TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
               Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
 
Bản án số: 15/2023/KDTM-PT 
Ngày: 13 - 3 - 2023 
V/v Tranh chấp hợp đồng thi công 
xây dựng 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có: 
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Hòa Hiệp 
Các Thẩm phán: Ông Lê Hoàng Tấn 
 Bà Trần Thị Thúy Hồng 
- Thư ký phiên tòa: Bà Tiếu Phương Quyền - Thư ký Tòa án nhân dân cấp 
cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Gia Viễn - Kiểm sát viên. 
Ngày 07 và 13 tháng 3 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp  cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án kinh doanh thương 
mại thụ lý số 60/2022/TLPT-KDTM ngày 10 tháng 11 năm 2022 về việc “Tranh 
chấp hợp đồng thi công xây dựng”.  
Do Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số: 19/2022/KDTM-ST ngày 28 
tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương bị kháng cáo. 
Theo Quyết định đ ưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số : 35/2023/QĐ-PT ngày 
12 tháng 01 năm 2023, giữa các đương sự:  
- Nguyên đơn: Công ty NĐ; địa chỉ: Số 251, Đường R2, khu phố 6, phường 
R1, thành phố R, tỉnh Bình Dương. 
Người đại diện theo pháp luật của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Mỹ H, chức 
vụ: Giám đốc (vắng mặt); 
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn:  
1. Ông Hoàng Tăng L (có mặt);

2 
(Văn bản ủy quyền số 160123/VBUQ-NĐ ngày 16/01/2023). 
Địa chỉ: Số 251, Đường R2, khu phố 6, phường R1, thành phố R, tỉnh Bình 
Dương. 
2. Ông Lưu Văn B, sinh năm: 1977 (có mặt); 
Địa chỉ liên hệ: Số 229A/3, khu phố R3, phường R4, thành phố Thuận An, 
tỉnh Bình Dương (Văn bản ủy quyền số 191121/VBUQ-NĐ ngày 19/11/2021). 
- Bị đơn:   
1. Công ty BĐ1; địa chỉ: Lô 4-1 đến 4-10, khu 3, KCN Protrade, xã R5, thị 
xã R6, tỉnh Bình Dương. 
2. Công ty BĐ2 ; địa chỉ: Lô 5 -1 đến 5 -3, 3 -1 đến 3 -8, T2 -1 đến T2 -23, 
đường Pasteur, khu 3, KCN Protrade, xã R5, thị xã R6, tỉnh Bình Dương. 
Người đại diện theo pháp luật của bị đơn Công ty BĐ1  và Công ty BĐ2 : 
Ông Y, chức vụ: Tổng Giám đốc, Quốc tịch:  Lãnh thổ Đài Loan (Trung Quốc) 
(vắng mặt); 
Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn Công ty BĐ1  và Công ty BĐ2 : 
Ông Lê Văn T1, sinh năm 1988 (có mặt); 
Địa chỉ liên hệ: số 569 Đại lộ Bình Dương, phường R1, thành phố R, tỉnh 
Bình Dương. 
(Giấy ủy quyền ngày 10/02/2023) 
Người bảo vệ quyền v à lợi ích hợp pháp của bị đơn Công ty BĐ1 và Công 
ty BĐ2: Luật sư Nguyễn Văn T2, thuộc Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh 
(có mặt); 
Địa chỉ: Công ty Luật TNHH MTV ADBSaiGon, số 25 Đồng Xoài, 
Phường 13, quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh. 
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông NLQ, sinh năm 1957; Quốc 
tịch: Lãnh thổ Đài Loan (Trung Quốc); Hộ chiếu số 360113628, do Bộ  Ngoại 
giao cấp ngày 22/3/2021 (có mặt); 
Địa chỉ: Lô 4-1 đến 4-10, khu 3, KCN Protrade, xã R5, thị xã R6, tỉnh Bình 
Dương. 
- Người phiên dịch: Bà Nguyễn Thị I , sinh năm: 1989, chứng minh nhân 
dân số 280914642 do Công an tỉnh Bình Dương cấp ngày 26/7/2019, nơi làm 
việc: Công ty BĐ1 (có mặt); 
Địa chỉ: Lô 4-1 đến 4-10, khu 3, KCN Protrade, xã R5, thị xã R6, tỉnh Bình 
Dương

3 
- Người kháng cáo: Nguyên đơn Công ty NĐ  và bị đơn Công ty BĐ1  và 
Công ty BĐ2. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Theo bản án sơ thẩm nội dung vụ án được tóm tắt như sau: 
Tại đơn khởi kiện ngà y 12/11/2021 , đơn khởi kiện bổ sung ngày  
21/02/2022 và ngà y 05/5/2022 , nguyên đơn v à người đại diện hợp pháp của 
nguyên đơn trình bày: 
Vào năm 2017, 2018 nguyên đơn Công ty NĐ  (sau đây gọi tắt là NĐ) ký 
các Hợp đồng xây dựng nhà xưởng với bị đơn, cụ thể như sau: 
(1) Hợp đồng số 05/HĐXD/2017 ký ngày 08/7/2017  giữa NĐ và Công ty 
BĐ2 (gọi tắt là BĐ2, tức là Đông Tuấn giai đoạn 1, viết tắt là BĐ21); 
(2) Hợp đồng số 01/2018/H BĐ2CXD ký ngày 31/01/2018  giữa NĐ và 
Công ty BĐ1 (viết tắt là BĐ1); 
(3) Hợp đồng số 01.11/2018/H BĐ2CXD ký ngày 08/11/2018  giữa NĐ và 
BĐ22 (tức là Đông Tuấn giai đoạn 2); 
(4) Hợp đồng số 01.12/2018/H BĐ2CXD ký ngày 28/12/2018  giữa NĐ và 
BĐ23 (tức là Đông Tuấn giai đoạn 3); 
 Hai bị đơn trên đều chung 01 chủ tư và cùng một người đại diện theo pháp 
luật là ông Y. Trong 04 Hợp đồng trên thì Hợp đồng số 05/HĐXD/2017 (BĐ21) 
hai bên đã thực hiện xong, bàn giao công trình (Biên bản nghiệm thu và bàn giao 
công trình đưa vào sử dụng ngày 13/10/2019), bị đơn đã thanh toán xong, 
nguyên đơn không tranh chấp. Nguyên đơn NĐ tranh chấp ba hợp đồng còn lại 
như sau: 
1. Hợp đồng số 01/2018 ngày 31/ 01/2018, giữa NĐ với BĐ1: Hai bên ký 
biên bản nghiệm thu và bàn giao công trình ngày 17/6/2019, thời hạn bảo hành 
là 01 năm, hết hạn bảo hành ngày 17/6/2020, NĐ cũng đã thực hiện xong nghĩa 
vụ làm giấy tờ pháp lý (Giấy chứng nhận phòng cháy chữa cháy, đán h giá tác 
động môi trường, phê duyệt quy hoạch 1/500) và giao BĐ1 theo biên bản bàn 
giao vào các ngày 24/3/2020, 25/9/2020 và 05/9/2019 người đại diện của BĐ1 
ký nhận văn bản phê duyệt quy hoạch 1/500. Số tiền giữ lại trong thời hạn bảo 
hành là 5% giá trị cô ng trình bằng 5.265.000.000 đồng, sau khi hết thời hạn bảo 
hành, NĐ nhiều lần yêu cầu nhưng BĐ1 không thanh toán; nay, NĐ yêu cầu 
BĐ1 thanh toán số tiền bảo hành 5.265.000.000 đồng và lãi chậm trả 
1,25%/tháng tính từ ngày 18/6/2020 đến ngày xét xử sơ thẩm.  
2. Hợp đồng số 01.11/2018 ngày 08/11/2018 ( BĐ22), giữa NĐ với BĐ2: 
Hai bên ký biên bản nghiệm thu và bàn giao công trình ngày 30/9/2019, thời hạn

