TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
                Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 76/2023/DS-GĐT 
Ngày: 10/4/2023 
V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
ỦY BAN THẨM PHÁN TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO  
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
Với Hội đồng giám đốc thẩm gồm có 10 thà nh viên Ủy ban Thẩm phán 
Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tham g ia xét xử, do ông 
Trần Văn Châu - Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
làm Chủ tọa phiên tòa. 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Trí Dũng - Kiểm sát viên. 
Thư ký phiên tòa: Bà Đỗ Vũ Phương - Thẩm tra viên.  
Ngày 10 tháng 4 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về việc 
“Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; giữa các đương sự: 
Nguyên đơn: Bà Liêu Tú Q - sinh năm 1958 
Thường trú: 34/2 đường P, K hóm B, Phường B, thành phố S, tỉnh Đồng 
Tháp 
Bị đơn: Chị Cao Thanh P - sinh năm 1987 
Thường trú: số 26 ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Đồng Tháp 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Văn phòng C2 tỉnh Đồng Tháp  
Địa chỉ trụ sở: Số D, đường N, Khóm E, Phường A, thành  phố S, tỉnh 
Đồng Tháp.  
Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Văn P1 - Trưởng phòng.  
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Nguyên đơn bà Liêu Tú Q  trình bày: Nguồn gốc phần đất tran h chấp là 
của cụ Liêu Kinh H  (chết năm 1978) và cụ Huỳnh Thị C  (chết năm 2006)  (cụ 
H, cụ C là cha, mẹ của bà Q) để lại, không có lập di chúc.  Cụ H, cụ C có 02 
người con gồm bà Liêu Thị P2 (chết năm 2004) và bà Q. Năm 2011, các con của

2 
 
bà P2 gồm: Cao Tú T, Cao Bửu C1, Cao Thanh P, Cao Kim H1 thống nhất cho 
bà Q được thừa kế toàn bộ phần đất cụ H, cụ C để lại nên ngày 08/8/2011, bà Q 
được Ủy ban nhân dân thị xã S  (nay là thành phố S) cấp giấy chứng nhận quyền 
sử dụng thửa đất số 85, tờ bản đồ 18, diện tích 140,2m 2, loại đất ở đô thị, tọa lạc 
tại Khóm B, Phường B, thành phố  S, tỉnh Đồng Tháp (sau đây được gọi là phần 
đất tranh chấp).  
Kể từ khi được đứng tên quyền sử dụng đất trên, bà Q có tâm nguyện sẽ 
tặng cho lại quyền sử dụng đất cho chị Cao Tú T  và chị Cao Thanh P . Do chị 
Cao Thanh P là người thường xuyên sinh sống cùng bà Q nên chị P được bà Q 
tin tưởng giao toàn bộ giấy tờ đất để chị cất giữ. Trong quá trình cất giữ, chị P 
đã lợi dụng sự tin tưởng, tuổi già và thiếu hiểu biết của bà Q để chị lập thủ tục 
chuyển quyền sử dụng đất cho chị đứng tên.  
Đến tháng 9/2020, chị Cao Tú T  từ huyện T về hỏi mượn giấy tờ đất thì 
bà Q mới biết phần đất tranh chấp đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ 
(Sở T1) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị Cao Thanh P vào ngày 
22/7/2020, diện tích được cấp là 152,4m 2. Bà Q xác định vào ngày 06/02/2020 
có cùng chị P đến Văn phòng C2 , tỉnh Đồng Tháp và có ký tên, điểm chỉ vào 
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và xác định sau đó Chi nhánh Văn 
phòng đăng ký đất đai thành phố S  có đến đo đạc phần đất tranh chấp. Tuy 
nhiên, bà Q xác định khi ký tên, điểm chỉ bà không được Công chứng viên đọc, 
giải thích lại nên không biết việc ký tên, điểm chỉ để chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất cho chị P. Bà Q nghĩ việc ký tên, điểm chỉ và đo đạc để chỉnh sửa lại 
diện tích đất cho phù hợp với thực tế. Bà Q xác định không có nhận bất cứ 
khoản tiền nào từ chị P. Bà Q xác định phần đất tranh chấp do bà đang quản lý 
sử dụng, hiện chỉ có một mình bà Q sống tại căn nhà do cụ H, cụ C để lại, đã 
được xây dựng trên phần đất tranh chấp từ trước năm 1975. Nay căn nhà này đã 
hư hỏng nặng, không còn giá trị. Ngoài ra, trên phần đất tranh chấp không c òn 
tài sản nào khác.  
Nay bà Liêu Tú Q  yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất ký ng ày 06/02/2020 được lập giữa bà Liêu Tú Q và chị Cao 
Thanh P đã công chứng tại Phòng C3 tỉnh Đồng Tháp đối với phần đất tranh 
chấp  là giao dịch dân sự vô hiệu. 
Về hậu quả hợp đồng vô hiệu, bà Q yêu cầu chị Cao Thanh P làm thủ tục 
chuyển tên quyền sử dụng phần đất tranh chấp lại cho bà Q, toàn bộ chi phí do 
chị P chịu. 
Bị đơn chị Cao Thanh P trình bày: Chị Cao Thanh P thống nhất với phần 
trình bày của bà Q về nguồn gốc, hiện trạng và tài sản trên phần đất tranh chấp. 
Hiện đất không thế chấp cho ai. Chị  P xác định từ năm 2015, bà Q nói sẽ tặng

