1 
TOÀ ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI HÀ NỘI 
 
Bản án số: 589 /2023/DSPT 
Ngày 04/12/2023 
 
V/v: Tranh chấp hợp đồng vay tài sản 
và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
 
 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI HÀ NỘI 
Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: 
Các Thẩm phán: 
Ông Võ Hồng Sơn; 
Bà Lê Thị Thúy Bình; 
Bà Phan Thị V H2. 
Thư ký phiên tòa : Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc - Thẩm tra viên  Tòa án nhân 
dân cấp cao tại Hà Nội. 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao t ại Hà N ội tham gia phiên tòa : 
Ông Đỗ Văn Hữu - Kiểm sát viên cao cấp. 
Ngày 04 tháng 12 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân c ấp cao t ại Hà N ội 
xét x ử công khai v ụ án Dân s ự thụ lý s ố thụ lý s ố 182/2023/TLPT-DS ngày 08 
tháng 5 năm 202 3 V/v “Tranh ch ấp hợp đ ồng vay tài s ản và h ợp đ ồng chuy ển 
nhượng quyền sử dụng đất”, do có kháng cáo c ủa bị đơn đối với Bản án dân s ự sơ 
thẩm s ố 20/2022/DS-ST ngày 22 tháng 12 năm 2022 của Tòa án nhân dân  tỉnh 
Hưng Yên. 
Theo Quy ết đ ịnh đưa v ụ án ra xét x ử số 13361/2023/QĐPT-DS ngày 20 
tháng 11 năm 2023; giữa các đương sự: 
* Nguyên đơn: 
Ông Nguyễn Văn B, sinh năm 1962 (vắng mặt; có đơn đề nghị xử vắng mặt). 
Địa chỉ: Đội 13, thôn Xích Đằng, phường Lam Sơn, t hành phố HY, tỉnh 
Hưng Yên. 
- Đại diện theo ủy quyền của ông B: Anh Nguyễn Khắc A, sinh năm 1977; 
trú tại: Thôn An Chiểu 2, xã Liên PH2, thành phố HY, tỉnh Hưng Yên (có mặt). 
* Bị đơn: 
- Bà Bùi Thị T1, sinh năm 1976 (có mặt);  
- Chị Đỗ Thị Thảo H1, sinh năm 1999 (vắng mặt; có đơn đề nghị xử vắng mặt); 
Địa chỉ: Đội 12, thôn Xích Đằng, phường Lam Sơn, thành phố HY, tỉnh 
Hưng Yên.

2 
Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho bị đơn: Luật sư Nguyễn Thị Thu 
H2 - Công ty luật TNHH Toàn Quốc, Đoàn luật sư thành phố Hà  Nội (có mặt). 
*Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
1. Bà Nguyễn Thị H3, sinh năm 1957 chết ngày 21/4/2023 (vợ của ông B); 
2. Chị Nguyễn Thị X, sinh năm 1982 (vắng mặt); 
3. Chị Nguyễn Thị T2, sinh năm 1997 (vắng mặt); 
Địa chỉ: Đội 13, thôn Xích Đằng, p hường Lam Sơn, thành phố HY, tỉnh 
Hưng Yên. 
4. Chị Nguyễn Thị V, sinh năm 1984 (vắng mặt); 
Địa chỉ: Saga Ken Kabatsu Shi 1 -3288 -1 Japan (Nhật Bản). 
5. Chị Nguyễn Thị L, sinh năm 1989 (vắng mặt); 
Địa chỉ: Đội 10, An Chiểu 1, Liên PH2, thành phố HY, tỉnh Hưng Yên. 
Đại diện theo ủy quyền của chị V và chị L: Ông Nguyễn Văn B, sinh năm 
1962; Địa chỉ: Đội 13, thôn Xích Đằng, phường Lam Sơn, thành phố HY, tỉnh 
Hưng Yên (vắng mặt; có đơn đề nghị xử vắng mặt). 
6. Ông Đỗ Văn T3, sinh năm 1974 (vắng mặt); 
Địa chỉ: Đ ội 12, thôn Xích Đằng, phường Lam Sơn, thành phố HY, tỉnh 
Hưng Yên. 
7. Văn phòng công chứng AD; 
Địa chỉ: Số 480 Nguyễn Văn Linh, phường Hiến Nam, thành phố HY, tỉnh 
Hưng Yên. Trưởng văn phòng: Ông An Văn Dũng (vắng mặt). 
Người làm chứng: 
- Ông Phạm Văn T4, sinh năm 1959; trú tại:  Số 27 Linh Đài, Hồng Châu, 
thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên (có mặt); 
- Bà Nguyễn Thị M, sinh năm 1971; trú tại: Đội 13, thôn Xích Đằng, phường 
Lam Sơn, thành phố HY, tỉnh Hưng Yên (có mặt). 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
* Theo đơn kh ởi kiện và trong quá trình gi ải quyết vụ án Nguyên đơn là 
ông Nguyễn Văn B trình bày: 
Ông và bà Bùi Th ị T1 là người cùng thôn v ới nhau. Năm 2015, ông có vay 
tiền của vợ chồng bà T1, ông T3 để cho con gái là Nguy ễn Thị V đi xuất khẩu lao 
động tại Nhật Bản. Việc vay tiền diễn ra làm 3 lần:  
- Lần 1 vào ngày 06/6/2015, vay 100.000.000đ;  
- Lần 2 vào ngày 08/8/2015 vay 50.000.000đ;  
- Lần 3 vào ngày 19/8/2015 vay 70.000.000đ.  
Tổng 3 l ần vay là 220.000.000đ, đ ều có vi ết giấy vay và ông ký nh ận. Sau 
đó, bà T1 đề nghị viết thành giấy vay tiền cụ thể đề ngày 06/6/2015, thời hạn vay là

