TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 270/2024/DS-GĐT 
Ngày: 24/10/2024 
V/v: tranh ch ấp hợp đồng đặt cọc 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM  
              Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
                 
              
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
 TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Thành phần Ủy ban Thẩm phán - Tòa án nhân dân c ấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh g ồm: 10 thành viên tham gia xét xử, do ông Bùi Đức Xuân - 
Phó Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, làm chủ tọa 
phiên tòa. 
Thư ký phiên tòa : Bà Nguyễn Ngọc Loan Chi, Thẩm tra viên chính, Tòa 
án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
tham gia phiên tòa : Ông Lê Minh Sơn - Kiểm sát viên. 
Ngày 24 tháng 10 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về “Tranh 
chấp hợp đồng đặt cọc”, giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn: Ông Dương Chí T, sinh năm 1985.  
Địa chỉ: Số * ấp TT, xã LT, huyện PD, thành phố Cần Thơ. 
2. Bị đơn: Ông Nguyễn Hải V, sinh năm 1988.  
Địa chỉ: Số * đường số *, khu dân cư PH, Khu vực *, phường AB, quận 
KN, thành phố Cần Thơ. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:  Ông Dương Lương T1, 
sinh năm 1978; địa chỉ: * đường *, phường HL, quận KN, thành phố Cần Thơ.  
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Theo Đơn khởi kiện ngày 02/5/2020 của nguyên đơn là ông Dương Chí T 
cũng như trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và ngư ời đại diện theo 
ủy quyền của nguyên đơn là bà Nguy ễn Sỹ K trình bày:

2 
 
Ngày 17/3/2020, ông Nguyễn Hải V và ông Dương Chí T ký kết hợp đồng 
đặt cọc chuyển nhượng nhà và quyền sử dụng đất. Ông V chuyển nhượng (bán) 
cho ông T căn nhà và đất diện tích 147,7m2 (ODT), diện tích xây dựng 90,62m2, 
diện tích s ử dụng 141,17m2 theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền 
sử dụng đất ở (sau đây viết tắt là GCNQSDĐ ) số 5401141304 (cấp cho ông Hồ 
Phước T2 ngày 13/5/2002, được chỉnh lý biến động sang tên ông Nguyễn Hải V 
vào ngày 05/9/2018) và chuyển như ợng quyền s ử dụng đ ất diện tích 36,3m 2 
(ODT) theo G GCNQSDĐ số 04505 cấp cho bà Nguy ễn Thị N ngày 10/1/2003 
(được ch ỉnh lý biến động sang tên ông Nguyễn Hải V vào ngày 05/9/2018). Giá 
chuyển nhượng 7.700.000.000 đồng. Phương th ức thanh toán: ông T  đưa tiền 
mặt 4.500.000.000 đồng và đưa thêm 02 lô đất tại thửa đất số 75 + 88, tờ bản đồ 
số 09, tổng diện tích 76,5m 2 (ODT) theo G CNQSDĐ số Q118269 cấp ngày 
23/5/2002, trị giá tương đương 3.200.000.000đồng. Ông T đã giao tiền cọc cho 
ông V số tiền 4.300.000.000 đồng. C ụ thể: ngày 17/3/2020 giao 300.000.000 
đồng; ngày 24/3/2020 giao 700.000.000  đồng; ngày 06/4/2020 giao 
3.300.000.000 đồng; ông V giao GCNQSDĐ bản chính cho ông T giữ. Hai bên 
giao kết ngày 20/4/2020, bên bán ( ông V) ra công ch ứng ký hợp đ ồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất và quy ền sở hữu nhà ở và bên mua chuyển nhượng 
lại 02 lô đ ất cho bên bán và trả 200.000.000 đồng còn l ại cho bên bán sau khi 
hoàn t ất th ủ tục chuy ển nhượng tại văn phòng công ch ứng. Nhưng đ ến ngày 
20/4/2020, bên bán l ại đ ổi ý không ra văn phòng công ch ứng ký h ợp đ ồng 
chuyển nhượng nhà đất như đã giao kết nên bên bán đã vi ph ạm hợp đồng giao 
kết đặt cọc mua bán nhà đ ất mà hai bên đã ký kết. Ông T yêu cầu hủy hợp đồng 
đặt cọc mua bán nhà đ ất ký kết ngày 17/3/2020; buộc ông V có trách nhiệm bồi 
thường gấp đôi số tiền cọc đã nhận, tổng số tiền yêu cầu là 8.600.000.000 đồng.  
Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông là ông Nguyễn Hải V và người đại 
diện theo ủy quyền là ông Ngô B ảo H trình bày:  
Ông V thừa nhận ký kết hợp đồng đặt cọc với ông T ngày 17/3/2020; thừa 
nhận t ừ ngày 17/3/2020 đ ến ngày 06/4/2020 đã nh ận c ủa ông T  số tiền 
4.300.000.000 đồng tiền c ọc, ông V thống nhất h ủy hợp đ ồng đ ặt c ọc ngày 
17/3/2020, đồng ý trả cho nguyên đơn số tiền 4.300.000.000 đồng, không đồng 
ý b ồi thường s ố tiền 4.300.000.000 đồng. Yêu c ầu xác đ ịnh lỗi dẫn đ ến hợp 
đồng đặt c ọc không th ể thực hiện được, lý do đến ngày 20/4/2020 hẹn ra công 
chứng nhưng ông T là bên nguyên đơn không thanh toán đủ số tiền 200.000.000 
đồng như thỏa thuận (cho đủ 4.500.000.000 đồng) để ông bồi thường hợp đồng 
thuê giữa ông và bà Võ Kim L ngày 11/10/2018; đối với 02 phần đất thửa 75 và 
thửa 88 thì do ông T chỉ đứng tên thửa 88, còn thửa 75 do ông T chỉ nói thửa đất 
này của ông T đang thực hiện tách thửa giấy tờ đang đứng tên gây nhầm lẫn cho 
bị đơn. Thực t ế ông Dương Lương T1 đứng tên chưa tặng cho qua cho ông T 
nên không thể thực hiện thủ tục sang tên qua ông hai th ửa đất 75 + 88 như đã

