1 
 
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO 
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
          
Quyết định giám đốc thẩm 
Số: 117/2024/DS-GĐT 
Ngày 08/5/2024 
V/v tranh chấp hợp đồng chuyển  
nhượng quyền sử dụng đất. 
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 
                 
              
 
 
NHÂN DANH 
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 
 
ỦY BAN THẨM PHÁN 
 TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
 
- Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có:  
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Võ Văn Cường; 
Các thành viên Hội đồng giám đốc thẩm: Ông Trần Văn Châu; 
                                       Ông Hoàng Thanh Dũng; 
- Thư ký phiên tòa: Bà Phan Thị Lí - Thẩm tra viên. 
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh  
tham gia phiên tòa: Ông Đỗ Xuân Lượng - Kiểm sát viên.  
Ngày 08 tháng 5 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành 
phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về “Tranh 
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa các đương sự: 
1. Nguyên đơn:  
1.1. Bà Mai Hoàng O, sinh năm: 1978.  
Địa chỉ: Tổ 2, khu phố KL, phường TPK, thành phố TU , tỉnh Bình 
Dương. 
1.2. Ông Đỗ Văn T, sinh năm: 1973 (chết ngày 20/4/2021). 
Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Đỗ Văn T: 
1. Bà Mai Hoàng O, sinh năm: 1978; 
2. Anh Đỗ Việt T1, sinh năm: 2001; 
3. Cháu Đỗ Mai Như Y, sinh năm: 2006. 
Người đại diện hợp pháp của cháu Đỗ Mai Như Y: Bà Mai Hoàng O (mẹ ruột).

2 
 
Cùng địa chỉ: Tổ 2, khu phố KL, phường TPK, thành phố TU , tỉnh Bình 
Dương. 
2. Bị đơn: Bà Lê Thị Kim B, sinh năm: 1979. 
Địa chỉ: Tổ 1, khu phố KL, phường TPK, thành phố TU , tỉnh Bình 
Dương. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:  
3.1. Ông Chung Trần Minh T2, sinh năm 1976;  
Địa chỉ: Tổ 1, khu phố KL, phường TPK, thành phố TU , tỉnh Bình 
Dương. 
3.2. Ông Chung Minh T3, sinh năm 2000;  
Địa chỉ: Tổ 1, khu phố KL, p hường TPK, thành phố TU , tỉnh Bình 
Dương. 
3.3. Văn phòng công chứng TU; 
Địa chỉ: Số 105, khu phố KL, phường TP K, thành phố TU , tỉnh Bình 
Dương. 
3.4. Bà Nguyễn Thị V, sinh năm 1979;  
Địa chỉ: Tổ 2, khu phố KL, phường TPK, thành phố TU , tỉnh Bình  
Dương. 
3.5. Ông Nguyễn Văn L, sinh năm 1986.  
Địa chỉ: Tổ 2, khu phố KL, phường TPK, thành phố TU , tỉnh Bình 
Dương. 
NỘI DUNG VỤ ÁN:  
Theo đơn khởi kiện ngày 12/6/2020 và lời khai trong quá trình giải quyết 
vụ  án nguyên đơn và đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:  
Ngày 05/02/2013, vợ chồng nguyên đ ơn (bà O, ông T) có vay Ngân hàng 
Agribank - Chi nhánh TPK  số tiền 1.000.000.000 đồng và thế chấp tài sản bảo 
đảm là quyền sử dụng đất đối với 02 thửa đấ t số 522, 523 tờ bản đồ số 4 tọa lạc 
tại phường TPK, thị xã TU, tỉnh Bình Dương . Đến ngày trả nợ ngân hàng, vợ 
chồng bà O, ông T không có tiền trả nên có vay của bị đ ơn bà Lê Thị Kim B số 
tiền 1.000.000.000 đồng để đáo hạn ngân hàng. Bà B  đồng ý nh ưng với điều 
kiện vợ chồng bà O, ông T phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
đối với 02 thửa trên cho bà B để làm tin, vợ chồng bà O, ông T vẫn trả lãi hàng 
tháng cho bà B. Sau đó, bà B đã làm thủ tụ c sang tên và đã đ ược Ủy ban nhân 
dân thị xã TU cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất trên . 
Việc chuyển nhượng là  giả tạo vì việc ký kết hợp đồng chỉ để làm tin cho việc 
vay tiền, giá trị ghi trên hợp đồng chỉ có 682.000.000 đồng  cho hai thửa đất trên

