TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI HÀ NỘI 
Bản án số: 17/2024/DS-PT 
Ngày: 16/01/2024 
V/v: Yêu c ầu tuyên b ố hợp đ ồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
vô hiệu 
 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI HÀ NỘI 
Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có: 
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Ngọc Hoa;  
Các Thẩm phán:                      Bà Nguyễn Thị Thanh Xuân; 
                                                          Ông Hoàng Mạnh Hùng. 
Thư ký phiên tòa: Ông Đỗ Ngọc Chuyền - Thư ký Tòa án nhân dân c ấp 
cao tại Hà Nội. 
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao tại Hà Nội tham gia phiên tòa:  
Bà Lã Thị Tú Anh - Kiểm sát viên cao cấp. 
Ngày 16 tháng 01 năm 2024, tại Trụ sở, Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà 
Nội xét xử phúc thẩm, công khai, vụ án dân sự thụ lý số 385/2023/TLPT -DS 
ngày 01 tháng 11 năm 2023 do có kháng cáo của nguyên đơn đối với Bản án 
dân sự sơ thẩm số 07/2023/DS -ST ngày 08 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân 
dân tỉnh Bắc Giang. 
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 83/2024/QĐ -PT ngày 02 tháng 
01 năm 2024 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội, giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn: Ông Đinh Triệu L; sinh năm 1970; địa chỉ: Số C, Tổ dân 
phố T, thị trấn N, huyện T, tỉnh Bắc Giang; có mặt. 
2. Bị đơn:  
2.1. Ông Dương Văn V ; sinh năm 1962 và bà Nguyễn Thị T; sinh năm 
1963; địa chỉ: Tổ dân phố C, thị trấn N, huy ện T, t ỉnh Bắc Giang; ông V vắng 
mặt; bà T có mặt. 
Người đại diện hợp pháp của ông Dương Văn V: Bà Nguyễn Thị T; sinh 
năm 1963; trú t ại: Tổ dân ph ố C, thị trấn N, huy ện T, t ỉnh B ắc Giang  (Theo 
Giấy ủy quyền ngày 29/7/2022); có mặt. 
2.2. Anh Dương Văn T1; sinh năm 1984; đ ịa chỉ: Tổ dân phố C, thị trấn 
N, huyện T, tỉnh Bắc Giang; Hiện đang ở Nhật Bản; vắng mặt.

2 
 
2.3. Ông Nguyễn Phong C, sinh năm 1966 và bà Nguyễn Thị H, sinh năm 
1969; cùng địa chỉ: Tổ dân phố T, thị trấn N, huyện T, tỉnh Bắc Giang; có mặt. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
3.1. Ông Dương Văn T2, sinh năm 1956; đ ịa chỉ: Tổ dân phố C, thị trấn 
N, huyện T, tỉnh Bắc Giang; vắng mặt. 
3.2. Bà Dương Thị T3, sinh năm 1958; đ ịa chỉ: Thôn C, xã T, huy ện T, 
tỉnh Bắc Giang; vắng mặt. 
3.3. Ông Dương Văn V, sinh năm 1962; địa chỉ: Tổ dân phố C, thị trấn N, 
huyện T, tỉnh Bắc Giang; vắng mặt. 
3.4. Chị Dương Thị P, sinh năm 1986; đ ịa chỉ: Ngõ A đường H, phường 
H, thành phố B, tỉnh Bắc Giang; vắng mặt. 
3.5. Chị Dương Thị H1, sinh năm 1990; địa chỉ: Tổ dân phố B, thị trấn N, 
huyện T, tỉnh Bắc Giang; vắng mặt. 
Người đại diện hợp pháp c ủa ông Dương Văn V , chị Dương Thị P, chị 
Dương Thị H1: Bà Nguyễn Thị T; sinh năm 1963; trú t ại: TDP C, th ị trấn N, 
huyện T, tỉnh Bắc Giang; bà T có mặt 
3.6. Bà Phạm Thị L1, sinh năm 1976; đ ịa chỉ: Số C, Tổ dân phố T, thị 
trấn N, huyện T, tỉnh Bắc Giang; vắng mặt. 
Người đại diện hợp pháp c ủa bà Phạm Thị L1: Ông Đinh Triệu L, sinh 
năm 1970; đ ịa chỉ: Số C, Tổ dân phố T, thị trấn N, huy ện T, t ỉnh Bắc Giang; 
ông L có mặt. 
3.7. Văn phòng đăng ký đ ất đai t ỉnh B ; Người đ ại diện theo ủy quyền: 
Ông Nguyễn Quang V1; chức vụ: Phó Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký 
đất đai huyện T; xin xét xử vắng mặt. 
3.8. Văn phòng C1 ; địa chỉ: Số F phố M, thị trấn C, huy ện T, t ỉnh Bắc 
Giang; Ngư ời đ ại diện: Ông Nguyễn Tư K  - Trưởng Văn phòng; xin xét x ử 
vắng mặt.  
3.9. Chi Cục Thi hành án dân s ự huyện Tân Yên, t ỉnh Bắc Giang; Người 
đại diện theo phá p luật: Ông Ngô Văn D ; chức vụ: Chi c ục trưởng; xin xét x ử 
vắng mặt. 
4. Người làm chứng:  
4.1. Ông Phùng Minh N; sinh năm 1972; đ ịa chỉ: Tổ dân phố C, thị trấn 
N, huyện T, tỉnh Bắc Giang; vắng mặt.  
4.2. Bà Nguyễn Thị T; sinh năm 1962; đ ịa chỉ: Phố B, thị trấn N, huyện 
T, tỉnh Bắc Giang; vắng mặt.

3 
 
4.3. Ông Nguyễn Xuân H2 ; sinh năm 1967; đ ịa chỉ: Tổ dân phố C, thị 
trấn N, huyện T, tỉnh Bắc Giang; vắng mặt. 
4.4. Ông Đào Duy T4; sinh năm 1971; đ ịa chỉ: Tổ dân phố T, thị trấn N, 
huyện T, tỉnh Bắc Giang; vắng mặt. 
4.5. Ông Nguyễn Văn T5; sinh năm 1970; đ ịa chỉ: Tổ dân phố B, thị trấn 
N, huyện T, tỉnh Bắc Giang; vắng mặt. 
4.6. Bà Nguyễn Thị T6; sinh năm 1976; địa chỉ: Tổ dân phố T, thị trấn N, 
huyện T, tỉnh Bắc Giang; vắng mặt. 
5. Người kháng cáo: Nguyên đơn Đinh Triệu L 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Theo đơn khởi kiện và quá trình tham gia t ố tụng tại Tòa án, nguyên 
đơn là ông Đinh Triệu L trình bày:  
Ngày 21/5/2015, Tòa án nhân dân huy ện Tân Yên thụ lý vụ án “Tranh 
chấp hợp đồng vay tài sản” giữa ông và bị đơn là bà Nguyễn Thị T và ông Trần 
Văn V2. Ông yêu c ầu bà T, ông V2 phải trả số tiền gốc đã vay là 470.000.000 
đồng và ti ền lãi. Tại Bản án s ố 21/2015/DS-ST ngày 01/9/2015, Tòa án nhân 
dân huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang buộc ông V2, bà T phải trả cho ông tổng số 
tiền gốc và lãi là 550. 000.000 đồng chẵn và lãi su ất chậm thi hành án theo quy 
định. Sau khi xét x ử sơ thẩm, bà T đã kháng cáo b ản án và đư ợc Tòa án nhân 
dân tỉnh Bắc Giang tri ệu tập hợp lệ 02 lần nhưng không đ ến nên Tòa án nhân 
dân t ỉnh B ắc Giang đã đình ch ỉ xét x ử phúc th ẩm theo Quy ết đ ịnh s ố 
15/2015/QĐ- PT ngày 12/11/2015; B ản án dân s ự sơ thẩm số 21/2015/DS-ST 
ngày 01/9/2015 của Tòa án nhân dân huyện Tân Yên có hiệu lực pháp luật. 
Sau khi có quy ết định của Tòa án nhân dân t ỉnh Bắc Giang, ông đã làm 
đơn đề nghị thi hành án đ ối với khoản tiền mà ông V2, bà T phải trả cho ông 
nhưng được Chi Cục Thi hành án dân s ự huyện Tân Yên tr ả lời quyền sử dụng 
diện tích 76,1m2 đất ở lâu dài thuộc thửa số 562 tờ bản đồ số 10 thôn B, xã N là 
tài sản của vợ chồng ông V2, bà T đã chuyển nhượng cho ông C, bà H và không 
còn tài sản để thi hành án. Như vậy, sau 27 ngày kể từ ngày Tòa án thụ lý vụ án 
theo đơn khởi kiện của ông, thì ông V2, bà T đã chuyển nhượng tài sản là quyền 
sử dụng diện tích đất trên cho ông Nguyễn Phong C và bà Bùi Thị H3 theo Hợp 
đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đ ất ngày 17/6/2015. H ợp đ ồng đã đư ợc 
công chứng tại Văn phòng C1  ngày 17/6/2015 và ngày 18/6/2015 đã đư ợc Chi 
nhánh Văn phòng đăng ký đ ất đai huyện T công nhận và đi ều chỉnh biến động 
tại trang 4 Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt là GCNQSDĐ) đã c ấp. 
Ngày 17/3/2017, ông C, bà H3 đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp 
đổi GCNQSDĐ số CG 587870 công nhận quyền sử dụng diện tích 76,1m2 đất ở 
lâu dài thuộc thửa số 562 tờ bản đồ số 10 thôn B, xã N.

