日本郵政不動産
日本郵政不動産株式会社(にっぽんゆうせいふどうさん、Japan Post Real Estate Co., Ltd.)は、日本郵政の子会社として2018年に設立された不動産会社(デベロッパー)である。東京都千代田区大手町二丁目の大手町プレイスに本社を置く。
グループの持株会社である日本郵政は不動産事業の企画立案や方針策定、日本郵便は郵便局や社宅などの不動産の保有、日本郵政不動産はグループ保有不動産の開発・管理やグループ外不動産への投資・運営をそれぞれ担当している。日本郵便が事業主となる開発計画では、日本郵政不動産がプロジェクトマネジメントを担当することもある。
日本郵便は郵便物数の減少、ゆうちょ銀行とかんぽ生命保険は長引く低金利環境に直面しており、日本郵政グループを取り巻く事業環境は厳しい。しかも、金融2社の株式が全て処分され、郵政民営化が完了すると、日本郵便と金融2社の受委託関係は維持されるものの、グループ連結利益への金融2社の貢献は無くなる。金融2社に代わって、収益拡大と経営基盤の安定化に寄与する不動産事業や新規事業を確立しなければ、グループの成功は見込めなかった。
2018年12月20日の時点で日本郵政は1兆5000億円以上の土地を保有しており、土地保有額が大きい企業としては住友不動産、JR東海、三菱地所、三井不動産、JR東日本に次ぐ6位の存在だった。建物保有額は1兆2000億円で、土地と建物を合わせて2兆7000億円もの不動産資産を全国に保有していた。これらを経営資源として有効活用する不動産事業が投資家から注目されている。
日本郵便は生産性の向上を目的に、郵便ネットワークを再編しており、都市部で遊休資産となった施設の再開発を行ってきた。かつて郵便を鉄道輸送していた名残から、都市部のターミナル駅前にの一等地に土地と郵便局の建物を保有している傾向にあり、その例がJPタワー、JPタワー名古屋、KITTE博多、JPタワー大阪などの大型複合ビルであり、「KITTE」ブランドの商業施設を運営している。2007年の民営化以降、12年の間に不動産事業で一定の収益化を実現し、ノウハウを蓄積してきた。しかし、従来の体制では、共同事業への参画や収益物件の取得など、業界では一般的な不動産事業を展開できていなかった。グループ不動産開発の加速とグループ外不動産への投資による収益拡大、地域の特性を活かした開発による地域貢献を目的に、不動産事業の専門会社として日本郵政不動産株式会社が設立された。
日本郵政は、全国主要都市のグループ不動産の開発可能性の再検証を行った。日本郵政不動産はこれに協力し、グループ各社と連携して不動産開発を進めてきた。まず取り組んだのは、「広島駅南口」「蔵前」「虎ノ門・麻布台」「五反田」「梅田三丁目(大阪駅西口)」という5つの大規模物件の事業化だった。グループの保有物件だけでは成長機会が限られるため、これら5つの事業の見通しがついた2019年からは、グループ外不動産の取得を始めた。
経営計画では、自社の事業開発に加えて、他社との連携やM&Aにより、不動産事業をグループ収益の柱の一つとして成長させていく方針を打ち出している。設立の前年2017年5月には、日本郵政が野村不動産ホールディングスを数千億円規模で買収する計画が報道されたが、白紙に戻されていた。2021年には、日本郵船グループの不動産会社である「郵船不動産」を子会社化している。日本郵船グループと日本郵政グループは、長期的な視点での協力関係を構築し、両社が保有する不動産の有効活用をはじめとする、さらなる連携・協業の可能性についても、幅広く検討していく。
2018年4月2日 - 日本郵政の子会社として設立された。
2019年5月23日 - 日本郵政不動産は、日本郵便が開発を決定した「広島駅南口計画」のプロジェクトマネジメント業務を受託した。
