NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm: 
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Hoàng Tấn 
Các Thẩm phán: 1/ Ông Chung Văn Kết 
                            2/ Bà Trần Thị Hòa Hiệp 
Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Tường Vi , Thư ký Tòa án nhân dân cấp cao 
tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân: Ông Đỗ Phước Trung, Kiểm sát viên cao 
cấp Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
Ngày 28/02/2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí 
Minh, xét xử công khai vụ án  dân sự phúc thẩm, thụ lý số 94/2021/TLPT-DS ngày 
19 tháng 01 năm 2021 , về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất; Yêu cầu hủy Giấy chứng nhận QSD đất và tuyên bố văn bản công chứng 
vô hiệu”, giữa các bên đương sự: 
Nguyên đơn: Bà Trần Thị H, sinh năm 1960; 
Địa chỉ: 109/1162 LĐT, phường X, quận G, Tp. Hồ Chí Minh. 
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Thanh H1, sinh năm 1977; 
Địa chỉ: 51/11 LĐT, phường X, quận G, Tp. Hồ Chí Minh (Có mặt). 
Bị đơn: Bà Lê Thanh Ng, sinh năm 1978 (Có mặt); 
Địa chỉ: 02 ĐT, phường X, quận B, Tp. Hồ Chí Minh. 
Người đại diện theo ủy quyền của bà Ng: Bà Nguyễn Thị H2 
Địa chỉ: 74/21/2 NK, phường X, quận B, Tp.HCM (Có mặt). 
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Ng: 
Luật sư Nguyễn Thế Th, Đoàn Luật sư Tp.HCM (Có mặt). 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
1/  Phòng Công chứng số B, Thành phố Hồ Chí Minh.  
Địa chỉ: 278 NVN, phường X, Quận G, Tp. Hồ Chí Minh. 
  TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO       CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH                      Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
 
Bản án số: 108/2022/DS-PT                           
Ngày: 28/02/2022 
V/v: Tranh chấ p HĐ chuyển nhượng 
QSD đất, Yêu cầu hủy Giấy chứng 
nhận QSD đất.

2 
 
Người đại diện theo pháp luật:  
Ông Từ Dương T1, Trưởng phòng (Có đơn xin vắng mặt). 
2/ Bà Đào Thị S, sinh năm 1959 (Có mặt); 
Địa chỉ: 4A NTT, Phường X, quận B, Tp. Hồ Chí Minh. 
3/ Bà Nguyễn Thị H3, sinh năm 1959 (Có mặt); 
Địa chỉ: 1703 Tòa nhà R, Saigonpearl 92 N HC, phường X, quận B, Tp.Hồ 
Chí Minh. 
4/ Bà Nguyễn Thị Ch, sinh năm 1959 (Có mặt); 
Địa chỉ: 132/84 NHC, phường X, quận B, Tp.Hồ Chí Minh.  
Người đại diện theo ủy quyền của bà H3, bà S, bà Ch: 
Ông Lê Mạnh H4 (Có mặt). 
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà H3, bà S: 
Luật sư Nguyễn Tr1, Đoàn Luật sư Tp.HCM (Có mặt). 
5/ Ông Vũ Văn Ch1, sinh năm 1962; 
Địa chỉ: 93/60B NK, phường X, quận G, Tp. Hồ Chí Minh. 
Người đại diện theo ủy quyền của ông Ch1: Ông Mai Tr2 (Có mặt) 
Địa chỉ: 3A đường số 3, phường T, thành phố T, Tp. Hồ Chí Minh. 
6/ Ông Trần Văn S1, sinh năm 1958 (Có đơn xin vắng mặt); 
Địa chỉ: 109/1162 LĐT, phường X, Quận G, Tp. Hồ Chí Minh 
7/ Ông Nguyễn Thải B, sinh năm 1977 (Có đơn xin vắng mặt); 
Địa chỉ: 109/1162 LĐT, phường X, Quận G, Tp. Hồ Chí Minh.  
8/ Ông Trần Huỳnh Đình Đ, sinh năm 1997 (Có đơn xin vắng mặt); 
Địa chỉ: 109/1162 LĐT, phường X, Quận G, Tp. Hồ Chí Minh.  
Người kháng cáo: Bà Lê Thanh Ng (là bị đơn) và bà Đào Thị S, Nguyễn Thị 
H3, Nguyễn Thị Ch (là những người có quyền, nghĩa vụ liên quan). 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Nguyên đơn bà Trần Thị H  do ông Trần Thanh H1 đại diện theo ủy quyền 
trình bày:   
Vào đầu năm 2005, do gặp khó khăn, bà Trần Thị H  đã gặp ông Vũ Văn 
Ch1 là một người chuyên đi cò đất, thường xuyên qua lại nơi khu vực bà sinh sống. 
Ông Ch1 đồng ý cho bà vay tiền và đưa bà Lê Thanh Ng đến giới thiệu cho bà gặp 
bà Lê Thanh Ng. Sau khi biết bà H có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy 
ban nhân dân quận Gò Vấp cấp, thì bà Ng, ông Ch1 đồng ý cho bà vay số tiền l à 
300.000.000đồng. Lãi suất 5%/tháng, với điều kiện phải ra công chứng h ợp đồng

3 
 
vay tiền. Bà không biết ông Ch1, bà Ng có quan hệ gì với nhau nhưng thâm tâm bà 
nghĩ họ là vợ chồng. 
Tháng 01 năm 2015, bà Ng cùng ông Vũ Văn Ch1 hẹn bà H tại Phòng Công 
chứng số B, Thành phố Hồ Chí Minh để ký giấy vay số tiền 300.000.000đồng.  
Khi đến Phòng Công chứng số B , Thành phố Hồ Chí Minh thì bà Ng ông 
Ch1 đưa bà H 03 bản h ợp đồng có ghi nội dung là “Hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất” đã  được đánh máy s ẵn và yêu cầu bà ký tên vào. Bà H thắc 
mắc thì bà Ng giải thích chỉ ký hợp đồng này để làm tin, khi nào có tiền thì hai bên 
ra công chứng giao tiền và sẽ cho bà H lấy lại tờ “s ổ đỏ”. Do tin tưởng bà Ng, vì 
cũng đang cần tiền n ên bà H đã ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất đã được Công chứng viên xác nhận theo  Hợp đồng số 2405, qu yển số 1 
TP/SCC HĐGD, ngày 23/01/2015 tại Phòng Công chứng số B, Thành phố Hồ Chí 
Minh chứng nhận. Bà H đã giao giấy chứng nhận q uyền sử dụng đất số hiệu BS 
399461, vào số cấp GCN CH 01826 ngày 24/6/2014, thửa đất số 571, tờ bản đồ số 
26, với diện tích là 1.268.4 m2, địa chỉ ở Phường 13, quận Gò vấp, Thành phố Hồ 
Chí Minh cho bà Ng giữ để đảm bảo cho số nợ bà đã vay. 
Những lần giao dịch đều có ông Ch1 chở bà Ng đi cùng nhau. Khi ký hợp 
đồng, bà Ng, ông Ch1 cùng đưa cho bà vay 300.00.000đồng. Lãi suất hàng tháng là 
5%, Ông Ch1 nói là ông giới thiệu bà Ng cho vay, vì vậy ông l ấy tiền môi giới là 
30.000.000đồng. Bà H chỉ nhận được số tiền 270.000.000đồng và phải đưa giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Ng giữ để làm tin.  
Khi vay thì ông Ch1 có đọc cho bà viết vào quyển tập học sinh việc vay tiền 
và ông giữ giấy vay tiền đó chứ ông không đưa cho bà g iữ bất cứ giấy tờ nợ nào. 
Bản thân bà nghe ông Ch1 nói tiền vay của bà Ng, bà cũng không biết số tiền đó là 
của bà Ng hay của ông Ch1 hoặc của chung hai người, vì cử chỉ của họ thân mật 
nên bà nghĩ là hai vợ chồng cùng cho vay. 
Sau khi vay tiền từ bà Ng và ông Ch1, bà H có đóng cho bà Ng tiền lãi được 
04 tháng, mỗi tháng 15.000.000đồng, có ông Ch1 nhận tiền hàng tháng. Không có 
ghi giấy trả lãi và bà không được giữ giấy nợ gì.  
Trong khoảng thời gian từ tháng 6/2015 đến năm 20 16, vì thiếu tiền để trả 
lãi, cũng như để trang trải cuộc sống, nên bà H hỏi vay ông Ch1, bà Ng thêm ba lần 
tiền, gồm: lần đầu  100.000.000đồng, lần sau 100.0 00.000đồng, và lần cuối là 
80.000.000đồng. Cả ba lần này bà Ng đều yêu cầu bà H viết vào trong cuốn tập 
học sinh do ông Ch1 đọc cho bà ghi và ông Ch1 giữ giấy nợ đó.  Tổng cộng bà đã 
vay của bà Ng cùng ông Ch1 số tiền là 580.000.000đồng. 
Đến ngày 08 tháng 8 năm 2016, do không có tiền trả tiền lãi, nên bên cho 
vay là ông Ch1, bà Ng yêu cầu bà H ra Phòng Công chứng số B Thành phố Hồ Chí 
Minh, để ký gia hạn lại h ợp đồng vay tiền. Lần này cũng giống như lần trước, bà

