1 
 
 , 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG 
 
 
 
- Thành phần tham gia xét xử giám đốc thẩm gồm:  
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Nguyễn Văn Tiến 
Các Thẩm phán: ông Trương Minh Tuấn và ông Đặng Kim Nhân. 
- Thư ký phiên tòa: bà Phạm Thị Tuyết - Thẩm tra viên Tòa án nhân dân cấp 
cao tại Đà Nẵng.  
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên tòa: 
ông Đoàn Ngọc Thanh - Kiểm sát viên cao cấp. 
Ngày 07/4/2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng mở phiên tòa 
giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền 
sử dụng đất”, giữa các đương sự:  
 Nguyên đơn: ông Lê Đình N và bà Nguyễn Thị S; cùng địa chỉ: thôn 5, xã T, 
huyện K, tỉnh Đắk Lắk. 
 Bị đơn: ông Nguyễn Duy P, bà Thủy Thị L; cùng địa chỉ: thôn 5, xã T, huyện 
K, tỉnh Đắk Lắk. 
         Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:  chị Nguyễn Thị Ngọc L  và chị 
Nguyễn Thị Ngọc N; cùng địa chỉ: thôn 5, xã T, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
NỘI DUNG VỤ ÁN:     
   
  - Nguyên đơn ông Lê Đình N và bà Nguyễn Thị S trình bày: tháng 02/2010, 
vợ chồng ông Lê Đình N, bà Nguyễn Thị S nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông 
Nguyễn Duy P, bà Thủy Thị L 01 lô đất vườn, có chiều ngang là 10m và chiều dài 
hết đất vườn của ông P, trong đó có 100m2 đất ở, trong thửa đất đã được Ủy ban 
nhân dân huyện K cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U 005495 ngày 
13/9/2001 cho hộ ông Nguyễn Duy P, thuộc thửa đất số 08, tờ bản đồ số 18, tọa lạc 
tại thôn 5, xã T, huyện K, tỉnh Đắk Lắk, giá chuyển nhượng là 90.000.000 đồng; 
đất có tứ cận: phía Đông giáp tỉnh lộ 9; phía Tây giáp đất của ông Nguyễn L; phía 
Nam giáp đất của ông P; phía Bắc giáp đất ông T và ông Võ H. 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
             TẠI ĐÀ NẴNG 
 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 Độc lập - Tự do - Hạnh phúc  
  
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 17/2023/DS-GĐT 
Ngày 07/4/2023    
V/v “Tranh chấp hợp đồng  
chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

2 
Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng đất, ông Lê Đình N, bà Nguyễn Thị S 
đã trả trước số tiền 60.000.000 đồng, ông P, bà L đã giao đất theo diện tích và tứ 
cận trên. Quá trình sử dụng ông N và bà S đã làm hàng rào xung quanh và chăm 
sóc, thu hoạch cà phê trồng trên phần đất của thửa số 08, còn phần đất của thửa số 
07 Ông, Bà cho ông T mượn để canh tác. Đến nay ông P, bà L vẫn không làm thủ 
tục sang tên, tách bìa như đã thỏa thuận. Do đó Ông, Bà khởi kiện yêu cầu Tòa án 
giải quyết buộc ông Nguyễn Duy P và bà Thủy Thị Lthực hiện các thủ tục tách bìa, 
sang tên lô đất trên cho gia đình Ông. 
 