3 
 
là quá thấp so với giá thực tế , không có chứng cứ chứng minh bà B đã thanh 
toán tiền chuyển nhượng cho bà O, ông T. Mặt khác, trên hai thửa đất còn có các 
tài sản là căn nhà cấp 4 diện tích khoảng 120m², văn phòng và kiốt;  công trình 
phụ diện tích khoảng 200m², nhà x ưởng diện tích khoảng 200m² nh ưng không 
đưa vào giao dịch. Do đó, bà O , ông T  khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết 
những vấn đề sau: 
- Tuyên bố 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công 
chứng 5647 và 5646 quyển số 08TP/CC -SCC/HĐGD ngày 08/8/2014 tại Văn 
phòng công chứng TU, tỉnh Bình Dương vô hiệu do giả tạo, yêu cầu hủy 02 hợp 
đồng này và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. 
- Kiến nghị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp c ho bà Lê 
Thị Kim B đối với 02 thửa đất trên.  
Ngày 10/6/2022, nguyên đ ơn nộp đ ơn khởi kiện bổ sung yêu cầu bị đ ơn 
thanh toán giá trị các tài sản trên đất theo Biên bản thẩm định ngày 05/5/2017, 
12/3/2019 và ngày 20/8/2020 mà bị đơn đã tự ý chiếm đoạt, tháo dỡ, di dời khỏi 
phần đất tranh chấp. Tổng giá trị tài sản yêu cầu bồi th ường là 722.800.000 
đồng.  
Bị đơn bà Lê Thị Kim B và đại diện theo ủy quyền của bà B trình bày: 
Ông T, bà O là người cùng địa phương và quen biết với gia đình bà B nên 
nhiều lần ông T, bà O có vay tiền của bà B. Do làm ăn thua lỗ, cần tiền trả nợ 
nên ông T , bà O  chuyển nh ượng cho bà B  hai thửa đất trên với giá 
2.000.000.000 đồng cùng toàn bộ tài sản gắn liền trên đất là nhà, x ưởng, công 
trình phụ,  vật dụng, nội thất với giá 1.680.000.000 đồng, tổng giá trị chuyển 
nhượng là 3.680.000.000 đồng. Bà B đã giao đủ tiền nhận chuyển nhượng quyền 
sử dụng đất và tài sản trên đất nên vợ chồng bà O, ông T bàn giao nhà đất cho bà 
B quản lý, sử dụng.  
Ngày 20/7/2014, bà O, ông T ký giấy đặt cọc chuyển nh ượng quyền sử 
dụng đất cho bà B và bà B đã giao cho bà O, ông T tiền cọc 1.800.000.000 đồng. 
Ngày 08/8/2014, bà O, ông T cùng vợ chồng bà B đến Văn phòng công chứng  
TU ký 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 02 thửa đất trên  
theo quy định của pháp luật. Việc ghi giá chuyển nh ượng ít h ơn so với giá trị 
thực tế là làm theo yêu cầu cầu của ông T, bà O để ông bà đóng thuế thu nhập cá 
nhân thấp hơn. Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất , ông 
T, bà O giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài liệu liên quan cho vợ 
chồng bà B. Ngày 22/4/2015, bà B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
đối với 02 thửa trên. Ngày 12/4/2016, ông T, bà O chính thức giao đất và các tài 
sản trên đất cho vợ chồng bà B quản lý, sử dụng và bà B đã thanh toán cho ông 
T, bà O số tiền mua đất còn lại là 200.000.000 đồng và tiền mua toàn bộ tài sản 
là 1.680.000.000 đồng.  Vì vậy, bà B không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của