4 
 
Ông V2, bà T biết ông kh ởi ki ện yêu c ầu tr ả nợ đã cố ý giao k ết H ợp 
đồng ngày 17/6/2015 để chuyển quyền sử dụng thửa đất số 562 tờ bản đồ số 10 
thôn B, xã N  cho ông Nguyễn Phong C và bà Bùi Thị H3 nhằm tẩu tán tài s ản, 
trốn tránh nghĩa v ụ thi hành án v ới ông. Do v ậy, H ợp đồng chuy ển như ợng 
quyền sử dụng đất nói trên thuộc trường hợp vô hiệu do giả tạo theo quy định tại 
Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2005.  
Mặt khác, h ợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/6/2015 
nêu trên chỉ có chữ ký của ông V2, bà T và con trai là anh T1 nhưng không thỏa 
thuận về tài sản là nhà ở 03 tầng gắn liền trên đ ất. Tài s ản chuyển nhượng là 
quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình gồm ông V2, bà T, cụ Đỗ Thị N1 (mẹ đẻ 
của ông V2 - đã chết năm 2009), anh T1, chị P1 và chị H1 (các con của ông V2, 
bà T) nhưng Hợp đồng chuyển nhượng chỉ có chữ ký của ông V2, bà T, anh T1 
mà chưa đư ợc sự đồng ý c ủa những thành viên còn l ại là vi ph ạm quy định tại 
Điều 109 của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Đi ều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ- 
CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 hư ớng dẫn áp dụng Luật Đất đai năm 2013. Ông 
V2, bà T và anh T1 chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C, bà H3 mà 
không chuyển nhượng nhà 03 t ầng là tài sản gắn liền trên đất thuộc trường hợp 
có đối tượng không thể thực hiện được theo quy đ ịnh tại Điều 411 của Bộ luật 
Dân sự năm 2005. 
Vì vậy việc Văn phòng C1  công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền 
sử dụng đ ất ngày 17/6/2015 là không đ ảm b ảo quy đ ịnh c ủa pháp lu ật. Văn 
phòng đăng ký đ ất đai t ỉnh B - Chi nhánh huy ện T công nhận hợp đồng ngày 
18/6/2015 để điều chỉnh biến động tại trang 4 c ủa GCNQSDĐ và Sở T cấp đổi 
GCNQSDĐ cho ông C, bà H3 là không đúng quy đ ịnh của pháp lu ật, tạo điều 
kiện cho ông V2, bà T trốn tránh nghĩa v ụ thi hành án, làm ảnh hư ởng đ ến 
quyền và lợi ích hợp pháp của ông là người được thi hành án.  
Nay ông yêu c ầu Tòa án nhân dân t ỉnh B ắc Giang tuyên b ố Hợp đ ồng 
chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đối với diện tích 76,1m2 đất ở lâu dài thuộc 
thửa số 562 t ờ bản đ ồ số 10 thôn B, xã N (nay là t ổ dân phố B, thị trấn N), 
huyện T, t ỉnh Bắc Giang ngày 17/6/2015 gi ữa ông Dương Văn V , bà Nguyễn 
Thị T và ông Nguyễn Phong C, bà Nguyễn Thị H vô hiệu. 
* Các đồng bị đơn trình bày: 
+ Bà Nguyễn Thị T và ông Dương Văn V thống nhất trình bày: Quyền 
sử dụng đất đối với diện tích 76,1m2 đất ở lâu dài thuộc thửa số 562 tờ bản đồ số 
10 thôn B, xã N (nay là tổ dân phố B, thị trấn N), huyện T, tỉnh Bắc Giang là do 
vợ chồng ông bà mua c ủa Ủy ban nhân dân xã N  (nay là thị trấn N) năm 1996 
với giá là 20.000.000 đồng, bằng tiền của vợ chồng ông bà tiết kiệm mà có. Lúc 
đó, mẹ đẻ ông V là cụ Đỗ Thị N1 đã già y ếu, các con còn nh ỏ chưa lao đ ộng 
được nên không có thu nh ập. Ngày 23/11/2003, ông bà đư ợc UBND huyện T

