1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO  
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 13/2021/DS-GĐT 
Ngày: 11/01/2021 
V/v: Tranh chấp hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất. 
  
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
                    Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc 
 
       
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có: 
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Bùi Đức Xuân. 
Các thẩm phán:  Ông Nguyễn Hữu Trí. 
     Ông Phan Thanh Tùng. 
Thư ký phiên tòa : Ông Trịnh Xuân Luyến - Thẩm tra viên Tòa án nhân dân 
cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tham 
gia phiên tòa: Bà Phạm Thị Út - Kiểm sát viên. 
Ngày 11/01/2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí 
Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm vụ án dân sự về “Tranh chấp hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất”, giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn:  
1.1. Ông Trần Văn Tr, sinh năm 1965; 
1.2. Bà Nguyễn Thị V, sinh năm: 1966; 
Cùng cư trú địa chỉ: Ấp PL, xã HKT B, huyện CL, tỉnh BT. 
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đ ơn: Ông Sử Văn N , sinh năm 
1954. 
Địa chỉ: Ấp TA, xã LT, huyện CL, tỉnh BT.

2 
 
2. Bị đơn:  
2.1. Ông Trần Văn Nh, sinh năm 1960; 
2.2. Bà Lê Thị X, sinh năm 1963; 
Cùng cư trú địa chỉ: Ấp PL, xã HKT B, huyện CL, tỉnh BT. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
Bà Lê Thị H, sinh năm 1973. 
Địa chỉ: Ấp PL, xã HKT B, huyện CL, tỉnh BT. 
NỘI DUNG VỤ ÁN 
Nguyên đơn ông Trần Văn T r, bà Nguyễn Thị V  có người đại diện theo ủy 
quyền là ông Sử Văn N trình bày:  
Vào năm 1997, ông Trần Văn Tr , bà Nguyễn Thị V có nhận chuyển nhượng 
của ông Trần Văn Nh và bà Lê Thị X một phần đất có diện tích khoảng 2.300  m2, 
thuộc thửa 217, tờ bản đồ số 04, tọa lạc tại: Ấp PL, xã HKT B, huyện CL, tỉnh BT 
(theo dự án Vlap thì phần đất trên nay là thửa 54, tờ bản đồ số 08, diện tích 2.748,7 
m2). Việc chuyển nhượng có lập giấy tay đề ngày 16 tháng 01 năm 1997 (không có 
công chứng, chứng thực), giá trị chuyển nhượng là 36 (ba mươi sáu) chỉ vàng 24K. 
Ông Nh, bà X đã nhận đủ số vàng trên và giao đất cho ông Tr, bà V sử dụng ổn 
định từ thời điểm chuyển nhượng cho đến nay. Mặc dù ông Tr, bà V nhiều lần yêu 
cầu ông Nh, bà X làm thủ tục chuyển nhượng đất theo đúng qu y định của pháp 
luật, nhưng do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Nh, bà X luôn được thế 
chấp để vay vốn Ngân hàng nên việc chuyển nhượng theo quy định đến  nay vẫn 
chưa thực hiện được.  
Đến tháng 02 năm 2018, ông Tr, bà V được Chi cục Thi hành án dân sự huyện 
CL, tỉnh BT thông báo về việc phần đất mà ông Tr, bà V đang sử dụng thuộc diện 
phải thi hành án để trả nợ mà ông Nh, bà X còn nợ của bà Lê Thị H. Do đó, ông Tr, 
bà V yêu cầu Tòa án buộc ông Nh, bà X tiếp tục thực hiện hợp đồng, công nhận 
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Tr, bà V đối với phần diện 
tích 2.727,2m2 (theo kết quả đo đạc thực tế) thuộc thửa đất số 54, tờ bản đồ số 08 
tọa lạc tại ấp PL, xã HKT B, huyện CL, tỉnh BT và công nhận cho ông Tr, bà V 
quyền sử dụng đất đối với p hần đất này. Riêng yêu cầu c ủa bà Lê Thị H  yêu cầu 
hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập giữa ông Tr, bà V và ông Nh, 
bà X với thửa trên thì ông Tr, bà V không đồng ý. 
Bị đơn ông Trần Văn Nh, bà Lê Thị X trình bày:  
Ông Nh, bà X xác định ông bà có chuyển nhượng cho ông Tr, bà V một phần 
đất như lời trình bày của ông Tr , bà V trình bày là đúng . Việc chuyển nhượng có

