1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 250/2021/DS - GĐT 
Ngày: 17/11/2021 
V/v hủy văn bản công chứng hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 
hủy chỉnh lý đăng ký biến động giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất. 
  CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
  Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
 
                      
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
- Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: 
Các Thẩm phán:                      
Ông Võ Văn Cường. 
Ông Lê Thành Văn. 
Ông Nguyễn Hữu Ba. 
- Thư ký phiên tòa: Ông Huỳnh Ngọc Trí - Thẩm tra viên. 
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí 
Minh tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Mậu Hưng - Kiểm sát viên cao cấp. 
Ngày 17 tháng 11 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về việc “Hủy 
văn bản công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hủy chỉnh 
lý đăng ký biến động giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn:  
1.1. Ông Lê H, sinh năm 1962; 
1.2. Bà Trần Thị Kim X, sinh năm 1967. 
Địa chỉ: Số X, đường Âu Cơ, phường 14, quận T, Thành phố H. 
2. Bị đơn:  
2.1. Ông Phạm Thế V, sinh năm 1979; 
2.2. Bà Đặng Thị Thùy N, sinh năm 1987. 
Địa chỉ: Số Y, Nguyễn Thái Bình, phường 4, quận T, Thành phố H. 
3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: 
3.1. Ông Lâm Quang Đ, sinh năm 1972. 
Địa chỉ: Số Z, đường số 10, Phường 8, quận G, Thành phố H.

2 
 
3.2. Ông Nguyễn Hoàn I, sinh năm 1979. 
Địa chỉ: Khu phố Đông, phường V, thị xã T, tỉnh B. 
3.3. Ngân hàng TMCP Đông Nam Á. 
Địa chỉ: Số 203 Yersin, phường Hiệp Thành, thành phố Thủ Dầu Một, 
tỉnh Bình Dương. 
3.4. Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ. 
Địa chỉ: Ô7, Khu B, thị trấn H, huyện Đ, tỉnh L. 
3.5. Văn phòng Công chứng Lê Ngọc M. 
Địa chỉ: Ấp Gò Cao, thị trấn H, huyện Đ, tỉnh L. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
1. Nguyên đơn ông Lê H và bà Trần Thị Kim X trình bày: 
Ông H, bà X cho rằng ông Phạm Thế V có nghĩa vụ thi hành đối với số 
tiền 11.228.000.000 đồng theo Bản án dân s ự phúc thẩm số 330/2014/DS-PT 
ngày 19/4/2019 của Tòa án nhân dân Thành ph ố H. Cơ quan thi hành án quận 
T xác định ông V và bà N có tài s ản duy nh ất tại huyện Đ, t ỉnh L là các th ửa 
đất số 24, 25, tờ bản đồ số 14, diện tích 14.297m2; thửa đất số 588, 589, tờ bản 
đồ số 21, diện tích 13.391m2; thửa đất số 33, 106, tờ bản đồ số 13, 14 diện tích 
20.302m2; thửa đất số 92, tờ bản đồ số 13, diện tích 8.726m2; thửa đất số 131, 
173, tờ bản đồ số 22, diện tích 10.265m2; thửa đất số 172, tờ bản đồ số 22, diện 
tích 413m 2; th ửa đất số 354, 356, 401, 402, t ờ bản đồ số 22, di ện 9.293 m 2; 
thửa đất số 372, tờ bản đồ số 22, diện tích 566m2; thửa đất số 55, 76, 105, 106, 
tờ bản đồ số 13 diện tích 29.025m2; thửa đất số 114, 4, 6, 17, 568, tờ bản đồ số 
21, 13 diện tích 4.589m 2. Tất cả quyền sử dụng đất do ông Phạm Thế V đứng 
tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đều tọa lạc tại xã T, huy ện Đ, tỉnh L. 
Ngày 23/4/2019, ông Phạm Th ế V và bà Đặng Th ị Thùy N đến Văn phòng 
công chứng Lê Ngọc M chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất nói trên cho 
ông Lâm Quang Đ  theo h ợp đ ồng công ch ứng ngày 10/6/2019, Chi c ục thi 
hành án dân s ự Quận T, Thành ph ố H có quyết định tạm ngừng việc đăng ký, 
chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đ ổi hiện trạng tài s ản đối với tất cả các 
thửa đất nói trên. Ngày 18/7/2014, Chi c ục thi hành án Qu ận T đã ủy thác đến 
Chi cục thi hành án huyện Đ để thi hành bản án phúc thẩm số 330/2014/DS-PT 
của Tòa án nhân dân Thành ph ố H. Tuy nhiên , trước đó ngày 04/5/2019 chi 
nhánh Văn phòng đăng ký đ ất đai tại huyện Đ đã ch ỉnh lý biến động sang tên 
quyền sử dụng đất từ ông V sang ông Đ chỉ còn lại các th ửa đất số 354, 356, 
401, 402, t ờ bản đồ số 22, diện tích 9.293m2 đất tọa lạc tại xã T, huyện Đ thì 
ông V còn đứng tên. Như vậy, ông V phải có nghĩa v ụ thi hành án s ố tiền nợ 
cho ông H và bà X, nhưng ông V tẩu tán tài s ản, trốn tránh trách nhi ệm trả nợ 
làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông H, bà X. Do đó, ông H 
và bà X yêu cầu Tòa án tuyên:

