1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO            CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
             TẠI ĐÀ NẴNG                                              Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
        
Quyết định giám đốc thẩm  
Số: 43/2020/DS-GĐT 
Ngày 07/7/2020 
Vụ án“Tranh chấp hợp đồng chuyển  
nhượng quyền sử dụng đất” 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG 
 
- Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao  tại Đà Nẵng 
gồm có: 
 Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Thanh Long - Thẩm phán  
 Các thành viên: Ông Nguyễn Văn Dũng và ông Lê Tự. 
- Thư ký phiên tòa: Bà Hà Thị Mỹ Châu - Thẩm tra viên.                  
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên 
tòa: bà Bùi Thị Dung - Kiểm sát viên. 
Ngày 07 tháng 7 năm 2020, tại trụ sở T òa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng 
mở phiên t òa giám đốc thẩm xét xử vụ án  dân sự “Tranh chấp hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất, hủy một phần hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ” 
giữa các đương sự: 
Nguyên đơn: Bà Tạ Thị Th; cư trú tại: Buôn T, xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. 
Bị đơn: Ông Y Hòa M; cư trú tại: Thôn E, xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
1. Ông Nguyễn Tấn Tr; cư trú tại: Thôn E, xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. 
2. Quỹ tín dụng nhân dân xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. 
3. Bà Nguyễn Thị T; cư trú tại: Thôn X, xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. 
4. Ông Nguyễn Hữu T; cư trú t ại: Tổ dân phố Y, phường Đ, thị xã B, tỉnh 
Đắk Lắk. 
5. Bà Nguyễn Thị C, ông Nguyễn Hữu L, ông Nguyễn Hữu Tr1, ông Nguyễn 
Hữu V, ông Nguyễn Hữu D, ông Nguyễn Hữu T1; cùng cư trú tại: Cư trú tại: Thôn 
10, xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Tạ Thị Th 
trình bày:

2 
 
 Ngày 25/4/2001, ông Nguyễn Hữu Ph (chồng bà Th) nhận chuyển nhượng 
của ông Y Hòa M 170m2 đất, trong diện tích 9.185m2, tại thửa số 4, tờ bản đồ số 5, 
đã được Ủy ban nhân dân  huyện K, tỉnh Đắk Lắk cấp Giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất số D 0458257 ngày 28/4/1994 cho ông Y Hòa M. Hai bên l ập Hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức viết tay, được Ủy ban nhân dân xã 
P xác nhận, giá chuyển nhượng là 9.000.000 đ ồng. Ông Y Hòa M đã nhận tiền và 
giao đất cho ông Ph, bà Th. Năm 2002, ông Ph, bà Th đã xây căn nhà c ấp 4 trên 
thửa đất nhận chuyển nhượng. Năm 2007, ông Ph, bà Th chuyển nhượng lại thửa 
đất cho ông Nguyễn Tấn Tr.  
Bà Tạ Thị Th khởi ki ện yêu c ầu ông Y Hòa M  phải làm th ủ tục chuy ển 
nhượng cho Bà di ện tích đ ất 170m2 và đề nghị hủy một phần Hợp đồng thế chấp 
quyền sử dụng đất và tài s ản gắn liền với đất vào ngày 17/5/2017 gi ữa ông Y Hòa 
M với Quỹ tín dụng nhân dân xã P, vì ông Y Hòa M đã thế chấp cả diện tích đất đã 
chuyển nhượng cho gia đình Bà.  
 Bị đơn ông Y Hòa M trình bày:  
 Ngày 25/4/2001, ông Y Hòa M có chuyển nhượng cho ông Nguyễn Hữu Ph 
diện tích đất 170m2. Hai bên viết giấy tay và được Ủy ban nhân dân xã P xác nhận. 
Thửa đất chuyển nhượng chỉ ghi tứ cận: Phía Đông giáp vư ờn bà Lành; phía B ắc 
giáp đường tỉnh lộ 8; Phía Nam giáp đ ất ông Y Hòa M ; Phía Tây giáp đ ất ông Y 
Hòa M. Ông Y Hòa M đã nhận đủ tiền và bàn giao đất cho ông Ph. Ông Ph đã xây 
dựng nhà, hai bên không xảy ra tranh chấp. 
Nhưng di ện tích đ ất hi ện nay l ớn hơn di ện tích ông Y Hòa M  đã chuy ển 
nhượng 170m2 cho ông Nguyễn Hữu Ph, nên ông Y Hòa M  đề nghị bà Th trả lại 
diện tích đất thừa cho Ông. Ông Y Hòa M đồng ý làm th ủ tục chuyển nhượng cho 
bà Tạ Thị Th, nhưng hi ện nay Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ông đang th ế 
chấp tại Quỹ tín dụng nhân dân xã P, huyện K nên không th ể làm thủ tục chuyển 
nhượng cho bà Tạ Thị Th được.  
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Tấn Tr trình bày: 
Năm 2007, gia đình ông Tr nhận chuyển nhượng từ bà Tạ Thị Th thửa đất 
hiện đang tranh ch ấp. Sau khi nh ận chuy ển như ợng, gia đình Ông có xây d ựng 
thêm một phần mái hiên. Khi xây d ựng, ông Y Hòa M  có chỉ ranh giới xây d ựng 
như hiện nay. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đại diện Quỹ tín dụng nhân dân xã P 
trình bày: Ngày 22/5/2018, ông Y Hòa M ký hợp đồng vay Quỹ tín dụng nhân dân 
xã P số tiền là 550.000.000 đ ồng và thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
và tài sản gắn liền với đất số D 0458257, cấp ngày 28/4/1994 mang tên ông Y Hòa 
M. Quỹ tín dụng nhân dân xã P đề nghị ông Y Hòa M thanh toán hết số tiền nợ gốc

