TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 63/2021/DS-GĐT 
Ngày 06-12-2021 
V/v tranh chấp hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu 
hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO 
 - Thành phần Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao gồm có: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trần Hồng Hà; 
Các Thẩm phán: Ông Ngô Tiến Hùng; 
                  Ông Nguyễn Văn Thuân; 
                  Bà Đào Thị Minh Thủy; 
                  Ông Nguyễn Văn Dũng; 
- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Ngọc - Thẩm tra viên Tòa án nhân dân tối cao. 
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao tham gia phiên tòa: Ông 
Nguyễn Việt Hùng - Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tối cao.  
Ngày 06 tháng 12 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao mở phiên 
tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giữa các 
đương sự: 
- Nguyên đơn:  
1. Ông Y Hiu K, sinh năm 1969; 
2. Bà H’Drư N, sinh năm 1975; 
Cùng cư trú tại: Buôn J, xã EH, huyện CM, tỉnh Đắk Lắk; 
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Y Wan A, sinh năm 1960; 
cư trú t ại: Buôn P, xã EK, huyện KP, tỉnh Đắk Lắk là người đại diện theo ủy 
quyền (Văn bản ủy quyền ngày 23/12/2016). 
- Bị đơn: Bà Huỳnh Thị Mỹ N1, sinh năm 1981; cư trú tại: B23 Khu HP, 
phường TL, thành phố BMT, tỉnh Đắk Lắk. 
 - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

2 
 
1. Ngân hàng Nông nghiệp và phát tri ển nông thôn VN- Chi nhánh HT; 
địa chỉ: 186 NLB, xã HT, thành phố BMT, tỉnh Đắk Lắk. 
Người đại diện hợp pháp của Ngân hàng Nông nghiệp và phát tri ển nông 
thôn VN- Chi nhánh HT: Ông Huỳnh Minh K1 - Trưởng phòng kế hoạch kinh 
doanh là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 09/10/2019). 
2. Văn phòng Công ch ứng ĐA; đ ịa ch ỉ: S ố 38 NQ, xã HT, thành ph ố 
BMT, tỉnh Đắk Lắk. 
Người đại diện hợp pháp của Văn phòng Công chứng ĐA: Bà Đặng Thanh 
Q, sinh năm 1991  là ngư ời đ ại di ện theo ủy quy ền (Văn b ản ủy quy ền ngày 
21/8/2017); 
3. Ủy ban nhân dân huyện CM, tỉnh Đắk Lắk. 
Người đại diện hợp pháp của Ủy ban nhân dân huyện CM, tỉnh Đắk Lắk: 
Ông Tr ần Ng ọc T - Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trư ờng huy ện CM là 
người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 11/11/2019); 
4. Anh Y Jũ N2, sinh năm 1993; 
5. Anh Y Gruenh N3, sinh năm 1994; 
6. Anh Y Blul N4, sinh năm 1996;  
Cùng cư trú tại: Buôn J, xã EH, huyện CM, tỉnh Đắk Lắk. 
Người đại diện theo ủy quyền của anh Y Jũ N2, anh Y Gruenh N3, anh Y 
Blul N4: Ông Y Wan A, sinh năm 1960; cư trú t ại: Buôn P, xã EK, huyện KP, 
tỉnh Đ ắk L ắk là ngư ời đ ại di ện theo ủy quy ền (Văn b ản ủy quy ền ngày 
03/02/2020). 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Tại đơn kh ởi ki ện đề ngày 21/9/2016, đơn bổ sung nội dung khởi kiện 
ngày 12/01/2017, đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện ngày 03/01/2020  và trong quá 
trình tố tụng, nguyên đơn là ông Y Hiu  K và bà H’Drư N (do ông Y Wan A là 
người đại diện theo uỷ quyền) trình bày: 
Năm 2011, thông qua giới thiệu, vợ chồng ông Y Hiu K, bà H’Drư N quen 
bà Huỳnh Thị Mỹ N1 (bà N1 giới thiệu mình là nhân viên đại lý của công ty cho 
vay tiền), do c ần tiền đầu tư c anh tác s ản xuất nên vợ chồng ông Y Hiu K hỏi 
vay 50.000.000 đồng và được bà N1 đồng ý, nhưng yêu cầu vợ chồng ông Y Hiu 
K phải thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N1 thì công ty mới 
cho vay tiền. Vợ chồng ông Y Hiu K đã đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
số M 823257 gồm thửa đất số 35, số 36 tờ bản đồ số 11; thửa đất số 20 tờ bản đồ 
số 8 ở xã EH, huyện CM, tỉnh Đắk Lắk cho bà N1 để vay tiền. Sau đó, vợ chồng 
ông Y Hiu K phải ủy quyền cho bà N1 toàn bộ quyền sử dụng đất để bà N1 đứng 
ra vay t iền hộ. Vì vợ chồng ông Y Hiu K không biết đọc và vi ết chữ, nên lợi

