1 
 
 
  TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
          
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 48/2023/DS-GĐT 
Ngày: 10/3/2023 
V/v tranh chấp thừa kế tài sản, yêu cầu 
tuyên bố văn bản phân chia thừa kế và hợp 
đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
              Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
                 
              
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
 TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có:  
Chánh án – Chủ tọa phiên tòa: Ông Trần Văn Châu. 
Các Thẩm phán:  
1. Ông Hoàng Thanh Dũng 
2. Ông Lê Thành Văn 
Thư ký phiên tòa: Ông Trần Ngọc Tuấn – Thẩm tra viên chính 
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh  tham 
gia phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Phượng – Kiểm sát viên. 
Ngày 10 tháng 3 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố 
Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về “Tranh chấp thừa 
kế tài sản, yêu cầu tuyên bố văn bản phân chi a thừa kế và hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất vô hiệu” giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn T1; địa chỉ: Tổ 7, ấp K1, xã K2, huyện K3 , 
tỉnh Tây Ninh. 
2. Bị đơn: Bà Lê Thị L1; địa chỉ: Tổ 7, ấp K1, xã K2, huyện K3, tỉnh Tây Ninh. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
3.1. Ông Nguyễn Văn H1, sinh năm 1961; địa chỉ: Ô 2/105A, Tổ 22, khu phố 
K4, thị trấn K5, huyện K3, tỉnh Tây Ninh. 
3.2. Bà Nguyễn Thị T2, sinh năm 1965; địa c hỉ: Tổ 6, Ấp 5, xã K6, huyện K7, 
tỉnh Bình Dương.

2 
 
 
 
3.3. Ông Nguyễn Văn C1, sinh năm 1974; địa chỉ: Tổ 7, ấp K1, xã K2, huyện 
K3, tỉnh Tây Ninh. 
3.4. Chị Nguyễn Thị D1 , sinh năm 1989;  địa chỉ: Tổ 7, ấp K1, xã K2, huyện 
K3, tỉnh Tây Ninh. 
3.5. Anh Nguyễn Thành H2, sinh năm 1994; địa chỉ: Tổ 7, ấp K1, xã K2, huyện 
K3, tỉnh Tây Ninh. 
3.6. Cụ Lê Văn S1, sinh năm 1937; cụ Hồ Thị M1, sinh năm 1948; địa chỉ: Tổ 
20, ấp K8, xã K2, huyện K3, tỉnh Tây Ninh. 
3.7. Ông Nguyễn Thành T3 , sinh năm 1977; bà Nguyễn Thị H4 , sinh năm 
1975; địa chỉ: Ấp 4, xã K9, huyện K3, tỉnh Tây Ninh. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Nguyên đơn là ông Nguyễn Văn T1 (đồng thời là đại diện hợp pháp của người 
có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Văn C1 và bà Nguyễn Thị T2) trình 
bày: 
Cha mẹ ông là Cụ Nguyễn Văn R1  (chết năm 1976) và cụ Nguyễn Thị H3  
(chết năm 1998) có 08 người con chung, nhưng 03 người chết từ lúc nhỏ, còn lại 05 
người, gồm: ông Nguyễn Văn T1 , ông Nguyễn Văn H1 , bà Nguyễn Thị T2 , ông 
Nguyễn Minh T4 và ông Nguyễn Văn C1. Khi còn sống, Cụ R1, cụ H3 tạo lập được 
khối tài sản chung là diện tích 2.368,9m 2 thuộc thửa đất số 148 (nay tách thành thửa 
246, diện tích 518,2m2; thửa 364, diện tích 249,8m 2; thửa 365, diện tích 337,6m 2 và 
thửa 366, diện tích 1.263,3m2), tờ bản đồ số 12, xã K2, huyện K3, tỉnh Tây Ninh. Cụ 
R1, cụ H3 chết không để lại di chúc. Các thửa đất trên là di sản thừa kế do bà Lê Thị 
L1 (vợ ông Nguyễn Minh T4) quản lý, sử dụng nhưng đã làm văn bản phân chia cho 
Anh Nguyễn Thành H2 (con của ông T4 và bà L1), sau đó anh H2 đã làm hợp đồng 
chuyển nhượng các thửa đất này cho vợ chồng Cụ Lê Văn S1  và cụ Hồ Thị M1 , vì 
vậy, ông khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy các giao dịch nêu trên, buộc bà L1 chia thừa 
kế cho 05 người con của Cụ R1, cụ H3, riêng ông C1 được hưởng 02 kỷ phần vì có 
nghĩa vụ thờ cúng cha mẹ. 
Bị đơn là bà Lê Thị L1 (đồng thời là đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, 
nghĩa vụ liên quan là chị Nguyễn Thị D1 và Anh Nguyễn Thành H2) trình bày: 
Bà thống nhất với lời trình bày của ông Nguyễn Văn T1  về họ tên cha mẹ và 
các anh chị em gia đình chồng của bà, về nguồn gốc đất tranh chấp thừa kế. Tuy 
nhiên, khi còn sống, mẹ chồng của bà (là cụ H3) đã thực hiện xong việc phân chia 
tài sản cho các con, cụ thể: diện tích đất tranh chấp chia cho 03 người con là ông 
H1, bà T2 và ông T4, nhưng sau đó vợ chồng bà đã nhận chuyển nhượng lại 02 phần 
đất của ông H1, bà T2 với giá mỗi phần là 04 chỉ vàng 24k. Năm 1997, bà đồng ý để 
Nhà nước xây 01 căn nhà tình thương cho ông T1 trên diện tích 147m 2, thuộc một

