1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO         CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
                 TẠI ĐÀ NẴNG                                  Độc lập - Tự do - Hạnh phúc       
   Quyết định giám đốc thẩm 
   Số: 85/2021/GĐT-DS 
   Ngày  21-9-2021 
   Về “Tranh chấp liên quan đến yêu cầu  
tuyên bố hợp đồng thuê QSD đất vô hiệu” 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
  ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG 
 
 
- Với Hội đồng tham gia xét xử giám đốc thẩm gồm:  
Chủ tọa phiên tòa: Ông Đặng Kim Nhân - Thẩm phán 
Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Anh Tiến, ông Trần Minh Tuấn. 
Thư ký phiên tòa: Bà Võ Thị Nhị Tứ - Thẩm tra viên.  
-  Đại diện Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao t ại Đà N ẵng tham gia phiên 
tòa: Ông Trần Viết Tuấn - Kiểm sát viên cao cấp. 
Ngày 21 tháng 9 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân c ấp cao tại Đà N ẵng 
mở phiên tòa giám đốc thẩm xét x ử vụ án dân sự “Tranh chấp liên quan đ ến yêu 
cầu tuyên hợp đồng thuê quyền sử dụng đất vô hiệu”, giữa: 
1. Ng đơn: Bà Lê Thị V; trú tại: Đường V, xã C, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. 
Người đ ại di ện theo ủy quy ền c ủa nguyên đơn  ông Nguy ễn Đ ức D; trú t ại: L, 
phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. 
2. Bị đơn: Ông Nguyễn Thanh T; trú tại: Đường V, xã C, thành ph ố B, tỉnh 
Đắk Lắk. Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Từ Thế Anh H; trú tại: 306 
Nguyễn Tất Thành, phường Tân Lập, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. 
3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: 
3.1. Bà Nguyễn Thị L,  
3.2. Ông Trương Đình P,  
3.3. Bà Trương Thị Thùy L, 
3.4. Bà Trương Thị Thái B, 
3.5. Ông Trương Đình Đại P,  
Cùng trú tại: Đường V, xã C, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. 
3.6. Ông Đinh Văn K; trú tại: Thôn N, xã Đ, huyện C, tỉnh Đắk Lắk. 
3.7. Bà Lê Thị Ng; trú tại: Thôn N, xã Đ, huyện C, tỉnh Đắk Lắk. 
4. Người làm chứng: 
4.1. Ông Võ Ngọc Ph; trú tại: Số H, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. 
4.2. Ông Bùi Văn M; trú tại: Hẻm T, khối X, phường N, thành ph ố B, tỉnh 
Đắk Lắk. 
4.3. Ông Lê Văn H; trú tại: K, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. 
4.4. Ông Võ Ngọc Ng; trú tại: B, tổ T, thôn 8 xã Hòa Thuận, thành phô B, tỉnh 
Đắk Lắk. 
4.5. Ông Nguyễn Văn T1; trú tại: Tổ G, xã C, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

2 
 
4.6. Bà Vũ Thị N; trú tại: Tổ T, xã C, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. 
 
                                         TÓM TẮT NỘI DUNG VỤ ÁN: 
 
