TÒA ÁN NHÂN DÂN
 
C
ẤP CAO
 
T
ẠI TH
ÀNH PH
Ố HỒ CHÍ MINH
 
             
 
B
ản án số
: 
03
/
20
2
4
/DS
-
PT
 
Ngày
 
03
 
tháng
 
0
1
 
năm
 
202
4
 
V/v 
Tranh ch
ấp quyền sử dụng 
đ
ất, quyền sở hữu nh
à và tài s
ản 
khác g
ắn liền với đất 
 
C
ỘNG H
ÒA XÃ H
ỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
 
Đ
ộc lập 
-
 
T
ự do 
-
 
H
ạ
nh 
phúc
 
 
NHÂN DANH
 
NƯ
ỚC CỘNG H
ÒA XÃ H
ỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN C
ẤP CAO TẠI TH
ÀNH PH
Ố HỒ CHÍ MINH
 
-
 
Thành ph
ần H
ội đồng xét xử phúc thẩm gồm có
:
 
Th
ẩm phán 
-
 
Ch
ủ tọa phi
ên tòa:
 
 
Ông 
V
ũ Ngọc Huynh
 
Các Th
ẩm phán
:
                      
  
 
Ông 
Hoàng
 
Thanh D
ũng
 
 
Bà H
ồ Thị Thanh Thúy
 
 
-
 
Thư k
ý phiên tòa
:
 
Ông 
Lê Minh Anh
 
-
 
Thư k
ý Tòa án nhân dân c
ấp cao 
t
ại Th
ành ph
ố Hồ Chí Minh.
 
-
 
Đ
ại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp
 
cao t
ại Th
ành ph
ố Hồ Chí Minh 
tham gia phiên tòa
: 
Ông Nguy
ễn 
Gia Vi
ễn
 
-
 
Ki
ểm sát vi
ên. 
(
V
ắng mặt khi 
tuyên án
)
 
 
Trong
 
các
 
ngày 
27
 
tháng 
12
 
năm 20
2
3
 
và ngày 03
 
tháng 
01
 
năm 
2024
 
t
ại 
tr
ụ sở
 
Tòa án nhân dân 
c
ấp cao tại Th
ành ph
ố Hồ Chí Minh
 
xét x
ử phúc thẩm 
công khai v
ụ án 
dân s
ự
 
th
ụ lý số
: 
206/2023/TLPT
-
DS ngày 05 tháng 4 năm 2023
 
v
ề việc
 
“
Tra
nh ch
ấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nh
à và tài s
ản khác gắn 
li
ền với đất
”.
 
Do B
ản án 
dân s
ự
 
sơ th
ẩm số
 
1113
/2021
/
DS
-
ST 
ngày 
0
9
 
tháng 
11
 
năm 
202
1
 
c
ủa T
òa án nhân dân
 
Thành ph
ố Hồ Chí Minh
 
b
ị
 
kháng cáo
.
 
Theo Quy
ết định đ
ư
a v
ụ án ra xét xử phúc thẩm số
 
31
61
/2023/QĐPT
-
DS
 
ngày 
05
 
tháng 
12
 
 
năm 202
3
,
 
gi
ữa các đ
ương s
ự:
 
Ngu
yên đơn:
 
Ông 
Tr
ần Văn H
 
(
Donald H
) sinh năm 1951. (có m
ặt)
 
Đ
ịa chỉ: 
B C, S, MS C
, USA.
 
Đ
ịa c
h
ỉ tạ
m trú: 
2 N, Phư
ờng A, quận B,
 
Thành ph
ố Hồ Chí Minh
. 
 
Ngư
ời đại diện theo ủy quyền của nguy
ên đơn:
 
bà 
Nguy
ễn Thị Kiều L
, 
sinh năm 1981 (theo H
ợp đồng ủy quyền lập ng
ày 03/9/2019). (có m
ặt)
 
Đ
ịa chỉ th
ư
ờng trú: 
M
, 
M
ỹ Hạnh T
, 
C, Ti
ền Giang
. 
 
Đ
ịa chỉ li
ên h
ệ: 
2 N, Phư
ờng A, quận B, Th
ành ph
ố Hồ Chí Minh
.

2
 
 
Ngư
ời bảo vệ quyền v
à l
ợi ích hợp pháp:
 
1. Lu
ật s
ư 
Tr
ần To
àn T1
 
(có m
ặt);
 
2. Lu
ật s
ư 
Nguy
ễn Thị Huyền T2
 
(có m
ặt);
 
Cùng đ
ịa chỉ: 
C L, ph
ư
ờng A, Quận C, Th
ành ph
ố Hồ Chí Minh
.
 
-
 
B
ị đ
ơn: 
 
1. Ông 
Tr
ần Thế D
, sinh năm 1964. (có m
ặt)
 
Đ
ịa chỉ:
 
2 T, Phư
ờng A, Quận D, Th
ành ph
ố Hồ Chí Minh
. 
 
Ngư
ời bả
o v
ệ quy
ền v
à l
ợi ích hợp pháp: 
 
1.1. Lu
ật s
ư 
Nguy
ễn Minh T3
 
1.2. Lu
ật s
ư 
Tr
ần Quốc T4
 
Cùng đ
ịa chỉ: 
1 H, Phư
ờng A, quận P, Th
ành ph
ố Hồ Chí Minh
.
 
2. Bà 
Tr
ần Thị Minh T5
 
 
Đ
ịa chỉ: 
C R., S
, CA 92707, USA. 
 
Ngư
ời đại diện theo ủy quyền của b
à 
T5
: bà 
Nguy
ễn Kim M
, sinh năm 
1957 (Theo h
ợp đồng ủy quyền ng
ày 14/08/2023). (có m
ặt)
 
Đ
ịa chỉ th
ư
ờng trú: 
B B, phư
ờng A, quận B, TP Hồ Chí Minh
.
 
Ngư
ời bảo vệ quyền v
à l
ợi ích hợp pháp: 
 
2.1. Lu
ật s
ư 
Nguy
ễn Minh T3
 
2.2. Lu
ật s
ư 
Tr
ần Quốc T4
 
Cùng đ
ịa chỉ: 
1 H, Phư
ờng A, quận P, Th
ành ph
ố Hồ Chí Minh
 
2.3.
 
Lu
ật s
ư 
Nguy
ễn Quốc Đ
 
(có m
ặt)
 
Đ
ịa chỉ: 
1
 
B, Phư
ờng A, quận B, Th
ành ph
ố Hồ Chí Minh
.
 
-
 
Ngư
ời có quyền lợi, nghĩa vụ li
ên quan: 
 
1. Ông 
V
ũ Quốc Đ1
 
(
V, Doan Q
), si
nh năm 1958;
 
Đ
ịa chỉ: 
A P, F
, CA 92708, USA. 
 
2. Bà 
Vu Virginia V
, sinh năm 
1983;
 
Đ
ịa chỉ: 
C R., S
, CA 92707, USA. 
 
3. Bà 
Vu Crystal Bich T6
; 
 
Đ
ịa chỉ: 
A P, F
, CA 92708, USA. 
 
4. Bà 
Nguy
ễn Kim M
, sinh năm 1957;
 
Đ
ịa chỉ hộ khẩu: 
B B, Phư
ờng A, quận B, TP .
. 
 
Đ
ịa chỉ tạm trú: 
2 
T, Phư
ờng A, Quận D, TP .
. 
 
5. Bà 
Võ Th
ị Minh N
, sinh năm 198
6;  
 
Đ
ịa chỉ: 
2 T, Phư
ờng A, Quận D, TP .
.
 
6. Ông 
V
ũ Thanh L1
, sinh năm 1986; 
 
Đ
ịa chỉ: 
2 T, Phư
ờng A, Quận D, TP .
.
 
7. Tr
ẻ 
V
ũ Minh T7
 
(do ông 
V
ũ Thanh L1
 
đ
ại diện theo pháp luật);
 
Đ
ịa chỉ: 
2 T, Phư
ờng A, Quận D, TP .
.
 
8. 
Ủy ban nhân dân Quận D3
, Thành ph
ố Hồ Chí Minh.

3
 
 
Ngư
ời đại diện theo ủy quyền
: bà 
Nguy
ễn Ph
ư
ợng L2
 
–
 
Phó tr
ư
ởng 
phòng Tài nguyên và môi tr
ư
ờng 
Qu
ận D
 
và bà 
Lê Th
ị Phúc H1
, chuyên viên 
Phòng T11
. 
 
 
9. 
Phòng C
, Thành ph
ố Hồ Chí Minh.
 
-
 
Ngư
ời kháng cáo:
 
Nguyên đơn 
-
 
Ông 
Tr
ần Văn H
, 
b
ị đ
ơn 
-
 
Ông 
Tr
ần 
Th
ế D
 
và kháng ngh
ị của Viện tr
ư
ởng Viện kiểm sát nhân dân Th
ành ph
ố Hồ 
Chí Minh.
 
