TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO  
                 TẠI ĐÀ NẴNG 
                -------------- 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 90/2021/DS-GĐT 
Ngày 22/9/2021 
Về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
------------------------ 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
 
 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG 
 
 
- Với thành phần tham gia xét xử giám đốc thẩm gồm có: 
Chủ tọa phiên tòa: Ông Trần Minh Tuấn – Thẩm phán 
Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Tiến, ông Đặng Kim Nhân 
- Thư ký phiên tòa: Ông Trịnh Ninh Bình – Thư ký chính Tòa án 
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng  tham gia phiên tòa: 
Bà Bùi Thị Dung - Kiểm sát viên cao cấp. 
Ngày 22/9/2021, Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng mở phiên tòa giám đốc 
thẩm tại trụ sở để xét xử vụ án“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” giữa: 
1. Nguyên đơn: bà Nguyễn Thuỳ Hà M, sinh năm 1988; cư trú: 1P, phường C, 
thành phố C, tỉnh Khánh Hòa. 
        2. Bị đơn : bà Nguyễn Thị Quỳnh Ch, sinh năm 1987 và ông Đinh Thiên Ph, 
sinh năm 1989; cùng cư trú: tổ dân phố T, phường Th, thành phố C, tỉnh Khánh 
Hòa.  
       Người đại diện theo u ỷ quyề n: ông Lê Hồng Q, sinh năm 1987; địa chỉ: N, 
phường P, thành phố N, tỉnh Khánh Hoà. 
 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
 
Ngày 24/5/2019, giữa bà Nguyễn Thùy Hà M (bên A) với bà Nguyễn Thị 
Quỳnh Ch và ông Đinh Thiên Ph (bên B) ký kết “Hợp đồng đặt cọc”, với nội dung 
bên A đặt cọc cho bên B số tiền 400.000.000 đồng nhằm đảm bảo việc  giao kết 
thực hiện k ý hợp đồng chuyển nhượng một phần diện tích của lô đấ t thuộc quyền 
sử dụng của bên B , diện tích ước tính chuyển nhượng là 147  m2 thuộc thửa đất số 
321, tờ bản đồ số 04  tại tổ dân phố T, phường Th, thành phố C, tỉnh Khánh Hòa 
theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP 7498 33 ngày 25/3/2019 ). Giá 
chuyển nhượng là 2.050.000.000 đồng.  Thời hạn đặt cọc là 01 tháng kể từ ngày 
24/5/2019. Nếu bên A từ chối ký kết và thực hiện hợp đồng thì bên A bị mất số tiền 
đã đặt cọc; nếu bên B từ chối ký kết và thực hiện hợp đồng thì bên A được nhận lại 
số tiền đặt cọc và một khoản tiền tương ứng với giá trị tài sản đặt cọc . Hợp đồng 
đặt cọc được công chứng tại Văn phòng công chứng Trường An,  số công chứng 
4393, quyển số 01TP/CC -SCC/HĐGD ngày 24/5/2019 (bút lục 24-25). Đến chiều