3 
 
- Vô hi ệu H ợp đ ồng chuy ển như ợng s ố 4481 Quy ển s ố 04 TP/CC - 
SCC/HĐGD ngày 23/4/2019 do Văn phòng công ch ứng Lê Ng ọc M  chứng 
thực giữa ông Lâm Quang Đ với ông Phạm Thế V bà bà Đặng Thị Thùy N đối 
với các thửa đất theo hợp đồng. 
- Hủy chỉnh lý bi ến động ngày 04/5/2019 t ừ tên ông Phạm Thế V sang 
tên ông Lâm Quang Đ  tại các th ửa đất số 24, 25, t ờ bản đồ số 14, diện tích 
14.297m2; thửa đất số 588, 589, tờ bản đồ số 21, diện tích 13.391m 2; thửa đất 
số 33, 106, tờ bản đồ số 13, 14, diện tích 20.302m2; thửa đất số 92, tờ bản đồ số 
13, di ện tích 8.726m 2; th ửa đ ất s ố 131, 173, t ờ bản đ ồ số 22, di ện tích 
10.265m2; thửa đất số 172, tờ bản đồ số 22, diện tích 413m 2; thửa đất số 372, 
tờ bản đồ số 22, diện tích 566m2; thửa đất số 55, 76, 105, 106, tờ bản đồ số 13 
diện tích 29.025m2; thửa đất số 114, 4, 6, 17, 568, tờ bản đồ số 21, 13, diện tích 
4.589m2 tọa lạc tại xã T, huyện Đ, tỉnh L. 
2. Bị đơn ông Phạm Thế V trình bày: 
Ông V xác nhận có đ ứng tên quy ền sử dụng đất như phía nguyên đơn 
trình bày là đúng, nhưng đất này ông đã th ế chấp cho Ngân hàng TMCP Đông 
Nam Á, không có kh ả năng thanh toán nên Tòa án nhân dân dân huy ện C đã 
tuyên cho Ngân hàng đư ợc quy ền phát mãi tài s ản t ại Quyết đ ịnh s ố 
99/2014/QĐST-KDTM ngày 10/12/2014. Do đó, giữa ông với Ngân hàng cùng 
với ông Lâm Quang Đ  có thỏa thuận để ông Đ đứng ra tr ả một phần nợ cho 
Ngân hàng đ ối v ới nhóm Công ty c ủa ông đ ể xóa đăng ký th ế chấp 10 gi ấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất ở xã T, huyện Đ, tỉnh L. Ngày 22/9/2019, Ngân 
hàng TMCP Đông Nam Á có văn b ản phê duy ệt đ ồng ý đ ể ông Đ  nộp 
9.000.000.000 đ ồng vào Ngân hàng đ ể Ngân hàng gi ải ch ấp 10 gi ấy ch ứng 
nhận quyền sử dụng đất cho ông. Sau khi được Ngân hàng giao lại toàn bộ giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông xóa thế chấp và chuyển nhượng cho ông 
Đ. Đối với số nợ ông H và bà X là tiền cho vay n ặng lãi, theo b ản án dân s ự 
phúc thẩm xét xử không đúng trong khi v ợ chồng ông vắng mặt do bận đi làm 
ăn nên Tòa xử không khách quan. Còn ông Đ trả tiền cho Ngân hàng thay ông 
để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra là đúng sự thật nên vợ chồng ông 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đ là hợp pháp. Do đó, đề nghị Hội 
đồng xét xử bác yêu cầu khởi kiện của bà X và ông H.  
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:  
3. 1. Ông Lâm Quang Đ trình bày: 
Ông và ông Phạm Thế V là bạn bè, nên ngày 18/02/2019 ông Phạm Thế 
V có nhờ ông giúp đỡ thanh toán khoản nợ Ngân hàng TMCP Đông Nam Á để 
lấy ra 10 gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã th ế chấp cho Ngân hàng. T ừ 
đó, ông có làm vi ệc với Ngân hàng ông đ ặt cọc 1.000.000.000 đồng để Ngân 
hàng phong tỏa tài khoản của ông. Ngày 22/02/2019, Ngân hàng đồng ý để ông 
nộp 9.000.000.000 đ ồng, sau khi đư ợc Ngân hàng tr ả lại toàn b ộ giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất, vợ chồng ông V đã ký chuyển nhượng toàn bộ quyền 
sử dụng đất cho ông theo đúng quy đ ịnh của pháp luật. Quá trình công ch ứng