3 
3 năm, lãi su ất 1,2%/ tháng, tháng nào tr ả lãi tháng đấy. Ngoài ra, ông còn làm 01 
hợp đồng chuyển nhượng 400m2 đất cho bà T1, ông T3 để làm tin. Hợp đồng chỉ có 
ông và các con ông là ch ị Nguyễn Thị X, Nguyễn Thị V, Nguyễn Thị L và Nguyễn 
Thị T2 ký, còn ch ữ ký của vợ ông là ông t ự ký thay. Các bên th ỏa thuận nếu hết 
thời hạn 3 năm ông không trả hết số nợ 220.000.000đ thì bà T1, ông T3 sẽ sang tên 
chính chủ 400m2 đất trên. Đến nay ông mới trả lãi, chưa trả gốc.  
Ngày 08/12/2015, ông l ại vay c ủa bà T1, ông T3 01 cây vàng, có vi ết giấy 
vay, thỏa thuận trả bằng vàng và lãi su ất 300.000đ/ tháng, tháng nào tr ả lãi tháng 
đấy. Thời điểm vay giá vàng là 29.000.000đ/1 cây. Đ ến nay ông m ới trả lãi, chưa 
trả gốc. 
Ngày 09/5/2018 (không nh ớ ngày âm hay dương), ông vay c ủa bà T1, ông 
T3 01 cây vàng, tr ị giá vàng khi vay là 33.000.000đ/1 cây; có vi ết giấy vay nhưng 
không thỏa thuận lãi suất. Đến nay ông chưa trả được số nợ này. 
Ngày 21/6/2018 (âm l ịch) t ức ngày 0 2/8/2018 dương l ịch, ông vay c ủa bà 
T1, ông T3 số tiền 130.000.000đ, có vi ết giấy vay, không ghi lãi su ất nhưng th ỏa 
thuận bằng miệng lãi su ất là 1,2%/ tháng. Bà T1 bắt ông tính c ả lãi của 2 l ần vay 
vàng lần trước và lãi của số tiền vay 220.000.000đ trong thời hạn 2 tháng là 7 tri ệu 
đồng đ ể nhập vào s ố tiền vay g ốc. Nên s ố tiền ch ốt trong gi ấy nh ận ti ền là 
137.000.000đ (130 triệu tiền gốc và 7 tri ệu tiền lãi). Đến nay ông chưa tr ả được số 
nợ này. 
Ngày 22/6/2018 âm l ịch, ông vay c ủa bà T1, ông T3 số tiền 20.000.000đ, có 
viết gi ấy vay, không ghi lãi su ất nhưng th ỏa thu ận bằng mi ệng lãi su ất là 1,2%/ 
tháng.  
Ngày 26/6/2018 âm l ịch tức ngày 07/8/2018, ông vay c ủa bà T1, ông T3 số 
tiền 40.000.000đ có viết giấy vay, không ghi lãi su ất nhưng thỏa thuận bằng miệng 
lãi suất là 1,2%/ tháng. Tính đ ến ngày 07/8/2018, t ổng số tiền của tất cả các khoản 
ông đã vay c ủa bà T1 chốt cả gốc và lãi là 500.000.000đ và đư ợc ghi vào s ổ chốt 
nợ của bà T1. 
Ngày 29/6/2018 âm l ịch (dương lịch là ngày 10/8/2018), ông vay c ủa bà T1, 
ông T3 số tiền 100.000.000đ có vi ết giấy vay nhận tiền bán đất, không ghi lãi su ất 
nhưng thỏa thuận bằng miệng lãi su ất là 1,2%/ tháng. M ặc dù ông vi ết và ký vào 
giấy vay tiền đã nhận đủ tiền bán đất nhưng thực chất là vay tiền chứ không bán đất 
cho bà T1, ông T3. Tính đến ngày này, ông đã vay c ủa bà T1, ông T3 tổng số tiền 
600.000.000đ tính cả gốc và lãi. Đến nay ông chưa trả được số nợ này. 
Ngày 08/7/2018 âm l ịch, ông có vi ết giấy vay bà T1, ông T3 100.000.000đ. 
Thực chất 100.000.000đ là tiền lãi của 600.000.000đ nói trên chứ ông không vay và 
cầm tiền mặt thật của bà T1. Ông có ghi là “anh B phải trả lãi em T1 T3 từ tháng 
10/2019 âm l ịch” ch ứ không ph ải là “anh B phải tr ả đất em T1, T3 từ tháng 
10/2019 âm l ịch” như tài li ệu bà T1 cung cấp, bà T1 đã tự ý sửa chữ “lãi” thành 
“đất”. Tính đến ngày 08/7/2018 âm lịch, ông đã vay c ủa bà T1, ông T3 tổng số tiền 
600.000.000đ tính cả gốc và lãi. Đến nay ông chưa trả được số nợ này. 
Với các kho ản vay n ợ trên, ông đ ều trả lãi hàng tháng theo th ỏa thuận giữa 
ông và vợ chồng bà T1. Từ ngày 08/7/2018 âm l ịch đến nay thì ông chưa tr ả được

4 
cả lãi và gốc. 
Đến hạn 3 năm phải trả hết nợ, ông chưa tr ả được nợ cho bà T1, ông T3 nên 
bà T1 bảo ông c ứ làm h ợp đ ồng chuy ển như ợng nhà và đ ất đ ể làm tin. Ngày 
24/8/2018, các bên làm 02 h ợp đồng chuyển nhượng nhà và đ ất tại thửa đất số 38, 
tờ bản đồ 38, diện tích 923,8m 2, đ ịa ch ỉ: khu ph ố Xích Đ ằng, phường Lam Sơn, 
thành phố HY, tỉnh Hưng Yên. V ợ chồng ông ký, ch ứ không đọc hợp đồng. Bản 
chất việc mua bán chuyển nhượng đất giữa vợ chồng ông và mẹ con bà T1 là không 
có thật. Ông xác đ ịnh nợ gốc và lãi s ố tiền ông nợ bà T1 đến ngày 08/7/2018 (âm 
lịch) là 600.000.000đ. Nay ông nh ất trí xác định khoản tiền 600.000.000đ này là nợ 
gốc và không yêu cầu phải xem xét lại các khoản tiền lãi ông đã trả cũng như khoản 
tiền lãi do bà T1 tính và nh ập vào n ợ gốc. Ông đ ồng ý tr ả cho bà T1 nợ gốc 
600.000.000đ và lãi của số tiền 600.000.000đ với mức lãi suất ông và bà T1 đã thỏa 
thuận là 1,2%/ tháng k ể từ ngày 29/6/2018 âm l ịch tức ngày 10/8/2018 dương l ịch 
đến ng ày Tòa án xét x ử sơ th ẩm. Đ ồng th ời yêu c ầu h ủy hai h ợp đ ồng chuy ển 
nhượng quyền sử dụng đất số 2281 và 2282 ngày 24/8/2018 gi ữa vợ chồng ông và 
bà T1, ch ị H1; bu ộc bà T1 trả lại cho ông Giấy ch ứng nh ận quy ền s ử dụng đ ất 
(GCNQSDĐ) đối với thửa đất trên. 
Đối v ới chi phí trích đo th ửa đ ất theo phi ếu thu ngày 14/8/2018 h ết 
3.870.000đ, ông đồng ý nhận trả cho bà T1. 
* Bị đơn là bà Bùi Thị T1 trình bày: 
Năm 2015, vợ chồng ông B có vay tiền của vợ chồng bà để cho con đi nư ớc 
ngoài. C ụ thể: Lần 1 vào ngày 06/6/201 5 cho vay 100.000.000đ; l ần 2 vào ngày 
08/8/2015 cho vay 50.000.000đ; l ần 3 cho vay 70.000.000đ, đ ều vi ết vào gi ấy. 
Tổng 3 lần vay là 220.000.000đ có vi ết giấy vay tiền vào ngày 06/6/2015, th ời hạn 
vay là 3 năm, lãi suất 1,2%/ tháng. Thỏa thuận nếu sau 3 năm ông B không trả được 
nợ thì phải trả 400m2 đất. Đồng thời hai bên có vi ết tay gi ấy chuyển nhượng đất 
diện tích 400m 2 đất thổ cư tại Đội 13, thôn Xích Đ ằng, phường Lam Sơn, có xác 
nhận của UBND phư ờng Lam Sơn. Đ ến ngày 08/12/2015, ông B đã trả lãi của số 
tiền 220.000.000đ, còn gốc chưa trả được. 
Cùng ngày 08/12/2015, bà ti ếp tục cho ông B vay 01 cây vàng 9999, có vi ết 
giấy vay nợ. Vợ chồng ông B đều ký và th ỏa thuận trả lãi 300.000đ/ tháng, không 
ghi thời hạn vay. Ông B đã trả lãi được 01 năm. Đ ến nay chưa trả được gốc và lãi 
tiếp. 
Hết thời hạn 3 năm ông B vay của bà s ố tiền 220.000.000đ và 01 cây vàng, 
vợ chồng ông B không trả được nợ gốc và lãi. Do v ợ chồng ông B còn vay ti ền 
người khác cũng không có kh ả năng trả nợ cho họ nên họ đã c ầm sổ đỏ của v ợ 
chồng ông B làm tin. V ợ chồng bà còn vay mư ợn thêm ti ền để đưa cho v ợ chồng 
ông B. T ổng c ộng bà cho v ợ chồng ông B vay tính c ả vàng và ti ền m ặt là 
700.000.000đ, có viết giấy và ông B có ký nhận. 
Ngày 24/8/2018, vợ chồng ông B với bà và chị H1 con gái bà đã làm hai hợp 
đồng chuyển nhượng hơn 923,8m 2 đất và nhà ở trên đất thuộc thửa số 38 tại Văn 
phòng công chứng AD(Hợp đồng số 2281 và 2282). 
Hợp đồng số 2281 giữa bên chuyển nhượng là vợ chồng ông Nguyễn Văn B