- Tại Đơn khởi kiện đề ngày 07/7/2017 và quá trình tố tụng nguyên đơn là bà 
Lê Thị V trình bày:  
Tại Hợp đồng thuê đất ngày 05/12/2016, ông Trương Đình P đồng ý cho ông 
Nguyễn Thanh T thuê 01 lô đất diện tích khoảng 3.000m2 tọa lạc tại đường V, thôn 
1, xã  C, có  vị trí:  Một phần thuộc thửa đất số 384, tờ bản đồ  số 31 , diện tích 
1.390m2 có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 367228 được UBND TP B 
cấp ngày 29/4/2005 mang t ên “hộ Lê Thị V và Trương Đình P”; Một phần thuộc 
thửa đất số 384A, tờ bản đồ số 31, diện tích 1 .300m2 có Giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất số AC 367227 được UBND TP B cấp ngày 29/4/2005 mang tên ông Võ 
Ngọc Ph; Một phần thuộc thửa đất số 384B, tờ bản đồ số 31, diện tích 1 .300 m2 có 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 367225 được UBND TP B cấp ngày 
29/4/2005 mang tên ông Trương P T (bà V, ông P nhận chuyển nhượng thửa đất 
này năm 2008); Một phần thửa đất số 384C, tờ bản đồ số 31, diện tích 1 .000m2 có 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 367226 được UBND TP B cấp ngày 
29/4/2005 mang tên “hộ Bà Trương Thị Thu Huyền  và ông Đỗ Văn Mạnh” (bà V, 
ông P nhận chuyển nhượng thửa đất này năm 2008); trên đất có t ài sản là cây ăn 
trái và 02 gian nhà mới xây dựng ; t hời hạn cho thuê 60 tháng, kể từ ngày  
01/01/2017 đến ngày 31/12/2021; giá thuê 80.000.000đồng/năm, thanh toán làm 02 
đợt: Đợt 01, ngay sau ký hợp  đồng thanh toán 160.000.000đồng; Đợt 02, thanh 
toán hết số tiền 240.000.000 đồng còn lại vào ngày 01/12/2018. Việc ông P ký Hợp 
đồng cho ông T thuê các thửa đất thuộc quyền sử dụng dụng của hộ gia đình, 
nhưng bà V và các thành viên trong hộ gia đình không biết và quyền sử dụng thửa 
đất số 384A, tờ bản đồ số 31, diện tích 1 .300m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất số AC 367227 là của ông Võ Ngọc Ph nhưng ông P ký Hợp đồng cho ông 
T thuê không được sự đồng ý của ông Ph. 
Sau khi thuê, sử dụng đất đến ngày 16/01/2019 thì ông T dọn đi nơi khác mà 
không thông báo cũng như không bàn giao đất. Sau khi k iểm tra bà V phát hiện vợ 
chồng ông T làm hư hỏng , mất mát tài sản gồm:  trước khi cho thuê trong 2 gian 
nhà xây cấp IV  gia đình bà V để 2.500 viên gạch 4 lỗ , trị giá 1.000.000đ bị vợ 
chồng ông T tự ý sử dụng xây dựng Gara ; 02 bộ cửa sắt trị giá 4.000.000đồng ; 
khoảng 5m 2 tường nhà bị vợ chồng ông T đục phá là m hư hỏng  thiệt hại 
4.000.000đồng; do ông T đổ nhớt xuống giếng nên phải thuê người làm sạch giếng 
nước tốn chi phí 12.000.000đồng; chi phí thuê người tháo dỡ cầu rửa xe và dọn xà 
bần 15.000.000đồng; chi phí thuê người tháo dỡ hàng rào tôn 3.000.000đồng ; tiền 
thuê đất 15 ngày (từ 01/01/2019 đến 15/01/2019)  ông T còn thiếu chưa trả 
3.200.000đồng; tổng cộng thiệt hại 42.700.000đồng. 
Nay bà V khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng thuê đất ngày 
05/12/2016 giữa ông P với ông T vô hiệu, buộc vợ chồng ông T bàn giao trả đất và 
tài sản trên đất; buộc ông T bồi thường thiệt hại 42.700.000đồng và còn yêu cầu 
bồi thường thiệt hại về cây cối số tiền 50.000.000đồng.  Đối với yêu cầu phản tố 
của ông T [yêu cầu bà V, ông P hoàn trả 160.000.000 đồng tiền thuê đất đã nhận và

