不動産登記
居住用家屋の所有権保存登記など、様々な場面で減税措置が採られている。その具体的場面及び要件については、登録免許税法のほか租税特別措置法・租税特別措置法施行令・租税特別措置法施行規則などに規定がある。これらの軽減措置を受けた場合、登録免許税額と共に軽減の根拠となる法令条項を申請情報の内容としなければならない(不動産登記規則189条3項)。
まず国に納付し、当該納付に係る領収証書を申請書にはり付けて提出する現金納付による方法(登録免許税法21条)が原則であるが、政令で定める場合(登録免許税法施行令29条)など一定の場合には収入印紙を申請書にはり付けて提出する方法も認められている(同法22条)。書面申請ではほとんど全部収入印紙を貼付している。
書面申請の場合の納付方法のほか、財務省令(登録免許税法施行規則23条1項)で定める方法により納付することができる(登録免許税法24条の2第1項)。具体的には、歳入金電子納付システムを利用する方法である。
登記を受ける者に納税義務がある(登録免許税法3条前段)。登記を受ける者が数名あるときは、連帯して納税する義務を負う(同法3条後段)。
登録免許税の全部又は一部を納付しなければ、申請却下事由に該当する(25条12号)。登記機関が登録免許税の納付期限後に未納付の事実を知った場合、遅滞なく当該登記を受けた者の登録免許税の納付地(登録免許税法8条2項)の所轄税務署長にその旨及び財務省令で定める事項(登録免許税法施行規則26条)を通知しなければならない(登録免許税法28条、不動産登記準則127条1項・同別記91号様式)。通知を受けた税務署長は、当該通知に係る登録免許税の未納分を当該通知に係る登記を受けた者から徴収する(登録免許税法29条1項)。また、税務署長は未納の事実を知った場合、通知を受けていなくても徴収することができる(同法29条2項)。
登録免許税を過大に納付するなど一定の場合には還付される。還付事由で法定されている場合とは、
申請の取下げがあったとき(再使用証明をする場合を除く)
である(登録免許税法31条1項各号)。
登記機関が還付事由に該当することを知ったときは、遅滞なく当該登記を受けた者の登録免許税の納付地(登録免許税法8条2項)の所轄税務署長にその旨及び財務省令で定める事項(登録免許税法施行令31条1項)を通知しなければならない(登録免許税法31条1項本文、不動産登記準則128条1項・同別記93号様式)。また、登記を受けた者は、申請書に記載した課税標準又は税額の計算に誤りがあったなどの理由で登録免許税の過誤納があった場合、その旨を登記機関に申し出て登録免許税法31条1項の通知をすべき旨の請求をすることができる(登録免許税法31条2項及び登録免許税法施行令31条2項、同法31条6項・7項及び同令3項・4項)。
税務署長等は還付金等があるときは、遅滞なく金銭で還付しなければならない(国税通則法56条1項)。銀行口座等への振込みによってするのが実務の慣行である(不動産登記準則別記93号様式参照)。
所有権に関してされた二重登記の一方を申請又は職権で抹消した場合、その抹消に係る登記について納付した登録免許税は還付される(1964年(昭和39年)1月13日 民甲37号通達、1968年(昭和43年)3月13日 民甲398号回答)。
登記完了後に非課税又は減税に係る証明書類を提出して、登録免許税の全部又は一部の還付を請求することは許されない(1966年(昭和41年)7月22日 民甲2121号通達)。
登記機関は、登記を受ける者から申請の取下げに併せて申請書にはり付けられた領収証書又は印紙で使用済みの旨の記載又は消印がされたものについて再使用することができる証明をすることができる(登録免許税法31条3項前段)。
請求は再使用証明申出書を提出してする(登録免許税法施行令32条1項、不動産登記準則129条1項・同別記94号様式)。この書類の提出があった場合、登記機関は原則として再使用できる旨の証明をしなければならない(登録免許税法施行令32条2項、不動産登記準則129条2項・3項及び同別記95号様式)。再使用証明された領収証書又は印紙は、取下げの日から1年以内に限り再使用することができる(登録免許税法31条3項前段)。
