TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
                   Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
                   
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 46/2023/DS-GĐT 
Ngày: 13/3/2023 
V/v Tranh chấp đòi nhà cho ở 
nhờ, tranh chấp quyền sở hữu 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
 TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
- Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:      Ông Bùi Đức Xuân 
Các Thẩm phán:                      Ông Tô Chánh Trung 
                                                 Bà Huỳnh Thanh Duyên 
- Thư ký phiên tòa: Bà Đỗ Vũ Phương - Thẩm tra viên.  
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh  
tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Hữu Hậu  - Kiểm sát viên. 
Ngày 13 tháng 3 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về việc 
“Tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ, tranh chấp quyền sở hữu”; giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn: Ông Trương Thanh T, sinh năm 1946. 
Địa chỉ: XX  Lý Tự Trọng, phường B, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh. 
2. Bị đơn: Bà Trương Lệ Th, sinh năm 1954. 
Địa ch ỉ: NV Nguyễn An Ninh, phư ờng B , Qu ận M, Thành ph ố Hồ Chí 
Minh. 
3.  Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
3.1. Ông Trần Hữu H, sinh năm 1965; 
3.2. Ông Trần Quốc S, sinh năm 1985; 
3.3. Bà Trần Thị Thanh M, sinh năm 1987; 
3.4. Cháu Trần Quốc B, sinh năm 2014. Người đại diện hợp pháp của cháu 
Trần Quốc B là ông Trần Quốc S và bà Trần Thị Thanh M. 
Cùng trú đ ịa chỉ: NV Nguyễn An Ninh, Phư ờng B, Quận M, Thành ph ố 
Hồ Chí Minh.

2 
 
3.5. Bà Trương Hà Thn, sinh năm 1969. Đ ịa chỉ: Chung cư H  Lầu 
13 - 01 Hoàng Diệu, Phường S, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh 
3.6. Bà Trương Hoài Thn, sinh năm 1961. Địa chỉ: Cao ốc H, Lầu X, 
nhà số Y, số MN đường Hoàng Di ệu, Phường S, Quận B, Thành ph ố Hồ 
Chí Minh. 
3.7. Bà Tr ần Th ị Nh, sinh năm 1957. Đ ịa ch ỉ: CV Lý T ự Trọng, 
phường B, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Theo Đơn khởi kiện ngày 20 tháng 6 năm 2019 và quá trình gi ải quyết vụ 
án, nguyên đơn là ông Trương Thanh T trình bày: 
 Năm 2001, ông có nhận chuyển nhượng nhà, đất tọa lạc tại số NV Nguyễn 
An Ninh, phư ờng B, Quận M, Thành ph ố Hồ Chí Minh ( sau đây g ọi tắt là nhà 
NV Nguyễn An Ninh ) từ ông Nguyễn Kiến C và bà Lê Th ị T. Khi nh ận chuyển 
nhượng nhà, đất nêu trên, ông nh ờ em gái ruột là bà Trương Hà Thn thỏa thuận 
giá cả đặt cọc và đứng tên. Giá nhận chuyển nhượng nhà NV Nguyễn An Ninh là 
500 lượng vàng SJC, ông đã giao số vàng là 300 lượng, cộng với giao 02 căn nhà 
gồm: căn nhà số XXY Nguyễn Thiện Thuật, Phường 02, Quận 3, Thành phố Hồ 
Chí Minh và căn nhà s ố VVX Nguyễn Đình Chi ểu, Phường 2, Qu ận 3, Thành 
phố Hồ Chí Minh thuộc sở hữu của ông cho ông C và bà T. Việc giao vàng là do 
bà Trương Hoài Thn trực tiếp giao cho v ợ, chồng ông C, bà T. Bà Thn được Ủy 
ban nhân dân ( sau đây gọi tắt là UBND) Quận 1 cấp Giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN: 
CH01118 ngày 17/5/2010. 
Sau khi nhận chuyển nhượng nhà, đất ông cho vợ, chồng em gái ruột là bà 
Trương Lệ Th và ông Trần Hữu H ở nhờ, vì lúc này vợ, chồng bà Th và ông H từ 
quê lên chưa có nhà ở thành phố; với điều kiện khi nào ông c ần lấy lại nhà thì 
phải trả vô điều kiện. 
Năm 2015, bà Thanh trả nhà NV Nguyễn An Ninh cho ông bằng Hợp đồng 
tặng cho và ông đã đư ợc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đ ất đai Quận 1 cập nhật 
sang tên ngày 19/11/2015. Đ ầu năm 2 017, ông trao đ ổi với bà Th với nội dung 
ông cần lấy lại nhà để cho thuê. Ông sẽ ưu tiên cho bà Th thuê, nếu bà Th không 
thuê, ông sẽ cho người khác thuê. Bà Th không đồng ý thuê vì đã có nhà ở Quận 
7, Thành phố Hồ Chí Minh, khoảng tháng 4/2017 bà Th sẽ dời đi. 
Tháng 5/2017, ông tìm đư ợc người thuê nhà và báo cho v ợ, chồng bà Th 
trả lại nhà cho ông. V ợ, chồng bà Th xin ở lại 03 tháng đ ể di dời trả nhà. Do tin 
tưởng nên ông ký h ợp đồng đặt cọc cho thuê và nh ận tiền cọc, ông đã thông báo 
cho bà Th, ông H biết ngày 15/8/2017 sẽ giao nhà cho ngư ời thuê và bà Th, ông 
H đều đồng ý. Sau đó bà Th, ông H thông báo dọn về nhà mới đúng theo yêu cầu 
của ông, nhưng đ ể lại ít đ ồ mà không chịu giao nhà, và bà Th cố tình tránh mặt

