1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 07/2024/DS-GĐT 
Ngày 03-4-2024 
V/v tranh chấp hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO 
- Thành phần Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao gồm có: 14 
(mười bốn) thành viên tham gia xét xử, do ông Nguyễn Hòa Bình - Chánh án Tòa 
án nhân dân tối cao làm chủ tọa phiên tòa. 
- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Ngọc - Thẩm tra viên Tòa án nhân dân tối cao. 
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao tham gia phiên tòa : Ông 
Nguyễn Tiến Sơn - Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tối cao. 
Ngày 03 tháng 4 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao mở phiên tòa 
giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền 
sử dụng đất” giữa các đương sự: 
- Nguyên đơn: 
1. Ông Võ Hoàng Quốc T, sinh năm 1979; 
2. Ông Nguyễn Bảo T1, sinh năm 1994; 
Cùng cư trú tại: Số 153 Dương Quảng H, Phường 7, quận Gò V, Thành phố 
Hồ Chí Minh. 
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Sin Thoại K, sinh năm 
1973; cư trú t ại: Số 351/13 đường Phạm Văn C, Phường 14, quận Gò V, Thành 
phố Hồ Chí Minh (Văn bản ủy quyền ngày 18/12/2018). 
- Bị đơn: Bà Võ Thị L, sinh năm 1959; đăng ký hộ khẩu thường trú tại: Số 
27 đường 52, Cư xá Lữ G, Phường 15, Quận 11, Thành phố Hồ Chí Minh; 
Địa chỉ liên lạc: Tầng 17, Tòa nhà La B, số 06 - 08 đường D2, Phường 25, 
quận Bình T, Thành phố Hồ Chí Minh. 
Người đại diện theo ủy quyền của bị  đơn: Ông Vũ Nguyễn Đức H , sinh 
năm 1989; cư trú t ại: Số 109/23 đường Lê Quốc H, Phường 12, Quận 4, Thành 
phố Hồ Chí Minh (Văn bản ủy quyền ngày 07/5/2019). 
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
1. Bà Võ Thị T2, sinh năm 1953;

2 
 
2. Ông Ngô Văn T3, sinh năm 1954; 
Cùng cư trú tại: Ấp 6B, xã Bình M, huyện Củ C, Thành phố Hồ Chí Minh. 
3. Bà Vũ Bảo T4, sinh năm 1973; 
4. Ông Tô Văn Chí T5, sinh năm 1983; 
Cùng cư trú tại: Số 06 - 08 đường D2, Phường 25, quận Bình T, Thành phố 
Hồ Chí Minh. 
5. Bà Lê Thị T6 , sinh năm 1979; cư trú t ại: Tầng 2, số 66 đường Lê L, 
phường Bến N, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. 
6. Văn phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh; địa chỉ: Số 164 Xô Viết Nghệ 
T, Phường 21, quận Bình T, Thành phố Hồ Chí Minh. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Theo đơn khởi kiện ngày 24/12/2018 và trong quá trình giải quyết vụ  án, 
nguyên đơn là ông Võ Hoàng Quốc T và ông Nguyễn Bảo T1 do ông Sin Thoại K 
là người đại diện theo ủy quyền trình bày: 
Ngày 21/7/2018, ông Võ Hoàng Quốc T và ông Nguyễn Bảo T1 có ký hai 
Hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Võ Thị L gồm: 
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 18721 ngày 21/7/2018 tại 
Văn phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh đối với diện tích đất 7.692,9m2, trong đó 
diện tích đất ở tại nông thôn là 240,9m 2, diện tích đất trồ ng cây lâu năm là 
7.452m2, thuộc thửa đất số 84, tờ bản đồ số 66, tọa lạc tại xã Bình M, huyện Củ 
C, Thành phố Hồ Chí Minh , theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng  đất số CA 
121898, số vào sổ CH09894 ngày 23/4/2015 do Ủy ban nhân dân huyện Củ C cấp 
cho bà Võ Thị L với giá là 24.000.000.000 đồng. 
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 18722 ngày 21/7/2018 tại 
Văn phòng C, Thành phố Hồ Chí M inh đối với diện tích đất 229,5m2, trong đó 
diện tích đất ở tại nông thôn là 59,1m 2, diện tích đất trồng lúa là 170,4m2, thuộc 
thửa đất số 85, tờ bản đồ số 66, tọa lạc tại xã Bình M, huyện Củ C, Thành phố Hồ 
Chí Minh, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụ ng đất số BV 339334, số vào sổ 
CH08828 ngày 26/9/2014 do Ủy ban nhân dân huyện Củ C cấp cho bà Võ Thị L 
với giá là 1.000.000.000 đồng. 
Khi hợp đồng được ký kết ông T, ông T1 đã giao đủ tiền cho bà L. Việc 
giao tiền có con củ a bà L là ông Nguyễn Hữu A làm chứng. Bà L cũng đã giao 
các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và toàn bộ giấy tờ có liên quan đến diện 
tích đất chuyển nhượng cho ông T và ông T1. Bà L cũng đã giao đất và tài sản 
gắn liền với đất cho ông T, ông T1 quản lý, sử dụng. Mặ c dù, bà L đã nhận đủ 
tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhưng khi ông 
T, ông T1 tiến hành các thủ tục đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai 
Thành phố Hồ Chí Minh - Chi nhánh huyện Củ C thì bà L lại gửi đơn ngăn chặn