4 
 
không có bất kỳ sự ngăn chặn nào của cá nhân hoặc tổ chức nào. Hiện nay ông 
đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng hình thức chỉnh lý biến 
động 9 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn lại 01 giấy chưa được chỉnh lý 
chờ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cập nhật biến động kênh mương. Do đó, 
qua yêu c ầu khởi kiện của ông H và bà X ông không đ ồng ý, vì ông mua đ ất 
của ông Phạm Thế V là hợp pháp. Tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất của ông V, ông không biết gì về số nợ của ông V với ông H và bà X, 
ông không có yêu c ầu độc lập gì trong v ụ án này (có nghĩa là Tòa án có h ủy 
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V và ông theo yêu c ầu 
của ông H và bà X thì ông cũng không có yêu cầu gì). 
3.2. Văn Phòng công chứng Lê Ngọc M trình bày: 
Ngày 23/4/2019, Văn phòng công ch ứng Lê Ngọc M có tiếp nhận yêu 
cầu công ch ứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm 
Thế V và vợ là bà Đặng Thị Thùy N đối với ông Lâm Quang Đ quyền sử dụng 
đất tại các thửa số 24, 25 tờ bản đồ số 14, diện tích 14.297m2; thửa đất số 588, 
589 tờ bản đồ số 21, diện tích 13.391m2; thửa đất số 33, 106, tờ bản đồ số 13, 
14 diện tích 20.302m2; thửa đất số 92, tờ bản đồ số 13, diện tích 8.726m2; thửa 
đất số 131,173, tờ bản đồ số 22, diện tích 10.265m2; thửa đất số 172, tờ bản đồ 
số 22, diện tích 413m2; thửa đất số 372, tờ bản đồ số 22, diện tích 566m2; thửa 
đất số 55, 76, 105, 106, tờ bản đồ số 13, diện tích 29.025m2; thửa đất số 114, 4, 
6, 17, 568 t ờ bản đ ồ số 21, 13 di ện tích 4.589m 2 theo các gi ấy ch ứng nh ận 
quyền sử dụng đất số BC 309932, BC 309933, BC 309934 , BC 309935, BC 
309936, BC 309937, BC 309939, BC 309940, BC 309941 do UBND huy ện Đ 
cấp ngày 10/8/2010 cho ông Phạm Thế V đứng tên, đất tọa lạc tại xã T, huyện 
Đ, tỉnh L. Sau khi xem xét các gi ấy tờ và các bên không yêu c ầu xác minh, 
Công chứng viên đã ch ứng nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
tại các th ửa đất nêu trên đúng trình t ự thủ tục theo quy đ ịnh pháp lu ật. Văn 
phòng công chứng Lê Ngọc M xác định không có yêu cầu gì liên quan trong vụ 
án, không có quyền lợi hay nghĩa vụ gì trong vụ việc tranh chấp trên. 
3.3. Ông Nguyễn Hoàn I trình bày: 
Ngày 07/5/2019, ông và ông Lâm Quang Đ có thỏa thuận với nhau ông 
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Đ thửa đất số 92, tờ bản đồ số 
13, diện tích 8.726m2 đất tọa lạc tại xã T, huyện Đ với giá 1.200.000.000 đồng, 
ông có đ ặt cọc cho ông Đ là 500.000.000 đ ồng. Ông Đ hẹn với ông đ ến ngày 
07/7/2019 hai bên s ẽ ra công ch ứng ký h ợp đồng chuyển nhượng ông s ẽ giao 
đủ số tiền còn lại cho ông Đ. Đến hạn ông và ông Đ ra công chứng ký chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất mới biết đất bị Cơ quan thi hành án ngăn ch ặn do 
ông H và bà X khởi kiện ông Phạm Thế V và bà Đặng Thị Thùy N yêu cầu hủy 
hợp đ ồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đ ất gi ữa ông Phạm Th ế V và ông 
Lâm Quang Đ. Nay, ông đề nghị Tòa án công nh ận hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất giấy tay giữa ông và ông Đ, ông sẽ giao tiếp số tiền còn lại 
cho ông Đ.

