1 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
     TẠI HÀ NỘI 
 
Bản án số  332/2024/DS-PT 
Ngày 26/6/2024 
Vv Tranh ch ấp hợp đ ồng chuy ển 
nhượng quyền sử dụng đất 
 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập -Tự do - Hạnh phúc 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
TÒA ÁN NHÂN D ÂN CẤP CAO TẠI HÀ NỘI 
 
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có: 
 Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Vũ Đ 
 Các Thẩm phán:                        Ông Đặng Đình Lực;                              
                                                     Ông Ong Thân Thắng. 
 - Thư ký phiên tòa: Ông Thái Duy Khánh - Thư ký Tòa án nhân dân cấp 
cao tại Hà Nội. 
 - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội  tham gia phiên 
tòa: Ông Đỗ Văn Hữu, Kiểm sát viên. 
  Ngày 26 tháng 6 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội 
xét xử phúc thẩm công khai v ụ án dân s ự thụ lý số 81/2024/TLPT-DS ngày 22 
tháng 01 năm 20 24 về việc “Tranh ch ấp hợp đ ồng chuy ển như ợng quy ền s ử 
dụng đất”, do có kháng cáo của nguyên đơn đối với bản án dân s ự sơ thẩm số 
30/2023/DS-ST ngày 20 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang. 
 Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số  6545/2024/QĐPT-DS  
ngày 11 tháng 6 năm 2024, giữa các đương sự: 
 * Nguyên đơn: Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1952; Có mặt. 
HKTT: Thôn Ngọ Xá, xã Châu Minh, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc 
Giang,Chỗ ở hiện nay: Khu công nghiệp Nam Hồng, phường Đồng Kỵ, Thành 
phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh. 
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Hiền: Luật sư Lưu Ngọc 
Thanh- Luật sư thuộc Văn phòng Luật sư Hoàng Gia Thành thuộc Đoàn luật sư 
thành phố Hà Nội; Có mặt. 
Địa chỉ: thôn Đại Bằng, xã Nguyên Khê, thị trấn Đông Anh, thành phố Hà 
Nội. 
*Bị đơn:

2 
- Ông Nguyễn Đình Th, sinh năm 1975; Có mặt. 
- Bà Ngô Thị Th, sinh năm 1975; Có mặt. 
Đều địa chỉ: Thôn Ngọ Xá, xã Châu Minh, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc 
Giang. 
*Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: 
- Chị Nguyễn Thị Nguyệt, sinh năm 1979; Có mặt. 
Địa chỉ: Khu phố Vĩnh Thọ, phường Hương Mạc, Thành phố Từ Sơn, tỉnh 
Bắc Ninh; 
- Anh Vũ Văn Đệ, sinh năm 1982; Vắng mặt. 
Địa chỉ: Khu công nghiệp Nam Hồng, phường Đồng Kỵ, Thành phố Từ 
Sơn, tỉnh Bắc Ninh. 
- Chị Vũ Thị Sáng, sinh năm 1984; Có mặt. 
Địa chỉ: thôn Mai Hạ, xã Mai Đình, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang. 
- Ủy ban nhân dân xã Châu Minh, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang 
Do ông Đinh Công Nam, chức vụ: Phó Chủ t ịch UBND xã Châu Minh đại 
diện; Vắng mặt. 
- Ủy ban nhân dân huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang. 
Do ông Vũ Quang Toản - Phó trưởng phòng Tài nguyên và môi trường 
huyện Hiệp Hòa đại diện theo ủy quyền; Vắng mặt. 
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hiệp Hòa do ông Nguyễn 
Ngọc Tuấn, chức vụ: Giám đốc đại diện; Vắng mặt.                    
- Ông Ngọ Văn Chín, sinh năm 1962; Vắng mặt.                       
Địa chỉ: Thôn Ngọ Xá, xã Châu Minh, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang. 
- Anh Nguyễn Trung Hưng, sinh năm 1986; Vắng mặt. 
Địa chỉ: thôn Ngọ Phúc, xã Châu Minh, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang 
- Chị Ngọ Thị Huyền, sinh năm 1994; Vắng mặt. 
Địa chỉ: thôn Ngọ Phúc, xã Châu Minh,  huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc  Giang; 
Anh Hưng, chị Huyền hiện đang ở nước ngoài. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Theo bản án sơ thẩm, nội dung vụ án được tóm tắt như sau: 
Bà Nguyễn Thị H là chủ sử dụng thửa đất số 01, tờ bản đồ trích đo diện tích 
298m2 (trong đó có 200m2 đất ở và 98m2 đất vườn tại thửa đất số 01, tờ bản đồ trích đo, 
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 967639 do UBND huyện Hiệp 
Hòa cấp ngày 15/5/2013 mang tên hộ Bà Nguyễn Thị H). Ngày 20/4/2016 bà Hiền và