4 
 
Ng lại đưa cho  bà các giấy  bản hợp đồng đã được đánh máy s ẵn và cũng ghi nội 
dung hủy hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất, và ký lại hợp đồng khác, bà 
đã đồng ý ký tên trên các giấy tờ bà Ng đưa nói là ký để làm thủ tục đóng thuế thu 
nhập mà bà cũng không rõ là thu  nhập gì vì bản thân bà không có đóng tiền thu 
nhập gì hết mà do bà Ng tự liên hệ cơ quan đóng thuế. 
Đến đầu năm 2017, bà không còn khả năng thanh toán tiền lãi cho phía bà 
Ng, ông Ch1. Sau đó, bà Ng và ông Ch1 nói với bà nếu không trả tiền thì họ sẽ lấy 
đất, vì họ đã đứng tên chủ quyền đất. Sau khi n ghe họ thông báo n hư vậy, bà H ra 
Phòng công chứng và đến Ủy ban nhân dân quận Gò Vấp hỏi thì bà mới biết được 
là dựa vào Văn bản công chứng h ợp đồng chuy ển nhượng đất vào sổ công ch ứng 
quyển số 8 TP/SCC /HĐGD do Phòng Công chứng số B , Thành phố Hồ Chi Minh 
chứng nhận ngày 08/8/2016. Bà Ng đã sang tên đất cho bà Ng đứng tên, cập nhật 
trang sau giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà. 
Bà đã thương lượng với ông Ch1 và bà Ng để trả lại giấy tờ đất thì ông Ch1 
và bà Ng thống nhất sẽ cho bà trả số tiền 2 .000.000.000đồng để chuộc lại phần đất 
đã cầm cố. 
Ngày 04/3/2017, ông Ch1 hẹn bà tại quán cà phê, hai bên thỏa thuận chốt lại 
số tiền nợ vay là 580.000.000đồng và tiền lãi của nợ vay tính thành tổng số tiền nợ 
là 2.000.000.000đồng và ông Ch1 đã đọc cho bà nội dung giấy mượn nợ Lê Thanh 
Ng số tiền 2.000.000.000 đồng. Bà phải cam kết hẹn đến cuối tháng 03/2017 trả 
xong nợ cho bà Ng số tiền 2.000.000.000đồng, nếu không trả được nợ, thì bà đồng 
ý giao phần đất trên. 
Bà đã đ iện thoại cho ông Ch1 hẹn đến ngày 31/3/2017 để thanh toán hợp 
đồng vay, nhưng do bà đi vay nơi khác chưa được đủ tiền, nên bà đã thương lượng 
với ông Ch1 lên gặp bà để trả trước 1.000.000.000đồng và 1.000.000.000đồng hẹn 
02 tuần nữa sẽ trả.  
Ông Ch1 nhận của bà 1.000.000.000đồng, nhưng lại yêu cầu bà trừ cho ông 
Ch1 150.000.000đồng là tiền công ông thương lượng với bà Ng, để bà Ng đồng ý 
cho bà thanh toán số tiền 1.000.000.000đồng còn lại, hạn chót vào hai tuần sau, tức 
ngày 15/4/2017.  
Bà nghĩ dù ông Ch1 lấy 150.000.000đồng, thì cuối cùng bà cũng ch ỉ thanh 
toán cho họ đủ 2.000.000.000đồng . Ông Ch1 đã viết cho bà một g iấy nhận số tiền 
850.000.000đồng vào ngày 31/3/20 17, đồng ý cho bà trả tiếp 1.000.000.000đồng  
còn lại, chậm nhất là ngày 15/4/2017, thì ông sẽ hẹn đi ra công chứng để ký hủy 
hợp đồng chuyển nhượng đất và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà. 
Nhưng sau đó đến ngày 15/4/2017, ông Ch1  không cùng bà Ng  ra công 
chứng để ký trả giấy tờ cho bà.

5 
 
Một thời gian sau, bà gọi điện cho ông Ch1 hẹn trả tiền, thì ông kêu bà ra 
ngân hàng mở một tài khoản tại ngân hàng để ông sẽ nhận chuyển khoản tiền khi 
thanh toán, và yêu cầu bà cho số tài khoản đã mở cho ông xem.  Tin lời, bà đã làm 
theo và mở một tài khoản ngân hàng vào ngày 10/01/2018,  và cho số tài khoản 
2538772XX của bà tại Ngân hàng Á Châu, Chi nhánh Văn Lang cho ông Ch1, thì 
ông điện thoại nói rằng bà Ng không đồng ý cho bà H chuộc lại đất nữa. Ông Ch1 
sẽ chuyến trả lại bà số tiền mà bà đưa cho ông. 
Ngày 16/01/2018 , ông chuyển vào tài kho ản bà  đã m ở đợt ti ền đ ầu tiên  
700.000.000đồng; Ngày 07/02/2018 , ông chuy ển tr ả tài kho ản cho bà 50 tri ệu 
đồng; Ngày 14/5/2018 , ông chuy ển ti ếp vào tài kho ản đó 100 tri ệu đ ồng. Còn 
150.000.000 đồng cho đến nay, ông không chuyển trả lại cho bà và cũng không còn 
giữ liên lạc với bà nữa.  
Trong khoảng thời gian này, th ỉnh thoảng có m ột vài ngư ời lạ đến khu đ ất 
của bà xem đ ất và g ặp bà, nhưng không có ai nói cho bà bi ết là h ọ mua đất đó. 
Giữa tháng 5 /2018, những người nhận chuyển nhượng đất từ bà Ng đã thuê giang 
hồ nhiều lần kéo tới phần đất của bà, họ uy hiếp đe dọa đến tinh thần bà. 
Đến tháng 6/2018, họ tự ý dùng gạch xây hàng rào trên đất trống và dùng áp 
lực buộc bà và ông S1 phải giao đất, (do ông S1 đang sử dụng phần đất của bà phía 
trước làm nhà đ ể xe khoảng 500m2). Sau đó có m ột số người ngang nhiên đ ến áp 
đảo tinh thần bà, bà hoảng sợ nên bỏ trốn để cho anh bà là ông S1 ra mặt ngăn chặn 
đám người xã hội đen đó. Sau này bà m ới biết được bà Ng đã chuyển tên cho ông 
Vũ Văn Ch1, bà Đào Thị S, bà Nguyễn Thị Ch và bà Nguyễn Thị H3 đứng tên cập 
nhật trang sau giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà. 
Vì quá b ức xúc nên gia đình con cháu trong nhà bà đã d ỡ bỏ phần tường 
gạch mà họ xây ngăn một phần đất của bà ở phía sau. Phía trước là nhà xe có mái 
và vách tôn do ông S1 sử dụng thì họ không chiếm được. Bà cũng đã nộp đơn khởi 
kiện yêu cầu Tòa án can thiệp giải quyết và đã được Tòa án thụ lý vụ án vào tháng 
6/2018. 
Tháng 9/2018, phía bà Đào Thị S làm đơn ra Ủy ban nhân dân  phường 13, 
quận Gò Vấp yêu cầu bà H và ông S1 phải giao lại phần đất bà Ng đã bán cho bà S 
cùng những người khác. Tại Ủy ban Phường 13, quận Gò vấp và Tòa án, bà kh ẳng 
định bà không bán đ ất và ch ỉ vì vay s ố tiền 580.000.000đồng mà bà đã đưa gi ấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Ng giữ và theo yêu c ầu của bà Ng để đảm 
bảo cho việc thanh toán nợ, buộc bà phải ký chuyển tên cho bà Ng để đảm bảo cho 
việc vay nợ giả cách để che đậy việc vay tiền và cầm cố tài sản.  
Hiện gia đình bà g ồm có anh bà là ông Trần Văn S1  và bà cùng hai ngư ời 
con trai đang quản lý sử dụng phần đất mà bà đứng tên và cầm cố cho ông Ch1 và 
bà Ng từ trước đến nay.

