1
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Quyết định giám đốc thẩm
Số:117/2023/DS-GĐT
Ngày:13/6/2023
V/v Tranh chấp đòi tài sản, HĐ thuê
nhà, HĐ vay tài sản, HĐ mua bán nhà
ở và chuyển nhượng QSD đất ở, yêu
cầuhủycậpnhậtbiếnđộng.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
ỦY BAN THẨM PHÁN
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có:
Thẩmphán–Chủtọaphiêntòa:
CácThẩmphán:
ÔngVõVănCường;
ÔngHoàngThanhDũng;
BàHuỳnhThanhDuyên.
Thư ký phiên tòa:BàPhanThịLí–Thẩmtraviên.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh
tham gia phiên tòa:ÔngHàVănHừng-Kiểmsátviên.
Ngày 13 tháng 6 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành
phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về “Tranh
chấp đòi tài sản, HĐ thuê nhà, HĐ vay tài sản, HĐ mua bán nhà ở và chuyển
nhượng QSD đất ở, yêu cầu hủy cập nhật biến động”giữa:
1. Nguyên đơn:ôngTrầnQuốcK,sinhnăm1962;
Địachỉ:số50/3LLQ,Phường3,QuậnM,ThànhphốHồChíMinh.
Ngườiđạidiệntheoủyquyền:ÔngMaiThuS1,sinhnăm1962;
Địa chỉ: 36C/41 đường 762 HB, Phường 1, Quận M, Thành phố Hồ Chí
Minh.
2. Bị đơn:ôngTrầnKimT1,sinhnăm1961;
Địachỉ:61/1C ấpĐL,xãBĐ,huyệnHM,ThànhphốHồChíMinh.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1. anhTrầnPhúC1,sinhnăm1979;

2
Địachỉ:61/1CấpĐL,xãBĐ,huyệnHM,ThànhphốHồChíMinh.
3.2.ôngNguyễnHữuT2,sinhnăm1974;
Địachỉ:482/52ANTL,Phường13,quậnBT,ThànhphốHồChíMinh.
3.3.ỦybannhândânhuyệnHM,ThànhphốHồChíMinh;
Người đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thị X - Chuyên viên Phòng
TàinguyênvàMôitrường;
Cùng địa chỉ: số 1 LNĐ, thị trấn HM, huyện HM, Thành phố Hồ Chí
Minh.
3.4.PhòngCôngchứngHThànhphốHồChíMinh;
Địachỉ:số94-96NQ,Phường7,QuậnN,ThànhphốHồChíMinh.
3.5.CôngtyTNHHKPH;
Ngườiđạidiệntheophápluật:ÔngTôHồngS2-Giámđốc;
Cùngđịachỉ:61/1CấpĐL,xãBĐ,huyệnHM,ThànhphốHồChíMinh.
3.6.bàVõThịL1,sinhnăm1964;
3.7.bàNguyễnThịL2,sinhnăm1957;
3.8.ôngHuỳnhHảiB,sinhnăm1979;
3.9.ôngTrầnHảiKimT3,sinhnăm2003;
3.10.ôngTrầnQuangT4,sinhnăm1977;
Cùngđịachỉ:61/1CấpĐL,xãBĐ,huyệnHM,ThànhphốHồChíMinh.
3.11.bàNguyễnThịXuânM,sinhnăm1966;
Địachỉ:số50/3LLQ,Phường3,QuậnM,ThànhphốHồChíMinh.
3.12.ôngTrầnNgọcC2,sinhnăm1970;
Địachỉ:số1QĐBL,Phường15,quậnBT,ThànhphốHồChíMinh.
3.13.ôngVũC3,sinhnăm1989;
Địachỉ:số5/66ENTL,Phường7,quậnBT,ThànhphốHồChíMinh.
3.14.ôngNguyễnBảoQ,sinhnăm1970;
Địa chỉ: số 67/11B đường 100 BT, Phường 14, Quận M, Thành phố Hồ
ChíMinh.
3.15.ôngTạQuangT5,sinhnăm1969;
Địachỉ:61/1CấpĐL,xãBĐ,huyệnHM,ThànhphốHồChỉMinh.

3
3.16.BanbồithườnggiảiphóngmặtbằnghuyệnHM;
Địachỉ:36/2ANVB,ấp2,xãXTS,huyệnHM,ThànhphốHồChíMinh.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện ngày 09/6/2015 và trong quá trình tham gia tố tụng,
nguyên đơn ông Trần Quốc K trình bày:
Thửa đất số 602, tờ bản đồ số 40, diện tích 241,6m2, trên đất có căn nhà
cấp 4 diện tích 101,3m2, tọa lạc tại địa chỉ 61/1C ấp ĐL, xã BĐ, huyện HM,
ThànhphốHồChíMinhdoanhTrầnPhúC1đượccậpnhậttêntrêngiấychứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
ngày09/01/2013.
Ngày 20/5/2014, anh Trần Phú C1 chuyển nhượng toàn bộ nhà đất nêu
trên cho ông. Hợp đồng chuyển nhượng không có công chứng, chứng thực.
Ngày 22/5/2014, anh C1 và ông ký hợp đồng mua bán nhà đất nêu trên tại
Phòng Công chứng H, Thành phố Hồ Chí Minh. Theo yêu cầu của anh C1, giá
ghi trong hợp đồng chuyển nhượng ngày 20/5/2014 là 3.000.000.000 đồng, giá
ghi trong hợp đồng chuyển nhượng ngày 22/5/2014 là 1.000.000.000 đồng,
nhưngthựctếgiáchuyểnnhượnglà7.000.000.000đồng.
