TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
Bản án số: 655/2024/HC-PT                           
Ngày 26 tháng 6 năm 2024 
V/v: Khiếu kiện QĐHC về QLNN 
trong lĩnh vực đất đai, thuộc trường 
hợp phê duyệt giá thuê đất để thực 
hiện nghĩa vụ tài chính. 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm: 
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:  Ông Ngô Đức Thọ. 
Các Thẩm phán: Ông Lê Hoàng Tấn. 
                             Ông Trần Ngọc Tuấn. 
Thư ký phiên tòa:  Ông Phạm Quang Hiển , Thư ký Tòa án nhân dân cấp cao 
tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tham 
gia phiên tòa: Ông Trần Ngọc Đoàn, Kiểm sát viên cao cấp. 
Ngày 26 tháng 6 năm 2024 , tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố 
Hồ Chí Minh, xét xử công khai vụ án hành chính phúc thẩm, thụ lý số 
1069/2023/TLPT-HC ngày 19 tháng 12 năm 2023, về việc “Khiếu kiện quyết định 
hành chính về quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, thuộc trường hợp phê duyệt 
giá thuê đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính. 
Do Bản án hành chính sơ thẩm số: 89/2023/HC-ST ngày 10 tháng 8 năm 2023 
của Tòa án nhân dân tỉnh Long An bị kháng cáo. 
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 1536/2024/QĐ-PT ngày 
30 tháng 5 năm 2024 giữa các đương sự: 
1. Người khởi kiện: Công ty cổ phần S1; địa chỉ: Đường L xã M, huyện B, tỉnh 
Long An;  
Người đại diện theo pháp luật của người khởi kiện:  Bà Huỳnh Mỹ N , Giám 
đốc; vắng mặt. 
Người đại diện hợp pháp của người khởi kiện: Ông Nguyễn Quốc C, sinh năm 
1987; địa chỉ: C đường B, phường H, Thàn h phố T, Thành phố Hồ Chí Minh ; có 
mặt. 
2. Người bị kiện:  
2.1. Ủy ban nhân dân tỉnh L.  
2.2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh L.

2 
Địa chỉ: F N, Phường A, thành phố T, tỉnh Long An. 
Người đại điện theo pháp luật của người bị kiện:  Ông Nguyễn Văn Ú , Chủ 
tịch Ủy ban nhân dân tỉnh L; vắng mặt và có văn bản xin xét xử vắng mặt. 
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người bị kiện:  
- Ông Trần Thanh S, Phó Trưởng phòng Phòng quản lý đất đai Sở Tài nguyên 
và Môi trường tỉnh L; có mặt. 
- Ông Phạm Vũ T, Chuyên viên Văn phòng UBND tỉnh L; có mặt. 
- Bà Nguyễn Tuyết N1, Trưởng phòng Quản lý giá Công sản – Sở Tài nguyên 
và Môi trường tỉnh L; vắng mặt và có văn bản xin xét xử vắng mặt. 
3. Người có quyền, nghĩa vụ liên quan:  
3.1. Công ty TNHH D ; địa chỉ: Tầng F, P , Tòa nhà Charmington La P , 81 
đường Cao Thắng nối dài, Phường A, Quận A, TP .; vắng mặt. 
3.2. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L; vắng mặt. 
Người kháng cáo: Công ty Cổ phần S1 là người khởi kiện. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Theo đơn và lời khai của phía người khởi kiện Công ty Cổ phần S1 trình bày: 
Công ty Cổ phần S1  (gọi tắt là Công ty S1) là đơn vị nhận chuyển nhượng tài 
sản gắn liền với đất tại địa chỉ số G đường T, Phường B, thành phố T, tỉnh Long 
An. 
Ngày 15/11/2019, UBND tỉnh L ban hành Quyết định số 4233/QĐ- UBND về 
việc điều chỉnh hình thức thuê đất tại Điều 1 Quyết định số 1717/QĐ - UBND ngày 
16/5/2019 của UBND tỉnh L , có nội dung: Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền 
hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần, thời hạn thuê đất: 36 năm 05 tháng 05 
ngày. 
Ngày 05/3/2020, UBND tỉnh L  ban hành Quyết định số 706/QĐ -UBND về 
việc phê duyệt đơn giá đất để Công ty S1 thực hiện nghĩa vụ tài chính. Không đồng 
ý với quyết định trên, ngày 24/3/2020, Công ty S1 đã khiếu nại Quyết định số 706. 
Ngày 21/8/2020, UBND tỉnh L đã ban hành quyết định 3015/QĐ-UBND chấp 
nhận khiếu nại của Công ty S1, huỷ bỏ Quyết định số 706 nêu trên và giao Sở T, Sở 
T3 và các ngành có liên quan thực hiện lại việc thẩm định giá, tham mưu UBND 
Tỉnh ban hành quyết định phê duyệt đơn giá đất mới. Ngày 31/3/2021, UBND Tỉnh 
ban hành quyết định 2628/QĐ-UBND về việc phê duyệt đơn giá đất để Công ty S1 
thực hiện nghĩa vụ tài chính. 
Ngày 07/5/2021, Công ty S1 có đơn khiếu nại quyết định phê duyệt nêu trên. 
Ngày 14/6/2022, UBND tỉnh L  ban hành Quyết định số 5282/QĐ -UBND 
không chấp nhận khiếu nại của Công ty S1, giữ nguyên Quyết định số 2628. 
Nay Công ty S1 có ý kiến như sau:

3 
1/ Về Phương pháp so sánh trực tiếp: Theo quy định tại khoản 1 Điều 112 
Luật Đất đai 2013 quy định các nguyên tắc xác định giá đất phải bảo đảm các yêu 
cầu như sau: Theo mục đích sử dụng đất họp pháp tại thời điểm định giá; Theo thời 
hạn sử dụng đất; Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng 
mục đích sử dụng để chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với 
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; Cùng 
một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh 
lời, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. 
Như vậy, việc đơn vị tư vấn thực hiện thẩm định giá theo nguyên tắc của Luật 
giá mà không áp dụng các quy định tại khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 là chưa 
đúng luật định. 
Ngoài ra, Theo điểm b khoản 1 Điề u 3 Thông tư số 36/2014/TT -BTNMT quy 
định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá 
đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất quy định: 
Phương pháp so sánh trực tiếp: Trình tự, nội dung xác định giá đất theo 
phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây: 1/ Khảo sát, thu 
thập thông tin, gồm: a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định 
giá; b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự 
với thửa đất cần định giá về mục đích sử đụng đất, vị trí, khả năng sinh lợỉ, điều 
kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và 
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển 
nhượng trên thị trường, trú ng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian 
không quá 02 năm tính đến thời điếm định giá đất. 
Theo điểm c khoản 1 Điều 112 quy định: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên 
thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu  
giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu 
nhập từ việc sử dụng đất.”  
Điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT -BTNMT quy định Khảo sát, 
thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần 
định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng 
kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thưởc, hình thể và tĩnh trạng pháp lỷ về 
quyền sử dụng đất. 
Căn cứ theo hồ sơ thẩm định giá, khu đất đơn vị thẩm định giá chọn để làm cơ 
sở so sánh là đất ở, không cùng mục đích sử dụng đất với thửa đất số số G T, 
Phường B, Thành phố T, tỉnh Long An , cụ thể: thửa đất số 190, 191 tờ bản đồ số 
19; thửa 82, tờ bản đồ số 7; thửa 79, tờ bản đồ số 7 có mục đích là đất ở đô thị, 
trong khi đất để thẩm định giá là đất dùng mục đích thương mại. 
Theo quy định trên có thể thấy việc lựa chọn thửa đất so sánh phải cùng mục 
đích sử dụng đất với thửa đất cần định giá, việc cho thửa đất không cùng mục đích 
sử dụng đất là vi phạm nghiêm trọng nguyên tắc định giá đất theo quy định tại 
khoản 1 Điều 112 nói trên, cũng như điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư số 36/2014/ 
TT-BTNMT.