5 
và bên nhận chuyển nhượng là bà Bùi Thị T1 có nội dung: Vợ chồng ông B chuyển 
nhượng cho bà T1 2 phần đất được tách từ thửa số 38, trong đó phần thứ nhất diện 
tích 667,4m 2; ph ần th ứ hai di ện tích 97,2m 2. Giá ti ền chuy ển như ợng là 
500.000.000đ. 
Hợp đồng số 2282 giữa bên chuyển nhượng là vợ chồng ông Nguyễn Văn B 
và bên nhận chuyển nhượng là ch ị Đỗ Thị Thảo H1 có nội dung: Vợ chồng ông B 
chuyển nhượng cho ch ị H1 1 phần đất được tách t ừ thửa số 38 diện tích 159,2m 2. 
Giá tiền chuyển nhượng là 200.000.000đ. 
Tại lời khai trư ớc đây (BL 44 -46), bà cùng quan đi ểm với ông B về những 
lần bà cho ông B vay tiền từ 09/5/2018 đến 08/7/2019. Tuy nhiên sau này, bà xác 
định các ngày t ừ 09/5/2018 đến 08/7/2018, bà không cho ông B vay bất cứ khoản 
tiền nào như ông B đã trình bày, mà đ ấy đều là số tiền bà trả tiền đất cho vợ chồng 
ông B theo Hợp đồng đã chuyển nhượng vì không có th ỏa thuận về lãi. Bà chỉ cho 
vợ chồng ông B vay 220.000.000đ tiền mặt, 01 cây vàng vào năm 2015. 
Bà có quan đi ểm không đ ồng ý v ới yêu c ầu khởi kiện của ông B. N ếu vợ 
chồng ông B muốn lấy lại đất thì bà đ ồng ý đ ể lại cho ông B phần đất theo H ợp 
đồng đã ký v ới chị Đỗ Thị Thảo H1, đồng thời trả cho bà m ột phần sân để bà làm 
ngõ đi vào phần đất phía trong cho rộng và trả cho bà số tiền 700.000.000đ. 
Ngoài ra, bà T1 có yêu cầu phản tố đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng đất 
nông nghiệp 03 đề ngày 10/6/2009 giữa vợ chồng bà T1 với gia đình ông B đối với 
diện tích 163m 2 đất nông nghiệp giáp thủy văn, phía tây giáp đ ất ông Nguyễn Văn 
C, không ghi rõ thuộc thửa đất nào, tờ bản đồ bao nhiêu (theo ông B khai thì 163m2 
đất nông nghiệp này là một phần của thửa số 11/13, tờ bản đồ số 12, GCNQSDĐ số 
1339 ngày 10/3/1996) và yêu c ầu ông B trả lại cho bà s ố tiền 68.000.000đ tiền gốc 
và ti ền lãi theo quy đ ịnh c ủa pháp lu ật tính t ừ ngày 10/6/2009. Tuy nhiên ngày 
19/5/2022, bà đã tự nguyện rút yêu c ầu phản tố, ông B cũng đồng ý với quan điểm 
tự nguyện rút yêu cầu phản tố của bà T1. 
* Bị đơn chị Đỗ Thị Thảo H1 trình bày: 
Chị là con gái bà T1, ông T3. Chị không biết việc mua bán đất giữa gia đình 
ông B và mẹ chị. Chị chỉ được mẹ chị nhờ đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng 
được ký kết tại văn phòng công ch ứng. Nay ông B có đơn khởi kiện chị và bà T1, 
chị đề nghị Tòa án làm việc với mẹ chị và giải quyết theo quy định của pháp luật. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày: 
- Bà Nguyễn Thị H3: Bà là vợ ông B. Việc ông B vay tiền của bà T1, ông T3 
như nào bà không bi ết gì vì ông B không nói với bà. Bà không bi ết ông B vay bao 
nhiêu lần và bao nhiêu ti ền. Bà chưa lần nào vào nhà bà T1, ông T3 để vay tiền và 
vàng. Có một lần ông B chở bà đến văn phòng công chứng để bảo bà ký vào giấy gì 
đó, bà cũng không đ ọc đó là gi ấy gì và cũng không có ai đ ọc cho bà bi ết. Nay ông 
B khởi kiện bà T1, chị H1 về nội dung hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất, bà 
đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông B. 
- Ông Đỗ Văn T3: Ông là ch ồng bà T1. Ông có bi ết việc vợ chồng ông B 
nhiều lần vay tiền của vợ chồng ông vì đ ều đến nhà ông đ ể vay. Tiền, vàng mà bà 
T1 đưa cho v ợ chồng ông B vay là tài s ản chung c ủa v ợ chồng ông. Các l ần vợ