3 
 
thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Ông yêu cầu nguyên đơn phải thanh toán lại 
số tiền 200.000.000 đồng mà ông đã b ồi thường cho bà L khi chấm dứt hợp 
đồng thuê trước thời hạn (do khi ký hợp đồng thuê nhà ông đã nhận cọc của bà 
L 100.000.000 đồng nên hủy hợp đ ồng phải bồi thường) và số tiền thiệt hại do 
mất thu nh ập t ừ việc cho thuê nhà t ừ ngày 20/4/2020 đến ngày 20/8/2022 là 
700.000.000 đồng. Đối với giấy cam kết của ông T1 với ông T ông không nhận 
biết được. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Dương Lương T1 trình bày: 
Ông thống nhất theo trình bày của nguyên đơn, ông T là em ruột của ông. 
Do giấy đ ất c ủa ông Nguy ễn H ải V thời điểm đang thế chấp t ại Ngân hàng 
Agribank nên ông là người trả tiền cho Ngân hàng để giải chấp tài s ản này ra. 
Tổng số tiền ông tr ả cho Ngân hàng là 3.298.999.781 đồng, lúc đó ông V giao 
giấy đất cho ông T giữ. Ông và vợ là bà Nguyễn Thị Thúy A cũng đã làm cam 
kết sẽ ký chuyển nhượng giao thửa đất số 75 sang tên cho ông V. Tại thời điểm 
ông T và ông V hẹn ra cơ quan công chứng, do ông V không đến nên ông cũng 
không đến.  
Tại Bản án dân s ự sơ th ẩm s ố 35/2023/DS-ST ngày 16/3/2023, Tòa án 
nhân dân quận KN, thành phố Cần Thơ quyết định: 
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Dương Chí T. Đình chỉ 
yêu cầu ph ản tố của bị đơn về việc buộc nguyên đơn ph ải bồi thường số tiền 
900.000.000  đồng (gồm 200.000.000  đồng tiền phạt chấm dứt hợp đồng thuê 
trước thời hạn và 700.000.000  đồng tiền thuê nhà).   
Buộc bị đơn ông Nguyễn Hải V phải giao trả cho nguyên đơn ông Dương 
Chí T số tiền 4.300.000.000  đồng và số tiền bồi thường 4.300.000.000  đồng. 
Tổng số tiền là 8.600.000.000  đồng.  
Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2020 gi ữa ông Dương Chí T và ông 
Nguyễn Hải V.  
Tiếp t ục duy trì bi ện pháp kh ẩn c ấp t ạm th ời t ại Quy ết đ ịnh s ố 
05/2020/QĐ -BPKCTT ngày 26/5/2020 c ủa Tòa án nhân dân qu ận KN về áp 
dụng biện pháp kh ẩn cấp tạm thời “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với 
tài sản đang tranh chấp”. Việc hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời được thực 
hiện theo quy định tại Chương VIII của Bộ luật Tố tụng dân s ự.  
Ghi nh ận việc nguyên đơn t ự nguyện trả lại bản chính các GCNQSDĐ 
đối với thửa đất số 112, 113 và 182 theo GGCNQSDĐ số 04505.QSDĐ do Ủy 
ban nhân dân thành phố Cần Thơ (cũ) cấp ngày 10/01/2003 và GGCNQSDĐ số 
5401141304 do Ủy ban nhân dân tỉnh Cần Thơ (cũ) cấp ngày 13/5/2002 cho b ị 
đơn sau khi b ị đơn đã than h toán đủ tiền cho nguyên đơn.