3 
con trai là anh Vũ Văn Đệ có thỏa thuận chuyển nhượng cho gia đình ông Nguyễn Đình 
Th và bà Ngô Thị Th diện tích 298m2 với giá thỏa thuận giữa hai bên là 1.200.000.000 
đồng. Đến ngày 18/4/2017, vợ chồng ông Thái bà Thanh tự ý đánh máy hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất khổ A4, đưa cho bà và anh Đệ ký. Bà và anh Đệ đã 
ký vào trang cuối cùng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra bà 
không ký vào bất cứ trang nào khác. Do tin tưởng ông Thái nên bà đã ký nhưng không 
đọc lại hợp đồng. Bà xác định ông Thái và bà Thanh đã tráo đổi trang đầu tiên của hợp 
đồng vì bà chỉ bán cho ông Thái 298m2 đất theo giấy chứng nhận chứ khong bán 
345,8m2 đất như trong hợp đồng. Khi ký hợp đồng chuyển nhượng bà ký tại nhà bà chứ 
không ký tại Ủy ban nhân dân xã Châu Minh. Khi ký vào hợp đồng chuyển nhượng thì 
chị Nguyệt và chị Sáng con gái bà không có ở đó nhưng lại có chữ ký của chị Nguyệt và 
chị Sáng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nay ông Thái, bà Thanh 
đã được cấp giấy chứng nhận QSD đất diện tích 345,8m2 là cấp cả phần đất còn thừa 
của bà. Nay bà khởi kiện, yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Hiệp Hòa hủy một phần hợp 
đồng chuyển nhượng QSD đất giữa gia đình bà và gia đình ông Thái, bà Thanh ngày 
18/4/2017 và đề nghị Tòa án nhân dân huyện Hiệp Hòa buộc vợ chồng ông Thái bà 
Thanh trả lại cho bà diện tích chưa chuyển nhượng là 47,8m2. 
Bị đơn ông Nguyễn Đình Th và bà Ngô Thị Th thống nhất trình bày:  
Gia đình ông và gia đình Bà Nguyễn Thị H là hàng xóm sát cạnh nhau. Năm 
2016, do bà Hiền và các con có nhu cầu bán mảnh đất cạnh nhà ông nên bà Hiền có 
sang đề cập với vợ chồng ông nếu mua đất của bà Hiền thì bà Hiền sẽ bán cho. Vợ 
chồng ông đồng ý mua với giá 1.200.000.000 đồng. Ngày 18/4/2017, hai bên ký hợp 
đồng tại UBND xã Châu Minh và có chứng thực của phó chủ tịch UBND xã Châu 
Minh là ông Ngọ Văn Chín. Ngày 26/6/2017, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai 
huyện Hiệp Hòa đã thực hiện đính chính trang 4 diện tích đất của Bà Nguyễn Thị H tại 
thửa đất số 1, tờ bản đồ số TĐ; địa chỉ: Thôn Ngọ Xá, xã Châu Minh, huyện Hiệp Hòa, 
tỉnh Bắc Giang diện tích 298m2 đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông. Đến ngày 
26/7/2017, thì vợ chồng ông đã trả đủ số tiền còn thiếu là 400 triệu đồng và tiền lãi cho 
bà Hiền và anh Đệ là con trai bà Hiền (bà Hiền  ủy quyền cho anh Đệ nhận tiền và bàn 
giao đất và nhà cho gia đình ông). Ngày 29/8/2017, gia đình ông đã làm thủ tục cấp đổi 
sang tên ông Nguyễn Đình Th, sinh năm 1975 và bà Ngô Thị Th, sinh năm 1975; Địa 
chỉ: Thôn Ngọ Xá, xã Châu Minh, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang. Ngày 29/11/2017, 
ông đã bán cho ông Nguyễn Trung Hưng và bà Ngọ Thị Huyền ở thôn Ngọ Phúc, xã 
Châu Minh một phần diện tích thửa đất là 135m2, ông Hưng, bà Huyền đã được cấp 
giấy chứng nhận QSD đất số CL 204413 ngày 08/12/2017 đối với thửa đất số 390, tờ 
bản đồ số 67, diện tích 135,7m2, địa chỉ: Thôn Ngọ Xá, xã Châu Minh, huyện Hiệp 
Hòa, tỉnh Bắc Giang. Phần diện tích còn lại ông đã được cấp giấy chứng nhận số CL 
204414 ngày 08/12/2017 đối với thửa đất số 391, tờ bản đồ sốp 67, diện tích 210m2, địa 
chỉ: Thôn Ngọ Xá, xã Châu Minh, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang. Nay Bà Nguyễn

