1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO             CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
            TẠI ĐÀ NẴNG                                             Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 17/2021/DS-GĐT 
Ngày 29/4/2021 
V/v: “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà vô hiệu” 
  
 
 
    
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG 
 
 
- Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trương Minh Tuấn. 
Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Thanh Long và ông Đặng Kim Nhân. 
- Thư ký phiên tòa: Bà Trịnh Thị Hằng - Thẩm tra viên.  
 - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên tòa: 
Ông Nguyễn Thế Vinh - Kiểm sát viên. 
Ngày 29/4/2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng mở phiên tòa 
giám đốc thẩm xét xử vụ án: “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển  
nhượng quyền sử dụng đất và nhà vô hiệu”, giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn:  Bà Phan Th ị Phi Ng; đ ịa ch ỉ: S ố X, đư ờng Đ, phư ờng T, 
thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. 
2. Bị đơn: Bà Đoàn Thị H; địa chỉ: Số K, đường P, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
3.1. Bà Nguyễn Thị H1; địa chỉ: Tổ dân phố M, phường T, thành ph ố B, tỉnh 
Đắk Lắk. 
3.2. Bà Lê Th ị Hồng T; Số X, đường Đ, phư ờng T, thành ph ố B, tỉnh Đắk 
Lắk. 
                                                 NỘI DUNG VỤ ÁN:  
- Tại Đơn kh ởi kiện và quá trình gi ải quyết vụ án, nguyên đơn bà Phan Th ị 
Phi Ng trình bày:

2 
 
Do có quan h ệ làm ăn v ới nhau t ừ trước nên Bà nhiều lần vay ti ền bà H. Số 
tiền 640.000.000 đồng là do bà H cộng dồn thành nhiều đợt và yêu c ầu bà cấn trừ 
nhà và đất tại thửa đất số 339, tờ bản đồ số 07, diện tích 283,5m2 tọa lạc tại phường 
Thành Th ất, thành ph ố B, t ỉnh Đ ắk L ắk. Ngày 06/11/2015, Bà và bà H ký H ợp 
đồng sang nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở; tuy nhiên, Hợp đồng sang nhượng 
quyền sử dụng đất và nhà ở nêu trên không được công chứng hoặc chứng thực theo 
quy định của pháp luật. Mặt khác bà Ng ký hợp đồng là do bà H ép buộc. Nay Bà 
khởi kiện yêu c ầu Tòa án tuyên b ố Hợp đồng sang như ợng quyền sử dụng đất và 
nhà ở ngày 06/11/2015 vô hiệu. 
- Bị đơn, bà Đoàn Thị H trình bày:  
Bà H thừa nhận do có mối quen biết với bà Ng nên bà Ng nhiều lần vay tiền 
Bà để chồng tiền huê. Năm 2015, bà Ng nhận chuyển nhượng nhà và đ ất nêu trên 
của bà H1 nhưng không đủ tiền nên bà Ng vay của bà H số tiền 500.000.000 đồng. 
Quá trình vay ti ền, do bà Ng không trả được số tiền trên nên hai bên th ỏa thuận 
chuyển nhượng nhà và đất trên cho Bà với giá 650.000.000 đồng. Sau khi trừ đi số 
tiền nợ 500.000.000 đồng thì Bà còn phải trả cho bà Ng 150.000.000 đồng. Sau khi 
bán nhà, do bà Ng không có nơi ở nên bà Ng đã thuê ngôi nhà nêu trên c ủa Bà với 
giá 3.000.000 đồng/tháng. Nay bà Ng khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng 
sang nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở ngày 06/11/2015 vô hiệu, Bà không đồng 
ý. 
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
+ Bà Nguyễn Thị H1 trình bày: Ngày 12/4/2004, v ợ chồng bà H1, ông Thanh 
có nhận chuyển nhượng thửa đất trên c ủa bà Lê Th ị Hồng T với giá 23.000.000  
đồng. Sau khi nhận chuyển nhượng thửa đất trên, Bà và ông Thanh xây 01 nhà c ấp 
4 để ở. Do là đất nông nghiệp nên không làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất riêng nên ph ải làm chung gi ấy chứng nhận với bà T. Năm 2005, Bà cần tiền 
chữa b ệnh cho con gái nên Bà chuy ển như ợng nhà, đ ất trên cho bà Ng với giá 
500.000.000 đồng. Như v ậy, việc mua bán giữa v ợ chồng Bà và bà Ng đã hoàn 
thành xong; nay bà Ng khởi kiện yêu c ầu Tòa án tuyên  hợp đồng chuyển nhượng 
giữa bà Ng và bà H vô hiệu, Bà không có ý kiến gì. 
+ Bà Lê Thị Hồng T trình bày: Bà T thống nhất với lời trình bày của bà H1 về 
việc mua bán và làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay bà Ng khởi kiện yêu 
cầu hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Ng và bà H vô hiệu, bà không có ý kiến gì.  
- Tại B ản án dân s ự sơ th ẩm s ố 138/2019/DS-ST ngày 26/11/2019, Tòa án 
nhân dân thành phố B, tỉnh Đắk Lắk quyết định:

