1 
 
 
 
 
 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI ĐÀ NẴNG 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
 
Bản án số: 64/2022/DS - PT 
Ngày: 10-3-2022 
V/v:“Yêu cầu tuyên bố hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 
tài sản gắn liền với đất vô hiệu” 
 
   
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
 TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG 
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thúy Cầu  
Các Thẩm phán:                           Ông Nguyễn Tấn Long 
Ông Mai Xuân Thành 
- Thư ký phiên tòa: Bà Văn Thị Mỹ Thảo , Thư ký Tòa án nhân dân cấp 
cao tại Đà Nẵng 
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên 
tòa: Ông Trần Viết Tuấn - Kiểm sát viên. 
Ngày 10  tháng 3 năm 202 2, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao  tại Đà 
Nẵng xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 139/2021/TLPT-DS 
ngày 26/02/2021 về  “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu”.  
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2021/DS-ST ngày 04/01/2021 của Tòa 
án nhân dân tỉnh Quảng Trị bị kháng cáo. 
Theo Quyết định  đưa vụ án ra xét xử số 982/2022/QĐ-PT ngày 
08/02/2022, giữa các đương sự: 
* Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn T và bà Đào Thị Thủy N ; cùng địa chỉ: 
Số 81 đường T1, khu phố 3, phường Y, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị  (ông T 
vắng mặt, bà N có mặt).  
* Bị đơn: 
- Phòng công chứng s ố Y1 tỉnh Qu ảng Tr ị; đ ịa ch ỉ: s ố 40 đường T1 ,

2 
 
 
 
 
 
 
Phường Y, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị. 
Người đại diện hợp pháp : Ông Lê Hoài N1  - Trưởng phòng Phòng công 
chứng số Y1 tỉnh Quảng Trị. Có đơn xin vắng mặt. 
- Ông Lê Văn Q và bà Đỗ Thị Kim D; cùng địa chỉ: số 56 đường N2, khu 
phố 6, Phường Y, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị; vắng mặt.  
* Người có quyền lợi , nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập b à Phạm 
Hồng L và ông Đào Bá P ; cùng địa chỉ: Kiệt  317 Quốc Lộ Y2, thành phố Đ, 
Quảng Trị. Vắng mặt. 
* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
- Bà Lê Thị Kim P1 ; địa chỉ: số 56 đường N2, khu phố 6, Phường Y , 
thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị. Vắng mặt. 
- Bà Nguyễn Thị G  và ông Võ Văn T2 ; cùng địa chỉ: Khu phố 5, Y3, 
thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị. Vắng mặt. 
- Công chứng viên Lê Hoài N1 - Phòng công chứng số Y1 tỉnh Quảng Trị; 
địa chỉ: số 40 đường T1, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị. Vắng mặt. 
- Công chứng viên Lê Văn D1 - Phòng công chứng số Y4 tỉnh Quảng Trị; 
địa chỉ: số 129 đường L1, thị trấn K, huyện H2, tỉnh Quảng Trị. Vắng mặt. 
- Ngân hàng TMCP C; địa chỉ: Số 108 đường T3, quận H, Thành phố Hà 
Nội. Vắng mặt. 
- Ông Nguyễn Văn Q1  và bà Mai Thị Thu Th . Địa chỉ: Khu phố 1, Y3, 
thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị. Vắng mặt. 
Người đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Văn Q1 và bà Mai Thị Thu 
Th: Ông Trần Thanh Lâm; đị a chỉ: H106 tòa nhà HT, đường 9A, xã B, huyện 
B1, thành phố Hồ Chí Minh. Có đơn xin hoãn phiên tòa. 
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Nguyễn Văn Q1  và bà 
Mai Thị Thu Th: Luật sư Trần Đức A - Văn phòng luật sư TC; địa chỉ: số 117B 
đường H4, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị. Có mặt. 
* Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Nguyễn Văn T, bà Đào Thị Thủy N 
và người có quyền lợi ,nghĩa vụ liên quan  ông Nguyễn Văn Q1  và bà Mai Thị 
Thu Th. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
* Theo đơn  phản t ố ngày 05/5/2015,  các l ời khai trong quá trình gi ải

3 
 
 
 
 
 
 
quyết vụ án, nguyên đơn ông Nguyễn Văn T và bà Đào Thị Thủy N trình bày: 
Ngày 25/7/2010, bà N có vay c ủa v ợ chồng ông Lê Văn Q , bà Đỗ Thị 
Kim D  số tiền 3 50.000.000 đ ồng và đ ến ngày 23/12/2010 vay ti ếp s ố tiền 
365.000.000 đồng, tổng số tiền vay là 715.000.000 đồng. 
Do bị áp lực trong việc trả lãi nên cùng ngày (23/12/2010), giữa vợ chồng 
bà N, ông T với vợ chồng ông Q, bà D lập Giấy cam kết và th ỏa thuận có nội 
dung: “Vợ chồng tôi có mượn của chị Đỗ Thị Kim D số tiền 700.000.000 đồng 
và không ti ếp cận vay v ốn ngân hàng, nay v ợ chồng tôi làm thủ tục để chuyển 
quyền sử dụng đất và nhà ở nhờ chị D; anh Q đứng tên vay giúp ngân hàng theo 
lãi suất của ngân hàng, khi nào vợ chồng tôi trả đủ số tiền đã mượn trên cho vợ 
chồng chị D và anh Q thì chị D và anh Q sẽ chuyển quyền sử dụng đất và nhà lại 
cho vợ chồng chúng tôi”. 
Thực hi ện th ỏa thu ận nêu trên, ngày 25/12/2010, gi ữa nguyên đơn ông  
T, bà N  và v ợ chồng ông Lê Văn Q , bà Đỗ Thị Kim D  ký k ết 
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (gọi tắt là: QSDĐ) và tài s ản gắn 
liền trên đ ất, t ại đ ịa ch ỉ số 81 đường T1 , thành ph ố Đ, t ỉnh 
Quảng Trị. H ợp đ ồng đư ợc Phòng công ch ứng t ỉnh Qu ảng Trị (nay là Phòng  
công chứng số Y1 tỉnh Quảng Trị) công chứng cùng ngày. 
Cùng ngày 25/12/2010, ông Q, bà D lập bản cam k ết có n ội dung: “Sau 
khi chuyển sang tên quyền sử dụng đất và nhà ở 81 đường T1, vợ chồng Nguyễn 
Văn T và Đào Thị Thủy N có quyền ở trong căn nhà nói trên và có toàn quy ền 
quyết đ ịnh vi ệc bán nhà. V ợ chồng tôi ch ỉ có 
nhiệm vụ làm thủ tục sang tên l ại cho ngư ời mua. Thời hạn trong một năm mà 
vợ chồng T - N chưa bán đư ợc thì v ợ chồng tôi có toàn quy ền quy ết 
định bán ngôi nhà trên đ ể thu h ồi s ố tiền n ợ mà v ợ chồng T - N đã 
mượn”. Do đó, ông T , bà N  cho r ằng: Vi ệc các bên ký k ết h ợp đ ồng nói  
trên là gi ả tạo, ch ỉ nhằm giúp đ ứng tên dùm đ ể ông Q , bà D  tiếp c ận v ốn 
vay ngân hàng, vay giúp tiền cho ông T, bà N. 
Ngày 10/01/2011, ông T , bà N  và ông Q , bà D  tiếp t ục ký  
kết h ợp đ ồng chuy ển như ợng QSDĐ t ại đ ịa ch ỉ số 81 đường T1 , 
thành ph ố Đ với giá tr ị chuyển như ợng là 2 t ỷ đồng. H ợp đ ồng không  
công chứng (hợp đồng dân sự bình thường, thể hiện sự thỏa thuận của hai bên), 
việc các bên gi ả tạo ký k ết hơp đ ồng này nh ằm thực hiện một giao d ịch khác, 
giao dịch khác là: L ập hợp đồng giả để làm áp lực, ép người khác mua l ại nhà, 
đất giá cao hơn. Vì giao d ịch giả tạo nên các bên th ỏa thuận: Sau khi chuy ển

4 
 
 
 