N
ỘI DUNG VỤ ÁN:
 
Nguyên đơn 
-
 
ông 
Tr
ần Văn H
 
(tên khác là
 
Do
n
a
ld 
Hanh
) trình bày: 
 
Di
ện tích nh
à đ
ất 317m
2
 
t
ại địa chỉ 
2 T, Phư
ờng A, Quận D, Th
ành ph
ố 
H
ồ Chí Minh
 
có ngu
ồn gốc l
à c
ủa ông 
V
ũ Ngọc D1
 
đ
ã l
ập văn bản
 
ủy quyền cho 
c
on trai là 
V
ũ Quốc Đ1
 
toàn quy
ền định đoạt.
 
Ngày 08/01/2009, ông 
H
 
ký th
ỏa thuận đặt cọc mua lại nh
à, đ
ất tr
ên v
ới 
ông 
V
ũ Quốc Đ1
 
v
ới giá 9.000.000 đồng/m2. Tổng cộng giá mua bán l
à 
2.853.000.000 (Hai t
ỷ tám trăm năm m
ươi ba tri
ệu) đồng, t
ương đương 160
.000 
USD (giá quy đ
ổi tại thời điểm thanh toán).
 
Sau khi ký th
ỏa thuận đặt cọc ông đ
ã chuy
ển cho ông 
Đ1
 
s
ố tiền 22.000 
(Hai mươi hai n
ghìn) USD và ông 
Đ1
 
đ
ã ký gi
ấy đặt cọc mua bán. Số tiền n
ày, 
ông chuy
ển cho 
Vu Virginia V
 
t
ại Hoa Kỳ theo y
êu c
ầu của ông 
Đ1
.
 
Ngày 15/3/2009 ông chuy
ển thanh toán tiếp tiền mua nh
à cho ông 
Đ1
 
s
ố 
ti
ền quy đổi t
ương đương 15.000 (mư
ời lăm ngh
ìn) USD theo ch
ỉ định của ông 
Đ1
 
cho con gái là 
Vu V1
 
V
 
nh
ận tại Hoa Kỳ. Nh
ư v
ậy, ông đ
ã thanh toán 
đư
ợc 
37.000 USD còn l
ại 123.000 USD đ
ư
ợc thanh toán sau l
àm nhi
ều lần theo chỉ 
đ
ịnh của ông 
Đ1
. 
 
Ngày 25/3/2009, ông ký h
ợp đồng mua bán nh
à b
ằng giấy tay với ông 
V
ũ 
Qu
ốc Đ1
 
v
ề việc mua bán nh
à, đ
ất 265/3 
T
, P15, Q4. Vì ông là ng
ư
ời n
ư
ớc 
ngoài, t
ại thời điểm đó c
hính sách c
ủa nh
à nư
ớc Việt Nam không cho đứng t
ên 
nhà đ
ất tại Việt Nam n
ên ông đ
ã nh
ờ hai ng
ư
ời em ruột l
à: ông 
Tr
ần Thế D
 
và 
bà 
Tr
ầ
n T
h
ị Minh T5
 
đ
ứng t
ên giùm ông trên gi
ấy tờ nh
à, đ
ất.
 
B
ản chất vụ việc, ông l
à ngư
ời trực tiếp mua bán, ký thỏa thuận đặt cọc v
à 
thanh toán ti
ền cho ng
ư
ời đ
ư
ợc ủy quyền bán nh
à là ông 
V
ũ Quốc Đ
1
. Ngư
ời 
nh
ận tiền 
do ông 
Đ1
 
ch
ỉ định v
à vi
ệc sang t
ên đ
ã xong, vi
ệc nhận tiền cũng đ
ã 
xong. Ông 
Đ1
 
c
ũng đ
ã ký t
ất cả giấy tờ li
ên quan đ
ến nh
à, đ
ất số 265/3 
T
 
cho 
ông 
D
, bà 
T5
 
đ
ứng t
ên theo ch
ỉ định của ông.
 
Khi v
ề Việt Nam, ông có đề nghị hai em của ông l
à ngư
ời đứng t
ên giùm 
nhà, đ
ất tr
ên sang l
ại t
ên nhà, đ
ất cho ng
ư
ời của ông chỉ định th
ì hai ng
ư
ời em 
c
ủa ông từ chối với lý do sợ ông bị ng
ư
ời khác lừa chiếm mất.Ông đ
ã nhi
ều
 
l
ần 
gi
ải thích v
à yêu c
ầu dứt khoát th
ì các em ông t
ỏ thái độ không muốn trả lại nh
à,

4
 
 
đ
ất tr
ên cho ông. Vì v
ậy, ông l
àm đơn kh
ởi kiện vụ án dân sự y
êu c
ầu T
òa án 
nhân dân Thành ph
ố Hồ Chí Minh xem xét giải quyết, cụ thể: 
 
Công nh
ận nh
à đ
ất tại địa chỉ 
2 T, Phư
ờng A, Quận D, Th
ành ph
ố Hồ Chí 
Minh
 
là tài s
ản 
thu
ộc quyền 
s
ở hữu của ông.
 
Bu
ộc ông 
Tr
ần Thế D
 
giao tr
ả lại nh
à đ
ất 
2 T, Phư
ờng A, Quận D, T
, và 
bà 
Tr
ần Thị Minh T5
 
giao tr
ả lại nh
à đ
ất 
2 T, Phư
ờng A, Quận D, Th
ành ph
ố Hồ 
Chí Minh
, cho ông qu
ản lý, sử dụng, định đoạt theo quy định của pháp luật Việt 
Nam.
 
B
ị đ
ơn 
-
 
ông 
Tr
ần Thế D
 
và ngư
ời đại diện theo ủy quyền l
à bà 
Nguy
ễn Thị Thanh H2
 
trình bày: 
 
V
ề nguồn gốc căn nh
à 
s
ố B T, Ph
ư
ờng A, Quận D, Th
ành ph
ố Hồ Chí 
Minh
 
thu
ộc sở hữu của gia đ
ình ông 
V
ũ Ngọc D1
 
và bà 
Đ
ỗ Thị M1
 
t
ừ tr
ư
ớc 
năm 1975 cho đ
ến năm 1996. T
ình tr
ạng nh
à lúc đó là nhà c
ấp 4, mái tôn, t
ư
ờng 
g
ạch, diện tích nh
à là 106.3 m
2
, còn l
ại xung quanh l
à ao nư
ớc, vũng s
ình. N
ăm 
1996 gia đ
ình ông 
D1
, bà 
M1
 
sang M
ỹ định c
ư theo di
ện HO. Khi đó ông 
V
ũ 
Ng
ọc D1
 
có 
ủy quyền cho ông 
V
ũ Ngọc Đ2
 
là con ru
ột ở lại trông coi nh
à.Năm 
2008, ông 
Đ2
 
và bà 
T5
 
đư
ợc con gái bảo l
ãnh qua M
ỹ định c
ư. C
ũng tại thời 
đi
ểm đó, ông 
D1
 
và bà 
M1
 
có nhu c
ầu muốn bán căn nh
à 
2 T, Phư
ờng A, Quận 
D
 
nên ông 
D
 
cùng bà 
T5
 
quy
ết định mua lại. Ri
êng v
ề phần b
à 
T5
, con dâu c
ủa 
ông 
D1
, bà 
M1
 
nên th
ỏa thuận tặn
g cho, ông 
D
 
c
ũng không nắm r
õ s
ự t
ình. V
ề 
ph
ần nh
à đ
ất của ông 
D
 
đ
ã 
đư
ợc ký hợp đồng mua bán công chứng hợp lệ tại 
Phòng C
, Thành ph
ố Hồ Chí Minh (ng
ày 
15/05/2009). Quá trình mua c
ăn
 
nhà đ
ã 
đư
ợc ông 
D
 
thanh toán ti
ền đầy đủ cho ông 
V
ũ Ngọc D1
, và ti
ến h
ành theo đúng 
quy đ
ịnh của pháp luật. Đến ng
ày 21/01/2010, ông 
Tr
ần Thế D
 
đư
ợc cấp giấy 
ch
ứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nh
à 
ở v
à các tài s
ản tr
ên đ
ất đối 
v
ới ngôi nh
à 
s
ố B T, Ph
ư
ờng A, Quận D
. Vì th
ế những y
êu c
ầu nguy
ên đơn đưa 
ra là hoàn toàn thi
ếu căn cứ, vu khống ông 
Tr
ần Thế D
. 
 
