1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO     CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
             TẠI ĐÀ NẴNG                                              Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
        
Quyết định giám đốc thẩm  
Số: 65/2024/DS-GĐT 
Ngày 04-9-2024 
“V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG 
  
 
- Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án  nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng 
tham gia xét xử gồm: 
 Thẩm phán chủ tọa phiên tòa: ông Nguyễn Tấn Long.  
 Các Thẩm phán: ông Nguyễn Văn Bường, ông Phạm Tấn Hoàng, ông Phạm 
Việt Cường, ông Nguyễn Chí Công, ông Vũ Thanh Liêm, ông Nguyễn Văn Tiến, 
ông Lê Tự, ông Nguyễn Văn Tào, ông Đặng Kim Nhân, ông Trương Minh Tuấn, 
ông Nguyễn Cường, ông Trần Quốc Cường. 
- Thư ký phiên tòa: bà Nguyễn Thị Thoa - Thẩm tra viên.                  
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên tòa: 
ông Phạm Văn Cần và ông Trần Viết T uấn - Kiểm sát viên. Ngày 04 tháng 9 năm 
2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng mở phiên tòa giám đốc thẩm 
xét xử vụ án dân sự về việc“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn:  
- Bà Đoàn Thị H ; địa chỉ cư trú: Tổ dân phố D, phường N, thành phố G, tỉnh 
Đắk Nông. 
- Bà Nguyễn Thị B ; địa chỉ cư trú: Nhà số A L, phường T, thành phố B, tỉnh 
Đắk Lắk. 
Người đại diện the o ủy quyền của bà H, bà B: ông Nguyễn Văn Ú; địa chỉ cư 
trú: Tổ A, phường N, thành phố G, tỉnh Đắk Nông. 
2. Bị đơn:  
Bà Đặng Thị T1; địa chỉ cư trú: Nhà số F L, tổ dân phố D, thị trấn Q, huyện C, 
tỉnh Đắk Lắk. 
Người đại diện theo ủy quyền của bà T1: ông Phạm Văn P; địa chỉ cư trú: Nhà 
số B, thôn T, xã Q, huyện C, tỉnh Đắk Lắk. 
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà T1: Luật sư Trịnh Anh H1  - 
Công ty L - Chi nhánh Đ; địa chỉ: Số G B, quận N, thành phố Đà Nẵng. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
[1] Quá trình tham gia tố tụng vụ án, các đương sự trình bày: 
-  Người đại diện của nguyên đơn trình bày:

2 
 
Bà Đoàn Thị H  và bà Nguyễn Thị B  không có quan hệ họ hàng gì với bà 
Đặng Thị T1 . Ngày 18/02/2022, bà H, bà B và bà T1 có ký kết hợp đồng đặt cọc 
thửa đất số 649, tờ bản đồ số 6, diện tích 9851,1 m 2 tại xã Q, huyện C, tỉnh Đắk Lắk 
với giá 2.550.000.000 đồng; bà H và bà B đã đặt cọc số tiền 400.000.000 đồng; hai 
bên thỏa thuận đến ngày 26/3 /2022, sẽ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất và giao hết số tiền còn lại là 2.150.000.000 đồng, bà T1 
chịu trách nhiệm làm sổ đỏ và tách thửa cho bà bà H và bà B. Tuy nhiên, đến thời 
điểm xác lập hợp đồng đặt cọc, bà T1 kêu đau tay, không đi công chứng hợp đồng, 
bà H vào nhà thì bà T1 không tiếp. Vì vậy, bà H và bà B khởi kiện yêu cầu bà T1 trả 
lại tiền cọc cho hai bà là 400.000.000 đồng và phạt cọc số tiền 400.000.000 đồng. 
Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi 
kiện, không yêu cầu phạt cọc bà T1. 
- Bị đơn là bà Đặng Thị T1 và người đại diện của bị đơn trình bày: 
Bà T1 xác nhận có xác lập hợp đồng đặt cọc với bà bà H và bà B vào ngày 
18/02/2022 đúng như nguyên đơn trình bày. Tuy nhiên, do đến ngày xác lập hợp 
đồng chuyển nhượng, bà H và bà B không thực hiện. Sau đó, đã gia hạn nhiều lần, 
nhưng không được cụ thể: Ngày 26/3/2022, thì bà T1 bị té xe đau tay, còn bà B thì 
cháu trong Sài G bị C, nên hai bên thống nhất dời lại ngày công chứng là 08 ngày, 
sau đó dời đến ngày 08/4/2022 và bà T1 chờ đến ngày 11/4/2022, sau đó lại dời đến 
ngày 15/4/20212 để hai bên công chứng, nhưng không được. Đến ngày 16/4/2022 
(thứ 7), bà B mới từ S về Buôn M và đến thứ hai bà T1 nhắn tin, nhưng bà B không 
trả lời. Đến khoảng 11 giờ ngày 04/5/2022, đến nhà bà T1 đe dọa, nên bà T1 đã làm 
đơn trình báo lên Công an thị trấn Q ; khoảng 10 giờ ngày 05/5/2022, bà T1 có gọi 
cho bà B và hạn cho bà B 01 ngày để trả lời trong vấn đề giải quyết tiền cọc, nhưng 
trong vòng 03 ngày, bà  B không trả lời, gọi điện thoại không nghe máy. Đến ngày 
22/5/2022, bà T1 nhắn tin cho bà B không trả lại tiền cọc nữa. Do đó, bà T1 không 
đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà H và bà B, đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu 
cầu khởi kiện của nguyên đơn. 
[2] Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2023/DS-ST ngày 28-8-2023, Tòa án nhân 
dân huyện Cư M’gar quyết định: 
Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, 
Điều 147, Điều 157, Điều 165, khoản 1 Điều 227, khoản 3 Điều 228 và Điều 273 
của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 116, 117, 118, 119, 328 và 422 của Bộ luật 
Dân sự; Điều 188 của Luật Đất đai; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 
ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, 
thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; xử:

3 
 
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là bà Đoàn Thị H  và bà 
Nguyễn Thị B yêu cầu bà Đặng Thị T1 phải trả 400.000.000 đồng tiền đặt cọc. 
2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện về việc buộc bà Đặng Thị T1 phải chịu phạt cọc 
400.000.000 đồng cho bà Đoàn Thị H và bà Nguyễn Thị B. 
3. Hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 18/02/2022, giữa bà Đoàn Thị H, Nguyễn Thị B 
với bà Đặng Thị T1 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DA 392543, thửa 
đất số 649, tờ bản đồ số 6, diện tích 9.851,l m2 tại xã Q, huyện C, tỉnh Đắk Lắk. 
4. Buộc bà Đặng Thị T1 trả lại cho bà Đoàn Thị H và bà Nguyễn Thị B số tiền 
đã nhận cọc là 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng). 
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về lãi suất chậm thi hành án, án phí; 
quyền, nghĩa vụ thi hành án và tuyên quyền kháng cáo của các đương sự theo quy 
định của pháp luật. 
- Ngày 08/9/2023, bị đơn là bà Đặng Thị T1  kháng cáo, đề nghị Tòa án cấp 
phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận t oàn bộ yêu cầu khởi 
kiện của bà Đoàn Thị H và bà Nguyễn Thị B. 
[3] Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 03/2024/DS -PT ngày 03/01/2024, Tòa án 
nhân dân tỉnh Đắk Lắk quyết định: 
1. Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự. 
- Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Đặng Thị T1.  
- Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2023/DS -ST ngày 28/8/2023 của 
Toà án nhân dân huyện Cư M’gar. 
2. Áp dụng các Điều 116, 117, 118, 119 và 328 của Bộ luật Dân sự; Điều 188 
của Luật Đất đai; Điều 26 và Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 
30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, 
thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; xử: 
- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là bà Đoàn Thị H và bà Nguyễn 
Thị B. 
- Buộc bà Đặng Thị T1 trả lại cho bà Đoàn Thị H và bà Nguyễn Thị B số tiền 
đã nhận cọc là 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng). 
Ngoài ra, bản án phúc thẩm còn quyết định về án phí, quyền và nghĩa vụ thi 
hành án theo quy định của pháp luật. 
Ngày 11/3/2024, bị đơn là bà Đặng Thị T1 có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục 
giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.