4 
2/ Đối với đề nghị áp dụng phương pháp tính điều chỉnh về mục đích sử dụng 
đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo tỷ lệ giá đất sản xuất, kinh doanh 
bằng 80% giá đất ở tại từn g loại đường, vị trí tương ứng theo Quyết định số 
20/2019/QĐ-UBND ngày 24/4/2019 của UBND tỉnh, mà đơn vị tư vấn thực hiện là 
chưa phù hợp theo khoản 1 Điều 112 và hướng dẫn về phương pháp so sánh trực 
tiếp tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ T4. 
Thông tư số 36/2014/TT -BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ T4 cho phép được 
thực hiện giảm trừ các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản được so sánh, 
tuy nhiên việc giảm trừ này cần phải đảm bảo nguyên tắc xác định giá đất c ủa Luật 
Đất đai 2013 là phải lựa chọn tài sản có cùng mục đích sử dụng đất (phụ lục 01 của 
thông tư đưa ra ví dụ về phương pháp so sánh trực tiếp cũng thể hiện rõ là các tài 
sản so sánh phải cùng mục đích sử dụng đất.  
Từ những cơ sở nêu trên, theo quan đi ểm của Công ty ,  so sánh trực tiếp là 
phương pháp thể hiện khá cụ thể giá trị thị trường, nhưng chỉ phù hợp đối với các 
dự án c ó mục đích sử dụng đất tương đồng với những tài sản thường xuyên giao 
dịch trên thị trường (dự án nhà ở, khu dân cư....) chứ không phù họp với các dự án 
đất thương mại dịch vụ (gần như không có giao dịch về quyền sử dụng đất thương 
mại dịch vụ). 
Ý kiến về chứng thư số Vc 10/21/BĐS -LAHA ngày 19/02/2021 của đơn vị 
thẩm định giá D lập để tư vấn cho hội đồng xác định giá: 
Thứ nhất, về lựa chọn tài sản so sánh số 1 được thu thập vào tháng 10/2019 là 
không phù họp với thời điểm cần định giá (tháng 05/2019) là không phù họp quy 
định pháp luật. 
Thứ hai, Nghị định 44/2014/NĐ -CP quy định vể các phương pháp xác định 
giá đất quy định tài sản so sánh phải là đất trống, việc đơn vị tư vấn lựa chọn tài sản 
so sánh số 1, có tài sản gắn liền với đất sau đó tiến hành giảm trừ theo bảng giá xây 
dựng cơ bản của UBND tỉnh L là không phù hợp với yếu tố thị trường, không thể 
hiện được giá trị thị trường của nhà và đất. 
Thứ ba, trong chứng thư đơn vị tư vấn không tuân thủ theo nguyên tắc xác 
định giá đất theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013; phương pháp đơn vị tư 
vấn thực hiện để xác định giá là phương pháp so sánh trực tiếp theo TĐGVN 08, 
Phương pháp thu nhập theo TĐGVN 11, chứ không tuân thủ theo quy định phương 
pháp xác định giá đất theo quy định tại Thông tư số 36/2014/TT -BTNMT quy định 
chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất 
cụ thể và tư vấn xác định giá đất, Điều này không phù hợp quy định pháp luật về tư 
vấn xác định giá đất. 
Thứ tư, đơn vị tư vấn chưa làm rõ và đầy đủ yếu tố khác biệt giữa các tài sản 
so sánh như sự khác biệt về yếu tố quy hoạch như mật độ xây dựng, hệ số sử dụ ng 
đất...; sự khác biệt về điều kiện kinh tế xã hội giữa khu vực đường H và đường T  
(thể hiện theo sự chênh lệch trong bảng giá đất theo quyết định 20/2019/QĐ-UBND 
về giá đất tại địa bàn Long An). 
Thứ năm, theo phụ lục của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cung cấp, đơn 
vị tư vấn đã tiến hành so sánh các tài sản được giao dịch trên thị trường để chứng