3 
 
dụng đi ều này , bà N1 cho vợ chồng ông Y Hiu K ký vào H ợp đ ồng chuy ển 
nhượng quyền sử dụng đất thay vì ký vào gi ấy ủy quyền. Tại Văn phòng C ông 
chứng ĐA, v ợ chồng ông Y Hiu K không có th ỏa t huận và cũng  không nh ận 
được số tiền 150.000.000 đ ồng như trong h ợp đồng chuyển nhượng. Vợ chồng 
ông Y Hiu K chỉ nhận được số tiền 50.000.000 đồng tiền vay, hiện tại vợ chồng 
ông Y Hiu K vẫn đang qu ản lý, s ử dụng diện tích đ ất và tài s ản trên đ ất. Ngày 
02/3/2012, vợ chồng ông Y Hiu K đã trả đủ tiền gốc và lãi cho bà N1 nhưng bà 
N1 không trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 20/12/2012, bà N1 
viết gi ấy cam đoan do làm m ất Giấy ch ứng nh ận quy ền s ử dụng đ ất của vợ 
chồng ông Y Hiu K, hẹn đến ngày 20/3/2013 sẽ trả lại. Ngày 12/3/2013, bà N1 
viết cho vợ chồng ông Y Hiu K một đơn báo m ất Giấy chứng nh ận quyền s ử 
dụng đất và nhờ “Đài phát thanh truy ền hình Đ ắk Lắk” nhắn tin tìm ki ếm giấy 
tờ, ông Y Hiu K đã nộp lệ phí nhắn tin. Việc bà N1 vay vốn tại Ngân hàng thì vợ 
chồng ông Y Hiu K không biết. Khoảng tháng 4/2015 có m ột số người tự xưng 
là cán b ộ Ngân hàng xu ống để tiến hành đo đ ạc đất thì vợ chồng ông Y Hiu K 
mới biết bà N1 đã làm giả Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên 
cho bà N1 đối với diện tích đ ất nêu trên  và thế chấp đất này cho N gân hàng đ ể 
vay tiền. Do v ậy, ông Y Hiu K và bà H’Drư N đề nghị Tòa án hủy Hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Y Hiu K, bà H’Drư N với bà Huỳnh 
Thị Mỹ N1 ngày 18/3/2011, hủy Hợp đồng thế chấp ngày 01/6/2012, đồng thời 
hủy Gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử dụng đ ất số BC 944798 c ấp ngày 06/4/2011 
mang tên bà Hu ỳnh Thị Mỹ N1 tại thửa đất số 35 (diện tích đ ất 9.320m2), thửa 
đất số 36 (diện tích đất 7.950m2) tờ bản đồ số 11 ở xã EH, huyện CM, tỉnh Đắk 
Lắk. 
Bị đơn là bà Huỳnh Thị Mỹ N1: 
Quá trình gi ải quyết vụ án, Tòa án đã tri ệu tập, niêm y ết các văn b ản tố 
tụng và thông báo nh ắn tin tìm ki ếm người v ắng mặt nơi cư trú nhưng bà N1 
không có mặt tại Tòa án để giải quyết vụ việc. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng Nông nghiệp và phát 
triển nông thôn VN- Chi nhánh HT, tỉnh Đắk Lắk (do ông Huỳnh Minh K1 là 
người đại diện theo ủy quyền) trình bày: 
Ngày 09/3/2012, bà Hu ỳnh Thị Mỹ N1 có vay v ốn tại Ngân hàng Nông 
nghiệp và phát triển nông thôn VN- Chi nhánh HT, tỉnh Đắk Lắk (sau đây vi ết 
tắt là Ngân hàng) với số tiền 1.200.000.000 đồng, thời hạn vay 12 tháng, hạn trả 
cuối cùng là  ngày 08/3/2013, lãi su ất 18,6%/năm, lãi su ất quá h ạn tính b ằng 
150% lãi suất cho vay trong hạn. Để đảm bảo nghĩa vụ cho khoản vay, bà N1 đã 
thế chấp cho Ngân hàng 05 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây viết tắt 
là GCNQSDĐ) gồm: GCNQSDĐ số BC 944644, số BC 944645, số BC 944798, 
số BC 944532, số BC 944641 đều mang tên Huỳnh Thị Mỹ N1. Trong thời gian 
vay vốn, bà N1 đã xin rút b ớt tài sản thế chấp là 03 GCNQSDĐ s ố BC 944644, 
số BC 944645 , s ố BC 944798 đ ể xử lý n ợ vay, Ngân hàng đ ồng ý tr ả lại 02

