1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO            CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
             TẠI ĐÀ NẴNG                                              Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
        
Quyết định giám đốc thẩm  
Số: 54/2020/DS-GĐT 
Ngày 04/9/2020 
Vụ án“Tranh chấp chuộc lại tài sản đã bán” 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG 
- Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao  tại Đà Nẵng 
gồm có: 
 Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Tự - Thẩm phán  
 Các thành viên: Ông Vũ Thanh Liêm và ông Phạm Việt Cường. 
- Thư ký phiên tòa: Bà Hà Thị Mỹ Châu - Thẩm tra viên.                  
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên 
tòa: Ông Nguyễn Thế Vinh - Kiểm sát viên. 
 
Ngày 04 tháng  9 năm 2020, tại trụ sở T òa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng 
mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự: “Tranh chấp chuộc lại tài sản đã 
bán” giữa các đương sự: 
Nguyên đơn: Bà Trần Thị Th và ông Đào Văn C; cư trú: số X đường C, thành 
phố Q, tỉnh Bình Định. 
Bị đơn: Bà Nguyễn Thị G; cư trú: N, thành phố Q, tỉnh Bình Định. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Theo đơn khởi kiện ghi ngày 04/04/2017 và quá trình giải quyết vụ án, nguyên 
đơn bà Trần Thị Th và ông Đào Văn C trình bày: 
 Bà Trần Thị Th nợ bà Nguyễn Thị Kim T 2,5 t ỷ đồng. Do bà Nguyễn Thị 
Kim T nợ bà Nguyễn Thị G nên các bên th ỏa thuận cấn trừ nợ thành bà Trần Thị 
Th nợ bà Nguyễn Thị G; theo đó, bà Trần Thị Th (viết tắt là bà Th) có nghĩa vụ trả 
cho bà G 2,5 tỷ đồng. Sau đó, bà G và bà Th thỏa thuận bà Th chuyển nhượng nhà 
và đất tại số X đường C, thành phố Q của vợ chồng bà Th cho bà G để trừ nợ. Tại 
thời điểm này, nhà và đ ất của bà Th đang thế chấp tại Ngân hàng thương m ại cổ 
phần Ngoại thương Q - Phòng giao d ịch T để bảo đảm khoản vay 3.558.459.772

