1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO  
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 307/2024/DS-GĐT 
Ngày: 30/12/2024 
V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc. 
  
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
                    Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc 
 
       
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có: 
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Bùi Đức Xuân. 
Các thẩm phán:  Ông Nguyễn Xuân Thiện. 
      Bà Trần Thị Thu Thủy. 
Thư ký phiên tòa : Ông Trịnh Xuân Luyến  - Thẩm tra viên chính, Tòa án 
nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Minh Sơn – Kiểm sát viên. 
Ngày 30/12/2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí 
Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về “Tranh chấp hợp đồng 
đặt cọc”, giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn: Ông Phạm Quang T, sinh năm 1993. Địa chỉ thường trú: Số 
*, đường TQ, xã TA, thành phố LV, tỉnh Vĩnh Long.  Địa chỉ liên hệ: Số *, 
Đường LC, Phường *, Quận *, Thành phố Hồ Chí Minh. 
2. Bị đơn: Bà Bùi Thanh Tuyết N, sinh năm 1983.  Địa chỉ: Số *, ấp CT, 
Quốc lộ 62, xã BN, thành phố AT, tỉnh Long An. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:  
Văn phòng công chứng MT (nay là Văn phòng công chứng QT). Địa chỉ: Số 
* đường VT nối dài, Phường *, thành phố AT, tỉnh Long An. 
NỘI DUNG VỤ ÁN 
Nguyên đơn ông Phạm Quang T (có người đại diện theo ủy quyền là ông 
Hoàng Xuân Đoàn trình bày ): Ngày 03/12/2018, ông Phạm Quang T ký kết hợp

2 
 
đồng đặt cọc trị giá 10.000.000.000 đồng với bà Bùi Thanh Tuyết N, số công 
chứng 7368, quyển số 04-TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng công chứng MT 
chứng thực nhằm đảm bảo cho mục đích thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất đối với các thửa đất, cụ thể: Thửa đất số 2880, TBĐ số 4, diện tích 
976,8m2, loại đất ở tại nông thôn, tọa lạc tại xã Lợi  Bình Nhạn, thành phố AT, 
tỉnh Long An theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  (sau đây viết tắt là 
GCNQSDĐ) số AK 688*** do UBND thị xã AT, tỉnh Long An cấp ngày 
22/01/2008; Thửa đất số 2884, TBĐ số 4, diện tích 976,8m 2, loại đất ở tại nông 
thôn, t ọa lạc tại xã BN, thành phố AT, tỉnh Long An theo GCNQSDĐ số AK 
6885** do UBND thị xã AT, tỉnh Long An cấp ngày 22/01/2008; Thửa đất số 
194, TBĐ số 4, diện tích 9.803,4m 2, loại đất trồng cây hàng năm khác, tọa lạc tại 
xã BN, thành phố AT, tỉnh Long An theo GCNQSDĐ số AK 7042** do UBND 
thị xã AT, tỉnh Long An cấp ngày 23/10/2007. 
Sau khi ký hợ p đồng đặt cọc, theo như thỏa thuận ông T đã thực hiện việc 
chuyển 10.000.000.000 đồng tiền đặt cọc cho bà N vào tài khoản  mang tên Bùi 
Ngọc Â, cha ruột bà N. Sau đó ông T và bà N có thỏa thuận lùi thời hạn ký hợ p 
đồng chuyển nhượng và do tình hình dịch bệnh Covid 19 và lý do cá nhân nên 
ông T và bà N chưa thể tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng. 
Vừa qua, nhận thấy có sự sai sót về diện tích cũng như thông tin thửa đất 
trong hợp đồng đặt cọc nên ngày 24/4/2023 , ông T đã có thông báo cho bà N để 
yêu cầu điều chỉnh nhằm tiếp tục thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo 
như thỏa thuận và được bà N phản hồi bằng thông báo ngày 27/4/2023 xác nhận 
lại diện tích các thửa đất trên hợ p đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 là đúng, kèm 
theo GCNQSDĐ số AK 7042** do UBND thị xã AT, tỉnh Long An cấp ngày 
23/10/2007. 
Theo đó, tại trang bổ sung giấy chứng nhận (mà trước đây, tại thời điểm ký 
hợp đồng đặt cọc ông T không được biết), ông T phát hiện các thửa đất 2880, 
2884, và 194, TBĐ số 4, xã BN, thành phố AT, tỉnh Long An được cập nhật biến 
động nhiều lần, cụ thể: Ngày 21/11/2007, toàn bộ  thửa đất số 194, diện tích 
11.757m2 đã được chuyển mục đích sử dụng từ đất lúa san g đất trồng cây hàng 
năm khác; ngày 26/12/2007, thửa đất này được tách thành nhiều thửa khác nhau 
và được cấp mới GCNQSDĐ cho nhiều người khác nhau. 
So sánh đối chiếu với hợ p đồng đặt cọc giữa ông T và bà N đã ký kết ngày 
03/12/2018, có sự sai lệch nghiêm trọng, diện tích và loại đất không đúng như thể 
hiện của GCNQSDĐ. Cụ thể, ông T đã đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
theo 03 giấy chứng nhận sau: G CNQSDĐ số AK 6885** cấp ngày 22/01/2008, 
diện tích 976,8m2, loại đất ở tại nông thôn; G CNQSDĐ số AK 688*** cấp ngày 
22/01/2008, diện tích 976,8m 2, loại đất ở tại nông thôn; G CNQSDĐ số AK 
7042** cấp ngày 23/10/2007, diện tích 11.757m 2, loại đất trồng lúa. Như vậy,