4 
 
GCNQSDĐ số BC 944644, số BC 944645. Do bà N1 không hợp tác nên phía 
Ngân hàng không giao trả GCNQSDĐ số BC 944798 mà giữ lại để xử lý nợ vay. 
Do quá h ạn, phía bà N1 không thanh toán đư ợc nợ gốc và lãi phát sinh, 
Ngân hàng đã kh ởi ki ện. T ại B ản án kinh doanh, thương m ại sơ th ẩm số 
35/2015/KDTM-ST ngày 05/10/2015, Tòa án nhân dân thành ph ố BMT, t ỉnh 
Đắk Lắk đã tuyên xử: Buộc bà Huỳnh Thị Mỹ N1 có nghĩa vụ trả cho Ngân hàng 
số tiền 2.301.740.000 đồng (trong đó số tiền nợ gốc là: 1.200.000.000 đồng; số nợ 
lãi tạm tính đến hết ngày 04/10/2015 là:  1.101.740.000 đồng). Xử lý tài s ản thế 
chấp là 02 GCNQSDĐ, gồm GCNQSDĐ số BC 944532, số BC 944541 đều mang 
tên Huỳnh Thị Mỹ N1; còn lại GCNQSDĐ số BC 944798 cấp ngày 06/4/2011, bà 
N1 thỏa thuận với Ngân hàng xin được tự xử lý tài sản này trả tiền cho Ngân hàng 
nên Ngân hàng không yêu cầu giải quyết. Tuy nhiên, sau khi Bản án kinh doanh, 
thương mại sơ thẩm số 35/2015/KDTM-ST nêu trên có hiệu lực pháp luật, bà N1 
không thực hiện cam kết và cũng không phối hợp với Ngân hàng để xử lý tài sản 
này. Do vậy, đề nghị Tòa án xem xét tuyên quyền sử dụng của bà Huỳnh Thị Mỹ 
N1 theo GCNQSDĐ số BC 944798 cấp ngày 06/4/2011 mang tên Huỳnh Thị Mỹ 
N1 tại thửa đất số 35, tờ bản đồ số 11, diện tích 9.320m2 và thửa đất số 36, tờ bản 
đố số 11 diện tích 7.950m 2 ở xã EH, huyện CM, tỉnh Đắk Lắk cho Ngân hàng 
được quyền xử lý phát mãi bán tài s ản để trả nợ cho Ngân hàng theo H ợp đồng 
tín dụng số 604/2012 ngày 09/3/2012.  
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Văn phòng Công chứng ĐA (do 
bà Đặng Thanh Q là người đại diện theo ủy quyền) trình bày:   
Ngày 18/03/2011, Văn phòng Công chứng ĐA nhận được hồ sơ yêu c ầu 
công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Y Hiu K, bà 
H’Drư N với bà Huỳnh Thị Mỹ N1 đối với GCNQSDĐ số M 823257 cấp ngày 
19/01/1998 mang tên hộ ông Y Hiu K tại thửa đất số 35, số 36, tờ bản đồ số 11, 
diện tích đất 17.270m2 ở xã EH, huyện CM, tỉnh Đắk Lắk. Sau khi ki ểm tra các 
loại giấy tờ gồm: 01 GCNQSDĐ số M 823257 cấp ngày 19/01/1998 mang tên hộ 
ông Y Hiu K; chứng minh nhân dân và s ổ hộ khẩu của bà Hu ỳnh Thị Mỹ N1; 
chứng minh nhân dân và s ổ hộ khẩu của ông Y Hiu K và bà H’Drư N; “Đơn xin 
xác nhận” ngày 17/3/2011 của ông Y Hiu K (tất cả là bản gốc), nhận thấy giấy tờ 
sang nhượng đã đ ầy đủ tính pháp lý nên Văn phòng Công chứng ĐA đã soạn 
thảo nội dung hợp đồng theo nội dung hồ sơ và thỏa thuận của các bên, các bên 
không có ý ki ến gì. Khi công ch ứng các bên đ ều có mặt, đều tự nguyện ký k ết, 
Văn phòng Công chứng ĐA đã thực hiện đúng quy định của pháp luật. Về hộ gia 
đình, khi th ực hiện công ch ứng Hợp đồng chuyển như ợng quyền s ử dụng đất, 
phía chuyển nhượng chỉ có ông Y Hiu  K, bà H’Drư N không có các thành viên 
trong gia đình trên 18 tu ổi. Trong “Đơn xác nh ận” ngày 17/3/2011 c ủa ông Y 
Hiu K có nội dung “Khi l ập gia đình chúng tôi có di ện tích 27.25m 2…”. Tức là 
nguồn gốc đất được xác định khi ông Y Hiu  K lập gia đình, không có các thành 
viên trong gia đình cùng t ạo l ập. GCNQSDĐ  cấp cho h ộ ông Y Hiu K ngày 
18/01/1998 thì các con của ông Y Hiu K còn nhỏ (mới 05 tuổi). Do đó, vi ệc vợ

