1 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
              TẠI ĐÀ NẴNG 
 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 Độc lập - Tự do - Hạnh phúc  
  
Quyết định giám đốc thẩm  
Số: 06/2021/DS-GĐT 
Ngày 26/4/2021    
V/v“Tranh chấp hợp đồng tín dụng và  
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất” 
 
 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG 
 
 - Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có:  
     Thẩm phán Lại Văn Trình - Phó Chánh án làm Chủ tọa phiên tòa  
   Thẩm phán Nguyễn Văn Tiến - Thành viên 
   Thẩm phán Trần Minh Tuấn - Thành viên 
 - Thư ký phiên tòa: bà Phạm Thị Tuyết - Thẩm tra viên.  
 - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia 
phiên tòa: ông Lê Văn Thành - Kiểm sát viên. 
 Ngày 26/4/2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, mở 
phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự“Tranh chấp hợp đồng tín dụng và 
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ” giữa các đương sự:  
 1. Nguyên đơn: Ngân hàng Thương mại cổ phần P.  
 Địa chỉ: tòa nhà số X đường L, quận Y, Thành phố Hồ Chí Minh. 
             Người đại diện theo ủy quyền: ông Ngô Trọng Th  - Giám đốc bán lẻ  
Ngân hàng Thương mại cổ phần P - Chi nhánh Đắk Lắk (văn bản ủy quyền số 
48/2016/UQ-CT.HĐQT ngày 02/11/2016).  
 Người đại diện theo ủy quyền lại: ông Hoàng Hải M - Phòng thu hồi nợ 
- Trung tâm xử l ý nợ Ngân hàng Thương mại cổ phần  P - Chi nhánh Đắk Lắk 
(văn bản ủy quyền số 72/2019./UQ-OCB ngày 13/6/2019).  
 Địa chỉ: tòa nhà số X, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. 
           2. Bị đơn: ông Y Lơr H và bà H Săm M ; cùng cư trú : buôn T, xã E, 
huyện C, tỉnh Đắk Lắk. 
           3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

2 
               - Ông Y Juin K; bà H’Tên A; cùng cư trú: buôn Tr, xã E, huyện C, tỉnh 
Đắk Lắk. 
             - Chị H’May M1; anh Y Pha M2; chị H’Ba Thy M3; chị H’Thảo M4; 
anh Y Sinh M5 ; anh Y Wôl Ê ; cùng cư trú: buôn T, xã E, huyện C, tỉnh Đắk 
Lắk. 
             - Anh Y Bê Môl M5; cư trú: buôn B, xã E, huyện C, tỉnh Đắk Lắk. 
              - Anh Y Phân N; cư trú: buôn A, xã E, huyện C, tỉnh Đắk Lắk. 
  - Anh Y RôĐa M6; cư trú: buôn CA, xã Đ, huyện C, tỉnh Đắk Lắk. 
 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
 
