1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO            CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
             TẠI ĐÀ NẴNG                                              Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
        
Quyết định giám đốc thẩm  
Số: 63/2021/DS-GĐT 
Ngày 08/9/2021 
Về “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản” 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG 
 
- Thành phần tham giá xét xử giám đốc thẩm gồm có: 
Chủ tọa phiên tòa: ông Đặng Kim Nhân - Thẩm phán. 
Các Thẩm phán: ông Nguyễn Anh Tiến và ông Trần Minh Tuấn. 
- Thư ký phiên tòa: bà Hà Thị Mỹ Châu - Thẩm tra viên.                  
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên 
tòa: ông Nguyễn Thế Vinh - Kiểm sát viên cao cấp. 
 Ngày 08 tháng 9 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng 
mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án  dân sự: “Tranh chấp hợp đồng vay tài 
sản” giữa: 
1. Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP Đ; địa chỉ:  Tháp B, số H, quận H, thành 
phố Hà Nội.  
Người đại diện theo ủy quyền: ông Phạm Thanh L - Giám đốc phòng giao 
dịch E; địa chỉ: huyện E, tỉnh ĐắkLắk. 
2. Bị đơn: Bà Triệu Thị T. 
Nơi ĐKHKTT: Thôn 5A, xã W, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. 
Chỗ ở hiện nay: Thôn 4, xã T, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. 
 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
 
-  Tại Đơn khởi kiện đề ngày 18/10/2019 và quá trình tố tụng, nguyên đơn 
là Ngân hàng TMCP Đ trình bày: 
Năm 2017, bà Triệu Thị T vay Ngân hàng TMCP Đ - Chi nhánh Bắc tỉnh 
Đắk Lắk - Phòng giao dịch E (sau đây viết tắt là Ngân hàng) 600.000.000 đồng; 
sau đó, bà T làm thủ tục “đáo hạn” vay Ngân hàng lại số tiền 600.000.000 đồng 
tại Hợp đồng tín dụng  số 01/2018/9619597/HĐTD ngày 27/4/2018 với lãi  suất 
trong hạn 11,2%/năm. Ngày  02/5/2018 bà T ký Hợp đồng tín  dụng số 
01/2018/9619597/HĐTD vay Ngân hàng thêm 50.000.000 đồng với lãi suất trong 
hạn 10%/năm.  
 Để bảo đảm trả nợ các khoản vay trên ngày 05/4/2017 bà T ký Hợp đồng 
thế chấp tà i sản số 01/2017/9619597/HĐBĐ thế chấp các tài sản sau : (i). Quyền 
sử dụng thửa đất số 27, tờ bản đồ 22, diện tích 5774,9m 2, loại đất trồng cây lâu 
năm, địa chỉ: thôn 4, xã T, huyện E, tỉnh Đăk Lắk theo Giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất số sêri BP 335724 mà UBND huyện E cấp cho hộ bà Triệu Thị T và ông

