TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI HÀ NỘI 
 
Bản án số: 587/2024/DS-PT 
Ngày: 25/11/2024 
V/v “Yêu cầu công nhận quyền sử 
dụng đất; hủy Giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất và tuyên bố hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất vô hiệu; tranh chấp mốc giới 
quyền sử dụng đất”  
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
TOÀ ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI HÀ NỘI 
Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Phạm Văn Nam; 
Các thẩm phán:                           Ông Bùi Xuân Trọng; 
                                                     Ông Phạm Đình Khánh. 
Thư ký ghi biên bản phiên tòa:  Bà Nguyễn Hương Lê - Thẩm tra viên 
chính Toà án nhân dân cấp cao tại Hà Nội. 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội tham gia phiên tòa: 
Ông Lê Văn Hùng - Kiểm sát viên cao cấp. 
Ngày 25 tháng 11 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội 
mở phiên tòa công khai xét xử phúc thẩm vụ án dân sự thụ lý số 441/2024/TLPT-
DS ngày 19 tháng 9 năm 2024 về việc “Yêu cầu công nhận quy ền sử dụng đất; 
hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất vô hiệu; tranh chấp mốc giới quyền sử dụng đất”, do có kháng 
cáo của của ông Nguyễn Xuân Đ và bà Nguyễn Thị N đối với Bản án dân sự phúc 
thẩm số 35/2024/DS-ST ngày 23/7/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương. 
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 12441/2024/QĐ-PT ngày 07 tháng 
11 năm 2024, giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Xuân Đ, sinh năm 1940; địa chỉ: Thôn Đ, xã 
Đ, huyện K, tỉnh Hải Dương; vắng mặt. 
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn : Anh Hoàng Quốc Đ1, sinh 
năm 1979; địa chỉ: P K, khu đô thị V, phường G, quận L, thành phố Hà Nội ; có 
mặt. 
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Hoàng Y

2 
 
 
 
và luật sư Lưu Thị H - Văn phòng luật sư Trần Quốc H1 thuộc Đoàn luật sư thành 
phố H; có mặt. 
2. Bị đơn: Ông Nguyễn Văn H2 , sinh năm 1958; địa chỉ: Thôn Đ, xã Đ, 
huyện K, tỉnh Hải Dương (đã chết ngày 20/6/2024). 
Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông H2: 
- Bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1960; địa chỉ: Thôn Đ, xã Đ, huyện K, tỉnh 
Hải Dương; có mặt. 
- Chị Nguyễn Thị H3, sinh năm 1979; địa chỉ trước khi xuất cảnh: Thôn Đ, 
xã Đ, huyện K, tỉnh Hải Dương; hiện cư trú tại: Đài Loan; vắng mặt. 
Người đại diện theo ủy quyền của chị H3: Bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1960; 
địa chỉ: Thôn Đ, xã Đ, huyện K, tỉnh Hải Dương; có mặt. 
- Chị Nguyễn Thị H4 , sinh năm 1981; địa chỉ: Ấp T, xã T, huyện Đ, tỉnh 
Bình Phước; vắng mặt. 
- Anh Nguyễn Văn Đ2, sinh năm 1984; địa chỉ: Thôn Đ, xã Đ, huyện K, tỉnh 
Hải Dương; vắng mặt. 
Người đại diện theo ủy quyền của chị H4, anh Đ2: Ông Chu Thanh N1, sinh 
năm 1969; địa chỉ: Thôn V, xã K, huyện K, tỉnh Hải Dương; có mặt. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
3.1. Bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1960; địa chỉ: Thôn Đ, xã Đ, huyện K, tỉnh 
Hải Dương; có mặt. 
Người đại diện theo ủy quyền của bà N: Ông Chu Thanh N1, sinh năm 1969; 
địa chỉ: Thôn V, xã K, huyện K, tỉnh Hải Dương; có mặt. 
3.2. Ông Nguyễn Văn S, sinh năm 1960; địa chỉ: Thôn Đ, xã Đ, huyện K, 
tỉnh Hải Dương; có mặt. 
3.3. Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1963; địa chỉ: Thôn Đ, xã Đ, huyện K, tỉnh 
Hải Dương; vắng mặt. 
Người đại diện theo ủy quyền của bà T: Ông Nguyễn Văn S, sinh năm 1960; 
địa chỉ: Thôn Đ, xã Đ, huyện K, tỉnh Hải Dương; có mặt. 
3.4. Bà Nguyễn Thị V, sinh năm 1948; địa chỉ: Thôn Đ, xã Đ, huyện K, tỉnh 
Hải Dương; vắng mặt. 
Người đại diện theo ủy quyền của bà V: Ông Vũ Trọng T1, sinh năm 1980; 
địa chỉ: Số B đường Đ, phường K, quận L, thành phố Hải Phòng; có mặt. 
3.5. Văn phòng C2;  
Người đại diện theo pháp luật: Ông Lê Xuân Q - Chức vụ: Trưởng phòng; 
địa chỉ: Số A phố A, thị trấn P, huyện K, tỉnh Hải Dương; vắng mặt. 
3.6. Ủy ban nhân dân huyện K, tỉnh Hải Dương

3 
 
 
 