4 
Thị H khởi kiện yêu cầu hủy một phần Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 
tài sản gắn liền với đất giữa gia đình bà Hiền và vợ chồng ông và buộc vợ chồng ông trả 
lại diện tích đất bà Hiền chưa chuyển nhượng là 47,8m2 thì ông không đồng ý vì các lý 
do sau: 
Thứ nhất, gia đình ông và gia đình bà Hiền ký hợp đồng đã thực hiện đúng quy 
định pháp luật có đầy đủ hai bên ký kết và xác định rõ diện tích chuyển nhượng, có thể 
hiện rõ vị trí giáp ranh với các hộ liền kề, sau khi ký kết hợp đồng đã thựuc hiện chứng 
thực tại UBND xã Châu Minh và thủ tục sang tên tại UBND huyện Hiệp Hòa. Ông 
cũng đã làm thủ tục cấp đổi hai lần do có biến động và mua bán chuyển nhượng. Từ khi 
chuyển nhượng đến nay bà Hiền không có ý kiến gì về hợp đồng chuyển nhượng, nay 
bà Hiền yêu cầu hủy một phần hợp đồng là không có căn cứ.  
Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng đã được thực hiện gần bốn năm và không ai có 
ý kiến gì nên việc bà Hiền khởi kiện đã hết thời hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự 
nên đề nghị Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện vụ án và không chấp nhận yêu cầu khởi 
kiện cảu bà Hiền. 
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là chị Nguyễn Thị Nguyệt trình bày: 
Năm 2001, chị đã đi lấy chồng và không còn sống với bà Hiền nữa, đối với phần 
diện tích mang tên mẹ chị là Bà Nguyễn Thị H đã được cấp giấy chứng nhận QSD đất 
năm 2013. Chị xác định chị không có quyền lợi gì đối với thửa đất này. Khi bà Hiền bán 
thửa đất ở Ngọ Xá, Châu Minh, Hiệp Hòa thì chị không biết. Chị xác định chị không ký 
vào hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa gia đình chị và ông Thái, bà Thanh ngày 
18/4/2017. Nay bà Hiền khởi kiện yêu cầu hủy một phần hợp đồng chuyển nhượng 
QSD đất, yêu cầu ông Thái bà Thanh phải trả lại mẹ tôi diện tích 47,8m2 đất thì chị xác 
định chị không có yêu cầu gì đối với diện tích đất của bà Hiền. Chị đề nghị Tòa án giải 
quyết theo quy định của pháp luật.  
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là chị Vũ Thị Sáng trình bày: 
Chị không liên quan gì đến diện tích đất mang tên mẹ chị tại Ngọ Xá, Châu Minh, 
Hiệp Hòa. Việc mua bán giữa bà Hiền và vợ chồng anh Thái chị Thanh thì chị không 
biết, chị không ký vào hợp đồng chuyển nhượng QSD đất ngày 18/4/2017, chị xác định 
không liên quan gì. 
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là anh Vũ Văn Đệ trình bày: 
Năm 2016, gia đình anh có lập hợp đồng viết tay mua bán đất với gia đình ông 
Thái bà Thanh. Tại thời điểm mua bán đất gia đình anh chỉ bán diện tích đất 298m2  theo 
giấy chứng nhận QSD đất BM 967639 do UBND huyện Hiệp Hòa cấp ngày 15/5/2013 
mang tên hộ Bà Nguyễn Thị H, khi bán hai bên thỏa thuận giá bán là 1.200.000.000 
đồng, gia đình ông Thái trả tiền cho gia đình anh làm 3 lần. Ngày 18/4/2017 khi ông 
Thái mang hợp đồng sang nhà anh thì anh có đọc và ký vào hợp đồng, anh không nhớ

5 
nội dung cụ thể hợp đồng như thế nào. Khi ký hợp đồng mua bán đất thì gia đình anh 
chỉ bán 298m2  anh không đuọc biết số liệu diện tích 345,8m2. Anh thừa nhận khi ký 
hợp đồng không có chị Sáng và chị Nguyệt, chữ ký trong hợp đồng do anh ký hộ chị 
Sáng và chị Nguyệt. Khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSD đất thì anh không ký nháy 
vào các trang mà chỉ ký vào trang cuối cùng. Trước khi mẹ anh viết giấy ủy quyền cho 
anh nhận tiền lần cuối cùng anh đã được mẹ anh thông báo là diện tích đất mà gia đình 
anh bán cho ông Thái bà Thanh còn thừa đất, cụ thể thừa bao nhiêu thì anh không biết. 
Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSD đất ngày 18/4/2017 thì vợ chồng ông Thái 
bà Thanh còn nợ gia đình anh số tiền 400.000.000 đồng, ông Thái bà Thanh yêu cầu bà 
Hiền viết giấy ủy quyền cho tôi và yêu cầu tôi phải viết biên bản giao nhận tiền và biên 
bản bàn giao QSD đất thì ông Thái mới trả hết tiền cho tôi. Vì vậy, ngày 25/7/2017 mẹ 
tôi đã làm giấy ủy quyền cho tôi về việc giao đất cho nhà ông Thái bà Thanh. Ngày 
26/7/2017, anh đã làm biên bản gia nhận tiền và bàn giao QSD đất cho ông Thái bà 
Thanh. Ông Thái bà Thanh cùng lúc đã trả nốt cho tôi số tiền 400.000.000 đồng và tiền 
lãi, nhưng thực tế anh không nhận tiền lãi của ông Thái. Cùng ngày 26/7/2017, tôi đã 
tháo dỡ công trình nhà cấp 4 của gia đình tôi trả mặt bằng cho ông Thái. Nay bà Hiền 
khởi kiện đề nghị Tòa án hủy một phần hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa gia 
đình anh và ông Thái, bà Thanh ngày 18/4/2017, đồng thời yêu cầu ông Thái bà Thanh 
phải trả lại bà Hiền diện tích đất 47,8m2 còn thừa thì anh đề nghị Tòa án giải quyết theo 
quy định pháp luật. Riêng đối với anh thì anh khong có yêu cầu, khong có tranh chấp gì 
đối với gia đình ông Thái bà Thanh về nội dung hợp đồng mua bán đất ngày 18/4/2017. 
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan UBND huyện Hiệp Hòa do ông Vũ Quang 
Toản, chức vụ: Phó Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hiệp Hòa, 
là người đại diện theo ủy quyền có văn bản thể hiện quan điểm: 
Ngày 26/10/2012, hộ gia đình Bà Nguyễn Thị H  có đơn đề nghị cấp GCN 
QSD đất lần đầu đối với thửa đất số 01, tờ bản đồ TĐ (trích đo), tổng diện tích 
298,0m2, gồm 200,0 m2 đất ở và 98,0m2 đất trồng cây lâu năm (theo như nội dung 
đơn hộ bà Hiền đề nghị, đây là diện tích sau khi đã trừ diện tích thuộc hành lang 
giao thông từ tim đường vào 15,7m), nguồn gốc thửa đất thể hiện là “Tự sử dụng 
năm 1986”. Sau khi xem xét hồ sơ, ngày 04/04/2013, Văn phòng Đăng ký quyền 
sử dụng đất huyện Hiệp Hòa (nay là Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện 
Hiệp Hòa) và Phòng Tài nguyên và Môi trường đã xác nhận đủ điều kiện và tham 
mưu cho UBND huyện Hiệp Hòa cấp GCNQSD đất cho hộ bà Hiền với diện tích  
298,0m2 (diện tích này đã trừ phần diện tích thuộ c hành lang giao thông là 
116,2m2 do không phù hợp với quy hoạch đất ở, nằm trong chỉ giới hành lang 
giao thông đường bộ). Ngày 15/05/2013, UBND huyện Hi ệp Hòa đã cấp GCN 
QSD đất số BM 967639 cho hộ Bà Nguyễn Thị H , sinh năm 1952, CMND số 
120466009, địa chỉ tại thôn Ngọ Xá, xã Châu Minh, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc 
Giang, thửa đất số 01, tờ bản đồ TĐ (trích đo), diện tích 298,0m2 (đất ở: 200,0m2;