5 
 
3. 4. Ngân hàng Đông Nam Á trình bày: 
Ông Phạm Thế V có vay v ốn của Ngân hàng có th ế chấp tài s ản là b ất 
động sản 05 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến ngày 08/4/2019, ông V 
đã thanh toán n ợ cho Ngân hàng xong nên Ngân hàng đã gi ải chấp tài sản thế 
chấp cho ông V đến nay Ngân hàng không còn liên quan gì đến tài sản là quyền 
sử dụng đất của ông Phạm Thế V. Đối với yêu cầu khởi kiện của ông H, bà X 
với ông V thì Ngân hàng không có ý kiến tranh chấp gì. 
3. 5. Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ trình bày: 
Ông Lê H và bà Trần Thị Kim X là người được thi hành án theo bản án 
dân sự phúc thẩm số 330/2014/DS -PT ngày 19/47/ 2019 của Tòa án nhân dân 
Thành phố H. Chi cục thi hành án dân sự Quận T đã tiến hành xác minh điều 
kiện thi hành án của ông V và bà N chỉ có đất tại huyện Đ và Chi cục thi  hành 
án Quận T đã ban hành quyết định số 135/QĐ -CCTHADS ngày 10/6/2019 về 
việc tạm dừng đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng thay đổi hiện trạng tài 
sản đối với các thửa đất trên. Đồng thời Chi cục thi hành án dân sự Quận T, 
Thành phố H đã ủy thác thi hành bản án này cho Chi cục thi hành án huyện Đ, 
Chi cục thi hành án huyện Đ cũng đã tố ng đạt quyết định thi hành án cho ông 
V, bà N và ông H và bà X. Sau đó tài sản thi hành án ông V đã chuyển nhượng 
toàn bộ cho ông Đ. Do đó, ông H và bà X khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V và ông Đ là phù hợp. Cơ quan 
thi hành án chờ kết quả là người được thi hành án có quyền khởi kiện về việc 
hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V với ông Đ đến khi 
có kết quả giải quyết của Tòa án cơ quan thi hành án sẽ tiến hành kê biên 
quyền sử dụng đất nêu trên.  
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2020/DS-ST ngày 24/02/2020, Tòa án 
nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, quyết định: 
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê H, bà Trần Thị Kim X  do ông 
Phùng Hồng S đại diện về việc “Yêu cầu tuyên bố văn b ản công chứng là hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu” và “hủy quyết định hành 
chính cá biệt về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giữa ông Phạm 
Thế V và bà Đặng Thị Thùy N với ông Lâm Quang Đ. 
Vô hiệu văn bản công chứng là hợp đồng ch uyền nhượng quyền sử dụng 
đất giữa ông Phạm Thế V và bà Đặng Thị Thùy N  với bên ông Lâm Quang Đ 
được Văn phòng công chứng Lê Ngọc M  chứng thực số 4481, quyển số 04 
TP/CC-SCC/HĐGD ngày 23/4/2019, đất chuyển nhượng là các thửa đất số 
24,25, tờ bản đồ số 14, diện tích 14.297m 2; thửa đất số 588, 589, tờ bản đồ số 
21, diện tích 13.391m 2; thửa đất số 33, 106, tờ bản đồ số 13, 14, diện tích 
20.302m2; thửa đất số 92, tờ bản đồ số 13, diện tích 8.726m 2; thửa đất số 131, 
173, tờ bản đồ số 22, diện tích 10.265m 2; thửa đất số 172, tờ bản đồ số 22, 
