1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 100/2022/DS-GĐT 
Ngày: 06/4/2022 
V/v tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở 
  CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
  Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
 
                      
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
 
  Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có:  
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: 
Các Thẩm phán:                      
Ông Võ Văn Cường. 
Ông Lê Thành Văn. 
Ông Tô Chánh Trung. 
Thư ký phiên tòa: Ông Huỳnh Ngọc Trí - Thẩm tra viên 
Đại diện Viện Kiểm  sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh  
tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Phượng - Kiểm sát viên. 
Ngày 06 tháng 4 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố 
Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về “Tranh chấp 
hợp đồng mua bán nhà ở” giữa các đương sự:  
1. Nguyên đơn: Bà Lê Thị Kh, sinh năm 1963; địa chỉ: số 35/8 HHG, Khu 
phố 2, phường QT, thành phố BH, tỉnh Đ. 
2. Bị đơn: Công ty TNHH ML; địa chỉ: số K2/48C NTP, ấp TB, phường 
BH1, thành phố BH, tỉnh Đ. 
Đại diện hợp pháp của bị đơn: bà Lê Thúy Ng; địa chỉ: số 12/4B, Khu phố 
3, phường BL, thành phố BH, tỉnh Đ. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
3.1. Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng VKM; địa chỉ: số 19 Đường D1, 
khu dân cư VTS, Khu phố 7, phường TN, thành phố BH, tỉnh Đ. 
3.2. Ngân hàng Thương mại Cổ phần NT1 Việt Nam; địa chỉ: số 198 đường 
TQK, phường LTT, quận HK, thành phố H. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Nguyên đơn là bà Lê Thị Kh trình bày: Ngày 28/4/2012, bà ký hợp đồng 
mua bán nhà với Công ty TNHH ML (gọi tắt là Công ty ML) tại dự án khu nhà ở

2 
 
của Công ty ML với giá 2,9 tỉ đồng, thanh toán 04 đợt. Bà đã thanh toán 03 đợt 
với số tiền 2,6 tỉ đồng, trong đó, đợt 3 thanh toán 1 tỉ đồng bằng nguồn tiền vay 
của Ngân hàng Thương mại Cổ phần P Thành phố Hồ Chí Minh (gọi tắt là Ngân 
hàng H5), có thế chấp tài sản là nhà đất tại số 35/8 đường HHG, Khu phố 2, 
phường QT, thành phố BH, tỉnh Đ, và tài sản hình thành trong tương lại tại ấp TB, 
phường BH1, thành phố BH, tỉnh Đ theo hợp đồng mua bán nhà nêu trên. Do 
Công ty ML không bàn giao nhà theo thỏa thuận nên Công ty đã hỗ trợ cho bà các 
khoản để bà trả nợ vay của Ngân hàng, tổng cộng là 358.951.283 đồng. Nay bà 
khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng mua bán nhà giữa các bên, buộc Công ty 
ML trả lại cho bà số tiền đã thanh toán là 2,6 tỉ đồng. Bà đồng ý trả lại số tiền đã 
mượn của Công ty ML là 358.951.283 đồng. 
Bị đơn, đại diện hợp pháp của Công ty ML trình bày: Tháng 4/2012, Công 
ty ML vay của bà Lê Thị Kh 1 tỉ đồng thông qua việc nhờ bà Kh đứng tên vay 
Ngân hàng giùm. Công ty ML đã trả cho bà Kh được 449.469.283 đồng qua tài 
khoản của bà Kh tại Ngân hàng H5. Vì vậy, Công ty ML chỉ đồng ý trả cho bà Kh 
khoản tiền còn lại khoảng 550 triệu đồng. 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 150/2017/DS-ST ngày 26/9/2017, Tòa án nhân 
dân thành phố BH, tỉnh Đ quyết định (tóm tắt): 
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị Kh về việc “tranh chấp hợp đồng 
mua bán nhà ở” đối với Công ty ML. Buộc Công ty ML thanh toán cho bà Kh 
2.241.048.717 đồng. 
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo. 
Bị đơn là Công ty TNHH ML kháng cáo bản án sơ thẩm. 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 161/2018/DS-PT ngày 16/10/2018, Tòa án 
nhân dân tỉnh Đ quyết định (tóm tắt): 
Không chấp nhận kháng cáo của Công ty TNHH ML. Sửa một phần án sơ 
thẩm về quyết định trách nhiệm chậm thực hiện nghĩa vụ khi thi hành án và án 
phí. 
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị Kh 
Tuyên bố vô hiệu Hợp đồng mua bán nhà số 05/HĐBN ngày 28/4/2012 giữa 
bà Lê Thị Kh với Công ty TNHH ML. 
Buộc Công ty ML trả lại cho bà Lê Thị Kh 2.241.048.717 đồng. 
Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí. 
Ngày 26/12/2018, bà Nguyễn Kim Chi, đại diện hợp pháp của Công ty ML, 
có đơn đề nghị kháng nghị giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm nêu trên. 
Tại Quyết định số 141/2021/KN-DS ngày 04/10/2021, Chánh án Tòa án nhân 
dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu 
trên, đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí

3 
 
Minh xét xử giám đốc th ẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên, và hủy Bản 
án dân sự sơ thẩm số 150/2017/DS-ST ngày 26/9/2017 của Tòa án nhân dân thành 
phố BH. 
Tại phiên tòa, đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ 
Chí Minh đề nghị Hội đồng giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị của Chánh án 
Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, hủy bản án sơ thẩm và bản 
án phúc thẩm để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1] Mặc dù theo Hợp đồng mua bán nhà số 05/HĐBN ngày 28/4/2012 thì, 
Công ty ML bán cho bà Lê Thị Kh căn nhà số B7, khu Biệt thự tại ấp TB, phường 
BH1, thành phố BH, tỉnh Đ, với giá 2,9 tỉ đồng, bà Kh cho rằng đã thanh toán cho 
Công ty ML 03 lần với số tiền 2,6 tỉ đồng, nhưng tại đơn khởi kiện lần đầu ngày 
22/9/2014, bà Kh chỉ yêu cầu Công ty ML hoàn trả cho bà “số tiền đã thanh toán 
và lãi phát sinh để mua nhà đất theo hợp đồng mua bán nhà, đất tại Dự án khu 
nhà ở của Công ty ML tại ấp TB, p. BH1, BH, Đ. Hợp đồng mua bán số 05/HĐMB 
ký ngày 28 tháng 4 năm 2012 giữa Công ty TNHH ML và Lê Thị Kh” là 
1.086.000.000 đồng, gồm số tiền gốc là 1 tỉ đồng và lãi là 86 triệu đồng. Sau đó, 
bà Kh có thay đổi yêu cầu khởi kiện, đề nghị Công ty ML trả số tiền theo 03 phiếu 
thu (ngày 02/4/2012, ngày 28/4/2012 và ngày 21/5/2012) mà bà Kh đã nộp tiền 
cho Công ty ML là 2,6 tỉ đồng, nhưng tại Biên bản hòa giải ngày 04/02/2015, bà 
Kh chỉ yêu cầu Công ty ML trả cho bà 1 tỉ đồng (giảm 1,6 tỉ đồng).  
[2] Bà Kh giải thích lý do của việc thay đổi yêu cầu là để chia sẻ khó khăn 
với Công ty ML, nhưng điều này hoàn toàn mâu thuẫn với ý chí khởi kiện ban 
đầu khi bà Kh vẫn yêu cầu tính lãi của số tiền 1 tỉ đồng. 
[3] Phía Công ty ML xác định thực chất có vay của bà Kh 1 tỉ đồng thông 
qua việc nhờ bà Kh vay số tiền này từ Ngân hàng H5 (có thế chấp tài sản là căn 
nhà số B7 nêu trên). 
[4] Quá trình thu thập chứng cứ xác định, ngày 21/5/2012, bà Kh có vay của 
Ngân hàng H5 1 tỉ đồng, có thế chấp tài sản, trong đó có tài sản hình thành trong 
tương lại là căn nhà số B7 nêu trên; và từ ngày 06/6/2012 đến ngày 02/10/2014, 
Công ty ML đã nhiều lần chuyển vào tài khoản của bà Kh tại Ngân hàng H5 số 
tiền tổng cộng là 358.951.283 đồng để trả khoản nợ vay nêu trên của bà Kh. Mặc 
dù bà Kh cho rằng việc Công ty ML chuyển cho bà khoản tiền trên là để hỗ trợ 
cho bà Kh trả khoản vay của bà tại Ngân hàng H5, nhưng Công ty ML không thừa 
nhận. Hồ sơ vụ án không thể hiện có việc xác minh, thu thập chứng cứ làm rõ có 
hay không việc Công ty ML thực hiện chính sách hỗ trợ cho khách hàng khi mua 
nhà theo lời trình bày của bà Kh, cũng như hồ sơ, sổ sách kế toán của Công ty ML 
có các khoản thu tương ứng với các phiếu thu của Công ty ML giao cho bà Kh 
hay không để làm căn cứ giải quyết vụ án khách quan, toàn diện.

4 
 
[5] Trong khi chưa xác minh làm rõ các nội dung trên, Tòa án cấp sơ thẩm 
và phúc thẩm buộc Công ty ML trả cho bà Kh 2.241.048.717 đồng (sau khi trừ số 
tiền 358.951.283 đồng, bà Kh đồng ý trả lại cho Công ty ML) là không có căn cứ 
pháp luật. 
Vì các lẽ trên, 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ Điều 337 và Điều 343 của Bộ luật Tố tụng dân sự. 
1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 141/2021/KN -DS 
ngày 04/10/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí 
Minh. 
2. Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 161/2018/DS-PT ngày 16/10/2018 của 
Tòa án nhân dân tỉnh Đ, và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 150/2017/DS-ST ngày 
26/9/2017 của Tòa án nhân dân thành phố BH, tỉnh Đ về vụ án “Tranh chấp hợp 
đồng mua bán nhà ở”  giữa nguyên đơn  là bà Lê Thị Kh với bị đơn là Công ty 
TNHH ML.  
3. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố BH, tỉnh Đ giải quyết sơ 
thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật. 
4. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết định./. 
 
Nơi nhận:  
- Chánh án (để báo cáo); 
- Vụ pháp chế và QLKH - TANDTC (để biết); 
- VKSNDCC tại TP. Hồ Chí Minh;                                                   
- TAND tỉnh Đ; 
- TAND TP. BH (kèm hồ sơ vụ án); 
- Chi Cục THADS TP. BH; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: VT (VP, GĐKT II, THS), hồ sơ vụ án_17b 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
Võ Văn Cường