6 
 
Đối với hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất bà không hề nhận tiền cọc hay 
bất cứ tiền mua bán đất nào của bà Ng để đảm bảo cho giao dịch này đã thực hiện. 
Hợp đ ồng chuy ển như ợng đ ất l ần 01 ký t ại Phòng Công ch ứng s ố B ngày 
15/01/2015, bán giá là 300.000.000 đồng đã đư ợc hai bên ký k ết, nhưng bà cam 
đoan bà không nhận tiền mua bán đất lần đó đối với số tiền 300.000.000đồng. Lần 
02 ngày 08/8/2016, bà và bà Ng  ký h ủy b ỏ hợp đ ồng c huyển như ợng quy ền s ử 
dụng đ ất ngày 15/01/2015 và ký l ại h ợp đ ồng mua bán đ ất đó v ới giá  
150.000.000đồng, là ký theo đề nghị của bên cho vay bà Ng với ông Ch1, nhưng bà 
không nhận bất cứ số tiền nào giá 150.000.000 đồng. Lúc này bà Ng đã giữ giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất của bà để bảo đảm số vay 300.000.000đồng. 
Bà không có bán đất nên không có biên bản nhận tiền mua bán đất. Bà Ng đã 
giữ toàn bộ giấy tờ nợ nên bà không thể có giấy nợ nộp cho Tòa. 
Ngày 09 tháng 10 năm 2019, bà H có đơn tranh ch ấp bổ sung vay nợ và đã 
được Tòa án th ụ lý gi ải quy ết, xác đ ịnh vay ti ền g ốc c ủa bà Ng  là 
580.000.000đồng. Bà đồng ý chịu lãi suất vay để thanh toán hợp đồng vay nợ và bà 
chấp nhận tính lãi vay và vốn gốc tính thành 1.850.000.000đồng và thanh toán ngay 
cho Bà Ng để nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 
Nay bà có yêu cầu Tòa án giải quyết như sau: 
1/ Tuyên bố giao dịch mua bán giữa bà với bà Ng là vô hiệu do giả cách để 
che dấu việc vay tiền và cầm cố cho bà Ng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do 
bà đ ứng tên. T ừ đó, h ủy b ỏ việc c ập nh ật ch ủ sở hữu do chuy ển nhượng ngày 
07/9/2016 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai Quận G đối với bà Lê Thanh 
Ng trong nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài s ản gắn liền với 
đất vào sổ cấp giấy chứng nhận CH 01826 do Ủy ban nhân dân Qu ận Gò Vấp cấp 
ngày 24/6/2014 bà đứng tên. 
2/ Đề nghị Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất của bà Lê Thanh Ng với Đào Thị S, bà Nguyễn Thị H3, bà Nguyễn Thị Ch và 
ông Vũ Văn Ch1. Và hợp đồng chuyển nhượng phần của ông Ch1 qua cho bà S và 
bà Ch . H ủy b ỏ cập nh ật trang sau tên ch ủ sở hữu do chuy ển như ợng ngày 
05/5/2018 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đ ất đai Quận G, đối với bà Đào Thị 
S, bà Nguyễn Thị H3, bà Nguyễn Thị Ch và ông Vũ Văn Ch1 trong nội dung của 
giấy ch ứng nh ận quy ền s ử dụng đ ất và tài s ản g ắn li ền v ới đ ất vào s ổ cấp gi ấy 
chứng nhận CH 01 826 do Ủy ban nhân dân Gò V ấp cấp ngày 24/6/2014 cho bà 
đứng tên. Và ph ần c ập nh ật cu ối cùng ngày 30/5/2018, c ủa ông Vũ Văn Ch1  
chuyển nhượng cho bà Đào Thị S và bà Nguyễn Thị Ch, cùng sử dụng đất chung bà 
Nguyễn Thị H3 trên giấy chứng nhận nói trên. 
Tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của bà H có yêu cầu rút 
lại đơn khởi kiện bổ sung về hợp đồng vay tài s ản với bà H. Chỉ yêu cầu tuyên bố