B
ị đ
ơn 
-
 
bà 
Tr
ần Thị Minh T5
 
và ông 
Lê Khánh T9
 
là ngư
ời đại diện 
theo 
ủy quyền tr
ình bày: 
 
          
Năm 1995, b
ố mẹ chồn
g tôi là ông 
V
ũ Ngọc D1
 
và bà 
Đ
ỗ Thị M1
 
đi đ
ịnh c
ư nư
ớc ngo
ài theo di
ện HO, có giao lại căn nh
à, đ
ất n
ày cho v
ợ chồng 
bà qu
ản lý sử dụng. Trong suốt từ năm 2000 đến năm 2005. B
à đ
ã bán ra 40 
lư
ợng v
àng đ
ể mua x
à b
ần, tiề
n thuê nhân công san l
ấp trong suốt 3 năm diện 
tích 317m
2
 
m
ới đ
ư
ợc nh
ư ngày hôm nay. Năm 2009 b
ố mẹ chồng tôi quyết định 
bán căn nhà và đ
ất n
ày. Tôi và ch
ồng tôi b
àn b
ạc để mua lại to
àn b
ộ diện tích đất 
này, vì tôi 
đ
ã b
ỏ ra nhiều công sức v
à ti
ền của v
ào đ
ây. B
ố mẹ chồng tôi đồng ý 
ủy quyền cho chồng tôi thay mặt to
àn quy
ền định đoạt mua bán, tặng cho căn 
nhà đ
ất n
êu trên. Di
ện tích đất v
à nhà là 317m
2
 
quá nhi
ều n
ên ông 
V
ũ Quốc Đ1

5
 
 
làm h
ợp đồng tặ
ng cho tôi (v
ợ ô
ng 
Đ1
) và h
ợp đồng mua bán cho ông 
Tr
ần Thế 
D
 
(em ru
ột tôi) to
àn b
ộ diện tích 317m
2
.
 
Ông 
H
 
cho r
ằng việc mua bán chuyển nh
ư
ợng căn nh
à và đ
ất n
êu trên là 
do ông b
ỏ tiền r
a mua trong th
ời điểm 2009 l
à không đúng s
ự thật. B
à đ
ã thanh 
toán đ
ầy đủ số tiề
n mua bán toàn b
ộ nh
à và đ
ất cho bố mẹ chồng b
à ch
ứ không 
ph
ải l
à ông 
H
. 
 
Ngư
ời có quyền lợi v
à ngh
ĩa vụ li
ên quan 
-
 
Ông 
V
ũ Quốc Đ1
 
(Vu, 
Doan Q) trình bày t
ại Đ
ơn gi
ải tr
ình 
đ
ã 
đư
ợc hợp pháp hóa l
ãnh s
ự ng
ày 
24/01/2017: 
 
Ông 
H
, là ngư
ời trực tiếp th
ương lư
ợng với tôi để mua nh
à và đ
ất tr
ên. 
Sau khi thương lư
ợng xong, tôi đ
ã 
đ
ồng ý chuyển nh
ư
ợng bán nh
à, đ
ất tr
ên cho 
ông 
H
, v
ới giá 9.000.000 VND/m
2
. Ông 
H
 
là ngư
ời trực tiếp đặt cọc cho con tôi 
là 
V2
, 
Virgina V3
 
v
ới số tiền 37.000 USD (ba m
ươi b
ảy ng
àn đô la), v
ì em gái 
tôi là 
V2
, 
Crystal B
 
không tr
ực tiếp nhận số tiền n
ày. Sau đó 
V2
, 
Virgina V3
 
đ
ã 
chuy
ển lại cho em gái tôi Vu, 
Crystal B
 
b
ằng tiền mặt.
 
 
Ông 
H
 
mua nhà, đ
ất tr
ên nhưng do bà 
Tr
ần Thị Minh T5
 
và ông 
Tr
ần Thế 
D
 
đ
ứng t
ên trên gi
ấy tờ chủ quyền nh
à, đ
ất tại thời điểm chuyển nh
ư
ợng pháp 
lu
ật Việt Nam không cho phép ng
ư
ời n
ư
ớc ngo
ài như ông 
H
 
đ
ứng t
ên trên ch
ủ 
quy
ền nh
à, đ
ất tại Việt Nam.
 
Nay tôi làm gi
ấy n
ày xác nh
ận sự thật nh
ư sau: Tôi là ngư
ời đ
ư
ợc ông 
V
ũ 
Ng
ọc D1
 
ủy quyền cho định đoạt nh
à, đ
ất mang số 265/3 
T
, P15, Q4, Thành ph
ố 
H
ồ Chí Minh. Ông 
H
 
là ngư
ời trực tiếp th
ương lư
ợng với tôi để 
mua nhà, đ
ất 
trên. Ông 
H
 
là ngư
ời đ
ã 
đ
ặt cọc v
à thanh toán toàn b
ộ số tiền mua, nh
à đ
ất tr
ên 
cho em gái tôi là 
V2
, 
Crystal B
, đ
ã nh
ận tiền cọc v
à thanh to
án toàn b
ộ số tiền 
mua nhà, đ
ất tr
ên cho em gái tôi là 
V2
, 
Crystal B
. 
 
Ngày 07/7/2017 ông 
V
ũ Quốc Đ1
 
(Vu, 
D4
) có l
ời khai: Nh
à, đ
ất số 265/3 
T, Phư
ờng A,
 
Qu
ận D
 
có di
ện tích 317m
2
 
do b
ố tôi l
à ông 
V
ũ Ngọc D1
 
đ
ứng t
ên 
ch
ủ quyền. Sau đó, bố tôi đ
ã l
ập ủy quyền
 
cho tôi là 
V
ũ Quốc Đ1
 
đư
ợc to
àn 
quy
ền bán nh
à, đ
ất tr
ên. Vì là nhà h
ương, h
ỏa n
ên anh v
ợ tôi l
à ông 
H
, đ
ã 
thương lư
ợng với tôi v
à mua l
ại nh
à, đ
ất 265/3 
T
, P15, Q4 đ
ể sau n
ày m
ọi ng
ư
ời 
v
ề Việt Nam có chỗ đi lại, nh
ưng vào th
ời điểm mua nh
à 
2 T, Phư
ờng A, Quận 
D
 
chính quy
ền Việt Nam không cho phép Việt Kiều nh
ư anh v
ợ tôi đ
ư
ợc phép 
đ
ứng t
ên ch
ủ quyền nh
à. Vì v
ậy ông 
H
 
đ
ã 
đ
ồng ý cho tôi sang t
ên cho 2 ngư
ời 
em đ
ứng t
ên dùm là ông 
Tr
ần Thế D
 
và bà 
Tr
ần Thị Minh
 
T5
 
đ
ứng t
ên ch
ủ 
quy
ền nh
à, đ
ất. Giá mua bán l
à 9.000.000 đ
ồng/m
2
 
quy đ
ổi t
ương đương 
160.000 USD t
ại thời điểm mua bán. Ông 
H
 
đ
ặt cọc 
và thanh 
toán đư
ợc số tiền 
quy đ
ổi t
ương đương 130.000 USD, v
ì b
ố tôi đồng ý trừ lại cho vợ, chồng tôi 
30.000 USD mà chúng tôi đ
ã b
ỏ ra để xây dựng, sửa chữa tr
ư
ớc khi mua 
bán.

6
 
 
Ngày 9/11/2019 ông 
Đ1
 
khai: Trư
ớc đây, tôi đ
ã ký H
ợp đồng mua bán tay 
ghi ngày 25/3/2009 ‘v/v mua bán căn nhà 
s
ố B T, Ph
ư
ờng, Quận D, Th
ành ph
ố 
H
ồ Chí Minh
, và h
ợp đồng đặt cọc mua bán nh
à l
ập ng
ày 8/1/2009. Tuy nhiên, 
do ch
ứng cứ m
à ông 
H
 
cung c
ấp  l
à có s
ự giả mạo ng
ày tháng năm l
ập hợp 
đ
ồng, một số nội dung ch
ưa đúng s
ự thật. Cụ thể nh
ư sau:
 
Th
ứ nhất, tôi xác nhận v
à cam k
ết rằng v
ào th
ời đ
i
ểm đầu tháng 4 năm 
2017 ông 
H
 
v
ề thăm Việt Nam, biết đ
ư
ợc mâu thuẫn hôn nhân giữa tôi v
à v
ợ l
à 
bà 
T5
 
tr
ầm trọng, cộng th
êm mâu thu
ẩn nội bộ gia đ
ình bên v
ợ n
ên ông có đ
ề 
ngh
ị tôi lập lại hợp đồng mua bán nh
à đ
ất v
à h
ợp đồng đặc cọc căn nh
à nêu trên 
đ
ể ông khởi kiện b
à 
T5
. H
ợp đồng nh
à đ
ất ký tay giữa tôi v
à ông 
H
 
l
ập vảo 
kho
ảng tháng 01 hoặc tháng 02 năm 2017 không phải l
à ngày 25/3/2009 hay 
ngày 08/01/2009. Khi đó th
ời điểm sau khi mua bán việc chuyển nh
ư
ợng căn 
nhà nêu trên cho bà 
T5
 
và ông 
D
 
đ
ã th
ực hiện xong. Đây l
à s
ự ký khống theo 
yêu c
ầu của ông 
H
.
 