3 
 
lập giấy tay không có công chứng, chứng thực, giá trị chuyển nhượng là 36 chỉ 
vàng 24K. Ông Nh, bà X đã nhận đủ số vàng trên và giao  đất cho ông Tr, bà V sử 
dụng ổn định từ thời điểm chuyể n nhượng cho đến nay. Do hoàn cảnh khó khăn, 
phải thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ngân hàng để vay vốn nên 
ông Nh, bà X chưa thể làm thủ tục sang tên phần đất trên cho ông Tr, bà V theo 
quy định của pháp luật. Hiện tại ông bà đã trả nợ xong cho Ngân hàng.  
Nay ông Nh, bà X đồng ý tiếp tục thực hiện hợ p đồng chuyển nhượng quyền 
sử dụng đất cho ông Tr, bà V và không đồng ý với yêu cầu của bà Lê Thị H. Ông 
Nh, bà X cho rằng việc ông bà vay tiền của bà H là có sau việc chuyể n nhượng 
quyền sử dụng đất cho ông Tr, bà V. Hiện tại, ông bà cũng có một thửa đất sổ 43, 
tờ bản đồ số 08 tọa lạc tại ấp  PL, xã HKT B, huyện CL, tỉnh BT đã được Chi cục 
Thi hành án kê biên để đảm bảo cho việc thi hành án đối với khoản nợ của bà H. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Lê Thị H trình bày:  
Vào năm 2016, bà cho vợ chồng bà X , ông Nh  vay số tiền là 337.000.000 
đồng, do bà X, ông Nh không trả nợ nên bà khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết . 
Tòa án nhân dân  huyện CL giải quyết bằng Quyết định số  108/2017/QĐST-DS 
ngày 31 tháng 8 năm 2017. Do bà X, ông Nh không tự nguyện thi hành án nên bà 
đã nộp đơn đến Chi cục Thi hành án dân sự huyện CL để yêu cầu thi hành án. Chi 
cục thi hành án đã ra quyết định số 12/QĐ - CCTHADS ngày 12 tháng 3 năm 2018 
để kê biên phần đất thuộc thửa 54, bản đồ số 8, tọa lạc tại ấp PL, xã HKT B, huyện 
CL, tỉnh BT do bà X, ông Nh đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà 
H yêu cầu tòa án giải quyết huỷ hợ p đồng chuyển nhượng quyề n sử dụng đất giữa 
ông Tr, bà V đối với thửa đất số 54, thửa đất số 8, tờ bản đồ số 08 tọa lạc tại ấp PL, 
xã HKT B, huyện CL, tỉnh BT (do bà X, ông Nh đứng tên trên giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất) để đảm bảo quyền lợi cho bà. 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 159/2018/DS-ST ngày 15/11/2018, Tòa án nhân 
dân huyện CL, tỉnh BT quyết định (tóm tắt): 
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn Tr, bà Nguyễn Thị V đối với 
ông Trần Văn Nh  và bà Lê Thị X . Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất (giấy tay đề ngày 16/01/1997) lập giữa ông Trần Văn Tr  với ông Trần 
Văn Nh đối với phần đất có diện tích 2.727,2m2 thuộc thửa đất số 54, thửa số 8 tọa 
lạc tại ấp PL, xã HKT B, huyện CL, tỉnh BT. 
Công nhận quyền sử dụng của ông Trần Văn Tr , bà Nguyễn Thị V  đối với 
phần đất có diện tích 2.727,2m 2 thuộc thửa đất số 54, thửa số 8 tọa lạc tại Ấp PL, 
xã HKT B, huyện CL, tỉnh BT (có tứ cận và họa đồ kèm theo) 
Ông Tr, bà V có quyền và nghĩa vụ đăng ký kê khai đứng tên quyền sử dụng 
đất nêu trên theo quy định.