2 
 
Hoàng Văn Th ngày 07/11/2013; (ii). Quyền sử dụng thửa đất số 23, tờ bản đồ 22, 
diện tích 3658,4m2, loại đất trồng cây lâu năm, địa chỉ: thôn 4, xã T, huyện E, tỉnh 
Đăk Lắk theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số sêri BP 335725 mà UBND 
huyện E cấp cho hộ bà Triệu Thị T và ông Hoàng Văn Th ngày 07/11/2013; (iii). 
Quyền sử dụng thửa đất số 18 , tờ bản đồ 22 , diện tích 10.227,7m2, loại đất trồng 
cây lâu năm , địa chỉ thôn 4, xã T, huyện E, tỉnh Đ ắkLắk theo Giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất số sêri BP 335726 mà UBND huyện E cấp cho hộ bà Triệu Thị 
T và ông Hoàng Văn Th ngày 07/11/2013; (iv). Quyền sử dụng thửa đất số 19, tờ 
bản đồ 22 , diện tích 3 789,1m2, loại đất trồng cây lâu năm , địa chỉ thôn 4, xã T, 
huyện E, tỉnh ĐắkLắk theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 335727 mà 
UBND huyện E cấp cho hộ bà Triệu Thị T và ông Hoàng V ăn Th ngày 
07/11/2013. 
 Bà T vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo Hợp đồng tín dụng, nên nay Ngân hàng 
khởi kiện yêu cầu bà T trả nợ gốc và lãi tính đến ngày 26/12/2019 là 804.454.644 
đồng, trong đó nợ gốc 650.000.000 đồng, lã i nợ quá hạn 34.255.740 đồng, lãi nợ 
trong hạn là 120.198.904 đồng; yêu cầu được xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ 
trong trường hợp bà T không trả nợ. 
- Bị đơn là bà Triệu Thị T: Thừa nhận số nợ gốc và lãi như Ngân hàng trình 
bày, đồng ý để Ngân hàng xử lý tài sản thế chấp thu hồi nợ trong trường hợp 
không trả được nợ. 
- Tại Quyết định số 101/2020/QĐST-DS ngày 03/01/2020, Tòa án nhân dân 
huyện E công nhận sự thỏa thuận của các đương sự như sau:  
Bà Tri ệu Th ị T thừa nhận n ợ Ngân hàng TMCP Đ - Chi nhánh B ắc tỉnh 
Đăk Lăk – Phòng giao dịch E tổng số tiền là 804.454.644 đ ồng (trong đó n ợ gốc 
là 650.000.000 đ ồng, lãi su ất quá h ạn 34.255.740 đ ồng, lãi suất trong h ạn 
120.198.904 đồng). Nay bà T chấp nhận trả số tiền 804.454.644 đ ồng cho Ngân 
hàng TMCP Đ - Chi nhánh Bắc Đăk Lắk - PGD E vào ngày 25 tháng 3 năm 2020.  
Nếu đến thời hạn trả nợ nêu trên mà bà Triệu Thị T không trả nợ theo thỏa 
thuận thì Ngân hàng TMCP Đ - Chi nhánh Bắc Đăk Lăk - PGD E có quyền xử lý 
các tài s ản mà bà Tri ệu Th ị T đã th ế chấp theo h ợp đ ồng th ế chấp tài s ản s ố 
01/2017/9619597/HĐTC, ngày 05/4/2017, để thu hồi nợ như sau: Quyền sử dụng 
đất số BP 335724 do UBND huy ện E cấp ngày 07/11/2013, cấp cho h ộ bà Triệu 
Thị T và ông Hoàng Văn Th; thửa đất số 27; tờ bản đồ số 22; diện tích 5774,9m2; 
mục đích trồng cây lâu năm; địa chỉ lô đất nằm tại thôn 4, xã T, huyện E, tỉnh Đăk 
Lắk. Quyền sử dụng đất số BP 335725 do UBND huyện E cấp ngày 07/11/2013, 
cap cho hộ bà Triệu Thị T và ông Hoàng Văn Th; thửa đất số 23; tờ bản đồ số 22; 
diện tích 3658,4m2; mục đích trồng cây lâu năm; địa chỉ lô đất nằm tại thôn 4, xã 
T, huyện E, tỉnh Đăk L ắk. Quyền sử dụng đất số BP 335726 do UBND huy ện E 
cấp ngày 07/11/2013, cấp cho hộ bà Triệu Thị T và ông Hoàng Văn Th; thửa đất 
số 18; tờ bản đồ số 22; diện tích 10.227,7m2; mục đích trồng cây lâu năm; địa chỉ 
lô đ ất n ằm t ại thôn 4, xã T, huyện E, tỉnh Đăk Lăk . Quyền sử dụng đ ất s ố BP 
335727 do UBND huy ện E cấp ngày 07/11/2013, c ấp cho h ộ bà Triệu Thị T và 
ông Hoàng Văn Th; thửa đất số 19; tờ bản đồ số 22; diện tích 3789,1m2; mục đích 
trồng cây lâu năm; địa chỉ lô đất nằm tại thôn 4, xã T, huyện E, tỉnh Đăk Lăk.  
Trong thời gian ch ậm trả nợ thì bà Tri ệu Thị T chấp nhận tiếp tục chịu lãi su ất

