原野商法
原野商法(げんやしょうほう)とは、原野などの価値の無い土地を騙して売りつける悪徳商法のことをいう。1960年代から1980年代が全盛期であり、新聞の折り込み広告や雑誌の広告などを使った勧誘が盛んに行われていた。
虚偽のリゾート開発や計画段階の新幹線や高速道路建設の計画とリンクさせ、土地の値上がり確実であるとの虚偽の説明を行う。首都圏の人間に北海道や沖縄の土地を販売するなど、勧誘する地域とは遙かに離れた土地が投機目的の理由で斡旋されることから、現地を訪問して土地を検証することが困難であり、訪問したとしても売りつける土地とは違う他人の土地に案内するなど、追及をかわすさまざまな手口が用意されている。
所有者は元々は一筆である土地の区割りを自由に分筆登記できる制度を悪用して、一坪数円程度の評価額しかない広大な原野の中に、あたかも区画整理が行われたかのような整然とした街区や道路の絵図を描くように細切れの分筆登記を行い、この架空の街区や道路の区画を一区画数百万円という高値で多数の被害者に売り捌くのである。
被害者は虚偽のリゾート開発や公共事業の計画イメージが描かれたパンフレットと、街区状に分筆登記された公図に騙される形で、価値の無い土地を購入してしまう。こうした販売に先立ち、原野商法業者は芸能人や政治家などの著名人やプロスポーツ選手等に無償で一部の街区を譲渡し、「○○氏も所有するリゾート計画地!」等といった騙し宣伝を行う布石を打つ場合もある。
原野商法の舞台となる土地は、余りにも急峻で人里からも離れ過ぎているために、物理的に居住も耕作も不可能な場所である事が殆どで、現地を訪問しようとしても購入した区割りを特定することすら困難である場合も多い。当然ながらこうした人跡未踏の地は市街化区域としての範疇にすら入らない場所のため、宅地造成を始めとする開発行為を申請して許可を得ることもほぼ不可能に近い。
ネットのgoogle mapなどで現地を確認すれば被害を防げる可能性があるが、それでも騙されるのが詐欺であり、2010年代以降でも「金山(鉱物採掘権詐欺、菱刈鉱山など)」「水源地(水源地投資詐欺、大雪山など)」「インターネットの仮想空間上の土地(バーチャル原野商法)」「中国人向けのリゾート」「中国の侵略に対する本土防衛上の重要拠点」などと称する新手が登場している。
2020年代以降は「風力発電」「太陽光発電用地」「キャンプ場」などと称して原野を高値で売りつけたり、架空の投資話を持ち掛けたりする事例がある。とにかく詐欺師は、その時々に話題となっているキーワードに関連して原野を高値で売る。
2010年代以降は、日本では原野商法そのものの被害よりも原野商法の被害者およびその相続者を狙った二次被害が急増している。一方で、中国やシンガポールなどの海外富裕層に法外な価格で日本の土地を購入させる外国人相手の原野商法が急増している。
「北海道の山林の買収を進める中国から日本の土地を守る」との名目で日本人に無価値な土地を買わせる手口もあるが、これは投資目的ではなく購入者が「経済的には無価値だが国防上は極めて重要な価値がある」土地だと納得した上で高値で購入するので、購入する本人からすると詐欺とは言い切れない。ただし、購入者の子孫は相続する遺産が土地の代金の分だけ減る上に、先祖の死後に無価値な土地を相続して税金を払い続けることになるので、土地を購入する前に家族に相談すべきである。
日本人だけではなく、外国人も日本の原野を高値で買わされる。
2010年代以降、日本では原野商法そのものの被害よりも原野商法の被害者に対する二次被害が中心となる一方で、海外富裕層に法外な価格で日本の土地を購入させる外国人相手の土地取引が急増している。2010年に「ニセコ」の土地を中国資本が購入したことが報道され、問題となった(なお「ニセコ」と言ってもニセコ町にあるとは限らない。ニセコ町まで1時間くらいなら詐欺師は平気で「ニセコ」と称する)。販売されるのは観光施設や別荘として活用できるような土地ではなく、道路も通っていない上に年間のかなりの期間が雪に閉ざされる人跡未踏の原野であるが、外国人富裕層(いわゆる「成金」)の間では海外の有名観光地に土地を持つのがステータスと言うことと、また日本の庶民とは金銭的な価値観が違うこともあり地図の上では有名観光地域にあるというだけの人跡未踏の原野を法外な価格と納得した上で購入する人も多い、と業者は主張しており、2010年代に活発に販売された。海外富裕層相手のブローカーは、牧場経営などに失敗した日本人が多かったという。