4 
bảo hành 01 năm, hết hạn bảo hành ngày 30/9/2020. Số tiền giữ lại trong thời 
hạn bảo hành là 5% giá trị công trình bằng 5.040.000.000 đồng, sau khi hết thời 
hạn bảo hành, NĐ nhiều lần yêu cầu nhưng BĐ2 không thanh toán; nay, NĐ yêu 
cầu BĐ2 thanh toán số tiền bảo hành 5.040.000.000 đồng và lãi chậm trả 
1,25%/tháng tính từ ngày 01/10/2020 đến ngày xét xử sơ thẩm.  
3. Hợp đồng số 01.12/2018 ngày 18/12/2018 ( BĐ23), giữa NĐ với BĐ2: 
Hai bên ký biên bản nghiệm thu và bàn giao công trình ngày 17/12/2019, thời 
hạn bảo hành 01 năm, hết hạn bảo hành ngày 17/12/2020. Số tiền giữ lại trong 
thời hạn bảo hành là 5% giá trị công trình bằng 2.042.000.000 đồng, sau khi hết 
thời hạn bảo hành, NĐ nhiều lần yêu cầu nhưng BĐ2 không thanh toán; nay, 
NĐ yêu cầu BĐ2 thanh toán số tiền bảo hành 2.042.000.000 đồng và lãi chậm 
trả 1,25%/tháng tính từ ngày 18/12/2020 đến ngày xét xử sơ thẩm.  
Đối với 02 Hợp đồng số 01.11/2018 và số 01.12/2018, giữa NĐ và BĐ2  có 
thỏa thuận về việc NĐ có trách nhiệm thực hiện thủ tục giấy tờ pháp lý miễn phí 
(phòng cháy chữa cháy, đánh giá tác động môi trường, thẩm định bản vẽ quy 
hoạch 1/500, Biên bản nghiệm thu (hoàn công) công trình của Ban quản lý, giấy 
chứng nhận sở hữu công trình) cho BĐ2. NĐ đã thực hiện xong thủ tục giấy tờ  
phê duyệt thẩm định phòng cháy chữa cháy, Sở Xây dựng đã ký văn bản thẩm 
định bản vẽ quy hoạch 1/500 nhưng Ủy ban nhân dân tỉnh chưa ký, từ đó không 
thực hiện được các thủ tục đánh giá tác động môi trường và Biên bản nghiệm 
thu công trình của Ban quản lý khu công nghiệp; Giấy tờ sở hữu công trình cũng 
không thực hiện được vì bị đơn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền thuê đất. 
Những Giấy tờ pháp lý liên quan nói trên không làm được là do công trình xây 
dựng trên phần đất có liên quan đến vụ án Cao Minh E (thuộc Khu công nghiệp 
Quốc tế Protrade), Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương đã có Văn bản số 192/TB-
UBND ngày 16/9/2019 tạm dừng các th ủ tục hành chính liên quan đến đất đai 
trong Khu công nghiệp Quốc tế Protrade. Việc không hoàn thành thủ tục giấy tờ 
pháp lý không phải do lỗi của NĐ nên NĐ không phải chịu trách nhiệm; NĐ 
đồng ý tính chi phí hoàn thành giấy tờ pháp lý cho 02 Hợp đồng còn lại của BĐ2 
là 680.000.000 đồng. NĐ không đồng ý với yêu cầu giữ lại số tiền 
10.000.000.000 đồng của bị đơn để đảm bảo cho NĐ thực hiện xong các thủ tục 
giấy tờ pháp lý như đã nêu ở trên. 
4. Quá trình thực hiện các hợp đồng trên, người đại diện cho BĐ1 và BĐ2 
là ông Y thường về Đài Loan nên giao cho người quản lý là ông NLQ, ông NLQ 
là người giám sát việc xây dựng, ký nghiệm thu từng hạng mục và báo cáo cho 
ông Y để thanh toán tiền cho NĐ. Trong quá trình xây dựng, ông NLQ có yêu 
cầu xây dựng thêm một số  hạng mục ngoài hợp đồng, khi có yêu cầu làm thêm 
ngoài hợp đồng của ông NLQ thì NĐ làm bản báo giá, bản vẽ đưa cho ông NLQ 
ký, sau đó NĐ thực hiện xây dựng, phần xây dựng thêm ngoài hợp đồng của NĐ

5 
đã được ông NLQ thừa nhận trong 02 biên bản xem xét th ẩm định tại chỗ của 
Tòa án. Phần xây dựng thêm NĐ đã bàn giao cho BĐ1 và BĐ2 cùng với công 
trình xây dựng trong hợp đồng, BĐ1 và BĐ2 cũng đã đưa vào sử dụng (mục 
đích dùng để sản xuất hoặc cho thuê) cùng với nhà xưởng đã xây theo hợp đồng 
(thời hạn bàn giao theo biên bản nghiệm thu cuối cùng là ngày 17/12/2019). 
+ Các hạng mục NĐ làm thêm ngoài hợp đồng tại BĐ1: (1) Nhà để xe (2) 
phòng khí nén (3) toàn bộ hố ga + đường ống ngầm (dùng cho đường dây dẫn 
điện) của BĐ12 (Hợp đồng số 01.11/2018) (4) làm thêm vách ng ăn trên lầu của 
xưởng số 4 dài 120mx4m (5) nhà chứa ga xưởng số 3 (6) mái che nối giữa 
xưởng số 3 và xưởng số 4 dài 120m x (8,5m đến 9m) (7) bể xử lý nước thải + 
mái che, vách ngăn (8) giếng khoan công nghiệp (9) 02 nhà xe ô tô mỗi nhà 
6,6m x 25m (10) làm 06 đế móng dùng để máy sản xuất tại xưởng số 9 (11) nhà 
hơi + nhà điện. 
  + Các hạng mục NĐ làm thêm ngoài hợp đồng tại BĐ2: (1) Nguồn điện 
chiếu sáng, thiết bị văn phòng, bồn nước, rèm, hàng rào, để bê tông bó vỉa, làm 
bãi xe máy, điện chiếu sáng nhà xưởn g từ 1 đến 7, đồng hồ điện, nước; (2) nhà 
điện 8mx3,5m; (3) bó vỉa xung quanh hàng rào 1.827m dài; (4) hệ thống cấp 
nước sinh hoạt khu xưởng, văn phòng diện tích khu vực 26.159m 2; (5) hàng rào 
ngăn giữa các xưởng và nhà xưởng. 
 Chi phí thi công, xây dựng t hêm ngoài hợp đồng của NĐ tại BĐ1 và BĐ2 
là 11.036.200.000 đồng. Sau khi có ý kiến phản tố của bị đơn về việc NĐ chưa 
thi công hàng rào sơn phủ Epoxy, phủ 3 lớp chống ăn mòn của bể chứa nước; 
theo bản báo giá của NĐ thì phần này thi công với giá 911.555.0 00 đồng, NĐ 
đồng ý trừ chi phí thi công phần này 911.555.000 đồng; số tiền thi công còn lại 
ngoài hợp đồng là 10.694.000.000 đồng. 
Nay, Chứng thư thẩm định giá của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Bình 
Dương số 047/2022/BDV-CV ngày 27/7/2022 thì phần xây dựn g thêm tại BĐ1 
trị giá 6.478.158.851 đồng; Chứng thư thẩm định giá số 048/2022/BDV -CV 
ngày 27/7/2022 thì phần xây dựng thêm tại BĐ2 trị giá 3.854.282.833 đồng 
(tổng chi phí xây dựng thêm tại 02 công trình là 10.332.441.684 đồng). 
NĐ đồng ý giá thẩm định tại  chứng thư thẩm định giá và yêu cầu: BĐ1 
thanh toán phần giá trị xây dựng thêm là 6.478.158.851 đồng và lãi suất chậm 
thanh toán 1,25% từ 18/6/2020 đến ngày xét xử sơ thẩm; yêu cầu BĐ2 thanh 
toán phần giá trị xây dựng thêm số tiền 3.854.282.833 đồng và lãi s uất chậm 
thanh toán 1,25% từ 18/12/2018 đến ngày xét xử sơ thẩm. 
Trường hợp BĐ1 và BĐ2 không không ý thanh toán tiền thì đề nghị Tòa án 
quyết định để cho NĐ đưa xe và máy móc vào tháo dỡ, đập bỏ và di dời toàn bộ 
phần xây dựng thêm của NĐ trên phần đất hiện do BĐ1 và BĐ2 quản lý.