Người đại diện theo pháp luật: Ông Phạm Quang H5 - Chức vụ: Chủ tịch 
UBND huyện K. 
Người đại diện theo ủy quyền: Bà Lê Thị Thùy V1 - Trưởng phòng Tài 
nguyên và Môi trường huyện K; vắng mặt. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Người đại diện cho nguyên đơn là anh Hoàng Quốc Đ1 trình bày: Ông Đ 
là chú ruột ông Nguyễn Văn H2. Thửa đất số 201, tờ bản đồ số 21 tại thôn Đ, xã 
Đ, huyện K có nguồn gốc là của bố mẹ ông Đ để lại, sau này thì toàn thể anh chị 
em trong nhà thống nhất để cho ông H2 sử dụng khi ông H2 lập gia đình. Ông H2 
đã được đăng ký trong hồ sơ địa chính 299. Trong quá trình sử dụng, vợ chồng 
ông H2 xây dựng 03 gian nhà cấp bốn và công trình phụ trợ trên đất. Đến năm 
2000, vợ chồng ông H2 xây nhà và chuyển ra thửa đất ở mặt đường thôn để thuận 
tiện cho việc làm nghề mộc. Biết vợ chồng ông H2 có ý định bán thửa đất trên 
cho người khác và vì muốn giữ lại đất ông cha, ông Đ đã mua thửa đất đó của vợ 
chồng ông H2 với giá 20.000.000 đồng. Ông H2 đã nhận đủ số tiền bán đất và ký 
Giấy bàn giao nhà đất với ông Đ vào ngày 26/4/2000. Vì là quan hệ chú cháu ruột 
nên ông Đ không yêu cầu ông H2 làm giấy biên nhận tiền. Sau khi nhận bàn giao 
nhà đất, do ông Đ đi làm cha xứ ở nơi khác nên không trực tiếp sinh sống trên nhà 
đất này và cũng chưa làm thủ tục xin cấp G iấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
(viết tắt là GCNQSDĐ). Đến năm 2001, ông Đ cho anh Đồng Văn K (con ông 
Đồng Văn C) là cháu mượn lại nhà đất này để anh K làm xưởng mộc và ở trên 
nhà đất cho đến nay. Từ sau khi tiếp quản nhà đất, ông Đ đã tôn tạo thêm nền đất 
vườn, sửa lại mái nhà chính, nhà ngang, xây cổng, tường bao, kè bờ ao và trồng 
một số cây lâu năm như xoài, na, bơ. Ông Đ đã đóng thuế sử dụng đất từ năm 
2000 và đã được đứng tên trong hồ sơ địa chính  năm 2007. Đến khoảng tháng 
8/2020, khi ông Đ cho anh K dựng bán mái ở sân để che xưởng mộc thì xảy ra 
tranh chấp, vợ chồng ông H2 ngăn cản không cho anh K làm bán mái và phá hủy 
một số công trình trên đất. Lúc này, ông Đ mới biết thửa đất đã được UBND huyện 
K cấp GCNQSDĐ mang tên ông H2, bà N ngày 09/5/2012. Trong quá trình Tòa 
án giải quyết vụ án thì ông Đ được biết ngày 17/9/2019, ông H2, bà N đã chuyển 
nhượng thửa đất trên cho vợ chồng em trai ông H2 là ông Nguyễn Văn S và bà 
Nguyễn Thị T. Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng C2. Nay, ông Đ yêu 
cầu Tòa án giải quyết: Công nhận ông Đ là người sử dụng thửa đất và chủ sở hữu 
đối với toàn bộ tài sản trên thửa đất 201, tờ bản đồ số 21 nêu trên; hủy GCNQSDĐ 
do UBND huyện K cấp ngày 09/5/2012 mang tên ông H2, bà N và tuyên bố Hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày 17/9/2019 
giữa ông H2, bà N với ông S, bà T vô hiệu; buộc ông H2, bà N phải bồi thường 
thiệt hại do hành vi phá hủy tài sản trên đất với số tiền 20.000.000 đồng. Trong 
quá trình chuẩn bị xét xử, ông Đ đã rút yêu cầu khởi kiện về việc bồi thường thiệt 
hại, giữ nguyên 03 yêu cầu khởi kiện còn lại. 
Bị đơn là ông Nguyễn Văn H2 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là 
bà Nguyễn Thị N cùng người đại diện theo ủy quyền của ông H2, bà N trình bày: 
Về mối quan hệ gia đình và nguồn gốc thửa đất số 201, tờ bản đồ số 21 thống nhất

4 
 
 
 
như nguyên đơn trình bày. Năm 1978, ông H2 và bà N xây dựng gia đình với 
nhau. Năm 1980, bố mẹ ông H2 đã cho vợ chồng ông, bà sử dụng thửa đất trên. 
Năm 1983, ông bà xây dựng 01 ngôi n hà cấp bốn 03 gian, 02 gian bếp và công 
trình phụ. Ông bà đã được đứng tên trong hồ sơ địa chính 299. Năm 2000, ông bà 
tạo lập được chỗ ở mới nên nhà đất cũ không sử dụng đến. Thời điểm đó, do ông 
Đ đi làm cha xứ ở nơi khác, ở quê không có nhà đất nên có đặt vấn đề mượn nhà 
đất của ông bà để mỗi khi về quê có khách đến chơi có nơi tiếp khách và sinh 
hoạt. Sau đó, ông Đ cho anh K mượn lại nhà đất để làm xưởng mộc, ông bà có 
biết và đồng ý việc này vì anh K cũng là con cháu trong gia đình. Năm 2012, ông 
bà làm thủ tục đề nghị UBND huyện K cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất trên. Đến 
năm 2019, do không có nhu cầu sử dụng nhà đất trên nên ông bà đã chuyển 
nhượng toàn bộ nhà đất cho vợ chồng em trai là ông S, bà T với giá ghi trong hợp 
đồng là 500.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập 
và công chứng tại Văn phòng C2. Tuy nhiên, ông bà chưa bàn giao nhà đất cho  
ông S, bà T và ông S, bà T cũng chưa bàn giao tiền cho ông bà. Hiện GCNQSDĐ 
vẫn do ông bà quản lý. Ông bà xác định “Giấy bàn giao nhà, đất” mà ông H2 lập 
với ông Đ vào ngày 26/4/2000 là giấy thể hiện việc ông bà cho ông Đ mượn nhà 
đất chứ không phải là giấy bán nhà đất. Do vậy, ông bà không chấp nhận toàn bộ 
yêu cầu khởi kiện của ông Đ. Đề nghị Tòa án công nhận toàn bộ nhà đất nêu trên 
thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông bà và buộc ông Đ phải trả lại nhà đất cho 
ông bà. Trường hợp Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
giữa ông bà với ông S, bà T vô hiệu thì ông bà không yêu cầu giải quyết về hậu 
quả của giao dịch vô hiệu vì hai bên chưa bàn giao nhà đất và chưa giao nhận tiền 
như nêu trên. 
Những người có quyền lợi, ngh ĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Văn S , bà 
Nguyễn Thị T trình bày: Về mối quan hệ gia đình, nguồn gốc thửa đất số 201, tờ 
bản đồ số 21 và việc ông H2, bà N cho ông Đ mượn nhà đất, việc anh K mượn lại 
nhà đất của ông Đ để làm xưởng mộc và việc ông bà nhận chuyển nhượng thửa 
đất của vợ chồng ông H2 ngày 17/9/2019 thống nhất như lời khai ông H2, bà N 
nêu trên. Ông bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Đ. Sau khi ký hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông bà chưa nhận nhà đất và chưa trả 
tiền ông H2, bà N. Nếu có căn cứ xác định nhà đất là của ông H2, bà N thì đề nghị 
Tòa án cứ buộc ông Đ phải trả lại cho ông H2, bà N. Trường hợp Tòa án tuyên bố 
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì ông bà không yêu cầu 
Tòa án giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu.  
Đại diện UBND huyện K trình bày: Nguồn gốc thửa đất 201 mang tên ông 
H2 là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như Nhà nước giao đất có thu tiền 
sử dụng đất (do ông cha để lại có trước ngày 18/12/1980). Theo hồ s ơ địa chính 
299 thì thửa đất đang có tranh chấp là thửa số 86, tờ bản đồ số 03, diện tích 420m2 
đứng tên ông H2. Theo hồ sơ địa chính năm 1993 thì thửa đất đang có tranh chấp 
là thửa số 301, tờ bản đồ số 3, d iện tích 415m2 đứng tên ông H2. Theo hồ sơ địa 
chính năm 2007, thửa đất tranh chấp là thửa số 201, tờ bản đồ số 21, diện tích 
444m2 đứng tên ông Đ. Ngày 09/5/20 12, UBND huyện K  cấp GCNQSDĐ cho 
ông H2 và bà N đối với thửa đất nêu trên căn cứ vào đơn xin cấp GCNQSDĐ

5 
 
 
 