3 
 
ông T đặt cọc để nhận chuyển nhượng tổng cộng là 1.953,6m2 đất ở tại nông thôn 
và 11.757m2 đất trồng lúa. 
Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc thể hiện: Thửa đất số 2880, TBĐ số 4, diện tích 
976,8m2, loại đất ở tại nông thôn, tọa lạc tại xã BN, thành phố AT, tỉnh Long An 
theo GCNQSDĐ do UBND thị xã AT, tỉnh Long An cấp ngày 22/01/2008; Thửa 
đất số 2884, TBĐ số 4, diện tích 976,8m 2, loại đất ở tại nông thôn, tọa lạc tại xã 
BN, thành phố AT, tỉnh Long An theo GCNQSDĐ do UBND thị x ã AT, tỉnh 
Long An cấp ngày 22/01/2008; Thửa đất số 194, TBĐ số 4, diện tích 9.803,4m 2, 
loại đất trồng cây hàng năm khác, tọa lạc tại xã BN, thành phố AT, tỉnh Long An 
theo CNQSDĐ do UBND thị xã AT, tỉnh Long An cấp ngày 23/10/2007. Mặt 
khác, sau khi ông T tìm hiểu thì được biết thửa đất 2880, 2884 cùng được tách ra 
từ thửa 194. Như vậy, bà N có hành vi lừa dối trong việc giao kết hợp đồng đặt 
cọc ngày 03/12/2018, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp cho ông T. 
Ông T yêu cầu Tòa án giải quyết: Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 
03/12/2018 giữa ông T với bà N, số công chứng 7368, quyển số 04 - TP/CC-
SCC/HĐGD do Văn phòng công chứng MT, tỉnh Long An chứng thực; Buộc bà 
N hoàn trả lại tài sản đặt cọc l à 10.000.000.000 đồng cho ông T ngay sau khi 
quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật. 
Tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện của nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi 
kiện, như sau: Yêu cầu vô hiệu hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 giữa ông T với 
bà N với lý do: Bà N có hành vi lừa dối ông T trong giao dịch đặt cọc. Nếu 
trường hợp hợp đồng đặt cọc có hiệu lực thì ông T vẫn mong muốn tiếp tục ký 
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà N. 
Bị đơn bà Bùi Thanh Tuyết N trình bày: Bác bỏ các yêu cầu của nguyên đơn, 
vì trong hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận các nội dung sau: 
Điều 2: Thời hạn đặt cọc: thời hạn đặt cọc để hai bên tiến hành ký hợp đổng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày hợp đồng đặt 
cọc này được chứng thực. 
Điều 5: Nghĩa vụ và quyền của bên B: nếu bên B từ chối việc nhận thực hiện 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thỏa thuận theo hợp đồng đặt cọc thì bên B 
bị mất tài sản đặt cọc. 
Sau khi ký hợp đồng đặt cọc , ông T có chuyển khoản trả  tiền hợp đồng đặt 
cọc ngày 03/12/2018 là 10 tỷ đồng vào tài khoản của cha ruột của bà theo hợp 
đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 gồm 3 thửa đất: 194, 2880, 2884. 
Hợp đồng đặt cọc giữa bà và ông T ký ngày 03/12/2018. Dịch Covid 19 
bùng phát ở Việt Nam vào năm 2021 và bà với ông T không lùi việc ký hợp đồng 
chuyển nhượng. Kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, ông T chưa thông báo với bà lý 
do cá nhân của ông T để ông T không tiếp tục ký hợ p đồng chuyển nhượng.