7 
 
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất vô hiệu do giao d ịch giả tạo và bà H 
cũng không có bán đất trên thực tế, không có nhận tiền bán đất hay bàn giao đất đã 
bán cho bà Ng, mà ch ỉ là cầm cố và ký gi ả cách bán đ ất để đảm bảo cho ti ền nợ 
vay. Hiện nay, cho đến khi Tòa án thụ lý vào ngày 10/8/2018 thì bà và ông S1 vẫn 
còn đang s ử dụng chung phần đ ất có di ện tích 1.268 ,4m2. Ph ần ông S1 sử dụng 
gồm nhà để xe là 500m2 và cây cối cũng như chuồng trại trên đất, hai bên sử dụng 
một cổng vào trên đất với trụ cổng bằng bê tông, cốt thép. Giữa bà và bà Ng không 
có mua bán th ực tế, nên khôn g có vi ệc cắm mốc hay bàn giao đ ất gì cả và hiện 
trạng sử dụng thì ông Trần Văn S1 là anh ruột bà, cùng sử dụng lối đi chung và s ử 
dụng chung thửa đất, ông S1 chỉ cho bà đất trên giấy tờ, thực tế ông vẫn đang xây 
dựng 01 nhà đ ể xe cho thuê và xây sân g ạch cũng như cây ăn qu ả trên đất của bà, 
chưa hề có phân ranh gi ới cho đ ến khi Tòa án nhân dân Thành ph ố Hồ Chí Minh 
xem xét tại chỗ ngày 01/10/2019, đã cho thấy hiện trạng đất đúng như trình bày của 
bà. 
Bị đơn bà Lê Thanh Ng do bà Nguyễn Thị H2 đại diện theo ủy quyền trình 
bày: 
Vào tháng 01/2015, bà đã mua thửa đất nông nghiệp đang quy hoạch số 571 
tờ bản đồ số 26, Phường 13, quận Gò Vấp thời hạn sử dụng đến năm 2020 c ủa bà 
Trần Thị H và đã làm thủ tục sang tên theo đúng quy định pháp luật tại Phòng Công 
chứng số B Thành phố Hồ Chí Minh. 
Sau khi mua xong do chưa có nhu c ầu sử dụng nên cho bà H thuê để canh 
tác hoa màu. Tháng 3 năm 2016, bà lên phòng thu ế để đóng thuế chuyển quyền 
sang tên, thì được phòng thuế cho biết bên mua phải đóng thuế trước bạ và bên bán 
bà H phải ký tên thì m ới hoàn tất thủ tục sang tên và ph ải chịu phạt nặng do bà H 
yêu cầu bà Ng phải giao thêm ti ền mới ra hoàn t ất thủ tục cho bà đ ứng tên. Chính 
vì vậy, bà m ới yêu c ầu bà H ra công chứng hủy bỏ hợp đồng cũ và l àm lại hợp 
đồng khác ngày 08/8/2016 để tránh bị phạt. Bà và bà H đã cùng ra phòng thuế làm 
thủ tục đóng thuế chuyển quyền. Theo bà thì thửa đất nói trên đã được sang nhượng 
đúng thủ tục, đúng quy trình theo quy định pháp luật. 
Tháng 5/2017, ông Vũ Văn Ch1 có đề nghị bà sang nhượng lại thửa đất đó 
cho ông nhưng bà không đồng ý, bà H có đề nghị bà cho sang nhượng lại cho cháu 
bà nhưng vì bà không thương lư ợng được giá c ả nên bà không bán.  Sau đó vào 
ngày 04/4/2018, bà đã sang  nhượng lại đất này cho ô ng Vũ Văn Ch1 , bà Nguyễn 
Thị Ch, bà Đào Thị S, bà Nguyễn Thị H3 tại Phòng Công chứng số B.  
Nay bà xác đ ịnh việc sang nhượng giữa hai bên là trên tinh th ần tự nguyện 
và thỏa thuận hai bên được thực hiện đúng quy định pháp luật. Bà chỉ ký hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất về việc mua bán. Ngoài ra, bà không có ký b ất 
cứ giấy tờ nào xác nhận nợ nần do bà H đưa ra.

8 
 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Vũ Văn Ch1: 
Ngày 10/5/2018, ông Vũ Văn Ch1 lập giấy ủy quyền cho bà Nguyễn Thị Ch 
đại diện ông nộp hồ sơ thuế thu nhập cá nhân nộp thuế chuyển nhượng đất đối với 
thửa đất số 571 tờ bản đồ số 26, Phường 13, quận Gò Vấp, cập nhật trang sau đứng 
tên ông ngày 05/5/2018. 
Ông Vũ Văn Ch1 đã được Tòa án triệu tập đến Tòa tham gia t ố tụng nhưng 
ông Ch1 vẫn không đến Tòa tham gia t ố tụng và cũng không có b ản khai trình gửi 
cho Tòa. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Văn S1 trình bày: 
Ông là anh ru ột của bà H, cha mẹ ông khi qua đ ời có để lại cho hai anh em 
ông được thừa kế 4000m2 đất tọa lạc tại Phường 13, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ 
Chí Minh. 
Vào năm 2012, sau khi cha mẹ ông chết thì anh em ông làm thủ tục hợp thức 
hóa, khai nhận di sản nêu trên. Đến năm 2014, anh em ông được Ủy ban nhân dân 
quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất số CH 01826 ngày 24/6/2014, công nhận cho 
ông cùng bà H đứng tên chung thửa đất số 571, tờ bản đồ số 26, với diện tích là 
1.268,4m2, địa chỉ ở Phường 13, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh. 
Ngày 21/10/2014, ông S1 đã lập thủ tục công chứng tặng cho bà Trần Thị H 
phần 1.268,4m2 thuộc quyền sử dụng của ông nằm trong thửa đất số 571, tờ bản đồ 
số 26, Phường 26, qu ận Gò Vấp, Thành ph ổ Hồ Chí Minh. Bà H đã căn c ứ Hợp 
đồng tặng cho quyền sử dụng đất sổ 30956 do Phòng Công chứng số B, Thành phố 
Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 21/10/2014, đã làm th ủ tục đăng ký thay đ ổi bà H 
đứng tên trên gi ấy này 03/12/2014. Trước và sau khi t ặng cho bà H phần đất có 
diện tích 1.268,4m2, thửa số 571, tờ bản đồ số 26, phường 26, quận Gò Vấp, Thành 
phố Hồ Chí Minh, ông S1 vẫn đang s ử dụng phần đất có di ện tích kho ảng 500m2 
đất mà ông đã công chứng cho bà H và đã tách thửa, cụ thể, ông đã xây tường rào, 
cổng bê tông d ựng mái tôn, và đ ổ nền xi măng trên ph ần đất này từ năm 2013, để 
làm sân đãi tiệc và giữ xe ô tô để cải thiện cuộc sống gia đình. 
Đến năm 2017, ông đư ợc biết sự việc bà H do làm ăn thua l ổ, nên đã vay 
mượn tiền và cầm cố giấy chủ quyền của khu đất trên cho ông Vũ Văn Ch1 từ năm 
2015, ông Ch1 có gặp ông và nói  với ông, n ếu ông có ti ền trả dùm bà H thì ông 
Ch1 sẽ trả lại giấy chủ quyền đất cho bà H. Nhưng do ông không có kh ả năng, nên 
ông không thể trả nợ cho ông Ch1 thay bà H. 
Đến tháng 5/2018, có một nhóm người lạ hung dữ đến khu đất gia đình ông, 
nhiều lần uy hiếp anh em ông yêu c ầu bàn giao đ ất với lý do là h ọ đã mua lại khu 
đất này từ bà Ng, ông Ch1. Mặc dù gia đình ông không đồng ý nhưng họ cho người

