TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
————————— 
Bản án số: 55/2024/DS-PT 
Ngày: 01 - 02 - 2024 
V/v: “Tranh chấp hợp đồng ủy 
quyền, hợp đồng mua bán nhà ở và 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
ở, hủy giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài 
sản khác gắn liền với đất”. 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
            Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
             
 
 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Hà Huy Cầu 
Các Thẩm phán:      Bà Phạm Thị Duyên 
Ông Phan Đức Phương 
- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Kim Yến – Thư ký Tòa án nhân dân cấp 
cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
tham gia phiên tòa: Ông Trần Đăng Ry – Kiểm sát viên. 
Ngày 01 tháng 02 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý 
số: 605/2023/TLPT-DS ngày 15 tháng 10 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp 
đồng ủy quyền, hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
ở, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác 
gắn liền với đất”. 
Do bản án dân sự sơ thẩm số: 165 2/2022/DS-ST ngày 23 tháng 9 năm 
2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo. 
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 3061/2023/QĐ -PT 
ngày 29 tháng 11 năm 2023 giữa các đương sự: 
- Nguyên đơn:  
1/Ông Trần Ngọc T, sinh năm 1978 (có mặt) 
2/Bà Trần Thị Ngọc T1, sinh năm 1983 (vắng mặt) 
Cùng địa chỉ: Số E N, ấp A, xã N, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh. 
Người đại diện theo ủy quyền của bà T1: Ông Trần Ngọc T (có mặt). 
Người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn : Luật sư Vũ Thế H 
– Đoàn luật sư Thành phố H (có mặt)

2 
- Bị đơn: Ông Nguyễn Ngọc M, sinh năm 1951 (vắng mặt) 
Địa chỉ: Số A H, Khu phố C, phường P, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh 
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
1/Người kế thừa quyền nghĩa vụ tố tụng của bà Nguyễn Thị H1 (chết năm 
2015); 
- Bà Nguyễn Ngọc P (Nguyen N), sinh năm 1976 
Địa chỉ: I Capes T - G 
- Ông Nguyễn Ngọc T2 (Nguyen Ngoc T3), sinh năm 1975 
- Ông Nguyễn Ngọc V (Nguyen N), sinh năm 1973 
Cùng địa chỉ: R, 89 A W, B 
- Ông Nguyễn Ngọc M, sinh năm 1951 (vắng mặt) 
Địa chỉ: Số A H, Khu phố C, phường P, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh 
2/Ông Nguyễn Thanh L, sinh năm 1964 (vắng mặt) 
3/Bà Đỗ Thị Kim D, sinh năm 1969 (vắng mặt) 
Cùng địa chỉ: Số B H (số cũ 16/5) ấp E, xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí 
Minh 
Người đại diện theo ủy quyền của ông L, bà D: Ông Vũ Quý T4, sinh năm 
1977 (có mặt) 
Địa chỉ : Số C Đường F -C, phường C, thành phố T, Thành phố Hồ Chí 
Minh. 
4/Văn phòng C1, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt) 
Địa chỉ: Số 448 Nguyễn Văn Linh, phường Tân Phú, Quận 7, Thành phố 
Hồ Chí Minh 
 5/Văn phòng C2, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt) 
Địa chỉ: Số 31 Lê Thạch, Phường 12, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh 
6/Văn phòng C3, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là Văn phòng C4 ) (vắng 
mặt) 
Địa chỉ: Số E L, Phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh 
7/Uỷ ban nhân dân huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt) 
Địa chỉ: Số C N, xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh 
8/Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt) 
Địa chỉ: Số A P, Phường G, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. 
9/Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ1 (B) 
Địa chỉ: Số C phố H, phường L, quận H, thành phố Hà Nội.

3 
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Anh T5 (vắng mặt) 
Địa chỉ: Số C N, Phường F, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh. 
10/Bà Trần Thị Ngọc M1, sinh năm 1963 (vắng mặt) 
Địa chỉ: Số E T, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh 
11/Bà Nguyễn Đỗ Kim T6, sinh năm 1989 (vắng mặt) 
12/Ông Nguyễn Đỗ Tân T7, sinh năm 1991 (vắng mặt) 
13/Ông Nguyễn Đỗ Trường T8, sinh năm 1995 (vắng mặt) 
14/Trẻ Lương Nhật T9, sinh năm 2016 
15/Ông Hồ Tấn P1, sinh năm 1989 (vắng mặt) 
Cùng địa chỉ: Số B H (số cũ 16/5) ấp E, xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí 
Minh 
- Người kháng cáo:  Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn 
Thanh L, bà Đỗ Thị Kim D. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Theo đơn khởi kiện, các bản tự khai của nguyên đơn ông Trần Ngọc T và 
là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Trần Thị Ngọc T1  trình 
bày:  
Cha mẹ ông Trần Ngọc T có sở hữu hợp pháp quyền sở hữu nhà quyền sử 
dụng đất và tài sản gắn liền với đất là nhà và đất tại số B H (số C), ấp E, xã P, 
huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh.  
Sau khi cha mẹ ông chết, 04 anh chị em ruột của ông nhường phần thừa 
kế di sản của cha mẹ cho lại ông và 01 người em gái ruột của ông là bà Trần Thị 
Ngọc T1 phần nhà và đất trên bằng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. 
Do cần tiền để sửa chữa lại căn nhà trên làm nhà tổ, ông và em gái ông có hỏi 
vay của ông Nguyễn Ngọc M số tiền 500.000.000 đồng, thời hạn vay là 05 năm 
với điều kiện là phải ký hợp đồng ủy quyền cho ông M làm thủ tục cập nhật thừa 
kế đối với nh à đất tại số B H (số C) ấp E, xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí 
Minh (là di sản do cha mẹ ông bà Thùy chết để lại). Vì quá tin tưởng ông M nói 
là hợp đồng ủy quyền cũng giống như bằng chứng cho việc vay tiền của ông 
M. Tại Văn phòng C4, Thành phố Hồ Chí Minh, ông T, bà T1 và ông M đã có 
những giao dịch như sau:  
- Ngày 30/12/2013, hợp đồng vay được ký kết giữa ông M, ông và em gái 
ông tên T1.  
- Ngày 31/12/2013, hợp đồng ủy quyền được ký kết giữa ông M, ông và 
em gái ông tên T1.  
- Ngày 31/12/2013, văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế được ký 
kết giữa 04 người anh chị ruột; ông và em gái ông tên T1.

