TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI HÀ NỘI 
 
Bản án số: 592/2024/DS-PT 
Ngày: 28/11/2024 
 V/v: Tranh chấp quyền sử dụng đất, tuyên 
bố HĐCNQSDĐ vô hiệu và huỷ 
GCNQSDĐ 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
                               
     
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
TOÀ ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI HÀ NỘI 
 
Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: 
Các Thẩm phán:  
Ông Bùi Xuân Trọng; 
Ông Thái Duy Nhiêm; 
Ông Phạm Đình Khánh. 
Thư ký phiên tòa: Ông Phan Nh ật Phong - Thư ký Toà án nhân dân c ấp 
cao tại Hà Nội. 
Đại di ện Viện ki ểm sát nhân dân c ấp cao t ại Hà N ội tham gia phiên 
tòa: Bà Nguyễn Thị Thanh Phương, Kiểm sát viên cao cấp. 
Ngày 28 tháng 11 năm 2024, t ại trụ sở Tòa án nhân dân c ấp cao tại Hà 
Nội m ở phiên tòa công khai xét x ử vụ án dân s ự phúc th ẩm th ụ lý s ố 
292/2024/TLPT-DS ngày 03 tháng 6 năm 2024  về việc “Tranh chấp quyền sử 
dụng đất, tuyên bố HĐCNQSDĐ vô hiệu và huỷ GCNQSDĐ” do có kháng cáo 
của bị đơn ông Phạm Văn B và bà Dương Thị T đối với Bản án dân sự sơ thẩm 
số 16/2023/DS-ST ngày 31/8/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh. 
Theo Quy ết đ ịnh đưa v ụ án ra xét x ử số 12424/2024/QĐ-PT ngày 05 
tháng 11 năm 2024 giữa: 
* Nguyên đơn: Ông Nguyễn Ngọc T1 sinh năm 1973; trú tại: Khu phố T, 
phường T, thị xã T, tỉnh Bắc Ninh; Có mặt.  
* Bị đơn:  
1. Ông Nguyễn Văn S sinh năm 1962 và bà Dương Thị M sinh năm 1963; 
trú tại: Khu phố T, phường T, thị xã T, tỉnh Bắc Ninh; Đều vắng mặt. 
2. Ông Phạm Văn Bình S1 năm 1973 và bà Dương Thị T sinh năm 1975; 
trú tại: Khu phố T, phường T, thị xã T, tỉnh Bắc Ninh; Ông B có mặt, bà T vắng 
mặt. 
Đại diện theo ủy quyền của ông B, bà T: Ông Nguyễn Anh N  sinh năm 
1971; Nơi thường trú: Khu T, phường K, thành phố B, tỉnh Bắc Ninh.

2 
 
Người bảo vệ quyền, lợi ích h ợp pháp c ủa ông B: Bà Nguyễn Thị T2 và 
Nguyễn Đức T3 - Luật sư Văn phòng L2 thuộc Đoàn luật sư tỉnh B; Đều có mặt. 
* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:  
1. Bà Nguyễn Thị T4 sinh năm 1957;  
2. Bà Nguyễn Thị M1 sinh năm 1960;  
3. Bà Nguyễn Thị M2 sinh năm 1965;  
4. Bà Nguyễn Thị L sinh năm 1969;  
5. Bà Nguyễn Thị N1 sinh năm 1970;  
6. Bà Nguyễn Thị T5 sinh năm 1970;  
Cùng trú t ại: Khu phố T, phường T, th ị xã T, t ỉnh Bắc Ninh; Đều vắng 
mặt. 
7. Bà Nguyễn Thị T6 sinh năm 1961; trú tại: Khu phố D, phường X, thị xã 
T, tỉnh Bắc Ninh; Vắng mặt.  
8. Anh Nguyễn Văn K sinh năm 1984; trú tại: Trung tâm K1, Trường cao 
đẳng X, phường T, quận N, thành phố Hà Nội; Vắng mặt.  
9. Bà Trần Thị V sinh năm 1981; trú t ại: Thôn C, xã L, huy ện G, thành 
phố Hà Nội; Vắng mặt.  
10. Ủy ban nhân dân thị xã T, tỉnh Bắc Ninh; 
Người đ ại di ện theo ủy quy ền: Ông Cao S2  – Phó Trư ởng phòng Tài 
nguyên và Môi trường thị xã T; Có đơn xin xét xử vắng mặt. 
11. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B; Vắng mặt. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Theo Bản án sơ th ẩm, đơn khởi kiện và các l ời khai t ại Tòa án, nguyên 
đơn là ông Nguyễn Ngọc T1 trình bày như sau: 
Bố ông là cụ Nguyễn Ngọc O, sinh năm 1930, chết ngày 06/8/1996 (ÂL). 
Bố ông có 02 ngư ời vợ, vợ cả là cụ Dương Thị N2, sinh n ăm 1931, ch ết ngày 
09/8/2021 (ÂL) và ngư ời vợ thứ hai là c ụ Nguyễn Thị H, sinh năm 1928, ch ết 
ngày 02/11/1996 (ÂL). 
Cụ O và cụ N2 sinh được 03 người con chung gồm: Bà Nguyễn Thị T6, 
sinh năm 1961; Bà Nguyễn Thị T5, sinh năm 1970 và ông Nguyễn Ngọc T1, 
sinh năm 1973. Bà T6 hiện nay đang ở khu phố D, phường X; còn bà T5 đang ở 
khu phố T, phường T, thị xã T. 
Cụ O và cụ H sinh được 08 người con chung gồm: Ôn g Nguyễn Văn S3,  
sinh năm 1952 (ông S3 hy sinh năm 1972, chưa có v ợ con); bà Nguyễn Thị T4, 
sinh năm 1957; bà Nguyễn Thị M1, sinh năm 1960; ông Nguyễn Văn S , sinh 
năm 1962; bà Nguyễn Thị M2, sinh năm 1965; bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1969