- Bị đơn ông Nguyễn Duy P và bà Thủy Thị Ltrình bày: ngày 27/02/2010 
Ông, Bà có chuyển nhượng cho ông Lê Đình N và bà Nguyễn Thị S thửa đất như 
trình bày của ông N, bà S là đúng sự thật. Thửa đất mà vợ chồng Ông, Bà chuyển 
nhượng cho ông N, bà S đã được UBND huyện K cấp Giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất số U005495 ngày 13/9/2001 cho hộ ông Nguyễn Duy P, thuộc thửa đất số 
08, tờ bản đồ số 18, tọa lạc tại thôn 5, xã T, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. Giá chuyển 
nhượng lô đất nói trên là 90.000.000 đồng, sau khi Ông, Bà viết giấy sang nhượng 
đất cho ông N, bà S thì ông N, bà S đã thanh toán cho vợ chồng Ông, Bà 60.000.000 
đồng, còn 30.000.000 đồng ông N, bà S hẹn sau khi vợ chồng Ông, Bà hoàn thành 
thủ tục sang tên xong thì thanh toán hết số tiền còn lại. Nay vợ chồng ông N, bà S 
khởi kiện yêu cầu Ông, Bà thực hiện việc chuyển nhượng 10m đất bề ngang, chiều 
dài hết đất trong đó có 100m2 đất thổ cư thì Ông, Bà vẫn đồng ý sang nhượng. Tuy 
nhiên, chỉ sang nhượng đất trên thửa số 08 và không có thửa số 07 (tức đất không 
giáp mặt đường). Trong trường hợp ông N không đồng ý thì vợ chồng Ông, Bà lấy 
lại đất và trả lại tiền cho ông N, bà S. 
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Nguyễn Thị Ngọc L và chị 
Nguyễn Thị Ngọc N vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng và không có lời khai. 
- Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2022/DS-ST ngày 13/01/2022, Tòa án 
nhân dân huyện K, tỉnh Đắk Lắk quyết định: 
Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; 
Điều 147; Điều 157; Điều 158 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 129; Điều 500 Bộ luật 
Dân sự; khoản 3 Điều 100; Điều 103; khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai;  
Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Đình N và bà Nguyễn 
Thị S. Công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được 
xác lập ngày 27/02/2010 giữa ông Nguyễn Duy P, bà Thuỷ Thị L với ông Lê Đình 
N, quyền sử dụng đất hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng có diện tích là 
1.374,8m2, thuộc thửa đất số 07, tờ bản đồ số 18, theo Giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất số U005492 và thửa đất số 08, tờ bản đồ số 18, theo Giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất số U005495, đã được UBND huyện K cấp cho hộ ông Nguyễn 
Duy P ngày 13/9/2001, địa điểm thửa đất thuộc thôn 5, xã T, huyện K, tỉnh Đắk 
Lắk. Xác định tứ cận kèm theo sơ đồ bản vẽ như sau: Phía đông giáp tỉnh lộ 9 có 
độ dài 10m; Phía tây giáp đất của ông Nguyễn L dài 10m; Phía nam giáp đất của