3 
 
 
 
phần thửa 366 . Năm 1998, cụ H3 chết, vợ chồng bà đăng ký kê khai và đến năm 
2009 thì được cấp giấy chứng nhận quyề n sử dụng đất. Năm 2011, vợ chồng bà lập 
hợp đồng tặng cho ông C1 thửa đất số 246 và ông C1 đã được cấp giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất. Sau khi ông T4 chết, bà cùng 02 người con là chị Nguyễn Thị 
D1 và Anh Nguyễn Thành H2  làm thủ tục phân chia  di sản, theo đó, anh H2 được 
chia và đứng tên quyền sử dụng các thửa đất số 364, 365, 366.  Năm 2019, anh H2 
lập hợp đồng chuyển nhượng các thửa đất trên cho vợ chồng Cụ Lê Văn S1 , cụ Hồ 
Thị M1 (là cha mẹ của bà ). Cụ S1, cụ M1 đã được cấp giấy chứn g nhận quyền sử 
dụng đất. Vì vậy, bà không đồng ý chia thừa kế theo yêu cầu khởi kiện của ông T1. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Văn H1 trình bày: 
Ông thống nhất với lời trình bày của ông Nguyễn Văn T1 về họ tên cha mẹ và 
các anh chị em trong gia đình, về nguồn gốc đất tranh chấp thừa kế, cũng như các 
yêu cầu khởi kiện của ông T1. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vợ chồng Cụ Lê Văn S1  và cụ Hồ 
Thị M1 (do đại diện hợp pháp) trình bày: 
Năm 2019, Cụ S1, cụ M1 nhận chuyển nhượng của Anh Nguyễn Thành H2 các 
thửa đất số 364, 365, 366 và 145, tờ bản đồ số 12, xã K2, huyện K3, tỉnh Tây Ninh 
với giá 370.000.000 đồng, Cụ S1, cụ M1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất. Nay ông Nguyễn Văn T1  khởi kiện yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh H2 với Cụ S1, cụ M1 đối với các thửa 
đất trên thì Cụ S1, cụ M1 không đồng ý.  
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 95/2019/DS-PT ngày 13/6/2022, Tòa án nhân 
dân tỉnh Tây Ninh quyết định (tóm tắt): 
Không chấp nhận kháng cáo của Cụ Lê Văn S1 , cụ Hồ Thị M1 ; bà Lê Thị L1. 
Giữ nguyên bản án sơ thẩm. 
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Nguyễn Văn T1 và người 
có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Văn H1 , bà Nguyễn Thị T2 , ông 
Nguyễn Văn C1 về việc yêu cầu bị đơn là bà Lê Thị L1 chia di sản thừa kế đói với 
diện tích đất 2.368,9m 2, thuộc các thửa số 246, 364, 365, 366, tờ bản đồ số 12, xã 
K2, huyện K3, tỉnh Tây Ninh. 
Tuyên bố vô hiệu các văn bản g ồm: Văn bản phân chia tài sản thừa kế ngày 
05/6/2019 giữa bà Lê Thị L1 , chị Nguyễn Thị D1 và Anh Nguyễn Thành H2 ; một 
phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/6/2019 giữa Anh Nguyễn 
Thành H2 với Cụ Lê Văn S1, cụ Hồ Thị M1 đối với các thửa đất số 364, 366; và hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/6/2019 giữa Anh Nguyễn Thành 
H2 với Cụ Lê Văn S1, cụ Hồ Thị M1. 
Chia di sản thừa kế của Cụ Nguyễn Văn R1 và cụ Nguyễn Thị H3 như sau:

4 
 
 
 
Ông Nguyễn Văn T1  được chia diện tích đất 5 61,9m2 (ONT 100m 2, CLN 
461,9m2), thuộc một phần thửa 366, cùng mái che sắt, diện tích 107m 2; bà Nguyễn 
Thị T2 được chia diện tích đất 337,6m 2 (ONT 25m2, CLN 316,6m2), thuộc một phần 
thửa 365, cùng chuồng heo, diện tích 37m2 và 01 cây xoa; bà Lê Thị L1, chị Nguyễn 
Thị D1  và Anh Nguyễn Thành H2  được chia diện tích đất 701,4m 2 (ONT 150m 2, 
CLN 551,4m2), thuộc một phần thửa 366; ông Nguyễn Văn C1  được chia diện tích 
đất 518,2m2 (ONT 100m2, CLN 418,2m2), thuộc thửa 246. 
Ông T1  phải thanh toán cho ông H1  213.580.266 đồng, bà T2  206.592.217 
đồng; ông C1 phải thanh toán cho những người sau: ông H1 168.348.551 đồng; bà 
L1, chị D1, anh H2 cùng số tiền 135.917.434 đồng. 
Ông T1 có nghĩa vụ thanh toán cho Ông T3, bà H4 31.393.800 đồng. 
Bà T2 có nghĩa vụ thanh toán cho bà L1, chị D1, anh H2 9.813.000 đồng. 
Buộc bà L1, chị D1, anh H2 di dời 01 nền gạch tàu, diện tích 13,5m 2 và bàn 
giao các tài sản đang có trên đất để giao lại diện tích đất cho bà T2. 
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện c ủa Ông Nguyễn Thành T3, bà Nguyễn 
Thị H4, buộc bà L1 thanh toán cho Ông T3, bà H4 297.305.000 đồng. 
Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí. 
Ngày 06/7/2022, bà Lê Thị L1, Cụ Lê Văn S1 và cụ Hồ Thị M1 có đơn đề nghị 
kháng nghị giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm nêu trên. 
Tại Quyết định số 96/2022/KN-DS ngày 29/12/2022, Chánh án Tòa án  nhân 
dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh  kháng nghị Bản án phúc thẩm nêu trên, đề 
nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành ph ố Hồ Chí Minh  xét 
xử giám đốc thẩm hủy Bản án  phúc thẩm nêu trên, và hủy Bản án  sơ thẩm số 
57/2021/DS-ST ngày 13/12/2021 của Tòa án nhân dân huyện K3, tỉnh Tây Ninh. 
Tại phiên tòa, đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí 
Minh đề nghị Hội đồng giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án 
nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh , hủy Bản án sơ thẩm và Bản án phúc 
thẩm để giải quyết sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1] Cụ Nguyễn Văn R1 (chết năm 1976) và cụ Nguyễn Thị H3 (chết năm 1998) 
có 05 người con chung, gồm: ông Nguyễn Văn T1, ông Nguyễn Văn H1, bà Nguyễn 
Thị T2, ông Nguyễn Minh T4  (chết năm 2018, có vợ là bà Lê Thị L1, và 02 người 
con chung với bà L1  là chị Nguyễn Thị D1  và Anh Nguyễn Thành H2 ) và ông 
Nguyễn Văn C1. 
[2] Khi còn sống, Cụ R1, cụ H3 tạo lập được khối tài sản chung là thửa đất số 
148 có diện tích 2.368,9m 2, nay tách thành thửa 246  (diện tích 518,2m 2), thửa 364