3 
 
và bà Nguyễn Thị N1, sinh năm 1970. Hi ện tất cả đều đang sinh s ống tại khu 
phố T, phường T, thị xã T. 
Khi bố và 02 mẹ ông còn s ống tạo lập được khối tài sản gồm 02 thửa đất: 
Thửa đất số 458, tờ bản đồ số 14, diện tích 463m ² và thửa đất số 459, tờ bản đồ 
số 14, diện tích 380m ² tại khu phố T, phường T, thị xã T. Khi còn sống, bố ông 
và cụ H cùng gia đình ông S sống trên th ửa đất 458; còn ông và m ẹ ông sống 
trên thửa đất 459. 
Năm 1991, trước khi ông ra Hà Nội học, bố ông gọi ông vào và có mặt cả 
hai bà v ợ và bố ông nói đã ra xã kê khai và b ố mẹ thống nhất trí chia cho ông 
thửa đất số 459 và chia cho ông S thửa đất số 458. Lúc đó không có mặt ông S. 
Tại thời điểm năm 1991, trên thửa đất 459 mà bố ông chia cho ông có 03 
nhà cấp 4: 01 nhà để ở rộng khoảng 80m²; 01 nhà dùng để làm máy xay xát rộng 
khoảng 60m²; 01 nhà bếp rộng khoảng 20m². Trên thửa mà bố ông chia cho ông 
S có 04 nhà c ấp 4: 02 nhà đ ể ở (01 nhà rộng khoảng 80m², 01 nhà rộng khoảng 
30m²; 01 nhà b ếp rộng khoảng 20m²; 01 nhà ngang r ộng khoảng 20m² và 01 số 
công trình để chăn nuôi). 
Sau khi b ố ông chia đ ất cho 02 anh em ông thì ông đi h ọc, bố ông vẫn 
kinh doanh máy xát và mẹ ông vẫn sống trên thửa đất 459, cuối tuần ông về. Tất 
cả các anh ch ị em ông không ai tranh ch ấp gì. Còn gia đình ông S vẫn ở trên 
thửa đất 458. B ố ông v ẫn đi l ại 02 bên vì 02 th ửa đất liền nhau. Đ ến khoảng 
tháng 5/1996, khi đó b ố ông đã già y ếu không làm đư ợc nên có nói v ới ông là 
cho ông S mượn phần đất có c ửa hàng đ ể ông S kinh doanh làm máy xay sát 
gạo, ông đồng ý. Sau đó hàng ngày ông S sang kinh doanh máy xát đ ến tối ông 
S lại về nhà ông S ở. Đến tháng 7/1996, sau khi t ốt nghiệp Đại học ông về quê 
sinh sống cùng mẹ ông, ông S vẫn kinh doanh làm máy xát cho đến khoảng năm 
2000 thì ông S không kinh doanh nữa, ngôi nhà để làm máy xát này không ai sử 
dụng nữa. 
Năm 2004, ông T1 kết hôn, v ợ chồng ông v ẫn sống ở quê cho đ ến năm 
2008 thì gia đình ông chuy ển ra Hà N ội sinh s ống và ông đưa c ả mẹ ông ra ở 
cùng. Sau khi gia đình ông chuy ển ra Hà N ội sống thì nhà ông v ẫn không s ử 
dụng, chỉ đến tuần rằm ông về thắp hương. 
Năm 2010, ông S hỏi ông mượn ngôi nhà để làm máy xát để ông S sửa lại 
để kinh doanh, buôn bán. Do lúc đó gia đình ông không ở quê nữa nên ông đồng ý 
cho ông S mượn. Nhưng m ấy tháng sau ông v ề thì ông S đã xây xong nhà 03 
tầng, lúc đó ông hỏi ông S tại sao ông chỉ hỏi mượn để sửa lại kinh doanh nhưng 
lại xây nhà 03 tầng thì ông S nói là mượn xây nhà để ở và kinh doanh. Vì là anh 
em nên ông cũng đồng ý cho ông S mượn. Khoảng năm 2020, ông S đưa cho ông 
01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt là GCNQSDĐ). Khi nh ận giấy, 
ông thấy sơ đồ trên GCNQSDĐ không phù hợp với thửa đất, không đúng với diện 
tích mà bố ông cho ông nên ông đã th ắc mắc với ông S nhưng ông S nói là do

4 
 
huyện c ấp nên ông không bi ết. Ông đã g ửi đơn ki ến ngh ị đến UBND huy ện 
nhưng họ chưa trả lời và ông cũng công tác ở xa nên ông chưa đến huyện để hỏi. 
Tháng 03/2021, do m ẹ yếu nên ông đưa m ẹ về quê và về ở cùng mẹ cho 
đến tháng 8/2021 thì m ẹ ông mất. Trước khi mất, mẹ ông không để lại di chúc. 
Cuối năm 2021, ông S nói với ông là ông S đã bán ngôi nhà 03 tầng xây trên đất 
của ông cho v ợ chồng ông Phạm Văn B, bà Dương Thị T. Ông hỏi lý do ông S 
bán thì ông S nói là do làm ăn thua l ỗ. Ông b ảo ông S là ông cho ti ền đ ể đi 
chuộc lại về vì đất là của bố mẹ để lại cho ông nhưng ông S không đồng ý.  
Việc UBND huyện T  cấp GCNQSDĐ mang tên ông năm 2008 đ ối v ới 
thửa đất số 230, tờ bản đồ 19, diện tích 296m ² thì ông hoàn toàn không bi ết vì 
bản thân ông không đi kê khai đ ề nghị cấp GCNQSDĐ đ ối với thửa đất này. 
Ông khẳng định thửa đất bố ông cho ông là th ửa 459, di ện tích 380m ², vì vậy 
UBND huyện đã cấp GCNQSDĐ thiếu diện tích cho ông. Ông đư ợc biết ông S 
đã tự ý đi kê khai đ ể làm thủ tục và đư ợc UBND huyện T cấp GCNQSDĐ đối 
với phần diện tích ông S đã mượn của ông (là thửa đất số 229, tờ bản đồ số 19, 
diện tích 96m²) và năm 2021 ông S đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông B, bà T 
phần diện tích đất nêu trên. Tháng 7/2021, ông B, bà T đã được Sở Tài nguyên 
và Môi trường tỉnh B cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất này.  
Tại thời điểm UBND huyện T cấp GCNQSDĐ cho ông (năm 2008) thì hộ 
gia đình ông g ồm có 03 ngư ời: M ẹ ông ( Dương Th ị N2); hai v ợ chồng ông 
(Nguyễn Ngọc T1, Trần Thị V, sinh năm 1981) và con ông ( Nguyễn Phương 
B1, sinh năm 2005). Tuy nhiên ông khẳng định thửa đất 459 là tài sản của bố mẹ 
ông cho ông, quá trình sống trên đất vợ chồng ông chưa xây dựng gì trên đất.  
Ngày 15/6/2022, ông T1 có làm đơn khởi kiện gửi Tòa án nhân dân huyện 
Thuận Thành yêu cầu giải quyết những vấn đề sau:  
1. Hủy GCNQSDĐ số AN 189672 do UBND huy ện T  cấp ngày 
03/6/2008 mang tên hộ ông Nguyễn Văn S đối với thửa đất số 229, tờ bản đồ số 
19, diện tích 96m² tại thôn T, xã T, huyện T, tỉnh Bắc Ninh. 
2. Tuyên b ố Hợp đ ồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đ ất (vi ết t ắt là 
HĐCNQSDĐ) ngày 22/6/2021 đ ối với thửa đất số 229, tờ bản đồ số 19, diện 
tích 96m² tại thôn T, xã T, huyện T, tỉnh Bắc Ninh giữa ông S, bà M với ông B1, 
bà T vô hiệu. 
3. Buộc ông S, bà M phải trả lại ông thửa đất số 229, tờ bản đồ số 19, diện 
tích 96m² tại thôn T, xã T, huyện T, tỉnh Bắc Ninh.  
4. Buộc ông S, bà M phải trả lại ông phần đất có diện tích khoảng 48m² có 
kích thước các cạnh như sau: cạnh phía Đông Bắc giáp với thửa đất 458 của ông 
S dài kho ảng 15,37m, c ạnh phía Tây Nam giáp v ới th ửa đ ất 459 dài kho ảng 
15,37m; cạnh hướng T giáp với thửa đất 459 dài khoảng 3,15m; cạnh phía Đông 
Nam giáp ngõ đi chung gi ữa 02 th ửa đất của ông và ông S dài khoảng 3,15m. 
(Phần diện tích đ ất này UBND huyện T đã cấp vào GCNQSDĐ cùng v ới thửa