4 
Ngày 25/02/2014, Ủy ban nhân dân huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh đã 
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BQ 
587880, số vào sổ cấp GCN: CH 02719 cấp ngày 25/02/2014 c ho ông đại diện 
đứng tên sở hữu quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với 
đất cho Căn nhà trên.  
Sau khi ông vừa ký nhận giấy chứng nhận thì ông M cũng đi cùng và đã 
cầm luôn giấy chứng nhận không đưa lại cho ông, ông hỏi tại sao không đưa lại 
cho ông thì ông M nói là do ông vay tiền nên để ông M giữ, lúc này ông mới 
biết hợp đồng ủy quyền c ho ông M có nhiều nội dung bất lợi cho ông và bà T1 
vì ngoài nội dung ủy quyền cập nhật thừa kế di sản căn nhà, ông M còn có các 
quyền khác trong đó có quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê, quản lý, sử dụng 
căn nhà. Nên ông và em gái ông đã yêu cầu ông M hủy hợp đồng ủy quyền, để 
ông và bà T1 trả lại tiền vay.  
Tuy nhiên, ông M nói là để ông M suy nghĩ lại và sẽ thông tin lại cho ông 
và bà T1, sau đó, việc gặp mặt ông M liên tục gặp trục trặc và khó khăn do ông 
M thường xuyên thay đổi ngày giờ hẹn gặp ông và cố ý né tránh; Thay đổi chỗ ở 
nên ông không thể liên lạc và gặp ông M để lấy lại giấy chứng nhận và thỏa 
thuận trả lại tiền vay.  
Ngày 27/5/2014, ông bị bắt tạm giam tại trại giam C5 để điều tra liên về 
quan một vụ án hình sự.  
Ngày 03/6/2014, bà T1 đã gửi thông báo chấm dứt hợp đồng ủy quyền 
đến Ủy ban nhân dân huyện N, Chi cục thuế huyện N, Phòng Tài nguyên và môi 
trường huyện N , Văn phòng C4  (nơi lập văn bản  công chứng ủy quyền) và 51 
văn phòng công chứng tại Thành phố Hồ Chí Minh.  
Nhưng ông M vẫn sử dụng hợp đồng ủy quyền hết hiệu lực để bán căn 
nhà cho bà Nguyễn Thị H1 (là vợ ông M) với số tiền 300.000.000 đồng, bà H1 
được cấp giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản 
khác gắn liền với đất số BT 535177, số vào sổ cấp GCN: CH 02982 do Ủy ban 
nhân dân huyện N cấp ngày 04/7/2014.  
Sau đó, bà H1 bán tiếp cho ông Nguyễn Thanh L , sinh năm 1964 và bà 
Đỗ Thị Kim D , sinh năm 1969 với giá 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng và 
được Văn phòng  Đăng ký quyền sử dụng đất huyện N  đã cập nhật vào giấy 
chứng nhận ngày 22/12/2014.  
Nay, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:  
- Hủy Hợp đồng ủy quyền số 20597, quyển số 12 TP/CC -SCC/HĐGD tập 
tại Văn phòng C4 ngày 31/12/2013 giữa ông Trần Ngọc T, bà Trần Thị Ngọc T1 
và ông Nguyễn Ngọc M;  
- Hủy Hợp đồng mua bán nhà ở và quyền sử dụng đấ t ở số 00005370 
quyển số 02 -TP/CC-SCC/HĐGD lập tại Văn phòng C4  ngày 11/6/2014 giữa 
ông Trần Ngọc T, bà Trần Thị Ngọc T1 có người đại diện theo ủy quy ền là ông 
Nguyễn Ngọc M và bà Nguyễn Thị H1;

5 
- Hủy Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 
011908 quyển số 06/2014/HĐGD - CCBN lập tại Văn phòng C4  ngày 
20/11/2014 giữa ông Nguyễn Ngọc M , bà Nguyễn Thị H1  và ông Nguyễn 
Thanh L, bà Đỗ Thị Kim D;  
- Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản 
gắn liền với đất số BT 535177, số vào sổ cấp GCN: CH 02982 do Ủy ban nhân 
dân huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 04/7/2014 cho bà Nguyễn Thị 
H1;  
- Hủy phần cập nhật ngày 22/12/2014 trên Giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BT 535177, số vào 
sổ cấp GCN: CH 02982 do Ủy ban nhân dân huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh 
cấp ngày 04/7/2014, thay đổi qua tên ông Nguyễn Thanh L và bà Đỗ Thị Kim 
D; 
- Khôi phục lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu  nhà ở 
và tài sản khác gắn liền với đất số BQ 587880, số vào sổ cấp GCN: CH02719 do 
Ủy ban nhân dân huyện N  cấp ngày 25/02/2014 đối với thửa đất số 63, Tờ bản 
đồ số 36, xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh  cho ông Trần Ngọc T và bà 
Trần Thị Ngọc T1.  
- Yêu cầu ông Nguyễn Ngọc M  bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn số 
tiền do bị mất nhà tạm tính từ ngày 01/8/2014 đ ến 30/6/2022 với tổng số tiền là 
5.292.000.000 đồng.  
Tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn ông Trần Ngọc T và là người đại diện 
theo ủy quyền của nguyên đơn bà Trần Thị Ngọc T1 rút một phần yêu cầu khởi 
kiện về việc: Yêu cầu ông Nguyễn Ngọc M bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn 
số tiền do bị mất nhà tạm tính từ ngày 01/8/2014 đến 30/6/2022 với tổng số tiền 
là 5.292.000.000 đồng.  
Nguyên đơn ông Trần Ngọc T tự nguyện:  
- Thanh toán số tiền xây dựng nhà và đất tại địa chỉ số B H (số C), ấp E, 
xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh  theo chứng thư  thẩm định giá số 
A.479/20/SaigonPA/HS ngày 21/12/2020 với giá trị xây dựng nhà là 
246.000.000 đồng.  
- Thanh toán số tiền ông Nguyễn Thanh L, bà Đỗ Thị Kim D còn nợ Ngân 
hàng Thương mại cổ phần Đ1 BIDV tạm tính đến ngày 10/8/2022: Dư nợ gốc: 
145.000.000 đồng, dư nợ lãi: 678,125 đồng.  
- Thanh toán số tiền 5.000.000 đồng tiền thù lao cho ông Nguyễn Ngọc M 
theo Hợp đồng ủy quyền số  20597, quyển số 12 TP/CC -SCC/HĐGD lập tại 
Văn phòng C4 ngày 31/12/2013;  
- Thanh toán số tiền đã vay ông Nguyễn Ngọc M với số tiền 700.000.000 
đồng theo 02 hợp đồng vay tiền số công chứng 16787 ngày 01/11/2013 và số 
công chứng 20527 ngày 30/12/2013 tại Văn phòng C4 , Thành phố Hồ Chí 
Minh, khấu trừ 200.000.000 đồng cho ông Nguyễn Thanh L, bà Đỗ Thị Kim D