5 
 
cấp GCNQSD đất số AA 024847, thửa đất số: 562, tờ bản đồ số 10; địa chỉ: Xã 
N, huy ện T, t ỉnh B ắc Giang  mang tên h ộ ông Dương Văn V . Vi ệc c ấp 
GCNQSD đất số AA 024847 cho ông bà là ghi h ộ ông Dương Văn V là không 
đúng, đó là tài sản chung của vợ chồng ông, bà. 
Trong thời gian t ừ năm 2012, ông bà làm ăn thua l ỗ, phải vay n ợ nhiều 
người trong đó có cả khoản tiền vay của ông Đinh Triệu L. Cuối năm 2014, các 
chủ nợ đòi gắt gao nên vợ chồng ông đã phải bán nhà đất để lấy tiền trả nợ cho 
các chủ nợ. Các ch ủ nợ khác thì thông c ảm, chỉ lấy tiền gốc, miễn lãi cho ông 
bà. Riêng ông Đinh Triệu L không giảm đồng nào mà còn c ộng dồn lãi ngày 
nên ông, bà chưa trả hết nợ cho ông L. Trước khoản nợ 550.000.000 này, ông bà 
đã thanh toán cho ông L khoản nợ khoảng 700 triệu đồng. 
Trong quá trình Tòa án nhân dân huy ện Tân Yên th ụ lý, giải quyết đơn 
khởi kiện của ông L, gia đình ông bà không nh ận được quyết định ngăn ch ặn 
nào c ủa Tòa án nhân huy ện Tân Yên. Đ ến ngày 01/9/2015, Tòa án nhân dân 
huyện Tân Yên mới ban hành bản án sơ thẩm. Sau đó, bản án sơ thẩm bị kháng 
cáo; đến ngày 12/11/2015, Tòa án nhân dân t ỉnh Bắc Giang m ới ra quy ết định 
đình chỉ xét xử phúc thẩm, bản án của Tòa án nhân dân huy ện Tân Yên mới có 
hiệu lực pháp luật. 
Chi Cục Thi hành án dân s ự huyện Tân Yên  đã xác minh v ợ chồng ông, 
bà không có đi ều kiện thi hành án, thông báo cho ông L từ ngày 07/06/2016 
nhưng ông L không có ý kiến gì. Việc ông L yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/6/2015 vô hiệu là quá thời hiệu theo 
quy định tại khoản 2, Điều 75 Luật Thi hành án dân sự và Điều 429 của Bộ luật 
Dân sự năm 2015. Mặt khác, việc bán nhà đ ất nêu trên c ủa vợ chồng ông là đ ể 
lấy tiền trả nợ cho nhiều người chứ không phải bán nhà để tẩu tán tài sản nhằm 
trốn tránh nghĩa vụ thi hành án như ông L trình bày. 
Ông, bà không đồng ý v ới yêu c ầu khởi kiện của ông L. Tòa án đã gi ải 
thích v ề hậu qu ả của h ợp đ ồng vô hi ệu, ông bà xác đ ịnh h ợp đ ồng chuy ển 
nhượng quyền sử dụng đất cho ông bà C H là có hiệu lực pháp luật nên không 
yêu cầu gì về giải quyết hậu quả nếu hợp đồng trên vô hiệu. 
+ Anh Dương Văn T1 : Theo Công văn s ố 8832/QLXNC-P5 ngày 
09/5/2022 c ủa Cục Q , Bộ C2 cung c ấp, anh Dương Văn T1 , sinh ngày 
08/10/1984 đã xu ất cảnh qua cửa kh ẩu sân bay Qu ốc t ế N2 ngày 12/12/2018 
hiện chưa có thông tin nhập cảnh về nước. 
Tòa án đã có Quyết định yêu cầu ông Dương Văn V và bà Nguyễn Thị T 
cung c ấp cho Tòa án đ ịa ch ỉ của anh T1 tại nư ớc ngoài nhưng ông V, bà T 
không cung cấp được. Theo bà Nguyễn Thị T trình bày: Hiện nay, anh T1 đang 
sinh sống tại Nhật Bản, bà có th ỉnh thoảng liên l ạc với anh T1 qua điện thoại 
nhưng bà không biết địa chỉ của anh T1. Bà đã thông báo việc ông Đinh Triệu L

6 
 
khởi kiện cho anh T1 biết nhưng anh T1 cũng không có ý ki ến gì, đề nghị Tòa 
án giải quyết theo quy định của pháp luật.  
Tại biên b ản xác minh ngày 16/11/2022, Công an th ị trấn N  cung c ấp: 
Anh Dương Văn T1 hiện đi nước ngoài nhưng khô ng nắm được địa chỉ cụ thể. 
Tòa án đã ti ến hành niêm y ết các văn b ản tố tụng đối với anh Dương Văn T1  
nhưng anh T1 không đến Tòa án làm việc, cũng không cung cấp văn bản ý kiến 
cho Tòa án. 
+  Ông Nguyễn Phong C, bà Nguyễn Thị H thống nhất trình bày: Ngày 
05/9/2014, vợ chồng ông bà có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 
562 tờ bản đồ số 10 tại xã N, huyện T và ngôi nhà 3 tầng trên đất của ông V, bà 
T. Hai bên có l ập “Giấy bán đất và nhà” được công chứng tại Ủy ban nhân dân 
xã N , huyện T . Ông bà qu ản lý, sử dụng nhà đ ất t ừ đó đ ến nay. Giá chuy ển 
nhượng vi ết trong gi ấy là 1,3 t ỷ đồng. Ông bà đã thanh toán đ ầy đ ủ cho v ợ 
chồng ông V, bà T. 
Để làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông bà còn 
phải trả thêm vào Ngân hàng N3  Chi nhánh huy ện T, t ỉnh Bắc Giang số tiền 
500.000.000 đồng để giải chấp sổ đỏ. Trong ngày 17/6/2015, tại Văn phòng C1, 
vợ chồng ông bà và ông V, bà T, anh T1 có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền 
sử dụng đất. Hợp đồng được công ch ứng, chứng thực theo quy đ ịnh của pháp 
luật. Sau khi nh ận chuy ển như ợng, ông bà đã đư ợc Sở Tài nguyên và Môi 
trường tỉnh B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Nguyễn 
Phong C, bà Nguyễn Thị H. Trước khi hai bên mua bán đ ất thì chưa có thông 
báo nào của cơ quan ch ức năng cấm chuyển dịch tài sản nên Hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất trên là hoàn toàn hợp pháp. 
Ông bà không đ ồng ý v ới yêu c ầu khởi kiện của ông Đinh Triệu L, đề 
nghị Tòa án nhân dân t ỉnh Bắc Giang không ch ấp nhận yêu c ầu khởi kiện của 
ông L. Tòa án đã gi ải thích về hậu quả của hợp đồng vô hiệu nhưng ông bà xác 
định h ợp đ ồng chuyển như ợng quyền s ử dụng đ ất gi ữa v ợ chồng ông v ới v ợ 
chồng ông C, bà H là hợp pháp, không thể vô hiệu nên không yêu cầu giải quyết 
hậu quả của hợp đồng vô hiệu. 
* Những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trình bày: 
1. Ông Dương Văn T2, bà Dương Thị T3 và ông Dương Văn V đều thống 
nhất trình bày: C ụ Đỗ Thị N1 sinh năm 1929 (đã ch ết) và c ụ Dương Văn T7  
sinh năm 1928 (đã ch ết), sinh đư ợc 03 ngư ời con chung g ồm ông Dương Văn 
T2, sinh năm 1956; bà Dương Thị T3, sinh năm 1958; ông Dương Văn V, sinh 
năm 1962. Trư ớc khi ch ết, cụ N1 ở cùng vợ chồng ông Dương Văn V  và bà 
Nguyễn Thị Tuyết . 
Ông T2, bà T3 và ông V (ông V là bị đơn trong vụ án) đều xác định diện

