1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI ĐÀ NẴNG 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
 
Bản án số: 134/2022/DS - PT 
Ngày: 06/06/2022 
V/v: “Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu 
tài sản, hủy HĐ chuyển nhượng 
QSDĐ và hủy quyết định cá biệt” 
 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
 TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG 
 
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trương Minh Tuấn. 
Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Tiến. 
Ông Nguyễn Cường. 
- Thư ký phiên tòa: Ông Lương Quang Toàn, Thư ký Tòa án nhân dân cấp 
cao tại Đà Nẵng 
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên 
tòa: Ông Nguyễn Thế Vinh, Kiểm sát viên cao cấp. 
Ngày 06 tháng 6 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng , 
xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự  thụ lý số 261/2021/TLPT-DS ngày 
11/10/2021, về việc “Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu tài sản, hủy hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất và hủy quyết định cá biệt” . Do Bản án dân sự sơ thẩm 
số 37/2021/DS-ST ngày 29/7/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam bị 
kháng cáo. 
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử  số 1676/2022/QĐ-PT ngày 23 tháng 5 
năm 2022, giữa các đương sự: 
- Nguyên đơn: Ông Lê Ngọc T, sinh năm 1989. Địa chỉ hộ khẩu thường trú: 
Số 61 đường T1, khối phố 6, p hường A, thành phố T2, tỉnh Quảng Nam . Vắng 
mặt. 
Người đại diện theo ủy quyền của ông Lê Ngọc T  ông: Lê Ngọc D , sinh 
năm 1989; CCCD số: 049089011886 cấp ngày 31/8/2021 cấp bởi Cục Cảnh sát 
Quảng lý hành chính về Trật tự xã hội; theo Giấy ủy q uyền lập ngày 22/2/2022, 
chứng thực ngày 23/2/2022 của UBND phường A. Có mặt. 
- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị C , sinh năm 1955 . Địa chỉ: Số 142, đường N1,

2 
 
phường A1, thành phố T2, tỉnh Quảng Nam. Bà Nguyễn Thị C có Đơn xin xét xử 
vắng mặt ghi ngày 09/4/2022. 
 Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp : Ông Phạm Xuân L, Luật sư thực 
hiện trợ giúp pháp lý của Trung tâm trợ giúp pháp lý Nhà nước tỉnh Quảng Nam. 
 Địa chỉ: Số 82, đường Đ, phường TH, thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam. 
ông Phạm Xuân L có Đơn xin xét xử vắng mặt ghi ngày 10/5/2022. 
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:  
1. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam. 
Địa chỉ: Số 18, đường L1, thành phố T2, tỉnh Quảng Nam. 
Người đại diện theo ph áp luật : Ô ng Trần Thanh H  - Giám đốc Sở Tài 
nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam.  
Người đại diện theo ủy quyền : Ô ng Trần Văn C 1 - Phó Giám đốc Văn 
phòng Đăng ký đất đai Quảng Nam; có Đơn xin xét xử vắng mặt ghi ngày 
03/6/2022. 
2. Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV).  
Địa chỉ: Số 112, đường P, thành phố T2, tỉnh Quảng Nam. 
Người đại diện theo ủy quyền : Bà Vũ Thị Tố N  - Phó giám đốc BIDV Chi 
nhánh Quảng Nam; có mặt. 
3. Ông Lương Hồng Q, sinh năm 1974. Địa chỉ: Số 142, đường N1, phường 
A1, thành phố T2, tỉnh Quảng Nam. Vắng mặt. 
4. Bà Nguyễn Thị Kim A2 , sinh năm 1976 . Địa chỉ: Số 74/7, đường T3, 
phường H2, thành phố T2, tỉnh Quảng Nam. Vắng mặt. 
5. Phòng Công chứng số Y tỉnh Quảng Nam. 
Địa chỉ: Số 06, đường N2, phường T3, thành phố T2, tỉnh Quảng Nam; vắng 
mặt. 
* Người kháng cáo:  Ông Lê Ngọc T , bà Nguyễn Thị C  và Ngân hàng 
Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam.  
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
* Theo đơn khởi kiện, các lời khai có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa, 
nguyên đơn ông Lê Ngọc T và người đại diện theo ủy quyền ông Lê Ngọc D 
trình bày:  
Ông Lương Hồng Q  là chủ sở hữu hợp pháp của ngôi nhà số 142 N1, 
phường A1, thàn h phố T2, tỉnh Quảng Nam, đã được Sở Tài nguyên và Môi 
trường tỉnh Quảng Nam cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng  đất (CNQSD đất),