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, hồ sơ của ông H2, bà N là đúng 
quy định của pháp luật. 
Đại diện Văn phòng C2 trình bày: Ngày 17/9/2019, ông H2, bà N và ông 
S, bà T có đến Văn phòng C2  yêu cầu công chứng Hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với 
thửa đất số 201, tờ bản đồ số 21 nêu trên. Công chứng viên đã yêu cầu các ông bà 
xuất trình bản chính các giấy tờ gồm: GCNQSDĐ, chứng minh nhân dân, sổ hộ 
khẩu gia đình. Sau khi kiểm tra các giấy tờ cần thiết, đủ điều kiện, Văn phòng C2 
đã công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 
và tài sản khác gắn liền với đất số 1982 ngày 17/9/2019 là chính xác, đúng pháp 
luật. 
Kết quả xác minh với UBND xã Đ về nguồn gốc, hồ sơ địa chính và việc 
cấp GCNQSDĐ thể hiện nội dung như đại diện UBND huyện K  trình bày nêu 
trên. 
Lời khai của những người làm chứng: 
Ông Đồng Thanh C1 trình bày: Ông là em rể ông Đ, là chú rể của ông H2 
và là bố đẻ anh Đồng Văn K. Thửa đất số 201, tờ bản đồ số 21 có nguồn gốc như 
nguyên đơn, bị đơn khai trên. Khoảng năm 2000, khi vợ chồng ông H2 đã xây 
dựng nhà ở khuôn đất khác ngoài mặt đường thôn để làm xưởng mộc, không có 
nhu cầu sử dụng nhà đất cũ nên ông Đ đã thỏa thuận để mua lại nhà đất trên của 
vợ chồng ông H2. Ông có được ông H2 cho xem 01 tờ giấy viết tay do ông H2 
viết, ông không nhớ nội dung cụ thể từng câu từ trong giấy này và ngày tháng 
viết, chỉ nhớ là giấy đó được viết vào năm 2000. Đại ý của tờ giấy đó là ông H2 
bàn giao lại nhà đất cho ông Đ sử dụng mãi mãi về sau. Ông có được ký chứng 
kiến vào giấy viết tay đó. Sau đó một thời gian, ông Đ có đưa cho ông để xin ký 
vào giấy bàn giao nhà đất đề ngày 26/4/2000. Lúc ông Đ đưa cho ông ký giấy này 
thì không có mặt ông H2 nhưng đã có chữ ký của ông Đ và ông H2. Ông xem bản 
đánh máy này đúng nội dung như bản viết tay trước đó nên có ký vào giấy đó. 
Ông xác định giấy trên là ông H2 bán lại nhà đất cho ông Đ. Khi xin xác nhận của 
ông thì ông Đ có kể lại là mua nhà đất trên c ủa ông H2 với giá 20.000.000 đồng 
và đã giao đủ tiền cho ông H2. 
Bà Nguyễn Thị V  trình bày: Bà là em ruột ông Đ và là cô ruột ông H2. 
Nguồn gốc thửa đất số 201, tờ bản đồ số 21 là của cha ông bà để lại, sau khi ông 
H2 lấy vợ thì vợ chồng ông H2 sử dụng thửa đất này và đã được đứng t ên trong 
hồ sơ địa chính 299. Thửa đất trên giáp ranh với thửa đất của bà đang sử dụng. 
Năm 2000, do vợ chồng ông H2 không có nhu cầu sử dụng nhà đất mà chuyển ra 
ở nhà đất giáp mặt đường thôn làm xưởng mộc, vợ chồng ông H2 có ý định bán 
nhà đất cho ông T2 và ông D là người cùng thôn, ông Đ muốn giữ đất cha ông để 
sau này về già ở nên đã mua lại nhà đất này của vợ chồng ông H2 với giá 
20.000.000 đồng. Thủ tục mua bán giữa hai bên thế nào bà không nắm được, chỉ 
biết ông H2 đã ký giấy bàn giao nhà đất đưa cho ông Đ giữ, bà không chứng kiến 
việc giao nhận tiền giữa hai bên. Bà xác định vợ chồng ông H2 đã bán nhà đất 
trên cho ông Đ. Vì ông Đ đi làm cha xứ ở nơi khác nên sau khi mua nhà đất, ông

6 
 
 
 
Đ không trực tiếp ở trên nhà đất này mà nhờ bà trông coi nhà đất giúp. Năm 2001, 
ông Đ cho anh K là cháu mượn nhà đất để ở và làm xưởng mộc cho đến nay. 
Khoảng năm 2004, ông Đ có nhờ bà đổ đất tôn tạo vườn, thay mái nhà, xây cổng, 
xây tường bao và trồng một số cây lâu năm trên đất. Việc ông Đ kiến thiết, tôn 
tạo nhà đất thì vợ chồng ông H2 ở gần đó đều biết và không có ý kiến gì. Thỉnh 
thoảng ông Đ có về quê thì ở cùng bà chứ không ở trên nhà đất đó vì anh K đang 
làm xưởng mộc. Hàng năm, bà vẫn nộp thuế đất giúp ông Đ. Hiện nay ông Đ đã 
già, không làm cha xứ nữa mà đã về ở cùng nhà với bà. 
Anh Đồng Văn K trình bày: Anh là cháu ruột ông Đ và là em họ ông H2. 
Khoảng năm 2001, sau khi ông Đ mua lại nhà đất của vợ chồng ông H2, vì ông Đ 
không ở trên nhà đất đó nên anh có hỏi mượn ông Đ nhà đất này để mở xưởng 
mộc cho đến nay, anh có sinh sống tại đây để trông coi tài sản. Việc mua bán nhà 
đất giữa hai bên anh không được chứng kiến mà chỉ nghe ông Đ kể lại là đã giao 
số tiền 20.000.000 đồng cho ông H2 và ông H2 đã ký vào giấy bàn giao nhà đất. 
Khoảng năm 2004, ông Đ có nhờ bà V đổ đất tôn vườn, xây tường bao, lợp lại 
mái nhà, xây cổng và trồng một số cây lâu năm trên đất. Anh cũng tham gia cùng 
một số anh em con cháu xây dựng giúp ông Đ. Trong suốt quá trình anh sử dụng 
và kiến thiết, tôn tạo nhà đất, vợ chồng ông H2 ở ngay gần đó đều biết và không 
có ý kiến gì. Vì anh xác định nhà đất ông Đ đã mua của vợ chồng ông H2 nên anh 
không khi nào hỏi mượn đất hay thông tin gì về việc sử dụng nhà đất với vợ chồng 
ông H2. Đến cuối năm 2020, anh hỏi ông Đ cho dựng bán mái ở sân để che xưởng 
mộc thì gia đình ông H2 ngăn cản và phá dỡ, đập tường nhà bếp, từ đó hai bên 
xảy ra tranh chấp. Hiện anh vẫn đang sử dụng nhà đất làm xưởng mộc. Anh không 
yêu cầu gì về quyền lợi trên nhà đất này. 
Anh Nguyễn Ngọc L trình bày: Anh không có họ hàng gì hay mâu thuẫn gì 
với vợ chồng ông H2, ông Đ. Khoảng năm 2003 - 2004 anh làm nghề mộc, anh 
có tham gia sửa lại mái nhà cho ông Đ. Thời điểm đó thì anh có nghe nói nhà đất 
này ông Đ đã mua lại của vợ chồng ông H2, bà N và cho anh K mượn để làm 
xưởng mộc, còn ông Đ làm cha xứ ở nơi khác, không ở trên nhà đất đó. Anh tham 
gia sửa mái nhà 03 ngày. Khi sửa mái nhà thì vợ chồng ông H2, bà N ở gần cạnh 
đó có biết và không có ý kiến gì, ông H2 không tham gia sửa nhà nhưng thỉnh 
thoảng có sang uống nước. Thời điểm đó thì ông Đ có nhờ bà V quán xuyến trông 
coi và trả tiền công cho anh với số tiền là 180.000 đồng. 
Anh Vũ Mạnh H6 trình bày: Anh và ông Đ, bà V, vợ chồng ông H2 không 
có họ hàng và không mâu thuẫn gì. Khoảng năm 2003 - 2004 anh được bà V thuê 
chở đất để san lấp vườn, thửa đất mà hiện nay đang có tranh chấp giữa ông Đ và 
vợ chồng ông H2. Khối lượng đất san lấp bà V mua khoảng 20 khối, tôn tạo vườn 
khu vực phía sau nhà chính. Bà V là người thanh toán tiền cho anh với số tiền 
1.000.000 đồng. Thời điểm đó thì anh K đang sử dụng nhà đất để làm xưởng mộc. 
Anh Đồng Văn T3 trình bày: Anh là cháu ruột ông Đ, là anh em con cô con 
bác với ông H2. Anh và những người này không có mâu thuẫn gì. Vì là người 
trong gia đình nên anh có nghe mọi người nói lại là năm 2000, ông Đ đã mua nhà 
đất trên của vợ chồng ông H2 và đã trả đủ tiền. Nhưng sau khi mua đất thì ông Đ