4 
 
nguyên đơn vì việc chuyển nhượng là tự nguyện, hợp pháp. Quan hệ vay ti ền và 
quan hệ chuyển nhượng là hai quan hệ độc lập với nhau. 
Ngày 10/7/2020, bà Lê Thị Kim B có đơn phản tố, yêu cầu:  
- Công n hận 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất  số công 
chứng 5646 và 5647, quyể n số 08/TP/CC -SCC/HĐGD ngày 08/8/2014 tại Văn 
phòng công chứng TU giữa bà O, ông T với bà B có hiệu lực pháp luật. 
- Công nhận cho bà B được quyền quản lý, s ử dụng quyền sử dụng đất 
diện tích 365m² thuộc thửa 523 và diện tích 331m² thuộc thửa 522 cùng tờ bản 
đồ tại phường TPK, thị xã TU, tỉnh Bình Dương. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày: 
- Văn phòng công chứng TU  trình b ày: Khi tiếp nhận hồ s ơ chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất giữa bà O, ông T với bà B, Công chứng viên đã tiến 
hành kiểm tra, tra cứu hồ s ơ, đối chiếu với các quy định của pháp luật tiến hành 
công chứng hợp đồng theo đúng quy định pháp luật. 
- Ông Chung Trần Minh T2  trình bày: Thống nhất với ý kiến của bà B. 
Đồng thời, ngày 30/6/2022 ông T2 có đơn yêu cầu độc lập, yêu cầu Toà án công 
nhận quyền sử dụng đất  thửa 522, 523 tờ bản đồ số 4 tại phường TPK, thị xã 
TU, tỉnh Bình Dương theo 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà 
Lê Thị Kim B cùng ngày 22/4/2015 là tài sản chung của ông và bà B trong thời 
kỳ hôn nhân. 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 102/2022/DS -ST ngày 30/12/2022 của Tòa 
án nhân dân thị xã (nay là thành phố) TU, tỉnh Bình Dương, quyết định:  
1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Mai Hoàng O  và 
ông Đỗ Văn T. 
2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Lê Thị Kim B: 
2.1. Công nhận 02 HĐCNQSDĐ số công chứng 5646 và 5647, quyền số 
08/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 08/8/2014 tại Văn phòng công chứng TU  giữa bà 
O, ông T với bà B là hợp pháp và có hiệu lực pháp luật. 
2.2. Bà Lê Thị Kim B được quyền quản lý, sử dụng quyền sử dụng đất diện 
tích 365m² thuộc thửa 523 và diện tích 331m² thu ộc thửa 522 cùng tờ bản đồ số 
4 tại phường TPK, thị xã TU, tỉnh Bình Dương  và toàn bộ tài sản gắn liền trên 
đất.  
3. Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Chung Trần Minh T2 : Xác định 
dụng đất diện tích 365m² thuộc thửa 523 và diện tích 331 m² thuộc thửa 522 tờ 
bản đồ số 4 tại ph ường TPK, thị xã TU , tỉnh Bình D ương là tài sản chung vợ 
chồng của ông Chung Trần Minh T2 và bà Lê Thị Kim B.

