TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập-Tự do-Hạnh phúc 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 264/2024/DS-GĐT  
Ngày: 27/9/2024 
V/v “Tranh chấp đòi quyền sử dụng 
đất và quyền sở hữu nhà ở” 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
-Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:  Ông Bùi Đức Xuân 
Các Thẩm phán:                        Ông Võ Văn Khoa 
Ông Trần Văn Mười                                                                                    
- Thư ký phiên tòa: Ông Đàng Sĩ Hiến - Thẩm tra viên. 
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí 
Minh tham gia phiên tòa: Ông Trần Đăng Ry - Kiểm sát viên. 
Ngày 27 tháng 9 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao mở phiên tòa 
giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về việc “Tranh chấp đòi quyền sử dụng đất và 
quyền sở hữu nhà nhà ở” giữa các đương sự: 
Nguyên đơn: 1. Ông Nguyễn Hữu A, sinh năm 1980; 
2. Bà Phạm Thị Mỹ N, sinh năm 1981. 
Cùng trú địa chỉ: Khu phố *, phường MD, thành phố PT, tỉnh Ninh Thuận. 
Bị đơn: 1. Ông Nguyễn Văn H, sinh năm 1978; 
2. Bà Phạm Thị Thu N1, sinh năm 1984. 
Cùng trú địa chỉ: Khu phố *, phường MD, thành phố PT, tỉnh Ninh Thuận. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:  Bà Nguyễn Thị Kim N1, sinh năm 
1987. Địa chỉ: Khu phố *, phường HM, thành phố PT, tỉnh Ninh Thuận. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Tại Đơn khởi kiện ngày 09/11/2020, nguyên đơn là ông Nguyễn Hữu A và bà 
Phạm Thị Mỹ N cũng như trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn (do người đại

2 
 
diện theo ủy quyền là ông Đinh Văn S) trình bày: 
Ngày 14/8/2020, ông Nguyễn Hữu A và bà Phạm Thị Mỹ N nhận chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất thửa 54, tờ bản đồ 27, diện tích 158,3m 2, tọa lạc tại Khu phố *, 
phường MD, thành phố PT, tỉnh Ninh Thuận, trên đất có căn nhà cấp 4B từ vợ chồng bà 
Nguyễn Thị Kim N1, ông Đào Thanh N2. Ông A và bà N đã được  Sở Tài nguyên và 
Môi trường tỉnh Ninh Thuận cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 
ở và tài sản gắn liền với đất số CX ****** ngày 21/8/2020. Nhà và đất nêu trên có 
nguồn gốc thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của ông Nguyễn Văn H, bà Phạm Thị 
Thu N1 nhưng đã chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Kim N1 vào ngày 06/7/2016, bà 
Nguyễn Thị Kim N1 đã được cấp quyền sử dụng đất ngày 04/8/2016. 
Tháng 9/2020, bà Nguyễn Thị Kim N1 thực hiện việc bàn giao nhà và đất cho ông 
A, bà N thì gia đình ông Nguyễn Văn H, bà Phạm Thị Thu N1 ngăn cản, không đồng ý 
giao nhà và đất. Vì vậy, ông A và bà N khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông 
Nguyễn Văn H, bà Phạm Thị Thu N1 di dời tài sản để giao lại nhà và đất nêu trên cho 
ông A, bà N.           
Bị đơn ông Nguyễn Văn H, bà Phạm Thị Thu N1 thống nhất trình bày: 
Ngày 06/7/2016, ông bà vay của bà  Nguyễn Thị Kim N1 số tiền 400.000.000 
đồng. Để đảm bảo cho việc vay tài sản, bà Nguyễn Thị Kim N1 yêu cầu ông bà ký kết 
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo, để chuyển nhượng thửa 54, tờ bản 
đồ 27, diện tích 158,3m2, tọa lạc tại Khu phố *, phường MD, thành phố PT, tỉnh Ninh 
Thuận, trên đất có căn nhà cấp 4B cho bà Nguyễn Thị Kim N1. Thực tế không có việc 
chuyển nhượng, giao nhận nhà và đất, nhà và đất vẫn do ông bà quản lý, sử dụng. Do 
đó, ông bà không đồng ý đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đồng thời, yêu cầu 
hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 
số CX ****** ngày 21/8/2020 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Thuận cấp 
cho ông A.      
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Kim N1 do người đại 
diện theo ủy quyền là ông Đinh Văn Sơn trình bày: 
Bà Nguyễn Thị Kim N1 không thừa nhận việc cho ông H, bà N1 vay tài sản 
như nội dung ông H, bà N1 trình bày. Ngày 06/7/2016, bà Nguyễn Thị Kim N1 nhận 
chuyển nhượng thửa 54, tờ bản đồ 27, diện tích 158,3m2, trên đất có căn nhà cấp 4B của 
ông H, bà N1 là hợp pháp và đã  được cấp quyền sử dụng ngày 04/8/2016. Sau khi 
nhận chuyển nhượng vẫn để cho ông H, bà N1 ở lại một thời gian để tìm nơi ở khác. 
Đến năm 2018, ông H, bà N1 chuyển đi nơi khác để giao nhà và đất cho bà Nguyễn 
Thị Kim N1 quản lý. Ngày 14/8/2020, bà Nguyễn Thị Kim N1 đã chuyển nhượng cho 
ông A, bà N. Vì vậy, bà Nguyễn Thị Kim N1 đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện 
nguyên đơn.           
Tại B ản án dân s ự sơ th ẩm s ố 28/2022/DS-ST ngày 25/8 /2022 của Tòa án

