1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO           CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
              TẠI ĐÀ NẴNG                                          Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
        
Quyết định giám đốc thẩm  
Số: 26/2023/DS-GĐT 
Ngày 12-7-2023 
V/v Tranh chấp hợp đồng thuê quyền 
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. 
 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG 
 
Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng  
tham gia xét xử gồm: 
 Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Phạm Việt Cường  
 Các Th ẩm phán : Ông Nguy ễn Văn Bư ờng, ông Ph ạm T ấn Hoàng , ông 
Nguyễn Chí Công, ông Vũ Thanh Liêm, ông Nguyễn Văn Tiến, ông Nguyễn Văn Tào, 
ông Lê T ự, ông Trần Quốc Cường, ông Trương Minh Tu ấn, ông Nguy ễn Cường, 
ông Đặng Kim Nhân và ông Lê Phước Thanh. 
- Thư ký phiên tòa: Bà Hà Thị Mỹ Châu - Thẩm tra viên chính, Tòa án nhân 
dân cấp cao tại Đà Nẵng.                  
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên t òa: 
Bà Bùi Thị Dung - Kiểm sát viên. 
 Ngày 12 tháng 7 năm 2023, tại trụ sở . Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng 
mở phiên t òa giám đốc thẩm xét xử vụ án  dân sự về “Tranh chấp hợp đồng thuê 
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất”, giữa: 
1. Nguyên đơn: Bà Huỳnh Thị H và anh Đào Hoàng M; cùng địa chỉ cư trú: 
Số 2A Củ Chi, phường V, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa. 
2. Bị đơn: Bà Nguyễn Khánh H - Chủ Doanh nghiệp tư nhân Khánh H; địa chỉ  
cư trú: Số 17/15 Nguyễn Thị Minh K, phường L, thành phố N , tỉnh Khánh Hòa. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan : Ông Nguyễn Đức Th; địa chỉ  cư 
trú: Số 05 Phạm Ngọc T, phường V, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa. 
  
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
 
Tại đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là bà Huỳnh Thị H và 
anh Đào Hoàng M trình bày:

2 
 
Ngày 08-6-2016, bà Huỳ nh Thị H và  con trai là  anh Đào Hoàng M  ký Hợp 
đồng cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với Doanh nghiệp tư 
nhân Khánh H Nha Trang , do ông Nguyễn Đức Th là chủ Doanh nghiệp làm đại 
diện. Hợp đồng được Văn phòng Công chứng Hoàng Huệ - Phạm Tuấn công chứng 
số 3301, quyển số 02TP/CC -SCC/HĐGD ngày 08 -12-2016. Theo Hợp đồng này, 
bên cho thuê cho bên thuê các tài sản sau: 
- Thửa đất số 54, tờ bản đồ số 32 tại Lô 306 Khu A, Đông Nam 2, phường V, 
thành phố N, tỉnh Khánh Hoà , theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ 
cấp GCN: CH 01777/22330 ngày 30-01-2013, do Uỷ ban nhân dân thành phố N cấp 
cho ông Đào Hoàng H và bà Huỳnh Thị H. Tài sản gắn liền với đất: Khách sạn Biển 
Xanh 3 gồm có 24 phòng (01 phòng lễ tân, nhà hàng, 21 phòng đang kinh doanh, 01 
phòng bếp + kho, 01 phòng kỹ thuật, có phụ lục tài sản đính kèm). 
- Thửa đất số 08, tờ bản đồ số 32 tại lô 285 KA, Đông Nam 2, phường V, thành 
phố N, tỉnh Khánh Hoà; tài sản gắn liền với đất: Khách sạn Biển Xanh 1 gồm có 28 
phòng (có phụ lục tài sả n đính kèm); thời hạn thuê 06 năm, kể từ ngày 16 -12-2016 
đến hết ngày 15 -12-2022; giá thuê là 145.000.000  đồng/tháng; mục đích thuê kinh 
doanh khách sạn và nhà hàng; phương thức thanh toán năm đầu làm 02 lần, các năm 
tiếp theo thanh toán 01 lần trong năm (Điều 4 của Hợp đồng). 
Theo Hợp đồng thuê tài sản, kỳ đóng tiền của năm thứ 4 (năm 2020) được quy 
định vào ngày 08 -12-2019, nhưng bị đ ơn không thực hiện nghĩa vụ thanh toán và 
liên tiếp yêu cầu giảm tiền thuê. Khi nguyên đơn đồng ý giảm tiền thuê , thì bị đơ n 
vẫn không chịu thanh toán tiền thuê tài sản. 
Ngày 08-01-2020, nguyên đơn khởi kiện Doanh nghiệp tư nhân Khánh H Nha 
Trang do vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Ngày 13-01-2020, ông Nguyễn Đức Th đã thanh 
toán một phần tiền thuê tài sản cho nguyên đơn, với số tiền 1.100.000.000 đồng và cam 
kết ngày 20 -01-2020 sẽ chuyển tiếp 100.000.000 đồng. Số tiền còn lại là 
450.000.000 đồng trả vào ngày 13 -4-2020 và kèm lãi suất 1,1%/tháng , nên ngày 
13-01-2020, nguyên đơn đã rút đơn khởi kiện. 
Tính đến ngày 20 -01-2020, bị đơn  mới trả được một phần tiền thuê là 
1.200.000.000 đồng và 9.000.000 đồng tiền lãi. Như vậy, thời gian chậm trả so với 
hợp đồng mà hai bên đã ký là 42 ngày; thoả thuận giữa hai bên vào ngày 23-12-2019 đã 
không có hiệu lực do lỗi của bị đơn. 
Do bị đơn vi phạ m thoả thuận trả tiền thuê, không hợp tác để giải quyết khó 
khăn khi dịch Covid-19 xảy ra, nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng 
thuê tài sản, yêu cầu bị đơn (bà Nguyễn Khánh H - Chủ Doanh nghiệp  tư nhân  
Khánh H) và người có quyền lợi, nghĩa v ụ liên quan là ông Nguyễn Đức Th phải 
thanh toán số tiền thuê tài sản theo hợp đồng và tiền lãi 1,1% mà hai bên đã ký kết 
cho đến ngày xét xử; cụ thể các khoản tiền nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải thanh 
toán như sau: 
- Tiền thuê của năm 2020: Sau khi giảm trừ 50% tiền thuê của tháng 4-2020 do 
thực hiện giãn cách xã hội theo Chỉ thị số 16 /CT-TTg; tháng 5 -2020 giảm 10%;