3 
 
không cho ông T, ông T1 sang tên nên bà L đã vi phạm các cam kết trong hợ p 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên. 
Do đó, ông T, ông T1 khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Công nhận Hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 18721 ngày 21/7/2018 tại Văn phòng 
C, Thành phố Hồ Chí Minh được ký kết giữa ông T, ông T1 và bà L đối với diện 
tích đất 7.692,9m2, trong đó diện tích đất ở tại nông thôn là 240,9m2, diện tích đất 
trồng cây lâu năm là 7.452m2, thuộc thửa đất số 84, tờ bản đồ số 66, tọa lạc tại xã 
Bình M, huyện Củ C, Thành phố Hồ Chí Minh, theo Giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất số CA 121898, số vào sổ CH09894 ngày 23/4/2015 do Ủy ban nhân dân 
huyện Củ C cấp cho bà Võ Thị L; Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất số 18722 ngày 21/7/2018 tại Văn phòng C , Thành phố Hồ  Chí Minh 
được ký kết giữa ông T, ông T1 và bà L đối với diện tích đất 229,5m2, trong đó 
diện tích đất ở tại nông thôn là 59,1m 2, diện tích đất trồng lúa là 170,4m 2, thuộc 
thửa đất số 85, tờ bản đồ số 66, tọa lạc tại xã Bình M, huyện Củ C, Thành phố Hồ 
Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụ ng đất số BV 339334, số vào sổ 
CH08828 ngày 26/9/2014 do Ủy ban nhân dân huyện Củ C cấp cho bà Võ Thị L; 
Buộc bà Võ Thị Lưu k hông được có hành vi ngăn ch ặn ông T, ông T1 đăng ký 
sang tên đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng nêu trên. 
Ngày 04/3/2019, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Sin 
Thoại K có đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện không yêu cầu buộc bà Võ Thị Lưu 
không được có hành vi ngăn chặn ông T, ông T1 đăng ký sang tên đối với diện tích 
đất đã nhận chuyển nhượng từ bà L; thay vào đó yêu cầu bà L giao lại cho ông T 
và ông T1 toàn bộ diện tíc h đất đã chuyển nhượng trong các hợ p đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất số 18721 và số 18722 ngày 21/7/2018 tại Văn phòng C. 
Bị đơn là bà Võ Thị L và người đại diện theo ủy quyền là ông Vũ Đức H 
trình bày: 
Bà L xác nhận có ký các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như 
nguyên đơn tr ình bày. Giá ghi trên hai Hợ p đ ồng chuyể n như ợng này là  
25.000.000.000 đồng, thấp hơn nhi ều lần so với giá thị  trường tại thờ i điểm ký 
hợp đồng. Thực tế, việc ký hợp đồng chuyển nhượng chỉ là để đảm bảo cho khoản 
vay 25.000.000.000 đồng mà bà L vay của ông T và ông T1. 
Tại Điều 2 và Điều 3 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 
18721 có nội dung: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài sản gắn 
liền với đất) nêu trên là 24.000.000.000 đồng. Trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày 
ký kết hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng không được làm thủ tục đăng bộ (đăng 
ký chủ quyền) việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng này. Cũng 
trong thời gian này, bên chuyể n nhượng được quyền yêu cầu chuộc tài sả n đã 
chuyển nhượng nêu trên bằng với giá 27.000.000.000 đồng. Trong thời hạn được 
chuộc lại tài sản, bên nhận chuyển nhượng không được thực hiện bất kỳ giao dịch 
nào liên quan đến quyền sử dụng đất này.

