1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO  
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 262/2020/DS-GĐT 
Ngày: 10/11/2020 
V/v: Tranh chấp hợp đồng thuê 
quyền sử dụng đất và hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 
  
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
                    Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc 
 
       
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có: 
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Phạm Hồng Phong. 
Các thẩm phán:  Ông Hoàng Thanh Dũng. 
     Ông Tô Chánh Trung. 
Thư ký phiên tòa: Ông Trịnh Xuân Luyến- Thẩm tra viên Tòa án nhân dân 
cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh  
tham gia phiên tòa: Ông Bùi Minh Nghĩa– Kiểm sát viên. 
Ngày 10/11/2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí 
Minh đã mở phiên tòa giám đốc thẩm vụ án dân sự về “Tranh chấp hợp đồng 
thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ”, giữa 
các đương sự: 
1. Nguyên đơn: Bà Thái Thị L, sinh năm 1958. 
Địa chỉ: Khu T 1, phường T, quận T, thành phố Cần Thơ. 
Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: ông Nguyễn Hữu T , sinh năm 
1981. 
Địa chỉ: Khu T 1, phường T, quận T, thành phố Cần Thơ. 
2. Bị đơn: Ông Lê Văn T, sinh năm 1951. 
Địa chỉ: Số 3x, Khu T 1, phường T, quận T, thành phố Cần Thơ. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
3.1.Ông Nguyễn Hữu T1, sinh năm 1977.

2 
 
3.2. Ông Nguyễn Hữu T2 (Tuyền), sinh năm 1979. 
3.3. Ông Nguyễn Hữu T, sinh năm 1981. 
3.4. Bà Nguyễn Thị Thùy L, sinh năm 1984. 
3.5. Ông Nguyễn Hữu T3, sinh năm 1986. 
Cùng địa chỉ: Khu T 1, phường T, quận T, thành phố Cần Thơ. 
3.6. Bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1953. 
Địa chỉ: Số 3x, Khu T 1, phường T, quận T, thành phố Cần Thơ. 
NỘI DUNG VỤ ÁN 
Nguyên đơn bà Thái Thị L  có người đại diện theo ủy quyền là anh Nguyễn 
Hữu T trình bày:  
Nguyên trước đây ông Nguyễn Văn T  (tên gọi khác là T uy) cha ruột của 
anh được Ủ y ban nhân dân huyện Thốt Nốt, tỉnh C ần Thơ (cũ) cấp giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất thửa số 348, tờ bản đồ số 04, diện tích 9.750m 2 giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất số 1308/CN-RĐ cấp ngày 13/7/1989 (giấy trắng). 
Trong phần đất này gia đình anh đã chuyển nhượng cho bà Cao Thị Hồng N  
khoảng 5.000m 2 (không xác định rõ thời điểm chuyển nhượng),  phần còn lại 
diện tích khoảng 4.500m 2 gia đình sử dụng. Năm 1992 , do hoàn cảnh khó khăn 
nên mẹ anh là bà Thái Thị L  cố cho Lê Văn T , giá cố ban đầu là 07 ch ỉ vàng 
24K, sau đó gia đình nhận thêm 03 chỉ nữa, tổng cộng là 10 chỉ vàng 24K, thời 
hạn cố là 06 năm, có lập giấy tờ cố nhưng do Lê Văn T  giữ. Khi hết hạn hợp 
đồng gia đình không có tiền trả cho Lê Văn T để nhận lại đất nên thỏa thuận cho 
Lê Văn T tiếp tục canh tác. Đến năm 2014, gia đình thương lượng với Lê Văn T 
để nhận lại đất nhưng Lê Văn T cho rằng đất này ông nhận chuyển nhượng chứ 
không phải cố nên không đồng ý trả. Nay bà Thái Thị L  khởi kiện yêu cầu Tòa 
án buộc Lê Văn T trả lại phần đất diện tích 4.716m 2 thuộc một phần thửa đất số 
348, tờ bản đồ số 04, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1308/CN -RĐ cấp 
ngày 13/7/1989 do ông Nguyễn Văn T đứng tên. Bà L đồng ý trả lại cho Lê Văn 
T 10 chỉ vàng 24K. 
Bị đơn ông Lê Văn T trình bày:  
Vào khoảng tháng 3/1992 (AL) ông nhận chuyển nhượng của bà Thái Thị 
L (bà L là vợ của ông Nguyễn Văn T ) phần đất ruộng diện tích đo đạc thực t ế 
4.716m2, giá chuyển nhượng 10 chỉ vàng 24K, thanh toán trước 07 chỉ vàng 24K 
và nhận đất canh tác từ năm 1992, thời điểm này bà L có tranh chấp với hộ A và 
hộ B nhưng chưa giải quyết xong nên giữa ông và bà L chưa lập giấy tờ chuyển 
nhượng, cuối năm 1992 sau khi giải quyết tranh chấp giữa hộ A và hộ B xong bà 
L có giao cho ông giấy thỏa thuận giữa hộ A và hộ B cho ông giữ. Năm 1993 , 
ông giao cho bà L  03 chỉ  vàng còn lại và hai bên lập Tờ hợ p đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất ruộng ngày 06 /5/1993, thời điểm ký giấy tay chuy ển 
nhượng có 02 người làm chứng. Năm 1999 , ông lập thủ tục  đăng ký cấp giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất được Ủ y ban nhân dân xã Thạnh Phú xác nhận