Th
ứ hai, tr
ên th
ực tế không có sự mua bán chuyển nh
ư
ợng n
ào gi
ữa tôi 
v
ới ông 
D2
 
Hahn Tran đư
ợc xác lập hay xác nhận v
ào th
ời điểm năm 2009. Tôi 
không th
ực hiện việc mua bán hay chuyển nh
ư
ợng căn nh
à 
s
ố B T, Ph
ư
ờng A, 
Qu
ận D
 
cho ông 
H
. Ông 
D
 
và bà 
T5
 
là ngư
ời trực tiếp nhận mua bán tặng cho từ 
t
ôi. 
 
Ngư
ời có quyền lợi, nghĩa vụ li
ên quan 
-
 
Bà 
V2
, 
Virginia V
 
trình bày 
t
ại giấy
 
xác nh
ận đ
ã 
đư
ợc hợp pháp hóa l
ãnh s
ự ng
ày 27/01/2017: 
 
Tôi là cháu c
ủa ông 
V
ũ Ngọc D1
, là ngư
ời đứng t
ên ch
ủ sở hữu căn nh
à 
và ch
ủ sử dụng đất mang số 265/3 
T
, Phư
ờng, 15, 
Q, Thành ph
ố Hồ CHí Min
h
. 
Ông n
ội tôi đ
ã l
ập ủy quyền cho ba tôi l
à ông 
V
ũ Quốc Đ1
. Bác tôi ông 
H
, là 
ngư
ời trực tiếp th
ương lư
ợng với ba tôi để mua nh
à và đ
ất tr
ên. Sau khi thương 
lư
ợng xong, ba tôi đ
ã 
đ
ồng ý chuyển nh
ư
ợng bán nh
à, đ
ất tr
ên cho ông 
H
, v
ới 
giá 9.000.000 VND/m
2 
v
ới trị giá khoảng 160.000 USD. 
 
Ông 
H
, là ngư
ời trực tiếp đặt cọc cho cô tôi l
à VU, 
Crystal B
, v
ới số tiền 
37.000 USD, nhưng cô không tr
ực tiếp nhận số tiền m
à tôi là ngư
ời nhận phiếu 
chi 37.000 USD sau này, và sau đó
 
tôi đưa cho cô b
ằng tiền mặt. 
 
Khi ông n
ội tôi l
àm th
ủ tục sang nh
ư
ợng căn nh
à, ba m
ẹ tôi tr
ình bày là ba 
m
ẹ tôi bỏ ra 30.000 dolla để xây dựng căn nh
à. Vì v
ậy ông nội đồng ý trả lại 
30.000 dolla cho ba m
ẹ tôi v
ì 
đó là ti
ền của ba mẹ tôi bỏ ra xây dựng că
n nhà 
2 
T, Phư
ờng A, Quận D, Th
ành 
ph
ố Hồ Chí Minh, Việt Nam
 
trư
ớc khi sang 
như
ợng. 
 
Th
ực tế giá trị căn nh
à 
2 T, Phư
ờng A, Quận D, Th
ành ph
ố Hồ Chí Minh
 
là 160.000 USD nhưng bác tôi là ông 
H
 
đ
ã 
đưa trư
ớc ở Hoa Kỳ l
à 37.000 US
D 
ph
ần c
òn l
ại l
à kho
ảng 123.000 US
D, bác tôi ch
ỉ giao cho ba mẹ tôi khoảng 
93.000 USD. Ph
ần 30.000 USD c
òn l
ại, bác tôi không có đ
ưa cho ba m
ẹ tôi. Bác

7
 
 
tôi đ
ồng ý thỏa thuận với ba mẹ tôi l
à 30.000 USD là ph
ần đóng góp v
à hùn h
ạp 
c
ủa ba mẹ tôi với bác tôi
 
trong căn nhà và đ
ất 
2 T, Phư
ờng A, Quận D, Th
ành 
ph
ố Hồ
 
Chí Minh
. 
 
Ba m
ẹ tôi đ
ã chuy
ển khoản v
à giao cho m
ột số ng
ư
ời bạn hoặc bạn thân 
mang ti
ền mặt qua cho tôi với số tiền tổng cộng l
à kho
ảng 93.000 USD, v
à thêm 
ti
ền chi phiếu 37.000 USD. Nh
ư v
ậy, tôi đ
ã nh
ận số tiền l
à 130.000 USD t
ừ ba 
m
ẹ tôi (cũng l
à s
ố 
ti
ền gián tiếp m
à bác tôi đ
ã th
ỏa thuận với ba mẹ tôi).
 
Nay s
ự việc tranh chấp về việc chủ quyền căn nh
à và đ
ất 
2 T, Phư
ờng A, 
Qu
ận D, Th
ành ph
ố Hồ Chí Minh
. Cho nên tôi quy
ết định l
àm ch
ứng to
àn b
ộ 
quá trình mà tôi 
đ
ã nh
ận tiền trong quá tr
ình ông 
H
 
đ
ã mua nhà, 
đ
ất tr
ên. Và lý 
do bác tôi ông 
H
 
không th
ể đứng chủ quyền nh
à và 
đ
ất trong thời gian tr
ư
ớc đây 
vì 
t
ại thời điểm đó chuyền nh
ư
ợng pháp luật Việt Nam không cho phép ng
ư
ời 
nư
ớc ngo
ài như ông 
H
 
đ
ứng t
ên ch
ủ quyền nh
à 
và đ
ất tại Việt Nam n
ên bác tôi 
đ
ã nh
ờ mẹ tôi l
à bà 
Tr
ần Thị Minh T5
 
và c
ậu tôi l
à ông 
Tr
ần Thế D
 
đ
ứng t
ên 
trê
n gi
ấy tờ chủ
 
quy
ền nh
à và đ
ất tại thời điểm đó. 
 
Trong th
ời gian l
àm th
ủ tục sang nh
ư
ợng nh
à, đ
ất 265/3 Tôn Đản, P15,Q4  
tôi là ngư
ời đứng ra hỏi v
à đem gi
ấy tờ giúp đỡ việc l
àm th
ủ tục hợp pháp hóa 
lãnh s
ự để l
àm th
ủ tục chuyển nh
ư
ợng chủ quyền. Ngo
ài ra
 
tôi c
ũng đ
ư
ợc nhận 
s
ố tiền chuyển khoản v
à s
ố tiền m
à ông 
H
 
g
ửi. Lý do đó, tôi viết đ
ơn này v
ới t
ư 
cách là nhân ch
ứng cho bác tôi khiếu
 
n
ại việc ông l
à ngư
ời sở hữu chính căn nh
à 
và đ
ất v
ì ông 
H
 
đ
ã tr
ả hầu hết số tiền l
à 130.000 USD đ
ể mua lại căn nh
à c
ủa 
ông 
V
ũ Ngọc D1
. 
 
Ngư
ời có quyền lợi, 
ngh
ĩa vụ li
ên quan 
-
 
Bà 
Nguy
ễn Kim M
 
trình 
bày: 
 
V
ề nguồn gốc căn nh
à 
s
ố B T, Ph
ư
ờng A, Quận D
 
thu
ộc sở hữu của gia 
đ
ình ông 
V
ũ Ngọc D1
 
và bà 
Đ
ỗ Thị M1
 
t
ừ tr
ư
ớc năm 1975 cho đến năm 1996 
ông 
D1
, bà 
M1
 
sang M
ỹ định c
ư theo di
ện HO. Khi đó ông 
D1
 
có
 
ủy quyền cho 
ông 
Đ1
 
là con ru
ột ở lại trông coi nh
à. Trong th
ời gian sinh sống, ông 
D
, bà 
T5
 
cùng các anh em đ
ã b
ỏ công sức tiền bạc ra san lấp ao s
ình, 
s
ửa chữa xây cất nh
à 
g
ọn g
àng s
ạch sẽ. Năm 2008, ông 
Đ1
 
và bà 
T5
 
đư
ợc con gái bảo l
ãnh qua M
ỹ 
đ
ịnh c
ư. C
ũng tại thời điểm đó, ông 
D1
 
và bà 
M1
 
có nhu c
ầu muốn bán căn nh
à 
2 T
 
nên ông 
D
 
cùng bà 
T5
 
quy
ết định mua lại. Ri
êng v
ề p
h
ần b
à 
T5
, con dâu c
ủa 
ông 
D1
, bà 
M1
 
nên th
ỏa thuận tặng cho, ông 
D
 
c
ũng không nắm r
õ s
ự t
ình. V
ề 
ph
ần nh
à đ
ất của ông 
D
 
đ
ã 
đư
ợc ký hợp đồng mua bán công chứng hợp lệ tại 
Phòng C
, Thành ph
ố Hồ Chí Minh (ng
ày 15/05/2009). Quá trình mua c
ăn nhà đ
ã 
đư
ợc ông 
D
 
thanh toán ti
ền đầy đủ cho ông 
Đ1
. Đ
ến ng
ày 21/01/2010, ông 
D
 
đư
ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nh
à 
ở v
à các tài s
ản 
trên đ
ất đối với ngôi nh
à 
s
ố B T, Ph
ư
ờng A, Quận D
. Vì th
ế những nội dung

8
 
 
nguyên đơn đưa ra là hoàn toàn thi
ếu căn cứ, b
à  không ch
ấp nhận to
àn b
ộ y
êu 
c
ầu của nguy
ên 
đơn. 
 