5 
minh tỷ lệ giảm trừ về các yếu tố khác biệt giữa tài sản cần định giá và tài sản được 
sử dụng để so sánh, tuy nhiên, qua xem xét chúng tôi thấy việc chứng minh của đơn 
vị tư vấn có các vấn đề cần làm rõ như sau:  
1/ Lựa chọn tài sản so sánh ở những địa điểm có điều kiện kinh tế xã hội 
không tương đồng để so sánh với  nhau rồi rút ra tỉ lệ giảm trừ cho chứng thư: Đơn 
vị tư vấn sử dụng các tài sản so sánh được sử dụng tại phường K, thành phố T; xã 
N, thành phố T; xã Đ, huyện Đ; xã N, huyện T  là khu vực có điều kiện kinh tế xã 
hội khác biệt hoàn toàn với khu vực phường B, thành phố T để so sánh với nhau rồi 
rút ra tỉ lệ giảm trừ về các yếu tố khác biệt giữa tài sản cần định giá và tài sản được 
sử dụng để so sánh tại phường B, thành phố T là không phù hợp quy định pháp luật. 
Theo phụ lục 01 Thông tư số 36/2014/TT -BTNMT quy định chi tiết phương 
pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đấ t cụ thể và tư vấn 
xác định giá đất hướng dẫn thực hiện phương pháp so sánh, việc thực hiện các tỷ lệ 
giảm trừ phải thu thập trên cơ sở giao dịch tài sản tại khu vực có cùng điều kiện về 
kinh tế xã hội. 
Giao dịch của tài sản ở khu vực trung tâm Đ1 như thành phố T có khác biệt rất 
lớn so với các xã vùng ven Thành phố và các huyện khác thuộc tỉnh Long An, đồng 
thời giao dịch về đất đai tại đây rất sôi nổi, tại sao đơn vị tư vấn không lựa chọn 
giao dịch trong khu vực này đề so sánh, rút ra tỉ lệ giảm trừ phù hợp mà lại lựa chọn 
những khu vực khác biệt như vậy để so sánh chứng minh cho tỉ lệ giảm trừ trong 
việc định giá của mình.  
2/ Tính chính xác về hồ sơ pháp lý của những giao dịch được lựa chọn: Qua 
xem xét nội dung phụ lục 02 đính kèm thông báo số 104/TB-STNM1 ngày 14-01-
2022 chúng tôi nhận thấy rất nhiều thông tin của tài sản giao dịch không đầy đủ, rõ 
ràng cụ thể:  
Thứ nhất, năm giao dịch của tất cả các tài sản sử dụng để so sánh là 2019, 
không thể hiện rõ thời điểm giao dịch là vào thời gian nào của năm 2019, trước hay 
sau thời điểm xác định giá của doanh nghiệp, do đó không xác định được việc lựa 
chọn tài sản có phù hợp hay không? 
Thứ hai, thông tin tài sản giao dịch không rõ ràng như số thửa đất, đơn giá 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 
Thứ ba, thông tin bên cung cấp thông tin hay bên giao dịch được khảo sát đe 
đối chiếu giao dịch khi cần thiết. 
Việc UBND tỉnh L  ban hành các quyết định trên không phù hợp quy định 
pháp luật đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động của công ty, làm ảnh 
hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của công ty. 
Công ty S1  đã cung cấp Chứng thư định giá đất của Công ty TNHH T5  để 
UBND tỉnh tham khảo và xem xét so sánh với Chứng thư của Công ty D nhằm thấy 
sự bất cập và không phù họp thì Ủy ban nhân dân tỉnh cũng không đồng ý nên nay 
Công ty khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định pháp luật để bảo 
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty, yêu cầu: 
Hủy quyết định 2628/QĐ-UBND ngày 31/3/2021 của Ủy ban nhân dân tỉnh L 
về việc phê duyệt đơn giá đất đế Công ty Cổ phần S1 thực hiện nghĩa vụ tài chính.

6 
Hủy quyết định 5282/QĐ -UBND ngày 14/6/2022 của Chủ tịch Ủy ban nhân 
dân tỉnh L về việc giải quyết khiếu nại của Công ty cổ phần S1. 
Theo Văn bản và lời khai của phía người bị kiện Chủ tịch Ủy ban nhân dân 
tỉnh L trình bày: 
Quá trình giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND tỉnh về việc bà Hà Thanh 
T1 khiếu nại Quyết định số 2628 về việc phê duyệt đơn giá đất để Công ty S1 thực 
hiện nghĩa vụ tài chính như sau: 
Ngày 17/3/2011, Công ty TNHH K1 mua sắm đệ nhất Phan K (gọi tắt là Công 
ty P1) đã ký Họp đồng thuê đất số 910/HĐTĐ với UBND Tỉnh do Giám đốc Sở Tài 
nguyên và Môi trường làm đại diện và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BĐ 373671 (số vào sổ 
cấp GCN CT04203) ngày 17/3/201 tại thửa đất số 101, tờ bản đồ số 24, diện  tích 
2.412,5m2 và tài sản gắn liền với đất (siêu thị) diện tích sàn xây dựng 3.417m 2, thời 
hạn sử dụng: Đến ngày 21/10/2055, nguồn gốc sử dụng: Nhà nước cho thuê đất trả 
tiền hàng năm. 
Ngày 15/3/2019, Công ty P1  chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê 
(Công trình Siêu thị T6) cho Công ty S1 theo Hợp đồng mua bán tài sản được Văn 
phòng C1, quyển số 01 TP/CC-SCC/HDGD. 
Ngày 19/3/2019, Công ty P1 có văn bản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu 
hồi và cho Công ty S1 thuê đất tại vị trí nêu trên. 
Ngày 19/3/2019, Công ty S1  có Văn bản số 02/CV/CTy cam kết mục đích 
nhận chuyến nhượng là đầu tư khu mua sắm tại vị trí thửa  đất số 101, tờ bản đồ số 
24, phường B, thành phố T, tỉnh Long An. 
Ngày 16/5/2019, UBND Tỉnh ban hành Quyết định số 1717/QĐ -UBND về 
việc thu hồi đất Công ty P1 và cho Công ty S1 thuê quyền sử dụng đất; hình thức 
thuê đất trả tiền hàng năm trên cơ sở Công ty S1 chuyển nhượng tài sản gắn liền với 
đất. 
Ngày 15/11/2019, UBND Tỉnh ban hành Quyết định số 4233/QD -UBND về 
việc điều chỉnh hình thức thuê đất (chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm 
sang thuê đất trả tiền một lần, thời hạn thuê đất: 36 năm 03 tháng 0 5 ngày) tại Điều 
1 Quyết định số 1717/QĐ-UBND ngày 16/5/2019 của UBND tỉnh. 
Ngày 05/3/2020, UBND Tỉnh ban hành Quyết định số 706/QĐ-UBND về việc 
phê duyệt đơn giá đất để Công ty S1 thực hiện nghĩa vụ tài chính. 
Ngày 24/3/2020, Công ty S1 khiếu nại Quyết định số 706 của U để thực hiện 
nghĩa vụ tài chính. 
Ngày 26/8/2020, UBND Tỉnh ban hành Quyết định số 3015/QĐ -UBND về 
việc giải quyết khiếu nại (lần đầu) của Công ty S1, với nội dung: Khiếu nại của Cty 
là đúng. Quyết định 706/QĐ -UBND về việc phê duyệt đơn giá đất để Công  ty thực 
hiện nghĩa vụ tài chỉnh là chưa chính xác. 
Ngày 26/8/2020, UBND Tỉnh ban hành Quyết định số 3015/QĐ -UBND về 
việc hủy Quyết định số 706/QD -UBND ngày 05/3/2020 về việc phê duyệt đơn giá