5 
 
458 của ông S). Trên phần diện tích đ ất này có 01 ph ần ngôi nhà cũ c ủa ông S 
khoảng 08m² tuy nhiên ngôi nhà này do b ố ông xây từ năm 1973 đến nay ông S 
đã phá toàn bộ phần mái. 
5. Ngoài ra ông s ẽ tự nguyện trả lại ông S phần diện tích khoảng 60m² có 
kích thước các c ạnh như sau: c ạnh phía Tây B ắc giáp v ới cống thoát nư ớc dài 
khoảng 10m, cạnh phía Đông Nam giáp v ới thửa đất 458 dài khoảng 10m; cạnh 
hướng Đông Bắc giáp với thửa đất 458 dài khoảng 6m; cạnh phía Tây Nam giáp 
thửa đất 459 dài khoảng 6m. (Phần diện tích đất này UBND huyện T đã cấp vào 
GCNQSDĐ cùng với thửa 459 của ông). 
Ngày 17/3/2023, Nguyên đơn có đơn thay đ ổi và rút m ột phần yêu c ầu 
khởi kiện, bổ sung người bị kiện. Ông T1 đề nghị bổ sung người bị kiện là ông 
Phạm Văn B, bà Dương Thị T và xin rút các yêu cầu khởi kiện:  
1. Hủy GCNQSDĐ s ố AN 189672 do UBND huy ện T  cấp ngày 
03/6/2008 mang tên hộ ông S đối với thửa đất số 229, tờ bản đồ số 19, diện tích 
96m² tại thôn T, xã T, huyện T, tỉnh Bắc Ninh. 
2. Buộc ông S, bà M phải trả lại ông thửa đất số 229, tờ bản đồ số 19, diện 
tích 96m² tại thôn T, xã T, huyện T, tỉnh Bắc Ninh.  
3. Buộc ông S, bà M phải trả lại ông phần đất có diện tích khoảng 48m² có 
kích thước các cạnh như sau: cạnh phía Đông Bắc giáp với thửa đất 458 của ông 
S dài kho ảng 15,37m, c ạnh phía Tây Nam giáp v ới th ửa đ ất 459 dài kho ảng 
15,37m; cạnh hướng T giáp với thửa đất 459 dài khoảng 3,15m; cạnh phía Đông 
Nam giáp ngõ đi chung gi ữa 02 th ửa đất của ông và ông S dài khoảng 3,15m. 
(Phần diện tích đ ất này UBND huyện T đã cấp vào Gi ấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất cùng với thửa 458 của ông S). Trên phần diện tích đất này có 01 ph ần 
ngôi nhà cũ c ủa ông S khoảng 08m² tuy nhiên ngôi nhà này do b ố ông xây t ừ 
năm 1973 đến nay ông S đã phá toàn bộ phần mái. 
4. Ngoài ra ông s ẽ tự nguyện trả lại ông S phần diện tích khoảng 60m² có 
kích thước các c ạnh như sau: c ạnh phía Tây B ắc giáp v ới cống thoát nư ớc dài 
khoảng 10m, cạnh phía Đông Nam giáp v ới thửa đất 458 dài khoảng 10m; cạnh 
hướng Đông Bắc giáp với thửa đất 458 dài khoảng 6m; cạnh phía Tây Nam giáp 
thửa đất 459 dài khoảng 6m. (Phần diện tích đất này UBND huyện T đã cấp vào 
GCNQSDĐ cùng với thửa 459 của ông). 
Quá trình gi ải quy ết v ụ án và t ại phiên toà hô m nay, nguyên đơn gi ữ 
nguyên yêu cầu khởi kiện như sau:  
1. Buộc ông B, bà T phải trả lại ông thửa đất số 229, tờ bản đồ số 19, diện 
tích 96m² tại thôn T, xã T, huyện T, tỉnh Bắc Ninh.  
2. Tuyên bố HĐCNQSDĐ ngày 22/6/2021 đối với thửa đất số 229, tờ bản đồ 
số 19, diện tích 96m² tại thôn T, xã T, huyện T, tỉnh Bắc Ninh giữa ông S, bà M với 
ông B, bà T vô hiệu. Không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

6 
 
3. Hủy GCNQSDĐ số DB 209900 do Sở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh 
B (viết tắt là S ở TNMT) cấp ngày 02/7/2021 mang tên ông B và bà T đối với 
thửa đất số 229, tờ bản đồ số 19, diện tích 96m ² tại thôn T, xã T, huy ện T, tỉnh 
Bắc Ninh. 
Bị đơn ông Nguyễn Văn S và bà Dương Thị M do ông Nguyễn Văn S đại 
diện trình bày tại biên bản lấy lời khai như sau:  
Bố ông là cụ Nguyễn Ngọc O, sinh năm 1960, ch ết năm 1996. Bố ông có 
02 ngư ời v ợ, v ợ cả là bà Dương Th ị N2, sinh năm 1931, ch ết năm 2021 và 
người vợ thứ hai là bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1928, ch ết năm 1996. Quan h ệ 
gia đình và các con hai cụ như trình bày của nguyên đơn là đúng.  
Năm 1981, ông kết hôn với bà Dương Thị M, sinh năm 1963 và có 01 con 
chung là Nguyễn Văn K, sinh năm 1984, hiện nay vợ chồng cháu K đang ở Hà Nội. 
Trong thời gian bố mẹ ông còn sống, bố mẹ ông có tạo lập được khối tài 
sản gồm 02 thửa đất ở thôn T, xã T đều mang tên bố ông. Năm 1995, bố ông còn 
sống có mang di chúc ra đ ọc cho cả nhà nghe, cụ thể cho mỗi anh em được bao 
nhiêu thì ông không rõ, ông và ông T1 được sử dụng từ đó đến nay không có 
tranh chấp gì. Năm 2004, Nhà nư ớc vào đo đ ạc để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ 
và giao sổ đỏ cho ông ngày nào ông không nhớ. Đối với phần diện tích đất 96m² 
mà ông đã bán cho ông B, bà T vào năm 2021 có nguồn gốc là vào năm 1984 bố 
ông cho ông 01 dãy chu ồng trâu có m ặt đường 3m ch ạy dài kho ảng 10m, phía 
sau nhà là ao của làng, năm 1986 ông có làm gian nhà c ấp 4 để làm máy xây sát 
trên vị trí đất này. Năm 1987, ông c ạp thêm ra ph ần ao của địa phương khoảng 
3m. Năm 1989 – 1990, ông mua c ủa đ ịa phương 2m m ặt đư ờng, sâu 10,5m ² 
(ông H1 làm cán bộ của thôn thu tiền của ông là 100.000 đồng). Sau đó ông gộp 
tất cả diện tích c ủa bố ông cho và c ạp thêm đ ất ao cùng v ới diện tích mua c ủa 
địa phương để xây dựng 01 dãy nhà máy xát.  
Năm 2004, địa phương đo đ ạc và đ ến năm 2008 thì c ấp GCNQSDĐ cho 
ông. Năm 2010, ông xây dựng 01 ngôi nhà 03 tầng trên phần diện tích đất 96m², 
ông T1 là người thiết kế, cắm móng cho ông và sau khi xây nhà xong ông vẫn sử 
dụng. Ông T1 không tranh chấp gì. Đến năm 2021, ông chuy ển nhượng nhà và 
đất cho vợ chồng ông B với giá là 3.000.000.000 đồng, tuy nhiên ông bớt cho vợ 
chồng ông B 30.000.000 đồng và 20.000.000 đ ồng để làm sổ đỏ nên vợ chồng 
ông B chỉ trả ông 2.950.000.000 đồng. Khi ông bán cho vợ chồng ông B, ông T1 
cũng biết và không có ý ki ến gì. Tháng 8/2021, bà Dương Thị N2 chết nên năm 
2022, ông T1 khởi kiện ông ra UBND xã và Toà án.  
Đối với yêu cầu khởi kiện của ông T1 yêu cầu Toà án huỷ GCNQSDĐ do 
UBND huyện T cấp năm 2008 đ ối với thửa đất số 229 diện tích 96m² và tuyên 
bố HĐCNQSDĐ giữa vợ chồng ông và vợ chồng ông B và yêu cầu ông phải trả 
ông T1 thửa đất số 229 thì ông không đ ồng ý. Vì ông xác đ ịnh thửa đất số 229, 
diện tích 96m² là tài sản hợp pháp của ông được Nhà nước công nhận nên việc

