1 
 
  TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
          
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 85/2024/DS-GĐT 
Ngày 23/4/2024 
V/v tranh chấp hợp đồng vay tài sản và  
đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
           Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
                 
              
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
 TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có:  
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Bùi Đức Xuân  
Các Thẩm phán:                          Ông Nguyễn Xuân Thiện 
                         Bà Huỳnh Thanh Duyên  
Thư ký phiên tòa: Bà Phan Thị Lí - Thẩm tra viên. 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh  
tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Trí Dũng - Kiểm sát viên.  
Ngày 23 tháng 4 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự  về “Tranh 
chấp hợp đồng vay tài sản và đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giữa các 
đương sự: 
 1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Bích V, sinh năm 1985. Địa chỉ: 3x3, Tổ 54, 
khóm ĐB, phường ĐT, thị xã M, tỉnh V. 
 2. Bị đơn: Ông Phan Minh H, sinh năm 1978 . Địa chỉ: Tổ 6, khóm TH, thị 
trấn Q, huyện B, tỉnh V. 
 3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan : Ông Bùi Tấn L, sinh năm 1984.  
Địa chỉ: Khóm MT, phường MP, thành phố C, tỉnh Đ. 
 NỘI DUNG VỤ ÁN:

2 
 
 
 Tại đơn khởi kiện ngày 02/3/2022, đơn khởi kiện bổ sung ngày 05/7/2022 và 
lời khai trong quá trình xét xử , nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Bích V (do bà Phạm 
Diễm T là người đại diện theo ủy quyền) trình bày:  
 Bà Nguyễn Thị Bích V và ông Phan Minh H là chỗ quen biết nên ông H 
nhiều lần vay tiền của bà V. Cụ thể: ngày 10/11/2018 vay 100.000.000 đồng; ngày 
23/9/2018 vay 100.000.000  đồng; ngày 30/5/2019 vay 200.000.000  đồng; ngày 
11/07/2019 vay 209.000.000  đồng; ngày 30/8/2019 , vay 114.000.000 đồng; tháng 
01/2020 vay 37.000.000  đồng; vào năm 2021 do làm giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất (sau đây viết tắt là GCNQSDĐ) mà không có tiền nên ông H vay tiếp của 
bà V 25.000.000 đồng. Tổng cộng ông H đã vay của bà V là 785.000.000 đồng. 
Các lần vay giữa bà V và ông H không làm biên nhận mà chỉ thỏa thuận miệng. 
Ông H có giao hai GCNQSDĐ cho bà V giữ, gồm: GCNQSDĐ số CU 706463, số 
vào sổ CS04734 thửa đất số 2011, tờ bản đồ số 45, diện tích 4093,0m 2 loại đất 
chuyên trồng lúa nước tọa lạc xã LP, huyện TC, tỉnh Đ do ông Phan Minh H đứng 
tên và GCNQSDĐ số CU 706466, số vào sổ CS04737 thửa số 2014, tờ bản đồ số 
45, diện tích 200,0m2 loại đất ở tại nông thôn nông thôn, tọa lạc xã LP, huyện TC, 
tỉnh Đ do ông Phan Minh H đứng tên; với thỏa thuận khi nào ông H trả đủ tiền, bà 
V sẽ trả lại hai GCNQSDĐ trên. Sau khi vay ông H chỉ trả cho bà V được 
16.000.000 đồng, còn nợ lại 769.000.000 đồng. Nay bà V khởi kiện yêu cầu ông H 
có trách nhiệm trả số tiền 769.000.000  đồng, không yêu cầu tính lãi; bà V đồng ý 
trả lại hai GCNQSDĐ cho ông H.  
 Tại đơn yêu cầu phản tố ngày 24/5/2022 và lời khai trong quá trình giải 
quyết vụ án, bị đơn là ông Phan Minh H và người đại diện theo ủy quyền là chị 
Trần Thị Huỳnh N trình bày:  
 Do bà V có quen biết với những người làm thủ tục giấy tờ liên quan đến đất 
đai nên ông H có nhờ bà V giới thiệu làm thủ tục sang tên GCNQSDĐ từ tên hộ bà 
Nguyễn Thị H1 (mẹ ông) sang tên ông theo thủ tục chuyển nhượng. Hai bên thỏa 
thuận phí d ịch vụ là 9.000.000  đồng, ông trả ông L (người trực tiếp làm giấy tờ) 
5.000.000 đồng, còn lại 4.000.000  đồng thỏa thuận khi nào ông nhận được 
GCNQSDĐ thì ông trả tiếp cho ông L, hai bên ch ỉ thỏa thuận miệng, không làm 
giấy tờ gì. Trong thời gian làm giấy tờ, bà V gọi điện cho ông báo chi phí làm giấy 
tờ còn 25.000.000 đồng nữa, ông không có tiền nên có nhờ bà V chuyển tiền cho 
ông L để lấy GCNQSDĐ cho ông. Sau khi làm xong hai G CNQSDĐ của ông; ông 
L giao cho bà V giữ cho đến nay, ông không có vay mượn khoản nào khác của bà 
V. Vì vậy, ông không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của bà V, ông đồng ý trả bà V 
25.000.000 đồng. Ông yêu cầu phản tố buộc bà V trả cho ông hai GCNQSDĐ trên.