Thực hiện hợp đồng, ông đã thanh toán đủ số tiền 7.000.000.000 đồng,
trong đó anh C1 nhận 3.000.000.000 đồng và ông Trần Kim T1 (cha ruột của
anh C1) nhận 4.000.000.000 đồng. Việc giao nhận tiền có lập biên bản, đồng
thờianhC1cũngđãgiaochoôngcácgiấytờliênquanđếnnhàđấtnêutrên.
Ngày 27/6/2014, ông được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
HM cập nhật biến động đứng tên trên giấy chứng nhận. Sau khi bán nhà, do
chưa tìm được chỗ ở mới nên cha con ông T1 đề nghị thuê lại căn nhà từ ngày
01/7/2014đếnngày01/01/2015,giáthuê30.000.000đồng/tháng.Cácbêncólập
hợp đồng thuê nhà, người ký hợp đồng thuê nhà là ông T1. Ông T1 có đặt cọc
cho ông 30.000.000 đồng và đã thanh toán trước 06 tháng tiền thuê nhà là
180.000.000đồng.
Khi hết thời hạn hợp đồng, ông T1 xin gia hạn đến ngày 01/4/2015 và
cam kết sẽ giao trả nhà cho ông vì chưa tìm được mặt bằng mới để di dời, nếu
sai hẹn, ông T1 chấp nhận để ông cưỡng chế vô điều kiện và chịu trách nhiệm
trướcphápluật.
Sau đó, ông T1 vẫn không thực hiện cam kết giao trả nhà cho ông. Nay
ôngyêucầuTòaángiảiquyết:
Buộc ông T1 và những người đang sinh sống trong nhà đất nêu trên có
nghĩa vụ trả lại nhà đất cho ông; buộc ông T1 thanh toán tiền thuê nhà tạm tính

4
từ ngày 01/02/2015 đến ngày 31/12/2021 là: 83 tháng x 30.000.000 đồng/tháng
=2.490.000.000đồng.
ÔngkhôngđồngývớiyêucầuphảntốcủaôngT1vàyêucầuđộclậpcủa
anhC1,ôngNguyễnHữuT2.
Đối với việc Ủy ban nhân dân huyện HM, Thành phố Hồ Chí Minh thu
hồimộtphầnnhàđấtvàsốtiềnbồithường,hỗtrợ3.841.737.210đồngđanggửi
tại Kho Bạc huyện HM, nguyên đơn sẽ tự liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm
quyền để được nhậnsốtiềnbồithườngnày, nếuyêucầu khởi kiệnđượcTòaán
chấpnhận.
Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Trần Kim T1 trình bày và có yêu
cầu phản tố như sau:
Trướcđâyônglàchủsởhữunhàđấtnêutrên.Vàonăm2012,ôngđãtặng
chocănnhànàychocontrailàanhTrầnPhúC1,anhC1đượccậpnhậtsangtên
trêngiấychứngnhậnngày09/01/2013.
Tháng 7/2013, ông Trần Ngọc C2 giới thiệu cho ông và anh C1 vay tiền
của ông Trần Quốc K. Anh C1 vay của ông K số tiền 3.000.000.000 đồng, thời
hạn vay 01 năm, lãi suất 3,5%/tháng. Để đảm bảo việc trả nợ, theo yêu cầu của
ông K, ông T1 và anh C1 phải ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Do đó,
ngày07/3/2013,anhC1đãkýHợpđồngchuyểnnhượngnhàđấtchoôngVũC3
(ngườiquencủaôngK)tạiPhòngCôngchứngH,ThànhphốHồChíMinh.
Ngày 14/01/2014, theo yêu cầu của ông K, anh C1 đã đến Phòng Công
chứnghủyhợpđồngchuyển nhượngngày03/7/2013với ôngVũC3,kýlại hợp
đồng với ông Nguyễn Bảo Q, rồi sau đó lại hủy hợp đồng chuyển nhượng với
ôngQvàkýhợpđồngchuyểnnhượngnhàvớichínhôngKvàongày22/5/2014.
Việc kýhợpđồngthuê nhà ngày01/7/2014cũnglà doôngKbuộc ôngphảiký.
Số tiền 30.000.000 đồng mà hàng tháng cha con ông chuyển vào tài khoản của
ông C2 chính là tiền lãi vay. Gia đình ông đã trả cho ông K tổng số tiền lãi là
735.000.000 đồng. Ông ký nhận số tiền 4.000.000.000 đồng tại biên nhận ngày
22/5/2014 cũng là do ông K ép buộc, đe dọa gây áp lực, nhưng thực tế ông
khôngnhậnbấtkỳkhoảntiềnnàocủaôngK.Dođó,ôngT1khôngđồngýtoàn
bộyêucầukhởikiệncủaôngKvàcóyêucầuphảntố:
Hủyhợpđồngchuyểnnhượngquyềnsửdụngđất,quyềnsởhữunhàngày
20/5/2014,giữa anhTrầnPhúC1vớiôngTrầnQuốcK;hủyhợp đồngmuabán
nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số công chứng 011651, ngày
22/5/2014 tại Phòng Công chứng H, Thành phố Hồ Chí Minh, giữa anh Trần
PhúC1vàôngTrầnQuốcKđốivớinhàđấtnêutrên.