3 
ông Nguyễn Duy P dài 114,88m; Phía bắc giáp đất ông Nguyễn T, ông Võ H dài 
137,92m; 
 Ông Nguyễn Duy P và bà Thủy Thị L phải có trách nhiệm thực hiện các thủ 
tục để ông Lê Đình N và bà Nguyễn Thị S được cấp giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất đối với phần đất nhận chuyển nhượng có diện tích 1.374,8m2, tại thửa đất 
số 07, 08 tờ bản đồ số 18 sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính về đất đai theo 
quy định của pháp luật. Ông Lê Đình N và bà Nguyễn Thị S phải có trách nhiệm 
tiếp tục thanh toán cho ông Nguyễn Duy P và bà Thủy Thị L số tiền còn lại là 
30.000.000 đồng. 
 Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng, quyền 
kháng cáo, quyền, nghĩa vụ thi hành án. 
 Ngày 26/01/2022, bị đơn ông Nguyễn Duy P, bà Thuỷ Thị L kháng cáo toàn 
bộ Bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa toàn bộ Bản án sơ thẩm, 
không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. 
- Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 138/2022/DS-PT ngày 04/8/2022, Tòa án 
nhân dân tỉnh Đắk Lắk quyết định:  
 Áp dụng khoản 2 Điều 308; Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự: Chấp nhận một 
phần kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Duy P, bà Thủy Thị L - sửa Bản án dân sự 
sơ thẩm số 04/2022/DS-ST ngày 13/01/2022 của Toà án nhân dân huyện K; 
Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Đình N và bà Nguyễn Thị 
S về việc công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
được xác lập ngày 27/02/2010 giữa ông Nguyễn Duy P, bà Thuỷ Thị L với ông Lê 
Đình N, quyền sử dụng đất hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng có diện tích là 
1.374,8m2, thuộc thửa đất số 07, tờ bản đồ số 18, theo Giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất số U005492 và thửa đất số 08, tờ bản đồ số 18 theo Giấ y chứng nhận 
quyền sử dụng đất số U005495, đã được UBND huyện K cấp cho hộ ông Nguyễn 
Duy P ngày 13/9/2001, địa điểm thửa đất thuộc thôn 5, xã T, huyện K, tỉnh Đắk 
Lắk. Xác định tứ cận kèm theo sơ đồ bản vẽ như sau: Phía đông giáp tỉnh lộ 9 có 
độ dài 10m; Phía tây giáp đất của ông Nguyễn L dài 10m; Phía nam giáp đất của 
ông Nguyễn Duy P dài 114,88m; Phía bắc giáp đất ông Nguyễn T, ông Võ H dài 
137,92m; 
Ông Nguyễn Duy P và bà Thủy Thị L phải có trách nhiệm thực hiện các thủ 
tục để ông Lê Đình N và bà Nguyễn Thị S được cấp giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất đối với phần đất nhận chuyển nhượng có diện tích 1.374,8m2, tại thửa đất 
số 07, 08, tờ bản đồ số 18 theo quy định của pháp luật. Ông Lê Đình N và bà 
Nguyễn Thị S phải có trách nhiệm tiếp tục thanh toán cho ông Nguyễn Duy P và bà 
Thủy Thị L số tiền còn lại là 65.641.000 đồng (Sáu mươi lăm triệu sáu trăm bốn 
mươi mốt nghìn đồng). 
Ngoài ra, Bản án phúc thẩm còn quyết định về lãi suất chậm thi hành án, chi 
phí tố tụng, án phí, quyền, nghĩa vụ thi hành án.

4 
 - Ngày 25/8/2022, bị đơn ông Nguyễn Duy P và bà Thủy Thị L có đơn đề 
nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên, 
với lý do: 
 1. Bản án sơ thẩm và Bản án phúc thẩm buộc Ông, Bà phải làm thủ tục 
chuyển nhượng cho ông N, bà S cả hai thửa đất thuộc thửa đất số 07 và thửa đất số 
08 là không có căn cứ. 
 2. Tòa án cấp phúc thẩm vi phạm tố tụng trong việc đánh giá chứng cứ làm 
ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của Ông, Bà. 
 3. Giấy sang nhượng đất lô gia cư ngày 27/02/2010 vô hiệu do vi phạm về 
hình thức và nội dung.  
- Tại Quyết địn h kháng nghị giám đốc thẩm số 04/2023/KN -DS ngày 
20/02/2023, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm 
phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm, sửa Bản án dân 
sự phúc thẩm nêu trên theo hướng: công nhận ông Lê Đình N và bà Nguyễn Thị S 
được quyền sử dụng diện tích đất đã nhận chuyển nhượng và được quyền liên hệ 
với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; buộc 
vợ chồng ông Lê Đình N, bà Nguyễn Thị S trả tiền chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất còn thiếu cho vợ chồng ông Nguyễn Duy P, bà Thủy Thị L theo giá trị trường 
tại thời điểm xét xử sơ thẩm, tương ứng với phần diện tích đất chưa thanh toán. 
- Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà 
Nẵng đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận Quyết định kháng nghị 
giám đốc thẩm của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. 
 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
 