 
           Tại đơn khởi kiện ngày 17/10/2017  và quá trình giải quyết vụ án, 
nguyên đơn là Ngân hàng Thương mại cổ phần P trình bày:  ngày 24/3/2016 
Ngân hàng Thương mại cổ phần P - Chi nhánh Đắk Lắk ( sau đây viết t ắt là 
Ngân hàng)  ký kết hợp đồng tín dụng khách hàng cá nhân số 
0384/2016/HĐTD-CN cho vợ chồng ông Y Lơr H và b à H Săm M  vay 
300.000.000 đồng, thời hạn va y 12 tháng, lãi suất trong hạn 11%/năm, lãi suất 
quá hạn bằng 150% lãi suất tron g hạn, mục đích vay đ ể bổ sung v ốn kinh 
doanh gia công cửa sắt. Để đảm bảo cho khoản vay, vợ chồng ông Y Lơr H thế 
chấp quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản gắn liền trên đất, diện tích 1.580 m2, 
thuộc thửa đất số 151, tờ bản đồ số 09 , xã Ea Tui, huyện C, tỉnh Đắk Lắk theo 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ t số H 046857 ngày 01/10/1996 do Ủy ban 
nhân dân (sau đây viết tắt là UBND) huyện C cấp, đứng tên hộ ông Y Lơr H. 
Quá trình thực hiện hợp đồng, vợ chồng ông Y Lơr H trả được 32.726.667 
đồng tiền lãi trong hạn. Tính đến ngày 29/7/2019, vợ chồng ông Y Lơr H còn 
nợ Ngân hàng 437.089.463 đồng, trong đó nợ gốc 300.000.000 đồng, nợ lãi 
trong hạn 2.843.333 đồng, nợ lãi quá hạn  134.246.130 đồng. Nay Ngân hàng 
khởi kiện yêu cầu Tòa án buộ c vợ chồng ông Y Lơr H, bà H Săm M phải trả 
cho Ngân hàng số tiền 437.089.463 đồng và phải tiếp tục chịu lãi suất theo hợp 
đồng c ho đến khi trả hết nợ. Trường h ợp vợ ch ồng ông Y  Lơr H không trả 
được nợ thì Ngân hàng sẽ xử lỷ tài sản thế chấp để thu hồi nợ. 
          Người có quyền l ợi, nghĩa vụ liên quan (có yêu cầu độc lập ) ông Y Juin 
K và bà H’ Tên Ayun trình bày: ngày 20/9/2016, vợ chồng ông Y Juin K và bà 
H’ Tên Ayun nhận chuyển nhượng của vợ chồng Y Lơr H và b à H Săm M  
375m2 (12,5m x 30m) đất thuộc một phần của thửa đất số 151 , tờ bản đồ số 09 
buôn T, xã E, huyện C. Tài sản trên đất gồm Trường mầm non và các thiết bị 
bên trong phục vụ việc dạy học như : bếp ăn, nhà vệ sinh, bàn ghế, kệ đựng đồ 
của trẻ, xoong nồi, chén bát, t ủ đựng đồ dùng học tập, đồ dùng đồ chơi, ti vi. 
Hai bên thỏa thuận giá trị chuyển nhượng là 800.000.000đ, trong đó giá trị đất 
312.500.000đ, giá trị tài s ản 487.500.000đ, vợ chồng Ông Y Lơr H, bà H Săm 
M có nghĩa vụ giao đất và tài sản trên đất vào ngày 20/9/2016, vợ chồng ông Y

