1 
 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 59/2021/DS-GĐT 
Ngày: 24/02/2021 
V/v Tranh chấp HĐCNQSD đất. 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
              Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
                 
              
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
 TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
 
 
 Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có: 
 Thẩm phán – Chủ tọa:  Ông Võ Văn Cường 
 Các thẩm phán:   Ông Hoàng Thanh Dũng 
      Ông Nguyễn Hữu Trí 
Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Ly - Thẩm tra viên của Tòa án 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh  tham 
gia phiên tòa: Ông Nguyễn Trí Dũng – Kiểm sát viên. 
Ngày 24 tháng 02 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố 
Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về “Tranh chấp hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa các đương sự:  
1. Nguyên đơn: Ông Hoàng Văn T, sinh năm 1962. Địa chỉ: số nhà 43/8, khu 
phố 1, phường P, thành phố T, tỉnh B. 
2. Bị đơn: Ông Sái Anh D , sinh năm 1968 và bà  Nguyễn Thị O , sinh năm 
1971. Cùng địa chỉ: số nhà 169/74/1A, tổ 98, khu phố 2, phường P, thành phố T, 
tỉnh B. 
Người đại diện theo ủy quyền: Bà Phạm Thị L, sinh năm 1962. 
Địa chỉ: 58 Huỳnh Văn Lũy, khu phố 2, phường P, thành phố T, tỉnh B  (Văn 
bản ủy quyền ngày 25/11/2014). 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
Phòng Công chứng số 1, tỉnh B . Địa chỉ: số 469, đại lộ B, phường P, thành 
phố T, tỉnh B.  
Người đại diện theo pháp luật: Bà Nguyễn Thị Phương N - Trưởng phòng. 
 
 
 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
 
Nguyên đơn là ông Hoàng Văn T trình bày: Ngày 22/5/2011, giữa ông với vợ 
chồng ông Sái Anh D , bà Nguyễn Thị O  có ký hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển 
nhượng diện tích 103m 2 đất thuộc thửa 1099, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại phường P, 
thành phố T, tỉnh B  với giá 219.000.000 đồng. Theo thỏa thuận, ông D và bà O sẽ 
thực hiện thủ tục sang tên chủ sử dụng đất cho ông T. Ông D, bà O đã nhận của ông 
T 02 lần cọc với số tiền 150.000.000 đồng, số tiền còn lại, ông T sẽ trả khi ông D,