6 
theo hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công 
chứng 011908 ngày 20/11/2014 tại Văn phòng C4, Thành phố Hồ Chí Minh. 
Còn lại 500.000.000 đồng không lãi suất, lý do ông M là người cố tình vi phạm 
hợp đồng vay tiền, đem nhà ông đi mua bán bất hợp pháp.  
Quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, bị đơn ông Nguyễn Ngọc M trình 
bày tại các bản tự khai như sau:  
Vào ngày 30/12/2013 hai vợ chồng ông có thỏa thuận với ông T và bà T1 
mua bán căn nhà nói trên với giá 600.000.000 đồng. Ông T và bà T1 đề nghị vợ 
chồng ông đưa trước 500.000.000 đồng bằng cách là làm một giấy nợ để ông T 
trả nợ cho người ta trước khi ra công chứng thì đưa thêm 100.000.000 đồng.  
Vào ngày 31/12/2013 hai bên cùng ra công chứng Quận A, bên mua đưa 
cho bên bán 100.000.000 đồng, bên bán đưa cho bên mua hồ sơ nhà và giấy ủy 
quyền, ông T và bà T1 hứa với ông là một tháng sẽ giao nhà. Trong giấy ủy 
quyền có ghi rõ là ông được quyền chuyển nhượng. Sau đó ông chuyển nhượng 
lại cho vợ ông là bà Nguyễn Thị H1 (đã chết ngày 24/09/2015) để đăng bộ sang 
tên vào ngày 11/6/2014. 
Một tháng sau, ông đến nhà ông T đề nghị ông T giao nhà, nhưng ông T 
không giao nhà mà còn đánh ông chảy máu từ đầu xuống đầy người, ông ngất 
xỉu trước nhà. Khi ông tỉnh dậy thì th ấy mình nằm trong nhà thương Quận G. 
Trên đầu ông có bị tét một lằn và được y tá may 06 mũi, sau đó ông về Công an 
xã P trình bày sự việc thì xã P trả lời vết thương đủ dài 15cm thì không đủ yếu 
tố khởi kiện.  
Sau đó, ông về nhà sợ quá tìm cách bán căn nhà nói trên gấp cho vợ 
chồng ông Nguyễn Thanh L và bà Đỗ Thị Kim D  vào ngày 20/11/2014 với giá 
là 750.000.000 đồng.  
Ông T đã đánh ông suýt chết, sau đó 01 tháng là ông bị tai biến đi bệnh 
viện A nằm bệnh viện 0 2 tuần lễ vì vết thương do ông T đánh trên đầu ông, từ 
đó đến nay ông thấy ông T là ông sợ.  
Ông có gửi lên Tòa án một lá đơn vào ngày 05/02/2020 yêu cầu Tò a án 
mời 03 nhân chứng để xác nhận căn nhà nói trên là mua bán sự thật chứ không 
có lừa đảo gì hết. Ngược lại ông bị ông T lừa ông từ lúc làm giấy nợ. Sau đó ra 
công chứng ông muốn làm hợp đồng chuyển nhượn g nhưng bên ông T nói là 
hợp đồng ủy quyền toàn bộ cũng vậy mà thôi, cho nên ông đồng ý và ông làm 
đúng theo hợp đồng ủy quyền.  
Hai vợ chồng ông sống chung với nhau từ năm 1972 (không có hôn thú). 
Vợ chồng ông có ba đứa con như sau:  
- Nguyễn Ngọc V (nam) sinh năm 1973 (Quốc tịch Bỉ)  
- Nguyễn Ngọc T2 (nam) sinh năm 1975 (Quốc tịch Bỉ)  
Hai người cùng thường trú tại: R, 89 12000 W- Lamert.BelgiQue (Vương 
quốc Bỉ).

7 
- Nguyễn Ngọc P  (nữ) sinh năm 1976 (Quốc tịch Bỉ). Thường trú tại: I 
Capes T- G (Pháp).  
Nay, ông không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.  
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Thanh L, bà Đỗ Thị 
Kim D có đơn xin vắng mặt và trình bày:  
Vào ngày 22/12/2014, vợ chồng ông Nguyễn Thanh L và bà Đỗ Thị Kim 
D có mua căn nhà số B Ấp E xã P, huyện N thuộc thửa đất số 63 tờ bản đồ số 36 
theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác 
gắn liền với đất số CH 02982 do Ủy ban nhân dân huyện N  cấp ngày 04/7/2014 
của bà Nguyễn Thị H1 với giá 760.000.000 đồng. Sau khi mua nhà, ông L, bà D 
sữa chữa lại căn nhà trên với giá 800.000.000 đồng, gia đình ông L bà D ở ổn 
định từ đó đến nay. Đối với yêu cầ u khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Ngọc 
T, ông L bà D có ý kiến như sau: Trong quá trình mua nhà và sữa chữa nhà, ông 
L, bà D đã bán đất dưới quê và thế chấp căn nhà trên tại Ngân hàng Thương mại 
cổ phần Đ1 (B) Chi nhánh Q, trường hợp ông T muốn mua căn nhà trên thì ông 
L, bà D đồng ý bán theo giá thị trường lại cho ông T với giá 4.500.000.000 
đồng.  
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Ngọc T2 vắng mặt và 
trình bày tại bản tự khai ngày 05/9/2019 như sau:  
Ông không biết và không có ý kiến, yêu cầu gì đối  với yêu cầu khởi kiện 
của nguyên đơn.  
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Ngọc V  vắng mặt và 
trình bày tại bản tự khai ngày 05/9/2019:  Ông không đồng ý đối với yêu cầu 
khởi kiện của nguyên đơn  
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Ngọc P  vắng mặt và 
không cung cấp bản tự khai, tài liệu chứng cứ gì.  
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Văn phòng C4 trình bày:  
Ngày 20/11/2014, Văn phòng C4 có chứng nhận Hợp đồng mua bán hà ở 
và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 011908, chứng nhận giữa 
bên bán/chuyển nhượng là ông Nguyễn Ngọc M cùng vợ là bà Nguyễn Thị H1 
và bên mua/nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Thanh L , tài sản giao dịch là 
nhà, đất tại địa chỉ: 2806/2 H, ấp E, xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh.  
Văn phòng C4 khẳng định việc tiếp nhận và giải quyết hồ  sơ công chứng 
nêu trên là hoàn toàn đúng với quy trình, thủ tục Công chứng theo quy định của 
pháp luật. Ông Nguyễn Ngọc M , bà Nguyễn Thị H1  và ông Nguyễn Thanh L  
tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực 
hành vi dân sự, mục đích, nội dung thỏa thuận của các  bên trong hợp đồng 
không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội tại thời điểm chứng 
nhận. Văn phòng C4 xin vắng mặt trong tất cả các buổi làm việc, hòa giải, công 
khai chúng cứ và xét xử của Tòa án.

8 
Người có quyề n lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng Thương mại cổ phần 
Đ1 (B) có ông Nguyễn Anh T5 là người đại diện theo ủy quyền trình bày:  
Năm 2014, Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ1 - Chi nhánh B1 có cấp tín 
dụng đối với khách hàng ông Nguyễn Thanh L  theo Hợp đồng tín dụng số 
01/2014/6744939/HĐTD ngày 25/12/2014 với số tiền giải ngân là 600.000.000 
đồng. Tài sản đảm bảo là Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn 
liền với đất tại địa chỉ 2 đường H, ấp E, xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh 
theo Hợp đồng thế chấp bất động sản số 01/2014/6744939/HĐBĐ ngày 
25/12/2014 xác lập giữa Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ1 – Chi nhánh B1 và 
vợ chồng ông Nguyễn thanh L1, bà Đỗ Thị Kim D . Ngân hàng đã hoàn tất thủ 
tục nhận thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.  
Đến thời điểm ngày 1 0/8/2022, dư nợ của khách hàng tại Ngân hàng 
Thương mại cổ phần Đ1  – Chi nhánh B1 là: Dư nợ gốc: 145.000.000 đồng, dư 
nợ lãi: 678,125 đồng.  
Ngân hàng khẳng định việc nhận thế chấp là đúng theo quy định của pháp 
luật. Tranh chấp về tài sản liên quan đến các bên thứ 3 là tranh chấp dân sự riêng 
giữa các bên. Ngân hàng chỉ tiến hành giải chấp tài sản đảm bảo khi khách hàng 
hoàn tất nghĩa vụ thanh toán nợ vay cho ngân hàng.  
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Văn phòng C4, Thành phố Hồ Chí 
Minh trình bày:  
- Ngày 11/6/2014, Văn phòng C4 có tiếp nhận hồ sơ về việc yêu cầu công 
chứng “Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở " giữa 
ông bà Trần Ngọc T, Trần Thị Ngọc T1  cùng trú tại: 1 tổ D, ấp E, xã P, huyện 
N, Thành phố Hồ Chí Minh do ông Nguyễn Ngọc M làm đại diện theo ủy quyền 
với bà Nguyễn Thị H1, thường trú tại: 4 H, tổ H, khu phố B, phường B, Quận G, 
Thành phố Hồ Chí Minh.  
- Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra thấy đầy đủ giấy tờ tùy thân: 
Giấy chứng minh nhân dân; sổ hộ khẩu của các bên tham gia hợp đồng, giao 
dịch. Hợp đồng ủy quyền số 20597 ngày 31/12/2013 do công chứng viên của 
Văn phòng C4, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận. Ông Trần Ngọc T, bà Trần 
Thị Ngọc T1 là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền 
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (02 người đồng sở hữu) số CH 
02719 do Ủy ban nhân dân huyện N , Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 
25/02/2014.  
Công chứng viên tiếp xúc, các bên tham gia hợp đồng tự đọc, tự viết và 
trả lời đúng, chính xác các câu hỏi của công chứng viên, thể hiện ý chí tự 
nguyện cùng thỏa thuận lập Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền 
sử dụng đất ở đối với căn nhà số B H (số C) ấp E, xã P, huyện N, Thành phố Hồ 
Chí Minh thuộc thửa đất số 63, tờ bản đồ số 36.  
Công chứng viên giải thích quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý 
nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng hợp đồng trên và chuyển hồ sơ 
qua bộ phận thư ký đánh máy lại hợp đồng do công chứng viên so ạn thảo theo