7 
 
 
 
không ở trên nhà đất đó mà cho anh K là anh trai anh mượn nhà đất để làm xưởng 
mộc. Khoảng năm 2003 - 2004 anh có tham gia xây tường bao phần phía trước 
nhà chính và tường bao giáp nhà ông T4. Đến năm 2012, anh lại tiếp tục tham gia 
cùng anh L1 và một số người xây bờ kè ao và xây bể, tiền công được trả là 390.000 
đồng. Anh xác định việc anh tham gia xây dựng là xây cho ông Đ, ông Đ có nhờ 
bà V và anh K mua vật liệu và trả tiền. Vợ chồng ông H2 đều biết và ở cạnh đó 
nhưng không có ý kiến hay tranh chấp gì. 
Anh Đồng Văn L1 trình bày: Anh là cháu ruột ông Đ, là anh em con cô con 
bác với ông H2. Từ trước đến nay giữa anh và những người này không có mâu 
thuẫn gì. Anh có được nghe mọi người kể lại là nhà đất ông H2 đã bán cho ông Đ 
với số tiền 20.000.0000 đồng chứ không phải cho ông Đ mượn. Sau khi tiếp quản 
nhà đất thì ông Đ cho anh K là em trai anh mượn nhà đất để làm xưởng mộc. Sau 
khi ông Đ mua nhà đất, anh có vài lần tham gia xây dựng, kiến thiết các công trình 
trên đất như sửa mái nhà, xây tường bao và xác định mọi việc ông H2 ở gần đó 
đều biết nhưng không phản đối gì. 
Ông Nguyễn Văn N2 trình bày: Năm 2003 - 2004, anh có bán ngói cho ông 
Đ để sửa nhà, số lượng 1000 viên, trị giá 2.000.000 đồng. 
Kết quả định giá tài sản thể hiện: Giá trị đất ở 3.500.000 đồng/m2, đất vườn 
2.900.000 đồng/m2. Tài sản trên đất: Nhà chính 49.219.619 đồng; mái cổng đổ bê 
tông 3.308.450 đồng; tường trụ đỡ cổng xây gạch chỉ 2.396.051 đồng; cánh cổng 
gỗ 3.600.734 đồng; tường rào xây gạch chỉ 22.157.489 đồng; chuồng chăn nuôi 
4.911.633 đồng; nhà vệ sinh 6.468.658 đồng; 04 cây mít 1.830.000 đồng; 02 cây 
na 580.000 đồng; 02 cây hồng 260.000 đồng; 01 cây xoài 1.600.000 đồng; 04 cây 
nhãn 1.340.000 đồng; 01 cây bơ 250.000 đồng; 01 cây roi 490.000 đồng; 01 cây 
khế 140.000 đồng; 01 cây vú sữa 850.000 đồng. 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 38/2022/DSST ngày 22/9/2022, Tòa án nhân 
dân tỉnh Hải Dương quyết định: 
1. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Xuân Đ về việc yêu cầu ông 
Nguyễn Văn H2, bà Nguyễn Thị N bồi thường số tiền 20.000.000 đồng. Ông Đ 
có quyền khởi kiện lại vụ án theo thủ tục chung. 
2. Chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Xuân Đ gồm: 
- Xác định “Giấy bàn giao nhà, đất” lập ngày 26/4/2000 là hợp đồng chuyển 
quyền sử dụng đất và tài sản trên đất giữa ông Nguyễn Văn H2, bà Nguyễn Thị N 
với ông Nguyễn Xuân Đ có hiệu lực pháp luật. Công nhận ông Nguyễn Xuân Đ 
là chủ sử dụng, sở hữu hợp pháp đối với thửa đất số 201, tờ bản đồ số 21, diện 
tích hiện trạng 435m2 và toàn bộ tài sản trên đất tại thôn Đ, xã Đ, huyện K, tỉnh 
Hải Dương. 
- Hủy GCNQSDĐ số BH 851500 do UBND huyện K, tỉnh Hải Dương cấp 
ngày 09/5/2012 mang tên ông Nguyễn Văn H2, bà Nguyễn Thị N đối với thửa đất 
số 201, tờ bản đồ số 21 tại thôn Đ, xã Đ, huyện K, tỉnh Hải Dương.