4 
 
Trong hợp đồng đặt cọc ông T có ghi rõ: tôi đã đọc và đồng ý. Như vậy , ông T 
nói bà có hành vi lừa dối trong việc giao kết hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 là 
vu khống bà. Do đó, bà không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T. 
Nếu trường hợp hợp đồng đặt cọc có hiệu lực , bà không đồng ý chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất cho ông T, vì quá thời hạn đặ t cọc và bà không vi 
phạm hợp đồng. 
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là Văn phòng công chứng MT (nay là 
Văn phòng công chứng QT) trình bày: 
Vào ngày 03/12/ 2018, tại Văn phòng công chứng MT có nhận được phiếu 
yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc của bà Bùi Thanh Tuyết N và hồ sơ đính 
kèm. 
Sau khi đối chiếu và kiểm tra tính xác thực việc yêu cầu công chứng cũng 
như sau khi xác định các chủ thể tham gia đủ năng lực hành vi dân sự và tham gia 
giao dịch là phù hợp pháp luật , không trái đạo đức xã hội cũng như các bên  tự 
nguyện tham gia giao dịch hợ p đồng, đã xuất trình và thực hiện đầy đủ các thủ 
tục theo quy định pháp luật về công chứng, do đó Văn phòng công chứng MT 
(đại diện công chứng viên QT) khẳng định rằng việc chứng nhận hợp đồng nêu 
trên là hoàn toàn đúng pháp luật, phù hợp đạo đức xã hội và phải được các bên 
nghiêm chỉnh thực hiện theo quy định pháp luật. 
Tại Bản án dân sự sơ th ẩm số 92/2023/DS-ST ngày 31/8/2023, Tòa án nhân 
dân thành phố AT, tỉnh Long An quyết định: 
Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Quang T về việc 
vô hiệu hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 giữa ông Phạm Quang T với bà Bùi 
Thanh Tuyết N, số công chứng 7368, quyển số 04 -TP/CC- SCC/HĐGD do Văn 
phòng công chứng MT nay là Văn phòng công chứng QT, tỉnh Long An chứng 
nhận và hoàn trả số tiền đặt cọc là 10.000.000.000 đồng (mười tỷ đồng). 
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo 
của đương sự. 
Ngày 14/9/2023, ông Phạm Quang T kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu 
Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên 
đơn, tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, buộc bị đơn phải trả tiền cọc 
10.000.000.000 đồng. 
Tại Bản án dân s ự phúc thẩm số 11/2024/DS-PT ngày 05/01/2024, Tòa án 
nhân dân tỉnh Long An quyết định (tóm tắt): 
Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Phạm Quang T. Sửa bản án dân sự 
sơ thẩm. Tuyên xử:

