1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 01/2022/HC-GĐT 
Ngày 13/01/2022 
V/v Khiếu kiện quyết định hành 
chính về quản lý đất đai 
 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN  
TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO 
 
- Thành phần Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao gồm có:  
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trần Hồng Hà;  
Các Thẩm phán: - Ông Nguyễn Văn Thuân; 
                  - Ông Ngô Tiến Hùng; 
         - Ông Nguyễn Biên Thùy; 
         - Bà Đào Thị Minh Thủy. 
- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Hòa, Thư ký Tòa án nhân dân tối cao. 
- Đại di ện V iện ki ểm sát nhân dân t ối cao  tham gia phiên tòa : Ông 
Nguyễn Việt Hùng, Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tối cao. 
Ngày 13/01/2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao đã mở phiên tòa giám 
đốc thẩm xét xử vụ án hành chính về “Khiếu kiện quyết định hành chính về quản 
lý đất đai” giữa các đương sự: 
1. Người khởi kiện: Ông Dương Tùng S, sinh năm 1961; 
Cư trú tại: Số 366/2 Nơ Trang L, Phường 1x, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. 
2. Người bị kiện: Ủy ban nhân dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. 
Địa chỉ: Số 06 Phan Đăng L, Phường 1xx, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh; 
Người đại diện hợp pháp của của người bị kiện: Ông Hồ P, Phó Chủ tịch Ủy 
ban nhân dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh là người đại diện theo ủy quyền 
(theo Giấy ủy quyền số 02/GUQ-UBND ngày 14/02/2017 của Chủ tịch Ủy ban 
nhân dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh). 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Đoàn Thị Ngọc T, sinh năm 1959; 
Cư trú tại: Số 366/2 Nơ Trang L, Phường 1x, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh, 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Căn cứ đơn khởi kiện đề ngày 02/11/2016, đơn khởi kiện sửa đổi, bổ sung 
đề ngày 22/6/2017 và 02/6/2017 của ông Dương Tùng S cùng các tài li ệu chứng 
cứ khác thì nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

2 
 
Ngày 03/4/1987, ông Dương Tùng S làm đơn xin c ấp đất để ở và được 
Phòng xây dựng quận B duyệt, đồng ý cho sử dụng phần đất theo bản đồ vị trí đất 
xin sử dụng diện tích 415,5 m2 đất (415,5 m2 trừ mộ) thuộc thửa 1072, Tờ bản đồ 
số 02 Phường 1x, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. Đất có nguồn gốc do gia đình 
ông S sử dụng trước năm 1975, để trồng rau và được Phòng Xây dựng quận B cho 
phép cất nhà ở theo Giấy phép xây dựng số 147/GPXD ngày 23/7/1987, diện tích 
xây dựng 60,70 m2. 
Năm 1988, ông Sơn mua thêm m ột ph ần đ ất phía sau nhà có di ện tích 
469,7 m2 thuộc thửa đất số 1073, Tờ bản đồ số 02 của bà Nguyễn Thị C (Nguyễn 
Thị Thu C). Sau khi mua gia đình ông S làm nhà trên thửa đất này để ở vào năm 
1988 (xây dựng không phép).  
Năm 1999, ông S kê khai đăng ký nhà đất lần đầu đối với thửa số 1072 có 
diện tích 415 m2 (diện tích xây dựng 45 m2, diện tích sàn xây dựng 120 m2; kết cấu 
tường gạch, mái bê tong). Năm 2001, ông S tiếp đăng ký kê khai bổ sung với diện 
tích mua của bà Nguyễn Thị C với diện tích khuôn viên 400 m2, diện tích xây dựng 
200 m2; kết cấu vách gạch, ván, sàn gạch, mái tôn, mái lá. 
Năm 2000, ông S và bà Đoàn Th ị Ngọc T (vợ ông S) có đơn đ ề nghị cấp 
giấy chứng nhận đối với nhà đất tại số 366/4 (nay là 366/2) Nơ Trang L, Phường 
1x, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (thuộc thửa đất số 1072 và thửa 1073), diện 
tích đất đề nghị là 864,6 m2. 
Ngày 10/12/2001, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cấp Giấy chứng 
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 30013/2001 cho ông S và bà 
Đoàn Thị Ngọc T với diện tích đất ở được công nhận là 387,7 m2 và diện tích nhà ở 
được công nhận là 261,5 m2 (trong đó có 60,75 m2 đất là phần diện tích căn nhà đã 
được cấp phép xây dựng năm 1987 thuộc thửa đất số 1072 và 326,95 m2 thuộc thửa 
đất số 1073). Phần đất còn lại của 02 thửa đất này chưa được công nhận quyền sử 
dụng đất do thuộc quy hoạch mở rộng đường PCT nối dài; Thửa đất số 1072 sau khi 
trừ 212,7 m2 đất đã mở đường còn 142,05 m2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền 
sử dụng đất; Thửa đất số 1073 còn 142,75 m 2 chưa được cấp giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất, có một phần căn nhà cũ xây dựng năm 1988 (xây dựng không 
phép). 
Năm 2014, sau khi mở đường, ông S và bà T có đơn đề nghị cấp giấy chứng 
nhận thêm cho phần đất 284,8 m2 (trong đó có 142,05 m2 thuộc thửa đất số 1072 
và 142,75 m2 thuộc thửa đất số 1073) với loại đất là đất ở đô thị và không phải 
nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm d, g khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 
năm 2013 và khoản 5 Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của 
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 (sau 
đây viết tắt và gọi tắt là Nghị định số 43). 
Ngày 31/12/2014, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (nay là Chi nhánh 
văn phòng đăng ký đất đai quận B) có Phiếu chuyển số 4910/PC-VPĐK về thông 
tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính đối với nhà đất nêu trên với nội dung:

