TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 71/2020/DS-GĐT 
Ngày: 16/5/2020 
V/v “Tranh chấp hợp đồng dân sự có 
đặt cọc về chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất” 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
            Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
 
 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
 TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có:  
09/11 thành viên tham gia xét xử, do ông Phạm Hồng Phong – Phó Chánh 
án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh làm chủ tọa phiên tòa, 
theo ủy nhiệm của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí 
Minh. 
Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Thành Trung – Thẩm tra viên. 
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân  cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh  
tham gia phiên tòa: Bà Phạm Thị Út – Kiểm sát viên. 
Ngày 16 tháng 5 năm 2020, tại Trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về “Tranh 
chấp hợp đồng dân sự có đ ặt cọc về chuyển nhượng  quyền sử dụng đất”  giữa 
các đương sự: 
1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thùy T, sinh năm 1982. 
Địa chỉ: Số 8x L, Khóm X, Phường X, thành phố C, tỉnh Cà Mau. 
2. Bị đơn: Bà Tiết Bích C, sinh năm 1964. 
Địa chỉ: Số 1x B, Khóm x, Phường X, thành phố C, tỉnh Cà Mau. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:  
3.1 Bà Tiết Bích L ; 
Địa chỉ: Số 1x B, Khóm x, Phường X, thành phố C, tỉnh Cà Mau. 
3.2 Ông Nguyễn Trung T, sinh năm 1953; 
3.3 Bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1956. 
Cùng địa chỉ: Số 8x L, Khóm X, Phường X, thành phố C, tỉnh Cà Mau.  
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Nguyên đơn bà Nguyễn Thùy T trình bày: Ngày 16/7/2008 (âm lịch), bà T 
nhận chuyển nhượng của ông Trương Văn H, bà Võ Thị T phần đất với diện tích 
là 684m 2 thuộc th ửa s ố 02, tờ bản đ ồ số 05 t ọa l ạc t ại đư ờng Ngô Quy ền, 
phường X, thành phố C có tứ cận hướng Đông giáp l ộ Ngô Quyền chiều ngang

