TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 Bản án số: 225/2022/DS-PT 
   Ngày: 18-4-2022 
V/v: “tranh ch ấp hợp đ ồng 
chuyển như ợng quy ền s ử dụng 
đất”. 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Đắc Minh  
 Các thẩm phán:                           Ông Trần Văn Mười 
                          Ông Nguyễn Văn Khương 
- Thư ký phiên toà : Ông Thân Văn Như ờng – Thư ký Tòa án nhân dân 
cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Phượng - Kiểm sát viên. 
Ngày 18 tháng 4 năm 2022, tại trụ sở, Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 226/2021/TLPT-
DS ngày 16 tháng 3 năm 2021 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng  
quyền sử dụng đất ”. Do bản án dân sự sơ thẩm số : 1526/2020/DS-ST ngày 18 
tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.  
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 379/2022/QĐ - PT 
ngày 29 tháng 3 năm 2022 giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn : Ông Nguyễn Ngọc T, sinh năm 1965 ; cư trú t ại: Xã A, 
huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt). 
2. Bị đơn: 
2.1. Ông Trần Văn Y , sinh năm 1965;  thường trú: Xã A, huy ện C, Thành 
phố Hồ Chí Minh; tạm trú: Xã A, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt). 
2.2. Bà Nguyễn Thị T1, sinh năm 1967 (vắng mặt). 
Người đại diện theo ủy quyền của bà T1: Ông Trần Minh S, sinh năm 1985 
(có mặt). 
Cùng cư trú tại: Xã A, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh. 
Người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của bà T1, ông S: 
- Luật sư Hà Văn T2  của Công ty Lu ật h ợp danh The Light chi nhánh 
Thành phố Hồ Chí Minh thuộc Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội (vắng mặt). 
- Luật sư Nguyễn Minh N của Công ty Luật hợp danh The Light chi nhánh 
Thành phố Hồ Chí Minh thuộc Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội (có mặt).

2 
 
3. Người có quy ền l ợi, nghĩa v ụ liên quan: Ông Trần Minh S , sinh năm 
1985; cư trú tại: Xã A, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt). 
4. Người kháng cáo : Bị đơn bà Nguyễn Thị T1, người có quy ền lợi nghĩa 
vụ liên quan ông Trần Minh S. 
NỘI DUNG VỤ ÁN:  
Theo đơn khởi kiện nguyên đơn Nguyễn Ngọc T trình bày: 
Ông có nhận chuyển nhượng của vợ chồng bị đơn là ông Trần Văn Y và bà 
Nguyễn Th ị T1 một th ửa đ ất chi ều ngang 09m, chi ều dài 53,77m, di ện tích 
482,7m2 tại xã An Phú, huy ện Củ Chi, Thành ph ố Hồ Chí Minh thông q ua hai 
lần giao dịch bằng các giấy viết tay sang nhượng đất ngày 10/4/1999 và giấy bán 
đất ngày 22/12/2004. Ông Y đã giao cho ông Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất số 1398/QSDĐ do UBND huyện Củ Chi cấp ngày 15/8/1998 để ông làm thủ 
tục tách th ửa sang tên . Nhưng sau đó,  ông Y  cần vay v ốn ngân hàng nên đã 
mượn lại giấy chứng nhận trên để thế chấp vay vốn. Sau này ông tiếp tục đòi lại 
giấy chứng nhận để làm thủ tục tách th ửa thì phát hi ện ông Y đã cấp đổi qua 
giấy chứng nhận số CS02920 do S ở Tài nguyên v à Môi trư ờng Thành ph ố Hồ 
Chí Minh c ấp ngày 25/8/2017 và  ông Y, bà T1 đã tặng cho toàn b ộ quyền sử 
dụng đ ất c ủa ông, bà (trong đó có ph ần di ện tích ông đã mua) cho ông Trần 
Minh S, cập nhật biến động sang tên ông S ngày 25/9/2017.  
Ông yêu cầu: 
- Ông Y và bà T1 phải thực hiện việc sang tên quyền sử dụng đất diện tích 
482,7m2 tại xã An Phú, huy ện Củ Chi cho ông theo gi ấy bán đ ất viết tay ngày 
10/4/1999 và ngày 22/12/2004. 
- Hủy phần cập nhật biến động sang tên ông Trần Minh S ngày 25/9/2017 
trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn 
liền v ới đ ất s ố vào s ổ cấp GCN: CS02920 do S ở Tài nguyên và Môi trư ờng 
Thành phố Hồ Chí Minh cấp cho ông Trần Văn Y ngày 25/8/2017. 
+ Bị đơn là ông Trần Văn Y trình bày: 
Ông x ác nh ận có chuy ển như ợng đ ất theo như l ời tr ình b ày c ủa nguyên 
đơn. Thời gian sau này, con ông là Trần Minh S  muốn có m ột tài sản để kinh 
doanh nên ông đã chuyển tên quyền sử dụng đất cho ông S. Nay ông đồng ý hủy 
phần cập nhật biến động tên ông S để ông thực hiện nghĩa vụ, trách nhiệm với 
phần đất mà ông đã bán cho ông T. 
+ Ông Trần Minh S  là người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan (đ ồng thời 
đại diện cho bị đơn là bà Nguyễn Thị Thước) trình bày:  
Ngày 10/4/1999 và ngày 22/12/2004 , ông Trần Văn Y  và bà Nguyễn Thị 
T1 có ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Nguyễn Ngọc T thửa đất diện tích 
482,7m2 đất trồng cây lâu năm tại xã An Phú, huy ện Củ Chi. Ông T được bàn 
giao đất, phân chia ranh giới cụ thể và sử dụng trồng cỏ sữa cho đến nay. Ông T 
đã được giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục tách thửa nhưng 
chưa làm.

