1 
 
 
 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG 
 
- Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng gồm có: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Nguyễn Cường. 
Các Thẩm phán: ông Trương Minh Tuấn v  ông Đặng Kim Nhân. 
- Thư ký phiên tòa: b  Trịnh Thị Hằng - Thẩm tr  vi n Tò  án nhân dân cấp 
c o tại Đ  Nẵng.  
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên 
tòa: ông Đỗ Xuân Ân - Kiểm sát vi n. 
Ng y 07 tháng 6 năm 2023 tại trụ sở, Tò  án nhân dân cấp c o tại Đ  Nẵng 
mở phi n tò  giám đốc thẩm xét xử vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, giữ  
các đương sự: 
1. Nguyên đơn: ông C o Sỹ P, sinh năm 1977; đị  chỉ: số 149A, đường L, 
th nh phố H, tỉnh Quảng N m. 
2. Bị đơn: ông Trần Trung M , sinh năm 1964; đị   chỉ: tổ 17, thôn B, xã 
Cẩm H , th nh phố H, tỉnh Quảng N m. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
3.1. Ông L  Văn T, sinh năm 1995; đị  chỉ: tổ 09, thôn V, xã C, th nh phố 
H, Quảng N m. 
3.2. Văn phòng Công chứng th nh phố; đị  chỉ: số 221, đường L, phường 
C, th nh phố H, tỉnh Quảng N m.  
Người đại diện theo pháp luật ông Phạm Th nh T1 - Trưởng Văn phòng. 
 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
- Nguy n đơn l  ông C o Sỹ P trình b y: 
Ng y 15/01/2021, ông C o Sỹ P  v  ông Trần Trung M  ký Giấy nhận đặt 
cọc tiền với nội dung: ông  M chuyển nhượng cho ông P nh  v  đất tại thử  đất 
số 268, tờ bản đồ số 5, diện tích 149m 2 tọ  lạc thôn B, xã C, th nh phố H, tỉnh 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO      
               TẠI ĐÀ NẴNG 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 21/2023/DS-GĐT 
Ng y 07/6/2023 
V/v “Tr nh chấp hợp đồng đặt cọc”. 
  CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
   Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

2 
 
Quảng N m với giá 1.800.000.000 đồng. Cùng ng y, ông P đặt cọc cho ông M 
số tiền 500.000.000 đồng, ông M có trách nhiệm cập n hật nh  v o giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất, khi n o xong h i b n sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng. 
Đến ng y 13/5/2021, ông M sẽ b n gi o nh  cho ông P. 
Ng y 21/01/2021 ông M v  ông P tiếp tục ký hợp đồng đặt cọc, theo đó 
ông P đặt cọc cho ông M số tiền 500. 000.000 đồng. Khi n o h i b n ký hợp 
đồng chuyển nhượng, ông P sẽ trả hết số tiền còn lại 800.000.000 đồng. Tuy 
nhi n, s u khi cập nhận nh  v o giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông M đã 
không thực hiện đúng c m kết m  h i b n đã ký kết. Ngo i r , ông M còn thế 
chấp nh  v  đất n u tr n cho Ngân h ng Thương mại cổ phần An Bình - Chi 
nhánh Quảng N m để v y vốn; s u khi Ông nộp đơn khởi kiện tại Tò  án thì 
ông M đã chuyển nhượng nh  v  đất tr n cho ông L  Văn T. N y Ông khởi kiện 
y u cầu Tò  án giải quyết buộ c ông M phải trả lại cho Ông số tiền đặt cọc l  
1.000.000.000 đồng v  số tiền phạt cọc l  1.000.000.000 đồng. 
- Bị đơn ông Trần Trung M trình b y: 
Ông Trần Trung M  thừ  nhận có nhận củ  ông P số tiền 1.000.000.000 
đồng như ông P trình b y l  đúng. S u khi Sở  T i nguy n v  Môi trường tỉnh 
Quảng N m cập nhật nh  ở v o giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ng y 
02/02/2021, đến ng y 19/02/2021  Ông nhận được giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất quyền sở hữu nh  ở v  t i sản khác gắn liền với đất  Ông có li n lạc với 
ông P để ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông P không đến ký hợp đồng. 
Việc h i b n không ký được hợp đồng chuyển nhượng l  do lỗi ho n to n từ 
phí  ông P, do đó ông P phải mất số tiền đặt cọc n u tr n. N y ông P khởi kiện 
y u cầu ông trả lại số tiền đặt cọc 1. 000.000.000 đồng v  phạt cọc 
1.000.000.000 đồng, Ông không đồng ý. 
- Người có quyền lợi, nghĩ  vụ li n qu n: 
+ Ông L  Văn T trình b y:  
Ông không có ý kiến gì đối với y u cầu khởi kiện về tr nh chấp hợp đồng 
đặt cọc giữ  ông P v  ông M. Đối với y u cầu khởi kiện bổ sung củ  ông P về 
việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữ  Ông v  ông M, Ông 
không đồng ý vì việc Ông nhận chuyển nhượng nh  v  đất n u tr n l  hợp pháp 
v  ng y tình. 
+ Phòng công chứng th nh phố trình b y:  
Ng y 28/9/2021 , Văn phòng công chứng th nh phố có chứng thực hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất v  t i sản gắn liền với đất giữ  b n 
chuyển nhượng l  ông Trần Trung M , b n nhận chuyển nhượng l  ông L  Văn 
T, t i sản chuyển nhượng l  nh  ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại th ử  đất số 
268, tờ  bản đồ số 5, diện tích 149m 2 do Sở T i nguy n v  Môi trường tỉnh 
Quảng N m cấp giấy chứng nhận quyền sử đất đứng t n ông M. Tại thời điểm 
xác lập gi o dịch, các b n có đầy đủ năng lực h nh vi dân sự, mục đích, nội