7 
 
ông chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho v ợ chồng ông B là hoàn toàn h ợp 
pháp, đúng quy định pháp luật.  
Đối với yêu c ầu của ông T1 buộc ông trả lại ông T1 diện tích 48m² kích 
thước các c ạnh như sau: c ạnh phía Đông B ắc giáp v ới thửa đất 458 c ủa ông S 
dài kho ảng 15,37m, c ạnh phía Tây Nam giáp v ới th ửa đ ất 459 dài kho ảng 
15,37m; cạnh hướng T giáp với thửa đất 459 dài khoảng 3,15m; cạnh phía Đông 
Nam giáp ngõ đi chung gi ữa 02 t hửa đất của ông và ông S dài khoảng 3,15m. 
(Phần diện tích đ ất này UBND huyện T đã cấp vào GCNQSDĐ cùng v ới thửa 
458 của ông S) thì ông không đồng ý. 
Đối với việc ông T1 tự nguyện trả cho ông S phần diện tích khoảng 60m² 
có kích thước các cạnh như sau: cạnh phía Tây Bắc giáp với cống thoát nước dài 
khoảng 10m, cạnh phía Đông Nam giáp v ới thửa đất 458 dài khoảng 10m; cạnh 
hướng Đông Bắc giáp với thửa đất 458 dài khoảng 6m; cạnh phía Tây Nam giáp 
thửa đất 459 dài khoảng 6m (phần diện tích đất này UBND huyện T đã cấp vào 
GCNQSDĐ cùng với thửa 459 của ông), ông đề nghị Toà án xem xét, giải quyết 
sau khi có kết quả đo đạc.  
Do hiện nay v ợ chồng ông tu ổi cao và m ắc bệnh nên không đ ến Toà án 
làm việc được nên ông gi ữ nguyên ý ki ến như đã trình bày và đ ề nghị Toà án 
xem xét giải quyết vắng mặt vợ chồng ông.  
Đối với con trai ông là anh Nguyễn Văn K, ông khẳng định anh K không 
có liên quan gì đến vụ án này bởi thửa đất tranh chấp là do cha ông để lại, anh K 
không có công sức đóng góp gì đối với tài sản trên đất. Ngôi nhà trên thửa đất số 
229 mà vợ chồng ông bán cho v ợ chồng ông B là tài sản của vợ chồng ông xây 
dựng, anh K không có công sức đóng góp và không liên quan.  
Bị đơn ông Dương Văn B2, bà Nguyễn Thị T7 và người đại diện theo u ỷ 
quyền của ông B2 bà T7 trình bày như sau:  
Ngày 22/6/2021, v ợ chồng ông nh ận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
của ông S và bà M thửa đất số 229, tờ bản đồ số 19, diện tích 96m². Trên đất có 
ngôi nhà 03 tầng và 01 tum với giá là 2.950.000.000 đồng. Sau khi nhận chuyển 
nhượng thửa đất này của ông S, bà M thì giữa vợ chồng ông B2, bà T7 với ông 
S, bà M có ký HĐCNQS DĐ có công ch ứng theo quy đ ịnh của pháp lu ật. Tuy 
nhiên, trong HĐCNQSDĐ ghi giá chuyển nhượng là 100.000.000 đồng. Sau khi 
ký hợp đồng chuyển nhượng thì ông S, bà M đã giao GCNQSDĐ cho vợ chồng 
ông B2 để vợ chồng ông đi làm thủ tục sang tên. Ngày 02/7/2023, vợ chồng ông 
B2 được Sở Tài nguyên Môi trư ờng tỉnh B cấp GCNQSDĐ mang tên Nguyễn 
Văn B3 và Dương Thị T. Vợ chồng ông đã s ử dụng thửa đất này từ đó cho đến 
nay và không có tranh ch ấp với ai. Đ ối với yêu c ầu khởi kiện của ông T1, vợ 
chồng ông bà khẳng định không có liên quan đến việc tranh chấp giữa ông T1 và 
ông S. Việc ông T1 yêu cầu tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
ngày 22/6/2021 đ ối với thửa đất số 229 giữa vợ chồng ông S và vợ chồng ông

8 
 
thì ông bà không đ ồng ý vì cho r ằng việc mua bán gi ữa vợ chồng ông S và vợ 
chồng ông là hợp pháp, được Nhà nước công nhận.  
Những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trình bày:  
Bà Nguyễn Thị N1, bà Nguyễn Thị L, bà Nguyễn Thị M2, bà Nguyễn Thị M1, 
bà Nguyễn Thị T4, bà Nguyễn Thị T6, bà Nguyễn Thị T5 thống nhất trình bày:  
Các bà trình bày về quan hệ gia đình về bố và hai mẹ là cụ Nguyễn Ngọc 
O và hai cụ Dương Thị N2, cụ Nguyễn Thị H giống như nguyên đơn trình bày. 
Các bà xác nhận bố và hai mẹ khi con sống có tạo lập khối tài sản chung gồm 02 
thửa đất tại thôn T, xã T  là thửa đất số 458 (hiện ông S đang sử dụng) và th ửa 
đất số 459 (hiện ông T1 đang sử dụng). Tuy nhiên diện tích và giáp ranh giữa 02 
thửa đất như thế nào các bà không bi ết. Đối với yêu cầu khởi kiện của ông T1: 
Thứ nhất, xác nh ận 02 th ửa đất trên là tài s ản của bố và 02 m ẹ các bà đ ể lại. 
Việc bố các bà phân chia 02 th ửa đất trên cho ông T1, ông S mặc dù không có 
văn bản gì nhưng hoàn toàn nhất trí và đến nay không có ý kiến, yêu cầu gì. Các 
bà đều xác nh ận 02 th ửa đất này c ủa ông T1 và ông S và không yêu c ầu chia 
thừa kế đối với 02 th ửa đất nêu trên. Th ứ hai, việc ông T1, ông S kê khai đ ể 
được cấp GCNQSDĐ liên quan đến diện tích, mốc giới cụ thể của từng thửa đất 
thì các bà không rõ, đ ề nghị Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật. Thứ 
ba, đối với phần đất có di ện tích 96m² mà ông S đã bán cho nhà B3 – T, trước 
đây thuộc thửa đất của ông T1 hay ông S thì các bà không rõ vì năm 1991, b ố 
các bà chỉ nói là chia đất cho ông T1 và ông S chứ không nói chia cụ thể như thế 
nào. Việc ông T1 và ông S có sự thoả thuận tặng cho hay chuy ển nhượng cho 
nhau phần diện tích đất này hay không thì ông không bi ết. Do vậy, đề nghị Toà 
án xem xét gi ải quyết theo quy đ ịnh của pháp lu ật. Các bà kh ẳng định không 
liên quan và không yêu cầu gì đối với việc tranh chấp đất giữa ông T1 và ông S 
nên từ chối tham gia tố tụng và giải quyết vắng mặt trong vụ án này.  
Anh Nguyễn Văn K trình bày: Đối với yêu cầu khởi kiện của ông T1, anh 
chỉ biết thửa đất gia đình anh sinh sống mang tên bố anh Nguyễn Văn S, còn quá 
trình cấp GCNQSDĐ và mốc giới như thế nào thì anh không rõ. Th ửa đất mang 
tên bố mẹ anh mà đã bán cho ông B3, bà T có nguồn gốc như th ế nào thì anh 
không rõ, anh đ ề nghị xem xét theo quy đ ịnh c ủa pháp lu ật. Anh kh ẳng định 
không liên quan và không yêu cầu gì đối với việc tranh chấp đất giữa ông T1 và 
bố mẹ anh nên từ chối tham gia tố tụng và xin vắng mặt trong vụ án này.  
Bà Trần Thị V trình bày như sau: Bà đồng ý đối với yêu cầu khởi kiện của 
chồng bà Nguyễn Ng ọc T1  và bà xác nh ận t ại th ời đi ểm UBND huy ện c ấp 
GCNQSDĐ cho ông T1 năm 2008 thì h ộ gia đình bà g ồm có 03 ngư ời là: M ẹ 
chồng bà Dương Thị N2, hai vợ chồng bà là Nguyễn Ngọc T1 và Trần Thị V và 
con là Nguyễn Phương B1 , sinh năm 2005. Tuy nhiên, bà kh ẳng định thửa đất 
459 là tài sản của bố mẹ chồng bà cho chồng bà, quá trình sinh s ống trên đất vợ 
chồng bà không xây dựng gì trên đất nên bà từ chối tham gia tố tụng và xin vắng 
mặt trong vụ án này. Bà đồng ý với mọi quyết định của chồng bà.