2 
 
36m, hướng Tây có chiều ngang 36m, hướng Nam cạnh dài 17m và hư ớng Bắc 
cạnh dài 21m, giá chuy ển nhượng là 420.000.000 đồng. Lúc thỏa thuận chuyển 
nhượng, phần đất trên đã đư ợc Ủy ban nhân dân th ị xã Cà Mau (nay là thành 
phố Cà Mau) c ấp Giấy chứng nh ận quy ền sử dụng đ ất cho ông H  vào ngày 
23/8/1997. Khi thỏa thuận, Trương Văn H, bà Võ Thị T với bà T chỉ làm giấy 
mua bán vi ết tay, có các h ộ giáp ranh ký xác nh ận. Do phần đất của ông H có 
một phần nằm trong quy hoạch tuyến đường Ngô Quy ền bà T không biết diện 
tích là bao nhiêu nhưng bà T vẫn đồng ý nhận chuyển nhượng đất của ông H . 
Sau khi th ực hiện việc chuyển nhượng đất của ông H xong, bà T cùng cha m ẹ 
ruột của bà là ông Nguy ễn Trung T , Nguyễn Thị N thỏa thuận miệng với chị 
Tiết Bích C chuyển nhượng lại phần đất trên cho bà C, bà C đồng ý nhận chuyển 
nhượng và bà C đã đặt cọc số tiền 50.000.000 đồng vào ngày 06/10/2008, vi ệc 
đặt cọc có làm giấy viết tay không có công chứng chứng thực nhưng có cha m ẹ 
của bà T đại diện ký tên, nhận số tiền cọc trên. Ngày 28/10/2008, bà T mới ký 
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mẫu và ký giấy thỏa thuận với 
ông Trương Văn H, bà Võ Thị T để nhận tiền bồi thường đối với phần diện tích 
đất nằm trong quy ho ạch mở rộng tuyến đường Ngô Quy ền. Cùng ngày, bà T 
cùng v ới cha m ẹ của bà đã nhận thêm của bà C số tiền 425.000.000 đ ồng để 
chuyển nhượng đất cho bà C nhưng do thời điểm này bà T chưa được cấp giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất nên hai bên đã ký h ợp đồng đặt cọc với bà C do 
bà Tiết Bích L (em ruột bà C) đại diện ký tên. N ội dung hợp đồng đặt cọc thỏa 
thuận bà T  chuyển nhượng đ ất cho bà C  giá chuy ển như ợng ph ần đ ất là 
850.000.000 đồng, bà T cam kết trong th ời gian t ối đa 02 tháng kể từ ngày ký 
hợp đồng đặt cọc bà T phải có nghĩa v ụ hoàn thành các th ủ tục chuyển nhượng 
chính thức cho bà C nên bà C giao tiếp số tiền là 425.000.000 đồng cho bà T tại 
Phòng công chứng số 1 tỉnh Cà Mau, do bà L giao tiền. Tổng số tiền đặt cọc 
phía bà C giao cho bà T 02 lần là 475.000.000 đ ồng, số tiền còn lại bà C sẽ trả 
đủ cho bà T khi hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên đư ợc Ủy ban nhân dân 
phường 1 ch ứng th ực, di ện tích đ ất chuy ển như ợng bà T  thống nh ất chuy ển 
nhượng cho bà C  có chi ều ngang m ặt ti ền 34m tính t ừ vách Tây Đô đo qua, 
không ghi chiều dài, phần thừa thiếu sẽ thương lượng sau, không thỏa thuận thời 
gian giao đất. Tại phiên tòa, bà T xác định phần đất bà T đồng ý chuyển nhượng 
ghi trong hợp đồng đặt cọc có diện tích cụ thể: chiều ngang mặt tiền tiếp giáp lộ 
Ngô Quyền tính t ừ vách Tây Đô (giáp ranh với ông Lư Văn S ) đo qua là 34m, 
chiều ngang mặt hậu giáp đ ất ông Du ẫn đo qua cũng 34m, chi ều dài c ạnh giáp 
đất vách Tây Đô là 17m,  chiều dài cạnh giáp đường vào trường Dân tộc nội trú 
đo vào là 21m, tổng diện tích là 646m2. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, khoảng 01 
tuần bà C cất nhà trên ph ần đất, bà T không đồng ý và có yêu c ầu đến Ủy ban 
nhân dân phường 1 ngăn không cho bà C cất nhà, khi nào thanh toán đủ tiền mới 
được cất nhà nhưng  bà C vẫn cất nhà, đồng thời còn c ất luôn ph ần đất còn l ại