4 
 
Ghi nhận sự tự nguyện của ông Tr, bà V về việc chịu toàn bộ chi phí xem xét, 
thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá tài sản là 1.902.300 đồng. 
Không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Lê Thị H  về việc yêu cầu hủy hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy tay đề ngày 16 /01/1997) lập giữa 
ông Trần Văn Tr  với ông Trần Văn Nh  đối với phần đất có diện tích 2.727,2 m2 
thuộc thửa đất số 54, thửa số 8 tờ bản đồ số 08 tọa lạc tại ấp PL, xã HKT B, huyện 
CL, tỉnh BT. 
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án ph í và quyền k háng cáo 
của các đương sự. 
Ngày 03/12/2018, bà Lê Thị H kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp 
phúc thẩm chấp nhận yêu cầu độc lập của bà. 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 183/2019/DS -PT ngày 22/5/2019, Tòa án 
nhân dân tỉnh BT quyết định (tóm tắt): 
Chấp nhận một phần kháng cáo của bà Lê Thị H, sửa Bản án dân sự sơ thẩm. 
Tuyên xử: 
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn Tr, bà Nguyễn Thị 
V đối với ông Trần Văn Nh  và bà Lê Thị X  về việc công nhận hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất (gi ấy tay đề ngày 16/01/1997) lập giữa ông Trần Văn 
Tr với ông Trần Văn Nh đối với phần đất có diện tích 2.727,2m 2 thuộc thửa đất số 
54, thửa số 8 tọa lạc tại ấp PL, xã HKT B, huyện CL, tỉnh BT. 
Công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông 
Trần Văn Tr và ông Trần Văn Nh và bà Lê Thị X đối với phần đất có diện tích 500 
m2 thuộc thửa đất số 54A, tờ bản đồ số 8 tọa lạc tại ấp PL, xã HKT B, huyện CL, 
tỉnh BT (phần đất có tứ cận và họa đồ kèm theo). 
Ông Tr, bà V có quyền và nghĩa vụ đăng ký kê khai đứng tên quyền sử dụng 
đất nêu trên theo quy định. 
Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của bà Lê Thị H về việc hủy hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy tay đề ngày 16/01/1997)  lập giữa ông 
Trần Văn Tr với ông Trần Văn Nh đối với phần đất có diện tích 2.727,2  m2 thuộc 
thửa đất số 54, thửa số 8 tọa lạc tại ấp PL, xã HKT B, huyện CL, tỉnh BT. 
Hủy một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy tay đề ngày 
16/01/1997) lập g iữa ông Trần Văn Tr  với ông Trần Văn Nh  đối với phần đất có 
diện tích 2.227,2 m2 thuộc thửa đất số 54, thửa số 8 tọa lạc tại ấp PL, xã HKT B, 
huyện CL, tỉnh BT (phần đất có tứ cận và họa đồ kèm theo). 
Vợ chồng ông Nh, bà X phải bồi thường cho vợ chồng ông Tr bà V số tiền 
236.050.000 đồng.

5 
 
 Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng; về nghĩa vụ chậm 
trả, các quyền theo Luật Thi hành án dân sự và án phí theo luật định. 
Ngày 22/7/2019, Tòa án nhân dân tỉnh BT có văn bản kiến nghị giám đốc 
thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. 
Tại Quyết định số 137/2020/KN-DS ngày 01/10/2020, Chánh án Tòa án nhân 
dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng  nghị Bản án dân sự phúc thẩm nêu 
trên, đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành p hố Hồ Chí 
Minh xét xử giám đốc thẩm hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 
183/2019/DS-PT ngày 22/5/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh BT. Giữ nguyên Bản 
án dân sự sơ thẩm số 159/2018/DS -ST ngày 15/11/2018 của Tòa án nhân dân 
huyện CL, tỉnh BT. 
Tại phiên tòa giám đốc thẩm , đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Ủy ban thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân cấp 
cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN 
Về nội dung tranh chấp: 
[1] Ngày 16/01/1997, vợ chồng ông Trần Văn Tr , bà Nguyễn Thị V  nhận 
chuyển nhượng của vợ chồng ông Trần Văn Nh, bà Lê Thị X phần đất thuộc thửa 
217, tờ số 4, tọa lạc tại ấp PL, xã HKT B, huyện CL, tỉnh BT (theo dự án Vlap thì 
phần đất trên nay là thửa 54, tờ bản đồ số 08, diện tích 2.748,7  m2). Việc chuyển 
nhượng có lập giấy tay, không có công chứng, chứng thực  của cơ quan Nhà nước 
có thẩm quyền. Giá trị chuyển nhượng là 36 chỉ vàng 24K. Ông Nh, bà X đã nhận 
đủ số vàng trên và gi ao đất cho ông Tr, bà V sử dụng ổn định từ thời điểm chuyển 
nhượng cho đến nay.  
[2] Xét hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 16/01/1997 giữa vợ chồng ông 
Trần Văn Tr, bà Nguyễn Thị V với vợ chồng ông Trần Văn Nh, bà Lê Thị X, thấy 
rằng: Các đương sự thừa nhận có ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất này, nhưng không được công chứng, chứng thực và không có chữ ký của bà X. 
Các bên không ghi cụ thể vị trí thửa đất mà chỉ ghi diện tích là 2.290 m2. Mặc dù 
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên không tuân thủ quy định về 
mặt hình thức, nhưng bên nhận chuyển nhượng đã trả vàng đầy đủ, nhận đất, xây 
dựng nhà ở kiên cố, trồng cây lâu năm trên đất và đã quản lý, sử dụng ổn định từ 
năm 1997 cho đến nay. Do đó, c ăn cứ điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần I I Nghị 
quyết số 02/2004/NQ -HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án 
nhân dân tối cao thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được 
công nhận và không bị vô hiệu.