再使用証明された領収証書又は印紙を使用しなくなった場合、当該証明のあった日から1年を経過した日までに、当該証明を無効にして登録免許税の還付を受けたい旨の申出をすることができる(登録免許税法31条5項、登録免許税法施行令32条3項、不動産登記準則130条)。
再使用証明された領収証書又は印紙は、当該再使用証明をした登記所でしか使用できない(登記研究321-71頁、登録免許税法31条3項)。
不動産登記の申請を取下げて再使用証明を受けた領収証書又は印紙は、商業登記の申請書に添付して使用できる(登記研究393-87頁)。
登記の申請があったときは、登記官はこれを受け付け、受付番号を付す(法19条、規則56条1項)。受付番号は毎年更新される(規則56条3項)。
登記官は、権利に関する登記の実体については形式的審査権しかないとされ、登記簿及び提供された情報(書面)のみをもとに、法25条各号(11号以外)の却下事由に当たるか否かを審査し、それ以上、真実そのような物権変動が生じたか否かまで審査することなく、登記を行う。
ただし申請人については、登記官が申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があると認めるときは、申請人の申請の権限の有無を調査しなければならない(法24条、規則59条)。この調査はあくまで申請権限の有無についての調査であり、申請人の申請意思の有無は調査の対象ではない(2005年(平成17年)2月25日民二457号通達第1-1(6))。
これに対し、表示に関する登記については、登記官は実質的審査権を有し、必要に応じて実地調査を行う権限も有している(法25条11号、法29条)。
法25条の却下事由に当たらない場合は、登記官は、申請に基づいて登記簿に記録する。これによって法律上登記が完了する。
登記官は、登記が完了したときは、登記権利者に登記識別情報を通知する(法21条)。
登記は、本来は権利関係について一般的に公示されることを目的として、誰でも、登記事項証明書(コンピュータ・システム上の登記記録を書面に出力して登記官が認証したもの)の交付請求はできるが(119条)、近時、不動産会社の営利目的による広範な交付請求・情報取得および権利者への営業活動(例:ダイレクトメール・勧誘電話)等、本来の規定趣旨を逸脱した交付請求がみられるようになった。登記簿には権利者等の氏名および住所等個人情報の記載があり、また、認知症等による高齢の権利者の判断力(意思能力)低下とその相続予定者の権利確保の点から、個人情報保護の観点および無権利者による不測の侵害行為の防止から、立ち遅れている交付請求の現状について、当事者としての権利性要件の議論が行われつつある。
登記事項証明書には、登記記録の全部を記載した「全部事項証明書」(旧法の登記簿謄本に対応するもの)と、一部を記載した「一部事項証明書」(旧法の登記簿抄本に対応するもの。現在事項証明書、何区何番事項証明書、所有者証明書などがある)がある。ただし、移記に適さない登記簿などは、旧法21条に従って「登記簿謄本」・「抄本」が交付される(附則3条4項)。コンピューター化された登記簿の登記事項証明書等は、どこの登記所でも日本全国の証明書が取得できる。登記事項証明書の交付を請求するときは、収入印紙で手数料を納付しなければならない(119条4項)。1985年度から2020年度までは、登記に関する手数料の歳入が登記特別会計の歳入とされたことから経理を区分する必要性から収入印紙ではなく登記印紙だったが、2011年(平成23年)3月31日限りで、登記特別会計が廃止されたため同日限りで登記印紙は廃止された。既に販売された登記印紙は現在でも、使用可能である。
なお、登記事項証明書はすべて「書面」によって作成され、電磁的記録によって作成された登記事項証明書の交付を請求することはできない。ただし電気通信回線による登記情報の提供に関する法律(平成11年法律第226号)により、登記所が保有する登記情報を、インターネットを利用して、一般利用者が自宅又は事務所のパソコンで確認することができるようになっている。提供される登記情報の内容は登記事項証明書と同一のものであるが、証明書としての効力がないものである。更に登記情報の交付の際に、照会番号が付与され、行政機関への電子申請の際に登記事項証明書にかえて照会番号の付記により手続ができる(すべてではない)。