6 
đất trồng cây lâu năm: 98,0m2). Về trình tự, thủ tục hồ sơ cấp giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất nêu trên là đảm bảo đúng quy định pháp luật. 
- Ngày 28/07/2014, hộ gia đình Bà Nguyễn Thị H  đã có văn bản tặng cho 
quyền sử dụng thửa đất nêu trên cho cá nhân Bà Nguyễn Thị H. Nội dung chuyển 
quyền sử dụng đất đã được Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hiệp 
Hòa (nay là Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hiệp Hòa)  chỉnh lý 
biến động trên trang 03 của GCN QSD đất đã cấp.  
- Ngày 26/06/2017, Bà Nguyễn Thị H  thực hiện việc chuyển quyền sử 
dụng đất cho ông Nguyễn Đình Th, bà Ngô Thị Th . Nội dung hợp đồng đã thể 
hiện cả diện tích trên GCNQSD đất ( 298,0m2) và diện tích theo kết quả đo đạc 
thực tế (345,8m2), các bên đã thể hiện chuyển nhượng toàn bộ di ện tích thửa đất 
theo kết quả đo đạc thực tế (345,8m 2); hợp đồng có các chữ ký của các thành 
viên hộ gia đình bà Hiền và đã được UBND xã Châu Minh chứng thực ngày 
18/4/2017. Căn cứ nội dung đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, Chi nhánh Văn 
phòng Đăng ký đất đai huyện Hiệp Hòa đã chỉnh lý biến động sang tên ông 
Thái, bà Thanh trên trang 04 của GCN QSD đất đã cấp. Về trình tự, thủ tục đăng 
ký biến động đất đai ngày 26/06/2017 là đảm bảo đúng theo quy định. 
- Ngày 03/08/2017, ông Nguyễn Đình Th , bà Ngô Thị Th thực hiện việc 
cấp đổi GCN QSD đất, theo số liệu đo đạc là thửa đất số 145, tờ bản đồ số 67, 
diện tích 345,8m 2 (đất ở: 200,0 m2; đất trồng cây lâu năm: 145, 8m2) đã được 
UBND xã Châu Minh xác nhận đường ranh mốc giới thửa đất theo đúng quy 
định (phần diện tích tăng 47,8 m2 được xác định là do sai số đo đạc).  Sau khi 
thẩm tra, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hiệp Hòa đã xác nhận đủ 
điều kiện để chuyển phòng TN&MT huyện Hiệp Hòa tham mưu UBND huyện 
Hiệp Hòa ký GCN QSD đất cho ông Nguyễn Đình Th , bà Ngô Thị Th . Ngày 
29/08/2017, UBND huyện Hiệp Hòa đã cấp GCN QSD đất số CI 248416 cho 
ông Nguyễn Đình Th, bà Ngô Thị Th sử dụng thửa đất số 145, tờ 67, diện tích 
345,8m2 (đất ở: 200,0m2; đất trồng cây lâu năm: 145,8 m2). Về trình tự, thủ tục, 
hồ sơ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đảm bảo theo quy định 
của pháp luật. 
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai 
huyện Hiệp Hòa - Do ông nguyễn Ngọc Tuấn là đại diện có văn bản thể hiện quan 
điểm: 
- Ngày 26/1 0/2012, hộ gia đình Bà Nguyễn Thị H  có đơn đề nghị cấp 
GCN QSD đất lần đầu đối với thửa đất số 01, tờ bản đồ TĐ (trích đo), tổng 
diện tích 298,0m 2, gồm 200,0 m 2 đất ở và 98,0m 2 đất trồng cây lâu năm (theo 
như nội dung đơn hộ bà Hiền đề nghị, đây là diện tích sau khi đã trừ diện tích 
thuộc hành lang giao thông từ tim đường vào 15,7m), nguồn gốc thửa đất thể