2 
 
đồng, nên bà Trần Thị Th và bà Nguyễn Thị G đã thỏa thuận bà G nhận chuyển 
nhượng nhà, đất tại số C, thành phố Q và có trách nhiệm trả nợ cho Ngân hàng, số 
tiền thanh toán còn lại được trừ vào số tiền 2,5 tỷ đồng mà bà Th nợ bà G. 
 Ngày 28/11/2014, tại Văn phòng Công chứng B, thành phố Q, hai bên đã ký 
Văn b ản th ỏa thu ận v ới n ội dung ông Đào Văn C  và bà Trần Th ị Th chuyển 
nhượng cho bà Nguyễn Thị G quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại số X 
đường C, thành phố Q, thuộc thửa đất số 336, tọa lạc tại tổ 10, khu vực X, Phường 
N, thành ph ố Q thông qua ủy quyền cho Ngân hàng thương m ại c ổ phần Ngo ại 
thương Q - Phòng giao dịch T đứng tên chuyển nhượng, giá chuyển nhượng là 6 tỷ 
đồng. Bà G có nghĩa v ụ thanh toán cho Ngân hàng thương m ại c ổ phần Ngo ại 
thương Q - Phòng giao d ịch T số tiền 3.558 459 772 đ ồng; còn lại 2.441 540 228 
đồng trừ vào số tiền mà bà Th nợ bà G. Tại Điều 3 của Văn bản thỏa thuận có nội 
dung ông Đào Văn C và bà Trần Thị Th được quyền chuộc lại tài sản trong thời hạn 
2 năm, giá chu ộc l ại là 5.500.000.000 đ ồng; quá th ời h ạn hai năm kể từ ngày 
28/11/2014, ông Đào Văn C  và bà Trần Thị Th không chuộc lại tài s ản thì bà G 
được sở hữu vĩnh vi ễn tài s ản trên. Ngày 28/10/2015, t ại Văn Phòng Công ch ứng 
B, ông Đào Văn C và bà Trần Thị Th ký Hợp đồng thuê lại nhà tại số C, thành phố 
Q với bà Nguyễn Thị G, giá thuê 8.300.000 đồng/ tháng. Gần đến hạn chuộc lại tài 
sản, ngày 20/10/2016, bà Trần Thị Th liên hệ với bà Nguyễn Thị G để chuộc lại 
nhà, c ụ thể bà Th  tìm đến nhà bà G nhưng không g ặp, g ọi đi ện tho ại nhi ều l ần 
nhưng bà G không nghe máy nên bà Th tìm đến Văn phòng công ch ứng B, gặp bà 
Phạm Thị B (Trưởng Văn phòng), trình bày việc Bà muốn liên hệ bà G để chuộc lại 
tài sản; ngay khi đó, bà B có gọi điện cho bà G nhưng bà G nói để hai bên th ỏa 
thuận, từ từ giải quyết. Từ đó đến nay, hai bên không th ỏa thuận được việc chuộc 
lại tài sản vì bà G yêu cầu giá chuộc lại quá cao so v ới giá chuộc thỏa thuận trong 
văn bản. 
 Nay ông Đào Văn C  và bà Trần Thị Th yêu cầu được chuộc lại quyền sử 
dụng đất và tài s ản gắn liền trên đ ất tại số C, thành ph ố Q với giá 5.500.000.000 
đồng theo Văn bản thỏa thuận ngày 28/11/2014 tại Văn phòng Công chứng B. 
 Bị đơn bà Nguyễn Thị G trình bày: 
 Bà Nguyễn Thị G thừa nhận việc cấn trừ nợ như bà Th trình bày; theo đó, 
hai bên l ập h ợp đ ồng chuyển như ợng nhà, đ ất đ ể cấn tr ừ nợ. Bà G có nghĩa v ụ 
thanh toán cho Ngân hàng s ố tiền 3.558 459 772 đ ồng, còn lại 2. 441 540 228  đồng 
trừ vào s ố tiền mà bà Th  nợ bà G . Ngày 28/11/2015, hai bên l ập Văn b ản th ỏa 
thuận. Tại Điều 3 của Văn bản có nội dung ông C và bà Th chuộc lại tài sản trong 
thời hạn 2 năm, quá th ời hạn trên bà Th không chuộc lại thì quy ền sở hữu tài s ản