9 
 
Tại Công văn ngày 10/11/2022 của UBND xã T (BL 178) thể hiện:  
“- Hồ sơ địa chính năm 1991: Hộ ông Nguyễn Văn S sử dụng thửa đất số 
458, tờ bản đồ 14, diện tích 463m² tại thôn T, xã T, huy ện T, tỉnh Bắc Ninh. Hộ 
ông Nguyễn Văn T8 sử dụng thửa đất số 459, tờ bản đồ 14, diện tích 380m² tại 
thôn T, xã T, huyện T, tỉnh Bắc Ninh. Hai thửa đất trên có nguồn gốc do cha ông 
để lại, hiện nay UBND xã không có hồ sơ lưu giữ trước năm 1991. 
- Hồ sơ địa chính năm 2004: Hai th ửa đất trên được tách, hợp thành các 
thửa đất và sử dụng như sau. Hộ ông Nguyễn Văn S sử dụng thửa đất số 229, tờ 
bản đồ 19, diện tích 96m ² và thửa đất số 192, tờ bản đồ 19, diện tích 417m ². 
Thửa đất số 229 với diện tích 96m² nằm trong thửa đất số 459, tờ bản đồ 14 (đo 
đạc năm 1991). 
Ngày 03/6/2008, UBND huyện T đã cấp GCNQSDĐ cho h ộ ông Nguyễn 
Văn S thửa đất số 229, đến năm 2021 ông S đã chuyển nhượng toàn bộ quyền sử 
dụng đ ất cho ông B1 và bà T, ngày 02/7/2021 Sở TNMT t ỉnh B  đã c ấp gi ấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B1 và bà T, ông B1 và bà T đã sử dụng 
từ đó đến nay.  
Hộ ông Nguyễn Văn T8  vẫn sử dụng thửa đất số 230, tờ bản đồ số 19, 
diện tích 296m² đã được UBND huyện T cấp GCQNSDĐ ngày 03/6/2018”.  
Ngày 17/5/2023, Toà án nhân dân t ỉnh Bắc Ninh tiến hành xem xét th ẩm 
định tại chỗ và định giá tài sản. Kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất so với bản đồ 
địa chính do công ty Cổ phần X1 thể hiện trên sơ đồ thửa đất cung cấp cho Toà 
án (BL 300). Vi ệc định giá tài s ản thể hiện qua Ch ứng thư th ẩm định giá c ủa 
Công ty c ổ phần T9 (BL 286). Theo Ch ứng thư th ẩm định giá, xác đ ịnh giá tr ị 
quyền sử dụng thửa đất số 229, tờ bản đồ số 19 là 1.480.224.000 đ ồng, giá tr ị 
công trình xây d ựng là: 1.235.066.300 đ ồng. Tổng giá tr ị tài sản thẩm định là: 
2.715.290.000 đồng.  
Tại B ản án dân s ự sơ th ẩm s ố 16/2023/DS-ST ngày 31 tháng 8 năm 
2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh đã quyết định: 
Căn cứ vào các Điều 26, 34, 35, 37, 38, 39, 147, 157, 165, 227, 228, 271, 
273 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 32 Luật tố tụng hành chính; Các Điều 163, 164, 
166, Đi ều 123 B ộ luật dân s ự năm 201 5; Đi ều 203 Lu ật đ ất đai; Ngh ị quyết 
326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 v ề quy định mức thu, miễn, giảm, thu, 
nộp, quản lý và sử dụng án phí và l ệ phí Tòa án và Công văn s ố 64/TANDTC – 
PC ngày 03/4/2019 c ủa Tòa án nhân dân t ối cao về việc thông báo k ết quả giải 
đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính. Xử: 
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.   
1.1. Tuyên b ố Hợp đ ồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đ ất ngày 
22/6/2021 giữa ông Nguyễn Văn S , bà Dương Thị M với ông Phạm Văn B , bà 
Dương Thị T đối với thửa đất số 229, tờ bản đồ số 19, diện tích 96m ² tại khu

10 
 
phố T, phường T, thị xã T, tỉnh Bắc Ninh vô hiệu. Không yêu cầu giải quyết hậu 
quả của hợp đồng vô hiệu.  
Trong trường hợp các đương s ự có yêu c ầu giải quyết hậu quả của hợp 
đồng vô hiệu thì sẽ được giải quyết bằng vụ án khác. 
1.2. Buộc ông Phạm Văn B , bà Dương Thị T phải trả cho ông Nguyễn 
Ngọc T1 thửa đất số 229, tờ bản đồ số 19, diện tích 96m ² tại khu phố T, phường 
T, thị xã T, tỉnh Bắc Ninh. 
2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện: 
- Hủy GCNQSDĐ số AN 189672 do UBND huyện T cấp ngày 03/6/2008 
cho hộ ông S đối với thửa đ ất số 229; hu ỷ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
số DB 209900 do Sở Tài nguyên và Môi trư ờng t ỉnh B  cấp ngày 02/7/2021 
mang tên ông Phạm Văn B và bà Dương Thị T. 
- Buộc ông S, bà M phải trả lại thửa đất số 229; 
- Buộc ông S, bà M phải trả lại phần đất có diện tích khoảng 48m² có kích 
thước các cạnh như sau: cạnh phía Đông Bắc giáp với thửa đất 458 của ông S dài 
khoảng 15,37m, cạnh phía Tây Nam giáp v ới thửa đất 459 dài kho ảng 15,37m; 
cạnh hướng T giáp với thửa đất 459 dài khoảng 3,15m; cạnh phía Đông Nam giáp 
ngõ đi chung gi ữa 02 th ửa đất của ông và ông S dài khoảng 3,15m. (Phần diện 
tích đất này UBND huyện T đã cấp vào GCNQSDĐ cùng với thửa 458 của ông 
S).Trên phần diện tích đất này có 01 phần ngôi nhà cũ của ông S khoảng 08m²;  
- Ông T1 tự nguyện tr ả lại ông S phần di ện tích kho ảng 60m ² có kích 
thước các cạnh như sau: cạnh phía Tây Bắc giáp với cống thoát nước dài khoảng 
10m, cạnh phía Đông Nam giáp v ới thửa đất 458 dài kho ảng 10m; cạnh hướng 
Đông Bắc giáp v ới thửa đất 458 dài kho ảng 6m; cạnh phía Tây Nam giáp th ửa 
đất 459 dài khoảng 6m. (Phần diện tích đất này UBND huyện T đã cấp vào Giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với thửa 459 của ông) 
Các đương sự có trách nhiệm liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền 
làm thủ tục kê khai đi ều chỉnh biến động quyền sử dụng đất hoặc làm th ủ tục 
cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù h ợp với kết quả giải quyết của 
Tòa án theo quy định của pháp luật.  
Ngoài ra, Tòa án c ấp sơ th ẩm còn quy ết định về án phí dân s ự sơ thẩm, 
chi phí xem xét th ẩm định tại chỗ và định giá tài s ản, thông báo quy ền kháng 
cáo theo quy định pháp luật. 
Ngày 15/9/2023, b ị đơn là ông Phạm Văn B , bà Dương Th ị T có đơn 
kháng cáo đ ề nghị hủy toàn b ộ bản án sơ th ẩm và Tòa án nhân dân t ỉnh B ắc 
Ninh xác đ ịnh đơn kháng cáo c ủa ông Phạm Văn B , bà Dương Thị T là kháng 
cáo quá h ạn nên đã chuy ển hồ sơ kháng cáo quá h ạn đến Tòa án nhân dân c ấp 
cao tại Hà N ội để giải quyết theo th ẩm quyền. Tại Quyết định số 33/2024/QĐ-