5 
 
Ngoài ra, bản án  sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chịu án phí , chi phí tố 
tụng và quyền kháng cáo của đương sự. 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 270/2023/DS-PT ngày 04/7/2023 của Tòa 
án nhân dân tỉnh Bình Dương (được sửa chữa, bổ sung theo Quyết định số 
62/QĐ-SCBSBA ngày 20/10/2023), quyết định:  
1. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguy ên đơn, đồng thời là 
người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Đỗ Văn T là bà Mai Hoàng O và 
người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của nguyên đ ơn ông Đỗ Văn T là ông Đỗ 
Việt T1. 
Chấp nhận Quyết định kháng nghị số 06/QĐKN -VKS-DS ngày 
12/01/2023 của Viện tr ưởng Viện Kiểm sát nhân dân thị xã (nay là thành phố) 
TU, tỉnh Bình Dương. 
Sửa một phần Bản án dân sự s ơ thẩm số 102/2022/DS-ST ngày 30 tháng 
12 năm 2022 của Tòa án nhân dân thị xã (nay là thành phố) TU , tỉnh Bình 
Dương, như sau: 
1.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Mai Hoàng O và ông 
Đỗ Văn T về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 
Tuyên bố hai Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 
5647 và 5646 quyển số 08TP/CC -SCC/HĐGD ngày 08/8/2014 tại Văn phòng 
công chứng TU giữa bà Mai Hoàng O, ông Đỗ Văn T với bà Lê Thị Kim B bị vô 
hiệu do giả tạo. 
Buộc bà Mai Hoàng O và người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông 
Đỗ Văn T  gồm: Bà Mai Hoàng O , ông Đỗ Việt T1 , cháu Đỗ Thị Nh ư Ý thanh 
toán cho bà Lê Thị Kim B và ông Chung Trần Minh T2  số tiền 5.075.135.947 
đồng (năm tỷ không trăm bảy m ươi lăm triệu một trăm ba m ươi lăm nghìn chín 
trăm bốn m ươi bảy đồng), (gồm: 3.680.000.000 đồng nợ gốc, tiền lãi 
1.121.982.933 đồng, tiền đầu tư xây dựng trên đất 273.153.014 đồng), trong đó: 
Bà Mai Hoàng O thanh toán cho bà Lê Thị Kim B và ông Chung Trần Minh T2 số 
tiền 2.537.567.974 đồng (hai tỷ năm trăm ba mươi bảy triệu năm trăm sáu m ươi 
bảy nghìn chín trăm bảy mươi bốn đồng) và các đồng thừa kế của ông Đỗ Văn T 
gồm: Bà Mai Hoàng O, ông Đỗ Việt T1, cháu Đỗ Thị Như Ý thanh toán cho bà Lê 
Thị Kim B và ông Chung Trần Minh T2 số tiền 2.537.567.974 đồng (hai tỷ năm 
trăm ba mươi bảy triệu năm trăm sáu  mươi bày nghìn chín trăm bảy m ươi bốn 
đồng) trong phạm vi di sản của ông Đỗ Văn T để lại. 
Sau khi thanh toán xong bà Mai Hoàng O và người kế thừa quyền, nghĩa 
vụ tố tụng của ông Đỗ Văn T gồm: Bà Mai Hoàng O, ông Đỗ Việt T1, cháu Đỗ 
Mai Như Y được quyền sở hữu các tài sản của bà Lê Thị Kim B , ông Chung 
Trần Minh T2 đầu tư xây dựng trên đất.