3 
 
Tháng 8/2017, ông Y bà T1 làm thủ tục tặng cho ông toàn b ộ thửa đất. 
Gia đình ông cũng công nh ận là trong đó có m ột phần diện tích đất 482,7m2 đã 
chuyển nhượng cho ông T và sẵn sàng hỗ trợ cho ông T làm thủ tục tách thửa, 
sang tên. Tuy nhiên , khi ông T làm thủ tục tách thửa thì không đư ợc chấp nhận 
vì vư ớng quy đ ịnh v ề diện tích t ối thi ểu đ ể tách th ửa theo Quyết định số 
60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 c ủa UBND Thành ph ố Hồ Chí Minh. Do 
đó, ông không chấp nhận yêu cầu của ông T. 
Tại b ản án dân s ự sơ th ẩm 1526/2020/DS-ST ngày 18 tháng 9 năm 
2020 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định: 
1/ Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. 
+ Kh ông ch ấp nhận yêu c ầu c ủa ông Nguyễn Ngọc T về việc buộc ông 
Trần Văn Y và bà Nguyễn Thị T1 phải thực hiện việc tách thửa, sang tên quyền 
sử dụng diện tích 482,7m 2 đất tại xã An Phú, huy ện Củ Chi, Tp. HCM cho ông 
theo giấy bán đất viết tay ngày 10/4/1999 và ngày 22/12/2004. 
+ Chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Ngọc T về việc hủy phần cập nhật 
biến đ ộng sang tên ông Trần Minh S  ngày 25/9/2017 trên Giấy ch ứng nh ận 
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ 
cấp GCN: CS02920 do S ở Tài nguyên và Môi trư ờng Thành phố Hồ Chí Minh 
cấp cho ông Trần Văn Y ngày 25/8/2017. 
Các đương sự có quyền liên hệ các cơ quan chức năng để thực hiện việc 
hủy phần cập nhật biến động nêu trên. 
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, thi hành án và quyền 
kháng cáo theo quy định pháp luật. 
Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 29/9/2020 bị đơn bà Nguyễn Thị T1, người 
có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Trần Minh S có đơn kháng cáo toàn bộ bản 
án sơ thẩm. 
Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc T, người đại diện 
theo ủy quyền của bị đơn đồng thời là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là 
ông Trần Minh S  đề nghị Hội đồng xét x ử sửa bản án sơ th ẩm theo hướng ghi 
nhận nội dung 02 văn bản ghi ý kiến cùng ngày 18/4/2022 của ông T và ông S. 
Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao t ại Thành ph ố 
Hồ Chí Minh: Về tố tụng, những người tiến hành t ố tụng và ngư ời tham gia t ố 
tụng đã th ực hiện đúng quy đ ịnh của pháp luật tố tụng dân sự. Về nội dung v ụ 
án, tại phiên tòa phúc th ẩm các đương s ự đã thỏa thuận với nhau v ề việc giải 
quyết vụ án. Nguyên đơn, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn đồng thời là 
người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đã thỏa thuận được với nhau về việc giải 
quyết v ụ án. Vi ệc th ỏa thu ận c ủa các đương s ự là t ự nguyện, đúng quy đ ịnh 
pháp luật. Do đó, đ ề nghị Hội đồng xét x ử sửa bản án sơ th ẩm, công nh ận sự 
thỏa thuận của các bên đương sự. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
Sau khi nghiên c ứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại 
phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa phúc thẩm, ý kiến của