2 
 
ngày 24/6/2019, các bên đến Văn phòng công chứng Trường An nhưng không lập 
được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.  
Theo nguyên đơn bà Nguyễn Thuỳ Hà M trình bày: việc không lập được hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do  trong thời gian chờ thực hiện giao 
dịch chuyển nhượng, bà Nguyễn Thị Quỳnh Ch muốn chuyển nhượng thửa đất này 
cho người khác với giá cao hơn, đồng thời bà Ch còn thực hiện một giao dịch khác 
với một người tên Thủy nhưng vì chiều ngày 24/6/2019, bà Ch không liên lạc được 
với bà Thủy và bà Ch sợ mất cọc với bên bà Thủy nên bà Ch không chịu ký hợp 
đồng chuyển nhượng với bà M. Ngày 25/6/2019, bà Ch, ông Ph đến Văn phòng 
công chứng Trường An nhưng bà M không đến nên bà Ch, ông Ph lập vi bằng về 
sự việc này. Bà M cho rằng, ngày 24/6/2019 là hạn cuối cùng để thực hiện g iao 
dịch nhưng bà Ch không ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà M thì bà Ch vi phạm 
hợp đồng đặt cọc nên bà Ch có trách nhiệm trả lại tiền cọc và tiền phạt cọc cho bà 
M. Ngày 25/6/2019 là ngày đã quá thời hạn (nằm ngoài thời hạn thỏa thuận) nên bà 
M không có nghĩa vụ phải đến theo yêu cầu của bà Ch, do đó vi bằng do bà Ch lập 
không có giá trị đối với Bà.  
         Bị đơn bà Nguyễn Thị Quỳnh Ch trình bày: chiều ngày 24/6/2019, Bà không 
ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà M là do bà M mượn tiền của 
bà Vũ Thị T và bà M yêu cầu ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên với bà T. 
Bà Ch thấy việc đặt cọc do bà M thực hiện trong khi lại yêu cầu bà Ch ký hợp đồng 
chuyển nhượng với bà T là trái pháp luật nên bà Ch không đồng ý ký. Sau đó bà Ch 
tiếp tục cho bà M thêm một ngày nữa để ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà M 
từ chối nên việc không ký được  hợp đồng chuyển nhượng là lỗi bà M, đề nghị Tòa 
án bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.  
           Người làm chứng bà Nguyễn Thị Ng trình bày: Bà thấy ông Đinh Thiên Ph và bà 
Nguyễn Thị Quỳnh Ch có mặt ngoài cổng Văn phòng công chứng Trường An từ lúc 16 
giờ 30 phút đến 17 giờ 00 phút ngày 24/6/2019 nhưng không vào Văn phòng Công chứng 
Trường An để thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà M. 
           Người làm chứng bà Vũ Thị T trình bày: Bà không biết gì về việc ký hợp đồng giữa 
các bên và đề nghị Toà án không đưa bà vào tham gia tố tụng với tư cách là người làm 
chứng.  
          - Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 38/20 19/DS - ST ngày 25/11/2019, Toà án 
nhân dân thành phố C, tỉnh Khánh Hòa quyết định: 
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Hủy bỏ hợp đồng 
đặt cọc ngày 24/5/2019 ký giữa bà Nguyễn Thùy Hà M và bà Nguyễn Thị Quỳnh 
Ch, ông Đinh Thiên Ph (số công chứng 4393, quyển số 01/TP/CC -SCC/HĐGD); 
Buộc bị đơn bà Nguyễn Thị Quỳnh Ch và ông Đinh Thiên Ph phải trả cho nguyên đơn 
bà Nguyễn Thùy Hà M số tiền đặt cọc là 400.000.000 đồng. 
Không chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bị 
đơn bà Nguyễn Thị Quỳnh Ch và ông Đinh Thiên Ph phải trả một khoản tiền tương 
đương giá trị tài sản đặt cọc (phạt cọc) là 400.000.000 đồng 
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí , quyền, nghĩa vụ thi 
hành án và quyền kháng cáo.