Ngư
ời có quyền lợi, nghĩa vụ li
ên quan 
-
 
ông 
V
ũ Thanh L1
, bà 
Võ Th
ị 
Minh N
 
trình bày
:
 
Ông 
L1
 
và bà 
N
 
không có tranh ch
ấp g
ì v
ề căn nh
à mang s
ố 
265/3 
T, Phư
ờng A, Quận D
 
nên không có ý ki
ến.
 
Ngư
ời có quy
ền lợi, nghĩ
a v
ụ li
ên quan 
-
 
Ủy ban nhân dân Quận D3
, 
Thành ph
ố Hồ Chí Minh tr
ình bày: 
 
Ủy ban nhân dân Quận D3
 
đ
ã th
ực hiện việc cấp 02 Giấy chứng nhận số 
CH00004 ngày 21/01/2010 t
ại địa chỉ 
s
ố B T, Ph
ư
ờng A, Quận D
 
cho bà 
Tr
ần 
Th
ị Minh T5
 
và gi
ấy chứng nhận số CH00003 cho ông 
Tr
ần Thế D
 
t
ại địa chỉ 
s
ố 
B T, Phư
ờng A, Quận D, Th
ành ph
ố Hồ Chí Minh
.T
ại thời điểm cấp giấy 
Ủy 
ban nhân dân Qu
ận D3
 
đ
ã th
ực hiện đúng quy tr
ình pháp l
u
ật quy định. Do đó, 
vi
ệc ông 
Tr
ần Văn H
 
yêu c
ầu T
òa án nhân dân Thành ph
ố Hồ Chí Minh xem xét 
h
ủy 02 Giấy chứng nhận tr
ên là không 
có cơ s
ở.
 
Ngư
ời có quyền lợi, nghĩa vụ li
ên quan 
Phòng C
, Thành ph
ố Hồ Chí 
Minh trình bày: 
 
Qua ki
ểm tra hồ s
ơ công ch
ứng, 
Phòng C
 
nh
ận thấy việc chứng nhận hợp 
đ
ồng mua bán (phần c
òn l
ại) số Công chứng 041642 ng
ày 15/5/2009 và h
ợp 
đ
ồng tặng cho một phần nh
à s
ố 61041643 ng
ày 15/5/2009 
đ
ã 
đư
ợc công chứng 
viên 
phòng C
 
th
ực hiện theo đúng tr
ình t
ự, thủ tục pháp luật quy định. Nội dung 
c
ủa các hợp đồng n
êu trên c
ũng không vi phạm
 
pháp lu
ật. 
 
T
ại Bản án dân sự s
ơ th
ẩm số 1113/2021/DS
-
ST ngày 09 tháng 11 
năm 2021, T
òa án nhân dân Thành ph
ố Hồ Chí Minh quyết định:
 
Căn c
ứ khoản 2 Điều 26; khoản 3 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 37; Điều 
227; Đi
ều 228 v
à Đi
ều 273 Bộ luật tố tụng dân sự nă
m 2015.
 
 
Căn c
ứ Điều 164, Điều 165, Điều 167, Điều 169; Điều 170 Bộ luật Dân 
s
ự năm 2005.
 
 
Căn c
ứ 
Lu
ật đất đai năm 2013; Luật nh
à 
ở năm 2014 v
à Ngh
ị định 
99/2015/NĐ
-
CP ngày 20/10/2015 c
ủa Chính Phủ. 
 
Căn cứ Nghị quyết số 
326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 
c
ủa Ủy ban 
Thư
ờng vụ Quốc hội. 
 
Tuyên x
ử
:
 
[1] Ch
ấp nhận y
êu c
ầu khởi kiện của ông 
Tr
ần Văn H
 
(
Donald H
) v
ề việc 
“Tranh ch
ấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nh
à và tài s
ản khác gắn liền với 
đ
ất ”. 
 
Công nh
ận nh
à và đ
ất số 265/3 
đư
ờng T, Ph
ư
ờng A, Quận D, Th
ành ph
ố 
H
ồ Chí Minh
 
nay là s
ố 265/3 v
à 265/
4 
đư
ờng T, Ph
ư
ờng A, Quận D, Th
ành ph
ố 
H
ồ Chí Minh
 
g
ắn liền với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu 
nhà 
ở v
à tài s
ản khác gắn liền với đất số CH 00003 do 
D3
 
c
ấp ng
ày 21/01/2010

9
 
 
và Gi
ấy chứng nhận quyền
 
s
ử dụng đất, quyền sở hữu nh
à 
ở v
à tài s
ản khác gắn 
li
ền với đất số CH 00004 do 
D3
 
c
ấp ng
ày 21/01/2010 thu
ộc quyền sở hữu, quản 
lý s
ử dụng của ông 
Tr
ần Văn H
 
(
Donald H
). 
 
  
Ông 
Tr
ần Văn H
 
(
Donald H
) đư
ợc quyền li
ên h
ệ với các c
ơ quan nhà 
nư
ớc có  thẩm quyền để l
àm th
ủ tuc hợp thức hóa sang t
ên quy
ền sử dụng đất v
à 
quy
ền sở hữu nh
à 
ở v
à tài s
ản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. 
 
[2] Ki
ến nghị 
Ủy ban nhân dân Quận D3
, Thành Ph
ố Hồ Chí Minh thu 
h
ồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nh
à 
ở v
à tài s
ản khác 
g
ắn liền với đất số v
ào s
ổ cấp GCN: CH00
003 ngày 21/01/2010 c
ấp cho ông 
Tr
ần Thế D
.
 
H
ủy Hợp đồng mua bán nh
à (m
ột phần) số 041642/HĐ
-
TCN ngày 
15/5/2009 nhà 
s
ố B
 
đư
ờng T, Ph
ư
ờng A, Quận D, Th
ành Ph
ố Hồ Chí Minh
. 
Ông 
V
ũ Quốc Đ1
 
có trách nhi
ệm trả cho ông 
Tr
ần Thế D
 
s
ố tiền 100.000.000 
(m
ột trăm triệu) đồng.
 
[3] Ông 
Tr
ần Văn H
 
(
Donald H
) có trách nhi
ệm thanh toán  ông 
Tr
ần Thế 
D
 
s
ố tiền 2.164.745.684 đồng (hai tỷ, một trăm sáu m
ươi b
ốn triệu, bảy trăm 
b
ốn m
ươi lăm ngàn, sáu trăm tám mươi b
ốn đồng) .
 
 
[4] Ki
ến nghị 
Ủy ban nhân dân Quận D3
, Thành Ph
ố Hồ Chí Minh thu 
h
ồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nh
à 
ở v
à tài s
ản khác 
g
ắn liền với đất số v
ào s
ổ cấp GCN: CH00004 ng
ày 21/01/20
10 c
ấp cho b
à 
Tr
ần Th
ị Minh T5
.
 
H
ủy Hợp đồng tặng cho một phần nh
à s
ố 041642/HĐ
-
TCN ngày 
15/5/2009 nhà 
s
ố B đ
ư
ờng T, Ph
ư
ờng A, Quận D, Th
ành ph
ố Hồ Chí Minh
 
 
 
[5] Ông 
Tr
ầ
n Văn H
 
(
Donald H
) có trách nhi
ệm thanh toán cho b
à 
Tr
ần 
Th
ị Minh T5
 
s
ố tiền 2.276.430.288 đồng (hai tỷ, hai trăm bảy m
ươi sáu tri
ệu, 
b
ốn trăm ba m
ư
ơi ngàn, hai trăm tám mươi tám đ
ồng).
 
[6] Án phí dân s
ự s
ơ th
ẩm Ông 
Tr
ần Thế D
 
ph
ải chịu 75.294.913 đồ
ng 
(b
ảy m
ươi lăm tri
ệu, hai trăm chín m
ươi b
ốn ng
àn, chín 
trăm mư
ời ba đồng) 
300.000 đ
ồng (ba trăm ng
àn) đ
ồng.
 
