá trình s ử dụng diện tích thuê với điều kiện việc tháo gỡ không 
làm ảnh hưởng đến kết cấu kỹ thuật cơ bản và nội thất của tòa nhà ”. Điểm K 
khoản 1 Điều 4 Hợp đồng quy định: “ Khi hợp đồng chấm dứt, Bên B phải khôi 
phục và bàn giao lại phần thuê trong tình trạng tốt,  sạch sẽ”. Căn cứ vào quy 
định trên, Ngân hàng xác định chỉ tháo lắp các trang thiết bị do Ngân hàng lắp 
đặt.  
Tại cấp phúc thẩm, Công ty N cung cấp chứng cứ là Biên bản bàn giao mặt 
bằng ngày 01/11/2008 có ghi chi tiết hiện trạng bàn giao tòa nhà  có chữ ký xác 
nhận của đại diện Ngân hàng. Theo Biên bản bàn giao Tòa nhà này thể hiện Công 
ty N: chưa lắp đồng hồ điện, chưa lắp đầu báo khói của hệ thống phòng cháy 
chữa cháy, tường bả matit không sơn, nền chưa lát gạch. Theo Biên bản nghiệm 
thu sau thi công của Công ty N với đơn vị thi công là Công ty TNHH MTV trang 
trí nội thất Nguyễn Khôi thể hiện các hạng mục thi công chủ yếu là: tháo dỡ thiết 
bị vệ sinh, tháo dỡ tường phòng vệ sinh, xây tường ngăn căn hộ, tháo dỡ nền 
gạch, tháo dỡ trần thạch cao,  cạo sơn, hoàn thiện tường  và các nội dung có chi 
phí không đáng kể như  xử lý rò rỉ nước, chuyển tiêu hủy xà bần.  Tổng giá trị thi 
công là 270.000.000 đồng. Như vậy, sau khi Công ty N thu hồi mặt bằng , nhiều 
hạng mục thi công không thuộc trách nhiệm của Ngân hàng; việc sửa chữa , hư 
hỏng có phải do lỗi của Ngân hàng hay không, có vượt quá hiện trạng ban đầu 
của mặt bằng đã thuê hay không đều không có căn cứ xác định. Mặt khác , Công 
ty đã tiếp nhận mặt bằng, sữa chữa để ở và cho khách thuê  lại, phục vụ cho nhu 
cầu của Công ty và thực tế Công ty N đã cho đối tác khác thuê lại. 
Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Công ty N  để 
buộc Ngân hàng trả cho Công ty N tiền thi công hoàn trả mặt bằng 270.000.000 
đồng là không có căn cứ. 
[3] Từ những nhận định trên, xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu 
cầu khởi kiện của Ngân hàng buộc Công ty N hoàn trả toàn bộ số tiền cọc, không 
chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty N về các yêu cầu Ngân hàng thanh toán 
06 tháng tiền thuê nhà, thanh toán chi phí thi công sữa chữa, chi phí thừa phát lại 
và buộc Ngân hàng thanh toán chi phí quản lý là có căn cứ, đúng pháp luật. Tòa 
án cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng buộc Công ty N trả 
tiền cọc, Ngân hàng phải thanh toán tiền thi công  hoàn trả mặt bằng là không có

9 
 
căn cứ. Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát 
nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, hủy Bản án phúc thẩm và giữ 
nguyên Bản án sơ thẩm.  
Vì các lẽ trên,  
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ Điều 32 5; Điều 337; Điều 342; Điều 343; Điều 34 4; Điều 348 của 
Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015 
1/ Chấp nhận Quyết định kháng nghị số 45/QĐKNGĐT-VKS-KDTM ngày 
13/01/2021 của Viện trưởng Viện kiểm sát  nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ 
Chí Minh. 
2/ Hủy toàn bộ Bản án kinh do anh thương mại phúc thẩm số 
981/2020/KDTM-PT ngày 30/9/2020 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí 
Minh về vụ án “ Tranh chấp hợp đồng thuê nhà” giữa nguyên đơn là Ngân hàng 
Thương mại Cổ phần M với bị đơn là Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành 
viên Thương mại Dịch vụ N.  
Giữ nguyên Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 48/2020/KDTM –
ST ngày 17/6/2020 của Tòa án nhân dân Quận Z, Thành phố Hồ Chí Minh.  
3/ Quyết định Giám đốc thẩm có hiệu lực kể từ ngày ra quyết định ./. 
 
Nơi nhận: 
- Đ/c Chánh án; 
- Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học TAND TC 
- VKSNDCC tại Thành phố Hồ Chí Minh;  
- TAND Quận Z; 
- TAND Thành phố Hồ Chí Minh; 
- Chi cục THADS Quận Z; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu Phòng HCTP-VP, Phòng GĐKT II, HS; THS 
(GMH). 
 
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ 
THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
 
Bùi Đức Xuân