3 
 
của bà T có chiều ngang 01m. Đến ngày 31/12/2008, bà T được cấp giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất nhưng do có s ự thay đổi quy ho ạch nên di ện tích đ ất 
được cấp chỉ còn lại 482,28m2, nhỏ hơn diện tích đất thỏa thuận chuyển nhượng 
ban đầu nên sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà T đến Ủy 
ban nhân dân phường 1 ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho bà C và nhận phần 
tiền còn lại nhưng bà C không đồng ý nên không đến. Nay bà T yêu cầu hủy hợp 
đồng đặt cọc và yêu cầu bà C di dời phần kiến trúc căn nhà đã cất trả lại đất cho 
bà, riêng ti ền đặt cọc do bà C vi phạm hợp đồng nên yêu c ầu Tòa án xử bà C 
mất cọc. Đối với việc bồi thường thiệt hại, bà T cho rằng trước khi th ỏa thuận 
chuyển nhượng đất, bà C đã đổ 40 xe đất để cải tạo, làm tăng giá tr ị đất nhưng 
lỗi không th ực hiện được hợp đồng hoàn toàn do bà C nên bà T không đồng ý 
bồi thường thiệt hại hay hỗ trợ chi phí phần kiến trúc căn nhà đã cất trên đất cho 
bà C, cũng không đ ặt ra yêu c ầu Tòa án trưng c ầu Cơ quan chuyên môn ho ặc 
thành lập Hội đồng định giá để định giá phần diện tích nhà, đất tranh chấp. 
Bị đơn bà Tiết Bích C do anh Trần Dân Q là người đại diện theo ủy quyền 
của bị đơn trình bày: 
Ngày 06/10/2008, bà C cùng ông Nguyễn Trung T, bà Nguyễn Thị N và 
bà T thỏa thuận chuyển nhượng phần đất có diện tích 649m 2 (chiều ngang 34m, 
chiều dài một cạnh 21m, một cạnh 17m) thuộc thửa số 02, tờ bản đồ số 05, đất 
tọa lạc tại đường Ngô Quyền, khóm 6, phường 1, thành phố Cà Mau với giá 
850.000.000 đồng, bà C đã đặt cọc trước số tiền 50.000.000 đồng, hai bên có 
làm biên nhận đặt cọc, số tiền còn lại khi nào phía bà T, Nguyễn Trung T , bà 
Nguyễn Thị N làm thủ tục chuyển nhượng mang tên bà C và giao gi ấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất thì bà C sẽ giao đ ủ tiền. Đến ngày 28/10/2008, bà T 
cùng Nguyễn Trung T , bà Nguyễn Thị N biết bà C đang cần chỗ đậu xe nên 
thương lượng với bà C để ứng thêm s ố tiền chuyển nhượng đất là 425.000.000 
đồng và bàn giao phần đất trên cho bà C quản lý để cất nhà xe sử dụng. Đồng 
thời, phía bà T cam kết trong thời hạn tối đa hai tháng sẽ hoàn thành các thủ tục 
chuyển nhượng quyền sử d ụng đất nói trên cho bà C, bà C sẽ trả đủ số tiền còn 
lại. Do tại thời điểm chuyển nhượng đất bà T chưa được cấp giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất nên hai bên không th ể làm hợp đồng chuyển nhượng đất và 
công chứng được nên hai bên thống nhất làm hợp đồng đặt cọc và  bà C đã ủy 
quyền cho em ruột là T iết Bích L đến Phòng Công chứng s ố 01 tỉnh Cà Mau để 
ký hợp đồng đặt cọc, giao số tiền trên cho bà T, tổng số tiền bà C giao cho bà T 
hai lần là 475.000.000 đồng. Sau khi nhận thêm 425.000.000 đồng, bà T đã bàn 
giao đất cho bà C xây nhà xe và đưa vào sử dụng được khoảng hai tháng thì phía 
bà T ứng thêm số tiền 200.000.000 đồng nên bà C không đồng ý bởi vì đã đến  
thời gian thỏa thuận trong hợp đồng nhưng bà T  không ti ến hành làm hồ sơ 
chuyển nhượng quy ền sử dụng đất cho  bà C . Khi bà T  đồng ý ký h ợp đồng 
chuyển nhượng đất cho bà C thì phần đất bà T được cấp giấy chứng nhận quyền

