1 
 
  TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
          
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 141/2024/DS-GĐT 
Ngày 10/6/2024 
V/v tranh chấp quyền sử dụng đất. 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
           Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
                 
              
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
 TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có:  
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Thu Thủy. 
Các Thẩm phán:                         Ông Trần Văn Châu. 
                        Ông Võ Văn Cường. 
Thư ký phiên tòa: Bà Phan Thị Lí - Thẩm tra viên.  
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh  
tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Trí Dũng - Kiểm sát viên cao cấp.  
Ngày 10 tháng 6 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự  về “Tranh 
chấp quyền sử dụng đất” giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn: Ông Tô Văn S, sinh năm 1937; 
Địa chỉ: Ấp B, xã P, huyện N, tỉnh Đồng Nai. 
2. Bị đơn: Ông Nguyễn Ngọc T, sinh năm 1955; 
Địa chỉ: Ấp B, xã P, huyện N, tỉnh Đồng Nai. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:  
3.1. Bà Trương Ngọc H, sinh năm 1965;  
3.2. Ông Trần Văn T1, sinh năm 1964; 
Cùng địa chỉ: C, Tổ A, khu P, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đồng Nai.  
Người đại diện theo ủy quyền của bà H: Ông Trần Văn T1 (theo Văn bản ủy 
quyền ngày 11/11/2015). 
3.3. Bà Trần Thị N, sinh năm 1955; 
3.4. Ông Nguyễn Quang S1, sinh năm 1981;

2 
 
 
3.5. Ông Nguyễn Sơn K, sinh năm 1983; 
3.6. Ông Nguyễn Lương Đ, sinh năm 1976; 
3.7. Ông Nguyễn Phương Q, sinh năm 1979; 
3.8. Bà Nguyễn Thị Thanh H1, sinh năm 1984; 
3.9. Bà Nguyễn Thị Kim N1, sinh năm 1988; 
Cùng địa chỉ: Ấp B, xã P, huyện N, tỉnh Đồng Nai.  
Người đại diện theo ủy quyền của bà N, ông S1, ông K, ông Đ, ông Q, bà 
H1, bà N1: Ông Nguyễn Ngọc T, sinh năm 1955.  
Địa ch ỉ: Ấp B, xã P, huyện N, tỉn h Đồng Nai  (Văn bản ủy quyền ngày 
14/9/2022). 
3.10. Ông Nguyễn Điền P, sinh năm 1977; 
Địa chỉ: Ấp B, xã P, huyện N, tỉnh Đồng Nai.  
3.11. Ông Nguyễn Anh H2, sinh năm 1975; 
3.12. Bà Phạm Thị Hồng P1, sinh năm 1986; 
Cùng địa chỉ: Ấp B, xã P, huyện N, tỉnh Đồng Nai. 
3.13. Ông Nguyễn Văn T2, sinh năm 1959; 
3.14. Bà Hạp Thị C, sinh năm 1958; 
Cùng địa chỉ: Ấp B, xã P, huyện N, tỉnh Đồng Nai. 
3.15. Ủy ban nhân dân huyện N;  
Địa chỉ: Khu trung tâm hành chính huyện Nhơn Trạch 
3.16. Cháu Nguyễn Ngọc Phương A, sinh năm 2008; 
3.17. Cháu Nguyễn Ngọc Như Ý, sinh năm 2016.  
Cùng địa chỉ: Ấp B, xã P, huyện N, tỉnh Đồng Nai. 
Người đại diện hợp pháp của cháu A và cháu Ý: Ông Nguyễn Điền P , sinh 
năm 1977. 
Địa chỉ: Ấp B, xã P, huyện N, tỉnh Đồng Nai. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Tô Văn S có bà Trương Ngọc H 
trình bày: Ngày 28/02/1980, ông S nhận chuyển nhượng của ông Bùi Văn C1, bà 
Huỳnh Thị Tuyết p  đất diện tích 960m 2, việc chuyển nhượng chỉ làm giấy tay do 
đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi chuyển nhượng 
ông S trực tiếp quản lý, sử dụng và đến ngày 31/3/2003, ông S được cấp giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất s ố W 732951, thuộc thửa số 304, tờ bản đồ số 13