3 
 
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CB 446667 ngày 
17/01/2017 đứng tên ông Lương Hồng Q . Ngày 16 /02/2017, ông T  có nhận 
chuyển nhượng của ông Q ngôi nhà tại số 142 N1 nói trên. Việc mua bán nhà đã 
được hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền 
với đất đối với thửa đất số 103 (lô 223), tờ bản đồ số 30, diện tích 148,5 m2, được 
Phòng Công chứng số Y tỉnh Quảng Nam công chứng số 58, quyển số 01 TP/CC-
SCC/HĐGD ngày 16 /02/2017. Theo hợp đồng thì giá chuyển nhượng ghi là 
1.400.000.000 đồng nhưng giá thực tế là 1.800.000.000 đồng. Ông T đã giao đủ 
toàn bộ số tiề n 1.800.000.000 đồng cho ông Q . Đến nay ông T  đã được Chi 
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai T2 điều chỉnh biến động sang tên ông. Hiện 
nay Giấy CNQSD đất ông đang thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt 
Nam - Chi nhánh Quảng Nam, để đảm bảo cho số tiền vay là 1.500.000.000 đồng 
và tiền lãi phát sinh. 
Tuy nhiên, sau khi bán nhà cho ông T xong thì ông Q đã bỏ đi đâu không rõ 
nhưng mẹ ông Q là bà Nguyễn Thị C  vẫn ở lại trong ngôi nhà này, không chịu 
giao nhà cho ông T. Từ năm 2017 đến nay, ông T đã yêu cầu nhiều lần nhưng bà 
Chiến vẫn ở tại ngôi nhà mà ông T mua xong, hiện tại ông T cần nhà để ở nên 
hành vi của bà Chiến đã gây thiệt hại cho ông T. 
Vì vậy, ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của ông, 
buộc bà Chiến chấm dứt hành vi cản trở quyền sở hữu nhà ở hợp pháp và giao lại 
nhà ở cho ông T.  
Ông T không đồng ý với toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn bà Nguyễn Thị 
C vì yêu cầu phản tố là không có cơ sở, trong trường hợp Tòa án hủy hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông Q và ông 
T thì đề nghị Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của 
pháp luật. 
* Theo các lời khai có trong hồ sơ vụ án  và tại phiên tòa, bị đơn bà 
Nguyễn Thị C trình bày:  
Ngôi nhà mà bà đang ở và ông T yêu cầu giao lại là tài sản chung của gia 
đình bà gồm mẹ chồng bà là bà Đỗ Thị M1 , bà là Nguyễn Thị C , con trai bà là 
Lương Hồng Q  và con dâu là Nguyễn Thị Kim A2 . Trước đây bà M1 đứng tên 
trong giấy tờ là vì bà Đỗ Thị M1 là Mẹ Việt Nam Anh Hùng nên gia đình để bà 
M1 đứng tên để được hưởng các chế độ chính sách của Nhà nước trong việc mua 
đất từ Nhà nước. Nguồn tiền mà gia đình bà mua đất và xây nhà là từ công sức 
của các thành viên trong gia đình và số tiền bán nhà từ phường Phước Hòa. 
Đến năm 2008, bà M1 chết không để lại di chúc, con bà là Lương Hồng Q 
làm thủ tục sang tên cho Lương Hồng Q theo thủ tục thừa kế thế vị. Tại thời điểm 
đó bà biết việc ông Q khai để hưởng thừa kế t hế vị, nhưng bà nghĩ việc ông Q

