1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO  
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
       Số: 16/2024/KDTM-GĐT 
       Ngày: 17/6/2024 
     V/v: Tranh chấp tiền thuê nhà.  
  
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
                    Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc 
 
       
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Thành phần Ủy ban Thẩm phán gồm có : 08 thành viên tham gia xét xử, 
do ông Võ Văn Cường, Phó Chánh án Toà án nhân dân cấp cao tại Thành phố 
Hồ Chí Minh làm chủ tọa phiên toà theo sự uỷ nhiệm của Chánh án Toà án nhân 
dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
Thư ký phiên tòa : Ông Trịnh Xuân Luyến - Thẩm tra viên chính Tòa án 
nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tạ i Thành phố Hồ Chí Minh 
tham gia phiên tòa: Ông Phạm Ba Duy – Kiểm sát viên. 
Ngày 17/6/2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí 
Minh đã mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án kinh doanh, thương mại  về 
“Tranh chấp tiền thuê nhà”, giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn: Công ty TNHH MTV Quản lý Kinh doanh nhà HCM. 
Địa chỉ: 49 TQT, Phường S, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. 
Người đại diện theo pháp luật: Ông Trương Trọng T1 - Giám đốc. 
Người đại diện theo ủy quyền: Ô ng Nguyễn Quang T2 , sinh năm 1966 và 
ông Đinh Bửu M, sinh năm 1985. 
2. Bị đơn: Công ty Cổ phần Xây lắp P. 
Địa chỉ: 495/3 KP7, thị trấn NB, huyện NB, Thành phố Hồ Chí Minh. 
Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Ngọc T3 - Giám đốc. 
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Ngọc Q, sinh năm 1975 và ông 
Nguyễn Huy N, sinh năm 1963.

2 
 
NỘI DUNG VỤ ÁN 
Nguyên đơn Công ty TNHH MTV Quản lý Kinh doanh nhà HCM trình bày: 
Nhà đất số 232 , NTT do Công ty TNHH MTV Quản lý Kinh doanh nhà HCM  
(trước đây là Công ty quản lý kinh doanh nhà HCM) quản lý đã cho Công ty Cổ 
phần Xây lắp P  thuê sử dụng 1 phần diệ n tích theo Hợp đồng thuê nhà số  
346/HĐTN-KD ngày 29/05 /2003, Phụ lục điều chỉnh số 269/ĐC -HĐTN ngày 
19/9/2005, Thông báo thu tiền thuê nhà số 9082/QLKDN -KD ngày 26/9/2006 
(giá thuê là 28.945.891 đồng/tháng) và Thông báo thu tiền thuê nhà số 
2565/QLKDN-KD ngày 31/3/2010 (giá thuê năm 2008 là 50.000.000 
đồng/tháng và năm 2009 trở về sau là 52.000.000 đồng/tháng). 
Tính đến ngày 30/9/2015 (ngày bàn giao mặt bằng cho Uỷ ban nhân dân 
Quận B quản lý để xây dựng trường tiểu học theo chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân 
Thành phố Hồ Chí Minh) đơn vị còn nợ như sau: 
Nợ bổ sung g iữa giá thuê cũ và giá thuê mới giai đoạn từ 01/01/2008 đến 
31/12/2008 là 252.649.308 đồng. 
Nợ bổ sung giữa giá thuê cũ và giá thuê mới giai đoạn từ 01/01/2009 đến 
30/9/2015 là 1.867.382.829 đồng. 
Phạt chậm trả là 24.284.968 đồng. 
Tổng cộng: 2.144.317.105 đồng. 
Nguyên đơn đề nghị Tòa án buộc bị đơn trả toàn bộ số nợ trên 01 lần ngay 
khi bản án có hiệu lực pháp luật. 
Bị đơn Công ty Cổ phần Xây lắp P  trình bày: Ngày 29/5/2003, Công ty Cổ 
phần Xây lắp P  và Công ty TNHH MVT Quản lý Kinh doanh nhà HCM  có ký 
kết Hợp đồng thuê nhà số 346/TN/HĐTN -KD, theo đó, Công ty P (là Bên thuê)  
và Công ty Kinh doanh nhà HCM  (là Bên cho thuê), giá thuê là 26.126.248 
đồng/tháng, kể từ ngày 19/09/2005 điều c hỉnh theo Phụ lục hợp đồng số 
269/ĐC-HĐTN là 27.254.000 đồng/tháng, thời hạn thuê nhà là 05 năm, từ ngày 
01/07/2003 đến ngày 30/06/2008. Khi ký kết, hai bên không công chứng hợp 
đồng nêu trên. 
Ngày 19/09/2005, trên cơ sở đồng thuận và thống nhất và bằng Phụ lục hợp 
đồng số 269/ĐC-HĐTN, hai bên ký  đồng ý tăng số tiền thuê nhà từ  26.126.248 
đồng/tháng lên 27.254.000 đồng/tháng. 
Ngày 26/09/2006, bên cho thuê nhà muốn tăng tiền thuê nhà và gửi Thông 
báo số 9082/QLKDN -KD cho bên thuê tăng tiền thuê nhà từ 27.254 .000 
đồng/tháng lên 28.945.981 đồng/tháng (áp dụng từ 01/08/2006), bên thuê nhà 
xét thấy mức tăng phù hợp nên đồng ý thanh toán giá thuê mới theo thông báo