7 
 
tích 76,1m2 đất ở lâu dài thuộc thửa số 562 tờ bản đồ số 10 thôn B, xã N (nay là 
tổ dân phố B, thị trấn N), huyện T, tỉnh Bắc Giang có nguồn gốc của ông Dương 
Văn V và bà Nguyễn Thị Tuyết m lại của Ủy ban nhân dân xã N (nay là Ủy ban 
nhân dân thị trấn N) chứ không phải đất của cụ N1. Trong vụ án này, ông T2, bà 
T3 không có ý ki ến gì khác, đ ề nghị Tòa án xem xét gi ải quyết vụ án theo quy 
định pháp luật.  
2. Chị Dương Thị P và chị Dương Thị H1 là con của bà Nguyễn Thị T và 
ông Dương Văn V . Chị P và chị H1 đều ủy quyền cho bà Nguyễn Thị T tham 
gia tố tụng. Quan điểm của chị P, chị H1 thống nhất với bà T. 
3. Bà Phạm Thị L1 là vợ ông Đinh Triệu L (nguyên đơn), đã ủy quyền 
cho ông Đinh Triệu L tham gia tố tụng.  
4. Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh B do ông Nguyễn Quang V1; chức vụ 
Phó Giám đốc chi nhánh Văn phòng đăng ký đ ất đai huyện T tham gia tố tụng 
trình bày: Ngày 17/6/2015, B ộ phận Tiếp nhận và Tr ả kết quả huyện T có bàn 
giao hồ sơ đăng ký biến động đất đai của ông Nguyễn Phong C, bà Nguyễn Thị 
H; địa chỉ thường trú tại thôn T, xã N, huyện T, tỉnh Bắc Giang cho Văn phòng 
đăng ký quy ền s ử dụng đất thuộc Phòng Tài Nguyên và Môi trư ờng huyện T 
(nay là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đ ất đai huy ện T thuộc Văn phòng đăng 
ký đất đai tỉnh B). 
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký quy ền sử dụng đất huyện T 
đã kiểm tra hồ sơ đăng ký đất đai của ông Nguyễn Phong C, bà Nguyễn Thị H, 
thành phần hồ sơ gồm: 02 bản gốc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
được các bên tham gia hợp đồng ký kết đầy đủ được Văn phòng C1 chứng nhận 
ngày 17/6/2015; Số công chứng 246/2015, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD; 01 
bản g ốc Gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử dụng đ ất s ố seri AA024847 do UBND 
huyện T cấp ngày 23/11/2003 và 01 b ản sao Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất seri AA024847 do UBND huyện T cấp ngày 23/11/2003; 01 Đơn đăng ký 
biến động quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; 02 tờ khai lệ phí trước 
bạ, 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân. 
Ngày 18/6/2015, Văn phòng đăng ký quy ền s ử dụng đ ất đã  lập Phi ếu 
chuyển thông tin s ố 1590/PCTTĐC-VPĐK để chuyển thông tin đ ịa chính cho 
cơ quan thuế để làm cơ sở thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ 
tài chính theo quy đ ịnh Thông tư liên t ịch s ố 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT 
ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ T10 - Bộ T11 hướng dẫn việc luân chuyển hồ 
sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền 
thuê đất. 
Ngày 18/6/2015, Chi Cục thuế huyện T ban hành Thông báo số 1567/TB-
CCT thông báo n ộp thuế thu nhập cá nhân và thông báo n ộp thuế trước bạ cho 
các bên liên quan là ông Dương Văn V  (bên chuy ển như ợng), ông Nguyễn

8 
 
Phong C (bên nhận chuyển nhượng) để thực hiện nghĩa vụ tài chính. 
Ngày 18/6/2015, ông Dương Văn V  (bên chuyển nhượng), ông Nguyễn 
Phong C (bên nhận chuyển nhượng) đã th ực hiện xong nghĩa v ụ tài chính v ới 
nhà nước. 
Ngày 18/6/2015, Văn phòng đăng ký quy ền sử dụng đất huyện T đã xác 
nhận nội dung đăng ký đất đai cho ông Nguyễn Phong C, bà Nguyễn Thị H theo 
Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ. 
Ông Đinh Triệu L yêu cầu tuyên b ố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất giữa bên chuy ển nhượng là ông Dương Văn V , bà Nguyễn Thị T và 
bên nh ận chuy ển như ợng ông Nguyễn Phong C , bà Nguyễn Th ị H ngày 
17/6/2015 vô hi ệu là không có căn c ứ vì Hợp đồng trên đư ợc các bên ký k ết 
hoàn toàn t ự nguyện, đư ợc công ch ứng theo quy đ ịnh pháp lu ật; bên nh ận 
chuyển nhượng là ông Nguyễn Phong C  đã thực hiện xong nghĩa v ụ tài chính 
với nhà nước và thực hiện đăng ký đất đai theo quy đ ịnh tại Điều 79 Nghị định 
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ. 
5. Văn phòng Công ch ứng Nguyễn Tư K  do ông Nguyễn Tư K ; Trưởng 
Văn phòng đại diện theo pháp luật trình bày: Theo hồ sơ công chứng lưu trữ tại 
Văn phòng C1 thì ngày 17/06/2015, ông Dương Văn V, bà Nguyễn Thị T, ông 
Dương Văn T1  cùng ông Nguyễn Phong C , bà Nguyễn Thị H đến Văn phòng 
C1 yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Qua kiểm 
tra các gi ấy t ờ liên quan đ ến vi ệc chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đ ất như: 
GCNQSD đất, sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân của các bên tham gia ký k ết 
hợp đồng và văn bản cam kết về tài sản của bà Dương Thị P, bà Dương Thị H1 
(là con đẻ ông Dương Văn V), Văn phòng công chứng thấy các giấy tờ nêu trên 
là bảo đảm tính pháp lý c ủa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác, 
đến ngày 17/06/2015 thì Văn phòng công ch ứng không nhận được bất kỳ thông 
tin nào v ề việc thửa đất có tranh ch ấp cũng như l ệnh kê biên c ủa các cơ quan 
Nhà nước có th ẩm quyền đối với thửa đất. Việc công ch ứng hợp đồng chuyển 
nhượng s ố 246/2015, quy ển s ố: 01 TP/CC -SCC/HĐGD ngày 17/06/2015 là 
đúng quy định với Điều 40, Điều 41 luật công ch ứng 2014. Theo các quy đ ịnh 
tại Điều 429 của Bộ luật Dân sự và Điều 184, Điều 185 của Bộ luật Tố tụng dân 
sự thì thời hiệu khởi kiện đã h ết. Văn phòng công ch ứng đề nghị Tòa án nhân 
dân tỉnh Bắc Giang áp dụng quy định về thời hiệu khởi kiện để không chấp nhận 
đơn yêu cầu của ông Đinh Triệu L. 
Ngày 07/3/2023, Toà án nhân dân tỉnh Bắc Giang đã tiến hành xem xét 
thẩm định tại chỗ và định giá tài sản đối với Thửa đất số 562, tờ bản đồ số 10 
tại thôn B, xã N (nay là th ị trấn N), huyện T, tỉnh Bắc Giang: Thửa đất được 
Ủy ban nhân dân huy ện T  cấp gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử dụng đ ất s ố CG 
587870 ngày 17/3/2017 cho ông Nguyễn Phong C  và bà Nguyễn Th ị H. Đ ất