3 
 
         - Ngày 04/12/2019, bị đơn bà Nguyễn Thị Quỳnh Ch đơn kháng cáo toàn bộ 
bản án sơ thẩm. 
 - Ngày 05/12/2019, nguyên đơn bà Nguyễn Thùy Hà M kháng cáo bản án sơ 
thẩm.  
 - Ngày 09/12/2019, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố C, tỉnh 
Khánh Hòa kháng nghị toàn bộ bản án sơ thẩm. 
 - Ngày 30/3/2020, Viện trưởng Viện kiểm sát thành phố C, tỉnh Khánh Hòa 
rút toàn bộ kháng nghị. 
 - Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 03/2020/DS -PT ngày 24/4/2020, Tòa án 
nhân dân tỉnh Khánh Hòa quyết định: 
 Chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị Quỳnh Ch và ông ông Đinh Thiên 
Ph, sửa bản án sơ thẩm. 
 Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, căn cứ Điều 4 khoản 1 
của Hợp đồng đặt cọc ngày 24/5/2019 ký giữa bà Nguyễn Thùy Hà M và bà 
Nguyễn Thị Quỳnh Ch, ông Đinh Thiên Ph (số công chứng 4393, quyển số 
01/TP/CC-SCC/HĐGD) số tiền đã đặt cọc là 400.00 0.000 đồng của bà Nguyễn 
Thùy Hà M thuộc về bà Nguyễn Thị Quỳnh Ch và ông Đinh Thiên Ph. 
 Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí, quyền và nghĩa 
vụ thi hành án. 
          - Ngày 17/7/2020, nguyên đơn bà Nguyễn Thùy Hà M có đơn đề nghị  xem 
xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án sơ thẩm và phúc thẩm nêu trên. 
- Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 33/2021/KN-DS ngày 
25/8/2021, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Tòa án nhân 
dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giá m đốc thẩm, hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc 
thẩm số 03/2020/DS-PT ngày 24/4/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa , giữ 
nguyên bản án Bản án sơ thẩm số 38/2019/DS -ST ngày 25/11/2019 của Tòa án 
nhân dân thành phố C, tỉnh Khánh Hòa. 
- Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại 
Đà Nẵng đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị của Chánh 
án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. 
 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
 
 
[1]Tại “Hợp đồng đặt cọc” lập ngày 24/5/2019 giữa bà Nguyễn Thùy Hà M với bà 
Nguyễn Thị Quỳnh Ch và ông Đinh Thiên Ph thể hiện hai bên thoả thuận thời hạn đặt cọc 
là 01 tháng kể từ ngày 24/5/2019, theo khoản 2 Điều 147 và khoản 3 Điều 148 của Bộ luật 
Dân sự quy định:“khi thời hạn tính bằng tháng thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc 
ngày tương ứng của tháng cuối cùng của thời hạn”; đối chiếu với quy định trên thì ngày 
kết thúc của thời hạn đặt cọc giữa bà M với bà Ch, ông Ph là ngày 24/6/2019; bà M và phía 
bà Ch không có sự thoả thuận về việc các bên sẽ kéo dài thời hạn ký hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất đến ngày 25/6/2019 nên việc bà Ch, ông Ph đến Văn phòng 
công chứng Trường An và lập vi bằng về việc Ông, Bà có mặt tại Văn phòng công chứng 
vào ngày 25/6/2019 là không có giá trị ràng buộc đối với bà M.

