1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO             CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
             TẠI ĐÀ NẴNG                                               Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 32/2023/DS-GĐT 
Ngày 09/8/2023 
Về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” 
  
 
 
    
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG 
 
- Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Nguyễn Văn Tiến. 
Các Thẩm phán: ông Vũ Thanh Liêm và ông Trần Quốc Cường. 
- Thư ký phiên tòa: bà Trịnh Thị Hằng - Thẩm tra viên.  
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên 
tòa: ông Trần Viết Tuấn - Kiểm sát viên. 
Ngày 09/8/2023 , tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng  mở 
phiên tòa giám đốc thẩm  để xét xử vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”; 
giữa các đương sự:  
 1. Nguyên đơn: bà Thái Thị T; địa chỉ: số 1A, đường  Phạm Ngũ L, khối 2, 
thị trấn K, huyện H, tỉnh Quảng Trị; 
2. Bị đơn: ông Võ Ngọc V; địa chỉ: khối 5, thị trấn K, huyện H, tỉnh Quảng 
Trị; 
 3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: bà Lê Thị H; địa chỉ: khối 5, thị 
trấn K, huyện H, tỉnh Quảng Trị;  
 4. Người làm chứng: ông Lê Triệu H1; địa chỉ: khối 5, thị trấn K, huyện H, 
tỉnh Quảng Trị; 
 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
 
- Nguyên đơn là bà Thái Thị T trình bày: ngày 16/8/2021, bà Thái Thị T và 
ông Võ Ngọc V thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản 
gắn liền với đất,  thửa đất số 864, tờ bản đồ số 6, diện tích 108m2 đất theo Giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 832874 ngày 24/7/2013 do Ủy ban nhân 
dân huyện H cấp đứng tên bà Dương Thị L  và ông Nguyễn Thanh S  với giá 
chuyển nhượng 1.160.000.000 đồng. Ngày 16/8/2021, hai bên ký hợp đồng đặt 
cọc, theo đó bà  T đã giao cho ông Vsố tiền đặt cọc 160.000.000 đồng, số tiền

2 
 
còn lại 1.000.000.000 đồng, sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng sẽ trả 
hết. Thời hạn đặt cọc từ n gày 16/8/2021 đến ngày 26/8/2021. Sau khi ký hợp 
đồng, mặc dù đã quá hạn chuyển nhượng, bà  T đã nhiều lần nhắc nhở ông V 
hoàn tất các thủ tục liên quan để hai bên t iến hành ký hợp đồng chuyển nhượng, 
nhưng ông V vẫn không làm. 
Trong quá trình hoàn tất các thủ tục để chuyển nhượng thửa đất nêu trên,  
ông Nguyễn Thanh  T2 (chồng bà  T) đã nhiều lần điện thoại liên lạc với ông V 
yêu cầu ký kết hợp đồng, cụ thể:  ngày 26/8/2021, yêu c ầu ông Vlàm hợp đồng 
nhưng ông V trả lời Ủy ban nhân dân xã Tân L3, huyện H, tỉnh Quảng Trị không 
công chứng nên trì hoãn;  ngày 01/9/2021, yêu cầu hoàn thành hợp đồng chuyển 
nhượng nhưng ông V lại trì hoãn và yêu cầu bà  T làm việc với người môi giới là 
anh Lê Triệu H1; ngày 30/9/2021, gọi điện cho ông Lê Triệu H1 để yêu cầu thực 
hiện hợp đồng nhưng ông H1 cho rằng việc làm hợp đồng là trách nhiệm giữa bên 
chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. 
Ngày 31/5/2022, bà  T có văn bản trình bày ý kiến bổ sung với nội dung: 
“trong hợp đồng đặt cọc, ông V cam kết là chủ sở hữu hợp pháp đối với thửa đất 
trên. Tuy nhiên, ông V không hoàn tất thủ tục chuyển nhượng là do ông V 
không phải là chủ sở hữu hợp pháp đối với thửa đất trê n trong thời gian cam kết 
thực hiện hợp đồng chuyển nhương.” Việc ông Vlà người chuyển nhượng quyền 
sử dụng đất nhưng cố tình không thực hiện thỏa thuận đã ký kết là vi phạm hợp 
đồng đặt cọc.  Do đó, bà  T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông V phải 
trả cho bà T số tiền đặt cọc 160.000.000 đông, phạt cọc là 160.000.000 đồng và 
lãi suất của số tiền đặt cọc từ ngày 27/8/2021 đ ến ngày 30/9/2022 là 17.264.000 
đồng. Tổng cộng 337.264.000 đồng. 
- Bị đơn là ông Võ Ngọc V trình bày: ông Vthừa nhận có thỏa thuận chuyển 
nhượng đất và giá chuyể n nhượng như bà T trình bày là đúng. Ngày 16/8/2021 
hai bên ký hợp đồng đặt cọc, theo đó bà  T đặt cọc số tiền 160.000.000 đồng, số 
tiền còn lại 1.000.000.000 đồng khi thủ tục công chứng hoàn tất, bà  T sẽ giao 
đủ, có ông Lê Triệu H1  làm chứng. Trong thời gian đặt cọc từ ngày 16/8/2021 
đến ngày 26/8/2021 , ông V nhiều lần yêu cầu bà  T đến công chứng hợp đồng 
theo như thỏa thuận tại Ủy ban nhân dân xã Tân L3 nhưng bà  T cứ yêu cầu nhà 
gắn liền với đất phải có giấy phép xây dựng mới đồng ý ký hợp đồng chuyển 
nhượng. Sau một thời gian vợ chồng ông V và vợ chồng bà  T đến Phòng Công 
chứng số 2, thị trấn K để làm thủ tục công chứng, nhưng khi Phòng công chứng 
số 2 soạn thảo hợp đồng xong thì vợ chồng bà  T không chịu ký và đưa ra lý do 
để đo lạ i đất và yêu cầu phải có giấy phép xây dựng nhà thì bà  T mới ký hợp 
đồng chuyển nhượng . Nguyên nhân dẫn đến hai bên không ký kết được hợp 
đồng chuyển nhượng là do lỗi hoàn toàn của bà  T. Do đó, ông không đồng ý 
khởi kiện của bà  T.