2 
 
 
bà O làm xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giao cho ông T. Ngày 16/6/2011, 
ông T và ông D, bà O tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá 
chuyển nhượng ghi 30.000.000 đồng là do ông D, bà O yêu cầu để giảm thuế. Ông 
D, bà O hứa một tháng sau sẽ có giấy chứng nhận nhưng khi hết thời hạn, ông D, bà 
O không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T nên ông T khởi kiện. 
Tại Tòa án cấp sơ thẩm, ông T, bà O, ông D thỏa thuận tiếp tục thực hiện hợp đ ồng 
và đề nghị Tòa án cấp sơ thẩm cho tạm đình chỉ giải quyết vụ án nhưng sau đó bà O, 
ông D vẫn không làm thủ tục ra sổ đỏ cho ông T. Nay ông T yêu cầu Tòa án huỷ 
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/6/2011; buộc ông D, bà O trả 
lại số tiền cọc là 150.000.000 đồng và phạt cọc số tiền là 150.000.000 đồng. 
Bị đơn ông Sái Anh D và bà Nguyễn Thị O trình bày: Vợ chồng ông, bà xác 
nhận có ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng 
thời đã nhận 150.000.000đ như ông T trình bày. Tuy nhiên, t ại Điều 2.2 của hợp 
đồng chuyển nhượng ký n gày 16/6/2011 quy định về phương thức thanh toán như 
sau: “Bên B thanh toán cho bên A toàn bộ số tiền chuyển nhượng sau khi hợp đồng 
chuyển nhượng quy ền sử dụng đ ất được chứng nhận tại Phòng Công chứng s ố 1 
tỉnh B”; tại Điều 3 của hợp đồng quy định rằng: “Bên B có nghĩa  vụ thực hiện thủ 
tục đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bên A cũng có 
nghĩa vụ với bên B hoàn thành các thủ tục đăng ký đó” . Tuy nhiên, sau khi hợp 
đồng được công chứng, chứng thực ông T không trả cho ông , bà số ti ền còn lại là 
69.000.000 đồng như đã thỏa thuận nên ông, bà không giao giấy chứng nhận quyền 
sử dụng đất cùng các giấy tờ liên quan cho ông T thực hiện  việc đăng ký quyền sử 
dụng đất. Do ông T là người vi phạm hợp đồng nên ông, bà chấp nhận hủy hợp đồng 
và có đơn phản tố yêu cầu Tòa án phạt cọc số tiền 40.000.000 đồng mà ông T đã đặt 
cọc cho ông bà, ông bà sẽ trả lại cho ông T số tiền 110.000.000 đồng mà ông T đã 
thanh toán trước. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan  là Phòng Công chứng số 1 tỉnh B do 
trình bày: Phòng Công chứng đã thực hiện trình tự thủ tục công chứng theo đúng 
quy định, các bên tự khai, cam kết thông tin cung cấp cho Phòng Công chứng là 
đúng sự thật, việc ký k ết hợp đồng giữa ông T với ông D, bà O là hoàn toàn trên sự 
thỏa thuận, tự nguyện của các bên. 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 43/2015/DS -ST ngày 10/8/2015, Tòa án nhân 
dân thành phố Thủ Dầu Một quyết định: 
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. 
Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/6/2011 giữa ông 
D, bà O với ông T đã lập tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh B. 
Buộc ông D và bà O liên đới thanh toán cho ông T số tiền 150.000.000 đồng 
và 40.000.000 đồng tiền phạt cọc. Tổng cộng 190.000.000 đồng. 
Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông D và bà O đối với ông T về  việc 
yêu cầu Tòa án phạt cọc số tiền 40.000.000 đồng mà ông T đã đặt cọc cho ông D và 
bà O. 
Bản án sơ thẩm  còn tuyên về án phí , chi phí tố tụng , trách nhiệm chậm thi 
hành án, quyền yêu cầu thi hành án, và quyền kháng cáo của các đương sự.

3 
 
 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 209/2015/DS-PT ngày 11/12/2015, Tòa án 
nhân dân tỉnh Bình Dương quyết định:  
Không chấp nhận kháng cáo của ông T.  Chấp nhận một phần kháng cáo của 
bà O. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm. 
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông T. 
Hủy H ợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 16/6/2011 t ại 
Phòng Công chứng số 1 tỉnh B giữa ông D, bà O với ông T. 
Buộc ông D, bà O phải liên đới thanh toán cho ông T 150.000.000  đồng và 
31.237.500 đồng tiền lãi. Tổng cộng 181.237.500 đồng. 
Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông D, bà O đối với ông T về việc yêu 
cầu Tòa án phạt cọc số tiền 40.000.000 đồng mà ông T đã đặt cọc cho ông D, bà O. 
Bản án phúc thẩm còn tuyên về án phí và chi phí tố tụng. 
Ngày 16/9/2016 và ngày 01/7/2020, ông T có đơn đề nghị kháng nghị bản án 
phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm.  
Tại quyết định số  230/QĐKNGĐT-VKS-VP ngày 02/10/2020, Viện Trưởng 
Viện kiểm sát nhân dân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã kháng nghị  đối 
với Bản án dân sự phúc thẩm số 209/2015/DS-PT ngày 11/12/2015 của Tòa án nhân 
dân tỉnh Bình Dương , đ ề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm hủy Bản án dân sự phúc thẩm  nêu 
trên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 43/2015/DS-ST ngày 10/8/2015 Tòa án nhân 
dân thành phố Thủ Dầu Một. 
Tại phiên tòa hôm nay, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh chấp nhận kháng nghị của Viện Trưởng Viện kiểm sát nhân dân 
dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
 