Ông 
Tr
ần Văn H
 
(
Donald H
) không ph
ải chịu án phí. 
H3
 
l
ại số tiền tạm 
ứng án phí đ
ã n
ộp 44.000.000 đồng (bốn m
ươi b
ốn triệu) đồng theo bi
ên lai thu 
ti
ền số 0034209 ng
ày 15/5/2017 c
ủa Cục Thi h
ành án dân s
ự Th
ành ph
ố Hồ Chí 
Minh. 
 
H3
 
l
ại số tiền tạm ứng án phí đ
ã n
ộp 300.000 (ba trăm ng
àn) đ
ồng cho 
ông 
Tr
ầ
n Văn H
 
(
Donald H
) theo biên lai thu ti
ền số 0045594 ng
ày 7/11/2018 
c
ủa Cục thi h
ành án dân s
ự Th
ành ph
ố Hồ Chí Minh.
 
Ngoài ra, 
b
ản án s
ơ th
ẩm c
òn quy
ết định về chi phí tố tụng, án phí, quyền 
kháng cáo theo quy đ
ịnh của pháp luật.

10
 
 
Ngày 22/11/2021, Đ
ại diện theo ủy quyền của Nguy
ên đơn là bà 
Nguy
ễn 
Th
ị Kiều L
 
có đơn kháng cáo.
 
Ngà
y 15/11/2021, Đ
ại diện theo ủy quyền của Bị đ
ơn là bà 
Nguy
ễn Thị 
Khánh H4
 
có đơn kháng cáo.
 
Ngày 16/11/2021, Đ
ại diện theo ủy quyền của Bị đ
ơn là ông 
Lê Khánh T9
 
có đơn kháng cáo.
 
Ngày 23/11/2021, Vi
ện tr
ư
ởn
g Vi
ện kiểm sát nhân dân Th
ành ph
ố Hồ Chí 
Minh có kháng ngh
ị.
 
T
ại phi
ên tòa phúc th
ẩm:
 
Nguyên đơn 
-
 
ông 
Tr
ần Văn H
 
trình bày
:
 
Tôi đ
ã
 
mua căn nhà trên và 
tôi nh
ờ b
à 
T5
 
và ông 
D
 
đ
ứng t
ên vì th
ời điểm đó nh
à nư
ớc ch
ưa cho phép ngư
ời 
có qu
ốc tịch n
ư
ớc ngo
ài đ
ứng t
ên. T
ại phi
ên tòa hôm nay tôi t
ự nguyện rút 
kháng cáo, tôi đ
ề nghị T
òa án c
ấp phúc thẩm bác y
êu c
ầu kháng cáo của Bị đ
ơn 
và gi
ữ nguy
ên b
ản án s
ơ th
ẩ
m.
 
Lu
ật s
ư 
Tr
ần To
àn T1
 
trình bày
:
 
Tôi không đ
ồng ý to
àn b
ộ nội dung 
kháng cáo, đ
ề nghị Hội đồng xét xử giữ nguy
ên b
ản án s
ơ th
ẩm. Việc mua nh
à 
c
ủa gia đ
ình ông 
D
, bà 
T5
 
th
ể hiện không r
õ ràng, không gi
ải thích v
à làm rõ 
đư
ợc việc tặng
 
cho nhà. Vì th
ế, tôi đề nghị T
òa án c
ấp phúc thẩm bác y
êu c
ầu 
kháng cáo c
ủa Bị đ
ơn.
 
B
ị đ
ơn ông 
Tr
ần Th
ế D
 
trình bày
:
 
Tôi gi
ữ nguy
ên yêu c
ầu kháng cáo, 
đ
ề nghị Hội đồng xét xử bác y
êu c
ầu khởi kiện của ông 
H
, công nh
ận quyền sử 
d
ụng đất t
hu
ộc về tôi.
 
Lu
ật s
ư 
Nguy
ễn Quốc Đ
 
trình bày
:
 
Năm 1996, do ông 
D1
 
chuy
ển c
ư 
sang M
ỹ n
ên đ
ể lại nh
à cho ông 
Đ1
. Quá trình này có s
ự lấn chiếm đất của 
nh
ững ng
ư
ời xung quanh n
ên ông 
D
 
bà 
T5
 
đ
ã có 
đơn g
ửi ph
òng qu
ản lý nh
à đ
ất 
Qu
ận D
 
đ
ể l
àm bi
ện pháp ngăn chặn, nhằm phục hồi diện tích. Từ ng
ày c
ấp giấy 
ch
ứng nhận quyền sử dụng đất, ông 
D
 
và bà 
T5
 
s
ống ổn định tr
ên đ
ất. Việc khởi 
ki
ện của ông 
H
 
là vô lý, ông 
Đ1
 
đ
ã có nh
ững xác nhận li
ên quan
 
đ
ến quá tr
ình 
mua bán đ
ất. Quá tr
ình giao d
ịch m
à ông 
H
 
ch
ứng minh l
à không rõ ràng, không 
đ
ủ căn cứ. T
òa án c
ấp s
ơ th
ẩm tuy
ên x
ử nh
ư v
ậy l
à không phù h
ợp, vi phạm 
pháp lu
ật tố tụng, gây thiệt hại cho bị đ
ơn, đ
ề nghị T
òa án c
ấp phúc thẩm tuy
ên 
x
ử bác y
êu c
ầu khởi kiện của nguy
ên đơn.
 
Quan đi
ểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Th
ành 
ph
ố Hồ Chí Minh: 
 
Về thủ tục
: 
Thẩm phán 
và Hội đồng xét xử đã thực hiện theo đúng quy 
định của Bộ luật tố tụng dân sự
. 
Các đương sự thực hiện quyền
, 
nghĩa vụ theo 
đúng quy định pháp luật
.
 
Về nội dung
: Vi
ệc rút kháng cáo của nguy
ên đơn và rút kháng ngh
ị của 
Vi
ện kiểm sát,
 
nh
ận thấy tr
ên cơ s
ở các chứng cứ có tr
ên h
ồ s
ơ, t
òa án c
ấp S
ơ

11
 
 
th
ẩm đ
ã nh
ận định vụ án l
à hoàn toàn có căn c
ứ, đúng theo quy định pháp luật. 
Vi
ện kiểm sát đánh giá những kháng cáo của Luật s
ư phía b
ị đ
ơn và b
ị đ
ơn là 
không phù h
ợp. Đề nghị Hội đồng xét x
ử đ
ình ch
ỉ xét xử phúc thẩm đối với 
kháng cáo c
ủa nguy
ên đơn, bác kháng cáo c
ủa bị đ
ơn, gi
ữ nguy
ên b
ản án s
ơ 
th
ẩm.
 
NH
ẬN ĐỊNH CỦA T
ÒA ÁN:
 
Căn c
ứ các t
ài li
ệu, chứng cứ trong hồ s
ơ v
ụ án đ
ã 
đư
ợc thẩm tra tại phi
ên 
tòa phúc th
ẩm; tr
ên cơ s
ở xem xét đầy đủ, to
àn di
ện t
ài li
ệu, chứng cứ, ý kiến 
trình bày và k
ết quả tranh tụng của đ
ương s
ự v
à c
ủa Kiểm sát vi
ên tham gia 
phiên tòa phúc th
ẩm, Hội đồng xét xử nhận định:
 
[1] V
ề tố tụng:
 
[1.1] Đơn kháng cáo, ngh
ĩa vụ đóng tạm ứng án phí, đ
ương s
ự đ
ã th
ực 
hi
ện đúng theo
 
quy đ
ịnh của pháp luật.
 
[1.2] T
ại phi
ên tòa có m
ột số đ
ương s
ự vắng mặt, nh
ưng các đương s
ự n
ày 
đ
ã có yêu c
ầu xét xử vắng mặt hoặc đ
ã 
đư
ợc T
òa án tri
ệu tập hợp lệ đến lần thứ 
2 nhưng không có l
ý do chính đáng. Do đó, H
ội đồng xét xử vẫn tiến h
ành xét 
x
ử v
ụ án.
 
[1.3] T
ại phi
ên tòa phúc th
ẩm ông 
H
 
có ý ki
ến rút to
àn b
ộ y
êu c
ầu kháng 
cáo, đ
ại diện Viện kiểm sát rút to
àn b
ộ y
êu c
ầu kháng nghị
 
c
ủa Viện tr
ư
ởng 
Vi
ện kiểm sát nhân dân Th
ành ph
ố Hồ Chí Minh. Do đó Hội đồng xét xử đ
ình 
ch
ỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của ông 
Tr
ần Văn H
 
và kháng ngh
ị của 
c
ủa Viện tr
ư
ởng Viện kiểm sát nhân dân Th
ành ph
ố Hồ Chí Minh.
 