3 
 
tháng 8, 9 và 10-2020 mỗi tháng giảm 20%. Bị đơn còn nợ tổng cộng 750.963.000 đồng 
(gốc 579.000.000 + lãi 171.963.000 đồng). 
- Tiền thuê năm 2021: 1.696.500.000 đồng + tiền lãi (1.1%) là 279.922.000 đồng; 
tổng cộng là 1.976.422.000 đồng. 
- Tiền thuê năm 2022 (tháng 01, 02, 03) là 478.000.000 đồng + tiền lãi (1,1%) 
15.790.500 đồng; tổng cộng là 493.790.500 đồng. 
Ngoài ra, nguyên đơn yêu cầu bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan 
là ông Nguyễn Đức Th thực hiện đúng cam kết theo Biên bản tự thoả thu ận mà hai 
bên đã ký vào ngày 01 -6-2017, hoàn trả cho nguyên đơn số tiền nguyên đơn đã bớt 
tiền thuê cho bị đơn do giảm tiền nộp thuế doanh thu:  190.000.000 đồng tính từ 01-
7-2016 đến hết tháng 8-2020 và lãi 1,1%. Tổng cộng là 223.440.000 đồng. 
Tổng cộng các khoản nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải trả là 3.444.615.500 đồng 
và yêu cầu bị đơn và ông Nguyễn Đức Th phải có trách nhiệm liên đới bàn giao l ại 
toàn bộ tài sản thuê cho nguyên đơn. 
Đối với số tiền bị đơn đặt cọc là 150.000.000 đồng và 30.000.000 đồng bị đơn 
đã ứng thanh toán sửa chữa thang máy, nguyên đơn chấp nhận thanh toán lại cho bị 
đơn, nhưng được trừ vào khoản tiền thuê còn thiếu. Như vậy , số tiền nguyên đơn 
yêu cầu bị đơn phải trả là: 3.264.615.500 đồng (3.444.615.500 đồng -150.000.000 đồng 
- 30.000.000 đồng).  
Nguyên đơn không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc hoàn trả cho 
bị đơn 780.000.000 đồng tiền thuê năm 2020 , mà bị đơn đã thanh toán đối với các 
tháng không hoạt động kinh doanh do dịch Covid -19, vì bị đơn liên tục vi phạm 
nghĩa vụ thanh toán, kể cả tại th ời điểm không bị dịch. Đến tháng 4 -2020, bị đơn 
tạm dừng kinh doanh, nguyên đơn đã yêu cầu thương lượng, yêu cầu chấm d ứt hợp 
đồng, nhưng bị đơn không giao trả tài sản. 
Bị đơn là bà Nguyễn Khánh H trình bày: 
Bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không đồng ý yêu cầu khởi 
kiện của nguyên đơn. Năm 2020, khi dịch Covid -19 xảy ra, khách sạn không thể 
kinh doanh được, bị đơn đã có văn bản ngày 15 -4-2020 gửi bà Huỳnh Thị H thông 
báo về việc khách sạn xin tạm dừng hoạt động do dịch bệnh và doanh nghiệp không 
thể trả được tiền thuê còn thiếu của năm 2020, nhưng bà Huỳnh Thị H cố tình 
không đề cập đến những ý kiến của bị đơn, ngược lại còn đi tố cáo Doanh 
nghiệp Khánh H với cơ quan thuế. Ngày 20 -10-2020, bà Huỳnh Thị H và anh Đào 
Hoàng M  đã đến lục soát tài sản của Doanh nghiệp Khánh H Nha Trang, lấy chìa 
khoá các phòng và một số đồ dùng tư trang của ông Th. Vì vậy, bị đơn  không chịu 
trách nhiệm trước tình trạng kỹ thuật của các thiết bị trong khách sạn. Đối với tài 
sản thuê theo danh mụ c phụ lục kèm theo hợp đồng, bị  đơn đồng ý trao trả lại cho 
nguyên đơn.  Ngoài ra, b ị đơn không đồng ý trả 190.000.000 đồng tiền nộp thuế 
doanh thu cùng lãi phát sinh, vì nguyên đơn không cung cấp cho bị đơn hoá đơn, chứng 
từ để thanh toán cho cơ quan thuế, dù đã được yêu cầu nhiều lần.