4 
 
[4] Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 24/KN -DS ngày 22/7/2024, 
Chánh án Toà án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đã kháng nghị đối với Bản án dân 
sự phúc thẩm số 03/2024/DS-PT ngày 03/01/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk 
Lắk. Đề nghị Ủy ban Thẩm phán T òa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám 
đốc thẩm, hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm 
số 52/2023/DS-ST ngày 28/8/2023 của Tòa án nhân dân huyện Cư M’gar; chuyển 
hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Cư M’gar để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm 
theo đúng quy định của pháp luật. 
 
[5] Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại 
Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng chấp 
nhận kháng nghị của Chánh án Toà án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. 
                    NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1] Tại “Giấy nhận tiền cọc bán đất” ngày 18/02/2022 giữa bà Đặng Thị T1 với 
bà Đoàn Thị H và bà Nguyễn Thị B thể hiện hai bên thoả thuận bà H và bà B đặt cọc 
400.000.000 đồng cho bà T1, nhằm chuyển nhượng thửa đất số 649, tờ bản đồ số 6, 
diện tích 9.851,1 m 2 tại xã Q, huyện C, tỉnh Đắk Lắk  với giá 2.550.000.000 đồng, 
“Số tiền còn lại 2.150.000.000 đồng (hai tỷ một trăm năm mươi t riệu) sẽ được giao 
vào ngày 26/3/2022 DL đầy đủ. Ra công chứng ”. Tuy nhiên, đến ngày 26/3/2022, 
các bên không thực hiện theo thỏa thuận tại Giấy đặt cọc, nguyên đơn chưa thanh 
toán số tiền còn lại 2.150.000.000 đồng; lý do là  bà Trang bị té xe đau tay, bà B thì 
đang ở thành phố Hồ Chí Minh chăm sóc cháu, còn bà H bị nhiễm Covid -19, nên 
các bên thống nhất hoãn giao kết hợp đồng vào ngày 26/3/2022.  
[2] Quá trình thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất, giữa bà T1 và bà B thường trao đổi các nội dung công việc qua tin nhắn Z, 
những tin nhắn này được bà T1 lập Vi bằng ngày 13/4/2023 tại Văn phòng T3  và 
cung cấp cho Tòa án. 
Nội dung tin nhắn Zalo giữa bà T1 với bà B ngày 11/4/2022, thể hiện: Bà T1 
nhắn “Hôm bữa c hị gọi nói em là cuối tuần sau chị về để công chứng mà không 
thấy chị nhắn tin hay gọi…”, bà B trả lời “Cuối tuần chị về”. Ngày 22/4/2022, bà B 
nhắn cho bà T1 “Chị không biết nói sao; lúc này chị chỉ tin vào lòng tốt của e thôi, 
lần đầu tiên chị mới đi mua đất, chị tha thiết xin em …”. Ngày 25/4/2022, bà B nhắn 
“Lỗi này hoàn toàn là thuộc về chị và hoàn cảnh lúc đó kg có tâm. T2, chỉ hướng 
đến đến sinh mạng của con gái và cháu. Thôi thì em muốn xử kiểu gì chị cũng phải 
chấp nhận”. Ngày 01/5/2022, bà B nhắn cho bà T1 “Trưa mai chị vào trao đổi với 
em tí được không…”; vào lúc 07 giờ 36 phút ngày 02/5/2022, bà T1 nhắn với bà B 
“Khoảng 9 giờ đến 9 giờ 30 chị vào nhà em”,  nhưng đến 11 giờ 01 phút ngày 
02/5/2022  bà B vẫn không đến, nên bà T1 nhắn“Chị lại lỗi hẹn? mà có bao giờ chị 
đúng hẹn đâu?”’’em đã bỏ công việc để đợi chị…” thì bà B nhắn tin trả lời vào lú c