6 
 
[3] Mặt khác, theo quy định tại khoản 2 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, 
trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ 
ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu. Bà H khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi thi hành bản án có hiệu 
lực cho mình, tuy nhiên khoản nợ vợ chồng ông Nh, bà X nợ bà H thể hiện vay 
trong giai đoạn 2015 -2016 trong khi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 
ông Nh, bà X với vợ chồng nguyên đơn thực hiện vào năm 1997 nên không thuộc 
trưòng hợp bị vô hiệu do giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với bà H.   
[4] Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công 
nhận hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên và không chấp nhận yêu cầu độc lập 
của bà Lê Thị H là có căn cứ, đúng pháp luật.  
[5] Như đã phân tích ở trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 
16/01/1997 giữa vợ chồng ông Trần Văn Tr , bà Nguyễn Thị V  với vợ chồng ông 
Trần Văn Nh, bà Lê Thị X không bị vô hiệu. Tòa án cấp phúc thẩm đã sửa Bản án 
sơ thẩm, chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, c ông nhận một 
phần hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên và chấp nhận yêu cầu độc lập của bà 
Lê Thị H, hủy một phần hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên là không có căn cứ  
pháp luật. 
Về mối quan hệ tranh chấp: 
[6] Hồ sơ vụ án thề hiện tại Quyết định số 25/QĐ -CCTHADS ngày 
09/10/2017 của Cơ quan Thi hành án dân sự huyện CL đưa ra thi hành Bản đã có 
hiệu lực pháp luật của Tòa án đối với bà X, ông Nh đối với số tiền phải thi hành 
337.000.000 đồng. Tại Quyết định số 12/QĐ -CCTHADS ngày 12/3/2018 của Cơ 
quan Thi hành án dân sự huyện CL đã kê biên thửa đất các bên có tranh chấp trong 
vụ án. Tại Đơn khởi kiện của nguyên đơn cũng xác định được Cơ quan Thi hành án 
mời lên làm việc về việc diện tích đất ông bà đang quản lý, sử dụng thuộc diện 
phải thi hành án nên ông bà khở i kiện vụ án.  Tại Đơn khởi kiện của bà Lê Thị H 
cũng khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Tr, bà V 
với ông Nh, bà X để đảm bảo quyền lợi cho bà. 
[7] Như vậy, tài sản giữa các bên có tranh chấp với nhau đã được cơ quan  thi 
hành án kê biên để đảm bảo cho việc thi hành án. Việc tranh chấp tài sản đã bị Cơ 
quan Thi hành án kê biên để thi hành án được điều chỉnh bởi các Điều 74 và Điều 
75 Luật Thi hành án dân sự, mối quan hệ tranh chấp trong vụ án này cần được xác 
định theo khoản 12 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự là “Tranh chấp li ên quan đến 
tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân 
sự” mới chính xác. Tòa án các cấp sơ  thẩm và phúc thẩm xác định mối quan hệ 
tranh chấp “Tranh chấp hợp đồng chuyển như ợng quyền sử dụng đất” là không 
chính xác, cần rút kinh nghiệm.

7 
 
Vì các lẽ trên; 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ Điều 337, Điều 343 và Điều 349 Bộ luật Tố tụng dân sự. 
1. Chấp nhận Kháng nghị số 137/2020/KN-DS ngày 01/10/2020 của Chánh 
án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.  
2. Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 183/2019/DS -PT ngày 22/5/2019 
của Tòa án nhân dân tỉnh BT. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 159/2018/DS-
ST ngày 15/11/2018 của Tòa án nhân dân huyện CL, tỉnh BT giữa nguyên đơn là 
Trần Văn Tr, bà Nguyễn Thị V với bị đơn ông Trần Văn Nh, bà Lê Thị X. 
3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết định. 
 
Nơi nhận: 
- Đ/c Chánh án (để báo cáo); 
- Vụ pháp chế và quản lý khoa học; 
- VKSNDCC tại TP.HCM; 
- TAND tỉnh BT; 
- TAND huyện CL, tỉnh BT; 
- Chi cục THADS huyện CL; 
- Các đương sự theo địa chỉ; 
- Lưu: Phòng GĐKTII, Phòng LTHS, HS, THS. 
 
 
 
             TM.ỦY BAN THẨM PHÁN 
 THẨM PHÁN- CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
                    Bùi Đức Xuân