1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO            CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
             TẠI ĐÀ NẴNG                                             Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
 
Quyết định giám đốc thẩm  
Số: 21/2022/DS-GĐT 
Ngày 20/4/2022 
Vụ án“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG 
- Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng 
gồm có: 
Chủ tọa phiên tòa: Ông Trương Minh Tuấn -Thẩm phán. 
Các Thẩm phán: Ông Đặng Kim Nhân, ông Nguyễn Văn Tào. 
-Thư ký phiên tòa: Bà Hà Thị Mỹ Châu - Thẩm tra viên. 
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên 
tòa:Ông Nguyễn Thế Vinh - Kiểm sát viên. 
 Ngày 20 tháng 4 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng 
mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự: “Tranh chấp hợp đồng đặt 
cọc”giữa các đương sự: 
1.Nguyên đơn: Bà Mai Thị H; địa chỉ: Số 55 Phó Đức Ch, thành phố Quy Nh, 
tỉnh Bình Định. 
2.Bị đơn: Bà Nguyễn Thị L; địa chỉ: Số 511 Trần Hưng Đ, thành ph ố Quy 
Nh, tỉnh Bình Định. 
3.Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
Ông Nguyễn Văn H ; đ ịa ch ỉ: Số 55 Phó Đ ức Ch , thành ph ố Quy Nh , t ỉnh 
Bình Định. 
 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Theo đơn kh ởi ki ện ngày 18/01/2021 và quá trình gi ải quyết vụ án, nguyên 
đơn là bà Mai Thị H trình bày: 
Bà với bà Nguyễn Thị L là bạn bè. Bà L có ngôi nhà số 511 đường Trần Hưng 
Đ, thành phố Quy Nh, tỉnh Bình Định. Vào ngày 06/01/2021, Bà và bà L có thỏa 
thuận, ký kết hợp đồng đặt cọc về việc bà L chuyến nhượng cho Bà quyền sử dụng 
đất, nhà ở nêu trên. Bà đ ã đặt cọc cho bà L 500.000.000 đồng. Theo thỏa thuận, 
đến ngày 12/01/2021 hai bên sẽ tiến hành làm thủ tụcchuyển nhượng tại phòng

2 
 
công chứngnếu Bà không mua thì sẽ mất tiền cọc còn nếu bà L không tiến hành các 
thủ tục chuyển nhượng với bất cứ lý do gì thì bà L phải hoàn trả tiền cọc và bồi 
thường 1.000.000.000 đồ ng. Ngày 12/01//2021, vợ chồng B à đã chuẩn bị đầy đủ 
giấy tờ và tiền mặt đến phòng công chứn g Thanh  B để công chứn g hợp đồng 
chuyển nhượng nhưng B à gọi điện nói bà L ra công chứng thì bà L cố tình không 
ra, xong bà L  giàn cảnh giả tạo yêu cầu B à đến phòng công chứng  số 01 Bình 
Định. Khi vợ chồng B à đến nơi thì thấy bà L sắp xếp rất  nhiều người đứng trước 
phòng công chứng đế uy hiếp nhằm gây cả n trở. Lúc Bà vào phòng công chúng để 
ký hồ sơ chuyển nhượng thì bà L không có Giấy chứng nhận quyền s ơ hữu nhà và 
quyền sử dụng đất ở nên công ch ứng viên không có căn cứ, tài liệu để  soạn thảo, 
hợp đồng. Sau khi tìm hiểu Bà được biết, đến ngày 13/01/2021 Giấy chứng nhận 
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở của bà L vẫn còn đang thế chấp để vay 
tiền tại Ngân hàng Th. Như vậy, bà L cố tình lòng vòng, kéo dài thời gian và không 
hề có ý định chuyển nhượng nhà, đất nêu trên cho vợ chồng Bà, nhằm chiếm đoạt 
tiền cọc, đến giờ vẫn không  trả lại tiền cọc cho vợ chồng B à mà còn ăn nói rất 
ngông cuồng, xúc phạm và đe dọa vợ chồng Bà. Nay Bà yêu cầu Tòa án giải quyết 
chấm dứt hợp đ ồng đặt cọc, buộc bà L phải hoàn trả cho vợ chồng B à số tiền cọc 
500.000.000 đồng và bồi thường 1.000.000.000 đồng do vi phạm hợp đồng đặt cọc. 
-Bị đơn là bà Nguyễn Thị L trình bày: 
Bà và bà Mai Thị H có thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất và ngôi nhà số 511, đường Trần Hưng Đạo, thành phố Quy Nh, tỉnh Bình Định 
thuộc quyền sở hữu của Bà. Ngày 06/01/2021, Bà có nhận tiền cọc của bà H với số 
tiền 500.000.000 đồng và hai bên đã ký k ết hợp đồng đặt cọc. Nội dung hợp đồng 
đặt cọc đã g hi rất rõ, đ ến ngày 12/01/2021 B à có m ặt tại Phòng Công ch ứng số 1 
tỉnh Bình Định và bà H cũng đến nhưng không giao số tiền còn lạỉ cho Bà như thỏa 
thuận trong h ợp đ ồng đặt c ọc, d ẫn đ ến h ợp đ ồng chuyển nhượng bị ngừng giao 
dịch. Hiện tại, Bà vẫn mong muốn bà H làm đúng thỏa thuận như lúc đầu. 
-Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Văn H trình bày: ông 
là chồng của bà H, ông thống nhất theo lời trình bày của bà H, ngoài ra không có ý 
kiến gì khác. 
-Tại Bản án dân s ự sơ thẩm số 55/2021/DS-ST ngày 29/3/2021 Tòa án nhân 
dân thành phố Quy Nh, tỉnh Bình Định quyết định: 
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Mai Thị H. 
Tuyên bố chấm dứt hợp đồng đặt cọc ngày 06/01/2021 giữa bà Nguyễn Thị L 
và bà Mai Thị H.