3 
 
này. Mặc dù hai bên không ký kết Phụ lục tăng giá thuê cho đợt này nhưng việc 
tăng giá cũng trên cở sở đồng thuận, tự nguyện và đúng luật. 
Kể từ tháng 08/2008, nguyên đơn đơn phương đưa ra mức giá mới thông 
qua các văn bản sau: Thông báo số 4693/QLKDN -KD ngày 28/08/2008, Thông 
báo số 5274/QLKDN-KD ngày 17/10/2008.... Với các thông báo trên, Công ty P 
không đồng ý nên ngày 23/10/2 008 Công ty P có Công văn số 614/XL3-TCHC 
đề nghị xem xét lại mức giá thuê cho phù hợp và vẫn thanh toán đều đặn theo 
giá cũ là 28.945.981 đồng/tháng. Công ty Kinh doanh nhà HCM  có Thông báo 
số 5906/QLKDN-KD trả lời C ông văn số 614/XL3 -TCHC và không chấp nhận 
đề xuất giá mới của Công ty P nhưng vẫn nhận tiền thuê nhà với mức giá trên. 
Việc Công ty Kinh doanh nhà HCM  đơn phương ra các C ông văn thông 
báo mức giá thuê nhà m ới và xem đó là hợp đồng mới buộc Công ty Cổ phần 
Xây lắp P thanh toán là trái với nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, th oả thuận 
trong Bộ luật Dân sự, C ông văn thông báo ch ỉ xem là một lời đề nghị, chưa có 
giá trị pháp lý khi không có sự chấp thuận của phía Công ty Cổ phần Xây lắp P. 
Do đó, việc Công ty TNHH MTV Quản lý Kinh doanh nhà HCM  yêu cầu Công 
ty Cổ phần Xây lắp P  thanh toán toàn bộ s ố nợ là 2.142.631.680 đồng là không 
có cơ sở. 
Ngày 13/09/2012, bị đơn có C ông văn số 360/XL3 -TCNS trả lời Biên bản 
làm việc ngày 19/07/2012 về việc sử dụng nhà 232 NTT, Phường 13, Quận B 
gửi đến nguyên đơn với nội dung không chấp thuận việc nguyên đơn yêu cầu 
thanh toán khoản tiền nợ do chênh lệch giá thuê và tiền phạt do chậm thanh toán 
từ ngày 01/01/2008 đến ngày 31/03/2012. 
Từ những quan điểm trên, bị đơn không đồng ý thanh toán khoản tiền theo 
đơn khởi kiện của nguyên đơn. 
Tại Bản án kinh doanh , thương mại sơ thẩm số 26/2022/KDTM-ST ngày 
29/9/2022, Tòa án nhân dân Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: 
Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là Công ty TNHH 
MTV Quản lý Kinh doanh nhà HCM. 
Buộc Công ty Cổ phần Xây lắp P  thanh toán toàn bộ số nợ là 
2.144.317.105 đồng cho Công ty TNHH MTV Quản lý Kinh doanh nhà HCM , 
gồm: 
Nợ bổ sung giữa giá thuê cũ và giá thuê mới giai đoạn từ 01/01/2008 đến 
31/12/2008 là 252.649.308 đồng. 
Nợ bổ sung giữa giá thuê cũ và giá thuê mới giai đoạn từ 01/01/2 009 đến 
30/9/2015 là 1.867.382.829 đồng.