[2] V
ề nội dung: 
 
[2.1] Ông 
H
 
cho r
ằng n
gày 25/3/2009, ông ký h
ợp đồng mua bán nh
à 
b
ằng giấy tay với ông 
V
ũ Quốc Đ1
 
v
ề việc mua bán nh
à, đ
ất 265/3 
T
, P15, Q4 
v
ới giá 9.000.000 đồng/m
2
. T
ổng cộng giá mua bán l
à 2.853.000.000 (hai t
ỷ tám 
trăm năm mươi
 
ba tri
ệu) đồng, t
ương đương 160.000 USD (giá quy đ
ổi tại thời 
đi
ểm thanh toán). Ông 
H
 
đ
ã tr
ả cho ông 
Đ1
 
đư
ợc 130.000 USD v
à c
ấn trừ khoản 
n
ợ của vợ chồng ông 
Đ1
, bà 
T5
 
10.000 USD, hi
ện nay ông 
H
 
còn n
ợ 20.000 
USD. Kho
ản tiền đ
ã tr
ả 130.000 USD ông 
H
 
giao cho ch
ị 
V2
 
Virginia Vy (
V
) là 
con gái ông 
Đ1
 
theo yêu c
ầu của ông 
Đ1
, ch
ị 
V
 
đ
ã giao kho
ản tiền n
ày cho bà 
T10
 
là em gái ông 
Đ1
. Vì ông là ng
ư
ời n
ư
ớc ngo
ài, t
ại thời điểm đó chính sách 
c
ủa nh
à nư
ớc Việt Nam không cho đứng t
ên nhà đ
ất tại Việt Nam n
ên ông đ
ã 
nh
ờ
 
hai ngư
ời em ruột l
à ông 
Tr
ần Thế D
 
và bà 
Tr
ần Thị Minh T5
 
đ
ứng t
ên 
giùm ông 
H
 
trên gi
ấy tờ nh
à, đ
ất v
à qu
ản lý gi
ùm nhà, đ
ất. Khi ông 
H
 
đ
ề nghị b
à 
T5
, ông 
D
 
sang l
ại t
ên và tr
ả lại nh
à, đ
ất cho ông 
H
 
thì bà 
T5
, ông 
D
 
t
ừ chối. V
ì 
v
ậy, ông 
H
 
yêu c
ầu T
òa án công nh
ận nh
à đ
ất tại địa chỉ 
2 T, Phư
ờng A, Quận 
D, Thành ph
ố Hồ Chí Minh
 
là tài s
ản thuộc quyền sở hữu của ông; Buộc ông 
Tr
ần Thế D
 
giao tr
ả lại nh
à đ
ất 
2 T, Phư
ờng A, Quận
 
D, T
, và bà 
Tr
ần Th
ị Minh

12
 
 
T5
 
giao 
tr
ả lại nh
à đ
ất 
2 T, Phư
ờng A, Quận D, Th
ành ph
ố Hồ Chí Minh
 
cho 
ông 
H
.
 
Ông 
Tr
ần Thế D
 
cho r
ằng khu nh
à, đ
ất tranh chấp n
êu trên ông 
D
 
và bà 
T5
 
là ch
ủ sở hữu hợp pháp thông qua hợp đồng mua bán nh
à và h
ợp đồng tặng 
cho tài s
ản n
ên không đ
ồng ý theo y
êu c
ầu của ông 
H
.
 
[2.2] Xét yêu c
ầu kháng cáo của ông 
D
, bà 
T5
:
 
Ông 
H
 
cho r
ằng ng
ày 
25/3/2009, ông ký h
ợp đồng mua bán nh
à b
ằng giấy 
tay v
ới ông 
V
ũ Quốc Đ1
 
v
ề việc mua bán nh
à, đ
ất 265/3 
T
, P15, Q4, nhưng đ
ể 
cho ông 
D
, bà 
T5
 
đ
ứng t
ên giùm. Ch
ứng cứ ông 
H
 
đưa ra là H
ợp đồng mua bán 
nhà, đ
ất ng
ày 25/3/2009. H
ội đồng xét xử xét thấy, tại Hợp đồng mua bán nh
à, 
đ
ất ng
ày 25/3/2009 có ghi 
“Nhà, đ
ất mang số 265/3 
T, qu
ận D, th
ành ph
ố Hồ 
Chí Minh
 
có di
ện tích đất 317m2 do ông 
V
ũ Ngọc D1
 
(ba ru
ột b
ên A) đ
ứng t
ên 
ch
ủ quyền nay ông 
D1
 
ủy qu
y
ền cho con trai l
à 
V
Ũ QUỐC Đ3
, sinh ngày: 
16/3/1958. Cư trú: 265/3 
T, phư
ờng A, quận D, th
ành ph
ố Hồ Chí Minh
 
toàn 
quy
ền quyết định việc mua bán theo quy định của pháp luật
 
Vi
ệt Nam”. 
Như 
v
ậy, theo nội dung n
ày thì c
ụ 
D1
 
là ngư
ời ủy quyền cho ông 
Đ1
 
đư
ợc quyền ký 
h
ợp đồng mua, bán nh
à, đ
ất với ông 
H
. T
ại phi
ên tòa phúc th
ẩm, Hội đồng xét 
x
ử có hỏi ông 
H
 
ai là ngư
ời ủy quyền cho ông 
Đ1
 
thì ông 
H
 
v
ẫn tr
ình bày c
ụ 
D1
 
là ngư
ời ủy quyền cho ông 
Đ1
 
bán nhà, đ
ất cho ông 
H
. Tuy nhiên, các đương s
ự 
đ
ều thừa nhận nh
à, đ
ất tranh chấp l
à tài s
ản của cụ 
D1
 
và c
ụ 
M1
, trong khi đó t
ại 
Gi
ấy ủy quyền nh
à ngày 01/11/1994 và Văn b
ản ủy quyền ng
ày 28/02/200
9 thì 
ngư
ời ủy quyền cho ông 
Đ1
 
đư
ợc định đoạt nh
à, đ
ất tranh chấp đều l
à c
ụ 
D1
 
và 
c
ụ 
M1
. Ông 
H
 
không cung c
ấp đ
ư
ợc giấy ủy quyền do một m
ình c
ụ 
D1
 
ủy 
quy
ền cho ông 
Đ1
 
đư
ợc bán nh
à, đ
ất tranh chấp cho ông 
H
. Nhưng gi
ả sử có 
vi
ệc ủy quyền n
ày thì Theo quy 
đ
ịnh của pháp luật th
ì tài s
ản l
à nhà, đ
ất l
à tài 
s
ản chung của cụ 
D1
 
v
ới cụ 
M1
 
thì c
ụ 
D1
 
không đư
ợc quyền một m
ình 
đ
ứng ra 
ủy quyền cho ông 
Đ1
 
đ
ịnh đoạt t
ài s
ản chung n
ày cho ông 
H
. H
ợp đồng mua 
bán nhà, đ
ất ng
ày 25/3/2009 là gi
ấy viết tay, không đ
ư
ợc công chứng, chứng 
th
ực hợp pháp. Do đó, Hợp đồng mua bán nh
à, đ
ất ng
ày 25/3/2009 trái v
ới quy 
đ
ịnh của phá
p lu
ật v
à không ph
ản ánh sự thực khách quan về chủ thể thực hiện 
ủy quyền.
 
Ông 
H
 
cho r
ằng v
ì ông 
H
 
là ngư
ời n
ư
ớc ngo
ài, t
ại thời điểm đó chính sách 
c
ủa nh
à nư
ớc Việt Nam không cho đứng t
ên nhà đ
ất tại Việt Nam n
ên ông đ
ã 
nh
ờ hai ng
ư
ời em ruột l
à ông 
Tr
ần Thế D
 
và bà 
Tr
ần Thị Minh T5
 
đ
ứng t
ên 
giùm ông 
H
 
trên gi
ấy tờ nh
à, đ
ất v
à qu
ản lý gi
ùm nhà, đ
ất. Tuy nhi
ên, ông 
D
 
và 
bà 
T5
 
đ
ều không thừa nhận lời tr
ình bày c
ủa ông 
H
, ông 
H
 
không có ch
ứng cứ 
ch
ứng minh cho lời tr
ình bày c
ủa m
ình. H
ơn n
ữa, ông 
D
, bà 
T5
 
đư
ợc quyền sử 
d
ụng đất v
à quy
ền sở hữu khu nh
à, đ
ất tranh chấp thông qua văn b
ản ủy quyền 
c
ủa cụ 
D1
, c
ụ 
M1
 
cho ông 
Đ1
 
và ký k
ết hợp đồng mua bán nh
à 
ở, Hợp đồng

13
 
 
t
ặng cho một phần nh
à cùng ngày 15/5/2009 gi
ữa ông 
Đ1
 
v
ới b
à 
T5
 
và ông 
D
. 
02 h
ợp đồng n
ày đư
ợc lập tại ph
òng công ch
ứng, đ
ư
ợc công chứng hợp pháp v
à 
ông 
D
 
đư
ợc 
UBND qu
ận D3
 
c
ấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở 
h
ữu nh
à 
ở v
à tài s
ản khác gắn liền với đất số BA 059043 ng
ày 21/01/2010; bà 
Tr
ầ
n Th
ị Minh T5
 
đư
ợc 
UBND qu
ận D3
 
c
ấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đ
ất quyền sở hữu nh
à 
ở v
à tài s
ản khác gắn liền với đất số BA 059075 ng
ày 
21/01/2010. Th
ực tế, ông 
Đ1
 
ban đ
ầu có ý kiến bảo vệ ông 
H
, nhưng sau đó thay 
đ
ổi lời khai cho rằng việc ký hợp đồng v
ào ngày 25/3/2009 là gi
ả cách, việc mua 
bán nhà đ
ất giữa ông 
Đ1
 
v
ới ông 
H
 
là không có th
ật. 
 