4 
 
Tương tự tại Điều 2 và Điều 3 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất số 18722 cũng có nội dung: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có 
tài sản gắn liền với đất) nêu trên là 1.000.000.000 đồng. Trong thời hạn 90 ngày 
kể từ ngày ký kết Hợ p đồng này, bên nhận chuyển n hượng không được làm thủ 
tục đăng b ộ (đăng ký ch ủ quyền) việc chuyể n nhượng quyền sử dụ ng đất theo 
Hợp đồng này. Cũng trong thời gian này, bên chuyển nhượng được quyền yêu cầu 
chuộc tài sản đã chuyển nhượng bằng với giá 1.500.000.000 đồng. Trong thời hạn 
được chuộc lại tài sản, bên nhận chuyển nhượng không được thực hiện bất kỳ giao 
dịch nào liên quan đến quyền sử dụng đất này. 
Từ đó, bà L cho rằng việc ký hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
không có trên thực tế mà chỉ để đảm bảo cho khoản vay 25.000.000.000 đồng bà L 
vay của bà Lê Thị T6 giao cho ông T và ông T1 ký kết hợp đồng giả cách nêu trên. 
Số tiền 14.000.000 .000 đồng bà L nhận trước khi công chứng là số tiề n 
được cấn trừ vào các khoản vay của Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên 
Bất động sản N  (viết tắt là Công ty N) mà Công ty N bà L vay giúp vì Công ty 
đang gặp khó khăn về tài chính để hoàn thiện tòa nhà La B tạ i địa chỉ số 06-08 
đường D2, Phường 25, quận Bình T, Thành phố Hồ Chí Minh. 
Sau khi ký hai hợp đồng nêu trên, ông T và ông T1 đã giao tiếp cho Công 
ty N 9.000.000.000 đồng, còn số tiền 1.000.000.000 đồng được trừ trực tiếp vào 
tiền lãi của tháng thứ nhất. 
Sau đó, bà L tiếp tục trả số tiền lãi hàng tháng 1.000.000.000 đồng cho ông 
T và ông T1 bằng tiền mặt trong hai tháng tiếp theo, tổng cộ ng đ ã trả  
3.000.000.000 đồng tiền lãi. Đến tháng 10/2018, bà L bắt đầu trả lãi bằng chuyển 
khoản thông qua tài khoản của Công ty trách nhiệm  hữu hạn T7 , bà L đã trả 
1.000.000.000 đồng tiền lãi chuyển nhiều lần vào tài khoản số 060162679700 tại 
Ngân hàng thương mại cổ phần S (S) của ông Võ Hoàng Quốc T. Tổng số tiền lãi 
mà bà L đã trả cho ông T và ông T1 là 4.000.000.000 đồng. 
Do ông T và ông T1 lợi dụng việc ký hợ p đồng giả cách nêu trên để thực 
hiện việc cập nhật sang tên tạ i Văn phòng đăng ký đ ất đai Thành ph ố Hồ Chí 
Minh - Chi nhánh huyện Củ C, nên bà L làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải 
quyết: Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụn g đất (không có tài sản gắn 
liền trên đất) số 18721 ngày 21/7/2018 được ký kết giữa ông T, ông T1 với bà L 
tại Văn phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh đối với diện tích đất 7.692,9m2, trong 
đó diện tích đất ở tại nông thôn là 240,9m 2, diện tích đất trồng cây  lâu năm l à 
7.452m2 thuộc thửa đất số 84, tờ bản đồ số 66, tọa lạc tại xã Bình M, huyện Củ C, 
Thành phố Hồ Chí Minh ; Hủy Hợ p đ ồng chuyển nh ượng quyền sử dụ ng đ ất 
(không có tài sản gắn liề n trên đ ất) số 18722 ngày 2 1/7/2018 được ký kết giữa 
ông T, ông T1 với bà L tại Văn phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh đối với diện 
tích đất 229,5m2, trong đó diện tích đất ở tại nông thôn là 59,1m 2, diện tích đất 
trồng lúa là 170,4m2, thuộc thửa đất số 85, tờ bản đồ số 66, tọa lạc tại xã Bình M, 
huyện Củ C, Thành phố Hồ Chí Minh ; Buộc ông T và ông T1 trả lại cho bà L