4 
 
         [2]Trong thời hạn đặt cọc, giữa bà M và bà Ch thường trao đổi các nội dung 
công việc qua tin nhắn zalo, những tin nhắn này được bà M cung cấp cho Tòa án. 
Quá trình giải quyết vụ án, đại diện của bị đơn thừa nhận nội dung tin nhắn zalo mà 
bà M cung cấp cho Tòa án là từ số điện thoại của bà Ch và không yêu cầu giám 
định những tin nhắn này (bút lục 111).  
          [3]Theo nội dung tin nhắn zalo giữa hai bên thì lúc 16 g iờ 12 phút ngày 
24/6/2019 (ngày cuối cùng của thời hạn đặt cọc), bà M vẫn còn thiếu số tiền chuyển 
nhượng 150.000.000 đồng nhưng đến 16 giờ 19 phút thì bà M có đủ tiền, đề nghị bà Ch ra 
Văn phòng Công chứng Trường An lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bà 
Ch đã đồng ý vào lúc 16 giờ 27 phút cùng ngày (bút lục 46). Sau đó, các bên đều đến Văn 
phòng Công chứng Trường An; tuy nhiên, các bên không ký được hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất, theo bà Ch là do phía bà M đề nghị Bà ký hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Vũ Thị T (là người cho bà M mượn tiền) 
nên Bà không đồng ý ký, còn theo bà M là do Bà Ch muốn chuyển nhượng thửa đất 
này cho người khác với giá cao hơn, đồng thời bà Ch còn thực hiện một giao dịch 
khác với một người tên Thủy nhưng vì chiều ngày  24/6/2019, bà Ch không liên lạc 
được với bà Thủy và bà Ch sợ mất cọc với bên bà Thủy nên bà Ch không chịu ký 
hợp đồng chuyển nhượng với bà M; lúc đó gần cuối giờ làm việc của ngày, sau đó 
các bên ra về. Đến tối cùng ngày các bên nhắn tin zalo trao đổi với nhau. 
        [4]Phía bà M cung cấp chuỗi tin nhắn zalo giữa bà M và bà Ch nhắn vào tối ngày 
24/6/2019 (sau khi không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất), nội dung 
các tin nhắn thể hiện như sau: Bà Ch:“8h sáng mai có mặt. Vậy pa ko muốn lấy lại cọc của 
pa binh ba đúng ko, để tui huỷ pa luôn”; bà M: “tôi vừa gọi cho Luật sư”; bà Ch:“uk, ngta 
nói sao, tui có bị mất cọc hok”; bà M: “Hôm nay hạn chót mà tui không thanh toán tiền 
cho bà thì tui mất cọc, nhưng 4h27p bà vẫn ok để ra công chứng, nhưng bà k chấp nhận ký 
bán thì lỗi bên bà, tất cả dựa trên giấy tờ, lúc nãy bà ép tui fải làm đúng hợp đồng thì tui 
phải nhờ luật sư”; bà Ch:“ok vậy tính theo luật mai pa không đi đúng không…pa tóm lại 
khỏi lôi thôi, tóm lại tui nghe”; bà M: “hôm nay tôi đã hết sức có thể, nhưng pà vẫn ép tôi 
đưa đủ và đến phút chót thì bà k chịu ký vì lý do bà mất cọc bên kia nên ép tui phải chấp 
nhận mất cọc, bjo bà bán cho ai thì bán, cọc bồi gấp đôi, nhà của bà tui trả lại hiện trạng 
cũ”; bà Ch: “ok”.“Sao pa trễ hẹn tui được mà tôi trễ pa đòi bồi thg tui” Bà M:“Tui chẳng 
trễ hẹn của pà, 16h19’ tui nhắn bà ra Trường An, pà ok”; bà Ch:“Vậy tóm lại ngày mai pa 
ko đi pa cố lấy tiền cọc của tui đúng k”; bà M:“Tui k ép pà, nhưng bà cố ép tui thì tui k còn 
con đường nào khác”; bà Ch:“nếu tôi thật sự ép pa thì lúc chiều tui ko thiệt tình mà nghe 
máy v ra công chứng lúc đó tôi khoá máy không ngon sao, nhưng tui nghĩ pa gọi tui thì tui 
gọi đc cho cô Thuỷ ai ngờ gọi k đc, chứ tui chưa ép pa chỗ nào, còn pa muốn ăn cọc của 
tui thì ok, cảm thấy ngon thì cứ ăn, rồi trong khi đó pa đưa nhà v xe hết cho ngta và trong 2 
tháng pa phải có 2 tỷ đưa cho cô T, ngân hàng nào cho pa vay sổ đó 2 tỷ, pa hết sức to 
gan. Sổ tui 1ty pa vay ngân hàng ko ra, mà dám cả gan ký hết xe v nhà cho cô thanh, vậy 
sổ nào cho pa vay 2 ty cho cô thanh, tui thấy pa sngi qa non nớt. Pa có quyền cho tui mất 
cọc, nhg rồi pa nhận đc j pa nói tui nghe thử”; bà M:“bà biết sự liều lĩnh của tui khi làm 
việc đó, tui chấp nhận mất hết để đưa tiền cho pà, trong khi tui không nắm tài sản”; bà