3 
 
dung thỏ  thuận trong hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã 
hội, do đó hợp đồng chuyển nhượng n y l  đúng pháp luật. 
- Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 1 9/2022/DS-ST ng y 18/5/2022, Tò  án 
nhân dân th nh phố H, tỉnh Quảng N m quyết định: 
 1. Chấp nhận một phần yêu c ầu khởi kiện của nguyên đơn ông Cao Sỹ P  
đối với bị đơn ông Trần Trung Meo. 
Buộc ông Trần Trung M có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Cao Sỹ P, tiền cọc 
đã nhận là 1.000.000.000 đồng của Hợp đồng đặt cọc ngày 21/01/2021. 
2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ô ng Cao Sỹ P  đối với yêu cầu 
ông Trần Trung M phải chịu phạt cọc 1.000.000.000 đồng. 
3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện bổ sung của ông Cao Sỹ P về việc hủy 
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông 
Trần Trung M và ông Lê Văn T được Văn phòng Công chứng thành phố chứng 
thực ngày 28/9/2021, số công chúng 002498, quyển số 01/2021 TP/CC -
SCC/HĐGD đối với nhà ở gắn liền với quyền sử dụng thửa đất số 268, tờ bản đồ 
sổ 5, diện tích 149m’ tại thôn Bến Trễ, xã Cẩm Hà, thành phố H , tỉnh Quảng 
Nam. 
Ngo i r , Tò  án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền y u cầu thi 
h nh án v  quyền kháng cáo củ  các dương sự theo quy định củ  pháp luật. 
Ng y 18/5/2022, ông C o Sỹ P có đơn kháng cáo to n bộ bản án dân sự sơ 
thẩm. 
Ng y 27/5/2022, ông Trần Trung M có đơn kháng cáo một phần bản án dân 
sự sơ thẩm. 
- Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 48/2022/DS -PT ng y 24/8/2022, Tò  án 
nhân dân tỉnh Quảng N m quyết định: 
1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Cao Sỹ P đối 
với bị đơn ông Trần Trung M. 
Buộc ông Trần Trung M có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Cao Sỹ P số tiền đã 
nhận là 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng) của Hợp đồng đặt cọc ngày 
21/01/2021. 
2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Cao Sỹ P  đối với việc buộc ông 
Trần Trung M phải chịu phạt cọc 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng). 
3. Hủy và đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu 
cầu Tòa án hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền 
với đất giữa ông Trần Trung M và ông Lê Văn T được Văn phòng Công chứng 
thành phố chứng thực ngày 28/9/2021, sổ công chứng 002498, quyển sổ 
01/2021 TP/CC-SCC/HĐGD đối với nhà ở gắn liền với quyền sử dụng thửa đất 
số 268, tờ bản đồ số 5, diện tích 149 m2 tại thôn Bến Trễ, xã Cẩm Hà, thành phố 
H. 
Ngo i r , Tò  án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