9 
 
hiện nay không có tranh ch ấp, tứ cận tiếp giáp: Phía B ắc tiếp giáp v ới mương, 
phía Nam tiếp giáp với hành lang đư ờng tỉnh lộ 294; Phía Tây ti ếp giáp với hộ 
ông Nguyễn Anh T8 ; Phía Đông ti ếp giáp v ới h ộ ông Nguyễn Đình T9 . Giá 
chuyển như ợng th ực t ế tại đ ịa phương vào th ời đi ểm đ ịnh giá là 10.000.000 
đồng/m2. Trên đ ất có 01 nhà 3 t ầng xây kiên c ố nhưng không xác đ ịnh đư ợc 
diện tích cụ thể và kết cấu công trình. H ội đồng định giá không ti ến hành định 
giá được giá trị tài sản trên đất. 
Tại Biên bản xác minh ngày 07/3/2023, ông Nguyễn Văn B - Chủ tịch 
UBND thị trấn N cung cấp: Tháng 9 năm 2014, ông Dương Văn V, bà Nguyễn 
Thị T cùng ông Nguyễn Phong C, bà Nguyễn Thị H có đến nhờ ông chứng thực 
hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 562, tờ bản đồ số 10 ở B, xã N (nay là th ị 
trấn N), huy ện T, t ỉnh Bắc Giang. Các bên có th ỏa thuận việc chuyển nhượng 
nhà đất và giao nhận tiền, còn cụ thể thế nào ông không còn nhớ. Ông cũng giải 
thích cho các bên là h ợp đồng không đúng m ẫu nên không đ ủ cơ sở sang tên 
hợp đồng. Việc chứng thực giấy tờ chuyển nhượng không vào s ổ chứng th ực 
của Ủy ban. Việc ông Đào Duy T4 là ai, ký vào giấy bán nhà đất lúc nào thì ông 
không biết. 
* Tại Văn b ản ngày 01/6/2023, đ ại diện Chi c ục Thi hành án dân sự 
huyện Tân Yên là ông Nguyễn Minh H4 ; chức vụ: Phó Ph ụ trách Chi C ục 
Thi hành án dân s ự huyện Tân Yên trình bày:  Ngày 07/12/2015, ông Đinh 
Triệu L  có đơn yêu c ầu thi hành án đ ối v ới B ản án s ố 21/2015/DS-ST ngày 
01/9/2015 của TAND huyện Tân Yên; Quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm số 
15/2015/QĐ-PT ngày 12/11/2015 c ủa Tòa án nhân dân t ỉnh Bắc Giang. Ngày 
08/12/2015, Chi C ục trư ởng Chi C ục thi hành án dân s ự huyện Tân Yên ra 
Quyết đ ịnh thi hành án theo đơn yêu c ầu s ố 74/QĐ-CCTHA ngày 8/12/2015 
buộc ông Dương Văn V và bà Nguyễn Thị T; địa chỉ thôn C, thị trấn N, huyện 
T, tỉnh Bắc Giang phải thanh toán tr ả ông Đinh Triệu L và bà Phạm Thị L1 số 
tiền 550.000.000 đồng (Năm trăm năm mươi triệu đồng). 
Quá trình giải quyết thi hành án, Chi C ục Thi hành án dân s ự huyện Tân 
Yên đã ti ến hành xác minh đi ều kiện thi hành án c ủa ông Dương Văn V và bà 
Nguyễn Thị T như sau: H ộ ông Dương Văn V  trước đây có qu ản lý s ử dụng 
diện tích 76,1m2 đất tờ bản đồ số 10, thửa đất số 562; địa chỉ thửa dất: Thôn C, 
N, T, B ắc Giang. Ngày 17/6/2015, ông Dương Văn V  và bà Nguyễn Thị T đã 
lập hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất trên cho ông Nguyễn Phong C và bà 
Nguyễn Thị H được công chứng tại Văn phòng C1. Việc chuyển nhượng quyền 
sử dụng đ ất trên đư ợc hoàn thi ện th ủ tục đăng ký t ại Chi nhánh Văn phòng 
Đăng ký đất đai huyện T ngày 18/6/2015. 
Quá trình xác minh, Chi Cục Thi hành án dân s ự huyện Tân Yên làm rõ: 
Tại th ời đi ểm ông V, bà T chuyển như ợng quyền s ử dụng đất cho ông C thì

10 
 
chưa có bản án có hiệu lực pháp luật tuyên ông V, bà T phải có nghĩa vụ trả tiền 
cho ông L. Do đó, Chi Cục Thi hành án dân sự huyện Tân Yên không tiến hành 
kê biên tài s ản là quyền sử dụng thửa đất số 562 tờ bản đồ số 10 thôn C, xã N 
(nay là thị trấn N) huyện T, tỉnh Bắc Giang; đề nghị TAND tỉnh Bắc Giang giải 
quyết vụ án theo quy đ ịnh của pháp lu ật. Do đi ều kiện công tác, đ ại diện Chi 
Cục Thi hành án dân s ự huyện Tân Yên đ ề nghị được vắng mặt trong toàn b ộ 
quá trình tố tụng tại Tòa án các cấp cho đến khi vụ án được giải quyết xong. Chi 
Cục Thi hành án dân s ự huyện Tân Yên đ ề nghị Tòa án không m ở phiên họp 
kiểm tra việc giao nhận, tiếp cận, công khai ch ứng cứ và hòa giải. Chi Cục Thi 
hành án không có ý kiến hay yêu cầu nào khác. 
* Người làm chứng trình bày: 
- Ông Phùng Minh N  trình bày: Ông và bà Nguyễn Thị T có quan h ệ 
quen biết và bà T có một vài l ần vay ti ền của ông. Khoảng năm 2011, bà T có 
vay của ông 450 triệu đồng nhưng ông có đòi nhiều lần chưa trả. Đến đầu tháng 
9/2014, bà T bán nhà cho ông C, bà H ở khu B và ông có liên h ệ đòi nợ. Ngày 
08/9/2014, bà T có trả ông 450 triệu đồng và có làm giấy viết tay. Ngoài ông thì 
bà T có trả nợ một số chủ nợ khác nhưng ông không biết là ai. Do bận công việc 
nên ông xin được vắng mặt tại các phiên tòa xét xử vụ án. 
- Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1962 ở phố B, thị trấn N trình bày: Bà và 
bà T (bị đơn) có mối quan h ệ làm ăn. Khoảng đầu năm 2014, bà T (bị đơn) có 
vay c ủa bà 200 tri ệu đ ồng, khi vay thì hai bên có làm gi ấy vay n ợ viết tay. 
Khoảng tháng 9/2014, bà đư ợc biết bà T có bán nhà cho ông C, bà H ở khu B 
nên bà có liên h ệ đòi nợ và bà T có thu x ếp trả nợ cho bà 200 tri ệu đồng vào 
khoảng cuối tháng 9, đ ầu tháng 10/2014. Bà T và bà có th ống nhất xé giấy vay 
nợ đi. Ngoài bà thì bà T có trả nợ một số chủ nợ khác nhưng bà không biết là ai. 
Do bận công việc nên bà xin được vắng mặt tại các phiên tòa xét xử vụ án. 
- Ông Nguyễn Xuân H2  trình bày: Ông là hàng xóm đ ối diện với nhà 
ông C, bà H. Ông C và bà H có mua nhà đất tại thửa số 562 tờ bản đồ số 10 khu 
B, thị trấn N, huyện T, tỉnh Bắc Giang từ khoảng giữa năm 2014. Ông C, bà H 
sau khi mua có sửa sang lại nhà và cho thuê nhà từ đó đến nay.  
- Bà Nguyễn Thị T6 trình bày: Bà T do cần tiền làm ăn nên có vay ti ền 
của bà nhiều lần với số tiền khác nhau. Tính đ ến tháng 9/2014, bà T còn nợ bà 
số tiền 400 triệu đồng. Trước đó, bà đã đòi nhiều lần nhưng do bà T làm ăn thất 
bát nên chưa tr ả được. Khoảng tháng 9/2014, bà T có bán nhà đ ất ở khu B cho 
ông C, bà H thì bà và m ột số chủ nợ có liên hệ đòi nợ. Bà T có thanh toán cho 
bà số tiền 400 triệu đồng vào ngày 20/9/2014. Khi bà T trả tiền bà có vi ết giấy 
biên nhận cho bà T.  
- Ông Đào Duy T4 trình bày: Ông và ông C, bà H có quan hệ quen biết 
và ở cùng tổ dân phố T, thị trấn N. Ngày 05/9/2014, ông C, bà H có nhờ ông lên