9 
 
áp lực đo đ ạc để rào đất. Do gia đình ông không giao đ ất, nên đã x ảy ra việc hai 
bên xô xát và đ ập bỏ tường gạch của phía chi ếm đất, nên đ ến ngày 07 /9/2018, bà 
Đào Thị S đã thưa gửi gia đình ông ra Ủy ban nhân dân Phường 13, quận Gò Vấp.  
Ngày 07/9/2018, Ủy ban Phư ờng đã l ập biên bản xử lý sự việc gây rối trên 
đất đó, Ủy ban phường có Chủ tịch phường mời ông S1 lên phường động viên ông 
dỡ bỏ nhà xe, để giao đất cho phía mua đất, họ nói hỗ trợ cho ông 30.000.000đồng, 
sau nhi ều l ần thuy ết ph ục và đe d ọa ph ạt vi ph ạm hành chính vì ông xây d ựng 
không phép, ông S1 tự nguyện tháo d ỡ chấp hành theo yêu c ầu của Ủy ban vào 
ngày 25/9/2018, mà không nh ận số tiền 30 tri ệu đồng của phía bà S và bà H3, bà 
Ch. 
Nhưng sau đó đến hết tháng 9/2018 ông đã đư ợc biết bà H đã nộp đơn khởi 
kiện t ại Tòa án nhâ n dân qu ận Gò Vấp và Tòa án nhân dân Thành ph ố Hồ Chí 
Minh đã ban hành quyết định khẩn cấp tạm thời “Cấm thay đổi hiện trạng đất tranh 
chấp”. Nay ông yêu cầu Tòa án giải quyết chấp nhận yêu cầu của bà H. Vì việc này 
chỉ là vay mư ợn cầm cố chứ không bán đất cho bà Ng và ông Ch1. Vì lý do s ức 
khỏe nên ông xin được vắng mặt không tham gia tố tụng tại Tòa án. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Ch, bà Đào Thị S và 
bà Nguyễn Thị H3 trình bày: 
Vào ngày 04/4/2018, bà Nguyễn Thị Ch, bà Nguyễn Thị H3, bà Đào Thị S 
và ông Vũ Văn Ch1  nhận chuyển nhượng mua lô đ ất diện tích 1.268,4m2 số thửa 
571, tờ bản đồ số 26 phường 26, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh của bà Lê 
Thanh Ng theo Hợp đồng công ch ứng 11486 t ại Phòng Công ch ứng số B địa chỉ 
278 Nguyễn Văn Nghi, phư ờng 07, qu ận Gò Vấp trên giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất số GCN 01826 ngày 24/6/2017 do Ủy ban nhân dân quận Gò Vấp cấp cho 
bà Trần Thị H. Sau đó vào ngày 05/5/2018, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đ ất đã 
đăng bộ chuyển nhượng từ Lê Thanh Ng sang cho bà Nguyễn Thị Ch, Đào Thị S, 
ông Vũ Văn Ch1, bà Nguyễn Thị H3 đứng tên cập nhật trang sau trên gi ấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất của bà H. 
Ngày 01/5/2018, ông Vũ Văn Ch1 đã chuyển nhượng phần đất của ông Ch1 
cho bà Ch  và bà S  theo H ợp đ ồng công ch ứng s ố 009352 t ại Văn phòng Công 
chứng Nguyễn Thị Tạc số 41/4 Nguyễn Oanh, phường 10, quận Gò Vấp và đăng bộ 
chuyển nhượng phần của ông Ch1 cho hai người là Đào Thị S và Nguyễn Thị Ch. 
Trước khi mua đất này, bên mua bà S, bà Ch cùng bà H3 đã liên hệ Ủy ban 
quận để hỏi về tình trạng pháp lý c ủa đất và đư ợc cho bi ết là đ ất không có tranh 
chấp. Khi đến nhận đất thì bà Ng nói với các bà r ằng gia đình bên c ạnh là ông S1 
và bà H được bà Ng cho thuê để canh tác và họ có xin từ 01 đến 02 tháng để di dời 
và trả lại đất cho bên mua bà S, bà H3 và ông Ch1, bà Ch.

10 
 
Ngày 30/7/2018, khi các bà đến thửa đất thì thấy ranh đất và trụ cắm mốc đã 
bị đập phá, khi hai bên yêu c ầu trả lại đất thì bị nhóm người của phía bà H và ông 
S1 hung hăng chửi bới nên các bà đã nh ờ đến chính quyền và Công an phường 13, 
quận Gò Vấp giải quyết. Sau khi nhận đất, các bà đã thuê Công ty b ảo vệ Nam Kỳ 
trông coi cho đến nay. 
Nay các bà xác định đã mua đất của bà Ng là mua bán ngay tình và đúng quy 
định pháp luật. Bà S, bà H3, bà Ch đã đăng ký chuyển quyền xong nên việc bà H và 
bà Ng có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng các bà không có ý kiến, việc Tòa 
án ra quyết định áp d ụng biện pháp kh ẩn cấp tạm thời không cho chuy ển dịch tài 
sản, làm ảnh hưởng đ ến quyền s ử dụng đất của các bà. Đ ề nghị Tòa án gi ải tỏa 
quyết định nói trên và giữ nguyên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì các bà đã 
sang tên đăng bộ hợp pháp. 
Các bà xác đ ịnh là bên th ứ ba ngay tình, nên giao d ịch của các bà không b ị 
vô hiệu. Vụ kiện của bà H và bà Ng không thể ảnh hưởng đến mảnh đất mà các bà 
đã mua. 
Tại Bản án Dân sự sơ thẩm số 1528/2020/DS-ST ngày 17/9/2020 của Tòa án 
nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, đã tuyên xử: 
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị H. 
1/ Tuyên bố vô hiệu các hợp đồng sau đây: 
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài s ản gắn liền với 
đất) đối với toàn b ộ thửa đất số 571, tờ bản đồ số 26, phường 13, quận Gò Vấp, 
Thành ph ố Hồ Chí Minh gi ữa bà Trần Th ị H và bà Lê Thanh Ng  ký ngày 
08/8/2016, do Công ch ứng viên Chu Kim Kh  ký ngày 08/8/2016 vào s ổ công 
chứng số 28208, quyển số 8 TP/CC-SCC/HĐGD. 
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài sản gắn liền với 
đất) đối với toàn b ộ thửa đất số 571, tờ bản đồ số 26, phường 13, qu ận Gò Vấp, 
Thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Lê Thanh Ng ký chuyển nhượng cho bà Đào Thị 
S, bà Nguyễn Thị H3, ông Vũ Văn Ch1 , bà Nguyễn Thị Ch ngày 04/4/2018, do 
Công ch ứng viên Chu Kim Kh  ký ngày 04/4/2018 vào s ổ công ch ứng s ố 1486, 
quyển số 4 TP/CC-SCC/HĐGD. 
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài s ản gắn liền với 
đất) đối với toàn b ộ thửa đất số 571, tờ bản đồ số 26, phường 13, q uận Gò Vấp, 
Thành phố Hồ Chí Minh giữa ông Vũ Văn Ch1 ký chuyển nhượng cho bà Đào Thị 
S, bà Nguyễn Thị Ch tại Văn phòng Công ch ứng Nguyễn Thị Tạc do Công ch ứng 
viên Vũ Qu ốc L ký ngày 10/5/2018, vào s ổ công ch ứng s ố 09352 quy ển s ố 5 
TP/CC-SCC/HDGD.