6 
chồng ông B vay tiền, ông đều đồng ý cho vay, còn đ ứng lên giao d ịch thỏa thuận 
cụ thể số tiền vay, lãi su ất như th ế nào thì ch ỉ có bà T1 và ông B giao d ịch với 
nhau. Ông có bi ết việc bà T1 và chị H1 nhận chuyển nhượng đất và nhà ở của vợ 
chồng ông B, bà H3, còn ông không tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng đó. 
- Chị Nguyễn Thị T2: Chị là con gái c ủa ông B. Chị không biết việc chuyển 
nhượng đất 03 giữa bố mẹ chị và bà T1. Chị cũng không biết có phải chị ký ở bên 
dưới giấy chuyển nhượng đất 03 ngày 10/6/2009 hay không vì khi đó ch ị còn nhỏ. 
Với yêu cầu hủy việc chuyển nhượng đất 03 của bà T1 thì chị có quan điểm để cho 
bố mẹ chị quyết định. 
- Văn phòng công ch ứng AD: Ngày 24/8/2018, Văn phòng Công ch ứng AD 
có thực  hi ện làm th ủ tục công ch ứng 2 h ợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất số 2281 và 2282 gi ữa bên chuy ển nhượng ông Nguy ễn Văn B và bà Nguy ễn 
Thị H3 với bên nhận chuyển nhượng là bà Bùi Th ị T1 (Hợp đồng 2281) và bà Đ ỗ 
Thị Thảo H1 (Hợp đồng 2282). Các bên đã t ự nguyện cung c ấp đầy đủ các thông 
tin cá nhân và tài li ệu liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên 
chuyển như ợng và bên nh ận chuy ển như ợng đ ều t ự nguyện ký k ết h ợp đ ồng và 
thống nhất cam kết thực hiện thỏa thuận của hợp đồng. Văn phòng chứng kiến việc 
ký kết thỏa thu ận thực hiện hợp đ ồng c ủa các bên. Văn phò ng xác nh ận đã th ực 
hiện công chứng cho các bên đúng trình t ự, thủ tục theo quy đ ịnh của pháp luật và 
cung cấp cho Tòa án b ản sao các tài li ệu, văn b ản các đương s ự đã cung c ấp cho 
Văn phòng công chứng AD để làm hợp đồng chuyển nhượng và bản sao Hợp đồng 
chuyển nhượng số 2281 và 2282. 
Xác minh nguồn gốc đất, UBND phường Lam Sơn cung cấp: 
Ban đầu tại số đăng ký ruộng đất, sổ mục kê 290 năm 1984 -1986; diện tích 
923,8m2 đất của ông B bà H3 nằm tại thửa số 397, tờ bản đồ số 2 đăng ký tên c ụ 
Đào Thị Đ (bà nội ông B), diện tích 2.156m 2, loại đất thổ cư. Biến động qua các 
năm, thửa đất trên đư ợc tách ra làm 2 th ửa, trong đó 01 th ửa kê khai đăng ký tên 
ông Nguy ễn Văn B, di ện tích 923,8m 2. Ngày 31/5/2018, ông B được c ấp 
GCNQSDĐ v ới di ện tích 923,8m 2, th ửa s ố 38, t ờ bản đ ồ số 38 mang tên ông 
Nguyễn Văn B và bà Phạm Thị H3. Đây là diện tích đất không có tranh chấp với ai. 
Sau này, ông B, bà H3 đã tách di ện tích này ra làm 03 m ảnh đất với các di ện tích 
97,2m2; 667,4m 2 và 159,2m 2 và chuy ển như ợng cho bà T1, ch ị H1 nhưng chưa 
thông qua Ủy ban làm thủ tục sang tên. 
Đối với việc chuyển nhượng đất nông nghiệp giữa ông Nguyễn Văn B và vợ 
chồng ông Đỗ Văn T3, Bùi Th ị T1 thì không thông qua b ộ phận địa chính phường 
nên địa phương không biết việc chuyển nhượng này, không xác đ ịnh được các bên 
chuyển nhượng thửa đất nào. Gia đình ông B và gia đình bà T1 cũng không ai kê 
khai biến động quyền sử dụng đất nông nghiệp. Do vậy xác định giao dịch này nếu 
có thì là không h ợp l ệ, không đ ảm b ảo các quy đ ịnh c ủa pháp lu ật v ề chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất. 
Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ và Biên bản định giá tài sản xác định:  
+ Thửa đất có tranh ch ấp là thửa đất số 38, tờ bản đồ số 38 tại Đội 13, thôn 
Xích Đằng, phường Lam Sơn, thành ph ố HY; có diện tích 923,8m 2. Các đương s ự 
thỏa thuận 923,8m2 đất trị giá 1.108.000.000đ.

7 
+ Tài sản trên đất bao gồm: 01 nhà 1,5 t ầng; 01 nhà c ấp 4 diện tích 14,5m 2; 
01 lán tôn di ện tích 50,8m 2, 01 sân g ạch đỏ diện tích 73,2m 2; 01 sân lát xi  măng 
diện tích 38,1m 2; 01 bể đựng nước thể tích 10,4m2; 01 bếp cũ; 04 cây nhãn đư ờng 
kính 35cm; 01 cây mít đư ờng kính 10cm; 01 cây s ấu đường kính 25cm và m ột số 
cây nhỏ. Các đương s ự thỏa thuận toàn b ộ tài sản này tr ị giá 92.000.000đ (tr ừ 01 
bếp cũ và m ột số cây nhỏ trong vườn các đương s ự tự nguyện đề nghị không định 
giá). 
* Tại Bản án dân s ự sơ thẩm số 20/2022/DS-ST ngày 22 tháng 12 năm 
2022, Tòa án nhân dân tỉnh Hưng Yên đã quyết định: 
Căn cứ khoản 3 Đi ều 26, kho ản 3 Đi ều 35, đi ểm c kho ản 1 Đi ều 37, Đi ều 
147, Điều 228, Điều 271, Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Các Điều 122, 124, 131, 
463, 468 B ộ luật dân s ự 2015; Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 
30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, 
nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. 
Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn B. 
1. Buộc ông Nguy ễn Văn B và bà Nguy ễn Thị H3 phải liên đ ới trả cho vợ 
chồng bà Bùi Thị T1, ông Đỗ Văn T3 số tiền 1.007.970.456đ. 
Kể từ ngày có đơn yêu c ầu thi hành án c ủa người được thi hành án cho đ ến 
khi thi hành án xong, bên ph ải thi hành án còn ph ải chịu khoản tiền lãi của số tiền 
còn phải thi hành án theo m ức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật 
dân sự năm 2015. 
2. Hủy hai hợp đồng sau: 
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 2281, quy ển 
số 03/2018 TP/CC - SCC/HĐGD, ngày 24/8/2018 gi ữa bên chuy ển nhượng là v ợ 
chồng ông Nguy ễn Văn B, bà Nguy ễn Thị H3 và bên nh ận chuyển nhượng là bà 
Bùi Thị T1.  
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài s ản gắn liền với đất số 
công ch ứng 2282, quy ển s ố 03/2018 TP/CC - SCC/HĐGD ngày 24/8/2018 gi ữa 
bên chuyển nhượng là v ợ chồng ông Nguy ễn Văn B, bà Nguy ễn Th ị H3 và bên 
nhận chuyển nhượng là chị Đỗ Thị Thảo H1. 
3. Buộc bà Bùi Thị T1 phải trả cho vợ chồng ông B, bà H3 Giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất số CG 547131, vào s ổ cấp giấy số CH 00528, đ ối với thửa đất 
thửa số 38, tờ bản đồ số 38, diện tích 923,8m 2 thuộc khu ph ố Xích Đằng, phường 
Lam Sơn, thành ph ố HY, t ỉnh Hưng Yên do UBND thành ph ố HY cấp ngày 
31/5/2018 cho ông Nguyễn Văn B và bà Nguyễn Thị H3. 
4. Không chấp nhận yêu cầu của bà Bùi Thị T1 về việc đề nghị công nhận và 
buộc vợ chồng ông B bà H3 phải tiếp tục thực hiện hai hợp đồng sau:  
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 2281, quy ển 
số 03/2018 TP/CC - SCC/HĐGD, ngày 24/8/2018 gi ữa bên chuy ển nhượng là v ợ 
chồng ông Nguy ễn Văn B, bà Nguy ễn Thị H3 và bên nh ận chuyển nhượng là bà 
Bùi Thị T1.