3 
 
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị H trình bày: thống nhất 
với ý kiến bị đơn ông Võ Ngọc V. 
- Người làm chứng ông Lê Triệu H1 trình bày: giữa ông V và bà  T có thỏa 
thuận chuyển nhượng đất như hai bên trình bày  là đúng. Trong thời gian đặt cọc 
(từ ngày 16/8/2021 đến ngày 26/8/2021),  ông V đã nhiều lần yêu cầu bà  T đến 
cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục công chứng nhưng bà  T không thực hiện; 
đưa ra yêu c ầu ngôi nhà trên đất phải có gi ấy phép xây dựng mới làm thủ tục 
chuyển nhượng. Trước khi xem xét thửa đất nhận chuyển nhượng, b à  T không 
có yêu cầu gì về tài sản trên đất  và không có yêu c ầu đo đạc lại diện tích đất.  
Khoảng sau 01 tháng từ ngày đặt cọc, ông H1 được biết vợ chồng ông V và vợ 
chồng bà  T cùng đến Phòng công chứng số 02, thị trấn K để làm thủ tục công 
chứng; khi Phòng c ông chứng soạn thảo xong hợp đồng thì vợ chồng bà T yêu 
cầu ông Vđưa ra giấy phép xây dựng ngôi nhà mới chịu ký hợp đồng nhưng ông 
V không có nên vợ chồng bà T không ký hợp đồng và bỏ ra về.  Ông H1 nhận 
thấy vợ chồng bà  T không muốn nhận chuyển nhượn g thửa đất trên nên lấy  cớ 
yêu cầu giấy phép xây dựng đối với ngôi nhà trên đất, cố  T không thực hiện hợp 
đồng.  
- Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2022/DS -ST ngày 30/9/2022, Tòa án 
nhân dân huyện H, tỉnh Quảng Trị quyết định:  
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Thái Thị T . 
Buộc ông Võ Ngọc V  phải trả cho b à Thái Thị T  số tiền đặt cọc 160.000.000 
đồng và tiền phạt cọc 160.000.000 đồng; tổng cộng là 320.000.000 đồng theo 
hợp đồng đặt cọc ngày 16/8/2021. 
Không chấp nhận khoản tiền lãi 17.264.000 đồng mà bà Thái Thị T yêu cầu 
ông Võ Ngọc V phải chịu trên số tiền đặt cọc 160.000.000 đồng. 
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền và nghĩa vụ 
thi hành án, quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật. 
Ngày 07/10/2022, bị đơn ông Võ Ngọc V  kháng cáo toàn bộ bản án sơ  
thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận 
toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.  
- Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 18/2023/DS-PT ngày 15/02/2023, Tòa án 
nhân dân tỉnh Quảng Trị quyết định: 
Chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Võ Ngọc V; sửa bản án sơ thẩm  
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Thái Thị T về việc buộc ông Võ 
Ngọc V phải trả cho bà Thái Thị T số tiền đặt cọc 160.000.000 đồng , tiền phạt 
cọc 160.000.000 đồng và khoản tiền lãi 17.264.000 đồng trên số tiền đặt cọc 
theo Hợp đồng đặt cọc ngày 16/8/2021. 
Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí. 
Ngày 11/5/2023, bà Thái Thị T  và ông Nguyễn Thanh  T có đơn đề nghị