7 
hiện là “Tự sử dụng năm 1986”. Sau khi xem xét hồ sơ, ngày 04/04/2013, Vă n 
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hiệp Hòa (nay là Chi nhánh Văn 
phòng Đăng ký đất đai huyện Hiệp Hòa) và Phòng Tài nguyên và Môi trường 
đã xác nhận đủ điều kiện và tham mưu cho UBND huyện Hiệp Hòa cấp 
GCNQSD đất cho hộ bà Hiền với diện tích 298,0m 2 (diện tích này đã trừ phần 
diện tích thuộc hành lang giao thông là 116,2m 2 do không phù hợp với quy 
hoạch đất ở, nằm trong chỉ giới hành lang giao thông đường bộ). Ngày 
15/05/2013, UBND huyện Hiệp Hòa đã cấp GCN QSD đất số BM 967639 cho 
hộ Bà Nguyễn Thị  H, sinh năm 1952, địa chỉ: thôn Ngọ Xá, xã Châu Minh, 
huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang, thửa đất số 01, tờ bản đồ  TĐ (trích đo), diện 
tích 298,0m2 (đất ở: 200,0 m2; đất trồng cây lâu năm: 98,0 m 2). Về trình tự, thủ 
tục hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng  đất nêu trên là đảm bảo đúng 
quy định pháp luật.  
- Ngày 28/07/2014, hộ gia đình Bà Nguyễn Thị H  đã có văn bản tặng cho 
quyền sử dụng thửa đất nêu trên cho cá nhân Bà Nguyễn Thị H . Nội dung 
chuyển quyền sử dụng đất đã được Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 
huyện Hiệp Hòa (nay là Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hiệp 
Hòa) chỉnh lý biến động trên trang 03 của GCN QSD đất đã cấp.  
- Ngày 26/06/2017, Bà Nguyễn Thị H  thực hiện việc chuyển quyền sử 
dụng đất cho ông Nguyễn Đình Th , bà Ngô Thị Th . Nội dung hợp đồng đã thể 
hiện cả diện tích trên GCNQSD đất (298,0 m2) và diện tích theo kết quả đo đạc 
thực tế (345,8m 2), các bên đã thể hiện chuyển nhượng toàn bộ diện tích thửa 
đất theo kết quả đo đạc thực tế (345,8m 2); hợp đồng có các chữ ký của c ác 
thành viên hộ gia đình bà Hiền và đã được UBND xã Châu Minh chứng thực 
ngày 18/4/2017. Căn cứ nội dung đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, Chi 
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hiệp Hòa đã chỉnh lý biến động sang 
tên ông Thái, bà Thanh trên trang 04 c ủa GCN QSD đất đã cấp. Về trình tự, 
thủ tục đăng ký biến động đất đai ngày 26/06/2017 là đảm bảo đúng theo quy 
định. 
- Ngày 03/08/2017, ông Nguyễn Đình Th , bà Ngô Thị Th  thực hiện việc 
cấp đổi GCN QSD đất, theo số liệu đo đạc là thửa đất số 145, tờ bả n đồ số 67, 
diện tích 345,8m 2 (đất ở: 200,0 m 2; đất trồng cây lâu năm: 145,8m 2) đã được 
UBND xã Châu Minh xác nhận đường ranh mốc giới thửa đất theo đúng quy  
định (phần diện tích tăng 47,8 m2 được xác định là do sai số đo đạc). Sau khi 
thẩm tra, Chi nhánh V ăn phòng Đăng ký đất đai huyện Hiệp Hòa đã xác nhận 
đủ điều kiện để chuyển phòng TN&MT huyện Hiệp Hòa tham mưu UBND 
huyện Hiệp Hòa ký GCN QSD đất cho ông Nguyễn Đình Th , bà Ngô Thị Th . 
Ngày 29/08/2017, UBND huyện Hiệp Hòa đã cấp GCN QSD đất số CI