3 
 
cho toàn bộ diện tích phần đất tranh chấp cho chị P nên bà giao toàn bộ giấy tờ 
đất cho chị P cất giữ. Tuy nhiên, do sinh con nhỏ không có thời gian nên đến 
ngày 06/02/2020 chị P mới chở bà Q đến Phòng C3 tỉnh Đồng Tháp để làm hợp 
đồng chuyển nhượng với giá 10.000.000 đồng, nguyên nhân không làm hợp 
đồng tặng cho mà làm hợp đồng chuyển nhượng là nhằm giảm bớt thời gian 
trích lục các tài liệu, gi ấy tờ. Đồng thời, chị P cũng muốn hỗ trợ cho bà Q một 
số tiền để bà Quyên tiêu xài cá nhân. Khi làm hợp đồng chuyển nhượng, Công 
chứng viên có đọc lại nội dung và giải thích quyền, nghĩa vụ cho các bên nghe, 
bà Q đồng ý và ký tên. Đến ngày 22/7/2020, chị P được Sở Tài nguyên và Môi 
trường tỉnh Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng phần đất tranh chấp có diện  
tích 152,4m 2 (diện tích tăng là do đo đạc chỉnh lý). Quá trình cấp giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất đã tiến hành đo đạc lại, bà Q có mặt nhưng không phản 
đối gì.  
Nguyên nhân bà Q yêu cầu chị P chuyển tên phần đất tranh chấp lại là do 
có người nói với bà Q là chị P có ý định chuyển nhượng phần đất tranh chấp và 
đuổi bà Q đi. Chị P xác định chị không có ý định chuyển nh ượng phần đất tranh 
chấp cũng như đuổi bà Q1 đi, do căn nhà trên đất đã xuống cấp nên chi P muốn 
xây dựng lại để bà Q có điều kiện sinh hoạt tốt hơn đồng thời cũng để làm nơi 
thờ cúng ông, bà ngoại và mẹ của chị. Chị P xác định không đồng ý với yêu cầu 
khởi kiện của bà Q. Ngoài ra, chị P không yêu cầu bà Q trả 10.000.000 đồng.  
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Phòng C3 tỉnh Đồng Tháp tr ình 
bày: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/02/2020 giữa bà Liêu 
Tú Q với bà Cao Thanh P  được Phòng C3, tỉnh Đồng Tháp công chứng ngày 
06/02/2020 và vào sổ công chứng số 800, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD cùng 
ngày 06/02/2020 đúng theo trình tự quy định của pháp l uật. Phòng C3 , tỉnh 
Đồng Tháp không có yêu cầu gì trong vụ án. 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2022/DS -ST ngày 22/02/2022, Toà án 
nhân dân thành phố Sa Đéc, đã quyết định: (tóm tắt) 
Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Liêu Tú Q về việc yêu 
cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/02/2020 giữa 
bà Liêu Tú Q và chị Cao Thanh P đối với thửa đất số 85, tờ bản đồ 18, diện tích 
đo đạc thực tế 152,4m2 tọa lạc tại Khóm B, Phường B, thành phố S là giao dịch 
dân sự vô hiệu. 
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/02/2020 giữa bà 
Liêu Tú Q2 và chị Cao Thanh P đối với thửa đất số 85, tờ bản đồ 18, diện tích 
đo đạc thực tế 152,4m 2 tọa lạc tại Khóm B, Phường B, thành phố S  có hiệu lực 
pháp luật.