3 
 
 
tọa lạc tại xã P, huyện N, tỉnh Đồng Nai . Sau khi nhận chuyển nhượng, ông Tô 
Văn S có mở nhà máy X lúa và con đường có kích thước 03m x 31m ở giữa thửa 
đất của ông để dân vào xay lúa. Năm 1984, ông S giao diện tích đất trên cho con là 
ông Tô Dương Công H3 sử dụng. Do nhà máy X lúa không còn hoạt động nên ông 
H3 đã bít con đường trên. Đến năm 1997, ông T tự mở con đường 4m x 30m về 
hướng Nam đất của ông S, nối tiếp với con đường 4m x 48m. Cuối năm 1997, ông 
T tự bít con đường này, đồng thời khôi phục lại con đường cũ mà trước đây ông S 
đã mở trên phần đất của ông S. Từ đó, phát sinh tranh chấp nên ông S đã làm đơn 
khiếu nại đến Ủy ban nhân dân huyện N  và được giải quyết tại Quyết định số 
657/QĐ.UBH ngày 05/12/1998 của Ủy ban nhân dân huyện N  buộc ông T không 
được sử dụng phần đất đi ngang con đường của ông Tô Văn S  và ông Tô Dương 
Công H3 (đã chết). Ông S và ông H3 phải mở con đường cặp ranh đất của ông T 
với chiều dài 48m, chiều ngang 4m theo như Biên bản làm việc của Phòng địa 
chính ngày 22/9/1998. Sau đó, do người dân không còn sử dụng con đường này 
nữa nên ông S đã bít con đường 4m x 48m này lại. Không đồng ý, ông T khiếu nại 
và đã được Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Đ  ban hành quyế t định s ố 
2155/QĐ.CT.UBT ngày 15/6/1999 giải quyết đơn khiếu nại của ông T. Theo đó, 
công nhận Quyết định số 657/QĐ.UBH ngày 05/12/1998 của Chủ tịch Ủy ban 
nhân dân huyện N , đ ồng thời bác đơn khiếu nại của ông Nguyễn Ngọc T . Đế n 
ngày 08/6/2006, ông S chuyển nhượng cho ông Phạm Ngọc T3  diện tích đất 
194m2. Ngày 29/6/2007, ông S chuyển nhượng cho ông Nguyễn Bá S2 diện tích 
579m2. Sau khi chuyển nhượng 02 lầ n, diện tích đất c òn lại của ông S là 187m 2. 
Năm 2008, ông S cho lại vợ chồng bà H, ông T1 diện tích đất trên, có làm giấy cho 
tặng nhưng chưa thực hiện việc chuyển qu yền. Đến tháng 7/2014, ông S phát hiện 
ông T tự ý dùng lưới B40 rào lại phần đất trên. Theo trích lục và đo hiện trạng thửa 
đất bản đồ địa chính số 5839/2019 ngày 17/9/2019; số 7350/2019 ngày 21/11/2019 
và Sơ đồ chồ ng ghép số 7350/2019 ngày 21/11/2019 tờ bản đồ địa chính số 13 
thành lập năm 1997 và tờ bản đồ đia chính thành lập năm 2007 thì đất tranh chấp 
có diện tích đất 188,5m2, cắt thửa 184 (thửa cũ 304 và 305) diện tích 168,3m2; thửa 
185 (thửa cũ 254) diện tích 1 3m2, thửa 353 (thửa cũ 964 và 1324) diện tích 6,7m 2, 
tờ bản đồ số 12 (tờ bản đồ cũ số 13)  tọa lạc tại xã P, huyện N, tỉnh Đồng Nai . Nay 
ông Tô Văn S khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Ngọc T tháo dỡ căn nhà cấp 4 và các 
công trình trên đất trả lại cho ông diện tích đ ất lấn ch iếm là 175m 2, cắt thửa 184 
(thửa 304 và 305) diện tích 168,3m 2 và cắt thửa 353 (thửa cũ 964 và 1324) diện 
tích 6,7m2, tờ bản đồ số 12 (tờ bản đồ cũ số 13), xã P, huyện N, tỉnh Đồng Nai.  
Bị đơn ông Nguyễn Ngọc T  trình bày: Diện tích đất 4.277m 2 gồm 02 thửa 
305, 306, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại xã P, huyện N, tỉnh Đồng Nai, hộ gia đình ông 
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hàng rào lưới B40 hiện hữu do ông 
làm từ năm 1999 theo yêu cầu của Ủy ban nhân dân huyện N , còn trước đây là 
hàng rào kẽm gai. Gia đình ông sử dụng ổn định từ trước đến nay không lấn chiếm 
đất của ông S. Năm 2017, ông xây dựng 01 căn n hà trên phần đất tranh chấp có 
diện tích 107m2 và làm cổng rào, mái che phía trước, phía sau cùng tường rào phía