 
 
 
nhượng QSDĐ (quy ền s ử dụng đ ất) thì quy ền s ở hữu nhà và QSDĐ c ủa v ợ 
chồng ông T, bà N  không b ị hạn ch ế và không b ị chấm d ứt theo quy  
định c ủa pháp lu ật, v ợ chồng ông Q , bà D  chỉ đứng tên dùm, hoàn toàn  
không có quy ền s ở hữu ngôi nhà và QSDĐ c ủa v ợ chồng ông T , bà N , 
nên s ố tiền chuy ển như ợng ghi trong h ợp đ ồng là không có th ật. Th ực t ế bà 
N và ông T  chỉ nhận t ừ bà D  và ông Q  số tiền 700.000.000 đ ồng 
theo Giấy cam kết và thỏa thuận ngày 23/12/2010. 
Trong lúc Tòa án đang gi ải quy ết yêu c ầu kh ởi ki ện c ủa ông Q , bà  
D; ông T , bà N  đã có yêu c ầu ph ản t ố thì ông Q , bà D  làm 
thủ tục tặng cho tài sản (đang tranh chấp và được thụ lý giải quyết tại Tòa án) là 
QSDĐ và nhà ở gắn liền trên đất, tại địa chỉ số 81 đường T1, thành phố Đ, cho 
con gái của ông Q, bà D là bà Lê Thị Kim P1. Khi nhận được tài sản tặng cho, 
bà P1 lại chuyển nhượng cho ông Võ Văn T2, bà Nguyễn Thị G (cũng làm thủ 
tục chuyển nhượng trong lúc tranh ch ấp tại Tòa án chưa đư ợc giải quyết). Việc 
ông Q, bà D tặng cho QSDĐ và nhà cho bà P1 và bà P1 chuyển nhượng lại cho 
ông T2, bà G là trái quy đ ịnh pháp lu ật, cụ thể: Đất đang tra nh chấp thì không 
được chuyển nhượng, tặng cho. 
Trong lúc v ụ án đang đư ợc th ụ lý gi ải quy ết t ại Tòa án nhân dân t ỉnh 
Quảng Trị, Quyết định giám đốc thẩm số 45/2018/DS-GĐT ngày 07/6/2018 của 
TAND c ấp cao t ại Đà N ẵng quy ết đ ịnh: H ủy toàn b ộ Bản án DS -PT s ố 
24/2016/DS-PT ngày 20/9/2016 của TAND tỉnh Quảng Trị và Bản án DS-ST số 
18/2016/DS-ST ngày 24/6/2016 c ủa TAND thành ph ố Đ) thì, ông Võ Văn T2 , 
bà Nguyễn Thị G lại lập Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài s ản gắn liền 
với đất với bên nh ận chuyển nhượng là ông Nguyễn Văn Q1 , bà Mai Thị Thu 
Th, hợp đồng được công ch ứng ngày 05/11/2018. Cho nên h ợp đồng này cũng 
bị vô hiệu, vì bên chuyển nhượng ông T2, bà G và bên nhận chuyển nhượng ông 
Q1, bà Th biết rõ tài s ản đang bị tranh chấp tại Tòa án. Ngoài ra, ông Q1 và bà 
G còn có quan hệ họ hàng ruột thịt. 
Nay ông Nguyễn Văn T và bà Đào Thị Thủy N yêu cầu Tòa án giải quyết 
như sau: 
- Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài s ản gắn liền với đất, 
giữa bên chuyển nhượng: Ông Nguyễn Văn T, bà Đào Thị Thủy N với bên nhận 
chuyển nhượng: Ông Lê Văn Q, bà Đỗ Thị Kim D, hợp đồng được Phòng công 
chứng tỉnh Quảng Trị công chứng ngày 25/12/2010 là vô hiệu do giả tạo. 
- Tuyên b ố Hợp đ ồng chuy ển như ợng QSDĐ và nhà, gi ữa bên chuy ển

5 
 
 
 
 
 
 
nhượng: Ông Nguyễn Văn T, bà Đào Thị Thủy N với bên nhận chuyển nhượng: 
Ông Lê Văn Q, bà Đỗ Thị Kim D lập ngày 10/01/2011 (Hợp đồng dân sự thông 
thường, không công chứng, chứng thực) là vô hiệu. 
- Tuyên bố Hợp đồng tặng cho QSDĐ và tài s ản gắn liền với đất, giữa 
bên tặng cho: Ông Lê Văn Q , bà Đỗ Thị Kim D với bên nhận tặng cho: Bà Lê 
Thị Kim P1 , h ợp đ ồng đư ợc Phòng công ch ứng s ố 01 t ỉnh Qu ảng Tr ị công 
chứng ngày 29/4/2014 là vô hiệu. 
- Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài s ản gắn liền với đất, 
giữa bên chuyển nhượng: Bà Lê Thị Kim P1 với bên nhận chuyển nhượng: Ông 
Võ Văn T2 , bà Nguyễn Th ị G, h ợp đ ồng đư ợc Phòng công ch ứng số 01 t ỉnh 
Quảng Trị công chứng ngày 11/12/2015 là vô hiệu. 
- Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài s ản gắn liền với đất, 
giữa bên chuy ển như ợng: Ông Võ Văn T2 , bà Nguyễn Th ị G với bê n 
nhậnchuyển nhượng: Ông Nguyễn Văn Q1, bà Mai Thị Thu Th, hợp đồng được 
công chứng ngày 05/11/2018 là vô hiệu. 
- Yêu cầu tuyên hủy các Quyết định cá biệt là các GCNQSDĐ, quy ền sở 
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể: 
+ GCNQSDĐ s ố BĐ 161039 c ủa UBND thành ph ố Đ cấp ngày 
26/01/2011 cho ông Lê Văn Q và bà Đỗ Thị Kim D. 
+ GCNQSDĐ số BP 374742 của UBND thành phố Đ cấp ngày 22/5/2014 
cho bà Lê Thị Kim P1. 
+ GCNQSDĐ s ố BV 589156 c ủa UBND thành ph ố Đ cấp ngày 
31/12/2015 cho ông Võ Văn T2 và bà Nguyễn Thị G. 
+ GCNQSDĐ s ố CM 460535 c ủa S ở Tài nguyên và Môi trư ờng t ỉnh 
Quảng Trị cấp ngày 11/01/2019 cho ông Nguyễn Văn Q1  và bà Mai Thị Thu 
Th. 
* Bị đơn: 
- Ông Lê Văn Q và bà Đỗ Thị Kim D trình bày: 
Ngày 23/12/2010, ông Nguyễn Văn T, bà Đào Thị Thủy N và ông Lê Văn 
Q, bà Đỗ Thị Kim D lập văn bản nhờ ông Q, bà D đứng tên dùm QSDĐ và tài 
sản gắn liền trên đ ất của ông T, bà N tại địa chỉ số 81 đường T1, thành ph ố Đ 
nhằm mục đích vay v ốn ngân h àng. Văn bản này do ông Nguyễn Văn T  viết 
thành 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản. Khi ông T viết văn bản này thì không có mặt

6 
 
 
 