11 
 
Ủy ban nhân dân xã N (nay là thị trấn N) để chứng kiến việc giao dịch chuyển 
nhượng thửa đất số 562 tờ bản đồ số 10 khu B, thị trấn N, huy ện T, t ỉnh Bắc 
Giang và toàn bộ tài sản trên đất. Tại Ủy ban nhân dân xã N , ông V, bà T, anh 
T1 đã th ống nh ất chuy ển như ợng cho ông C, bà H nhà đ ất trên v ới giá 
1.300.000.000 đồng. Ông có ch ứng kiến việc ông C, bà H giao đủ tiền cho v ợ 
chồng bà T. Các bên có lập giấy bán nhà đất và cùng ký tên xác nhận. Chữ ký ở 
mục người làm chứng trong giấy bán đất và nhà ngày 05/9/2014 là của ông. Sau 
khi mọi người ký xong thì Ủy ban nhân dân xã có đóng d ấu xác nhận. Toàn bộ 
quá trình có ông Nguyễn Văn B - Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã C3  và xác 
nhận. Ngoài s ự việc tại Ủy ban nhân dân xã N4  trên thì m ọi vấn đề khác ông 
không nắm được, đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy đ ịnh pháp luật. Do 
bận công việc nên ông xin được vắng mặt tại các phiên tòa xét xử vụ án. 
- Ông Nguyễn Văn T5 trình bày: Ông là hàng xóm với ông C, bà H. Ông 
C, bà H có mua đất của ông V, bà T khoảng tháng 9/2014. Sau khi mua đ ất thì 
ông C, bà H có sửa sang lại nhà, thời điểm đó ông còn ở nhà, ông C có sang nhà 
ông hỏi có quen biết ai thì giới thiệu cho thuê nhà nên ông m ới biết sự việc ông 
C, bà H mua đất của ông V, bà T. Đến khoảng tháng 12/2014 thì ông bị đi chấp 
hành án phạt tù đến năm 2017 ông m ới trở về địa phương nên ông r ất nhớ thời 
gian ông C, bà H đến sử dụng thửa đất trên. Ông C, bà H có cho nhi ều người 
thuê nhưng c ụ thể là nh ững ai thì ông không bi ết. Ngoài ra thì vi ệc chuy ển 
nhượng giữa ông V, bà T và ông C, bà H cụ thể như thế nào thì ông không nắm 
được, đề nghị Tòa án gi ải quyết vụ án theo quy đ ịnh pháp lu ật. Do bận công 
việc nên ông xin được vắng mặt tại các phiên tòa xét xử vụ án. 
Bản án dân s ự sơ thẩm số 07/2023/DS-ST ngày 08 tháng 6 năm 2023 
của Tòa án nhân dân t ỉnh Bắc Giang đã căn c ứ khoản 3 Đi ều 26; kho ản 3 
Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 37; điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, khoản 1 
Điều 157; Điều 165; khoản 2 Điều 227; khoản 3 Điều 228; Điều 271; Điều 273 
và khoản 2 Điều 479 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 122 của Bộ luật Dân sự 
2005; Điều 166; Đi ều 167; Đi ều 188 Lu ật Đất đai năm 2013; kho ản 1 Đi ều 75 
Luật Thi hành án dân s ự; Điều 26 Ngh ị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 
30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án, 
xử: 
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đinh Triệu L về việc tuyên 
bố Hợp đ ồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đ ất ngày 17/6/2015 gi ữa ông 
Dương Văn V, bà Nguyễn Thị T và ông Nguyễn Phong C, bà Nguyễn Thị H đối 
với diện tích 76,1m2 đất ở lâu dài thuộc thửa số 562 tờ bản đồ số 10 thôn B, xã 
N (nay là tổ dân phố B, thị trấn N), huyện T, tỉnh Bắc Giang vô hiệu. 
Ngoài ra, b ản án sơ th ẩm còn quy ết đ ịnh v ề án phí, chi phí  tố tụng và 
thông báo quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

12 
 
Ngày 23/6/2023, nguyên đơn Đinh Triệu L có đơn kháng cáo đối với toàn 
bộ bản án sơ th ẩm. Đề nghị Tòa án nhân dân c ấp cao tại Hà Nội sửa bản án sơ 
thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đinh Triệu L. 
Tại phiên tòa phúc thẩm: 
Nguyên đơn là ông Đinh Triệu L có ý ki ến: Giữ nguyên nội dung kháng 
cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi 
kiện c ủa ông L tuyên b ố Hợp đ ồng chuyển như ợng quy ền s ử dụng đ ất ngày 
17/6/2015 đã được công chứng tại Văn phòng C1 giữa ông Nguyễn Văn V3, bà 
Nguyễn Thị T, anh Dương Văn T1 với ông Nguyễn Phong C, bà Nguyễn Thị H 
và Giấy bán nhà đ ất ngày 05/9/2024 vô hi ệu. Buộc ông V3 và bà T phải chịu 
các chi phí tố tụng theo quy định. Vì các căn cứ, lý do sau:  
Thứ nhất: Bản án sơ thẩm áp dụng Điều 210; 244 Bộ luật Tố tụng dân sự 
không chấp nhận yêu c ầu bổ sung của Nguyên đơn v ề việc tuyên b ố Giấy bán 
nhà đất ngày 05/9/2014 vô hi ệu là không đúng quy đ ịnh của pháp lu ật, vì t ại 
phiên tòa ngày 27/02/2023, ông C mới nộp cho Tòa án Gi ấy bán nhà đ ất ngày 
05/9/2014 (b ản g ốc) và gi ấy bán nhà đ ất ngày 05/9/2014 th ể hiện đ ối tư ợng 
chuyển nhượng là thửa đất số 562 tờ bản đồ số 10, cũng là đ ối tượng của Hợp 
đồng chuyển nhượng mà Nguyên đơn đang giải quyết nên yêu cầu này vẫn nằm 
trong phạm vi khởi kiện ban đầu, không vượt quá như nh ận định của bản án sơ 
thẩm. 
Thứ hai: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/6/2015 đối 
với th ửa đ ất s ố 562, t ờ bản đ ồ số 10; đ ịa ch ỉ tại xã N  là h ợp đ ồng chuy ển 
nhượng không đảm bảo về chủ thể tham gia, thi ếu ý ki ến của những người là 
các đồng sử dụng đất, là hợp đồng giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án 
và có đối tượng không thực hiện được thuộc trường hợp vô hiệu. 
Bà Nguyễn Thị T có ý kiến: Thửa đất số 562 tờ bản đồ số 10 thuộc quyền 
sử dụng hợp pháp c ủa vợ chồng bà, do v ợ chồng ba mua c ủa UBND xã. M ẹ 
chồng bà và các con bà không có quy ền lợi gì liên quan đ ến thửa đất. Hơn nữa, 
năm 2009 m ẹ chồng bà ch ết, đến năm 2005 m ới có h ợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất, anh trai và chị gái chồng không có ý kiến gì, đều xác định là 
đất của vợ chồng bà, các con bà  cũng có ý ki ến rằng không có quy ền lợi liên 
quan đ ến thửa đất. Việc vợ chồng bà chuy ển như ợng th ửa đất năm 2014 cho 
ông Nguyễn Phong C và bà Nguyễn Thị H năm 2014 bao g ồm cả nhà trên đất, 
đã nhận tiền, giao nhà nhưng khi đó bìa đ ỏ còn thế chấp tại ngân hàng nên ch ỉ 
làm giấy viết tay ngày 05/9/2014 có xác nh ận của UBND xã. Đ ến năm 2015, 
ông C, bà H trả hết tiền cho vợ chồng bà số tiền còn n ợ ngân hàng thì m ới lấy 
được bìa đ ỏ ra đ ể ký h ợp đ ồng chuy ển như ợng đ ất ngày 17/6/2015 t ại Văn 
phòng C1 và ông C, bà H đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện 
T công nhận và đi ều chỉnh biến động, đến ngày 17/3/2017, ông C, bà H được