3 
 
yêu cầu trả lãi theo quy định của pháp luật tính từ ngày 05/12/2016 đến ngày xét xử 
sơ thẩm; yêu cầu bồi thường khoản thiệt ông T bỏ ra xây dựng 2 gian nhà ở, Gara 
sửa chữa ô tô và đóng tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp  với tổng số tiền 
430.450.200đ] bà V không đồng ý. 
- Bị đơn là ông Nguyễn Thanh T trình bày:  
Đối với các thửa đất đứng tên hộ gia đình bà V thì trước khi ông T ký Hợp 
đồng thuê đất với ông P đều được tất cả các thành viên trong hộ gia đình bà V đồng 
ý; đối với thửa đất 384A, tờ bản đồ số 31  đứng tên ông Ph thì trước khi ký Hợp 
đồng thuê đất  ông P và bà V đã cam kế t xác định ông P, bà V đã nhận chuyển 
nhượng thửa đất này của ông Ph (cam kết này có ghi trong Hợp đồng thuê đất)  và 
bà V là người trực tiếp nhận tiền thuê. 
Nay ông T đồng ý chấm dứt Hợp đồng, nhưng không đồng ý với yêu cầu 
khởi kiện của bà V yêu cầu ông T trả số tiền thuê đất còn thiếu và yêu cầu bồi 
thường thiệt hại; đồng thời ông T có Đơn yêu cầu phản tố yêu cầu Tòa án buộc bà 
V, ông P hoàn trả 160.000.000  đồng tiền thuê đất đã nhận và yêu cầu trả lãi theo 
quy định của pháp luật tính từ  ngày 05/12/2016 đến ngày xét xử sơ thẩm) và bồi 
thường các khoản  thiệt hại gồm: chi phí mà ông T bỏ ra xây dựng 2 gian nhà ở, 
Gara sửa chữa ô tô và đóng tiền thuế sử dụng đ ất phi nông nghiệp với tổng số tiền 
430.450.200đ.  
- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan  là ông Trương Đ ình P: thừa nhận 
việc Ông ký Hợp đồng cho ông T thuê đất của hộ gia đình và đất của ông Võ Ngọc 
Ph khi chưa được họ đồng ý là không đúng nên đồng ý với yêu cầu khởi kiện của 
bà V. 
- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan  là chị Trương Thị Thùy L, anh 
Trương Đình Đại P, chị Trương Thị Thái B (là các con của vợ chồng bà V, ông P): 
thống nhất với trình bày và yêu cầu của bà V. 
- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L (vợ ông T) thống 
nhất với trình bày và yêu cầu của ông T.   
- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là anh Võ Ngọc Ph trình bày: Anh 
là chủ sử dụng thửa đất số 384A, tờ bản đồ số 31, diện tích 1.300m2 được UBND 
TP B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 367227 ngày 29/4/2005 và 
chưa chuyển nhượng cho ai. N 2017, Anh thấy đất có người vào rào đất của Anh và 
xây dựng bãi giữ xe , nay Anh yêu cầu vợ chồng ông T trả lại đất và yêu cầu bồi 
thường thiệt hại đối với cây trồng trên đất bị chặt bỏ. 
- Tại Bản án dân s ự sơ thẩm số 121/DS-ST ngày 28/9/2020 , TAND thành 
phố B quyết định: 
Áp dụng khoản 6, 11 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 
39; Điều 144; 145; 146; 147; Đi ều 155; Đi ều 156; kho ản 1 Đi ều 157; Đi ều 158; 
Điều 163; khoản 1 Điều 164; khoản 1 Điều 165 và Điều 166; Điều 227; Điều 228; 
Điều 229; Điều 232; Điều 235; Điều 266; Điều 271; khoản 1 Điều 273 của Bộ luật 
tố tụng dân sự. 
Áp dụng khoản 1 Điều 705 của Bộ Luật dân sự năm 2005; Áp dụng Điều 26 
Nghị Quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30-12-2016 của Ủy Ban thường vụ Quốc hội 
quy định về mức thu, mi ễn, giảm, thu, n ộp, quản lý và s ử dụng án phí, l ệ phí tòa 
án; Tuyên xử:

4 
 
- Về yêu cầu khởi kiện: 
Chấp nh ận m ột ph ần yêu c ầu kh ởi ki ện c ủa bà Lê Th ị V, t uyên b ản H ợp 
đồng thuê đ ất gi ữa ông Trương Đình P và ông Nguy ễn Thanh T ký k ết ngày 
05/12/2016 vô hiệu. Bà V, ông P đã nhận lại toàn bộ số tài sản cho thuê, nên không 
đặt ra để giải quyết. 
Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị V đối với số tiền 
đòi bồi thường 42.700.000đồng; Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện bổ sung đối 
với số tiền đồi bồi thường về cây cối 50.000.000đồng. 
- Đối với yêu cầu kiện phản tố của bị đơn: 
Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện phản tố đối với số tiền đòi bồi thường 
vì thu nhập bị giảm sút 180.000.000đồng.  
Chấp nhận một phần yêu c ầu phản tố của ông Nguy ễn Thanh T, buộc ông 
Trương Đình P phải bồi thường và ph ải trả lại cho ông Nguy ễn Thanh T tổng số 
tiền 492.789.000đ ồng (trong đó ti ền b ồi thư ờng tài s ản là 332.789.000 đ ồng và 
110.223.000 đồng đã nh ận c ủa ông T). Bác m ột ph ần yêu c ầu ph ản t ố của ông 
Nguyễn Thanh T đối số tiền 97.661.000đồng. 
Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí t ố tụng khác và tuyên 
bố quyền kháng cáo của đương sự. 
- Ngày 09/10/2020, bà Lê Thị V và ông Trương Đình P kháng cáo. 
- Tại Bản án dân s ự phúc thẩm số 34/2021/DS-PT ngày 02/02/2021, Tòa án 
nhân dân tỉnh Đắk Lắk quyết định: 
Căn cứ khoản 2 Điều 148 và khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; 
Chấp nhận một phần kháng cáo c ủa nguyên đơn bà Lê Th ị V và người có 
quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Trương Đình P - Sửa một phần bản án dân sự sơ 
thẩm số 121/DS-ST ngày 28/9/2020 c ủa Tòa án nhân dân thành ph ố B, tỉnh Đắk 
Lắk. 
Áp d ụng các đi ều 134, 136, 137 c ủa B ộ Luật dân s ự năm 2005; Đi ều 26 
Nghị Quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30 -12-2016 c ủa ủy Ban Thư ờng V ụ Quốc 
Hội quy đ ịnh vê m ức thu, mi ễn, giảm, thu, n ộp, quản lý và s ử dụng án phí, l ệ phí 
tòa án; 
Tuyên xử: 
1. Về yêu cầu khởi kiện: 
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị V; 
Tuyên b ản H ợp đ ồng thuê đ ất gi ữa ông Trương Đình P và ông Nguy ễn 
Thanh T ký kết ngày 05/12/2016 là vô hiệu. Bà V, ông P đã nhận lại toàn bộ số tài 
sản cho thuê, nên không đặt ra để giải quyết. 
Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị V đối với số tiền 
đòi bồi thường 42.700.000đồng; Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện bổ sung đối 
với số tiền đồi bồi thường về cây cối 50.000.000đồng. 
2. Đối với yêu cầu kiện phản tố của bị đơn: 
Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện phản tố đối với số tiền đòi bồi thường vì 
thu nhập bị giảm sút 180.000.000đồng. 
Chấp nhận mộ t phần yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Thanh T, buộc ông 
Trương Đình P phải trả lại cho ông Nguyễn Thanh T tổng số tiền 367.300.000 
đồng (trong đó giá trị tài sản là 257.077.000 đồng và 110.223.000 đồng đã nhận

5 
 
của ông T). Bác một phần yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Thanh T đối với số tiền 
223.150.000 đồng. 
3. Đối với số tiền chi phí cho việc kiểm định xây dựng: 
Ông Trương Đình P phải chịu số tiền chi phí cho việ c kiểm định xây dựng là 
10.000.000 đồng. 
Ông Nguyễn Thanh T, được nhận lại 10.000.000 đồng, sau khi thu được của 
ông Trương Đình P. 
4. Đối với số tiền chi phí cho việc đo đạc: 
Ông Trương Đình P phải chịu số tiền chi phí cho việc đo đạc 8.026.000đ. 
Bà Lê Thị V được nhận lại 8.026.000đồng, sau khi thu được của ông Trương 
Đình P. 
Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí và các chi phí tố tụng khác. 
- Tại Quyết định số 76/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 15/6/2021, Viện trưởng 
Viện ki ểm sát nhân dân c ấp cao t ại Đà N ẵng kháng ngh ị theo thủ tục giám đ ốc 
thẩm Bản án dân s ự phúc th ẩm số 34/2021/DS-PT ngày 02/02/2021 c ủa Tòa án 
nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà 
Nẵng xét xử giám đốc thẩm hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 34/2021/DS-
PT ngày 02/02/2021 của Tòa án nhân dân t ỉnh Đắk Lắk, giao hồ sơ vụ án cho Tòa 
án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm lại với nhận định: 
Ngày 05/12/2016, gi ữa ông Trương Đình P và ông Nguy ễn Thanh T thỏa 
thuận ký k ết h ợp đ ồng thuê đ ất, hai bên l ập thành văn b ản cùng ký xác nh ận, 
nhưng không công chứng, chứng thực (BL 02). 
Sau khi ký h ợp đồng, ông T sử dụng đất để làm Gara sửa chữa, kinh doanh 
xe ô tô. Ông T đã trả tiền thuê đ ất theo h ợp đồng thỏa thuận với ông P, và ti ến 
hành xây dự nhà xưởng, cầu nâng xe ô tô... trên diện tích đất đã thuê. 
Ngày 07/7/2017, bà Lê Th ị V (vợ của ông P) khởi kiện yêu c ầu Tòa án gi ải 
quyết tuyên H ợp đồng thuê đ ất giũa ông Trương Đình P và ông Nguy ễn Thanh T 
vô hiệu, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại về tài sàn trên đ ất, do ông P tự ký 
hợp đồng cho ông T thuê đất, không thông báo cho bà V và các con bi ết; yêu cầu 
Tòa án bu ộc vợ chồng ông T, bà L phải bồi thường thiệt hại tài s ản với số tiền 
42.700.000 đồng. Ông Nguyễn Thanh T không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà 
V, Ông yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng.  
Ông Nguyễn Thanh T phản tố yêu cầu ông P, bà V phải trả lại 160.000.000 
đồng tiền thuê nhà; bồi thường chi phí để xây dựng 02 gian nhà, Gara s ửa chữa ô 
tô và tiền đóng thuế sử dụng đất nông nghiệp số tiền 2.527.000 đồng. 
Căn cứ các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, nhận thấy: 
1. V ề lỗi d ẫn đ ến h ợp đ ồng vô hi ệu: Ngày 05/12/2016, gi ữa ông Trương 
Đình P và ông Nguy ễn Thanh T ký kết hợp đồng thuê đ ất, không có công ch ứng, 
chứng thực. Sau khi ký h ợp đồng, ông T đưa máy móc vào san ủi mặt bằng và xây 
dựng các công trình. Trong su ốt thời gian 07 tháng, nhà bà V ở liền kề với diện 
tích đất cho thuê, nhưng bà V cho rằng Bà không bi ết việc cho thuê đ ất là không 
thuyết phục. Mặt khác, khi ông T xây dựng các công trình t hì bà V là người đứng 
tên làm giấy phép xây dựng (BL 122). Bà V trình bày, Bà đã cùng đóng góp để xây 
dựng 5 gian nhà trên đất thuê.