5 
 
chồng ông Y Hiu K chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Huỳnh Thị Mỹ N1 
được Văn phòng Công chứng ĐA công chứng theo đúng quy định của pháp luật.  
Người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan là Ủy ban nhân dân hu yện CM, 
tỉnh Đắk Lắk (do ông Trần Ngọc T là người đại diện theo ủy quyền) trình bày: 
Hộ ông Y Hiu K được Ủy ban nhân dân  huyện C cấp GCNQSDĐ s ố M 
823257 ngày 19/01/1998 tại thửa đất số 35, thửa đất số 36, thửa đất số 20 tờ bản 
đồ số 11, thửa đất số 08 có diện tích 24.005m2 đất nông nghiệp. Ngày 18/3/2011, 
hộ gia đình ông Y Hiu  K có lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
cho bà Huỳnh Thị Mỹ N1 diện tích đất 17.270m2 gồm: Thửa đất số 35 diện tích 
9,320m2 đất màu; thửa đất số 36 diện tích 7.950m2 đất trồng cà phê. Việc chuyển 
nhượng được công chứng tại Văn phòng Công chứng ĐA. Sau khi nộp hồ sơ đầy 
đủ, th ực hi ện nghĩa v ụ tài chính thì Ủy ban nhân dân  huyện CM đã c ấp 
GCNQSDĐ số BC 944798 cho bà Huỳnh Thị Mỹ N1. Về trình tự, thủ tục căn cứ 
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N1 đúng với quy định của pháp 
luật. Nay v ợ chồng ông Y Hiu K khởi ki ện yêu c ầu h ủy Hợp đ ồng chuy ển 
nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Y Hiu K với bà N1, đồng thời yêu 
cầu hủy GCNQSDĐ số BC 944798 mang tên bà Hu ỳnh Thị Mỹ N1 thì đề nghị 
Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là a nh Y Jũ N2, anh Y Gruenh N3 
và anh Y Blul N4 (do ông Y Wan A là người đại diện theo ủy quyền) trình bày: 
Các anh đều là con của ông Y Hiu K và bà H’Drư N. Ngày 18/3/2011, ông 
Y Hiu K và bà H’Drư N ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà 
Huỳnh Thị Mỹ N1 đối với diện tích đất tại thửa đất số 35, tờ bản đồ số 11, diện 
tích 9.320m 2 và th ửa đ ất s ố 36, t ờ bản đ ồ số 11, di ện tích 7.950m 2 ở xã EH, 
huyện CM, tỉnh Đắk Lắk là hoàn toàn trái pháp lu ật, vì đất cấp cho hộ gia đình 
trong đó có các anh. Th ời điểm vợ chồng ông Y Hiu K ký hợp đồng với bà N1 
thì các anh đều đã trên 15 tuổi, nhưng các anh không biết và không ký Hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà N1. Do vậy, đề nghị Tòa án giải quyết 
theo quy định của pháp luật.   
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2020/DS -ST ngày 18/5/2020, Toà án 
nhân dân tỉnh Đắk Lắk quyết định: 
1. Chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn ông Y Hiu K và bà H’Drư N. 
- Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Y Hiu K 
và bà H’Drư N với bà Hu ỳnh Th ị Mỹ N1 chứng th ực ngày 18/3/2011 đ ối v ới 
thửa đất số 35, 36, tờ bản đồ số 11 có tổng diện tích 17.270m2 vô hiệu.  
- Hủy một phần Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 507/TC ngày 
01/6/2012 bà Hu ỳnh Th ị Mỹ N1 đã th ế chấp GCNQSDĐ s ố: BC 944798 c ấp 