4 
 
sử dụng đất ít hơn diện tích đất do các bên thỏa thuận ban đầu là 649m2. Diện 
tích đất bà T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ có 482,28m2 nên 
bà C không đồng ý và yêu cầu bà T điều chỉnh lại giá chuyển nhượng nhưng bà 
T không thống nhất. Từ đó, giữa các bên xảy ra tranh chấp, kiện đến Ủy ban 
nhân dân Phường 1 nên Ủy ban nhân dân Phường 1 ra Quyết định xử phạt vi 
phạm hành chính đối với bà C trong việc cất nhà t rên đất nông nghiệp, cất nhà 
không xin phép. Quá trình kiện tụng kéo dài đến nay, bà T vẫn chưa thực hiện 
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đ ất nên bà C chưa giao khoản tiền còn lại 
cho bà T. Hiện nay bà C cho rằng bà C đang quản lý và sử dụng phần đất để làm 
nhà xe có diện tích 441,8m2 với giá thỏa thuận là 850.000.000 đồng, bà C sẽ tiếp 
tục giao trả khoản tiền còn lại cho bà T. Trường hợp bà T không tiếp tục thực 
hiện hợp đồng chuyển nhượng thì bà C  cũng đồng ý hủy hợp đồng chuyển 
nhượng đất và yêu cầu bà T trả lại số tiền là 475.000.000 đồng và yêu cầu bà T 
bồi thường thiệt hại giá trị đất với diện tích được Nhà nước cấp giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất cho bà T theo giá đã được Công ty cổ phần thông tin và thẩm 
định giá Miền Nam định giá tại thời điểm tháng 11/2018 là 16.344.000đ/m 2 bởi 
lỗi dẫn đến việc không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất hoàn toàn do bà T . Bà T  vi phạm thời gian thỏa thuận theo giao kết hợp 
đồng, bà C  đã trả tiền chuyển nhượng đất cho bà T  trên 50% giá trị của hợp 
đồng, bà T đã giao đất cho bà C làm nhà xe có kế cận ký giáp ranh. Đối với việc 
xử phạt vi phạm hành chính là phạt do đất chưa chuyển mục đích chứ không 
phải xử phạt về việc không thực hiện hợp đồng. Bà C không yêu cầu định giá để 
xác định giá trị nhà xe vì nếu xử hủy hợp đồng chuyển nhượng và buộc bà T bồi 
thường thiệt hại cho bà C theo yêu cầu của bà C thì bà C tự tháo dỡ nhà xe để trả 
đất. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan  ông Nguyễn Trung T , bà Nguyễn 
Thị N trình bày: 
Ông, bà xác định phần đất chuyển nhượng cho bà C là đất của con ông, bà 
là bà Nguyễn Thùy T, ông bà không liên quan gì trong phần đất này. Ông, bà chỉ 
tham gia với tư cách là cha mẹ đứng ra trực tiếp giao dịch giùm, còn về nội dung 
thỏa thuận chuyển nhượng đất, đặt cọc đúng như chị T trình bày. Ông, bà không 
có ý kiến gì khác. 
Người có quy ền lợi và nghĩa v ụ liên quan anh Trần Dân Q  là người đại 
diện theo ủy quyền của bà Tiết Bích L trình bày: 
Bà L là em bà C  nên vào ngày 28/10/2008, bà C  nhờ bà L đến Phòng 
Công chứng số 1 tỉnh Cà Mau ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng phần đất 
do bà T đã thỏa thuận chuyển nhượng cho bà C, nội dung hợp đồng thống nhất 
như bà C trình bày. Đồng thời, bà L xác định đất là do bà C mua, tiền đặt cọc là 
tiền của bà C đưa cho bà giao cho bà T nên bà có cùng ý kiến với bà C, không 
có yêu cầu gì khác.