6 
 
Nội dung trong bản hợp đồng thuê đất không thể hiện bị đơn có trách nhiệm 
phải tự làm thủ tục đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc thuê đất. 
Do vậy, theo quy định tại khoản 1 Điều 705 Bộ Luật dân sự năm 2005 thì khi ông P 
cho thuê đất, ông P có nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký với cơ quan nhà nước có thầm 
quyền, nhưng ông P không thực hiện. 
Tuy nhiên, t ại thời đi ểm giao k ết h ợp đ ồng ông Nguy ễn Thanh T đã bi ết 
được thửa đất số 384A, tờ bản đồ số 31 của ông Võ Ngọc Ph và các thửa đất khác 
là của gia đình ông Trương Đình P nhưng vẫn đồng ý giao kết hợp đồng và không 
yêu cầu ông Trương Đình P phải thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng. 
Điều này chứng tỏ ông Nguyễn Thanh T biết rõ các thông tin về người có quyền sử 
dụng thửa đất được thuê và đ ồng ý xác l ập hợp đồng thuê với Trương Đình P mà 
không cần công chứng hoặc chứng thực. 
Do đó, ôn g Nguyễn Thanh T và ông Trương Đình P đều có l ỗi trong vi ệc 
hợp đồng vô hi ệu, trong đó ông Trương Đình P phải chịu 70% l ỗi, tương đương 
với 70% thiệt hại xảy ra; ông T phải chịu 30% lỗi, tương đương với 30% thiệt hại 
xảy ra. Tuy nhiên, Tòa án c ấp phúc thẩm nhận định lỗi hoàn toàn thu ộc về ông 
Trương Đình P là chưa chính xác. 
2. Về số tiền ông T yêu cầu bồi thường thiệt hại tài sản gồm: Chi phí để xây 
dựng 02 gian nhà 45.000.000 đ ồng, Gara s ửa chữa ôtô 95.960.000 đ ồng và ti ền 
đóng thuế sử dụng đất nông nghiệp 2.527.000 đồng (BL 549). 
Bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông T về việc yêu cầu 
ông P, bà V phải hoàn tr ả số tiền ông T đã đóng thu ế sử dụng đất nông nghi ệp 
2.527.000 đồng, ông T không kháng cáo nội dung này. 
Tòa án phúc th ẩm căn c ứ vào Biên b ản xem xét th ẩm đ ịnh t ại ch ỗ ngày 
15/9/2017 (BL 60 -62) và Biên b ản đ ịnh giá ngày 15/3/2018 (BL 68 -70) đ ể buộc 
ông Trương Đình P bồi thư ờng các kho ản g ồm: 02 h ầm rút, tr ị giá 9.000.000 
đồng; 02 c ầu rửa xe, tr ị giá 25.000.000 đồng; Sân bãi đ ậu xe đ ổ bằng đá xô b ồ 
2.594.9m2, tr ị giá 57.000.000 đ ồng; Nhà kho 30.5m 2, tr ị giá 25.117.000 đ ồng; 
Gara xe 208.6m 2, tr ị giá 95.960.000 đ ồng; 05 gian nhà xây c ấp 4, di ện tích 
230.6m2 chưa tô, hai bên th ống nhất tính cho b ị đơn 45.000.000 đồng. Tổng cộng 
257.077.000 đồng. Như vậy, Bản án phúc thẩm đã giải quyết ngoài yêu cầu phản tố 
của ông Nguy ễn Thanh T, vi ph ạm Điều 5 B ộ luật Tố tụng dân s ự năm 2015 v ề 
quyền tự định đoạt của đương s ự, làm ảnh hưởng đến quyền và l ợi ích h ợp pháp 
của ông Trương Đình P. 
Theo trình bày c ủa ông Trương Đình P thì sau ngày 16/01/2019, ông T đã 
tháo dỡ nhà kho di ện tích 30,5m 2, trị giá 25.117.000 đ ồng và Gara xe di ện tích 
208,6m2, trị giá 95.960.000 đ ồng, thời điểm xét x ử tài sản này không còn t ồn tại 
trên thực tế. ông T đã di chuy ển tài s ản trên đ ến đường 30/4, kh ối 3, phư ờng Ea 
Tam, thành ph ố B, tỉnh Đắk Lắk lắp ghép l ại tiếp tục sử dụng vào công vi ệc kinh 
doanh. 
Ngày 04/6/2021, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành ph ố B đã tiến hành 
xem xét t ại chỗ tại đường V Thôn 1, th ể hiện: “Đối với nhà kho đi ện tích 30,5m 2 
hiện tại không còn tài sản trên đất; Đối với Gara xe diện tích 208,6m2 hiện tại trên 
đất không còn tài s ản gì”. Cùng ngày 04/6/2021, đ ại diện Viện kiểm sát nhân dân 
thành ph ố B đã ti ến hành làm vi ệc v ới v ợ chồng ông Nguy ễn Thanh T và bà