ngày 06/4/2011 mang tên bà Huỳnh Thị Mỹ N1, cụ thể thửa đất số 35, thửa 36 tờ 
bản đồ số 11 có diện tích đất 17.270m2.

6 
 
- Hủy GCNQSDĐ số: BC 944798 cấp ngày 06/4/2011 mang tên bà Huỳnh 
Thị Mỹ N1. 
Hộ gia đình ông Y Hiu K, bà H’Drư N có tránh nhi ệm đến cơ quan Nhà 
nước để đăng ký lại cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất số 35, thửa 36 tờ bản đồ số 
11 có diện tích đất 17.270m2.  
2. Không chấp nhận đơn yêu c ầu độc lập của Ngân hàng Nông nghiệp và 
phát triển nông thôn VN- Chi nhánh HT về việc công nh ận Hợp đồng thế chấp 
quyền s ử dụng đất lập ngày 01/6/2012 có hi ệu l ực đối với GCNQSDĐ s ố: BC 
944798 cấp ngày 06/4/2011 mang tên bà Huỳnh Thị Mỹ N1. 
Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo của 
đương sự.  
Ngày ngày 08/6/2020 , Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn 
VN- Chi nhánh HT có đơn kháng cáo. 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 07/2020/DS -PT ngày 02/11/2020, Tòa án 
nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng quyết định:  
Chấp nhận kháng cáo của người có quyền, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng 
Nông nghiệp và phát triển nông thôn VN- Chi nhánh HT, thành phố BMT, tỉnh 
Đắk Lắk. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 03/2020/DS -ST ngày 18/5/2020 của Tòa 
án nhân dân tỉnh Đắk Lắk. Tuyên xử: 
1. Chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn ông Y Hiu K và bà H’Drư N 
về yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Y Hiu 
K và bà H’Drư N với bà Huỳnh Thị Mỹ N1 chứng thực ngày 18/3/2011 đối với 
thửa đất số 35, 36, tờ bản đồ số 11 có tổng diện tích 17.270 m2 vô hiệu. 
- Giữ nguyên một phần H ợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 507/TC 
ngày 01/6/2012 bà H uỳnh Thị Mỹ N1 đã thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất số BC 944798 cấp ngày 06/4/2011 mang tên bà Huỳnh Thị Mỹ N1, cụ 
thể thửa đất số 35, thửa đất số 36, tờ bản đồ số 11 có diện tích 17.270 m2. 
- Giữ nguyên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BC 944798 cấp ngày 
06/4/2011 mang tên bà Huỳnh Thị Mỹ N1, cụ thể thửa đất số 35, thửa đất số 36, 
tờ bản đồ số 11 có diện tích đất 17.270m2. 
2. Chấp nhận đơn yêu cầu độc lập của Ngân hàng Nông nghiệp và phát 
triển nông thôn VN- Chi nhánh HT về việc yêu cầu công nhận H ợp đồng thế 
chấp quyền sử dụng đất lập ngày 01/6/2012 có hiệu lực đối với Giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất số BC 944798 cấp ngày 06/4/2011 mang tên bà Huỳnh Thị 
Mỹ N1. 
Buộc ông Y Hiu K và bà H’Drư N phải giao cho bà Huỳnh Thị Mỹ N1 
thửa đất số 35, 36 tờ bản đồ số 11 có tổng diện tích 17 .270m2 (tách 01 nhà tạm 
và cây cà phê để giải quyết bằng vụ án khác khi có yêu cầu). 
Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