3 
 
nhân dân thành phố Phan Rang – Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thu ận đã tuyên xử như 
sau (tóm tắt): 
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Hữu A và bà Phạm 
Thị Mỹ N. 
Buộc ông Nguyễn Văn H, bà Phạm Thị Thu N1 phải di dời toàn bộ vật dụng 
để giao lại căn nhà cấp 4B gắn liền với thửa đất 54, tờ bản đồ 27, diện tích 158,3m2, 
tọa lạc tại Khu phố *, phường MD, thành phố PT, tỉnh Ninh Thuận theo giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CX ****** 
ngày 21/8/2020 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Thuận cho ông Nguyễn 
Hữu A và bà Phạm Thị Mỹ N. 
Ngoài ra, Tòa án sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền, nghĩa vụ thi hành 
án và quyền kháng cáo. 
Bản án sơ th ẩm không bị kháng cáo, không b ị kháng nghị theo thủ tục phúc 
thẩm nên có hiệu lực pháp luật. 
Ngày 28/10/2022, bị đơn ông Nguyễn Văn H có đơn đề nghị kháng nghị theo 
thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự sơ thẩm nêu trên. 
Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 173/QĐ-VKS-DS ngày 01/7/2024, 
Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị 
đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 28/2022/DS-ST ngày 25/8/2022 của Tòa án nhân 
dân thành phố PT. Đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự sơ thẩm nêu trên; giao 
hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố PT, tỉnh Ninh Thuận để xét xử lại theo 
thủ tục sơ thẩm. 
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị chấp nhận toàn bộ kháng nghị của  Viện trưởng 
Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1] Căn nhà cấp 4B gắn liền với thửa đất 54, tờ bản đồ 27, diện tích 158,3m2, tọa 
lạc tại Khu phố *, phường MD, thành phố PT, tỉnh Ninh Thuận, thuộc quyền sử dụng, 
quyền sở hữu của ông Nguyễn Văn H và bà Phạm Thị Thu N1, được Sở Tài nguyên 
và Môi trường tỉnh Ninh Thuận cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở 
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất  (sau đây viết tắt là Giấy chứng nhận ) ngày 
27/6/2016. Ngày 06/7/2016, tại Văn phòng Công chứng số 1, tỉnh Ninh Thuận, ông 
H và bà N1 (Bên A) ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( sau đây viết 
tắt là HĐCNQSDĐ ) chuyển nhượng cho bà  Nguyễn Thị Kim N1 (Bên B) toàn bộ 
nhà đất trên, giá chuyển nhượng 10.000.000 đồng, phương thức thanh toán trả đủ bằng 
tiền mặt một lần ngay sau khi ký hợp đồng. Bên A có nghĩa vụ giao  thửa đất cho Bên B

