TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI ĐÀ NẴNG 
------------------ 
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 31/2023/DS-GĐT 
Ngày 09-8-2023 
Về “Tranh chấp hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất” 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
------------------------ 
 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG 
 
- Thành phần tham gia xét xử giám đốc thẩm gồm: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Đặng Kim Nhân. 
Các Thẩm phán: ông Nguyễn Văn Tào, ông Lê Phước Thanh. 
- Thư ký phiên tòa: bà Lưu Thị Hưởng - Thẩm Tra viên Tòa án.  
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên 
tòa: ông Đoàn Ngọc Thanh - Kiểm sát viên cao cấp. 
 
Ngày 09-8-2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử theo 
thủ tục giám đốc thẩm  vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượ ng quyền sử 
dụng đất” giữa: 
 Nguyên đơn: ông Đỗ Thế L, sinh năm 1975 và bà Nguyễn Thị H , sinh năm 
1979; cùng địa chỉ: thôn 4, xã C, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. 
Người đại diện theo Văn bản ủy quyền ngày 01/8/2022 và ngày 04/8/2022  
của ông L , bà H là bà Phạm Thị Bích C, sinh năm 1987; địa chỉ: nhà số 32 M, 
phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk 
Bị đơn: bà Phan Thị T, sinh năm 1974, bà Trần Thị Th , sinh năm 1943, chị 
Nguyễn Thị Lý Quỳnh Tr, sinh năm 1996, chị Nguyễn Thị Lý Thu Th1, sinh năm 
1998 và anh Nguyễn Duy Lý Đức H2, sinh năm 2002; cùng địa chỉ: thôn 1, xã C, 
huyện E, tỉnh Đắk Lắk. 
Người đại diện theo Văn bản ủy quyền ngày 01/8/2022, ngày 15/8/2022 và 
ngày 16/8/2022 của bà T, bà Th , chị Tr, chị Th 1 và anh H 2 là ông Nguyễn Đức 
T2, sinh năm 1978; địa chỉ: nhà số 11 T, phường A, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. 
 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
 
- Tại Đơn khởi kiện đề ngày 17/10/2021 và quá trình giải quyết vụ án, 
nguyên đơn là ông Đỗ Thế L, bà Nguyễn Thị H trình bày: 
Ngày 20/8/2017 ông Nguyễn Duy H 1 và bà Phan Thị T  vay ông  L, bà H  
2.000.000.000 đồng có tín chấp 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 
thửa đất số 58, tờ bản đồ số 07, tại xã Ô, huyện E , tỉnh Đắk Lắk , thời hạn vay 4 
năm, sau 4 năm nếu ông H 1, bà T  không trả nợ thì phải ký Hợp đồng chuyển 
nhượng thửa đất số 58 cho ông L, bà H để trừ nợ. Quá hạn cam kết, ông H1, bà T