5 
 
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Quang T đối với bà 
Bùi Thanh Tuyết N về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc. 
Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 giữa ông Phạm Quang T với bà 
Bùi Thanh Tuyết N, số công chứng 7368, quyển số 04 -TP/CC- SCC/HĐGD do 
Văn phòng công chứng MT (nay là Văn phòng công chứng QT), tỉnh Long An 
chứng nhận. 
Buộc bà Bùi Thanh Tuyết N phải có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Phạm Quang 
T số tiền đặt cọc đã nhận là 10.000.000.000 đồng (Mười tỷ đồng). 
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Quang T về việc vô hiệu 
hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 giữa ông Phạm Quang T với bà Bùi Thanh 
Tuyết N, số công chứng 7368, quyển số 04 -TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng 
công chứng MT nay là Văn phòng công chứng QT, tỉnh Long An chứng nhận. 
Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí  và các quyền theo 
quy định của Luật Thi hành án dân sự. 
Ngày 30/01/2024, bà Bùi Thanh Tuyết N có đơn đề nghị giám đốc thẩm  đối 
với Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. 
Ngày 01/4/2024, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An  có 
Thông báo số 72/TB-VKS-DS, đề nghị kháng nghị giám đốc thẩm đối với Bản án 
phúc thẩm nêu trên. 
Tại Quyết định số 255/QĐ-VKS-DS ngày 05/11/2024, Viện trưởng Viện 
kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị Bản án dân sự 
phúc thẩm số 11/2024/DS-PT ngày 05/01/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Long 
An, đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí 
Minh xét xử giám đốc thẩm , hủy toàn bộ Bản án dân sự  phúc thẩm số 
11/2024/DS-PT ngày 05/01/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Long An và Bản án 
dân sự sơ thẩm số 92/2023/DS -ST ngày 31/8/2023 của Tòa án nhân dân thành 
phố AT, tỉnh Long An. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố AT, tỉnh 
Long An xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm. 
Tại phiên tòa giám đốc thẩm , đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm  chấp nhận 
kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát  nhân dân cấp cao  tại Thành phố Hồ 
Chí Minh. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN 
[1] Ngày 03/12/2018, ông Phạm Quang T có ký hợp đồng đặt cọc tại Văn 
phòng công chứng MT (nay là Văn phòng công chứng QT) đặt cọc c ho bà Bùi 
Thanh Tuyết N số tiền 10.000.000.000 đồn g để hai bên thực hiện h ợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối các thửa đất thuộc tờ bản đồ số 4 gồm:

6 
 
thửa số 2880 diện tích 976,8m2, loại đất ở tại nông thôn; thửa đất 2884 diện tích 
976,8m2, loại đất ở tại nông thôn ; thửa đất số 194 diện tích 9.803, 4m2, loại đất 
trồng cây hàng năm khác . Cả 03 thửa đấ t tọa lạc tại xã BN, thành phố AT, tỉnh 
Long An (do bà N đứng tên GCNQSDĐ). Hai bên thống nhất giá trị chuyển 
nhượng ba thửa đất nêu trên là 47.028.000.000 đồng. 
[2] Nguyên đơn là ông T và người đại diện theo ủy quyền cho rằng ông T có 
gọi điện cho bà N thống nhất lùi thời gian ký h ợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất và sau khi ông T ký hợp đồng đặt cọc, kiểm tra thông tin các thửa đất thì 
có sự sai sót, nhầm lẫn nên ông T yêu cầu bà N đi điều chỉnh lại diện tích để ký 
kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà N không đồng ý. Tại Tòa án cấp sơ thẩm, 
ông T cho rằng bà N có hành vi lừa dối trong giao kết hợp đồng nên đề nghị hủy 
Hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/ 2018, buộc bà N trả lại 10.000.000.000 đồng tiền 
cọc. Ông T kháng cáo tại Tòa án cấp phúc thẩm  yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt 
cọc ngày 03/12/2018 vô hiệu và buộc bà N trả 10.000.000.000 đồng tiền cọc. 
Trong trường hợp hợp đồng đặc cọc có hiệu lự c, ông yêu cầu tiếp tục thực hiện 
ký hợp đồng chuyển nhượng 03 thửa đất với bà N. Bà N cho rằng hợp đồng đặ t 
cọc ghi trong thời hạn 30 ngày để hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng , nhưng 
ông T không thực hiện nên mất cọc. Trường hợp hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, bà 
không đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T, vì quá thời hạn đặ t 
cọc 30 ngày và bà không vi phạm hợp đồng.  
[3] Căn cứ lời trình bày  của các đương sự  và các tài liệu có trong hồ sơ vụ 
án xét thấy : Tại thời điểm ông T và bà N ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển 
nhượng 03 thửa đất số 2880, 2884  và 194 là phù hợp , đúng với GCNQSDĐ của 
bà N; hợp đồng đặt cọc được công chứng tại Văn phòng công ch ứng MT. Về 
hình thức và nội dung h ợp đồng đặt cọc phù hợp với quy đị nh của pháp luật nên 
việc ông T cho rằng diện tích có sự thay đổi và yêu cầu tuyên bố h ợp đồng đặt 
cọc vô hiệu do bị lừa dối là không có căn cứ  chấp nhận. Tòa án cấp sơ thẩm và 
Tòa án cấp phúc thẩm xác định  Hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 giữa ông T 
với bà N là tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc nên  có hiệu lực pháp luật  là có 
căn cứ.  
[4] Tại Điều 1 đồng Hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018, các bên thỏa thuận 
về tài sản đặt cọc là 10.000.000.000 đồng, ngay sau khi ký hợp đồng ông T (Bên 
B) sẽ chuyển số tiền đặt cọc cho bà N (Bên A) vào tài khoản của cha ruột của 
Bên A là ông Bùi Ngọc Â. Điều 2 về “Thời hạn đặt cọc ” các bên thỏa thuận:  
“Thời hạn đặt cọc để ha i bên tiến hành ký h ợp đồng chuyển nhượng q uyền sử 
dụng đất nêu trên là 30 (ba m ươi) ngày k ể từ ngày h ợp đồng đặt cọc này được 
chứng nhận.” . Điều 3 quy định mục đích đặt cọc: “ Để hai bên thực hiện việc 
sang nhượng các thửa đất sau:… ”. Điều 5 quy định: “ Trong quá trình thực hiện