4 
 
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quy ết đ ịnh về án phí, thi hành án và 
quyền kháng cáo của các đương sự.  
Ngày 27/3/2023, bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. 
Ngày 13/4/2023, Viện kiểm sát nhân dân thành ph ố Cần Thơ ban  hành 
Quyết đ ịnh kháng nghị số 07/QĐ-VKS-DS đ ề nghị sửa bản án sơ th ẩm đối với 
phần phạt cọc theo hướng không buộc ông V phải bồi thường gấp đôi số tiền đã 
đặt cọc.   
Tại Bản án dân s ự phúc thẩm số 377/2023/DS-PT ngày 25/8/2023, Tòa án 
nhân dân thành phố Cần Thơ quyết định: 
Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Không chấp nhận Kháng nghị số 
07/QĐ-VKS-DS ngày 13/4/2022 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố 
Cần Thơ về đề nghị sửa án sơ thẩm đối với phần phạt cọc. Chấp nhận phần kháng 
nghị về việc cấp sơ thẩm có sai sót trong việc ghi thời gian (giờ) trong biên bản 
phiên tòa và biên bản nghị án.  
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.  Đình chỉ yêu cầu phản tố 
của bị đơn về việc buộc nguyên đơn phải bồi thường số tiền 900.000.000  đồng 
(gồm 200.000.000  đồng tiền ph ạt chấm dứt hợp đồng thuê trư ớc thời hạn và 
700.000.000  đồng tiền thuê nhà).  
Hủy hợp đ ồng đ ặt cọc ngày 17/3/2020 gi ữa ông Dương Chí T và ông 
Nguyễn Hải V.  
Buộc ông Nguy ễn Hải V trả cho ông Dương Chí T 8.600.000.000  đồng 
(trong đó có 4.300.000.000  đồng tiền cọc và số 4.300.000.000  đồng tiền phạt 
cọc).  
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án c ủa người được thi hành án cho 
đến khi thi hành xong t ất cả các khoản tiền, hàng th áng bên ph ải thi hành án 
còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo m ức lãi suất 
quy định tại khoản 2 Điều 468 B ộ luật Dân sự năm 2015.   
Tiếp t ục duy trì bi ện pháp kh ẩn c ấp t ạm th ời t ại Quy ết đ ịnh s ố 
05/2020/QĐ -BPKCTT ngày 26/5/2020 c ủa Tòa án nhân dân qu ận KN về áp 
dụng bi ện pháp kh ẩn cấp tạm thời "Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với 
tài sản tranh chấp”. Việc hủy bỏ biện pháp kh ẩn cấp tạm thời được thực hiện 
theo quy định tại chương VIII của Bộ luật Tố tụng dân s ự.  
Ghi nh ận vi ệc ông Dương Chí T  tự nguyện tr ả lại bản chính các 
GCNQSDĐ đối v ới th ửa đ ất s ố 112, 113 và 182 theo GCNQSDĐ số 
04505.QSDĐ do Ủy ban  nhân d ân thành ph ố Cần Thơ (cũ) c ấp ngày 
10/01/2003 và GCNQSDĐ số 5401141304  do Ủy ban nhân dân  tỉnh Cần Thơ