4 
 
- Ng y 27/10/2022, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng N m có văn bản đề 
nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm n u tr n. 
- Ng y 09/12/2022, ông L  Văn T có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám 
đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm n u tr n. 
- Ng y 17/4/2022, ông Trần Trung M có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám 
đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm n u tr n. 
- Tại Quyết định k háng nghị giám đốc thẩm số 38/QĐ-VKS-DS ng y 
26/4/2023, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp c o tại Đ  Nẵng: 
Đề nghị Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm, hủy 
toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 48/2022/DSPT ngày 24/8/ 2022 của Tòa án 
nhân dân tỉnh Quảng Nam và giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 
19/2022/DS-ST ngày 18/5/2022 của Tòa án nhân dân thành phố H, tỉnh Quảng 
Nam. 
Tại phi n tò  giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp c o tại Đ  
Nẵng đề nghị Hội đồng x ét xử giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị củ  Viện 
trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp c o tại Đ  Nẵng. 
 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
 
[1]. Thử  đất số 268, tờ bản đồ số 5, diện tích 149,6m 2 tại thôn B, xã C, 
th nh phố H , tỉnh Quảng N m do Sở T i nguy n v  Môi Trườn g tỉnh Quảng 
N m cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT 356432  ng y 26/02/2020 
đứng t n ông Trần Trung M . N g y 02/02/2021 được cấp đổi lại Giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nh  ở v  t i sản khác gắn liền với đất số 
CX 618326. 
[2]. Ng y 15/01/2021, giữ  ông M v  ông P  ký Giấy nhận đặt cọc tiền (bút 
lục 09-10) với nội dung: “ Bán đất và nhà tại thửa đất số 268, tờ bản đồ số 5, 
diện tích 149,6m 2 tại thôn B, xã C, thành phố H , tỉnh Quảng Nam; giá chuyển 
nhượng 1.800.000.000 đồng. Nay ông P đặt cọc 500.000.000 đồng…. Bên nhận 
cọc chịu trách nhiệm làm hồ sơ đưa  nhà vào sổ, khi nào xong hai bên sẽ tiến 
hành làm hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất…. Đến ngày 13/5/2021 bên bán 
bàn giao nhà …” 
[3]. Ng y 21/01/2021, ông M v  ông P tiếp tục ký Hợp đồng đ ặt cọc 
(bút lục 07 -08) nội dung “ Hôm nay ngày 21/01/2021, bên B tiếp tục đặt 
cọc cho bên A số tiền là 500.000.000 đồng ”. 
[4]. Quá trình giải quyết vụ án, ông P cho rằng ng y 08/4/2021 Ông đến nh  
ông M để y u cầu ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì mới biết ông M đã cập nhật 
nh  v o quyền sử dụng đất; tuy nhi n, b  Nguyễn Thị T vợ ông M không đồng ý 
bán cho Ông với giá 1.800.000.000 đồng m  tăng giá trị chuyể n nhượng l n 
3.000.000.000 đồng. Do đó, việc  h i b n không ký kết được hợp đồng chuyển