3 
 
  Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, 
Điều 144, Đi ều 147, kho ản 1 Đi ều 162, Đi ều 165, Đi ều 266, Đi ều 273 B ộ luật tố 
tụng dân sự;  
Áp dụng Điều 121, khoản 1 Điều 122, Điều 450, Điều 451, Điều 452, Điều 453, 
Điều 454, Điều 697, Điều 698, Điều 699, Điều 700, Điều 701 Bộ luật dân sự 2005;  
Áp dụng khoản 1 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy 
ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án. 
 Tuyên xử:  
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phan Thị Phi Ng về việc yêu cầu 
tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở ngày 06/11/2015, 
đối với căn nhà và lô đ ất tọa lạc tại X Đ, phường Thành Th ất, thành ph ố B, tỉnh 
Đắk Lắk, giữa bà Phan Thị Phi Ng và bà Đoàn Thị H vô hiệu.  
Bà Đoàn Thị H có nghĩa vụ liên hệ với các cơ quan có th ẩm quyền, cá nhân 
có liên quan đ ể thực hiện các th ủ tục kê khai, đăng ký, xin c ấp Giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất với lô đất trên theo quy định của pháp luật. 
Ngoai ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí t ố tụng khác 
và quyền kháng cáo của các đương sự. 
Ngày 28/11/2019, bà Ng có đơn kháng cáo Bản án dân sự sơ thẩm nêu trên. 
 - Tại Bản án dân s ự phúc thẩm số 128/2020/DS-PT ngày 14/7/2020, Tòa án 
nhân dân tỉnh Đắk Lắk quyết định: 
  Căn cứ khoản 2 Điều 308, khoản 1 Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; 
Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn - bà Phan Thị Phi Ng. 
Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 138/2019/DS-ST ngày 26/11/2019 của Tòa án 
nhân dân thành phố B, tỉnh Đắk Lắk; 
Căn cứ khoản 1 Đi ều 10, Đi ều 188 Lu ật đất đai năm 2013, Đi ều 127, Điều 
128, Điều 134, Điều 410 và Điều 411 bộ luật dân sự năm 2005; 
Căn c ứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 c ủa Ủy ban 
thường vụ Quốc hội. 
Tuyên xử: 
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phan Thị Phi Ng. 
Tuyên b ố Hợp đ ồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đ ất và nhà ở ngày 
06/11/2015, đối với căn nhà và lô đ ất tọa lạc tại X Đ, phường Thành Th ất, thành 
phố B, tỉnh Đắk Lắk, giữa bà Phan Thị Phi Ng và bà Đoàn Thị H vô hiệu. Bà Đoàn 
Thị H vô hiệu.

4 
 
Tách yêu cầu khởi kiện đòi n ợ của bà Đoàn Th ị H với bà Phan Th ị Phi Ng 
thành một vụ kiện riêng, khi đủ điều kiện thụ lý theo quy định của pháp luật; 
Ngoai ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng khác. 
 - Ngày 21/9/2020, bà Đoàn Thị H có đơn đ ề nghị kháng nghị theo thủ tục 
giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. 
- Tại Quy ết đ ịnh Kháng ngh ị giám đ ốc th ẩm s ố 09/QĐKNGĐT-VKS-DS 
ngày 23/12/2020, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao tại Đà Nẵng kháng 
nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 128/2020/DS-PT ngày 14/7/2020 của Tòa 
án nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đề nghị Ủy ban Thẩm phán Toà án nhân dân cấp cao tại 
Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm, huỷ Bản án dân s ự ph c thẩm nêu trên và Bản án 
dân sự sơ thẩm số 138/2019/DS-ST ngày 26/11/2019 của Tòa án nhân dân thành 
phố B; giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố B xét xử lại sơ thẩm theo 
đ ng quy định của pháp luật.  
- Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà 
Nẵng đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng 
Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. 
 
