1 
 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 129 /2021/DS-GĐT 
Ngày: 10/5/2021 
V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc 
mua bán nhà đất. 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
              Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
                 
              
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
 TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
 
 
 Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có: 
 Thẩm phán – Chủ tọa:  Ông Võ Văn Cường 
 Các thẩm phán:   Ông Nguyễn Hữu Trí 
      Ông Bùi Đức Xuân 
Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Ly - Thẩm tra viên của Tòa án 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh  
tham gia phiên tòa: Bà Phạm Thị Thanh Hoa – Kiểm sát viên. 
Ngày 10 tháng 5 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về “Tranh 
chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất” giữa các đương sự:  
1. Nguyên đơn: Bà Hồ Thị Tú Q. Sinh năm 1979. 
 Địa chỉ: 236/1/2C Đ, phường 17, quận B, Thành phố H. 
2. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị L. Sinh năm 1954.                                                                                                                                                                
Địa chỉ: 260 C, phường G, Quận A, Thành phố H. 
 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Nguyên đơn là bà Hồ Thị Tú Q  trình bày: Ngày 09/02/2018, giữa bà với 
bà L  có ký “giấy n hận cọc tiền bán đất đường số 7”, theo đó bà L  đồng ý 
chuyển nhượng cho bà nhà, đất tọa lạc tại phường H, quận T, Thành phố H với 
giá 21.500.000.000đ, đặt cọc 500.000.000 đ làm 02 đợt, đợt 01 là 200.000.000đ 
vào ngày 09/02/2018 bằng tiền mặt; đợt 02  là 4.800.000.000đ vào ngày 
10/02/2018 bằng hình thức chuyển khoản.  Bà Q đã giao cho bà L 200.000.000đ 
vào ngày 09/02/2018 . Đến sáng ngày 10/02/2018 bà đem 4.800.000.000đ đến 
giao cho bà L  nhưng bà L  không muốn tiếp tục chuyển nhượng nhà, đất nên 
không nhận tiền và muốn trả lại 200.000.000đ tiền cọc đã nhận  cho bà Q nhưng 
bà Q không đồng ý. Nay, bà Q khởi kiện yêu cầu  Tòa án giải quyết, buộc bà L 
trả lại số tiền đặt cọc 200.000.000đ và bồi thường gấp 10 lần số tiền cọc là 02 tỷ

2 
 
 
đồng theo thỏa thuận tại “giấy nhận cọc tiền bán đất đường số 7”  ngày 
09/02/2018.  
Bị đơn là bà Nguyễn Thị L trình bày: Bà xác định bà có giữ số tiền của bà 
Q 200.000.000đ nhưng đây không phải là số tiền bà nhận cọc của bà Q  để 
chuyển nhượng nhà, đất. Ngày 09/02/2018, bà N là người bà nhờ trông coi đất 
làm môi giới hỏi mua mảnh đất tại đường số 7, phường H , quận T của bà nhưng 
bà không có ý định bán . Sau đó khoảng 01 giờ, bà Q đến gặp bà để thỏa thuận 
mua đất của bà nhưng bà không đồng ý. Đến tối thì bà Q cùng với bà N đến nhà 
bà đặt vấn đề viết giấy để lấy ngày vì ngày 09/02/2018 là ngày tốt, sau đó bà Q 
tự viết giấy nhận cọc bán đất và đọc lại cho bà nghe nhưng chỉ đọc nội dung bắt 
đầu từ “Hôm nay ngày....”. Riêng tiêu đề giấy nhận cọc tiền bán đất đường số 7 
bà Q không đọc và khi đọc nội dung bà Q cũng không đọc cho bà nghe phần 
phạt cọc. Sau khi bà ký vào giấy bà Q viết thì bà Q bỏ lại 100.000.000đ và đem 
giấy lấy ngày về, không đưa cho bà. Sang ngày 10/02/2018 bà Q  đưa thêm 
100.000.000đ bà không nhận và có chạy theo trả lại số tiền 200.000.000đ cho bà 
Q nhưng bà Q không đồng ý nhận lại. Ngày 11/02/2018 bà Q nhờ người đưa 
giấy nhận cọc cho bà thì bà mới biết đây là giấy nhận cọc tiền mua bán nhà, đất 
đường số 7 và trong đó bà Q có ghi thêm “Bên A cam kết không bán cho người 
thứ 3. Bên A không bán phải đền cọc gấp 10 lần cho bên mua”  .Ngay sau đó bà 
có liên lạc với bà N để trả lại số tiền cho bà Q vì trong giấy nhận cọc không ghi 
rõ địa chỉ của bà Q và bà N cũng không biết địa chỉ trên  nên bà vẫn giữ số tiền 
200.000.000đ. Bà xác định vào sáng ngày 10/02/2018 bà Q không đến nhà bà 
đưa 4.800.000.000đ vì vậy, bà không đồng ý tiếp tục th ực hiện hợp đồng, chỉ 
đồng ý tr ả lại số tiền 200.000.000đ đã nhận và không đồng ý trả số tiền bồi 
thường theo yêu cầu của bà Q. Về các tin nhắn mà nguyên đơn cung cấp cho 
Tòa án bà xác định bà không biết vì bà không sử dụng tin nhắn điện thoại.  
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 695/2019/ DS-ST ngày 23/10/2019, Tòa án 
nhân dân quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:  
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và yêu cầu phản 
tố của bị đơn. Hủy giấy nhận cọc tiền bán đất đường số 7  ký ngày 09/02/2018 
giữa bà Hồ Thị Tú Q và bà Nguyễn Thị L. Ghi nhận việc bà Nguyễn Thị L đồng 
ý hoàn trả lại số tiền đã nhân 200.000.000đ cho bà Hồ Thị Tú Q… 
Không chấp nhận yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi 
thường số tiền cọc 2.000.000.000đ của bà Hồ Thị Tú Q  đối với bà Nguyễn Thị 
L. 
Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo và 
nghĩa vụ chậm thi hành án của các bên đương sự. 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 82/2020/DS-PT ngày 21/02/2020, Tòa án 
nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