3 
 
 
 Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Bùi Tấn L trình bày:  
 Vào năm 2019, ông có nhận làm thủ tục đứng tên GCNQSDĐ cho ông Phan 
Minh H. Ông có biết giữa ông H và bà V có mối quan hệ làm ăn với nhau, nên việc 
làm giấy tờ đất cho  ông H bà V có biết nhưng cũn g không có thỏa thuận gì khác. 
Ông là người trực tiếp thỏa thuận với ông H, ông làm thủ tụ c tách sổ từ hộ ông 
Phan Văn L1, bà Nguyễn Thị H1 (cha mẹ ông H) sang tên ông H và em ông H là 
Phan Long H2. Hai bên thỏa thuận ký hồ sơ - tiền phí dịch vụ là 9.000.000  đồng 
(bao gồm tiền thuê xe, tiền công của ông và công chứng viên làm các giấy tờ); sau 
khi thực hiện xong công việc , ông H2 có chuyển khoản cho ông 5.000.000 đồng. 
Do đất của cha mẹ ông H đứng tên nên phải làm thủ tục tách thửa xong mới làm 
thủ tục chuyển nhượng cho ông H đứng tên quyền sử dụng đất. Vì vậy, sau khi làm 
thủ tục tách thửa xong, ông H có nói với ông khi ông làm thủ tục sang tên xong thì 
ông H gửi tất cả các khoản phí cho ông. Trong thời gian làm thủ tục sang tên  cho 
ông H, do không liên lạc đ ược với ông H nên ông có gọi cho bà V biết, bà V có 
chuyển khoản cho ông số tiền 25.000.000 đồng để ông đóng thuế và lấy 
GCNQSDĐ của ông H ra. Sau khi ông lấy 02 GCNQSDĐ do ông H đứng tên và 
giao cho bà V giữ và có báo cho ông H biết. Hiện ông H còn nợ ông tiền phí là 
4.000.000đ. Ông không yêu cầu Tòa án giải quyết số tiền này.  
 Người làm chứng là ông Lý Ngọc T1 trình bày: Ông là người làm công của 
bà V từ năm 2017 -2020. Thời điểm này bà V kinh doanh trò chơi điện tử (game 
bắn cá). Ông là thợ sửa chữa máy game cho cơ sở của bà V. Ông có biết ông Phan 
Minh H vì ông H thường đến quán bà V chơi. Vào các năm 2018, 2019 ông có 
nhận tiền của bà V đưa mang đến phường TP, thị xã M, tỉnh V là nơi ở của ông H 
để giao tiền cho ông H nhưng số tiền của ai, bao nhiêu tiền và giao để làm gì thì 
ông không biết. Ông chỉ nhận lời của bà V là giao lại cho ông H. Ông đã giao tiền 
rất nhiều lần từ bà V cho ông H nhưng không nhớ chính xác số lần giao . Việc ông 
H có vay tiền của bà V hay không thì ông không biết.  
 Người làm chứng là anh Trần Phúc T2 trình bày: anh là bạn của bà V trong 
việc làm ăn. Khoảng 5/2019, bà V có vay của ông số tiền 200.000.000 đồng. Đến 
7/2019, bà V tiếp tục vay của ông số 200.000.000 đồng. Qua các lần vay tiền, bà V 
đều nói là vay để cho ông U (ông Phan Minh H) vay lại. Ông là người giao  tiền 
trực tiếp cho bà V, các lần đến nh ận tiền bà V đến một mình. Sau đó bà V có giao 
lại cho ông H hay không thì ông không biết. Tuy nhiên, sau đó khoảng 6 tháng, bà 
V đã trả lại số tiền vay cho ông. Ông không biết ông U (ông Phan Minh H) là ai và 
cũng không biết việc bà V có cho ông H vay tiền hay không.