3 
Juin K, bà H’ Tên Ayun có nghĩa vụ thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, 
quyền sử hữu tài sản tại cơ quan có thẩm quyền. Hai bên c ó lập hợp đồng 
chuyển nhượng, có xác nhận của Buôn Trưởng buôn T. Vợ chồng ông Y Juin 
K đã trả hết tiền chuyển nhượng cho vợ chồng ông Y Lơr H, đã nhận đất, tài 
sản trên đất và sử dụng ổn định từ đó đến nay. Sau khi nhận chuyển nhượng gia 
đình ông Y Juin K mới phát hiện quyền sử đụng đất của vợ chồng ông Y Lơr H 
đang thế chấp vay vốn  tại Ngân hàng, vợ chồng ông Y Juin Ktia đã nhiều lần 
yêu cầu vợ chồng ông Y Lơr H làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định 
nhưng vợ chồng ông Y Lơr H không thực hiện. Nay vợ chồng ông Y Juin K  
khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển n hượng quyền sử dụng 
đất ngày 20/9/2016 giữa vợ chồng ông Y Juin K, bà H’ Tên Ayun với vợ chồng 
ông Y Lơr H, bà H Săm M; trường hợp Tòa án không công nh ận hợp đồng thì 
yêu cầu vợ chồng ông Y Lơr H, bà H Săm M phải trả lại giá trị chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất và tài sản trên đất là 8 00.000.000đ, giá trị tài sản xây dựng 
và sửa chữa thêm 286.823.000đ, tổng cộng là 1.086.823.000đ. 
           Bị đơn là ông Y Lơr H, bà H Săm M trình bày:  
           Đối với nội dung khởi kiện của Ngân hàng, vợ chồng ông Y Lơr H và bà 
H Săm M  xác định vợ chồng Ông, Bà có ký kết hợp đồng tín dụng vay 
300.000.000đ của Ngân hàng P nhưng do điều kiện gia đình khó khăn nên đến 
thời hạn trả nợ, vợ chồng Ông, Bà không có tiền để trả. Nay Ngân hàng k hởi 
kiện, vợ chồng ông Y Lơr H, bà H Săm M  đồng ý trả cho Ngân hàng 
437.089.463 đồng và tiền lãi phát sinh theo hợp đồng cho đ ến khi trả hết nợ; 
trường hợp vợ chồng Ông, Bà không trả được nợ thì đề nghị Ngân hàng xử lý 
tài sản thế chấp để thu hồi nợ. 
           Đối với yêu cầu độc lập của vợ chồng ông Y Juin Ktal và bà H’ Tên 
Ayun thì vợ chồng ông Y Lơr H và bà H Săm M có ý kiến như sau: do chị H’ 
May Mlô (là con gái của ông Y Lơr H và bà H Săm M) vay 750.000.000đ của 
vợ chồng ông Y Juin K và bà H’ Tên Ayun, lãi suất là 6.000đ/1 triệu/ngày. Do 
chị H’ May Mlô không tr ả được nợ nên vợ chồng ông Y Lơi H, bà H Săm M 
đồng ý giao 375m 2 đất và tài sản trên đất để khấu trừ nợ tha y cho chị H’ May 
Mlô, thực tế vợ chồng ông Y Lơr H không nhận khoản tiền nào từ việc chuyển 
nhượng quyền sử đụng đ ất. Để hợp thức hóa, ngày 20/9/2016 hai bên ký kết 
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vợ chồng ông Y Lơr H đã bàn 
giao đất, tài sản trên đất cho vợ chồng ông Y Juln Ktla và vợ chồng ông Y Juin 
K sử dụng ổn định từ đó đến nay. Khi ký kết hợp đ ồng chuyển nhượng thì vợ 
chồng ông Juin Ktla biết vợ chồng ông Y Lơr H đang thế chấp toàn bộ quyền 
sử dụng đất này để vay vốn tại Ngân hàng. Nay vợ chồng ông Y Juin K và bà 
H’ Tên Ayun khởi kiện thì vợ chồng ông Y L ơr H và bà H Săm M đồng ý trả 
cho vợ chồng ông Y Juin K 1.086.823.000 đồng.

4 
          Tuy nhiên, hiện tại do hoàn cảnh gia đình khó khăn nên vợ chồng ông Y 
Lơr H đề nghị Ngân hàng và vợ chồng ông Y Juin K, bà H’ Tên Ayun cho kéo 
dài thời hạn trả nợ đến cuối tháng 12/2019. 
         Người có quyền lợi, nghĩa vụ quan: 
        + Chị H’ Ba Thy Mlô trình bày: Chị là con của ông Y Lơr H và bà H Săm 
M. Chị không liên quan đến việc vay tiền giữa  bố, mẹ Chị với ngân hàng v à 
Chị không liên quan đến thửa đất mà bố, mẹ Chị đã thế chấp cho ngân hàng. 
Nếu bố, mẹ chị không trả được nợ thì các bên muốn xử lý tài sản như thế nào 
Chị đều không có ý kiến gì. Trên thửa đất bố, mẹ Chị đã thế chấp cho Ngân 
hàng có 01 căn nhà của vợ chồng Chị làm năm 2013. Nếu bố, mẹ Chị không trả 
được nợ thì Chị đồng ý cho các cơ quan có thẩm quyền xứ lý căn nhà của Chị 
để thanh toán nợ cho Ngân hàng . Đối với yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông 
Y Juin K, bà H’ Tên Ayun thì Chị đồng ý với ý kiến của vợ chồng ông Y Lơr 
H và đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật . Chị từ chối tham 
gia tố tụng (bút lục 38, 39, 112, 113). 
        + Anh Y Wôl Ê (chồng của Chị H’Ba Thy M3): không có lời khai 
        + Chị H’May M1, anh Y Pha M2, anh Y Sinh M5, anh Y Bê Mlô, anh Y Rô 
Đa Mlô trình bày: các anh, chị là con c ủa ông Y Lơr H và bà H Săm M. Việc 
vay tiền, thế chấp tài sản của bố , mẹ thì các anh, chị không liên quan ; nếu bố, 
mẹ không trả được nợ cho ngân hàng thì bố, mẹ xử lý tài sản thế chấp cho ngân 
hàng, các anh, chị đồng ý và không có ý kiến gì. Các anh, chị từ chối tham gia 
tố tụng (bút lục 38 - 45). 
         + Anh Y Phân N (chồng của Chị H’May M1): không có lời khai. 
         + Chị H’ Thảo Mlô trình bày: Chị là con c ủa ông Y Lơr H và bà H Săm 
M. Bố, mẹ chị vay tiền của ngân hàng, Chị không liên quan. Chị từ chối tham 
gia tố tụng (bút lục 46). 
         Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 32/2019/DS-ST ngày 29/7/2019 , Tòa án 
nhân dân huyện huyện C, tỉnh Đắk Lắk quyết định:  
         - Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 
39; Điều 144; Điều 147; điểm b khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự. 
        - Áp dụng Điều 471; Điều 473; Điều 474, Điều 476, Điều 122, Điều 127, 
Điều 137, Điều 348 Bộ luật dân sự năm 2005;  
        - Áp dụng Điều 37 Luật Hôn nhân v à gia đình; Điều 188 Luật Đất đai 
2013; Nghị quyết số 01/2019 ngày 11/01/2019 của Hội đồng thẩm phán Tòa 
án nhân dân tối cao; 
        - Áp dụng  Nghị quyết  326/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban

5 
thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử 
dụng án phí, lệ phí Tòa án.  
Tuyên xử:  
[1] Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng Thương mại cổ phần 
P. 
 Ông Y Lơr H và bà H Săm M phải trả cho Ngân hàng  Thương mại cổ 
phần P 437.089.463đ; trong đó nợ gốc 300.000.000đ, nợ lãi trong hạn là 
2.843.333đ, lãi quá hạn tính đến ngày 29/7/2019 là 134.246.130đ. 
 Ông Y Lơr H và bà H Săm M phải tiếp tục chịu lãi suất theo hợp đồng 
được ký kết giữa các bên kể từ ngày 30/7/2019 cho đến khi trả hết nợ. 
 Trường hợp ông Y Lơr H và bà H Săm M không trả được nợ thì Ngân 
hàng sẽ làm thủ tục yêu cầu xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và toàn 
bộ tài sản gắn liền trên đất  tại thửa đất số 151 , tờ bản đồ s ố 09, diện tích 
1580m2, mục đích sử dụng 400m2 đất ở, 1180m2 cà phê. Đất tại xã E, huyện C, 
tỉnh Đắk Lắk và đã được UBND huyện C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất số H 046857 ngày 01/10/1996 để thu hồi nợ cho ngân hàng. 
 Sau khi xử lý tài sản thế chấp, số tiền thu được từ việc xử lý tài sản thế 
chấp sẽ được thanh toán  toàn bộ khoản nợ của bên vay với Ngân hàng, nếu số 
tiền thu được còn thừa thì Ngân hàng sẽ trả lại cho bên thế chấp. Trường hợp tiền 
thu được từ việc xử lý tài sản thế chấp không đủ trả nợ cho Ngân hàng thì bên vay 
phải trả tiếp phần còn thiếu. Trường hợp bên vay trả đủ tiền nợ cho Ngân hàng 
thì Ngân hàng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên vay.  
[2] Không công nhận yêu cầu độc lập của ông YJuin K Tla và bà H Tên 
Ayun. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/9/2016 giữa ông  
YJuin KTla, bà H Tên Ayun với ông Y Lơr H, bà H Săm M vô hiệu.  
Ông Y Lơr và bà H S ăm phải trả cho ông Yjuin KTla và bà H Tên Ayun 
tổng số tiền là 1.086.823.000 đồng, trong đó giá trị chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất và tài sản gắn liền trên đất là 800.000.000 đồng và giá trị tài sản xây 
dựng, sữa chữa thêm là 286.823.000đ. 
 Ông YJuin KTla và bà H  Tên Ayun phải giao trả cho ông Y Lơr và bà 
H Săm toàn bộ diện tích đất 375 m 2 và tài sản gắn liền trên đất là lớp Mầm 
non Tư thục Chim Non cùng một số thiết bị phục vụ cho việc dạy học như: Bếp 
ăn, nhà vệ sinh, bàn ghế, kệ đựng đồ của trẻ, xoong nồi, chén bát, tủ đựng đồ 
dùng học tậ p, đồ dùng đồ chơi, ti vi theo Hợp đồng chuyển nhượn g quyền sử 
dụng đất ngày 20/9/2016. 
 Áp dụng khoản 2 Điều 3 05 Bộ luật Dân sự năm 2005 để tính lãi suất 
trong quá trình thi hành án.