4 
 
Bị đơn có yêu cầu phản tố như sau: Ngày 23-11-2019, hai bên đã có văn bản thoả 
thuận trừ 10% trượt giá cho bị đơn, nên tiền thuê năm 2020 là 140.000.000 đồng/tháng. 
Trong số tiền thuê năm 2020 mà bị đơn đã trả cho nguyên đơn 1.200.000.000 đồng, 
bị đơn không yêu cầu trả lại 420.000.000 đồng tiền thuê 03 tháng đầu do dịch bệnh 
mới phát sinh, số tiền còn lại 780.00 0.000 đồng, nguyên đơn phải hoàn trả cho bị 
đơn, vì từ tháng 4-2020 đến nay, khách sạn chính thức dừng hoạt động do dịch bệnh 
phát sinh trên toàn quốc và do bị cách ly toàn xã hội , nên bị đơn không có nghĩa vụ 
phải trả tiền thuê trong khoảng thời gian này.  Ngoài ra, nguyên đơn phải hoàn trả 
30.000.000 đồng bảo trì, thi công thang máy do bị đơn đã ứng ra thanh toán. Trong 
trường hợp chấm dứt hợp đồng, nguyên đơn phải trả lại cho bị đơn 150.000.000 tiền 
đặt cọc. 
Tại Bản án dân s ự sơ thẩm số 17/2022/DS-ST ngày 13-4-2022, Tòa án nhân 
dân thành phố Nha Trang quyết định: 
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là bà Huỳnh Thị H và anh 
Đào Hoàng M về việc hủy Hợp đồng thuê quyền sử đụng đất và tài sản gắn liền với 
đất, công chứng số 3301, quyển số 02/TP/CC -SCC/HĐGD ngày 08 -12-2016, được 
ký tại Văn phòng Công chứng Hoàng Huệ - Phạm Tuấn, giữa bà Huỳnh Thị H, anh Đào 
Hoàng M với ông Nguyễn Đức Th - Doanh nghiệp tư nhân Khánh H Nha Trang. 
Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tà i sản gắn liền với 
đất số 3301, quyển s ố 02 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 08 -12-2016, được ký tại Văn 
phòng Công chứng Hoàng Huệ - Phạm Tuấn , giữa bà Huỳnh Thị H , anh     Đào 
Hoàng M với ông Nguyễn Đức Th - Doanh nghiệp tư nhân Khánh H Nha Trang; buộc 
bị đơn là Doanh nghiệp tư nhân Khánh H  Nha Trang và ông Nguyễn Đức Th phải 
có trách nhiệm l iên đới trả cho nguyên đơn  là bà  Huỳnh Thị H và anh Đào Hoàng 
M thửa đất số 54, tờ bản đồ số 32 tại địa chỉ: Lô 306 Khu A, Đồng Nam 2, phường V, 
thành phố N, tỉnh Kh ánh Hoà, theo Giấy chứng nhận quyền s ử dụng đ ất s ố CH 
01777/22330, do Uỷ ban nhân dân thành phố Nha Trang cấp ngày 30 -01-2013; tà i 
sản gắn liền với đ ất: Khách sạn Biển  Xanh 3 (Blue sea 3), gồm có 24 phòng (01 
phòng lễ tân + nhà hàng + 21 phòng đang k inh doanh, 01 phòng bếp + kho, 01 
phòng kỹ thuật) và th ửa đất s ố 08, tờ b ản đồ số 32 tại địa chỉ: Lô 285KA, Đông 
Nam 2, phường Vĩnh Hải, thành ph ố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà; tài sản gắn liền với 
đất: Khách sạn Biển Xanh 1 (Blue sea 1) có 28 phòng (01 phòng lễ tân + 01 phòng kỹ 
thuật và 26 phòng đang kinh doanh); có phụ lục tài sản kèm theo bản án. 
Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, buộc bị đơn là bà Nguyễn Khánh H - Chủ 
Doanh nghiệp tư nhân Khánh H Nha Trang phải thanh toán tiền thuê quyền sử dụng 
đất và tài sản gắn liền với đất là 3.444.615.500 đồng. 
Chấp nhận một phần yêu cầu phản t ố của bị đơn bà Nguyễn Khánh H - Chủ 
Doanh nghiệp tư nhân Khánh H Nha Trang đ ối với 30.000.000 đồng tiền sửa chữa 
thang máy và 150.000.000 đồng tiền đặt cọc. 
Sau khi khấu trừ nghĩa vụ, bị đơn là bà Nguyễn Khánh H - Chủ Doanh nghiệp 
tư nhân Khánh H Nha Trang phải thanh toán cho nguyên đơn là bà Huỳnh Thị H và