3 
 
 
Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Hồ Thị Tú Q , sửa bản án sơ 
thẩm. Xử: 
Chấm dứt hiệu lực giấy nhận cọc tiền bán đất đường số 7 ngày 9/02/2018 
giữa bà Hồ Thị Tú Q và bà Nguyễn Thị L. 
Buộc bà Nguyễn Thị L  trả cho bà Hồ Thị Tú Q  số tiền cọc 200 .000.000 
đồng và khoản tiền bồi thường cọc 2.000.000.000 đồng, tổng cộng là 
2.200.000.000 đồng… 
Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với phần kháng cáo đã rút về yêu cầu tiếp 
tục thực hiện hợp đồng của nguyên đơn. 
Bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng và nghĩa vụ chậm thi hành án 
của các bên đương sự. 
Ngày 22/5/2020, bà Nguyễn Th ị L có đơn đ ề nghị kháng nghị bản án 
phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm.     
 Tại quyết định số  27/2021/KN-DS ngày 18/02/2021, Chánh án Tòa án 
nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã kháng nghị đối với Bản án dân 
sự phúc thẩm số 82/2020/DS-PT ngày 21/02/2020  của Tòa án nhân dân Thành 
phố Hồ Chí Minh , đ ề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm hủy Bản án dân sự phúc thẩm  
nêu trên và giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 695/2019/DS-ST ngày 23/10/2019 
của Tòa án nhân dân quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh. 
Tại phiên tòa hôm nay, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân 
cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1]. Căn cứ nội dung “giấy nhận cọc tiền bán đất đường số 7”  ngày 
09/02/2018 thấy rằng, bà Q thỏa thuận sẽ đặt cọc cho bà L 02 đợt, đợt 01 đặt cọc 
số tiền 200.000.000đ vào ngày 09/02/2018 bằng tiền mặt; đợt 02 đặt cọc 
4.800.000.000đ vào ngày 10/02/2018 bằng hình thức chuyển khoản. Tuy nhiên, 
việc giao nhận số tiền 200.000.000đ vào đợt 01 không có biên nhận, chỉ được bà 
L thừa nhận có nhận của bà Q 100.000.000đ vào ngày 09/02/2018 và nhận tiếp 
100.000.000đ vào ngày 10/02/2018. Đợt 02 bà Q cho rằng có đến nhà giao cho 
bà L nhưng bà L không chịu nhận, t uy nhiên, bà L không thừa nhận nội dung 
này, bà Q cũng không có chứng cứ chứng minh việc bà L từ chối tiếp tục nhận 
cọc, Hơn nữa, bà Q cũng không thực hiện đúng thỏa thuận là chuyển khoản số 
tiền cọc còn lại cho bà L.  
[2]. Như vậy, bà Q vẫn chưa thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận 
trong “giấy nhận cọc tiền bán đất đường số 7” về thời gian giao tiền, hình thức

4 
 
 
giao tiền cũng như số tiền đặt cọc. Hình thức và nội dung của giấy nhận cọc 
cũng chưa rõ ràng, không thống nhất và có dấu hiệu v iết thêm nội dung tại đoạn 
cuối nên phù hợp với lời khai của bà L. Do vậy, không có căn cứ để xác định bà 
L vi phạm hợp đồng đặt cọc nên việc bà Q yêu cầu bà L bồi thường gấp mười 
lần số tiền đã nhận cọc là không có cơ sở. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nh ận một 
phần yêu cầu khởi kiện của bà Q và yêu cầu phản tố của bà L, hủy giấy nhận cọc 
và ghi nhận việc bà L đồng ý hoàn trả cho bà Q 200.000.000đ là đúng. Tòa án 
cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Q, buộc bà L phải trả cho bà 
Q 200.000.000đ tiền đặt cọc và 2.000.000.000đ tiền phạt cọc là không có căn 
cứ, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà L.  
Vì các lẽ trên;   
QUYẾT ĐỊNH: 
 
Căn cứ vào Khoản 2 Điều 343 của Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015; 
1. Chấp nhận kháng nghị số 27/2021/KN-DS ngày 18/02/2021 của Chánh 
án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
2. Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 82/2020/DS-PT ngày 
21/02/2020 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh . Giữ nguyên Bản án 
dân sự sơ thẩm số 695/2019/DS-ST ngày 23/10/2019 của Tòa án nhân dân quận 
Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh. 
3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết 
định.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Nơi nhận: 
- Chánh án  để báo cáo ; 
- Vụ pháp chế và quản lý khoa học TANDTC; 
- VKSNDCC tại TP HCM  để biết ; 
- TAND TP. HCM  để biết ; 
- TAND TP. Thủ Đức  để biết ; 
- CTHADS  TP. Thủ Đức  để biết ; 
- Các đương sự  theo địa chỉ ; 
- Lưu VP, Phòng HCTP, Phòng GĐKTII, HSVA. 
 
 
 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
(đã ký) 
                      Võ Văn Cường