3 
 
vĩnh viễn thuộc về bà G; giá chuộc lại là 5.500.000.000 đồng. Ngày 28/10/2015, tại 
Văn phòng Công ch ứng B, hai bên th ỏa thuận bà G cho ông C và bà Th thuê lại 
nhà, đ ất t ại s ố C, thành ph ố Q với giá 8.300.000 đ ồng/tháng. Đ ến h ạn chu ộc,  
không thấy ông C và bà Th đề cập việc chuộc lại tài s ản, nay bà G không đồng ý 
cho ông C và bà Th chuộc lại tài sản. 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2018/DS-ST ngày 12/3/2018 của Tòa án nhân 
dân thành phố Q, tỉnh Bình Định quyết định: 
Căn cứ các Điều 402, 462 Bộ luật Dân sự năm 2005; 
Căn cứ khoản 1 Điều 165 Bộ luật Tố tụng dân sự; 
Tuyên xử: 
-Buộc bà Nguyễn Thị G cho ông Đào Văn C, bà Trần Thị Th chuộc lại quyền 
sử dụng đất 96,4 m 2 và tài sản gắn liền với nhà đất số C thuộc thửa số 336, tổ 10, 
khu vực X, Phường N, thành phố Q ( theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 
phát hành AB 560084, s ố vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất H00332 
do Ủy ban nhân dân thành phố Q cấp ngày 20/3/2006). 
-Buộc bà Nguyễn Thị G giao trả cho ông Đào Văn C , bà Trần Thị Th Giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành AB 560084, số vào sổ cấp Giấy chứng 
nhận quy ền s ử dụng đ ất H00332 do Ủy ban nhân dân thành ph ố Q cấp ngày 
20/3/2006  khi ông Đào Văn C, bà Trần Thị Th trả khoản tiền chuộc lại quyền sử 
dụng đất và tài s ản gắn liền với nhà đ ất số X đường C thuộc thửa số 336, tổ 10, 
khu vực X, Phường N, thành ph ố Q theo giá th ị trường tại thời điểm và đ ịa điểm 
chuộc lại là 6.276 292 325 đ ồng để ông Đào Văn C và bà Trần Thị Th nhận thực 
hiện việc thay đổi đăng ký tên người sử dụng theo quy định pháp luật. 
-Bác yêu cầu ông Đào Văn C, bà Trần Thị Th chuộc lại quyền sử dụng đất và 
tài sản gắn liền với đất số C thuộc thửa đất số 336, tổ 10, khu vực X, Phường N, 
thành ph ố Q theo giá 5.500.000.000 đ ồng như Văn b ản th ỏa thu ận ngày 
28/11/2014 tại Văn Phòng Công chứng B,thành phố Q, tỉnh Bình Định. 
 -Bác yêu cầu bà Nguyễn Thị G đòi ông Đào Văn C, bà Trần Thị Th giao trả 
nhà tại số C để xác lập quyền sở hữu vĩnh vi ễn do nguyên đơn vi ph ạm thời hạn 
chuộc lại tài sản theo thỏa thuận ngày 28/11/2014. 
Ngày 23/3/2018, bị đơn bà Nguyễn Thị G có đơn kháng cáo  bản án sơ th ẩm 
với lý do không đồng ý việc cho bà Th chuộc lại tài sản đã bán. 
Ngày 26/3/2018, nguyên đơn bà Trần Thị Th có đơn kháng cáo bản án sơ 
thẩm với lý do yêu cầu cấp phúc thẩm chấp nhận giá trị chuộc lại nhà, đất theo theo 
giá tại Văn bản thỏa thuận ngày 28/11/2014 là 5.500.000.000 đồng.

4 
 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 49/2018/DS-PT ngày 09/10/2018 của Tòa 
án nhân dân tỉnh Bình Định quyết định: 
Căn cứ khoản 2 Điều 308, 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự; 
Căn cứ vào các Điều 402, 462 của Bộ luật Dân sự năm 2005; 
Căn cứ khoản 1 Điều 147, khoản 2 Điều 148, Điều 165 của Bộ luật Tố tụng 
dân sự năm 2015; 
Tuyên xử: Sửa một phần Bản án sơ thẩm. 
1. Buộc bà Nguyễn Th ị G cho ông Đào Văn C , bà Trần Th ị Th chuộc lại 
quyền sử dụng đất 96,4 m2 và tài sản gắn liền với nhà đất số C thuộc thửa số 336, 
tổ 10, khu vực X, phường N, thành phố Q ( theo Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất số phát hành AB 560084, s ố vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
H00332 do Ủy ban nhân dân thành phố Q cấp ngày 20/3/2006). 
2. Buộc bà Nguyễn Thị G giao trả nhà cho ông Đào Văn C, bà Trần Thị Th, 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành AB 560084, s ố vào sổ cấp Giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất H00332 do Ủy ban nhân dân thành phố Q cấp ngày 
20/3/2006, khi ông Đào Văn C , bà Trần Thị Th trả khoản tiền chuộc lại quyền sử 
dụng đất và tài s ản gắn liền với nhà đ ất số X đường C thuộc thửa số 336, tổ 10, 
khu vực X, Phường N, thành ph ố Q theo giá th ị trường tại thời điểm và đ ịa điểm 
chuộc lại là 9.168.292.325 đ ồng để ông Đào Văn C và bà Trần Thị Th nhận thực 
hiện việc thay đổi đăng ký tên người sử dụng theo quy định của pháp luật. 
Bác yêu cầu ông Đào Văn C, bà Trần Thị Th chuộc lại quyền sử dụng đất và 
tài sản gắn liền với đất số C thuộc thửa đất số 336, tổ 10, khu vực X, Phường N, 
thành ph ố Q theo giá 5.500.000.000 đ ồng như Văn b ản th ỏa thu ận ngày 
28/11/2014 tại Văn Phòng Công chứng B, thành phố Q, tỉnh Bình Định. 
- Bác yêu cầu bà Nguyễn Thị G đòi ông Đào Văn C, bà Trần Thị Th giao nhà 
số C để xác lập quyền sở hữu vĩnh viễn do nguyên đơn vi ph ạm thời hạn chuộc lại 
tài sản theo thỏa thuận ngày 28/11/2014. 
- Ngày 24/10/2018, bị đơn bà Nguyễn Thị G có đơn đề nghị xem xét theo thủ 
tục giám đ ốc th ẩm đ ối v ới B ản án dân s ự phúc th ẩm s ố 49/2018/DS-PT ngày 
09/10/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định. 
- Ngày 29/10/2018, nguyên đơn bà Trần Thị Th có đơn đề nghị xem xét theo 
thủ tục giám đ ốc thẩm đối với Bản án dân s ự phúc thẩm số 49/2018/DS-PT ngày 
09/10/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định. 
Tại Quyết định số 23/2020/KN-DS ngày 27/7/2020, Chánh án Tòa án  nhân 
dân cấp cao tại Đà Nẵng kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án dân