8 
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài s ản gắn liền với đất số 
công ch ứng 2282, quy ển s ố 03/2018 TP/CC - SCC/HĐGD ngày 24/8/2018 gi ữa 
bên chuyển nhượng là v ợ chồng ông Nguy ễn Văn B, bà Nguy ễn Th ị H3 và bên 
nhận chuyển nhượng là chị Đỗ Thị Thảo H1. 
5. Đình chỉ yêu cầu phản tố của bà Bùi Thị T1 về việc đề nghị hủy hợp đồng 
chuyển nhượng đất nông nghiệp 03 đề ngày 10/6/2009 giữa vợ chồng bà T1 với gia 
đình ông B đối với diện tích 163m 2 đất nông nghi ệp có v ị trí giáp tr ạm thủy văn, 
phía tây giáp đất ông Nguyễn Văn C. 
Ngoài ra, Tòa án c ấp sơ th ẩm còn quy ết định về chi phí t ố tụng, án phí và 
thông báo quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật. 
Ngày 28/12/2022, bị đơn bà Bùi Th ị T1 có đơn kháng cáo toàn b ộ bản án sơ 
thẩm. 
* Tại phiên tòa phúc thẩm: 
- Quan điểm của Luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho bà T1: 
Quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, nguyên đơn chỉ yêu cầu hủy hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không có yêu c ầu giải quyết hậu quả của 
hợp đồng nhưng Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết cả hậu quả là vượt quá yêu cầu khởi 
kiện; các bên đương sự có lời khai còn nhiều mâu thuẫn với nhau nhưng chưa được 
đối chất; lời khai c ủa các nhân ch ứng về việc bà T1 vay tiền của họ để mua đất, 
cũng như có 2 ch ữ bị sửa trong h ợp đồng từ chữ “Lãi” thành ch ữ “Đất” đều chưa 
được làm rõ ; giá đ ất được định giá nhưng không căn c ứ vào quy đ ịnh của UBND 
tỉnh ban hành khung giá đ ất và trong v ụ án này, bà T1 là người trả tiền trích đo 
thửa đất. Với các vấn đề chưa được làm rõ nêu trên  nhưng Tòa án c ấp sơ thẩm vẫn 
xét xử vụ án là vi phạm nghiêm trọng tố tụng, đề nghị hủy toàn bộ vụ án. 
- Quan điểm của người đại diện theo ủy quyền của ông B: 
Các tài li ệu chứng cứ có tr ong h ồ sơ v ụ án là do chính các đương s ự xuất 
trình cho Tòa án và các đương s ự hoàn toàn không có ai th ắc mắc gì về các chứng 
cứ do các bên đương s ự xuất trình; bản chất của vụ án là bà T1 cho ông B vay tiền, 
đến thời điểm ông B không trả được nợ thì bà T1 ép phải gán đất để trừ nợ; bà T1 
là ngư ời cho ông B vay ti ền đ ể thực hi ện vi ệc làm GCNQSDĐ cho nhà ông B, 
chính bà T1 là người đi làm th ủ tục cấp GCNQSDĐ cho nhà ông B, mục đích là 
sau khi làm xong GCNQSDĐ thì s ẽ thế chấp để vay tiền ngân hàng. Tuy nhiên,  do 
không vay đư ợc tiền ngân hàng nên bà T1 là người vẫn giữ GCNQSDĐ c ủa nhà 
ông B. Giấy chốt nợ số tiền 700 tri ệu đồng là bao gồm 100 tri ệu đồng tiền lãi và 
600 triệu đồng tiền vay g ốc; sau khi ông B không tr ả được nợ cho bà T1 thì 02 
người con rể của ông B có đến gặp bà T1 đề nghị được trả cho bà số tiền 1 tỷ đồng 
nhưng bà T1 không đồng ý; nhân chứng trong vụ án như ông Tuấn, bà Mau khai bà 
T1 có vay h ọ 15 triệu đồng để mua đất nhà ông B là lời khai vô lý; vi ệc sửa chữ 
“Lãi” thành ch ữ “Đất” trong gi ấy tờ là do ông B bị ép buộc khi không th anh toán 
được tiền nợ cho bà T1; đ ối với giá đ ất là do các bên đương s ự thống nhất thỏa 
thuận phù h ợp với giá th ực tế nên được Tòa án ch ấp nhận. Do đó, đ ề nghị không 
chấp nhận kháng cáo.

9 
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội có ý kiến đánh giá việc 
tuân theo pháp lu ật c ủa nh ững người tiến hành t ố tụng tại giai đo ạn xét x ử phúc 
thẩm là đúng pháp lu ật; kháng cáo h ợp lệ, trong th ời hạn luật định nên đư ợc xem 
xét theo thủ tục phúc thẩm. 
Về nội dung: Gi ữa các đươ ng sự có sự vay mượn tiền với nhau là đúng, th ể 
hiện tại các giấy tờ vay mượn do chính các đương sự xuất trình và chính các đương 
sự thừa nhận tại Tòa án. Tuy nhiên, khi đến hạn trả nợ thì ông B không có khả năng 
thanh toán nên bị ép phải ký hợp đồng bán đất để trừ nợ, trong hợp đồng thể hiện rõ 
việc khi bên nh ận chuyển nhượng giao đ ủ tiền thì bên chuy ển nhượng phải giao 
nhà, đất nhưng bà T1 chưa bao giờ đến nhận đất hoặc yêu cầu ông B phải thực hiện 
việc giao nhà, đ ất; đ ến nay, toàn b ộ nhà, đ ất vẫn do gia đình ông B quản lý, s ử 
dụng. Do đó, h ợp đ ồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gi ả tạo đ ể che đậy 
giao d ịch vay mư ợn tiền. Đối với vấn đề vay mư ợn tiền: Các bên đương s ự đều 
thừa nhận có vay mượn tiền nhưng bà T1 cho rằng ông B chưa trả gốc và lãi; ông B 
cho rằng đã tr ả lãi sau đó đư ợc tính g ộp vào ti ền gốc nhưng không có ch ứng cứ 
chứng minh; bản án sơ thẩm tính lãi buộc ông B phải trả là có căn cứ. Do đó, không 
có căn cứ chấp nhận kháng cáo của đương sự, đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên 
các quyết định của bản án sơ thẩm. 
NHẬN ĐỊNH CỦA HỘI ĐỒNG XÉT XỬ: 
Sau khi nghiên c ứu các tài li ệu có trong h ồ sơ v ụ án đã đư ợc th ẩm tra t ại 
phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện chứng cứ, ý kiến của nguyên đơn, bị 
đơn, người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan, Luật sư và của đại diện Viện Kiểm 
sát; sau khi nghị án, Hội đồng xét xử xét thấy: 
[1]. Về tố tụng: 
[1.1]. Quan h ệ pháp luật và th ẩm quyền: Ông Nguy ễn Văn B khởi kiện yêu 
cầu hủy hai h ợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 2281 và 
2282 ngày 24/8 /2018 giữa vợ chồng ông và bà T1, chị H1 đối với 923,8m2 đất và 
tài sản trên đất thuộc thửa số 38, tờ bản đồ số 38 thuộc khu phố Xích Đằng, phường 
Lam Sơn, thành ph ố HY, tỉnh Hưng Yên; bu ộc bà T1 trả lại cho ông GCNQSDĐ 
đối với thửa đất trên. Đ ồng thời, đồng ý tr ả cho bà T1 nợ gốc 600.000.000đ và lãi 
của s ố tiền 600.000.000đ v ới m ức lãi su ất ông và bà T1 đã th ỏa thu ận là 1,2%/ 
tháng kể từ ngày 29/6/2018 âm l ịch tức ngày 10/8/2018 dương l ịch đến ngày Tòa 
án xét x ử sơ thẩm. Bị đơn bà T1 đề nghị công nhận hai hợp đồng chuyển nhượng 
số công ch ứng 2281 và 2282 ngày 24/8/2018; yêu c ầu phản t ố đề nghị hủy h ợp 
đồng chuyển nhượng đất nông nghi ệp 03 đ ề ngày 10/6/2009 gi ữa vợ chồng bà T1 
với gia đình ông B đối với diện tích 163m 2 đất nông nghi ệp giáp tr ạm thủy văn, 
phía Tây giáp đ ất ông Nguy ễn Văn C , và yêu c ầu ông B trả lại cho bà s ố tiền 
68.000.000đ tiền gốc và tiền lãi theo quy định của pháp luật tính từ ngày 10/6/2009. 
Vì vậy quan h ệ pháp luật được xác đ ịnh là tranh ch ấp về hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp về hợp đồng vay tài sản. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong v ụ án là các chị Nguyễn Thị V 
và Nguyễn Thị L xuất cảnh khỏi Việt Nam trước thời điểm Tòa án nhân dân thành 
phố HY thụ lý và giải quyết vụ án nên Tòa án  nhân dân tỉnh Hưng Yên giải quyết 
theo thẩm quyền là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật.