5 
 
nhượng l  ho n to n do lỗi củ  ông M, b  T.  
[5]. Ông M cho rằng ng y 19/02/2021, Ông nhận được giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nh  ở v  t i sản khác gắn liền với 
đất do Sở T i nguy n v  Môi trường tỉnh Quảng N m cấp đổi v o ng y 
02/02/2021, Ông li n lạc với ông P để ký hợp đồng chuyển nhượng như 
đã thỏ  thuận nhưng ông P hẹn ng y 26/02/2021 sẽ ký hợp đồng chuyển 
nhượng. Đến ng y 26/02/2021, h i b n thỏ  thuận lại ng y ký hợp đồng 
chuyển nhượng l  ng y 27/02/2021 nhưng đến ng y 27/02/2021, Ông 
không li n l ạc được với ông P; do đó lỗi không ký kết được hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất l  ho n to n do ông P vì vậy Ông 
không đồ ng ý y u cầu khởi kiện củ  ông P. 
[6]. Xét thấy, tại Vi bằng số  55/2022/VB -TPL ng y 11/3/2022 củ  
Văn phòng thừ  phát lại Quảng  N m (bút lục 150-162),  thể hiện : 
[7]. B  T (vợ ông M) tr o đổi với ông P “… em thích nhà ni phải không, 
bán 3 tỷ. Bên em có 1 tỷ rồi đưa thêm 2 tỷ nữa là lấy nhà và đưa trong vòng 1 
tuần thôi, đưa lâu cũng không được… .Ông P: Chị nói rứa reng được chị. B  T: 
…cái cọc của em là mất rồi, bẻ cọc rồi…đừng nói nhiều nữa …”. 
[8]. Như vậy, nguy n nhân dẫn đến h i b n không ký kết được hợp đồng 
chuyển nhượng l  do b  T (vợ ông M) tăng giá chuyển nhượng từ 1.800.000.000 
đồng (giá h i b n thỏ  thuận b n đầu) l n 3.00 0.000.000 đồng. Mặt khác ng y 
24/3/2021, ông M đã thế chấp quyền sử dụng đất v  t i sản gắn liền với đất tại 
Ngân h ng Thương mại Cổ phần - Chi nhánh Quảng N m.  
Quá trình giải quyết vụ án, Tò  án cấp sơ thẩm  xác định các b n cùng có 
lỗi để từ đó chấp nhận một phần y u cầu khởi kiện củ  ông C o Sỹ P, buộc ông 
Trần Trung M  có nghĩ  vụ ho n trả cho ông C o Sỹ P  số tiền cọc đã nhận  
1.000.000.000 đồng l  không có căn cứ, không phù hợp với t i liệu, chứng cứ có 
tại hồ sơ vụ án, ảnh hưởng đến quyền  v  lợi ích hợp pháp củ  nguy n đơn. Tò  
án cấp phúc chấp nhận to n bộ y u cầu khởi kiện củ  ông C o Sỹ P; buộc ông 
Trần Trung M  có nghĩ  vụ ho n trả cho ông C o Sỹ P  số tiền đã nhận 
1.000.000.000 đồng v  chịu khoản tiền phạt cọc 1.000.000.000 đồng l  có cơ sở. 
[9]. Quá trình giải quyết vụ án, Tò  án cấp phúc thẩm b n h nh Quyết định 
áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 02/2022/QĐ -BPKCTT ng y 17/8/2022 
(bút lục 281), tuy nhi n Tò  án cấp phúc thẩm chư  xử lý. Do đó, việc xử lý đối 
với quyết định n y được thực hiện bằng một quyết định ri ng v  thuộc thẩm 
quyền củ  Tò  án đã b n h nh quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời 
theo quy định tại Chương VIII (các biện pháp khẩn cấp tạm thời) củ  Bộ luật Tố 
tụng dân sự v  Nghị quyết số 02/2020/NQ-HĐTP ng y 24/9/2020 củ  Hội đồng 
Thẩm phán Tò  án nhân dân tối c o. 
[10]. Từ những phân tích n u tr n, Hội đồng xét xử cấp giám đốc thẩm xét 
thấy không có cơ sở để chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số

6 
 
38/QĐ-VKS-DS ng y 26/4/2023 củ  Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấ p 
c o tại Đ  Nẵng . 
Vì các lẽ tr n;  
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ điểm   khoản 1 Điều 337, khoản 1 Điều 343 v  Điều 349 củ  Bộ luật 
Tố tụng dân sự. 
1. Không chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 38/QĐ-
VKS-DS ng y 26/4/2023 củ  Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp c o tại Đ  
Nẵng. 
2. Giữ nguy n Bản án dân sự phúc thẩm số 48/2022/DS -PT ng y 24/8/2022 
củ  Tò  án nhân dân tỉnh Quảng N m. 
3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ng y Hội đồng 
giám đốc thẩm r  quyết định. 
 
Nơi nhận: 
- TAND tỉnh Quảng N m;  
- TAND th nh phố H; 
- TANDTC - Vụ II; 
- VKSNDCC tại Đ  Nẵng; 
- Chi cục THADS th nh phố H; 
- Các đương sự (theo đị  chỉ); 
- Lưu: H/sơ vụ án, Phòng GĐKT II, LTHS. 
           TM. ỦY BAN THẨM PHÁN  
 THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
 
                         Nguyễn Cường