3 
 
- Căn cứ khoản 1 Đi ều 99 Lu ật Đất đai năm 2013: 387,7 m 2 (theo giấy 
chứng nh ận quy ền s ở hữu nhà ở và quy ền sử dụng đ ất ở được c ấp ngày 
10/12/2001); 
- Căn cứ khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43, chủ sử dụng đất phải thực hiện 
nghĩa vụ tài chính về đất đai theo khoản 1 Điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP 
ngày 15/5/2014 của Chính phủ 43,6 m2 do xây dựng nhà trước 15/10/1993; 
- Căn cứ điểm a khoản 5 Điều 20 Nghị định số 43, không thu tiền sử dụng 
đất đối với phần đất nông nghiệp 241,2 m2 trong hạn mức giao đất nông nghiệp. 
Không đồng ý, ông S có đơn đề nghị công nhận phần diện tích 241,2 m2 với 
mục đích sử dụng là đất ở đô thị (không phải mục đích sử dụng là đất nông nghiệp) 
và xác định lại nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà đất nêu trên. 
Ngày 12/11/2015, Ủy ban nhân dân qu ận B ban hành Văn b ản s ố 
1915/UBND-TNMT trả lời ông Dương Tùng S với nội dung:  
- Đối với việc ông S đề nghị xác định lại mục đích sử dụng đất với phần diện 
tích 241,2 m2: Theo Văn bản số 306/UBND ngày 24/8/2015 của Ủy ban nhân dân 
Phường 1x xác định phần diện tích hiện nay (241,2 m2) được công nhận là đất nông 
nghiệp được ông S sử dụng vào mục đất ở trước ngày 15/10/1993; hiện nay không 
có đơn tranh chấp, khiếu nại tại Phường. Xét vị trí phần diện tích 241,2 m2 đất trên 
thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu cải tạo theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô 
thị (quy hoạch phân khu) tỷ lệ 1/2000 khu dân cư một phần Phường 1x (giới hạn 
bởi đường quân sự - sông GS - rạch TT - rạch L) quận B được duyệt theo Quyết 
định số 5261/QĐ-UBND ngày 25/9/2013 của Ủy ban nhân dân Thành ph ố. Căn 
cứ quy định tại khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43, do đó phần diện tích đất trên đủ 
điều kiện công nhận quyền sử dụng đất ở, chủ sử dụng đất phải thực hiện nghĩa 
vụ tài chính theo khoản 2 Điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 
của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất (sau đây viết tắt và gọi tắt là Nghị 
định số 45) 
- Đối với việc xác định lại điều khoản cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất: Phần diện tích 142,05 m 2 không được công nhận quyền sử dụng đất ở theo 
khoản 3 Điều 103 Luật Đất đai (do giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai là tài liệu 
299/TTg tại vị trí nhà đất là đất ao, rau, không có đất ở) nhưng được công nhận là 
đất ở theo khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43; đối với phần diện tích 142,75 m 2, 
trong đó có 99,15 m2/142,75 m2 thuộc một phần diện tích 241,2 m2 đã được công 
nhận là đất ở theo khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43; phần diện tích đất còn lại 
142,75 m2 – 99,15 m2 = 43,6 m2 có nguồn gốc là đất ao công nhận theo khoản 3 
Điều 22 Nghị định số 43 nhưng Văn phòng đăng ký quy ền sử dụng đất đã công 
nhận theo khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43 là chưa đúng quy định. 
- Ủy ban nhân dân qu ận B đã giao Phòng Tài nguyên và Môi trư ờng có 
Phiếu chuyển Chi nhánh Văn phòng đăng ký đ ất đai qu ận B để điều chỉnh lại 
Phiếu chuyển thông tin địa chính theo quy định (diện tích 284,8 m2 đủ điều kiện