4 
 
vào thời điểm ngay sau khi ký hợp đồng. Bà Nguyễn Thị Kim N1 được Sở Tài nguyên 
và Môi trường tỉnh Ninh Thuận  cấp Giấy chứng nhận ngày 04/8/2016. Ngày 
14/8/2020, tại Văn phòng Công chứng số 1, tỉnh Nin h Thuận, bà Nguyễn Thị Kim 
N1 cùng chồng là ông Đào Thanh N2 ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất này cho ông 
Nguyễn Hữu A, giá chuyển nhượng 150.000.000 đồng. Ông A được Sở Tài nguyên 
và Môi trường tỉnh Ninh Thuận cấp Giấy chứng nhận ngày 21/8/2020.  
 [2] Vợ chồng ông H, bà Thu N1 cho rằng HĐCNQSDĐ ngày 06/7/2016 giữa 
vợ chồng ông, bà với bà Nguyễn Thị Kim N1 là hợp đồng giả tạo, để che giấu việc bà 
Nguyễn Thị Kim N1 cho ông, bà vay số tiền 400.000.000 đồng. Bà Nguyễn Thị Kim 
N1 không thừa nhận lời trình bày này và cho rằng việc bà nhận chuyển nhượng là hợp 
pháp, bà đã chuyển nhượng cho ông A. Ông A và vợ là bà N khởi kiện yêu cầu Tòa án 
giải quyết buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn H, bà Phạm Thị Thu N1 di dời tài sản để 
giao lại nhà và đất đã nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị Kim N1. 
[3] Xét thấy, Tòa án cấp sơ thẩm trong quá trình giải quyết vụ án  đã vi phạm 
thủ tục tố tụng: việc thu thập chứng cứ và chứng minh chưa được thực hiện đầy đủ, 
không theo đúng quy định tại Chươ ng VII của Bộ luật Tố tụng dân sự, dẫn đến kết 
luận trong bản án chưa phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án,  cụ thể 
như sau: 
[3.1] Hồ sơ vụ án thể hiện Tòa án cấp sơ thẩm trong quá trình giải quyết vụ án đều 
vắng mặt vợ chồng ông Nguyễn Văn H, bà Phạm Thị Kim N1. Tuy nhiên, vợ chồng 
ông H, bà N1 có gửi cho Tòa án các tài liệu chứng cứ và được Tòa án đóng dấu nhận 
đơn ngày 15/01/2021, cụ thể: 
+ “Đơn yêu cầu ” và “ Bản khai” (cùng đề ngày 11/01/2021), kèm theo bản 
photocopy “Giấy vay tiền” đề ngày 06/7/2016 có chữ ký của bà Nguyễn Thị Kim N1 có 
nội dung: “Vợ chồng ông H, bà N1 có vay của Kim N1 số tiền 400.000.000 đồng,  
tiền lãi và gốc mỗi ngày phải trả là 730.000 đồng, thời hạn vay 05 năm. Vợ chồng 
ông H, bà N1 đồng ý sang nhượng thửa đất 54, tờ bản đồ 27, diện tích 158,3m2, theo 
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CĐ 266496 cho bà Kim N1. Trong vòng 30 ngày, 
nếu ông H, bà N1 không đóng tiền lãi và gốc đầy đủ thì bà Kim N1 có quyền lấy căn 
nhà và đất nêu trên”. 
+ Biên bản làm việc  ngày 18/9/2020 (bản photocopy) của Ủy ban nhân dân 
phường MD, bà Nguyễn Thị Kim N1 thừa nhận việc ông H, bà N1 mượn 400.000.000 
đồng của bà và bà trình bày: “Trong quá trình cho ông H mượn tiền để nắm phần chắc 
về mình nên tôi đã yêu cầu ông H lên phòng công chứng để sang tên Giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất từ tên ông H qua cho tôi.”. 
Tuy nhiên, tại Tòa án bà Nguyễn Thị Kim N1 lại trình bày vợ chồng ông H, bà N1 
chuyển nhượng nhà đất cho bà giá 400.000.000 đồng và bà đã thanh toán đủ tiền chuyển 
nhượng cho vợ chồng ông H, việc chuyển nhượng là hợp pháp.