8 
248416 cho ông Nguyễn Đình Th , bà Ngô Thị Th  sử dụng thửa đất số 145, tờ 
67, diện tích 345,8m 2 (đất ở: 200,0 m2; đất trồng cây lâu năm: 145,8 m2). Về 
trình tự, thủ tục, hồ sơ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đảm 
bảo theo quy định của pháp lu ật. 
- Ngày 08/12/2017, ông Nguyễn Đình Th , bà Ngô Thị Th  đã thực hiện 
việc chuyển quyền sử dụng đất đối với 01 phần diện tích cho ông Nguyễn 
Trung Hưng, bà Ngọ Thị Huyền và cấp đổi phần diện tích còn lại. Căn cứ hồ 
sơ đề nghị, Sở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh Bắc Giang đã cấp 02 GCN QSD 
đất, cụ thể: 
+ GCN QSD đất số CL 204414 cấp ngày 08/12/2017 đối với thửa đất số 
391, t ờ bản đồ số 67, diện tích 210,1 m2 (đất ở: 133,3 m2; đất trồng cây lâu 
năm: 76,8m 2) mang tên ông Nguyễn Đình Th, bà Ngô Thị Th; 
+ GCN QSD đất số CL 204413 cấp ngày 08/12/2017 đối với thửa đất số 
390, tờ bản đồ số 67, diện tích 135,7 m2 (đất ở: 66,7 m2; đất trồng cây lâu năm: 
69,0m2) mang tên ông Nguyễn Trung Hưng, bà Ngọ Thị Huyền.  
Việc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang cấp 02  GCNQSD đất 
nêu 
trên là đảm bảo về trình tự, thủ tục và đúng quy định của pháp luật.  
 Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan UBND xã Châu Minh - do ông Đinh 
Công Nam đại diện có văn bản trình bày:  
 Qua tra cứu sổ sách, hồ sơ lưu trữ tại UBND xã được mở từ ngày 13/01/2017 
đến ngày 13/12/2017. Trong đó ngày 18/4/2017 UBND xã không chứng thực hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nào. Tại sổ lưu trữ của 
UBND xã thể hiện số 29 là ngày 11/5/2017 là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. 
Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan khác là anh Nguyễn Trung Hưng, 
chị Ngọ Thị Huyền đã được Tòa án tống đạt hợp lệ các thông báo của Tòa án tuy nhiên, 
không có văn bản thể hiện quan điểm. 
Tại Bản án sơ dân sự thẩm số 3 0/2023/DS-ST ngày 20/9/2023 của Tòa án 
nhân dân tỉnh Bắc Giang đã quyết định:  
Căn cứ khoản 3, khoản 9 Điều 26; khoản 3 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 
37; điểm a kho ản 1 Đi ều 39, Đi ều 147, kho ản 1 Đi ều 157; Đi ều 165; kho ản 2 
Điều 227, khoản 3 Điều 228, Điều 271, Điều 273, khoản 2 Điều 244 và khoản 2 
Điều 479 của Bộ luật Tố tụng dân sự;  
Căn cứ Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015; 
Điều 113 Luật Đất đai năm 2003

9 
Căn c ứ điểm đ kho ản 1 Đi ều 12, Đi ều 26 Ngh ị quyết s ố 
326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định 
về án phí, lệ phí Tòa án, xử: 
1. Không ch ấp nh ận yêu c ầu kh ởi ki ện c ủa Bà Nguy ễn Th ị H về việc 
Tuyên b ố hủy m ột ph ần h ợp đ ồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đ ất ngày 
18/4/2017 giữa Bà Nguyễn Thị H và vợ chồng ông Nguyễn Đình Th , bà Ngô 
Thị Th. 
2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Bà Nguyễn Thị H về việc buộc 
vợ chồng ông Nguyễn Đình Th , bà Ngô Thị Th trả lại diện tích đ ất 47,8m2 tại 
thửa số 01 tờ bản đồ trích đo; địa chỉ: thôn Ngọ Xá, xã Châu Minh, huyện Hiệp 
Hòa, tỉnh Bắc Giang. 
3. V ề chi phí t ố tụng: Bà Nguy ễn Th ị H phải ch ịu chi phí t ố tụng là 
6.173.000 đồng. Xác nhận bà Hiền đã nộp đủ chi phí tố tụng.  
6. Về án phí dân s ự sơ thẩm: Miễn án phí dân s ự sơ thẩm cho Bà Nguyễn 
Thị H.  
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩ m còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí, 
nghĩa vụ thi hành án và thông báo quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật. 
Ngày 13/10/2023, nguyên đơn là ông Nguyễn Thị Hiền kháng cáo toàn bộ 
bản án sơ thẩm. 
Tại phiên toà phúc thẩm 
Bà Nguyễn Thị H giữ nguyên nội dung kháng cáo. C ụ thể: Bà Hi ền xác 
định chỉ bán cho v ợ chồng ông Thái di ện tích theo gi ấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất là 298m2; ph ần còn l ại 47,8m2 chưa đư ợc cấp giấy chứng nhận, trên 
đó còn có căn nhà cũ của gia đình nên bà chưa bán. Việc ông Thái đưa hợp đồng 
chuyển nhượng năm 2017, bà không đ ọc lại mà bà ch ỉ ký trang cu ối cùng, sau 
đó việc UBND xã Minh Châu xác nh ận vào hợp đồng là do ông Thái t ự làm bà 
không ký hợp đồng tại UBND xã.Vì vậy việc bản án sơ thẩm xác định bà bán cả 
345.8 m2 đất cho ông Thái là không đúng. 
Bị đơn ông Nguyễn Đình Th  và vợ là bà Ngô Thị Th xác định việc mua 
bán đúng như h ợp đồng chuyển nhượng, có ghi rõ ranh gi ới đất; gia đình ông 
nhận chuyển nhượng và đã đư ợc cấp lại giấy chứng nhận theo đúng quy đ ịnh 
nên bà H iền không còn đ ất ở thửa đất đã bán cho gia đình ông. Đ ề nghị giải 
quyết theo quy định.