Th
ực tế, trong quá tr
ình s
ử dụng khu nh
à đ
ất tranh chấp th
ì ông 
D
, bà 
T5
 
đ
ã 
đ
ầu t
ư, tôn t
ạo, xây dựng th
êm m
ột số công tr
ình tr
ên đ
ất nh
ưng ông 
H
 
không 
có ý ki
ến g
ì. Ông 
D
, bà 
T5
 
đang tr
ực tiếp quản lý, sử dụng nh
à đ
ất tranh chấp. 
Không có ch
ứng cứ xác định ông 
H
 
có th
ời gian sử dụng, cũng nh
ư đ
ầu t
ư, tôn 
t
ạo khu nh
à đ
ất tranh chấp. Do đó không đủ c
ơ s
ở xác định ông 
H
 
là ngư
ời đ
ư
ợc 
quy
ền sử dụng đất, sở hữu t
ài s
ản tr
ên đ
ất hợp pháp đối với 
khu N T, phư
ờng A, 
qu
ận D, th
ành ph
ố Hồ Chí Minh (nay l
à 
khu N
 
và khu nhà đ
ất 
s
ố B, đ
ư
ờng T, 
Phư
ờng A, Quận D, Th
ành ph
ố Hồ Chí Minh
). Tuy nhiên, Tòa án c
ấp s
ơ th
ẩm 
xét x
ử chấp nhận y
êu c
ầu khởi kiện của ông 
Tr
ần Văn H
 
(
Donald H
) v
ề việc 
“Tranh ch
ấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nh
à và tài s
ản khác gắn liền với 
đ
ất” l
à không đúng
 
quy đ
ịnh của pháp luật.
 
T
ừ những phân tích n
êu trên, H
ội đồng xét xử chấp nhận y
êu c
ầu kháng 
cáo c
ủa b
à 
Tr
ần Thị Minh T5
 
và kháng cáo c
ủa ông 
Tr
ần Thế D
. S
ửa bản án s
ơ 
th
ẩm theo h
ư
ớng bác to
àn b
ộ y
êu c
ầu khởi kiện của ông 
Tr
ần Văn H
.
 
[2.3] Đ
ối với giao 
d
ịch theo Hợp đồng mua bán nh
à, đ
ất ng
ày 25/3/2009 
gi
ữa ông 
H
 
v
ới ông 
Đ1
. H
ội đồng xét xử xét thấy, tại Hợp đồng mua bán nh
à, 
đ
ất ng
ày 25/3/2009 thì ông 
Đ1
 
ký k
ết với ông 
H
. Ông 
H
 
th
ừa nhận khoản tiền 
130.000 USD ông 
H
 
giao tr
ả cho ông 
Đ1
 
thông qua ch
ị 
V
 
và bà 
T10
, ch
ứ ông 
H
 
không tr
ả cho cụ 
D1
, c
ụ 
M1
. Con ông 
Đ1
 
không th
ừa nhận có giao dịch n
ày. Do 
đó, khi có tranh ch
ấp đến khoản tiền m
à ông 
H
 
cho r
ằng đ
ã tr
ả cho ông 
Đ1
 
130.000 USD này thì các bên liên quan s
ẽ khởi kiện bằng vụ án khác để giải 
quy
ết tra
nh ch
ấp.
 
[3] Án phí dân s
ự s
ơ th
ẩm: Ông 
Tr
ần Văn H
 
(
Donald H
) là ngư
ời cao tuổi 
nên đư
ợc miễn.
 
Án phí dân s
ự phúc thẩm: Do kháng cáo đ
ư
ợc chấp nhận n
ên bà 
Tr
ần Thị 
Minh T5
 
và ông 
Tr
ần Thế D
 
không ph
ải chịu.
 
Vì các l
ẽ tr
ên,
 
QUY
ẾT ĐỊNH:
 
Căn c
ứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

14
 
 
Căn c
ứ Điều 164, Điều 165, Điều 167, Điều 169; Điều 170 Bộ luật Dân sự 
năm 2005.
 
 
Căn c
ứ Luật đất đai năm 2013; Luật nh
à 
ở năm 2014 v
à Ngh
ị định 
99/2015/NĐ
-
CP ngày 20/10/2015 c
ủa Chính Phủ. 
 
Căn c
ứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ng
ày 30
-
12
-
2016 c
ủa Ủy 
ban Thư
ờng vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý v
à 
s
ử dụng
 
án phí và l
ệ phí T
òa án
 
1. Đ
ình ch
ỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của ông 
Tr
ần Văn H
 
và 
kháng ngh
ị của của Viện tr
ư
ởng 
VKS nhân dân Thành ph
ố H
.
 
2. Ch
ấp nhận y
êu c
ầu kháng cáo của b
à 
Tr
ần Thị Minh T5
 
và kháng cáo 
c
ủa ông 
Tr
ần Thế D
. S
ửa bản án s
ơ th
ẩm. 
 
3. Bác toàn b
ộ y
êu c
ầu khởi kiện của ông 
Tr
ần Văn H
 
(
Donald H
).
 
4. Án phí dân s
ự s
ơ th
ẩm: 
 
Ông 
Tr
ần Văn H
 
(
Donald H
) đ
ư
ợc miễn. 
H3
 
l
ại số tiền tạm ứng án phí đ
ã 
n
ộp 44.530.000 (bốn m
ươi b
ốn triệu năm trăm ba m
ươi ngh
ìn) 
đ
ồng 
theo biên 
lai thu ti
ền số 003420
9 ngày 15/5/2017 c
ủa Cục Thi h
ành án dân s
ự Th
ành ph
ố 
H
ồ Chí Minh. 
 
H3
 
l
ại số tiền tạm ứng án phí đ
ã n
ộp 300.000 (ba trăm ng
àn) đ
ồng cho 
ôn
g 
Tr
ần Văn H
 
(
Donald H
) theo biên lai thu ti
ền số 0045594 ng
ày 7/11/2018 
c
ủa Cục thi h
ành án dân s
ự Th
ành ph
ố Hồ Chí Minh.
 
H3
 
l
ại số tiền tạm ứn
g án phí đ
ã n
ộp 300.000 (ba trăm ng
àn) đ
ồng cho B
à 
Tr
ần Thị Minh T5
 
và ông 
Tr
ần Thế D
 
(do Ngư
ời đại diện theo ủy quyền của
 
B
ị 
đơn là bà 
Nguy
ễn Thị Thanh H2
 
n
ộp thay) theo bi
ên lai thu ti
ền số 0001493 
ngày 07/01/2022 c
ủ
a C
ục thi h
ành án dân s
ự Th
ành ph
ố Hồ Chí Minh.
 
5. Án phí dân s
ự phúc thẩm: B
à 
Tr
ần Thị Minh T5
 
và ông 
Tr
ần Thế D
 
không ph
ải chịu.
 
6. B
ản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ng
ày tuyên án
 
N
ơi nh
ận
:
 
-
 
Tòa án nhân dân t
ối cao (1);
 
 
-
 
VKSND c
ấp cao tại TP.HCM (1);
 
-
 
TAND 
TP.HCM 
(1);
 
-
 
VKSND 
TP.HCM 
(1);
 
-
 
C
ục THADS 
TP.HCM 
(1);
 
-
 
Các đương s
ự (16);
 
        
 
-
 
Lưu HSVA (1), VP (5), 2
7b (
LMA)
 
TM. H
ỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
 
TH
ẨM PHÁN 
–
 
CH
Ủ TỌA PHI
ÊN TÒA
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
   
V
ũ Ngọc Huynh

15

16
 
 
H
ỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
 
CÁC TH
ẨM PHÁN
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hoàng Thanh D
ũng  
  
H
ồ Thị Thanh Thúy
 
 
 
 
TH
ẨM PHÁN 
–
 
CH
Ủ TỌA PHI
ÊN TÒA
 
 
 
 
 
 
                   
 
      
     
 
               
V
ũ Ngọc Huynh