3 
 
ông. 
 Sau nhiều lần đòi nhà không được, ông gửi đơn ra UBND phường B, Quận 
M. Quá trình 2 lần hoà giải tại UBND phường, bà Trương Lệ Th và chồng là ông 
Trần Hữu H không đồng ý trả lại nhà nhưng cũng không cung cấp được hồ sơ, tài 
liệu, gi ấy t ờ chứng minh có liên quan đ ến vi ệc mua bán và s ở hữu nhà NV 
Nguyễn An Ninh.  
Tại buổi hoà giải lần 2, vợ, chồng bà Th đồng ý trả lại nhà NV Nguyễn An 
Ninh nếu ông trả 20.000.000.000 đồng, là tiền ông H, bà Th góp công sức trông 
coi, bảo quản nhà nhi ều năm. Ông k hông đồng ý tr ả do thiếu căn c ứ, đồng thời 
yêu cầu vợ, chồng bà Th, ông H trả ngay nhà NV Nguyễn An Ninh và bồi thường 
các thiệt hại gây ra cho ông t ừ ngày 15/8/2017 đến khi trả lại nhà. Trước đó, vào 
năm 2011, em ruột là Trương Hoài Thn cần vốn kinh doanh nên yêu cầu ông cho 
mượn nhà NV Nguyễn An Ninh đ ể thế chấp vay Ngân hàng TMCP PN. Sau đó, 
do làm ăn thua l ỗ không có tiền trả nên vợ, chồng ông phải thế chấp căn nhà 78 
Lý Tự Trọng, phường B, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh tại Ngân hàng TMCP 
AC  vay số tiền 8.000.000.000 đồng để trả trước vốn, lãi trong hạn của bà Thanh 
tại Ngân hàng PN. Ngày 25/9/2014, khi v ừa giải ngân xong, ti ền từ tài khoản ở 
Ngân hàng AC  của v ợ ông là bà Tr ần Th ị Nh chuyển qua tài kho ản c ủa bà 
Trương Hà Thn ở Ngân hàng AC , sau đó cùng ngày s ố tiền từ Ngân hàng AC  
trong tài khoản của bà Thanh chuyển qua tài khoản của bà Trương Lệ Th ở Ngân 
hàng PN để Ngân hàng không phát mãi tài sản thế chấp nhà NV Nguyễn An Ninh. 
Do nhà NV Nguyễn An Ninh vợ, chồng bà Th đang ở nên hàng tháng, số tiền lãi 
trả Ngân hàng PN thì bà Th có trách nhi ệm chuyển vào tài kho ản của vợ ông là 
bà Nh, nhưng đây là ti ền của ông. Số tiền 1.547.464.868 đồng mà bà Th phản tố 
yêu cầu ông trả thực chất là tiền kinh doanh nhà NV Nguyễn An Ninh, phần còn 
lại do ông tr ực tiếp hoặc thông qua bà Trương Hà Thn đưa cho bà Th để trả tiền 
lãi, vì vậy, ông không chấp nhận trả lại cho bà Th số tiền này. Sau khi bà Trương 
Hà Thn  trả lại nhà b ằng h ợp đ ồng tặng cho, ông cũng có th ế chấp nhà NV 
Nguyễn An Ninh tại một số ngân hàng khác. Nay ông yêu cầu:  
- Buộc bà Th và những người liên quan tr ả lại nhà NV Nguyễn An Ninh 
cho ông. Ông không đ ồng ý v ới toàn b ộ yêu cầu ph ản tố của bà Th vì ông là 
người nhận chuyển nhượng nhà NV Nguyễn An Ninh.  
Quá trình cung cấp chứng cứ, bị đơn là bà Trương Lệ Th trình bày:  
Năm 2001, bà và ông Trương Thanh T, bà Trương Hoài Thn (là anh em 
ruột) cùng nhau góp vốn mua nhà NV Nguyễn An Ninh, giá 500 lượng vàng SJC. 
Bà góp 300 lượng vàng SJC, ông T 200 lượng vàng SJC bằng việc cấn trừ giao 2 
căn nhà thuộc sở hữu của ông T, bà Hoài Thn góp 05 lư ợng vàng SJC. Ba anh , 
em thống nhất nhờ em gái út là Trương Hà Thn đứng tên trên giấy tờ mua bán và 
giấy chủ quyền nhà. Số vàng 300 lư ợng vàng SJC do bà và bà Trương Hà Thn 
trực tiếp đứng ra trả theo 4 lần:

4 
 
- Lần 1: Ngày 02/5/2001 bà tr ả tiền mặt 925.120.000 đ ồng (tương đương 
196 lượng vàng SJC). Lần 2: Ngày 04/5/2001 bà giao 50 lượng vàng SJC. Lần 3: 
Ngày 31/5/2001 bà g iao 34 lư ợng vàng SJC. L ần 4: Ngày 29/6/2001 bà giao 20 
lượng vàng SJC.  
Do tỉ lệ góp vốn của bà nhiều nhất nên thỏa thuận bà ở và trực tiếp quản lý. 
Căn nhà có thế chấp vay ngân hàng hai l ần bà đều biết và chính bà là ngư ời trực 
tiếp thanh toán ti ền lãi h àng tháng cho ngân hàng. Bà không bi ết việc Hà Thn 
tặng cho nhà cho ông T. Khi ông T gửi đơn thưa vợ, chồng bà ra UBND phường, 
do bà không muốn người ngoài biết chuyện trong gia đình nên bà không nói vi ệc 
góp vốn mà chỉ yêu cầu ông T trả 20.000.000.000 đồng, tương đương 300 lư ợng 
vàng SJC. Thỏa thuận góp v ốn do là anh , em nên tin tư ởng không l ập văn b ản, 
chỉ nói miệng. Bà không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T và phản tố 
yêu cầu Tòa án:  
Xác định nhà NV Nguyễn An Ninh là đ ồng sở hữu của bà góp 300 lư ợng 
vàng SJC, ông Trương Thanh T góp 200 lượng vàng SJC và bà Trương Hoài Thn 
góp 05 lượng vàng SJC. Yêu cầu Tòa án chia giá tr ị căn nhà trên theo t ỷ lệ góp 
vốn, bà yêu c ầu nhận nhà. Bu ộc ông Trương Thanh T trả số tiền 1.547.464.868 
đồng là tiền bà đã chuyển khoản vào tài khoản của bà Trần Thị Nh, vợ ông T tại 
Ngân hàng TMCP AC .  
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày: 
Bà Trương Hà Thn : Năm 2001 , anh trai bà là ông Trương Thanh T có 
nhận chuyển nhượng nhà NV Nguyễn An Ninh t ừ ông Nguyễn Kiến C và bà Lê 
Thị T. Giá trị thanh toán do ông T, ông C và bà T tự thoả thuận quyết định, bà là 
người đứng tên giùm ông T trên giấy sở hữu nhà NV Nguyễn An Ninh. Để nhận 
chuyển nhượng được nhà, đất trên, ông T phải giao 02 căn nhà thu ộc sở hữu của 
ông T cho vợ, chồng bà Lê Thị T và ông Nguyễn Kiến C. Đồng thời, ông T phải 
giao thêm 300 lượng vàng SJC. Vì việc làm giấy tờ đứng tên phải đi lại nhiều lần, 
phức tạp mất nhiều thời gian nên ông Tr ương Thanh T có nhờ bà đứng tên giùm 
căn nhà trên, vi ệc này bà Trương L ệ Th cũng biết rõ. S ố vàng 300 lư ợng vàng 
SJC mà bà Trương L ệ Thuỷ khai tr ả cho bà T, ông C thực t ế là ti ền c ủa ông 
Trương Thanh T đưa cho bà đ ể trả cho bà T, vì là a nh, em ruột nên tin tư ởng 
nhau, chính bà là người trực tiếp giao cho bà T, cụ thể các lần trả như sau:  
Lần 1: Ngày 02/5/2001 tr ả 196 lượng vàng SJC. L ần 2: Ngày 04/5/2001 
giao 50 lượng vàng SJC. Lần 3: Ngày 31/5/2001 giao 34 lượng vàng SJC. Lần 4: 
Ngày 29/6/2001 giao 20 lượng vàng SJC.  
Các lần giao vàng gi ữa bà và bà T đều có làm gi ấy giao nh ận. Nhà NV 
Nguyễn An Ninh đã được đưa đi th ế chấp một lần vào năm 2010, bà Trương L ệ 
Thuỷ cũng biết việc nay và không có ý kiến. Đến năm 2015, bà đã làm Hợp đồng 
tặng cho đ ể trả lại nhà cho ông Trương Thanh T, lúc đó bà Trương L ệ Th cũng 
không có ý ki ến gì trong vi ệc bà trả lại nhà NV Nguyễn An Ninh cho ông T. Bà