3 
 
và nợ lãi phát sinh, mới được nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm 
thủ tục chuyển nhượng cho bà Th. 
-Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2019/DS-ST ngày 11/7//2019, Tòa án nhân 
dân huyện K, tỉnh Đắk Lắk  đã quyết định: 
...Chấp nhận đơn yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. 
Công nh ận h ợp đ ồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đ ất ngày 25/4/2001 
giữa ông Y Hòa M và ông Nguyễn Hữu Ph. Hộ gia đình bà Tạ Thị Th có nghĩa vụ 
liên hệ với cơ quan nhà nư ớc có th ẩm quyền để thực hiện thủ tục sang tên, tách 
thửa đối với diện tích 170 m2 (Sau khi trừ đi diện tích lộ giới giao thông tỉnh lộ 8 là 
102 m2) trong tổng diện tích 9.185m2 của ông Y Hòa M, thuộc thửa số 4, tờ bản đồ 
số 5 được Ủy ban nhân dân huy ện K cấp cho ông Y Hòa M theo Giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất số D 0458257 cấp ngày 28/4/1994. Địa chỉ thửa đất: thôn E, xã 
Prơng Đrang, huyện K, tỉnh Đắk Lắk, có tứ cận, kích thước các cạnh như sau: 
-Phía Đông giáp đ ất bà Lành có các c ạnh dài l ần lượt: 26,58 m; 2,21 m; 
7,78m; 7,71 m (cạnh 7,78 m; 7,71 m thuộc chỉ giới giao thông tỉnh lộ 8). 
-Phía Tây giáp đ ất ông Y Hòa M  có cạnh dài 25,4 m và 17 m (c ạnh 17m 
thuộc chỉ giới giao thông tỉnh lộ 8). 
-Phía Nam giáp thửa đất ông Y Hòa M có cạnh dài 5,17m. 
-Phía Bắc giáp đường tỉnh lộ 8 có cạnh dài 5,15 m. 
Tài sản trên đất gồm có 01 căn nhà cấp 4, xây dựng năm 2002; 01 giếng đào 
đường kính 01m. 
Hủy một phần hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài s ản gắn liền với 
đất số 0395/HĐTC ngày 17/5/2017 thửa đất có diện tích 170 m2, trong tổng số diện 
tích 9.185 m2 của ông Y Hòa M thuộc thửa số 4, tờ bản đồ số 5 được Ủy ban nhân 
dân huyện K cấp cho ông Y Hòa M theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D 
0458257cấp năm 1994 gi ữa bên nh ận thế chấp Quỹ tín dụng nhân dân xã Prơg  
Đrang và bên thế chấp ông Y Hòa M. 
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên phần án phí, chi phí định giá, quyền 
kháng cáo của các đương sự. 
- Ngày 22/7/2019, bị đơn ông Y Hòa M có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm. 
- Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 191/2019/DS-PT ngày 06/11//2019, Tòa 
án nhân dân tỉnh Đắk Lắk đã quyết định: 
“...Chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Y Hòa M , sửa Bản án dân sự sơ 
thẩm số 15/2019/DS -ST ngày 11/7/2019 của Tòa án nhân dân huyện K, tỉnh Đắk 
Lắk. 
Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Tạ Thị Th. 
1. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày  25/4/2001