4 
 
công nhận quyền sử dụng đất, chủ sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính 
theo khoản 2 Điều 6 Nghị định số 45). 
Không đồng ý, ông S tiếp tục có đơn khiếu nại. Phòng Tài nguyên và Môi 
trường đã ban hành các Văn bản số 1556/TNMT ngày 29/12/2015, số 148/TNMT 
ngày 19/02/2016 và Ủy ban nhân dân qu ận B đã ban hành các Văn b ản s ố 
2475/UBND-TNMT ngày 03/10/2016, số 1388/UBND-TNMT ngày 20/6/2016 trả 
lời cho ông S. Văn bản sau cùng số 3285/UBND-TNMT ngày 19/12/2016, Ủy ban 
nhân dân quận B trả lời cho ông S với nội dung: Việc ông S đề nghị xác định phận 
diện tích 284,8 m2 được công nhận thêm ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
cấp năm 2001 theo điểm g, khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 5 
Điều 18 Nghị định số 43 là không có cơ sở. Tuy nhiên, xét thời điểm sử dụng vào 
mục đích đất ở tại số 366/2 Nơ Trang L, Phường 1x là trước ngày 15/10/1993, hiện 
nay thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu cải tạo và một phần đường giao thông 
theo Quyết định số 5264/QĐ-UBND nêu trên nên ph ần diện tích 284,8 m 2 được 
công nhận thêm đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 20 
Nghị định số 43. 
Không đồng ý với việc trả lời của Ủy ban nhân dân quận B về việc xác định 
loại đất và điều khoản theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 về cấp giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất, ngày 02/11/2016, ông S khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy Văn 
bản số 1915/UBND-TNMT ngày 12/11/2015 và Văn bản số 3285/UBND-TNMT 
ngày 19/12/2016 của Ủy ban nhân dân quận B. 
Người đại diện theo ủy quyền của Người bị kiện trình bày:  
Ủy ban nhân dân quận B xác nhận nguồn gốc đất tại số 366/2 (số cũ 340/2) 
Nơ Trang L, Phường 1x, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh do gia đình ông S s ử 
dụng trước năm 1975 đ ể trồng rau, năm 1987 đư ợc Phòng Xây dựng cấp Giấy 
phép xây dựng số 147/GPXD ngày 23/7/1987 diện tích xây dựng 60,75 m2. Năm 
1988, ông S mua thêm c ủa bà Nguy ễn Thị C phần đất phía sau nhà, có tái xác 
nhận việc mua bán đất của bà C và ông Lê Văn L chồng bà C, được Ủy ban nhân 
dân Phường 1x xác nhận chữ ký và nội dung tường trình của bà C, ông L. 
Năm 1999, ông S kê khai đăng ký nhà đ ất, diện tích 415 m2, diện tích xây 
dựng 45,0 m2 và diện tích sàn xây dựng 120 m2 kết cấu tường gạch, mái bê tông. 
Năm 2001, ông S và bà Đoàn Th ị Ngọc T vợ ông S đăng ký kê khai nhà đ ất bổ 
sung đối với phần đất mua của bà C năm 1988, di ện tích khuôn viên 400,0 m 2, 
diện tích xây dựng 200 m2 kết cấu vách gạch, ván, sàn gạch, mái tôn, mái lá. Năm 
2000, ông S và bà T đề nghị cấp Giấy chứng nhận đối với nhà đất nêu trên, diện 
tích 864,6 m2. 
Ngày 10/12/2001, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cấp Giấy chứng 
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 30013/2001 cho ông Dương Tùng 
S và bà Đoàn Thị Ngọc T, diện tích đất ở công nhận là 387,7 m2 có bao g ồm phần 
diện tích 60,75 m2 theo Giấy phép xây dựng số 147/GPXD ngày 23/7/1987, chưa 
công nhận phần diện tích còn lại do thuộc quy hoạch mở đường PCT nối dài.

