1 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
              TẠI ĐÀ NẴNG 
 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 Độc lập - Tự do - Hạnh phúc  
  
Quyết định giám đốc thẩm  
Số: 96/2021/DS-GĐT 
Ngày 26/9/2021    
Về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền  
sử dụng đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại” 
 
 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG 
 
  - Thành phần tham gia xét xử giám đốc thẩm gồm có:  
     Thẩm phán chủ tọa phiên tòa: ông Đặng Kim Nhân  
   Các Thẩm phán: ông Lại Văn Trình và ông Trần Minh Tuấn 
 - Thư ký phiên tòa: bà Phạm Thị Tuyết - Thẩm tra viên Tòa án nhân dân cấp 
cao tại Đà Nẵng.  
 - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên 
tòa: ông Đoàn Ng Thanh - Kiểm sát viên cao cấp. 
 Ngày 26/9/2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, mở phiên 
tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền 
sử dụng đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại” giữa:  
           1. Nguyên đơn: ông Nguyễn Huỳnh Chu Ng, sinh năm 1984 và bà Trương Thị 
Thúy Ng, sinh năm 1984; cùng địa chỉ: nhà số X đường V, khu phố N, phường K, 
thành phố P, tỉnh Ninh Thuận.  
           Người đại diện theo theo Giấy ủy quyền ngày 03/9/2019 của nguyên đơn là bà 
Nguyễn Thị H, sinh năm 1960; địa chỉ: nhà số A đường V, phường P, thành phố N, 
tỉnh Khánh Hòa. 
          2. Bị đơn: ông Bùi Tấn N, sinh năm 1967 và bà Nguyễn Thị B, sinh năm 1990; 
cùng địa chỉ: tổ dân phố N, phường C, thành phố C, tỉnh Khánh Hòa. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: bà Trương Thị A, sinh năm 1964; 
địa chỉ: tổ dân phố N, phường C, thành phố C, tỉnh Khánh Hòa. 
 
 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
 
 
     - Tại Đơn khởi kiện đề ngày 12/10/2018 và quá trình tố tụng, nguyên đơn là 
vợ chồng ông Nguyễn Huỳnh Chu Ng, bà Trương Thị Thúy Ng trình bày:  
Ngày 23/10/2015, vợ chồng ông Bùi Tấn N, bà Nguyễn Thị B ký viết Giấy 
bán đất chuyển nhượng cho Ông Bà một phần thửa đất số 52, tờ bản đồ số 81 (diện 
tích đất chuyển nhượng 456m2, kích thước 38m x 12m, có tứ cận: Tây giáp đường 
hẻm 2m; N giáp đường đi 7,5m; Đông giáp đất ông Bùi Tấn N; Bắc giáp hẻm 2m