4 
 
 
sau, ông thống nhất với tổng chi phí theo giá Tòa án đã thẩm định là 334.700.000 
đồng, ông xác định toàn bộ chi phí bỏ ra xây dựng là của ông. Sau khi xây dựng 
xong ông cho vợ chồng ông Nguyễn Điền P , chị Nguyễn Thi Thanh H4  ở nhờ. 
Theo trích lục và đo hi ện trạng thửa đất bản đồ địa chính số: 5839/2019 ngày 
17/9/2019 thì đất tranh chấp có diện tích đất 188,5m 2 cắt thửa 184, 185, 353, 212, 
ông không có ý kiến gì, vì đây là sự chỉ dẫn của nguyên đơn, ông sử dụng đất cất 
nhà ở không lấn chiếm đất của ai. Hiện  căn nhà cấp 4 trên đất ông cho con trai và 
con dâu là vợ chồng ông P, bà H4 ở nhờ. Nay ông không đồng yêu cầu khởi kiện 
của ông S về việc yêu cầu ông cùng các thàn h viên trong gia đình tự tháo dỡ nhà, 
trả lại diện tích đất 175m2 cho ông S, vì ông không có lấn chiếm đất của ông S, ông 
xây dựng nhà trên phần đất của ông đươc nhà nước cấp giấy chứng nhận quyề n sử 
dụng đất. Nếu ông S có đủ căn cứ chứng minh phần đất tranh chấp thuộc qu yền sử 
dụng của ông S và được Tòa án chấp nhận, ông sẽ tự đập bỏ đ ể trả lại đất cho ông 
S, không yêu cầu ông S phải thanh toán lại giá trị căn nhà.  
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trương Ngọc H, ông Trần Văn T1, 
ông T1 ủy quyền cho bà H trình bày: Bà là cháu của ông S, vào ngày 31/7/2008 
ông S cho vợ chồng bà phần đất ngang 4m, dài 48m thuộc một phần thửa 304, tờ 
bản đồ số 14 tọa lạc tại xã P, huyện N, tỉnh Đồng Nai . Việc tặng cho đất có làm 
giấy và được Ủy ban nhân dân xã P  xác nhận nhưng chưa làm thủ tục chuyển 
quyền. Bà xác định vợ chồng bà không tranh chấp gì về hợp đồng tặng cho giữa vợ 
chồng bà và ông S. Trường hợp Tòa án giải quyết chấp nhận yêu cầu khởi kiện của 
ông S, bà đề nghị Tòa án  giao đất cho ông S sử dụng còn việc tặng cho quyền sử 
dụng đất giữa vợ chồng bà và ông Se s tự thương lượng giải quyết với nhau, không 
yêu cầu Tòa án giải quyết chung trong vụ án này.  
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Điền P trình bày: Ông là 
con của ông Nguyễn Ngọc T , căn nhà hiện vợ chồng ông đang ở thuộc quyền sử 
dụng của cha ông là ông T, vợ chồng ông chỉ ở nhờ. Trường hợp Tòa án giải quyết 
đất thuộc quyền sử dụng của ông T thì trong gia đình sẽ tự giải quyết với nhau, 
trường hợp Tòa án giải quyết đất thuộc quyền sử dụng của ông S, vợ chồng ông sẽ 
tự dọn ra khỏi nhà để trả đất cho ông S và không có bất kỳ yêu cầu gì. Hiện nay 
cùng sống với vợ chồng ông bà còn có 02 con là cháu Nguyễn Ngọc Phương A  
(sinh năm 2008) và Nguyễn Ngọc Như Ý (sinh năm 2016).  
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Anh H2 trình bày: Ông 
là con của bà Võ Thị K1, thửa đất 185, tờ bản đồ số 12 xã P, trước đây do mẹ ông 
là bà K1 đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vào năm 2015 bà K1 
đã tặng cho lại ông và đã làm thủ chuyển quyền sang ông đứng tên giấy chứng 
nhận số CB 925926 ngày 14/10/2015, hiện nay ông đã xây dựng nhà trên đất và ở 
ổn định. Ông sinh sống trên phần đất này khoảng 20 năm, nên con đường là lối đi 
chung trước đây ông biết rõ. Ông xác định con đ ường trước đây cặp đầ u đất của 
ông, phía bên kia đường là đất của ông S và nối ra con đường đất đỏ cặp ranh đất 
của ông hiệ n nay vẫn còn, con đường này nối từ đường đất đi thẳng ra đường ấp

