1 
 
Về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” 
 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG 
 
- Thành viên tham gia xét xử gồm: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Đặng Kim Nhân 
Các Thẩm phán: ông Lê Tự, ông Nguyễn Cường 
- Thư ký phiên tòa: bà Lưu Thị Hưởng - Thẩm tra viên Tòa án. 
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên 
tòa: ông Đỗ Xuân Ân - Kiểm sát viên cao cấp. 
Ngày 28 tháng 9 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng 
mở phiên tòa xét xử theo thủ tục giám đốc thẩm vụ án dân sự “ Tranh chấp hợp 
đồng đặt cọc”, giữa: 
   Nguyên đơn: bà Trần Thị L, sinh năm 1986; đ ịa chỉ: Lô A B, phư ờng T, 
thành phố H, tỉnh Thừa Thiên Huế. 
  Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn:  ông Hà Viết N, sinh năm 
1979; địa chỉ: 1 T, phường P, thành phố H, tỉnh Thừa Thiên Huế. 
    Bị đơn: bà Trần Th ị Nam Y , sinh năm 1982; đ ịa ch ỉ: 9 khu t ập th ể X, 
phường T, thành phố H, tỉnh Thừa Thiên Huế. 
   Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:  ông Nguyễn Khắc H  (chồng bà 
Y), sinh năm 1974; địa chỉ: 9 khu t ập thể X, phường T, thành ph ố H, tỉnh Thừa 
Thiên Huế. 
 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
 
- Tại Đơn kh ởi ki ện đ ề ngày 04/10/2022 và quá trình gi ải quy ết v ụ án, 
nguyên đơn bà Trần Thị L và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là 
ông Hà Viết N trình bày: 
Ngày 24/4/2022, bà Trần Thị L và bà Trần Thị Nam Y ký hợp đồng đặt 
cọc, theo đó bà L đặt cọc cho bà Y 200.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
                 TẠI ĐÀ NẴNG 
 
Quyết định giám đốc thẩm  
Số: 76/2024/DS-GĐT 
Ngày 28-9-2024 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

2 
 
nhà, đất tại thửa đất số 108, tờ bản đồ số 05, diện tích 1.000m², địa chỉ thôn H, xã 
B, th ị xã H, t ỉnh Th ừa Thiên Hu ế với giá 2.300.000.000 đ ồng, s ố tiền còn l ại 
2.100.000.000 đ ồng s ẽ thanh toán vào th ời đi ểm hai bên ký h ợp đ ồng chuy ển 
nhượng tại phòng công ch ứng. Hợp đồng đặt cọc này k ế thừa hợp đồng đặt cọc 
mà trước đó bà Y ký với bà Nguyễn Thị M ngày 18/4/2022, theo đó bà M đặt cọc 
cho bà Y 100.000.000 đ ồng (là ti ền bà L đưa cho bà M), th ời gian h ẹn công 
chứng sau 01 tháng k ể từ ngày đặt cọc 18/4/2022 nên l ần đặt cọc này bà L chỉ 
đưa thêm bà Y 100.000.000 đồng. 
  Bà Y không tiến hành các th ủ tục ban đ ầu để ký Hợp đồng công ch ứng, 
đồng thời, bà L phát hiện trước đó ông Ngô Như T bị Chi nhánh Văn phòng đăng 
ký đất đai th ị xã H trả lại hồ sơ đo đ ạc khi ông T đề nghị cấp Giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng) 
vì không đ ủ điều ki ện chuy ển t ừ Giấy chứng nh ận quy ền s ử dụng đ ất (Sổ đỏ) 
sang Sổ hồng nên bà L đề nghị gặp bà Y trao đ ổi, nhưng bà Y từ chối. Ngày 
23/8/2022, bà L gửi thông báo cho bà Y yêu c ầu t ừ ngày 24/8/2022 đ ến ngày 
04/9/2022 phải đến Công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng, nhưng bà Y không 
thực hiện. Ngày 12/9/2022, bà L gửi thông báo cho bà Y, thông báo đơn phương 
chấm dứt hợp đồng đặt cọc, yêu cầu bà Y trong thời gian từ ngày 13/9/2022 đến 
ngày 22/9/2022 tr ả lại tiền cọc và ph ải chịu phạt cọc, nhưng bà Y không phản 
hồi. Nay, bà L khởi kiện yêu cầu Tòa án bu ộc bà Y trả lại tiền cọc và chịu phạt 
cọc, nhưng ngày 23/3/2023, bà L rút một phần yêu c ầu khởi kiện là không yêu 
cầu bà Y chịu phạt cọc. 
- Bị đơn bà Trần Thị Nam Y trình bày:  
Ngày 30/7/2008, Ủy ban nhân dân huy ện (nay là thị xã ) H, t ỉnh Th ừa 
Thiên Huế cấp Giấy chứng nhận cho vợ chồng ông Ngô Như T, bà Nguyễn Thị K 
đối với thửa đất số 108, tờ bản đồ số 05, địa chỉ thôn H, xã B, huyện H, tỉnh Thừa 
Thiên Huế. Ngày 23/4/2022, ông T ký hợp đồng nhận cọc của bà Y 200.000.000 
đồng với cam kết sẽ ký Hợp đồng công chứng chuyển nhượng nhà và đất tại thửa 
đất 108 cho bà Y với giá 2.000.000.000 đồng. Ngày 24/4/2022, bà Y và bà Trần 
Thị L ký hợp đồng đặt cọc, theo đó bà Y nhận cọc của bà L 200.000.000 đồng, 
cam kết sẽ ký Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất tại thửa đất số 108 cho bà L với 
giá 2.300.000.000 đ ồng, th ời đi ểm hai bên ti ến hành ký H ợp đ ồng chuy ển 
nhượng là sau khi bà Y được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở 
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất số 108 (Sổ hồng). 
Ngày 19/7/2022, vợ chồng bà Y và vợ chồng ông Ngô Như T ký hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 108 và ngày 12/8/2022 vợ chồng bà Y đã 
được đăng ký bi ến động đứng tên quyền sử dụng thửa đất số 108. Ngay sau đó, 
bà Y đã có Đơn đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác g ắn liền với thửa đất số