4 
 
 
 Người làm chứng là ông Nguyễn Phủ D trình bày: Ông là người làm công 
của bà Bích V từ năm 2017 -2020. Thời điểm này bà V kinh doanh vật liệu xây 
dựng, ông là thợ pha sơn cho cơ sở của bà V, ông có biết ông Phan Minh H (còn 
gọi là ông U). Trong thời gian ông làm cho bà V, bà V có nhờ ông đến nhà ông H 
để giao tiền cho ông H, có khi giao tiền tại quán cà phê. Ông không biết số tiền bà 
V giao cho ông H là bao nhiêu và cũng không biết là tiền gì, của ai. Ông đã đi giao 
cho bà V rất nhiều lần (khoảng hơn 10 lần). Việc ông H có vay tiền của bà V hay 
không ông không biết.  
 Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 79/2022/DS -ST ngày 12/12/2022 của Tòa án 
nhân dân huyện B, tỉnh V quyết định (tóm tắt):  
 1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc ông Phan 
Minh H có trách nhiệm trả bà Nguyễn Thị Bích V số tiền 25.000.000  đồng (Hai 
mươi lăm triệu đồng).  
 2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Phan Minh H. Buộc bà 
Nguyễn Thị Bích V có trách nhiệm trả ông Phan Minh H bản chính GCNQSDĐ số 
CU 706463; bản chính GCNQSDĐ số CU 706466 do ông Phan Minh H đứng tên; 
hiện 02 GCNQSDĐ nêu trên do bà V đang giữ. 
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án , án phí, quyền 
kháng cáo của các đương sự. 
Ngày 26/12/2022, bà Nguyễn Thị Bích V kháng cáo yêu cầu ông H phải trả 
769.000.000 đồng, khi nào ông H trả đủ tiền sẽ trả 02 GCNQSDĐ. 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số: 59/2023/DS-PT ngày 17 tháng 4 năm 2023 
của Tòa án nhân dân tỉnh V quyết định (tóm tắt): 
Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với phần kháng cáo của bà Nguyễn Thị Bích V 
đã rút đối với yêu cầu khi nào ông H trả đủ tiền sẽ trả 02 GCNQSDĐ. 
Chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị Bích V. Sửa bản án dân sự sơ thẩm. 
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc ông Phan Minh H có 
trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị Bích V số tiền 769.000.000 đồng. 
Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Phan Minh H. Buộc bà Nguyễn 
Thị Bích V có trách nhiệm trả cho ông Phan Minh H bản chính GCNQSDĐ số CU 
706463; bản chính GCNQSDĐ số CU 706466 do ông Phan Minh H đứng tên; hiện 
02 GCNQSDĐ nêu trên do bà V đang giữ.  
Ngoài ra, bản án phúc thẩm còn quyết định về phần án phí  và hiệu lực của 
bản án.