5 
 
Năm 2014, ông S và bà T đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận đối với nhà đất 
nêu trên. Theo xác nhận của Ủy ban nhân dân Phường 1x tại đơn đề nghị cấp giấy 
chứng nhận: không có mộ, cống thoát nước chung và rạch hiện hữu trong khuôn 
viên. 
- Đối với việc ông S đề nghị xác định lại mục đích sử dụng đất đối với 241,2 
m2 tại số 366/2 Nơ Trang L, Phường 1x, quận B là đất ở đô thị: Theo Bản đồ địa 
hình lập năm 1983 thể hiện tại vị trí hiện nay đất nông nghiệp đã có nhà và m ột 
phần là vư ờn rau, hoa màu. Theo tài li ệu 299/TTg, v ị trí nhà đ ất số 366/2 Nơ 
Trang L, Phường 1x thuộc các thửa sau: 
Thửa 1072 tờ 2, đất rau, chưa đăng ký; 
Thửa 1073 tờ 2, đất ao, chưa đăng ký. 
Theo Họa đồ xin phép xây dựng được duyệt đính kèm Giấy phép xây dựng 
số 14/GPXD ngày 23/7/1987, phần diện tích 241,2 m2 hiện nay công nhận là đất 
nông nghiệp đã được thể hiện trong khuôn viên nhà số 366/2 Nơ Trang L, Phường 
1x quận B. Theo B ản vẽ sơ đồ nhà ở - đất ở do Đoàn đo đ ạc bản đồ lập ngày 
12/01/2001, Bản đồ địa chính Phường 1x lập năm 2002, và Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất 
ở do Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản SG lập ngày 08/9/2014 đính kèm hồ 
sơ cấp Giấy chứng nhận thể hiện phần đất hiện nay công nhận là đất nông nghiệp 
đã có cấu trúc nhà và sân. Theo văn bản số 306/UBND ngày 24/8/2015 của Ủy ban 
nhân dân Phường 1x xác nhận phần diện tích hiện nay được công nhận là đất nông 
nghiệp đư ợc ông Dương Tù ng S  sử dụng vào m ục đích đ ất ở trước ngày 
15/10/1993, không có đơn tranh chấp, khiếu nại tại phường. Vị trí phần diện tích 
241,2 m2 thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu cải tạo theo quy hoạch chi tiết xây 
dựng đô thị (quy hoạch phân khu) tỷ lệ 1/2000 khu dân cư một phần Phường 1x 
(giới hạn bởi đường Quân sự - sông SG - rạch TT - rạch L) quận B được duyệt theo 
Quyết định số 5261/QĐ-UBND ngày 25/9/2013 của Ủy ban nhân dân Thành phố. 
Căn cứ Khoản 3 Điều 22 Nghị Định số 43, phần diện tích 241,2 m2 nêu trên 
đủ điều kiện công nh ận quyền sử dụng đất ở, gia đình ông S thu ộc trường hợp 
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 45. 
- Đối với việc ông S đề nghị xác định lại điều khoản cấp giấy chứng nhận: 
Phần diện tích đư ợc công n hận thêm ngoài Gi ấy chứng nh ận quy ền sở 
hữu nhà ở và quy ền sử dụng đất ở số 30013/2001 ngày 10/12/2001 là 284,8 
m2 (241,2 m 2+43,6 m 2), trong đó ông S đ ề nghị công nh ận ph ần di ện tích 
142,75 m 2/284,8  m2 có ngu ồn gốc nhận chuy ển nhượng của bà C theo Kho ản 
1 Điều 20 Ngh ị Định s ố 43 và ph ần di ện tích 142,05 m 2 (284,8 m 2 - 142,75 
m2) được cấp năm 1987 theo Kho ản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Kho ản 3 
Điều 103 Luật Đất đai năm 2013, mục đích sử dụng là đất ở đô thị. 
Đối với yêu cầu này, Ủy ban nhân dân qu ận B căn cứ vào Khoản 3 Điều 
103 Luật Đất đai 2013 và Khoản 1, Khoản 2, Khoản 5 Điều 24 Nghị Định số 43 
để xác định:

6 
 
Phần diện tích 142,05 m2 không được công nhận quyền sử dụng đất ở theo 
Khoản 3 Điều 103 Luật Đất đai do giấy tờ theo Điều 100 Luật đất đai là tài li ệu 
299/TTg thể hiện tại vị trí nhà này là đất ao, rau, không có đ ất ở nhưng gia đình 
ông S đã tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuộc 
trường hợp được công nhận là đất ở theo khoản 3 Điều 22 Nghị Định số 43. 
Đối với phần diện tích 142,75 m 2, trong đó có 99,15 m 2/142,75 m2 thuộc 
phần diện tích 241,2 m2 đã được công nhận là đất ở theo Khoản 3 Điều 22 Nghị 
Định số 43 của Chính phủ. 
Phần di ện tích còn l ại là 43,6 m 2 có ngu ồn g ốc là đ ất ao theo tài li ệu 
299/TTg tự ý chuyển mục đích thành đ ất ở nên được công nh ận theo Kho ản 3 
Điều 22 Nghị Định số 43. Theo tài liệu 299/TTg thì tại vị trí nhà đất số 366/2 Nơ 
Trang L, Phường 1x quận B là đất nông nghiệp. Về tờ trình số 132/RĐ.87 ngày 
16/6/1987 của Phòng Xây dựng được Ủy ban nhân dân qu ận B duyệt và bản đồ 
vị trí đất xin sử dụng do Phòng Xây d ựng duyệt, đây không phải là giấy tờ theo 
quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Khoản 5 Điều 18 Nghị 
Định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ mà là văn bản nội bộ của 
cơ quan Nhà nước. 
Thời điểm xây dựng nhà lần đầu tại số 366/2 Nơ Trang L, Phường 1x trước 
ngày 15/10/1993 hi ện nay thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu cải tạo và một 
phần đường giao thông theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị (quy hoạch phân 
khu) tỷ lệ 1/2000 khu dân cư phư ờng 1x (giới hạn bởi đường Quân s ự - Sông 
SG - rạch TT - Rạch L) được duyệt theo Quy ết định số 5261/QĐ-UBND ngày 
25/9/2013 của Ủy ban nhân dân Thành ph ố nên phần diện tích 284,8 m 2 tại nhà 
đất nêu trên mà trước đây được công nhận quyền sử dụng đất theo Khoản 3 Điều 
22 đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất theo Khoản 1 Điều 20 Nghị Định 
số 43 và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo khoản 1 Điều 6 NĐ số 45. 
Việc Ủy ban nhân dân qu ận B ban hành Văn b ản số 1915/UBND-TNMT 
ngày 12/11/2015 và Văn b ản số 3285/UBND-TNMT ngày 19/12/2016 là đúng 
quy định pháp luật nên không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Dương Tùng 
S. 
Tại Bản án hành chính sơ th ẩm số 1192/2017/HC-ST ngày 12/9/2017, 
Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: 
Bác khởi kiện của ông Dương Tùng S yêu cầu hủy Văn bản số 1915/UBND-
TNMT ngày 12/11/2015 và Văn bản số 3285/UBND-TNMT ngày 19/12/2016 của 
Ủy ban nhân dân quận B.  
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo. 
Ngày 19/9/2017, ông Dương Tùng S có đơn kháng cáo toàn b ộ Bản án sơ 
thẩm. 
Tại Bản án hành chính phúc thẩm số 190/2018/HC-PT ngày 12/6/2018, 
Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