登記官の処分に不服がある者又は登記官の不作為に係る処分を申請した者は、審査請求をすることができる(法156条1項)。
登記官の処分については行政手続法2章・3章の規定は適用されない(法152条)。
登記官の処分に係る審査請求については、行政不服審査法の一部の規定は適用されない(法158条)。
審査請求ができる場合であっても、審査請求をせずに処分の取消しを求める訴えを提起することができる(行政事件訴訟法8条1項)し、両方を同時に提起してもよい。
登記官の故意又は過失による違法な処分については、当該処分により損害を被った者は国に賠償を請求できる(国家賠償法1条)。
「登記官の処分」について内容を限定する条文は存在しないことから、不動産登記法に関するすべての行為が含まれる。ただし、登記官が職権で登記を抹消できる場合は限られている(71条1項)ので、それ以外の場合について登記を抹消するよう請求することはできない(最判 昭和37年3月16日民集16巻3号567頁等)。
#登録免許税について不服がある場合、審査請求は国税不服審判所長に対してすべきである(国税通則法75条1項5号)。
当該登記官の監督法務局又は地方法務局の長である(法156条1項)。申立は登記官を経由してしなければならない(法156条2項)。
原則として書面を提出して行う(行政不服審査法9条1項)が、行政手続等における情報通信の技術の利用に関する法律3条1項の規定に基づき電子情報処理組織を使用して行うこともできる(同法9条3項)。
法158条により行政不服審査法14条の適用が除外されている。他に期間を定めた条文はなく、期間に関する制限はない。
例えば、30年という申請情報等の保存期間(規則28条10号)を過ぎた後であっても、審査請求をすることができる(1962年(昭和37年)12月18日 民甲3604号回答)。なお、保存期間30年と変更されたのは平成20年で、平成10年以前の申請情報等は廃棄されている場合がある。
登記官が請求に理由があると認めるときは、相当の処分をしなければならず(法157条1項)、事案の簡単なものを除き、監督法務局又は地方法務局の長に内儀しなければならない(準則142条1項)。登記官は相当の処分をしたときは、審査請求人に対して当該処分の内容を通知しなければならず(規則186条、準則142条3項・同別記100号様式)、当該処分の内容を監督法務局又は地方法務局の長に報告しなければならない(準則142条5項・同別記101号様式)。
監督法務局又は地方法務局の長が請求に理由があると認めるときは、登記官に相当の処分を命じ、その旨を審査請求人その他の利害関係人に通知しなければならない(法157条3項)。
通知の方法は、郵便・信書便その他適宜の方法による(規則188条)。
登記官が請求に理由がないと認めるときは、その請求の日から3日以内に意見を付して監督法務局又は地方法務局の長に送付しなければならない(法157条2項、準則143条・同別記102号様式)。
監督法務局又は地方法務局の長が審査請求について裁決したときは、裁決書の謄本を審査請求人及び登記官に交付しなければならない(準則145条1項)。
監督法務局又は地方法務局の長は、法157条3項の処分を命ずる前に登記官に仮登記を命ずることができる(法157条条4項)。この仮登記又は法157条3項の命令に基づく登記をするときは、当該命令をした者の職名・命令の年月日・命令によって登記する旨・登記の年月日を記録しなければならない(規則191条)。
登記簿等及び筆界特定書等については行政機関の保有する情報の公開に関する法律は適用されない(153条)。
不動産登記法又は不動産登記法に基づく命令の規定による手続等(行政手続等における情報通信の技術の利用に関する法律2条10号に規定される手続等)については、同法3条ないし6条の規定は適用されない(154条)。
登記簿等に記載されている保有個人情報(行政機関の保有する個人情報の保護に関する法律2条3項に規定される保有個人情報)については、同法4章の規定は適用されない(155条)。