6 
5. NĐ không đồng ý với yêu cầu phản tố của BĐ1 và BĐ2, với lý do như 
sau:  
- Hợp đồng số 05/HĐXD/2017 (BĐ21) hai bên đã thực hiện xong, bàn giao 
công trình đưa vào sử dụng từ ngày 13/10/2019; bị đơn cũng đã thanh toán xong 
tiền bảo hành; nay bị đơn yêu cầu trả chi phí sửa chữa, hư hỏng do hao mòn tự 
nhiên theo chứng thư thẩm định giá với số tiền 145.756.800 đồng là  không 
đúng. 
- 02 Hợp đồng còn lại: Trong thời gian bảo hành, BĐ1 và BĐ22 không 
thông báo cho NĐ về hư hỏng các công trình xâ y dựng để khắc phục sửa chữa, 
khi đại diện của NĐ đến trụ sở thì BĐ1 và BĐ2 đóng cửa không cho vào (có 
hình ảnh kèm theo), trong thời hạn khiếu nại theo quy định của pháp luật BĐ1 
và BĐ2 cũng không khiếu nại; và khi NĐ khởi kiện, đến ngày 20/01/2022 thì 
BĐ1 và BĐ2 mới có đơn phản tố yêu cầu bồi thường do công trình hư hỏng. Kết 
quả xem xét thẩm định của Tòa án và kết quả thẩm định giá của Công ty thẩm 
định giá (ngày 27/7/2022) chỉ rõ số tiền khắc phục, sữa chữa hư hỏng tại BĐ2 và 
BĐ1 là những do hư hỏng, xuống cấ p tự nhiên trong quá trình sử dụng từ khi 
nghiệm thu công trình vào các  ngày 17/6/2019 ( BĐ1), 30/9/2019 ( BĐ22) và 
13/10/2019 (BĐ21) đến nay, không phải do chất lượng công trình. 
Trong quá trình tố tụng và tại đơn phản tố ngày 20/01/2022, người đại diện 
hợp pháp của bị đơn trình bày: 
Bị đơn (BĐ1 và BĐ2) thống nhất với nguyên đơn NĐ về việc hai bên có ký 
04 hợp đồng xây dựng như nguyên đơn đã trình bày.  
1. Thống nhất với NĐ về Hợp đồng số 05/HĐXD/2017 ( BĐ21) hai bên đã 
thực hiện xong, bàn giao công trình, thanh toán xong tiền bảo hành; nhưng công 
trình hư hỏng xuống cấp thì NĐ phải có trách nhiệm. 
2. Đối với Hợp đồng số 01.2018 ngày 31/01/2018, hai bên ký biên bản 
nghiệm thu và bàn giao công trình ngày 17/6/2019, thời hạn bảo hành 01 năm kể 
từ ngày nghiệm thu; BĐ1 còn giữ lại số tiền 5.265.000.000 đồng của NĐ chưa 
thanh toán vì trong thời gian bảo hành công trình, BĐ1 có thông báo công trình 
hư hỏng nhưng NĐ không đến sửa chữa.  
3. Hợp đồng số 01.11/2018 ngày 08/11/2018 ( BĐ22) hai bên ký biên bản 
nghiệm thu và bàn  giao công trình ngày 30/9/2019, thời hạn bảo hành 01 năm, 
hết hạn bảo hành ngày 30/9/2020. Số tiền BĐ2 còn giữ lại trong thời hạn bảo 
hành là 5.040.000.000 đồng chưa thanh toán, vì 02 lý do: Trong thời gian bảo 
hành công trình, BĐ2 có thông báo công trình h ư hỏng nhưng NĐ không đến 
sửa chữa và NĐ chưa thực hiện xong các giấy tờ pháp lý cho BĐ2 như đã thỏa 
thuận.

7 
4. Hợp đồng số 01.12/2018 ngày 18/12/2018 ( BĐ23), hai bên ký biên bản 
nghiệm thu và bàn giao công trình ngày 17/12/2019, thời hạn bảo hành 01 năm; 
số tiền giữ lại trong thời hạn bảo hành là 2.042.000.000 đồng chưa thanh toán, vì 
NĐ không hoàn thành giấy tờ pháp lý cho BĐ2 như thỏa thuận trong  hợp đồng. 
Bị đơn BĐ1 và BĐ2 có yêu cầu phản tố (ngày 20/01/2022) như sau: 
- Hợp đồng số 05/HĐXD/2017 ( BĐ21): Yêu cầu NĐ trả chi phí sửa chữa 
theo chứng thư thẩm định giá (số 060/2022/BDV -CT) số tiền là 145.756.800 
đồng. 
- Hợp đồng số 01/2018 ngày 31/02/2018 ( BĐ1): Yêu cầu NĐ trả chi phí 
sửa chữa theo chứng thư thẩm định giá (số 059/2022/BDV -CT) số tiền là 
305.229.000 đồng. 
- Hợp đồng số 01.11/2018 ngày 08/11/2018 ( BĐ2GĐ2): Yêu cầu NĐ trả 
chi phí sửa chữa theo chứng thư thẩm định giá (số 060/2022/BDV-CT) số tiền là 
1.169.802.000 đồng. 
5. Ngày 11/8/2022, đại diện hợp pháp của bị đơn có ý kiến phản bác về 
việc nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán 100% tiền bảo hành công trình còn 
lại như sau: 
NĐ chưa hoàn thành thủ tục pháp lý (phòng cháy chữa cháy, môi trường, 
phê duyệt quy hoạch 1/500, Biên bản nghiệm thu công trình của Ban quản lý 
Khu công nghiệp, giấy tờ sở hữu cô ng trình) cho BĐ2 theo 02 hợp đồng (số 
01.11/2018 và số 01.12/2018) nên yêu cầu được giữ lại tiền bảo hành là 
10.000.000.000 (mười tỷ) đồng để bảo đảm nghĩa vụ hoàn thành giấy tờ pháp lý, 
sau khi NĐ hoàn thành nghĩa vụ làm giấy tờ pháp lý xong bị đơn sẽ tr ả lại cho 
NĐ số tiền 10.000.000.000 (mười tỷ) đồng. 
6. Yêu cầu của NĐ về phần xây dựng ngoài hợp đồng: Bản báo giá, bản vẽ 
do NĐ đưa ra chưa có chữ ký chấp thuận của ông Y (đại diện theo pháp luật của 
BĐ1 và BĐ2) thì bị đơn chỉ đồng ý trả chi phí phát sin h theo các chứng thư 
thẩm định giá.  
Đối với trường hợp ông NLQ có ký hay không ký các chứng từ do nguyên 
đơn đưa ra thì bị đơn không có ý kiến. Về yêu cầu tháo dỡ phần xây dựng thêm 
ngoài hợp đồng của NĐ thì bị đơn không có ý kiến về việc này. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông NLQ trình bày:  
Ông NLQ  là người được ông Y giao quản lý 02 Công ty BĐ1 và BĐ2, 
giám sát thi công xây dựng của NĐ tại BĐ1 và BĐ2 từ khi bắt đầu cho đến khi 
đưa vào hoạt động, đến nay ông vẫn đang là người quản lý của công ty. Ông 
NLQ thừa nhận các công trình xây dựng trên đất của bị đơn BĐ1 và BĐ2 để do

8 
NĐ thực hiện, phần công trình mà NĐ xác định xây dựng ngoài hợp đồng do 
NĐ thực hiện nhưng có một số hạng mục ông NLQ không rõ trong hay ngoài 
hợp đồng. Ông NLQ thừa nhận có ký vào bản báo giá, bản vẽ phần thi công xây 
dựng do NĐ đưa nhưng ký là để thi công xây dựng theo yêu cầu không phải ký 
là thống nhất với bản báo giá do NĐ đưa ra; về giá trị từng hạng mục xây dựng 
ông NLQ không quyết định được mà do chủ đầu tư (ông Yao) quyết định. 
Tại Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số: 19/2022/KDTM-ST ngày 28 
tháng 9 năm 2022, Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương quyết định: 
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty NĐ. 
2. Tuyên các h ợp đ ồng xây d ựng sau đây ch ấm dứt hiệu l ực k ể từ ngày 
28/9/2022: 
2.1. Hợp đồng xây d ựng số 01/2018/HBĐ2CXD ký ngày 31/01/2018  giữa 
Công ty NĐ và Công ty BĐ1.  
2.2. Hợp đồng xây dựng số 01.11/2018/HBĐ2CXD ký ngày 08/11/2018 và 
số 01.12/2018/HBĐ2CXD ký ngày 28/12/2018  giữa Công ty NĐ  và Công t y 
BĐ2. 
3. Về nghĩa vụ thanh toán của bị đơn trong hợp đồng: 
3.1. Buộc bị đơn Công ty BĐ1 phải thanh toán cho Công ty NĐ số tiền gốc 
là 5.265.000.000 đồng và lãi suất chậm thanh toán là 1.798.875.000 đồng, tổng 
cộng: 7.063.875.000 (bảy tỷ không trăm sáu mươi b a triệu tám trăm bảy mươi 
lăm nghìn) đồng (Hợp đồng số 01/2018/HBĐ2CXD). 
3.2. Buộc bị đơn Công ty BĐ2 phải thanh toán cho Công ty NĐ số tiền gốc 
là  5.040.000.000 đồng và lãi suất chậm thanh toán là 752.850.000 đồng, tổng 
cộng:  5.792.850.000 (năm tỷ bảy tr ăm chín mươi hai triệu tám trăm năm mươi 
nghìn) đồng (Hợp đồng số 01.11/2018/HBĐ2CXD). 
3.3. Buộc bị đơn Công ty BĐ2 phải thanh toán cho Công ty NĐ số tiền gốc 
là 2.042.000.000 đồng và lãi suất chậm thanh toán là 272.266.500 đồng, tổng 
cộng:  2.314.266.500 ( hai tỷ ba trăm mười bốn triệu hai trăm sáu mươi sáu 
nghìn năm trăm) đồng (Hợp đồng số 01.12/2018/HBĐ2CXD). 
4. Về nghĩa vụ thanh toán của bị đơn ngoài hợp đồng: 
4.1. Buộc bị đơn Công ty BĐ1 phải thanh toán cho Công ty NĐ chi phí xây 
dựng ngoài hợp đồng với số t iền là 6.478.158.851 (sáu tỷ bốn trăm bảy mươi 
tám triệu một trăm năm mươi tám nghìn tám trăm năm mươi mốt) đồng. 
4.2. Buộc bị đơn Công ty BĐ2 phải thanh toán chi phí xây dựng ngoài hợp 
đồng cho Công ty NĐ  số tiền là 3.854.282.833 (ba tỷ tám trăm mươi bốn triệu 
hai trăm tám mươi hai nghìn tám trăm ba mươi ba) đồng.