7 
 
hợp đồng mà có phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau th ương lượng giải 
quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau…”. 
Sau khi hết thời hạn 30 ngày, ông T cho rằng có thỏa thuận lùi ngày đ ể ký 
kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã được bà N đồng ý, nhưng 
ông T không cung cấp được các tài liệu, chứng cứ, chứng minh cho lời trình bày 
của ông T. Bà N cho rằng hai bên có thỏa thuận miệng nơi ký kết thực hiện hợp 
đồng chuyển nhượng là Văn phòng công chứng MT, sau khi hết thời hạn 30 ngày 
bà có đến Văn phòng công chứng MT và có gọi điện cho ông T nhưng không gọi 
được. Bà N trình bày nhưng không cung cấp được các tài liệu, chứng cứ, chứng 
minh cho rằng bà có ra Văn phòng công chứng MT để ký kết h ợp đồng chuyển 
nhượng như các bên đã thỏa thuận nên không có  cơ sở chấp nhận lời trình bày 
của bà N. 
Như vậy, thời hạn đặt cọc hai bên thỏa thuận để tiến tới việc ký kết hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền và nghĩa vụ của hai bên . Tuy 
nhiên, Hợp đồng đặt cọc tại Điều 2 chỉ thể hiện nội dung “Thời hạn đặt cọc để  
hai bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là 30 
(ba mươi) ngày kể từ ngày hợp đồng đặt cọc này được chứng nhận.”  chứ không 
thể hiện nội dung về thời hạn hai bên phải tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày đặt cọc.  
Khi hết thời hạn 30 ngày kể từ ngày 03/12/2018, hai bên đều phải có trách 
nhiệm cùng nhau  thỏa thuận, thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng 
quyền lợi của nhau  để thực hiện việc ký kết h ợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất chứ không phải là nghĩa vụ của một mình ông T. Bà N cho rằng ông T 
không yêu cầu bà ký kết h ợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên lỗi 
thuộc về ông T là không phù hợp nội dung hợp đồng đặt cọc mà các bê n đã thỏa 
thuận. Trong trường hợp này, bà N cũng phải có nghĩa vụ xúc tiến để cùng ông T 
thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì GCNQSDĐ 
bà N đang quản lý.  Do cả hai bên đều không thực hiện đúng như nội dung thỏa 
thuận về việc cùng nhau thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất, do đó Tòa án cấp phúc thẩm xác định hai bên  cùng có lỗi làm cho thỏa 
thuận đặt cọc không thực hiện được. Vì vậy cả ông T và bà N đều có lỗi trong 
việc không tiến hàn h ký kết h ợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng 
thời hạn quy định. 
[5] Ngoài ra, tại h ợp đồng đặt cọc các bên thỏa thuận: “Nếu bên B (ông T) 
từ chối giao kết hoặc từ chối việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã 
thỏa thuận theo hợp đ ồng đặt cọc thì bên B bị mất tài sản đặt cọc. Bên B được 
nhận lại tài sản đặt cọc cộng thêm một khoản tiền bằng giá trị tài sản đặt cọc 
trong trường hợp bên A từ ch ối giao kết hoặc từ ch ối việc thực hiện chuy ển 
nhượng quyền sử dụng đã thỏa thuận theo hợp đồng đặt cọc”.