2 
giáp đất bà Bùi Thị Xuân Liên) với giá 320.000.000 đồng, Ông Bà đã thanh toán 
220.000.000 đồng, số tiền còn lại hẹn đến tháng 6/2016 vợ chồng ông N hoàn thành 
thủ tục sang tên cho Ông Bà thì Ông Bà sẽ giao đủ. Ông N đã cung cấp cho Ông Bà 
bản photocopy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành BA 572119 (số vào 
sổ cấp GCN: CH01187) đứng tên ông Bùi Tấn N; bản chính Trích đo địa chính thửa 
đất mục đích trích đo để tách thửa đất 52, thành 07 thửa để chuyển nhượng; kèm 
Bảng kê số thửa chia tách do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại thành phố C 
lập ngày 22/4/2015. Theo Trích đo địa chính thửa đất lập để tách thửa thì vợ chồng 
ông N chuyển nhượng cho Ông Bà thửa đất đã tách thửa số 52D, diện tích 426,1m2. 
Ngày 15/01/2016, ông N yêu cầu Ông Bà giao thêm 35.000.000 đồng nên Ông Bà 
đưa tiền cho bà A, nhờ bà A giao cho ông N và ông N đã viết Giấy biên nhận số tiền 
35.000.000 đồng. 
  Vợ chồng ông N không làm thủ tục tách thửa, chuyển nhượng, sang tên đất 
cho Ông Bà, mặc dù Ông Bà nhiều lần yêu cầu; sau này, ông N cho Ông Bà biết 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông N đã thế chấp tại Ngân hàng nên không làm 
được thủ tục tách thửa, chuyển nhượng, sang tên đất cho Ông Bà. Nay Ông Bà khởi 
kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng đất (theo Giấy bán đất viết 
tay ngày 23/10/2015) giữa vợ chồng ông N với Ông Bà vô hiệu; yêu cầu vợ chồng 
ông N bồi thường thiệt hại với lỗi của mỗi bên là 50%. 
- Bị đơn là vợ chồng ông Bùi Tấn N, bà Nguyễn Thị B trình bày:  
Ông Bà không quen biết ông Ng, bà Ng mà Ông Bà có vay, còn nợ bà Trịnh 
Thị A 100.000.000 đồng. Năm 2013, Ông Bà vay Ngân hàng TMCP Sacombank C 
500.000.000 đồng, đồng thời thế chấp quyền sử dụng thửa đất số 52, tờ bản đồ số 81 
diện tích 4.587,1m2, tại tổ dân phố Nghĩa Bình, phường C, thành phố C mà Ông Bà 
được Ủy ban nhân dâ n thị xã C cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  ngày 
27/12/2010 để bảo đảm trả nợ khoản vay. Sau khi vay được tiền Ngân hàng, Ông Bà 
trả bà A 100.000.000 đồng tiền vay gốc nên còn nợ 80.000.000 đồng tiền lãi. Ngày 
08/9/2015, Ông Bà tiếp tục vay Ngân hàng Sacombank C 150.000.000 đồng và vẫn 
duy trì thế chấp thửa đất tại Ngân hàng. 
 Ngày 23/10/2015, bà A cùng vợ chồng ông Ng, bà Ng đến nhà Ông Bà buộc 
Ông Bà viết Giấy bán đất với giá 320.000.000 đồng, nhưng Ông Bà chỉ được nhận 
40.000.000 đồng, sau đó đ ến ngày 15/01/2016 ông N có mượn thêm bà A 
35.000.000 đồng. Nay Ông Bà đồng ý đề nghị Tòa án tuyên hủy Hợp đồng chuyển 
nhượng đất (theo Giấy bán đất ngày 23/10/2015), Ông Bà đồng ý trả lại lại toàn bộ 
tiền cọc 220.000.000 đồng, trong đó trả 40.000.000 đồng cho ông Ng, bà Ng, trả 
180.000.000 đồng tiền lãi cho bà A và trả 35.000.000 đồng tiền mượn của bà A, 
không đồng ý bồi thường thiệt hại theo yêu cầu của ông Ng, bà Ng. 
 - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Trương Thị A trình bày: 
Bà Ng là cháu ruột của Bà; còn vợ chồng ông N là người thường xuyên vay 
tiền của Bà và hiện nợ Bà 170.000.000 đồng nên năm 2015, ông N nhờ Bà tìm người