9 
5. Không chấp nhận yêu cầu của Công ty NĐ về việc bị đơn Công ty BĐ2 
phải thanh toán tiền lãi 1.025.116.500 đồng do chậm thanh toán (trong hợp 
đồng) với  và tiền lãi 3.241.176.694 đồng chậm thanh to án (xây dựng thêm 
ngoài hợp đồng), tổng cộng: 4.266.293.194 (bốn tỷ hai trăm sáu mươi sáu triệu 
hai trăm chín mươi ba nghìn một trăm chính mươi bốn) đồng. 
6. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty BĐ1 về việc buộc Công 
ty NĐ phải thanh toán chi phí sửa c hữa là 305.299.600 (ba trăm linh năm triệu 
hai trăm chín mươi chín nghìn sáu trăm) đồng. 
7. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty BĐ2 về việc buộc Công 
ty NĐ phải thanh toán chi phí sửa chữa là 1.315.588.000 (một tỷ ba trăm mười 
lăm triệu năm trăm tám mươi tám nghìn) đồng. 
8. Ghi nhận sự tự nguyện của Công ty NĐ về việc chịu chi phí để Công ty 
BĐ2 thực hiện các giấy tờ pháp lý (Phòng cháy chữa cháy, môi trường, quy 
hoạch 1/500, biên bản nghiệm thu của Ban quản lý và Giấy chứng nhận sở hữu 
công trình); Công ty NĐ phải giao lại cho cho Công ty BĐ2 số tiền 800.000.000 
(tám trăm triệu) đồng. 
Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn 
yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chậm trả tiền thì còn phải trả lãi 
cho người được thi hành án theo mức lãi suất qui định tại  khoản 2 Điều 468 Bộ 
luật dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm trả. 
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí  và thông báo về quyền 
kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.  
Ngày 10/10/2022, Công ty NĐ có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm  
về phần tính lãi chậm thanh toán.  
Ngày 05/10/2022, Công ty BĐ1 và Công ty BĐ2 có đơn kháng cáo toàn bộ 
bản án sơ thẩm. 
Tại phiên tòa phúc thẩm: 
Nguyên đơn Công ty NĐ , có người đại d iện theo ủy quyền là ông Hoàng 
Tăng L và ông Lưu Văn B  thống nhất xin rút một phần kháng cáo về yêu cầu 
tính lãi  đối với phần chậm thanh toán giá trị bảo hành  đối với Hợp đồng số 
01.11/2018 ngày 08/11/2018, Hợp đồng số 01.12/2018 ngày 18/12/2018 của 
BĐ1 và BĐ2; giữ nguyên yêu cầu kháng cáo về phần tính lãi chậm thanh toán 
đối với phần thi công phát sinh, cụ thể BĐ1 phải trả lãi phần phát sinh  
2.229.511.667 đồng cho NĐ, BĐ2 phải trả lãi chậm thanh toán phần phát sinh là 
2.206.415.000 đồng cho NĐ, tính đến ngày  xét xử sơ thẩm 22/9/2022; đề nghị 
Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, không chấp nhận kháng 
cáo của bị đơn, sửa bản án sơ thẩm, với các lý do:

10 
Theo thói quen thương m ại, gi ữa nguyên đơn và b ị đơn trư ớc đó đã thi 
công nhiều hợp đồng. Mặc dù đối với các ph ần phát sinh chưa ký ph ụ lục hợp 
đồng nhưng hai b ên đều tuân th ủ đúng quy trình thi công cũng như giao ư ớc 
thực hiện toàn b ộ các công vi ệc đều theo đúng n ội dung các H ợp đồng đã ký. 
Hai bên đều mặc nhiên hi ểu rõ các quy đ ịnh trong các H ợp đồng cũng áp d ụng 
tương tự cho các ph ần phát sinh ngoài h ợp đồng, do đó cũng đư ợc mặc nhiên 
hiểu r ằng các b ên th ống nh ất th ực hi ện h ợp đ ồng b ất thành văn, th ỏa thu ận 
miệng để thực hiện thi công trước, mới ký văn bản sau.  
Mặt khác, khi nguyên đơn thi công xong đã được nghiệm thu, bàn giao toàn 
bộ công trình các hạng mục phát sinh cùng lúc với bàn giao các hạng mục trong 
Hợp đồng. Bên bị đơn đã nhận công trình đưa vào hoạt động và cho thuê một số 
nhà xưởng, như vậy đã khai thác sử dụng toàn bộ tài sản công trình từ trong hợp 
đồng đến các hạng mục phát sinh. Trong khi đó, vì thi công theo yêu c ầu của bị 
đơn nên nguyên đơn đã huy đ ộng vật tư, thiết bị, nhân lực, tài lực xây dựng nên 
các hạng mục công trình, đã phải chi trả rất nhiều cho các khoản chi phí này. Bị 
đơn ph ải b ồi thư ờng thi ệt h ại cho nguyên đơn b ằng hình th ức tr ả lãi đ ối v ới 
khoản nợ chậm thanh toán. Theo mục 9.7 Điều 9 của các hợp đồng thi công đã 
ký và quy đ ịnh của Điều 306 Lu ật Thương m ại 2005 có cơ s ở xác định bên b ị 
đơn vi phạm hợp đồng do chậm thanh toán.  
Bị đơn Công ty BĐ1 và Công ty BĐ2, có người đại diện theo ủy quyền là 
ông Lê Văn T1 và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn là Luật sư 
Nguyễn Văn T2 thống nhất đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án sơ thẩm, với các 
lý do: 
Theo đơn khởi  kiện và đơn khởi kiện bổ sung của nguyên đơn, theo đơn 
yêu cầu phản tố của bị đơn, các bên không có yêu cầu về việc chấm dứt hiệu lực 
của hợp đồng. Hơn nữa, NĐ chưa hoàn thành nghĩa vụ của hợp đồng và chưa 
thỏa mãn việc xảy ra tình trạng bất khả kháng th eo quy định tại điều 296 Luật 
thương mại. Tuy nhiên, trong phần tuyên xử của bản án sơ thẩm tuyên chấm dứt 
hiệu lực của các hợp đồng xây dựng vào ngày 28/9/2022. Như vậy, Tòa án cấ p 
sơ thẩm đã vượt quá phạm vi xét xử, là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.  
Tòa án cấp sơ thẩm đánh giá về khối lượng đã hoàn thành như các biên bản 
nghiệm thu của hai bên và kết quả thẩm định giá trị của cơ quan chuyên môn để 
kết luận về giá trị đối ứng số tiền để buộc nghĩa vụ thanh toán và phạt lãi là thiếu 
cơ sở. Bởi lẽ, m ột công trình xây dựng dự án theo quy định của Luật xây dựng 
và hệ thống các tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành thì phải bao gồm là khối lượng 
công trình và chất lượng công trình. Tuy nhiên, NĐ mới chỉ xác định được về 
phần khối lượng thi công, phần chất lượng công trình chưa được cơ quan chuyên 
môn đánh giá, xác nhận mà cụ thể ở đây là Ban quản lý khu công nghiệp quốc tế 
Protrade hoặc Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh Bình Dương kiểm tra

