1 
 
       V/v: Tranh chấp hợp đồng  
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 
 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG 
 
- Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Lê Tự; 
Các Thẩm phán: ông Đặng Kim Nhân và ông Nguyễn Tấn Long. 
- Thư ký phiên tòa: bà Lưu Thị Hưởng - Thẩm tra viên Tòa án. 
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên 
tòa: ông Đoàn Ngọc Thanh - Kiểm sát viên. 
 
Ngày 10 tháng 5 năm 2024, tại trụ sở, Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng  
mở phiên tòa xét xử theo thủ tục giám đốc thẩm vụ án dân sự “Tranh chấp hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, giữa các đương sự: 
 - Nguyên đơn: ông Phạm T, sinh năm 1959; đ ịa chỉ: tổ B, phường N, thành 
phố Q, tỉnh Quảng Ngãi. 
 Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: ông Trần Đức N, sinh năm 
1962; địa chỉ: nhà số D L, thành ph ố Q, tỉnh Quảng Ngãi (theo Văn bản ủy quyền 
ngày 21/5/2020). 
 - Bị đơn: ông Nguyễn Ngọc T1, sinh năm 1956; bà Nguyễn Thị T2, sinh 
năm 1965; địa chỉ: hẻm B đường P, tổ E phường L, thành phố Q, tỉnh Quảng Ngãi. 
 - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
 1. Ông Hồ Văn N1 , sinh năm 1972; cư trú t ại: nhà số D đư ờng P, t ổ E, 
phường C, thành phố Q, tỉnh Quảng Ngãi.  
 2. Bà Phạm Thị Thanh T3, sinh năm 1967; cư trú tại: nhà số E đường N, tổ 
dân phố L, phường T, thành phố Q, tỉnh Quảng Ngãi.  
* Người bảo vệ quyền và l ợi ích hợp pháp c ủa ông Hồ Văn N1 và bà Phạm 
Thị Thanh T4: ông Trần S – Luật sư của Công ty Luật Việt Tín Trung , Thành ph ố 
H - Chi nhánh Q; địa chỉ số C đường N, thành phố Q, tỉnh Quảng Ngãi.  
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
                 TẠI ĐÀ NẴNG 
 
Quyết định giám đốc thẩm  
Số: 33/2024/DS-GĐT 
Ngày 10-5-2024 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

2 
 
3. Văn phòng C (nay là Văn phòng C1); địa chỉ số C đường N, thành phố Q, 
tỉnh Quảng Ngãi.  
4. Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Quảng Ngãi, địa chỉ số B đường 
N, thành phố Q, tỉnh Quảng Ngãi.  
Người đại diện theo pháp luật: ông Phạm Huy Â - Chi cục trưởng. Người đại 
diện theo ủy quyền: ông Nguyễn Thanh B  - Chấp hành viên Chi c ục Thi hành án 
dân sự thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi. 
5. Bà Trần Thị Bích S1 - sinh năm 1956; cư trú t ại: nhà số G đường V, thôn 
C, xã T, thành phố Q, tỉnh Quảng Ngãi.  
6. Bà Phạm Thị Hằng N2 - sinh năm 1969; cư trú t ại: nhà số D đường N, tổ 
dân phố L, phường T, thành phố Q, tỉnh Quảng Ngãi.  
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Trần Thị Bích S1 và bà Phạm 
Thị Hằng N2: ông Trần Văn N3 – Luật sư Văn phòng L và cộng sự; địa chỉ: số A 
đường P, thành phố Q, tỉnh Quảng Ngãi.  
7. Bà Bùi Thị Mai T5 - sinh năm 1984; cư trú t ại: nhà số F đường V, xã T, 
thành phố Q, tỉnh Quảng Ngãi.  
 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
* Theo đơn khởi kiện đề ngày 22/11/2019, đơn khởi kiện bổ sung đề ngày 
10/01/2020 và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Phạm T trình bày:  
Thửa đất số 1737, diện tích 272,2m² (trong đó có 100m² đất ở và 172,2m²  đất 
trồng cây hàng năm khác), tờ bản đồ số 21, phường L, thành phố Q, tỉnh Quảng 
Ngãi được Ủy ban nhân dân (viết tắt là UBND) thành phố Q  cấp giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất (viết tắt là GCNQSDĐ) cho bà Nguyễn Thị T2  vào ngày 
26/6/2008 (viết tắt là thửa 1737) là tài sản chung của ông Nguyễn Ngọc T1 , bà 
Nguyễn Thị T2. Ngày 10/10/2014, ông T1 và bà Thanh thế c thửa 1737 để bảo lãnh 
cho Công ty trách nhiệm hữu hạn T7  (viết tắt là Công ty T7) do ông T1 làm Giám 
đốc để vay tiền tại Ngân hàng N4 - Chi nhánh Q, Phòng G (viết tắt là Ngân hàng). 
Do Công ty T7 vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên ngày 09/3/2017, Ngân hàng có văn bản 
thông báo cho Công ty T7 và hộ gia đình bà T2, ông T1 biết từ ngày thông báo đến 
ngày 20/3/2017 phải trả nợ, nếu không trả nợ thì Ngân hàng sẽ thanh lý tài sản thế 
chấp hoặc khởi kiện Tòa án để thu hồi nợ vay. Do kinh doanh thua lỗ, không có khả 
năng trả nợ và được sự thống nhất của các thành viên trong hộ g ia đình bà T2 nên 
ngày 21/3/2017, Công ty T7  có đơn xin bàn giao tài sản thế chấp và cùng ngày đã 
bàn giao tài sản thế chấp để bán thu hồi nợ cho Ngân hàng.  
Tại Biên bản bàn giao tài sản ngày 21/3/2017, hai bên thống nhất biện pháp 
giải quyết là chậm nhất đến ngày 30/3/2017, Công ty T7 hoặc Ngân hàng tìm người 
bán tài sản đã bàn giao để trả nợ. Do không tìm được n gười nhận chuyển nhượng 
trong thời hạn đã ấn định theo thỏa thuận tại Biên bản ngày 21/3/2017, nên ngày 
01/6/2017 giữa ông với ông T1, bà T2 thỏa thuận,  thống nhất ông nhận chuyển 
nhượng thửa 1737 với giá 1.000.000.000 đồng và cùng ngày, ông đã giao cho bà T2 
1.000.000.000 đồng để bà T2 trả nợ Ngân hà ng. Bà T2 đã đưa số tiền này cho bà