8 
 
 
 
- Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 
ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất số 201, tờ bản đồ 21 tại thôn Đ, 
xã Đ, huyện K, tỉnh Hải Dương lập ngày 17/9/2019 giữa ông Nguyễn Văn H2, bà 
Nguyễn Thị N  và ông Nguyễn Văn S , bà Nguyễn Thị T ; số công chứng 1982, 
quyển số 01.2019.TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C2 vô hiệu. 
Tại Bản án phúc thẩm số 245/2023/DS -PT ngày 25/5 /2023, Tòa án nhân 
dân cấp cao tại Hà Nội đã quyết định hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 38/2022/DSST 
ngày 22/9/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương để giải quyết, xét xử lại theo 
thủ tục sơ thẩm với lý do Tòa án cấp sơ thẩm có vi phạm về thủ tục tố tụng trong 
thu thập chứng cứ, giải quyết sai sót nghiêm trọng làm ảnh hưởng đến quyền lợi 
ích hợp pháp của đương sự. 
Ngày 08/12/2023, Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương thụ lý giải quyết lại vụ 
án trên. Tại giai đoạn chuẩn bị xét xử, nguyên đơn vẫn giữ nguyên toàn bộ  yêu 
cầu khởi kiện, cụ thể: Đề nghị công nhận ông Đ là người sử dụng thửa đất và chủ 
sở hữu đối với toàn bộ tài sản trên thửa đất 201, tờ bản đồ số 21 nêu trên; hủy 
GCNQSDĐ do UBND huyện K cấp ngày 09/5/2012 mang tên ông H2, bà N và 
tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 
ngày 17/9/2019 giữa ông H2, bà N với ông S, bà T vô hiệu; giả sử Tòa án x ác 
định diện tích đất trên của ông H2, bà N thì yêu cầu trả ông Đ giá trị tài sản mà 
ông Đ đã đầu tư, tôn tạo, sửa chữa và công sức trông nom, quản lý đất. 
Bị đơn không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đề 
nghị Tòa án công nhận toàn bộ nhà đất nêu trên thuộc quyền sử dụng hợp pháp 
của vợ chồng bị đơn và buộc ông Đ phải trả lại nhà đất cho ông H2, bà N. Trường 
hợp Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông bà với 
ông S, bà T vô hiệu thì ông bà không yêu cầu giải quyết về hậu quả của giao dịch 
vô hiệu vì hai bên chưa bàn giao nhà đất và chưa giao nhận tiền. Bị đơn tự nguyện 
trả giá trị tài sản mà ông Đ đã đầu tư, tôn tạo, sửa chữa và công sức trông nom, 
quản lý đất. 
Quá trình giải quyết vụ án, vào ngày 20/6/2024, bị đơn ông Nguyễn Văn 
H2 chết. Tòa án đã bổ sung những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông H2 
là bà Nguyễn Thị N, chị Nguyễn Thị H3, chị Nguyễn Thị H4, anh Nguyễn Văn 
Đ2 tham gia tố tụng. Những người này đều thống nhất giữ nguyên quan điểm như 
ông H2, bà N đã trình bày và đồng ý nhận tài sản là quyền sử dụng thửa đất số 
201 và các tài sản trên đất. Bà N trình bày nếu phía bị đơn phải thực hiện nghĩa 
vụ tài chính với nguyên đơn thì bà tự nguyện chịu nghĩa vụ thay chị H3, chị H4 
và anh Đ2. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị V có yêu cầu độc 
lập, cho rằng thửa đất số 201, tờ bản đồ số 21 của ông Nguyễn Văn H2  đã lấn 
chiếm sang đất của bà là 15m2 và yêu cầu ông Nguyễn Văn H2, bà Nguyễn Thị N 
trả lại bà phần đất này. Sau khi Tòa án đo đạc thẩm định, người đại diện theo ủy 
quyền của bà V thay đổi yêu cầu, xác định phần đất ông H2, bà N lấn chiếm là 
27,1m2 được giới hạn bởi các điểm A4, A5, A6, A21; ngoài ra, ông S, bà T lấn

9 
 
 
 
chiếm sang đất của bà V 9,4m2 được giới hạn bởi các điểm A15, A16, A23, A22 
và yêu cầu ông H2, bà N cùng ông S, bà T phải trả lại phần diện tích đã lấn chiếm. 
Phía bị đơn xác định tại vị trí phần diện tích 27,1m2 mà bà V cho rằng ông 
H2, bà N lấn chiếm của bà V nằm trong GCNQSD đất của ông H2, bà N nên phía 
bị đơn không đồng ý trả lại. Theo số liệu đo đạc hiện trạng thửa đất số 201 do bà 
N xác định thì diện tích đất của vợ chồng bà là 402,5m 2, thiếu so với GCNQSD 
đất là 17,5m2. Bà xác định diện tích thiếu là do bà đã  tự xây tường bao thụt vào 
so với GCNQSD đất để cho thẳng đất và không bị lở xuống ao nên bà đề nghị Tòa 
án công nhận diện tích đất của gia đình bà theo hiện trạng bà đã xây tường và Tòa 
án đo vẽ là 402,5m2. 
Ông S (đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của bà T) xác định ông 
bà có sử dụng 9,4m 2 đất của bà V như bà V trình bày. Nay bà V yêu cầu trả lại, 
ông bà hoàn toàn nhất trí, ông tự nguyện tháo dỡ các công trình đã xây dựng để 
trả lại đất cho bà V. 
Kết quả thẩm định ngày 10/4/2024 thể hiện: Thửa đất số 201, tờ bản đồ số 
21 có diện tích 402,5m2; thửa đất số 179, tờ bản đồ số 21 (của bà V) có diện tích 
498,6m2 (trong đó vợ chồng ông S, bà T đang sử dụng 9,4m2). 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 35/2024/DS -ST ngày 23/7/2024 của Tòa 
án nhân dân tỉnh Hải Dương đã quyết định: 
Căn cứ các điều 443, 444, 517, 518, 519, 520 Bộ luật dân sự năm 1993; các 
điều 3, 31, 36 Luật đất đai năm 1993; các điều 166, 175, 176, 494, 495, 496, 497, 
498, 499, 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 100 Luật đất đai năm 
2013; Điều 30 Luật Tố tụng hành chính; các điều 26, 34, 147, 227, 228, 229, 
khoản 2 Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 
30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, xử: 
1. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Xuân Đ về việc yêu cầu ông 
Nguyễn Văn H2, bà Nguyễn Thị N bồi thường số tiền 20.000.000 đồng. Ông Đ 
có quyền khởi kiện lại vụ án theo thủ tục chung. 
2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Xuân Đ về các nội 
dung sau: 
- Công nhận ông Nguyễn Xuân Đ là chủ sử dụng, sở hữu hợp pháp đối với 
thửa đất số 201, tờ bản đồ số 21 và toàn bộ tài sản trên đất tại thôn Đ, xã Đ, huyện 
K, tỉnh Hải Dương;  
- Hủy GCNQSDĐ số BH 851500 do UBND huyện K, tỉnh Hải Dương cấp 
ngày 09/5/2012 mang tên ông Nguyễn Văn H2, bà Nguyễn Thị N; 
- Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 
ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất số 201, tờ bản đồ 21 tại thôn Đ, 
xã Đ, huyện K, tỉnh Hải Dương lập ngày 17/9/2019 giữa ông Nguyễn Văn H2, bà 
Nguyễn Thị N và ông Nguyễn Văn S, bà Nguyễn Thị T vô hiệu.