3 
 
theo hợp đồng mà bà T đã ký k ết với Ngân hàng TMCP Đ - Chi nhánh Bắc Đãk 
Lăk - PGD E cho đến khi trả nợ xong. 
Quyết định còn công nhận thỏa thuận của các đương sự về án phí 
 - Ngày 19/02/2021, vợ chồng ông Nông Văn Danh và bà Hà Th ị Dung có 
Đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm Quyết định công nhận sự thỏa 
thuận của các đương s ự nêu trên vì cho r ằng trước khi th ế chấp quyền sử dụng 
thửa đất số 18 cho Ngân hàng thì ngày 28/12/2016 bà T đã ký Giấy sang nhượng 
đất chuyển nhượng cho vợ chồng ông Danh m ột phần thửa đất số 18, nhưng Tòa 
án khi giải quyết vụ án tranh chấp nợ giữa Ngân hàng với bà T không đưa Ông Bà 
vào tham gia t ố tụng v ới tư cách ngư ời có quy ền l ợi, nghĩa v ụ liên quan là vi 
phạm thủ tục tố tụng, ảnh hưởng quyền lợi của Ông Bà.  
- Tại Quyết định số 68/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 21/5/2021, Vi ện trưởng 
Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao t ại Đà N ẵng kháng ngh ị theo thủ tục giám đ ốc 
thẩm Quyết định công nh ận sự thỏa thuận của các đương s ự số 01/2020/QĐST-
DS ngày 03/01/2020 c ủa Tòa án nhân dân huy ện E; đề nghị Ủy ban Th ẩm phán 
Tòa án nhân dân c ấp cao t ại Đà Nẵng xét x ử giám đốc thẩm, hủy phần xử lý tài 
sản thế chấp đối với thửa đất số 18, tờ bản đồ số 22, diện tích 10.227,7m2 đối với 
Quyết định nêu trên  của Tòa án nhân dân huy ện E; giao h ồ sơ cho Tòa án nhân 
dân huyện E giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm với lý do Tòa án nhân dân huy ện 
E khi giải quyết vụ án không xem xét, th ẩm định tại chỗ nên không biết bà T đã 
chuyển nhượng một phần thửa đất số 18 cho v ợ chồng ông Danh , bà Dung  nên 
không đưa ông Danh, bà Dung vào tham gia t ố tụng với tư cách ngư ời có quyền 
lợi và nghĩa vụ liên quan là vi ph ạm khoản 4 Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự, làm 
ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông Danh, bà Dung. 
-  Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại 
Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân c ấp cao tại Đà Nẵng chấp 
nhận kháng nghị của Viện trưởng viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. 
 
                      NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
 
  [1] Bà Triệu Thị T vay Ngân hàng TMCP Đ - Chi nhánh Bắc tỉnh Đắk Lắk 
- Phòng giao dịch E (sau đây viết tắt là Ngân hàng) tổng cộng 650.000.000 đồng 
theo 02 Hợp đồng tín dụng  số 01/2018/9619597/HĐTD  ngày 27/4/2018 và số 
01/2018/9619597/HĐTD ngày 02/5/2018. Để bảo đảm trả nợ cho 02 Hợp đồng tín 
dụng nêu trên, ngày 05/4/2017 bà T ký với Ngân hàng Hợp đồng thế chấp tài sản 
số 01/2017/9619597/HĐBĐ (Hợp đồng được công chứng và đăng ký giao dịch 
bảo đảm theo quy định) thế chấp quyền sử dụng 04 thửa đất số 18, 19, 23, 27 cùng 
tờ bản đồ 22, địa chỉ thôn 4, xã T, huyện E, tỉnh Đắk Lắk đã được UBND huyện E 
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  đứng tên “hộ bà Triệu Thị T và ông  
Hoàng Văn Th”. Bà T vi phạm nghĩa vụ trả nợ  theo Hợp đồng tín dụng nên  Ngân 
hàng khởi  kiện, hai bên hòa giải thành và Tòa án nhân dân huyện E ban hành 
Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 101/2020/QĐST -DS 
ngày 03/01/2020 theo đó bà T phải trả nợ Ngân hàng, nếu bà T không trả nợ thì 
Ngân hàng có quyền xử lý tài sản bà T đã thế chấp thu hồi nợ.