6 
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí xem xét, 
thẩm định tại chỗ, định giá tài sản, quyền kháng cáo  và quyền, nghĩa vụ thi 
hành án. 
Ngày 06/8/2019, vợ chồng ông Y Juin K và bà H’ Tên Ayun kháng cáo 
một phần bản án, đề nghị cấp phúc thẩm buộc vợ chồng ông Y Lơr H, bà H Săm 
M phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất. 
Ngày 27/8/2019, Viện kiểm sát nhân dân t ỉnh Đắk Lắk kháng nghị , đề 
nghị sửa bản án sơ thẩm, lý do: Tòa án cấp sơ th ẩm giải quyết vụ án chưa triệt 
để, tính án phí và buộc đương sự chịu án phí chưa đúng, án tuyên không rõ khó 
thi hành. 
 Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 200/2019/DS-PT ngày 13/11/2019, Tòa 
án nhân dân tỉnh Đắk Lắk quyết định:  
  Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự; 
[1.1] Chấp nhận một phần kháng cáo của vợ chồng ông Y Juin K  và 
bà H Tên Auyn, chấp nhận một phần kháng  nghị của Viện kiểm sát nhân dân 
tỉnh Đắk Lắk. Sửa một phần bản án sơ thẩm số 32/2019/DSST ngày 
29/7/2019 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Đắk Lắk. 
[1.2] Áp dụng Điều 122, 127, 137, Điều 319, 324, 342, 343, 348, 349, 
350, 351, 355, 401, 410, 699, 701, 702, 71 5, 716, 717, 718, 719, 721 Bộ luật 
dân sự năm 2005; Điều 130 Luật Đất đai năm 2003; Điều 167, 188, 195 Luật 
Đất đai năm 2013, Điều 91, Điều 93, Điều 95 Luật Tổ chức tín dụng năm 
2010; Điều 26, điểm b khoản 3 Điều 27, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết 326 ngày 
30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định án phí, lệ phí Tòa án; 
- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng Thương mại cổ phần P. 
Buộc vợ chồng ông Y Lơr H và bà H Săm M phải có nghĩa vụ thanh toán cho 
Ngân hàng tổng số tiền là 437.08 9.463 đồng (Bốn  trăm ba mươi bảy triệu 
không trăm tám mươi chín ngàn b ốn trăm sáu mươi ba đồng), trong đó n ợ gốc 
300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng), lãi trong hạn 2.843.333 đồng (Hai 
triệu tám trăm b ốn mươi ba ngàn ba trăm ba mươi ba đồng), lãi quá hạn tính 
đến ngày 29/7/2019 là 134.246.130 đồng (Một trăm ba mươi bốn triệu hai 
trăm bốn mươi sáu ngàn một trăm ba mươi đồng) theo Hợp đồng tín dụng 
khách hàng cá nhân số 0383/2016/HĐTD-CN ngày 24/3/2016. 
Kể từ ngày 30/7/2019 vợ chồng ông Y Lơr Hvving và bà H Săm M  còn 
phải tiếp tục thanh toán tiền lãi trên nợ gốc quá hạn chưa trả theo mức lãi suất 
trong hợp đồng tín dụng cho đến khi thanh toán xong khoản nợ gốc. Trường 
hợp trong hợp đồng tín dụng có thỏa thuận về việc điều chỉnh lãi suất cho vay 
theo từng th ời kỳ thì lãi suất phải tiếp tục thanh toán sẽ được điều chỉnh cho 
phù hợp với sự điều chỉnh lãi suất của Ngân hàng