10 
[1.2]. Trong quá trình gi ải quyết v ụ án, bà T1 rút yêu c ầu phản tố đề nghị 
hủy h ợp đ ồng chuy ển như ợng đ ất nông nghi ệp 03 đ ề ngày 10/6/2009 gi ữa v ợ 
chồng bà T1 với gia đình ông B đối với diện tích 163m2 đất nông nghiệp giáp trạm 
thủy văn, phía Tây giáp đất ông Nguyễn Văn C, và yêu cầu ông B trả lại cho bà s ố 
tiền 68.000.000đ ti ền g ốc và ti ền lãi theo quy đ ịnh c ủa pháp lu ật tính t ừ ngày 
10/6/2009. Việc rút yêu c ầu phản tố của bà T1 là tự nguyện, phù hợp với quy định 
của pháp lu ật nên Tòa án c ấp sơ th ẩm đình chỉ yêu cầu phản tố và không xem xét 
giải quyết trong vụ án này là đúng. 
[2]. Về nội dung: 
[2.1]. Trên cơ s ở tài liệu có trong h ồ sơ, lời khai c ủa các bên đương s ự. Có 
căn cứ xác định giữa vợ chồng ông B, bà H3 và vợ chồng bà T1, ông T3 có quan hệ 
vay mượn tài s ản với nhau. C ụ thể, vợ chồng ông B vay vợ chồng bà T1 vào các 
lần sau: 
- Lần 1 vào ngày 06/6/2015, vay 100.000.000đ; 
- Lần 2 vào ngày 08/8/2015 vay 50.000.000đ; 
- Lần 3 vào ngày 19/8/2015 vay 70.000.000đ. 
Tổng 3 l ần vay là 220.000.000đ, đư ợc ch ốt vào gi ấy vay ti ền đ ề ngày 
06/6/2015, thời hạn vay là 3 năm, lãi suất 1,2%/ tháng, tháng nào trả lãi tháng đấy. 
Ngày 08/12/2015 âm lịch, ông B vay của bà T1, ông T3 01 cây vàng, có vi ết 
giấy vay, th ỏa thuận trả bằng vàng và lãi su ất 300.000đ/ tháng, tháng nào tr ả lãi 
tháng đấy. 
Ngày 09/5/2018 âm lịch, ông B vay của bà T1, ông T3 01 cây vàng. 
Ngày 21/6/2018 (âm l ịch) tức ngày 02/8/2018 dương l ịch, ông B vay của bà 
T1, ông T3 số tiền 130.000.000đ. Tính c ả lãi của số tiền vay 220.000.000đ trong 
thời hạn 2 tháng và lãi c ủa hai cây vàng thì t ổng là 7 tri ệu đồng. Do vậy, cả bà T1 
và ông B đã chốt số tiền vay cả gốc và lãi trong giấy nhận tiền ngày 21/6/2018 (âm 
lịch) là 137.000.000đ (130 triệu tiền gốc và 7 triệu tiền lãi).  
Ngày 22/6/2018 âm l ịch (tức 03/8/2018 dương l ịch), ông B vay của bà T1, 
ông T3 số tiền 20.000.000đ, có vi ết giấy vay, không ghi lãi su ất nhưng th ỏa thuận 
bằng miệng lãi suất là 1,2%/ tháng.  
Ngày 26/6/2018 âm l ịch (tức ngày 07/8 /2018 dương l ịch), ông B vay của bà 
T1, ông T3 số tiền 40.000.000đ có vi ết gi ấy vay, không ghi lãi su ất nhưng th ỏa 
thuận bằng miệng lãi su ất là 1,2%/ tháng. Tính đ ến ngày 07/8/2018, hai bên ch ốt 
các kho ản n ợ gốc và lãi c ủa t ất c ả các kho ản ông B đã vay c ủa bà T1 là 
500.000.000đ và được ghi vào sổ chốt nợ của bà T1. 
Ngày 29/6/2018 âm l ịch (dương l ịch là ngày 10/8/2018), ông B nhận của bà 
T1, ông T3 số tiền 100.000.000đ có vi ết giấy vay nhận tiền bán đất. Tính đến ngày 
29/6/2018 âm l ịch, ông B đã vay c ủa bà T1, ông T3 tổng số tiền cả gốc và lãi là 
600.000.000đ. 
Ngày 08/7/2018 âm l ịch (dương l ịch là ngày 18/8/2018), ông B có viết giấy 
vay bà T1, ông T3 100.000.000đ.

11 
Theo ông B, s ố tiền 100.000.000đ này là không có th ật mà th ực chất là s ố 
tiền lãi c ủa 600 tri ệu đồng nói trên tính đ ến tháng 10/2019 âm l ịch v ới lãi su ất 
1,2%/tháng. Tuy nhiên , phía bà T1 không thừa nhận, bà kh ẳng định 100.000.000đ 
là tiền thật và do bà trả cho ông B để tính vào tiền bán đất. Lời trình bày của bà T1 
phù hợp với nội dung giấy biên nhận do chính ông B viết “Hôm nay ngày 8/7/2018 
âm lịch, tôi Nguyễn Văn B cùng vợ là Nguyễn Thị H3 nhận thêm 100.000.000đ tổng 
số là 700.000.000đ, anh B đã nhận đủ tiền, anh B phải trả đất em T1, T3 từ tháng 
10 năm 2019 âm l ịch”. Trong Giấy biên nhận do chín h ông B viết không th ể hiện 
là khoản tiền lãi như ông B đã trình bày. 
Như v ậy, có căn c ứ xác đ ịnh đ ến ngày 08/7/2018 âm l ịch t ức là ngày 
18/8/2018 dương l ịch, vợ chồng ông B đã nhận của vợ chồng bà T1 tổng số tiền 
700.000.000đ. 
[2.2]. Về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài s ản trên đất giữa vợ 
chồng ông B, bà H3 với bà T1 và chị Đỗ Thị Thảo H1: 
Nhận thấy, ngày 24/8/2018, v ợ chồng ông B, bà H3 cùng với bà T1 và chị 
H1 đã làm hai h ợp đồng chuyển nhượng 923,8m2 đất và tài s ản trên đất thuộc thửa 
số 38, tờ bản đ ồ số 38 thu ộc khu ph ố Xích Đ ằng, phư ờng Lam Sơn, thành ph ố 
Hưng Yên, tỉnh HYtại Văn phòng công chứng AD. 
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 2281, quyển số 
03/2018 TP/CC -SCC/HĐGD gi ữa bên chuy ển như ợng là v ợ chồng ông Nguy ễn 
Văn B, bà Nguy ễn Thị H3 và bên nh ận chuyển nhượng là bà Bùi Th ị T1 có nội 
dung: Vợ chồng ông B, bà H3 chuyển nhượng cho bà T1 2 phần đất được tách t ừ 
thửa s ố 38, trong đó ph ần th ứ nhất di ện tích 667,4m 2, ph ần th ứ hai di ện tích 
97,2m2. Giá tiền chuyển nhượng là 500.000.000đ. 
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài s ản gắn liền với đất số 
công chứng 2282, quyển số 03/2018 TP/CC-SCC/HĐGD giữa bên chuyển nhượng 
là vợ chồng ông Nguyễn Văn B và bên nhận chuyển nhượng là chị Đỗ Thị Thảo H1 
có nội dung: V ợ chồng ông B, bà H3 chuyển nhượng cho ch ị Đỗ Thị Thảo H1 1 
phần đất được tách từ thửa số 38 diện tích 159,2m2, tài sản trên đất là ngôi nhà 1,5 
tầng. Giá tiền chuyển nhượng là 200.000.000đ. 
Tổng giá tr ị chuyển nhượng của hai h ợp đồng trên là 700.000.000đ chính  là 
số tiền vợ chồng ông B đã vay vợ chồng bà T1, ông T3. 
[2.2.1]. Đánh giá hai hợp đồng chuyển nhượng:  
Về hình thức: C ả hai hợp đ ồng đều được l ập thành văn b ản và đư ợc công 
chứng, chứng thực theo đúng quy đ ịnh của pháp luật. Bên chuyển nhượng và nhận 
chuyển nhượng cùng ký và đi ểm chỉ vào hợp đồng. Thửa đất trước khi làm th ủ tục 
chuyển nhượng đã được UBND thành phố HY cấp GCNQSDĐ số CG 547131, vào 
sổ cấp gi ấy s ố CH 00528 ngày 31/5/2018. Vì v ậy có đ ủ điều ki ện đ ể chuyển 
nhượng theo quy định của luật đất đai. 
Xét nội dung hợp đồng: Phía ông B cho rằng việc chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất và tài s ản gắn liền với đất theo hai h ợp đồng công ch ứng số 2281, 2282 
ngày 24/8/2018 không ph ải chuyển nhượng thực tế mà chỉ là hình th ức để nhằm 
cầm cố đảm bảo nghĩa v ụ trả nợ. Trong khi bà T1 khẳng định là mua bán th ật với