それに関連して、「中国に日本の水源が狙われている」という説が日本国内でインターネットの噂として起こり、後述の「水源地投資詐欺」につながった。NHKの2018年の記事によると、この説が起こったきっかけは、2010年に北海道議会における調査により、中国やシンガポールの法人や個人が北海道の土地を多数購入していることが発覚したことで、それを一部メディアなどが取り上げたことで有名になったという。しかしNHKが調査した結果では、2018年までに土地が実際に水資源をめぐるビジネスなどに使われたケースは確認できず、NHKは「狙われていたのは水資源ではなく、海外の富裕層だった可能性」を指摘している。
「水源地」と称して無価値な土地を売りつける商法。2010年代になって被害が急増した原野商法で、舞台となった鳥取県や北海道などの自治体や国民生活センターが注意を呼び掛けている。
「大手飲料メーカーが関与している」と称するもの、また日中関係の悪化を背景に、「日本の水源地の買収を進めている中国から日本の水源を守るため」などと愛国心を利用した手口も目立っている。
ちなみに河川法に基づかない水利権の売買はできず、水源地の土地を購入しても水利権は得られない。また森林法の林地開発許可制度により1ha以上の森林の開発には都道府県知事の許可が必要など複数の法的な制約があるため、日本人だろうと中国人だろうと大手飲料メーカーだろうと「水源地」を購入しても水源を利用できることはまずない。
なお、北海道の水源地への投資をめぐって、2010年代に数百人の高齢者から25億円以上をだまし取った詐欺グループに関しては、2019年までに45人が逮捕されている。
中国人に日本の原野を買われることが、日本国の防衛上の脅威になるという説を一部メディアなどが取り上げている。
産経新聞社編集委員の宮本雅史は、中国系資本がリゾートなどの名目で北海道の土地を買収し、そこを中国の自治区とすることで、北海道が「中国の32番目の省」(原文ママ。ちなみに中国の省の数は2018年現在で23省)となる危険性を指摘しており、「中国人に日本の土地を買われることを阻止するため」に中国人より先に原野を高値で購入する愛国的日本人が、詐欺師の口車に乗って無価値な土地を高値で購入しているわけではなく、一人の日本人として中国と「目に見えない戦争」を戦っているという見方もある。
一方で、中国脅威論を煽ることで無価値な土地の地価を吊り上げたうえで、日本円の投資先を探している中国系ファンドに土地を買わせるという手口もある(中国系投資ファンドに対し、「原野の買収を進める中国から日本の土地を守るため、日本の自治体や国が土地の買収を検討しているので、土地の値上がり確実である」との虚偽の説明を行う)。日本の投資会社すら買わない無価値な土地が高値で売れる上、中国系企業が本当に日本の原野を購入したという実績も得られるので一石二鳥である。さらに、一度中国系資本に売った土地に対し、別会社の名義も使って高額の管理費・測量費・広告費・仲介手数料などを徴収したうえで(原野商法にかかわる不動産業者は複数のダミー会社を抱え、また同じグループが定期的に倒産と新規設立を繰り返し、悪評と弁済をチャラにしている)、自治体や愛国的日本人に高値で転売することができれば一石三鳥である。このように、日本人だろうと中国人だろうと関係なくカモを見つけて無価値な物を売って大金を稼ぐのが詐欺師である。
例えば、2018年に中国のショッピングサイト「アリババ」で、新千歳空港の近くの土地 52haが49億円で出品されたが、本来なら1haあたり数十万円程度が相場の(一応値が付けられているだけで、普通は無料でもいらない)原野を1haあたり1億円で買う人間がいるとは考えられず、外国人がテロ活動を行うために購入するか、もしくはそういう不安をわざと煽りながら航空自衛隊の基地と隣接する重要土地を中国で法外な価格で売り出すことで、日本人が高値で買い戻すことを期待していると考えられている。