9 
yêu cầu của người yêu cầu công chứng. Như vậy cho thấy, các bên tham gia hợp 
đồng có năng lực hành vi dân sự, đã tự nguyện thỏa thuận giao kết hợp đồng; 
Mục đích, nội dung hợp đồng, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã 
hội. Tại thời điểm ký chứng nhận, Công chứng viên kiểm tra toàn bộ giấy tờ bản 
chính như nêu trên và tiến hành bước tra cứu thông tin ngăn chặn (Chương trình 
tra cứu thông tin ngăn chặn của Sở Tư pháp thành phố Hồ Chí Minh) Tài sản là 
quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất  nói trên không bị ngăn chặn. Căn cứ Bộ 
Luật Dân sự; Luật Công chứng và các quy định của pháp luật có liên quan, công 
chứng viên đã thụ lý, giải quyết hồ sơ thực hiện ký chứng nhận “Hợp đồng mua 
bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” số công chứng  
00005370/HĐGD ngày 11/6/2014.  
Như vậy, việc Công chứng viên Văn phòng C4 đã chứng nhận Hợp đồng 
mua bán nhà ở và  chuyển nhượng quyền sử dụng  đất ở giữa ông bà Trần Ngọc 
T, Trần Thị Ngọc T1 do ông Nguyễn Ngọc M làm đại diện theo ủy quyền với bà 
Nguyễn Thị H1 là đúng theo trình tự của quy trình tiếp nhận và xử lý hồ sơ công 
chứng các hợp đồng, giao dịch và đúng theo quy định của pháp luật. Nay ông bà 
Trần Ngọc T , Trần Thị Ngọc T1  khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy Hợp đồng mua 
bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nói trên là không có căn cứ. 
Văn phòng C4 xin vắng mặt trong tất cả các buổi làm việc, hòa giải, công khai 
chứng cứ và xét xử của Tòa án.  
Văn phòng C4 , Thành phố Hồ Chí Minh (Tên mới : Văn phòng C4 ) trình 
bày:  
Hợp đồng ủy quyền giữa ông Trần Ngọc T, bà Trần Thị Ngọc T1  và ông 
Nguyễn Ngọc M được Công chứng viên Văn phòng C4 (tên cũ: Văn Phòng C4), 
Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận số: 20597, ngày 31/12/2013 là theo đúng 
trình tự, thủ tục pháp luật quy định (Luật Công chứng, Bộ luật Dân sự). Tại thời 
điểm lập Hợp đồng ủy quyề n, ông Trần Ngọc T , bà Trần Thị Ngọc T1  và ông 
Nguyễn Ngọc M có đầy đủ năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của 
pháp luật. Ông Trần Ngọc T, bà Trần Thị Ngọc T1  và ông Nguyễn Ngọc M đã 
tự nguyện ký tên, điểm chỉ vào Hợp đồng ủy quyền, không bị ai lừa dối, đe dọa, 
cưỡng ép.  
Đối với yêu cầu của nguyên đơn và các yêu cầu khác có liên quan: Văn 
phòng C4 (tên cũ: Văn Phòng C4), Thành phố Hồ Chí Minh không có ý kiến g ì 
về các yêu cầu này. Nay Văn phòng C4  (tên cũ: Văn Phòng C4 ) xin vắng mặt 
trong tất cả các buổi làm việc, hòa giải, công khai chứng cứ và  xét xử của Tòa 
án.  
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân huyện N , Thành 
phố Hồ Chí Minh trình bày:  
Nguồn gốc nhà đất tại số B H (số C) ấp E, xã P thuộc quyền sở hữu của ông 
Trần Công M2 , bà Nguyễn Thị Đ  đã được Ủy ban nhân dân Thành phố H  cấp 
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 12993/98 cấp 
ngày 27/10/1998 với diện tích 76m 2, kết cấu nhà tườn g gạch mái tôn, thuộc thửa 
503, tờ bản đồ số 3, xã P. Ông Trần Công M2 lập Văn bản thỏa thuận phân chia

10 
di sản số 047479 quyến số 03 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/12/2008 tại Phòng C6 
và đã được Văn phòng đăng ký đất đai huyện N  cập nhật tên bà Nguyễn Thị Đ  
ngày 14/1/2009 theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất 
ở số 12993/98 cấp ngày 27/10/1998.  
Liên quan đến thông tin biến động và cung cấp bản sao tài liệu việc cập 
nhật sang tên đổi chủ nhà đất tại số B H (số C) ấp E, xã P: Hiện nay, Ủy ban nhân 
dân huyện N không lưu trữ hồ sơ. Người có quyền  lợi nghĩa vụ liên quan Ủy ban 
nhân dân huyện N xin vắng mặt trong tất cả các buổi làm việc, hòa giải, công khai 
chứng cứ và xét xử của Tòa án.  
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Văn phòng đăng ký đất đai Thành 
phố H có người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Thành C trình bày:  
Ủy ban nhân dân huyện N  đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 02719 ngày 
25/02/2014 số phát hành BQ 587881 và BQ 587880 cho bà Trần Thị Ngọc T10  
và ông Trần Ngọc T đối với thửa đất số 63 tờ bản đồ số 36 xã P (Theo tài liệu bản 
đồ địa chính số), diện tích xây dựng 55,3m 2; diện tích sàn xây dựng 55,3m 2; kết 
cấu Tường gạch mái tôn. 
Ngày 11/6/2014 bà Nguyễn Thị H1  nhận chuyển nhượng theo hợp đồng 
mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số công chứng 5370, 
quyển số 02/TP/CC -SCC/HĐGD, được Công chứn g viên văn phòng C4  chứng 
thực. Ngày 04/7/2014 Ủy ban nhân dân huyện N  cấp giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tà i sản khác gắn liền với đất số CH 02982 ngày 
04/7/2014 cho bà Nguyễn Thị H1  thửa 63, diện tích 76m 2, tờ bản đồ số 36 xã P 
(Theo tài liệu bản đồ địa chính số), diện tích xây dựng 55,3m 2; diện tích sàn xây 
dựng 55,3m2; kết cấu Tường gạch mái tôn.  
Sau đó, bà Nguyễn Thị H1  chuyển nhượng cho ông Nguyễn Thanh L  địa 
chỉ thường trú Ấp Bà N, xã T, huyện C, tỉnh Long An  và bà Đỗ Thị Kim D  địa 
chỉ thường trú A B, Phường F, Quận D, Th ành phố Hồ Chí Minh  được Văn 
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường 
cập nhật ngày 22/12/2014 trên trang 3 giấy chứng nhận số CH 02982 ngày 
04/7/2014. Đề nghị Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật. Người có 
quyền lợi nghĩa vụ liên quan Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố H  có người 
đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Thành C xin vắng mặt trong tất cả các buổi 
làm việc, hòa giải, công khai chứng cứ và xét xử của Tòa án. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Ngọc M1 trình bày:  
Cha mẹ bà sở hữu hợp pháp quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất và tài sản 
gắn liền với đất căn nhà tại số B H (số C), ấp E, xã P, huyện N, Thành phố Hồ 
Chí Minh.  
Sau khi cha mẹ bà chết, 04 anh chị em ruột của bà nhường phần thừa kế di 
sản là căn nhà trên cho lại em gái ruột của ông là Trần Thị Ngọc T1  và em trai 
ông là Trần Ngọc T bằng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.