10 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyệt và bà Sáng không có 
kháng cáo nhưng có m ặt tại phiên tòa nh ất trí v ới quan đi ểm của bà Hiền. Đề 
nghị giải quyết theo quy định của pháp luật. 
Luật sư b ảo vệ cho bà Hi ền nêu quan đi ểm: Về hợp đồng chuyển nhượng 
đất không có đ ủ chữ ký của các thành viên trong gia đình bà Hi ền, chị Nguyệt 
và chị Sáng không ủy quyền, không đ ồng ý cho bà Hi ền bán đ ất đó nên vi ệc 
UBND xã xá c nhận vào h ợp đồng đó và gia đình ông Thái đư ợc sang tên và 
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng quy đ ịnh; về hình thức 
hợp đồng tuy có d ấu giáp lai nhưng không có ch ữ ký ở các trang, n ội dung ghi 
hợp đồng lập thành 05 bản mỗi bản hai trang nhưng phần cuối lại ghi lập thành 
03 bản mối bản 06 trang là sai v ề hình thức; Về biên bản họp gia đình không 
ủy quy ền cho bà Hi ền quy ết đ ịnh v ề 298m2 đất nhưng th ực t ế là 345,8m 2 là 
không đúng di ện tích n ếu có ủy quyền; xác minh t ại UBND xã thì giai đo ạn 
theo thời gian ghi trong h ợp đồng thì UBND xã ch ỉ xác nhận một hợp đồng thế 
chấp QSD đ ất chứ không có n ội dung xác th ực việc chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất nào. Đ ề nghị chấp nhận kháng cáo c ủa bà Hi ền, sửa bản án sơ th ẩm 
buộc ông Thái tr ả lại bà Hi ền di ện tích 47,8m2 đ ấtbà Hi ền chưa chuy ển 
nhượng.  
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội phát biểu ý kiến:  
Về thủ tục tố tụng: Hội đồng xét xử; Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa; Thư 
ký và những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng theo quy đ ịnh của pháp 
luật tố tụng dân s ự. Kháng cáo c ủa bà Hiền trong hạn nên c ần được chấp nhận 
để xét theo thủ tục phúc thẩm. 
Về nội dung: Tuy h ợp đ ồng chuy ển như ợng l ập và xác nh ận năm 2017 
nhưng thực tế hai bên đã lập nhiều văn bản thỏa thuận và thực hiện việc chuyển 
nhượng t ừ tháng 04 năm 2016. T ại văn b ản th ỏa thu ận này th ửa đ ất chuy ển 
nhượng, s ố tiền chuyển như ợng đã đư ợc ghi r ất rõ ràng; trư ớc khi ký và xác 
nhận vào h ợp đồng chuyển như ợng thì đã đư ợc cơ quan chuyên môn đo di ện 
tích cụ thể, ghi rõ trong hợp đồng, bà Hiền thừa nhận ký hợp đồng này, diện tích 
thực tế là 345,8m2. Theo quy đ ịnh của Điều 98 Luật đất đai thì di ện tích chênh 
so với giấy chứng nhận được điều chỉnh theo hình th ể và diện tích thực tế. Các 
bên đã ti ền hành giao đ ất, thanh toán đ ấy đủ tiền, đ ược c ấp gi ấy chứng nhận 
quyền sử dụng theo quy đ ịnh.Vì vậy bản án sơ th ẩm đã quyết định bác yêu c ầu 
khởi kiện cuat bà Hiền là có căn cứ. Đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bà 
Hiền, giữ nguyên bản án sơ thẩm. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

11 
 Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được kiểm tra, xem xét tại phiên tòa, kết 
quả việc tranh t ụng tại phiên tòa, ý ki ến của Kiểm sát viên, các quy đ ịnh của 
pháp luật, Hội đồng xét xử sơ thẩm nhận định: 
[1] Về tố tụng:   
Kháng cáo của Bà Nguyễn Thị H trong thời hạn nên được chấp nhận để xét 
theo thủ tục phúc thẩm. 
Uỷ ban nhân dân huyện Hiệp Hòa và ông Vũ Văn Đệ được triệu tập hợp lệ 
nhưng vắng mặt nên xét x ử vắng mặt theo quy đ ịnh; Các bên đương s ự không 
nộp thêm tài liệu gì mới. 
 [2] Về nội dung, xét kháng cáo của Bà Nguyễn Thị H: 
[2.1] Tại bản án sơ thẩm đã xác định về nguồn gốc thửa đất chuyển nhượng 
xác định: Ngày 26/10/2012, hộ gia đình Bà Nguyễn Thị H  có đơn đề nghị cấp 
GCN QSD đất lần đầu đối với thửa đất số 01, tờ bản đồ TĐ (trích đo), tổng diện 
tích 298,0m2, gồm 200,0 m2 đất ở và 98,0m 2 đất trồng cây lâu năm  (đây là diện 
tích sau khi đã trừ diện tích thuộc hành lang giao thông từ tim đường vào 15,7m), 
nguồn gốc thửa đất thể hiện là “Tự sử dụng năm 1986”. Ngày 15/05/2013, UBND 
huyện Hiệp Hòa đã cấp GCN QSD đất số BM 9 67639 cho hộ Bà Nguyễn Thị H 
với diện tích nêu trên.  Ngày 28/07/2014, các thành viên trong hộ gia đình Bà 
Nguyễn Thị H đã có văn bản tặng cho quyền sử dụng thửa đất nêu trên  cho cá 
nhân Bà Nguyễn Thị H, việc tặng cho đã được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất 
đai huyện Hiệp Hòa chỉnh lý biến động trên trang 03 của GCN QSD đất đã cấp  
cho bà Hiền.  
Bà Nguyễn Thị H  thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho ông 
Nguyễn Đình Th, bà Ngô Thị Th; nội dung hợp đồng đã thể hiện diện tích trên 
GCNQSD đất là 298,0 m2 và diện tích theo kết quả đo đạc thực tế (345,8m2), có 
trích lục sơ đồ thửa đất chuyển nhượng thể hi ện đo đạc thực tế là 345,8m2; hợp 
đồng chuyển nhượng có các chữ ký của các thành viên hộ gia đình bà Hiền và 
đã được UBND xã Châu Minh chứng t hực ngày 18/4/2017. Ông Thái đã  đăng 
ký chuyển quyền sử dụng đất  đứng tên ông Thái, bà Thanh trên trang 04 của 
GCN QSD đất và đã được giấy chứng nhận QSD đất ngày 03/08/2017 theo thủ 
tục thực hiện việc cấp đổi GCN QSD đất, theo số liệu đo đạc là thửa đất s ố 145, 
tờ bản đồ số 67, diện tích 345,8m 2 (đất ở: 200,0 m 2; đất trồng cây lâu năm: 
145,8 m2) đã được UBND xã Châu Minh xác nhận đường ranh mốc giới thửa đất 
theo đúng quy định (phần diện tích tăng 47,8 m 2 được xác định là do sai số đo 
đạc). 
[2.2] Trước khi ký xác nhận hợp đồng chuyển nhượng QSD đ ất thì ngày 
23/3/2017, UBND xã Châu Minh đã mời Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hiệp