13 
 
cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 
Ông Nguyễn Phong C có ý kiến: Vợ chồng ông nhận chuyển nhượng nhà, 
đất c ủa bà T là h ợp pháp, đã tr ả hết ti ền, nh ận nhà đ ất và đã đư ợc c ấp gi ấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi nhận chuyển nhượng có sửa chữa lại và 
cho thuê; trong đó có th ời gian cho bà T thuê lại; Đề nghị Tòa án không ch ấp 
nhận kháng cáo của nguyên đơn. 
Đại di ện Vi ện ki ểm sát nhân dân c ấp cao t ại Hà N ội trình bày quan 
điểm: 
 Về việc tuân theo pháp luật trong quá trình thụ lý, giải quyết và tại phiên 
toà, Thẩm phán và H ội đồng xét xử đã thực hiện đảm bảo đúng theo quy đ ịnh 
của Bộ luật Tố tụng dân sự;  
Về nội dung: Trên cơ sở tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ, được thẩm tra 
tại phiên tòa, có cơ sở xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
giữa ông V3, bà T và ông C, bà H năm 2015 được thiết lập vào thời điểm chưa 
có bản án của Tò a án về việc người chuyển nhượng phải có nghĩa vụ thi hành 
án, không có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, về quy trình thi 
hành án ông L không có ý kiến trong thời hạn được thông báo; về số tiề n 1,3 tỷ 
đồng chuyển nhượng ông bà Tuyết V4 nhận và đã dùng trả nợ. Nhà đất không 
phải là tài sản thế chấp. Do vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 
đúng quy định; không có căn cứ chấp nhận khán g cáo của nguyên đơn, đề nghị 
Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự giữ 
nguyên bản án sơ thẩm. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN: 
Sau khi nghiên c ứu các tài li ệu có trong h ồ sơ vụ án được thẩm tra t ại 
phiên toà và căn c ứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, ý ki ến của đại diện 
Viện kiểm sát nhân dân cấp cao, Hội đồng xét xử nhận định: 
[1] Đơn kháng cáo c ủa nguyên đơn ông Đinh Triệu L đảm bảo thời hạn, 
nội dung, hình thức nên được giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. 
[2] Xét yêu cầu kháng cáo của Nguyên đơn yêu c ầu sửa bản án sơ thẩm, 
tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/6/2015 đã được 
công chứng tại Văn phòng C1 giữa ông Nguyễn Văn V3, bà Nguyễn Thị T, anh 
Dương Văn T1  với ông Nguyễn Phong C , bà Nguyễn Thị H và Giấy bán nhà 
nhất ngày 05/9/2024 vô hi ệu. Buộc ông V3 và bà T phải chịu các chi phí t ố 
tụng theo quy định, cụ thể: 
[3] Xét kháng cáo c ủa Nguyên đơn cho r ằng Hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất ngày 17/6/2015 đối với thửa đất số 562, tờ bản đồ số 10 địa 
chỉ tại xã N vi phạm điều cấm của pháp luật do không đảm bảo về chủ thể tham 
gia, thiếu ý ki ến của những người là các đ ồng sử dụng đất, thấy: Nguồn gốc 
quyền sử dụng 76,1m2 đất ở lâu dài thuộc thửa số 562 tờ bản đồ số 10 thôn B,

14 
 
xã N (nay là t ổ dân phố B, thị trấn N), huyện T, tỉnh Bắc Giang: Theo lời khai 
của ông V3, bà T quyền sử dụng thửa số 562 nói trên là do ông V3, bà T mua 
của Ủy ban nhân dân xã N  năm 1996 v ới giá là 20.000.000 đ ồng. Ngày 
23/11/2003, v ợ chồng ông đư ợc UBND huy ện T  cấp GCNQSD đ ất s ố AA 
024847, thửa đất số: 562, tờ bản đồ số 10; địa chỉ thửa đất: Xã N, huyện T, tỉnh 
Bắc Giang mang tên hộ ông Dương Văn V. Tại thời điểm này, hộ gia đình ông 
Dương Văn V  có 6 ngư ời gồm cụ Đỗ Thị N1, ông Dương Văn V, bà Nguyễn 
Thị T, anh Dương Văn T1 , chị Dương Thị H1, chị Dương Thị P2. Tuy nhiên, 
ông Dương Văn T2, bà Dương Thị T3 và ông Dương Văn V (hàng thừa kế thứ 
nhất của cụ Đỗ Thị N1), chị Dương Thị H1, chị Dương Thị P (các con của ông 
V, bà T) đều khẳng định nhà, đ ất tại địa chỉ trên là c ủa vợ chồng ông Dương 
Văn V, bà Nguyễn Thị T, không liên quan gì đ ến cụ N1 và các con của ông V, 
bà T). Thông báo ngày 17/5/1996 v ề việc ông Dương Văn V phải nộp tiền đất 
20.000.000 đồng cho UBND xã N (BL 313). Do vậy, đủ căn cứ xác định quyền 
sử dụng đất đối với diện tích 76,1m2 đất ở lâu dài thuộc thửa số 562 tờ bản đồ 
số 10 thôn B, xã N (nay là t ổ dân phố B, thị trấn N), huyện T, tỉnh Bắc Giang 
của ông Dương Văn V và bà Nguyễn Thị Tuyết . Ngày 17/6/2015, ông V, bà T 
thanh toán toàn b ộ số nợ cho Chi nhánh Ngân hàng nông nghi ệp và phát tri ển 
nông thôn huyện N3 để giải chấp tài sản. Tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển 
nhượng ngày 17/6/2015, tài s ản chuy ển như ợng không còn th ế chấp cho t ổ 
chức, cá nhân nào, không bị kê biên hay bị áp dụng biện pháp ngăn chặn của cơ 
quan có thẩm quyền nào, ông V và bà T là người sử dụng đất hợp pháp có toàn 
quyền quyết định việc chuyển nhượng theo quy định tại Điều 166; Điều 167 và 
Điều 168 Lu ật Đất đai năm 2013. Vi ệc ông V, bà T cùng con trai anh Dương 
Văn T1 giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C, bà H 
là đảm bảo quy đ ịnh của pháp lu ật. Do đó, quan đi ểm hợp đồng trên vi ph ạm 
điều cấm của pháp luật là không có cơ sở chấp nhận. 
[4] Xét ý ki ến kháng cáo c ủa Nguyên đơn cho r ằng Hợp đồng chuyển 
nhượng quy ền s ử dụng đ ất ngày 17/6/2015 là h ợp đ ồng gi ả tạo, nh ằm tr ốn 
tránh nghĩa vụ thi hành án, Hội đồng xét xử thấy:  
[5] Căn c ứ lời khai c ủa các đương s ự, lời khai ngư ời làm ch ứng và các 
tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, đủ cơ sở xác định: Ngày 05/9/2014, tại 
UBND xã N (nay là thị trấn N), ông V và bà T đồng ý chuyển nhượng quyền sử 
dụng 76,1m2 đất ở lâu dài thuộc thửa số 562 tờ bản đồ số 10 thôn B, xã N (nay 
là tổ dân phố B, thị trấn N), huyện T, tỉnh Bắc Giang và toàn bộ tài sản trên đất 
cho ông Nguyễn Phong C và bà Nguyễn Thị H. Hai bên có l ập “Giấy bán nhà 
đất” với sự chứng kiến của ông Nguyễn Văn B - Phó Chủ tịch UBND xã N và 
ông Đào Duy T4. Ông B và ông T4 đều xác nhận ông C, bà H đã giao tiền cho 
ông V, bà T. Tại thời điểm này, nhà đất đang được ông V, bà T thế chấp tại Chi

