1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 288/2024/DS-GĐT 
Ngày: 26/12/2024 
V/v  tranh chấp hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
              Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
                  
                   
  
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
 TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có:   
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:    Ông Võ Văn Cường 
Các Thẩm phán:                            Ông Võ Văn Khoa 
                 Ông Trần Văn Mười 
Thư ký phiên tòa: Ông Lê Minh Luông, Thẩm tra viên. 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh  
tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Trí Dũng, Kiểm sát viên.  
Ngày 26 tháng 12 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về “Tranh 
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa các đương sự:  
1. Nguyên đơn: 
1.1. Ông Dương Tấn T1, sinh năm 1966; 
1.2. Bà Trần Thị Bích N1, sinh năm 1983; 
Địa chỉ: Số 79, Tổ 8, ấp TT, xã TĐ, huyện TH, tỉnh Kiên Giang. 
2. Bị đơn: 
2.1. Bà Tạ Thị Bích T2, sinh năm 1986; 
Địa chỉ: khu phố ĐA, thị trấn TH, huyện TH, tỉnh Kiên Giang. 
2.2. Ông Trần Ngọc M, sinh năm 1985; 
Địa chỉ: Khu phố ĐH, thị trấn TH, huyện TH, tỉnh Kiên Giang. 
3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: 
3.1. Bà Lê Thị Út N2, sinh năm 1969; 
Địa chỉ: Số nhà 57, Tổ 03, khu phố ĐH, thị trấn TH, huyện TH , tỉnh Kiên 
Giang. 
3.2. Văn phòng Công chứng HKT; 
Địa chỉ: Số nhà 27, khu phố ĐT, thị trấn TH, huyện TH, tỉnh Kiên Giang.

2 
 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
- Nguyên đơn, ông Dương Tấn T1, bà Trần Thị Bích N1 có ông Trần Ngọc 
Nh là người đại diện theo ủy quyền trình bày như sau:  
Vợ chồng ông Dương Tấn T1, bà Trần Thị Bích N1 có căn nhà gắn liền với 
phần đất ở diện tích là 92,6m 2 có vị trí như sau:  hướng Tây Bắc giáp với Quốc 
lộ 80 là 4,9m, hướng Đông Nam giáp với bà Nguyễn Thị P là 4,6m, hướng Đông 
Bắc giáp đường công cộng là 19,5 m, hướng Tây Nam giáp với đất ông Trần Bá 
Q là 19,5m 
Phần đất trên thuộc thửa đất số 13, tờ bản đồ s ố 4, đất tọa lạc tại khu phố 
ĐH, thị trấn TH, huyện TH, tỉnh Kiên Giang hiện do bà Trần Thị Bích N1 đứng 
tên theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CD 829036 ngày 05/12/2016 do 
Ủy ban nhân dân huyện TH cấp.  
Ngày 03/06/2019, ông Dương Tấn T1, bà Trần Thị Bích N1  với bà Tạ Thị 
Bích T2, ông Trần Ngọc M lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên 
tại Văn phòng Công chứng HKT  với giá thỏa thuận chuyển nhượng  là 
1.800.000.000 đồng, trong hợp đồng ghi là 120.000.000 đồng để nhằm giảm số 
tiền thuế sang tên.  Sau khi thỏa thuận vợ chồng ông T1 , bà N1  đã giao giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà T2, ông M và đến Văn phòng 
Công chứng HKT ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số: 1072 
quyển số; 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 03/06/2019, sau đó vợ chồng bà T2, ông 
M giao cho vợ chồng ông T1 , bà N1  100.000.000 đồng, số tiền còn lại  
1.700.000.000 đồng bà T2, ông M không giao cho ông T1, bà N1 mà giao cho 
bà Lê Thị Út N2  (là chị ruột của bà Trần Thị Bích N1). Do đó, nay ông T1, bà 
N1 yêu cầu ông M, bà T2 có nghĩa vụ thanh toán trả tiếp tục số tiền còn lại là 
1.700.000.000 đồng.  
- Bị đơn bà Tạ Thị Bích T2, ông Trần Ngọc M trình bày như sau: 
Ngày 03/6/2019, ông bà có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất số công chứng: 1072 quyển số 01/TP/CC -SCC/HĐGD tại Văn phòng Công 
chứng HKT địa chỉ: số 207A, khu phố ĐT, thị trấn TH, huyện TH , tỉnh Kiên 
Giang đối với thửa đất số 13, tờ bản đồ số 4, theo giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở v à tài sản gắn liền với đất phát hành CĐ 829036, 
số vào sổ cấp giấy chứng nhận số: CH 01838 do Ủy ban nhân dân huyện TH cấp 
ngày 05/12/2016, diện tích đất 92,6m2 đứng tên bà Trần Thị Bích N1 với số tiền 
là 1.800.000.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng ông bà đã  giao trực tiếp số tiền 
1.800.000.000 cho bà Lê Thị Út N2 với sự đồng ý của vợ chồng bà N1, ông T1. 
Đến ngày 13/06/2019 , ông bà đến Văn phòng đăng ký đất đai huyện TH điều 
chỉnh biến động sang tên bà Tạ Thị Bích T2 đứng tên quyền sử dụng đất theo hồ 
sơ số 004480.CN. Nay ông bà không đồng ý trả số tiền 1.700.000.000 đồng theo