4 
 
giữa ông Y Hòa M và ông Nguyễn Hữu Ph. Hộ gia đình bà Tạ Thị Th có nghĩa vụ 
liên hệ với cơ quan nhà nưóc có t hẩm quyền để thực hiện thủ  tục sang tên, tách 
thửa đối với diện tích thực tế đang sử dụng (sau khi trừ đi diện tích lộ giới giao 
thông tỉnh lộ 8 là 102m 2) trong tổng số diên tích 9.185m 2 của ông Y Hòa M, thuộc 
thửa số 4, tờ bản đồ số 5, tại thôn  E, xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk, có tứ cận, kích 
thước các cạnh như sau: 
 - Phía Đông giáp đất bà Lành có các cạnh dài lần lượt là: 26,58 m; 2,21 m; 
7,78m; 7,71 m (cạnh 7,78 m, 7,71m thuộc chỉ giới giao thông tỉnh lộ 8); Phía Tây 
giáp đất ông Y Hòa M dài 25,4 m và 17 m (cạnh 17m thuộc chỉ giới giao thông tỉnh 
lộ 8); Phía Nam giáp thửa đất ông Y Hòa M  có cạnh dài 5,17m; Phía Bắc giáp 
đường tỉnh lộ 8 có cạnh dài 5,15m. 
Tài sản trên đất gồm có: 01 căn nhà cấp 4, xây dựng năm 2002; 01 giếng 
đào, đường kính 01 m; 01 nhà kho xây năm 2006. 
 2. Tuyên vô hiệu một phần hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản 
gắn liền với đất số 0395/HĐTC ngày 17/5/2017 giữa ông Y Hòa M  với Quỹ tín 
dụng nhân dân xã P đối với phần diện tích đất ông Y Hòa M đã chuyển nhượng cho 
bà Tạ Thị Th. 
 Ông Y Hòa M và Quỹ tín dụng nhân dân xã P phải liên đới chịu trách nhiệm 
cùng bà Tạ Thị Th làm thủ tục sang tên tách thửa cho bà Th diện tích thực tế đang 
sử dụng trong tổng số 9.185 m 2 của ông Y Hòa M, thuộc thửa số 4, tờ bản đồ số 5, 
được UBND huyện K cấp cho ông Y Hòa M theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất số D 0458257 cấp ngày 28/4/1994”. 
Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn tuyên phần án phí, chi phí thẩm định. 
Ngày 29/11/2019, bị đơn ông Y Hòa M có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục 
giám đ ốc thẩm đ ối v ới Bản án dân s ự phúc th ẩm s ố 191/2019/DS-PT ngày 
06/11/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk. 
Tại Quyết định số 55/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 26/5/2020, Viện trưởng viện 
kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối 
với B ản án dân s ự phúc thẩm s ố 191/2019/DS-PT ngày 06/11/2019 của Tòa án 
nhân dân tỉnh Đắk Lắk; Đề nghị Ủy ban Th ẩm phán Tòa án nhân dân c ấp cao t ại 
Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm, hủy Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án 
dân sự sơ thẩm số 15/2019/DS-ST ngày 11/7/2019 c ủa Tòa án nhân dân huy ện K, 
tỉnh Đ ắk L ắk; giao h ồ sơ cho Tòa án nhân dân dân huyện K, t ỉnh Đ ắk L ắk gi ải 
quyết lại theo thủ tục sơ thẩm, đúng quy định của pháp luật. 
- Tại phiên tòa giám đ ốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao t ại 
Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Th ẩm phán Tòa án nhân dân c ấp cao t ại Đà Nẵng chấp 
nhận kháng nghị của Viện trưởng viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.