4 
 
các đương sự, quan điểm của vị đại diện Viện kiểm sát. Hội đồng xét xử nhận 
định: 
[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo c ủa bị đơn bà Nguyễn Thị T1, 
người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Trần Minh S trong hạn luật định nên 
được xem xét theo trình tự phúc thẩm. 
[2] Về nội dung: 
Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự gồm ông Nguyễn Ngọc T, ông 
Trần Minh S đã thống nhất thỏa thuận như sau: 
- Ông Trần Minh S  có trách nhi ệm làm th ủ tục tách th ửa, sang tên  phần 
đất có di ện tích 482,7m2 thuộc thửa 86, t ờ bản đồ số 17 tọa lạc tại xã An Phú, 
huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Nguyễn Ngọc T theo Giấy sang 
nhượng đất ngày 10/4/1999 và giấy bán đất ngày 22/12/2004 giữa ông Trần Văn 
Y, bà Nguyễn Thị T1 với ông Nguyễn Ngọc T.   
- Ông Nguyễn Ngọc T và ông Trần Minh S thống nhất không yêu cầu hủy 
phần cập nhật biến động sang tên ông Trần Minh S  ngày 25/9/2017 trên giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với 
đất số vào sổ cấp GCN: CS02920 do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố 
Hồ Chí Minh cấp cho ông Trần Văn Y ngày 25/8/2017. 
Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy , Giấy sang nhượng đất ngày 
10/4/1999 và giấy bán đất ngày 22/12/2004 giữa ông Trần Văn Y , bà Nguyễn 
Thị T1 với ông Nguyễn Ngọc T được các bên đương sự thừa nhận, trong thực tế 
ông T đã được ông Y, bà T1 bàn giao đất, có phân chia ranh giới cụ thể và ông 
T đã sử dụng đất cho đến nay mà không ai tranh cản. Khi các bị đơn làm thủ tục 
tặng cho ông S toàn bộ thửa đất  thì gia đình  ông Y, bà T1, ông S cũng công 
nhận là trong đó có  luôn phần diện tích đất 482,7m2 đã chuyển nhượng cho ông 
T và sẵn sàng hỗ trợ cho ông T làm thủ tục tách thửa, sang tên. Đến khi ông T 
làm thủ tục tách thửa thì không được chấp nhận vì vướng  quy định về diện tích 
tối thiểu để tách thửa theo Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 
của UBND Thành phố Hồ Chí Minh  nên các bên mới xảy ra tranh chấp . Tuy 
nhiên, đến ngày 28/12/2021 thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Củ 
Chi có Công văn số 5090/CNCC về việc trả lời đơn của ông Trần Minh S  xác 
nhận việc chuyển nhượng 482,7m2 thuộc thửa 86, tờ bản đồ số 17  nêu trên là 
“đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 79 Nghị định 
43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ và khoản 3 Điều 5 của Thông 
tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi 
trường”. Như vậy, thỏa thuận của ông T và ông S đã thống nhất như đã nêu trên 
là tự nguyện; nội dung thỏa thuận không vi phạm điều cấm của pháp luật, không 
trái đạo đức xã hội , không ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp của người 
khác. Do đó, Hội đồng xét xử căn cứ Điều 300 Bộ luật tố tụng dân sự, sửa bản 
án sơ thẩm theo hướng công nhận sự thỏa thuận của các đương sự như đã nêu 
trên. 
[3] Án phí: 
- Án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện được chấp nhận nên ô ng