11 
nghiệm thu theo quy định của pháp luật. 
Tòa án cấp sơ thẩm đã áp dụng tình trạng bất khả kháng để miễn trừ trách 
nhiệm theo hợp đồng của nguyên đơn trong việc không phải hoàn thành phần 
còn lại của hợp đồng là các thủ tục pháp lý về môi trường, an ninh trật tự, phòng 
cháy chữa cháy... Tuy nhiên Tòa án cấp sơ thẩm  chưa xác định được thời điểm 
chấm dứt tình trạng bất khả kháng để xác định quyền và nghĩa vụ của cả hai bên, 
là thiếu cơ sở, không đúng quy định pháp luật. 
Trong phần quyết định của bản án sơ thẩm  không nói đến chi phí tố tụng 
như: chi phí xem xét thẩm định tại chỗ; chi phí giám định.. .để  xác định ai là 
người có nghĩa vụ phải chi trả chi phí này. 
Ngoài ra, đối với những hạng mục phát sinh của công trình , BĐ1 và BĐ2 
không yêu cầu, không nằm trong hợp đồng và phụ lục hợp đồng hai bên ký kết , 
không được phía BĐ1, BĐ2 thừa nhận và không nghiệm thu công trình hoàn 
thành đi vào sử dụng , nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu 
kháng cáo của nguyên đơn yêu cầu thanh toán những hạng mục xây dựng thêm  
cũng như số tiền lãi suất.  
Đại diện Viện kiểm sát nhân dâ n cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh 
trình bày quan điểm:  
Về tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử thực hiện đúng quy định của 
pháp luật tố tụng. Các đương sự thực hiện quyền, nghĩa vụ theo đúng quy định 
pháp luật. 
Về nội dung:  
Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn xin rút một phần kháng cáo về yêu 
cầu tính lãi đối với phần chậm thanh toán giá trị bảo hành  đối với Hợp đồng số 
01.11/2018 ngày 08/11/2018, Hợp đồng số 01.12/2018 ngày 18/12/2018 của 
BĐ1 và BĐ2. Đây là sự tự ng uyện của đương sự, đề nghị Hội đồng xét xử chấp 
nhận và đình chỉ phúc thẩm đối với phần của vụ án mà nguyên đơn đã rút kháng 
cáo theo qui định tại khoản 3 Điều 284 Bộ luật Tố tụng dân sự. 
Xét kháng cáo của nguyên đơn về phần tính lãi chậm thanh toán đối vớ i 
phần thi công phát sinh , sau khi ký kết hợp đồng, các bên không ký kết phụ lục 
hợp đồng, các bên không thỏa thuận về thời điểm thanh toán đối các phần xây 
dựng ngoài hợp đồng nên không có cơ sở xem xét. 
Xét kháng cáo của các bị đơn về việc hủy án bản án sơ thẩm, Tòa án cấp sơ 
thẩm xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ. 
Đặc biệt trong suốt quá trình xây dựng, trong thời hạn bảo hành, cho đến khi hết 
thời hạn bản hành, bị đơn không có yêu cầu, không khiếu nại về chất lượng công 
trình. Sau khi nguyên đơn khởi kiện, các bị đơn mới có yêu cầu phản tố về bồi

12 
thường chi phí sửa chữa do công trình xuống cấp. Theo Điều 10 của các hợp 
đồng về bảo hành công trình do các bên thỏa thuận, các bị đơn không áp dụng 
đúng qui định pháp luật. Vì vậy, không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của các bị 
đơn.  
Xét thấy, các đương sự không cung cấp được chứng cứ nào mới để chứng 
minh cho kháng cáo của mình, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu 
cầu kháng cáo của nguyên đơn, các bị đơn và giữ nguyên bản án sơ thẩm. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
 Căn cứ các tài liệu chứng cứ trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên 
tòa phúc thẩm, căn cứ vào kết quả tranh luận tại  phiên tòa, Hội đồng xét xử xét  
kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn như sau: 
[1] Về nội dung: 
[1.1] Xét Hợp đồng số 05/HĐXD/2017 ký ngày 08/7/2017  giữa NĐ và 
BĐ2: 
Nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận hợp đồng này đã được nghiệm thu, 
bàn giao và đưa vào sử dụng ngày 13/10/2019. BĐ2 đã thanh toán xong toàn bộ 
số tiền bảo hành còn lại cho NĐ ngay sau khi  hết thời hạn bảo hành . Mặc dù, 
nguyên đơn không yêu cầu Tòa án giải quyết đối với hợp đồng này nhưng bị 
đơn có yêu cầu phản tố liên quan đến nghĩa vụ bảo hành phát sinh từ quan hệ 
hợp đồng.  
Theo thoả thuận tại Điều 10.3 của Hợp đồng thì thời hạn bảo hành  công 
trình là 12 tháng kể từ ngày toàn bộ công trình chính thức được nghiệm thu hoàn 
thành, đưa vào sử dụng và phải được gia hạn cho đến khi khắc phục xong các sai 
xót do lỗi của bên B ( NĐ). Theo đó, thời hạn bảo hành được tính đến hết ngày 
12/10/2020. Hết thời hạn này, BĐ2 đã thanh toán xong tiền bảo hành cho NĐ.  
Ngày 20/01/2022, BĐ2 phản tố yêu cầu NĐ trả chi phí sửa chữa theo 
chứng thư thẩm định giá (số 060/2022/BDV -CT) số tiền là 145.756.800 đồng. 
Tuy nhiên, trong suốt quá trình tố tụng, BĐ2 không chứng minh được thiệt hại 
này phát sinh và đã có yêu cầu NĐ thực hiện việc bảo hành trong thời hạn bảo 
hành theo thoả thuận tại Điều 10.2 của Hợp đồng. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm 
không chấp nhận yêu cầu phản tố này của BĐ2 là phù hợp với sự thoả thuận 
trong hợp đồng và quy định pháp luật. 
[1.2] Xét Hợp đồng xây dựng số 01/2018/HBĐ2CXD ký ngày 31/01/2018  
giữa NĐ và BĐ1:  
[1.2.1] Về nghĩa vụ thanh toán:

13 
Hai bên đã ký biên bản nghiệm thu đối với Hợp đồng và đã thực hiện việc 
bàn giao công trình ngày 17/6/2019. Theo  thoả thuận tại Điều 10.3 của Hợp 
đồng thì thời hạn bảo hành là 12 tháng kể từ ngày hợp đồng chính thực được 
nghiệm thu và đưa vào sử dụng. Do đó, ngày hết hạn bảo hành là 17/6/2020. Hai 
bên đều thừa nhận hiện nay BĐ1 còn giữ số tiền giữ lại trong thời hạn bảo hành 
là 5% giá trị công trình bằng 5.265.000.000 đồng.  
BĐ1 cho rằng không thanh toán số tiền nêu trên cho NĐ do trong thời gian 
bảo hành công trình, BĐ1 có thông báo công trình hư hỏng nhưng NĐ không 
đến sửa chữa. Tuy nhiên, BĐ1 không cung cấp được bất kỳ chứng cứ nào chứng 
minh nghĩa vụ thông báo của mình. Do đó, hết thời hạn bảo hành, BĐ1 có nghĩa 
vụ thanh toán cho NĐ số tiền 5.265.000.000 đồng nêu trên. Vậy yêu cầu khởi 
kiện của nguyên đơn về việc BĐ1 vi phạm nghĩa vụ thanh toán từ ngày 
18/6/2020 là có căn cứ chấp nhận.  
[1.2.2] Về lãi chậm trả: 
Do BĐ1 vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên yêu cầu khởi kiện của nguyên 
đơn về việc thanh toán lãi chậm trả là có căn cứ. Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng 
Điều 306 của Luật Thương mại và nguyên tắc có lợi cho bị đơn để áp  dụng mức 
lãi suất chậm trả là 1,25% như yêu cầu của nguyên đơn là phù hợp. Vậy BĐ1 có 
nghĩa vụ thanh toán lãi suất chậm trả đối với Hợp đồng số 01/2018/H BĐ2CXD 
là 1.798.875.000 đồng. 
[1.2.3] Về yêu cầu phản tố của bị đơn:  
Theo Điều 10.2 của Hợp đồng thì nế u sau 24 giờ kể từ thời điểm BĐ1 
thông báo việc bảo hành mà NĐ không thực hiện, BĐ1 sẽ thuê đơn vị khác thực 
hiện việc sửa chữa. BĐ1 cũng không chứng minh được việc đã đề nghị đơn vị 
khác thực hiện việc sửa chữa trong thời hạn bảo hành và được thực hiện sau 24 
giờ kể từ thời điểm thông báo cho NĐ. Nên yêu cầu phản tố của BĐ1 buộc NĐ 
thanh toán chi phí sửa chữa do công trình xuống cấp, hư hỏng theo kết quả thẩm 
định giá là 305.299.600 đồng là không có căn cứ.  
[1.2.4] Về công trình xây dựng ngoài hợp đồng: 
Nguyên đơn cho rằng đã thực hiện các hạng mục: (1) Nhà để xe (2) phòng 
khí nén (3) toàn bộ hố ga + đường ống ngầm (dùng cho đường dây dẫn điện) của 
BĐ12 (Hợp đồng số 01.11/2018) (4) làm thêm vách ngăn trên lầu của xưởng số 
4 dài 120mx4m (5) nhà chứa ga xưởng số 3 (6) mái che nối giữa xưởng số 3 và 
xưởng số 4 dài 120m x (8,5m đến 9m) (7) bể xử lý nước thải + mái che, vách 
ngăn (8) giếng khoan công nghiệp (9) 02 nhà xe ô tô mỗi nhà 6,6m x 25m (10) 
làm 06 đế móng dùng để máy sản xuất tại xưởng. Tuy nhiên, các hạn g mục này 
không được thoả thuận trong hợp đồng với BĐ1. Trong khi đó, nguyên đơn chỉ