5 
 
 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
Ngày 25/4/2001, ông Y Hòa M chuyển nhượng cho ông Nguyễn Hữu Ph 01 lô 
đất có diện tích 170 m 2, trong tổng số diện tích 9.185 m 2  của ông Y Hòa M thuộc 
thửa số 4, tờ bản đồ số 5 được Ủy ban nhân dân huy ện K cấp Giấy chứng nhận 
quyền s ử dung đ ất ngày 28/4/1994 cho ông Y Hòa M  số D0458257 v ới giá 
9.000.000 đồng. Hai bên th ỏa thuận l ập giấy viết tay “ Đơn xin sang như ợng đất 
vườn thổ cư” đã được Ủy ban nhân dân xã P xác nhận (Bút lục 11-12), ông Mlô đã 
nhận đủ tiền và giao đ ất cho ông Ph. Sau khi chuy ển nhượng, ông Ph đã làm nhà 
kiên cố trên đất và cũng không b ị cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền xử lý vi phạm 
hành chính theo các quy định Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực 
đất đai nên phù h ợp với tinh th ần Nghị quyết 02/2004/NQHĐTP ngày 10/8/2004 
của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân t ối cao, do đó nguyên đơn yêu c ầu công 
nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/4/2001 giữa ông Y Hòa 
M và ông Nguyễn Hữu Ph là có căn cứ. 
 Tuy nhiên, H ợp đ ồng chuy ển như ợng ngày 25/4/2001 th ỏa thu ận chuy ển 
nhượng 170 m 2 chỉ ghi tứ cận của thửa đất mà không ghi kích thư ớc các c ạnh cụ 
thể, hai bên không thỏa thuận về mốc giới hành lang an toàn đường bộ.  
Theo Công văn s ố 431/SGTVT-KCHT ngày 18/3/2020 c ủa S ở giao thông 
vận tải tỉnh Đắk Lắk cung cấp do Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao tại Đà Nẵng xác 
minh thì: Tại thời điểm ngày 25/4/2001, giới hạn hành lang b ảo vệ được qui định 
tại kho ản 1 Đi ều 5 ngh ị định 172/1999/NĐ-CP ngày 07/12/1999 c ủa Chính ph ủ 
(tính t ừ mép chân mái đư ờng đắp hoặc đỉnh mái đư ờng đào ho ặc từ mép ngoài 
rãnh dọc hoặc rãnh đỉnh của đường trở ra hai bên là 10m).  Như vậy, Tòa án c ấp 
sơ thẩm và Tòa án c ấp phúc thẩm xác định mốc giới hành lang an toàn giao thông  
căn cứ vào Quyết định 238 ngày 25/01/2013 là không phù hợp bởi vì Quy ết định 
238 ngày 25/01/2013 c ủa Ủy ban nhân dân  tỉnh Đắk Lắk có giá tr ị pháp lý k ể từ 
năm 2013, trong khi hợp đồng chuyển nhượng từ năm 2001. 
Theo Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 22/02/2019 xác định toàn bộ 
diện tích đ ất do ông Nguyễn Tấn Tr (người nhận chuyển nhượng lại của ông Ph) 
đang qu ản lý là 300 m 2 (chưa tr ừ mốc l ộ giới). Ông Tr thừa nh ận sau khi nh ận 
chuyển nhượng của ông Ph có xây thêm ph ần mái hiên (B út lục 48) nhưng Tòa án 
cấp sơ th ẩm và phúc th ẩm chưa thu th ập tài li ệu chứng cứ để xác định phần diện 
tích ông Tr xây thêm này có n ằm trong diện tích đất ông Mlô chuy ển nhượng cho 
ông Ph hay không? 
Vì các lẽ trên;

6 
 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ Điều 337, khoản 3 Điều 343 và Điều 345 Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015. 
 1. Chấp nh ận Quy ết đ ịnh kháng ngh ị số 55/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 
26/5/2020 của Viện trưởng viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng; 
 2. Hủy toàn b ộ Bản án B ản án dân s ự phúc th ẩm 191/201 9/DS-PT ngày 
06/11/2019 c ủa Tòa án nhân dân t ỉnh Đ ắk L ắk và B ản án dân s ự sơ th ẩm 
số15/2019/DS-ST ngày 11/7/2019  của Tòa án nhân dân huyện K, t ỉnh Đ ắk L ắk; 
giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân  huyện K giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm, đúng 
quy định của pháp luật. 
Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám 
đốc thẩm ra Quyết định.      
        
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Nơi nhận: 
- Viện VKSND cấp cao tại Đà Nẵng; 
- Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk; 
- Tòa án nhân dân huyện K ; 
- Chi cục THADS huyện K ; 
- Các đương sự; 
- Lưu: Phòng lưu trữ; Phòng GĐKT về  
DS-LĐ-KDTM và hồ sơ vụ án. 
             TM. ỦY BAN THẨM PHÁN  
   THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA  
 
 
 
 
 
 
Nguyễn Thanh Long