4 
 
Phạt chậm trả là 24.284.968 đồng. 
Thời hạn thanh toán: Một lần ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật. 
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm  còn quyết định về nghĩa vụ t hi hành án , án 
phí và quyền kháng cáo của các đương sự. 
Ngày 05/10/2022, Công ty Cổ phần Xây lắp P kháng cáo toàn bộ Bản án sơ 
thẩm. 
Tại Bản  án kinh doanh, thương mại  phúc thẩm số 133/2023/KDTM-PT 
ngày 09/02/2023, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: 
Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Công ty Cổ phần Xây lắp P . Giữ 
nguyên Bản  án kinh doanh, thương mại sơ thẩ m s ố 26/2022/KDTM -ST ngà y 
29/9/2022 của Tòa án nhân dân Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. 
Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là Công ty TN HH 
MTV Quản lý Kinh doanh nhà HCM. 
Buộc Công ty Cổ phần Xây lắp P  thanh toán toàn bộ số nợ là 
2.144.317.105 đồng cho Công ty TNHH MTV Quản lý Kinh doanh nhà HCM , 
gồm: 
Nợ bổ sung giữa giá thuê cũ và giá thuê mới giai đoạn  từ 01/01/2008 đến 
31/12/2008 là 252.649.308 đồng. 
Nợ bổ sung giữa giá thuê cũ  và giá thuê mới giai đoạn từ 01/01/2009 đến 
30/9/2015 là 1.867.382.829 đồng. 
Phạt chậm trả là 24.284.968 đồng. 
Thời hạn thanh toán: Một lần ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật. 
Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hàn h án xong 
Công ty Cổ phần Xây lắp P còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi 
hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 306 Luật thương mại. 
Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí. 
Ngày 28/02/2023, Công ty Cổ phần Xây lắp P  có đơn đề nghị giám đốc 
thẩm đối với Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 133/2023/KDTM-PT 
ngày 09/02/2023 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. 
Tại Quyết định số 309/QĐ-VKS-KDTM ngày 14/11/2023, Viện trưởng 
Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng  nghị Bản án 
kinh doanh, thương mại phúc thẩm nêu trên, đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án 
nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm hủy toàn bộ 
Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm nêu trên và hủy toàn bộ Bản án kinh 
doanh, thương mại sơ thẩm số 26/2022/KDTM-ST ngày 29/9/2022  của Tòa án 
nhân dân Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh . Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân 
dân Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết sơ thẩm lại đúng theo quy định 
của pháp luật.