5
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Trần Phú C1 trình bày và có
yêu cầu độc lập như sau:
AnhthốngnhấtvớilờitrìnhbàycủaôngTrầnKimT1,đồngthờiyêucầu
Tòaángiảiquyết:
Hủy Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượngquyền sử dụngđất ở số
côngchứng011651ngày22/5/2014tạiPhòngCôngchứngHThànhphốHồChí
Minh,giữaanhvàôngTrầnQuốcK;
Hủy cập nhật biến động sang tên cho ông Trần Quốc K ngày 27/6/2014
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện HM tại Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BL
290944 do UBND huyện HM cấp cho ông Trần Kim T1 ngày 14/8/2012 (đại
diện của những người được thừa kế của bà Trần Thị B1), cập nhật sangtên ông
Trần Kim T1 ngày 23/10/2012, cập nhật sang tên anh Trần Phú C1 ngày
09/01/2013;
Hủy Hợp đồng thuê nhà ngày 01/7/2014, giữa ông Trần Kim T1 và ông
TrầnQuốcK;
AnhC1đồngý trả lại choôngKsốtiền đã vaylà 3.000.000.000đồngvà
tiền lãi theo quy định của pháp luật, tính từ ngày vay là ngày 22/5/2014 đến
ngàyxétxử.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hữu T2 trình bày:
Ngày 30/4/2013,anhC1lập hợpđồngthỏa thuậnbánchoôngcănnhà số
61/1C ấp ĐL, xã BĐ, huyện HM, Thành phố Hồ Chí Minh với giá
3.500.000.000 đồng. Ông đã đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng và hai bên thỏa
thuận số tiền còn lại sẽ thanh toán hết ngay sau khi ký hợp đồng công chứng.
Tuy nhiên, anh C1 lấy lý do giấy tờ nhà có sai sót, phải điều chỉnh lại nên hai
bênchưathựchiệnđược.
Ông yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà
đất ngày 30/4/2013 giữa ông và anh C1, buộc anh C1 tiếp tục thực hiện thủ tục
chuyểnnhượngcănnhàtrênchoông.
(Ngày 26/02/2021 ông T2 có đơn xin rút yêu cầu độc lập trên với lý do
ôngT2vàanhC1đãtựthỏathuậnđượcvớinhau).
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ủy ban nhân dân huyện HM,
Thành phố Hồ Chí Minh trình bày:
Ngày 14/8/2012, ông Trần Kim T1 (người đại diện những người thừa kế
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của bà
Trần Thị B1) được cấp Giấy chứng nhận số CH00902 phần đất diện tích

6
241,6m2 thuộc thửa 602, tờ bản đồ số 40, xã BĐ và căn nhà trên đất tại địa chỉ
61/1CấpĐL,xãBĐ,huyệnHM.
Sau đó ôngT1 nhận thừa kế toàn bộ phần nhà đất trên theo Văn bản thỏa
thuậnphânchiadisảnngày01/10/2012tạiVănphòngcôngchứngLTNH,được
VănphòngđăngkýquyềnsửdụngđấtHMcậpnhậtbiếnđộngngày23/10/2012.
Ngày 20/12/2012, ông T1 tặng cho anh Trần Phú C1 nhà trên đất, được
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất HM cập nhật biến động ngày
09/01/2013.
Ngày22/5/2014,anhC1chuyểnnhượngnhàđấttrênchoôngKtheoHợp
đồng số 011651 ngày 22/5/2014 tại Phòng Công chứng H, Thành phố Hồ Chí
Minh,đượcVănphòngđăngkýquyềnsửdụngđấtHMcậpnhậtbiếnđộngsang
tênôngKngày27/6/2014.
ViệcỦybannhândânhuyệnHMcấpgiấychứngnhậnchoôngTrầnKim
T1 là đúng trình tự, thủ tục của Luật Đất đai tại thời điểm cấp giấy. Việc cập
nhậtsangtênôngTrầnQuốcKcũnghoàntoànđúngphápluật.Cácvấnđềkhác
liênquanđếnvụán,ỦybannhândânhuyệnHMkhôngcóýkiến.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ban bồi thường giải phóng mặt
bằng huyện HM, Thành phố Hồ Chí Minh trình bày:
Căn cứ Quyết định số 3768/QĐ-UBND ngày 28/9/2018 của Ủy ban nhân
dân huyện HM, thì phần đất bị thu hồi tổng cộng là 142,7m2, trong đó bao gồm
140,3m2 do ông Trần Quốc K sử dụng theo giấy chứng nhận số BL 290944
thuộc một phần thửa 602, tờ bản đồ số 40, tọa lạc xã BĐ, huyện HM; l,8m2
ngoài ranh giấy chứng nhận BL290944 thuộc một phần thửa 13, 602; diện tích
0,6m2 là đường a theo tài liệu 2005. Diện tích, vị trí và ranh giới giới khu đất
theo Bản đồ hiện trạng vị trí số 01/2017-18/ĐĐXDHM ngày 03/01/2018 do
CôngtyCPđođạcxâydựngHMlập.