7 
 
Ngày 23/11/2020, ông Y Hiu K và bà H’Drư N có đơn đề nghị xem xét 
theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. 
Tại Quy ết đ ịnh kháng ngh ị giám đ ốc th ẩm s ố 09/QĐKNGĐT-VKS-DS  
ngày 01/10/2021, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị Bản 
án dân s ự phúc thẩm số 07/2020/DS-PT ngày 02/11/2020 c ủa Tòa án nhân dân 
cấp cao tại Đà Nẵng; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét 
xử giám đốc thẩm hủy Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và huỷ Bản án dân sự 
sơ thẩm số 03/2020/DS-ST ngày 18/5/2020 c ủa Toà án nhân dân t ỉnh Đắk Lắk; 
giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân t ỉnh Đắk Lắk xét x ử lại theo thủ tục sơ 
thẩm, đúng quy định của pháp luật. 
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao  đề 
nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấ p nhận Quyết định kháng 
nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:  
[1] Về tố tụng: Theo Giấy chứng nhận kết hôn tại Ủy ban nhân dân phường 
TL, thành phố BMT, tỉnh Đắk Lắk thì bà N1 (bị đơn) kết hôn với ông Phan 
Thành L ngày 23/9/2010. Ngày 18/3/2011, vợ chồng ôn g Y Hiu K, bà H’Drư N 
ký H ợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà N1 đối với diện tích 
17.270m2 đất, thuộc thửa đất số 35 (diện tích 9.320m 2) và thửa đất số 36 (diện 
tích 7.950m2), tờ bản đồ số 11 tại Buôn J, xã EH, huyện CM, tỉnh Đắk Lắk. Ngày 
06/4/2011, bà N1 được Ủy ban nhân dân huyện CM cấp GCNQSDĐ đối với diện 
tích nhận chuyển nhượng nêu trên (k hông bao gồm tài sản trên đất ). Ngày 
01/6/2012, bà N1 thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên cho Ngân hàng theo Hợp 
đồng thế chấp số 507/TC  (được Văn phòng C ông chứng ĐA chứng nhận cùng 
ngày) và đăng ký thế chấp ngày 06/6/2012. Như vậy, diện tích đất tranh chấp do 
bà N1 nhận chuyển nhượng sau khi kết hôn với ông L , nhưng GCNQSDĐ chỉ 
đứng tên bà N1, Hợp đồng thế chấp với Ngân hàng cũng chỉ có bà N1 ký tên. 
Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án chưa xác minh làm rõ tình trạng hôn nhân của 
bà N1 để xác định diện tích đất tranh chấp là tài sản chung của vợ chồng bà N1, 
ông L hay là tài sản riêng của bà N1 nên chưa đủ cơ sở để giải quyết vụ án. Đồng 
thời, Tòa án không đưa ông L vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền 
lợi, nghĩa vụ liên quan là vi phạm khoản 4 Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự năm 
2015. 
[2] Về nội dung:  
[3] Tại khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Chuyển quyền 
sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác 
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử 
dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất ”. Thực tế, bà N1 chỉ thế chấp diện 
tích đất nêu trên cho Ngân hàng, chứ không phải là chuyển quyền sử dụng đất 
theo quy định tại khoản 10 Điều 3  Luật đất đai năm 2013. Do đó, Hợp đồng thế