5 
 
(cũ) cấp ngày 13/5/2002 cho ông Nguy ễn Hải V sau khi ông Nguy ễn Hải V đã 
thanh toán đủ tiền cho ông Dương Chí T.  
Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí, thi hành án và 
hiệu lực pháp luật của bản án.  
Ngày 19/10/2023, ông Nguyễn Hải V có đơn đề nghị và ngày 23/10/2023, 
Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ ban hành Thông báo số 
22/TB-VKS-DS đ ề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án 
dân sự phúc thẩm nêu trên.  
Tại Quyết đ ịnh kháng nghị giám đ ốc th ẩm số 51/QĐ-VKS-DS ngày 
02/2/2024 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao t ại Thành phố Hồ Chí 
Minh kháng nghị đối với Bản án dân s ự phúc thẩm s ố 377/2023/DS-PT ngày 
25/8/2023 của Tòa án nhân dân thành ph ố Cần Thơ. Đ ề nghị Tòa án nhân dân 
cấp cao t ại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân s ự 
phúc thẩm nêu trên, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành ph ố Cần Thơ 
để xét xử phúc thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật. 
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị 
của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1] Hồ sơ v ụ án thể hiện các đương s ự trong vụ án được cơ quan  Nhà 
nước có thẩm quyền cấp quyền sử dụng đất, cụ thể: 
+ Tại GCNQSDĐ số 5401141304 do Ủy ban nhân dân tỉnh Cần Thơ (cũ) 
cấp ngày 13/5/2002 cho ông Hồ Phước Thành: đất ở có diện tích 147,7m2 thuộc 
thửa đất số 112, tờ bản đồ số 45; nhà ở có tổng diện tích xây dựng 141,7m2. Ông 
Hồ Phước Thành chuy ển nhượng toàn b ộ nhà, đất cho ông Nguy ễn Hải V và 
ông V đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận KN, thành phố Cần 
Thơ c ập nhật, chỉnh lý ngày 05/9/2018. Ngày 11/10/2018, tại Văn phòng Công 
chứng Cửu Long, ông Nguyễn Hải V ký “Hợp đồng thuê nhà” cho bà Võ Kim L 
thuê toàn b ộ nhà, đất trên trong thời hạn 03 năm kể từ ngày 06/9/2018, giá thuê 
40.000.000 đồng/tháng. 
+ T ại GCNQSDĐ số 04505/QSDĐ do Ủy ban nhân dân thành phố Cần 
Thơ cấp ngày 10/01/2003 cho bà Nguyễn Thị N tổng diện tích 36,3m2 đất thổ cư 
thuộc th ửa 113, 182 t ờ bản đ ồ số 45; đ ất tại địa chỉ đường 3/2, phường HL, 
thành phố Cần Thơ. Bà N  chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất cho ông 
Nguyễn Hải V và ông V đã đư ợc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đ ất đai qu ận 
KN, thành phố Cần Thơ cập nhật, chỉnh lý ngày 05/9/2018.