5 
 
không đồng ý với lời khai của bà Thuỷ về việc không trả lại nhà cho ông T với lý 
do bà Th có phần hùn khi mua nhà , thực chất số tiền thanh toán giá tr ị nhà NV 
Nguyễn An Ninh là của ông T.  
Bà Trương Hoài Thn : Thống nh ất l ời trình bày c ủa bà Trương Hà Thn. 
Nhà NV Nguyễn An Ninh là do ông T mua từ ông C, bà T. Khi mua nhà ông T 
nhờ bà đứng ra thương thảo giá cả và đặt cọc, nhờ em út là Trương Hà Thn đứng 
tên trên gi ấy tờ mua bán và gi ấy tờ chủ quyền nhà. Bà thống nhất giá tr ị thanh 
toán nhà NV Nguyễn An Ninh là 500 lư ợng vàng SJC, ông T phải giao 02 căn 
nhà thuộc sở hữu của ông T cho vợ, chồng bà Lê Th ị T và ông Nguy ễn Kiến C 
gồm: Căn nhà s ố 125 Nguyễn Thiện Thuật, Phường 02, Qu ận 3 và căn nhà s ố 
575/11 Nguy ễn Đình Chi ểu, Phư ờng 2, Qu ận 3, Thành ph ố Hồ Chí Minh. S ố 
vàng 300 lượng vàng SJC thỏa thuận trả làm nhiều lần, tất cả đều do em Trương 
Hà Thn trực tiếp đem đi giao và ký nhận giấy tờ. Bà cho rằng việc bà Th khai bà, 
bà Th, ông T đã góp vốn hùn mua nhà , trong đó có phần bà 05 lư ợng vàng SJC, 
phần bà Th 300 lượng vàng SJC là hoàn toàn b ịa đặt. Tất cả tiền, vàng để thanh 
toán giá trị nhà là của ông T, lúc đó bà Th là giáo viên mới từ quê lên thành phố 
không có thu nh ập, chỗ ở cũng không có nên không th ể có tới 300 lư ợng vàng 
SJC mà góp mua nhà.  
Bà Trần Thị Nh (do ông Trương Thanh T là người đại diện) trình bày: Bà 
là vợ ông Trương Thanh T và thống nhất với các nội dung trình bày của ông T.  
Ông Trần Hữu H: Nhà NV Nguyễn An Ninh là tài sản góp vốn của 03 anh, 
em Trương Thanh T, Trương Lệ Th và Trương Hoài Thn. Phần góp v ốn của vợ 
ông Trương L ệ Th bằng 300 lư ợng vàng SJC. Do tin tư ởng nên không l ập hợp 
đồng góp vốn bằng văn bản. Ông thống nhất lời khai của bà Th và không có yêu 
cầu độc lập.  
Ông Trần Quốc S, bà Tr ần Thị Thanh M đồng thời là đ ại diện theo pháp 
luật của cháu Trần Quốc B: Đối với yêu cầu khởi kiện của ông Trương Thanh T 
đòi nhà cho ở nhờ tại địa chỉ NV Nguyễn An Ninh thì ông, bà không có ý kiến và 
không có yêu cầu độc lập, xin xét xử vắng mặt.  
Tại B ản án dân s ự sơ thẩm số 147/2021/DS-ST ngày 03/6/2021 , Tòa án 
nhân dân Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:  
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Trương Thanh T. 
Buộc bà Trương Lệ Th, ông Trần Hữu H, bà Trần Thị M, ông Trần Quốc S 
và trẻ Trần Quốc B phải trả lại nhà đất số NV Nguyễn An Ninh, phường B, Quận 
M, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Trương Thanh T. Hiện trạng nhà đất được 
thể hiện theo Gi ấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 
CH01118 ngày 17/5/2010 được cập nhật biến động ngày 19/11/2015. 
2. Chấp nh ận m ột ph ần yêu c ầu ph ản t ố của b ị đơn. Bu ộc ông Trương 
Thanh T trả lại cho bà Trương Lệ Th số tiền 1.547.464.868 đồng. Thi hành ngay