11 
Do cần tiền để sửa chữa lại căn nhà trên làm nhà tổ, Trần Ngọc T và Trần 
Thị Ngọc T1  có hỏi vay của ông Nguyễn Ngọc M . Bà là người chứng kiến ký, 
hợp đồng vay 200.000.000 đồng giữa ông M và ông T, bà T1 nhưng thực tế, ông 
M chỉ đưa 164.000.000 đồng cho ông T và bà T10 sau khi đã trừ tiền lãi  vay và 
ủy quyền cho ông M làm thủ tục chuyển quyền sở hữu di sản thừa kế là căn nhà 
sang cho ông T và bà T1.  
Sau đó, ông T và bà T1 muốn vay thêm 300.000.000 đồng nhưng ông M 
nói nếu muốn vay tiếp thì phải ký hợp đồng vay mới với số tiền 500.000.000 
đồng, đồng thời, ông M sẽ hủy bỏ hợp đồng vay 200.000.000 đồng trước đó 
nhưng thực tế, sau khi ký  thêm hợp đồng vay 500.000.000 đồng, ông M không 
hủy hợp đồng vay 200.000.000 đồng và cũng không đưa đủ 500.000.000 đồng.  
Ngoài ra, ông M còn dùng những thủ đoạn gian dối, lợi dụng việc được ủy 
quyền để thực hiện những giao dịch g iả tạo nhằm lén lút chuyển quyền sở hữu 
căn nhà của gia đình bà sang cho ông M, từ đó, tiếp chuyển dịch, bán sang cho 
người khác với giá rẻ hơn thực tế không chỉ nhằm trốn thuế mà còn lừa đảo 
chiếm đoạt tài sản của ông T và bà T1 mà gia đình bà đã cho tặng hai em.  
Từ những trình bày trên, bà đề nghị Tòa án không chấp nhận những trình 
bày của bị đơn là ông Nguyễn Ngọc M cho rang đã đưa tiền cho ông T và bà T1 
700.000.000 đồng. Bà xin vắng mặt trong tất cả các buổi làm việc, hòa giải, 
công khai chứng cứ và xét xử của Tòa án.  
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Đỗ Kim T6 , ông 
Nguyễn Đỗ Tân T7, ông Nguyễn Đỗ Trường T8, trẻ Lương Nhật T9, ông Hồ Tấn 
P1 không cung cấp bản tự khai, tài liệu chứng cứ gì và xin vắng mặt trong tất cả 
các buổi làm việc, hòa giải, công khai chứng cứ và xét xử của Tòa án.  
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 1652/2022/DS -ST ngày 23 tháng 9 năm 
2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định như sau: 
1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Ngọc T, 
bà Trần Thị Ngọc T1 : Yêu cầu ông Nguyễn Ngọc M  bồi thường thiệt hại cho 
nguyên đơn số tiền do bị mất nhà tạm tính từ ngày 01/8/2014 đ ến 30/6/2022 với 
tổng số tiền là 5.292.000.000 đồng (Năm tỷ, hai trăm chín mươi hai triệu đồng).  
2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Ngọc T, bà 
Trần Thị Ngọc T1:  
- Tuyên bố Hợp đồng ủy q uyền số 20597, quyển số 12 TP/CC -
SCC/HĐGD lập ngày 31/12/2013 tại Văn phòng C4  giữa ông Trần Ngọc T , bà 
Trần Thị Ngọc T1  và ông Nguyễn Ngọc M  vô hiệu một phần: Uỷ quyền mua 
bán, cầm cố, thế chấp do bị lừa dối.  
Buộc ông Trần Ngọc T, bà Trần Thị Ngọc T1 thanh toán số tiền 5.000.000 
đồng (Năm triệu đồng) tiền thù lao cho ông Nguyễn Ngọc M theo một phần Hợp 
đồng ủy quyền số 20597, quyển số 12 TP/CC -SCC/HĐGD lập ngày 31/12/2013 
tại Văn phòng C4 (nay là Văn phòng C4 ), Thành phố Hồ Chí Minh (đã hoàn 
thành phần hợp thức hóa nhà).

12 
- Hủy Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số 
00005370 quyển số 02 TP/CC -SCC/HĐGD lập ngày 11/6/2014 tại Văn phòng 
C4 giữa ông Trần Ngọc T , bà Trần Thị Ngọc T1  có người đại diện theo ủy 
quyền là ông Nguyễn Ngọc M với bà Nguyễn Thị H1.  
- Hủy Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 
011908 quyển số 06/2014/HĐGD - CCBN lập tại Văn phòng công chúng Bến 
Nghé ngày 20/11/2014 giữa ông Nguyễn Ngọc M , bà Nguyễn Thị H1  và ông 
Nguyễn Thanh L, bà Đỗ Thị Kim D.  
Ghi nhận sự tự nguyện ông Trần Ngọc T , bà Trần Thị Ngọc T1  có trách 
nhiệm thanh toán cho ông Nguyễn Thanh L , bà Đỗ Thị Kim D  200.000.000 
đồng (Hai trăm triệu đồng) theo hợp đồng mua bán nhà nói trên.  
Buộc ông Trần Ngọc T , bà Trần Thị Ngọc T1  trả cho ông  Nguyễn Ngọc 
M số nợ 700.000.000 đồng (Bảy trăm triệu đồng). Khấu trừ số tiền 200.000.000 
đồng (Hai trăm triệu đồng) đã thanh toán cho ông L, bà D. Ông Trần Ngọc T, bà 
Trần Thị Ngọc T1  có trách nhiệm trả cho ông Nguyễn Ngọc M  500.000.000 
đồng (Năm trăm triệu đồng). 
Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản 
gắn liền với đất số BT 535177, số vào sổ cấp GCN: CH 02982 do Ủy ban nhân 
dân huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 04/7/2014 cho bà Nguyễn Thị 
H1,   
Hủy phần cập nhật biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BT 535177, số vào sổ cấp 
GCN: CH 02982 do Ủy ban nhân dân huyện N , Thành phố Hồ Chí Minh cấp 
ngày 04/7/2014 do Văn phòng đăng k ý quyền sử dụng đất huyện N cập nhật 
ngày 22/12/2014 sang tên ông Nguyễn Thanh L và bà Đỗ Thị Kim D;  
- Khôi phục lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 
và tài sản khác gắn liền với đất số BQ 587880, số vào sổ cấp GCN: CH02719 do 
Ủy ban nhân dân huyện N  cấp ngày 25/02/2014 đối với thửa đất số 63, Tờ bản 
đồ số 36, xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh  cho ông Trần Ngọc T và bà 
Trần Thị Ngọc T1.  
Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn ông Trần Ngọc T và bà Trần Thị 
Ngọc T1: 
- Thanh toán số tiền xây dựng, sữa chữa nhà và đất tại địa chỉ số B H (số 
C), ấp E, xã P, huyện N, Thà nh phố Hồ Chí Minh theo chứng thư thẩm định giá 
số A.479/20/SaigonPA/HS ngày 21 tháng 12 năm 2020 với giá trị xây dựng nhà 
là 246.000.000 đồng (Hai trăm bốn mươi sáu triệu đồng).  
- Thanh toán số tiền ông Nguyễn Thanh L, bà Đỗ Thị Kim D còn nợ Ngân 
hàng Thương mại cổ phần Đ1  (B) tạm tính đến ngày 10/8/2022: Dư nợ gốc : 
145.000.000 đồng (Một trăm bốn mươi lăm triệu đồng), dư nợ lãi: 678,125 đồng 
(Sáu trăm bảy mươi tám nghìn một trăm hai mươi lăm đồng).