3 
 
Bùi Thị Mai T5  để bà T5 nộp vào Ngân hàng và nhận lại GCNQSDĐ đã thế chấp. 
Bà T5 viết giấy nh ận 1.000.000.000 đồng của ông để nộp vào Ngân hàng. Ngày 
02/6/2017, ông và ông T1, bà T2 đã lập Hợp đồng chuyển nhượng thửa 1737, được 
Văn phòng C (nay là Văn phòng C1) công chứng.  
Ngày 14/6/2017, ông nộp hồ sơ đề nghị đăng ký biến động thửa đất số 1737. 
Ngày 31/8/2017, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Q  - Chi nhánh thành phố Q  (viết 
tắt là Văn phòng đăng ký) căn cứ Thông báo số 270/TB-TA ngày 29/6/2017 của Tòa 
án nhân dân thành phố Quảng Ngãi để trả lại hồ sơ đề nghị. đăng ký biến động cho 
ông.  
Ngày 27/12/2017, ông nộp lại hồ sơ đăng ký biến động nhưng Văn phòng 
đăng ký căn cứ Công văn số 630/CV-CCTHA ngày 31/8/2017 của Chi cục Thi hành 
án dân sự thành phố Quảng Ngãi (viết tắt là Chi cục Thi hành án) để tiếp tục trả lại 
hồ sơ đề nghị đăng ký biến động cho ông vào ngày 26/01/2018.  
Ngày 05/3/2018, Chi cục Thi hành án ban hành Quyết định số 14/QĐ - 
CCTHADS về việc cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất đối với thửa 1737 để thi 
hành án các Bản án số 19/2017/DS -ST ngày 18/7/2017; Bán án số 27/2017/DS -ST 
ngày 23/8/2017; Bản án số 48/2017/DS -ST ngày 27/9/2017 và Bản án số 
64/2017/DS-ST ngày 29/12/2017 của Tòa án nhân dân thành phố Quảng Ngãi.  
Tại thời điểm ông nhận  chuyển nhượng thửa 1737 của ông T1, bà T2 thì 
không có Bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật buộc ông T1, bà T2 
phải trả nợ; thửa 1737 không bị tranh chấp hay bị hạn chế bởi những quyết định của 
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, 
không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội; hình thức và nội 
dung của hợp đồng là hợp pháp. Mặt khác, việc Văn phòng đăng ký căn cứ Thông 
báo số 270/TB-TA ngày 29/6/2017 của Tòa án nhân dân thành phố Quảng Ngãi để 
trả hồ sơ đề nghị đăng ký biến động củ a ông là không đúng vì đó không phải là 
Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Ngoài ra, việc Chi cục Thi hành 
án ban hành Công văn số 630/CV -CCTHA ngày 31/8/2017 về việc phối hợp thi 
hành án là trái pháp luật, vì tại thời điểm này Chi cục Thi hàn h án chưa có Quyết 
định thi hành án theo đơn yêu cầu của bà Phạm Thị Hằng N2. Đến ngày 09/10/2017, 
Chi cục Thi hành án mới có Quyết định số 46/QĐ -CCTHADS thi hành án theo đơn 
yêu cầu của bà Phạm Thị Hằng N2. 
Nay, ông yêu cầu Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất giữa bên chuyển nhượng là ông T1, bà T2 với bên nhận chuyển nhượng là ông 
đối với thửa 1737, được Văn phòng C  (nay là Văn phòng C1 ) công chứng ngày 
02/6/2017 là hợp pháp, để ông làm thủ tục đăng ký biến động thửa đất số 1737 cho 
ông. Trường hợp có căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng thửa 1737 giữa ông 
với ông T1, bà T2 vô hiệu thì ông không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp 
đồng vô hiệu trong vụ án này, ông sẽ khởi kiện bằng một vụ án khác.  
Đối với yêu cầu độc lập của ông Hồ Văn N1  yêu cầu tuyên bố Hợp đồng 
chuyển nhượng 1737 giữa ông với ông T1, bà T2 vô hiệu thì ông không đồng ý, vì 
tại thời điểm ông với ông T1, bà T2 lập Hợp đồng chuyển nhượng thửa 1737, thì