4 
 
 [2] Ngày 17/02/2021 vợ chồng ông Nông Văn Danh, bà Hà Thị Dung có 
Đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm Quyết định công nhận sự thỏa 
thuận của các đương sự số 01/2020/QĐST-DS ngày 03/01/2020 của Tòa án nhân 
dân huyện E với lý do trước khi thế chấp quyền sử dụng thửa đất số 18, tờ bản đồ 
22, diện tích 10 .227,7m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  số sêri BP 
335726 mà UBND huyện E cấp ngày 07/11/2013 cho “hộ bà Triệu Thị T và ông 
Hoàng Văn Th” thì ngày 28/12/2016 bà T đã ký Giấy sang nhượng đất  chuyển 
nhượng một phần thửa đất số 18 cho ông Danh, bà Dung. 
 [3] Xét thấy, ngày 07/11/2013 hộ gia đình bà T được UBND huyện E cấp 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  số sêri BP 335726 đối với quyền sử dụng 
thửa đất số 18 , tờ bản đồ 22 , diện tích 10 .227,7m2; do  vậy, nếu có việc ngày 
28/12/2016 bà T ký Giấy sang nhượng đất  chuyển nhượng cho vợ chồng ông 
Danh một phần thửa đất số 18 thì lẽ ra ông Danh, bà Dung phải yêu cầu bà T lập 
và ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất  tại công chứng hoặc “ít nhất” 
cũng yêu cầu bà T giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  nhưng vợ chồng ông 
Danh không thực hiện các việc này  để bảo vệ quyền đối kháng tài sản của mình 
với những người khác. Trong khi, theo quy định tại khoản 2 Điều 689 và Điều 692 
Bộ luật dân sự năm 2005 (Bộ luật có hiệu lực vào thời điểm hai bên giao dịch 
ngày 28/12/2016) thì “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập 
thành văn bản, có công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật”  và “Việc 
chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất 
theo quy định của pháp luật về đất đai” . Vì các lý do trên, nên nếu có việc bà T 
ký Giấy sang nhượng đất  ngày 28/12/2016 chuyển nhượng một phần thửa đất số 
18 cho vợ chồng ông Danh thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cũng 
vô hiệu theo quy định của pháp luật.  
  [4] Tại Đơn đề nghị giám đốc thẩm vợ chồng ông Danh trình bày sau khi 
nhận chuyển nhượng một phần thửa đất số 18 của bà T thì vợ chồng ông Danh 
tiếp tục sử dụng trồng tiêu, bưởi và cam ; trong khi Ngân hàng khẳng định khi 
nhận thế chấp đã kiểm tra thực tế tài sản thế chấp và xét Hợp đồng thế chấp được 
công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của ph áp luật. Do 
đó, trình bày của vợ chồng ông Danh cũng như Quyết định kháng nghị cho rằng 
Ngân hàng khi nhận thế chấp không kiểm tra thực trạng tài sản thế chấp, Tòa án 
nhân dân huyện E khi giải quyết vụ án không xem xét, thẩm định tại chỗ nên 
không biết bà T đã chuyển nhượng một phần thửa đất số 18 cho vợ chồng ông 
Danh nên không đưa vợ chồng ông Danh, bà Dung vào tham gia tố tụng với tư 
cách người có quyền lợi  và nghĩa vụ liên quan trong vụ án là v i phạm khoản 4 
Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự  là không có cơ sở để được Hội đồng xét xử giám 
đốc thẩm chấp nhận. 
  [5] Tại Công văn số 71/CV-TA ngày 05/7/2021, Tòa án nhân dân huyện E, 
tỉnh Đăk Lăk cho biết vợ chồng ông Nông Văn Danh đã khởi kiện tranh chấp Hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất  với bà Triệu Thị T và ngày 25/02/2021 
Tòa án nhân dân huyện E đã thụ lý vụ án. 
   Vì các lẽ trên; 
                                           QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 337, khoản 1 Điều 343 và Điều 349 của Bộ 
luật Tố tụng dân sự 2015:

5 
 
 1. Không chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 
68/QĐKNGĐTVKS-DS ngày 21/5/2021 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân 
cấp cao tại Đà Nẵng , giữ nguyên Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các 
đương sự số 01/2020/QĐST-DS ngày 03 /01/2020 của Tòa án nhân dân huyện E, 
tỉnh Đắk Lắk. 
 2. Quyết đ ịnh công nh ận s ự thỏa thu ận c ủa các đương s ự số 
01/2020/QĐST-DS ngày 03/01/2020 của Tòa án nhân dân huy ện E, tỉnh Đắk Lắk 
tiếp tục được thi hành. 
          3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng xét 
xử giám đốc thẩm ra quyết định. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Nơi nhận: 
- Viện VKSND cấp cao tại Đà Nẵng; 
- Tòa án nhân dân huyện E, tỉnh Đắk Lắk (để 
biết); 
- Chi c ục T hi hành án dân s ự huyện E, t ỉnh 
Đắk Lắk (để thi hành); 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: Phòng HCTP; Phòng GĐKT về  
DS-LĐ-KDTM và hồ sơ vụ án. 
             TM. ỦY BAN THẨM PHÁN  
  THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA  
 
 
 
 
 
 
Đặng Kim Nhân