1 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 38/2024/DS-GĐT 
Ngày: 12/01/2024 
V/v: Tranh chấp hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 
  CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
  Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
 
                      
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
- Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: 
Các Thẩm phán:                      
Ông Võ Văn Khoa; 
Ông Phan Thanh Tùng; 
Ông Nguyễn Xuân Thiện. 
- Thư ký phiên tòa: Ông Huỳnh Ngọc Trí - Thẩm tra viên. 
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Minh Sơn - Kiểm sát viên cao cấp. 
Ngày 12 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về việc: 
“Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn: 
1.1. Ông Trần Trung N, sinh năm 1981; 
1.2. Bà Dương Thị Thanh T, sinh năm 1981. 
Cùng địa chỉ: Khu phố T, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước. 
2. Bị đơn: Bà Trần Thị Mai H, sinh năm 1968. 
Địa chỉ: Ấp C, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Bình Phước. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
3.1. Bà Trương Thị N1, sinh năm 1953; 
Địa chỉ: Ấp E, xã P, huyện B, tỉnh Long An. 
3.2. Ông Trương Thiên L, sinh năm 1994; 
3.3. Bà Trương Thị Ánh H1, sinh năm 1989;

2 
3.4. Bà Trương Thị Hồng P, sinh năm 1998; 
Cùng địa chỉ: Ấp C, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Bình Phước. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
1. Nguyên đơn là ông Trần Trung N trình bày yêu cầu khởi kiện như sau: 
Vào ngày 02/11/2005 ông N, bà Dương Thị Thanh T  đã mua của ông 
Trương Công H2 , bà Trần Thị Mai H  diện tích đất 3.802,8m 2, trong đó có 
914m2 diện tích đất nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 
881/QSDĐ/1484/QĐ-UB do Ủy ban nhân dân huyện Đ  cấp ngày 19/7/2004 
đứng tên hộ bà Trần Thị Mai H và một phần nằm dưới đường diện 500kv tọa lạc 
tại ấp C, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Bình Phước, với số tiền 260.000.000 đồng. Ông N, 
bà T đã giao đủ tiền cho bà H, ông H2 và đã giao toàn bộ diện tích đất nói trên 
cho ông N, bà T quản lý, sử dụng từ đó đến nay. 
Đối với diện tích đất 914m 2 nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất số 881/QSDĐ/1484/QĐ-UB thì ông N, bà T đã trồng cây cây ăn trái và quản 
lý, sử dụng từ trước đến nay nhưng chưa làm thủ tục sang tên quyền sử dụng 
đất. Nay bà H dựa vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ t số 
881/QSDĐ/1484/QĐ-UB để tranh chấp quyền sử dụng đất 914m 2 với ông N, bà 
T. Việc bà H dựa vào giấy CNQSD Đ để tranh chấp là không có căn cứ bởi vì 
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên đã được TAND tỉnh Bình Phước 
kiến nghị Ủy ban nhân dân huyện Đ  thu hồi tại Bản án phúc thẩm số 
01/2008/DS-PT ngày 24/10/2008 của TAND tỉnh Bình Phước, ngày 12/11/2009 
UBND huyện Đ đã ban hành Thông báo số 269/TB-UBND giao nộp giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất, qua đó nêu rõ: Sau 30 ngày kể từ ngày ra Thông báo 
269 bà H hoặc những cá nhân, tổ chức liên quan không giao nộp lại giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất số 881/QSDĐ/1484/QĐ -UB thì UBND huyện Đ  ban 
hành quyết định hủy bỏ giấy ch ứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên. Ông 
Nghĩa là T1  đã gửi đơn đến UBND xã Đ  tiến hành giải quyết nhưng không 
thành. 
Nay ông N, bà T1 khởi kiện bà Trần Thị Mai H đề nghị TAND huyện 
Đồng Phú căn c ứ Điều 129 B ộ luật dân s ự 2015: Công nh ận hiệu lực của hợp 
đồng chuyển nhượng quyền quyền sử dụng đất diện tích 914m 2 giữa ông N, bà 
T1 với ông H2, bà H. 
2. Bị đơn là bà Trần Thị Mai H trình bày như sau: 
Ngày 02/11/2005, bà H cùng ông Trương Công H2  có chuyển nhượng 
cho ông N, bà T1 diện tích đất 3.802,8m 2 đất tọa lạc tại ấp C, xã Đ, huyện Đ, 
tỉnh Bình Phước , giá chuyển nhượng là 260.000.000 đồng. Diện tích đất dưới 
hành lang đường điện, hai bên có lập giấy viết tay mua bán, không có công 
chứng, chứng thực theo quy định. Hiện nay ông N, bà T1 quản lý và sử dụng