Căn cứ Công văn số 124/BBT ngày 09/3/2021 của Ban bồi thường giải
phóngmặtbằng,ỦybannhândânhuyệnHMthìhiệnnaysốtiềnbồithườnghỗ
trợ do thu hồi đất tổng cộng là 3.841.737.210 đồng đã được gửi vào tài khoản
tạm giữ tại Kho bạc huyện HM. Khi có kết quả giải quyết vụ án, Ban Bồi
thườnggiảiphóngmặtbằngsẽthựchiệnchitrảchongườicóquyềnsửdụngđất,
nhà,tàisảntheoquyđịnh.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Phòng Công chứng H Thành
phố Hồ Chí Minh xác định:
Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở ngày 22/5/2014, giữa anh Trần Phú C1 và ông Trần Quốc K, được
thựchiệnđúngvớiquyđịnhtạiĐiều35Luậtcôngchứngnăm2006.Căncứvào

7
yêucầu côngchứnghợpphápvàsựtựnguyệncủa cácbên,côngchứngviênđã
tiếpnhậnvàthựchiệnviệccôngchứnghợpđồngtrêntheođúngtrìnhtự,thủtục
vàquyđịnhcủaphápluật.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH KPH do ông Tô
Hồng S2 đại diện theo pháp luật trình bày:
Từ tháng 7/52017,công ty có thuê mặt bằng căn nhà số 61/1C ấp ĐL, xã
BĐ,huyệnHMđểlàmvănphòngđạidiệncủaCôngty. Dođượcchủnhàthông
báolà khuvựcsắp bịgiảitỏa mặt bằngnênôngSơnchỉkýhợpđồngngắnhạn,
trảtiềnthuêtheotháng.Trongvụánnày,ôngSơnkhôngcótranhchấpgì.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Võ Thị L1 trình bày:
Bà là vợ của ông Trần Kim T1, bà thống nhất với ý kiến của ông T1. Gia
đình bà chỉ vay tiền của ông K và đã đóng lãi. Sự việc bán nhà bà hoàn toàn
khôngbiếtvàkhôngbiếtôngKlàai.
Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị L2, ông
Huỳnh Hải B, ông Trần Hải Kim T3, ông Trần Quang T4 trình bày:
Cácông,bàthốngnhấtvớilờitrìnhbàycủaôngT1vàkhôngcóýkiếngì
khác.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Xuân M trình
bày:
BàlàvợcủaôngTrầnQuốcK,bàhoàntoànđồngývớiyêucầuvàýkiến
trìnhbàycủaôngK.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Tạ Quang T5 trình bày:
ÔnglàngườithuênhàcủaôngT1.Ôngkhôngcóýkiến,yêucầugìtrong
vụán.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2022/DS-ST ngày 12/01/2022, Tòa án
nhândânhuyệnHM,ThànhphốHồChíMinhđãtuyênxử:
1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Quốc K, cụ thể:
1.1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Quốc K về việc
buộc ông Trần Kim T1 và những người đang sinh sống tại thửa đất số 602, TBĐ
số 40, và tài sản gắn liền với đất tọa lạc tại địa chỉ 61/1C, ấp ĐL, xã BĐ, huyện
HM, Thành phố Hồ Chí Minh phải trả lại nhà đất trên cho ông Trần Quốc K
(theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất số BL 290944 do UBND huyện HM cấp cho ông Trần Kim T1
(đại diện của những người được thừa kế của bà Trần Thị B1) ngày 14/8/2012,
cập nhật sang tên ông Trần Kim T1 ngày 23/10/2012, cập nhật sang tên anh

8
Trần Phú C1 ngày 09/01/2013, cập nhật sang tên ông Trần Quốc K ngày
27/6/2014) và Bản đồ hiện trạng vị trí - áp ranh số hợp đồng 107004/TTĐĐBĐ-
CNHM ngày 16/11/2020 của Trung tâm đo đạc bản đồ Sở Tài nguyên và Môi
trường Thành phố Hồ Chí Minh).
1.2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Quốc K về việc
buộc ông Trần Kim T1 trả số tiền thuê nhà là 2.490.000.000 đồng.
2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Trần Kim T1 về việc:
2.1. Tuyên bố vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 20/5/2014 giữa anh Trần
Phú C1 và ông Trần Quốc K đối với thửa đất số 602, TBĐ số 40, diện tích
241,6m2 và tài sản gắn liền với đất là căn nhà cấp 4 diện tích 101,3m2, tọa lạc
tại địa chỉ 61/1C ấp ĐL, xã BĐ, huyện HM, Thành phố Hồ Chí Minh.
2.2. Tuyên bố vô hiệu Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở số công chứng 011651 ngày 22/5/2014 tại Phòng Công chứng H
Thành phố Hồ Chí Minh giữa anh Trần Phú C1 và ông Trần Quốc K đối với nhà
đất tại địa chỉ 61/1C ấp ĐL, xã BĐ, huyện HM, Thành phố Hồ Chí Minh nói
trên.
3. Chấp nhận yêu cầu độc lập của anh Trần Phú C1 về việc:
3.1. Tuyên bố vô hiệu Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở số công chứng 011651 ngày 22/5/2014 tại Phòng Công chứng H
Thành phố Hồ Chí Minh giữa anh Trần Phú C1 và ông Trần Quốc K đối với nhà
đất tại địa chỉ 61/1C ấp ĐL, xã BĐ, huyện HM, Thành phố Hồ Chí Minh nói
trên.