7 
đất để Công ty S1  thực hiện nghĩa vụ tài chính, để đảm bảo khách quan cho việc 
thẩm định lại đơn giá theo quy định. 
Do diện tích tính thu tiền thuê đất 2.412,5m 2 tại Phường B, thành phố T  tại 
thời điểm tháng 5/2019 (tính theo giá đất trong bảng, giá đất),  có giá trị trên 20 tỷ 
đồng (29.420.264.000 đồng), căn cứ Điều  4 Quyết định số 60/2014/QĐ -UBND 
ngày 19/12/2014 của UBND Tỉnh quy định: “Đối với trường họp diện tích tính thu 
tiền sử dụng đất, dỉện tích tỉnh thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị 
(tính theo giá đất trong Bảng giả đất) từ 20 tỷ đồng trở  lên thì cơ quan tài nguyên 
và môi trường xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết 
trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định số 44/2014/ND -CP của Chính phủ, 
sau đó trình Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh thẩm định trước khi trình Ủy ban 
nhân dân tỉnh quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp để thực hiện”.  Do đó, Sở T 
thực hiện lập thủ tục thuê đơn vị tư vấn theo quy định pháp luật hiện hành. 
Ngày 22/10/2020, Sở T ký Hợp đồng số 47/HĐDV với Công ty TNHH D1 và 
Thẩm định giá LAHA (gọi tắt là Công ty D) để cung cấp Chứng thư định giá đất để 
xác định nghĩa vụ tài chính cho Công ty S1.  
Trên cơ sở Hợp đồng số 47/HĐDV ngày 22/10/2021, Công ty D tiến hành các 
hoạt động nghiệp vụ để cung cấp Chứng thư định giá đất số Vc 10/21/BĐS - LAHA 
ngày 19/02/2021, Sở T tổ chức cuộc họp, có đại diện của Cục T7, Sở T3, UBND 
thành phố T, U và Công ty D) có Biên bản số 743/BB -STNMT ngày 08/3/2021 về 
việc xác định đơn giá thuê đất để Công ty S1 thực hiện nghĩa vụ tài chính trên địa 
bàn Phường B, thành phố T, cụ thể là xác địn h đơn giá thuê đất bằng phương pháp 
so sánh. Ngày 19/02/2021, Công ty D  ban hành Chứng thư định giá số Vc 10/21/ 
BĐS-LAHA để xác định nghĩa vụ tài chính cho Công ty S1. 
Ngày 08/3/2021, Sở T  có Biên bản số 743/BB - STNMT và Tờ trình số 
1461/TTr-STNMT gửi Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh thẩm định đơn giá đ ể Công 
ty S1 thực hiện nghĩa vụ tài chính. 
Ngày 08/3/2021, Sở T có Công văn số 1462/ STNMT -QLDD về việc thẩm 
định phương án giá đất để Công ty S1  thực hiện nghĩa vụ tài chính trên địa bàn 
Phường B, thành phố T. 
Ngày 11/3/2021, Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh có Công văn số 
1204/HĐTĐGĐ-STC về việc thẩm định phương án giá đất để Công ty S1 thực hiện 
nghĩa vụ tài chính tại Phường B, thành phố T.  
Tại Công văn số 1204/HĐTĐGĐ - STC ngày 11/3/2021, Hội đồng thẩm định 
giá đất tỉnh có ý kiến như sau : “Thống nhất với nội dung phương án giá đất để xác 
định tiền thuê đất đối với Công ty S1  trên địa bàn phường B, thành phố T , tính 
Long An của Sở T tại Tờ trình số 1461/TTr-STNMT ngày 08/3/2021”. 
Ngày 22/3/2021, Sở T có Tờ trình số 1829 /TTr- STNMT trình UBND tỉnh về 
việc phê duyệt đơn giá đất để Công ty S1 thực hiện nghĩa vụ tài chính trên địa bàn 
Phường B, thành phố T. 
Ngày 31/3/2021, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 2628/QĐ-UBND về việc 
phê duyệt đơn giá đất nêu trên.

8 
Căn cứ khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 44/2014/NĐ -
CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Thông tư số 36/2014/TT -
BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ T4 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây 
dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; Thông 
tư liên tịch số 87/2016/TTLT -BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ T8 và Bộ T4; 
Quyết định số 60/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh L về việc ban 
hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Long An (Mục 2.2.1 bảng giá các loại 
đất trên địa bàn tỉnh Long An định kỳ 5 năm 2015-2019). 
Kết luận khiếu nại của Công ty S1 không có cơ sở chấp nhận, bởi vì: 
Đối với chứng thư thẩm định giá  số Vc 10/21/BĐS-LAHA ngày 19/02/2021 do 
Công ty D thực hiện là đúng theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 
của Bộ T4, cụ thể:  
+ Về phương pháp so sánh: Khảo sát, thu thập thông tin: Đơn vị tư vấn đã sử 
dụng các tài sản so sánh được lấy trên cơ sở đấu giá thành (đấu giá Cảng vụ đường 
thủy nội địa thuộc Sở G, đấu giá 16 lô đất Tuyến dân cư đường H noi dài đoạn 
phường B, phường F, thành phố T , hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thành của 
Chi Cục Thi hành án dân sự thành phố Tân An với cá nhân trong khoảng thời gian 
không quá 2 năm tính đến thời điếm định giá đất) là đúng theo quy định tại điểm b, 
khoản 1 Điều 3 Thô ng tư số 36/2014/TT -BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ T4 quy 
định: “Khảo sát, thu thập thông tỉn của tối thiễu 03 thửa đất có  đặc điểm tương tự 
với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đẩt, vị trí, khả năng sình lợi, điều 
kiện kết cẩu hạ tầng kỹ thuật và hạ  tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thế và 
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyến 
nhượng trên thị trường, trúng đấu giả quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian 
không quá 02 năm tính đến thời điếm định giá đất”. 
Phân tích, so sánh điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của thửa đất so 
sánh với thửa đất cần định giá. 
Mặc dù Công ty S1 cho rằng đơn vị tư vấn thu thập thông tin của 03 thửa đất 
để so sánh có diện tích không tương đồng so với diện tích thửa đất cần định giá là 
không đúng theo điểm b, khoản 1 Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT - BTNMT ngày 
30/6/2014 của Bộ T4.  
Tuy nhiên, Đ vị tư vấn đã thực hiện điều chỉnh giảm trừ yếu tố về quy mô diện 
tích, vị trí, khả năng sinh lợi, hình thế, hạ tầng đối với các tài sản so sánh; đồng thời 
chứng minh tỷ lệ điều chỉnh từ đó làm cơ sở đề xuất giá đất cho Công ty S1  thực 
hiện nghĩa vụ tài chính trên địa bàn phường B, thành phố T  là đúng theo quy định 
tại điếm b, khoản 2 Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT -BTNMT ngày 30/6/2014 quy 
định: “Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với 
thửa đất cẩn định giá...” và khoản 4 Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 
30/6/2014 của Bộ T4: “Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình 
quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại 
khoán 3 Điều này; giá đất của th ửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm 
chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%”.  
+ Về phương pháp thu nhập: Theo hiện trạng, chủ đầu tư đang kinh doanh siêu 
thị Đ2 và cho thuê văn phòng; ngoài ra, chủ đầu tư không thể cung cấp đủ số liệu