6 
 
khi bản án có hi ệu lực pháp lu ật tại các cơ quan thi hành án dân s ự có thẩm 
quyền.  
3. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn đối với yêu cầu xác định 
căn nhà số NV Nguyễn An Ninh, phường B, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh là 
đồng sở hữu của bà Trương L ệ Th với phần vốn góp 300 lư ợng vàng SJC, yêu 
cầu được chia giá trị căn nhà trên theo tỷ lệ góp vốn. 
 4. Đình chỉ xét xử các yêu cầu:  
- Yêu cầu của nguyên đơn đòi bị đơn bồi thường thiệt hại do phải huỷ hợp 
đồng cho thuê nhà thi ệt hại 135.960.000 đ ồng/tháng từ ngày 15/08/2017 (ngày 
ông phải huỷ hợp đồng thuê đã ký do căn nhà b ị chiếm giữ) và tiền lãi phát sinh 
theo quy đ ịnh đến khi toà án có th ẩm quyền xét x ử xong với bản án có hi ệu lực 
pháp luật. Tạm tính thi ệt hại hại từ ngày 15/8/2017 đ ến ngày 15/6/2019 là: 22 
tháng x 135.960.000 đồng = 2.991.120.000 đồng.  
- Yêu cầu của bị đơn đòi bà Trương Hoài Thn và bà Trương Hà Thn liên 
đới trả cho bị đơn số tiền 7.968.237.315 đồng. 
Ngoài ra, bản án dân sự sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí t ố tụng, 
thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự. 
Ngày 18/6/2021, bà Trương L ệ Thuỷ có đơn kháng cáo m ột phần bản án 
dân sự sơ thẩm. 
Tại Bản án dân s ự phúc thẩm số 420/2022/DSPT ngày 26/7/2022, Tòa án 
nhân dân Thành phố H đã quyết định: (tóm tắt) 
Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Trương Lệ Th; Giữ nguyên bản 
án sơ thẩm. 
Ngày 02/8/2022, bà Trương L ệ Th có đơn đ ề nghị xem xét theo th ủ tục 
giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. 
 Tại Quyết định  kháng nghị giám đốc thẩm  số 19/QĐKNGĐT-VKS-DS 
ngày 23/12/2022, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân dân cấp cao tại Thành phố 
Hồ Chí Minh đã kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 420/2022/DSPT 
ngày 26/7/2022 của Tòa án nhân dân Thành phố H , đề nghị hủy bản án dân sự 
phúc thẩm nêu trên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 147/2021/DS-ST ngày 
03/6/2021 của Tòa án nhân dân Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh. Giao hồ sơ về 
cho Tòa án nhân dân Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại theo thủ tục sơ 
thẩm. 
 Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm  chấp nhận 
kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân dân cấp cao tại Thành phố 
Hồ Chí Minh. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