7 
 
Nguyễn Thị L. Ông T, bà L trình bày: “Đối với nhà xư ởng và nhà kho di ện tích 
30,5m2 là tài sản của vợ chồng tôi nên chúng tôi tháo dỡ mang về”. 
Như vậy, trước thời điểm xét x ử sơ thẩm và phúc th ẩm thì nhà kho 30,5m 2 
và Gara xe 208,6m 2 bị vợ chồng ông T đã tháo d ỡ chuyển đi nơi khác, nhưng  
Tòa án c ấp phúc th ẩm vẫn buộc ông P phải bồi thường tài sản này cho v ợ chồng 
ông T là không đúng. Do đó, số tiền ông P nhận của ông T sau khi trừ thuê đất còn 
lại 110.223.000 đ ồng, tài s ản 02 gian nhà trên đ ất c ủa ông T 45.000.000 đồng, 
tổng cộng là 155.223.000 đồng. 
Từ phân tích trên, xét thấy Bản án dân sự phúc thẩm số 34/2021/DSPT ngày 
02/02/2021 của Tòa án nhân dân t ỉnh Đắk Lắk chấp nhận một phần yêu cầu khởi 
kiện của nguyên đơn, ch ấp nhận yêu c ầu phản tố của bị đơn, tuyên b ố hợp đồng 
thuê đất vô hi ệu và bu ộc ông Trương Đình P phải bồi thường thiệt hại và tr ả lại 
cho ông Nguy ễn Thanh T tồng số số tiền 367.300.000 đ ồng là không đ ủ căn cứ, 
làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông Trương Đình P. 
- Tại phiên tòa giám đ ốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao tại 
Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Th ẩm phán Tòa án nhân dân c ấp cao t ại Đà N ẵng chấp 
nhận Quyết đ ịnh kháng ngh ị giám đ ốc th ẩm số 76/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 
15/6/2021 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. 
 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
 