11 
 
PT ngày 09 tháng 4 năm 2024, Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội đã chấp nhận 
việc kháng cáo quá hạn của ông Phạm Văn B và bà Dương Thị T. 
Tại phiên tòa phúc thẩm: 
Nguyên đơn là ông Nguyễn Ngọc T1  giữ nguyên yêu c ầu kh ởi ki ện và 
cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận nội dung đơn khởi kiện của ông là đúng 
và trình bày trên di ện tích đất mà Tòa án c ấp sơ thẩm buộc ông B bà T phải trả 
lại cho ông ngoài ngôi nhà 3 tầng còn có nhà thờ do bố ông xây từ năm 1981. Đề 
nghị Hội đồng xét xử xem xét giải quyết theo đúng quy định của pháp luật. 
Ông Phạm Văn B và ông Nguyễn Anh Nghĩa L1  đại diện theo ủy quyển 
của ông Phạm Văn B  và bà Dương Thị T, người bảo vệ quyền và l ợi ích h ợp 
pháp cho ông B thống nhất trình bày như sau: 
Nội dung khởi kiện của nguyên đơn chỉ yêu cầu liên quan đến ông B, bà T 
do xác định ông B, bà T đang quản lý thửa đất, đã xâm ph ạm đến quyền và lợi 
ích hợp pháp của ông T1, những yêu cầu khởi kiện này chỉ xác định ông S và bà 
M3 là người có quy ền l ợi nghĩa v ụ liên quan, không xâm ph ạm trực ti ếp đến 
quyền lợi của ông T1 do vậy Tòa án cấp sơ thẩm xác định ông S và bà M3 là bị 
đơn là không đúng, c ần xác đ ịnh lại tư cách tham gia t ố tụng của ông S và bà 
M3 là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. 
 Nguyên đơn không có tư cách kh ởi kiện vì năm 2010 ông S và bà M3 đã 
tiến hành xây dựng ngôi nhà ba t ầng kiên cố trên đất, ông T1 là người ở liền kề 
và biết rõ sự việc nhưng không có ý kiến phản đối gì, ngày 22 tháng 6 năm 2021 
ông đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông S và bà M3, việc 
chuyển như ợng được thực hiện đúng theo quy đ ịnh pháp lu ật và đã đư ợc cấp 
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 229 tờ bản đồ số 19 diện 
tích 96m² tại khu phố T, phường T, th ị xã T, t ỉnh Bắc Ninh, việc mua bán là 
hoàn toàn công khai. M ặt khác, trong quá trình mua bán ông T1 không hề xuất 
hiện trong các giao d ịch giữa vợ chồng ông và v ợ chồng ông S, ông T1 cũng 
không đưa ra được bất cứ giấy tờ gì chứng minh bản thân ông T1 là chủ sử dụng 
của thửa đất đang tranh ch ấp, Tòa án c ấp sơ th ẩm thụ lý đối với yêu c ầu khởi 
kiện của ông T1 là không đúng, vì ông T1 không phải là chủ sở hữu tài sản. Nếu 
như ông T1 có đủ tư cách kh ởi kiện và cho r ằng hợp đồng là vô hi ệu thì cũng 
phải xem xét đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình ông. 
 Về quyết định của Toà án c ấp sơ thẩm buộc ông B, bà T phải trả lại cho 
ông T1 thửa đất số 229 tờ bản đồ số 19 diện tích 96m ² tại địa chỉ khu phố T, 
phường T, thị xã T, tỉnh Bắc Ninh nhưng lại không giao nhà cho nguyên đơn thì 
không thể thi hành án được. 
Vì các lý do trên đề nghị hủy toàn bộ bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân 
tỉnh Bắc Ninh. 
Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội:

12 
 
Về tố tụng: Việc chấp hành pháp luật của Hội đồng xét xử và Thư ký tuân 
thủ đúng quy định của pháp luật. Việc chấp hành của đương sự đúng theo quy 
định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Sau khi xét xử sơ thẩm, kháng cáo của bị đơn 
hợp lệ, trong thời hạn luật định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm. 
Về nội dung: Sau  khi phân tích tài liệu có trong hồ sơ và quá trình tranh 
tụng tại phiên tòa thì thấy Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh thụ lý, giải quyết vụ 
án theo thủ tục sơ thẩm là đúng thẩm quyền.  
Việc Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa ông S 
với ông B là vô hiệu nhưng lại không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, 
nếu có yêu cầu sẽ giải quyết bằng vụ án khác là chưa giải quyết triệt để vụ án, 
ảnh hưởng đến quyền lợi của các đương sự; đồng thời Tòa án cấp sơ thẩm cũng 
chưa giải quyết đối với phần tài sản trên đất là không đúng.  
Xét thấy những sai sót trên của Tòa án cấp sơ thẩm không thể khắc phục 
được tại cấp phúc thẩm nên đ ề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận 
kháng cáo của bị đơn, áp dụng khoản 3 Điều 308 và Điều 310 Bộ luật Tố tụng 
dân sự năm 2015, hủy  toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2023/DS -ST ngày 
31 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh để trả hồ sơ cho Tòa 
án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án, đảm bảo quyền lợi cho các đương sự. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
Căn cứ tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra công khai 
tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa; trên cơ sở xem xét đầy 
đủ toàn di ện ch ứng cứ, ý ki ến c ủa Ki ểm sát viên đ ại di ện cho Vi ện ki ểm sát 
nhân dân c ấp cao t ại Hà N ội tham gia phiên tòa, H ội đồng xét x ử phúc thẩm 
nhận định như sau: 
[1] Về thủ tục tố tụng:  
[1.1] Về quan h ệ pháp lu ật tranh ch ấp: Theo đơn kh ởi ki ện ngày 
15/6/2023 và đơn sửa đổi, thay đ ổi và rút yêu c ầu khởi kiện của nguyên đơn, 
nguyên đơn ông T1 yêu cầu khởi kiện như sau: Bu ộc ông B, bà T phải trả ông 
thửa đất số 229 diện tích 96m² tại khu phố T, phường T, thị xã T, tỉnh Bắc Ninh 
và tuyên HĐCNQSDĐ ngày 22/6/2021 gi ữa ông S, bà M với ông B, bà T vô 
hiệu, đồng thời yêu cầu hủy GCNQSDĐ do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B 
cấp cho ông B bà T đối với thửa đất số 229. Như vậy, Tòa án nhân dân tỉnh Bắc 
Ninh đã căn c ứ vào khoản 9 Điều 26, Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự xác định 
quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp quyền sử dụng đất, tuyên HĐCNQSDĐ vô 
hiệu và huỷ GCNQSDĐ” là đúng quy định pháp luật.  
[1.2] Về thẩm quyền: Vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất có tài sản tranh 
chấp tại khu phố T, phường T, th ị xã T, t ỉnh Bắc Ninh nên căn c ứ vào điểm a 
khoản 1 Điều 35 và khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì Tòa án nhân 
dân thị xã Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh thụ lý giải quyết theo thủ tục sơ thẩm là 
đúng quy đ ịnh của pháp lu ật. Trong quá trình gi ải quyết, nguyên đơn b ổ sung