5 
 
 
chiến lược trước đây hiện nay là đường nhựa, căn nhà của ông T mới xây dựng 
nằm trên con đường đi chung trước đây. Qua kết quả đo đạc  kiểm tra hiện trạng 
đất, thì đất tranh chấp có tổng diện tích là 164m 2, trong đó có 13m 2 nằm trong đất 
của ông. Tuy nhiên, ông S không tranh chấp phần diện tích đất này, nếu có tranh 
chấp ông Se sẽ khởi kiện bằng vụ án khác, ông thống nhất, đề nghị T òa án giải 
quyết vụ án theo quy định pháp luật.  
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vợ chồng ông Nguyễn Văn T2 bà Hạp 
Thị C trình bày: Vợ chồng ông bà có diện tích đất 194m 2, thửa 353, tờ bản đố số 
12, tọa lạc tại xã P, huyện N, tỉnh Đồng Nai  được Sở Tài nguyên và Môi trường 
tỉnh Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất s ố BV 330124 ngày 15/08/2014. 
Diện tích đất này ông, bà sử dụng vào việc cất nhà ở từ năm 2014 cho đến nay. 
Hướng Tây đất giáp với đất của ông T và ông S đang tranh chấp. Theo trích lục và 
đo hiện trạng khu đất bản đồ địa chính số 5839/2019 ngày 17/9/2019 thì đất ông bà 
quản lý sử dụng thực tế là 188,3m 2 (gồm 02 diện tích 187,3m 2 và 01m 2) thiếu 
6,7m2 so với giấy chứng nhận quyề n sử dụng đ ất. Nay vợ chồng ông bà xác định 
đã sử dụng đúng ranh giới đất và cất nhà ổn định từ trước đến nay, vợ chồng ông 
bà không tranh chấp hay yêu cầu gì đối với diện tích đất 6,7m 2 này. Diện tích đất 
trên ai được quyền sử dụng tùy tòa quyết định, vợ chồng ông, bà không thắc mắc 
khiếu nại gì.  
Tại Văn bản số 3393/UBND -TP ngày 22/4/2020, UBND huyện N  trình bày: 
Thửa đất số 304 (diện tích 960m 2 đất rừng trồng sản xuất) thuộc tờ số 13 (bản đồ 
địa chính cũ) xã P, huyện N, tỉnh Đồng Nai  thành lập năm 1997 do ông  Tô Văn S 
sử dụng, được Ủy ban nhân dân huyện N  cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  
số W732951 ngày 31/3/2003. Qua quá trình sử dụng, thửa đất này tách thành: 
Thửa 304 tách thành thửa 964 (diện tích 194m2) tờ số 13 bản đồ địa chính cũ xã P, 
huyện N, tỉnh Đồng Nai thành lập năm 1997 để chuyển quyền sử dụng đất cho ông 
Phạm Ngọc T3  theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  số AE 473638 ngày 
5/6/2006. Ngày 03/2/2018, ông Phạm Ngọc T3 chuyển quyền sử dụng đất cho ông 
Lê Đình H5  theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  số AE 473638 ngày 
3/2/2008. Sau đó thửa đất trên còn tách thửa qu a nhiều người, diện tích còn lại 
khoảng 187m2, tờ số 13 (bản đồ địa chính c ũ), xã P, huyện N  thành lập năm 1 997 
theo giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số W732951 cấ p cho ông Tô Văn S 
ngày 31/3/2003. Ngày 14/12/2006, Phòng T6 có báo cáo số 230/BC-TN&MT kiến 
nghị Ủy ban nhân dân huyên thu hồi quyền sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận 
quyền sử dụng  đất số W732951 cấp cho ông Tô Văn S  ngày 31/3/2003 diện tích 
187m2, cắt thửa 304 tờ bản đồ số 13 xã P, với lý do: "Qua kết quả kiểm tra hiện 
trạng và bản vẽ trích đo bản đồ đia chính khu đ ất xác định hiện ông Nguyễn Ngọc 
T lấn chiếm một phần xéo con đường diện tích khoảng 108m2, phần xéo con đường 
còn lại ông Tô Văn S  còn đang quản lý diện tích 79m 2; cả hai phần diện tích này 
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Tô Văn S, giấy số W732951 cấp 
ngày 31/3/2003. Ngày 15/01/2007, Ủy ban nhân dân huyện B  Văn bản số