5 
 
 
Ngày 18/7/2023, ông Phan Minh H có đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục 
giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. 
Tại Quyết định số 66/QĐ-VKS-DS ngày 26 tháng 02 năm 2024, Viện trưởng 
Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh  kháng nghị giám đốc 
thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. Đề nghị Ủy ban Thẩm  phán Tòa 
án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm hủy bản án 
phúc thẩm và giữ nguyên bản án sơ thẩm. 
Tại phiên tòa giám đốc thẩm , đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận kháng 
nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh , 
hủy bản án phúc thẩm nêu trên và giữ nguyên bản án sơ thẩm. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1] Bà Nguyễn Thị Bích V trình bày: do trước đây ông Phan Minh H là nhân 
viên của bà, bà có hỗ trợ cho ông H mở chi nhánh. Trong thời gian từ ngày 
10/11/2018 đến năm 2021, bà có cho ông H vay mượn tiền 07 lần tổng cộng 
785.000.000 đồng. Do mối quan hệ quen biết nên hai bên không làm giấy tờ; ông 
H chỉ trả lại cho bà 16.000.000 đồng, còn lại 769.000.000 đồng không trả. Khi vay 
ông H có giao cho bà 02 GCNQSDĐ do ông H đứng tên. Bà V khởi kiện yêu cầu 
ông H trả 769.000.000 đồng, khi nào ông H trả đủ tiền sẽ trả GCNQSDĐ. Ông H 
trình bày ông và bà V quen biết nhau do làm tiệm game (game bắn cá) chung. Ông 
có góp vốn nhưng không có giấy tờ, ông là người trông coi tiệm game và ăn chia 
theo tỷ lệ thu nhập của tiệm game. Ông chỉ thừa nhận có mượn bà V 25.000.000 
đồng để nhờ bà V làm giúp GCNQSDĐ từ tên cha mẹ ông sang tên của ông nên 
chỉ đồng ý trả số tiền này. Ông không có giao dịch gì đối với số tiền bà V yêu cầu 
Tòa án giải quyết. Số tiền còn lại ông không vay bà V nên không đồng ý trả. Ông 
yêu cầu bà V phải trả cho ông 02 GCNQSDĐ. 
[2] Xét yêu cầu khởi kiện của bà V thấy rằng:  
[2.1] Tại phiên tòa sơ thẩm, khi Hội đồng xét xử hỏi người đại diện theo ủy 
quyền của ông Phan Minh H là chị Trần Thị Huỳnh N: “Số tiền 769.000.000 đồng 
là tiền mượn của bà V phải không?”, chị N trả lời: “Đây là khoản tiền làm ăn lâu 
năm rồi hai bên rất nhiều lần đưa tiền qua lại chứ đây không phải là khoản tiền 
ông H mượn của bà V”. Tại cấp phúc thẩm, chị N trả lời đây là tiền góp vốn làm ăn 
chung giữa bà V và ông H. 
[2.2] Quá trình cung cấp chứng cứ , ông H cũng như người đại diện theo ủy 
quyền có nhiều lời khai mâu thuẫn . Tại lời khai ngày 13/02/2023 (BL 209) ông H