5 
 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền 
với đất số CA 121898, số vào sổ CH09894 ngày 23/4/2015 do Ủy ban nhân dân 
huyện C cấp (cấp đổi từ Giấy chứng nhận số H00664/03/QSDĐ do Ủy ban nhân 
dân huyện Củ C cấp ngày 22/8/2007); Buộc ông T và ông T1 trả lại cho bà L Giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớ i 
đất số BV 339334, số vào sổ CH08828 ngày 26/9/2014 do Ủy ban nhân dân huyện 
Củ C  cấp cho ông Phạm Văn M , cập nhật sang tên cho bà Võ Thị L  ngày 
15/11/2017 theo hồ sơ số 009752.CN.001. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Lê Thị T6 trình bày: 
Việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L với 
ông T và ông T1, bà không có ý kiến vì đó là giao d ịch dân sự không liên quan  
đến bà. Bà khẳ ng định là bà chưa bao gi ờ cho bà L vay tiền, việc bà Lưu l hợp 
đồng ủy quyền cho bà được quyền thay mặt bà L liên hệ với cá nhân có liên quan 
và các cơ quan ch ức năng, để hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụ ng đất 
được ký kết giữa bà L với ông T và ông T1, trong trường hợp giao dịch giữa các 
bên không thể hoàn tất về mặt thủ tục, là do ông T có mượn thêm tiền của bà để 
trả cho bà L, nên để quyền lợi của mình được đảm bảo, bà và bà L đã thỏa thuận 
bà L ủy quyền cho bà được quyền hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất trong trư ờng hợp ô ng T không giao đ ủ tiền ch o bà L. Nếu chuyển nhượng 
không thành công bà sẽ hủy hợ p đ ồng chuyể n như ợng quyền sử dụng đất để 
chuyển nhượng cho ngư ời khác thu hồi tiề n cho mượn, vì bà là ng ười trực tiếp 
đưa tiền cho bà L. Hiện nay, bà thường xuyên phải đi công tác xa nên bà xin được 
vắng mặt trong các buổi làm việc, hòa giải,  đối chất cũng như bà xin đư ợc vắng 
mặt khi Tòa án đưa vụ án trên ra xét xử. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Ngô Văn T3 và bà Võ Thị T2 
trình bày: 
Năm 2005, vợ chồng ông, bà có hùn vốn với b à L mua hai thửa đất số 84 
và 85 tại xã Bình M, huyện Củ C, Thành phố Hồ Chí Minh từ gia đình ông Phạm 
Văn M với giá là 4.000.000.000 đồng. Vợ chồng ông, bà cùng thống nhất để bà L 
làm thủ tục sang tên, đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi nào 
gia đình ông, bà có nhu cầu thì bà L phải làm thủ tục tách thửa một nửa diện tích 
của hai thửa đất cho bà T2 hoặc khi cả hai thống nhất chuyển nhượng đất thì bà L 
phải giao cho bà T2 50% giá trị đất chuyển nhượng. Nguyện vọng của vợ chồng 
ông, bà là hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Vũ Bảo T4 và ông Tô Văn Chí 
T5 trình bày: 
Vợ chồng ông, bà khô ng liên quan đến việc mua bán, chuyể n nhượng đất 
của bà L với ông T và ông T1. Việc mua bán trên l úc đi công ch ứng hoặc nhận 
tiền đều không có mặt vợ chồng ông, bà. Đề nghị Tòa án không triệu tập ông, bà. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Văn phòng C trình bày:

6 
 
Việc công chứng hợ p đồng chuyển nhượng quyền sử dụ ng đất được thực 
hiện đúng tr ình tự, thủ tụ c, đúng quy đ ịnh pháp luật. Bị  đơn yêu c ầu hủy Hợ p 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 18721, 18722  được Văn phòng C , 
Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 21/7/2018 là không có cơ sở. 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 157/2021/DS -ST ngày 26/4/2021, Tòa án 
nhân dân huyện Củ C, Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: 
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Chấp nhận một phần 
yêu cầu của bị đơn bà Võ Thị Lưu . 
1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 18721 ngày 21/7/2018 
được ký kết giữa ông T, ông T1 với bà L tại Phòng C1, Thành phố Hồ Chí Minh 
đối với phần đất diện tích 7692,9m2 đất, trong đó đất ở tại nông thôn là 240,9m2, 
đất trồng cây lâu năm là 7.452m2, thuộc thửa đất số 84. tờ bản đồ số 66, tọa lạc 
tại xã Bình M, huyện Củ C, Thành phố Hồ Chí Minh, theo Giấy chứng nhận quyền 
sử dụng đất số CA 121898, số vào sổ CH09894 ngày 23/4/2015 do Ủy ban nhân 
dân huyện Củ C cấp cho bà Võ Thị L vô hiệu. 
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 18722 ngày 21/7/2018 
được ký kết giữa ông T, ông T1 với bà L tại Phòng C1, Thành phố Hồ Chí Minh 
đối với phần đất diện tích 229.5m 2 đất, trong đó đất ở tại nông thôn là 59.1m 2, 
đất trồng lúa là 170.4m2, thuộc thửa đất số 85, tờ bản đồ số 66, tọa lạc tại xã Bình 
M, huyện Củ C, Thành phố Hồ Chí Minh  theo Giấy chứng nhận q uyền sử dụng 
đất số BV 339334, số vào sổ CH08828 ngày 26/9/2014 do Ủy ban nhân dân huyện 
Củ C cấp cho bà Võ Thị L vô hiệu. 
3. Buộc bà Võ Thị L hoàn trả cho ông Võ Hoàng Quốc T  và ông Nguyễn 
Bảo T1 số tiền là 25.000.000.000 đồng; Thanh toán 01 lần ngay sau khi bản án 
có hiệu lực pháp luật. Buộc ông Võ Hoàng Quốc T và ông Nguyễn Bảo T1 hoàn 
trả cho bà Võ Thị L : Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở 
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớ i đất số CA 12189 8, số vào sổ CH09894 
ngày 23/4/2015 do Ủy ban nhân dân huyện C ủ C cấp và bản chính Giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số 
BV 339334, số vào sổ CH08828 ngày 26/9/2014 do Ủy ban nhân dân huyện Củ C 
cấp cho ông Phạm Văn M  năm 2014 (c ập nhật sang tên cho bà Võ Thị L  ngày 
15/11/2017 theo hồ sơ số 009752.CN.001); Ngay sau khi bà L hoàn thành nghĩa 
vụ thanh toán số tiền là 25.000.000.000 đồng cho ông T và ông T1. 
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, nghĩa vụ do chậm 
trả tiền và quyền kháng cáo của các đương sự. 
Ngày 29/4/2021, bị đơn là bà Võ Thị L do ông Vũ Nguyễn Đức H là người 
đại diện theo ủy quyền có đơn kháng cáo đối với Bản án sơ thẩm nêu trên. 
Ngày 05/5/2021, nguyên đơn là ông Võ Hoàng Quốc T và ông Nguyễn Bảo 
T1 có đơn kháng cáo đối với Bản án sơ thẩm nêu trên.