diện tích 413 m2; thửa đất số 372, tờ bản đồ số 22, diện tích 566m2; thửa đất số 
55, 76, 105, 106 tờ bản đồ số 13 diện tích 29.025m 2; thửa đất số 114, 4, 6, 17,

6 
 
568, tờ bản đồ số 21, 13 diện tích 4.589m2 tất cả các thửa đất đều tọa lạc tại xã 
T, huyện Đ, tỉnh L. 
Kiến nghị Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh L thu hồi và hủy thông tin 
chỉnh lý biến động ngày 04/5/2019 từ tên ông Phạm Thế V  sang tên ông Lâm 
Quang Đ đối với các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BC 309932, BC 
309933, BC 309933, BC 309935, BC 309936, BC 309937, BC 309938, BC 
309939, BC 309940, BC 309941 do Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp ngày 
10/8/2010 cho ông Phạm Thế V. 
Ông Lâm Quang Đ  được quyền khởi kiện ông Phạm Thế V  và bà Đặng 
Thị Thùy N  về việc yêu cầu bồi thường thiệt hại liên quan đến việc Tòa án 
tuyên vô hiệu hợp đồng công chứng số 4481, Quyển số 04 TP/CC - 
SCC/HĐGD ngày 23/4/2019 do Văn phòng Công chứng Lê Ngọc M  chứng 
thực trong vụ án dân sự khác. 
Ông Nguyễn Hoàn I  được quyền khởi k iện ông Lâm Quang Đ  đối với 
hợp đồng đặt cọc ngày 07/5/2019 đối với thửa đất số 92, tờ bản đồ số 13, diện 
tích 8.726m2 đất tọa lạc tại xã T, huyện Đ, tỉnh L bằng một vụ án khác. 
Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí giám định, thẩm định, định 
giá và quyền kháng cáo của các đương sự. 
           Ngày 04/3/2019, bị đơn ông V, bà N; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên 
quan ông Lâm Quang Đ kháng cáo bản án sơ thẩm. 
 Ngày 24/3/2020, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh L có quyết 
định kháng nghị bản án sơ thẩm, đề nghị sửa một phần bản án sơ thẩm. 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 315/2020/DS -PT ngày 04/9/2020, Tòa 
án nhân dân tỉnh L, quyết định:  Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 
08/2020/DS-ST ngày 24/02/2020 của Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh L. 
Ngoài ra, bản án phúc thẩm còn quyết định về án phí, thi hành án.  
Ngày 05/11/2020, ông Lâm Quang Đ có đơn đề nghị giám đốc thẩm đối 
với bản án phúc thẩm nêu trên.  
Tại Quyết định số 100/2021/KN-DS ngày 18/6/2021, Chánh án Tòa án nhân 
dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã kháng nghị giám đốc thẩm đối với Bản 
án dân sự phúc thẩm số 315/2020/DS-PT ngày 04/9/2020 của Tòa án nhân dân 
tỉnh Long An, đề nghị hủy toàn bộ bản án sơ thẩm và phúc thẩm, giao hồ sơ vụ án 
cho Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An xét xử sơ thẩm lại theo quy 
định pháp luật. 
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao 
tại Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm Tòa án 
nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh chấp nhận kháng nghị của Chánh 
án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