6 
 
 
trình bày: “Từ trước khi tôi nhờ chị V làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì 
tôi có vay tiền của chị V, số tiền khoảng 10.0 00.000 đồng đến 20.000.000 đồng, 
việc vay mượn không có làm giấy tờ. Số tiền này tôi đã trả chị V xong, khi trả cũng 
không có làm giấy tờ ”. Tại phiên tòa phúc thẩm, chị Trần Thị Huỳnh N là người 
đại diện theo ủy quyền của ông H lại trình bày từ trướ c đến giờ, ông H không có 
vay mượn tiền của bà V, chỉ có lần ông H mượn của bà V 25.000.000 đồng để làm 
GCNQSDĐ.  
[2.3] Đối với những người làm chứng: Lý Ngọc T1, Trần Phúc T2, Nguyễn 
Phú D (BL 25, 28, 124) là những người được bà V trực tiếp nhờ đem tiền qua đưa 
cho ông H trình bày: Vào các năm 2018 -2019 họ có được bà V nhờ đem tiền cột 
sẵn nhiều lần qua giao cho ông H, tuy nhiên số tiền bao nhiêu, của ai và mục đích 
giao để làm gì họ không biết. 
[2.4] Theo các tin nhắn qua lại trên mạng xã hội Zalo của ông H (tên U) do bà 
V cung cấp với nội dung ông H gửi cho bà V trong thời gian từ tháng 9/2019 đến 
tháng 02/2022 (Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý vụ án 18/3/2022), nội dung bà V nhắn 
tin đòi nợ nhiều lần và ông H có hứa sẽ trả tiền cho bà V. Tại phiên tòa phúc thẩm, 
người đại diện theo ủy quyền của ông H là chị N trình bày nội dung các tin nhắn 
của bà V với ông H không có nội dung rõ ràng, không thể hiện số tiền cụ thể là bao 
nhiêu, tiền các bên nói đến là tiền gì. Xét thấy mặc dù tin nhắn không thể hiện bà V 
đòi ông H số tiền cụ thể là bao nhiêu, nhưng có căn cứ xác định ông H có nợ tiền 
bà V. 
[2.5] Hồ sơ vụ án thể hiện tại 02 GCNQSDĐ số CU 706463 và số CU 706466 
được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp cho hộ bà Nguyễn Thị H1, sinh năm 
1941, trú ấp TH, xã T Q, huyện B, tỉnh V (bà H1 là mẹ ruột của ông H). Cả 02 
GCNQSDĐ được cập nhật chỉnh lý sang tên cho ông Phan Minh H cùng ngày 
29/12/2021. Quá tr ình giải quyết vụ án, bà V trình bày sau khi bà nhờ người làm 
xong GCNQSDĐ từ tên bà H1 sang tên ông H, bà có thông tin cho ông H biết 
nhưng ông H nói bà V giữ giấy để đi vay ngân hàng. Ông H cho rằng ông H có đòi 
nhưng bà V không trả và giữ GCNQSDĐ tới nay. 
[3] Từ những căn cứ đã nêu tại mục [2] xét thấy: mặc dù việc vay mượn nợ 
giữa bà V với ông H không có giấy tờ, tuy nhiên lời trình bày của bà V phù hợp 
với chính lời trình bày của chính người đại diện theo ủy quyền của ông H tại Tòa 
án cấp phúc thẩm, phù hợp lời khai của những người làm chứng và các tin nhắn 
trên Zalo ông H đã gửi cho bà V có căn cứ xác định: ông H có nợ bà V số tiền 
769.000.000 đồng. Tòa án cấp phúc thẩm đã sửa bản án sơ thẩm, buộc ông H trả 
cho bà V 769.000.000 đồng và bà V phải trả cho ông H 02 GCNQSDĐ là có căn

7 
 
 
cứ. Không có căn cứ chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân 
dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
Vì các lẽ trên;    
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ điểm b khoản 1  Điều 337 và khoản 1 Điều 343 của Bộ luật Tố tụng 
dân sự năm 2015, 
1. Không chấp nhận Kháng nghị giám đốc thẩm số 66/QĐ-VKS-DS ngày 26 
tháng 02 năm 2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố 
Hồ Chí Minh. 
2. Giữ nguyên Bản án dân sự phúc thẩm số 59/2023/DS-PT ngày 17/4/2023 
của Tòa án nhân dân tỉnh V về vụ án “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản và đòi lại 
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ”, giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Bích V 
với bị đơn là ông Phan Minh H. 
3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết định. 
 
Nơi nhận:  
- Chánh án (để báo cáo); 
- Vụ pháp chế và QLKH - TANDTC (để biết); 
- VKSNDCC tại TP. Hồ Chí Minh;                                                   
- TAND tỉnh V; 
- TAND huyện B, tỉnh V; 
- Chi Cục THADS huyện B, tỉnh V; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: VT (VP, GĐKT II, THS), hồ sơ vụ án. 
(P.T.L) 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
 
Bùi Đức Xuân

8