7 
 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 696/2021/DS-PT ngày 16/12/2021, Tòa án 
nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: 
Chấp nhận yêu cầu kháng cáo củ a nguyên đơn ông Võ Hoàng Quốc T và 
ông Nguyễn Bảo T1. 
Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Vũ Nguyễn Đức H là người 
đại diện theo ủy quyền của bà Võ Thị L. 
Sửa Bản án dân sự  sơ thẩm số 157/2021/DS-ST ngày 26/4/2021 của Tòa 
án nhân dân huyện Củ C, Thành phố Hồ Chí Minh. 
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Võ Hoàng Quốc T và ông Nguyễn 
Bảo T1. 
Công nhận Hợ p đồng chuyển nhượng quyền sử dụ ng đất số 18721 ngày 
21/7/2018 giữa ông Võ Hoàng Quốc T , ông Nguyễn Bảo T1 và bà Võ Thị L tại 
Văn phòng C đối với phần đất diện tích 7.692,9m2, trong đó đất ở tại nông thôn 
là 240,9m2, đất trồng cây lâu năm là 7.452m2, thuộc thửa đất số 84, tờ bản đồ số 
66, tọa lạc tại xã Bình M, huyện Củ C, Thành phố Hồ Chí Minh, theo Giấy chứng 
nhận quyền sử dụ ng đất số CA 121898, số vào sổ CH09894 ngày 23/4/2015 do 
Ủy ban nhân dân huyện Củ C cấp. 
Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụ ng đất số 18722 ngày 
21/7/2018 giữa ông Võ Hoàng Quốc T , ông Nguyễn Bảo T1 và bà Võ Thị L tại 
Văn phòng C đối với phần đất diện tích 229,5m2, trong đó đất ở tại nông thôn là 
59,1m2, đất trồng lúa là 170,4m 2, thuộc thửa đất số 85, tờ bả n đồ số 66, tọa lạc 
tại xã Bình M, huyện Củ C, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền 
sử dụng đất số BV 339334, số vào sổ CH08828 ngày 26/9/2014 do Ủy ban nhân 
dân huyện Củ C cấp. 
Buộc bà Võ Thị L, ông Ngô Văn T3, bà Võ Thị T2 và những người ở trên 
phần đất trên giao lại toàn bộ quyền sử dụ ng đất và tài sản trên đất cho ông Võ 
Hoàng Quốc T và ông Nguyễn Bảo T1. 
Ông Võ Hoàng Quốc T và ông Nguyễn Bảo T1 được quyền liên hệ với cơ 
quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng bộ sang tên đối với quyền sử 
dụng đất nêu trên. 
2. Không chấp nhận yêu cầu của bà Võ Thị L đối với các yêu cầu: 
Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài sản gắn liền 
trên đất) số 18721 ngày 21/7/20 18 được ký kết giữ a ông T, ông T1 với bà L tại 
Phòng C1, Thành phố Hồ Chí Minh đối với phần đất diện tích 7.692,9m2, trong đó 
đất ở tại nông thôn là 240,9m2, đất trồng cây lâu năm là 7.452m2, thuộc thửa đất 
số 84, tờ bản đồ số 66, tọa lạc tại xã Bình M, huyện Củ C, Thành phố Hồ Chí Minh. 
Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụ ng đất (không có tài sản gắn 
liền trên đất) số 18722 ngày 21/7/2018 được ký kết giữa ông T, ông T1 với bà L 
tại Phòng C1, Thành phố Hồ Chí Minh đối với phần đất diện tích 229,5m2, trong

8 
 
đó đất ở tại nông thôn là 59,1m2, đất trồng lúa là 170,4m2, thuộc thửa đất số 85, 
tờ bản đồ số 66, tọa lạc tại xã Bình M, huyện Củ C, Thành phố Hồ Chí Minh. 
Buộc ông T và ông T1 trả lại c ho bà G chứng nhận quyền sử dụ ng đất, 
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớ i đất số CA 121898, số vào sổ 
CH09894 ngày 23/4/2015 do Ủy ban nhân dân huyện Củ C cấp (cấp đổi từ giấy 
chứng nhận số H00664/0 3/QSDĐ do Ủy ban nhân dân huyện C  cấp ngày 
22/8/2007). 
Buộc ông T và ông T1 trả lại cho bà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớ i đất số BV 339334, số vào sổ 
CH08828 ngày 26/9/2014 do Ủy ban nhân dân huyện C ủ C cấp cho ông Phạm 
Văn M năm 2014, cập nhật sang tên cho bà Võ Thị L ngày 15/11/2017 theo hồ sơ 
số 009752.CN.001. 
Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí. 
Ngày 28/02/2022, bị đơn bà Võ Thị L có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục 
giám đ ốc thẩ m đ ối với Bản án dân sự phúc thẩm số 696/2021/DS -PT ngày 
16/12/2021 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. 
Tại Quyế t đ ịnh kháng nghị  giám đ ốc thẩm số  141/QĐ-VKS-DS ngày 
19/7/2022, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí 
Minh kháng nghị  đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 696/2021/DS -PT ngày 
16/12/2021 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh; đề nghị Ủy ban Thẩm 
phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm 
theo hướng hủy Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm 
số 157/2021/DS-ST ngày 26/4/2021 của Tòa án nhân dân huyện Củ C, Thành phố 
Hồ Chí Minh; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Củ C, Thành phố Hồ 
Chí Minh xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm. 
Tại Quyết định giám đốc thẩm số 267/2022/DS-GĐT ngày 28/9/2022, Ủy 
ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: 
Không chấp nhận toàn bộ Quyế t đ ịnh kháng nghị  giám đ ốc thẩm số  
141/QĐ-VKS-DS ngày 19/7/2022 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp 
cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
Giữ nguyên Bản án dân sự phúc thẩm số 696/2021/DS-PT ngày 16/12/2021 
của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc “Tranh chấp hợ p đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụ ng đất” giữa nguyên đơn là  ông Võ Hoàng Quốc T  
và ông Nguyễn Bảo T1 với bị đơn là bà Võ Thị L. 
Ngày 12/11/2022, bà Võ Thị L có đơn đề nghị xem xét theo thủ tụ c giám 
đốc thẩm đối với Quyết định giám đốc thẩm số 267/2022/DS-GĐT ngày 28/9/2022 
của Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
Tại Quyế t đ ịnh kháng nghị gi ám đ ốc thẩm số  07/QĐ-VKS-DS ngày 
05/5/2023, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị đối với Quyết