3 
mua đất để có tiền trả nợ Bà; do đó, Bà giới thiệu cho vợ chồng cháu Ng nhận 
chuyển nhượng đất của vợ chồng ông N. Ngày 23/10/2015, vợ chồng ông N ký Giấy 
bán đất cho vợ chồng cháu Ng với giá 320.000.000 đồng, vợ chồng cháu Ng đã giao 
cho vợ chồng ông N 50.000.000 đồng và có sự đồng ý, chứng kiến của vợ chồng ông 
N, bà Ng trả Bà 170.000.000 đồng, số tiền còn lại hẹn sau khi tách sổ, hoàn thành thủ 
tục chuyển nhượng sẽ thanh toán. Ngày 15/01/2016 vợ chồng cháu Ng nhờ và Bà đã 
giao cho vợ chồng ông N 35.000.000 đồng, ông N có viết Giấy nhận tiền. Hiện nay, 
số nợ giữa Bà với vợ chồng ông N đã giải quyết xong, không còn liên quan đến tranh 
chấp giữa vợ chồng Ng với vợ chồng ông N nên không yêu cầu Tòa án giải quyết. 
           - Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2020/DS-ST ngày 26/8/2020, Tòa án nhân 
dân thành phố C, tỉnh Khánh Hòa quyết định: 
   1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Huỳnh Chu Ng 
và bà Trương Thị Thúy Ng. 
   1.1. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy bán đất lập 
ngày 23/10/2015 giữa bên sang nhượng ông Bùi Tấn N, bà Nguyễn Thị B và bên 
nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Huỳnh Chu Ng, bà Trương Thị Thúy Ng.   
  1.2. Ông Bùi Tấn N, bà Nguyễn Thị B phải trả cho ông Nguyễn Huỳnh Chu 
Ng, bà Trương Thị Thúy Ng số tiền 255.000.000 đồng. 
 1.3. Ông Bùi Tấn N, bà Nguyễn Thị B phải bồi thường thiệt hại cho ông 
Nguyễn Huỳnh Chu Ng, bà Trương Thị Thúy Ng 590.278.200 đồng. 
         Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, lãi suất chậm thi hành án và 
tuyên bố quyền kháng cáo. 
          - Ngày 04/3/2021, Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng nhận được 
Đơn của vợ chồng ông N, bà B đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm Bản 
án dân sự sơ thẩm số 16/2020/DS-ST ngày 26/8/2020 của Tòa án nhân dân thành 
phố C, tỉnh Khánh Hòa. 
- Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 90/QĐKNGĐT -VKS-DS 
ngày 23/7/2021, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị 
Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm, hủy 
Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2020/DS-ST ngày 26/8/2020 của Tòa án nhân dân  
thành phố C; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân dân thành phố C, tỉnh Khánh 
Hòa xét xử lại sơ thẩm với nhận định: 
“...Giấy bán đất ghi ngày 23/10/2015, thực chất là giao dịch đặt cọc, số tiền 
220.000.000 đồng mà ông Ng, bà Ng giao là tiền đặt cọc. Vì vậy số tiền 35.000.000đ 
mà ông N nhận ngày 15/01/2016 cũng là tiền đặt cọc, vì các bên chưa ký kết hợp 
đồng chuyển nhượng. Tại thời điểm ngày 23/10/2015, các bên đều biết thửa đất số 
52 đang thế chấp tại Ngân hàng nhưng vẫn tiến hành đặt cọc để chuyển nhượng đất, 
nên giao dịch đặt cọc này vô hiệu theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005 và 
mục 1 phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm 
phán TANDTC. Trong trường hợp này, các bên đều có lỗi dẫn đến giao dịch đặt cọc

4 
bị vô hiệu nên không phạt cọc. Lẽ ra, Tòa án phải xác định quan hệ tranh chấp là 
tranh chấp hợp đồng đặt cọc và áp dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng 
dân sự có đặt cọc để tuyên buộc ông N, bà B trả lại cho ông Ng, bà Ng 255.000.000đ 
tiền đặt cọc. 
Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp “Yêu cầu hủy hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại” và áp dụng Điều 423 Bộ 
luật Dân sự 2015 hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, buộc ông N, 
bà B trả cho ông Ng, bà Ng 255.000.000đ và bồi thường số tiền 590.278.200đ (50% 
chênh lệch giá đất) là áp dụng không đúng pháp luật, gây thiệt hại nghiêm trọng 
quyền và lợi ích hợp pháp của ông N, bà B...” 
           - Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà 
Nẵng đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận Quyết định kháng nghị của 
Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. 
 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
 