11 
 
2/ Hủy bỏ cập nhật trang sau các tên chủ sử dụng đất Lê Thanh Ng, cập nhật 
ngày 07/9/2016; Hủy bỏ cập nhật chuyển nhượng cho bà Đào Thị S, bà Nguyễn Thị 
H3, ông Vũ Văn Ch1 , bà Nguyễn Thị Ch, cập nhật ngày 05/5/2018; H ủy bỏ cập 
nhật chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của ông Vũ Văn Ch1 cho bà Đào Thị 
S, bà Nguyễn Thị Ch, để bà Đào Thị S, bà Nguyễn Thị Ch, cùng sử dụng đất với bà 
Nguyễn Thị H3 cập nhật ngày 30/5/2018, do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai 
Quận Gò Vấp xác nhận. 
Việc giải quyết hậu quả của các h ợp đồng vô hi ệu đã nêu trên s ẽ được giải 
quyết bằng vụ án khác khi có tranh chấp và các bên đương sự có yêu cầu. 
3/ Kiến nghị Ủy ban nhân dân qu ận Gò Vấp, Thành ph ố Hồ Chí Minh thu 
hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BS 399461, vào số cấp GCN số CH 01826 
ngày 24/6/2014, hiện do bà Đào Thị S, bà Nguyễn Thị H3, bà Nguyễn Thị Ch đang 
giữ và điều chỉnh lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo yêu cầu cho bà Trần 
Thị H đứng tên thửa đất số 571, tờ bản đồ số 26, với diện tích là 1.268,4m2, địa chỉ 
phường 13, qu ận Gò Vấp, Thành ph ố Hồ Chí Minh. Ngay sau khi b ản án có hi ệu 
lực pháp lu ật, bà Trần Thị H được quyền liên h ệ với cơ quan có th ẩm quyền để 
đăng ký quy ền sử dụng đất đối với thửa đất số 571 tờ bản đồ số 26, phường 13, 
quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh trở lại tên cho bà. 
4/ Đình chỉ giải quyết tranh ch ấp hợp đồng vay tài s ản của nguyên đơn bà  
Trần Thị H với bị đơn bà Lê Thanh Ng số tiền vay 1.850.000.000đồng. 
Bà Lê Thanh Ng có quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp về nợ với bà Trần 
Thị H trong vụ án khác khi đương sự có đơn yêu cầu. 
5/ Tiếp t ục duy trì vi ệc áp d ụng bi ện pháp kh ẩn c ấp t ạm th ời s ố 
281/2018/QĐ-BPKCTT ngày 28/9/2018 c ủa Tòa án Nhân dân Thành ph ố Hồ Chí 
Minh về việc “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp và 
cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp” là quyền sử dụng đối với diện tích 
1.268,4m2, thửa đất số 571 tờ bản đồ số 26, đường Lê Đức Thọ, phường 13, quận 
Gò Vấp, Thành ph ố Hồ Chí Minh cho đ ến khi bà Trần Thị H được khôi ph ục lại 
việc đứng tên quyền sử dụng thửa đất nêu trên. 
6/ Giải tỏa biện pháp bảo đảm số 279/2018/QĐ-BPBĐ, ngày 27/9/2018 của 
Tòa án Nhân dân Thành ph ố Hồ Chí Minh đ ối v ới bà Trần Th ị H. Ngân hàng 
Thương mại cổ phần Việt Nam Th ịnh Vượng, phòng giao d ịch Phan Huy Ích có 
trách nhiệm trả lại cho bà Trần Thị H số tiền 400.000.000đồng theo tài kho ản tiền 
gửi tiết kiệm số chứng chỉ tiền gửi 163603168 ngày 27/9/2018 và các kho ản phát 
sinh (nếu có) theo tài khoản đã bị phong tỏa nói trên. 
7/ Chi phí xem xét th ẩm đ ịnh t ại ch ổ, và chi phí đ ịnh giá tài s ản: 
10.000.000đồng, bà H tự nguyện chịu. (Đã nộp xong theo biên lai của Tòa án nhân 
dân Thành phố Hồ Chí Minh).

12 
 
8/ Về án phí dân s ự sơ thẩm: Bà Lê Thanh Ng chịu án phí có giá ng ạch là 
7.500.000đồng và 300.000đ ồng án phí không có giá ng ạch. Hoàn l ại cho bà Trần 
Thị H số tiền t ạm ứng án phí là 300.000đ ồng theo biên lai thu s ố 029381, ngày 
06/6/2018 và s ố tiền t ạm ứng án phí là 33.750.000đ ồng theo biên lai thu s ố 
0024672, ngày 09/10/2019 c ủa Chi c ục Thi hành  án Dân s ự quận Gò Vấp, Thành 
phố Hồ Chí Minh. 
Ngoài ra, án  sơ thẩm còn gi ải quyết các v ấn đề liên quan quy ền kháng cáo 
theo luật định. 
Sau khi xét xử sơ thẩm:  
Ngày 29/9/2020, bà Lê Thanh Ng , bà Đào Thị S , bà Nguyễn Thị H3 , bà 
Nguyễn Thị Ch làm đơn kháng cáo, nêu lý do: Bản án sơ thẩm không thỏa đáng, đề 
nghị phúc xử lại theo hướng bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. 
Tại phiên tòa phúc thẩm: 
Phía nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và đề nghị giữ nguyên 
bản án sơ thẩm vì cho rằng Tòa án sơ thẩm đã xét xử đầy đủ và toàn diện, việc chấp 
nhận yêu cầu của phía nguyên đơn là đúng quy định của pháp luật. 
Phía bị đơn và Luật sư của bị đơn thì cho rằng, không có việc vay nợ mà 
phía bà H đã nhận tiền mua bán đất, việc này đã thực hiện tại Phòng công chứng là 
đúng quy định của pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm đã không thực hiện việc đối chất 
giữa các bên và đã định giá trị đất tranh chấp ở giai đoạn sơ thẩm là không đúng giá 
thật tại thời điểm các bên đã chuyển nhượng. Tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu 
cầu của nguyên đơn là không thỏa đáng gây thiệt hại đến quyền lợi của phía bị đơn, 
đề nghị bác đơn khởi kiện của phía nguyên đơn. 
Phía những người có quyền, nghĩa vụ liên quan và luật sư bảo vệ cho rằng, 
thống nhất với đề nghị của Luật sư phía bị đơn về việc cho rằng định giá của cấp sơ 
thẩm là không đúng với thực tế  chuyển nhượng, nguyên đơn có đơn khởi kiện và 
bổ sung đơn khởi kiện gồm 3 đơn và đều không có yêu cầu hủy đối với hợp đồng 
chuyển nhượng giữa bà Ng với bà H3, bà S, bà Ch, ông Ch1 cũng như không có 
yêu cầu đòi hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Ch1 với bà S, bà Ch, bà H3. 
Các giấy nợ đều không có chữ ký của bà Ng do đó việc cho rằng có quan hệ vay nợ 
là không đúng, ngoài ra Luật sư cũng xác định ông Ch1 không liên quan đến việc 
mua bán hay vay nợ như phía nguyên đơn đưa ra. Tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận 
yêu cầu của nguyên đơn là chưa thỏa  đáng, đề nghị bác yêu cầu của phía nguyên 
đơn. 
Phía đại diện của ông Ch1 đề nghị xét xử theo quy định của pháp luật. 
Đại diện viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh phát 
biểu quan điểm cho rằng: Quá trình  thụ lý giải quyết vụ án Tòa án đã thực hiện

13 
 
đúng quy định của pháp luật, những người tham gia phiên tòa cũng thực hiện đầy 
đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo luật định. Về nội dung Viện kiểm sát cho rằng, 
việc thực hiện hợp đồng giữa các bên là giả tạo, T òa án cấp sơ thẩm đã hủy các 
thỏa thuận và hợp đồng chuyển nhượng nêu trên là đúng quy định pháp luật, ngoài 
ra hủy các cập nhật đă ng ký biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 
phù hợp, nên Viện kiểm sát cấp phúc thẩm đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN 
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại 
phiên tòa và căn cứ vào kết qu ả tranh tụng tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận 
định: 
[1] Về thủ tục kháng cáo:  Đơn kháng cáo của bà Lê Thanh Ng, bà Đào Thị 
S, bà Nguyễn Thị H3, bà Nguyễn Thị Ch làm trong hạn luật định nên thủ tục kháng 
cáo hợp lệ. 
[2] Về nội dung giải quyết kháng cáo: 
Bà H khởi kiện yêu cầu hủy bỏ văn bản công chứng hợp đồng mua bán nhà, 
vì cho rằng giao dịch này là giả tạo để che giấu hợp đ ồng vay nợ và để cầm cố tài 
sản là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà H vào năm 2014.  
Bà H có ký chuyển nhượng cho bà Ng với số tiền 300.000.000đồng đối với 
toàn bộ thửa đất nêu trên. Sau đó ngày 08/8/2016 hai bên lại ký hủy hợp đồng và ký 
lại hợp đồng mới với giá chuyển nhượng là 150.000.000đồng, trong hai lần ký hợp 
đồng chuyển nhượng 15/01/2015 và ngày 08/8/2016 giữa bà H với bà Ng tại Phòng 
Công chứng thì đã có sai sót  về ngày soạn thảo hợp đồng, nhầm lẫn về đối tượng 
giao dịch, đất không có tài sản gắn liền với đất nhưng trong hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất lại ghi quyền sở hữu đ ối với nhà trên đất, đều đó cho 
thấy việc soạn thảo hợp đồng có nhiều s ai sót mà các bên đương sự và công chứng 
viên không phát hiện ra.  
Quá trình định giá tài sản, ngày 01/11/2019 Tòa án cấp sơ thẩm định với giá 
trị thửa đất là 6.976.200.000đồng, trong k hi đó giá chuyển nhượng  năm 2015 các 
bên lập có trị  là 300.000.000đồng, đến năm 2016 các bên ký hủy hợp đồng năm 
2015 và ký tiếp hợp đồng chuyển nhượng năm 2016 giá trị đất trên với giá 
150.000.000đồng, việc ký chuyển nhượng với thời giá  sau thấp hơn giá t rước là 
chưa đúng với thực tế và có sự mâu thuẫn , nên xác định giao dịch chuyển nhượng 
trên giả tạo. 
Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Ng xác định giá thực là 300.000.000đồng không 
phải 150.000.000đồng. Theo hồ sơ thể hiện và theo bà H trình bày thì ông Ch1 là 
người giới thiệu bà Ng cho bà H trong việc vay nợ và chuyển nhượng mua bán đất 
nêu trên, như ng sau đó ông Ch1 lại cùng đứ ng tên chung để mua bán với bà Ng,