14 
cung cấp được bằng bản báo giá thi công và bản vẽ thi công có chữ ký của ông 
NLQ. Theo quy định tại khoản 1 Điều 13 của Luật Doanh nghiệp 2014 thì người 
đại diện theo pháp luật là cá nhân đại diện cho doanh nghiệp thực hiện các 
quyền và nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch của doanh nghiệp. Ngoài ra, tại khoản 
1 Điều 138 của Bộ luật Dân sự 2015 thì pháp nhân có thể uỷ quyền cho cá nhân, 
pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch  dân sự. Tại thời điểm thực hiện báo 
giá và thực hiện công trình ngoài hợp đồng, nguyên đơn không chứng minh 
được ông NLQ là đại diện hợp pháp của BĐ1 để giao kết hợp đồng dân sự.  
Tuy nhiên, việc thực tế xây dựng các công trình này đều được NĐ và BĐ1 
thừa nhận. Trong quá trình xây dựng, BĐ1 không ngăn cản và cũng đang thực tế 
sử dụng các công trình này. Việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định thời điểm bàn 
giao công trình năm 2019 và căn cứ vào Chứng thư thẩm định giá số 
047/2022/BDV-CT ngày 27/7/2022 để xác định g iá trị của các công trình xây 
dựng ngoài hợp đồng nêu trên với số tiền là 6.478.158.851 đồng là phù hợp.  
Đối với yêu cầu của nguyên đơn về lãi suất chậm trả đối với số tiền 
6.478.158.851 đồng là không có căn cứ vì việc xây dựng này không được thực 
hiện dựa trên thoả thuận hợp pháp và không có căn cứ để tính lãi.  
Do đó, BĐ1 phải thanh toán cho NĐ là số tiền giữ lại trong thời hạn bảo 
hành là 5% giá trị công trình bằng 5.265.000.000 đồng + lãi suất chậm trả đối 
với Hợp đồng số 01/2018/H BĐ2CXD là 1.798.875.00 0 đồng + giá trị của các 
công trình xây dựng ngoài hợp đồng nêu trên với số tiền là 6.478.158.851 đồng  
[1.3] Xét Hợp đồng số 01.11/2018/HBĐ2CXD ký ngày 08/11/2018 và Hợp 
đồng số 01.12/2018/HBĐ2CXD ký ngày 28/12/2018 giữa NĐ và BĐ2: 
Nguyên đơn yêu cầu BĐ2 phải thanh toán số tiền còn giữ lại trong thời hạn 
bảo hành là 5.040.000.000 đồng đối với Hợp đồng số 01.11/2018/HBĐ2CXD và 
2.042.000.000 đồng đối với Hợp đồng số 01.12/2018/H BĐ2CXD và lãi chậm 
trả kể từ ngày hết hạn bảo hành. Bị đơn không đồng ý yêu cầu này do  trong thời 
gian bảo hành công trình, BĐ2 có thông báo công trình hư hỏng nhưng NĐ 
không đến sửa chữa và NĐ chưa thực hiện xong các giấy tờ pháp lý cho BĐ2 
như đã thỏa thuận.  
[1.3.1] Xét nghĩa vụ bảo hành của NĐ:  
Căn cứ vào các Biên bản nghiệm thu và bàn giao công trình cũng như trong 
quá trình giải quyết vụ án, BĐ2 thừa nhận việc nghiệm thu và nhận bàn giao 
công trình ngày 30/9/2019 (đối với Hợp đồng số 01.11/2018/H BĐ2CXD) và 
ngày 17/12/2019 (đối với Hợp đồng số 01.12/2018/H BĐ2CXD). Nhưng BĐ2 
kháng cáo cho rằng thời hạn bảo hành chưa phát sinh hiệu lực do  chưa có biên 
bản nghiệm thu công trình của ban quản lý công nghiệp là không phù hợp với

15 
thoả thuận của hợp đồng tại Điều 9.4.2 của Hợp đồng số 01.11/2018/HBĐ2CXD 
và Điều 9.4.1 của Hợp đồng số 01.12/2018/H BĐ2CXD. Cụ thể, hai điều khoản 
tương ứng của hai hợp đồng này quy định: “ Bên B cung cấp cho Bên A một (01) 
chứng thư bảo lãnh bảo hành của Ngân hàng phát sinh có giá trị 05% giá trị 
toàn bộ công trình và có hiệu lực trong thời gian 12 tháng kể từ ngày nghiệm 
thu và bàn giao công trình đưa vào sử dụng, Bên A sẽ thanh toán 05% giá trị 
quyết toán còn lại cho bên B ”, theo đó, không có thoả thuận ràng buộc việc bảo 
hành được tính kể từ ngày có biên bản nghiệm thu của ban quản lý khu công 
nghiệp. Thực tế, BĐ2 đã ký bi ên bản nghiệm thu công trình với NĐ và đã sử 
dụng công trình kể từ ngày nhận bàn giao. Ngoài ra, hai bên đều thừa nhận việc 
thực hiện giấy tờ pháp lý liên quan đến biên bản nghiệm thu của ban quản lý khu 
công nghiệp hiện không thể thực hiện được do tình h uống bất khả kháng và 
không thể thoả thuận thời gian cụ thể để thực hiện công việc này. Nên thời hạn 
bảo hành được tính đến hết ngày 30/9/2020 đối với Hợp đồng số 
01.11/2018/HBĐ2CXD và ngày 17/12/2020 đối với Hợp đồng số 
01.12/2018/HBĐ2CXD.  
BĐ2 ký kết 03 hợp  đồng với NĐ với các điều khoản về nghĩa vụ tương tự 
nhau. Nên tương tự như Hợp đồng số 05/HĐXD/2017 ký ngày 08/7/2017, BĐ2 
không chứng minh được thiệt hại phát sinh do lỗi của NĐ và việc thông báo sửa 
chữa, khắc phục thiệt hại trong thời hạn bảo hành. Bê n cạnh đó, theo thoả thuận 
tại Điều 9.4.2 của Hợp đồng số 01.11/2018/HBĐ2CXD thì giá trị 5% còn lại của 
Hợp đồng để đảm bảo cho việc bảo hành công trình, không phải giá trị bảo đảm 
cho việc thực hiện các giấy tờ pháp lý của hợp đồng.  
NĐ đã thực hiện xong nghĩa vụ bảo hành theo Hợp đồng số 
01.11/2018/HBĐ2CXD ký ngày 08/11/2018. Kể từ ngày hết thời hạn bảo hành, 
BĐ2 có nghĩa vụ thanh toán cho NĐ số tiền là 5.040.000.000 đồng. Đồng thời, 
do BĐ2 không chứng minh được việc thông báo thực hiện nghĩa vụ bảo hành và  
lỗi phát sinh từ việc thực hiện hợp đồng của NĐ, nên yêu cầu phản tố của BĐ2 
về chi phí sửa chữa theo chứng thư thẩm định giá (số 060/2022/BDV -CT) số 
tiền là 1.169.802.000 đồng là không có cơ sở chấp nhận.  
Đối với Hợp đồng số 01.12/2018/H BĐ2CXD ký ngày 28 /12/2018, BĐ2 
xác định không có thiệt hại phát sinh về việc bảo hành.  
[1.3.2] Về nghĩa vụ thực hiện các giấy tờ pháp lý: 
BĐ2 và NĐ đều thừa nhận các nghĩa vụ về việc thực hiện giấy tờ pháp lý 
theo hợp đồng chưa được thực hiện gồm: Phòng cháy chữa cháy, đán h giá tác 
động môi trường, thẩm định bản vẽ quy hoạch 1/500, Biên bản nghiệm thu 
(hoàn công) công trình của Ban quản lý Khu công nghiệp và giấy chứng nhận sở 
hữu công trình.