5 
 
anh Đào Hoàng M số tiền là:  3.444.615.500 đồng - 180.000.000 đồng = 
3.264.615.500 đồng. 
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, nghĩa vụ thi hành án và 
thông báo quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật. 
- Ngày 14-3-2022, bị đơn là bà Nguyễn Khánh H - Chủ doanh nghiệp tư nhân 
Khánh H và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Đức Th kháng cáo 
bản án sơ thẩm. 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 69/2022/DS-PT ngày 30-9-2022, Tòa án nhân 
dân tỉnh Khánh Hòa quyết định: 
1. Hủy một phần bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu của 
nguyên đơn về việc buộc bị đơ n thanh toán t iền thuê tài s ản năm 2021 là 
1.696.500.000 đồng, cùng lãi suất phát sinh là 279.922.000 đồng và thanh toán t iền 
thuê tài sản 03 tháng đầu năm 2022 là 478,000.000  đồng, cùng lãi phát sinh là 
15.790.500 đồng; tổng cộng là 2.470,212.500 đồng. 
2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc đơn phương 
chấm dứt Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giữa bên cho 
thuê bà Huỳnh Thị H, anh Đào Hoàng M vớ i bên thuê là Doanh nghiệp tư nhân 
Khánh H Nha Trang, được Văn phòng Công chứng Hoàng Huệ - Phạm Tuấn ch ứng 
thực ngày 08-12-2016, số 3301, quyền số 02 TP/CC-SCC/HĐGD. 
3. Chấm dứt Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất , giữa 
bên cho thuê là bà Huỳnh Thị H, anh Đào Hoàng M v ới bên thuê là Doanh nghiệp 
tư nhân Kh ánh H Nha Tr ang, được Văn phòng Công chứng Hoàng Huệ - Phạm 
Tuấn chứng thực ngày 08-12-2016, số 3301, quyển số 02 TP/CC- SCC/HĐGD theo 
thoả thuận của các bên tham gia hợp đồng. 
4. Bị đơn và ông Nguyễn Đức Th phải có trách nhiệm liên đới giao trả  cho 
nguyên đơn các tài sản sau: 
Thửa đất số 54, tờ bản đồ sổ 32 tại địa chỉ: Lô 306 Khu a, Đông Nam 2, 
phường V, thành phố N, tỉnh Khánh Hoà, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đẩt 
số: CH 01777/22330 , do Uỷ ban nhân dân  thành phố N cấp ngày  30-01-2013; tài 
sản gắn liền với đất: Khách sạn Biển Xanh 3 gồm có 24 phòng và tà i sản đính kèm 
(có phụ lục tài sản kèm theo bản án). 
Thửa đất số 08, tờ bản đồ số 32 tại địa chỉ: Lô 285KA, Đông Nam 2, phường 
V, thành phố N, tỉnh Kh ánh Hoà; tài sản gắn liền v ới đất: Khác h sạn Biển Xanh 1 
có 28 phòng và tài sàn đính kèm. 
5. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn  
phải trả tiền thuê tài sản c òn thiếu của năm thuê 2020 là 579.000.000 đồng và lãi  
phát sinh là 171.963.000 đồng, t ổng cộng là 750.963 .000 đồng. Không chấp nhận 
một phần yêu cầu khởi kiện c ủa nguyên đơn về việc buộc bị đơn hoàn lại tiền đóng 
thuế được giảm đã trừ vào tiền thuê nhà theo Biên bản thoả thuận ngày 01 -6-2017, 
tính từ ngày 01-3-2020 đến ngày 01-9-2020 là 30.000.000 đồng.