3 
 
108. Ngày 29/10/2022, vợ chồng bà Y được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất 108 và bà Y đã chụp 
Giấy gửi qua Z cho bà L, nhưng bà Lý c không nhận tin nh ắn của bà Y. Ngày 
01/11/2022, vợ chồng bà L đến nhà bà L bàn về việc ra Công chứng ký Hợp đồng 
chuyển như ợng, nhưng bà L không ti ếp nên bà Y đã g ửi Thông báo ngày 
05/11/2022 và Thông báo ngày 08/11/2022 cho bà L qua Bưu điện, tuy nhiên bà 
L từ chối nhận nên Bưu đi ện đã chuy ển hoàn. Vì các lý do trên, bà Y cho rằng 
việc không tiến hành thủ tục ký Hợp đồng công chứng hoàn toàn do lỗi của bà L 
nên bà L mất tiền cọc. 
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Khắc H (chồng bà Y) 
thống nhất với trình bày và đề nghị của bà Y. 
  Tại Bản án dân s ự sơ thẩm số 50/2023/DS-ST ngày 25/7/2023, Tòa án 
nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế quyết định: 
1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với số tiền phạt 
cọc 200.000.000 đồng. 
2. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 24/4/2023 được ký kết giữa bà Trần Thị 
L với bà Trần Thị Nam Y có hiệu lực pháp lu ật, không ch ấp nhận yêu c ầu khởi 
kiện của nguyên đơn đòi lại số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng. 
3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Buộc bà Trần Thị L phải chịu án phí dân sự sơ 
thẩm 10.000.000 đ ồng, khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã n ộp 5.300.000 
đồng theo biên lai thu t ạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án s ố AA/2021/0004667 ngày 
27/10/2022 của Chi c ục Thi hành án dân s ự thành phố Huế thì bà L phải nộp 
thêm 4.700.000 đồng. 
 Bà Trần Thị L kháng cáo.  
Tại Bản án dân s ự phúc thẩm số 44/2023/DS-PT ngày 18/12/2023, Tòa 
án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế quyết định: 
  1. Hủy toàn b ộ bản án dâ n sự sơ thẩm số 50/2023/DS-ST ngày 25/7/2023 
của Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.   
  2. Giao h ồ sơ vụ án nói trên cho Tòa án nhân dân thành ph ố Huế, tỉnh 
Thừa Thiên Huế giải quyết lại theo trình tự sơ thẩm. 
 3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Trả lại bà Trần Thị L 300.000.000 đồng đã 
nộp tạm ứng án phí phúc th ẩm tại Biên lai s ố AA/2021/0006550 ngày 25/8/2023 
của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Huế. 
  Bà Trần Thị Nam Y có Đơn gửi Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân c ấp 
cao tại Đà N ẵng đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đ ốc thẩm đối với bản án 
phúc thẩm nêu trên và Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế 
có Văn bản kiến nghị Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao t ại Đà N ẵng 
kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm bản án phúc thẩm. 
Tại Quy ết đ ịnh kháng ngh ị giám đ ốc th ẩm s ố 69/QĐ-VKS-DS ngày