14 
 
nên có cơ sở xác định giữa ông Ch1, bà Ng có mối quan hệ chặt chẽ trong giao dịch 
với bà H. 
Tòa án cấp sơ thẩm đã căn cứ vào văn bản cam kết ngày 21/3/2017 thể hiện 
có việc vay tiền và chuộc nhà giữa ông Ch1, bà H và bà Ng thể hiện sự mua bán 
nêu trên là có  sự giả cách tro ng giao dịch mua bán, từ đó xác định hai  bên ký hợp 
đồng chuyển nhượng vào năm 2015 – 2016 là giả cách là có căn cứ hợp pháp. 
Các bên đã ký hợp đồng mua bán, nhưng thực hiện việc giao nhận nhà và 
giao nhận tiền thì không thể hiện, Tòa án cấ p sơ thẩm đã yêu cầu phía bà Ng (bên 
mua) cung cấp các tài liệu, chứng cứ liên quan đến việc giao nhận tiền, tuy nhiên bà 
Ng không cung cấp mà cho rằng không có giấy tờ , tài liệu để chứng minh cho việc 
này, từ đó Tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu của phía nguyên đơn, tuyên bố 
các hợp đồng chuyển nhượng nêu trên vô hiệu là phù hợp. 
Đối với các yêu cầu hủy bỏ các giao dịch của bà Ng với ông Ch1, bà S, bà 
Ch, bà H3 thì thấy:  
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 571, phường 13, quận Gò 
Vấp giữa bà Ng với bà S, ông Ch1, bà H3 và bà Ch tại Phòng công chứng ngày 
04/4/2018, đã đ ược cập nhật vào trang bổ sung ở giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất của bà H. 
Trong giao dịch nhận c huyển nhượng với bà Ng, có 4 người gồm ông Ch1, 
bà S, bà H3, bà Ch cùng đứng tên mua chung là đồng sở hữu,  sau đó ông Ch1 lại 
chuyển nhượng phần của ông cho bà Ch, bà S. 
 Tòa án cấp sơ thẩm xác định ông Ch1, bà S, bà H3 , bà Ch đều là những 
người sở hữu chung hợp nhất đối với toàn bộ quyền sử dụng đất nêu trên mà không 
phải là hợp sở hữu chung tách thửa riêng mỗi người hay s ử dụng theo phần, nên 
đều có quyền ngang nhau trong toàn bộ diện tích thửa đất, khi một  người trong số 
họ mua bán chuyển nhượng không trung thực, gian dối, không ngay tình thì tất cả 
trong số đó đều  không ngay tì nh, do đặc tính sở hữu chung hợp nhất đối với bất 
động sản nêu trên mà pháp luật đã quy định. 
Theo bà H3, bà S, bà Ch khai mục đích mua đất để cất nhà ở, tuy nhiên theo 
bà S, bà Ch trình bày thì khi đến UBND phường 3 và Ủy ban quận  Gò Vấp hỏi thì 
được biết đất này là đất đã quy hoạch làm công viên cây xanh , không được phép 
xây cất nhà, sau đó các bà cũng biết là có sự tranh chấp giữa ông Ch1 với bà H. 
Ông Ch1 là người cam kết cho bà H được chuộc đất vào ngày 31/3/2017 th ì 
ngày 05/5/2018 ông đã thực hiện giao dịch mua bán đất với bà Ng để đứng trên 
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. Theo bản khai của ông Phạm Hồng Kh1  
đại diện cho bà S nộp cho Tòa án cấp sơ thẩm thì cho đến ngày 14/5/2018 ông Ch1 
vẫn còn gửi vào tài khoản tiền của bà H hoàn trả cho bà H số tiền 50.000.000đồng

15 
 
mà ông đã nhận để cho bà chuộc lại thửa đất nêu trên, thực  tế thì đến nay việc giao 
nhận đất cũng chưa thực hiện. 
Tại phiên tòa phúc thẩm , bà Ch cũng không xác định được giá mua đất là 
bao nhiêu, không nhớ trả tiền mua đất cho bà Ng là bao nhiêu, điều này thật khó 
hiểu vì bà là người gia o dịch thực tế và trực tiếp với bà Ng, do đó Tòa án cấp sơ 
thẩm xác định giao dịch mua bán đất nêu trên không ngay tình là phù hợp. 
Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định các đương sự không có yêu cầu giải quyết 
hậu quả kh i hủy hợp đồng chuyển nhượng, nên đã giành quyền khởi kiện cho các 
bên đương sự đối với yêu cầu về giải quyết hậu quả khi hủy hợp đồng chuyển 
nhượng vô hiệu là phù hợp với quy định của pháp luật. 
Tại cấp phúc thẩm , phía bị đơn và những người li ên quan có kháng cáo 
nhưng cũng không đưa ra được tài liệu, chứng cứ gì mới để chứng minh cho yêu 
cầu của mình, do đó không có cơ sở chấp nhận. 
[3] Về án phí dân sự phúc thẩm : Do kháng cáo không được chấp nhận, nên 
người kháng cáo chịu án phí DSPT theo luật định.  
Bà H3, bà S, bà Ch là người cao tuổi nên được miễn nộp án phí DSPT. 
Các phần quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị 
kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật thi hành. 
Bởi các lẽ trên. 
Căn cứ Điều 308 Bộ Luật tố tụng Dân sự. 
QUYẾT ĐỊNH: 
Không chấp nhận yêu c ầu kháng cáo c ủa bà Lê Thanh Ng , bà Nguyễn Thị 
H3, bà Đào Thị S, bà Nguyễn Thị Ch. Giữ nguyên bản án sơ thẩm. 
Áp dụng các Điều 5, 26, 38, 40, 136, 139 Bộ Luật tố tụng Dân sự 2015. 
Áp dụng các Điều 122, 126, 127, 131, 133 Bộ luật Dân sự 2015. 
Áp dụng Nghị quyết Quốc hội về lệ phí án phí Tòa án 
Áp dụng Luật Thi hành án Dân sự. 
Tuyên xử: 
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị H. 
1/ Tuyên bố vô hiệu các hợp đồng sau đây: 
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài s ản gắn liền với 
đất) đối với toàn b ộ thửa đất số 571, tờ bản đồ số 26, phường 13, qu ận Gò Vấp, 
Thành ph ố Hồ Chí Minh gi ữa bà Trần Th ị H và bà Lê Thanh Ng  ký ngày