4 
 
khai hưởng thừa kế có phần của bà chứ không phải riêng cho một mình ông Q, vì 
thực chất nhà, đất này là tài sản chung của các thành viên trong gia đình như trình 
bày trên.  
Đến năm 2017, ông Q tự ý chuyển nhượng toàn bộ đất trên cho ông T bằng 
hợp đồng chuyển nhượng được công chứng tại Phòng công chứng số Y  tỉnh 
Quảng Nam và ông T đã điều chỉnh biến động sang tên ông T. Bà thấy sự việc 
trên là không đúng, không đảm bảo quy định vì: 
- Hợp đồng chuyển nhượng này một mình ông Q ký là không đúng vì tài sản 
này là tài sản chung của gia đình bà, hơn nữa đây là ngôi nhà bà thờ cúng liệt sĩ. 
- Bà yêu cầu phản tố: 
+ Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với 
đất giữa ông Q và ông T. Hủy điều chỉnh đăng ký biến động sang tên ông T trên 
Giấy CNQSD đất số CE 446667 ngày 17/01/2017 của Sở Tài nguyên và Môi 
trường tỉnh Quảng Nam cấp cho ông Lương Hồng Q. 
+ Yêu cầu công nhận cho bà quyền sử dụng đất tại thửa đất số 103 (lô 223), 
tờ bản đồ số 30, diện tích 148,5 m2 tại phường A1, thành phố T2. 
+ Yêu cầu Hủy Giấy CNQSD đất số CE 446667 ngày 17/01/2017 của Sở 
Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam cấp cho ông Lương Hồng Q. 
* Tại lời khai có trong hồ sơ vụ án,  người có quyền l ợi, nghĩa vụ liên 
quan bà Nguyễn Thị Kim A2  trình bày: Bà thống nhất với phần trình bày của 
bà Chiến. Bà và ông Q kết hôn ngày 14 /5/2003, đến năm 2017 thì ly hôn nhưng 
tài sản chung của vợ chồng chưa yêu cầu Tòa án giải quyết. Bà không đồng ý với 
yêu cầu khởi kiện của ông T. Tài sản là ngôi nhà nói trên là tài sản chung như bà 
Chiến trình bày. Trong đó có phần của bà và ông Q vì sau khi ly hôn tài sản của 
bà và ông Q chưa chia, ông Q tự ý bán là không đúng.   
* Tại lời khai có trong hồ sơ  vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên 
quan Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam trình bày:  
Ông Lương Hồng Q sử dụng đất có nguồn gốc nhận thừa kế của bà Đỗ Thị 
M1, hộ bà Đỗ Thị M1  được UBND tỉnh Quảng Nam giao đất tại Quyết định số 
2424/QĐ-UB ngày 24/6/2003 và được UBND thị xã T2 (nay là UBND thành phố 
T2) cấp Giấy chứng nhận số V 726257 ngày 24/11/2003 đối với thửa đất số Lô 
223, tờ bản đồ: KDC số 1, diện tích 148,5m2, loại đất ở, địa chỉ thửa đất: Khu dân 
cư số 1, phường A1, thành phố T2, tỉnh Quảng Nam. 
Ngày 15/12/2015, ông Q báo mất Giấy chứng nhận và được UBND thành 
phố T2 ban hành Quyết định số 354/QĐ -UBND ngày 16/01/2017 về việc hủy 
Giấy CNQSD đất số V 726257 do UBND thành phố T2 cấp ngày 24/11/2003 với 
lý do: Mất Giấy chứng nhận.