 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
 
[1]. Ông T khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
diện tích 103m2 thuộc thửa 1099, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại phường P, thành phố T, 
tỉnh B, lập ngày 16/6/2011 tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh B giữa ông D, bà O và 
ông T. Ông D, bà O đồng ý hủy hợp đồng . Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc 
thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T  và xác định lỗi làm cho hợp đồng 
không thực hiện được thuộc về ông D, bà O là đúng.  
[2]. Tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện, ngày 22/5/2011, ông T và 
bà O có lập “Giấy nhận cọc” với nội dung, ông D đồng ý chuyển nhượng cho ông T 
quyền sử dụng diện tích 103m 2 đất thuộc thửa 1099, tờ bản đồ s ố 13, tọa lạc tại 
phường P, thành phố T, tỉnh B  với giá 219.000.000 đồng. Ông T đã đặt cọc trước 
40.000.000 đồng, trước thời điểm hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất thì ngày 03/6/2011, ông T giao tiếp 110.000.000 đồng cho bà O. Số tiền 
này nhằm đảm bảo cho việc thực hiện h ợp đồng chuyển nhượng nên theo Khoản 1 
Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì đây là tiền đặt cọc. Mặt khác, theo bản tự 
khai ngày 13/6/2013 , biên bản hòa giải  ngày 13/6/2013, ngày 10/10/2013 và biên 
bản phiên tòa sơ thẩm ngày 2 6/11/2013, bà O thừa nhận đã nhận cọc của ông T số

4 
 
 
tiền 150.000.000 đồng. Đồng thời, bà O cũng đã viết và ký tên vào mặt sau của giấy 
nhận cọc nội dung: “ Hôm nay ngày 03/6/2011 tôi đã nhận thêm 110.000.000 đồng 
còn kh i xong s ổ trả hết số tiền còn lại t ổng cộng cả đã đặt cọc là 150.000.0000 
đồng”. Như vậy, ý chí của bà O xác định số tiền 110.000.000 đồng là tiền đặt cọc 
nên việc Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm nhận định đây là số tiền trả 
trước là không đúng. 
[3]. Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm chỉ buộc ông D, bà O phải 
chịu phạt cọc  đối với số tiền 40.000.000 đồng. Tòa án cấp phúc thẩm không buộc 
ông D , bà O  chịu phạt cọc theo thỏa thuận của các bên tại giấy nhận cọc  ngày 
22/5/2011, lại buộc ông D, bà O thanh toán tiền lãi tính trên số tiền gốc 150.000.000 
đồng là không đúng với bản chất giao dịch , không đúng quy định tại Khoản 2 Điều 
358 Bộ luật Dân sự năm 2005  và điểm a mục 1 Phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ -
HĐTP ngày 16/4/2002 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân tối cao.  
Vì các lẽ trên;   
 
QUYẾT ĐỊNH: 
 
Căn cứ vào Khoản 3 Điều 343 của Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015; 
1. C hấp nhận kháng nghị số 230/QĐKNGĐT-VKS-VP ngày 02/10/2020 của 
Viện Trưởng Viện kiểm sát nhân dân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
2. Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 209/2015/DS-PT ngày 
11/12/2015 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 
43/2015/DS-ST ngày 10/8/2015 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một , tỉnh 
Bình Dương; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một , tỉnh 
Bình Dương giải quyết sơ thẩm lại theo đúng quy định pháp luật. 
3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết định.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Nơi nhận: 
- Chánh án  để báo cáo ; 
- Vụ pháp chế và quản lý khoa học TANDTC; 
- VKSNDCC tại TP HCM  để biết ; 
- TAND tỉnh Bình Dương  để biết ; 
- TAND TP. Thủ Dầu Một  để biết ; 
- CTHADS TP. Thủ Dầu Một  để biết ; 
- Các đương sự  theo địa chỉ ; 
- Lưu VP, Phòng HCTP, Phòng GĐKTII, HSVA. 
 
 
 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
  
 
 
                      Võ Văn Cường