5 
 
Ch:“do tui ko kí, chứ tui kí pa càng chết” (bút lục 44, 47, 48, 50 và Đơn trình bày của bà M 
gửi kèm theo Đơn đề nghị kháng nghị). 
        [5]Qua xem xét, đánh giá nội dung chuỗi tin nhắn trên, có cơ sở xác định cả nguyên 
đơn bà M và bị đơn bà Ch đều không chủ động trong việc ký kết hợp chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất. Như vậy, việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không 
được ký kết do lỗi của cả hai bên nên khi chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì không “phạt cọc”, 
“mất cọc” như yêu cầu của các bên mà chỉ xử lý trả lại tiền đặt cọc là phù hợp. 
        [6]Tòa án cấp phúc thẩm nhận định bà Ch, ông Ph không vi phạm hợp đồng đặt cọc, 
bà M không mua nhà thì bà M phải chịu mất tiền cọc, từ đó không chấp nhận yêu cầu khởi 
kiện của bà M là không đánh giá đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ. Tòa án cấp sơ 
thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà M, chỉ buộc bị đơn bà Ch, ông Ph trả 
lại cho bà M số tiền đặt cọc 400.000.000 đồng là phù hợp. 
  [7] Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm xét thấy cần 
chấp nhận Quyết định kháng nghị số 33/2021/KN-DS ngày 25/8/2021 của Chánh án 
Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng , hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 
03/2020/DS-PT ngày 24/4/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa, giữ nguyên 
Bản án dân sự sơ thẩm số 38/2019/DS-ST ngày 25/11/2019 của Tòa án nhân dân 
thành phố C, tỉnh Khánh Hòa. 
 [8] Về án phí: Do hủy Bản án dân sự phúc thẩm và giữ nguyên bản án dân sự 
sơ thẩm nên bà Nguyễn Thị Quỳnh Ch phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy 
định tại khoản 6, khoản 7 Điều 18 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 
30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án. 
Vì các lẽ trên; 
QUYẾT ĐỊNH: 
 
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337, khoản 2 Điều 343, Điều 344, Điều 348, Điều 
349 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Căn cứ khoản 6 Điều 18 Nghị quyết số 
326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định 
về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí lệ phí Tòa án, xử: 
    1. Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 03/2020/DS-PT ngày 24/4/2020 
của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa , giữ ng uyên Bản án dân sự sơ thẩm số 
38/2019/DS-ST ngày 25/11/2019 của Tòa án nhân dân thành phố C, tỉnh Khánh 
Hòa về vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”  giữa nguyên đơn bà Nguyễn Thùy 
Hà M với bị đơn bà Nguyễn Thị Quỳnh Ch và ông Đinh Thiên Ph. 
2. Bản án dân sự sơ thẩm số 38/2019/DS -ST ngày 25/11/2019 của Tòa án 
nhân dân thành phố C, tỉnh Khánh Hòa có hiệu lực pháp luật thi hành. 
  3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị Quỳnh Ch phải chịu 300.000 
đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm nhưng được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng 
tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2018/ 0000829 ngày 08/01/2020 của Ch 
cục Thi hành án dân sự thành phố C, tỉnh Khánh Hòa . Trường hợp bà Nguyễn Thị 
Quỳnh Ch đã nhận lại số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo quyết định của Bản án 
dân sự phúc thẩm, thì bà Ch phải nộp lại số tiền án phí dân sự phúc thẩm mà bà Ch 
phải chịu là 300.000 đồng; trả lại cho bà Nguyễn Thùy Hà M số tiền 300.000 đồng

6 
 
tạm ứng án phí dân sự phúc  thẩm theo Biên lai số AA/2018/0000828 ngày 
08/01/2020 của Ch cục Thi hành án dân sự thành phố C, tỉnh Khánh Hòa. 
 Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp l uật kể từ ngày Hội đồng giám 
đốc thẩm ra quyết định. 
 
 
     
Nơi nhận: 
- Vụ Giám đốc kiểm tra II-TANDTC; 
- VKSND cấp cao tại Đà Nẵng; 
- Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa; 
- TAND TP C, tỉnh Khánh Hòa; 
- Ch cục T hi hành án dân sự thành phố C, tỉnh  
Khánh Hòa (để thi hành); 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: Phòng Lưu trữ; Phòng GĐKT về DS -LĐ-
KDTM và hồ sơ vụ án. 
   TM. ỦY BAN THẨM PHÁN  
THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
 Trần Minh Tuấn