5 
 
Tại phiên tòa hôm nay, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh đề nghị Ủy ban T hẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát  
nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN 
[1]. Nhà đất số 232 , NTT do Công ty TNHH MTV Quản lý Kinh doanh 
nhà HCM (viết tắt là Công ty Quản lý nhà) quản lý và cho Công ty Cổ phần Xây 
lắp P  (tiền thân là Công ty xây l ắp III)  thuê theo Hợ p đồng thuê nhà số 
346/HĐTN-KD ngày 29/5/2003 (viết tắt là Hợp đồng thuê số  346), theo đó: 
Trên cơ sở Quyết định số 3346/QĐ -UB-QLĐT ngày 07/10/1994 của Uỷ ban 
nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (viết tắt là Quyết định số 3346) ban hành biểu 
giá thuê nhà áp dụng cho các cơ quan kinh doanh - đơn vị sản xuất sử dụng nhà 
thuộc diện Nhà nước quản lý tại Thành phố Hồ Chí Minh thì hai bên thoả thuận 
thời hạn thuê là 05 năm , kể từ ngày 01/7/2003 đến ngày 30/6/2008 , với giá thuê 
ban đầu là 26.126.248 đồng/tháng. 
[2]. Trong quá trình thực hiện hợp đồ ng nêu trên, Công ty Quản lý nhà đã 
đưa ra 02 Thông báo thay đổi tiền thuê nhà, là Phụ lục điều chỉnh hợp đồng thuê 
nhà số 269/ĐC -HĐTN ngày 19/9/2005 , với giá thuê mới là 27.254.000  
đồng/tháng và Thông báo số 9028/QLKDN -KD ngày 26/9/2006 , với giá thuê 
mới là 28.945.891 đồng/tháng. Các thông báo điều chỉnh giá thuê mới đều được 
Công ty Cổ phần Xây lắp P đồng ý và thực hiện. Sau khi hết thời hạn hợp đồng, 
từ ngày 01/7/2008, h ai bên không tiến hành ký kết hợ p đồng mới mà vẫn thực 
hiện theo thoả thuận tại Hợp đồng thuê số 346.  
[3]. Đến ngày 01/02/2010, Công ty Quản lý nhà ra Thông báo số 
0564/QLKDN-KD gửi Công ty Cổ phần Xây lắp P  về việc xác định thời hạn 
thuê từ ngày 01/01/2008 đến 30/6/2010 và tăng giá thuê nhà từ ngày 01/01/2008 
đến 31/12/2008 là 50.000.000  đồng và từ 01/01/2009 đến 30/6/2010 là 
52.000.000 đồng nhưng Công ty Cổ phần Xây lắp P  không đồng ý. Sau đó, hai 
bên vẫn tiếp tục thực hiện theo Hợp đồng thuê số 346, Công ty Cổ phần Xây lắp 
P vẫn tiếp tục thanh toán tiền thuê theo giá cũ cho tới ngày 30/9/2015  (khi bàn 
giao lại nhà đất cho Nhà nước quản lý để xây dựng trườ ng tiểu học). Nay Công 
ty Quản lý  nhà khởi kiện yêu cầu Công ty Cổ phần Xây lắp P  thực hiện việc 
thanh toán bổ sung tiền thuê nhà theo Thông báo s ố 0564, cụ thể  là nợ bổ sung 
giữa giá thuê cũ và giá thuê mới giai đoạn từ 01/01/2008 đến 31/12 /2008 là 
252.649.308 đồng, từ 01/01/2009 đến 30/9/2015 là 1.867.382.829  đồng và tiền 
phạt chậm trả là 24.284.968 đồng, tổng cộng là 2.144.317.105 đồng.

6 
 
[4]. Xét thấy, tại Điều 2 của Hợp đồng thuê nhà số 346, có nội dung:  
“2.1... Trong thời hạn hợp đồng nế u Uỷ ban nhân dân Thành ph ố Hồ Chí 
Minh có quyết định điều chỉnh giá biể u thuê nhà. Bên cho thuê sẽ chiết tính lại 
tiền thuê nhà và có thông báo điều chỉnh tiề n thuê nhà của hợp đồng đúng quy 
định... 
2.2...Bảng chiết tính tiền thuê nhà và các Thông báo điề u chỉnh tiền thuê 
nhà của Bên cho thuê được Bên thuê nhà thừa nhận là phụ lục hợp đồng..”. 
[5]. Như vậy, theo thoả thuận nêu trên thì khi Ủy ban nhân dân Thành phố 
Hồ Chí Minh có quyết định điều chỉnh giá biểu thuê nhà , thì bên cho thuê mới 
chiết tính lại tiền thuê nhà và thông báo cho bên thuê. Tuy nhiên, tại phiên toà 
phúc thẩm, đại diện của nguyên đơn xác nhận Quyết định số 3346/QĐ -UB- 
QLĐT ngày 07/10/1994 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về biểu 
giá thuê nhà áp dụng cho các cơ quan kinh doanh - đơn vị sản xuất sử dụng nhà 
thuộc diện Nhà nước quản lý tại Thành phố Hồ Chí Minh tính đến thời điể m xét 
xử phúc thẩm vẫn còn hiệu lực, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh chưa 
ban hành biể u giá thuê nhà mới. Do đó, việc Công ty quản lý nhà đơn phươ ng 
đưa ra Thông báo số 0564/QLKDN-KD ngày 01/02/2010 để điều chỉnh giá thuê 
nhà là không đúng với thoả thuận của các bên tại Điều 2 của Hợp đồng cho thuê 
số 346 nêu trên. Việc Công ty Cổ phần Xây lắp P  không đồng ý thực hiện theo 
Thông báo số 0564/QLKDN-KD ngày 01/02/2010 là có căn cứ. 
[6]. Ngoài ra, theo Quyết định số 0721/1999/QĐ/BTM ngày 08/6/1999 của 
Bộ trưởng Bộ Thương mại, thì cổ phần hoá Công ty Xây lắp III trực thuộc Tổng 
Công ty xăng dầu Việt Nam (nay là Công ty Cổ phần Xây lắp P có tỷ lệ cổ phần 
Nhà nước là 30% vốn điều lệ). Như vậy, căn cứ Điều 1, khoản 5 Điều 3 Luật 
Doanh nghiệp năm 1995, Điều 1, khoản 5,6,7 Điều 3 Luật Doanh nghiệp năm 
2003, tại thời điểm các bên thoả thuận ký kết Hợ p đồng thuê nhà số 346 , thì bị 
đơn Công ty Cổ phần Xây lắp P  đã thực hiện xong việc cổ phần hoá nên đây là 
thành phần kinh tế ngoài quốc doanh.  
[7]. Theo quy định tại Quyết định số 3346/QĐ -UB-QLĐT, thì thành phần 
ngoài quốc doanh phải áp dụng biểu giá thuê bằng 175% so với biểu giá thuê áp 
dụng cho thành phần quốc  doanh. Tuy nhiên, khi kí kết Hợ p đồng thuê nhà số 
346, mặc dù các bên xác định căn cứ để tính tiền thuê nhà là Quyết định số 
3346/QĐ-UB-QLĐT và phía Công ty Quản lý nhà buộc phải xác định được 
Công ty Cổ phần Xây lắp P là thành phần kinh tế ngoài quốc doanh nhưng Công 
ty Quản lý nhà vẫn áp dụng biểu giá thuê nhà cho Công ty Cổ phần Xây lắp P  
theo biểu giá của thành phần quốc doanh là không phù hợp với quy định của 
pháp luật, trái với quy định của Quyết định số 3346/QĐ-UB-QLĐT.