当然のことながら中国人が日本の土地を買っても、そこは中国の領土にはならない。日本国の領土であるから、日本国憲法第29条第2項によって財産権の制限を受け、土地収用法に基づいて、たとえ所有者が外国人であっても、日本人であっても、所有者不明土地であっても「公共の利益」のために収用することができる(新千歳空港も旧千歳空港の近隣地を収用して建設された)。たとえ地権者がゴネた場合でも、俗に「強制収用」と呼ばれる「強権の発動」によって収用することができる(原野商法で販売された土地は、地権者がそもそも最初に不当に高い金を払って土地を購入しているので、ゴネる場合が多い)。
かつての原野商法の被害者に「土地を買いたい」「土地を売ってあげたい」などと言う話を持ち掛ける業者がいるが、原野は無価値なのでまともな買い手が付くはずが無く、そういう話は全て詐欺である。自分の土地を高く評価してくれて嬉しくなり、つい話だけでも聞きたくなってしまうが、詐欺師の話を不用意に聞いてしまった時点でトラブルのもとになるので、「耳を貸さずにきっぱりと断る」ように国民生活センターが注意している。
また、高齢者はどうしても詐欺師に騙されやすくなるので、日頃から家族や身近な人による「高齢者への見守り」も大切である。2010年代の時点で70代がメインである原野商法の二次被害者は、大卒初任給が4万円程度だった1970年代当時に数十万円から数百万円支払って購入した土地であるため、土地の資産価値がゼロ、またはゼロ以下の「負動産」であることが理解できない場合も多い。そのため、詐欺師の言う通りに土地が本当に高値で売れると思っており、詐欺師の経営する不動産会社に土地の販売および管理を委託して、土地の評価額に見合った高額な管理費を喜んで支払っている場合もある。
原野商法に騙された人はリスト(いわゆるカモリスト)に登録され、別の悪徳商法に遭うなど二次勧誘の対象となることが多い。悪徳商法業者にとっては格好の餌食である。
原野商法の舞台となった土地で、「買い手が見つかった」とか地籍調査や公共事業が行われると称して測量代を巻き上げる二次的な詐欺が存在する。本来、地籍調査や公共事業の測量は無料であるが、数十万円の高額な測量代を請求するケースがほとんど。中には、実際に測量もしていないのにその費用を詐取する業者もある。
2010年代には「北海道の土地を欲しがる中国人から日本を守るため」と称して原野を売りつける商法とは逆に、「北海道の土地を欲しがる中国人やオーストラリア人に原野を売ってあげよう」と称して原野商法の被害者と近づき、原野の管理委託契約を締結させる詐欺も登場している。なお、原野は人跡未踏の山奥に存在するという以前に、前述の通り森林法によって開発が規制されており、日本人だろうと中国人だろうと土地の利用が法的にできないため、原野商法でもしない限りは原野を欲しがって買う人はいない。また、そもそも詐欺師の不動産業者は委託された原野を売る気がなく、資産価値ゼロの土地にわざと不当に高い評価額を付け、その額に見合った管理費を所有者が死ぬまで徴収し続けるというビジネスモデルを取っている。
かつての原野商法の被害者に土地の売却を勧誘し、土地を下取りした上で、さらに高額で新たに別の原野を買わせる例が2010年代後半以降に急増している。手持ちの原野を売却できたと思って喜んでいたら、さらに高値で別の原野を購入する契約を結んでいたことを後で知ることになる。国民生活センターではこれを「売却勧誘-下取り型」と呼び、注意を呼び掛けている。
詐欺師が引き取った土地は、再び詐欺の道具に使われたり、補助金目当てに環境アセスメントを無視した乱開発が行われたりする。
原野商法の最盛期は1960年代から1970年代であったため、原野商法に騙された人は2010年代の時点で70代以上の高齢者が多い。そのため、「寿命を迎える前に『負の遺産』を整理しておきたい」と考える人が多く、それが2010年代以降の二次被害の激増の背景となっている。
一方原野商法を展開する業者サイドも高齢化が進んでいる。というのも二次勧誘に使うリストは以前に原野商法を展開していた業者がリストを温存していてそれを再利用するからである。原野商法の土地は価値がなく転売される可能性がゼロであるためリストが更新されることもなく、業者にとっては好都合である。