12 
nhau. 
Nhận thấy, quan h ệ vay nợ giữa vợ chồng ông B với vợ chồng bà T1 là có 
thật và được thể hiện trong sổ ghi các lần vay do bà T1 xuất trình.  Đ ối với hai lần 
giao nhận tiền sau cùng, mặc dù trong s ổ ghi chép của bà T1 có thể hiện nội dung: 
“Ngày 29/6/2018 âm lịch, ông B cùng vợ là bà H3 vay nhận tiền bán đất của em T1 
số tiền là 100.000.000đ, t ổng số đã lấy tất cả là 600.000.000đ, tôi Nguy ễn Văn B, 
vợ tôi là Nguy ễn Thị H3 đã nhận đủ số tiền bán đ ất trên (là sáu trăm tri ệu)”. Và 
biên nhận ngày 8/7/2018 âm lịch “Tôi là Nguyễn Văn B cùng vợ là Nguyễn Thị H3 
nhận thêm 100.000.000đ t ổng số là 700.000.000đ, anh B đã nhận đ ủ tiền, anh B 
phải trả đất em T1 T3 từ tháng 10 năm 2019 âm l ịch”. Tuy nhiên có căn c ứ xác 
định, đây thực chất không phải là chuyển thật giữa hai bên trên cơ sở sau:  
Trên thực tế, khi giao d ịch ký k ết hợp đồng ngày 24/8/2018, các bên không 
giao nhận bất cứ một khoản tiền nào cho nhau. S ố tiền 700.000.000đ là các kho ản 
vay tiền và vàng cùng với khoản tiền lãi được hai bên tính toán và chốt lại với nhau 
như phân tích nêu trên; cụ thể: Ngày 29/6/2018 âm lịch chốt số tiền cả gốc và lãi là 
600.000.000đ; ngày 08/7/2018 âm l ịch tức là ngày 18/8/2018 dương l ịch, vợ chồng 
ông B đã nhận thêm 100.000.000đ của vợ chồng bà T1 nên số tiền được chốt thành 
700.000.000đ. 
Lời khai của bà T1 thể hiện: 
“Bản chất ban đ ầu là ông B vay tiền của vợ chồng tôi nhưng do không tr ả 
được ti ền nên chúng tôi m ới th ỏa thu ận theo hai h ợp đ ồng chuy ển như ợng ngày 
24/6/2018 mà ông B đã cung cấp cho Tòa án. Sau khi ông B làm được Giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất thì tôi phải cầm để làm tin”. 
“Đến tháng 10/2019 âm l ịch thì tôi và ông B thỏa thuận là cho phép ông B 
bán toàn bộ nhà đất đã ký theo hợp đồng chuyển nhượng cho tôi cho người khác để 
trả tôi 1 t ỷ đồng, tôi s ẽ xóa nợ cho việc trước đây đã chuy ển nhượng cho tôi lo ại 
đất 03 nhưng là đ ất quy ho ạch không chuy ển như ợng đư ợc v ới s ố tiền 
150.000.000đ và xóa b ỏ nợ 700.000.000đ và hai h ợp đ ồng chuy ển như ợng ngày 
24/8/2018”. 
Bên cạnh đó, phía chị H1 con gái bà T1 cũng có lời khai: “Việc mua bán đất 
giữa bố mẹ chị và gia đình ông B chị hoàn toàn không bi ết, mọi việc là do bà T1 
quyết đ ịnh. Ch ị chỉ được m ẹ nhờ đứng tên trong h ợp đ ồng chuy ển như ợng mà 
không biết giao dịch giữa mẹ chị và ông B nên đề nghị Tòa án căn cứ pháp luật để 
giải quyết”. 
Hơn nữa, từ khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng ngày 24/8/2018 thì gia đình 
ông B vẫn là ngư ời trực tiếp quản lý s ử dụng thửa đất số 38 diện tích 923,8m 2 và 
toàn bộ tài sản trên đất. Gia đình bà T1 chưa khi nào yêu c ầu gia đình ông B phải 
bàn giao đất trong khi tại Điều 3 của hợp đồng quy định“Bên A (gia đình ông B) có 
nghĩa vụ giao một phần thửa đất và tài s ản gắn liền với đất cùng giấy tờ về quyền 
sử dụng đất cho bên B vào th ời điểm sau khi bên A nh ận đủ tiền”. Bởi nếu việc 
mua bán là thật thì ngay tại thời điểm ký hợp đồng 24/8/2018 thì gia đình ông B đã 
nhận đủ số tiền 700 triệu đồng. Và bà T1 hoàn toàn có quyền yêu cầu gia đình ông 
B bàn giao đ ất tại thời điểm đó. Th ực tế bà T1, chị H1 chưa khi nào làm thủ tục 
sang tên đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền đối với tài sản là đối