4 
 
kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm nêu trên. 
- Tại Quyết định Kháng nghị số 53/QĐ -VKS-DS ngày 11/7/2023, Viện 
trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng kháng nghị Bản dân sự phúc 
thẩm số 18/2023/DS-PT ngày 15/02/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Trị ; 
đề nghị Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm hủy toàn bộ 
Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 
09/2022/DS-ST ngày 30/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Quảng Trị.  
- Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại 
Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng chấp 
nhận một phần kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát  nhân dân cấp cao tại 
Đà Nẵng. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
 
[1]. Thửa đất số 864, tờ bản đồ số 6, diện tích 108m2 tại thôn H2, xã Tân 
Liên, huyện H , tỉnh Quảng Trị  do Ủy ban nhân dân huyện H  cấp Giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất số BL 832874 ngày 24/7/2013 đứng tên bà Dương Thị 
L2, ông Nguyễn Thanh S . Ngày 13/8/2020 được chỉnh lý sang tên ông Dương 
Phúc Ánh, bà Trần Thị Thúy L2 . Ngày 30/8/2021 chỉnh lý sang tên ông Võ 
Ngọc V, bà Lê Thị H. 
[2]. Ngày 16/8/2021, giữa ông V và bà  T ký Hợp đồng đặt cọc (bút lục 04) 
với nội dung: ông V đồng ý bán cho bà  T nhà và đất tại thửa đất số 864, tờ bản 
đồ số 6, diện tích 108m2 tọa lạc thôn H2, xã Tân L 3, huyện Hương Hóa, tỉnh 
Quảng Trị với giá 1.160.000.000 đồng, bà  T đặt cọc trước số tiền 160.000.000 
đồng, số tiền còn lại 1.000.000.000 đồng sau khi công chứng bà  T sẽ trả hết. 
Thời gian đặt cọc là 10 ngày, kể từ ngày 16/8/2021 đến hết ngày 26/8/2021. 
[3]. Như vậy, các bên thỏa thuận thời hạn đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất 
số 864, tờ bản đồ số 06 là 10 ngày (từ 16/8/2021 đến 26/8/2021). Tuy nhiên, đến 
ngày 30/8/2021 (quá 04 ngày so với thời hạn đặt cọc), vợ chồng ông V mới được 
đăng ký biến động chỉnh lý sang tên đối với thửa đất nêu trên vì tại thời điểm đặt 
cọc (16/8/2021) nhà, đất trên chưa đứng tên vợ chồng ông V. Quá trình giải quyết 
vụ án, bà  T cho rằng các file ghi âm ngày 26/8/20221, ngày 01/9/2021 và ngày 
30/9/2021 đều là các file ghi âm gọi điện cho ông V và người môi giới là ông Lê 
Triệu H1 để yêu cầu thực hiện hợp đồng. Điều này thể hiện, khi hết thời hạn hợp 
đồng, bản thân bà  T vẫn chấp nhận và tiếp tục đề nghị thực hiện hợp đồng. Tại 
phiên tòa phúc thẩm (bút lục 143), bà  T cũng xác nhận khi hết  thời hạn đặt cọc 
(26/8/2021), Bà không yêu cầu chấm dứt hợp đồng mà vẫn đồng ý gia hạn, nên 
ngày 06/9/2021, bà  T vẫn đến Phòng công chứng số 02 để ký hợp đồng chuyển 
nhượng. Ngày 06/9/2021, các bên đều có mặt tại Phòng công chứng số 02 để ký 
hợp đồng chu yển nhượng nhưng bà  T cho rằng ông V không cung cấp được 
giấy phép xây dựng nên b à  T không đồng ý ký H ợp đồng chuyển nhượng. Tuy