3 
trái phép của bà H diện tích 914m2 thuộc quyền sử dụng đất số 881 thửa 441, tờ 
bản đồ số 13 do UBND huyện Đ cấp ngày 19/7/2004. Diện tích chuyển nhượng 
cho ông N, bà H là đất đứng tên hộ ông Trương Công H2 , đối với diện tích 
914m2 bà H, ông H2 không chuyển nhượng cho ông N, bà T1. Nay bà H yêu 
cầu ông N, bà T1 phải trả lại cho bà H diện tích đất 914m 2. Ông N chỉ được sử 
dụng diện tích 3.802,8m 2 dưới đường dây điện như đã thỏa thuận. Ông Trương 
Công H2 (chồng của bà H) đã chết năm 2018. 
3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: 
3.1. Bà Trương Thị N1 trình bày: 
Diện tích đất tranh chấp tại thửa 441 tại ấp C, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Bình 
Phước hiện đang tranh chấp giữa ông Trần Trung N  với bà Trần Thị Mai H  
không liên quan gì đến bà N1, bà N1 không còn đất ở ấp C, xã Đ, huyện Đ, tỉnh 
Bình Phước. Nay giữa các bên tranh chấp bà N1 không liên quan, không có ý 
kiến yêu cầu gì. 
3.2. Ông Trương Thiên L, Trương Thị Ánh H1 , Trương Thị Hồng P cùng 
ý kiến trình bày:  Đất tranh chấp là tài sản riêng của bà H không liên quan gì, 
không có yêu cầu gì và xin được vắng mặt. 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2020/DS -ST ngày 02/6/2020 (kèm 
Quyết định sửa chữa, bổ sung bản án số 04/2020/QĐ -SCBSBA ngày 
03/6/2020), Tòa án nhân dân huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước quyết định (tóm 
tắt): 
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Trung N và bà 
Dương Thị Thanh T. 
1.1. Công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập 
ngày 02/11/2005 giữa bà Trần Thị Mai H và ông Trương Công H2 với ông Trần 
Trung N và bà Dương Thị Thanh T đối với diện tích thực tế sử dụng 837,5m2 đất 
đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 881/ QSDĐ/1484/QĐ-UB do Ủy 
ban nhân dân huyện Đ  cấp ngày 19/7/2004 đứng tên hộ bà Trần Thị Mai H  
cùng tài sản gắn liền trên đất là 40 cây quýt và 02 cây bưởi trồng năm 2013; có 
tứ cận:… 
Ông Trần Trung N và bà Dương Thị Thanh T  có trách nhiệm liên hệ với 
cơ quan có thẩm quyền để thục hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất. 
Kiến nghị cơ quan có thẩm quyền tiếp tục thu hồi và hủy giấy chứng nhận 
quyền sử dụng  đất số 881/ QSDĐ/1484/QĐ-UB do Ủy ban nhân dân huyện Đ  
cấp ngày 19/7/2004 đứng tên hộ bà Trần Thị Mai H.

4 
Tách việc hợp đồng chuyển nhượng thành quả lao động giữa ông Mai 
Hữu T2 với ông Trần Trung N ra để giải quyết bằng vụ án khác khi đương sự có 
yêu cầu. 
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn  quyết định về chi phí tố tụng, về án phí và 
quyền kháng cáo theo luật định.  
Ngày 15/6/2020, bà H kháng cáo bản án sơ thẩm. 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 172/2020/DS-PT ngày 30/9/2020, Tòa án 
nhân dân tỉnh Bình Phước chấp nhận kháng cáo của bà H; sửa bản án dân sự sơ 
thẩm như sau: 
Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần 
Trung N và bà Dương Thị Thanh T  về việc công nhận hiệu lực của Hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 914m 2 tại thửa đất số 441, 
tờ bản đồ số 13 tọa lạc tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Bình Phước. 
Ngày 25/8/2022, ông Trần Trung N  có đơn đề nghị giám đốc thẩm gửi 
Tòa án nhân dân tối cao.  
Tại Quyết định số 49/2023/KN -DS ngày 22/9/2023, Chánh án Tòa án 
nhân dân tối cao kháng nghị giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 
172/2020/DS-PT ngày 30/9/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước , kháng 
nghị đề nghị hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án 
nhân dân tỉnh Bình Phước giải quyết lại vụ án theo thủ tục phúc thẩm. 
Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ 
Chí Minh, đề nghị Ủy ban Thẩm phán -Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố 
Hồ Chí Minh chấp nhận kháng nghị giám đốc thẩm của Chánh án Tòa án nhân 
dân tối cao. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1] Đất tranh chấp có diện t ích 914m2 (đo đạc thực tế là 837,5m 2) thuộc 
thửa đất số 441, tờ bản đồ số 13 tọa lạc tại ấp C, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Bình 
Phước đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số  
881/QSDĐ/1484/QĐ-UB ngày 19/7/2004 cho hộ bà Trần Thị Mai H. 
Ngày 02/11/2005, bà H và ông Trương Công H2 lập giấy chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất có diện tích 3.802,8m 2 cho ông Trần Trung N, bà Dương Thị 
Thanh T với giá 260.000.000 đồng. Ông N, bà T cho rằng 3.802,8m 2 nêu trên 
bao gồm diện tích của 03 thửa đất đ ã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất cho hộ ông H2, bà H là thửa đất số 604 (diện tích 1.800m 2), thửa đất số 371 
(diện tích 1.028m2), thửa đất số 441 (di ện tích 914m2); phía bà H chỉ thừa nhận 
đã chuyển nhượng thửa đất số 604 và thửa đất số 371, phần diện tích còn lại bà 
H cho rằng không thuộc thửa đất số 441 mà  là phần đất dưới đường dây điện 
chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ai. Thực tế, ông N, bà T