2006年にいくつかの原野商法業者が東京都により公表された。なお、悪質業者は次々と社名を変えて商売を続け、ダミー会社も複数運営しているので、社名はあまり当てにならない。
土地の自治体に「課税評価額」を確認すること。国土交通省がホームページで公開している「土地総合情報システム」でも確認できる。不当に高い場合は詐欺師である。
契約して8日以内ならクーリングオフが利用できる。
クーリングオフ期間を過ぎていた場合でも契約を取り消せることがあるので、まずは「188番」(消費者ホットライン)に電話すること。自治体の消費生活センターに相談できる。
原野商法で販売された原野の中には、実際に開発されてニュータウンの分譲までこぎつけた土地も存在するが、
傾斜地(30度を超える傾斜地は「崖地」と呼ばれる。適切な地質調査などを行うことで「がけ条例」を回避して宅地として売ることは可能だが、崖地を騙して売るような業者がまともに地質調査を行っている保証はない)
軍事基地や空港が近い(騒音がひどい上に危険。騒防法や特損法の対象区域に含まれる場合もあるが、仮にエアコン代助成等の補償金が出ても敢えて住みたい場所ではない。なお、2021年に「重要土地等調査法」が施行され、このような土地が安全保障上重要な「重要土地」に指定されて日本政府に監視されるようになったが、罰金や刑事罰を科されるだけで、高値で買い取ってくれるわけではない)
熊などの危険生物が出る(北海道に多い)
そもそも道がつながってないので行くことができない(袋地。地図上ではあるはずの道が無い場合や、逆に無いはずの道があるので行くことができる場合もある)
擁壁・盛土がある(いわゆる「ひな壇分譲地」。擁壁を作ることで傾斜地に家を建てることが可能となるが、建築確認申請を通って実際に家が建てられるかどうかは不明。建てたとしても、地盤沈下が起こりがち)
など、街としての機能に問題があるものも多い。宅地が造成されインフラまで整備されたところもあれば、ほとんど未整備で自分の購入した区割りがどこにあるか解らない場合もあり、「原野」なのか「ニュータウン」「分譲地」なのか曖昧な土地もある。ただし、そもそも投機目的で購入した首都圏の購入者にとっては、どちらでも大差なく、売る方も適当に売っていた。
整地までされている場合、原野と違って家を建てれば一応住むことは可能であり、あるいは業者が既に家を建てている場合もあるが、「崖地に鉄骨を組んで無理やり家を建てている。下は海」「水道が引いてないので井戸。排水は隣地に垂れ流し」などあまり住みたい環境ではないうえ、そもそも投資目的の不在地主が多いのもあって住人が少なく、主に1970年代から1980年代に開発された土地は、開発後数十年を経て荒れ放題になり、施設の老朽化、家が廃屋になる、擁壁が崩落、購入者の死亡後に相続されずに未登記土地になる、ニュータウンが再び原野に戻って自分の区割りがどこにあるか解らなくなる、などの問題が2010年代以降に顕在化した。このようなニュータウンは、街としての機能に限界を迎えつつあるので、「限界ニュータウン」「限界分譲地」と呼ばれる。
「限界ニュータウン」を調査しているブロガーの吉川祐介によると、限界ニュータウンは、千葉県成田市など、首都圏や関西圏周辺に多い。
限界分譲地は、2022年現在では坪単価1万円くらいが相場だが、そもそも資産価値がゼロに近いので、それでも売れるわけではない。ただしバブル時代より値下げしているということは、多少の売る気はある(風に装っている)業者なので、草刈りくらいは行っている場合がある。一方で、原野に坪単価10万円近い値段をつけて売っている悪質な不動産業者もある。その理由として、限界ニュータウンの分譲地を「管理」する不動産業者は、居住に適さない土地をあたかも普通に人が住めるかのように宣伝し、無価値な土地の名目上の価格を吊り上げたうえで不在地主から土地の価格に見合った高額な管理費や宣伝費を徴収し続けるなど、原野商法とほぼ同じビジネスモデルを取っている。開発後数十年を経て、土地がほとんど原野と同然に荒れ果てたとしても、「売地」として一応は管理している体裁をとる必要があり、人跡未踏かと思うほど荒れ果てた原野に分け入ったら真新しい「売地」の看板が存在したりする理由はこれであるが、草を刈ったり道を通したりするなど現実に「管理」することはまずない。ただし、このような放棄された分譲地であっても、地籍調査の為に行政が勝手に草刈りなどを行うことは国土調査法第二十六条で認められているため、何十年も前に放棄されて原野に還った分譲地になぜか道が通っていたり、境界杭が打たれていたりする場合がある。