6 
 
 
71/UBND-NC về việc tiếp tục xử lý hành vi lấn chiếm đường đi công cộng của 
ông Nguyễn Ngọc T . Theo đó Ủy ban nhân dân huyện C3  Chủ tịch Ủy ban nhân 
dân xã P  ban hành Quyết định áp dụng biện pháp cưỡng chế hành chính đối với 
ông Nguyễn Ngọc T về việc tháo dỡ hàng rào và trả lại hiện trạng ban đầu theo quy 
định tại Điều 66, 67 Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 và Nghị định 
số 37/2005/NĐ-CP ngày 18/3/ 2015 của Chính phủ. Theo Phòng T6 và kết quả rà 
soát Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ  chi nhánh N2, theo đó sau khi ki ểm tra sơ 
bộ địa chính đang lưu trữ tại Văn phòng đăng  ký đất đai tỉnh Đ  - Chi nhánh N2  
hiện tại chưa có thông tin cập nhật hồ sơ thu hồi của thửa đất 304, tờ  số 13 bản đồ 
địa chính cũ xã P theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  số W732951 cấp cho 
ông Tô Văn S ngày 31/3/2003. Qua kết quả chồng ghép sơ bộ  bản đồ địa chính cũ 
và mới của xã P, theo đó thửa 304 tương ứng một phần diện tích thửa 184, 185 và 
353 tờ số 12 bản đồ địa chính xã trong đó: Thửa đất số 185 đ ã được Sở Tài 
Nguyên và Môi Trường tỉnh Đ  cấp giấy chứng nhận quyền  sử dụng đất  số CB 
935926 ngày 14/10/2015 cho ông Nguyễn Anh H2; Thửa 353 được Sở T4 - 
Nguyên và M tỉnh Đồng Nai  cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 
128072 ngày 6/9/2016 cho ông Nguyễn Văn T2 và bà Hạp Thị C; Thửa 184 (tương 
ứng một phần thửa 305, tờ số 13 bản đồ địa chính cũ xã P đã cấp giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất số  0824812 ngày 04/11/1999 cho ông Nguyễn Ngọc T . Đến 
ngày 25/12/2007, Phòng T6 ban hành Thông báo số 914/TB-TNMT về việc thu hồi 
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  số O824812 cấp ngày 4/11/1999 của ông 
Nguyễn Ngọc T) chưa được cấp đổi, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  theo 
bản địa chính mới th ành lập năm 2007. Về hiện trạng thửa đất số 304 (diện tích 
khoảng 187m2), tờ số 13 bản đồ địa chính cũ xã P đã xây dựng một căn nhà cấp 4, 
tường xây gạch hết đất. Theo bản đồ địa chính xã P thành lập năm 2007 không thể 
hiện đường đất và có hiện trạng đã xây dựng một căn nhà cấp 4, tường xây gạch 
hết đất, phần diện tích này theo hồ sơ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của 
huyện N  đã được Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 4696/QĐ -
UBND ngày 26/12/2017 thuộc quy hoạch đất ở nông thôn. 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 24/2020/DS -ST ngày 22/9/2020 của Toà án 
nhân dân huyện Nhơn Trạch, đã quyết định:  
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Tô Văn S  về việc “Tranh 
chấp quyền sử dụng đất và tháo dỡ công tr ình trên đất” đối với ông Nguyễn Ngọc 
T. 
- Công nhận quyền sử dụng diện tích đất 175m 2 cắt thửa 184 (thửa cũ 304 và 
305) diện tích 168,3m 2 và cắt thửa 353 (thửa cũ 964 và 1324) diện tích 6,7m 2, tờ 
bản đồ số 12 (tờ bản đồ cũ số 13), xã P. Theo trích lục và đo hiện trạng thửa đất 
bản đồ địa chính số: 5839/2019 ngày 17/9/2019; số 7350/2019 ngày 21/11/2019 
và Sơ đồ chồng ghép số 7350/2019 ngày 21/ 11/2019 tờ bản đồ địa chính số 13 
thành lập năm 1997 và tờ bản đồ địa chính thành lập năm 2007 (được giới hạn bởi 
các mốc: 1, 2, 3, 4, 6, 7, 10, 9, 1) cho ông Tô Văn S, tứ cận: Đông giáp thửa đất số