4 
 
ông N1 chưa khởi kiện và chưa được Tòa án thụ lý vụ án của ông N1 yêu cầu ông 
T1 trả nợ.  
* Bị đơn ông Nguyễn Ngọc T1 trình bày: 
Thửa đất số 1737 là của ông và bà Nguyễn Thị T2  do bà T2 đứng tên trong 
GCNQSDĐ. Ông và bà T2 có thế chấp thửa 1737 cho Ngân hàng để đảm bảo khoản 
vay của Công ty T7  tại Ngân hàng. Năm 2017, Ngân hàng yêu Công ty T7  trả nợ, 
nếu không trả nợ thì Ngân hàng s ẽ bán tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho Ngân 
hàng. Ngày 02/6/2017, ông và bà T2 đã chuyển nhượng thửa 1737 cho ông Phạm T 
để lấy tiền trả cho Ngân hàng. Việc chuyển nhượng thửa 1737 là hoàn toàn tự 
nguyện, không bị lừa dối, ép buộc, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm 
bảo thi hành án, việc chuyển nhượng không nhằm trốn tránh nghĩa vụ về tài sản. Sau 
khi ký hợp đồng chuyển nhượng thửa 1737, ông và bà T2 đã giao GCNQSDĐ cho 
ông T. Số tiền chuyển nhượng thửa 1737 đã chuyển trả cho Ngân hàng. Ông và bà 
T2 không tranh chấp gì về hợp đồng chuyển nhượng thửa 1737 với ông T.  
* Bị đơn bà Nguyễn Thị T2 trình bày:  
Thửa 1737 là tài sản c hung của bà và ông Nguyễn Ngọc T1 , do bà đứng tên 
trong GCNQSDĐ. Bà và ông T1 thế chấp thửa 1737 để đảm bảo cho khoản vay của 
Công ty T7  tại Ngân hàng do ông T1 làm giám đốc. Do không có khả năng trả nợ 
nên Ngân hàng yêu cầu bà và ông T1 trả nợ, nếu không trả nợ thì Ngân hàng sẽ bán 
tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Sau đó, Ngân hàng đã tìm người mua thửa đất số 
1737 nhưng không có người mua nên bà và ông T1 tìm được người mua là ông 
Phạm T. Vì vậy, bà và ông T1 chuyển nhượng thửa 1737 cho ông T để lấy tiền trả 
nợ Ngân hàng. Ngày 02/6/2017, bà và ông T1 lập Hợp đồng chuyển nh ượng thửa 
1737 cho ông T, được Văn phòng C (nay là Văn phòng C1) công chứng; mục đích 
chuyển nhượng là để trả nợ cho Ngân hàng. Vì Ngân hàng đồng ý để bà và ông T1 
bán thửa 1737 cho ông T nên Ngân hàng mới làm các thủ tục cần thiết để  bà và ông 
T1 nhận GCNQSDĐ. Tại thời điểm chuyển nhượng, thửa 1737 thuộc trường hợp 
được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Bà và ông T1 đã giao 
GCNQSDĐ (bản chính) cho ông T; số tiền chuyển nhượng, bà và ông T1 đã trả nợ 
cho Ngân hàng. Bà chỉ ký vào hợp đồng chuyển nhượng, chứ bà không nhận số tiề n 
1.000.000.000 đồng từ ông T. Ngoài thửa 1737, thì bà và ông T1 không còn tài sản 
nào khác.  
* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
- Người có yêu cầu độc lập, ông Hồ Văn N1 trình bày:  
Ngày 29/7/2016, ông Nguyễn Ngọc T1  có vay của ông số tiền 195.000.000 
đồng; ông T1 có viết giấy n hận nợ. Do ông T1 không trả nợ, nên ngày 26/10/2017 
ông có đơn khởi kiện ông T1 tại Tòa án nhân dân thành phố Quảng Ngãi. Theo Bản 
án số 64/2017/DS-ST ngày 29/12/2017 của Tòa án nhân dân thành phố Quảng Ngãi, 
thì ông T1 phải trả cho ông tổng số tiền 200.205.000 đồng. Bản án đã có hiệu lực 
pháp luật nhưng ông T1 vẫn không trả tiền cho ông. Ngày 02/6/2017, ông T1 và bà 
T2 chuyển nhượng thửa 1737 cho ông Phạm T nhưng không trả tiền cho ông là trốn 
tránh nghĩa vụ trả nợ, nên ông yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng

5 
 
ngày 02/6/2017 giữa ô ng T1, bà T2 với ông T đối với thửa đất số 1737 là vô hiệu, 
để đảm bảo thi hành án theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, ông không yêu cầu gì 
khác. 
- Bà Trần Thị Bích S1 trình bày:  
Từ năm 2014 - 2015, bà có cho ông Nguyễn Ngọc T1 mượn tiền nhiều lần với 
tổng số tiền 100.000.000 đồng; ông T1 và bà Nguyễn Thị T2  còn mượn của bà số 
tiền là 75.000.000 đồng, nhưng ông T1, bà T2 không trả nợ. Ngày 03/6/2017, bà có 
đơn khởi kiện ông T1, bà T2, được Tòa án nhân dân thành phố Quảng Ngãi thụ lý 
vụ án vào ngày 20/6/2017. Tại Bản án số 27/20 17/DS-ST ngày 23/8/2017, Tòa án 
nhân dân thành phố Quảng Ngãi đã xử buộc bà T2, ông T6 phải trả cho bà 
100.000.000 đồng; buộc ông T1 phải trả cho bà 75.000.000 đồng.  
Hiện thửa 1737 thuộc quyền quản lý, sử dụng của ông T1, bà T2. Việc ông 
Phạm T khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng thửa 1737 
giữa ông T1, bà T2 với ông T là không đúng với quy định của pháp luật, bà không 
đồng ý. Thửa 1737 là tài sản để đảm bảo thi hàn h án cho bà vì trước khi ông T1 
chuyển nhượng thửa 1737, bà đã gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân thành phố 
Quảng Ngãi. Bà đã làm đơn gửi các Văn phòng Công chứng và Văn phòng Đ không 
được làm thủ tục sang tên đối với tài sản của ông T1, bà T2 cho bất kỳ ai, nhưng 
không gửi cho Văn phòng C . Việc ông T1 chuyển nhượng thửa 1737 cho ông T 
nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án. Vì ông T1 đã chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất cho bà Bùi Thị Mai T5 nên bà T5 đã nộp đủ tiền cho Ngân hàng. Ông T1 chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất cho ông T chỉ để sử dụng cá nhân, không phải để trả nợ 
cho Ngân hàng, nhưng ông T1 và bà T2 không trả tiền cho bà. Bà không đồng ý với 
yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. 
- Bà Phạm Thị Hằng N2 trình bày:  
Từ năm 2016, bà có cho ông Nguyễn Ngọc T1  mượn 170.000 .000 đồng, 
nhưng ông T1 không trả cho bà. Ngày 24/4/2017, bà có đơn khởi kiện yêu cầu ông 
T1, bà Nguyễn Thị T2 phải trả nợ cho bà. Mặc dù, chỉ một mình ông T1 viết giấy nợ 
ngày 27/6/2016; nhưng ngày 21/9/2016, bà T2 có viết giấy hẹn đến ngày 
17/10/2016 sẽ trả cho bà 200.000 đồng/ngày. Ngày 27/4/2017, Tòa án nhân dân 
thành phố Quảng Ngãi thụ lý vụ án. Tại B ản án số 19/2017/DS-ST ngày 18/7/2017, 
Tòa án nhân dân thành phố Quảng Ngãi đã xử buộc ông T1, bà T2 phải trả cho bà 
170.000.000 đồng. Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, ngày 22/8/2017, bà làm 
đơn yêu cầu thi hành án. Ngày 05/3/2018, Chi cục thi hành án có Quyết định cưỡng 
chế kê biên quyền sử dụng đất số 14/QĐ -CCTHADS để thì hành án theo bản án. 
Việc ông Phạm T với ông T1, bà T2 lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền thửa 1737 
là nhằm mục đích tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bà. Thời điểm ông T 
nhận chuyển nhượng thửa 1737 t hì ông T cũng biết thửa 1737 đang bị tranh chấp, 
nhưng ông T vẫn cố tình nhận chuyển nhượng. Hiện thửa 1737 vẫn là tài sản của 
ông T1, bà T2 để đảm bảo thi hành án cho bà. Bà không đồng ý với yêu cầu khởi 
kiện của nguyên đơn.  
- Bà Phạm Thị Thanh T4 trình bày:

6 
 
Từ năm 2015, bà có cho ông Nguyễn Ngọc T1 nhiều lần mượn tiền với tổng 
số tiền 350.000.000 đồng nhưng ông T1 không trả nợ cho bà. Ngày 15/6/2017, bà có 
đơn khởi kiện. Ngày 22/6/2017, Tòa án nhân dân thành phố Quảng Ngãi thụ lý vụ 
án. Tại Bản án số 48/2017/DS -ST ngày 27/9/2017, Tòa án nhân dân thành phố 
Quảng Ngãi đã xử buộc ông T1 phải trả cho bà 435.418.750 đồng. Bản án đã có 
hiệu lực pháp luật nhưng ông T1 không thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bà. Việc ông 
T1 chuyển nhượng thửa 1737 cho ông Phạm T là nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ 
cho bà. Bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.  
- Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Quảng Ngãi do ông Nguyễn Thanh B 
là người đại diện theo ủy quyền trình bày:  
Ông được phân công tổ chức, thi hành các Bản án số 19/2017/DS -ST ngày 
18/7/2017; Bản án số 27/2017/DS -ST ngày 23/8/2017; Bản án số 48/2017/DS -ST 
ngày 27/9/2017; Bản án số 64/2017/DS -ST ngày 29/12/2017 đều của Tòa án nhân 
dân thành phố Quảng Ngãi đối với ông Nguyễn Ngọc T1, bà Nguyễn Thị T2; cư trú 
tại số E (số G cũ) đường N, thuộc tổ A  (nay thuộc tổ E), phường T, thành phố Q, 
tỉnh Quảng Ngãi, gồm các khoản:  
Đối với ông T1 có nghĩa vụ thi hành án gồm: Nộp án phí dân sự sơ thẩm 
35.177.000 đồng; trả cho bà Trần Thị Bích S1  75.000.000 đồng; trả cho bà Phạm 
Thị Thanh T4  435.418.750 đồng; trả cho ông Hồ Văn N1  200.205.000 đồng; tổng 
cộng, ông T1 phải thi hành án là 745.800.750 đồng. Ông T1, bà T2 có chung nghĩa 
vụ thi hành án gồm: Nộp án phí dân  sự sơ thẩm 13.500.000 đồng; trả cho bà Phạm 
Thị Hằng N2  170.000.000 đồng; trả cho bà S1 100.000.000 đồng; tổng cộng là 
283.500.000 đồng. Như vậy, tổng các khoản phải thi hành án của ông T1, bà T2 là 
1.029.300.750 đồng.  
Quá trình tổ chức thi hành án, ông T1 và bà T2 không tự nguyện thi hành và 
nại lý do hiện ông bà làm ăn thua lỗ, không có tài sản. Ngày 19/11/2017, Chấp hành 
viên xác minh và qua cung cấp thông tin của Văn phòng đăng ký, được biết ông T1, 
bà T2 có tài s ản gồm: Thửa đất số 167, tờ bản đồ số 8, phường T (viết tắt là th ửa 
167) và th ửa 1737. Hộ ông T1, bà T2 đã thế chấp tại Ngân hàng đ ể bảo lãnh cho 
Công ty T7 do ông T1 làm Giám đốc để vay tiền.  
Ngày 02/6/2017, ông T1, bà T2 và Công ty T7 đã trả nợ xong cho Ngân hàng 
nên thửa 167 và th ửa 1737 đã đư ợc xóa đăng ký th ế chấp tại Văn phòng đăng ký. 
Cùng ngày 02/6/2017, h ộ ông T1, bà T2 lập Hợp đồng mua bán nhà ở cho bà Bùi 
Thị Mai T5 đối với nhà, đất tại thửa 167 và lập Hợp đồng chuyển nhượng thửa 1737 
cho ông Phạm T, được Văn phòng C (nay là Văn phòng C1) công chứng, nhưng đến 
ngày 02/11/2017, cả hai Hợp đồng nêu trên chưa th ực hiện việc đăng ký vào sổ địa 
chính tại Văn phòng đăng ký theo quy định của pháp luật. 
Để tổ chức thi hành án theo đúng quy đ ịnh c ủa pháp lu ật, căn c ứ khoản 2 
Điều 9, khoản 3 Điều 71, Điều 110, 111, 112 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, 
bổ sung năm 2014, Ch ấp hành viên ban hành Quy ết định cưỡng chế kê biên quyền 
sử dụng đất số 14/QĐ-CCTHADS ngày 05/3/2018 đối với thửa 1737 để đảm bảo thi