3 
 
nhưng do không có tiền nộp thuế nên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất. Phần đất này ông đã sử dụng ổn định trên 20 năm. Nay bà Thái Thị L  
khởi kiện yêu cầu trả đất ông không đồng ý. Ông yêu cầu Tòa án xem xét công 
nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với bà Thái Thị L  
theo giấy tay chuyển nhượng ngày 06/5/1993. Công nhận cho ông được sử dụng 
phần đất diện tích 4.716m2. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan a nh Nguyễn Hữu T 1, anh Nguyễn 
Hữu T 3, anh Nguyễn Hữu T 2, anh Nguyễn Hữu T  và chị Nguyễn T hị Thùy L  
trình bày:  
Các anh, chị thống nhất với lờ i trình bày của b à Thái Thị L . Các anh chị 
xác định phần đất Lê Văn T  đang sử dụng gia đình chỉ cố  cho Lê Văn T  chứ 
không chuyển nhượng như Lê Văn T trình bày. Giấy tay chuyển nhượng Lê Văn 
T cung cấp không phải chữ ký của bà L và anh T2. Anh T2 và bà L chỉ ký tên 
trong giấy cố chứ không ký tên trong giấy bán. Các anh, chị yêu cầu Tòa án xem 
xét buộc ông Lê Văn T phải trả lại đất cho bà Thái Thị L sử dụng. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L trình bày:  
Bà xác định năm 1992 , vợ chồng b à có nhận chuyển nhượng của bà Thái 
Thị L  phần đất diện tích khoảng 4.500m 2, giá chuyể n nhượng là 10 chỉ vàng 
24k, vợ chồ ng bà đã giao đủ vàng và nhận đất canh tác tr ên 20 năm, khi nhận 
chuyển nhượng có lập giấy tay mua bán. Nay bà Thái Thị L  cho rằng chỉ cố đất 
chứ không có chuyển nhượng đất là không đúng. Bà yêu  cầu Tòa án xem xét 
công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà với bà 
Thái Thị L. 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm s ố 08/2017/DS-ST ngày 24/11/2017 , Tòa án 
nhân dân huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ quyết định: 
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Thái Thị L  đối với ông Lê Văn 
T vì không có cơ sở xem xét. 
Chấp nhận yêu cầu phản tổ của ông Lê Văn T  về việc yêu cầu công nhận 
việc chuyển nhượng đất giữa ông Lê Văn Tu với bà Thái Thị L theo Tờ hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng lập ngày 06/5/1993. 
Công nhận cho ông Lê Văn T  được sử dụng phần đất có diện tích 4.716m 2 
thuộc thửa đất số 348 1, tờ bản đồ số 04, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 
1308/CN-RĐ cấp ngày 13/7/1989  do ông Nguyễn Văn T  dứng tên. Số thửa cập 
nhật theo bản đồ năm 1995 phần đất này thuộc thửa 191 1, hiện nay thuộc thửa 
730 (cập nhật từ một phần thửa 191) , tờ bản đồ số 06, đất tọa lạc tại ấ p p, xã t, 
huyện c, thành phố Cần Thơ (đất chưa được cấp đổi giấy đỏ). 
Vị trí, kích thước thửa đất được xác định theo mảnh trích đo địa chính do 
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ lập 
ngày 10/4/2017. 
Ông Lê Văn T  liên hệ với cơ quan có th ẩm quyền để thực hiện thủ tục cấp

4 
 
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. 
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí xem xét, thẩm định 
tại chỗ, định giá, giám định, án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự. 
Ngày 05/12/2017, bà Thái Thị L kháng cáo toàn bộ Bản án. 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 158/2019/DS-PT ngày 18/9/2019, Tòa án 
nhân dân thành phố Cần Thơ quyết định:  
Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Thái Thị L. 
Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2017/DSST ngày 24/11/2017 của 
Tòa án nhân dân huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ. 
Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về chi phí giám định và án 
phí. 
Ngày 04/12/2019, bà Thái Thị L  có đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục 
giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. 
Tại Quyết định số 205/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 03/9/2020, Viện trưởng 
Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng  nghị Bản án 
dân sự phúc thẩm nêu trên, đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao 
tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm hủy Bản án dân sự phúc thẩm 
nêu trên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2017/DS-ST ngày 24/11/2017 của 
Tòa án nhân dân huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa 
án nhân dân huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ giải quyết sơ thẩm lại. 
Tại phiên tòa hôm nay, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh đề nghị Ủy ban T hẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát 
nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN 
[1]. Bà Thái Thị L  và ông Lê Văn T  thống nhất diện tích đất tranh chấp, 
theo thỏa thuận về thuê (cố) quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất có diện tích là 4.500m 2 nhưng qua đo đạc th ực tế là 4.715m 2. Phần 
chênh lệch diện tích quyền sử dụng đất tăng thêm này bà L và Lê Văn T  đều 
thừa nhận đúng với hiện trạng khi thực hiện các giao dịch. Đây là tình tiết không 
phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự. 
[2]. Bà L và Lê Văn T thừa nhận, giá trị quyền sử dụng đất cho thuê (cố) và 
chuyển nhượng đều là 10 chỉ vàng 24K. Bà L cho rằng, giữa bà và Lê Văn T chỉ 
thực hiện việc thuê (cố) quyền sử dụng đất chứ không có chuyển nhượng quyền 
sử dụng đất và Lê Văn T  là người giữ hợp đồng thuê (cố) quyền sử dụng đất. 
Tuy nhiên, Lê Văn T không thừa nhận việc này. Lê Văn T khẳng định, hai bên 
thực hiện một giao dịch duy nhất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bà L 
là người giữ các hợp đồng chuyển nhượng. Tại các  hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất này đều thể hiện ý chí của nguyên đơn là chuyển nhượng 
vĩnh viễn quyền sử dụng đất 4.715m2 cho Lê Văn T.