5 
 
12h23 phút  cùng ngày với nội dung là do đưa cháu đi bệnh viện và để máy ở nhà .. 
Ngày 22/5/2022, bà T1 nhắn “Em đã gọi và nói rất rõ là để chị suy nghĩ thêm 1 
đêm, ngày mai trả lời e về vấn đề tiền cọc  mua đất. Đến nay chị vẫn im lặng. Em 
quyết định không trả lại tiền cọc cho chị, vì chị đã trễ hẹn quá nhiều”. 
[3] Qua xem xét, đánh giá nội dung các tin nhắn nêu trên, có cơ sở xác định 
nguyên đơn là bà Đoàn Thị H và bà Nguyễn Thị B đều không chủ động trong việc 
ký kết hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Qua các lần hẹn ngày ký kết Hợp 
đồng thì bà B và bà H là người đưa ra thời gian nhưng rồi đều vắng mặt, nên không 
thực hiện được; cụ thể là tin nhắn ngày 11 -4-2022 “Cuối tuần chị về ” và tin nhắn 
ngày 01-5-2022“Trưa mai chị vào trao đổi với em tí được không …”, lần gia hạn 
thỏa thuận này hai bên thống nhất là ngày 02-5-2022 “khoảng 9 giờ đến 9 giờ 30..”. 
Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được ký kết là có lỗi 
của phía nguyên đơn không có mặt để ký kết và công chứng . Toà án cấp sơ thẩm và 
Tòa án cấp phúc thẩm xác định lỗi hoàn toàn của bị đơn trong trường hợp này là 
chưa hợp lý với diễn biến đàm thoại thương lượng đã diễn ra.  
[4] Tài liệu có trong hồ sơ vụ án thể hiện tại tin nhắn ngày 06/5/2022, bà T1 
nhắn cho bà H: “Gia đình bà T1 đồng ý cho lại bà B, bà H 200.000.000 đồng tiền 
đặt cọc”; đồng thời, bà T1 trình bày vào ngày 12/7/2022 đã chuyển nhượng thửa đất 
nêu trên cho ông N với giá 2.300.000.000 đồng (thấp hơn bán cho bà H, bà B 
250.000.000 đồng) như vậy là bà T1 có bị thiệt h ại 250.000.000 đồng. Vì vậy, quá 
trình giải quyết lại vụ án, Toà án cần xem xét lỗi, mức thiệt hại của các bên trên cơ 
sở mỗi bên cùng chịu một phần trách nhiệm về hậu quả, để giải quyết phân chia số 
tiền đặt cọc hợp lý, hợp tình.  
Từ những phân tích trên,  Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận Quyết 
định kháng nghị giám đốc thẩm số 24/KN -DS ngày 22/7/2024 của Chánh án Toà án 
nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. Hủy bản án dân sự sơ thẩm và bản án dân sự phúc 
thẩm, trả hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lạ i theo đúng quy định pháp 
luật. 
  Vì các lẽ trên;  
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 337, khoản 3 Điều 343, Điều 348 và Điều 349 
của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; tuyên xử: 
1.Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 24/KN -DS ngày 22 -7-2024 
của Chánh án Toà án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.  
2. Huỷ toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 03/2024/DS-PT ngày 03-01-2024 
của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk  và Bản án dân sự sơ thẩm số 52/ 2023/DS-ST 
ngày 28/8/2023 của Tòa án nhân dân huyện Cư M’gar. Giao hồ sơ vụ án cho Toà án 
nhân dân huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk giải quyết lại thủ tục sơ thẩm theo đúng 
quy định của pháp luật.

6 
 
3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám 
đốc thẩm ra Quyết định. 
 
  
Nơi nhận: 
- Toà án nhân dân tối cao; 
- Viện VKSND cấp cao tại Đà Nẵng; 
- Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk; 
- Tòa án nhân dân huyện Cư M’gar;  
- Chi cục THADS huyện Cư M’gar ; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: Phòng lưu trữ; Phòng GĐKT về  
DS-LĐ-KDTM và hồ sơ vụ án. 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊNTÒA 
 
 
(Đã Ký) 
  
 
        Nguyễn Tấn Long