7 
 
1. Ông Phạm Thế V, bà Đặng Thị Thùy N đứng tên 10 giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất tọa lạc tại xã T, huyện Đ, tỉnh L sau đây: (1) Các thửa đất số 
24, 25, tờ bản đồ số 14, diện tích 14.297m 2 theo Giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất số BC 309932 số vào sổ 
cấp giấy số CH 00510 do Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp ngày 10/8/2010; (2) 
Các thửa đất số 588, 589, tờ bản đồ số 21, diện tích 13.391m 2 theo Giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất số BC 
309933, số vào sổ cấp giấy số CH 00511 do Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp 
ngày 10/8/2010; (3) Các thửa đất số 33, 106 tờ bản đồ số 13, 14 diện tích 
20.302m2 theo Giấy chứng nhận quyề n sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài 
sản gắn liền với đất số BC 309934, số vào sổ cấp giấy số CH 00512 do Ủy ban 
nhân dân huyện Đ cấp ngày 10/8/2010; (4) Thửa đất số 92, tờ bản đồ số 13, 
diện tích 8.726m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 
và tài sản gắn liền với đất số BC 309935, số vào sổ cấp giấy số CH 00513 do 
Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp ngày 10/8/2010; (5) Các thửa đất số 131, 173, tờ 
bản đồ số 22, diện tích 10.265m 2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 
quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất số BC 309936, số vào sổ cấp giấy 
số CH 00514 do Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp ngày 10/8/2010; (6) Thửa đất 
số 172, tờ bản đồ số 22, diện tích 413m 2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất số  BC 309937 số vào sổ cấp 
giấy số CH 00515 do Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp ngày 10/8/2010; (7) Thửa 
đất số 372, tờ bản đồ số 22, diện tích 566m 2 theo Giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất số BC 309939 số vào sổ 
cấp giấy số CH 0 0517 do Ủy ban nhân dân huyện Đ  cấp ngày 10/8/2010; (8) 
Các thửa đất số 55, 76, 105, 106 tờ bản đồ số 13 diện tích 29.025m 2; theo Giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất số 
BC 309940, số vào sổ cấp giấy số CH 00518 do Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp 
ngày 10/8/2010; (9) Các thửa đất số 114, 4, 6, 17, 568, tờ bản đồ số 21, 13 diện 
tích 4.589m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài 
sản gắn liền với đất số BC 309941, số vào sổ cấp giấy số CH 00519 do Ủy ban 
nhân dân huyện Đ cấp ngày 10/8/2010; (10) Các thửa đất số 354, 356, 401, 402 
tờ bản đồ số 22 diện tích 9.293m 2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 
quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất số BC 309938, số vào sổ cấp giấy 
số CH 00516 do Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp ngày 10/8/2010. 
2. Ngày 09/4/2019 tại Văn phòng công chứng Lê Ngọc M, ông V, bà N 
ký hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất cho ông Lâm Quang Đ. Ngày 
23/4/2019, các bên ký hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng ngày 09/4/2019, đồng  
thời ký lại hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất đối với 09 bất động sản 
(không bao gồm các diện tích 9.293m 2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất số BC 309938, số vào sổ cấp 
giấy số CH 00516 do Ủy ban n hân dân huyện Đ cấp ngày 10/8/2010).  Sau khi 
ký hợp đồng chuyển nhượng, ông Đ đã được Ủy ban nhân dân huyện Đ chỉnh 
lý biến động 09 giấy chứng nhận ngày 04/5/2019.