10 
 
 
 
3. Công nhận bà Nguyễn Thị N và những người thừa kế của ông H2 gồm 
chị Nguyễn Thị H3, chị Nguyễn Thị H4 và anh Nguyễn Văn Đ2 là chủ sử dụng, 
sở hữu hợp pháp đối với thửa đất số 201, tờ bản đồ số 21, diện tích hiện trạng 
402,5 m2  được giới hạn bởi các điểm A4, A5, A6, A7, A8, A9, A10, A11, A12, 
A13, A14, A15, A16, A17, A18, A19, A20, A21 đến A4 (có sơ đồ kèm theo) và 
toàn bộ tài sản trên đất tại thôn Đ, xã Đ, huyện K, tỉnh Hải Dương;  
Bà Nguyễn Thị N cùng những người thừa kế của ông H2 có quyền đề nghị 
Cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã 
được cấp ngày 09/5/2012 cho phù hợp với diện tích đất được công nhận. 
4. Buộc bà Nguyễn Thị N phải trả ông Nguyễn Xuân Đ giá trị sửa chữa, tôn 
tạo và công sức trông nom, quản lý tài sản là 360.270.000 đồng. 
Kể từ khi bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu 
cầu thi hành án mà người phải thi hành án chưa thi hành thì phải chịu trả lãi đối 
với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm 
trả tiền được xác định theo quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự. 
5. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Nguyễn Thị V đòi ông Nguyễn 
Văn H2 và bà Nguyễn Thị N phải trả lại 27,1m2 đất được giới hạn bởi các điểm 
A4, A5, A6, A21 đến A4 (có sơ đồ kèm theo).  
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí xem xét thẩm định 
tại chỗ, án phí và thông báo quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật. 
Ngày 01/8/2024, ông Nguyễn Xuân Đ có đơn kháng cáo với nội dung kháng 
cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị Hủy bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh 
Hải Dương. Công nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Xuân Đ, số thửa 201, 
tờ bản đồ số 21 tại thôn Đ, xã Đ huyện K tỉnh Hải Dương. Hủy Giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất số BH 85100 ngày 09/5/2012 của UBND huyện K đã cấp cho 
ông H2, bà N. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền 
với đất ngày 17/9/2019 giữa Nguyễn Văn H2, Nguyễn Thị N với Nguyễn Văn S 
và Nguyễn Thị T là giao dịch dân sự vô hiệu. 
Ngày 03/8/2024, bà Nguyễn Thị N có đơn kháng cáo với nội dung kháng 
cáo một phần bản án sơ thẩm, không đồng ý với quyết định của bản án sơ thẩm 
về nội dung bà phải có nghĩa vụ thanh toán cho ông Đ tiền công chăm nom, bảo 
quản thửa đất với số tiền 350.000.000 đồng. 
Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự đều giữ nguyên nội dung kháng cáo. 
Anh Hoàng Quốc Đ1, người đại diện cho nguyên đơn, giữ nguyên nội dung  
kháng cáo của nguyên đơn; anh Đ1 nộp 1 file ghi âm cuộc nói chuyện giữa bà N, 
ông Đ và cho rằng file ghi âm thể hiện việc bà N thừa nhận chuyển nhượng đất 
cho ông H2; “Giấy bàn giao nhà, đất” ghi ngày 26/4/2000 là văn bản thể hiện nội 
dung tặng cho giữa ông H2 với ông Đ. 
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn trình bày: Ông 
Nguyễn Xuân Đ đã nhận chuyển nhượng đất từ ông H2 không phải là mượn đất, 
đã được đứng tên trong sổ mục kê đất đai năm 2007 của xã Đ. Ông Đ đã nộp thuế

11 
 
 
 
hàng năm; thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông H2, bà N có 
nhiều sai sót. Tòa án cấp sơ thẩm đã vi phạm trong việc thu thập chứng cứ, chưa 
khách quan, không phù hợp quy định của Bộ luật dân sự, ảnh hưởng đến quyền 
lợi của đương sự. Đề nghị xác định lại nguồn gốc đất. Chị Nguyễn Thị H3 đang 
sinh sống ở Đài Loan, thủ tục ủy quyền giữa chị H3 với bà N không đúng quy 
định. Từ những vi phạm của Tòa án cấp sơ thẩm nêu trên đề nghị Hội đồng xét 
xử cấp phúc thẩm hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 35/2024/DSST ngày 23/7/2024 
của Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương.  
 Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội có quan điểm:      
- Về tố tụng: Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố 
tụng dân sự về phiên tòa phúc thẩm; các đương sự thực hiện đúng quyền và nghĩa 
vụ của mình theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. 
- Về nội dung: Sau khi phân tích nội dung vụ án, đại diện Viện Kiểm sát 
nhân dân cấp cao tại Hà Nội thấy rằng không có căn cứ chấp nhận toàn bộ nội 
dung kháng cáo của các đương sự; đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ 
khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự xử bác kháng cáo của đương sự g iữ 
nguyên quyết định của Bản án dân sự sơ thẩm số 35/2024/DS-ST ngày 23/7/2024 
của Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
Căn cứ vào kết quả tranh tụng, các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án 
được xem xét tại phiên tòa, ý kiến của đại d iện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao 
tại Hà Nội, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy:  
[1]. Về tố tụng: Xét thẩm quyền giải quyết vụ án: Nguyên đơn khởi kiện 
yêu cầu Tòa án công quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất thông giao dịch 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy GCNQSDĐ do UBND huyện 
K cấp lần đầu cho ông H2, bà N ngày 9/5/2012 nên vụ án thuộc thẩm quyền giải 
quyết của Tòa án nhândân tỉnh Hải Dương quy định tại khoản 5, khoản 9 Điều 26, 
Điều 34, Điều 37, Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự và điều 32 Luật Tố tụng 
hành chính. 
Xét về sự vắng mặt của đại diện UBND huyện K, tỉnh Hải Dương và đại 
diện Văn phòng C2 ; vắng mặt một số người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; 
người kế thừa quyền và nghĩa vụ, những người này đã được Tòa án triệu tập hợp 
đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do, nên Hội đồng xét xử căn cứ 
Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, xét xử vụ án theo thủ tục chung.  
           [2]. Về nội dung:  
Xét kháng cáo: Ông Nguyễn Xuân Đ có đơn kháng cáo yêu cầu hủy toàn 
bộ bản án sơ thẩm; bà Nguyễn Thị N kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, HĐXX 
phúc thẩm thấy rằng: 
[2.1]. Xem xét yêu cầu của nguyên đơn về công nhận quyền sử dụng thửa 
đất 201, tờ bản đồ số 21 và tài sản trên đất:

12 
 
 
 