5 
 
nhiên, tại Biên bản xác minh ngày 19/11/2021, Ủy ban nhân dân xã Tân Liên 
xác định: “ngôi nhà 2 tầng được xây dựng vào năm 20 13 … theo quy định của 
pháp luật, trường hợp này không thuộc đối tượng yêu cầu cấp giấy phép xây 
dựng” (bút lục 52). Như vậy, nguyên nhân dẫn đến hai bên không ký được hợp 
đồng chuyển nhượng là do lỗi của cả ông Vvà bà  T, do đó căn cứ Nghị quyết 
01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân 
tối cao buộc ông V trả lại tiền cọc cho bà T là phù hợp, đúng quy định của pháp 
luật nhưng: Bản án dân sự sơ thẩm s ố 09/2022/DS-ST ngày 30/9/2022 của Tòa 
án nhân dân huyện H, tỉnh Quảng Trị lại buộc ông Vphải trả cho bà T số tiền đặt 
cọc 160.000.000 đồng và tiền phạt cọc 160.000.000 đồng là không đúng; Bản án 
dân sự phúc thẩm số 18/2023/DS-PT ngày 15/02/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh 
Quảng Trị không chấp nhận yêu c ầu khởi kiện của bà   T về việc buộc ông  V 
phải trả lại cho bà T số tiền đặt cọc 160.000.000 đồng cũng không đúng. 
       [4]. Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận 
một phần Quyết định kháng nghị số 53/QĐ-VKS-DS ngày 11/7/2023 của Viện 
trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, sửa toàn bộ Bản án dân sự phúc 
thẩm số 18/2023/DS-PT ngày 15/02/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Trị. 
[5]. Về án phí: ông Võ Ngọc V không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. 
Vì các lẽ trên; 
QUYẾT ĐỊNH: 
 
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337, khoản 5 Điều 343 và khoản 1 Điều 347 
Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; 
1. Chấp nhận một phần Quyết định kháng nghị số 53/QĐ-VKS-DS ngày 
11/7/2023 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, sửa Bản 
án dân sự phúc thẩm số 18/2023/DS-PT ngày 15/02/2023  của Tòa án nhân dân 
tỉnh Quảng Trị. 
2. Chấp nhận một phần đơn khởi kiện của bà Thái Thị T đối với bị đơn ông 
Võ Ngọc V, buộc ông Võ Ngọc V trả lại số tiền đặt cọc 160.000.000 đồng cho 
bà Thái Thị T. 
 Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án mà bên phải 
thi hành án chậm trả khoản tiền nêu trên thì còn phải trả lãi đối với số tiền chậm 
trả tương ứng với thời gian chậm trả với mức lãi suất quy định tại Điều 357 Bộ 
luật dân sự năm 2015. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 
Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành 
án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện 
thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 
Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án dân sự được thực hiện theo quy 
định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

6 
 
- Căn cứ khoản 6, khoản 7 Điều 18  Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 
ngày 30/12/2016 của Ủy ban T hường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, 
giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án án phí, lệ phí Tòa án: 
3. Về án phí dân sự sơ thẩm:  
Bà Thái Thị T phải chịu 8.863.000 đồng (tám triệu tám trăm sáu mươi ba 
nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền 8.200.000 đồng 
tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp tại Biên lai số CC/2021/0000124 ngày 14/3/2022 
của Chi c ục Thi hành án dân s ự huyện H, tỉnh Quảng Trị. Bà T còn phải nộp 
663.000 đồng (sáu trăm sáu mươi ba nghìn đồng). 
Ông V phải chịu 8.000.000 đồng (tám triệu đồng). 
4. Về án phí phúc th ẩm: ông Võ Ngọc V không phải chịu án phí dân s ự 
phúc thẩm nên được hoàn trả 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp tại 
Biên lai thu số 0000225 ngày 21/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện 
H, tỉnh Quảng Trị. 
Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám 
đốc thẩm ra Quyết định. 
 
Nơi nhận:                                                                                             
- TAND tỉnh Quảng Trị; 
- TAND huyện H; 
- Chi cục Thi hành án dân sự huyện H, Quảng Trị 
(để thi hành); 
- VKSND cấp cao tại Đà Nẵng (để biết);                                
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: Phòng lưu trữ; Phòng Giám đốc kiểm tra 
về DS-LĐ-KDTM và hồ sơ vụ án.  
 
 
 
 
 
             TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
   THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
 
                 Nguyễn Văn Tiến

7