3 
 
yêu cầu khởi kiện của ông T1 và bà N1, vì ông bà đã trả đủ tiền nhận chuyển 
nhượng đất theo hợp đồng đã ký kết. 
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Út N2 trình bày như :  
Phần đất ông T1, bà N1 chuyển nhượng cho ông M, bà T2 là của cha ruột 
bà là ông Lê Văn M1 , sau khi ông M1 chết phần đất trên để lại cho bà và các 
anh chị em là bà Lê Thị H, ông Lê Văn Đ, ông Lê Văn L. Do bà bận đi làm ăn ở 
xa nên bà nhờ em là Trần Thị Bích N1 kê khai đứng tên giấy chứng nhận quyền 
sử dụng đất. Sau đó bà N1 lập gia đình về sống bên chồng nay do hoàn cảnh khó 
khăn bà thỏa thuận với bà N1 chuyển nhượng phần đất trên cho vợ chồng ông 
Trần Ngọc M, bà Tạ Thị Bích T2  với số tiền là 1.800.000. 000 đồng, lúc này bà 
N1 đồng ý nên sau khi chuyển nhượng vợ chồng ông M, bà T2 đã giao trực tiếp 
số tiền là 1.800.000.000  đồng cho bà, sau đó bà giao cho bà N1 100.000.000 
đồng. Nay bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông T1, bà N1 
đối với vợ chồng bà T2, ông M vì vợ chồng vợ chồng bà T2, ông M trả đủ tiền 
nhận chuyển nhượng đất.          
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng Công chứng HKT  do 
bà Nguyễn Kim L đại diện trình bày:  
Vào ngày 03/06/2019 bà Trần Thị Bích N1, ông Dương Tấn T1 có đến Văn 
phòng Công chứng HKT  yêu cầu công chứng về hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất với bà Tạ Thị Bích T2  theo giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: CĐ 829036 cấp ngày 
5/12/2016 do bà Trần Thị Bích N1 đứng tên, đất tọa lạc tại khu phố ĐH, thị trấn 
TH, huyện TH, tỉnh Kiên Giang, diện tích 92,6m2, tờ bản đồ số 4, thửa đất số 13, 
thửa đất có 43,5m 2 thuộc hành lang bảo vệ an toàn giao thông đường bộ.  Văn 
phòng Công chứng HKT  lập hợp đồng chuyển n hượng quyền sử dụng đất giữa 
vợ chồng bà Trần Thị Bích N1 , ông Dương Tấn T1  với bà Tạ Thị Bích T2  là 
đúng theo quy định của pháp luật. Ngoài ra không có yêu cầu gì trong vụ kiện 
này. 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2023/DS-ST ngày 03 tháng 4 năm 2023, 
Tòa án nhân dân huyện TH, tỉnh Kiên Giang, quyết định: 
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Dương Tấn T1, bà Trần 
Thị Bích N1. 
Quyết định đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần 
Thị Bích N1, ông Dương Tấn T1 đã rút. 
Bác lời khai nại của bị đơn ông Trần Ngọc M, bà Tạ Thị Bích T2. 
Bác lời khai nại của người c ó quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Út 
N2.