3.2. Hủy cập nhật biến động sang tên ngày 27/6/2014 của Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai huyện HM từ anh Trần Phú C1 sang tên ông Trần Quốc
K trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất số BL 290944 do UBND huyện HM cấp cho ông Trần Kim
T1 (đại diện của những người được thừa kế của bà Trần Thị B1) ngày 14/8/2012,
cập nhật sang tên ông Trần Kim T1 ngày 23/10/2012, cập nhật sang tên anh
Trần Phú C1 ngày 09/01/2013, cập nhật sang tên ông Trần Quốc K ngày
27/6/2014).
3.3. Tuyên bố vô hiệu Hợp đồng thuê nhà ngày 01/7/2014 giữa ông Trần
Quốc K và Trần Kim T1.
4. Buộc anh Trần Phú C1 có nghĩa vụ trả cho ông Trần Quốc K số tiền
5.688.750.000 đồng (trong đó nợ gốc là 3.000.000.000 đồng và nợ lãi là
2.688.750.000 đồng).

9
5. Đình chỉ yêu cầu phản tố của ông Trần Kim T1 về việc yêu cầu hủy các
hợp đồng sau:
5.1. Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số
018896 ngày 03/7/2013 tại Phòng Công chứng H Thành phố Hồ Chí Minh giữa
anh Trần Phú C1 với ông Vũ C3.
5.2. Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số
001130 ngàỵ 14/01/2014 tại Phòng Công chứng H Thành phố Hồ Chí Minh
giữa anh Trần Phú C1 với ông Nguyễn Bảo Q.
5.3. Hợp đồng ủy quyền số 011652 ngày 22/5/2014 tại Phòng Công chứng
H Thành phố Hồ Chí Minh giữa anh Trần Phú C1, ông Trần Quốc K với ông
Trần Ngọc C2.
5.4. Hợp đồng ủy quyền số 00028098 ngày 24/9/2014 giữa ông Trần
Quốc K, bà Nguyễn Thị Xuân M với ông Nguyễn Bảo Q và ông Trần Ngọc C2.
6. Đình chỉ yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Hữu T2 về việc công nhận
Hợp đồng mua bán nhà ngày 30/4/2013 giữa anh Trần Phú C1 với ông Nguyễn
Hữu T2.
Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, quyền kháng
cáocủacácđươngsựcũngnhưcácquyđịnhvềthihànhándânsự.
Ngày 20/01/2022, ông Trần Quốc K kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc
xemxétlạitoànbộbảnánsơthẩm.
TạiBảnándânsựphúcthẩmsố359/2022/DS-PTngày06/7/2022,Tòaán
nhândânThànhphốHồChíMinhgiảiquyết:
1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn - ông Trần Quốc K.
Sửa bản án dân sự sơ thẩm:
Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Trần Quốc K:
1.1. Chấm dứt "Hợp đồng thuê nhà” ngày 01/7/2014 giữa ông Trần Kim
T1 và ông Trần Quốc K.
1.2. Buộc ông Trần Kim T1 và những người đang thực kế cư trú tại căn
nhà, giao trả căn nhà số 611C ấp ĐL, xã BĐ, huyện HM, Thành phố Hồ Chí
Minh, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất số BL 290944 do UBND huyện HM cấp cho ông Trần Kim
T1 ngày 14/8 2012 (đại diện của những người được thừa kế của bà Trần Thị B1),
cập nhật sang tên ông Trần Kim T1 ngày 23/10/2012, cập nhật sang tên anh
Trần Phú C1 ngày 09/01/2013, cập nhật sang tên ông Trần Quốc K ngày 27/6
2014.

10
1.3. Buộc ông Trần Kim T1 thanh toán cho ông K số tiền thuê nhà
2.490.000.000 (Hai tỷ bốn trăm chín mươi triệu) đồng.
Đồng thời kể từ ngày 01/01/2022 đến khi giao trả nhà, bị đơn - ông Trần
Kim T1 phải tiếp tục thanh toán tiền thuê nhà cho nguyên đơn Trần Quốc K,
theo giá thuê đã thỏa thuận tại Điều 1 của hợp đồng thuê nhà ngày 01/7/2014.
2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Trần Kim T1 về việc hủy
các hợp đồng sau:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ngày 20/5/2014 giữa anh Trần Phú C1 và ông Trần
Quốc K đối với thửa đất số 602, TBĐ số 40, diện tích 241,6m2 và tài sản gắn
liền với đất là căn nhà cấp 4 diện tích 101,3m2, tọa lạc tại địa chỉ 61/1C ấp ĐL,
xã BĐ, huyện HM, Thành phố Hồ Chí Minh.
Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số công
chứng 011651 ngày 22/5/2014 tại Phòng Công chứng H Thành phố Hồ Chí
Minh giữa anh Trần Phú C1 và ông Trần Quốc K đối với nhà đất tại địa chỉ
61/1C ấp ĐL, xã BĐ, huyện HM, Thành phố Hồ Chí Minh nêu trên.
2. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của anh Trần Phú C1 về việc hủy
các hợp đồng sau:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ngày 20/5/2014 giữa anh Trần Phú C1 và ông Trần
Quốc K đối với thửa đất số 602, TBĐ số 40, diện tích 241,6m2 và tài sản gắn
liền với đất là căn nhà cấp 4 diện tích 101,3m2, tọa lạc tại địa chỉ 61/1C ấp ĐL,
xã BĐ, huyện HM, Thành phố Hồ Chí Minh.