[1] Ngày 08/9/2015, vợ chồng ông Bùi Tấn N, bà Nguyễn Thị B ký Hợp đồng 
tín dụng số LD1525000577 vay Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín - Chi nhánh 
Khánh Hòa, Phòng giao dịch C (sau đây viết tắt là Sacombank) 650.000.000 đồng, 
tài sản bảo đảm là quyền sử dụng thửa đất số 52, tờ bản đồ số 81, diện tích 4.587,1m2 
tại TDP Nghĩa Bình, phường C, thị xã C mà Ủy ban nhân dân thị xã C cấp Giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành BA 572119 cho ông Bùi Tấn N ngày 
27/12/2010 (Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài s ản gắn liền với đất  số 
419/TC15 ngày 08/9/2015 được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm the o 
đúng quy định của pháp luật (bút lục 138). 
 [2] Ngày 23/10/2015, vợ chồng ông Bùi Tấn N viết Giấy bán đất, nội dung 
vợ chồng ông N chuyển nhượng cho vợ chồng bà Ng một phần thửa đất số 52 (phần 
diện tích đất chuyển nhượng là 456m2, kích thước 12m x 38m) với giá 320.000.000 
đồng “…Đã nhận cọc 220.000.000 đồng, hẹn đến tháng 6/2016, ông N sẽ cắt sổ cho 
bà Ng rồi bà Ng sẽ chồng đầy đủ. Nếu hai bên không thực hiện và bên nào không 
chấp hành đầy đủ những điều khoản đã ghi thì chịu mọi sái trái trước pháp luật”, 
Giấy bán đất không có công chứng, chứng thực (bút lục 150). Tại Giấy nhận tiền 
ngày 15/01/2016 có nội dung: “Tôi Bùi Tấn N có nhận thêm của bà Trương Thị A 
35.000.000 đồng vào số tiền đã thỏa thuận mua bán đất” (bút lục 147).   
[3] Ông N (và vợ là bà B) cho rằng Ông Bà bị bắt buộc viết Giấy bán đất, 
cũng như chỉ nhận tiền cọc 40.000.000 đồng, còn 180.000.000 đồng vợ chồng ông 
Ng, bà Ng trả thay bà B tiền bà B nợ bà Trịnh Thị A, nhưng không xuất trình được 
tài liệu, chứng cứ chứng minh; trong khi vợ chồng ông Ng, bà Ng và bà A không 
thừa nhận ép buộc vợ chồng ông N ký Giấy bán đất và trình bày khi viết giấy bán 
đất và giao tiền cọc thì vợ chồng ông N trực tiếp nhận 50.000.00 đồng và đồng ý để 
bà Ng trả bà A 170.000.000 đồng là số tiền bà B nợ bà A trước đó. Ông N thừa nhận