5 
 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 206/2018/DS-ST ngày 11/12/2018, Tòa án 
nhân dân thành phố Cà Mau quyết định: 
Tuyên bố hợp đồn g dân sự có đặt cọc vào ngày 28/10/2008 giữa bà 
Nguyễn Thùy T, ông Nguyễn Trung T , bà Nguyễn Thị N  và bà Tiết Bích C được 
công chứng, chứng thực ngày 29/10/2008 v ề chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
đối với phần đất tọa lạc tại đường N, khóm X, phường X, thành phố C, tỉnh Cà 
Mau có diện tích theo thỏa thuận 646m 2 hiện đã được Ủy ban nhân dân thành 
phố Cà Mau cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thùy T vào 
ngày 31/12/2008 với diện tích 482,28m2 là vô hiệu. 
Bà Nguyễn Thùy T có trách nhiệm hoàn trả cho bà Tiết Bích C số tiền đặt 
cọc là 475.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho bà Tiết Bích C  số tiền 
5.900.000.000 đồng. Tổng hai khoản, bà T phải trả cho bà C là 6.375.000.000 
đồng. 
Bà Tiết Bích C có trách nhiệm di dời toàn bộ các công trình, kiến trúc xây 
dựng trên phần đất có diện tích theo đo vẽ thực tế là 441,8m 2 tọa lạc tại đường 
N, khóm X, phường X1, thành phố C cho bà Nguyễn Thùy T. 
Bà Nguyễn Thùy T  có trách nhiệm hoà n trả cho bà Tiết Bích C  chi phí 
xem xét, thẩm định tại chỗ và chi phí thẩm định giá là 14.163.000 đồng. 
Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các 
đương sự. 
Ngày 24/12/2018, bà Nguyễn Thùy T kháng cáo yêu cầu hủy bản án sơ 
thẩm và hủy hợp đồng đặt cọc. 
Ngày 26/12/2018, bà Tiết Bích C kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm chấp 
nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và bà C. Nếu hủy 
hợp đồng thì buộc bà T chịu tiền phạt cọc và bồi thường thiệt hại trên diện tích 
đất do bà T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 482,28m2. 
Ngày 10/01/2019, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau kháng nghị bản án 
sơ thẩm đề nghị Tòa án hủy hợp đồng đặt cọc và phạt cọc gấp hai lần, buộc bà C 
dỡ nhà trả đất cho bà T và buộc bà T trả lại cho bà C 950.000.000 đồng. 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 84/2019/DS-PT ngày 29/3/2019, Tòa án 
nhân dân tỉnh Cà Mau quyết định: 
Không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thùy T. 
Không chấp nhận kháng cáo của bà Tiết Bích C. 
Không chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau. 
Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 206/2018/DS -ST ngày 11/12/2018 của Tòa 
án nhân dân thành phố Cà Mau. 
Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng q uyền sử dụng đất và hợp đồng đặt 
cọc vào ngày 28/10/2008 giữa bà Nguyễn Thùy T , ông Nguyễn Trung T , bà 
Nguyễn Thị N và bà Tiết Bích C được công chứng, chứng thực ngày 29/10/2008 
là vô hiệu.

6 
 
Bà Nguyễn Thùy T  có trách nhiệm hoàn trả cho bà Tiết Bích C  số tiền 
475.000.000 đồng. 
Bà Nguyễn Thùy T  phải có trách nhiệm bồi th ường thiệt hại cho bà Tiết 
Bích C số tiền là 5.425.184.171 đồng. 
Tổng số tiền bà T phải trả cho bà C là 5.900.184.171 đồng. 
Bà Tiết Bích C có trách nhiệm di dời toàn bộ các công trình, kiến trúc xây 
dựng trên phần đất có diện tích theo đo vẽ thực tế là 441,8m 2 tọa lạc tại đường 
N, khóm X, phường X, thành phố C, trả đất cho bà Nguyễn Thùy T. 
Sau khi xét xử phúc thẩm, n gày 10/6/2019 bà Nguyễn Thùy T  có đơn đề 
nghị xem xét Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm. 
Tại Quyết định Kháng nghị số 224/KNGĐT-VKS-DS ngày 26/9/2019, 
Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng 
nghị Bản án dân sự phúc thẩm số 84/2019/DS-PT ngày 29/3/2019 của Tòa án 
nhân dân tỉnh Cà Mau, đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm hủy Bản án dân sự phúc thẩm 
nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 206/2018/DS-ST ngày 11/12/2018 của 
Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án 
nhân dân thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau xét xử sơ thẩm lại. 
Tại phiên tòa, đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ 
Chí Minh đề nghị Ủy ban Thẩm phán chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng 
Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
 [1]. Để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng diện tích 649m 2 đất thuộc thửa 02, tờ bản đồ số 05 tọa lạc tại đường N, 
Phường X, thành phố C. Ngày 28/10/2008 giữa bà Nguyễn Thùy T, ông Nguyễn 
Trung T, bà Nguyễn Thị N  và bà Tiết Bích C  lập hợp đồng đặt cọc, nhưng ký 
tên bên nhận chuyển nhượng là bà Tiết Bích L  (là em ruột của bà C) với số tiền 
425.000.000 đồng; giá thỏa thuận chuy ển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất là 
850.000.000 đồng, tuy nhiên trước đó ngày 06/10/2008 bà T đã nhận của bà C 
số tiền 50.000.000 đồng , tổng cộng bà T  đã nhận số tiền 475.000.000 đồng . 
Ngoài ra, các bên còn thỏa thuận gia đình bà T  sẽ hoàn tất thủ tục chuyển 
nhượng và Nguyễn Trung T có ghi “… đất tôi bán từ vách Tây Đô qua là 34m 
ngang, dư hoặc thiếu thương lượng sau”.  
[2]. Tại t hời đi ểm các bên thỏa thuận đặt cọc thì bà T  chưa đứng tên 
quyền sử dụng đất, đến ngày 01/12/2008 bà T mới ký hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất của ông Trương Văn H  và bà Võ Thị T  với diện tích là 
482,8m2 thuộc thửa 143 (thửa cũ 02). Đến ngày 31/12/2008 , bà T được Ủy ban 
nhân dân thành phố Cà Mau cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  theo quy 
định của pháp luật . Trong quá trình giải quyết vụ án , bà C cho rằng gia đình bà 
đã nhận bàn giao đất từ bà T, nhưng bà T không thừa nhận mà cho rằng bà C tự 
ý đến xây dựng nhà xe trên đất  và Ủy ban nhân dân phường 1 có quyết định xử  
phạt vi phạm hành chính đối v ới bà C đã có hành vi cất nhà không giấy phép