6 
 
Buộc bà Lê Thị Kim B, ông Chung Trần Minh T2, ông Chung Minh T3, bà 
Nguyễn Thị V, ông Nguyễn Văn L có trách nhiệm bàn giao, giao trả tài sản cho bà 
Mai Hoàng O và người kế thừa quyền, nghĩa vụ tô tụng của ông Đỗ Văn T gồm: Bà 
Mai Hoàng O, ông Đỗ Việt T1, cháu Đỗ Mai Như Y, cụ thể: 
Quyền sử dụng đất diện tích 333,3m² thuộc thửa số 522, tờ bản đồ số 04, 
tọa lạc phường TPK, thành phố TU , tỉnh Bình D ương và tài sản trên đất gồm: 
Mái che 70m², kết cấu nền xi măng + gạch, không vách, mái tole, cột kèo sắt; 
trụ cổng 0,4m³, kết cấu gạch tô xi măng; nhà tiền chế 18m², kết cấu nền gạch xi 
măng, vách tole, mái tole, cột  kèo sắt; hàng rào 27,5m², kết cấu trụ, vách rào 
xây tô xi măng, l ưới B40 + hàng rào 20m², kết cấu trụ sắt, trụ xây tô xi măng, 
vách gạch xây tô xi măng, l ưới B40; sân gạch men 85,7m², kết cấu đá mi, xi 
măng, gạch men; nền gạch tàu và xi măng 127m², kết cấ u gạch tàu, xi măng, đá 
mi; 01 cây sao; 01 cây sung; 02 cây khế; 03 cây dừa; lò rượu 0,192m³. 
Quyền sử dụng đất diện tích 388,7m² thuộc th ửa số 523, tờ bản đồ số 04, 
tọa lạc phường TPK, thành phố TU , tỉnh Bình D ương và tài sản trên đất gồ m: 
Ki ốt (nhà ở và kinh doanh) 75m², trong đó: Nhà ở 22,7m², kết cấu một phần 
vách làm bằng kính, mái tole, một phần vách bằng sắt + xi măng + tole + gạch 
tô xi măng; ki ốt 19,5m², kết cấu vách gạch, nền gạch men, t ường xây tô xi 
măng, có nhà vệ sinh bên trong; nhà tạm 32,8m², kết cấu cột kèo sắt, mái tole, la 
phong bằng xốp cách nhiệt, cửa cuốn sắt, nền xi măng; sân gạch men 40,3m², 
kết cấu đá mi, xi măng, gạch men; nhà ở 137,5m², kết cấu nền gạch men, vách 
gạch xây tô xi măng, sơn nước, mái tole, la phong bằng nhựa, cửa sắt; một phần 
sân xi măng 08m² + giếng khoan dân dụng; nền gạch tàu 23m²; nhà vệ sinh 
6,6m² (không còn giá trị sử dụng); 01 bồn gạch 03m²; 01 mái che 3.08m², kết 
cấu cột sắt, mái tole, không vách, không nền; 01 nhà tạm 09m², kết cấu nền 
gạch tàu, vách gạch, l ưới B40, mái tole; 02 cây b ưởi; 01 cây chanh; 01 bụi 
chuối (07 cây); 01 điện kế chính; hàng rào: đoạn bằng l ưới B40, diện tích 
16,52m² + đoạn bằng tole, diện tích 5,5m²; bể nước 2,496m³. 
Buộc bà Lê Thị Kim B, ông Chung Trần Minh T2, ông Chung Minh T3, bà 
Nguyễn Thị V, ông Nguyễn Văn L có trách nhiệm tháo dỡ di dời cổng diện tích 
17m², mái che di động, 02 điện kế phụ, 01 đồng hồ nước. 
Trường hợp bà Lê Thị Kim B, ông Chung Trần Minh T2, ông Chung Minh 
T3, bà Nguyễn Thị V, ông Nguyễn Văn L không tự tháo dỡ, di đời, thanh lý tài sản 
thì sẽ bị c ưỡng chế, nếu có thiệt hại xảy ra bà B, ông T2, ông T3, ông V, ông L 
phải tự chịu theo quy định của Luật Thi hành án dân sự. 
Trường hợp có tài sản phát sinh sau khi có bản án, thì đ ương sự phải tự 
tháo dỡ, di dời, nếu có thiệt hại xảy ra phải tự chịu; nếu không tự tháo dỡ, di dời 
sẽ bị cưỡng chế, nếu có thiệt hại xảy ra phải tự chịu  theo quy định của Luật Thi 
hành án dân sự.