2 
 
không trả được nợ nên ngày 07/6/2021 tại Văn phòng Công chứng Đ ông H 1, bà 
T ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 58 cho ông L, bà H  và đã 
nộp hồ sơ cho Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chỉnh lý, biến động quyền sử 
dụng thửa đất 58 cho ông L, bà H . Quá trình chờ chỉnh lý, biến động thì ông H1 
chết nên Cơ quan có thẩm quyền từ chối chỉnh lý, biến động quyền sử dụng thửa 
đất 58 cho ông L, bà H . Nay ông L, bà H  khởi kiện yêu cầu thừa kế quyền và 
nghĩa vụ của ông H tiếp tục thực hiện hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng thửa 
đất 58 cho ông L, bà H. 
- Phía bị đơn do n gười đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Đức T 2 trình 
bày: thống nhất với trình bày của ông L, bà H  và đề nghị Tòa án giải quyết theo 
quy định của pháp luật. 
- Ngày 13/9/2022, nguyên đơn và bị đơn hòa giải thành, thống nhất với nhau 
về giải quyết toàn bộ nội dung tranh chấp nên Tòa án nhân dân huyện E lập Biên 
bản hòa giải thành. 
- Hết hạn 07 ngày từ ngày hòa giải thành, các đương sự không thay đổi ý 
kiến nên ngày 21/9/2022 Tòa án nhân dân huyện E  ban hành Quyết định công 
nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 67/2022/QĐST -DS công nhận toàn bộ 
nội dung các đương sự đã thỏa thuận tại Biên bản hòa giải thành ngày 13/9/2022, 
cụ thể: “Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập 
ngày 07/6/2021, giữa bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Duy H 1, bà Phan Thị T 
và bên nhận chuyển nhượng là ông Đỗ Thế L , bà Nguyễn Thị H có hiệu lực pháp 
luật đối với tài sản là diện tích 202,5 m 2 đất, thuộc thửa đất số 58, tờ bản đồ số 
07, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U 187291, số vào sổ 309297 
QSDĐ/MH được UBND huyện E cấp ngày 01/02/2002, thay đổi cơ sở pháp lý 
ngày 13/12/2013;  Bà Phan Thị T, bà Trần Thị Th, chị Nguyễn Thị Lý Quỳnh Tr , 
chị Nguyễn Thị Lý Thu Th 1, anh Nguyễn Duy Lý Đức H 2, ông Đỗ Thế L và bà 
Nguyễn Thị H  có trách nhiệm liên hệ đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để 
đăng ký biến động quyền sử d ụng đất sang tên ông Đỗ Thế L, bà Nguyễn Thị H  
theo quy định của pháp luật.”, ngoài ra còn công nhận thỏa thuận về án phí. 
- Ngày 24/9/2022 và ngà y 03/3/2023, bà Phùng Thị Ph  (người thứ ba) gửi 
Đơn đến Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị kháng nghị theo 
thủ tục giám đốc thẩm Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự nêu 
trên, với lý do: vợ chồng ông H1 vay bà Ph 1.700.000.000 đồng, nhưng không trả 
nên bà Ph đã nộp Đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện E  yêu cầu vợ chồng 
ông H1 trả nợ, ngày 18/6/2021 Tòa án nhân dân huyện E ban hành Quyết định áp 
dụng biện pháp k hẩn cấp tạm thời, phong tỏa tài sản là 02 thửa đất củ a hộ gia 
đình ông Nguyễn Duy H 1, trong đó có thửa đất  số 58, tờ bản đồ số 7, tại xã Ô, 
huyện E đứng tên vợ chồng ông Nguyễn Duy H 1, bà Phan Thị T . Mặc dù thửa 
đất số 58 đã bị phong tỏa, cấm chuyển dịch, nhưng ngày 07/6/2021 ông H1, bà T 
lại ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 58 cho vợ chồng em gái Nguyễn Thị H, 
Đỗ Thế L  là hành vi trái pháp luật, tẩu tán tài sản ; tiếp đó n gày 21/10/2021 vợ 
chồng bà H, ông L khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nh ượng quyền 
sử dụng đất và n gày 21/9/2022 Tòa án nhân dân huyện E ban hành Quyết định 
công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 67/2022/QĐST -DS công nhận hợp

3 
 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trái pháp luật, ảnh hưởng nghiêm 
trọng quyền và lợi ích hợp pháp của bà Ph. 
- Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 10/2023/KN-DS ngày 
03/7/2023 Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm 
phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm hủy toàn bộ 
Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự nêu trên; giao hồ sơ vụ án 
cho Tòa án nhân dân huyện E, tỉnh Đắk Lắk xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy 
định của pháp luật. 
- Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại 
Đà Nẵng đề nghị Hội đồng giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị của Chánh án 
Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. 
 
  NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
 
[1] Ngày 07/6/2021, tại Văn phòng Công chứng Đ , vợ chồng ông Nguyễn 
Duy H1, bà Phan Thị T  ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 
58, tờ bản đồ số 7, địa chỉ xã Ô, huyện E, tỉnh Đắk Lắk cho vợ chồng ông Đỗ Thế 
L, bà Nguyễn Thị H . Khi thửa đất số 58 chưa được chỉnh lý, biến động chuyển 
quyền sử dụng sang tên bà H, ông L  thì ngày 18/6/2021 trên cơ sở đơn  đề nghị 
của bà Phùng Thị Ph , Tòa án nhân  dân huyện E ban hành Quyết định áp dụng 
biện pháp khẩn cấp tạm thời số 08/2021/QĐ -BPKCTT phong tỏa quyền sử dụng 
02 thửa đất thuộc quyền s ử dụng của vợ chồng ông H1, bà T  (trong đó có thửa 
đất số 58  nêu trên). M ục 8 Phần IV Công văn số 89/ TANDTC-PC ngày 
30/6/2020 của Tòa án nhân dân tối cao về giải đáp vướng mắc hướng 
dẫn:“Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật thì 
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời  điểm đăng ký 
vào sổ địa chính. Vì vậy, trường hợp  nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp 
khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là thửa đất thuộc 
quyền sử dụng của bị đơn, thì giải quyết như sau: … Nếu đã ký hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công 
chứng, nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính, thì thửa đất đó vẫn thuộc quyền sử 
dụng của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong 
tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự”. 
Như vậy, Hợp đ ồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 58 ngày 
07/6/2021 giữa  vợ chồng ông H1 , bà T với vợ chồng bà H , ông L  được công 
chứng, nhưng vợ chồng bà H1 , ông L chưa được đăng ký vào sổ địa chính nên 
thửa đất số 58 vẫn thuộc quyền sử dụng của vợ chồng ông H1, bà T; do đó, ngày 
18/6/2021 Tòa án nhân dân huyện E  ban hành Quyết định áp dụng biện pháp 
khẩn cấp tạm thời, phong tỏa thửa đất số 58  theo yêu cầu của bà Ph là đúng quy 
định của pháp luật. 
[2] Ngày 21/10/2021, bà H, ông L khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà  T và 
các đồng thừa kế của ông H1 (do ông H1  đã chết)  gồm bà Trần Thị Th, chị 
Nguyễn Thị Lý Quỳnh Tr, chị Nguyễn Thị Lý Thu T h2, anh Nguyễn Duy Lý 
Đức H2, thực hiện hoàn tất các thủ tục để bà H, ông L  được Cơ quan Nhà nước 
có thẩm quyền chỉnh lý, biến động  quyền sử dụng thửa đất số 58 đứng tên bà H,

4 
 
ông L. Trên cơ sở thỏa thuận của các đương sự  tại Biên bản hòa giải thành ngày 
13/9/2022 thì n gày 21/9/2022 Tòa án nhân dân huyện E  ban hành Quyết định 
công nhận sự thỏa thuận của các đương sự  số 67/2022/QĐST-DS công nhận hiệu 
lực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 58 ngày 07/6/2021 giữa 
vợ chồng ông H1, bà T với vợ chồng bà H, ông L là không đúng vì vi phạm điểm 
b khoản 2 Điều 205 của Bộ luật Tố tụng dân sự (quyền sử dụng thửa đất số 58 đã 
bị phong  tỏa, cấm chuyển dịch), ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp  pháp của bà 
Phùng Thị Ph ; lẽ ra phải đưa vụ án ra xét xử và không chấp nhậ n yêu cầu khởi 
kiện của bà H , ông L mới đúng. Vì các lẽ trên, Quyết định kháng nghị giám đốc 
thẩm số 10/2023/KN-DS ngày 03/7/2023 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao 
tại Đà Nẵng là có cơ sở nên được Hội đồng giám đốc thẩm chấp nhận, do đó; 
 
QUYẾT ĐỊNH: 
 
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337, Điều 343 , Điều 345, Điều 348, Điều 349 
Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. 
1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 10/2023/KN-DS 
ngày 03/7/2023 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng , hủy toàn bộ 
Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 67/2022/QĐST -DS 
ngày 21/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện E, tỉnh Đắk Lắk  về “Tranh chấp hợp 
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ” giữa nguyên đơn là ông Đỗ Thế L , bà 
Nguyễn Thị H với bị đơn bà Phan Thị T, bà Trần Thị Th, chị Nguyễn Thị Lý 
Quỳnh Tr, chị Nguyễn Thị Lý Thu Th2 và anh Nguyễn Duy Lý Đức H2. 
2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhâ n dân huyện E, tỉnh Đắk Lắk xét xử sơ 
thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật;  
3. Quyết định giám đốc thẩm  có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng 
giám đốc thẩm ra quyết định. 
 
      
Nơi nhận: 
- Tòa án nhân dân huyện E, tỉnh Đắk Lắk  
(02 bản kèm hồ sơ vụ án); 
- VKSND cấp cao tại Đà Nẵng (để biết); 
- Chi cục Thi hành án dân sự huyện E, tỉnh Đắk Lắk 
(để thi hành); 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: Phòng Lưu trữ; Phòng Giám đốc kiểm tra về 
DS-LĐ-KDTM và hồ sơ vụ án. 
   TM. ỦY BAN THẨM PHÁN  
THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
 
Đặng Kim Nhân

5

6