 
 
 
bà N, nên trong văn bản chỉ có chữ ký của ông T, ông Q và bà D, không có chữ 
ký của bà N nên bà D yêu cầu ông T đưa 02 bản về để bà N ký. 
Ngày 25/12/2010, theo yêu c ầu của ông Nguyễn Văn T, vợ chồng ông Q, 
bà D  lập văn b ản cam k ết có n ội dung: Sau khi chuy ển như ợng nhà cho v ợ 
chồng D, Q thì vợ chồng T, N có quyền ở lại trong căn nhà đó và cam k ết này 
không tách r ời văn b ản thỏa thuận ngày 23/12/2010 nói trên . Do bà N không 
đồng ý nội dung văn bản đề ngày 23/12/2010 (không ký) nên các bên (ông Q, bà 
D, ông T, bà N) không th ực hiện thỏa thuận theo vãn b ản lập ngày 23/12/2010 
và ngày 25/12/2010. 
Từ việc không th ỏa thuận việc đứng tên dùm, các bên đi đ ến thỏa thuận 
việc chuyển như ợng và nh ận chuyển nhượng nhà ở gắn liền với đ ất, theo đó: 
Ông Q và bà D nhận chuyển nhượng tài sản là QSDĐ và ngôi nhà g ắn liền trên 
đất tại địa chỉ số 81 đường T1, thành phố Đ do ông T và bà N chuyển nhượng lại 
là hoàn toàn đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Vợ chồng ông Q, 
bà D đã thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho vợ chồng ông T và bà N theo hợp đồng 
chuyển như ợng, c ụ thể ông Q , bà D  và ông T , bà N  thỏa thu ận giá tr ị thực 
chuyển nhượng QSDĐ và nhà trên đ ất tại địa chỉ số 81 đường T1, thành phố Đ 
là 2.000.000.000 đ ồng (hai t ỷ đồng). Ông Q , bà D  đã tr ả đủ số tiền 
2.000.000.000 đồng cho vợ chồng ông T, bà N, các lần trả tiền như sau: 
+ Ngày 25/12/2010, h ợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài s ản trên đ ất 
(nhà) giữa vợ chồng ông Lê Văn Q, bà Đỗ Thị Kim D với ông Nguyễn Văn T, 
bà Đào Thị Thủy N được công chứng. 
Tính đến ngày 10/01/2011 (sau 15 ngày), v ợ chồng ông Q, bà D đã tr ả 
tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ và tài s ản trên đ ất cho v ợ chồng ông T, bà N 
vói tổng số tiền là 1.700.000.000 đồng (trong đó: 700.000.000 đồng đối trừ công 
nợ của v ợ chồng ông T, bà N  với v ợ chồng ông Q, bà D ; còn 1.000.000.000 
đồng là tr ả tiền mặt); Theo h ợp đồng về việc chuyển nhượng nhà và quy ền sử 
dụng đ ất ngày 10/01/2011 (H ợp đ ồng dân s ự thông thư ờng, ghi nh ận s ự thỏa 
thuận của hai bên, bà D đã nộp cho Tòa án) đư ợc hai bên v ợ chồng D, Q và vợ 
chồng T, N lập, tự thỏa thuận và ký xác nh ận, đã xác đ ịnh được tổng số tiền đã 
thanh toán là 1.700.000.000 đồng (một tỷ bảy trăm triệu đồng), hợp đồng dân sự 
này được lập thành văn b ản và đư ợc các bên g ồm: ông Lê Văn Q , bà Đỗ Thị 
Kim D, ông Nguyễn Văn T và bà Đào Thị Thủy N cùng ký xác nh ận. Bà N và 
ông T đều công nh ận đó là ch ữ ký của mình. Đã thanh toán có nghĩa là đã tr ả 
tiền, ngoài ra không có thỏa thuận nào khác (Hai bên không có thỏa thuận là cần 
phải có thêm giấy tờ biên nhận về việc giao nhận tiền).

7 
 
 
 
 
 
 
Số tiền còn l ại 300.000.000 đ ồng (ba trăm tri ệu đồng), theo yêu c ầu của 
vợ chồng ông T, bà N; vợ chồng ông Q, bà D đã trả cho vợ chồng ông Nguyễn 
Thanh S và bà Văn Thị Thiên Th1, địa chỉ: Số 79 đường T1, thành phố Đ. Văn 
bản đ ề nghị, cam k ết chuyển số tiền 300.000.000 đồng cho ông S, bà Th1 đề 
ngày 27/01/2011, bà D đã giao nộp cho Tòa án do chính tay ông Nguyễn Văn T 
viết và có chữ ký xác nhận của ông Nguyễn Văn T và bà N. Do vợ chồng ông S, 
bà Th1  muốn nh ận chuy ển như ợng l ại nhà và đ ất mà ông Q , bà D  đã nh ận 
chuyển như ợng t ừ ông T , bà N  nên ông S, bà Th1  không nh ận s ố tiền 
300.000.000 đồng mà chuyển thành tiền đặt cọc cho vợ chồng ông Q, bà D. Sau 
đó, vì không ti ếp tục thực hiện việc chuyển nhượng nữa, nên theo yêu c ầu của 
ông S, bà Th1, vợ chồng ông Q, bà D đã trả lại 300.000.000 đồng tiền đặt cọc 
cho vợ chồng S, Th1 (nghĩa là: s ố tiền này v ợ chồng T N đang nợ tiền của S, 
Th1 nên thay vì bảo ông Q, bà D trả cho ông T, bà N thì vợ chồng T, N yêu cầu 
ông Q, bà D trả thẳng qua cho vợ chồng S, Th1). 
Đối với việc giá nh ận chuyển nhượng trong hợp đồng có công ch ứng và 
giá thanh toán th ực có khác nhau là hai bên th ỏa thuận ghi giá trong h ợp đồng 
thấp hơn để mục đích giảm tiền nộp thuế thu nhập và thuế trước bạ (còn nhà và 
đất của vợ chồng T, N lúc đó có giá trị theo quy định của Nhà nước và phù hợp 
giá trên thị trường cũng khoảng 2 tỷ đồng). 
Hợp đ ồng chuy ển như ợng QSDĐ và tài s ản g ắn li ền trên đ ất l ập ngày 
25/12/2010 giữa các bên, được công chứng cùng ngày, và ông Q, bà D đều công 
nhận QSDĐ và nhà ở theo GCN số BĐ 161039 do UBND thành phố Đ cấp ngày 
26/01/2011 cho ông Q, bà D là tài sản chung của vợ chồng. 
Nay, ông Q, bà D không chấp nhận toàn b ộ yêu cầu của nguyên đ ơn là 
ông T, bà N và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu c ầu độc lập là bà 
Phạm Hồng L và ông Đào Bá P. 
Bị đơn ông Q, bà D cho rằng, căn c ứ Điều 129 B ộ luật dân s ự 2005 thì 
nếu Tòa án ch ấp nhận yêu c ầu khởi kiện của ông T, bà N, tuyên b ố giao dịch 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Q, bà D với ông T, bà N là vô hiệu 
thì yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu, hoàn trả cho 
nhau những gì đã nhận, nếu tài sản là vật mà không còn thì s ẽ trả bằng tiền, còn 
vợ chồng T, N phải trả lại cho b ị đơn ông Q, bà D số tiền đã nh ận gồm 1,7 t ỷ 
đồng tiền mặt (trong đó có 700 tri ệu tiền vợ chồng T N nợ cấn sang, 01 t ỷ tiền 
mặt) và 300 triệu chuyển cho vợ chồng bà Th1, ông S. Tổng cộng là 02 tỷ đồng 
tiền gốc cộng với thiệt hại xảy.

8 
 
 
 
 
 
 
Do đó, ông Q, bà D yêu cầu Tòa án căn cứ Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 
để giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, buộc ông T và bà N 
phải trả lại toàn b ộ số tiền thiệt hại cho ông Q và bà D là 3.453.000.000 đ ồng, 
trong đó 2.000.000.000 đ ồng ti ền g ốc đã nh ận và 1.453.000.000 đồng ti ền lãi 
phát sinh. Tiền lãi được tính như sau: Từ ngày 10/01/2011 đến ngày 31/12/2019 
là 2.906 ngày, lãi suất 9%/năm - mức lãi suất cơ bản do Nhà nước quy định (tức 
0,025%/ngày); số tiền lãi tính được là: 
2.000.000.000 đồng  x 2.906 ngày x 0,025% = 1.453.000.000 đ ồng. Tiền 
lãi tính đến ngày xét xử sẽ được bổ sung tại phiên tòa. 
Theo các l ời khai trong quá trình gi ải quyết vụ án, bị đơn Phòng công 
chứng số 01 tỉnh Quảng Trị trình bày: 
-  Phòng công chứng số 01 tỉnh Quảng Trị trình bày: 
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài s ản gắn liền trên đ ất 
ngày 25/12/2010 gi ữa ông T, bà N với ông Q, bà D và các h ợp đồng chuyển 
quyền tài s ản giữa ông Q, bà D với bà Lê Th ị Kim P1 giữa bà P1 với ông Võ 
Văn T2 và bà Nguyễn Thị G đã được công ch ứng viên ch ứng nhận đúng trình 
tự, thủ tục theo quy đ ịnh của pháp luật. Việc giao kết hợp đồng giữa các bên là 
tự nguyện, không có sự lừa dối hay ép buộc, tại thời điểm ký kết và công chứng 
hợp đồng các bên có đ ầy đủ năng lực hành vi dân s ự, nội dung c ủa họp đồng 
không vi ph ạm đi ều c ấm c ủa pháp lu ật, không trái đ ạo đ ức xã h ội, tài s ản 
chuyển quyền không thuộc đối tượng cấm chuyển dịch, định đoạt theo quy định 
của pháp luật. 
Vì vậy, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. 
* Người có quyền lợi và nghĩa v ụ liên quan có yêu cầu độc lập bà Phạm 
Hằng Lê và ông Đào Bá P trình bày: 
Bà Phạm Hồng L là chị dâu của bà Đào Thị Thủy N, biết bà N cần tiền trả 
nợ cho bà Đỗ Thị Kim D và ông Lê Văn Q , nên bà L, ông P thỏa thuận nhận 
chuyển nhượng QSDĐ và ngôi nhà g ắn liền trên đất tại địa chỉ số 81 đường T1, 
thành phố Đ thuộc quyền sở hữu của ông T, bà N, với giá 1.700.000.000 đ ồng. 
Ngày 06/11/2010, các bên lập văn bản ghi nhận nội dung thỏa thuận trên nhưng 
không công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. 
Sau khi th ỏa thuận chuyển nhượng, bà L, ông P đã trả cho ông T, bà N 
900.000.000 đồng và t ạm thời nhận quản lý, s ử dụng ngôi nhà. Do chưa thanh 
toán đ ủ số tiền còn l ại nên các bên chưa chính th ức l ập h ợp đ ồng chuy ển