7 
 
hành án vì t ại thời điểm kê biên, th ửa 1737 v ẫn thuộc quyền quản lý, s ử dụng đất 
của người phải thi hành án là bà T2, ông T1.  
Chi cục thi hành án không đ ồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, vì 
tài sản này đã bị Chấp hành viên kê biên để đảm bảo thi hành án đúng theo quy định 
của pháp luật và đúng thẩm quyền.  
- Văn phòng C1  (Văn phòng C  cũ), do ngư ời đại diện theo pháp lu ật trình 
bày:  
Tại th ời đi ểm công ch ứng H ợp đ ồng chuy ển như ợng th ửa 1737 gi ữa bên 
chuyển nhượng là ông Nguyễn Ngọc T1, bà Nguyễn Thị T2 với bên nh ận chuyển 
nhượng là ông Phạm T thì các bên hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự 
theo quy định của pháp luật; mục đích, nội dung của Hợp đồng không vi phạm pháp 
luật, không trái đ ạo đức xã h ội; Văn phòng Công ch ứng không nh ận được bất cứ 
văn bản nào của cơ quan, t ổ chức có thẩm quyền về việc ngăn chặn ông T1, bà T2 
thực hiện chuyển nhượng thửa 1737. Như v ậy, việc công ch ứng Hợp đồng chuyển 
nhượng quyền s ử dụng đất nêu trên c ủa Văn phòng Công ch ứng là đúng v ới quy 
định của Bộ luật Dân sự, Luật đất Đai hiện hành và đúng trình t ự, thủ tục theo quy 
định của Luật Công chứng hiện hành.  
- Bà Bùi Thị Mai T5 trình bày:  
Bà T5 với ông Phạm T, ông Nguyễn Ngọc T1 và bà Nguyễn Thị T2 không có 
quan hệ gì. Ông T cung cấp cho Tòa án m ột giấy nhận tiền đề ngày 01/06/2017 thể 
hiện người nhận là bà. Qua ki ểm tra, đây đúng là ch ữ ký và chữ viết của bà, nhưng 
nội dung như thế nào thì bà không nhớ rõ.  
- Tại Bản án số 56/2022/DS -ST ngày 21/9/2022, Tòa án nhân dân thành phố 
Quảng Ngãi quyết định: 
1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Phạm T về việc 
yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa 1737, 
số công chứng 455, quyển số 01.TP /CC-SCC/HĐGD ngày 02/6/2017 giữa ông T1, 
bà T2 với ông T là hợp pháp.  
2. Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là 
ông Hồ Văn N1 về việc tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 
ông T1, bà T2 với ông T đối với thửa 1737, được Văn phòng C (nay là Văn phòng 
C1) công chứng ngày 02/6/2017 là vô hiệu.  
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng khác 
và quyền kháng cáo của các đương sự.  
Ngày 05/10/2022, ông Phạm T kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm nêu trên.  
- Tại B ản án dân s ự phúc thẩm số 35/2023/DS-PT ngày 25/7/2023, Tòa án 
nhân dân tỉnh Quảng Ngãi quyết định:  
Giữ nguyên Bản án dân s ự sơ thẩm số 56/2022/DS-ST ngày 21/9/2022 c ủa 
Tòa án nhân dân thành phố Quảng Ngãi. 
Ngoài ra, Tòa án c ấp phúc th ẩm còn quyết định về án phí và chi phí t ố tụng 
khác.