5 
 
Quá trình tiếp nhận và căn cứ giải quyết hồ sơ theo thẩm quyền: 
Ngày 18/3/2016, ông Q lập thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận đối với thửa đất 
trên với thành phần hồ sơ gồm: 
+ Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy CNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài 
sản khác gắn liền với đất. 
+ Trích lục bản đồ địa chính do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai T2 
lập ngày 16/7/2017. 
+ Quyết định số 2424/QĐ -UB ngày 24/6/2003 của UBND tỉnh Quảng Nam 
kèm theo trích lục bản đồ. 
+ Biên bản Cắm mốc giao đất ngày 09/7/2003; 
+ Văn bản khai nhận tài sản thừa kế được Văn phòng Công chứng T2 công 
chứng số: 2167, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 15/12/2015. 
+ Đơn đề nghị xác nhận mất giấy chứng nhận ngày 15/12/2015. 
+ Thông báo số: 33/TB -UBND ngày 15/12/2015 của UBND phường A1 về 
niêm yết hồ sơ mất giấy chứng nhận. 
+ Biên bản kết thúc niêm yết mất Giấy chứng nhận ngày 15/02/2016. 
+ Quyết định số 354/QĐ-UBND ngày 16/01/2017 của UBND thành phố T2. 
+ Bản sao Giấy chứng nhận số V 726257 do UBND thành phố T2 cấp ngày 
24/11/2003. 
Sau khi tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai 
T2 đã thực hiện trích lục thửa đất, hoàn thiện ký xác nhận và trình hồ sơ đến Văn 
phòng Đăng ký đất đai Quảng Nam. 
Qua xem xét kết quả thẩm định hồ sơ c ủa Văn phòng Đăng ký đất đai 
Quảng Nam; Căn cứ Điều 77 Nghị định số: 43/2014/NĐ -CP ngày 15/5/2014 của 
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai; Điều 39 của 
Quy chế ban hành kèm theo Quyết định số 03/2016/QĐ-UB ngày 01/02/2016 của 
UBND tỉnh Quảng Nam về Ban hành quy chế phối hợp giữa Văn phòng Đăng ký 
đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường với UBND các huyện, thành phố 
và các cơ quan đơn vị khác có liên quan trong việc thực hiện chức năng nhiệm 
vụ, quyền hạn của Văn phòng Đăn g ký Đất đai Quảng Nam, xét thấy hồ sơ đảm 
bảo quy định pháp luật nên ngày 17/01/2017, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh 
Quảng Nam đã ký, cấp Giấy chứng nhận số CE 446667 cho ông Lương Hồng Q 
đối với thửa đất số 103 (Lô 223), tờ bản đồ số 30, diện tích 148,5m2, mục đích sử 
dụng đất: Đất ở tại đô thị, địa chỉ thửa đất: Khu dân cư số 1, phường A1, thành 
phố T2, tỉnh Quảng Nam. Do đó, việc tiếp nhận và giải quyết hồ sơ cấp Giấy 
chứng nhận số CE 446667 cho ông Lương Hồng Q là đúng quy định pháp luật.