16 
 
08/8/2016, do Công ch ứng viên Chu Kim Kh  ký ngày 08/8/2016 vào s ổ công 
chứng số 28208, quyển số 8 TP/CC-SCC/HĐGD. 
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài s ản gắn liền với 
đất) đối với toàn b ộ thửa đất số 571, tờ bản đồ số 26, phường 13, qu ận Gò Vấp, 
Thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Lê Thanh Ng ký chuyển nhượng cho bà Đào Thị 
S, bà Nguyễn Thị H3, ông Vũ Văn Ch1 , bà Nguyễn Thị Ch ngày 04/4/2018, do 
Công ch ứng viên Chu Kim Kh ký ngày 04/4/2018 vào s ổ công ch ứng s ố 1486, 
quyển số 4 TP/CC-SCC/HĐGD. 
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài s ản gắn liền với 
đất) đối với toàn b ộ thửa đất số 571, tờ bản đồ số 26, phường 13, qu ận Gò Vấp, 
Thành phố Hồ Chí Minh giữa ông Vũ Văn Ch1 ký chuyển nhượng cho bà Đào Thị 
S, bà Nguyễn Thị Ch tại Văn phòng Công ch ứng Nguyễn Thị Tạc do Công ch ứng 
viên Vũ Qu ốc L ký ngày 10/5/2018, vào s ổ công ch ứng số 09352 quy ển s ố 5 
TP/CC-SCC/HDGD. 
2/ Hủy bỏ cập nhật trang sau các tên chủ sử dụng đất Lê Thanh Ng, cập nhật 
ngày 07/9/2016; Hủy bỏ cập nhật chuyển nhượng cho bà Đào Thị S, bà Nguyễn Thị 
H3, ông Vũ Văn Ch1 , bà Nguyễn Thị Ch, cập nhật ngày 05/5/2018; H ủy bỏ cập 
nhật chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Vũ Văn Ch1 cho bà Đào Thị S, bà 
Nguyễn Th ị Ch, đ ể bà Đào Th ị S, bà Nguyễn Th ị Ch, cùng s ử dụng đ ất v ới bà 
Nguyễn Thị H3 cập nhật ngày 30/5/2018, do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai 
Quận Gò Vấp xác nhận. 
Việc giải quyết hậu quả của các h ợp đồng vô hi ệu đã nêu trên s ẽ được giải 
quyết bằng vụ án khác khi có tranh chấp và các bên đương sự có yêu cầu. 
3/ Kiến nghị Ủy ban nhân dân qu ận Gò Vấp, Thành ph ố Hồ Chí Minh thu 
hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BS 399461, vào số cấp GCN số CH 01826 
ngày 24/6/2014, hiện do bà Đào Thị S, bà Nguyễn Thị H3, bà Nguyễn Thị Ch đang 
giữ và điều chỉnh lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo yêu cầu cho bà Trần 
Thị H đứng tên thửa đất số 571, tờ bản đồ số 26, với diện tích là 1.268,4m2, địa chỉ 
phường 13, qu ận Gò Vấp, Thành ph ố Hồ Chí Minh. Ngay sau khi b ản án có hi ệu 
lực pháp lu ật, bà Trần Thị H được quyền liên h ệ với cơ quan có th ẩm quyền để 
đăng ký quy ền sử dụng đất đối với thửa đất số 571 tờ bản đồ số 26, phường 13, 
quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh trở lại tên cho bà. 
4/ Đình chỉ giải quyết tranh ch ấp hợp đồng vay tài s ản của nguyên đơn bà  
Trần Thị H với bị đơn bà Lê Thanh Ng số tiền vay 1.850.000.000đồng. 
Bà Lê Thanh Ng có quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp về nợ với bà Trần 
Thị H trong vụ án khác khi đương sự có đơn yêu cầu.

17 
 
5/ Tiếp t ục duy trì  việc áp d ụng bi ện pháp kh ẩn c ấp t ạm th ời s ố 
281/2018/QĐ-BPKCTT ngày 28/9/2018 c ủa Tòa án nhân dân Thành ph ố Hồ Chí 
Minh về việc “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp và 
cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp” là quyền sử dụng đối với diện tích 
1.268,4m2, thửa đất số 571 tờ bản đồ số 26, đường Lê Đức Thọ, phường 13, quận 
Gò Vấp, Thành ph ố Hồ Chí Minh cho đ ến khi bà Trần Thị H được khôi ph ục lại 
việc đứng tên quyền sử dụng thửa đất nêu trên. 
6/ Giải tỏa biện pháp bảo đảm số 279/2018/QĐ-BPBĐ, ngày 27/9/2018 của 
Tòa án nhân dân Thành ph ố Hồ Chí Minh đ ối v ới bà Trần Th ị H. Ngân hàng 
Thương mại cổ phần Việt Nam Th ịnh Vượng, phòng giao d ịch Phan Hu y Ích có 
trách nhiệm trả lại cho bà Trần Thị H số tiền 400.000.000đồng theo tài khoản tiền 
gửi tiết kiệm số chứng chỉ tiền gửi 163603168 ngày 27/9/2018 và các kho ản phát 
sinh (nếu có) theo tài khoản đã bị phong tỏa nói trên. 
7/ Chi phí xem xét th ẩm đ ịnh t ại ch ổ, và chi phí đ ịnh giá tài s ản: 
10.000.000đồng, bà H tự nguyện chịu. (Đã nộp xong theo biên lai của Tòa án nhân 
dân Thành phố Hồ Chí Minh).  
8/ Về án phí dân s ự sơ thẩm: Bà Lê Thanh Ng  chịu án phí có giá ng ạch là 
7.500.000đồng và 300.000đ ồng án phí không có giá ng ạch. Hoàn l ại cho bà Trần 
Thị H số tiền t ạm ứng án phí là 300.000đ ồng theo biên lai thu s ố 029381, ngày 
06/6/2018 và s ố tiền t ạm ứng án phí là 33.750.000đ ồng theo biên lai thu s ố 
0024672, ngày 09/10/2019 c ủa Chi c ục Thi hành  án Dân s ự quận Gò Vấp, Thành 
phố Hồ Chí Minh. 
9/ Về án phí dân s ự phúc thẩm: Bà Lê Thanh Ng chịu số tiền 300.000đồng, 
được khấu trừ số tiền 300.000đồng tạm ứng án phí kháng cáo, theo Biên lai thu s ố 
AA/2019/0092700 ngày 01/10/2020 của Cục Thi hành án dân sự Tp.HCM, như vậy 
bà Ng đã nộp xong án phí DSPT. 
Miễn án phí DSP T cho bà  Nguyễn Thị H3, bà Đào Thị S, bà Nguyễn Thị 
Ch; Hoàn trả lại cho bà H3, bà S, bà Ch mỗi người 300.000đồng tiền, tiền tạm ứng 
án phí kháng cáo l ần lư ợt theo các Biên lai thu s ố AA/2019/0092656 ngày 
25/09/2020; AA/2019/0092655 ngày 25/09/2020; A A/2019/0092657 của Cục Thi 
hành án dân sự Tp.HCM. 
10/ Các ph ần quy ết đ ịnh khác c ủa b ản án sơ th ẩm không có kháng cáo, 
không bị kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật thi hành. 
11/ Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án. 
Nơi nhận:                                              TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM        
- Tòa án nhân dân tối cao.                              THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
- VKSNDCC tại Tp. HCM.  
- Viện kiểm sát nhân dân Tp.HCM.

18 
 
- Tòa án nhân dân Tp.HCM. 
- Cục Thi hành án dân sự Tp.HCM. 
- Các đương sự (Để thi hành). 
- Lưu văn phòng; hồ sơ vụ án, NTV.                                                          
      
                                                                                 LÊ HOÀNG TẤN