9 
báo cáo kết quả kinh doanh đã được kiểm toán trong 5 năm liên tục tính đến thời 
điếm định giá (tháng 5/2019) nên đơn vị tư vấn không thể áp dụng phương pháp thu 
nhập theo thực trạng của công trình xây dựng. 
Khảo sát, thu thập thông tin: căn cứ quy định tại Khoản 1, Điều 5 Thông tư số 
36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014, đơn vị tư vấn giả định toàn bộ công trình xây 
dựng sẽ cho thuê văn phòng, tiến hành thu thập thông tin về thu nhập bình quân của 
tối thiếu 03 thửa đất tương tự có công trình xây dựng và đang kinh doanh cho thuê 
văn phòng. 
Phân tích, so sánh điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của thửa đất so 
sánh với thửa đất cần định giá: Căn cứ quy định tại khoản 2, Điều 5 Thông tư số 
36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014, thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt 
(nếu có) về vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tang xã 
hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình t rạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc 
căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường. 
Như vậy, Công ty D sử dụng phương pháp so sánh làm phương pháp c hủ đạo 
và đối chiếu với phương pháp thu nhập để tính giá trị quyền sử dụng đất. Từ đó xác 
định giá trị quyền sử dụng đất thửa đất số 101, tờ bản đồ số 24, phường B, thành 
phố T  tại thời điểm tháng 05/2019 là đúng với quy định tại Điều 8 Thông tư số 
36/2014/TT- BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ T9. 
Ngoài ra, đất th ửa đất số 101, tờ bản đồ số 24, Phường B, thành phố T  giao 
cho Công ty S1 thuê là đất thương mại dịch vụ nên Công ty D xác định giá đất bằng 
80% giá đất ở là đúng theo quy định tại mục 2.2.1 bảng giá các loại đất trên địa bàn 
tỉnh Long An định kỳ 5 năm (2015 -2019) ban hành theo Quyết định số 
60/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh L: „Đất thương mại, dịch vụ: 
Giá đất được xác định bằng 80% giá đất ở”. (Coi lại Thẩm định thời điểm 2021). 
+ Về trình tự, thủ tục ban hành Quyết định số 2628/QĐ -UBND ngày 
31/3/2021 của UBND tỉnh là đúng theo quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 
2013; Nghị định số 44/2014/NĐ -CP ngày 15/5/2014 của Chỉnh phủ; Thông tư số 
36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ T4  và Thôn g tư liên tịch sể 
87/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ T8 và Bộ T4, cụ thể:  
Ngày 22/10/2020, Sở T ký Họp đồng số 47/HDDV với đơn vị tư vấn độc  lập 
là Công ty D lập Chứng thư định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính cho Công ty 
S1. 
Ngày 08/3/2021, Sở T2 nguyến và Môi trường tổ chức cuộc họp gồm Sở Tài 
chính, Cục Thuế tỉnh, UBND thành phố T và ƯBND phường 2 để xem xét báo cáo 
kết quả định giá đất theo chứng thư thẩm định giá số Vc 10/2 Ị/BĐS -LAHA ngày 
19/02/2021 của Công ty D và cuộc họp thống nhất theo đơn giá đất được đề xuất tại 
chúng thư thẩm định giá nêu trên. 
Ngày 08/3/2021, Sở T  có Tờ trình số 1461/TTr - STNMT và Công văn 
1462/STNMT-QLDD gửi Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh thẩm định đơn giá đất để 
Công ty S1 thực hiện nghĩa vụ tài chính trên địa bàn Phường B, thành phố T, tỉnh 
Long An.

10 
Ngày 11/3/2021, Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh có Công văn số 1204/ 
HĐTĐGĐ-STC về việc thẩm định phương án giá đất để Công ty S1 thực hiện nghĩa 
vụ tài chính tại Phường B, thành phố T . Tại Công văn số 1204/HĐTĐGĐ -STC 
ngày 11/3/2021, Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh có ý kiến như sau: “Thống nhất 
với nội dung phương án giá đất để xác định tiền thuê đất đối với Công ty S1  trên 
địa bàn Phường B, thành phố T  của Sở T tại Tờ trình số 1461/TTr -STNMT ngày 
08/3/2021 ”. 
Ngày 22/3/2021, Sở T có Tờ trình số 1829/TTr - STNMT trình UBND tỉnh về 
việc phê duyệt đơn giá đất để Công ty S1 thực hiện nghĩa vụ tài chính trên địa bàn 
Phường B, thành phố T. 
Ngày 31/3/2021, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 2628/QĐ-UBND về việc 
phê duyệt đơn giá đất để Công ty S1  thực hiện nghĩa vụ tài chính trên địa bàn 
Phường B, thành phố T. 
Để tạo thuận lợi Công ty S1 trong việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính và đảm 
bảo khách quan trong việc xác định đơn giá đất. UBND tỉnh L  đã có văn bản đề 
nghị Công ty thuê đơn vị tư vấn độc lập mới để lựa chọn, đề xuất phương pháp xác 
định đơn giá đất cho phù hợp với thực tế, đảm bảo theo đúng quy định của pháp 
luật hiện hành và gửi Chứng thư định giá đất về Sở T trước ngày 03/01/2022 đế 
xem xét, trình Hội đồng thẩm định giá đất thông qua trước khi báo cáo, đề xuất 
UBND tỉnh quyết định.  
Ngày 20/12/2021, Công ty S1  đã cung cấp Chứng thư thẩm định giá đất số 
1202/2021/CTDG-EOI của Công ty TNHH T5  cho Sở Tài nguyên và Môi trường 
theo thông báo nêu trên. 
Ngày 13/4/2022, Sở T có Công văn số 2049/ STNMT -QLDD về việc báo cáo 
UBND tỉnh đối với Chứng thư thẩm định giá đất số 1202/2021/CTDG -EOI do 
Công ty S1 cung cấp, xét thấy là chưa đủ cơ sở pháp lý để Hội đồng thẩm định giá 
đất tỉnh trình UBND tỉnh phê duyệt đơn giá đất cho thuê và Sở T khẳng định việc 
tham mưu UBND tỉnh ban hành Quyết định số 2628/QĐ -ƯBND ngày 31/03/2021 
là đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật. 
Ngày 26/4 /2022, Sở T  có Văn bản số 2401/STNMT -QLDD phúc đáp cho 
Công ty S1 với nội dung: “Qua nhiều lần tổ chức cuộc họp theo chỉ đạo của UBND 
tỉnh, Công ty chỉ cung cấp duy nhất 01 phương pháp thu nhập và không đề xuất 
được phương pháp so sánh trực t iếp như ý kiến của Hội đồng thẩm định giá tại 
Thông báo số 104/TB-STNMT ngày 14/01/2022 của Sở T kết luận họp về kiến nghị 
của Công ty tại Công văn số 0112/2021 -TTKMN ngày 24/12/2021, nên Hội đồng 
thẩm định giá đất không cơ cơ sở xem xét giải quyết”. 
Từ cơ sở nêu trên, ngày 14/6/2022, Chủ tịch UBND tỉnh ban hành Quyết định 
Giải quyết khiếu nại số 5282/QĐ -UBND: Công nhận và giữ nguyên Quyết định số 
2628/QĐ-UBND ngày 31/3/2021 của Chủ tịch UBND tỉnh về việc phê duyệt đơn 
giá đất để Công ty S1  thực hiện nghĩa vụ tài chính.  Bác đơn khiếu nại của bà Hà 
Thanh T1 đại diện Công ty S1. Do đó, đề nghị bác yêu cầu khởi kiện của Công ty 
S1. 
Người có quyền, nghĩa vụ liên quan Công ty TNHH D2 trình bày:

11 
Công ty đã thực hiện việc ban hành Chứng thư thẩm định giá theo hợp đồng 
với Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L là đúng nội dung và đúng với quy định của 
pháp luật. Nay Công ty đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật 
và Công ty xin được vắng mặt tại các phiên làm việc với Tòa án và tại các phiên 
tòa. 
Tại Bản án hành chính phúc thẩm số 89/2023/HCST ngày 10/8/2023 của Tòa 
án nhân dân tỉnh Long An, đã tuyên xử: 
Căn cứ Điều 3, Điều 30, Điều 32 Luật tố tụng Hành chính 2015; 
Áp dụng điểm a khoản 2 Điều 193, Điều 348 Luật tố tụng Hành chính năm 
2015;  
Căn cứ Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 44/2014/NĐ -
CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Thông tư số 36/2014/TT -
BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ T4 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây 
dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; Thông 
tư liên tịch số 87/2016/TTLT -BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ T8 và Bộ T4; 
Quyết định số 60/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh L về việc ban 
hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Long An. 
Căn cứ Điều 32 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 
2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.    
Tuyên xử: 
Bác yêu cầu khởi kiện của Công ty S1 với Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh L và 
Ủy ban nhân dân tỉnh L  về việc “Khiếu kiện quyết định hành chính trong lĩnh vực 
quản lý Nhà nước về đất đai” 
1. Bác yêu cầu khởi kiện của Công ty S1  yêu cầu hủy Quyết định 2628/QĐ -
UBND ngày 31/3/2021 của Ủy ban nhân dân tỉnh L  về việc phê duyệt đơn giá đất 
để Công ty Cổ phần S1 thực hiện nghĩa vụ tài chính. 
2. Bác yêu cầu khởi kiện của Công ty S1  yêu cầu hủy Quyế t định 5282/QĐ -
UBND ngày 14/6/2022 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh L  về việc giải quyết 
khiếu nại của Công ty Cổ phần S1 
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo. 
Ngày 22/8/2023, Công ty S1 kháng cáo Bản án sơ thẩm với lý do, T òa án cấp 
sơ thẩm xét xử không đúng, gây thiệt hại quyền lợi của Công ty, đề nghị phúc xử lại 
chấp nhận yêu cầu của người khởi kiện, hủy Quyết định số 2628/QĐ -UBND ngày 
31/3/2021 của UBND tỉnh L  và Quyết Quyết định số 5282/QĐ -UBND ngày 
14/6/2022 của Chủ tịch UBND tỉnh L. 
Tại phiên tòa phúc thẩm:  
- Người khởi kiện và người đại diện theo ủy quyền của người khởi kiện giữ 
nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm 
chấp nhận kháng cáo của người khởi kiện, sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp 
nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của người khởi kiện, vì:

12 
+ Việc xác định giá đất theo chứng thư của đơn vị tư vấn là trái với nguyên tắc 
quy định tại khoản 1 Điều 112 Luật đất đai năm 2013 thì không thể sử dụng chứng 
thư định giá được. 
+ Việc thẩm định giá đất của Công ty D  là để áp dụng cho thời hạn thuê 70 
năm, trong khi đó, thời hạn thuê của Công ty S1  chỉ còn lại 36 năm 03 tháng 05 
ngày. Khi tính giá trị đối với thời hạn 36 năm 03 tháng 05 ngày thì giá trị không 
giảm. 
- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người bị kiện bảo lưu quan 
điểm đã trình bày tại phiên tòa sơ thẩm và cho rằng tại phiên tòa ph úc thẩm người 
khởi kiện không cung cấp thêm được tài liệu, chứng cứ mới, đề nghị Hội đồng xét 
xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của người khởi kiện, giữ nguyên bản án 
sơ thẩm. 
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh phát 
biểu ý kiến: 
+ Về tố tụng: Từ khi Tòa án cấp phúc thẩm thụ lý vụ án cho đến khi xét xử đã 
thực hiện đầy đủ các quy định của Luật Tố tụng hành chính. 
+ Về nội dung: Tòa án cấp sơ thẩm đã xem xét đánh giá chứng cứ một cách 
toàn diện, xét xử không chấp nhận yêu  cầu của người khởi kiện đối với người bị 
kiện. Người khởi kiện kháng cáo bản án sơ thẩm nhưng không cung cấp được tài 
liệu, chứng cứ mới làm thay đổi bản chất của vụ án nên đề nghị Hội đồng xét xử 
phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của người khởi  kiện, giữ nguyên 
bản án sơ thẩm. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án, thẩm tra các tài liệu, chứng cứ tại phên tòa, 
nghe các bên đương sự tranh tụng tại phiên tòa, nghe đại diện VKS phát biểu quan 
điểm, Hội đồng xét xử nhận định: 
[1] Về thủ tục kháng cáo:  Đơn kháng cáo của phía Công ty S1 làm trong hạn 
luật định, nên thủ tục kháng cáo hợp lệ. 
[2] Về thủ tục tố tụng:  
- Người khởi kiện cho rằng Chứng thư thẩm định giá của Công ty D, là đơn vị 
lập chứng thư định giá đất có liên quan trực tiếp đến Quyết định phê duyệt đơn giá 
đất số 2628/QĐ-UBND ngày 31/3/2021 của UBND tỉnh L và Quyết định GQKN số 
5282/QĐ-UBND ngày 14/6/2022 của Chủ tịch UBND tỉnh L . Ngoài ra, Sở Tài 
nguyên và Môi trường tỉnh L  là đơn vị lập tờ trình cho UBND tỉnh L  ban hành 
quyết định phê duyệt giá đất. Tòa án cấp sơ thẩm có thực hiện việc thu thập ý kiến 
và lời trình bày của hai đơn vị trên, nhưng không đưa vào tham gia tố tụng là thiếu 
sót. Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện triệu tập các đơn vị trên và đưa vào tham 
gia tố tụng, nên có đủ điều kiện về trình tự, thủ tục giải quyết vụ án hành chính theo 
luật định. 
- Các đương sự vắng mặt đã được  Tòa triệu tập hợp lệ; Căn cứ Điều 225 của 
Luật Tố tụng Hành chính, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án theo quy định.