5 
 
 
 
(diện tích 249,8m2), thửa 365 (diện tích 337,6m2) và thửa 366 (diện tích 1.263,3m2), 
tờ bản đồ số 12, xã K2, huyện K3, tỉnh Tây Ninh.  
[3] Sau khi Cụ R1 chết năm 1976, cụ H3 sống cùng vợ chồng ông T4, bà L1 tại 
các thửa đất tranh chấp. Quá trình sử dụng đất, cụ H3 không tạo lập tài sản trên đất, 
không thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất, còn vợ chồng  ông T4, bà L1 là 
người trực tiếp sử dụng  đất, đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất và  đứng tên quy 
chủ trong sổ mục kê (bút lục số 308).  Theo bà L1 khai, sở dĩ vợ chồng bà đăng ký 
kê khai diện tích đất nói trên là vì khi còn sống, cụ H3 đã thực hiện xong việc phân 
chia tài sản cho các con, cụ thể: diện tích đất tranh chấp chia cho 03 người con là 
ông H1, bà T2 và ông T4, nhưng sau đó vợ chồng bà L1 đã nhận chuyển nhượng lại 
02 phần đất trên của ông H1, bà T2 với giá mỗi phần là 04 chỉ vàng 24k (khoảng 
hơn 700.000 đồng) ; năm 1997, bà L1  đồng ý để Nhà nước xây 01 căn nhà tình 
thương cho ông T1 trên diện tích 147m2, thuộc một phần thửa 366; năm 1998, cụ H3 
chết, vợ chồng bà L1 tiếp tục đăng ký kê khai và đến năm 2009 thì được cấp giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất. 
[4] Năm 2011, ông T4 và bà L1 lập hợp đồng tặng cho ông Nguyễn Văn C1  
thửa đất số 246 và ông C1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi 
ông T4 chết, ngày 02/5/2019, bà L1 làm giấy viết tay chuyển nhượng cho vợ chồng 
Ông Nguyễn Thành T3  và bà Nguyễn Thị H4  diện tích đất  có kích thước (ngang) 
05m x (dài) 30m, nhưng do diện tích đất không đủ điều kiện tách thửa nên các bên 
đã thỏa thuận chấm dứt hợp đồng, nhưng chưa giải quyết hậu quả của việc chấm dứt 
hợp đồng. Sau đó, bà L1 cùng 02 người con là chị Nguyễn Thị D1 và Anh Nguyễn 
Thành H2  làm thủ tục phân chia di sản, theo đó, anh H2  được chia và đứng tên 
quyền sử dụng các thửa đất số 364, 365, 366. 
[5] Ngày 21 và 22/6/2019, anh H2 lập hợp đồng chuyển nhượng các thửa đất 
trên cùng với thửa đất số 145 (tài sản riêng của ông T4 và bà L1) cho vợ chồng Cụ 
Lê Văn S1, cụ Hồ Thị M1 (là ông bà ngoại của anh H2). Cụ S1, cụ M1 đã được cấp 
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 
[6] Ngày 24/7/2019, ông Nguyễn Văn T1 khởi kiện bà Lê Thị L1, yêu cầu chia 
di sản thừa kế đối với các thửa đất số 246, 364, 365 và 366.  Quá trình giải quyết vụ 
án, ông T1, ông H1, bà T2 và ông C1 đều không thừa n hận việc cụ H3 đã chia tài 
sản cho các con như lời trình bày của bà L1. Phía bà L1 cũng không chứng minh 
được có việc phân chia di sản nên  cần xác định phần di sản của Cụ R1, cụ H3 là 
quyền sử dụng các thửa đất trên chưa phân chia. Tại thời điểm tranh chấp thì Bộ luật 
Dân sự năm 2015 đã có hiệu lực thi hành nên áp dụng điều khoản chuyển tiếp tại 
Điều 688 của Bộ luật này đối với quy định về “thời hiệu thừa kế” , cụ thể tại Điều 
623 của Bộ luật Dân sự năm 2015  quy định “thời hiệu để người thừa kế yêu cầu 
chia di sản là 30 năm đối với bất động sản,...  kể từ thời điểm mở thừa kế” . Và theo