13 
Giành quyền khởi kiện cho ông Nguyễn Thanh L , bà Đỗ Thị Kim D  đòi 
bồi thường thiệt hại đối với ông Nguyễn Ngọc M  nếu có yêu cầu bằng một vụ 
kiện khác nếu có yêu cầu.  
Kể từ ngày có đơn thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi 
hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn 
phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật 
Dân sự năm 2015.  
Các bên thi hành tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền ngay sau 
khi bản án có hiệu lực pháp luật.  
 Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng và quyền 
kháng cáo theo quy định của pháp luật. 
Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày  15/11/2022 người có quyền lợi, nghĩa vụ 
liên quan ông Nguyễn Thanh L, bà Đỗ Thị Kim D kháng cáo bản án sơ thẩm. 
Tại phiên tòa phúc thẩm, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có yêu 
cầu kháng cáo ông Nguyễn Thanh L , bà Đỗ Thị Kim D  (có ông Vũ Quý T4  là 
đại diện theo ủy quyền) vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị Hội đồng 
xét xử sửa bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện. Nguyên đơn ông 
Trần Ngọc T  không đồng ý yêu cầu kháng cáo, đề nghị Hội đồng xét xử giữ 
nguyên bản án sơ thẩm. 
Trong phần tranh luận: 
Người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan 
trình bày: Căn nhà đang tranh  chấp do ông L, bà D nhận chuyển nhượng từ bà 
H1 với giá 760.000.000 đồng, hợp đồng chuyển nhượng được công ch ứng đúng 
quy định pháp luật, đã được cập nhật biến động sang tên ông L, bà D trên giấy 
chứng nhận, sau đó ông L, bà D thế chấp nhà đất nêu trên tại Ngân hàng. Việc 
chuyển nhượng đúng quy định pháp luật vì tại thời điểm chuyển nhượng bà H1 
đứng tên nhà đất trên; Sau khi nhận chuyển nhượng thì ông L, bà D có sửa chữa 
nhà nhưng không ai can ngăn; Giá chuyển nhượng phù hợp với giá thị trường 
theo kết quả định giá của Ngân hàng. Bà T1 cho rằng đã gửi văn bản chấm dứt 
ủy quyền nhưng không có căn cứ thể hiện có việc thông báo chấm dứt ủy quyền 
cho ông M, nên việc chấm dứt ủy quyền của bà T1 đối với ông M là không đúng 
quy định pháp luật.  
Ngoài ra, căn cứ Điều 245, khoản 3 Điều 688, Điều 692 Bộ luật dân sự 
năm 2005 thì ông L, bà D có quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà, đất trên.  Việc 
chấm dứt ủy quyền từ bà T1 sang ông M là không hợp pháp nên những hợp 
đồng sau đó là đúng quy định pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu 
cầu kháng cáo, sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác yêu cầu khởi kiện của 
nguyên đơn. 
Người bảo vệ  quyền lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn phát biểu: Theo 
hợp đồng công chứng giữa bà H1 với ông L, bà D thể hiện  giá trị chuyển 
nhượng nhà, đất chỉ có 200.000.000 đồng. Thông báo chấm dứt ủy quyền của bà

14 
T1 đã được gửi cho tất cả Văn phòng công chứng và cơ quan nhà nước có thẩm 
quyền ở huyện N, mặc dù ông M không nhận được văn bản nhưng giữa ông M, 
ông T đã xảy ra xô xá t, thể hiện thái độ phản kháng của nguyên đơn về việc 
chấm dứt ủy quyền.  Giao dịch mua bán xuất phát từ hợp đồng giả tạo là hợp 
đồng ủy quyền nhưng thực chất là hợp đồng vay nên tất cả hợp đồng đều bị vô 
hiệu. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án 
sơ thẩm. 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm giải quyết vụ án: 
- Về tố tụng: Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện thủ tục đúng quy định 
của Bộ luật tố tụng dân sự. 
- Về nội dung: Để đảm bảo cho 02 lần vay tiền thì ông T, bà T1 lập hợp 
đồng ủy quyền cho ông M; Sau khi phát hiện bị lừa dối bà T1 đã có văn bản gửi 
Văn phòng công chứng đề nghị hủy hợp đồng ủy quyền, nhưng sau đó ông M 
chuyển nhượng nhà, đất cho bà H1, bà H1 chuyển nhượng lại cho ông L, bà D 
và ông L, bà D đã thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ1 . Xét, hợp 
đồng ủy quyền là giả cách nên bị vô hiệu, từ đó dẫn đến các hợp đồng sau phát 
sinh từ hợp đồng ủy quyền của bị vô hiệu. Bản án sơ thẩm đã giải quyết là có 
căn cứ, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo người có quyền lợi 
nghĩa vụ liên quan, giữ nguyên bản án sơ thẩm. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
Sau khi nghiên c ứu các t ài li ệu có trong hồ sơ vụ án đư ợc thẩm tra t ại 
phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại 
diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định: 
[1] Đơn kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông 
Nguyễn Thanh L và bà Đỗ Thị Kim D làm trong thời hạn quy định pháp luật nên 
hợp lệ. 
Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn và một số người có quyề n lợi nghĩa vụ 
liên quan vắng mặt. Xét, các đương sự vắng mặt không có kháng cáo, đã có lời 
trình bày trong hồ sơ vụ án, được Tòa án cấp phúc thẩm triệu tập đúng quy định 
pháp luật. Do vậy, Hội đồng xét xử căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự năm 
2015 tiến hành xét xử vụ án. 
[2] Nguyên đơn ông Trần Ngọc T trình bày: Nguồn gốc nhà, đất tại số B 
H (số C), ấp E, xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh  là của cha mẹ ông. Sau 
khi cha mẹ ông mất, các anh chị em lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa 
kế, để lại thừa kế nhà, đấ t trên cho ông và bà Trần Thị Ngọc T1 . Ngày 
30/12/2013 ông T, bà T1 có vay ông Nguyễn Ngọc M số tiền 500.000.000 đồng 
theo Hợp đồng vay tiền được công chứng tại Văn phòng C4 . Ngày 31/12/2013 
ông T, bà T1 có lập hợp đồng ủy quyền cho ông M với nội dung: Ông M được 
quyền thay mặt và nhân danh ông T, bà T1 để thực hiện các công việc liên quan 
đến nhà, đất số 2806/2 Huỳnh Tấn P2. Căn cứ vào hợp đồng ủy quyền trên, ông 
M đã lập hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đối với