                                          NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
 
[1]. Nguồn gốc thửa đất số 339, tờ bản đồ số 07, diện tích 283,5m2 tọa lạc tại 
phường Thành Th ất, thành ph ố B, tỉnh Đắk Lắk là c ủa bà Lê Th ị Hồng T. Ngày 
12/4/2004, bà T chuyển như ợng th ửa đ ất nêu trên cho ông Tr ần Văn Thanh, bà 
Nguyễn Thị H1. Tại thời điểm chuyển nhượng thửa đất chưa được cấp giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất. Đến ngày 31/3/2014, Ủy ban nhân dân thành ph ố B cấp 
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Lê Thị Hồng T. Ngày 01/4/2015, 
ông Thanh, bà H1 chuyển nhượng thửa đất trên cho bà Phan Th ị Phi Ng với giá 
500.000.000 đồng. Đến ngày 06/11/2015, bà Ng chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho bà 
Đoàn Thị H. 
[2]. Ngày 25/4/2019, bà Ng có đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên b ố Hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở ngày 05/11/2015 giữa bà Ng và 
bà H vô hiệu với lý do, Hợp đồng này chưa được công chứng hoặc chứng thực theo 
quy định của pháp luật, bà Ng có vay tiền của bà H nhiều lần nên bà H đã cộng dồn 
toàn bộ số tiền gốc và lãi là 650.000.000  đồng và ép bà Ng ký hợp đồng chuyển 
nhượng nhà đất trên để cấn trừ nợ. Quá trình giải quyết vụ án, bà H cho rằng, bà Ng 
mượn c ủa Bà 500.000.000  đồng để mua nhà, đ ất c ủa ông Thanh, bà  H1 nhưng 
không có tiền trả nợ nên bà Ng đồng ý chuyển nhượng nhà, đất nêu trên cho bà H 
với giá 650.000.000  đồng để cấn trừ nợ. Sau khi chuy ển nhượng nhà, đ ất trên, bà

5 
 
Ng không có nơi ở nên bà Ng thuê nhà nêu trên c ủa bà H với giá 3.000.000 
đồng/tháng. Như vậy, hai bên đ ều thống nhất bà Ng chuyển nhượng nhà và đ ất tại 
thửa đất số 339, tờ bản đồ số 07, diện tích 283,5m 2 tọa lạc phường Thành Th ất, 
thành phố B, tỉnh Đắk Lắk cho bà H để cấn trừ nợ. Do đó, Tòa án c ấp phúc thẩm 
tách yêu cầu đòi nợ thành một vụ kiện riêng là không đ ng quy định của pháp luật. 
[3]. Theo Công văn số 282/CV-TNMT ngày 16/6/2020 của Phòng Tài nguyên 
và Môi trường thành phố B (bút lục 162) thì tại thời điểm ông Thanh, bà H1 chuyển 
nhượng nhà, đất cho bà Ng, thửa đất nêu trên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền 
sử dụng đất; theo quy định hạn mức đất tối thiếu được phép tách thửa đối với đất sản 
xuất nông nghiệp là 500m2. Như vậy, thửa đất nêu trên của ông Thanh, bà H1 không 
đủ điều kiện để tách thửa nhưng ông Thanh, bà H1 vẫn chuyển nhượng nhà và đ ất 
trên cho bà Ng là vi phạm quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013. Do đó, Tòa án 
cấp phúc thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở ngày 
06/11/2015 giữa bà Phan Th ị Phi Ng và bà Đoàn Th ị H vô hiệu là có căn c ứ. Tuy 
nhiên, Tòa án c ấp phúc th ẩm không gi ải quyết h ậu quả của hợp đồng vô hi ệu là 
chưa giải quyết triệt để vụ án, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương 
sự. Ngoài ra, t ại phiên tòa phúc th ẩm, bà Ng trình bày “…tôi vay bà H tính 
4000đ/01/01 triệu…”. Khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm cần làm rõ khi 
bà Ng vay tiền của bà H có tính lãi không, lãi suất bao nhiêu, có đ ng quy định của 
pháp luật không để làm căn cứ giải quyết vụ án. 
 [4]. Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm  xét thấy cần 
chấp nhận Quyết định kháng nghị số 09/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 23/12/2020 của 
Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng , hủy toàn bộ Bản án dân 
sự ph c thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 1 38/2019/DS-ST ngày 
26/11/2019 của Tòa án nhân dân thành phố B để giải quyết lại  theo quy định của 
pháp luật. 
Vì các lẽ trên; 
                                            QUYẾT ĐỊNH: 
 
Căn c ứ điểm a kho ản 1 Đi ều 337, khoản 3 Điều 343 , Điều 345 , Điều 348, 
Điều 349 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; 
1. Hủy toàn bộ Bản án dân s ự phúc thẩm số 128/2020/DS-PT ngày 14/7/2020 
của Tòa án nhân dân t ỉnh Đắk Lắk và Bản án dân s ự sơ thẩm số 138/2019/DS-ST 
ngày 26/11/2019 của Tòa án nhân dân thành phố B;  
2. Giao h ồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành ph ố B, tỉnh Đắk Lắk để giải 
quyết lại theo thủ tục sơ thẩm;

6 
 
3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám 
đốc thẩm ra quyết định. 
 
Nơi nhận: 
-  Vụ GĐKT II-TANDTC 
- Viện trưởng VKSNDCC tại Đà Nẵng ; 
- Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk;  
- Tòa án nhân dân thành phố B; 
- Chi cục THADS thành phố B (để thi hành); 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: Phòng lưu trữ (VP); Phòng Giám đốc kiểm tra về DS-
KDTM-LĐ và hồ sơ vụ án. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
                 TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
        THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA   
 
 
 
 
 
 
                   Trương Minh Tuấn