8 
 
Ngày 11/9/2023 và ngày 14/12/2023, ông Phạm T có đơn đề nghị kháng nghị 
theo thủ tục giám đốc thẩm đối với đối với Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. 
  - Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 33/QĐ -VKS-DS ngày 
08/4/2024, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng: 
  Đề nghị Ủy ban thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám 
đốc thẩm theo hướng sửa toàn bộ Bản án dân sự phú c thẩm số 35/2023/DS-PT ngày 
25/7/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi theo hướng tuyên bố Hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng ngày 02/6/2017 giữa bà Nguyễn Thị 
T2, ông Nguyễn Ngọc T1 với ông Phạm T có hiệu lực pháp luật. 
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao  tại Đà 
Nẵng đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị giám đốc thẩm 
của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. 
 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
 
[1]. Ngày 02-6-2017, giữa ông Nguyễn Ngọc T1, bà Nguyễn Thị T2 với ông 
Phạm T đã ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó ông T1, bà T2 
chuyển nhượng cho ông T thửa đất số 1737, tờ bản đồ số 21 tại phường L, thành 
phố Q, tỉnh Quảng Ngãi. Hợp đồng được lập thành văn b ản và đư ợc Văn phòng C 
(nay là Văn phòng C1 ) công ch ứng số 455, quyển số 01.TP/SCC/HĐGD. Giá ti ền 
ghi trên hợp đồng là 200.000.000 đ ồng (hai trăm tri ệu đồng). Ngày 14/6/2017, ông 
Phạm T nộp hồ sơ đề nghị đăng ký biến động đối với thửa đất số 1737 thì đến ngày 
31/8/2017 Văn phòng đăng ký đất đai trả lại hồ sơ đề nghị đăng ký biến động quyền 
sử dụng đất cho ông T. Đến ngày 27/12/2017, ông T nộp lại h ồ sơ đăng ký bi ến 
động quyền sử dụng đất lần 2, Văn phòng đăng ký căn c ứ Công văn s ố: 630/CV-
CCTHA ngày 31/8/2017 c ủa Chi c ục Thi hành án thành phố Quảng Ngãi, có n ội 
dung: “để đảm bảo cho việc thi hành án đúng quy đ ịnh của pháp luật.... đồng thời 
ngăn chặn người thi hành án cố tình tẩu tán tài sản, Chi cục Thi hành án thành phố 
Quảng Ngãi kính g ửi đến các cơ quan có th ẩm quyền phối hợp kịp thời thông báo 
khi ông Nguyễn Ngọc T1, bà Nguyễn Thị T2 có nhu c ầu thực hiện việc mua bán, 
chuyển nhượng..." để trả lại hồ sơ đề nghị đăng ký bi ến động quyền s ử dụng đất 
thửa đ ất 1737 nên th ửa đ ất s ố 1737 chưa đư ợc đăng ký quy ền s ử dụng cho ông 
Phạm T.  
[2]. Tại thời điểm ông T1, bà T2 chuyển nhượng thửa 1737 cho ông T  (ngày 
02/6/2017), bà Phạm Thị Hằng N2 đã có đơn kh ởi kiện đề ngày 24/4/2017 đối với 
ông T1, bà T2 gửi Tòa án nhân dân thành ph ố Quảng Ngãi, yêu cầu ông T1, bà T2 
trả số tiền 170.000.000 đ ồng; sau th ời đi ểm ông T1, bà T2 chuyển như ợng th ửa 
1737, thì vào các ngày 03/6/2017 và ngày 26/10/2017, các ông, bà T4, N1, S1 cũng 
có đơn khởi kiện yêu cầu ông T1, bà T2 trả tiền. Mặc dù, tại thời điểm ông T1, bà 
T2 chuyển nhượng thửa 1737 cho ông T chưa có b ản án có hi ệu lực pháp lu ật về 
việc yêu cầu ông T1, bà T2 phải trả tiền cho các ông, bà N2, S1, T4, N1 và không bị 
các cơ quan có thẩm quyền hay cá nhân có yêu cầu ngăn chặn hay cấm chuyển dịch 
thửa 1737. Tuy nhiên, theo các tài li ệu có t ại hồ sơ thể hiện thì vào các năm 2014,