15 
nhà, đất trên cho bà Nguyễn Thị H1; Sau đó bà H1 tiếp tục chuyển nhượng nhà, 
đất trên cho ông Nguyễn Thanh L  và bà Đỗ Thị Kim D . Các giao dịch chuyển 
nhượng đều được thự c hiện tại Văn phòng C4, sau khi nhận chuyển nhượng bà 
H1, ông L và bà D đều đã cập nhật biến động sang tên trên giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất.  
Ông T cho rằng hợp đồng ủy quyền ngày 31/12/2013 chỉ là hợp đồng giả 
cách để đảm bảo cho hợp đồng vay tiền ngày 30/12/20 13. Do đó, việc ông M 
căn cứ vào hợp đồng ủy quyền này để tự ý chuyển nhượng nhà, đất là ảnh hưởng 
đến quyền lợi ích hợp pháp của ông và bà T1, nên khởi kiện yêu cầu: Hủy hợp 
đồng ủy quyền, hủy các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cập 
nhật biến động sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Khôi phục lại 
giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác 
gắn liền với đấ t số BQ 587880, số vào sổ cấp GCN: CH02719 do Ủy ban nhân 
dân huyện N cấp ngày 25/02/2014 đối với thửa đất số 63, Tờ bản đồ số 36, xã P, 
huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh  cho ông Trần Ngọc T  và bà Trần Thị Ngọc 
T1; Yêu cầu ông M bồi thường thiệt hại với tổng số tiền là 5.292.000.000 đồng.  
Tại phiên tòa sơ thẩm: Ông T rút lại yêu cầu khởi kiện bồi thường thiệt 
hại; Tự nguyện thanh toán số tiền xây dựng nhà, đất và số tiền ông L, bà D đang 
nợ tại Ngân hàng; Thanh toán thù lao ủy quyền và số tiền vay cho ông M; Bị 
đơn ông Nguyễn Ngọc M đồng ý nội dung trình bày của ông T, thừa nhận toàn 
bộ quá trình mua  bán nhà, đất trên ông không thông báo cho ông T, bà T1. Do 
đó, Tòa án cấp sơ thẩm đã căn cứ vào lời trình bày của bị đơn tại phiên tòa sơ 
thẩm về việc đồng ý nội dung mà nguyên đơn đã nêu, để chấp nhận chấp nhận 
toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. 
[3] Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định: 
[3.1] Hợp đồng ủy quyền ngày 31/12/2013 thể hiện: Ông T, bà T1 là 
người được thừa kế nhà, đất tại địa chỉ 1 ấp E, xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí 
Minh; Ông T, bà T1 và ông M cùng tự nguyện thỏa thuận như sau: “Sau khi bên 
A (ông T, bà T1) được cơ quan có thẩm quyền công nhận có quyền sở hữu, sử 
dụng hợp pháp đối với nhà, đất nêu trên (được cập nhật nội dung thừa kế di sản 
hoặc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài 
sản khác gắn liền với đất) thì bên B (ông M) được quyền thay mặt và nhân danh 
bên A: Quản lý, sử dụng, cho thuê, cho mượn, thế chấp, thế chấp để bảo đảm 
cho nghĩa vụ của bên thứ ba, bán, chuyển nhượng nhà, đất tại địa chỉ: 1 ấp E, 
xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh căn cứ theo quy định pháp luật”.  
Xét, ngày 31/12/2013 tại Văn phòng C4 Thành phố Hồ Chí Minh, các anh 
chị em của ông T, bà T1 đã lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế với 
nội dung: “Đồng ý tặng cho toàn bộ phần thừa kế của mình được hưởng đối với 
di sản nói trên của bà Nguyễn Thị Đ (nhà, đất tại địa chỉ 1 ấp E, xã P, huyện N, 
Thành phố Hồ Chí Minh ) cho ông Trần Ngọc T và bà Trần Thị Ngọc T1”. Vậy, 
tại thời điểm lập hợp đồng ủy quyền ngày 31/12/2013 thì người ủy quyền (ông 
T, bà T1) và người được ủy quyền (ông M) đều đủ điều kiện giao kết theo quy 
định pháp luật. Căn cứ vào lời trình bày của các bên đương sự thì ông T, bà T1

16 
và ông M đều tự nguyện, không bị lừa dối khi thực hiện giao dịch. Nội dung ủy 
quyền không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Do vậy 
có cơ sở xác định hợp đồng ủy quyền ngày 31/12/2013 đủ điều kiện được công 
nhận hiệu lực theo quy định pháp luật.  
[3.2] Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 
20/11/2014 ông M, bà H1 với ông L thể hiện: Bên bán, chuyển nhượng gồm ông 
Nguyễn Ngọc M , cùng vợ là bà Nguyễn Thị H1 . Ngày 11/6/2014 ông M và bà 
H1 đã lập văn bản thỏa thuận tài sản vợ chồng với nội dung: Ông Minh xác n  
việc tạo lập tài sản nêu trên (Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại số 
B H) là hoàn toàn bằng công sức và tiền riêng của bà H1. Vậy, nhà, đất tại số B 
H là do bà H1 chuyển nhượng cho ông L.  
Xét, ông M căn cứ vào hợp đồng ủy quyền ngày 31/12/2013 để thực hiện 
giao dịch chuyển nhượng nhà, đất cho vợ ông là bà Nguyễn Thị H1  theo Hợp 
đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số 00005370 quyển 
số 02 TP/CC -SCC/HĐGD ngày 11/6/2014, bà H1 đã được cấp Giấy chứng 
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BT 535177, 
số vào sổ cấp GCN: CH 02982 ngày 04/7/2014; Tiếp theo bà H1, ông M đã 
chuyển nhượng nhà, đất trên cho vợ chồng ông Nguyễn Thanh L , bà Đỗ Thị 
Kim D theo Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 
011908 quyển số 06/2014/HĐGD-CCBN ngày 20/11/2014, ông L và D đã được 
cập nhật biến động sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi 
nhận chuyển nhượng, ông L và bà D đã quản lý, sử dụng tài sản trên, hiện nay 
đang thế chấp để đảm bảo cho khoản vay của ông L và bà D tại Ngân hàng. Tất 
cả các giao dịch trên đều được thực hiện đúng quy định pháp luật, nên yêu cầu 
khởi kiện của nguyên đơn về việc hủy các giao dịch này là không có cơ sở để 
chấp nhận. 
[3.3] Nguyên đơn cho rằng thực chất giao dịch giữa nguyên đơn với ông 
M là quan hệ vay tiền, hợp đồng ủy quyền ngày 31/12/2013 chỉ là hợp đồng giả 
cách để đảm bảo cho giao dịch vay tiền; Đồng thời ngày 03/6/2014 bà T1 đã có 
thông báo chấm dứt Hợp đồng ủy quyền và yêu cầu ngăn chặn việc chuyển 
nhượng quyền sử dụng nhà ở, quyền sử dụng đất ở đối với nhà, đất số 16/5 
Huỳnh Tấn P2  cho ông M, Văn phòng C4 , Phòng Tài nguyên và môi trường 
thuộc Ủy ban nhân dân huyện N  và Chi cục thuế huyện N , nên ngày 11/6/2014 
ông M lập hợp đồng mua bán nhà, đất trên cho bà H1 là không đúng vì hợp 
đồng ủy quyền ngày 31/12/2013 đã hết hiệu lực.  
Tuy nhiên, giao dịch vay tiền giữa ông T, bà T1 với ông M diễn ra trước 
ngày các bên lập hợp đồng ủy quyền (giao dịch vay tiền ngày 30/12/2013). Nội 
dung thể hiện trong hợp đồng ủy quyền là để thực hiện công việc chứ không 
phải là một giao dịch dân sự để che giấu quan hệ vay mượn. Quá trình giải quyết 
vụ án, ông T, bà T1 và ông M không có tranh chấp về giao dịch vay tiền, cũng 
như số tiền từ việc ông M sang nhượng nhà, đất do được ủy quyền (việc bản án 
sơ thẩm buộc ông T, bà T1 thanh toán số tiền vay 700.000.000 đồng cho ông M 
là do ghi nhận sự tự nguyện của ông T). Mặc dù, ngày 03/6/2014 bà T1 có gửi