4 
 
10/9/2024, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Ủy 
ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm hủy 
Bản án dân sự phúc thẩm số 44/2023/DS -PT ngày 08/12/2023 của Tòa án nhân 
dân tỉnh Thừa Thiên Huế, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 50/2023/DS -ST 
ngày 25/7/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế. 
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại 
Đà Nẵng đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận Quyết định kháng 
nghị giám đ ốc th ẩm c ủa Vi ện trư ởng Vi ện ki ểm sát nhân dân c ấp cao t ại Đà 
Nẵng. 
 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
 
 
[1] Tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành AE 003154 (s ố 
vào sổ cấp GCN: H00045/2008/Bình Thành) ngày 30/7/2008, Ủy ban nhân dân 
huyện (nay là th ị xã) Hương Trà công nh ận v ợ chồng ông Ngô Như T , bà 
Nguyễn Th ị K có quy ền s ử dụng th ửa đ ất s ố 108, t ờ bản đ ồ số 05, di ện tích 
1.000m2, địa chỉ thôn H, xã B, huy ện H, tỉnh Thừa Thiên Huế. Ngày 23/4/2022, 
ông T và bà Trần Thị Nam Y ký Hợp đồng đặt cọc, theo đó ông T nhận của bà Y 
200.000.000 đ ồng ti ền c ọc, cam k ết ti ến hành ký H ợp đ ồng t ại Công ch ứng 
chuyển như ợng th ửa đ ất 108 cho bà Y với giá 2.000.000.000 đ ồng, số tiền 
2.100.000.000 đ ồng còn l ại giao khi ký H ợp đ ồng công ch ứng (bút l ục 137). 
Ngày 24/4/2022, bà Y và bà Trần Thị L ký Hợp đồng đặt cọc (bút lục 03), theo 
đó bà Y nhận cọc của bà L 200.000.000 đồng, cam kết tiến hành ký Hợp đồng tại 
Công ch ứng chuy ển như ợng nhà và đ ất t ại th ửa đ ất s ố 108 cho bà L với giá 
2.300.000.000 đồng, thời điểm hai bên tiến hành ký Hợp đồng công chứng là sau 
ngày bà Y được Cơ quan Nhà nư ớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền 
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s ản khác gắn liền với thửa đất số 108 
(“Sổ hồng”). 
[2] Ngày 19/7/2022, tại Văn phòng C, tỉnh Thừa Thiên Huế, vợ chồng ông 
Ngô Như T và vợ chồng bà Trần Thị Nam Y ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa 
đất 108 và ngày 12/8/2022 v ợ chồng bà Y được ch ỉnh lý bi ến đ ộng đ ứng tên 
quyền sử dụng thửa đất số 108 tại trang sau của Giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất số phát hành AE 003154 (số vào sổ cấp GCN: H00045/2008/Bình T1) mà Ủy 
ban nhân dân huyện H cấp cho vợ chồng ông Ngô Như T ngày 30/7/2008 (bút lục 
79b). Bà Trần Thị Nam Y làm thủ tục xin c ấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất số 108 (“Sổ hồng”) 
và ngày 26/10/2022 v ợ chồng bà Y được Sở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh T 
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn 
liền với thửa đất 108 (Sổ hồng - bút lục 78).