7 
 
- Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Dương Tùng S; sửa toàn bộ Bản 
án sơ thẩm số 1192/2017/HC-ST ngày 12/9/2017 của Tòa án nhân dân Thành phố 
Hồ Chí Minh. 
- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Dương Tùng S; 
- Hủy toàn bộ các Văn bản số 1915/UBND-TNMT ngày 12/11/2015 và Văn 
bản số 3285/UBND-TNMT ngày 19/12/2016 của Ủy ban nhân dân quận B về việc 
trả lời đơn ông S của Ủy ban nhân dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. 
Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí. 
Ngày 22/4/2019, Ủy ban nhân dân qu ận B, Thành ph ố Hồ Chí Minh có 
Công văn số 1337/UBND-TNMT và ngày 05/3/2021, Ủy ban nhân dân qu ận B 
có Công văn s ố 690/UBND-TNMT đề nghị Chánh án Tòa án nhân dân t ối cao 
kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án hành chính phúc thẩm nêu 
trên. 
Tại Quy ết đ ịnh kháng ngh ị giám đ ốc th ẩm số 27/2021/KN-HC ngày 
10/6/2021, Chánh án Tòa án nhân dân t ối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa 
án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm, hủy Bản án hành chính phúc thẩm nêu 
trên; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân c ấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
để xét xử phúc thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật; tạm đình chỉ thi hành 
Bản án hành chính phúc thẩm nêu trên cho đến khi có Quyết định giám đốc thẩm 
của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. 
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị 
Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm 
số 27/2021/KN-HC ngày 10/6/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.  
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1]. Đối với yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có diện tích 142,05 
m2 đất thuộc thửa số 1072: Nguồn gốc thửa đất này do bố ông S sử dụng từ trước 
năm 1975 để trồng rau. Theo tài liệu 299/TTg thể hiện thửa đất có diện tích 536 
m2 là đất rau, chưa đăng ký. Ngày 23/7/1987, ông S được Phòng xây dựng Ủy ban 
nhân dân quận B cấp Giấy phép xây d ựng số 147/GP-XD với diện tích là 60,75 
m2/415,5 m2 đất đang sử dụng và gia đình ông S đã xây nhà từ năm 1987. Tại Tờ 
đăng ký nhà đ ất ngày 05/8/1999, ông S cũng đăng ký kê khai di ện tích đất toàn 
khuôn viên là 415 m2, nhà 02 tầng có diện tích xây dựng 45 m2, tổng diện tích sàn 
xây dựng là 120 m2, xây dựng năm 1987 (được Ủy ban nhân dân Phường 1x xác 
nhận ngày 25/12/1999). 
Tại khoản 17 Điều 3 Luật xây dựng năm 2014 quy đ ịnh: “Giấy phép xây 
dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư 
để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình”. 
Tại khoản 5 Điều 18 Nghị định số 43 quy định: 
“Điều 18. Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại Điểm g Khoản 1 
Điều 100 của Luật Đất đai