9 
 
 
 
 
 
 
nhượng QSDĐ, sở hữu nhà theo quy định của pháp luật. 
Bà L biết rõ sự việc ông T, bà N chuyển quyền sử dụng đất và nhà ở cho 
ông Q, bà D đứng tên dùm đ ể vay vốn ngân hàng, v ới nhận thức chỉ đứng tên 
dùm, sau khi ông T, bà N trả hết nợ cho ông Q, bà D thì ông Q, bà D làm thủ tục 
chuyển nhượng lại tài sản trên cho ông T, bà N. 
Trong lúc Tòa án đang gi ải quyết yêu cầu khởi kiện của ông Q, bà D. Bà 
L, ông P đã có đơn yêu c ầu độc lập, thì ông Q, bà D làm thủ tục tặng cho “tài 
sản đang tranh ch ấp” là QSDĐ và nhà ở gắn li ền trên đ ất, tại đ ịa ch ỉ số 81 
đường T1, thành phố Đ, cho con gái là bà Lê Thị Kim P1. Khi nhận được tài sản 
tặng cho, bà P1 lại chuyển nhượng cho ông T2, bà G cũng trong lúc đang gi ải 
quyết tranh chấp tại Tòa án. Việc ông Q, bà D tặng cho QSDĐ và nhà cho bà P1 
và bà P1 chuyển nhượng cho vợ chồng Tùng, Gái là trái quy định của pháp luật, 
cụ thể: Đất đang tranh chấp thì không được chuyển nhượng, tặng cho. 
Bà Phạm Hồng L và ông Đào Bá P yêu cầu Tòa án: 
- Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài s ản gắn liền với đất, 
giữa bên chuyển nhượng: Ông Nguyễn Văn T, bà Đào Thị Thủy N với bên nhận 
chuyển nhượng: ông Lê Văn Q, bà Đỗ Thị Kim D, hợp đồng được Phòng công 
chứng tỉnh Quảng Trị công chứng ngày 25/12/2010 là vô hiệu. 
- Tuyên bố Hợp đồng tặng cho QSDĐ và tài s ản gắn liền trên đất, giữa 
bên tặng cho: Ông Lê Văn Q , bà Đỗ Thị Kim D với bên nh ận tặng cho: Bà Lê 
Thị Kim P1 , h ợp đ ồng đư ợc Phòng công ch ứng s ố 01 t ỉnh Qu ảng Tr ị công 
chứng ngày 29/4/2014 là vô hiệu. 
- Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài s ản gắn liền với đất, 
giữa bên chuyển nhượng: Bà Lê Thị Kim P1 với bên nhận chuyển nhượng: Ông 
Võ Vãn Tùng, bà Nguyễn Thị G, hợp đồng được Phòng công ch ứng số 01 tỉnh 
Quảng Trị công chứng ngày 11/12/2015 là vô hiệu. 
- Yêu c ầu tuyên h ủy các quy ết đ ịnh cá bi ệt là các GCNQSDĐ (Gi ấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với 
đất, cụ thể: 
+ GCNQSDĐ s ố BĐ 161039 c ủa UBND thành ph ố Đ, c ấp ngày 
26/01/2011 cho ông Lê Văn Q và bà Đỗ Thị Kim D. 
+ GCNQSDĐ số BP 374742 của UBND thành phố Đ, cấp ngày 22/5/2014 
cho bà Lê Thị Kim P1. 
+ GCNQSDĐ s ố BV 589156 c ủa UBND thành ph ố Đ, c ấp ngày

10 
 
 
 
 
 
 
31/12/2015 cho ông Võ Văn T2 và bà Nguyễn Thị G. 
* Ý kiến của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
- Công chứng viên Lê Hoài N1 - Phòng công chứng số Y1 tỉnh Quảng Trị 
trình bày: Nhất trí với nội dung trình bày của bị đơn là Phòng công chứng số 01 
tỉnh Quảng Trị. 
- Công chứng viên Lê Văn D1 - Phòng công chứng số 02 tỉnh Quảng Trị 
trình bày: Đề nghị Tòa án ti ến hành gi ải quyết vụ án theo đúng quy đ ịnh của 
phápluật. 
- Bà Lê Th ị Kim P1 trình bày: Bà Lê Th ị Kim P1 là con gái c ủa ông Lê 
Văn Q và bà Đỗ Thị Kim D. Ngày 29/4/2015, ông Q, bà D lập thủ tục tặng cho 
QSDĐ và tài s ản gắn liền trên đất (theo GCNQSDĐ và tài s ản gắn liền trên đất 
số BĐ 161039 ngày 26/01/2011 thu ộc tờ bản đồ số 7, thửa số 597 (tách từ thửa 
đất số 102b) mang tên ông Q, bà D) cho bà P1, hợp đồng tặng cho đư ợc công 
chứng tại Phòng công ch ứng số 01 tỉnh Quảng Trị cùng ngày. Ngày 22/5/2014, 
Ủy ban nhân dân thành ph ố Đ cấp GCNQSDĐ, quy ền sở hữu nhà ở và các tài 
sản khác gắn liền trên đất số BP 374742 cho bà P1. Bà P1 không chấp nhận toàn 
bộ yêu cầu của ông Nguyễn Văn T , bà Đào Thị Thủy N, ông Đào Bá P  và bà 
Phạm Hồng L. 
- Ông Võ Văn T2 và bà Nguyễn Thị G trình bày:  
Năm 2015, bà Lê Th ị Kim P1 muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
theo GCNQSDĐ s ố BP 374742 đư ợc UBND thành ph ố Đ cấp ngày 22/5/2014 
tại địa chỉ: 81 Đường T1, thành phố Đ. Ông T2, bà G đã đến UBND phường Y, 
thành phố Đ tìm hiểu và đư ợc trả lời là nhà đ ất không có tranh ch ấp, UBND 
phường chưa nhận được bất cứ đơn yêu cầu hòa giải cơ sở nào đối với nhà đất 
tại địa chỉ 81 Đường T1. Ngày 11/12/2015, ông T2, bà G và bà Lê Thị Kim P1 
ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở tại 81 Đường T1, 
hợp đồng được Phòng công ch ứng số 01 tỉnh Quảng Trị công chứng theo quy 
định. Ngày 31/12/2015, bà G  và ông T2  được UBND thành ph ố Đ cấp 
GCNQSDĐ, quyền s ở hữu nhà ở và các tài s ản khác g ắn liền trên đ ất số BV 
589156. Như vậy, tại thời điểm chuyển nhượng, bà P1 đang là chủ sử dụng đất 
hợp pháp c ủa tài s ản, quá trình thực hiện việc chuyển nhượng không có tranh 
chấp nên ông T2, bà G là người thứ ba ngay tình khi thực hiện giao dịch chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất. Khi giải quyết vụ án, Tòa án cần căn cứ quy định tại 
Điều 138, 258 và 692 Bộ luật Dân sự 2005 (Điều 133, Điều 688 BLDS 2015) về 
bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi  giao dịch dân s ự vô hiệu, về