7 
 
[1] Nhà NV Nguyễn An Ninh có nguồn gốc của ông Nguyễn Kiến C và bà 
Lê Thị T là chủ sở hữu. Ngày 31/5/2001, tại Phòng Công chứng số 1, Thành phố 
Hồ Chí Minh, ông C và bà T ký Hợp đồng mua bán nhà ở cho bên mua là bà 
Trương Hà Thn, trước bạ ngày 13/6/2001, được Sở Địa chính Nhà đất đăng ký, 
thay đổi ngày 20/6/2001. Bà Trương Hà Thn được UBND Quận 1 cấp đổi Giấy 
chứng nhận quyền sử dụng  đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với 
đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận ) ngày 17/5/2010. Ngày 21/10/2015, tại 
Văn phòng công chứng Bến Thành, bà Trương Hà Thn lập Hợp đồng tặng cho 
ông Trương Thanh T (là anh ruột  bà Thanh) nhà NV Nguyễn An Ninh. Ông T 
được cập nhật biến động ngày 19/11/2015. 
[2] Ông Trương Thanh T khởi kiện yêu cầu em ruột là bà Trương Lệ Th trả 
lại nhà NV Nguyễn An Ninh do ông cho ở nhờ; số vàng 300 lượng vàng SJC trả 
cho ông C, bà T là của ông, tạ i thời điểm mua nhà NV Nguyễn An Ninh, ông là 
Tổng giám đốc công ty may mặc. Trong quá trình thanh toán giá trị  nhà NV 
Nguyễn An Ninh, vì không đủ tiền trả ngay 01 lần nên ông và vợ, chồng ông C, 
bà T thỏa thuận trả tiền, vàng nhiều lần. Ông có nhờ 02 em ruột là bà Trương Hà 
Thn và bà Trương Lệ Th mang tiền, vàng đi trả cho bên bán; bà Th cho rằng nhà 
đất này bà có phần góp hùn mua với số vàng là 300 lượng vàng SJC/500 lượng 
vàng SJC là giá trị nhà đất khi mua; yêu cầu được chia tài sản thuộc s ở hữu 
chung theo phần vàng đã góp. 
[3] Xét nội dung kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao: 
[3.1] Về nội dung kháng nghị xác định về giá trị căn nhà khi mua bán, về 
số lần giao nhận vàng, về chủ thể giao vàng, cần làm rõ thêm nguồn gốc số vàng 
dùng để trả cho ông C, bà T: 
Căn cứ Hợp đồng mua bán nhà giữa bên bán nhà số NV giữa bên bán là 
ông C, bà T với bên mua là bà Trương Hà Thn thể hiện giá trị chuyển nhượng 
nhà là 300 lượng vàng SJC và 01  (một) căn nhà 125 Nguyễn Thiện Thuật, 
Phường 2, Quận 3 , Thành phố Hồ Chí Minh;  01 (một) căn nhà 575/11 Nguyễn 
Đình Chiểu, Phường 2, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh. 
Quá trình giải quyết vụ án, bà Th cho rằng nhà NV Nguyễn An Ninh mua 
là tiền hùn góp của 03 người: bà góp 300 lượng vàng SJC, ông T góp 200 lượng 
vàng SJC thông qua việc cấn trừ 02 căn nhà, bà Trương Hà Thn góp 25.000.000 
đồng tiền đặt cọc tương đương 05 lượng vàng SJC. Tuy nhiên bà Thanh xác định 
không hùn tiền, vàng để mua nhà NV Nguyễn An Ninh; lời trình bày của bà Th 
mâu thuẫn với trị giá vàng bà Thanh đã góp, cụ thể: bà Th cho rằng bà Thanh góp 
thông qua việc đặt cọc ngày 27/4/2001 là 25.000.000 đồng (tương đương 05 
lượng vàng  SJC), trong khi chỉ trong thời gian ngắn (05 ngày) vào ngày 
02/5/2001 bên mua giao trả cho bên bán  196 lượng vàng SJC (quy đổi giá trị chỉ 
còn 4.720.000 đồng/lượng).