9 
 
định giám đ ốc thẩm số  267/2022/DS-GĐT ngày 28/ 9/2022 của Ủy ban Thẩm 
phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Min h; đề nghị Hộ i đồng 
Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm theo hướng hủy Quyết 
định giám đốc thẩm nêu trên, hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 696/2021/DS -PT 
ngày 16/12/2021 của Tòa án nhân dân  thành phố Hồ Chí Minh, hủy Bản án dân 
sự sơ thẩm số 157/2021/DS-ST ngày 26/4/2021 của Tòa án nhân dân huyện Củ 
C, Thành phố Hồ Chí Minh; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Củ C, 
Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật. 
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề 
nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận kháng nghị của 
Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1] Về tố tụng: Ngày 31/10/2018, bà L có đơn kh ởi kiện ông T, ông T1 
tranh chấp hai hợ p đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 18721 và 18722 
ngày 21/7/2018 với lý do hợp đồng chuyển nhượng giả cách nhằm che giấu việc 
vay tiền giữa bà L, bà T4 (con nuôi bà L) và bà T6. Sau đó, ngày 24/12/2018 ông 
T1, ông T cũng có đơn khởi kiện bà L tranh chấp hai Hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất nêu trên. Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý hai vụ án riêng biệt rồi ra 
Quyết định số 280/2019/QĐ-NVA ngày 27/8/2019 nhập chung hai vụ án, xác định 
nguyên đơn là ông T, ông T1 và bị đơn là bà L là chưa phù hợp. Tòa án cấ p sơ 
thẩm không làm thủ tục phản tố đối với yêu cầu khởi kiện của bà L là thiếu sót. 
 [2] Bà Lưu không thừa nhận chữ ký và điểm chỉ tại Biên bản bàn giao nhà 
đất ngày 23/7/2018, Biên bản giao nhận tiền ngày 24/7/2018 (bản đánh máy) đã 
nhận 25.000.000.000 đồng và bà L có yêu cầu được giám định chữ ký, dấ u vân 
tay nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của bà L với lý do việc 
giám định không làm thay đổi bản chất vụ án là vi phạm thủ tục tố tụng. 
[3] Về nội dung: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 18721 và 
18722 ngày 21/7/2018 giữa bà Võ Thị L với ông Võ Hoàng Quốc T, ông Nguyễn 
Bảo T1 được lập thành văn bản, có công chứng tại Văn phòng C, Thành phố Hồ 
Chí Minh nên về hình thức của hai Hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật. 
[4] Nội dung hai hợp đồng số 18721 và 18722 nêu trên là hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất nhưng tại Điều 2 và Điều 3 của cả hai Hợ p đồng hai 
bên có thỏa thuận trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày ký kết Hợp đồng, bên chuyển 
nhượng được quyền yêu cầu chuộc lại tài sản . Như vậy, có dấu hiệu cho thấy 
quyền sử dụng hai thửa đất chỉ là tài sản đảm bảo cho hợp đồng vay tiền như bà 
L trình bày. 
[5] Lời khai của bà Lê Thị T6 có sự mâu thuẫn, không thống nhất, bà T6 
khai không liên quan đ ến hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụ ng đất nêu 
trên nhưng cùng ngày 21/7/2018 bà L ký hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất số 18721 và 18722, đồng thời bà L đã lập Hợp đồng ủy quyền cho bà T6