8 
 
Các gi ấy t ờ khác l ập trư ớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy đ ịnh 
tại Điểm g Kho ản 1 Đi ều 100 c ủa Luật Đất đai có tên ngư ời sử dụng đất, bao 
gồm: …. 
5. Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, 
sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân c ấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ 
quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép”. 
Theo các quy định trên thì Giấy phép xây dựng là một trong các loại giấy 
tờ theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013.  
Do đó, có căn cứ xác định thửa đất số 1072 là có giấy tờ theo quy định tại 
điểm g khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013.  
Tuy nhiên, hồ sơ thửa đất được lập theo Chỉ thị 299/TTg thể hiện thửa đất 
nêu trên có diện tích 536 m2 là đất rau, chưa đăng ký. Năm 2001, ông S  và bà T 
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với phần diện tích 60,75 m 2 
(chính là phần được cấp giấy phép xây dựng). Phần diện tích đất còn lại vẫn là đất 
rau (đất nông nghiệp), nay thuộc quy hoạch dân cư hiện hữu cải tạo và một phần 
đường giao thông theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được duyệt theo Quyết 
định số 5261/QĐ-UBND ngày 25/9/2013 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí 
Minh và ông S đề nghị được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ở. Do 
vậy, theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, điểm c khoản 5 Điều 20 
Nghị định số 43 thì ông S phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và thực 
hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 
[2]. Đối với yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có diện tích 142,75 
m2 thuộc thửa đất số 1073: Nguồn gốc thửa đất này do ông S nhận chuyển nhượng 
của bà Nguyễn Thị C năm 1988. Do đó, có căn cứ xác định thửa đất trên có giấy 
tờ về đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013. 
Tuy nhiên, hồ sơ thửa đất được lập theo Chỉ thị 299/TTg thể hiện thửa đất số 
1073 có diện tích 492 m2 là Ao, chưa đăng ký. Tại “Giấy bán đất có hoa màu” lập 
ngày 20/02/1988 được ký kết giữa hai bên cũng thể hiện phần đất chuyển nhượng là 
đất hoa màu, không phải là đất ở. Năm 2001, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí 
Minh đã cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở cho ông S 
và bà T, theo đó thửa đất số 1073 được công nhận 326,95 m2 là đất ở. Phần diện 
tích còn l ại (142,75 m 2) vẫn là đ ất rau (đ ất nông ngh iệp), chưa đư ợc cơ quan 
Nhà nước có thẩm quyền cho chuyển đổi mục đích sang đất ở. Mặc dù, trên phần 
đất này, ông S có xây d ựng căn nhà (di ện tích 43,6 m 2) vào  năm 1988, nhưng 
việc xây d ựng là không có gi ấy phép, là vi ph ạm nhưng không b ị cơ quan có 
thẩm quyền xử phạt. Nên nếu ông S đề nghị được cấp giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất nông nghiệp đối với phần đất này thì căn cứ quy định tại điểm d khoản 
1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, ông S s ẽ được cấp giấy chứng nhận quyền 
sử dụng đất và không ph ải nộp tiền sử dụng đất. Nay phần đất trên thu ộc quy 
hoạch dân cư hiện hữu cải tạo và một phần đường giao thông theo quy hoạch chi 
tiết xây d ựng đô th ị được duy ệt theo Quy ết đ ịnh s ố 5261/QĐ-UBND ngày