6 
 
+ T ại GCNQSDĐ số CU 291015 do S ở Tài nguyên và Môi trường thành 
phố Cần Thơ c ấp ngày 01/4/2020 cho ông Dương Chí T diện tích 35,9m2 đất tại 
thửa s ố 88, tờ bản đồ số 9. Đất tại địa chỉ khu vực 2, đường Nguyễn Văn Cừ, 
phường An Khánh, quận KN, thành phố Cần Thơ.  
+ T ại GCNQSDĐ số CU 291399 do S ở Tài nguyên và Môi trường thành 
phố Cần Thơ c ấp ngày 16/3/2020 cho ông Dương  Lương T1 diện tích 45,0m 2 
đất tại thửa số 75, tờ bản đồ số 9. Đất tại địa chỉ khu vực 2, đường Nguyễn Văn 
Cừ, phường An Khánh, quận KN, thành phố Cần Thơ.  
[2] Theo “ Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đ ất” ngày 17/3/2020 giữa bên 
bán (Bên A) là ông Nguyễn Hải V với bên mua (Bên B) là ông Dương Chí T thể 
hiện n ội dung: Bên A bán cho Bên B toàn b ộ 01 căn nhà và đ ất thu ộc 
GCNQSDĐ số 5401141304 do Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ c ấp ngày 
13/5/2022, chỉnh lý ngày 05/9/2018 (nhà và đất trên thửa 112); phần đất thuộc 
GCNQSDĐ số 04505/QSDĐ diện tích 36,3m2 tại đường 3/2, phường HL, thành 
phố Cần Thơ. Giá mua toàn bộ các tài sản theo hợp đồng là 7.700.000.000 đồng. 
Phương thức thanh toán gồm 05 lần cụ thể: 
+ Lần 1: ngày 17/3/2020 bên mua đặt cọc trước 300.000.000 đồng; 
+ L ần 2: sau 07 ngày, đ ến ngày 24/3/2020 bên mua than h toán ti ếp 
700.000.000 đồng; 
+ Lần 3: ngày 04/4/2020, bên mua thanh toán tiếp 500.000.000 đồng; 
+ Lần 4: ngày 20/4/2020 bên mua thanh toán tiếp 3.000.000.000 đồng để 
bên bán có đi ều kiện ra Ngân hàng đ ể lấy lại GCNQSDĐ xóa thế chấp và hai 
bên cùng ra Văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng cho bên mua. 
“Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đ ất” trên còn ghi rõ: “Tổng cộng số tiền 
bên mua đưa cho bên bán ti ền mặt chỉ được 4.500.000.000 đ ồng (bốn tỷ năm 
trăm triệu đồng). Do v ậy, bên mua đưa thêm hai lô đ ất trị giá 3.000.000.000 
đồng” “Đặc điểm hai lô đất: Thửa đất số 88+75, tờ bản đồ số 9, tổng diện tích 
76,5m 2…thuộc Giấy chứng nhận QSD đ ất số Q118269 do UBND TP C ần Thơ 
cấp ngày 23/5/2002 (Hi ện bên mua đan g làm th ủ tục tách ra 2 th ửa 2 gi ấy 
chứng nhận QSD đất). Cùng ngày 20/4/2020 thì bên mua sẽ cùng bên bán  ra ký 
hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng Công ch ứng giao cho bên bán ”. 
Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc còn ghi trách nhiệm, nghĩa vụ của mỗi bên và 
thỏa thuận nếu bên bán không th ực hiện đúng h ợp đ ồng như đã th ỏa thuận và 
cam kết (đổi ý không bán) thì phải bồi thường gấp đôi s ố tiền đã nhận. Nếu bên 
mua không thực hiện đúng hợp đồng thì chịu mất số tiền đã giao cho bên  bán... 
[3] Theo “Giấy cam kết” cùng ngày 17/3/2020 chỉ có chữ ký của ông T1 
và bà  A, có n ội dung ông Dương Lương T1 cùng bà Nguy ễn Th ị Thúy A 
“…Chúng tôi xin cam k ết đồng ý chuy ển nhượng thửa đất số 75, tờ bản đồ số