[1] Ngày 05/12/2016, ông Trương Đình P ký Hợp đồng thuê đất  (không có 
công chứng, chứng thực) cho ông Nguyễn Thanh T (hành nghề sửa chữa ôtô)  thuê 
diện tích đất khoảng 2.550m2 đến 3.000m2 thuộc một phần các thửa đất số 384, 
384A, 384B, 384C (trong đó 3 thửa đất số 284, 384B và 384C đất đứng tên “hộ gia 
đình bà Lê Thị V, ông Trương Đình P”, thửa đất số 3 84A đứng tên “ông Võ Ngọc 
Ph”), trên đất có c ây ăn trái và 02 gian nhà mới xây d ựngxong; thời hạn thuê 60 
tháng (từ 01/01/2017 -31/12/2021); giá  thuê 80.000. 000đồng/năm, t hanh toán 02 
đợt (đợt 01 thanh toán 160.000.000đồng  ngay sau khi ký hợp đồng, đ ợt 02 thanh 
toán hết số tiền 240.000.000 đồng còn lại vào ngày 01/12/2018 ). Ngay sau khi ký 
Hợp đồng ông T đã thanh toán tiền đợt 1 đủ 160.000.000 đồng, san ủi mặt bằng 
xây dựng các công trình Dịch vụ sửa chữa, kinh doanh xe ôtô; tuy nhiên, ngày 
07/7/2017 bà Lê Thị V (vợ ông Trương Đình P) khởi kiện yêu cầu Tòa án giải 
quyết tuyên bố Hợp đồng thuê đất ông T ký với ông P không được các thành viên 
trong hộ gia đình bà V và ông Võ Ngọc Phượng đồng ý là vô hiệu; yêu cầu ông T 
bồi thường thiệt hại tài sản trên đất do vợ chồng ông T sử dụng làm hư hỏng, mất 
mát.  
[2] Ông Nguyễn Thanh T cho rằng đối với các thửa đất đứng tên hộ gia đình 
bà V thì trước khi ông T ký Hợp đồng thuê đất với ông P, các thành viên gia đình 
bà V đều đồng ý; riêng thửa đất 384A đứng tên ông Võ Ngọc Ph thì ông P và bà V 
cam đoan đã nhận chuyển nhượng thửa đất này của ông Ph nên ông T mới ký Hợp 
đồng (cam kết này có ghi trong Hợp đồng thuê đất) và bà V là người trực tiếp nhận 
tiền thuê. Nay bà V yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng vô hiệu thì ông T cũng 
đồng ý chấm dứt Hợp đồng, nhưng không đồng ý bồi thường cho bà V, đồng thời 
ông T có Đơn yêu cầu phản tố yêu cầu Tòa án buộc bà V, ông P hoàn trả