11 
 
 
 
 
 
 
hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất để giải quyết vụ án đứng quy định 
của pháp luật. 
Ngày 26/4/2018, ông T2, bà G đã thế chấp nhà đất 81 Đường T1 tại Ngân 
hàng TMCP C để vay vốn. Theo quy định của pháp luật và hướng dẫn tại Công 
văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 c ủa Tòa án nhân dân t ối cao thì, giao 
dịch giữa ông T2, bà G với ngân hàng không b ị vô hiệu. Đến hạn trả nợ nhưng 
ông T2, bà G không có kh ả năng trả nợ nên căn c ứ vào các quy đ ịnh của pháp 
luật và đi ều khoản thỏa thuận trong h ợp đồng tín d ụng, ông T2, bà G và Ngân 
hàng đã l ập Biên b ản th ỏa thu ận ngày 02/11/2018, theo th ỏa thu ận thì Ngân 
hàng đồng ý cho ông T2, bà G tìm bên th ứ ba nhận chuyển nhượng lại tài s ản 
thế chấp để ngân hàng x ử lý và thu h ồi nợ. Sau khi ngân hàng nh ận đủ số tiền 
cho vay, đã xu ất tài s ản để các bên làm th ủ tục chuyển nhượng theo đúng quy 
định. Việc thế chấp và xử lý tài sản thế chấp như trên l à đúng theo quy đ ịnh tại 
các Đi ều 299, 303, 323 B ộ luật dân s ự 2015; kho ản 1 Đi ều 58 Ngh ị định s ố 
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 v ề giao dịch bảo đảm và s ự thỏa thuận của 
các bên theo hợp đồng thế chấp bất động sản. Trường hợp Tòa án chấp nhận yêu 
cầu kh ởi kiện c ủa ông T , bà N , tuyên b ố hợp đ ồng chuyển như ợng quyền s ử 
dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Lê Thị Kim P1 với ông T2, bà G vô 
hiệu, đồng thời hủy GCNQSDĐ số BP589156 thì ông T2, bà G yêu cầu Tòa án 
căn cứ Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô 
hiệu, bu ộc bà Lê Th ị Kim P1 , Phòng công chứng s ố Y1 tỉnh Qu ảng Tr ị và 
UBND thành phố Đ phải liên đ ới trả lại cho ông T2, bà G số tiền đã th ực hiện 
việc thanh toán là 1.500.000.000 đồng và tiền lãi 555.000.000 đồng; tiền nộp phí 
trước b ạ nhà đ ất 8.978.000 đ ồng và ti ền lãi 3.276.970 đ ồng, t ổng c ộng là 
2.067.254.970 đồng. 
Ông Nguyễn Văn Q1 và bà Mai Thị Thu Th trình bày: 
Ông Q1, bà Th tìm hiều và biết được ông T2, bà G có thế chấp tài sản là 
GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất số BV589156 do UBND thành phố Đ cấp 
ngày 31/12/2015, t ại địa chỉ 81 Đường T1, thành ph ố Đ để vay vốn tại Ngân 
hàng C. Đến hạn trả nợ nhưng ông T2, bà G không có khả năng trả nợ nên căn 
cứ quy định pháp lu ật và đi ều khoản thỏa thuận trong h ợp đồng tín dụng, ông 
T2, bà G và Ngân hàng đã l ập Biên b ản thỏa thuận ngày 02/11/2018, theo đó 
Ngân hàng đ ồng ý cho ông T2 , bà G  tìm bên th ứ ba ( ông Q1 , bà Th ) nh ận 
chuyển nhượng lại tài sản thế chấp để ngân hàng xử lý và thu h ồi nợ. Ông Q1, 
bà Th đã chuyển toàn bộ số tiền mua tài sản vào tài khoản của ông T2, bà G. Sau 
khi ngân hàng nh ận đủ toàn bộ tiền gốc và lãi phát sinh, thì ngân hàng đã xu ất

12 
 
 
 
 
 
 
tài sản thế chấp để các bên làm th ủ tục chuyển nhượng theo đúng quy đ ịnh của 
pháp luật. Như vậy, tại thời điểm ông Q1, bà Th mua nhà đ ất số 81 Đường T1 
thì tài s ản không có tranh ch ấp, việc mua tài s ản để Ngân hàng x ử lý nợ đúng 
theo quy định tại Điều 299, 303, 323 Bộ luật dân sự 2015, khoản 1 Điều 58 Nghị 
định 163/2006/NĐ-CP của Chính ph ủ về giao dịch bảo đ ảm và s ự thỏa thuận 
của các bên theo hợp đồng thế chấp tài sản. Khi giải quyết vụ án, Tòa án căn cứ 
quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba 
ngay tình khi giao d ịch dân sự vô hiệu để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của 
người thứ ba ngay tình là vợ chồng Q1, Th. 
Trường hợp Tòa án ch ấp nhận yêu c ầu khởi kiện của ông T, bà N tuyên 
bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài s ản gắn liền với đất giữa 
ông T2, bà G với ông Q1, bà Th vô hiệu thì yêu c ầu Tòa án gi ải quyết hậu quả 
của giao dịch dân sự vô hiệu, buộc Ngân hàng TMCP C trả lại cho ông Q1, bà 
Th số tiền 1.904.775.466 đồng, trong đó: Ti ền ông Q1, bà Th trả nợ khoản vay 
của ông T2, bà G là 1.717.051.416 đ ồng và ti ền lãi 185.012.290 đ ồng; tiền phí 
công chứng 1.530.000 đồng và tiền lãi 163.710 đồng; tiền thuế 937.000 đồng và 
tiền lãi 81.050 đồng. 
Tại văn bản trình bày ý kiến ngày 08/12/2020, ông Nguyễn Văn Q1 và bà 
Mai Thị Thu Th thay đổi yêu cầu, cụ thể trường hợp Tòa án ch ấp nhận yêu cầu 
khởi kiện của ông T, bà N, tuyên b ố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông T2, bà G với ông Q1, bà Th là vô hiệu thì 
yêu cầu Tòa án gi ải quyết hậu quả của giao d ịch dân s ự vô hiệu, buộc nguyên 
đơn ông T, bà N có nghĩa v ụ trả lại cho ông Q1, bà Th số tiền 2.571.139.000 
đồng (bằng với giá trị ngôi nhà tại thời điểm xét xử) theo Biên b ản định giá tài 
sản ngày 12/5/2020 của Hội đồng định giá tài sản và tuyên tài sản nhà và đất tại 
81 Đường T1  được đ ảm b ảo cho nghĩa v ụ thi hành án cho vi ệc tr ả tiền c ủa 
nguyên đơn. 
- Ngân hàng TMCP C trình bày:  Ngân hàng TMCP C nhận th ế chấp 
quyền sử dụng đất theo GCNQSDĐ số BV589156 do UBND thành phố Đ, tỉnh 
Quảng Tr ị cấp ngày 31/12/2015, theo h ợp đ ồng th ế chấp b ất đ ộng s ản s ố 
0606/2017/HĐTC giữa Ngân hàng TMCP C với ông Võ Văn T2, bà Nguyễn Thị 
G để cho ông T2, bà G vay tiền. Hiện nay, khoản vay đã t ất toán. Quá trình th ế 
chấp tài s ản, vay ti ền và tr ả nợ đều đúng theo quy đ ịnh của pháp lu ật và quy 
trình của Ngân hàng. Vì v ậy, Ngân hàng TMCP C không còn liên quan đ ến vụ 
án. 
           Vụ án đã qua nhiều lần xét xử, cụ thể:

13 
 
 
 
 
 