6 
 
* Tại lời khai có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa,  người đại diện theo 
ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng Thương mại 
cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam trình bày:  
Ngày 24/02/2017, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Vi ệt Nam - Chi 
nhánh Quảng Nam và ông Lê Ngọc T có ký kết Hợp đồng tín dụng, theo đó ông 
Lê Ngọc T  có vay số tiền gốc là 1.500.000.000 đồng, dư nợ lãi và gốc tính đến 
ngày 10/9/2020 là 1.556.471.781 đồng.  
Tài sản bảo đảm cho Hợp đồng vay vốn là quyền sử  dụng đất và tài sản gắn 
liền với đất tại Khu dân cư số 1, phường A1, thành phố T2, tỉnh Quảng Nam theo 
Giấy CNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CE 
446667 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam cấp ngày 17/01/201 7. 
Về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì có đăng ký giao dịch bảo đảm, được 
công chứng và đảm bảo đúng quy định của pháp luật. Còn giữa ông T và Ngân 
hàng có ký kết Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất nhưng không có đăng 
ký giao dịch bảo đảm. Ngân hàng yêu cầu ông T thực hiện đúng các hợp đồng tín 
dụng và hợp đồng thế chấp đã ký kết. 
Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 37/2021/DS-ST ngày 29/7/2021 của Tòa án 
nhân dân tỉnh Quảng Nam đã quyết định: 
Áp dụng các điều 26, 34, 37, 39, khoản 1 điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự 
năm 2015; các điều 102, 212, 186, 187, 327 Bộ luật Dân sự năm 2015, điều 20 
Luật đất đai năm 1993; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 
của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy đị nh về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, 
quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Xử: 
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Ngọc T, chấp 
nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn bà Nguyễn Thị C  về việc “Yêu cầu 
bảo vệ quyền sở hữu tài sản, hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 
yêu cầu hủy quyết định cá biệt”. 
- Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản 
khác gắn liền với đất số CE 446667 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng 
Nam cấp cho ông Lương Hồng Q ngày 17/01/2017. 
- Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với 
đất đối với thửa đất số 103 (lô 223), tờ bản đồ số 30, diện tích 148,5m 2, được 
Phòng Công chứng số Y tỉnh Quảng Nam công chứng số 58, quyển số 01TP/CC - 
SCC/HĐGD ngày 16/02/2017. 
- Hủy phần điều chỉnh đăng ký biến động sang tên ông Lê Ngọc T  do Chi 
nhánh văn phòng đăng ký đất đai T2 xác nhận ngày 24/02/2017 trên Giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số

7 
 
CE 446667 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam cấp cho ông 
Lương Hồng Q ngày 17/01/2017.          
- Buộc ông Lương Hồng Q  phải trả cho ông Lê Ngọc T  số tiền 
3.098.690.000 đồng (Ba tỷ không trăm chín mươi tám triệu sáu trăm chín mươi 
nghìn đồng), (Trong đó 1.800.000.000 đồng tiền chuyển nhượng và 
1.298.690.000 đồng tiền bồi thường thiệt hại). 
- Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Lê Ngọc T về việc buộc bà 
Nguyễn Thị C chấm dứt hành vi cản trở quyền sở hữu nhà ở hợp pháp và giao lại 
nhà ở cho ông Lê Ngọc T.  
- Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Nguyễn Thị C về yêu cầu 
công nhận cho bà quyền sử dụng đất tại thửa đất số 103 (lô 223), tờ bản đồ số 30, 
diện tích 148,5m2 tại phường A1, thành phố T2, tỉnh Quảng Nam.  
- Hủy Hợp đồng thế chấp bất động sản số 01/2017/8136438/HĐBĐ ngày 
24/02/2017 giữa ông Lê Ngọc T và Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt 
Nam – Chi nhánh Quảng Nam. 
- Hủy Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai số 
01/2017/8136438/HĐBĐ ngày 24/02/2017  giữa ông Lê Ngọc T  và Ngân hàng 
TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Quảng Nam. 
- Hủy Văn bản sửa đổi, bổ sung Hợp đồng thế chấp bất động sản số 
01/2018/8136438/SĐBĐ ngày 18/4/2018  giữa ông Lê Ngọc T  và Ngân hàng 
TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Quảng Nam. 
Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quyết định về  án phí, quyền kháng cáo  và thi 
hành án theo quy định của pháp luật. 
Ngày 11/8/2021, nguyên đơn ông Lê Ngọc T  kháng cáo toàn bộ bản án sơ 
thẩm, đề nghị hủy bản án sơ thẩm. 
Ngày 11/8/2021 Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam  (BIDV) 
kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị công nhận ông Lê Ngọc T  là chủ sở 
hữu hợp pháp nhà và đất, công nhận hiệu lực Hợp đồng thế ch ấp bất động sản và 
hợp đồng thế chấp tài sản hì nh thành tro ng tương lai giữa ông T và Ngân hàng 
BIDV. 
Ngày 12/8/2021, bị đơn bà Nguyễn Thị C  kháng cáo một phần bản án sơ 
thẩm về việc: Không công nhận quyền sử dụng nhà và đất tại thửa 103, tờ bản đồ  
số 30 phường A1, thành phố T2 cho bà; xác định ông Lê Ngọc T không có lỗi là 
không đúng, chưa đề cập đến lỗi của Phòng Công chứng số Y  tỉnh Quảng Nam 
trong việc chứng thực hợp đồng. 
Tại phiên tòa phúc thẩm:

8 
 
Người đại d iện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Lê Ngọc T  giữ nguyên 
yêu cầu kháng cá o và cho rằng nguyên đơn là người mua ngay tình, việc ông Q 
vắng mặt Tòa án vẫn xử là vi phạm, đề nghị hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm. 
Đại diện cho Ngân hàng BIDV giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và trình bày: 
Việc ông Q vắng mặt tại địa phương Tòa án sơ thẩm không tiến hành theo thủ tục 
tố tụng mà vẫn đưa ra xét xử là vi phạm  nghiêm trọng tố tụng dân sự; về thủ tục 
thừa kế nhà và đất là tài sản chung bà Chiến, ông Q nhưng ông Q đi làm khai thừa 
kế là không đ úng nhưng vẫn được Văn phòng công chứng T2 chứng thực là trái 
pháp luật, Tòa án sơ thẩm không đưa Văn phòng Công chứng T2 vào tham gia tố 
tụng là vi phạm nghiệm trọng thủ tục tố tụng; ông Lê Ngọc T  và Ngân hàng 
BIDV là người thứ ba ngay tình đề nghị không tuyên Hợp đồng chuyển nhượng 
nhà đất và Hợp đồng thế chấp nhà đất là vô hiệu  mà có hiệu lực pháp luật, buộc 
Văn phòng Công chứng T2 và Sở TNMT phải liên đới bồi thường thiệt hại. 
Bị đơn bà Nguyễn Thị C  có Bản trình bày như sau: Hợp đồng chuyển 
nhượng xác định hai bên mua bán đều  có lỗi, và Văn phòng Công chứng số Y  
chứng thực cũng có lỗi, ông Q đã bỏ trốn khởi địa phương từ năm 2017 sau khi đã 
nhận tiền bán nhà, giờ kh ông biết ở đâu; đề nghị T òa tuyên nhà và đất là của tôi; 
Lê Ngọc T và Lê Ngọc D phải chịu hậu quả hợp đồng vô hiệu. 
Kiểm sát viên đại diện cho Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng phát 
biểu quan điểm giải quyết vụ án như sau:  Về việc chấp hành pháp luật: Tòa án 
phúc thẩm, Thẩm phán HĐXX đã thực hiện đ úng quy định pháp luật. Về nội 
dung: Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất hoàn thành ông T khởi kiện ông Q là có 
căn cứ; nhà đất là tài sản chung của ba người là bà Chiến, ông Q, bà A2; khi bà 
M1 mất ông Q  tự đi làm tờ khai thừa kế là không đúng nhưng vẫn được Văn 
phòng Công chứng T2 chứng thự c là không đ úng pháp luật; khi giải quyết sơ 
thẩm Tòa án không đưa Văn Phòng Công chứng T2 vào tham gia tố tụng là vi 
phạm nghiệm trọng thủ tục tố tụng; đề nghị HĐXX hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm 
để giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ vụ án, kết quả tranh tụng tại 
phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định: 
[1] Xét kháng cáo của ông Lê Ngọc T , bà Nguyễn Thị C , Ngân hàng 
Thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV), thấy:  
[1.1] Ông Lương Hồng Q sử dụng đất có nguồn gốc nhận thừa kế của bà Đỗ 
Thị M1, hộ bà Đỗ Thị M1 được UBND tỉnh Quảng Nam giao đất tại Quyết định 
số 2424/QĐ-UB ngày 24/6/2003 và được UBND thị xã T2 (nay là UBND thành 
phố T2) cấp Giấy chứng nhận số V 726257 ngày 24/11/2003 đối với thửa đất số 
Lô 223, tờ bản đồ: KDC số 1, diện tích 148,5m 2, loại đất ở, địa chỉ thửa đất: Khu