13 
[3] Về nội dung giải quyết yêu cầu kháng cáo của đương sự: 
[3.1] Công ty S1  có hợp đồng nhận chuyển nhượng tài sản trên đất đối với 
diện tích đất của Công ty P1 đang thuê của UBND tỉnh L, sau đó Công ty P1 làm 
thủ tục tự nguyện trả lại đất để Nhà n ước cho Công ty S1 thuê đất tại vị trí nêu trên 
với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, sau đó điều chỉnh sang thuê đất tr ả tiền 
một lần, thời hạn thuê là 36 năm 03 tháng 05 ngày. 
[3.2] Ngày 16/5/2019, UBND tỉnh L ban hành Quyết định 706/QĐ-UBND phê 
duyệt đơn giá đất để Công ty S1 thực hiện nghĩa vụ tài chính, với bảng giá như sau: 
  
STT 
  
Vị trí 
Đơn giá đất thương mại, dịch vụ của thời hạn 
70 năm (đồng/m2) 
Theo Quyết định số 
20/2019/QĐ-UBND ngày 
24/4/2019 của UBND Tỉnh 
Phê duyệt 
(1) (2) (3) = Đất ở x 80% (4) 
1 Đường Trương Định (Võ Văn Tần – Quốc lộ 1A) 
  50 mét đầu tiếp giáp đường 13.520.000 (16.900.000 x 80%) 31.647.978 
2 Còn lại (bên trong) 784.000 (980.000 x 80%) 3.031.514 
[3.3] Công ty S1  cho rằng giá đất theo bảng giá trên là cao nên khiếu nại 
Quyết định 706. Ngày 26/8/2020, UBND tỉnh L ban hành Quyết định số 3015/QĐ-
UBND về việc giải quyết  khiếu nại của Công ty S1, với nội dung chấp nhận khiếu 
nại của Công ty, thu hồi Quyết định 706 của UBND tỉnh L. 
[3.4] Sở T  căn cứ Quyết định số 20/2019/ QĐ-UBND ngày 24/4/2019 của 
UBND tỉnh L (ban hành kèm theo Bảng giá các loại đất trên địa bàn Tỉnh), xác định 
khu đất trên trị giá 29.420.264.000 đồng (trên 20 tỷ đồng ) nên ký Hợp đồng số 
47/HĐDV với Công ty D để thực hiện việc thẩm định và ban hành Chứng thư định 
giá đất xác định nghĩa vụ tài chính theo luật định. Tại Chứng thư thẩm định gi á số 
Vc 10/21/BĐS-LAHA ngày 19-02-2021, Công ty D xác định giá đất như sau: 
  
Stt 
  
Vị trí 
  
Diện 
tích 
(m2) 
Đơn giá theo Quyết định số 
20/2019/QĐ-UBND ngày 
24/4/2019 của UBND tỉnh 
Long An 
Giá trị thị trường thời 
hạn thuê đất 70 năm 
Đơn giá đất 
TMĐ (đ/m2) 
Giá trị 
(đồng) 
Đơn giá 
(đồng/m2) 
Giá trị 
(đồng) 
01 50m đầu tiếp giáp 
Đ.Trương Định 
(đoạn Võ Văn Tần-
QL 1A) 
2.161,5 16.900.000 x 
80% = 
13.520.000 
29.223.480.000                         31.616.000 68.337.984.000 
02 Còn lại 251,0 980.000 x 80% 
= 784.000 
196.784.000 2.929.000 735.179.000

14 
TỔNG 29.420.264.000   69.073.163.000 
Trên cơ sở đó, UBND tỉnh L  ban hành Quyết định số 2628/QĐ -UBND ngày 
31/3/2021, phê duyệt đơn giá đất để Công ty S1  thực hiện nghĩa vụ tài chính như 
trên. Công ty S1 có đơn khiếu nại về giá đất này nhưng không được UBND tỉnh L 
chấp nhận. 
[3.5] Xét Quyết định số 2628/QĐ -UBND ngày 31/3/2021 của UBND tỉnh L  
về phê duyệt giá thuê đất, thấy rằng: 
[3.5.1] Phụ lục 2 của Quyết định số 20 nêu trên quy định giá đất ở tại thành 
phố T, trong khi đó đất thuê là đất thương mại, dịch vụ không được quy định trong 
Phụ lục này. UBND Tỉnh tính giá đất thương mại, dịch vụ bằng 80% giá đất ở 
(nhưng không nêu được căn cứ của việc áp giá này), từ đó xác định khu đất thuê trị 
giá hơn 20 tỉ đồng để thực hiện việc thẩm định giá là không có căn cứ pháp luật. 
[3.5.2] Đối với việc thẩm định giá, theo quy định tại khoản 1 Điều 112 Luật 
Đất đai 2013 (các nguyên tắc xác định giá đất), thì việc xác định giá đất phài bảo 
đảm các yêu cầu như sau: (i) theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định 
giá; (ii) theo thời hạn sử dụng đất; (iii) phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường 
của loại đất có cùng mục đích sử dụng để chuyển nhượng , giá trúng đấu giá quyền 
sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc 
sử dụng đất; (iv) cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích 
sử dụng, khả năng sinh lời, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nh ư nhau thì có 
mức giá như nhau.  Và theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT -
BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ T4 quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, 
thì phải khảo sát, thu thập thông tin “của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự 
với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều 
kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã  hội, diện tích, kích thước, hình thể và 
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển 
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian 
không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nộ i dung thông tin thu thập bao 
gồm: Giá đất; Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu 
tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, 
thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất v à các thông tin khác 
có ảnh hưởng đến giá đất.” Đối chiếu với trường hợp định giá của Công ty D trong 
việc xác định loại đất, diện tích đất, vị trí đất, phương pháp so sánh để thẩm định 
giá trị đất thì thấy: 
Phần đất cần giám định có diện tích 2.161,5m 2, địa chỉ 7A Trương Định 
phường 2, thành phố T (Vị trí có 50m tiếp giáp mặt tiền đường T): 
Diện tích 2.161,5m2; Địa chỉ G T, Phường B, thành phố T. 
Mục đích sử dụng: Thương mại dịch vụ. 
Phần đất chọn so sánh: 
Diện tích 156m2, thửa 190, 191 TBĐ số 19, phường B, thành phố T. 
Diện tích 91,2m2, thửa 82 TBĐ số 07, Phường B, thành phố T. 
Diện tích 95,05m2, thửa 79 TBĐ số 07, Phường B, thành phố T.