5 
 
[3] Xét thấy, tại Hợp đồng đặt cọc bà Trần Thị L ký với bà Trần Thị Nam 
Y ngày 24/4/2022 hai bên th ống nh ất, th ời đi ểm ti ến hành ký H ợp đ ồng công 
chứng là sau ngày v ợ chồng bà Y được Cơ quan Nhà nư ớc có th ẩm quyền cấp 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền 
với th ửa đ ất s ố 108 ( Sổ hồng). Ngày 26/10/2022 v ợ chồng bà Y được Sở Tài 
nguyên và Môi trường tỉnh T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở 
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất 108 (bút lục 78), ngay sau đó bà 
Y đã chụp “Sổ hồng” gửi qua Bưu đi ện cho bà L, nhưng bà L từ chối nhận bưu 
kiện (bút lục 95, 96), ngoài ra, bà Y còn liên tục gửi tin nhắn Z đề nghị gặp bà L 
để hẹn ngày ký H ợp đồng công ch ứng, nhưng bà L từ chối (từ bút lục 57-66). 
Mặt khác, ngay t ừ ngày 04/10/2022 (th ời đi ểm v ợ chồng bà Y chưa được c ấp 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền 
với thửa đất số 108, “Sổ hồng”) thì bà L đã khởi kiện yêu c ầu bà Y trả lại tiền 
cọc và phải chịu phạt cọc (sau bà L rút yêu cầu phạt cọc). Từ các căn cứ trên, Hội 
đồng xét x ử giám đốc thẩm xét th ấy Tòa án c ấp sơ th ẩm không ch ấp nhận yêu 
cầu khởi kiện của bà L mà xác định việc không ký Hợp đồng công chứng, chuyển 
nhượng nhà và đất tại thửa đất số 108 hoàn toàn do lỗi của bà L nên bà L mất tiền 
cọc là có cơ sở, đúng pháp luật, Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng khi bà Y ký hợp 
đồng và nhận cọc của bà L thì bà Y chưa có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền 
trên đất và quá trình thực hiện hợp đồng có trở ngại khách quan, từ đó hủy bản án 
sơ thẩm là đánh giá không đúng đ ối tượng của hợp đồng đặt cọc, cũng như xác 
định không đúng l ỗi của các bên d ẫn đ ến không ký H ợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất và tài s ản gắn liền thửa đất 108 là không có căn c ứ, không 
đúng pháp luật. 
Vì các lẽ trên;  
 
 
QUYẾT ĐỊNH: 
 
 Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337, Điều 343, Điều 344 và Đi ều 349 của Bộ 
luật Tố tụng dân sự, chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 69/QĐ-
VKS-DS ngày 10/9/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà 
Nẵng: 
 Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 44/2023/DS-PT ngày 08/12/2023 
của Tòa án nhân dân t ỉnh Thừa Thiên Huế và giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm 
số 50/2023/DS-ST ngày 25/7/2023 c ủa Tòa án nhân dân thành ph ố Huế, t ỉnh 
Thừa Thiên Huế về“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” giữa nguyên đơn là bà Trần 
Thị L với bị đơn là bà Trần Thị Nam Y; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là 
ông Nguyễn Khắc H. 
  Về án phí phúc th ẩm: bà Trần Thị L được hoàn tr ả 300.000 đồng đã n ộp 
tạm ứng án phí phúc th ẩm theo Biên lai thu t ạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án s ố 
AA/2021/0006550 ngày 25/8/2023 c ủa Chi c ục Thi hành án dân s ự thành phố

6 
 
Huế, tỉnh Thừa Thiên Hu ế (trừ trường hợp bà Trần Thị L đã được thi hành án 
nhận lại số tiền này theo quy ết định của bản án dân s ự phúc thẩm có hi ệu lực, 
nhưng đã bị hủy).  
 Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám 
đốc thẩm ra quyết định. 
 
Nơi nhận: 
- TANDTC - Vụ Giám đốc kiểm tra II; 
- Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng; 
  - Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế (để biết); 
- TAND TP H, tỉnh Thừa Thiên Huế (để biết); 
- Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H, tỉnh 
Thừa Thiên Huế (để thi hành); 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: Hồ sơ vụ án; Phòng Giám đốc kiểm tra II;  
  Phòng HC-TP. 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
(Đã ký) 
 
 
 
 
Đặng Kim Nhân