3.2. Hủy cập nhật biến động sang tên ngày 27/6/2014 của Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai huyện HM từ anh Trần Phú C1 sang tên ông Trần Quốc
K trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất số BL 290944 do UBND huyện HM cấp cho ông Trần Kim
T1 (đại diện của những người được thừa kế của bà Trần Thị B1) ngày 14/8/2012,
cập nhật sang tên ông Trần Kim T1 ngày 23/10/2012, cập nhật sang tên anh
Trần Phú C1 ngày 09/01/2013, cập nhật sang tên ông Trần Quốc K ngày
27/6/2014).
3.3. Hợp đồng thuê nhà ngày 01/7/2014 giữa ông Trần Quốc K và Trần
Kim T1.
4. Đình chỉ yêu cầu phản tố của ông Trần Kim T1 về việc yêu cầu hủy các
hợp đồng sau:

11
4.1. Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số
018896 ngày 03/7/2013 tại Phòng Công chứng H Thành phố Hồ Chí Minh giữa
anh Trần Phú C1 với ông Vũ C3.
4.2. Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số
001130 ngàỵ 14/01/2014 tại Phòng Công chứng H Thành phố Hồ Chí Minh
giữa anh Trần Phú C1 với ông Nguyễn Bảo Q.
4.3. Hợp đồng ủy quyền số 011652 ngày 22/5/2014 tại Phòng Công chứng
H Thành phố Hồ Chí Minh giữa anh Trần Phú C1, ông Trần Quốc K với ông
Trần Ngọc C2.
4.4. Hợp đồng ủy quyền số 00028098 ngày 24/9/2014 giữa ông Trần
Quốc K, bà Nguyễn Thị Xuân M với ông Nguyễn Bảo Q và ông Trần Ngọc C2.
5. Đình chỉ yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Hữu T2 về việc công nhận
Hợp đồng mua bán nhà ngày 30/4/2013 giữa anh Trần Phú C1 với ông Nguyễn
Hữu T2.
Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn tuyên về án phí, lãi suất chậm thi
hànhán,quyền,nghĩavụthihànhán,hiệulựccủabảnán.
Ngày26/7/2022,ôngTrầnKimT1 cóđơnđềnghịkhángnghịbảnándân
sựphúcthẩmnêutrêntheothủtụcgiámđốcthẩm.
TạiQuyết định khángnghị số 74/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày31/3/2023,
ViệntrưởngViệnkiểm sátnhândâncấpcaotại ThànhphốHồChíMinhkháng
nghị Bản án dân sự phúc thẩm số 359/2022/DS-PT ngày 06/7/2022 của Tòa án
nhândânThànhphốHồChíMinh,đềnghịỦybanThẩmphánTòaánnhândân
cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự
phúcthẩmnêutrên;giữnguyênBảnándânsựsơthẩmsố07/2022/DS-STngày
12/01/2022củaTòaánnhândânhuyệnHM,ThànhphốHồChíMinh.
Tại phiên tòa hôm nay, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại
Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Ủy ban Thẩm phán chấp nhận kháng nghị của
ViệntrưởngViệnkiểmsátnhândâncấpcaotạiThànhphốHồChíMinh.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Thửa đất số 602, tờ bản đồ số 40, diện tích 241,6m2, trên đất có căn
nhàcấp4diệntích101,3m2,tọalạctạiđịachỉ61/1CấpĐL,xãBĐ,huyệnHM,
Thành phố Hồ Chí Minh có nguồn gốc của vợ chồng ông Trần Kim T1, bà
NguyễnThịB1(đãchết).Ngày01/10/2012,hàngthừakếcủabàB1lậpvănbản
thỏa thuậnđểchoôngT1đượchưởngtoànbộdisảnthừakếcủabàB1.ôngT1
đã được cập nhật đứng tên trên giấy chứng nhận ngày 23/10/2012. Ngày
20/12/2012, ông T1 lập hợp đồng tặng cho con trai là anh Trần Phú C1 nhà đất

12
nêu trên. Anh C1 đã được cập nhật biến động đứng tên trên giấy chứng nhận
ngày 09/01/2013. Ngày 20/5/2014, anh C1 thỏa thuận chuyển nhượng nhà đất
nêu trên cho ông K với giá 3.000.000.000 đồng, hợp đồng này không có công
chứng, chứng thực. Ngày 22/5/2014, anh C1 lập hợp đồng chuyển nhượng nhà
đất nêu trên cho ông Trần Quốc K, hợp đồng có công chứng của Phòng Công
chứng H Thành phố Hồ Chí Minh, giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là
1.000.000.000đồng.Theođó,ôngKđãđượccậpnhậtđứngtêntrêngiấychứng
nhậnngày27/6/2014.
[2] Mặc dù Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở số công chứng 011651 ngày 22/5/2014 tại Phòng Công chứng H Thành
phố Hồ Chí Minh, ký kết giữa anh Trần Phú C1 và ông Trần Quốc K do sự tự
nguyện giữa hai bên, nhưng có căn cứ pháp luật để xác định rằng giao dịch dân
sự này là giao dịch dân sự giả tạo để che dấu giao dịch dân sự vay tài sản giữa
họvớinhau,lýdonhưsau:
Vào ngày 03/7/2013, anh C1 đã ký kết hợp đồng để chuyển nhượng nhà
đất số 61/1C nêu trên cho ông Vũ C3, với giá chuyển nhượng là 3.000.000.000
đồng. Ngày 14/01/2014, anh C1 và ông C3 thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng này.