15 
Ba phần diện tích này dùng so sánh đều là đất ở. 
Phần đất cần giám định có diện tích 251m 2 địa chỉ G T, Phường B, thành phố 
T (là phần còn lại): 
Diện tích 251m2; Địa chỉ G T, Phường B, thành phố T. 
Mục đích sử dụng: Thương mại dịch vụ. 
Phần đất chọn so sánh: 
Diện tích 250m2; Địa chỉ 456/6 QL1, Phường D, thành phố T. 
Diện tích 86,2m2; Thửa 75, TBĐ số A, Phường C, thành phố T. 
Diện tích 153,6m2; Thửa 10, TBĐ số 62, Phường D, thành phố T. 
Ba phần diện tích này dùng so sánh đều là đất ở. 
Qua liệt kê trên thì thấy, đơn vị thẩm định giá đã thực hi ện việc so sánh không 
thể hiện có sự tương đồng giữa tài sản cần thẩm định giá và các tài sản được chọn 
đưa ra so sánh, từ đó tạo nên sự khác biệt và không chính xác, không đúng với 
nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất nêu trên. 
[3.5.3] Đối với việc giảm trừ giá đất, theo Bảng Phụ lục 01 Thông tư số 36 nêu 
trên, thì “việc thực hiện các phương pháp giảm trừ phải thu thập trên cơ sở giao 
dịch tài sản tại khu vực có cùng điều kiện về kinh tế, xã hội.” Đối chiếu quy định 
này thì thấy, Bảng báo cáo kết quả  định giá số Bc 10/21/BDS -LAHA ngày 
19/02/2021 của Công ty D kèm chứng thư định giá, đã sử dụng các tài sản so sánh 
có vị trí ở các địa phương như phường K, thành phố T; xã N, thành phố T; xã Đ, 
huyện Đ; xã N, huyện T  để thực hiện việc giảm trừ là chưa phù hợ p về các yếu tố 
điều kiện kinh tế, xã hội và giá trị giao dịch so với khu vực trung tâm đô thị thành 
phố T. Mặt khác, thời điểm báo cáo định giá và ban hành Chứng thư định giá là 
ngày 19/02/2021, nhưng giá trị thì được xác định tại thời điểm tháng 5/2019. Và 
đến ngày 31/3/2021, UBND tỉnh L ban hành quyết định phê duyệt giá tại thời điểm 
tháng 5/2019. Việc để chậm trễ kéo dài từ tháng 5/2019 đến tháng 3/2021 là do lỗi 
của UBND tỉnh L  đã ban hành Quyết định phê duyệt số 706/QĐ -UBND vào năm 
2020, sau đó thu hồi vì xác định khiếu nại của Công ty S1  đúng, nên mới có việc 
thực hiện lại việc định giá này. Trường hợp này cần định giá tại thời điểm tháng 
5/2019 theo đúng quy định của pháp luật và định giá tại thời điểm năm 2021 để từ 
đó có việc so sánh áp giá phù hợp, mới bảo đảm tính khách quan và công bằng 
trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, khi phê duyệt giá theo luật định. 
[3.5.4] Về biểu mẫu và công thức tính toán ban hành kèm theo Thông tư số 36 
nêu trên, thấy rằng, Bảng báo cáo thẩm định giá của đơn vị thẩm định giá đã không 
thuyết minh đầy đủ số liệu theo đ úng biểu mẫu, không áp dụng các công thức để 
tính toán theo biểu mẫu, từ đó đã không thể hiện số liệu được thuyết minh một cách 
chính xác theo quy định. 
[3.5.5] Ngoài ra, việc thẩm định giá đất của Công ty D là để áp dụng cho thời 
hạn thuê 70 năm, trong khi đó, thời hạn thuê của Công ty S1 chỉ còn lại 36 năm 03 
tháng 05 ngày. Như vậy, việc áp giá của UBND tỉnh L  trong trường hợp này là 
không đúng với thực tế về thời hạn cho thuê đất còn lại.

16 
[3.5.6] Do đó, việc  Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện 
của Công ty S1 là chưa xem xét đến tính có căn cứ và hợp pháp theo quy  định của 
pháp luật như đã viện dẫn. Vì vậy, có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo và yêu 
cầu khởi kiện của người khởi kiện, hủy quyết định phê duyệt đơn giá đất của 
UBND tỉnh L  đối với Công ty S1  về thực hiện nghĩa vụ tài chính trong hợp đồng 
thuê đất, để UBND tỉnh L  thực hiện lại việc ban hành quyết định hành chính nêu 
trên theo quy định của pháp luật. 
[3.6] Xét Quyết định 5282/QĐ -UBND ngày 14/6/2022 của UBND tỉnh L  về 
giải quyết khiếu nại đối với Quyết định 2628, thấy rằng, do xác định Quyết định 
2628 (về phê duyệt định đơn giá đất của UBND tỉnh L đối với Công ty S1 về thực 
hiện nghĩa vụ tài chính trong hợp đồng thuê đất) là không đúng quy định p háp luật 
nên quyết định giải quyết khiếu nại nêu trên của UBND tỉnh L cũng không đúng, do 
đó, có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của người khởi kiện, hủy quyết định  giải 
quyết khiếu nại nêu trên của Chủ tịch UBND tỉnh L. 
[4] Về án phí hành chính sơ thẩm: Do chấp nhận yêu cầu khởi kiện của người 
khởi kiện nên người bị kiện là UBND tỉnh L và Chủ tịch UBND tỉnh L, mỗi người 
phải chịu án phí hành chính sơ thẩm theo luật định. 
[5] Về án phí hành chính phúc thẩm: Người khởi kiện không phải chịu, được 
hoàn tạm ứng án phí kháng cáo theo luật định. 
Vì các lẽ trên;  
QUYẾT ĐỊNH: 
1. Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 241 của Luật tố tụng hành chính; 
Chấp nhận kháng cáo của Công ty cổ phần S1, sửa Bản án hành chính sơ thẩm 
số 89/2023/HC-ST ngày 10 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Long An. 
2. Áp dụng khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 
44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Thông tư số 
36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ T4 quy định chi tiết phương pháp định giá 
đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đ ất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá 
đất; Quyết định số 60/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh L về việc 
ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Long An; Nghị quyết 
326/2016/UBTVQH14 Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án. 
Tuyên xử: 
2.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty Cổ phần S1. 
- Hủy Quyết định số 2628/QĐ -UBND ngày 31/3/2021 của UBND tỉnh L , về 
việc phê duyệt giá đất để Công ty Cổ phần S1  thực hiện nghĩa vụ tài chính trên địa 
bàn Phường B, thành phố T, tỉnh Long An. 
- Hủy Quyết định Giải quyết khiếu nại số 5282/QĐ -UBND ngày 14 -6-2022 
của Chủ tịch UBND tỉnh L về việc bà Hà Thanh T1, đại diện Công ty Cổ phần S1. 
2.2. Án phí hành chính sơ thẩm: UBND tỉnh L và Chủ tịch UBND tỉnh L mỗi 
người phải chịu số tiền 300.000 đồng. H lại cho Công ty Cổ phần S1  số tiền

17 
300.000 đồng tạm ứng án phí hành c hính sơ thẩm, theo Biên lai thu số 0001530 
ngày 24/11/2022 của Cục Thi hành án Dân sự tỉnh Long An. 
3/ Án phí hành chính phúc thẩm: Công ty Cổ phần S1  không phải chịu. H lại 
cho Công ty Cổ phần S1  số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí hành chính phúc 
thẩm, theo Biên lai thu số 0000021 ngày 22/8/2023 của Cục Thi hành án dân sự 
tỉnh Long An. 
4/ Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án. 
Nơi nhận: 
- Tòa án nhân dân tối cao; 
- Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Tp. Hồ 
Chí Minh; 
- Tòa án nhân dân tỉnh Long An; 
- Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An; 
- Cục Thi hành án dân sự tỉnh Long An; 
- Các đương sự; 
- Lưu VP, hồ sơ vụ án, PQH. 
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM 
THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
Ngô Đức Thọ