7 
Khi bản án có hiệu lực pháp luật, vợ chồng ông Y Lơr H và bà H Săm M 
không thực hiện hoặc thực hiện không đ ầy đủ nghĩa vụ trả nợ thì N gân hàng 
Thương mại cổ phần P có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý tài sản 
thế chấp để thu hồi nợ , cụ thể: Quyền sử dụng đất 1.580 m 2 thuộc thửa đất số 
151 tờ bản đồ số 09 xã E, huyện C, tỉnh Đắk Lắk theo giấy chứng nhận quyền  
sử dụng đất số H 046857 ngày 01/10/1996 của UBND huyện C đứng tên hộ 
ông Y Lơr H theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 0148/2014/ BĐ 
ngày 03/4/2014, giữa bên thế chấp ông Y Lơr H, bà H Săm M , bên nhận thế 
chấp Ngân hàng Thương mại cổ phần P. 
Trường hợp vợ chồng ông Y Lơr H và bà H Săm M  trả hết nợ thì Ngân 
hàng Thương mại c ổ phần P có nghĩa vụ trả lại giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất số H 046857 ngày 01/ 10/1996 của UBND huyện C cho hộ ông Y Lơr 
H. 
- Chấp nhận một phần khởi kiện yêu cầu độc lập của ông Y Juin K  và 
bà H Tên Ayun. Tuyên b ố hợp đồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đất ngày 
20/9/2016 giữa vợ chồng ông Y Lơr H, bà H Săm M và vợ chồng ông Y Juin K, 
bà H Tên Ayun vô hiệu. 
Ông Y Lơr  H, bà H Săm M  phải trả cho ông  Y Juin K  và bà     H Tên 
Ayun 1.086.823.000 đồng. 
Ông Y Juin K và bà H Tên Ayun phải giao trả cho ông Y Lơr H và bà H 
Săm M 375m2 quyền sử dụng đ ất thuộc thửa đất s ố 151 tờ bản đồ số 09 xã E, 
huyện C, tỉnh Đắk Lắk theo Giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất số H 046857 
ngày 01/10/1996 của UBND huyện C đứng tên hộ ông Y Lơr H và tài sản gắn 
liền trên đất là Lớp Mầm non Tư thục  Chim Non cùng một s ố thiết bị phục vụ 
cho việc dạy học như bếp ăn, nhà vệ sinh, bàn ghế, kệ đựng đồ c ủa trẻ, xoong 
nồi, chén bát, tủ đựng đồ dùng học tập, đồ dùng đồ chơi, ti vi theo Hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất  ngày 20/9/2016, giữa bên chuyển nhượng 
ông Y Lơr H, bà H Săm M, bên nhận chuyển nhượng ông Y Juin K, bà H Tên  
Ayun. 
Áp dụng khoản 2 Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2015 để tính lãi suất 
trong quá trình thi hành án. 
           Về án phí: Vợ chồng ông Y Lơr H và bà H Săm M phải chịu 57.717.373 
đồng án phí DSST. Vợ chồng ông Y Juin K và bà H Tên Ayun không phải chịu 
án phí dân sự phúc thẩm. 
Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản.  Vợ chồng ông Y 
Lơr H và bà H Săm M phải chịu 5.000.000 đồng.