Ngày 14/01/2014, anh C1 tiếp tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất số
61/1CchoôngNguyễnBảoQvớigiá3.000.000.000đồng.Ngày22/5/2014,anh
C1 và ông Q thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng này. Ngày 24/9/2014, ông K và vợ là
bà Nguyễn Thị Xuân M ký hợp đồng ủy quyền có công chứng của Văn phòng
Công chứngĐSđểủyquyền choông Qvà ôngTrần Ngọc C2quản lý,sửdụng
chothuê...đốivớinhàđấtsố61/1C.Từngày02/8/2013đếnngày10/4/2014,ông
T1 và anh C1 đều trả tiền lãi vào số tài khoản của ông C2 với tổng số tiền là
361.000.000đồng.Nhữngtàiliệu,chứngcứnêutrênchothấygiữaôngC2,ông
Q và ông K có sự quen biết, liên hệ với nhau trong việc thỏa thuận mua bán,
chuyểnnhượng,chovaytàisảnvớiôngT1vàanhC1.
Ông K cho rằng ông nhận chuyển nhượng nhà đất của anh C1 với giá
7.000.000.000đồng,trongđóôngđãgiaochoanhC13.000.000.000đồng,giao
cho ông T1 4.000.000.000 đồng. Tuy nhiên, anh C1 chỉ thừa nhận có nhận
3.000.000.000 đồng; còn ông T1 cho rằng số tiền 4.000.000.000 đồng ông ký
nhận là do bị ép buộc. Quá trình giải quyết vụ án, ông K không chứng minh
đượcgiáchuyểnnhượngcácbênthỏa thuậnlà7.000.000.000đồng,cũngkhông
chứng minh được anh C1 đồng ý để ông T1 nhận thay số tiền 4.000.000.000
đồng.Nhưvậy,chỉcócăncứxácđịnhgiáchuyểnnhượngcácbênthỏathuậnlà
3.000.000.000 đồng. Theo Chứng thư thẩm định giá ngày 15/8/2017 của Công
ty Cổ phần tư vấn và thẩm định giá ĐN thì giá thị trường đối với nhà đất số
61/1C tại thời điểm tháng 5/2014 là 9.515.685.000 đồng. So sánh với giá các
bênđãthỏathuậnchuyểnnhượngthìcócăncứxácđịnhsốtiềnđãgiaonhậnvới

13
nhau(3.000.000.000đ)khôngphảilàgiátrịthựccủaviệcchuyểnnhượngquyền
sử dụng đất, mua bán nhà, mà số tiền này là đối tượng của một loại giao dịch
kháclàhợpđồngvaytàisản.
SaukhiôngKđãđượcđứngtêntrêngiấychứngnhận,ôngKkhôngnhận
nhà đất mà thỏa thuận cho ông T1 thuê lại với giá 30.000.000đ/tháng. Căn cứ
Chứngthưthẩmđịnhgiá ngày10/01/2019củaCôngtyCổphầntưvấnvàthẩm
định giá ĐN thì giá cho thuê nhà đất số 61/1C tại thời điểm năm 2014 là
8.528.000đ/tháng.So sánhvới giá thuê nhà mà các bênthỏa thuậnthì có căncứ
số tiền các bên thỏa thuận (30.000.000đ/tháng) không phải giá trị thực của giao
dịchthuênhàmàlàtiềnlãiphátsinhtừhợpđồngvaytàisản.
Từnhữngphântíchtrên,cóđủcơsởkhẳngđịnhhợpđồngmuabánnhàở
và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 20/5/2014 và 22/5/2014 là giả tạo
nhằmchedấuhợpđồngvaytiềngiữaôngKvàanhC1.
[3] Căn cứ Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2005, Tòa án cấp sơ thẩm xác
định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
gắn liền với đất ngày 20/5/2014; hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở ngày 22/5/2014 giữa anh C1 và ông K; hợp đồng thuê nhà
ngày 01/7/2014 giữa ông K và ông T1 bị vô hiệu do giả tạo và giải quyết hậu
quả của hợp đồng vô hiệu là đúng. Tòa án cấp phúc thẩm xác định anh C1 đã
chuyển nhượng nhà đất số 61/1C cho ông K với giá 7.000.000.000 đồng. Hợp
đồng mua bán, chuyển nhượng được thực hiện đúng quy định, không vi phạm
điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội nên có hiệu lực là chưa xem
xét,đánhgiáđúng,đầyđủcáctàiliệucótronghồsơvụán.
[4] Do đó, Ủy ban Thẩm phán chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng
Việnkiểm sát nhândâncấpcaotạiThànhphố HồChíMinh,hủy bảnándânsự
phúcthẩm;giữnguyênbảnándânsựsơthẩmnêutrên.
[5]Giảiquyếthậuquảcủaviệcthihànhán
Vềánphídânsựsơthẩm:
Ông Trần Kim T1 không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Chi cục Thi
hànhándânsựhuyệnHMđãhoàntrảxongchoôngT1toànbộsốtiềntạmứng
án phí là 46.000.000 đồng và 300.000 đồng đã nộp theo biên lai thu số
AA/2019/0004222vàAA/2019/0004224cũngngày14/6/2019.