9 
 
dân cư số 1, phường A1, thành phố T2, tỉnh Quảng Nam. Ngày 15/12/2015, ông 
Q báo mất Giấy chứng nhận và ngày 18/3/2016, ông Q lập thủ tục cấp lại Giấy 
chứng nhận đối với thửa đất trên được UBND thành phố T2 ban hành Quyết định 
số 354/QĐ-UBND ngày 16/01/2017 về việc hủy Giấy CNQSD đất số V 726257 
do UBND thành phố T2 cấp ngày 24/11/2003 với lý do: Mất Giấy chứng nhận; 
ngày 17/01/2017, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam đã ký, cấp Giấy 
chứng nhận số CE 446667 cho ông Lương Hồng Q  đối với thửa đất số 103 (Lô 
223), tờ bản đồ số 30, diện tích 148,5m 2, mục đích sử dụng đất: Đất ở tại đô thị, 
địa chỉ thửa đất: Khu dân cư số 1, phường A1, thành phố T2, tỉnh Quảng Nam. 
Ngày 16/02/2017, ông Q chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất trên cho ông Lê 
Ngọc T (tại số 142 N1). Việc mua bán nhà đã được ha i bên lập hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất số 103 (lô 
223), tờ bản đồ số 30, diện tích 148,5 m 2, được Phòng Công chứng số Y  tỉnh 
Quảng Nam công chứng số 58, quyển số 01 TP/CC -SCC/HĐGD ngày 
16/02/2017. Th eo hợp đồng thì giá chuyển nhượng ghi là 1.400.000.000 đồng 
nhưng giá thực tế là 1.800.000.000 đồng. Ông T  đã giao đủ toàn bộ số tiền 
1.800.000.000 đồng cho ông Q. Đến nay ông T đã được Chi nhánh Văn phòng 
Đăng ký đất đai T2 điều chỉnh biến độn g sang tên Ông. Hiện nay Giấy CNQSD 
đất ông T đang thế chấp tại Ngân hàng  TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - 
Chi nhánh Quảng Nam  (BIDV), để đảm bảo cho số tiền vay là 1.500.000.000 
đồng và tiền lãi phát sinh. 
 [1.2] Biên bản xác minh ngày 23/7/2020 , Công an thành phố T2 xác nhận 
tại thời điểm ngày 24/11/2003 hộ bà Nguyễn Thị C gồm: Bà Nguyễn Thị C chủ 
hộ, bà Đỗ Thị M1  (mẹ chồng) và ông Lương Hồng Q  (con); theo quy định tại 
Điều 20 Luật Đất đai 1993 thì thửa đất trên là tài sản chung của gia đình gồm bà 
Đỗ Thị M1, bà Nguyễn Thị C và ông Lương Hồng Q. Đến năm 2008, bà M1 chết 
không để lại di chúc, ông Lương Hồng Q là con bà Chiến và là cháu nội của bà 
Đỗ Thị M1 đã kê khai làm thủ tục sang tên cho Lương Hồng Q theo thủ tục thừa 
kế thế vị. Tại Văn bản khai nhận di sản thừa kế (BL 96, 163) ông Lương Hồng Q 
đã khai nhận là người thừa kế của người để lại tài sản thừa kế: bà Đỗ Thị M1  
(chết); tài sản thừa kế là Thửa đất Quyết định số 2424/QĐ-UB ngày 24/6/2003 và 
được UBND thị xã T2 (nay là UBND thành phố T2) cấp Giấy chứng nhận số V 
726257 ngày 24/11/2003 đối với thửa đất số Lô 223, tờ bản đồ: KDC số 1, diện 
tích 148,5m2, loại đất ở, địa chỉ thửa đất: Khu dân cư số 1, phường A1, thành phố 
T2, tỉnh Quảng Nam là không đú ng pháp luật. Vì thửa đất trên là tài sản chung 
của hộ bà Đỗ Thị M1 gồm bà Nguyễn Thị C chủ hộ, bà Đỗ Thị M1 (mẹ chồng) 
và ông Lương Hồng Q (con); nhưng vẫn được Văn phòng Công chứng T2 chứng 
thực ngày 15/12/2015; khi tiến hà nh công chứng , Văn phòng công chứng đã có 
sai sót không kiểm tra thực tế nên không phát hiện được thửa đất trên là tài sản 
chung của ba người; căn cứ vào Văn bản khai nhận tài sản thừa kế này ông