12 
Hòa đến đo đ ạc địa chính đ ối với thửa đất số 145, tờ bản đồ số 67, kết quả đo 
hiện tr ạng th ể hiện di ện tích 345,8m 2. Sau khi có k ết qu ả trích đo ngày 
26/6/2017 các bên mới ký hợp đồng chuyển nhượng QSD đất. Bà Hiền không có 
khiếu nại về kết quả trích đo này mà v ẫn đồng ý ký h ợp đồng chuyển nhượng 
toàn bộ thửa đất th ửa đất số 145, tờ bản đồ số 67 cho v ợ chồng ông Thái bà 
Thanh. Vì vậy, Tại bản án sơ thẩm đã quyết định không chấp nhận yêu cầu khởi 
kiện c ủa bà Hi ền v ề việc tuyên b ố Hợp đ ồng chuy ển như ợng QSD đ ất ngày 
18/4/2017 giữa Bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Đình Th , bà Ngô Thị Th vô 
hiệu một phần, nay bà Hi ền kháng cáo cho r ằng bà chỉ chuyển nhượng cho ông 
Thái, bà Thanh 298m2, phần còn lại bà chưa chuyển nhượng và trên đất còn căn 
nhà cũ c ủa gia đình bà. Xét th ấy: Tại giấy thỏa thuận chuyển nhượng nhà, đ ất 
ngày 20/4/2016 giữa gia đình Bà Hi ền, có anh Đ ệ là con cùng ký xác nh ận với 
vợ chồng ông Nguyễn Đình Th , bà Ngô Thị Th đã thể hiện rõ th ửa đất chuyển 
nhượng có t ừ cận “phía Nam giáp đư ờng 295; Phía Tây giáp v ới gia đình ông 
Thái và bà Giàu; Phía B ắc giáp nhà ông Thi; Phía đông giáp gia đình nhà ông 
Ánh”. Tại trích đo hi ện trạng thửa đất chuyển nhượng ngày 26/3/2017 th ể hiện 
thửa đất chuyển nhượng có diện tích 345,8m2. Thực tế  ngày  2017 anh Vũ Văn 
Đệ là con trai bà Hi ền và đư ợc bà Hi ền ủy quy ền nh ận n ốt s ố tiền chuy ển 
nhượng còn lại sau khi nhận đủ tiền đã dỡ nhà và bàn giao toàn bộ thửa đất cho 
gia đình ông Thái nhưng không có tranh ch ấp. Như vậy có căn c ứ xác định các 
bên đã thỏa thuận bà Hiền chuyển nhượng toàn bộ thửa đất đó cho gia đình ông 
Thái. Vì v ậy tại bản án sơ  thẩm đã không ch ấp nhận yêu c ầu khởi kiện của bà 
Hiền là có căn cứ. Nay không có thêm tài li ệu gì mới nên không có căn c ứ chấp 
nhận kháng cáo c ủa bà Hi ền; Kết luận của Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao t ại 
phiên tòa phù h ợp với nhận định của Hội đồng xét x ử nên được chấp nhận để 
không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm. 
[3] Về án phí: bà Hiền là người cao tuổi nên được miễn án phí dân sự phúc 
thẩm theo quy định. 
 Vì các lẽ trên, 
 Căn c ứ khoản 1 Đi ều 308 B ộ luật t ố tụng dân s ự; Nghị quyết s ố 
326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thư ờng v ụ Quốc h ội quy 
định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.  
QUYẾT ĐỊNH: 
[1]. Không chấp nhận kháng cáo c ủa Bà Nguyễn Thị H; Giữ nguyên Bản 
án dân s ự sơ thẩm số 30/2023/DS-ST ngày 20 tháng 9 năm 2023 của Tòa án 
nhân dân tỉnh Bắc Giang. 
[2]. Về án phí: Bà Nguyễn Thị H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

13 
[3]. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.  
          CÁC THẨM PHÁN 
 
 
 
 
Đặng Đình Lực            Ong Thân Thắng 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
                            Nguyễn Vũ Đông