ÔngTrầnQuốcKphảiphảichịu300.000đồngánphíđốivớiyêucầuđòi
tài sản, 81.800.000 đồng đối với yêu cầu đòi tiền thuê nhà không được chấp
nhận, 900.000 đồng đối với các hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu. ông K đã
nộp tạm ứng án phí sơ thẩm là 28.050.000 đồng theo biên lại thu tiền số
AA/2012/03909 ngày 24/6/2015 và AA/2017/0018364 ngày 22/5/2018. Ngày

14
24/8/2022,ChicụcThihànhándânsựhuyệnHMđãthihànhbảnánphúcthẩm
hoàn trả xong cho ông K số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm là 28.050.000
đồngtheophiếuchisố0845ngày24/8/2022.Dođó,ôngKphảinộplạitoànbộ
sốtiềnánphídânsựsơthẩm,tổngcộnglà83.000.000đồng.
AnhTrầnPhúC1phảichịu128.887.500đồngánphídânsựsơthẩm.Anh
C1đãthihànhđược600.000đồngánphídânsựsơthẩm,cònlạilà128.287.500
đồng, khấu trừ vào số tiền 20.400.000 đồng tạm ứng án phí còn lại mà anh C1
đãnộptheotheoBiênlaithutiềnsốAA/2016/0030800ngày15/5/2017củaChi
cục Thi hành án dân sự huyện HM. Anh C1 còn phải nộp 107.887.500 đồng án
phídânsựsơthẩm.
Vềánphídânsựphúcthẩm:
Ủy ban thẩm phán hủy bản án dân sự phúc thẩm, giữ nguyên bản án dân
sựsơ thẩm nên ôngTrần Quốc Kphải chịu ánphí dân sự phúc thẩm là 300.000
đồng.ChicụcThihànhándânsựhuyệnHMđãthihànhtrảchoôngTrầnQuốc
K 300.000 đồng tạm ứngán phí theo phiếu chi số 0845 ngày 24/8/2022. Do đó,
ôngKphảinộplạisốtiềnánphídânsựphúcthẩmlà300.000đồng.
Các phần khác của bản án dân sự phúc thẩm đã bị Chi cục Thi hành án
dânsựhuyệnHM,Thànhphố Hồ Chí Minh tạmđìnhchỉ thihànhán hoặc chưa
raquyếtđịnhthihànhándochưacóđơnyêucầuthihànhán.
Vìcáclẽtrên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ Điều 325; Điều 334; Điều 337; Điều 342; Điều 343 và Điều 348
của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
1.Chấpnhậnkhángnghịsố74/QĐKNGĐT-VKS-DSngày31/3/2023của
ViệntrưởngViệnkiểmsátnhândâncấpcaotạiThànhphốHồChíMinh.
2. Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 359/2022/DS-PT ngày
06/7/2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Giữ nguyên Bản án
dânsựsơthẩmsố07/2022/DS-STngày 12/01/2022củaTòaánnhândânhuyện
HM,ThànhphốHồChíMinh.
3.Vềgiảiquyếthậuquảthihànhán:
3.1.Vềánphídânsựsơthẩm:
- Ông Trần Kim T1 không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Chi cục Thi
hànhándânsựhuyệnHMđãhoàntrảxongchoôngT1toànbộsốtiềntạmứng
án phí là 46.000.000 đồng và 300.000 đồng đã nộp theo biên lai thu số
AA/2019/0004222vàAA/2019/0004224cùngngày14/6/2019.

15
- Ông Trần Quốc K phải chịu 300.000 đồng án phí đối với yêu cầu đòi tài
sản, 81.800.000 đồng đối với yêu cầu đòi tiền thuê nhà không được chấp nhận,
900.000 đồng đối với các hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu, tổng cộng là
83.000.000đồng.
- Anh Trần Phú C1 phải chịu 128.887.500 đồng án phí dân sự sơ thẩm.
Anh C1 đã thi hành được 600.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, còn lại là
128.287.500đồng,khấutrừ vào sốtiền 20.400.000đồng tạm ứngán phí cònlại
mà anh C1 đã nộp theo theo Biên lai thu tiền số AA/2016/0030800 ngày
15/5/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện HM. Anh C1 còn phải nộp
107.887.500đồngánphídânsựsơthẩm.
3.2.Vềánphídânsựphúcthẩm:
ÔngTrầnQuốcKphảichịuánphídânsựphúcthẩmlà300.000đồng.
4. Ngoài những phần đã được thi hành, những phần khác của Bản án sơ
thẩm chưa thi hành hoặc thi hành chưa xong thì tiếp tục căn cứ Bản án sơ thẩm
đểthihành.
Trường hợp, quyết định giám đốc thẩm được thi hành theo quy định tại
Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải
thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, có quyền yêu cầu thi hành
án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các Điều 6, 7, 7a,
7bvà9LuậtThihànhánDânsự;thờihiệuthihànhánđượcthựchiệntheoquy
địnhtạiĐiều30LuậtThihànhánDânsự.
5. Quyếtđịnhgiámđốcthẩmcóhiệulựckểtừngàyraquyếtđịnh.
Nơi nhận:
-ChánhánTANDcấpcaotạiTP.HCM;
-VụPhápchếvàquảnlýkhoahọcTANDTC;
-VKSNDCC;
-TANDThànhphốHồChíMinh;
-TANDhuyệnHM,TP.HCM;
-ChicụcTHADShuyệnHM,TP.HCM;
-Cácđươngsự(theođịachỉ);
-LưuPhòngLTHS,HS,THS.(NL).
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN
THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
Võ Văn Cường