4 
 
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí thẩm định, án phí, 
thi hành án và quyền kháng cáo của đương sự. 
Ngày 04/3/2022, bà Liêu Tú Q  có đơn kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm 
của Tòa án nhân dân thành phố Sa Đéc. 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 302/2022/DS-PT ngày 18/7/2022, Tòa án 
nhân dân tỉnh Đồng Tháp, đã quyết định: (tóm tắt) 
Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Liêu Tú Q.  
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Liêu Tú Q về việc yêu cầu tuyên bố 
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/02/2020 giữa bà Liêu Tú 
Q và chị Cao Thanh P đối với thửa đất số 85, tờ bản đồ 18, diện tích đo đạc thực 
tế 152,4m2 đất tọa lạc tại Khóm B, Phường B, thành phố S  là giao dịch dân sự 
vô hiệu. 
Bà Q và chị P được đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục kê 
khai, đăng ký để bà Q được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy 
định của pháp luật.  
Ngày 04/8/2022, chị Cao Thanh P có đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục 
giám đốc thẩm đề nghị hủy Bản án phúc thẩm nêu trên do Tòa án cấp phúc thẩm 
xét xử không phù hợp các tình tiết khách quan và không viện dẫn được căn cứ 
pháp luật khi giải quyết vụ án.  
Tại Quyết định  kháng nghị giám đốc thẩm  số 09/QĐ -VKS-DS ngày 
07/12/2022, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí 
Minh đã kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 302/2022/DS-PT ngày 
18/7/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp theo hướng hủy toàn bộ Bản án 
dân sự phúc thẩm nêu trên, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2022/DSST 
ngày 22/02/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Sa Đéc, với lý do T òa án cấp 
sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất được ký ngày 06/02/2020 giữa bà Q và chị P đối với phần đất tranh 
chấp là giao dịch dân sự vô hiệu là không có cơ sở. 
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận 
kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhâ n dân cấp cao tại Thành phố Hồ 
Chí Minh. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1] Các đương sự đều thừa nhận phần đất thuộc thửa số 85, tờ bản đồ 18, 
diện tích đo đạc thực tế 152,4m 2 tọa lạc tại Khóm B, Phường B, thành phố S, 
tỉnh Đồng Tháp (sau đây được gọi là phần đất tranh chấp) có nguồn gốc của cụ 
Liêu Kinh H (chết năm 1978) và cụ Huỳnh Thị C (chết năm 2006) (cụ H, cụ C