8 
 
Mặt khác, tại phiên hòa giải tranh chấp tại UBND phường B, Quận M vào 
ngày 26/3/2019, bà Th và ông H có ý kiến đồng ý trả lại nhà NV Nguyễn An 
Ninh, nếu ông T trả cho vợ , chồng ông , bà số tiền 20.000.000.000 đồng  (hai 
mươi tỷ đồng) là tiền công sức trông coi, bảo quản nhà nhiều năm. Sau đó, bà Th 
cho rằng số tiền 20.000.000.000 đồng này  tương đương số vàng bà đã góp để 
mua nhà NV Nguyễn An Ninh là không có cơ sở chấp nhận, bởi lẽ nếu quy giá trị 
số vàng bà Th cho rằng mình đã góp tại thời điểm hòa giải tương đương gần 550 
lượng vàng SJC (giá vàng do Công ty vàng bạc đá quý Thành phố Hồ Chí Minh 
công bố tại thời điểm tháng 3/2019 giao động 36,65 - 36,78 triệu đồng/lượng  
vàng SJC). 
Bà Th cho rằng đã góp 300 lượng vàng SJC để hùn mua nhà NV Nguyễn 
An Ninh nhưng không có chứng cứ gì chứng minh, không được ông T và bà 
Trương Hà Thn thừa nhận. Tất cả các giấy tờ từ đặt cọc đến các Biên bản giao 
nhận vàng, Hợp đồng mua bán nhà với bên ông C, bà T đều do bà Trương Hà 
Thn đứng tên.  
Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, bà Th và người 
đại diện theo ủy quyền của bà Th trình bày giá trị mua nhà NV Nguyễn An Ninh 
là 500 lượng vàng  SJC. Ông T góp 200 lượng  vàng SJC thông qua việc cấn trừ 
02 (hai) căn nhà như trên đã đề cập , bà Thanh góp 05 lượng  vàng SJC…Kháng 
nghị của Viện kiểm sát cho rằng Tòa án không triệu tập ông C, bà T là người bán 
(ông C, bà T đã đi định cư nước ngoài ) để xác định về giá trị căn nhà khi mua 
bán, về số lần giao nhận vàng, về chủ thể giao vàng, cần làm rõ thêm nguồn gốc 
số vàng dùng để trả cho ông C, bà T là không cần thiết và không phù hợp với các 
tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Bà Th cho rằng có góp 300 lượng vàng 
SJC thì bà phải có nghĩa vụ cung cấp, giao nộp tài liệu, chứng cứ để chứng minh 
cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.  
Xét thấy lời trình bày của nguyên đơn là ông T phù hợp với lời trình bày 
của bà Trương Hà Thn, phù hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án 
như các giấy tờ đặt cọc, các Biên bản giao nhận vàng, Hợp đồng mua bán 
nhà…có cơ sở xác định ông T là người bỏ ra toàn bộ số tiền, vàng để nhận 
chuyển nhượng nhà NV Nguyễn An Ninh nên Tòa án cấp s ơ thẩm và Tòa án cấp 
phúc thẩm buộc vợ chồng bà Th, ông H và những người liên quan trả lại nhà NV 
Nguyễn An Ninh cho ông T là có căn cứ, đúng pháp luật. 
[3.2] Về nội dung kháng nghị đối với thỏa thuận cho ở nhờ: 
Trong quá trình giải quyết vụ án, ôn g Trần Quốc S và bà Trần Thị Thanh 
M có lời trình bày tại Tòa án các ông , bà chỉ là người ở nhờ tại nhà NV Nguyễn 
An Ninh và xác định không liên quan đến vụ án, không có yêu cầu độc lập và đều 
xin vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án. Tòa án cấp sơ  thẩm và Tòa án cấp 
phúc thẩm buộc bà Th, ông H, ông Trần Quốc S, bà Trần Thị Thanh M, cháu 
Trần Quốc B trả lại nhà, đất cho ông T là có căn cứ, đúng pháp luật.