9 
 
25/9/2013 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và ông S đề nghị được 
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ở. Do vậy, theo quy định tại Điều 
57 Luật Đất đai năm 2013, đi ểm c kho ản 5 Đi ều 20 Ngh ị định số 43 thì ông S 
phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính, 
nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 
[3]. Như v ậy, Ủy ban nhân dân qu ận B cho r ằng (t ại Văn b ản s ố 
1915/UBND-TNMT ngày 12/11/2015) do ông S tự chuyển mục đích sử dụng đất 
nên căn cứ khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43 để công nhận quyền sử dụng đất ở 
cho gia đình ông S và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo khoản 2 Điều 6 Nghị 
định số 45 và (t ại Văn b ản số 3285/UBND-TNMT ngày 19/12/2016) xác đ ịnh 
phần diện tích 284,8 m2 ông S được công nhận thêm đủ điều kiện công nhận theo 
khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43, tức là xác định hộ gia đình ông S đang sử dụng 
đất không có gi ấy tờ về quyền sử dụng đất quy đ ịnh tại Điều 100 Lu ật Đất đai 
năm 2013 là không đúng quy định của pháp luật.  
[4]. Tòa án c ấp sơ th ẩm xác đ ịnh ông S và bà T s ử dụng phần đất thuộc 
thửa 1072 và 1073 không có gi ấy tờ theo quy đ ịnh tại Điều 100 Lu ật Đất đai 
năm 2013, Đi ều 18 Ngh ị định số 43 là không đúng. Đ ồng thời, Tòa án c ấp sơ 
thẩm cho rằng theo Quyết định số 18/2016/QĐ-UBND ngày 16/5/2016 c ủa Ủy 
ban nhân dân Thành ph ố Hồ Chí Minh quy đ ịnh về hạn mức đất ở áp dụng đối 
với hộ gia đình, cá nhân tại quận B không quá 160 m2/hộ; năm 2001, hộ gia đình 
ông S đã đư ợc công nh ận quyền sử dụng đất ở là 387,7 m 2 nên phần diện tích 
284,8 m2 mà ông S yêu cầu công nhận thêm là vượt hạn mức đất ở theo quy định 
nên căn cứ điểm a khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43 và khoản 1 Điều 6 Nghị định 
số 45, ông S và bà T ph ải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất khi yêu c ầu công 
nhận quyền sử dụng đất ở là không đúng.  
[5] Tòa án c ấp phúc th ẩm xác đ ịnh diện tích 284,8 m 2 đất xin c ấp giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình ông S thuộc trường hợp có giấy tờ về 
đất theo quy định tại điểm d, g khoản 1 Điều 100 và khoản 5 Điều 18 Nghị định 
số 43 là đúng. Nhưng v ề nghĩa vụ tài chính, Tòa án c ấp phúc thẩm lại xác định 
ông S và bà T đ ề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện 
tích 284,8 m2 đất này là đất ở thì gia đình ông S không phải nộp tiền sử dụng đất 
là không đúng. 
Vì các lẽ trên,  
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ vào điểm a khoản 2 Điều 266; Điều 271; khoản 3 Điều 272 và Điều 
274 Luật tố tụng hành chính năm 2015;                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             
1. Chấp nhận Quyết định k háng nghị giám đốc thẩm số 27/2021/KN-HC 
ngày 10/6/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao; 
2. Hủy Bản án hành chính phúc thẩm số 190/2018/HC-PT ngày 12/6/2018 
của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh . Giao hồ sơ vụ án cho

10 
 
Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh để xét xử phúc thẩm lại 
theo đúng quy định của pháp luật.  
Nơi nhận: 
- Chánh án TANDTC (để báo cáo); 
- Viện trưởng VKSNDTC (để biết); 
- TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh (kèm 
hồ sơ vụ án); 
- TAND Thành phố Hồ Chí Minh (để biết); 
- Cục THADS Thành phố Hồ Chí Minh (để biết); 
- VKSNDCC tại Tp Hồ Chí Minh (để biết); 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: Vụ GĐKT III (2), VP (TANDTC), Thư ký 
Thẩm phán, HSVA, Ths. 
TM. HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN 
CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
Trần Hồng Hà