 
- Tại Bản án dân sự sơ thẩm s ố 18/2016/DS-ST ngày 24/6/2016 của 
TAND thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị quyết định: 
+ Bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn T  và bà Đào 
Thị Thủy N. 
+ Bác yêu cầu độc lập của người  có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà 
Phạm Hồng L và ông Đào Bá P. 
+ Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan 
bà Nguyễn Thị G. 
- Bản án dân sự phúc thẩm s ố 24/2016/DS-PT ngày 20/9/2016 của 
TAND tỉnh Quảng Trị quyết định: Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đon 
và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, giữ nguyên bản án sơ thẩm. 
- Ngày 07/6/2018, TAND cấp cao tại Đà Nằng đã ban hành Quyết định 
giám đốc thẩm số 45/2018/DS-GĐT hủy Bản án DS-PT số 24/2016/DS-PT ngày 
20/9/2016 của T òa án  nhân dân  tỉnh Quảng Trị và Bản án DS -ST số 
18/2016/DS-ST ngày 24/6/2016 của Tòa án nhân dân thành phố Đ, tỉnh Quảng 
Trị. 
- Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2019/DS-ST ngày 10/4/2019 của Tòa án 
nhân dân tỉnh Quảng Trị quyết định: 
+ Đình chỉ yêu cầu độc lập của bà Nguyễn Thị G. 
+ Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn  và yêu cầu độc 
lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, tuyên bố các hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông Nguyễn Văn T, 
bà Đào Thị Thủy N với ông Lê Văn Q, bà Đỗ Thị Kim D; hợp đồng tặng cho tài 
sản giữa ông Q, bà D với bà Lê Thị Kim P1; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà P1 với ông Võ Văn T2, bà Nguyễn 
Thị G là vô hiệu. 
- Bản án dân sự phúc thẩm số 236 /2019/DS-PT ngày 18/11 /2019 của 
TAND cấp cao tại Đà Nẵ ng quyết định: Hủy Bản án DS -ST số 03/2019/DS-ST 
ngày 10/4/2019 của TAND tỉnh Quảng Trị do Tòa án cấp sơ thẩm không đưa 
Ngân hàng C vào tham gia tố tụng với tư cách “người có quyền lợi nghĩa vụ liên 
quan”. 
- Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2021/DS-ST ngày 04/01/2021 của Tòa 
án nhân dân tỉnh Quảng Trị đã quyết định: 
Áp dụng Điều 128, Điều 129, Điều 134, Điều 137, khoản 2 Điều 689 Bộ 
luật dân sự 2005; điểm b khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014; điểm b khoản 
1 Điều 91, kho ản 3 Đi ều 93 Lu ật nhà ở năm 2005; đi ểm b kho ản 1 Đi ều 188

14 
 
 
 
 
 
 
Luật đất đai 2013; điểm b khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127 Luật đất 
đai 2003; ti ểu mục b.l, c, m ục 2.4, Ph ần I Ngh ị quyết s ố 01/2003/NQ-HĐTP; 
tiểu mục C.3, mục 2, Ph ần II Ngh ị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng 
Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. 
1. Chấp nhận yêu c ầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn T , bà 
Đào Thị Thủy N và yêu c ầu độc lập của người có quy ền lợi và nghĩa v ụ liên 
quan bà Phạm Hồng L, ông Đào Bá P: 
- Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài s ản gắn liền với đất, 
giữa bên chuyển nhượng: Ông Nguyễn Văn T, bà Đào Thị Thủy N với bên nhận 
chuyển nhượng: Ông Lê Văn Q, bà Đỗ Thị Kim D, hợp đồng được Phòng công 
chứng tỉnh Quảng Trị công chứng ngày 25/12/2010 là vô hiệu. 
- Tuyên b ố Hợp đ ồng chuy ển như ợng QSDĐ và nhà, gi ữa bên chuy ển 
nhượng: Ông Nguyễn Văn T, bà Đào Thị Thủy N với bên nhận chuyển nhượng: 
Ông Lê Văn Q, bà Đỗ Thị Kim D lập ngày 10/01/2011 (Hợp đồng dân sự thông 
thường, không công chứng, chứng thực) là vô hiệu. 
- Tuyên bố Hợp đồng tặng cho QSDĐ và tài s ản gắn liền với đất, giữa 
bên tặng cho: Ông Lê Văn Q, bà Đỗ Thị Kim D với bên nh ận tặng cho: Bà Lê 
Thị Kim P1 , h ợp đ ồng đư ợc Phòng công ch ứng s ố 01 t ỉnh Qu ảng Tr ị công 
chứng ngày 29/4/2014 là vô hiệu. 
- Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài s ản gắn liền với đất, 
giữa bên chuyển nhượng: Bà Lê Thị Kim P1 với bên nhận chuyển nhượng: Ông 
Võ Văn T2 , bà Nguyễn Th ị G, hơp đ ồng đư ợc Phòng công ch ứng số 01 tỉnh 
Quảng Trị công chứng ngày 11/12/2015 là vô hiệu. 
- Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài s ản gắn liền với đất, 
giữa bên chuy ển như ợng: Ông Võ Vãn T 1, bà Nguyễn Th ị G với bên nh ận 
chuyển nhượng: Ông Nguyễn Văn Q1, bà Mai Thị Thu Th, hợp đồng được công 
chứng ngày 05/11/2018 là vô hiệu. 
         2. Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: 
- Ông Nguyễn Văn Q1 và bà Mai Thị Thu Th phải có nghĩa vụ trả lại cho 
ông Nguyễn Văn T và bà Đào Thị Thủy N tài sản là quyền sử dụng đất diện tích 
62 m2 và ngôi nhà gắn liền với đất, tại thửa đất số 597, tờ bản đồ số 07, khu phố 
3, phường Y, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị, có địa chỉ hiện tại là số 81 đường T1, 
thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị, theo GCNQSĐ số CM 460535 của Sở Tài nguyên 
và Môi trường cấp ngày 21/01/2019.

15 
 
 
 
 
 
 
- Ông Nguyễn Văn T  và bà Đào Th ị Thủy N  có nghĩa v ụ trả cho ông 
Nguyễn Văn Q1 và bà Mai Thị Thu Th số tiền 2.075.569.500 đồng. 
- Khi hai bên đã th ực hi ện xong nghĩa v ụ thi hành án dân s ự của mình 
theo Luật thi hành án dân s ự thì ông Nguyễn Văn T  và bà Đào Thị Thủy N có 
quyền đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký lại quyền 
sử dụng đất và tài sản, thực hiện các quyền về chủ sở hữu tài sản theo quy định. 
Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng khác, 
quyền kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án theo quy định của pháp luật. 
- Ngày 15/01/2021, nguyên đơn ông Nguyễn Văn T và bà Đào Thị Thủy 
N kháng cáo một phần bản án sơ thẩm.  
- Ngày 18/01/2021, người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan ông Nguyễn 
Văn Q1 và bà Mai Thị Thu Th kháng cáo toàn b ộ bản án sơ th ẩm, đề nghị sửa 
bản án sơ thẩm. 
Tại phiên tòa, Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân c ấp cao t ại Đà Nẵng đề 
nghị căn cứ khoản 1 Đi ều 308 B ộ luật tố tụng dân s ự 2015, không ch ấp nhận 
đơn kháng cáo c ủa ông Nguyễn Văn T  và bà Đào Thị Thủy N và ông Nguyễn 
Văn Q1 và bà Mai Thị Thu Th, giữ nguyên bản án sơ thẩm. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN 
[1] Phiên tòa phúc thẩm mở rất nhiều lần. Bị đơn là Phòng công chứng số 
Y1 tỉnh Quảng Trị có đơn xin vắng mặt, ông Lê Văn Q  và bà Đỗ Thị Kim D  
vắng mặt; người có quyền lợi , nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập b à Phạm 
Hồng L và ông Đào Bá P vắng mặt; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan  bà 
Lê Thị Kim P1, bà Nguyễn Thị G và ông Võ Văn T2, Công chứng viên Lê Hoài 
N1 - Phòng công chứng số Y1  tỉnh Quảng Trị , Công chứng viên Lê Văn D1  - 
Phòng công chứng số Y4  tỉnh Quảng Trị, Ngân hàng TMCP C đều được tống 
đạt hợp lệ vắng mặt không có lý do ; riêng người đại diện cho người có quyền 
lợi, nghĩa vụ liên quan  ông Nguyễn Văn Q1 và bà Mai Thị Thu Th  là ông Trần 
Thanh Lâm nhiều lần làm đơn xin hoãn phiên tòa với nhiều lý do khác nhau.  
Do đó, căn cứ khoản 2 Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 Tòa án tiến hành 
giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật. 
[2] Xét kháng cáo c ủa nguyên đơn ông Nguyễn Văn T  và bà Đào Th ị 
Thủy N và người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan ông Nguyễn Văn Q1 và bà 
Mai Thị Thu Th kháng cáo. Hội đồng xét xử thấy rằng: Tòa án cấp sơ thẩm đã 
phân tích, đánh giá một cách khách quan đối với nội dung các Hợp đồng chuyển