5 
có nhận 35.000.000 đồng do bà Trịnh Thị A giao và viết biên nhận tại Giấy nhận 
tiền ngày 15/01/2016, nhưng cho rằng đây là tiền Ông Bà mượn của bà A; trong khi 
bà A và vợ chồng ông Ng trình bày thống nhất rằng vợ chồng ông Ng nhờ bà A giao 
cho vợ chồng ông N 35.000.000 đồng là tiền vợ chồng bà Ng trả tiền mua đất. 
       [4] Xét thấy: (i). trong khi quyền sử dụng thửa đất số 52 vợ chồng ông N đang 
thế chấp tại Sacombank để bảo đảm trả nợ vay, thì ngày 23/10/2015 vợ chồng ông N 
lại viết Giấy bán đất (không có công chứng, chứng thực) bán đất cho vợ chồng bà 
Ng với giá 320.000.000 đồng, đã nhận cọc 220.000.000 đồng và cam kết đến tháng 
6/2016 sẽ hoàn thành thủ tục tách thửa, sang tên cho vợ chồng bà Ng là trái pháp 
luật, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của Sacombank; (ii). khoản 1, mục I Nghị 
quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân 
dân tối cao hướng dẫn: “…b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc 
giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm 
cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệ u thì 
không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp 
đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung”; (iii). Căn cứ nội dung Giấy bán 
đất ngày 23/10/2015 (vợ chồng ông N chuyển nhượng cho vợ chồng bà Ng một 
phần thửa đất số 52 với giá 320.000.000 đồng, đã nhận cọc 220.000.000 đồng, cam 
kết đến tháng 6/2016 “sẽ cắt sổ” – hoàn thành việc ký Hợp đồng chuyển nhượng, 
sang tên thửa đất, cho bà Ng, bên vi phạm phải “chịu mọi sái trái trước pháp luật”) 
và nội dung Giấy nhận tiền ngày 15/01/2016 (“Tôi Bùi Tấn N có nhận thêm của bà 
Trương Thị A 35.000.000 đồng vào số tiền đã thỏa thuận mua bán đất”;) có đủ cơ 
sở xác định lúc đầu hai bên xác lập giao dịch đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết 
hợp đồng, nhưng sau đó hai bên đã thốn g nhất giao, nhận số tiền 35.000.000 
đồng“vào số tiền đã thỏa thuận mua bán đất” nên theo quy định tại điểm b khoản 1 
mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ -HĐTP ngày 16/4/2003 nêu trên của Hội đồng 
Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì việc Tòa án nhân dân thành phố C không xử 
lý phạt cọc, mà tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo Giấy bán 
đất lập ngày 23/10/2015) giữa vợ chồng ông N với vợ chồng bà Ng vô hiệu và giải 
quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu là có cơ sở, đúng pháp luật (xem thêm Quyết 
định giám đốc thẩm số 155/2012/DS-GĐT ngày 26/3/2012 của Hội đồng Thẩm phán 
Tòa án nhân dân tối cao). Tòa án nhân dân thành phố C đã xác định đúng thiệt hại, 
xác định đúng tỷ lệ lỗi khi giải quyết hậu quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất vô hiệu như quy định của pháp luật (Điều 137, 425 Bộ luật Dân sự năm 
2005 - Bộ luật áp dụng tại thời điểm xác lập giao dịch; tinh thần hướng dẫn xử lý hậu 
quả Hợp đồng vô hiệu quy định tại khoản 2 Mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-
HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao). Vì vậy, 
Quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng 
cho rằng cần tuyên giao dịch đặt cọc vô hiệu và xử lý phạt cọc, là không đúng với 
chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án và hướng dẫn tại điểm b khoản 1 mục I Nghị

6 
quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân 
dân tối cao nên không được Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận. 
Vì các lẽ trên; 
 
QUYẾT ĐỊNH:  
 
Căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 337; khoản 1 Điều 343, Điều 348 và Điều 
349 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, tuyên xử: 
1. Không chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 
90/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 23/7/2021 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân 
cấp cao tại Đà Nẵng, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2020/DS-ST ngày 
26/8/2020 của Tòa án nhân dân thành phố C, tỉnh Khánh Hòa; 
2. Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2020/DS-ST ngày 26/8/2020 của Tòa án nhân 
dân thành phố C, tỉnh Khánh Hòa tiếp tục có hiệu lực thi hành; 
3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám 
đốc thẩm ra quyết định. 
 
 
\ 
 
Nơi nhận:  
- Vụ II - TANDTC; 
- VKSND cấp cao tại Đà Nẵng;    
- TAND thành phố C, tỉnh Khánh Hòa; 
- Chi c ục Thi hành án dân s ự thành phố C, 
tỉnh Khánh Hòa (để thi hành); 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: Phòng Lưu tr ữ; Phòng GĐKT về DS-
LĐ-KDTM và hồ sơ vụ án.  
 
 
 
                TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
     THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
 
                            Đặng Kim Nhân