10 
 
với nội dung nếu trong trường hợp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 
bà L với ông T, ông T1 không thể hoàn tất thủ tục thì bà T6 được quyền thay mặt 
và nhân danh bà L ký hủy các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu 
trên và bà T6 được thay mặt bà L toàn quyền chuyển nhượng quyền sử dụng các 
thửa đất và được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà T6 cho rằng do 
ông T có vay tiền của bà T6 để trả cho bà L, nên để quyền lợi của bà T6 được đảm 
bảo, bà L đã ủy quyền cho bà T6 được quyền hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền 
sử dụng đất trong trường hợp ông T không giao đủ tiền cho bà L. Tòa án cấp sơ 
thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm c hưa làm rõ mối liên quan giữa bà T6 trong hai 
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụ ng đất giữa bà L với ông T, ông T1, nên 
chưa đủ cơ sở kết luận bà T6 là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụ ng đất 
của bà L nhưng nhờ ông T, ông T1 đứng tên hộ trong hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất. Đồng thời, do chưa làm rõ việc bà L vay tiền của bà T6 là như 
thế nào, số lượng tiền vay, thỏa thuận giữ a bên vay và bên cho vay nên chưa đ ủ 
cơ sở để xác định hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là hợp 
đồng giả tạo để đảm bảo cho 25.000.000.000 đồng mà bà T6 cho bà L vay. 
[6] Bà L xuất trình các sao kê giao dịch tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần 
S (S) thời gian từ ngày 24/10/2018 đến ngày 19/11/2018 chuyển khoản tiền cho 
bà T6 thông qua Công ty Cổ phần T8  có nội dung giao dịch là: Trả lãi thay cho 
bà Võ Thị L công nợ Tòa nhà La B; trả lãi giùm cho bà Võ Thị L đất B1 Mỹ/Võ 
Hoàng Quốc T. Điều này cho thấy có quan hệ vay mượn tiền giữa bà L với bà T6 
như trình bày của bà L. 
[7] Mặt khác, do trên hai thửa đất chuyển nhượng đều có nhà nhưng trong 
hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất không gắn 
liền với tài sản trên đất (có 03 căn nhà trên đất), nên hai hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo 
quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015. 
[8] Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa làm rõ mối quan hệ 
giữa bà T6 với bà L, giữa bà T6 với ông T, ông T1, giữa bà L với ông T, ông T1; 
chưa trưng cầu giám định chữ ký và điểm chỉ của bà L trong Biên bản bàn giao 
nhà đất ngày 23/7/2018, Biên bản giao nhận tiền ngày 24/7/2018 nên chưa đủ cơ 
sở giải quyết, Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn 
là chưa đủ căn cứ. Quyết định giám đốc thẩm của Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân 
dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh không phát hiện ra các sai sót nêu trên 
của Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm, nhưng lại xác định hai hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 18721 và 18722 ngày 21/7/2018 giữ a ông 
T, ông T1 với bà L hợp pháp, ngay tình nên không chấp nhận Quyết định kháng 
nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, 
giữ nguyên Bản án phúc thẩm là không đúng. 
Vì các lẽ trên,

11 
 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 337, khoản 3  Điều 343 và Điều 345 của Bộ 
luật Tố tụng dân sự năm 2015; 
1. Chấp nhận Quyế t định kháng nghị  giám đốc thẩm số  07/QĐ-VKS-DS 
ngày 05/5/2023 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao.  
2. Hủy Quyết định giám đốc thẩm số 267/2022/DS -GĐT ngày 28/9/2022 
của Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, hủy 
Bản án dân sự phúc thẩm số 696/2021/DS-PT ngày 16/12/2021 của Tòa án nhân 
dân Thành phố Hồ Chí Minh, hủy Bản án dân sự  sơ thẩm số 157/2021/DS -ST 
ngày 26/4/2021 của Tòa án nhân dân huyện Củ C, Thành phố Hồ Chí Minh về vụ 
án dân sự “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên 
đơn là ông Võ Hoàng Quốc T, ông Nguyễn Bảo T1 với bị đơn là bà Võ Thị L và 
những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác. 
3. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Củ C, Thành phố Hồ Chí 
Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật. 
 
Nơi nhận: 
- Chánh án TANDTC; 
- Viện trưởng VKSNDTC; 
- VKSNDTC (Vụ 9); 
- TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh; 
- TAND Thành phố Hồ Chí Minh; 
- TAND huyện Củ Chi, Tp.Hồ Chí Minh 
  (kèm hồ sơ vụ án); 
- Chi cục THADS huyện Củ Chi, Thành phố 
   Hồ Chí Minh; 
- Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học TANDTC; 
- Trung tâm tư liệu - Thư viện TANDTC; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: VP, Vụ GĐKT II TANDTC (02 bản), 
  TKTP, Hồ sơ vụ án. 
TM. HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN 
CHÁNH ÁN 
 
 
 
 
Nguyễn Hòa Bình