7 
 
09…cho ông Nguyễn Hải V …theo yêu cầu ông Dương Chí T, để thực hiện hợp 
đồng đ ặt cọc mua bán nhà, đ ất ký ký ngày 17/3/2020 gi ữa ông V và ông T. 
Chúng tôi xin cam kết làm đúng theo cam kết này…Giấy cam kết được lập thành 
02 bản có giá trị ngang nhau, bên ông T 01 bản, bên cam kết 01 bản”. Vụ án đã 
được Tòa án nhân dân qu ận KN xét xử sơ thẩm lần thứ nhất ngày 31/3/2021, tuy 
nhiên tại cấp sơ th ẩm không thể hiện phía ông T có cung cấp cho Tòa án “Giấy 
cam kết” ngày 17/3/2020 trên, ông T chỉ cung cấp “Giấy cam kết” này tại phiên 
tòa phúc thẩm ngày 19/5/2022 và ông T1 cũng có đơn yêu cầu tham gia tố tụng. 
Do có tình ti ết mới nên Tòa án nhân dân thành ph ố Cần Thơ đã xét x ử phúc 
thẩm hủy toàn bộ bản án sơ thẩm về giải quyết lại theo thủ tục chung. 
Đối với “Giấy cam kết” ngày 17/3/2020 trên, ông V xác nhận không nhận 
được. Cam kết này không có s ự chứng kiến hoặc xác nhận của ông V, trong khi 
hợp đ ồng đặt c ọc ngày 17/3/2020 giữa ông V và ông T không có s ự tham gia 
của ông T1. Các đương s ự thỏa thu ận ngày 20/4/2020 đ ến văn phòng công 
chứng th ực hi ện vi ệc chuy ển như ợng nhưng h ồ sơ v ụ án th ể hiện ngày 
03/4/2020, ông T1 mới tặng cho ông T  4,40m2 đất thuộc th ửa 75, đến ngày 
08/5/2021 ông T1 tiếp t ục t ặng cho ông T 22,6m2 đất thuộc thửa 75, diện tích 
còn lại của thửa 75 ông T1 nhập vào th ửa 74 (Tòa án cấp sơ th ẩm thụ lý ngày 
20/5/2020 đối với vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa ông T và ông V). 
[4] Đối với thửa đất s ố 75, theo thỏa thuận tại hợp đ ồng đặt c ọc ông T 
chuyển nhượng lại cho ông V để thanh toán vào giá trị chuyển nhượng quyền sử 
dụng thửa đất s ố 112. Tuy nhiên, thời điểm ngày 17/3/2020 ông T không đứng 
tên chủ sử dụng đất đ ối với thửa đất s ố 75. Thực t ế thửa đất s ố 75 là của vợ 
chồng ông Dương Lương T1, bà Nguy ễn Th ị Thúy A. Như vậy, đến ngày 
20/4/2020 thì ông T vẫn chưa đư ợc toàn quyền quyết đ ịnh chuyển nhượng đối 
với thửa đất số 75 này. Tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, do ông T không 
thông báo cho ông V biết trước tình tr ạng pháp lý c ủa thửa đất số 75 làm cho 
ông V nhầm tưởng rằng ông T có đ ầy đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất cho ông V. Ông V cũng có lỗi không tìm hiểu kỹ về thửa đất 75 cũng 
như thỏa thuận, bàn bạc ký kết cụ thể với ông T và ông T1 là chủ sử dụng thửa 
75 về cách th ức giao d ịch chuy ển như ợng. Trên th ực t ế, t ại thời điểm bên 
nguyên đơn và bên bị đơn hẹn đến văn phòng công ch ứng thì thửa đất số 75 vợ 
chồng ông T1, bà A vẫn còn đứng tên chủ quyền. Như vậy, ông T có lỗi vi phạm 
nghĩa vụ thỏa thuận với ông V khi giao kết hợp đồng. 
[5] Hợp đ ồng đặt c ọc đư ợc ký k ết ngày 20/4/2020 giữa ông T và ông V 
làm cơ s ở để hai bên ký kết hợp đ ồng chuyển nhượng các quy ền sử dụng đất 
cho nhau, ngoài ra ông T và ông V không thỏa thuận ký kết hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất với ai khác (không ký với ông Dương Lương T1, bà 
Nguyễn Thị Thúy A). Mặt khác, v ề thỏa thuận phương thức thanh toán đối với 
việc c ấn trừ thửa đất số 75 không rõ ràng, dẫn đến cách hiểu khác nhau giữa bên

8 
 
bán và bên mua do đó, không có căn c ứ cho rằng ông V có thực hiện việc thỏa 
thuận v ới v ợ chồng ông T1. Trường h ợp này, ông T  không có quy ền đơn 
phương ép buộc ông V phải nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 75 
trực tiếp từ ông T1. Nếu ông T, ông T1, bà A muốn ông V nhận chuyển nhượng, 
thì phải bàn b ạc, thỏa thuận và ký kết với ông theo cách thức giải quyết ghi tại 
mục V (Điều kiện cam kết chung) của Hợp đồng đặt cọc.  
[6] Như vậy, các bên không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất như đã thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc là do lỗi của cả hai bên là 
ông T và ông V. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm quyết định phạt 
cọc trong trường hợp này là không có cơ sở , làm ảnh hưởng đến lợi ích hợp 
pháp của bị đơn, cần phải hủy bản án phúc thẩm nêu trên, giao hồ sơ vụ án cho 
Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ  giải quyết phúc thẩm lại theo đúng quy 
định của pháp luật nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự. 
Vì các lẽ trên; 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ Điều 325; Điều 342; Điều 345 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; 
1. Chấp nhận Quyết đ ịnh kháng nghị giám đốc thẩm số 51/QĐ-VKS-DS 
ngày 02/02/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố 
Hồ Chí Minh. 
2. Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 377/2023/DS-PT ngày 
25/8/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ, về vụ án “Tranh chấp hợp 
đồng đặt cọc ” giữa nguyên đơn là ông Dương Chí T với bị đơn là ông Nguyễn 
Hải V. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử phúc 
thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật. 
3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết định./. 
  
 
Nơi nhận: 
- Chánh án TAND tối cao (để báo cáo); 
- Vụ pháp chế và QLKH TAND tối cao; 
- VKSNDCC tại TP. HCM; 
- TAND thành phố Cần Thơ; 
- TAND quận KN, thành phố Cần Thơ; 
- Chi cục THADS quận KN; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: VP, Phòng GĐKTII, HS, THS(35).  
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN  
PHÓ CHÁNH ÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
                      Bùi Đức Xuân