8 
 
chấp quyền sử dụng diện tích 17.270m 2 đất, thuộc thửa đất số 35 (diện tích 
9.320m2) và thửa đất số 36 (diện tích 7.950m 2), tờ bản đồ số 11, ở Buôn J, xã 
EH, huyện CM, tỉnh Đắk Lắ k cho Ngân hàng không phải là giao dịch chuyển 
giao quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự năm 
2005 và khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, nên Ngân hàng không được coi 
là người thứ ba ngay tình. Do đó, Hợp đồng thế chấp ngày 01/6/2012 giữa bà N1 
với Ngân hàng vô hiệu đối với quyền sử dụng diện tích 17.270m 2 đất theo 
GCNQSDĐ số BC 944798 ngày 06/4/2011 mang tên bà Huỳnh Thị Mỹ N1. 
[4] Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp phúc thẩm áp dụng không đúng 
quy định tại khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân  sự năm 2005 nên  quyết định “Giữ 
nguyên một phần Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 507/TC ngày 
01/6/2012 bà Huỳnh Thị Mỹ N1 đã thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
số BC 944798 cấp ngày 06/4/2011 mang tên bà Huỳnh Thị Mỹ N1, cụ thể thửa 
số 35, thửa 36 tờ bản đồ số 11 có diện tích 17.270m2”  là không chính xác. Tòa 
án cấp sơ thẩm hủy một phần Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 507/TC 
ngày 01/6/2012 đối với GCNQSDĐ số BC 0944798 cấp ngày 06/4/2011 c ho bà 
Huỳnh Thị Mỹ N1 là đúng;  tuy nhiên , Tòa án cấp sơ thẩm lại xác định thiếu  
người tham gia tố tụng, không đưa ông L (chồng bà N1) vào tham gia tố tụng với 
tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan , làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới 
quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự. 
[5] Mặt khác, Tòa án cấp phúc thẩm quyết đ ịnh bu ộc ông Y Hiu K, bà 
H’Drư N phải giao cho bà N1 thửa đất số 35, thửa đất số 36 tờ bản đồ số 11, có 
tổng diện tích 17.270m2 là vượt quá phạm vi đơn yêu cầu độc lập, phạm vi kháng 
cáo của Ngân hàng, vi phạm khoản 1 Đi ều 5, Đi ều 293 B ộ luật tố tụng dân s ự 
năm 2015.        
Vì các lẽ trên, 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 337, khoản 3 Điều 343, Điều 345 Bộ luật tố 
tụng dân sự năm 2015; 
1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 09 /QĐKNGĐT-
VKS-DS ngày 01/10/2021 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao. 
2. Hủy Bản án dân sự phúc thẩm s ố 07/2020/DS-PT ngày 02/11/2020 của 
Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng  và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 
03/2020/DS-ST ngày 18/5/2020 của Toà án nhân dân tỉnh Đắk Lắk.  
3. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử lại theo thủ 
tục sơ thẩm, đúng quy định của pháp luật.

9 
 
  Nơi nhận: 
- Chánh án TANDTC; 
- VKSNDTC (Vụ 9); 
- TAND cấp cao tại Đà Nẵng; 
- TAND tỉnh Đắk Lắk (kèm hồ sơ vụ án); 
- Cục THADS tỉnh Đắk Lắk; 
- Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học TANDTC; 
- Trung tâm tư liệu - Thư viện TANDTC; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: VP TANDTC, Thẩm phán chủ tọa,  
  Vụ GĐKT II  (03 bản), hồ sơ vụ án. 
 
TM. HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
 
 
Trần Hồng Hà