6 
 
6. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Bị đơn phải trả lại 
cho nguyên đơn tiền đóng thuế được giảm đã trừ vào tiền thuê nhà theo Biên bản thoả 
thuận ngày 01-6-2017, tính từ ngày 01-7-2017 đến ngày 01-3-2020 là 160.000.000 đồng. 
7. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn. Nguyên đơn phải trả lại cho bị đơn 
tiền thuê tài sản đã trả trư ớc trong năm 2020 là 780.000.000 đồng, tiền đặt cọc thuê 
tài sản 150.000.0000 đồng và tiền ứng trước sửa thang máy 30.000.000  đồng; tổng 
cộng là 960.000.000 đồng . 
Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí, nghĩa vụ thi hành án. 
- Ngày 01-11-2022, nguyên đơn là bà Huỳnh Thị H và anh Đào Hoàng M  có 
đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm.  
- Ngày 17-11-2022, Viện kiểm sát nhân dân t ỉnh Khánh Hòa có văn b ản đ ề 
nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm. 
Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 39/QĐ-VKS-DS ngày 28-4-2023, 
Viện trưởng viện kiểm sát nhân dân c ấp cao t ại Đà N ẵng: Đề nghị Ủy ban Thẩm 
phán Tòa án nhân dân c ấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm, huỷ toàn bộ Bản 
án dân sự phúc thẩm số 69/2022/DS-PT ngày 30-90-2022 của Tòa án nhân dân tỉnh 
Khánh Hòa và giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 17/2022/DS-ST ngày 13-4-2022 
của Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang. 
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng 
đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân c ấp cao tại Đà Nẵng chấp nhận kháng 
nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. 
 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
 
[1]. Quá trình giải quyết vụ án, các bên đương sự đều thừa nhận ngày 08-12-2016, 
hai bên ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thời hạn 
thuê là 06 năm, kể từ ngày 16-12-2016 đến hết ngày 15-12-2022. Bên cho thuê là bà 
Huỳnh Thị H, anh Đào Hoàng M v ới bên thuê là Doanh nghiệp tư nhân Khánh  H, 
do bà Nguyễn Khánh H làm đ ại diện (người đại diện trước đó là ông Nguyễn Đức 
Th). 
Trong 03 năm (2017, 2018 và 2019), Danh nghiệp tư nhân Khánh H thực hiện 
đầy đủ nghĩa vụ thanh toán với bên cho thuê. Năm 2020, Doanh nghi ệp tư nhân 
Khánh H m ới thanh toán m ột phần tiền thuê là 1.200.000.000 đ ồng và 9.000.000 
đồng tiền lãi, sau đó không thanh toán cho bên thuê và cho r ằng do ảnh hưởng của 
dịch Covid-19.  
[2]. Các nội dung trong Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài s ản gắn liền 
với đất mà hai bên đã ký k ết là hoàn toàn t ự nguyện, không trái pháp lu ật. Căn c ứ 
vào việc thực hiện hợp đồng có cơ sở để xác định Doanh nghiệp tư nhân Khánh H đã vi 
phạm nghĩa v ụ thanh toán, không trả tiền thuê đúng th ời hạn theo h ợp đồng đã ký 
kết. Dịch Covid-19 là do tr ở ngại khách quan , nên bà Huỳnh Th ị H và anh Đào 
Hoàng Minh H cũng đã gi ảm giá thuê , cụ thể là giảm 50% ti ền thuê c ủa tháng 4 -