3 
 
Buộc bà Nguyền Thị L phải hoàn trả cho vợ chồng bà Mai Thị H, ông Nguyền 
Văn H số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng và bồi thường cho chị H , anh H số tiền 
1.000.000.000 đồng. 
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ th ẩm còn tuyên ti ền án phí, nghĩa vụ thi hành án  và 
quyền kháng cáo của các đương sự. 
Ngày 07/4/2021, bị đơn bà Nguyễn Thị L có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm. 
-Tại bản án dân sự phúc thẩm số 97/2021/DS-PT ngày 28/6/2021 của Tòa án 
nhân dântỉnh Bình Định quyết định:  
 Căn cứ các Điều 147, 148; khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng 
dân sự năm 2015; Điều 328, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015;  
 Tuyên xử: 
Chấp nhận một phần kháng cáo của bà Nguyễn Thị L. Sửa một phần Bản  án 
dân sự sơ thẩm số 55/2021/DS-ST ngày 29 tháng 3 năm 2021 của Toà án nhân dân 
thành phố Quy Nh, tỉnh Bình Định về phần phạt cọc. 
1.Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Mai Thị H.  
1.1 Tuyên bố chấm dứt hợp đồng đặt cọc ngày 06/01/2021 giữa bà Nguyễn 
Thị L và bà Mai Thị H. 
1.2 Buộc bà Nguyễn Thị L phải trả cho vợ chồng bà Mai Thị H và ông Nguyễn 
Văn H  522.213.333 đồng (trong đó có 500.000.000 đồng tiền đặt cọc và 
22.213.333 đồng tiền lãi). 
Ngoài ra, bản án còn tuyên phần án phí của các đương sự. 
- Ngày 29/9/2021, bà Mai Thị H có đơn đề nghị xem xét theo th ủ tục giám 
đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. 
Tại Quyết định số 15/QĐ-VKS-DS ngày 04/01/2022, Viện trưởng viện kiểm 
sát nhân dân c ấp cao t ại Đà N ẵng kháng ngh ị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với 
Bản án dân sự thẩm số 97/2021/DS-PT ngày 28/6/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh 
Bình Định; đề nghị Ủy ban Th ẩm phán Tòa án nhân dân c ấp cao t ại Đà N ẵng xét 
xử giám đốc thẩm,hủy Bản án dân sự phúc thẩm nêu trêncủa Tòa án nhân dân t ỉnh 
Bình Định; giữ nguyên Bản án dân s ự sơ thẩm số 55/2021/DS-ST ngày 29/3/2021 
của Tòa án nhân dân thành phố Quy Nh. 
-  Tại phiên tòa giám đ ốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao tại 
Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Th ẩm phán Tòa án nhân dân c ấp cao t ại Đà Nẵng chấp 
nhận kháng nghị của Viện trưởng viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. 
 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
 