8 
 Ngày 20/12/2019, Chánh án Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk có Văn bản 
số 943/TA.KTNV; ngày 09/01/2020, Chi cục trưởng C hi cục Thi hành án dân 
sự huyện C, tỉnh Đắk Lắk có Văn bản số 49/CCTHADS, gửi Chánh án Tòa án 
nhân cấp cao tại Đà Nẵng, kiến nghị xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc 
thẩm đối với Bản án dân sự sơ thẩm, Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên đối với 
phần tài sản thế chấp. 
Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 09/2021 /KN-DS ngày 
04/02/2021 , Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Ủy ban 
Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm, hủy 
một phần Bản án dân sự  phúc thẩm nêu trên và một phần Bản án dân sự sơ 
thẩm số 32/2019/DS-ST ngày 29/7/2019 của Tòa án nhân dân huyện  huyện C, 
tỉnh Đắk Lắk  về phần thế chấp tài sản ; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân 
huyện huyện C, tỉnh Đắk Lắk  để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm, đúng quy định 
của pháp luật. 
         Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao 
tại Đà Nẵng đề nghị Hội đồng xét xử  giám đốc  thẩm chấp nhận kháng nghị 
của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. 
 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
 
 
   [1]. Đối với tranh chấp về phần tín dụng,  hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất (phát sinh theo yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, 
nghĩa vụ liên quan là ông Y Juin K và bà H’Tên A) đã được giải quyết, thì sau 
khi bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật, không có đề nghị hoặc kiến nghị 
xem xét kháng nghị các nội dung này. 
   [2].  Đối với phần thế chấp tài sản:  
   Để đảm bảo cho khoản vay theo hợp đồng tín dụng đã ký,  vợ chồng ông 
Y Lơr H và bà H Săm M đã thế chấp quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản gắn 
liền trên 1.580 m2 đất, thuộc thửa đất số 151, tờ bản đồ số 09, xã Ea Tui, huyện 
C, tỉnh Đ ắk Lắk theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ t số H 046857 ngày 
01/10/1996 do UBND huyện C cấp, đứng tên hộ ông Y Lơr H theo Hợp đồng 
thế chấp quyền sử dụng đất số 0148/2014/BĐ ngày 03/4/2014 đã được công 
chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật nên có hiệu 
lực pháp luật (bút lục 13 -15, 18). 
 Tại khoản 2 Điều 2 của Hợp đồng thế chấp quy định :“2. Phần giá trị 
công trình, diện tích cải tạo, đầu tư xây dựng thêm, các tài sản gắn liền với diện 
tích đất đã thế chấp cũng đều thuộc tài sản thế chấp theo Hợp đồng này”; trong 
quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành xem xét, thẩm định tại