7 
 
Trường hợp có tài sản phát sinh sau khi  có bản án, thì đ ương sự phải tự 
tháo dỡ, di dời, nếu có thiệt hại xảy ra phải tự chịu; nếu không tự tháo dỡ, di dời 
sẽ bị c ưỡng chế, nếu có thiệt hại xảy ra phải tự chịu theo quy định của pháp 
luật. (Có sơ đồ bản vẽ kèm theo). 
Ủy ban nhân dân thành phố TU , tỉnh Bình D ương thu hồi Giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CH05156 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất số vào số CH05155 cấp cho bà bà Lê Thị Kim B  để cấp lại theo quyết định 
của bản án.  
Các đương sự có nghĩa vụ liên hệ cơ quan có thẩ m quyền để đ ược cấp 
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. 
1.2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Lê Thị Kim B về việc công 
nhận Hợp đồng chuyển nh ượng quyền sử dụng đất số 08/TP/CC -SCC/HĐGD 
ngày 08/8/2014 và Hợp đồng c huyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 
5647, quyển số 08/TP/CC -SCC/HĐGD ngày 08/8/2014 tại Văn phòng công 
chứng TU giữa bên chuyển nh ượng bà Mai Hoàng O , ông Đỗ Văn T  với bên 
nhận chuyển nhượng bà Lê Thị Kim B là hợp pháp và có hiệu lực pháp luật.  
1.3. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Chung Trần Minh T2  về 
việc xác định quyền sử dụng đất diện tích 365m² thuộc thửa số 523 và quyền sử 
dụng diện tích 331m² thuộc thừa số 522, tờ bản đồ số 4, tại phường TPK, thị xã 
TU, tỉnh Bình Dương  là tài sản chung vợ chồng của ông Chung Trần Minh T2  
và bà Lê Thị Kim B. 
Ngoài ra bản án phúc thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng và quyền 
yêu cầu thi hành án. 
Ngày 07/8/2023, bà Lê Thị Kim B  có đơn đề nghị kháng nghị g iám đốc 
thẩm đối với bản án phúc thẩm nêu trên. 
Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 21/QĐ-VKS-DS ngày 03 
tháng 01 năm 2024, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố 
Hồ Chí Minh kháng nghị đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. Đề nghị Ủy 
ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử 
giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm và  giữ nguyên bản án dân sự sơ 
thẩm. 
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại 
Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị 
của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1]. Vợ chồng ông Đỗ Văn T , bà Mai Hoàng O có vay của Ngân hàng 
Agribank số tiền 1.000.000.000 đồng và thế chấp tài sản bảo đảm là giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất đối với 02 thửa 522, 523 do ông T, bà O đứng tên. Đến

8 
 
hạn trả nợ, vợ chồng bà O vay của bà Lê Thị Kim B số tiền 1.000.000.000 đồng 
để trả nợ ngân hàng và được bà B đồng ý, lãi suất vay 1,5%/tháng với điều kiện 
vợ chồng bà O, ông T phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối 
với thửa 522 diện tích 333,3m² và thửa 523 diện tích 388,7m2, cùng tờ bản đồ số 
04, tọa lạc phường TPK, thành phố TU, tỉnh Bình Dương cho bà B để làm tin và 
phòng ngừa trường hợp vợ chồng bà O, ông T âm thầm chuyển nhượng cho người 
khác.  
[2]. Ngày 22/4/2015, Ủy ban nhân dân thành phố TU , tỉnh Bình Dương 
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CH05156 và Gi ấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CH05155 cho bà B đối với 02 thửa đất trên.  
Ngày 05/12/2015, ông T, bà O lập Giấy cam kết thỏa thuận với bà B, nội dung: 
“mượn với số tiền 2.600.000.000 (hai tỷ sáu trăm) để làm ăn và hứa mỗi tháng 
chồng đủ 26.000.000 (hai mươi sáu triệu) hứa đồng điều mỗi tháng, trong thời 
hạn một năm sẽ trả lại cho bà B. Nếu tôi không đúng như lời hứa thì bà B được 
quyền lấy đất của tôi, nhà xưởng hoặc có quyền bán để thu hồi, mà tôi không 
được quyền khiếu nại hay thưa kiện. Còn nếu tôi làm đúng thì bà B phải ký hợp 
đồng trả giao tài sản cho tôi”. Cùng với số tiền 260.000.000 đồng ông T vay của 
bà B tại Giấy mượn tiền ngày 30/10/2014. Như vậy, số tiền ông T, bà O vay của 
bà B là 3.860.000.000. Ngày 12/4/2016, ông T, bà O và bà B ký Giấy về việc mua 
bán quyền sử dụng đất - xưởng nhà cửa tài sản trên đất, nội dung ông T, bà O 
đồng ý bán cho bà B  diện tích đất 699m 2 và tài sản gắn liền với đất với giá 
3.680.000.000 đồng. 
[3]. Như vậy, ban đầu giao dịch giữa ông T, bà O và bà B là giao dịch vay 
tiền nhưng hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không 
đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, đến ngày 05/12/2015, hai bên đã thỏa thuận 
bà B tiếp tục giao cho ông T, bà O số tiền 2.600.000.000 đồng, nếu quá thời hạn 
quy định 01 năm mà ông T, bà O không trả lại cho bà B thì ông T, bà O đồng ý 
chuyển nhượng diện tích đất này cho bà B. Xét thỏa thuận giữa hai bên là hoàn 
toàn tự nguyện, không trái pháp luật, đạo đức xã hội, bằng thỏa thuận này hai bên 
đã xác lập một giao dịch dân sự có điều kiện theo  quy định tại Điều 120 Bộ luật 
Dân sự năm 2015. Đến ngày 12/4/2016, mặc dù chưa hết thời hạn 01 năm theo 
thỏa thuận nhưng phía ông T, bà O đã đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
và tài sản cho bà B và bà B đồng ý. Từ đó, cho thấy ý chí của các bên đã thống 
nhất chuyển từ giao dịch vay tiền thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất. Thực tế, từ sau khi ký thỏa thuận ngày 05 /12/2015 phía ông T, bà O cũng 
không thực hiện nghĩa vụ trả tiền lãi, và sau khi kết thúc thời hạn 01 năm theo 
thỏa thuận thì phía ông T, bà O không thực hiện trả gốc và lãi cho bà B. Đồng 
thời, bà B đã nhận đất, thực hiện tháo dỡ các công trình xây dựng của ông T, bà O 
và xây dựng công trình mới cho mục đích sử dụng của bà, trồng cây trên đất, 
được thể hiện tại Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 25/5/2022. Do các bên 
đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đ ó và phía bà B đã