13 
tượng chuyển nhượng. 
Mặt khác, theo Quy ết đ ịnh s ố 31/2017/QĐ-UBND ngày 20/12/2017 c ủa 
UBND tỉnh Hưng Yên thì giá đ ất tại vị trí nhà ông B có giá là 1.200.000đ/m 2; giá 
thực t ế xác minh t ại khu v ực đ ất nhà ông B, đ ội 13 Xích Đ ằng thời đi ểm tháng 
8/2018 theo cung c ấp của UBND phư ờng là khoảng 8 tri ệu đồng/m2. Cho nên v ới 
tổng diện tích đất 923,8m2 và ngôi nhà 1,5 tầng cùng một số tài sản khác trên đất sẽ 
không phù h ợp v ới m ức giá 700 tri ệu đ ồng (tương đương giá đ ất ch ỉ khoảng 
757.739đ/m2) vào thời điểm chuyển nhượng năm 2018 tại địa phương. 
Tại phiên tòa sơ th ẩm, bà T1 cũng thừa nhận việc tách đ ất chuyển nhượng 
làm thành hai h ợp đồng mục đích là đ ể sau này ti ện cho v iệc cho gia đình ông B 
chuộc lại tài sản thông qua việc trả nợ. 
Trên thực tế, đến tháng 10/2019 âm l ịch, có việc vợ chồng ông B tH2 lượng 
việc trả nợ với gia đình bà T1 nhưng do hai bên không thống nhất được số tiền phải 
trả là 1 tỷ đồng hay 900 triệu đồng nên chưa tất toán được khoản nợ với nhau. Phù 
hợp với lời khai c ủa bà T1 là đồng ý cho gia đình ông B bán nhà đ ất cho ngư ời 
khác để trả bà T1 1 tỷ đồng vào tháng 10/2019 âm lịch. 
Vì vậy, có căn c ứ xác định, việc vay n ợ tài sản giữa vợ chồng ông B và bà 
T1 là có th ật. Và vi ệc giao d ịch chuy ển như ợng theo H ợp đ ồng s ố công ch ứng 
2281, quyển số 03/2018 TP/CC-SCC/HĐGD giữa bên chuyển nhượng là vợ chồng 
ông Nguyễn Văn B và bên nhận chuyển nhượng là bà Bùi Th ị T1. Và Hợp đồng số 
công chứng 2282, quyển số 03/2018 TP/CC-SCC/HĐGD giữa bên chuyển nhượng 
là vợ chồng ông Nguyễn Văn B và bên nhận chuyển nhượng là chị Đỗ Thị Thảo H1 
đối với tài sản nhà đất của vợ chồng ông B là giao d ịch giả tạo giữa hai bên nh ằm 
đảm bảo nghĩa vụ trả nợ giữa vợ chồng ông B, bà H3 với vợ chồng bà T1, ông T3 
mà không phải là chuyển nhượng thực tế. Cho nên giao d ịch trên sẽ bị vô hiệu theo 
quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015. 
Yêu cầu của ông Nguyễn Văn B về việc hủy hợp đồng số công chứng 2281, 
quyển số 03/2018 TP/CC -SCC/HĐGD gi ữa bên c huyển nhượng là v ợ chồng ông 
Nguyễn Văn B và bên nh ận chuyển nhượng là bà Bùi Th ị T1; h ủy Hợp đồng số 
công chứng 2282, quyển số 03/2018 TP/CC-SCC/HĐGD giữa bên chuyển nhượng 
là vợ chồng ông Nguyễn Văn B và bên nhận chuyển nhượng là chị Đỗ Thị Thảo H1 
là có căn cứ, đư ợc chấp nhận. Yêu c ầu của bà Bùi Th ị T1 về việc đ ề nghị công 
nhận hai hợp đồng trên và bu ộc vợ chồng ông B, bà H3 phải tiếp tục thực hiện hai 
hợp đồng là không được chấp nhận. 
[2.3]. Về giải quyết hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu và xử lý hợp đồng vay 
tài sản: 
Ông B đề nghị hủy hai hợp đồng chuyển nhượng và đồng ý trả bà T1 số tiền 
gốc 600.000.000đ và lãi theo th ỏa thuận 1,2%/tháng k ể từ ngày 08/7/2018 âm l ịch 
tức là ngày 18/8/2018 dương lịch đến ngày xét xử sơ thẩm. Tuy nhiên, bà T1 không 
chấp n hận và yêu c ầu gia đình ông B phải th ực hi ện h ợp đ ồng đã ký k ết ngày 
24/8/2018 vì bà cho r ằng kho ản ti ền vay n ợ giữa hai bên là 700.000.000đ đã 
chuyển hóa thành ti ền thanh toán cho h ợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
và tài s ản g ắn li ền v ới đ ất s ố 2281 và 2282. Bà T1 cũng xác nh ận k ề từ ngày 
08/7/2018 âm lịch, vợ chồng ông B chưa trả cho bà thêm bất cứ một khoản lãi nào

14 
của số tiền 700.000.000đ. 
Như trên phân tích, vi ệc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài s ản gắn 
liền với đất theo hai hợp đồng số 2281 và 2282 là giả tạo và đã bị hủy. Vì vậy trong 
trường hợp này, không phải xem xét giải quyết giải quyết hậu quả của hợp đồng vô 
hiệu theo quy đ ịnh tại Điều 131 B ộ luật dân s ự 2015. Mà ph ải xem xét Giao d ịch 
gốc giữa hai bên là h ợp đồng vay tài s ản và thuộc trường hợp có tranh ch ấp về lãi 
suất để buộc bên vay phải thanh toán trả bên cho vay.  
Do đó,  cần bu ộc v ợ chồng ông B, bà H3 phải tr ả bà T1 số tiền vay g ốc 
700.000.000đ. Về số tiền lãi, căn c ứ khoản 2 Đi ều 468 B ộ luật dân s ự 2015, mức 
lãi suất được áp d ụng để buộc nguyên đơn ph ải trả cho bị đơn là 10%/năm đ ối với 
số tiền 700.000.000đ, th ời gian tính t ừ ngày 18/8/2018 dương l ịch (t ức ngày 
8/7/2018 âm l ịch) cho đ ến ngày xét x ử sơ th ẩm 22/12/2022 là 4 năm 4 tháng 4 
ngày. Số tiền lãi phải trả là 304.100.456đ. 
Như vậy, phía gia đình ông B, bà H3 phải có nghĩa v ụ hoàn trả bà T1, ông 
T3 số tiền cả gốc và lãi là 1.004.100.456 đồng. 
Đối v ới chi phí trích đo th ửa đ ất theo phi ếu thu ngày 14/8/2018 h ết 
3.870.000đ bà T1 đã chi. Cần buộc ông B trả lại bà T1 số tiền này.  
Tổng cộng, vợ chồng ông B phải trả bà T1, ông T3 số tiền  1.007.970.456đ. 
[2.4]. Về GCNQSDĐ do UBND thành ph ố HY cấp ngày 31/5/2018 cho ông 
Nguyễn Văn B và bà Nguyễn Thị H3 số CG 547131, vào sổ cấp giấy số CH 00528, 
đối với thửa đất thửa số 38, tờ bản đồ số 38, diện tích 923,8m2 thuộc khu phố Xích 
Đằng, phường Lam Sơn, thành ph ố HY, tỉnh Hưng Yên. Hi ện bà T1 đang quản lý 
Giấy chứng nhận. Do hai hợp đồng chuyển nhượng số công chứng 2281 và 2282 đã 
bị hủy nên bà T1 phải trả gia đình ông B Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu 
trên. 
Vì các lẽ trên, căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự; Luật phí và lệ 
phí; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ 
Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và 
lệ phí Tòa án. 
QUYẾT ĐỊNH: 
1. Không chấp nhận kháng cáo c ủa bị đơn bà Bùi Th ị T1. Giữ nguyên quyết 
định của Bản án dân sự sơ thẩm số 20/2022/DS-ST ngày 22 tháng 12 năm 2022 của 
Tòa án nhân dân tỉnh Hưng Yên. 
2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Bùi Thị T1 phải nộp 300.000 đồng nhưng 
được đối trừ số tiền đã nộp tại Biên lai thu s ố AA/2021/0000201 ngày 29/12/2022 
của Cục thi hành án dân sự tỉnh Hưng Yên (xác nhận bà T1 đã nộp xong án phí dân 
sự phúc thẩm). 
Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có khá ng cáo, kháng ngh ị có 
hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị. 
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

15 
 
 
Nơi nhận: 
- VKSND cấp cao tại Hà Nội; 
- TAND tỉnh Hưng Yên; 
- VKSND tỉnh Hưng Yên; 
- Cục THA dân sự tỉnh Hưng Yên; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu HS, HCTP. 
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa 
 
 
Đã ký  
 
 
 
Võ Hồng Sơn