[1]. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông P, bà L 
với ông N được lập bằng Văn bản nhưng không có công chứng, chứng thực là 
không đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, thực hiện hợp đồng, ông N và bà S 
đã trả số tiền 60.000.000đồng, số tiền 30.000.000 đồng còn lại các bên thoả thuận 
sẽ trả đủ khi làm xong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vợ chồng ông P, 
bà L đã giao đất và vợ chồng ông N, bà S đã nhận đất và quản lý, sử dụng từ năm 
2010 đến nay. Tại Bản án dân sự sơ thẩm và Bản án dân sự phúc thẩm đều công 
nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên có hiệu lực pháp 
luật là phù hợp với hướng dẫn tại khoản tiểu mục 2.3, mục 2 phần II Nghị quyết 
02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối 
cao và khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015; nhưng cả hai Bản án sơ thẩm và 
phúc thẩm lại buộc ông P, bà L phải có trách nhiệm thực hiện các thủ tục để ông Lê 
Đình N và bà Nguyễn Thị S được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không 
đúng. Trong trường hợp này phải xác định: ông N, bà S được quyền sử dụng diện 
tích đất đã nhận chuyển nhượng và được quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền

5 
để làm các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 
[2]. Đối với khoản tiền 30.000.000 đồng tiền chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất mà ông N, bà S chưa trả cho ông P, bà Lthì phải buộc ông N, bà S phải trả cho 
ông P, bà L số tiền còn thiếu theo giá thị trường của thửa đất tại thời điểm xét xử sơ 
thẩm tương ứng với phần diện tích đất chưa trả tiền mới đúng; Bản án sơ thẩm buộc 
ông Lê Đình N và bà Nguyễn Thị S phải có trách nhiệm tiếp tục thanh toán cho ông 
Nguyễn Duy P và bà Thủy Thị L số tiền còn lại là 30.000.000 đồng là không đúng; 
Bản án phúc thẩm phát hiện ra sai sót này (phần nhận định, trang 6 của Bản án dân 
sự phúc thẩm) nhưng tại phần quyết định lại buộc vợ chồng ông N, bà S phải thanh 
toán cho vợ chồng ông P, bà L 30.000.000 đồng (là số tiền chuyển nhượng còn 
thiếu) và tiền lãi theo khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 của số tiền 
30.000.000 đồng cũng không đúng, làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của 
ông P, bà L.  
 [3]. Từ mục [1] và [2] nêu  trên, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm xét thấy: 
Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 04/2023/KN-DS ngày 20/02/2023 của 
Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng là có cơ sở chấp nhận nên cần phải 
hủy Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên, giao hồ sơ vụ án về Tòa án nhân dân tỉnh 
Đắk Lắk để xét xử lại vụ án theo thủ tục phúc thẩm. 
  Vì các lẽ trên; 
 
QUYẾT ĐỊNH:  
 
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337, khoản 3 Điều 343, Điều 345 và Điều 349 
Bộ luật tố tụng dân sự. 
1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 04/2023/KN-DS ngày 
20/02/2023 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.  
2. Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 138/2022/DS-PT ngày 04/8/2022 của Tòa 
án nhân dân tỉnh Đắk Lắk, về vụ án“Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền 
sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Lê Đình N và bà Nguyễn Thị S với bị đơn là 
ông Nguyễn Duy P, bà Thủy Thị L; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị 
Nguyễn Thị Ngọc L và chị Nguyễn Thị Ngọc N. 
3. Giao hồ sơ vụ án về Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk để xét xử lại theo thủ 
tục phúc thẩm. 
4. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám 
đốc thẩm ra quyết định. 
 
Nơi nhận: 
- TAND tỉnh Đắk Lắk (để xét xử lại); 
- Vụ Giám đốc kiểm tra II – TANDTC; 
- VKSNDCC tại Đà Nẵng;  
- Chi cục THADS huyện K, tỉnh Đắk Lắk; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: Phòng Lưu trữ;  
  Phòng GĐKT về DS-LĐ-KDTM và hồ sơ vụ án. 
 
                   TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
       THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
                          Nguyễn Văn Tiến

6 
 
 
 
 
 
 
 
                                 HỘI ĐỒNG XÉT XỬ GIÁM ĐỐC THẨM 
                         CÁC THẨM PHÁN                     THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
    
            
Trương Minh Tuấn         Đặng Kim Nhân                Nguyễn Văn Tiến