13 
 
yêu cầu hủy GCNQSDĐ do UBND huyện T cấp cho b ị đơn nên Tòa án nhân 
dân thị xã Thuận Thành đã chuy ển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân t ỉnh Bắc 
Ninh thụ lý, giải quyết theo thủ tục sơ thẩm là đúng th ẩm quyền theo quy đ ịnh 
tại khoản 3 Điều 34, khoản 3 Điều 35, Điều 37, Điều 38 Bộ luật tố tụng dân sự 
và khoản 4 Điều 32 Luật Tố tụng hành chính.  
[1.3] Về sự vắng mặt của người tham gia tố tụng:  
Tại phiên tòa phúc th ẩm, ông Nguyễn Văn S , bà Dương Thị M  và bà 
Dương Thị T là bị đơn trong vụ án và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên 
quan mặc dù đã đư ợc triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vắng mặt không vì 
lý do bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan. Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 
228 Bộ luật Tố tụng dân s ự, Hội đồng xét x ử quyết định giải quyết vụ án theo 
thủ tục chung.  
[2] Xét kháng cáo c ủa bị đơn ông Phạm Văn B  và bà Dương Thị T, Hội 
đồng xét xử thấy: 
Căn cứ vào Công văn ngày 10/11/2022 c ủa UBND xã T  (nay là UBND 
phường T) xác định: Theo hồ sơ địa chính năm 1991 thì h ộ ông S sử dụng thửa 
đất số 458, tờ bản đồ số 14, diện tích 463m², hộ ông T1 sử dụng thửa đất số 459, 
tờ bản đồ số 14, diện tích 380m². Hai thửa đất trên có nguồn gốc do cha ông đ ể 
lại. Hồ sơ địa chính năm 2004 thì hai th ửa đất được tách như sau: H ộ ông S sử 
dụng thửa đất số 229, tờ bản đồ 19, diện tích 96m² và thửa đất số 192, tờ bản đồ 
19, diện tích 417m². Thửa đất số 229 với diện tích 96m² nằm trong thửa đất số 
459, tờ bản đồ 14 (đo đạc năm 1991) và năm 2008 c ấp GCNQSDĐ cho hộ ông 
S, năm 2021, ông S chuyển nhượng cho ông B, bà T, sau đó ông B bà T đã được 
cấp GCNQSDĐ.  
Căn cứ biên bản làm việc ngày 17/5/2023 với ông Trần Linh H2 – Cán bộ 
địa chính phường T, ông H2 cung cấp như sau: H ồ sơ địa chính năm 1991 th ể 
hiện hiện trạng sử dụng theo sổ mục kê năm 1991, sau khi h ồ sơ địa chính năm 
2004 thì việc tách thửa đất do các hộ dân tự kê khai, không có văn bản tặng cho 
hay thoả thuận tách s ổ giữa hộ ông T1 và hộ ông S. Việc thửa đất số 229 với 
diện tích 96m ² đã đư ợc UBND huy ện T  cấp GCNQSDĐ cho h ộ ông S ngày 
03/6/2008 căn cứ theo hồ sơ địa chính năm 2004.  
Theo nguyên đơn trình bày thì ngu ồn gốc thửa đất số 229 nằm trong thửa 
đất số 459 mà c ủa bố và 02 m ẹ các ông là c ụ Nguyễn Ngọc O, cụ Dương Thị 
N2, cụ Nguyễn Thị H khi còn sống tạo lập. Khi các cụ còn sống có tạo lập được 
khối tài sản gồm 02 thửa đất là thửa đất số 458, tờ bản đồ số 14, diện tích 463m² 
và thửa đất số 459, tờ bản đồ số 14, diện tích 380m² tại khu phố T, phường T, thị 
xã T, tỉnh Bắc Ninh. Năm 1991, các c ụ đã thống nhất chia cho ông T1 thửa đất 
số 459 và chia cho ông S thửa đ ất s ố 458, các ch ị em trong nhà đ ều bi ết và 
không ai có tranh ch ấp gì. Sau khi c ụ O chia đất cho 02 anh em ông thì c ụ O 
kinh doanh máy xát và c ụ N2 (mẹ ông T1) sống trên thửa đất 459, còn gia đình

14 
 
ông S sinh sống trên thửa đất 458. Đến khoảng tháng 5/1996, ông T1 cho ông S 
mượn phần đất có cửa hàng để ông S kinh doanh làm máy xay sát g ạo. Từ năm 
1996 đến năm 2008 thì ông T1 cùng cụ N2 sinh sống trên thửa đất này, từ năm 
2000 thì ông S không làm kinh doanh máy sát nên nhà đ ể không. Năm 2008, cả 
gia đình ông T1 chuyển ra Hà N ội sinh s ống và đ ến năm 2010 thì ông S hỏi 
mượn ngôi nhà ông T1 để kinh doanh máy xát nhưng ông S tự ý xây nhà 03 
tầng, đến cuối năm 2021, ông S đã bán ngôi nhà 03 tầng xây trên đất của ông T1 
cho vợ chồng ông B, bà T. Lúc này, ông T1 mới biết thửa đất số 229 được cấp 
GCNQSDĐ cho ông S và ông S tự ý bán ông B, bà T không hỏi ý kiến của ông.  
Theo bị đơn ông S trình bày nguồn gốc thửa đất số 229: Vào năm 1984 bố 
ông cho ông 01 dãy chu ồng trâu có m ặt đường 3m, chạy dài khoảng 10m, phía 
sau nhà là ao của làng, năm 1986 ông có làm gian nhà cấp 4 để làm máy xay xát 
trên thửa đất này. Năm 1987 ông cáp thêm ra ph ần ao c ủa địa phương kho ảng 
3m. Năm 1989 – 1990 ông mua thêm của địa phương 2m mặt đường, sâu 10,5m. 
Sau đó ông g ộp tất cả diện tích của bố ông cho và c ạp thêm đất ao và di ện tích 
mua của địa phương ông xây d ựng 01 dãy nhà máy xát. Năm 2008, ông đư ợc 
UBND huyện T cấp GCNQSDĐ. Năm 2010, ông xây d ựng 01 ngôi nhà 03 t ầng 
và ông T1 biết nhưng không có ý kiến gì. Năm 2021, ông chuyển nhượng nhà và 
đất cho vợ chồng ông B với giá là 2.950.000.000 đồng.  
Các chị em ruột của hai ông T1 và ông S xác định: Khi bố và hai mẹ còn 
sống có tạo lập khối tài sản chung gồm 02 thửa đất tại khu phố T, phường T là 
thửa đất số 458 (hiện ông S đang sử dụng) và thửa đất số 459 (hiện ông T1 đang 
sử dụng). Tuy nhiên di ện tích và giáp ranh gi ữa 02 thửa đất như thế nào các bà 
không biết. Về yêu cầu khởi kiện của ông T1 đối với phần đất có diện tích 96m² 
mà ông S đã bán cho nhà B thì các bà không rõ vì năm 1991, bố các bà chỉ nói là 
chia đất cho ông T1 và ông S chứ không nói chia cụ thể như thế nào.  
Như vậy, căn cứ lời trình bày c ủa các đương s ự, lời trình bày c ủa chị em 
trong gia đình ông T1 ông S, Công văn tr ả lời của UBND xã T (nay là phường 
T) thì xác đ ịnh đư ợc ngu ồn g ốc th ửa đ ất s ố 458, t ờ bản đ ồ số 14, di ện tích 
463m² và th ửa đ ất s ố 459, t ờ bản đ ồ số 14, di ện tích 380m ² do các c ụ là c ụ 
Nguyễn Ngọc O, cụ Dương Thị N2, cụ Nguyễn Thị H để lại cho hai ông là ông 
Nguyễn Ngọc T1, ông Nguyễn Văn S . Đồng thời xác đ ịnh thửa đất số 229 có 
nguồn gốc được tách ra từ thửa đất số 459 của ông T1 mà không hề có văn bản 
tặng cho hay thoả thuận tách sổ giữa hộ ông T1 và hộ ông S. Do đó, ông S tự ý 
tách và đi đăng ký c ấp GCNQSDĐ mang tên h ộ ông S là xâm ph ạm quyền và 
lợi ích hợp pháp của ông T1. Ông S cho rằng thửa đất này được bố ông cho ông 
và một phần ông mua của thôn, việc bố ông chia đất có thể hiện qua di chúc của 
bố ông để lại, nhưng ông khôn g cung c ấp được tài li ệu, chứng cứ chứng minh 
nên trình bày của ông S không có căn cứ. Do vậy, có cơ sơ để xác định thửa đất 
số 229 thuộc quyền quản lý sử dụng hợp pháp của ông T1, việc ông S tự ý sang 
tên ông S và chuyển nhượng cho ông B, bà T là không đúng quy định pháp luật.