4 
 
Buộc ông Trần Ngọc M, bà Tạ Thị Bích T2 có nghĩa vụ thanh toán trả tiền 
hợp đồng chuy ển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Dương Tấn T1, bà Trần 
Thị Bích N1 số tiền là 1.700.000.000 đồng. 
Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí, thi hành 
án và quyền kháng cáo của các đương sự. 
Ngày 14/4/2023, bị đơn bà Tạ Thị Bích T2  và ông Trần Ngọc M  có đơn 
kháng cáo. 
Tại Quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án dân sự số 204 /2023/QĐ- 
PT ngày 26/9/2023, Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang, quyết định: 
Đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án. 
Ngoài ra, Quyết định phúc thẩm còn quyết định về án phí. 
Ngày 10/10/2023, bà  Tạ Thị Bích T2 và ông Trần Ngọc M có đơn đề nghị 
xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án sơ thẩm và Quyết định phúc 
thẩm nêu trên. 
Ngày 22/6/2024, bà  Lê Thị Út N2  có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục 
giám đốc thẩm đối với Bản án sơ thẩm và Quyết định phúc thẩm nêu trên. 
Ngày 08/12/2023, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Kiên Giang ban hành Thông 
báo số 01/TB-VKS-DS, kiến nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối 
với Bản án sơ thẩm và Quyết định phúc thẩm nêu trên. 
Tại q uyết định kháng nghị s ố 205/QĐ-VKS-DS ngày 06/9/2024, Viện 
trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh  kháng nghị 
Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2023/DS-ST ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Tòa án 
nhân dân huyện TH  và Quyết định phúc thẩm số 204/2023/QĐ- PT ngày 
26/9/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang , đề nghị Ủy ban Thẩm phán  
Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm, hủy 
Bản án dân sự sơ thẩm và Quyết định phúc thẩm  nêu trên của Tòa án nhân dân 
tỉnh Kiên Giang; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện TH, tỉnh Kiên 
Giang xét xử lại theo đúng quy định của pháp luật. 
 Tại phiên tòa, đại diệ n Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ 
Chí Minh đề nghị Ủy ban Thẩm phán  chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng 
Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.  
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN 
 [1] Bà Trần Thị Bích N1  đứng tên quyền sử dụng diện tích 92,6m 2 đất 
thuộc thửa đất số 13, tờ bản đồ số 4 tại khu phố ĐH, thị trấn TH, huyện TH, tỉnh 
Kiên Giang theo Giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài

5 
 
sản khác gắn liền với đất số CĐ 829036 do Ủy ban nhân dân huyện TH cấp ngày 
05/12/2016. 
 Ngày 03/6/2019, bà N1, cùng chồng là  ông Dương Tấn T1 ký Hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền 
với đất, diện tích 92,6m2 thuộc thửa đất số 13 nêu trên cho bà Tạ Thị Bích T2 và 
ông Trần Ngọc M với giá là 1.800.000.000 đồng, nhưng trong hợp đồng ghi giá 
chuyển nhượng là 120.000.000 đồng . Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất được công chứng số: 1072 quyển số 01/T P/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng 
Công chứng HKT  địa chỉ: số 207A, khu phố ĐT, thị trấn TH, huyện TH , tỉnh 
Kiên Giang.  Sau khi xác lập hợp đồng  đến n gày 13/6/2019, bà T2  được Chi 
nhánh Văn phòng đ ăng ký đất đai huyện TH chỉnh lý, cập nhật sang tên cho bà 
Tạ Thị Bích T2 đứng tên quyền sử dụng đất. Nay bà N1, ông T1 cho rằng bà T2, 
ông M chỉ thanh toán tiền nhận chuyển nhượng là 100.000.000 đồng, còn nợ lại 
1.700.000.000 đồng yêu cầu bà T2, ông M tiếp tục trả số tiền nêu trên. 
 [2] Quá trình giải quyết vụ án, các đương sự đều thừa nhận sau khi ký hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà T2 và ông M đã thanh toán toán đủ 
số tiền 1.800.000.000 đồng nhưng người nhận tiền là bà Lê Thị Út N2  (chị em 
cùng mẹ khác cha với bà N1). Sau đó, bà N2 giao cho bà N1 100.000.000 đồng, 
còn lại 1.700.000.000 đồng hiện do bà N2 quản lý. Bà N2 cho rằng việc bà nhận 
số tiền 1.800.000.000 đồng từ bà T2, ông M giao đã được sự thống nhất giữa ba 
bên gồm: vợ chồng bà T2, bà N1 và bà. Nguyên nhân có việc thỏa thuận này là 
do thửa đất chuyển nhượng có nguồn gốc là cha bà là ông Lê Văn M1 để lại cho 
bà, sau đó bà nhờ bà N1  là em ruột  đứng tên giùm quyền sử dụng đất . Tuy 
nhiên, lời trình bày của bà N2 không được bà N1 thừa nhận, bà N2 không cung 
cấp được chứng cứ chứng minh cho yêu cầu trình b ày của mình. Do đó, Tòa án 
cấp sơ thẩm xác định bà N1  là người đứng tên quyền sử dụng đất diện tích 
92,6m2 đã chuyển nhượng cho bà T2, ông M. Nhưng do bà T2 và ông M chỉ mới 
giao số tiền nhận chuyển nhượng cho bà N1  (bên chuyển nhượng) là  
100.000.000 đồng, còn lại 1.700.000.000 đồng bà T2 , ông M giao cho bà N2 
không phải là bên chuyển nhượng đất. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận 
yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà N1 và ông T1, buộc bị đơn bà T2 và ông 
M tiếp tục giao trả cho nguyên đơn số tiền 1.700.000.000 đồng là có căn cứ.  
 [3] Đối với Quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm: 
 Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn bà Tạ Thị Bích T2 và ông Trần Ngọc M là 
người kháng cáo bản án đã được Tòa cấp phúc thẩm triệu tập hợp lệ đến lần thứ 
hai. Trước giờ Hội đồng xét x ử phúc thẩm mở phiên tòa lần thứ hai vào lúc 
14h00 ngày 26/9/2023, người nhà ông M, bà T2 thông báo miệng là bà T2 bị 
bệnh nên không có mặt tại phiên tòa nhưng không cung cấp được chứng cứ