6 
 
 
 
quy định tại điểm b mục 10 của Nghị quyết số 02/HĐTP ngày 19/10/1990 của Hội 
đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn  áp dụng một số quy định của 
Pháp lệnh Thừa kế năm 1990, thì “đối với những việc thừa kế đã mở trước ngày 
10/9/1990, thì thời hiệu khởi kiện được tính từ ngày 10 /9/1990”. Do đó, việc phân 
chia di sản giữa bà L1, chị D1 với anh H2 còn trong thời hiệu thừa kế nhưng không 
có ý kiến đồng ý của các đồng th ừa kế khác là không đúng.  Tòa án cấp sơ thẩm và 
Tòa án cấp phúc thẩm xác định văn bản phân chia di sản nêu trên vô hiệu, đồng thời 
buộc bà L1 chia di sản thừa kế nêu trên cho các đồng thừa kề là có căn cứ pháp luật. 
[7] Tuy nhiên, việc Tòa án hai cấp tỉnh Tây Ninh nhận định cho rằng, đất tranh 
chấp là di sản chưa chia, nhưng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà L1 
(sau đó phân chia cho anh H2) là không đúng, dẫn đến giao dịch giữa anh H2 với Cụ 
S1, cụ M1 bị vô hiệu; đồng thời giá đất chuyển nhượng trong giao dịch này thấp hơn 
giá thị trường; ông T1 đã xây dựng nhà tình thương trên một phần diện tích đất tranh 
chấp trước thời điểm chuyển nhượng , từ đó  xét xử không C1 nhận giao dịch giữa 
anh H2 với Cụ S1, cụ M1 là không đúng quy định của ph áp luật, bởi lẽ: (i) việc 
chuyển nhượng giữa anh H2 với Cụ S1, cụ M1 đã hoàn tất về thủ tục pháp lý và Cụ 
S1, cụ M1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (ii) trong giao dịch này, 
Cụ S1, cụ M1 là người thứ ba  ngay tình được pháp luật bảo  vệ theo quy định tại 
khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015. 
[8] Trường hợp này, Tòa án cần phải công nhận hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất giữa anh H2 với Cụ S1, cụ M1, đồng thời buộc bà L1 thanh toán 
giá trị kỷ phần thừa kế cho các đồng thừa kế theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, 
trên thực tế ông T1 đã xây dựng căn nhà tình thương trên một phần diện tích đất 
tranh chấp trước thời điểm anh H2 chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Cụ S1, cụ 
M1 nên cần xác định việc chuyển nhượng này bị vô hiệu một phần đối với phần 
diện tích đất đã xây dựng nhà tình thương  cho ông T1, phần diện tích còn lại công 
nhận cho Cụ S1, cụ M1 mới bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên 
đương sự. 
Vì các lẽ trên, 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ Điều 337 và Điều 343 của Bộ luật Tố tụng dân sự. 
1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị số 96/2022/KN-DS ngày 29 tháng 12 năm 
2022 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
2. Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 95/2021/DS-PT ngày 13/6/2022 của Tòa 
án nhân dân tỉnh Tây Ninh, và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 57 /2021/DS-ST ngày 
13/12/2021 của Tòa án nhân dân  huyện K3, tỉnh Tây Ninh  về vụ án “Tranh chấp 
thừa kế tài sản, yêu cầu tuyên bố văn bản phân chia tài sản thừa kế và hợp đồng

7 
 
 
 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu” giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn T1 
với bị đơn là bà Lê Thị L1 và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ 
án. 
3. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân  huyện K3, tỉnh Tây Ninh  giải quyết 
sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật. 
4. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết định./. 
 
Nơi nhận: 
- Chánh án (để báo cáo); 
- Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học; 
- VKSNDCC tại TP HCM; 
- TAND tỉnh Tây Ninh; 
- TAND huyện K3, T.Tây Ninh; 
- Cục THADS huyện K3; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu Phòng LTHS, HS, THS. (TNT). 
T/M ỦY BAN THẨM PHÁN 
CHÁNH ÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
 
Trần Văn Châu