8 
 
160.000.000 đồng tiền thuê đất đã nhận và yêu cầu trả lãi theo quy định của pháp 
luật tính từ ngày 05/12/2016 đến ngày xét xử sơ thẩm) và yêu cầu bồi thường các 
khoản thiệt hại gồm chi phí ông T bỏ ra xây dựng 2 gian nhà ở, Gara sửa chữa ô tô 
và đóng tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp  với tổng số tiền theo ông T là 
430.450.200 đồng. 
[3] Xét thấy: (i). Việc bà V cho rằng không biết việc ông P (chồng bà V) cho 
ông T thuê đất là không phù hợp bởi lẽ: sau khi ký Hợp đồng thuê đất, ông T đưa 
máy móc vào san ủi mặt bằng , xây dựng các công trình  Dịch vụ sửa chữa, kinh 
doanh xe ôtô trong suốt thời gian 07 tháng, nhà bà V ở liền kề diện tích đất cho ông 
T thuê và bà V chính là người đứng tên xin Giấy phép xây dựng để ông T tiến hành 
xây dựng và bà V còn thừa nhận có đóng góp xây dựng 5 gian nhà trên đất thuê  
(bút lục 122); (ii). Diện tích đất khoảng 2.550m2 đến 3.000m2 thuộc một phần 4 
thửa đất số 384, 384A, 384B, 384C mà ông T ký Hợp đồng thuê đất với ông P 
ngày 05/12/2016 có 3 thửa đất số 284, 384B và 384C đất đứng tên “hộ gia đình bà 
Lê Thị V, ông Trương Đình P” và thửa số 3 84A đứng tên “ ông Võ Ngọc Ph”, 
nhưng khi ký Hợp đồng ông T không yêu cầu đầy đủ các thánh viên trong hộ gia 
đình bà V, ông P và ông Võ Ngọc Ph ký vào Hợp đồng. Hợp đồng thuê đất không 
được công chứng, chứng thực và ông T cũng không yêu cầu ông P (Bên cho thuê 
đất) làm thủ tục đăng ký việc cho thuê đất với cơ quan N hà nước có thẩm quyền  
theo quy định tại khoản 1 Điều 705 Bộ l uật dân sự năm 2005 ; (iii). Như vậy, Hợp 
đồng thuê đất vô hiệu có lỗi của cả Bên cho thuê (vợ chồng ông P và bà V) và Bên 
thuê (ông T), nhưng Tòa án cấp phúc thẩm nhận định lỗi hoàn toàn thuộc về Bên 
cho thuê là không phù hợp với các tài liệu, chứng cứ nêu trên và quy định của pháp 
luật. 
 [4] Đối với tài s ản trên đ ất do mình đ ầu tư b ị thiệt hại, ông T có yêu cầu 
phản tố (bl 549 - trang 8 Bản án phúc th ẩm ghi) yêu cầu bồi thường chi phí ông T 
bỏ ra xây dựng 02 gian nhà ở, Gara sửa chữa ô tô và tiền đóng thuế sử dụng đất phi 
nông nghiệp, nhưng Tòa án c ấp phúc thẩm lại căn cứ Biên bản xem xét th ẩm định 
tại chỗ ngày 15/9/2017 ( bút lục 60-62) và Biên bản định giá ngày 15/3/2018 ( bút 
lục 68-70) để buộc ông P bồi thường 02 hầm rút trị giá 9.000.000 đồng; 02 cầu rửa 
xe trị giá 25.000.000 đồng; chi phí đổ đá diện tích 2.594,9m2 bãi đậu xe 57.000.000 
đồng; nhà kho diện tích xây d ựng 30,5m2, trị giá 25.117.000 đồng; Gara để xe ôtô 
diện tích 208,6m2, giá 95.960.000 đ ồng; 05 gian nhà xây c ấp 4 di ện tích 23 0,6m2 
chưa tô, hai bên th ống nhất tính cho b ị đơn giá 45.000.000 đồng, là vượt quá yêu 
cầu phản tố của ông T, vi phạm Điều 5 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. 
[5] Ông P trình bày sau ngày 16/01/2019, ông T tháo dỡ Nhà kho di ện tích 
30,5m2 và Gara xe di ện tích 208,6m 2 chuyển đến đường 30/4, Khối 3, phư ờng Ea 
Tam, thành ph ố B lắp ghép l ại để tiếp tục sử dụng. Tại Biên bản xem xét t ại chỗ 
ngày 04/6/2021 do Viện kiểm sát nhân dân thành ph ố B thực hiện ghi nhận “Nhà 
kho diện tích 30,5m2 hiện tại không còn trên đ ất; Gara xe d iện tích 208, 6m2 hiện 
tại không còn”. Tại Biên bản làm việc ngày 04/6/2021 với Viện kiểm sát nhân dân 
thành ph ố B, ông T và v ợ là bà L thừa nh ận Nhà xư ởng và nhà kho di ện tích 
30,5m2 là tài s ản của Ông Bà, Ông Bà đã tháo dỡ mang về. Như vậy, trước thời 
điểm xét xử sơ thẩm và phúc thẩm thì vợ chồng ông T đã tháo dỡ Nhà kho và Gara

9 
 
ôtô chuyển đi nơi khác, nhưng Tòa án c ấp phúc th ẩm vẫn buộc ông P bồi thường 
02 tài sản này cho vợ chồng ông T là không đúng.  
[6] Từ các tài liệu, chứng cứ dẫn chứng được phân tích tại các mục nêu trên, 
Hội đồng xét xử giám đốc thẩm xét thấy Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 
76/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 15/6/2021 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân 
cấp cao tại Đà Nẵng là có căn c ứ nên chấp nhận để hủy Bản án dân s ự phúc thẩm 
số 34/2021/DSPT ngày 02/02/2021 c ủa Tòa án nhân dân t ỉnh Đắk Lắk để xét xử 
phúc thẩm lại, vì vậy; 
 
    QUYẾT ĐỊNH: 
 
 Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337; khoản 3 Điều 343, Điều 345, Diều 348 của 
Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, xử: 
1. Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 34/2012/DS-PT ngày 02/02/2021, 
Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk 
xét xử phúc thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật; 
2. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám 
đốc thẩm ra Quyết định. 
 
 
 
Nơi nhận:                    
- Vụ Giám đốc kiểm tra II - TANDTC; 
- VKSND cấp cao tại Đà Nẵng; 
- TAND tỉnh Đắk Lắk (kèm hồ sơ vụ án để xét xử 
phúc thẩm lại); 
- Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh 
Đắk Lắk (để thi hành); 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: Phòng Giám đốc kiểm tra II và hồ sơ vụ án. 
 
 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
Đặng Kim Nhân