9 
 
 [3.3] Về nội dung kháng nghị đối với công sức quản lý, giữ gìn nhà ở của 
bà Th: 
Quá trình giải quyết vụ án, bà Th trình bày tháng 6/2001 khi bà nhận nhà 
NV Nguyễn An Ninh, bà cho thuê giữ xe 150.000 đồng/ngày và hàng ngày mở 
cửa, đến 19 giờ đóng cửa thu tiền. Do doanh thu không cao và không có người 
thuê dài hạn nên tháng 10/2002 vợ chồng bà về ở tại nhà này để giữ xe, bán Balô, 
túi xách… đến nay. 
Tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 23/10/2019 của Tòa án cấp 
sơ thẩm đối với nhà , đất tranh chấp số NV Nguyễn An Ninh, bà Th trình bày 
trong quá trình sinh sống, bà và ông H, bà M, ông S có sửa chữa nhỏ để phục vụ 
nhu cầu sinh hoạt, ngoài ra không còn sửa chữa gì khác, không có yêu cầu Tòa án 
giải quyết gì. 
Tại Văn bản số 523/UBND ngày 06/11/2019 của UBND phường B, Quận 
M xác nhận: “Từ năm 2010 đến nay, căn nhà NV Nguyễn An Ninh không có hoạt 
động xây dựng mới, sửa chữa, qua kiểm tra hồ sơ lưu tại phường hiện không có 
hồ sơ đăng ký sửa chữa tại căn nhà NV Nguyễn An Ninh, phường B, Quận M”. 
Trong quá trình khiếu nại giám đốc thẩm, bà Th có cung cấp Hợp đồng thi 
công xây dựng cải tạo nhà ở số 2306 -2013/HĐTC-TĐ ngày 23/6/2013 giữa bên 
giao thầu chủ đầu tư là bà Trương Lệ Th và bên nhận thầu là Công ty TNHH xây 
dựng ĐT. Nội dung thi công cải tạo nhà số NV Nguyễn An Ninh trong thời hạn 
120 ngày. Giá trị hợp đồng thi công là 2.500.000.000 đồng (hai tỷ năm trăm triệu 
đồng). Kèm theo Hợp đồng thi công là Giấy xác nhận của Công ty ĐT xác nhận 
bà Th đã thanh toán số tiền 2.500.000.000 đồng. 
Xét Hợp đồng thi công số 2306 -2013/HĐTC-TĐ ngày 23/6/2013 l à giả, 
không có thật như nội dung kháng nghị của Viện kiểm sát, bởi lẽ: Hợp đồng thi 
công này chỉ có chữ ký và con dấu của đơn vị nhận thầu mà không có chữ ký của 
bên chủ đầu tư; Hợp đồng thi công được ký kết từ tháng 6/2013 nhưng Hợp đồng 
này lại căn cứ v ào Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội khóa XIII 
thông qua ngày 24/11/2015 và căn cứ vào Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 được 
Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 18/6/20NV (các văn bản quy phạm pháp luật 
chưa ban hành ); Hợp đồng thể hiện bên chủ đầu t ư là bà Th ký hợp đồng ngày 
23/6/2013 nhưng trong hợp đồng thi công thể hiện giấy chứng minh nhân dân của 
bà Th được cấp ngày 09/10/2014. 
Trong quá trình bà Th quản lý, sử dụng nhà ở số NV Nguyễn An Ninh, 
thực tế bà Th chỉ sửa chữa nhỏ để phục vụ c ho nhu cầu sinh hoạt bình thường, 
không sửa chữa xây dựng, cải tạo lớn. Bà Th cùng gia đình đã khai thác công 
năng thu lợi nhuận từ việc cho thuê, mở cửa hàng buôn bán đối với nhà NV 
Nguyễn An Ninh, nên không có căn cứ xem xét công sức quản lý, giữ gìn n hà ở 
của bà Th như nội dung kháng nghị của Viện kiểm sát.

10 
 
Vì các lẽ trên,  
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ Điều 325, Điều 337, Điều 342, Điều 343, Điều 348, Điều 349 Bộ 
luật Tố tụng dân sự năm 2015. 
1. Không c hấp nhận  Quyết định  kháng nghị giám đốc thẩm  số 
19/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 23/12/2022 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân 
dân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
2. Giữ nguyên Bản án dân sự phúc thẩm số 420/2022/DSPT ngày 
26/7/2022 của Tòa án nhân dân Thành phố H  đối với vụ án “Tranh chấp đòi nhà 
cho ở nhờ, tran h chấp quyền sở hữu ” giữa nguyên đơn là ông Trương Thanh T, 
bị đơn là bà Trương Lệ Th, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan được liệt kê tại 
trang 1, trang 2 của quyết định này. 
3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực kể từ ngày ra quyết định ./. 
 
 
 
Nơi nhận: 
- Chánh án (để báo cáo); 
- Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học TANDTC; 
- VKSNDCC tại TP.HCM (để biết); 
- TAND Thành phố H; 
- TAND Quận M; 
- Chi cục THADS Quận M; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu VP, Phòng HCTP, Phòng GĐKTIII, HSVA. 
VPg 
 
 
 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
  
 
Bùi Đức Xuân