15 
 
nhánh Ngân hàng Nông nghi ệp và Phát tri ển nông thôn huy ện N3 , t ỉnh B ắc 
Giang để vay vốn. Việc ông V, bà T đồng ý chuyển nhượng nhà đất cho ông C, 
bà H từ tháng 9 năm 2014, đã bàn giao nhà và nh ận tiền được nhiều người biết 
và chứng kiến. Ông C, bà H sau khi nh ận chuyển nhượng có s ửa sang l ại nhà 
cửa và cho một số người thuê lại, trong đó có gia đình bà T. Do vậy, có căn cứ 
xác định hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên là thực tế. 
[6] Ngày 17/6/2015, t ại Văn phòng C1 , ông Dương Văn V , bà Nguyễn 
Thị T, anh Dương Văn T1  và ông Nguyễn Phong C , bà Nguyễn Thị H đã ký 
kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nói trên. Ngày 18/6/2015 
đã đư ợc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đ ất đai huy ện T  công nh ận và đi ều 
chỉnh biến động tại trang 4 GCNQSDĐ đã c ấp. Ngày 17/3/2017, ông C, bà H 
đã đư ợc Sở Tài Nguyên và Môi trư ờng t ỉnh B  cấp đ ổi GCNQSDĐ s ố CG 
587870 công nhận quyền sử dụng diện tích 76,1m 2 đất ở lâu dài thuộc thửa số 
562 tờ bản đồ số 10 thôn B, xã N . Hợp đồng ký k ết sau khi Tòa án nhân dân 
huyện Tân Yên th ụ lý vụ án “Tranh ch ấp hợp đồng vay t ài sản” giữa nguyên 
đơn là ông L với bị đơn là ông V, bà T. Tại thời điểm ký kết hợp đồng, không 
có quyết định của cơ quan có thẩm quyền cấm ông V, bà T chuyển nhượng nhà 
đất, chưa có bản án có hiệu lực của Tòa án xác định ông V, bà T có nghĩa vụ trả 
nợ cho ông L. Mặt khác, căn c ứ vào lời khai c ủa một số người làm ch ứng và 
các tài liệu khác có trong h ồ sơ vụ án, có cơ s ở xác định ông V, bà T bán nhà 
đất cho ông C, bà H để thanh toán tiền cho một số chủ nợ trên địa bàn huyện T, 
tỉnh Bắc Giang. Do vậy, căn cứ Điều 75 Luật Thi hành án dân sự; khoản 1 Điều 
24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2016 hướng dẫn thi hành một số điều 
của Luật Thi hành án dân s ự, không có căn c ứ chấp nhận quan điểm cho r ằng 
hợp đ ồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đất ngày 17/6/2015 vô hi ệu do gi ả 
tạo, nhằm mục đích tẩu tán tài sản.  
[7] Xét quan điểm của ông L cho rằng hợp đồng có đối tượng không thể 
thực hiện thì th ấy: Trong hợp đồng ngày 17/6/2015 không nêu rõ vi ệc chuyển 
nhượng tài s ản trên đ ất. Tuy nhiên, n ội dung “Gi ấy bán nhà đ ất” ngày 
05/9/2014 và l ời khai c ủa các bên tham gia giao k ết hợp đồng đều xác định ý 
chí của các bên là th ỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và toàn bộ tài 
sản trên thửa đất số 562 tờ bản đồ số 10 thôn B, xã N. Trên thực tế, bên chuyển 
nhượng đã nhận tiền và bàn giao quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho bên 
nhận chuyển như ợng. Các bên trong h ợp đ ồng không có ý ki ến v ề việc h ợp 
đồng có đối tượng không thực hiện được. Do vậy, có đủ cơ sở xác định ông V, 
bà T đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài s ản trên thửa đất cho ông C, 
bà H. Kháng cáo c ủa Nguyên đơn cho r ằng hợp đồng vô hiệu do có đ ối tượng 
không thể thực hiện được là không có căn cứ chấp nhận.

16 
 
[8] Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/6/2015 đối với 
diện tích 76,1m 2 đất ở lâu dài thuộc thửa số 562 tờ bản đồ số 10 thôn B, xã N 
(nay là tổ dân phố B, thị trấn N), huyện T, tỉnh Bắc Giang giữa ông Dương Văn 
V, bà Nguyễn Thị T và ông Nguyễn Phong C, bà Nguyễn Thị H được lập thành 
văn bản, được công ch ứng tại Văn phòng công ch ứng Nguyễn Tư K  theo quy 
định c ủa pháp lu ật. Ngày 18/6/2015, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đ ất đai 
huyện T  công nhận vi ệc chuyển như ợng và đi ều chỉnh bi ến động tại trang 4 
GCNQSDĐ đã c ấp. Ngày 17/3/2017, ông C, bà H đã được Sở Tài nguyên và 
Môi trư ờng t ỉnh B  cấp đ ổi GCNQSDĐ s ố CG 5 87870 công nh ận quy ền s ử 
dụng diện tích 76,1m 2 đất ở lâu dài thuộc thửa số 562 tờ bản đồ số 10 thôn B, 
xã N. Các bên tham gia giao k ết hợp đồng hoàn toàn t ự nguyện, mục đích và 
nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức 
xã hội. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên có đủ điều 
kiện có hiệu lực theo quy định tại Điều 122 của Bộ luật Dân sự 2005 nên không 
có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu tuyên bố 
hợp đồng vô hiệu. 
[9] Từ các căn cứ nêu trên, xét thấy Bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu 
khởi kiện của ông Đinh Triệu L là có căn c ứ. Ông L kháng cáo nhưng không 
cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ làm thay đổi nội dung vụ án, do vậy, không có 
căn cứ chấp nhận kháng cáo của ông Đinh Triệu L. 
[10] Tại phiên tòa, đ ại diện Viện kiểm sát nhân dân c ấp cao t ại Hà N ội 
có cùng quan điểm với nhận định nêu trên của Hội đồng xét xử. 
[11] Về án phí, chi phí tố tụng khác: Ông Đinh Triệu L không được chấp 
nhận yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo nên phải chịu án phí dân sự phúc 
thẩm và chi phí xem xét th ẩm định tại chỗ như bản án sơ th ẩm quyết định là 
đúng quy định. 
Vì các lẽ trên; 
QUYẾT ĐỊNH: 
1. Căn c ứ khoản 1 Đi ều 308 c ủa Bộ luật Tố tụng dân s ự; khoản 1 Đi ều 
29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường 
vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án 
phí và lệ phí Tòa án. 
2. Không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của nguyên đơn ông Đinh Triệu 
L; Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2023/DS-ST ngày 08 tháng 6 năm 
2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang. 
3. Về án phí dân s ự phúc thẩm: Ông Đinh Triệu L phải chịu án phí dân 
sự phúc thẩm 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng); được trừ vào tiền tạm ứng án phí

17 
 
đã n ộp 300.000đ (Ba trăm nghìn đ ồng) the o Biên lai thu s ố 0000113 ngày 
10/7/2023 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Bắc Giang. 
4. Các quy ết định khác c ủa bản án sơ th ẩm không có kháng cáo, kháng 
nghị có hiệu lực thi hành kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị. 
 “Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy đ ịnh tại Điều 2 Luật 
thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân s ự 
có quyền thoả thuận thi hành án, quy ền yêu c ầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án 
hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy đ ịnh tại các điều 6, 7 và 9 Lu ật Thi hành án 
dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành 
án dân sự” 
5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án. 
Nơi nhận: 
- VKSND cấp cao tại Hà Nội; 
- VKSND tỉnh Bắc Giang; 
- TAND tỉnh Bắc Giang; 
- Cục THADS tỉnh Bắc Giang; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu Phòng HCTP; HSVA; 
- Lưu hồ sơ vụ án. 
  TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
  
 
(Đã ký) 
 
 
Nguyễn Ngọc Hoa