なお、吉川によると、無価値な土地の地価を不当に吊り上げる不動産業者は、「この土地は高く売れる」という売主の歓心を買って、「悪質業者」どころか逆に信頼されているとのこと。一方で現実は、地方の不動産が高く売れるなどということはない、とのこと。このような業者は、「都心まで1時間」というだけで家が建てられるかすら怪しい分譲地(原野)を売主の為に高値で売ろうとしてくれる良心的な業者なのか、「どうせ売れない」と分かっていて管理費を取るために単なるポーズで管理している風に装っている悪徳業者なのか、が曖昧な点も、原野商法を詐欺として取り締まるのが難しい理由でもある。
限界分譲地は、見た目は廃屋が散在する原野(廃屋の撤去費用がかかる分、人跡未踏の原野より評価額が低い、まさに負動産)でも、人跡未踏の原野と違って既に土地の開発許可申請が下りているので再開発のコストが低い、というメリットが一応ある。例えば高度成長期に乱開発された伊勢志摩地区は、スペイン村の対岸が2006年に「志摩リアスヒルズ」として再開発されている。ただし、開発会社の倒産、地権者の死去、などで「所有者不明土地」となっている場合も多く、その場合は再開発が難しい。
原野商法に引っかかった購入者の子孫が原野を相続した際、原野は無価値に近いものの場合によっては少額の固定資産税を払う必要があり、原野を手放したいと思う相続者が多いが、原野は無価値であり、その所有は負債でしかないので(「負」動産)、どこかに寄贈しようにも「無料でもいらない」とされ、仕方なく抱え込む場合が多い。現地の自治体も、もし原野を引き取った場合、固定資産税が入らなくなる上に、管理責任を負うことになるので、寄贈を断る場合が多い。
先祖の財産を相続する場合、相続した財産のうちから原野だけを相続放棄するということもできないので、無価値な原野の固定資産税を子々孫々まで払い続ける必要があった。それを嫌がり、相続した土地の「登記が任意である」という抜け道を利用し、原野を登記せずに放置することで事実上の相続放棄を行う人が多かった。この結果生まれたのが「所有者不明土地」である。
富士通総研の榎並利博は、土地所有者不明問題が東日本大震災の復興事業の大きな障害となっていることを示すレポートを2017年3月30日開催の規制改革推進会議の投資等ワーキング・グループに提出し、その中で「原野商法の後遺症」により新たな問題が地方で発生していると指摘した。
この問題の解消のため、2024年より土地の登記が義務化される。また、「相続土地国庫帰属制度」が2023年4月よりスタートし、もし原野を相続した場合は国に引き取ってもらえるようになった。
1980年代から1990年代にかけての日本では、国土の開発が一段落してナショナルトラスト運動が盛んになったが、原野商法に遭った土地は用地買収が難航する(地権者が遠方でかつ人数が多く、高い補償料を要求する)ため、自然保護のために自治体や自然保護団体が原野を買い取りたくても買い取るのが難しく、自然保護の妨げとなるという問題が顕在化した。
ただし実際は、原野商法に遭った土地は用地買収が難航する(地権者が遠方でかつ人数が多く、高い補償料を要求する)という、まさにその理由のため、周辺地域に開発ラッシュが起こった時でも、皮肉なことに、原野商法で売買された区画に限っては開発されない場合が多く、結果として原野が原野のまま保たれ、自然が保護されるという例が多かった。
しかし2010年代以降、地権者が世代交代し、相続した土地を持て余した子孫が二束三文であっさり売却してしまい、それまで保たれていた自然が破壊されるという事例が頻発した。例えば、釧路湿原国立公園の元原野商法跡地では、2009年より始まった「再生可能エネルギー固定価格買い取り制度」と地権者の寿命の時期が重なったため、原野を開発して太陽光発電所にする建設ラッシュが2010年代後半に起こり、キタサンショウウオの生息地が脅かされている。