15 
 
Tuy nhiên, hiện nay th ửa đất đã được chuyển nhượng và được cấp GCNQSDĐ 
sang tên ông B bà T. Xét thấy, HĐCNQSDĐ giữa ông S, bà M với ông B, bà T 
đã đư ợc l ập thành văn b ản và đư ợc công ch ứng t ại Văn phòng C  vào ngày 
22/6/2021. Ông B, bà T căn cứ vào việc ông S đã được cơ quan có th ẩm quyền 
cấp GCNQSDĐ mà xác l ập, th ực hi ện giao d ịch. H ợp đ ồng chuy ển như ợng 
quyền sử đất được lập đúng quy định pháp luật, nên ông B bà T là người thứ ba 
ngay tình khi giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử đất với ông S, bà M. Sau 
khi chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất thì ông B bà T đã được cơ quan có 
thẩm quyền là Sở T cấp GCNQSDĐ. Do đó, có căn c ứ xác định ông B và bà T 
thuộc “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài s ản đã được đăng ký t ại 
cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền, sau đó đư ợc chuyển giao bằng một giao dịch 
dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và ngư ời này căn c ứ vào việc đăng ký 
đó mà xác l ập, thực hiện giao dịch thì giao d ịch đó không b ị vô hiệu” quy định 
tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu 
cầu khởi kiện của nguyên đơn v ề buộc ông B, bà T phải trả thửa đất số 229, tờ 
bản đồ số 19, diện tích 96m² tại khu phố T, phường T, thị xã T, tỉnh Bắc Ninh đã 
làm ảnh hưởng quyền lợi của người thứ ba ngay tình. 
Mặt khác, từ năm 2010 ông S đã xây dựng 01 ngôi nhà 03 t ầng trên thửa 
đất số 229, tờ bản đồ số 19, diện tích 96m ² tại khu phố T, phường T, th ị xã T, 
tỉnh Bắc Ninh và ông T1 biết nhưng không có ý ki ến gì. Do tài s ản gắn liền với 
đất là tài s ản không th ể tách rời v ới quyền s ử dụng đất nhưng Toà án c ấp sơ 
thẩm quy ết đ ịnh bu ộc ông Phạm Văn B , bà Dương Th ị T phải tr ả cho ông 
Nguyễn Ngọc T1 thửa đất số 229, tờ bản đồ số 19, diện tích 96m² tại khu phố T, 
phường T, th ị xã T, t ỉnh Bắc Ninh mà không quy ết định quyền sở hữu tài s ản 
gắn liền với đất là không đảm bảo quyền lợi của các đương sự trong vụ án. 
Tại phiên tòa phúc th ẩm, phía nguyên đơn v ẫn giữ nguyên nội dung yêu 
cầu khởi kiện và không đề nghị giải quyết hậu quả về hợp đồng vô hiệu. Còn về 
phía bị đơn ông B trình bày do quá trình gi ải quyết tại cấp sơ thẩm, ông luôn có 
quan đi ểm không ch ấp nh ận yêu c ầu kh ởi ki ện c ủa nguyên đơn vì v ậy m ới 
không đặt ra yêu cầu giải quyết hợp đồng vô hiệu, nay ông đề nghị xem xét theo 
đúng quy đ ịnh của pháp lu ật, nếu như trong trư ờng hợp hợp đồng vô hi ệu thì 
cũng phải xem xét đến quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của gia đình ông. 
Do Tòa án sơ th ẩm chưa th ực hiện đúng, đ ầy đủ thủ tục làm ảnh hưởng 
đến quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự mà tại phiên tòa phúc thẩm không 
thể thực hiện bổ sung được nên Hội đồng xét x ử thấy cần hủy bản án sơ th ẩm, 
giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân t ỉnh Bắc Ninh gi ải quyết lại vụ án theo 
thủ tục sơ thẩm đúng quy định của pháp luật. 
Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao t ại Hà N ội đề 
nghị hủy bản án sơ thẩm và giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh 
giải quyết lại theo đúng quy định của pháp luật là phù hợp nên được chấp nhận.

16 
 
Kháng cáo của bị đơn bà Dương Thị T và ông Phạm Văn B liên quan đến 
nội dung v ụ án, do h ủy bản án sơ th ẩm nên H ội đồng xét x ử không giải quyết 
nội dung tại phiên tòa phúc thẩm. 
[3] Về án phí: Do b ản án sơ th ẩm bị hủy nên các đương s ự có kháng cáo 
không phải chịu án phí dân s ự phúc thẩm. Tòa án c ấp sơ thẩm sẽ quyết định về 
án phí và chi phí tố tụng dân sự sơ thẩm khi giải quyết lại vụ án. 
Vì các lẽ trên, 
Căn cứ khoản 3 Điều 308, khoản 1 Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị 
quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc 
hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí 
Tòa án. 
QUYẾT ĐỊNH 
1. Chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Phạm Văn B và bà Dương Thị T. 
Hủy Bản án dân s ự sơ thẩm số 16/2023/DS-ST ngày 31 tháng 8 năm 2023 c ủa 
Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh.  
Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh giải quyết, xét xử lại 
theo thủ tục sơ thẩm. 
2. Về án phí: Ông Phạm Văn B  và bà Dương Thị T không phải chịu án 
phí dân s ự phúc thẩm. Hoàn tr ả ông Phạm Văn B  và bà Dương Thị T 600.000 
đồng tiền tạm ứng án phí dân s ự phúc thẩm tại Biên lai thu s ố 0000151 ngày 07 
tháng 5 năm 2024 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Bắc Ninh. 
 Án phí, tạm ứng án phí và chi phí t ố tụng dân sự sơ thẩm sẽ được quyết 
định khi Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án. 
Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án. 
* Nơi nhận: 
- VKSNDCC tại Hà Nội; 
- TAND tỉnh Bắc Ninh (kèm HSVA); 
- VKSND tỉnh Bắc Ninh; 
- Cục THADS tỉnh Bắc Ninh; 
- Các đương sự; 
- Lưu hồ sơ vụ án. 
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM 
THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
Bùi Xuân Trọng