9 
 
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất đã đủ điều kiện phát sinh hiệu lực theo  quy định tại Điều 120 
Bộ luật D ân sự năm 2015 mà không phải buộc các bên làm thủ tục chuyển 
nhượng lại. 
[4]. Từ đó, có cơ sở xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
giữa vợ chồng ông Đỗ Văn T, bà Mai Hoàng O với bà Lê Thị Kim B đã đáp ứng 
đầy đủ điều kiện có hiệu lực theo quy định tại Điều 117, 119, 120 Bộ luật Dân sự 
năm 2015. Tòa án sơ thẩm tuyên công nhận các hợp đồng chuyển nhượng quyền 
sử dụng đất trên là đúng quy định pháp luật. Tòa án phúc thẩm tuyên bố hợp đồng 
vô hiệu là không đúng quy định của pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích 
hợp pháp của đương sự. Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp 
cao tại Thành phố Hồ Minh là có căn cứ. 
Vì các lẽ trên,  
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ Điều 337 và Điều 343 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. 
1. Chấp nhận  Quyết định k háng nghị giám đốc thẩm số 21/QĐ-VKS-DS 
ngày 03/01/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố 
Hồ Chí Minh. 
2. Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 270/2023/DS-PT ngày 04/7/2023 của 
Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dươn g; giữ nguyên  Bản án dân sự  sơ thẩm số 
102/2022/DS-ST ngày 30/12/2022 của Tòa án nhân dân thị xã (nay là thành 
phố) TU , tỉnh B ình Dương về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất”, giữa nguyên đơn là bà Mai Hoàng O, ông Đỗ Văn T với bị 
đơn là bà Lê Thị Kim B.  
3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết 
định. 
Nơi nhận:  
- Chánh án TANDCC tại TPHCM (để báo cáo); 
- Vụ pháp chế và QLKH - TANDTC (để biết); 
- VKSNDCC tại TP. Hồ Chí Minh;                                                   
- TAND tỉnh Bình Dương; 
- Chi Cục THADS thành phố TU, tỉnh Bình Dương; 
- Các đương sự (theo địa chỉ); 
- Lưu: VT (VP, GĐKT II, THS), HSVA (P.T.L) 
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN 
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
 
 
 
 
 
Võ Văn Cường