6 
 
chứng minh việc bà T2 điều trị bệnh tại cơ sở y tế nào, thời gian đ iều trị bệnh 
hoặc những căn cứ khác chứng minh việc vắng mặt tại phiên tòa là vì sự kiện 
bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan theo  quy định tại Điều 296 Bộ luật T ố 
tụng dân sự. Hơn nữa, Hội đồng xét xử đã tạm dừng để liên lạc với ông M, yêu 
cầu cung cấp chứng cứ chứng minh bằng phương tiện điện tử nhưng không thực 
hiện được. Do đó, Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ  quy định tại khoản 3 Điều 296 
Bộ luật Tố tụng dân sự   Đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án. Sau khi xét xử phúc 
thẩm, tại đơn đề nghị giám đốc thẩm bị đơn mới cung cấp được tài liệu, chứng 
cứ chứng minh bà T2 có điều trị tại khoa cấp cứu của Trung tâm y tế Quận 5, 
Thành phố Hồ Chí Minh vào ngày 26/9/2023. Như vậy, Quyết định đình chỉ xét 
xử phúc thẩm của Tòa án cấp phúc thẩm là đúng quy định của pháp luật. 
Vì các lẽ trên; 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ Điều 325; Điều 334; Điều 342; Điều 343 của Bộ luật Tố tụng dân 
sự năm 2015; 
1/. Không c hấp nhận k háng nghị số 205/2024/QĐ-VKS-DS ngày 
06/9/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát  nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ 
Chí Minh. 
Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2023/DS -ST ngày 03 tháng 4 
năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện TH và Quyết định đình chỉ xét xử phúc 
thẩm số 204/2023/QĐ- PT ngày 26/9/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang 
về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ” giữa 
nguyên đơn là ông Dương Tấn T1, bà Trần Thị Bích N1 với bị đơn là bà Tạ Thị 
Bích T2, ông Trần Ngọc M; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Lê Thị 
Út N2 và Văn phòng Công chứng HKT. 
2/. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực ph áp luật kể từ ngày ra quyết 
định./.      
 
Nơi nhận: 
- Chánh án TAND cấp cao (để báo cáo); 
- Vụ pháp chế và Quản lý khoa học xét xử; 
- VKSNDCC; 
- TAND tỉnh Kiên Giang; 
- TAND huyện TH 
- Chi cục THADS huyện TH; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu Phòng LTHS, HS, THS. (LML). 
 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
                      Võ Văn Cường