一方、土地を相続した子孫がナショナルトラスト運動に賛同し、日本ナショナル・トラスト協会に土地を寄贈した例もある。例えば北海道深川市の雨竜川の中流域に広がる「深川・水源の森トラスト」では、共有者8名全員の了解を得てトラスト地に認定するなど、かつて原野商法で切り売りされた土地を保護するために日本ナショナル・トラスト協会も積極的に活動している。
原野商法に遭った土地は、地形の緩急に関係なく格子状に所有権が細分化されている。こうした土地に、後日、バイパス道路など本当の公共事業が計画されることがあるが、用地買収は難航する(地権者が遠方でかつ人数が多く、高い補償料を要求する)ため、再迂回ルートが設定されるなど、原野商法で売買された地域は忌避されることがある。
原野商法の舞台は北海道の山奥、栃木県の那須、三重県の奥地山間部などに多い。
原野商法で売買された土地は、購入した本人にも日本のどこにあるのか分からないことが多いが、中国・韓国資本による日本の土地の買収を国防上の脅威として「北海道が危ない」キャンペーンなどを行っているフジサンケイグループでは、グループ会社の産經新聞開発(サンケイツアーズ)において中国・韓国資本に買収された日本の山林や原野を視察するツアーを2017年より定期的に開催しているので、これに参加すると中国・韓国資本が実際に購入した原野(産経新聞曰く『「国土侵食」の危機』)を現地に行って確認することが出来る。産経新聞紙上で「異聞 北の大地」および「異聞 防人の島・対馬」を執筆する産経新聞社編集委員の宮本雅史自身が案内役を務め、中国資本が買い占めた北海道の土地や韓国資本が買い占めた対馬の土地を回るもので、例えば2017年に開催された「北海道が危ない」ツアーでは、中国資本が広大な原野を買い占めた喜茂別町や洞爺湖町月浦地区などを回り、1泊2日で117,000円とのこと。一方、フジサンケイグループは、傘下のサンケイビル社で北海道の不動産を販売している。サンケイビル社は、札幌グランドホテルや札幌パークホテルなどを経営するグランビスタホテル&リゾートを傘下に抱え、新千歳空港や旭川空港など7空港を経営する北海道エアポートに対しても出資を行うなど北海道地区の開発及び不動産経営を積極的に行っており、個人投資家に対しても土地の斡旋を行っている。(中国人であっても販売するのかどうかは定かではない)
1960年代から1980年代にかけては、日本列島改造論(1972年)がベストセラーになるなど、「土地は絶対値上がりする」という土地神話ともいうべき思想が強く、「別荘地」と称して人のとうてい住みようがない原野を売るなど、多くの不動産会社が投機目的で土地を販売していた。例えば軽井沢は、三笠ホテルが開業した1906年当時はほとんど原野だったが、草軽電気鉄道の延伸とともに大規模開発が行われ、1960年代当時は高級別荘地の代表として、土地が飛ぶように売れていた。当時「第二の軽井沢」として開発が進み、そして原野商法の舞台にもなった嬬恋(北軽井沢)のように、本当に開発される可能性があったのか、開発される可能性が全くない土地を騙して売った原野商法だったのか、は曖昧な例が多く、あまりに悪質な場合は指導を受けたものの、多くは指導を受けなかった。
のちに「原野商法」問題を取り上げることになる大手マスコミも、不動産部門を抱えることから、1970年代当時は原野に近い土地を売っていた例がある。そもそも、1960年代から1970年代にかけて、悪質な原野商法を行う不動産業者の主要な宣伝チャネルは新聞広告であり、当時は各紙とも「昭和55年 北海道新幹線開通予定」など夢のような文句が広告に躍った。
2023年、法務省によって法務局の作成した登記所備付地図データがネットで一般公開され、さらにマップルがこれを解りやすく可視化する「法務局地図ビューア」を公開した。従来、原野商法の舞台となった土地を確定するには、まず当時の広告と地図から目星を付け、さらに現地の法務局の窓口に出向いてその土地の登記情報を取得する、というかなり面倒な作業と費用が必要だったが、これで原野商法の舞台を気軽にチェックできるようになった。