5 
 
là cha mẹ của bà Liêu Tú Q) chết để lại (không có di chúc). Năm 2011, nguyên 
đơn là bà Liêu Tú Q được tất cả các đồng thừa kế còn lại thống nhất giao cho bà 
Q được thừa hưởng toàn bộ phần đất tranh chấp do cụ H, cụ C để lại. Ngày 
08/8/2011, bà Q được Ủy ban nhân dân thị xã S  (nay là thành phố S ) cấp giấy 
chứng nhận quyền sử dụng phần đất tranh chấp. 
[2] Ngày 06/02/2020, bà Q cùng bị đơn là chị Cao Thanh P  đến Phòng 
C3, tỉnh Đồng Tháp để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với 
phần đất tranh chấp cho chị P với giá chuyển nhượng là 10.000.000 đồng. Bà Q 
đã ký tên, điểm chỉ vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất tranh 
chấp. Trước khi chị P được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng phần đất tranh 
chấp thì có tiến hành đo đạc để chỉnh lý lại diện tích, bà Q không phản đối, cũng 
không có ý kiến gì, nên ngày 22/7/2020 chị P được Sở Tài nguyên và Môi 
trường tỉnh Đ  cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất tranh 
chấp thuộc thửa đất 85, tờ bản đồ 18, diện tích 152,4m 2, loại đất ở tại đô thị và 
trồng cây lâu năm. Như vậy, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất 
tranh chấp giữa bà Q và chị P là có thật. Hợp đồng chuyển nhượng được lập 
thành văn bản và được công chứng đúng quy định, bảo đảm các điều kiện c ó 
hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 
2005. 
[3] Bà Q cho rằng do tuổi già, thiếu hiểu biết và khi làm hợp đồng chuyển 
nhượng ký tên điểm chỉ tại Văn ph òng công chứng thì Công chứng viên không 
đọc cho bà nghe nội dung hợp đồng nên bà yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/02/2020 được lập giữa bà Q và chị P 
vô hiệu. Tuy nhiên, bà Q không đưa ra được lý do và nội dung nào khác để công 
chứng. Tòa án cấp phúc thẩm nhận định “chị P tự ý thực hiện hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất mà không theo ý chí tự nguyện định đoạt của b à Q” 
để quyết định tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 
bà Q và chị P, nhưng không đưa ra được căn cứ để chứng minh.  
[4] Thời điểm bà Q ký hợp đồng chuyển nh ượng quyền sử dụng phần đất 
tranh chấp, bà có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, bà Q không chứng minh được 
bà bị lừa dối, đe dọa hay nhầm lẫn. Bà Q là dì ruột của chị P, không có chồng, 
con nên chị P là người thường xuyên sinh sống và chăm sóc cho bà Q. Chị P xác 
định “Các thành viên trong gia đình họp bàn thống nhất cho tôi để tôi đứng tên 
đất, tôi có trách nhiệm xây cất lại căn nhà để làm nơi thờ cúng ông, bà ngoại 
cũng như để dì Q có nơi ở sạch sẽ, khang trang ” và “ đây là phần đất của gia 
đình, tôi chỉ đại diện đứng tên, tôi chỉ có tâm nguyện là xây cất lại nhà và để dì 
Q sống đến cuối đời”.  
[5] Hiện tại, chị P đã hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất sang tên chị nhưng nhà, đất và các giấy tờ liên quan vẫn do bà Q quản lý, sử

6 
 
dụng. Lời thừa nhận của chị P là phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện sống của bà 
Q và được xem là điều kiện của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
giữa bà Q và chị P, đến thời điểm này chị P chưa vi phạm điều kiện theo Hợp 
đồng. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Q 
là có căn cứ. T uy nhiên, do bản chất vụ án là việc bà Q giao tài sản là phần đất 
tranh chấp cho chị P để làm nơi thờ cúng và chăm sóc bà Q nên khi chị P vi 
phạm các điều kiện thỏa thuận thì bà Q có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án thay 
đổi người quản lý tài sản theo quy định pháp luật. 
Vì các lẽ trên,  
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ Điều 325, Điều 337, Điều 342, Điều 343, Điều 348, Điều 349 Bộ 
luật Tố tụng dân sự năm 2015. 
Chấp nhận Quyết định  kháng nghị giám đốc thẩm  số 09/QĐ -VKS-DS 
ngày 07/12/2022 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố 
Hồ Chí Minh 
Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 302/2022/DS -PT ngày 
18/7/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp. Giữ nguyên Bản án dân s ự sơ 
thẩm số 08/2022/DSST ngày 22/02/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Sa 
Đéc, tỉnh Đồng Tháp, đối với vụ án “ Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất ” giữa nguyên đơn là bà Liêu Tú Q, bị đơn là chị Cao Thanh 
P, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Phòng c ông chứng số B tỉnh Đồng 
Tháp. 
 Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực kể từ ngày ra quyết định ./. 
 
Nơi nhận: 
Chánh án (để báo cáo); 
Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học TANDTC; 
VKSNDCC tại TP.HCM (để biết); 
TAND tỉnh Đồng Tháp; 
TAND TP Sa Đéc; 
Chi cục THADS TP Sa Đéc; 
Các đương sự (theo địa chỉ); 
Lưu VP, Phòng HCTP, Phòng GĐKTIII, HSVA. 
VPg 
 
 
 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
CHÁNH ÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
Trần Văn Châu