5 
 
sự phúc thẩm số 49/2018/DS-PT ngày 09/10/2018 c ủa Tòa án nhân dân t ỉnh Bình 
Định; đề nghị Ủy ban Th ẩm phán Tòa án nhân dân c ấp cao t ại Đà N ẵng xét x ử 
giám đốc thẩm hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm và bản án dân sự sơ thẩm. 
- Tại phiên tòa giám đ ốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao t ại 
Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Th ẩm phán Tòa án nhân dân c ấp cao t ại Đà Nẵng chấp 
nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. 
 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1] Tại văn bản thỏa thuận ngày 28/11/2014 , bà G và vợ chồng ông C, bà Th 
thỏa thuận ông C, bà Th được quyền chuộc lại tài sản là quyền sử dụng đất và tài 
sản gắn liền với nhà đ ất tại số X đường C thuộc thửa số  336, tổ 10, khu vực X, 
phường N, thành ph ố Q trong thời hạn 02 năm kể từ ngày 28/11/2014; giá trị  tài 
sản khi chuộc lại là 5,5 tỷ đồng.  Văn bản thỏa thuận  này được lập trên cơ sở tự 
nguyện, không trái pháp luật nên có hiệu lực.  
[2] Theo qui định tại Điều 462 Bộ luật Dân s ự 2005, trong thời hạn 02 năm 
kể từ ngày 28/11/2014, ông C, bà Th có quyền chuộc lại tài sản bất cứ lúc nào, 
nhưng phải báo trước cho bà G trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị 
trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, nếu không có thỏa thuận khác. 
[3] Các chứng cứ trong hồ sơ vụ án không thể hiện r  nguyên đơn có thông báo 
trước cho bị đơn ý định chuộc lại tài sản trong một thời gian hợp lý hay không. Các 
tài li ệu nh ật ký đi ện tho ại mà bà Th  cung c ấp không th ể hiện n ội dung v ề việc 
chuộc lại tài s ản. Đối với việc bà Th khai có nh ờ bà B gọi cho bà G để chuộc lại 
nhà, nhận thấy lời khai bà B tại biên bản xác minh ngày 05/9/2017 (bút lục số 120) 
và l ời khai t ại biên bản đ ối ch ất ngày 14/11/2017 (bút l ục số 108-110) là không 
thống nhất.  
[4] Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng thỏa thuận chuộc nhà không thỏa thuận địa 
điểm, phương thức chuộc lại tài sản theo qui định tại Điều 402 Bộ luật Dân sự 2005 
nên nguyên đơn không vi phạm về thời hạn hợp đồng, vẫn có quyền chuộc lại tài 
sản nhưng không có quyền  yêu cầu chuộc tài sản với giá 5,5 tỷ .  Nhận định trên 
của Tòa án cấp sơ thẩm  là không ph  hợp với Điều 402 Bộ luật Dân sự 2005.  ui 
định về nội dung hợp đồng theo điều luật này là qui định chung, được áp dụng t y 
theo từng loại hợp đồng. Văn bản thỏa thuận chuộc lại nhà đã bán không bắt buộc 
phải có thỏa thuận về địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp 
này, ông C, bà Th muốn thực hiện quyền chuộc lại tài sản với giá 5,5 tỷ   đồng phải 
chứng minh đã thông báo trước cho bà G trong một thời gian hợp lý.