7 
 
[8]. Như vậy, Toà án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đã không xem xét tính hợp 
pháp của Hợp đồng thuê nhà số 346 cũng như Thông báo số 0564/QLKDN -KD 
ngày 01/02/2010, nhưng lại quyết định buộc Công ty Cổ phần Xây lắp P  phải 
thanh toán tiền nợ bổ sung giữa giá  thuê cũ và giá thuê mới theo Hợ p đồng thuê 
nhà số 346 và Thông báo số 0564/QLKDN -KD, tổng cộng là 2.144.317.105  
đồng là không phù hợp với thoả thuận của các bên và không đúng quy định pháp 
luật. Do đó, Quyết định Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân 
cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh là có cơ sở nên chấp nhận. 
Vì các lẽ trên, 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ Điều 337, Điều 343 và Điều 349 Bộ luật Tố tụng dân sự. 
1. C hấp nhận Quyết định kháng nghị số 309/QĐ-VKS-KDTM ngày 
14/11/2023 của Viện trưởng Viện kiểm sát  nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ 
Chí Minh.  
2. Hủy toàn bộ Bản án kinh doanh, thương mại  phúc thẩm số 
133/2023/KDTM-PT ngày 09/02/2023 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí 
Minh và hủy toàn bộ Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 
26/2022/KDTM-ST ngày 29/9/2022 của Tòa án nhân dân Quận B, Thành phố 
Hồ Chí Minh giữa ng uyên đơn là Công ty TNHH Một thành viên Quản lý Kinh 
doanh nhà HCM với bị đơn là Công ty Cổ phần Xây lắp P. Giao hồ sơ vụ án cho 
Tòa án nhân dân Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết sơ thẩm lại theo 
đúng quy định của pháp luật. 
3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết 
định. 
 
Nơi nhận: 
- Đ/c Chánh án (để báo cáo); 
- Vụ pháp chế và quản lý khoa học; 
- VKSNDCC tại TP.HCM; 
- TAND Thành phố Hồ Chí Minh; 
- TAND Quận B, TP. Hồ Chí Minh; 
- Chi cục THADS Quận B; 
- Các đương sự theo địa chỉ; 
- Lưu: Phòng GĐKTII, Phòng LTHS, HS, THS. 
 
 
 
             TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
PHÓ CHÁNH ÁN- CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
Võ Văn Cường