9 
 
2015 và 2016, ông T1 nhiều lần viết giấy vay tiền của các ông, bà N2, T4, S1, Nam; 
ngày 20/8/2015, ông T1 và bà T2 còn viết giấy vay c ủa bà S1 số tiền 100.000.000 
đồng. Điều đó, chứng tỏ tại thời điểm ông T1, bà T2 chuyển nhượng thửa 1737, ông 
T1 và bà T2 đã biết mình đang có nghĩa v ụ trả nợ cho các ông, bà N2, T4, S1, N1 
nhưng khi chuy ển như ợng th ửa 1737 thì ông T1, bà T2 không s ử dụng s ố tiền 
chuyển nhượng thửa 1737 để trả nợ cho các ông, bà N2, T4, S1, N1 là trốn tránh 
nghĩa vụ. 
[3]. Ông T cho rằng ông T1, bà T2 chuyển nhượng thửa 1737 để lấy tiền trả 
nợ cho Ngân hàng thì th ấy: mặc dù, ông T1 và bà T2 thừa nhận có chuyển nhượng 
thửa 1737 cho ông T để lấy tiền trả nợ cho Ngân hàng; ông T còn cung c ấp Giấy 
nhận tiền đề ngày 01/6/2017 có n ội dung bà T5 có nhận của bà T2 1.000.000.000 
đồng tiền chuyển nhượng đất cho ông T để trả tiền vay Ngân hàng nhưng t ại phiên 
tòa phúc th ẩm, ông T thừa nh ận không có  tài li ệu, ch ứng c ứ chứng minh ông là 
người nộp tiền vào Ngân hàng nhằm tất toán một phần khoản vay của Công ty T7 để 
giải chấp một phần tài sản thế chấp là thửa 1737.  M ặt khác, ngoài th ửa đất số 167 
đã chuyển nhượng cho bà Bùi Thị Mai T5 và thửa đất số 1737 nêu trên thì ông T1, 
bà T2 không còn tài sản nào khác. 
Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền 
sử dụng đất giữa ông T1, bà T2 với ông T đối với thửa 1737, được công chứng ngày 
02/6/2017 vô hiệu là có căn cứ, đúng pháp luật.  
[4]. Tại Thông báo số 507/TB-CCTHADS ngày 11/4/2024, Chi c ục Thi hành 
án dân sự thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi thông báo Bản án phúc thẩm nêu 
trên đã đư ợc Chi c ục Thi hành án dân s ự thành phố Quảng Ngãi t ổ chức thi hành 
xong thông qua việc bán đấu giá (đã bán đấu giá đối với thửa đất số 1737 nêu trên, 
người mua trúng đấu giá là bà Bùi Thị Mai T5. Số tiền thu được từ việc bán đấu giá 
thửa đất trên đã chi trả cho những nghĩa vụ phải thi hành án của ông Nguyễn Ngọc 
T1, bà Nguyễn Thị T2 và các kho ản chi phí khác. S ố tiền còn th ừa 1.160.821.026 
đồng được trả lại cho ông T1, bà T2 nhưng vẫn chưa đến nhận). Tài sản bán đấu giá 
đã giao cho bà T5, đồng thời Chi cục có văn bản đề nghị Văn phòng Đ - Chi nhánh 
thành phố Q thực hiện việc đăng ký biến động cho người mua được tài sản bán đấu 
giá. 
[5]. Từ phân tích trên, xét th ấy đ ối tư ợng giao d ịch c ủa Hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T1, bà T2 với ông T là thửa đất số 1737, tờ bản 
đồ số 21 tại phường L, thành phố Q, tỉnh Quảng Ngãi đã được tổ chức mua bán qua 
thủ tục đấu giá nên thửa đất này không còn thuộc quyền sử dụng của ông T1, bà T2 
nữa và người nhận được tài sản này là người thứ ba ngay tình cần được bảo vệ theo 
quy định tại Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015.  
Do đó, không có cơ s ở chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát 
nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. 
 
Vì các lẽ trên;

10 
 
QUYẾT ĐỊNH: 
 
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337, khoản 1 Điều 343, Điều 348, Điều 349 Bộ 
luật Tố tụng dân sự năm 2015. 
1. Không ch ấp nhận Quyết định kháng ngh ị giám đốc thẩm số 33/QĐ-VKS-
DS ngày 08/4/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. 
2. Giữ nguyên Bản án dân s ự phúc thẩm số 35/2023/DS-PT ngày 25/7/2023 
của Tòa án nhân dân t ỉnh Qu ảng Ngãi, v ề vụ án “Tranh ch ấp h ợp đ ồng chuy ển 
nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn ông Phạm T với bị đơn ông Nguyễn 
Ngọc T1, bà Nguyễn Thị T2 và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. 
  3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám 
đốc thẩm ra quyết định. 
 
Nơi nhận: 
  - TAND tỉnh Quảng Ngãi; 
- TAND TP Q, tỉnh Quảng Ngãi; 
- VKSNDCC tại Đà Nẵng; 
- Chi cục THADS TP Q, tỉnh Quảng Ngãi; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: Hồ sơ vụ án, Phòng GĐKT II,  
  Phòng HCTP và Phòng LTHS. 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
(Đã ký) 
 
 
 
 
Lê Tự