16 
Tại Văn bản số 1952/STNMT -VPĐKĐĐ ngày 10/6/2022, Sở Tài nguyên 
và Môi trường tỉnh xác định từ ngày 16/9/2019 đến nay UBND tỉnh Bình Dương 
chưa có chỉ đạo mới về việc giải quyết các thủ tục hành chính tại  Khu công 
nghiệp Quốc tế Protrade. Do đó, việc NĐ chưa thực hiện các thủ tục này do sự 
kiện bất khả kháng. Đồng thời, tại thời điểm xét xử vụ án, chưa có căn cứ cụ thể 
nào xác định thời điểm sự kiện bất khả kháng chấm dứt. Việc Tòa án cấp sơ 
thẩm xác định việc chấm dứt hợp đồng và chấp nhận sự tự nguyện của nguyên 
đơn về việc thanh toán chi phí do các phần chưa thực hiện được là giải qu yết 
triệt để vụ án, tránh việc tranh chấp kéo dài và trường hợp này không thuộc 
trường hợp giải quyết vượt quá yêu cầu khởi kiện và yêu cầu phản tố như bị đơn 
trình bày.  
Ngoài ra, bị đơn cho rằng Tòa án  cấp sơ thẩm áp dụng sự kiện bất khả 
kháng để miễn trừ nghĩa vụ cho NĐ là không có cơ sở. Bởi lẽ, việc thực hiện các 
giấy tờ pháp lý nêu trên là nghĩa vụ trong hợp đồng của NĐ nhưng không thể 
thực hiện được và không ấn định được thời gian để gia hạn thời hạn thực hiện 
nghĩa vụ này. Trong khi đó, NĐ tự nguyện thanh toán các chi phí để BĐ2 thực 
hiện các giấy tờ pháp lý với số tiền 800.000.000 đồng. Số tiền này được xác 
định tương ứng bằng bản báo giá dịch vụ làm thủ tục giấy tờ pháp lý của NĐ với 
các đối tác khác trong cùng loại hạng mục thi công.  
[1.3.3] Về lãi phát sinh do chậm thanh toán: 
Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định việc không tiếp tục thực hiện hợp đồng là 
do sự kiện bất khả kháng, không phát sinh từ lỗi của các bên tham gia giao kết 
hợp đồng. Do đó, lãi phát sinh do chậm thanh toán do các bên cùng ch ịu là phù 
hợp. Kể từ ngày vi phạm nghĩa vụ thanh toán, số tiền lãi chậm trả được xác định 
theo 02 hợp đồng này như Tòa án sơ thẩm xác định là: 
- Hợp đồng số 01.11/2018 ngày 08/11/2018: Số tiền bảo hành còn lại là 
5.040.000.000 đồng x 23 tháng 27 ngày (từ 0 1/10/2020 đến 28/9/2022) x 
1,25%/tháng = 1.505.700.000 đồng. 
- Hợp đồng số 01.12/2018 ngày 18/12/2018: Số tiền bảo hành còn lại là 
2.042.000.000 đồng x 21 tháng 10 ngày (18/12/2020 đến 28/9/2022) x 
1,25%/tháng =  544.533.000 đồng. 
Số tiền lãi chậm thanh to án trong 02 Hợp đồng là 1.505.700.000 đồng và 
544.533.000 đồng = 2.058.233.000 đồng, BĐ2 chỉ phải trả cho  NĐ 1/2 của số 
tiền trên bằng 1.025.116.500 đồng. 
Đồng thời, tại phiên toà phúc thẩm, NĐ đã rút một phần kháng cáo đối với 
phần lãi phát sinh do chậm  thanh toán đối với hai hợp đồng này. Do đó, Hội 
đồng xét xử cấp phúc thẩm đình chỉ một phần kháng cáo của nguyên đơn và giữ

17 
nguyên quyết định của bản án sơ thẩm đối với phần lãi phát sinh do chậm thanh 
toán, BĐ2 phải trả cho NĐ số tiền lãi phát sinh do chậm thanh toán đến ngày xét 
xử sơ thẩm là 1.025.116.500 đồng.  
[1.3.4] Xét phần thi công ngoài hợp đồng: 
Các hạng mục NĐ làm thêm ngoài hợp đồng tại BĐ2 bao gồm: (1) Nguồn 
điện chiếu sáng, thiết bị văn phòng, bồn nước, rèm, hàng rào, để bê tông bó vỉa, 
làm bãi xe máy, điện chiếu sáng nhà xưởng từ 1 đến 7, đồng hồ điện, nước; (2) 
nhà điện 8mx3,5m; (3) bó vỉa xung quanh hàng rào 1.827m dài; (4) hệ thống cấp 
nước sinh hoạt khu xưởng, văn phòng diện tích khu vực 26.159m 2; (5) hàng rào 
ngăn giữa các xưởng và nhà xưởng. Việc thực hiện các hạng mục này tương tự 
như Hợp đồng xây dựng số 01/2018/HBĐ2CXD ký ngày 31/01/2018 với BĐ1. 
Theo đó, việc xây dựng không dựa trên hợp đồng được giao kết với người đại 
diện hợp pháp của BĐ2. Mặt khác, BĐ2 không phản đối việc xây dựng và  đang 
thực tế sử dụng các công trình này. Do đó, việc tháo dỡ các công trình là không 
cần thiết và dẫn đến thiệt hại cho các đương sự. Tương tự như nhận định tại mục 
[1.2.4], BĐ2 có nghĩa vụ thanh toán cho NĐ theo Chứng thư thẩm định giá số 
048/2022/BDV-CT ngày 27/7/2022 với số tiền là 3.854.282.833 đồng (thời điểm 
bàn giao công trình năm 2019) và không phải thanh toán lãi chậm trả trong 
trường hợp này.  
[2] Về án phí, lệ phí Tòa án và chi phí tố tụng khác: 
[2.1] Về lệ phí Tòa án và chi phí tố tụng khác: 
Theo quy định tại khoản 1 Điều 165 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì đương 
sự phải chịu chi phí định giá, thẩm định giá tài sản nếu yêu cầu của họ không 
được Tòa án chấp nhận. Bị đơn là BĐ2 và BĐ1 đều có yêu cầu Tòa án thẩm 
định giá tài sản tranh chấp và các yêu cầu phản tố đều không được Tòa án chấp 
nhận.  
Do đó, BĐ2 phải chịu chi phí thẩm định giá tài sản là 80.000.000 đồng theo 
Hợp đồng dịch vụ thẩm định giá số 059/2022/BDV -HĐ ngày 01/7/2022 của 
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Bình Dương. BĐ2 đã nộp đầy đủ số tiền này.  
BĐ1 phải chịu phi phí thẩm định giá tài sản là 70.000.000 đồng theo Hợp 
đồng dịch vụ thẩm định giá số 060/2022/BDV -HĐ ngày 01/7/2022 của Công ty 
Cổ phần Thẩm định giá Bình Dương. BĐ1 đã nộp đủ số tiền này.  
Do Tòa án cấp sơ thẩm không giải quyết vấn đề này nên yêu cầu kháng cáo 
của bị đơn có căn cứ chấp nhận một phần. Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm  
cần phải sửa bản án sơ thẩm liên quan đến việc giải quyết chi phí tố tụng.  
[2.2] Về án phí kinh doanh thương mại phúc thẩm:

18 
Do Tòa án cấp phúc thẩm sửa bả n án sơ thẩm. Căn cứ theo Khoản 2 Điều 
148 của Bộ luật Tố tụng dân sự, thì các đương sự kháng cáo không phải chịu án 
phí phúc thẩm.  
[3] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng 
nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị. 
Vì các lẽ trên; 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ vào khoản 2 Điều 148 , khoản 3 Điều 284, khoản 2 Điều 308 và 
Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; 
Đình chỉ yêu cầu kháng cáo của Công ty NĐ đối với phần lãi ph át sinh do 
chậm thanh toán đ ối với Hợp đồng số 01.11/2018 ngày 08/11/2018, Hợp đồng 
số 01.12/2018 ngày 18/12/2018 của Công ty BĐ1 và Công ty BĐ2.  
Không chấp nhận kháng cáo của Công ty NĐ. 
Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của Công ty BĐ1 và Công ty BĐ2 
về việc giải quyết c hi phí tố tụng tại Tòa án. Không chấp nhận các phần kháng 
cáo còn lại của Công ty BĐ1 và Công ty BĐ2. 
Sửa bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm. 
Áp dụng: 
- Khoản 3 Điều 35, các Điều 37, 70, 227, 266, 273 của Bộ luật Tố tụng dân 
sự;  
- Điều 294, 296, 306, 310, 311, 318 của Luật Thương mại; 
- Điều 125 Luật Xây dựng;  
- Điều 35, Đi ều 36 Ngh ị định 46/2015/NĐ-CP hư ớng d ẫn thi hành Lu ật 
Xây dựng, Phụ lục về danh mục cấp công trình xây d ựng kèm theo Ngh ị định 
Nghị định 46/2015/NĐ-CP; 
- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban 
Thường vụ Quốc hội khóa XIV quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản 
lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. 
Tuyên xử: 
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty NĐ. 
2. Tuyên các h ợp đ ồng xây d ựng sau  đây chấm dứt hi ệu l ực k ể từ ngày 
28/9/2022: 
2.1. Hợp đồng xây d ựng số 01/2018/HBĐ2CXD ký ngày 31/01/2018  giữa 
Công ty NĐ và Công ty BĐ1.  
2.2. Hợp đồng xây dựng số 01.11/2018/HBĐ2CXD ký ngày 08/11/2018 và