Thửa đất số 201, tờ bản đồ 21, tại thôn Đ, xã Đ, huyện K, tỉnh Hải Dương 
có nguồn gốc cụ Nguyễn Văn L2 (bố ông H2) cho vợ chồng ông H2, bà N; ông 
H2, bà N đã sử dụng thửa đất này từ năm 1980, đứng tên trong hồ sơ địa chính 
299 và hồ sơ địa chính năm 1993. Quá trình sử dụng, năm 1982 ông H2, bà N đã 
xây dựng 01 nhà chính cấp bốn ba gian, nhà ngang, công trình phụ gồm: bếp, 
chuồng chăn nuôi và trồng một số cây ăn quả trên đất. Các đương sự đều thừa 
nhận nhà đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông H2, bà N từ năm 1980, không 
có tranh chấp gì về việc sử dụng đất này. 
Ông Đ trình bày ông H2, bà N đã chuyển nhượng cho ông thửa đất số 201, 
tờ bản đồ số 21 với giá 20.000.000 đồng, thể hiện bằng “Giấy bàn giao nhà, đất” 
ngày 26/4/2000. Theo “Giấy bàn giao nhà, đất” ngày 26/4/2000 do ông Đ lập có 
nội dung “..trao lại cho chú ruột tôi là Linh mục Giuse Nguyễn Xuân Đ  toàn 
quyền sử dụng…..từ bây giờ và mãi mãi về sau”, phía dưới có chữ ký của ông H2. 
Tại phần “Người tiếp nhận” có ghi: “Tôi Nguyễn Xuân Đ sẵn sàng tiếp nhận khu 
nhà, đất nơi ở cũ của gia đình cháu H2…”.  
Xét hình thức “Giấy bàn giao nhà, đất” ngày 26/4/2000 (do ông Đ lập) 
không phải là hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Nội dung “Giấy bàn giao nhà, 
đất” ngày 26/4/2000 không thể hiện việc chuyển nhượng tài sản gì, diện tích đất 
chuyển nhượng, hình thể, kích thước, địa chỉ nhà đất, giá cả, phương thức thanh 
toán. Trong Giấy bàn giao nhà đất, ông Đ có ghi thêm tại phần “Người tiếp nhận” 
“Tôi Nguyễn Xuân Đ sẵn sàng tiếp nhận khu nhà, đất nơi ở cũ của gia đình cháu 
H2…”, tuy nhiên nội dung này không thể hiện quyền của người nhận chuyển 
nhượng. 
Về việc giao tiền: Ông Đ khai đã trả tiền mua đất cho ông H2 là 20.000.000 
đồng, tuy nhiên ngoài lời khai, ông Đ không xuất trình được tài liệu, chứng cứ 
chứng minh có việc giao nhận số tiền này, trong khi đó ông H2 không thừa nhận. 
Tại phiên tòa, anh Đ1 trình bày ông Đ trả tiền đất cho ông H2 vào chính thời điểm 
hai bên ký giấy bàn giao nhà đất ngày 26/4/2000, có sự chứng kiến của ông Đồng 
Thanh C1; tuy nhiên, toàn bộ các nhân chứng là ông Đồng Thanh C1, bà Nguyễn 
Thị V, anh Đồng Văn K (là các nhân chứng đứng về phía ông Đ) đều xác định 
không chứng kiến việc chuyển nhượng, không chứng kiến việc giao nhận tiền, họ 
chỉ nghe ông Đ nói lại. Do đó, không có cơ sở xác định ông Đ đã giao tiền cho 
ông H2.  
Người đại diện theo ủy quyền của ông Đ là anh Đ1 xuất trình 01 file ghi 
âm cuộc nói chuyện giữa bà N và ông Đ, anh Đ1 cho rằng file ghi âm thể hiện 
việc bà N thừa nhận ông H2 đã chuyển nhượng đất cho ông Đ (file ghi âm này đã 
được lập thành vi bằng). Tuy nhiên, xem xét file ghi âm và vi bằng do anh Đ1 
giao nộp, không có nội dung nào thể hiện việc bà N thừa nhận vợ chồng bà đã 
chuyển nhượng đất cho ông Đ.  
Do đó, không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đ về việc 
công nhận quyền sử dụng thửa đất số 201, tờ bản đồ số 21 cùng tài sản trên đất 
cho ông Đ. Ông H2 chết ngày 20/6/2024 nên thửa đất số 201, tờ bản đồ số 21 và 
tài sản trên đất thuộc quyền sử dụng và sở hữu hợp pháp của bà N cùng những

13 
 
 
 
người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông H2 gồm chị Nguyễn Thị H3, 
chị Nguyễn Thị H4 và anh Nguyễn Văn Đ2. 
[2.2]. Về tài sản trên đất:  
Các đương sự đều thừa nhận trên đất có tài sản của ông H2, bà N xây dựng 
năm 1982 gồm 01 nhà chính cấp bốn ba gian, nhà ngang, công trình phụ gồm: 
bếp, chuồng chăn nuôi và trồng một số cây ăn quả. Sau khi ông Đ tiếp quản nhà 
đất của ông H2, ông Đ đã cho cháu là anh Đồng Văn K sử dụng để làm xưởng 
mộc và ở; ông Đ cũng nhờ người tôn tạo thêm nền đất vườn, sửa lại mái nhà chính, 
nhà ngang, xây cổng, tường bao, kè bờ ao và trồng một số cây lâu năm như xoài, 
na, bơ, đóng thuế đất. Điều này phù hợp với lời khai của người làm chứng là ông 
Nguyễn Ngọc L, ông Nguyễn Văn N2, ông Vũ Mạnh H6, ông Đồng Văn L1, ông 
Đồng Văn T3. Phía nguyên đơn đã xuất trình các chứng cứ chứng minh về chi phí 
mua vật liệu, công sửa chữa, san lấp đất ông Đ phải trả, cụ thể, tiền công đã trả 
ông L 180.000 đồng, ông L1 390.000 đồng, ông T3 390.000 đồng, mua ngói của 
ông N2 2.000.000 đồng; ông H6 san lấp cát 20m3 x 215.000 đồng/m3; 02 cây na 
1.160.000 đồng, 01 cây xoài 1.600.000 đồng, 01 cây bơ 250.000 đồng, tổng là 
10.270.000 đồng. Do đó, bà N và những người thừa kế của ông H2 phải thanh 
toán cho ông Đ giá trị tài sản đã tôn tạo, sửa chữa và cây trồng. Ngoài ra, ông Đ 
có công sức trông nom, quản lý tài sản của ông H2, bà N nên cần buộc bà N và 
những người thừa kế của ông H2 là chị H3, chị H4, anh Đ2 trả công sức trông 
nom, quản lý đất cho ông Đ từ năm 2000 đến thời điểm tranh chấp (năm 2021) là 
350.000.000 đồng; tổng số tiền phải trả là 360.270.000 đồng. Bà N tự nguyện trả 
toàn bộ số tiền trên thay cho chị H3, chị H4, anh Đ2 nên buộc bà N phải trả cho 
ông Đ số tiền 360.270.000 đồng. 
[2.3]. Đối với yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan 
là bà Nguyễn Thị V đòi ông H2, bà N trả lại 27,1m2: Bà V cho rằng ông H2, bà N 
lấn chiếm sang đất của bà với diện tích 27,1m 2 được giới hạn bởi các điểm A4, 
A5, A6, A21 (là phần phía cuối đất của ông H2, bà N, có sơ đồ kèm theo). Tuy 
nhiên, mốc giới hai gia đình trước năm 2000 được ngăn cách với nhau bằng bức 
tường nhà nuôi lợn của ông H2 và được xây nối tiếp kéo dài bằng bức tường bao 
quanh giữa hai gia đình, bức tường bao quanh do chính nhà bà V xây dựng, hai 
bên vẫn sử dụng đất ổn định từ đó đến nay, theo ranh giới này thì phần đất 27,1m2 
do nhà ông H2, bà N sử dụng. Mặt khác, đối chiếu với GCNQSD đất của bà V và 
ông H2 được cấp thì diện tích 27,1m 2 mà bà V yêu cầu trả không nằm trong 
GCNQSD đất của bà Vậy M nằm trong GCNQSD đất của ông H2. Lời khai của 
người đại diện theo ủy quyền của bà V xác định thời điểm bà V được cấp 
GCNQSD đất, bà V biết phần diện tích 27,1m 2 trên không nằm trong GCNQSD 
đất của gia đình bà nhưng bà nhất trí và không có khiếu nại (bà xác định diện tích 
27,1m2 đó thuộc đất của ông Đ). Như vậy, thời điểm bà V được cấp GCNQSD 
đất, bà V đã tự xác định lại mốc giới đất và xác định phần đất 27,1m2 không phải 
của mình nên có căn cứ xác định phần đất 27,1m2 thuộc quyền sử dụng hợp pháp 
của ông H2, bà N. Vì vậy, HĐXX không chấp nhận yêu cầu độc lập đòi lại 27,1m2 
đất của bà V.