7 
 
 
353; Tây giáp thửa đất số 184, 185 ; Nam giáp đường nhựa; Bắc giáp đường bê 
tông. 
- Công nhận cho ông Tô Văn S được quyền sở hữu căn nhà diện tích 107m 2 
(kết cấu móng, cột bê tông cốt thép, tường gạch dày 100mm, ốp gạch ceramic cao 
1,7m, phía trên sơn nước, nền lát gạch đá 60x60, mái tôn, xà gồ sắt, trần tôn lạnh, 
cửa đi và cửa sổ sắt kính, khu bếp thành xây gạch, kệ đan bê tông cốt thép, mặt ốp 
đá, khu vệ sinh tường ốp gạch ceramic cao 02mét, xí bệt, lavabo, cửa nhôm kính - 
chất lượng còn lại 95%); C2 và máy che phía trước diện tích 30,6m 2 (kết cấu trụ 
sắt tròn 49mm, xà gồ sắt hộp, mái tôn, nền bê tông xi măng, tường bên hông xây 
gạch, sơn nước, cổng k hung sắt hộp - chất lượng còn lại 95%); Mái che phía sau 
diện tích 15,5m2 (kết cấu trụ sắt tròn 49mm, xã gồ sắt + gỗ, mái tôn, nền bê tông xi 
măng - chất lượng còn lại 95%); tường phía sau diện tích 9,2m 2 kết cấu móng, cột 
gạch, tường xây gạch không tô - chất lượng còn lại 90%) trên diện tích đất 175m2 
đất đã được công nhận quyền sử dụng trên cho ông Tô Văn S nêu trên.  
- Buộc ông Tô Văn S phải trả giá trị tài sản cho ông Nguyễn Ngọc T với số 
tiền là 334.700.000 đồng (ba trăm ba mươi bốn triệu bảy trăm ngàn đồng). 
- Buộc ông Nguyễn Ngọc T , bà Trần Thị N , anh Nguyễn Quang S1 , anh 
Nguyễn Sơn K , chị Nguyễn Thị Kim N1 , anh Nguyễn Điền P , chị Nguyễn Thị 
Thanh H1 có trách nhiệm trả diện tích đất 175m 2 (đã được công nhận quyền quản 
lý sử dụng trên cho ông Tô Văn S nêu trên) và giao căn nhà diện tích 107m 2 cùng 
với C2 và máy che phía trước diện tích 30,6m2; Mái che phía sau diện tích 15,5m2; 
tường phía sau diện tích 9,2m 2 (đã được công nhận quyền sở hữu trên cho ông Tô 
Văn S nêu trên) cho ông S quản lý sử dụng và sở hữu. 
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí, thi hành án 
và quyền kháng cáo của các đương sự. 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 52/2023/DS -PT ngày 04/4/2023 của Tòa án 
nhân dân tỉnh Đồng Nai, đã quyết định: 
Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Ngọc T, ghi nhận sự 
tự nguyện của nguyên đơn ông Tô Văn S tại phiên tòa phúc thẩm, sửa Bản án sơ 
thẩm số 24/2020/DS-ST ngày 22/9/2020 của Tòa án nhân dân huyện Nhơn Trạch. 
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Tô Văn S. 
Buộc bị đơn là ông Nguyễn Ngọc T và những người đang cư trú trên đất gồm:  
1.1. Buộc ông Nguyễn Ngọc T , bà Trần Thị N , ông Nguyễn Quang S1 , ông 
Nguyễn Sơn K , bà Nguyễn Thị Kim N1 , ông Nguyễn Điền P , bà Nguyễn Thị 
Thanh H1 có trách nhiệm trả quyền sử dụng toàn bộ 175m 2 đất đang tranh chấp, 
có vị trí hình thể: 
Theo trích lục và đo hiện trạng thửa đất bản đồ địa chính số: 5839/2019 ngày 
17/9/2019; số 7350/2019 ngày 21/11/2019 và Sơ đồ chồng ghép số 7350/2019 
ngày 21/11/2019 tờ bản đồ địa chính số 13 thành lập năm 1997 và tờ bản đồ địa