17 
thông báo chấm dứt Hợp đồng ủy quyền và yêu cầu ngăn chặn việc chuyển 
nhượng, nhưng không có căn cứ chứng minh ông M đã nhận biết được thông 
báo trên. Hơn nữa, hợp đồng mua bán nhà, đất ngày 11/6/2014 là được công 
chứng theo quy định pháp luật. Do  đó, lời trình bày của nguyên đơn là chưa đủ 
căn cứ để được chấp nhận. 
[3.4] Đối với yêu cầu về việc bồi thường thiệt hại do bị mất nhà tạm tính 
từ ngày 01/8/2014 đến ngày 30/6/2022 với tổng số tiền là 5.292.000.000 đồng, 
thì tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đ ơn đã rút lại yêu cầu này nên Tòa án cấp sơ 
thẩm đình chỉ giải quyết là đúng quy định pháp luật. 
 [4] Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy: Tòa án 
cấp sơ thẩm chưa đánh giá đầy đủ, toàn diện tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án 
dẫn đến việc phán quyết gây ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp của đương 
sự. Do vậy, Hội đồng xét xử không chấp nhận quan điểm của đại diện Viện 
kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa; Chấp 
nhận yêu cầu kháng cáo của người có q uyền lợi, nghĩa vụ liên quan; Sửa một 
phần bản án sơ thẩm, theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của 
nguyên đơn. 
[5] Các phần quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, 
kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cá o, kháng 
nghị. 
[6] Án phí: 
- Án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện không được chấp nhận nên 
nguyên đơn phải chịu. Bị đơn không phải chịu. 
- Án phí dân sự phúc thẩm: Do yêu cầu kháng cáo được chấp nhận, nên 
người có kháng cáo không phải chịu. 
Vì các lẽ trên, 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ khoản 1, 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, 
I nhận yêu cầu kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông 
Nguyễn Thanh L và bà Đỗ Thị Kim D. 
Sửa một phần bản án sơ thẩm số 1652/2022/DS -ST ngày 23/9/2022 của 
Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. 
Áp dụng Điều 126; Điều 127; Điều 158; Điều 159; Điều 163; Điều 166; 
Điều 385; Điều 407; Điều 463; Điều 468; Điều 500; Điều 589 của Bộ luật Dân 
sự năm 2015; Luật phí và Lệ phí số 97/2015/QH13 ngày 25/11/2015;  Nghị 
quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc 
hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ 
phí Tòa án; Điều 6, Điều 7, Điều 26, Điều 30,  Điều 31 và Điều 32 của Luật thi 
hành án dân sự (đã sửa đổi bổ sung năm 2014).  
Tuyên xử:

18 
1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Ngọc T, 
bà Trần Thị Ngọc T1 : Yêu cầu ông Nguyễn Ngọc M  bồi thường thiệt hại cho 
nguyên đơn số tiền do bị mất nhà tạm tính từ ngày 01/8/2014 đến 30/6/2022 với 
tổng số tiền là 5.292.000.000 đồng (Năm tỷ hai trăm chín mươi hai triệu đồng).  
2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Ngọc T, 
bà Trần Thị Ngọc T1 về việc:  
- Tuyên bố Hợp đồng ủy quyền số 20597, quyển số 12 TP/CC -
SCC/HĐGD lập ngày 31/12/2013 tại Văn phòng C4  giữa ông Trần Ngọc T , bà 
Trần Thị Ngọc T1 và ông Nguyễn Ngọc M  vô hiệu một phần: Ủy quyền mua 
bán, cầm cố, thế chấp do bị lừa dối.  
- Hủy Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số 
00005370 quyển số 02 TP/CC -SCC/HĐGD lập ngày 11/6/2014 tại Văn phòng 
C4 giữa ông Trần Ngọc T , bà Trần Thị Ngọc T1  có người đại diện theo ủy 
quyền là ông Nguyễn Ngọc M với bà Nguyễn Thị H1.  
- Hủy Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng q uyền sử dụng đất số 
011908 quyển số 06/2014/HĐGD - CCBN lập tại Văn phòng công chúng Bến 
Nghé ngày 20/11/2014 giữa ông Nguyễn Ngọc M , bà Nguyễn Thị H1  và ông 
Nguyễn Thanh L, bà Đỗ Thị Kim D.  
- Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản 
gắn liền với đất số BT 535177, số vào sổ cấp GCN: CH 02982 do Ủy ban nhân 
dân huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày  04/7/2014 cho bà Nguyễn Thị 
H1; 
- Hủy phần cập nhật biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BT 535177, số vào sổ cấp 
GCN: CH 02982 do Ủy ban nhân dân huyện N , Thành phố Hồ Chí Minh cấp 
ngày 04/7/2014 do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện N cập nhật 
ngày 22/12/2014 sang tên ông Nguyễn Thanh L và bà Đỗ Thị Kim D;  
- Khôi phục lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 
và tài sản khác gắn liền với đất số BQ 587880, số vào sổ cấp GCN: CH02719 do 
Ủy ban nhân dân huyện N  cấp ngày 25/02/2014 đối với thửa đất số 63, Tờ bản 
đồ số 36, xã P, huyện N, Thành phố Hồ  Chí Minh cho ông Trần Ngọc T và bà 
Trần Thị Ngọc T1.  
3. Về án phí dân sự sơ thẩm:  
Ông Trần Ngọc T , bà Trần Thị Ngọc T1  mỗi người phải chịu 300.000 
đồng (Ba trăm nghìn đồng), được trừ vào 2.500.000 đồng (Hai triệu năm trăm 
nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí 
Tòa án số AA/2018/0034224 ngày 28/6/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự 
huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Min h. Ông T, bà T1 được nhận lại số tiền 
1.900.000 đồng (Một triệu chín trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án 
phí, lệ phí Tòa án số AA/2018/0034224 ngày  28/6/2019 của Chi cục Thi hành 
án dân sự huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh.

19 
Hoàn trả lại cho ông Trần Ngọc T, bà Trần Thị Ngọc T1  số tiền tạm ứng 
3.000.000 đồng (Ba triệu đồng) đã nộp theo Biên lai thu số  AA/2020/0045480 
ngày 27/5/2020 của Cục thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh, và 
3.000.000 đồng (Ba triệu đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án 
số AA/2020/0045481 ngày 27/5/2020 của Cục Thi hành án dân sự Thành phố 
Hồ Chí Minh. 
Ông Nguyễn Ngọc M không phải chịu. 
4. Về chi phí tố tụng giải quyết vụ á n, các đương sự không yêu cầu giải 
quyết nên Tòa án không xem xét. 
II. Án phí dân sự phúc thẩm: 
Ông Nguyễn Thanh L , bà Đỗ Thị Kim D  không phải chịu, hoàn trả mỗi 
đương sự 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí theo  biên lai 
thu số 0003581 ngày 29/11/2022, và biên lai thu số 0002377 ngày 27/9/2023 của 
Cục thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh. 
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 
Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dâ n sự, người phải thi hành 
án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện 
thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 
Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại 
Điều 30 Luật thi hành án dân sự. 
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./. 
 
Nơi nhận:  
- Tòa án nhân dân tối cao;   
- VKSND cấp cao tại TP.HCM 
- TAND TP.HCM; 
- VKSND TP.HCM; 
- Cục THADS TP.HCM;  
- NĐ (2);          
- BĐ (1); 
-NLQ (15); 
- Lưu (10) 43b (Án TTKY). 
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM 
THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
 
Hà Huy Cầu