16 
 
 
 
 
 
 
nhượng quyền sử dụng đất của các đương s ự, Văn bản liên quan đ ến nội dung 
giao dịch với nhau, đó là: Hợp đồng chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất 
diện tích 62 m2 và ngôi nhà gắn liền với đất tại thửa đất số 597, tờ bản đồ số 07, 
khu phố 3, phường Y, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị (số 81 đường T1, thành phố 
Đ, tỉnh Quảng Trị) giữa ông Nguyễn Văn T và bà Đào Thị Thủy N với ông Lê 
Văn Q, bà Đỗ Thị Kim D; hợp đồng tặng cho con ch ị Lê Thị Kim P1 của vợ 
chồng ông Lê Văn Q, bà Đỗ Thị Kim D đối với nhà, đất số 81, diện tích 62 m 2 
đường T1; giữa chị Lê Thị Kim P1 tiếp tục chuyển nhượng nhà, đất này cho vợ 
chồng ông Võ Văn T2 , bà Nguyễn Thị G và từ Võ Văn T2 , bà Nguyễn Thị G 
chuyển nhượng tài sản là nhà, quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn Q1 và bà 
Mai Thị Thu Thủy đều vô hiệu như cấp sơ thẩm nhận định là đúng. Bởi lẽ:  
Ngày 23/12/2010, ông Nguyễn Văn T, bà Đào Thị Thủy N với ông Q, bà 
D xác lập Giấy cam kết có nội dung ông T, bà N vay 700.000.000 đồng của bà 
D để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và nhà ở, đồng thời nhờ chị D, anh 
Q đứng tên vay ti ền theo lãi suất của ngân hàng. Sau khi ông T, bà N trả số đủ 
tiền trên thì ông Lê Văn Q , bà Đỗ Thị Kim D sẽ chuyển quyền sử dụng đất và 
nhà lại cho ông T, bà N. Hai bên còn thỏa thuận sau khi trước bạ sang tên vợ 
chồng Nguyễn Văn T và Đào Thị Thủy N vẫn có quyền ở trong căn nhà trên và 
có toàn quy ền quyết định việc bán nhà. Ông Q, bà D chỉ có nhiệm vụ làm thủ 
tục sang tên lại cho người mua. Thời hạn 01 năm mà vợ chồng ông T, bà N chưa 
bán được thì vợ chồng ông Q, bà D có quyền bán ngôi nhà trên để thu hồi số tiền 
nợ. Nếu vợ chồng T, N bán nhà với giá cao hơn thì vợ chồng D, Q phải ký giấy 
tờ mua bán cho bên th ứ ba, số tiền chênh lệch thì ông T, bà N được hưởng sau 
khi đã trả tiền cho bà D, ông Q. Ngày 25/12/2010, hai bên ký Hợp đồng chuyến 
nhượng quy ền s ử dụng đ ất và tài s ản g ắn li ền trên đ ất và đư ợc Phòng Công 
chứng số 01 tỉnh Quảng Trị chứng thực ghi giá 590.000.000 đ ồng nhằm giảm 
mức ti ền n ộp thu ế, còn giá chuy ển như ợng th ực t ế thỏa thu ận b ằng m ột h ợp 
đồng dân sự khác. Cùng ngày 25/12/2010, giữa nguyên đơn ông T, bà N và vợ 
chồng ông Lê Văn Q , bà Đỗ Thị Kim D tiếp tục ký Hợp đồng chuyển nhượng 
nhà, đất số 81 đường T1 với giá thực tế  2.000.000.000 đồng có chữ ký và ghi rõ 
họ tên ông T, bà N và vợ chồng ông Lê Văn Q, bà Đỗ Thị Kim D. Ông Q và bà 
D đã thanh toán cho ông T, bà N 1.700.000.000 đồng vào ngày 10 /01/2011 và 
khẳng định đã thanh toán  xong, vì còn lại 300.000.000 đồng được khấu trừ tiền 
đặt cọc mua nhà số 81 đường T1 của ông Nguyễn Thanh S, bà Văn Thị Thiên 
Th1. Như vậy, hai bên đã t ự nguyện thỏa thuận vay tiền, nhờ vợ chồng D - Q 
vay giùm và  hai bên thống nhất chuyển quyền sở hữu nhà đất số 81 đường T1 
của vợ chồng ông T, bà N sang tên vợ chồng ông Q, bà D. Do đó, Tòa án cấp sơ

17 
 
 
 
 
 
 
thẩm nhận định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền 
trên đất số 81 đường T1 giữa ông T, bà N với ông Q, bà D là giao dịch giả tạo 
nhằm che giấu giao dịch vay tiền giữa hai bên bị vô hiệu là đúng pháp luật (Điều 
129 Bộ luật dân sự năm 2005).  
Đồng thời, các Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất số 81, diện tích 62 m2, 
đường T1 từ ông Q, bà D tặng cho chị Lê Thị Kim P1; từ chị Lê Thị Kim P1 
chuyển nhượng tiếp cho v ợ chồng ông Võ Văn T2, bà Nguyễn Thị G và từ Võ 
Văn T2, bà Nguyễn Thị G chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn Q1 và bà Mai 
Thị Thu Th  đều vô hi ệu vì chuy ển như ợng tài s ản và quy ền tài s ản khi các 
đương sự đang có tranh chấp.  
[3] Về giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu:  Như phân tích ở 
phần [2] , Hợp đồng chuyển nhượng nhà và quyền sử dụng đất  số 81, diện tích 
62 m2 ngày 10/01/2011 giữa ông T, bà N với ông Q, bà D vô hiệu. Tòa án cấp sơ 
thẩm xác định lỗi trong hợp đồng Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất vô hiệu 
50/50 giữa ông Q, bà D với ông T, bà N là chính xác. Cụ thể: Giá trị quyền sử 
dụng đất và nhà ở theo thỏa thuận là 2 tỷ đồng.  Tại Biên bản định giá tài sản 
ngày 12/5/2020 tổng giá trị tài sản là 2.751.139.000 đồng.  Khoản tiền chênh 
lệch tính từ thời điểm chuyển nhượng là 751.139.000 đồng nên mỗi bên phải 
chịu số tiền 375.569.500 đồng.  Thực tế, nhà, đất số 81, đường T1 thì ông Q, bà 
D không còn quản lý - đã chuyển nhượng qua nhiều người, hiện nay ông Q1, bà 
Th đang là người đang quản lý, sử dụng nhà, đất này. Do đó, nguyên đơn ông T, 
bà N phải trả cho ông Q1, bà Th 1.700.000.000 đồng (ông Q, bà D đã nhận sau 
khi trừ tiền đặt cọc 300.000.000đ của ông S, bà Th1) và giá trị thiệt hại số tiền 
375.569.500 đồng, tổng số 2.075.569.500 đồng. Đồng thời, ông Q1, bà Th phải 
hoàn trả cho ông T, bà N tài sản là quyền sử dụng đất diện tích 62 m 2 và ngôi 
nhà gắn liền với đất, tại thửa đất số 597, tờ bản đồ số 07, khu phố 3, Phường Y, 
thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị, có địa chỉ hiện tại là số 81 đường T1, thành phố Đ, 
tỉnh Quảng Trị.  
[4] Đối với GCNQSDĐ sổ BĐ 161039 của UBND thành phố Đồng Hà, 
cấp ngày 26/01/2011 cho ông Lê Văn Q  và bà Đỗ Thị Kim D ; GCNQSDĐ số 
BP 374742 của UBND thành phố Đ, cấp ngày 22/5/2014 cho bà Lê Thị Kim P1; 
GCNQSDĐ số BV 589156 của UBND thành phố  Đ, cấp ngày 31/12/2015 cho 
ông Võ Văn T2 và bà Nguyễn Thị G và GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở số 
CM 460535 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Trị cấp ngày 
21/01/2019 cho ông Nguyễn Văn Q1  và bà Mai Thị Thu Th , cấp sơ thẩm đã 
phân tích chi tiết và đúng pháp luật . Do vậy, khi bản án có hiệu lực và việc thi