5 
 
Nguyễn Ngọc T không phải c hịu án phí dân sự sơ thẩm . Đồng thời ông 
Trần Minh S phải chịu án phí dân sự sơ thẩm  do ông S có nghĩa vụ thực 
hiện một phần yêu cầu khởi kiện của ông T. 
- Án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa bản án sơ thẩm  trong trường 
hợp các đương sự thỏa thuận vớ i nhau về việc giải quyết vụ án tại phiên 
tòa phúc thẩm nên người kháng cáo là bà T1, ông S phải chịu toàn bộ án 
phí dân sự phúc thẩm  theo quy định tại khoản 5 Điều 29 Nghị quyết số 
326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc 
hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí 
và lệ phí Tòa án. 
Vì các lẽ trên, 
QUYẾT ĐỊNH: 
 Căn c ứ Điều 300 Bộ luật T ố tụng dân s ự năm 2015 , Nghị quyết s ố 
326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/ 2016 của Ủy ban Thư ờng vụ Quốc hội, quy 
định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và l ệ phí Tòa 
án. 
Công nhận sự thỏa thuận của ông Nguyễn Ngọc T và ông Trần Minh S về 
việc giải quyết nội dung vụ án. 
Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 1526/2020/DS-ST ngày 18/9/2020 của Tòa 
án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh theo hướng công nhận sự tự nguyện thỏa 
thuận c ủa các đương s ự theo văn  bản ghi ý ki ến ngày 18/4/2022 c ủa ông 
Nguyễn Ngọc T và ông Trần Minh S. 
Tuyên xử: 
1/ Giữ nguyên phần cập nhật biến động sang tên ông Trần Minh S  ngày 
25/9/2017 trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài 
sản khác g ắn liền với đất số vào sổ cấp GCN: CS02920 do S ở Tài nguyên và 
Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cấp cho ông Trần Văn Y ngày 25/8/2017. 
2/ Ông Trần Minh S có trách nhiệm làm thủ tục tách thửa, sang tên phần 
đất có di ện tích 482,7m2 thuộc thửa 86, t ờ bản đồ số 17 tọa lạc tại xã An Phú, 
huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Nguyễn Ngọc T theo nội dung 
Giấy sang như ợng đ ất ngày 10/4/1999 và gi ấy bán đ ất ngày 22/1 2/2004 gi ữa 
ông Trần Văn Y, bà Nguyễn Thị T1 với ông Nguyễn Ngọc T. 
Các đương sự được quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để tiến hành 
đăng ký kê khai quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 
3/ Án phí: 
3.1/ Án phí dân sự sơ thẩm: 
- Hoàn trả cho ông T số tiền 19.500.000 (mười chín triệu năm trăm nghìn) 
đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 49952 ngày 17/10/2018 của Cục 
Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh. 
- Ông Trần Minh S  phải nộp án phí dân s ự sơ thẩm là 300.000 (ba trăm 
nghìn) đồng. 
3.2/ Án phí dân sự phúc thẩm: Buộc bà Nguyễn Thị T1, ông Trần Minh S

6 
 
mỗi người phải nộp 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm, 
được khấu trừ vào 02 biên lai thu tạm ứng án phí s ố 0092884, 0092885 cùng 
ngày 23/10/2020 của Cục Thi hành án dân s ự Thành phố Hồ Chí Minh. Bà T1, 
ông S đã nộp xong tiền án phí dân sự phúc thẩm.  
 Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./ 
Nơi nhận:  
- Tòa án nhân dân tối cao;   
- VKSND cấp cao tại TP.HCM; 
- TAND TP.HCM; 
- VKSND TP.HCM; 
- Cục THADS TP.HCM;  
- Các đương sự (4); 
- Lưu: HSVA (2) VP(5) 16b LTTT. 
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM 
THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
 
Nguyễn Đắc Minh