5 
 
[3.2] Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm chỉ dựa vào lời trình bày của 
bà Nguyễn Thị Kim N1 và vợ chồng ông A, bà N mà không xem xét các tài liệu, chứng 
cứ do vợ chồng ông H, bà N1 đã cung cấp; không thu thập Biên bản làm việc ngày 
18/9/2020 của Ủy ban nhân dân phường MD để đánh giá tính hợp pháp của nội dung 
Biên bản này, không làm rõ lý do gì bà Nguyễn Thị Kim N1 là người nhận chuyển 
nhượng đất của vợ chồng ông H, bà Anh ngày 06/7/2016 nhưng cùng ngày lại ký giấy 
cho vợ chồng ông H, bà N1 vay số tiền 400.000.000 đồng? có hay không có việc tại Ủy 
ban nhân dân phường MD bà Nguyễn Thị Kim N1 thừa nhận chỉ là hợp đồng vay tài 
sản và ký hợp đồng chuyển nhượng chỉ để đảm bảo cho việc vay tiền? Tòa án cấp sơ 
thẩm cũng chưa xác minh những hộ dân liền kề hoặc chính quyền địa phương có việc 
bàn giao nhà, đất tranh chấp giữa bên mua là bà Kim N1 và bên bán là vợ chồng ông H 
hay không, cũng chưa thu thập chứng cứ làm rõ giá chuyển nhượng tài sản giữa vợ 
chồng ông H với bà Nguyễn Thị Kim N1 tại thời điểm tháng 7/2016 có phù hợp với giá 
thị trường tại thời điểm chuyển nhượng hay không. Vì vậy, Tòa án cấp sơ  thẩm chấp 
nhận yêu cầu khởi kiện của ông A, bà N, buộc ông H, bà N1 giao nhà và đất là chưa có 
căn cứ vững chắc.   
[3.3] Về thủ tục định giá tài sản tranh chấp: 
Theo Biên bản định giá tài sản ngày 18/6/2021, thành phần Hội đồng định giá gồm 
có các ông bà Lê Hoàng Chương, Ngô Thị Thanh Tâm, Nguyễn Thị Song Thân, Trần 
Sơn Vũ. Các đương sự có mặt là ông Nguyễn Hữu A, ông Đinh Văn Sơn là người đại 
diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị Kim N1, người chứng kiến là ông Cao Đãi Văn. 
Biên bản định giá có thể hiện ý kiến của các thành viên Hội đồng định giá và ý kiến của 
các đương sự. Tuy nhiên, Biên bản không thể hiện có chữ ký của ông Trần Sơn Vũ. Các 
đương sự có mặt đều không ký tên; người chứng kiến ghi là ông Cao Đãi Văn nhưng 
ông Văn không ký tên (phần ký tên người làm chứng lại là ông Trương Văn Đãng là 
người không có tên trong phần đầu biên bản). 
Quá trình giải quyết vụ án, bà Nguyễn Thị Kim N1 cho rằng vợ chồng ông H, bà 
N1 chuyển nhượng nhà đất cho bà giá 400.000.000 đồng vào thời điểm ngày 06/7/2016. 
Tuy nhiên theo Biên bản định giá ngày 18/6/2021, ý kiến của Hội đồng định giá là thời 
điểm định giá gần đây không có ai chuyển nhượng đất lân cận nên không có căn cứ xác 
định giá đất chuyển nhượng thực tế . Hội đồng định giá căn cứ Quyết đ ịnh số 
14/2020/QĐ-UBND ngày 13/5/2020 về việc ban hành bảng giá các loại đất kỳ 2020-
2025 trên địa bàn tỉnh để áp giá thửa đất trên, đối với tài sản trên đất căn cứ Quyết định 
số 65/2019/QĐ-UBND ngày 14/11/2019 của UBND tỉnh quy định giá nhà ở, công trình 
xây dựng, vật kiến trúc để áp giá tài sản trên đất. Kết quả định giá 158,3m2 đất tranh 
chấp giá trị 95.771.000 đồng; tài sản trên đất trị giá 126.439.000 đồng. Tổng trị giá đất 
và tài sản trên đất theo Biên bản định giá là 222.210.000 đồng (thấp hơn giá trị nhà, đất 
bà Nguyễn Thị Kim N1 đã trình bày đã nhận chuyển nhượng là 400.000.000 đồng thời 
điểm 06/7/2016).

6 
 
Như vậy, việc định giá tài sản của Tòa án cấp sơ thẩm không tiến hành đúng thủ 
tục do pháp luật quy định, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại sử dụng Biên bản định giá này 
làm chứng cứ để giải quyết vụ án là vi phạm khoản 8 Điều 95 và Điều 104 Bộ luật Tố 
tụng dân sự.  
Vì các lẽ trên; 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ vào các Điều 337, khoản 3 Điều 343, Điều 345, Điều 349 của Bộ luật 
Tố tụng dân sự năm 2015; 
1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số số 173/QĐ-VKS-DS ngày 
01/7/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
2. Hủy Bản án dân s ự sơ thẩm số 28/2022/DS-ST ngày 25/8/2022 của Tòa án 
nhân dân thành phố Phan Rang - Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận.  
Giao hồ sơ vụ án cho  Tòa án nhân dân thành ph ố Phan Rang- Tháp Chàm, 
tỉnh Ninh Thuận để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm. 
3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết định. 
 
Nơi nhận:  
- Chánh án;    
- VKSND cấp cao tại TPHCM; 
- Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học; 
- TAND TP Phan Rang - Tháp Chàm; 
-  Chi cục THADS TP Phan Rang-TC; 
-  Các đương sự; 
-  Lưu: Phòng LTHS, hồ sơ vụ án; THS 
(ĐSH). 
                                      
 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
THẨM PHÁN- CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
  
Bùi Đức Xuân