5 
đã thanh toán đủ số tiền chuyển nhượng, đã nhậ n đất, rào lưới xung quanh toàn 
bộ phần đất (trong đó có thửa đất số 441); cải tạo, lấp ao và cho người khác thuê 
trồng quýt từ khi nhận chuyển nhượng, bà H không phản đối hay khiếu nại gì về 
việc sử dụng đất này.  
[2] Căn cứ vào diện tích các thửa đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất thì tổng diện tích của 03 thửa đất (604, 371, 441) gần tương đương với 
diện tích đất ghi trong giấy chuyển nhượng ngày 02/11/2005; các bên cũng thỏa 
thuận khi bà T, ông N trả hết số tiền thì bà H mới giao giấy chứng nhận quyền 
sử dụng đất. Thực tế, bà H đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa 
đất số 371 và thửa đất số 604 cho ông N, bà T; còn lại thửa đất số 441 ch ưa 
được tách sổ do nằm chung trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thửa 
đất số 440 (là đối tượng tranh chấp giữa bà H và bà Trương Thị N1  trong một 
vụ án khác) nên bà H chưa bàn giao được cho ông N, bà T. Mặt khác, trong vụ 
án ly hôn giữa ông H2 và bà H vào năm 2008, các bên không yêu cầu giải quyết 
tài sản chung là thửa đất số 441 theo Giấy chứng  nhận quyền sử dụng đất số 
881/QSDĐ/1484/QĐ-UB mà bà H được cấp. 
Như vậy, có đủ căn cứ xác định bà H, ông H2 đã chuyển nhượng quyền 
sử dụng đất tại thửa đất số 441 cho ông N, bà T vào năm 2005. 
[3] Tòa án cấp phúc thẩm nhận định việc bà T được cấp giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất năm 2015 đối với thửa đất số 604 và thửa đất số 371 với tổng 
diện tích 6.260,1m 2 nhiều hơn diện tích đất nhận chuyển nhượng năm 2 005 và 
cho rằng vợ chồng ông N, bà T có lợi là không đúng, bởi diện tích đất tăng thêm 
là do bà T được cấp đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đường điện; 
từ đó, không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông N, bà T về việc công 
nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/11/2005 
đối với thửa đất số 441 là đánh giá không đầy đủ, toàn diện các chứng cứ có 
trong hồ sơ vụ án và không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của ông N, bà T3.  
Vì các lẽ trên, 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ: Điều 325; Điều 337; Điều 343; Điều 348 và Điều 349 của Bộ luật 
Tố tụng Dân sự năm 2015; 
1/ Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 49/2023/KN -DS 
ngày 22/9/2023 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. 
2/ Hủy toàn bộ Bản án dân s ự phúc th ẩm s ố 172/2020/DS-PT ngày 
30/9/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước xét xử vụ án: “Tranh chấp hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”  giữa nguyên đơn là ông Trần Trung 
N, bà Dương Thị Thanh T  với bị đơn là bà Trần Thị Mai H ; cùng những người 
có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác trong vụ án.

6 
Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước giải quyết lại vụ 
án theo thủ tục phúc thẩm.  
3/ Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết 
định./. 
 
Nơi nhận:  
-Chánh án (để báo cáo); 
-Vụ pháp chế và QLKH-TANDTC (để biết); 
-VKSNDCC tại Thành phố Hồ Chí Minh;  
-TAND tỉnh Bình Phước (kèm hồ sơ vụ án); 
-TAND huyện Đồng Phú; 
-Chi Cục THADS huyện Đồng Phú; 
-Các đương sự (theo địa chỉ); 
-Lưu: VT (VP, GĐKT II, THS), hồ sơ vụ án_20b 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
Võ Văn Khoa