7 
 
2020 (vì thời điểm này thực hiện giãn cách xã hội); giảm 10% tiền thuê của tháng 5-
2020, gi ảm 20% cho tháng 8, 9  và 10-2020 là thể hiện thiện chí h ợp tác . Do đó, 
Doanh nghiệp tư nhân Khánh H cho rằng do dịch Covid-19, nên không phải trả tiền 
thuê nhà cho phía nguyên đơn là không có căn cứ. 
[3]. Ngày 12-11-2020, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê 
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất do phía bị đơn vi phạm nghĩa vụ thanh 
toán. Tại Điều 5 của Hợp đồng có quy định: “... Nếu bên B trả tiền thuê không đúng 
thời hạn của hợp đồng, thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Nếu quá 15 
ngày bên A có quyền chấm dứt hợp đồng”. 
Do vụ án kéo dài đến năm 2022 mới đưa ra xét xử , nên ngày 16 -11-2021, 
nguyên đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện , yêu cầu trả  tiền thuê của năm 2021 chưa 
thanh toán và tiền lãi là 1.976.422.000 đồng , thanh toán tiền thuê 03 tháng của 
năm 2022 và tiền lãi của năm 2022 là 478.000.000 đồng. Tại Biên bản hòa giải 
ngày 15-6-2021 (trước ngày mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công 
khai chứng cứ), nguyên đơn yêu cầu bị đơn thực  hiện nghĩa vụ thanh toán đến ngày 
xét xử sơ thẩm  và đến ngày 16-11-2021, nguyên đơn tiếp tục có yêu cầu.  Như vậy, 
yêu cầu này của nguyên đơn là theo diễn biến phát sinh đến thời điểm xét xử, do đó  
không vượt quá yêu cầu khởi kiện. Toà án cấp sơ thẩm đã tuyên chấm dứt hợp đồng 
thuê tài sản và buộc bị đơn phải trả tiền thuê cho nguyên đơn đến thời điểm xét xử 
sơ thẩm là đúng quy định. Tuy nhiên, Toà án cấp phúc thẩm lại nhận định “Yêu cầu 
trả tiền thuê tài sản của năm 2021 và 03 tháng đầu năm 2022 , cùng lãi suất của 
nguyên đơn đưa ra sau khi Toà án mở phiên họp công khai chứng cứ và hoà giải, 
giải quyết khi chưa thụ lý những yêu cầu bổ sung, chưa thông báo cho các đương sự 
còn lại biết, chưa hoà giải, công khai chứng cứ đố i với yêu cầu này l à vượt quá 
phạm vi khởi kiện là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng ”, từ đó  huỷ một phần 
bản án sơ thẩm và đình chỉ đối với yêu cầu này của nguyên đơn là không có căn cứ; 
đồng thời, Toà án cấp phúc thẩm cho rằng “Dịch Covid-19 là sự kiện bất khả kháng, 
nên bị đơn không phả i trả tiền thuê nhà cho nguyên đơn ” đã làm ảnh hưởng đến 
quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn. 
Vì các lẽ trên;  
 
QUYẾT ĐỊNH: 
 
Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 337, Điều 343, Điều 344 và Điều 349 của Bộ luật 
Tố tụng dân sự; 
1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 39/QĐ-VKS-DS ngày 
28-4-2023 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. 
2. Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 69/2022/DS-PT ngày 30-9-2022 
của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa  và giữ nguyên Bản án dân sự sơ  thẩm số 
17/2022/DS-ST ngày 13-4-2022 của Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang. 
3. Bản án dân sự sơ  thẩm số 17/2022/DS-ST ngày 13-4-2022 của Tòa án nhân 
dân thành phố Nha Trang có hiệu lực pháp luật.

8 
 
4. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám 
đốc thẩm ra quyết định. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
     
         
Nơi nhận: 
- TAND tỉnh Khánh Hoà; 
- TAND thành phố Nha Trang; 
- Viện VKSNDCC tại Đà Nẵng; 
- Chi cục THADS thành phố Nha Trang; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: Hồ sơ vụ án, Phòng GĐKT II, HCTP.  
 
           TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA  
 
 
 
 
Phạm Việt Cường

9

10