5 
 
[3]. Bà L khai cho bị đơn thuê (cố) quyền sử dụng đất trong thời hạn 06 
năm nhưng khi quá thời hạn này lại không có khiếu nại hay tranh chấp trong một 
thời gian dài. Hơn nữa, vào năm 1999, khi Lê Văn T  làm thủ tục xin được cấp 
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có nhờ bà L in dấu vân tay xác nhận chỗ 
“người nhượng”. Các thủ tục xin được cấp giấy chứng n hận quyền sử dụng đất 
của Lê Văn T gần như hoàn tất nhưng do Lê Văn T không đủ tiền nộp thuế nên 
chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.  
[4]. Lê Văn T yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng. Lê Văn T cung 
cấp Tờ hợ p đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng lập ngày 06/5/1993 
và Tờ sang nhượng đất lập ngày 06/11/1994 để chứng minh, thấy rằng: 
Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa các bên được xác lập năm 1992, đến 
ngày 06/5/1993, các bên lập giấy tờ sang nhượng (giấy tay). Mặc dù về hình 
thức của gia o dịch chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật nhưng bà L đã 
nhận đủ vàng và giao đất cho Lê Văn T sử dụng từ năm 1992 đến nay. Lê Văn T 
đã cải tạo, trang ủi mặt bằng, đầu tư sản xuất trên đất, không vi phạm quy định 
quy hoạch và bà L không phản đối hay tranh chấp với Lê Văn T. Căn cứ mục n, 
tiểu mục 2.2 Nghị quyết số 02/2004/NQ -HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng 
thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì chuyển nhượng trên được công nhận. Do 
đó, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm công nhận cho Lê Văn T  được sử dụng 
phần đất diện tích 4.716m 2 thuộc thửa đất số 348 tờ bản đồ số 4, giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất số 1308/CN -RĐ cấp ngày 13/7/1989 do ông Nguyễn 
Văn T đứng tên, số thửa cập nhận theo bản đồ năm 1995 phần đất này thuộc 
thửa 191, hiện nay thuộc thửa 730 (cập nhật từ một phần thửa 191)  tờ bản đồ số 
06, đất tọa lạc tại ấp P, xã T, huyện C, thành phố cần Thơ là có căn cứ. 
[5]. Mặt khác, bà L cho rằng, tờ đơn xin chuyển nhượng, bán kết quả lao 
động, đầu tư do bị đơn cung cấp l à chứng cứ giả mạo, không phải do bà L ký. 
Do đó, Lê Văn T  đã yêu cầu thực hiện việc giám định dấu vân tay trong hợp 
đồng trên. Tại kết luận giám định số 118/KLGĐ -PC09 ngày 28/8/2019 của 
Phòng kỹ thuật hình sự Công an thành phố Cần Thơ kết luận: Dấu vân  tay trong 
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 06/8/1999 là dấu vân tay 
của bà Thái Thị L. 
Vì các lẽ trên; 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ Điều 337, Điều 343 và Điều 349 Bộ Luật tố tụng dân sự. 
1. Không c hấp nhận Kháng nghị số 205/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 
03/9/2020 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ 
Chí Minh.  
2. Giữ nguyên  Bản án dân sự phúc thẩm số 158/2019/DS-PT ngày 
18/9/2019 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ giữa nguyên đơn là bà Thái 
Thị L với bị đơn là ông Lê Văn T.

6 
 
3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết 
định. 
 
Nơi nhận: 
- Đ/c Chánh án (để báo cáo); 
- Vụ pháp chế và quản lý khoa học; 
- VKSNDCC tại TP.HCM; 
- TAND thành phố Cần Thơ; 
- TAND huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ; 
- Chi cục THADS huyện Cờ Đỏ; 
- Các đương sự theo địa chỉ; 
- Lưu: Phòng GĐKTII, Phòng LTHS, HS, THS. 
 
 
 
             TM.ỦY BAN THẨM PHÁN 
 THẨM PHÁN- CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
(đã ký) 
 
 
 
 
                    Phạm Hồng Phong