8 
 
 
chính thành lập năm 2007 (được giới hạn bởi các mốc: 1, 2, 3, 4, 6, 7, 10, 9, 1)  
cho ông Tô Văn S, tứ cận: Đông giáp thửa đất số 353 ; Tây giáp thửa đất số 184, 
185; Nam giáp đường nhựa; Bắc giáp đường bê tông 
1.2. Công nhận cho ông Tô Văn S  được quyền sở hữu căn nhà  diện tích 
107m2 (kết cấu móng, cột bê tông cốt thé p, tường gạch dày 100mm, ốp gạch 
ceramic cao 1,7m, phía trên sơn nước, nền lát gạch đá 60x60, mái tôn, xà gồ sắt, 
trần tôn lạnh, cửa đi và cửa sổ sắt kính, khu bếp thành xây gạch, kệ đan bê tông 
cốt thép, mặt ốp đá, khu vệ sinh tường ốp gạch ceramic cao 02 m, xí bệt, lavabo, 
cửa nhôm kính - chất lượng c òn lại 95%); C2 và mái  che phía trước diện tích 
30,6m2 (kết cấu trụ sắt tròn 49mm, xà gồ  sắt hộp, mái tôn, nền bê tông xi m ăng, 
tường b ên hông xây gạch, sơn nước, cổng khung sắt hộp - chất lượng c òn lại 
95%); Mái che phía sau diện tích 15,5m 2 (kết cấu trụ sắt tròn 49mm, xà gồ sắt + 
gỗ, mái tôn, nền bê tông xi m ăng - chất lượng còn lại 95%); T5 phía sau diện tích 
9,2m2 kết cấu móng, cột gạch, tường xây gạch không tô - chất lượng còn lại 90%) 
trên diện tích đất 175m2 đất đã được công nhận quyền sử dụng cho ông Tô Văn S 
nêu trên. 
1.3. Buộc ông Nguyễn Ngọc T , bà Trần Thị N , ông Nguyễn Quang S1 , ông 
Nguyễn Sơn K , bà Nguyễn Thị Kim N1 , ông Nguyễn Điền P , bà Nguyễn Thị 
Thanh H1 có trách nhiệm giao căn nhà diện tích 107m 2 cùng với cổng và mái che 
phía trước diện tích 30,6m 2; Mái che phía sau diện tích 15,5m 2; tường phía sau 
diện tích 9,2m2 (đã được công nhận quyền sở hữu cho ông Tô Văn S nêu trên) cho 
ông S quản lý sử dụng và sở hữu. 
1.4. Ông Tô Văn S có quyền liên hệ với cơ qua n Nhà nước có thẩm quyền để 
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền 
quyền sử dụng đất tranh chấp nêu trên sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh 
toán cho ông T.  
2. Ghi nhận sự tự nguyện của ông Tô Văn S, ông Tô Văn S phải thanh toán 
cho ông Nguyễn Ngọc T giá trị đất 55m2 đất là 88.000.000 đồng và toàn bộ giá trị 
tài sản trên diện tích 175m 2 đất là 334.700.000 đồng; tổng cộng ông Tô Văn S  
phải thanh toán cho ông Nguyễn Ngọc T số tiền 422.700.000 đồng. 
Ngoài ra, bản án phúc thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí, thi hành 
án và hiệu lực của bản án. 
Ngày 24/5/2023, ông Nguyễn Ngọc T có đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục 
giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm nêu trên. 
Tại Quyết định số 98/QĐ-VKS-DS ngày 05 tháng 4  năm 2024, Viện trưởng 
Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị giám đốc 
thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. Đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa 
án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm hủy bản án