10 
 
Lương Hồng Q  đã đề nghị và được cấp GCNQSD đất đứng tên một mình ông 
Lương Hồng Q là chủ sử dụng đất sau đó chuyển nhượng lại cho ông Lê Ngọc T 
là không đ úng pháp luật và gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà 
Nguyễn Thị C  và bà A2 (vợ của ông Q ). Quá trình giải  quyết vụ án ở cấp sơ 
thẩm, Tòa án không đưa Văn phòng Công chứng T2 vào tham gia tố tụng với tư 
cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án  là vi phạm nghiêm 
trọng thủ tục tố tụng  và ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của  các bên 
đương sự, ảnh hưởng  đến việc giải quyết vụ án  đảm bảo đúng pháp luật. T hiếu 
sót này Tòa án cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Do đó Hội đồng xét xử 
chấp nhận kháng cáo của ông Lê Ngọc T , bà Nguyễn Thị C  và kháng cáo của 
Ngân hàng BIDV hủy toàn bộ bản án sơ thẩm để Tò a án cấp sơ thẩm giải quyết 
lại theo đúng quy định của pháp luật.     
[2] Do hủy toàn bộ bản án sơ thẩm nên Hội đồng xét xử không xem xét yêu 
cầu kháng cáo của các đương sự.  
[3] Về án phí: Nhữ ng người kháng cáo không phải chịu án phí ph úc thẩm, 
Hoàn trả t iền tạm ứng án phí cho ông Lê Ngọc T , Ngân hàng TMCP Đầu tư và 
phát triển Việt Nam (BIDV). 
Vì các lẽ trên, 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ vào khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự ; Nghị quyết số 
326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy 
định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa 
án. 
Tuyên xử: 
Chấp nhận kháng cáo của các ông  Lê Ngọc T , bà Nguyễn Thị C  và Ngân 
hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV). 
Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số: 37/2021/DS-ST ngày 29/7/2021 của 
Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh  
Quảng nam để xét xử lại theo đúng quy định của pháp luật.   
Án phí dân sự ph úc thẩm: Ông Lê Ngọc T, bà Nguyễn Thị C và Ngân hàng 
Thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam  (BIDV) không phải chịu. 
Hoàn trả cho ông Lê Ngọc T số tiền: 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã 
thu tại Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0002706 ngày 12/08/2021 
của Cục Thi hành án dân sự tỉnh  Quảng Nam. Hoàn trả cho  Ngân hàng thương 
mại cổ phần  Đầu tư và phát triển Việt Nam  (BIDV) số tiền: 300.000 đồng tạm 
ứng án phí dân sự phúc thẩm đã thu theo Biên lai thu  tạm ứng án phí, lệ phí Tòa 
án số 0002705 ngày 12/08/2021 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Quảng Nam.

11 
 
Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án. 
Nơi nhận: 
- TAND tối cao; 
- VKSND cấp cao tại Đà Nẵng; 
- TAND tỉnh Quảng Nam; 
- VKSND tỉnh Quảng Nam; 
- Cục THADS tỉnh Quảng Nam; 
- Những người tham gia tố tụng; 
- Lưu HSVA, P.HCTP, LT. 
 
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
(Đã ký) 
 
 
Trương Minh Tuấn