14 
 
 
 
Về diện tích đất của ông H2, bà N: Kết quả đo đạc lần 1 (13/4/2022) của 
Tòa án xác định thửa đất số 201, tờ bản đồ số 21 có diện tích 435,3m 2, theo kết 
quả xác minh tại UBND xã Đ thì trong tổng diện tích 435,3m2 có cả phần ngõ đi 
của xóm (27,9m2). Ngày 10/4/2024, Tòa án tiến hành đo đạc lại hiện trạng thửa 
đất, xác định được thửa đất có diện tích 402,5m 2, giảm so với GCNQSD đất là 
17,5m2. Bà N xác định khi xây tường bao ranh giới với các hộ giáp ranh, bà đã 
xây lùi lại so với GCNQSD đất để cho thẳng tường nên diện tích bị thiếu, tuy 
nhiên bà tự nguyện đề nghị Tòa án xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng 
hợp pháp của vợ chồng bà theo số liệu đo đạc hiện trạng là 402,5m2. Ông H2, bà 
N không tranh chấp mốc giới v ới các hộ xung quanh khác, không lấn chiếm đất 
công nên có căn cứ xác định diện tích thửa đất 201, tờ bản đồ số 21 là 402,5m 2 
được giới hạn bởi các điểm A4, A5, A6, A7, A8, A9, A10, A11, A12, A13, A14, 
A15, A16, A17, A18, A19, A20, A21 đến A4 (có sơ đồ kèm theo) và thuộc quyền 
sử dụng hợp pháp của bà N, chị H3, chị H4, anh Đ2. 
Ngoài ra, bà V còn cho rằng ông Nguyễn Văn S và bà Nguyễn Thị T lấn 
sang phần đất của bà là 9,4m 2 được giới hạn bởi các điểm A15, A16, A23, A22 
và yêu cầu ông S, bà T trả lại. Ông S, bà T nhất trí trả lại bà V 9,4m2 đất như trên. 
Tuy nhiên, trong vụ án tranh chấp thửa đất số 201, tờ bản đồ số 21 giữa ông Đ và 
vợ chồng ông H2, bà N, bà V là người có quyền lợi - nghĩa vụ liên quan có yêu 
cầu độc lập nên việc tranh chấp mốc giới đất giữa bà V và ông S là tranh chấp dân 
sự khác, không thuộc phạm vi giải quyết của vụ án này nên HĐXX chỉ xem xét 
sự thỏa thuận mốc giới giữa bà V và ông S làm căn cứ để xác định diện tích đất 
của bà V. Nếu sau này bà V và ông S, bà T không tự thỏa thuận được thì có quyền 
khởi kiện vụ án dân sự khác theo quy định của pháp luật. 
[2.4]. Xem xét yêu cầu Hủy GCNQSDĐ số BH 851500 do UBND huyện K, 
tỉnh Hải Dương cấp ngày 09/5/2012 mang tên ông Nguyễn Văn H2, bà Nguyễn 
Thị N và tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 
ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất số 201, tờ bản đồ 21 tại thôn 
Đ, xã Đ, huyện K, tỉnh Hải Dương lập ngày 17/9/2019 giữa ông Nguyễn Văn H2, 
bà Nguyễn Thị N và ông Nguyễn Văn S, bà Nguyễn Thị T vô hiệu: Như đã phân 
tích nêu trên, thửa đất số 201, tờ bản đồ số 21 tại thôn Đ, xã Đ, huyện K là tài sản 
của ông H2, bà N nên ông H2, bà N được UBND huyện K cấp GCNQSDĐ số BH 
851500 ngày 09/5/2012 là hợp pháp. Ủy ban nhân dân huyện K xác định việc cấp 
GCNQSDĐ là đúng quy định của pháp luật nên không có căn cứ hủy GCNQSDĐ 
số BH 851500 của ông Nguyễn Văn H2, bà Nguyễn Thị N. Ngày 17/9/2019, ông 
H2, bà N chuyển nhượng thửa đất số 201, tờ bản đồ 21 và tài sản trên đất cho ông 
S, bà T. Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng tại Văn phòng C2 (số công 
chứng 1982, quyển số 01.2019. TP/CC-SCC/HĐGD) nên Hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/9/2019 có hiệu lực. Do đó, yêu cầu khởi kiện 
của nguyên đơn hủy GCNQSDĐ không được chấp nhận. 
Trong giai đoạn phúc thẩm, ông Nguyễn Xuân Đ và bà Nguyễn Thị N không 
cung cấp được tài liệu, chứng cứ mới nào khác có tính chất thay đổi nội dung vụ 
án, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn, trình quan điểm bảo

15 
 
 
 
vệ cho nguyên đơn, những nội dung này đã được cấp sơ thẩm phân tích và đánh 
giá, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy lời trình bày của người bảo vệ quyền 
và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn, không có gì mới. 
Từ những nhận định, phân tích, đánh giá nê u trên, xét thấy yêu cầu kháng 
cáo của ông Nguyễn Xuân Đ và yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị N không 
có căn cứ để chấp nhận, c ần giữ nguyên án sơ thẩm như đại diện Viện Kiểm sát 
nhân dân cấp cao tại Hà Nội đề nghị là cần thiết. 
[3] Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Đ, bà N là người cao tuổi, có đơn đề 
nghị miễn án phí nên ông Đ, bà N được miễn án phí phúc thẩm theo quy định của 
pháp luật. 
Vì các lẽ trên; 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ khoản 1 Điều 308, Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự; Căn cứ Nghị 
quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc 
hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. 
Tuyên xử: 
1. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 35/2024/DS-ST ngày 23/7/2024 của 
Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương. 
2. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Xuân Đ, bà Nguyễn Thị N được 
miễn án phí dân sự phúc thẩm. 
Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành 
án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận 
thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế 
thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời 
hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định Điều 30 của Luật Thi hành án dân 
sự. 
3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án. 
Nơi nhận: 
- VKSND cấp cao tại Hà Nội; 
- TAND tỉnh Hải Dương; 
- VKSND tỉnh Hải Dương; 
- Cục THADS tỉnh Hải Dương; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu hồ sơ vụ án; P.LTHS. 
 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
Phạm Văn Nam

16