8 
 
Nguyên đơn ông Lê H, bà Trần Thị Kim X cho rằng ông V có nghĩa vụ 
thi hành đối với số tiền 1 1.228.000.000 đồng theo Bản án dân sự phúc thẩm số 
330/2019/DS-PT ngày 19/4/2019 của Tòa án nhân dân Thành phố H, nhưng 
ông V và bà N không thực hiện mà tẩu tán tài sản bằng cách chuyển nhượng 
toàn bộ tài sản nêu trên cho ông Đ. Vì vậy, ông H và bà X khởi kiện yêu cầu 
hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V, bà N với ông Đ; 
hủy chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất cho ông Đ; về phía ông V, bà N và 
ông Đ thì cho rằng việc chuyển nhượng là hợp pháp nên không đồng ý với yêu 
cầu khởi kiện của nguyên đơn. 
3. Xét thấy, các quyền sử dụng đất tại xã T, huyện Đ, tỉnh L  (theo 10 
GCNQSDĐ đã cấp cho ông V, bà N) đã được ông V, bà N thế chấp cho Ngân 
hàng TMCP Đông Nam Á để bảo lãnh cho khoản vay 6.444.540.000 đồng của 
Công ty TNHH MTV TMDV T (Theo hợp đồng thế chấp tài sản quyền sử 
dụng đất của bên thứ ba số công chứng 33 quyển 09/TP/CC -SCC/HĐGD ngày 
21/6/2011) và khoản vay 2.777.92 2.000 đồng (theo hợp đồng thế chấp tài sản 
quyền sử dụng đất của bên thứ ba số công chứng 593 quyển 11/TP/CC -
SCC/HĐGD ngày 22/8/2011) của Công ty cổ phần H. 
Theo Quyết định số 99/2014/QĐST-KDTM ngày 10/12/2014 của Tòa án 
nhân huyện C, Thành phố H: Công ty H còn nợ Ngân hàng TMCP Đông Nam 
Á số tiền gốc và tiền lãi là 35.967.620.401 đồng; Ngân hàng TMCP Đông Nam 
Á được quyền yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp  gồm quyền sử dụng đất theo 
các giấy chứng nhận số BC 309933, BC 309934, BC 309937, BC 309939, BC 
309941 để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của ông V, bà N. Đối với khoản nợ của 
Công ty Tuấn Nguyệt, Ngân hàng TMCP Đông Nam Á chưa khởi kiện ra Tòa 
án. Theo Tờ trình xử lý nợ số 04/2019/TTr -XLNMN ngày 19/02/2019 và Tờ 
trình số 210/2019/TRr-khối XLn ngày 20/02/2019  của Ngân hàng thì Công ty 
T nợ vốn và lãi số tiền 17.299.794.450, Công ty H nợ gốc và lãi số tiền 
34.649.481.376 đồng. 
Như vậy, tranh chấp hợp đồng vay tài sản giữa ông H, bà X với ông V 
phát sinh sau khi ông V, bà N đã thế chấp các quyền sử dụng đất trên cho Ngân 
hàng. Theo quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án thì  Ngân hàng được 
quyền phát mãi đối với quyền sử dụng đất theo 05/10 Giấy chứng nhận quyền 
sử dụng đất mà ông V, bà N đã thế chấp. 
4. Để giải quyết khoản nợ quá hạn của Công ty H và Công ty T với Ngân 
hàng TMCP Đông Nam Á, tại Biên bản làm việc ba bên ngày 18/02/2019 giữa 
Ngân hàng TMCP Đông Nam Á với ông Phạm Thế V  và ông Lâm Quang Đ , 
các bên thống nhất: ông Lâm Quang Đ  trả số tiền 9.000.000.000 đồng cho 
Ngân hàng để mua lại tài sản đảm bả o là 10 bất động sản tại xã T, huyện Đ, 
tỉnh L của ông Phạm Thế V, bà Đặng Thị Thùy N . Thực hiện thỏa thuận này, 
ông Đ đã thực hiện việc nộp tiền nhận chuyển nhượng, sau đó Ngân hàng làm 
thủ tục xóa đăng ký thế chấp, đồng thời các bên tiến hành lập hợp đồng chuyển 
nhượng công chứng theo quy định pháp luật. Như vậy, trong tổng số diện tích 
đất nói trên có một phần nhận chuyển nhượng của ông Đ trong trường hợp này