6 
 
 [5] Tòa án cấp sơ thẩm nh ận định bà Th có thông báo trước cho bà G việc 
chuộc lại tài s ản nên ch ấp nhận cho bà Th chuộc lại tài sản; tuy nhiên, Toà án sơ 
thẩm quyết định việc chuộc theo giá thị trường là không đúng với giá chuộc mà các 
bên đã thỏa thuận tại văn bản ngày 28/11/2014, không ph  hợp với Điều 462 Bộ luật 
Dân sự 2005, vì giá thị trường chỉ được áp dụng nếu các bên không có thỏa thuận 
khác. 
[6] Tòa án cấp phúc thẩm nhận định bà Th  không xuất trình được tài liệu, 
chứng cứ để chứng minh có thông báo việc chuộc lại tài sản; từ đó, lập luận bà Th 
không có quyền chuộc lại tài sản; lẽ ra, nếu xác định bà Th không chứng minh được 
có thông báo việc chuộc lại tài sản trong một thời gian hợp lý thì Tòa án không chấp 
nhận yêu cầu khởi kiện của bà Th. Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng bà G muốn bán 
tài sản này với một giá hợp lý và cho bà Th chuộc lại the o giá thị trường là mâu 
thuẫn với nhận định ban đầu.  
[7] Tòa án cấp phúc thẩm  tuyên chấp nhận yêu cầu chuộc lại tài sản và buộc 
bà G giao trả nhà cho bà Th, ông C, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát 
hành AB 560084, số vào sổ cấp Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất H00332 do 
Ủy ban nhân dân thành phố Q cấp ngày 20/3/2006 khi ông Đào Văn C  và bà Trần 
Thị Th trả khoản tiền chuộc lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với nhà đất 
tại số X đường C thuộc thửa số  336, tổ 10, khu vực X , Phường N, thành phố Q 
theo giá thị trường tại thời điểm và địa đ iểm chuộc là 9.168.292.325 đồng. Bản án  
tuyên như vậy là kh ông khả thi ; bởi lẽ , ông C , bà Th khởi kiện  yêu cầu được 
chuộc lại tài sản với giá thỏa thuận 5,5 tỷ  đồng. Vì vậy, Cơ quan Thi hành án dân 
sự thành phố Q đã có Thông báo số 844/TB -THADS ngày 14/11/2018  về việc từ 
chối nhận đơn yêu cầu thi hành án của bà G. 
[8] Khi giải quyết lại vụ án, cần làm r  bà Th có thông báo trước cho bà G ý 
định chuộc lại tài sản trong một thời gian hợp lý hay không và xem xét giải quyết 
yêu cầu chuộc tài sản ph  hợp với qui định tại Điều 462 Bộ luật Dân sự 2005. 
Vì các lẽ trên;  
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ Điều 337, khoản 3 Điều 343 và Điều 345 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. 
 1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị số 23/2020/KN-DS ngày 27/7/2020 của 
Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng; 
 2. Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 49/2018/DS-PT ngày 09/10/2018 
của Tòa án nhân dân t ỉnh Bình Định và Bản án dân s ự sơ thẩm số 22/2018/DS-ST 
ngày 12/3/2018 c ủa Tòa án nhân dân thành ph ố Q; giao h ồ sơ vụ án cho Tòa án 
nhân dân thành phố Q giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

7 
 
3.  uyết định giám đố c thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng 
giám đốc thẩm ra quyết định.     
               
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Nơi nhận: 
- Viện VKSND cấp cao tại Đà Nẵng; 
- Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định; 
- Tòa án nhân dân thành phố Q; 
- Chi cục THADS thành phố Q ; 
- Các đương sự; 
- Lưu: Phòng lưu trữ; Phòng GĐKT về  
DS-LĐ-KDTM và hồ sơ vụ án. 
             TM. ỦY BAN THẨM PHÁN  
   THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA  
 
 
 
 
 
 
Lê Tự