9 
 
 
dân sự sơ thẩm và phúc thẩm nêu trên. Giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện Chợ 
Lách, tỉnh Bến Tre xét xử sơ thẩm lại. 
Tại phiên tòa hôm nay, đại diện Viện kiểm  sát nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh  đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân 
cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1]. Theo Quyết định số 657/QĐ.UBH ngày 05/12/1998 của Ủy ban nhân dân 
huyện N có nội dung: Buộc ông T không được sử dụng con đường đi ngang phần 
đất của ông S và ông H3; ông S và ông H3 phải mở con đường cặp ranh đất ông T 
với chiều dài 48m, chiều ngang 4m. Ông T tiếp tục khiếu nại và đ ã được Chủ tịch 
Ủy ban nhân dân tỉnh Đ  ban hành Quyết định số 2155/QĐ.CT.UBT ngày 
15/6/1999 giải quyết, bác khiếu nại của ông T, giữ nguyên Quyết định số 657  nêu 
trên. Tại Báo cáo số 230/BC.TN&MT ngày 14/12/2006 của Phòng Tài nguyên và 
Môi trường huyện T6 có nội dung: Phòng Tài nguyên và Môi trường kiến nghị Ủy 
ban nhân dân huyện N  ban hành quyết định thu hồi quyền sử dụng đất, ghi trong 
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số W.732951, cấp cho ông Tô Văn S  ngày 
31/3/2003, diện tích 187m 2, cắt thửa 304 tờ bản đồ số 13, xã P”.Như vậy, phần 
diện tích 187m 2 đất thuộc phần c òn lại trong g iấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
đã được giải quyết theo quyết định số 657 và Quyết định số 2155 nêu trên. Theo 
đó, ông S phải mở con đường đi chung và Ph òng Tài nguyên và Môi tr ường kiến 
nghị thu hồi đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông S. Tuy nhiên, 
ngày 21/8/2007, ông S chuyển nhượng diện tích 579m 2 cho ông Nguyễn Bá S2 và 
xác định phần diện tích còn lại trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông S 
là 187m 2. Tòa án hai cấp ch ưa làm r õ phần đất này đ ã có quyết định thu hồi đất 
chưa và còn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông S không? Bản án s ơ thẩm và 
Bản án phúc thẩm chấp nhận yêu cầu của ông S công nhận phần diện tích đất tranh 
chấp cho ông S là chưa bảo đảm căn cứ. 
[2]. Khi Nhà nước mở đường qua phần đất của ông S và ông T, các bên xác 
định có tham gia hiến đất nên diện tích đất của ông S và ông T hiện nay đều không 
còn đủ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Tòa án hai  cấp chưa 
làm rõ phần diện tích ông S và ông T đã hiến đất là bao nhiêu. Phần diện tích đất 
đã hiến làm đường có thuộc phần diện tích con đường ông S đồng ý mở theo Quyết 
định giải quyết trước đây không? Từ đó, mới có cơ sở xác định diện tích đất còn lại 
của ông S và ông T.  
[3]. Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số O 824812 do Ủy ban nhân 
dân huyện N  cấp ngày 04/11/1999 cho ông T thửa đất số 305 diện tích 1.409m 2, 
trong đó có 300m 2 đất ở nông thôn và 1.109m 2 đất vườn. Tuy nhiên, T òa án hai 
cấp chưa làm rõ phần đất diện tích 55m2 thuộc quyền sử dụng của ông T mục đích 
sử dụng là loại đất g ì (đất ở hay đất vườn) mà ghi nhận ông S trả lại giá trị diện

10 
 
 
tích đất 55m 2 cho ông T số tiền 88.000.000 đồng theo đơn giá đất RSX (rừng sản 
xuất) tại Chứng thư định giá số 07/CT -THM ngày 09/01/2017 của Công ty Cổ 
phần T7 Mới là không đảm bảo quyền lợi cho ông T.  
[4]. Ngoài ra, Ch ứng thư định giá chỉ xác định giá đất RSX (rừng sản xuất) 
của thửa đất số 304 thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  của ông S, không 
xác định giá của thửa đất số 305 thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông 
T. Chứng thư định giá này được lập năm 2017, đến thời điểm xét xử phúc thẩm 
(ngày 04/4/2023) giá trị quyền sử dụng đất đã thay đổi nên không còn phù hợp. Tại 
phiên tòa phúc thẩm, cả ng uyên đơn, bị đơn và đại diện Viện kiểm sát đều có ý 
kiến yêu cầu thẩm định lại giá trị đất tranh chấp nhưng Tòa án cấp phúc thẩm 
không thực hiện mà sử dụng kết quả thẩm định giá tại Chứng thư định giá trên để 
làm căn cứ giải quyết vụ án, là không bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của 
đương sự. 
Vì các lẽ trên,  
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ Điều 337 và Điều 343 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. 
1. Chấp nhận Kháng nghị giám đốc thẩm số  105/QĐ-VKS-DS ngày 09 tháng 
4 năm 2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân  cấp cao tại Thành phố Hồ 
Chí Minh. 
2. Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 52/2023/DS -PT ngày 04/4/2023 của Tòa 
án nhân dân tỉnh Đồng Nai và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 24/2020/DS -ST ngày 
22/9/2020 của Tòa án nhân dân huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai  về vụ án 
“Tranh chấp quyền sử dụng đất ”, giữa nguyên đơn là ông Tô Văn S với bị đơn là 
ông Nguyễn Ngọc T . Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Nhơn Trạch,  
tỉnh Đồng Nai xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật. 
3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết định. 
 
Nơi nhận:  
- Chánh án (để báo cáo); 
- Vụ pháp chế và QLKH - TANDTC (để biết); 
- VKSNDCC tại TP. Hồ Chí Minh;  
- TAND tỉnh Đồng Nai;                                                  
- TAND huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai; 
- Chi Cục THADS huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: VT (VP, GĐKT II, THS), HSVA (P.T.L) 
 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
Trần Thị Thu Thủy