9 
 
phải xem là người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ. Tòa án cấp sơ thẩm 
và phúc thẩm nhận định cho rằng việc ông V, bà N chuyển nhượng toàn bộ 
quyền sử dụng đất cho ông Đ nhằm mục đích tẩu tán tài sản, từ đó xét xử hủy 
hợp đồng chuyển chuyển nhượng đấ t giữa các bên đương sự là không chính 
xác. 
5. Theo kết quả định giá thì các thửa đất ông V chuyển nhượng cho ông 
Đ có giá trị 24.288.292.000 đồng nhưng ông Đ  chỉ nộp cho Ngân hàng 
9.000.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất nêu trên là 
chưa phù hợp với thực tế. Vì vậy, khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cần xác định 
số tiền 9.000.000.000 đồng mà ông Đ nhận chuyển nhượng của ông V tương 
đương với bao nhiêu diện tích đất để công nhận quyền sử dụng cho ông Đ ; 
quyền sử dụng đối với phần diện tích đất còn lại được chuyển lại cho ông V, bà 
N nhằm thực hiện nghĩa vụ theo quy định pháp luật, mới hợp tình, hợp lý và 
đảm bảo được quyền, lợi ích hợp pháp của các bên đương sự.  
Vì các lẽ trên, 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ: khoản 3 Điều 343; Điều 345 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; 
1/ Chấp nhận  Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 100/2021/KN -
DS ngày 18/6/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ 
Chí Minh. 
2/ Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm  số 315/2020/DS-PT ngày 
04/9/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Long An và toàn bộ  Bản án dân sự sơ 
thẩm số 08/2020/DS -ST ngày 24/02/2020 của Tòa án nhân dân huyện Đức 
Hòa, tỉnh Long An  về việc “Hủy văn bản công chứng hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất và hủy chỉnh lý đăng ký biến động gi ấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Lê H và bà Trần Thị Kim X với bị 
đơn là ông Phạm Thế V và bà Đặng Thị Thùy N; người có quyền lợi, nghĩa vụ 
liên quan là ông Lâm Quang Đ, ông Nguyễn Hoàn I, Ngân hàng TMCP Đông 
Nam Á, Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ và Văn phòng công chứng Lê 
Ngọc M. 
 3/ Giao hồ sơ vụ án nêu trên cho Tòa án nhân dân  huyện Đức Hòa, tỉnh 
Long An giải quyết sơ thẩm lại theo đúng quy định pháp luật./. 
 
Nơi nhận:  
- Chánh án (để báo cáo); 
- Vụ pháp chế và QLKH - TANDTC (để biết); 
- VKSNDCC tại TP. Hồ Chí Minh;                                                   
- TAND tỉnh Long An; 
- TAND huyện Đức Hòa (kèm hồ sơ vụ án); 
- Chi Cục THADS huyện Đức Hòa; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: VT (VP, GĐKT II, THS), hồ sơ vụ án_20b 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
(Đã ký tên và đóng dấu) 
Võ Văn Cường

10