9 
chỗ (bút lục 75-77), thể hiện trên đất thế chấp có các tài sản của người thứ ba, 
cụ thể: căn nhà cấp 4 do gia đình chị H’ May Mlô đang quản lý, sử dụng, xây 
dựng từ năm 2013 (trước thời điểm thế chấp), chị H’ May Mlô có đăng k ý kết 
hôn với anh Y Phân N ngày 14/9/2010, hiện vẫn đang là vợ chồng (bút lục 79); 
căn nhà cấp 4 do gia đình chị H’ Bathy Mlô đang quản lý, sử dụng, xây dựng 
năm 2013 (trước thời điểm thế chấp ), chị H’ Bathy Mlô có đăng ký kết hôn với 
anh Y Wôl Ê ngày 12/02/2012, hiện vẫn đang là vợ chồng (bút lục 79); tại biên 
bản xác minh điều kiện thi hành án ngày 19/12/2019, thể hiện có 02 căn nhà là tài 
sản chung của vợ chồng nêu trên; nhưng khi xác lập giao dịch thế chấp các tài 
sản trên lại không có ý kiến của những người này  là vi phạm điều cấm của 
pháp luật, được quy định tại Điều 10 của Bộ luật Dân sự năm 2005 . Trong khi 
đó, quá trình giải quyết vụ án, cũng không có ý kiến đồng ý của anh Y Phân 
Niê, anh Y Wôl Ê về việc xử lý các căn nhà trên để thu hồi nợ; hơn nữa, Tòa án 
cấp sơ thẩm còn quyết định: “... Khi bản án có hiệu lực pháp luật, vợ chồng ông 
Y Lơr và bà H Săm không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ  nghĩa vụ trả 
nợ thì Ngân hàng có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý tài sản thế chấp 
để thu hồi nợ, cụ thể: Quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản gắn liền trên đất...” 
mà không nêu rõ tài sản gắn liền trên đất gồm những gì, của ai; từ đó, dẫn đến 
việc thi hành án gặp khó khăn. Mặt khác, đối với Tòa án cấp phúc thẩm, phần 
bản án sơ thẩm về việc x ử lý tài sản thế chấp không bị kháng cáo, kháng nghị,  
tại phần quyết định  của Bản án lại tuyên: “...Khi bản án có hiệu lực pháp luật, 
vợ chồng ông Y Lơr H và bà H Săm M không thực hiện hoặc thực hiện không 
đầy đủ nghĩa vụ trả nợ thì Ngân hàng Thương mại cổ phần P có quyền đề 
nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ:  Quyền sử 
dụng đất 1.580 m 2 thuộc thửa đất số  151, tờ bản đồ s ố 09 xã EaTul, huyện C, 
tỉnh Đắk Lắk theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H 046857  ngày 
01/10/1996 của UBND huyện C đứng tên hộ ông Y Lơr H theo Hợp đồng thế 
chấp quyền sử dụng đất số 0148/2014/BĐ ngày 03/4/2014, giữa bên thế chấp 
ông Y Lơr H, bà H Săm M , bên nhận thế chấp Ngân hàng Thương mại cổ 
phần P”, mà không tuyên nội dung về việc xử lý tài sản trên đất , như vậy cơ 
quan thi hành án cũng không thể thi hành án được.  Do đó, cần phải hủy một 
phần bản án phúc thẩm và một phần bản án dân sự sơ thẩm nêu trên về phần 
thế chấp tài sản; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện huyện C, tỉnh 
Đắk Lắk để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm, đúng quy định của pháp luật. 
Ngoài ra, khi thụ lý, giải quyết lại vụ án, Tòa án cần tiến hành xác minh, 
thu thập tài liệu, chứng cứ làm rõ hộ gia đình được cấp đất theo Giấy ch ứng 
nhận trên gồm những thành viên nào, hiện tại những ai đang chiếm hữu, sử 
dụng đất cũng như tài sản trên đất để xem xét tư cách tham gia tố tụng của họ 
cho đầy đủ; đồng thời, lưu ý quy định tại Điều 325 của Bộ luật Dân sự cùng

10 
với các quy định pháp luật khác có liên quan về giao dịch bảo đảm để xem xét, 
giải quyết vụ án cho chính xác. 
Vì các lẽ trên; 
 
QUYẾT ĐỊNH: 
 
Căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 337; Điều 343, Điều 345 và Điều 349 
của Bộ luật Tố tụng dân sự;  
1. Hủy một phần Bản án dân sự phúc thẩm số 200 /2019/DS-PT ngày 
13/11/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk và một phần Bản án dân sự sơ 
thẩm số 32/2019/DS-ST ngày 29/7/2019 của Tòa án nhân dâ n huyện C, tỉnh 
Đắk Lắk về phần thế chấp tài sản  trong vụ án“Tranh chấp hợp đồng tín dụng 
và hợp đồng ch uyển nhượng  quyền sử dụng đất ”, giữa nguyên đơn là Ngân 
hàng Thương mại cổ phần P với bị đơn là  ông Y Lơr H và bà H Săm M  và 
những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. 
2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Đắk Lắk để xét xử 
lại theo thủ tục sơ thẩm, đúng quy định của pháp luật. 
3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng 
giám đốc thẩm ra quyết định. 
 
                     
 
Nơi nhận:  
- TAND huyện C, tỉnh Đắk Lắk   
(2 bản kèm hồ sơ vụ án);                                                                                            
- Vụ PC và Quản lý khoa học - TANDTC; 
- VKSND cấp cao tại Đà Nẵng;    
- TAND tỉnh Đắk Lắk; 
- Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Đắk 
Lắk; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: Phòng Lưu tr ữ; Phòng GĐKT v ề DS-
LĐ-KDTM và hồ sơ vụ án.  
 
 
 
                 TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
PHÓ CHÁNH ÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
 
                              Lại Văn Trình