■ 
'1

4 
 
[1] Bà H và bà L đều thừa nhận  vào ngày 06/01/2021, hai bên ký hợp đồng 
đặt cọc, theo đó bà L đã nhận số tiền cọc 500.000.000 đồng của bà H để chuyển 
nhượng nhà đất tại số 511 đường Trần Hưng Đạo, thành phố Quy Nh, tỉnh Bình 
Định cho bà H  với gía  14.000.000.000 đồng, hai bên thống nhất đến ngày 
12/01/2021 bà H giao số tiền còn lại cho bà L rồi ra công chứng. Nhưng đến ngày 
12/01/2021 hai bên không tiến hành công chứng được ; theo bà H  thì ngày 
12/1/2021 vợ chồng Bà đến Phòng Công chứng để giao tiền và hợp đồng chuyển 
nhượng, Bà gọi cho bà L nhưng bà L cố tình không ra và không có ý định chuyển 
nhượng nhà đất nhằm chiếm đoạt tiền cọc , nên ngày 18/1/2021 bà khởi kiện yêu 
cầu bà L trả cọc và bồi thường cho Bà ; còn bà L cho rằng đến ngày 12/1/2021 Bà 
có mặt tại Phòng công chứng số 1 Bình Định và bà H có đến nhưng không giao tiền 
như thỏa thuận, dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng  không thực hiện được, hiện tại 
bà L vẫn mong muốn bà H làm đúng theo thỏa thuận như lúc đầu. Bản án dân sự sơ 
thẩm số 55/2021/DS-ST ngày 29/3/2021 Tòa án nhân dân thành ph ố Quy Nh, tỉnh 
Bình Định quyết định: Tuyên bố chấm dứt hợp đồng đặt cọc ngày 06/01/2021 giữa 
bà Nguyễn Thị L và bà Mai Thị H.Buộc bà Nguy ễn Thị L phải hoàn tr ả cho vợ 
chồng bà Mai Thị H, ông Nguy ễn Văn H  số tiền đặt cọc là 500.000.000 đ ồng và 
bồi thường cho chị H, anh H số tiền 1.000.000.000 đồng; bản án dân sự phúc thẩm 
số 97/2021/DS-PT ngày 28/6/2021 của Tòa án nhân dântỉnh Bình Định quyết định: 
Chấp nhận một phần kháng cáo của bà Nguyễn Thị L. Sửa một phần Bản  án dân 
sự sơ thẩm: chấm dứt hợp đồng đặt cọc ngày 06/01/2021 giữa bà Nguyễn Thị L và 
bà Mai Thị H. Buộc bà Nguyễn Thị L phải trả cho vợ chồng bà Mai Thị H và ông 
Nguyễn Văn H  522.213.333 đồng (trong đó có 500.000.000 đ ồng tiền đặt cọc và 
22.213.333 đồng tiền lãi). 
[ 2] Xét thấy, bà H và bà L đều đưa ra lý do dẫn đến ngày 12/1/2021 không ký 
kết hợp đồng chuyển nhượng  như thỏa thuận đạt cọc  và các bên đổ  lỗi cho nhau, 
nhưng đều không xuất trình được các chứng cứ chứng minh;  bà L là người chuyển 
nhượng biết rằng tài sản là nhà đất đang thế chấp tại Ngân hàng nhưng vẫn ký kết 
và nhận tiền cọc của bà H, tuy nhiên hợp đồng đặt cọc là để thực hiện việc k ý hợp 
đồng chuyển nhượng , hợp đồng đặt cọc không ảnh hưởng đến tài sản thế chấp. 
Công văn số 180/CV -BIDV ngày 18/2/2021 của Ngân hàng Th cung cấp thì:.. 
trước thời điểm ngày 6/1/2021 bà L vẫn đang dư nợ Ngân hàng BIDV Bìn h Định 
và tài sản đảm bảo là ngô i nhà số 511 đường Trần Hưng Đ , Quy Nh Bình Định; 
đến ngày 13/01/2021 bà L trả tiền cho Ngân hàng, ngày 14/01/2021 xóa thế chấp . 
Điều này chứng tỏ bên bán nhà là bà L có thiện chí bán nhưng bên mua  nhà bà H 
lại không có thiện chí mua; do đó  Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận số tiền 
phạt cọc theo yêu cầu của bà H là có căn cứ. 
■ 
'1

5 
 
 Mặt khác, ngày 09/02/2022, TAND c ấp cao t ại Đà N ẵng nh ận đư ợc Thông 
báo k ết qu ả thi hành án s ố 89/TB-CCTHADS ngày 28/01/2022 c ủa Chi cục Thi 
hành án dân s ự thành phố Quy Nh đối với Bản án dân s ự phúc thẩm nêu trên, k ết 
quả như sau: “ Ngày 20/9/2021 và ngày 9/8/2021 Chi c ục Thi hành án thành ph ố 
Quy Nh đã thu ti ền của bà L hoàn trả các khoản tiền án phí , hoàn tr ả tạm ứng án 
phí cho bà H. Ngày 16/9/2021 và ngày 20/9/2021, bà L đã trả cho vợ chồng bà H, 
ông H tổng số tiền gốc, lãi và ch ậm thi hành án là 530.549.607 đ ồng”. Như vậy 
Bản án phúc thẩm trên đã thi hành xong. 
 [3] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm xét thấy không có 
cơ sở để chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 15/QĐ-VKS-DS ngày 
21/01/2022 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. 
Vì các lẽ trên, 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337, khoản 1 Điều 343, Điều 349 và Điều 350 
của Bộ luật tố tụng dân sự;  
 1.Không chấp nhận Quyết định kháng ngh ị giám đốc thẩm số 15/QĐ-VKS-
DS ngày 21/01/2022 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng 
và giữ nguyên Bản án dân s ự phúc thẩm số 97/2021/DS-PT ngày 2 8/6/2021 của 
Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định. 
2. Bản án dân s ự phúc thẩm số 97/2021/DS-PT ngày 2 8/6/2021 của Tòa án 
nhân dân tỉnh Bình Định tiếp tục có hiệu lực pháp luật. 
 3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám 
đốc thẩm ra quyết định. 
 
                  Các  Thẩm phán                                           Chủ tọa phiên tòa  
 
 
 
 
  Nguyễn Văn Tào     Đặng Kim Nhân                         Trương Minh Tuấn