19 
số 01.12/2018/HBĐ2CXD ký ngày 28/12/2018  giữa Công ty  NĐ và Công ty 
BĐ2. 
3. Về nghĩa vụ thanh toán của bị đơn trong hợp đồng: 
3.1. Buộc bị đơn Công ty BĐ1 phải thanh toán cho Công ty NĐ số tiền gốc 
là 5.265.000.000 đồng và lãi suất chậm thanh toán là 1.798.875.000 đồng, tổng 
cộng: 7.063.875.000 (bảy tỷ không  trăm sáu mươi ba triệu tám trăm bảy mươi 
lăm nghìn) đồng (Hợp đồng số 01/2018/HBĐ2CXD). 
3.2. Buộc bị đơn Công ty BĐ2 phải thanh toán cho Công ty NĐ số tiền gốc 
là  5.040.000.000 đồng và lãi suất chậm thanh toán là 752.850.000 đồng, tổng 
cộng:  5.792.850.000 (năm tỷ bảy trăm chín mươi hai triệu tám trăm năm mươi 
nghìn) đồng (Hợp đồng số 01.11/2018/HBĐ2CXD). 
3.3. Buộc bị đơn Công ty BĐ2 phải thanh toán cho Công ty NĐ số tiền gốc 
là 2.042.000.000 đồng và lãi suất chậm thanh toán là 272.266.500 đồng, tổng 
cộng:  2.314.266.500 (hai tỷ ba trăm mười bốn triệu hai trăm sáu mươi sáu 
nghìn năm trăm) đồng (Hợp đồng số 01.12/2018/HBĐ2CXD). 
4. Về nghĩa vụ thanh toán của bị đơn ngoài hợp đồng: 
4.1. Buộc bị đơn Công ty BĐ1 phải thanh toán cho Công ty NĐ chi phí xây 
dựng ngoài hợp đồng với số tiền là 6.478.158.851 (sáu tỷ bốn trăm bảy mươi 
tám triệu một trăm năm mươi tám nghìn tám trăm năm mươi mốt) đồng. 
4.2. Buộc bị đơn Công ty BĐ2 phải thanh toán chi phí xây dựng ngoài hợp 
đồng cho Công ty NĐ  số tiền là 3.854.282.833 (ba tỷ  tám trăm mươi bốn triệu 
hai trăm tám mươi hai nghìn tám trăm ba mươi ba) đồng. 
5. Không chấp nhận yêu cầu của Công ty NĐ về việc bị đơn Công ty BĐ2 
phải thanh toán tiền lãi 1.025.116.500 đồng do chậm thanh toán (trong hợp 
đồng) với  và tiền lãi 3.241.176. 694 đồng chậm thanh toán (xây dựng thêm 
ngoài hợp đồng), tổng cộng: 4.266.293.194 (bốn tỷ hai trăm sáu mươi sáu triệu 
hai trăm chín mươi ba nghìn một trăm chính mươi bốn) đồng. 
6. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty BĐ1 về việc buộc Công 
ty NĐ phải thanh toán chi phí sửa chữa là 305.299.600 (ba trăm linh năm triệu 
hai trăm chín mươi chín nghìn sáu trăm) đồng. 
7. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty BĐ2 về việc buộc Công 
ty NĐ phải thanh toán chi phí sửa chữa là 1.315.588.000 (một tỷ ba trăm m ười 
lăm triệu năm trăm tám mươi tám nghìn) đồng. 
8. Ghi nhận sự tự nguyện của Công ty NĐ về việc chịu chi phí để Công ty 
BĐ2 thực hiện các giấy tờ pháp lý (Phòng cháy chữa cháy, môi trường, quy 
hoạch 1/500, biên bản nghiệm thu của Ban quản lý và Giấy chứng  nhận sở hữu

20 
công trình); Công ty NĐ phải giao lại cho cho Công ty BĐ2 số tiền 800.000.000 
(tám trăm triệu) đồng. 
Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn 
yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chậm trả tiền thì còn p hải trả lãi 
cho người được thi hành án theo mức lãi suất qui định tại  khoản 2 Điều 468 Bộ 
luật dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm trả. 
9. Án phí kinh doanh, thương mại sơ thẩm: 
9.1. Công ty NĐ phải chịu 112.266.293 (một trăm mười hai triệu hai trăm 
sáu mươi sáu nghìn hai trăm chín mươi ba) đồng, được khấu trừ vào số tiền tạm 
ứng án phí đã nộp 269.234.500 đồng theo các Biên lai thu số 0000015 ngày 
24/11/2021, số 0000093 ngày 09/3/2022, số 0000094 ngày 09/3/2022, số 
0000140 ngày 13/5/2022 và số 0000141 ngày 13/5/2022; Công ty NĐ được trả 
lại số tiền tạm ứng đã nộp là 156.968.207 (một trăm năm mươi sáu triệu chín 
trăm sáu mươi tám nghìn hai trăm linh bảy) đồng. 
9.2. Công ty BĐ1 phải chịu 121.847.333 (một trăm hai mươi mốt triệu tám 
trăm bốn mươi bảy nghìn ba trăm ba mươi ba) đồng, được khấu trừ vào số tiền 
tạm ứng án phí đã nộp 40.166.000 đồng theo Biên lai thu số 0000075 ngày 
26/01/2022; Công ty BĐ1 còn phải nộp     81.681.333 (tám mươi mốt triệu sáu 
trăm tám mươi mốt nghìn ba trăm ba mươi ba) đồng. 
9.3. Công ty BĐ2 phải chịu  121.276.987 (một trăm hai mươi mốt triệu hai 
trăm bảy mươi sáu nghìn chín trăm tám mươi bảy) đồng, được khấu trừ vào số 
tiền tạm ứng án phí đã nộp 26.700.000 đồng theo Biên lai thu số 0000076 ngày 
26/01/2022; Công ty BĐ2 còn phải nộp 94.576.987 (chín mươi bốn triệu năm 
trăm bảy mươi sáu nghìn chín trăm tám mươi bảy) đồng. 
10. Về chi phí tố tụng: 
Công ty BĐ2  phải chịu chi phí thẩm định giá tài sản là 70.000.000 đồng 
được khấu trừ vào số tiền tạm ứng đã nộp cho Công ty C ổ phần Thẩm định giá 
Bình Dương.  
Công ty BĐ1  phải chịu chi phí thẩm định giá tài sản là 80.000.000 đồng 
được khấu trừ vào số tiền tạm ứng đã nộp cho Công ty Cổ phần Thẩm định giá 
Bình Dương. 
11. Về án phí kinh doanh thương mại phúc thẩm:  
11.1 Công ty NĐ  không phải chịu án phí kinh doanh thương mại  phúc 
thẩm, hoàn lại cho Công ty NĐ số tiền tạm ứng án phí 2.000.000 (hai triệu) đồng 
đã nộp (do ông Lưu Văn B  nộp) theo biên lai thu tiền số 0000271 ngày 
12/10/2022 của Cục thi hành án dân sự tỉnh Bình Dương.

21 
11.2 Công ty BĐ1  không phải chịu án phí kinh doanh thương mại  phúc 
thẩm, hoàn lại cho Công ty BĐ1  số tiền tạm ứng án phí 2.000.000 (hai triệu) 
đồng đã nộp (do ông Vũ Ngọc Tuấn Anh nộp) theo biên lai thu tiền số 0000276 
ngày 13/10/2022 của Cục thi hành án dân sự tỉnh Bình Dương. 
11.3 Công ty BĐ2  không phải chịu án phí kinh doanh thương mại  phúc 
thẩm, hoàn lại cho Công ty BĐ2  số tiền tạm ứng án phí 2.000.000 (hai triệu) 
đồng đã nộp (do ông Vũ Ngọc Tuấn Anh nộp) theo biên lai thu tiền số 0000277 
ngày 13/10/2022 của Cục thi hành án dân sự tỉnh Bình Dương. 
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của 
Luật Thi hành án dân sự  thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành 
án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện 
thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 
Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại 
Điều 30 Luật thi hành án dân sự. 
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./. 
HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM 
 CÁC THẨM PHÁN 
 
 
 
THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
    Lê Hoàng Tấn Trần Thị Thúy Hồng Trần Thị Hòa Hiệp