8 
 
Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ngày 27/4/2023 ông T có gửi thông báo cho bà 
N để yêu cầu điều chỉnh diện tích các thửa đất nhằm tiếp tục thực hiện ký kết hợp 
đồng chuyển nhượng theo như thỏa thuận và đến nay, ông T vẫn đề nghị bà N 
tiếp tục thực hiện h ợp đồng chuyến nhượng nhưng bà N không đồng ý  và cho 
rằng đã hết thời hạn 30 ngày . Thấy rằng, ông T không từ chối giao kết hoặc từ 
chối việc thực hiện  nhận chuyển nhượng quyền sử dụng với bà N nên không bị 
mất tiền cọc theo hợp đồng đặt cọc.  
[6] Xét hợp đồng đặt cọc giữa ông T và bà N được các bên ký kết vào ngày 
03/12/2018 tại Văn phòng công chứng MT là có hiệu lực pháp luật. Cả hai bên 
đều có lỗi trong việc không thực hiện đúng như nội dung thỏa thuận về việ c cùng 
nhau thực hiện việc ký kết h ợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm cho 
thỏa thuận đặt cọc không thực hiện được.  Trong quá trình giải quyết vụ án và tại 
phiên tòa  phúc thẩm, ông T đề nghị bà N tiếp tục thực hiện h ợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất đối với  ba thửa đất nêu trên, trường hợp bà N không 
đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả lại số tiền mà ông T đã đặt 
cọc cho bà N nhưng bà N không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng vì đã hết thời 
hạn 30 ngày  kể từ ngày 03/12/2018 . Xét thấy, bà N có đủ điều kiện để tiếp tục 
giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông T, nhưng bà N 
từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng cho ông T nên hợp đồng đặt cọc giữa 
hai bên nhằm để đảm b ảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tiếp tục 
thực hiện được. Cả nguyên đơn và bị đơn đều có lỗi làm cho thỏa thuận đặt cọc 
không thực hiện được  nên Tòa án cấp phúc thẩm  hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 
03/12/2018 và giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc, các bên phải 
hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bà N phải hoàn trả cho ông T số tiền cọc đã 
nhận là 10.000.000.000 đồng theo các Điều 423, 427 Bộ luật Dân sự năm 2015 là 
có căn cứ, đúng pháp luật.  
[7] Như trên đã nhận định, Tòa  án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đã 
thu thập tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án đã đầy đủ, rõ ràng; có đủ căn cứ để 
làm rõ các tình tiết trong vụ án; quá trình giải quyết vụ án Tòa án hai cấp sơ thẩm 
và phúc thẩm  không vi phạm phạm vi xét xử ; kết luận của bản án phù hợp với 
những tình tiết khách quan của vụ án nên không có căn cứ chấp nhận kháng nghị 
của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh  đề 
nghị hủy cả hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm để giao hồ sơ về Tòa án cấp sơ  
thẩm xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm. 
Vì các lẽ trên; 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ Điều 337, Điều 343 và Điều 349 Bộ luật Tố tụng dân sự.

9 
 
1. Không c hấp nhận Quyết định k háng nghị số 255/QĐ-VKS-DS ngày 
05/11/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát  nhân dân cấp cao tại Th ành phố Hồ 
Chí Minh.  
2. Giữ nguyên  Bản án dân sự phúc thẩm số 11/2024/DS-PT ngày 
05/01/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Long An giữa nguyên đơn là ông Phạm 
Quang T với bị đơn là bà Bùi Thanh Tuyết N và người có quyền lợi, nghĩa vụ 
liên quan là Văn phòng công chứng MT (nay là Văn phòng công chứng QT).  
3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết định. 
 
 
Nơi nhận: 
- Đ/c Chánh án (để báo cáo); 
- Vụ pháp chế và quản lý khoa học; 
- VKSNDCC tại TP.HCM; 
- TAND tỉnh Long An; 
- TAND thành phố AT, tỉnh Long An; 
- Chi cục THADS thành phố AT; 
- Các đương sự theo địa chỉ; 
- Lưu: Phòng GĐKTII, Phòng LTHS, HS, THS. 
 
 
 
             TM.ỦY BAN THẨM PHÁN 
 THẨM PHÁN- CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
                    Bùi Đức Xuân