7 
 
xây dựng, xây dựng trên đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng; đồng thời buộc 
ngưng thi công, tháo d ỡ bộ phận công trình vi p hạm, trả lại hiện trạng ban đầu . 
Như vậy, có căn cứ xác định các bên  chưa xác lập h ợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất  mà là hợp đồng đặt cọc. Tòa án cấp  sơ thẩm và Tòa án cấp  
phúc thẩm xác định hợp đồng đặt cọc giữa các bên bị vô hiệu, là có căn cứ. 
 [3]. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu: Tại thời điểm các bên đặt cọc thì diện 
tích đất chưa thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của bà T. Bà C biết việc này 
nhưng vẫn đồng ý đặt cọc tiền. Như vậy, lỗi dẫn đến hợp đồng đặt cọc vô hiệu 
thuộc cả hai bên.  Theo quy định tại điểm a, c, d khoản 1 Mục I Nghị quyết số 
01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân 
tối cao thì không phạt cọc  do hai bên cùng có lỗi. Tòa án cấp sơ thẩm, phúc 
thẩm nhận định lỗi hoàn toàn thuộc về bà T là chưa đánh giá hết các tài liệu, 
chứng cứ có trong hồ sơ và án. Để từ đó, buộc bà T trả lại 475.000.000 đồng và 
bồi thường thiệt hại số tiền 5.425.184.171 đồng là không đúng, ảnh hưởng đến 
quyền và lợi ích hợp pháp của bà T. 
Vì các lẽ trên; 
QUYẾT ĐỊNH: 
 
Căn cứ vào Điều 343 và Điều 345 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. 
1. Chấp nhận Kháng nghị số  224/KNGĐT-VKS-DS ngày 26/9/2019  của 
Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh. 
2. Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 84/2019/DS-PT ngày 29/3/2019 của 
Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau và Bản án dân sự sơ thẩm số 206/2018/DS-ST 
ngày 11/12/2018 của Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau  trong vụ 
án “Tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc về chuyển nhượng quyền sử dụng  
đất” giữa nguyên đơn bà Nguyễn Thùy T với bị đơn bà Tiết Bích C. Giao hồ sơ 
về cho Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau  giải quyết sơ thẩm lại 
theo quy định của pháp luật. 
3. Quyết định giám đốc thẩm này có hiệu lực pháp luật kể từ ngày  ra 
quyết định. 
 
Nơi nhận: 
- Chánh án TAND CC tại TP.HCM (để báo 
cáo); 
- VKSNDCC; 
- TAND tỉnh Cà Mau; 
- TAND tp Cà Mau, tỉnh Cà Mau; 
- Chi cục THADS tp Cà Mau, tỉnh Cà Mau; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu Phòng LTHS, HS, THS. (NTT). 
T/M ỦY BAN THẨM PHÁN 
 THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
(đã ký) 
 
 
 
Phạm Hồng Phong