18 
 
 
 
 
 
 
hành nghĩa vụ trả tiền và giao lại nhà đã hoàn thành thì ông T, bà N có quyền 
đến Cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được điều chỉnh biến động hoặc cấp lại 
GCNQSDĐ, thủ tục đăng ký lại quyền sử dụng đất và tài sản  và các quyền về 
chủ sở hữu tài sản theo quy định pháp luật (Luật đất đai 2013, Điều 79 của Nghị 
định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ). 
Ngoài ra, đối với nội dung ông T, bà N cho rằng số tiền 300.000.000 đồng 
theo “Giấy vay ti ền” ngày 20/02/2011  và sau đó đã tr ả cho bà D  vào ngày 
07/3/2011 nhưng chưa đư ợc khấu trừ.. Số tiền này không liên quan v ụ án nên 
các đương s ự có quyền khởi kiện để được giải quyết bằng vụ án khác n ếu còn 
thời hiệu khởi kiện. 
Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử thấy rằng không có cơ sở 
chấp nhận đơn kháng cáo của nguyên đơn  ông Nguyễn Văn T  và bà Đào Thị 
Thủy N, ông Nguyễn Văn Q1  và bà Mai Thị Thu Thủy . Chấp nhận quan điểm 
của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, giữ nguyên bản án sơ 
thẩm.    
[5] Về án phí:  
Đơn kháng của ông Nguyễn Văn T  và bà Đào Thị Thủy N ,ông Nguyễn 
Văn Q1 và bà Mai Thị Thu Thủy  không được chấp nhận nên phải chịu án phí 
dân sự phúc thẩm theo quy định pháp luật. 
Vì các lẽ nêu trên; 
Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; 
QUYẾT ĐỊNH 
I. Không chấp nhận kháng cáo của  bị đơn ông Nguyễn Văn T và bà Đào 
Thị Thủy N , ông Nguyễn Văn Q1  và bà Mai Thị Thu Th . Giữ nguyên Bản án 
dân sự sơ thẩm số 01/2021/DS-ST ngày 04/01/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh 
Quảng Trị. Tuyên xử: 
Áp dụng điểm b khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014; điểm b khoản 1 
Điều 91, khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005; điểm b khoản 1 Điều 188 Luật 
đất đai 2013; điểm b khoản  1 Điều 106, điểm b khoả n 1 Điều 127 Luật đất đai 
2003; tiểu mục b.l, c, mục 2.4, Phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ - HĐTP; tiểu 
mục C.3, mục 2, Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm 
phán Tòa án nhân dân tối cao.  
1. Chấp nhận yêu c ầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn T , bà 
Đào Thị Thủy N và yêu c ầu độc lập của người có quy ền lợi và nghĩa v ụ liên

19 
 
 
 
 
 
 
quan bà Phạm Hồng L, ông Đào Bá P: 
- Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài s ản gắn liền với đất, 
giữa bên chuyển nhượng: Ông Nguyễn Văn T, bà Đào Thị Thủy N với bên nhận 
chuyển nhượng: Ông Lê Văn Q, bà Đỗ Thị Kim D, hợp đồng được Phòng công 
chứng tỉnh Quảng Trị công chứng ngày 25/12/2010 là vô hiệu. 
- Tuyên b ố Hợp đ ồng chuy ển như ợng QSDĐ và nhà, gi ữa bên chuy ển 
nhượng: Ông Nguyễn Văn T, bà Đào Thị Thủy N với bên nhận chuyển nhượng: 
Ông Lê Văn Q, bà Đỗ Thị Kim D lập ngày 10/01/2011 (Hợp đồng dân sự thông 
thường, không công chứng, chứng thực) là vô hiệu. 
- Tuyên bố Hợp đồng tặng cho QSDĐ và tài s ản gắn liền với đất, giữa 
bên tặng cho: Ông Lê Văn Q, bà Đỗ Thị Kim D với bên nhận tặng cho: Bà Lê 
Thị Kim P1 , h ợp đ ồng đư ợc Phòng công ch ứng s ố 01 t ỉnh Qu ảng Tr ị công 
chứng ngày 29/4/2014 là vô hiệu. 
- Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài s ản gắn liền với đất, 
giữa bên chuyển nhượng: Bà Lê Thị Kim P1 với bên nhận chuyển nhượng: Ông 
Võ Văn T2 , bà Nguyễn Th ị G, h ợp đ ồng đư ợc Phòng công ch ứng số 01 tỉnh 
Quảng Trị công chứng ngày 11/12/2015 là vô hiệu. 
- Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài s ản gắn liền với đất, 
giữa bên chuy ển nhượng: Ông Võ Vãn Tùng, bà Nguyễn Thị G với bên nhận 
chuyển nhượng: Ông Nguyễn Văn Q1, bà Mai Thị Thu Th, hợp đồng được công 
chứng ngày 05/11/2018 là vô hiệu. 
          2. Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: 
- Ông Nguyễn Văn Q1 và bà Mai Thị Thu Th phải có nghĩa vụ trả lại cho 
ông Nguyễn Văn T và bà Đào Thị Thủy N tài sản là quyền sử dụng đất diện tích 
62 m2 và ngôi nhà gắn liền với đất tại thửa đất số 597, tờ bản đồ số 07, khu phố 
3, phường Y, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị, có địa chỉ là số 81 đường T1, thành 
phố Đ, tỉnh Qu ảng Trị, theo GCNQSĐ s ố CM 460535 của Sở Tài nguyên và  
Môi trường cấp ngày 21/01/2019. 
- Ông Nguyễn Văn T  và bà Đào Th ị Thủy N  có nghĩa v ụ trả cho ông 
Nguyễn Văn Q1 và bà Mai Thị Thu Th số tiền 2.075.569.500 đồng. 
- Khi hai bên đã th ực hi ện xong nghĩa v ụ thi hành án dân s ự của mình 
theo Luật thi hành án dân s ự thì ông Nguyễn Văn T  và bà Đào Thị Thủy N có 
quyền đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký lại quyền 
sử dụng đất và tài sản, thực hiện các quyền về chủ sở hữu tài sản theo quy định.

20 
 
 
 
 
 
 
II. Về án phí:  
Áp dụng khoản 1 Điều 148 Bộ luật tố tụng dân sự 2015; điểm c, khoản 1 
Điều 24; khoản 1 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 -12-2016 
của Ủy ban thường vụ quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử 
dụng án phí, lệ phí tòa án. 
Ông Nguyễn Văn T  và bà Đào Thị Thủy N  phải chịu 300.000 đồng (ba 
trăm ngàn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng 
án phí dân sự phúc thẩm đã nộp 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng)  theo Biên 
lai số 000797 ngày 28/01/2021 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Quảng Trị. 
Ông Nguyễn Văn Q1 và bà Mai Thị Thu Th  phải chịu 300.000 đồng (ba 
trăm ngàn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng 
án phí dân sự phúc thẩm đã nộp 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng)  theo Biên 
lai số 000798 ngày 01/02/2021 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Quảng Trị. 
Các Quyết định khác không có kháng cáo, không bị kháng nghị có hiệu 
lực kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị. 
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày 10/3/2022./. 
Nơi nhận: 
- TAND tối cao; 
- VKSND cấp cao tại Đà Nẵng; 
- TAND tỉnh Quảng Trị; 
- VKSND tỉnh Quảng Trị; 
- Cục THADS tỉnh Quảng Trị; 
- Những người tham gia tố tụng; 
- Lưu HSVA, PHCTP, LT. 
 
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM 
THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
(Đã ký) 
 
 
Lê Thúy Cầu