2019年9月24日 - 日本郵政不動産は、自社開発の第一号案件となる「旧ゆうぽうと」跡地の大型複合開発「五反田計画」を発表した。
2019年12月11日 - 日本郵政不動産は、日本郵便が開発を決定した「梅田3丁目計画」のプロジェクトマネジメント業務を受託した。
2020年1月31日 - 日本郵政と日本郵政不動産は、不動産事業でヒューリックとの連携強化を発表した。ヒューリックによる「赤坂二丁目開発計画」と日本郵政不動産による「汐留プロジェクト」を共同開発していく。
2020年1月31日 - 日本郵政不動産は、旧日本郵政蔵前ビルなどの大型複合開発「蔵前計画」を発表した。
2020年8月31日 - ライオン株式会社の本社など各棟の主たる入居者・運営者が決定し、「蔵前計画」が着工した。
2020年11月20日 - 「赤坂二丁目開発計画」の建物が「ヒューリックJP赤坂ビル」として竣工した。
2021年8月10日 - 「五反田計画」の新築工事が着工した。ホテル部分の運営者が星野リゾートに決定した。
2022年1月21日 - 「下目黒五丁目計画」の新築工事が着工した。有料老人ホームは長谷工コーポレーション、店舗はライフコーポレーションに賃貸する。
2022年3月10日 - 日本郵政不動産は、「広島駅南口計画」の建物を「広島JPビルディング」と命名し、計画の概要を発表した。
2022年6月13日 - 日本郵政不動産、三菱地所、パルコ、明治安田生命保険、中日新聞社の5社は、「錦三丁目25番街区計画」の起工式を行った。ホテルゾーンにヒルトンの「コンラッド・ホテル」、シネコンゾーンに「TOHOシネマズ」、商業ゾーンにパルコの高級商業施設が進出する。
2022年8月31日 - 「広島JPビルディング」が竣工した。
2022年11月15日 日本郵便、日本郵政不動産、西日本旅客鉄道、大阪ターミナルビル、JTBの5社は、「梅田3丁目計画」について、地上の鉄骨工事完了に伴う上棟をした。また、オフィスフロアの概要が決定した。
2022年12月9日 - 日本郵政不動産は、「蔵前計画」の街区全体の名称を「蔵前JPテラス」、ライオン株式会社の本社などが入居するオフィス棟の名称を「JPライオンビルディング」とそれぞれ命名し、用途の概要を発表した。
2022年12月13日 - 日本郵政不動産は、「五反田計画」について、地上の鉄骨工事完了に伴う上棟をした。
2022年12月14日 - 森ビルと日本郵便が参画する、虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業「虎ノ門・麻布台プロジェクト」の街区の名称が「麻布台ヒルズ」に決定した。
2023年3月7日 - 日本郵便、日本郵政不動産、西日本旅客鉄道、大阪ターミナルビル、JTBの5社は、「梅田3丁目計画」の建物を「JPタワー大阪」、商業施設を「KITTE大阪」とそれぞれ命名し、計画の概要を発表した。
2023年3月31日 - 「蔵前JPテラス」が竣工した。
2021年5月27日、日本郵政不動産は、日本郵船が株式を100%保有する「郵船不動産株式会社」の発行済株式51%を取得し、子会社化した。このため同社は日本郵政不動産と日本郵船の合弁会社となった。郵船不動産の建物管理・運営ノウハウや優良な賃貸物件から得られる収益を獲得し、経営基盤を強化する。2022年4月1日、現在の社名になった。
2022年4月1日付で、組織再編により日本郵便の子会社から日本郵政不動産の子会社に変わった。
日本郵政では、デジタル化された差出情報と配達先情報を活用し、データ駆動型のオペレーションサービスを実現するための郵便・物流事業改革(デジタルトランスフォーメーション)を「Postal-Digital transformation (P-DX)」と呼んでいる。2021 年度から2025 年度までの中期経営計画「JP ビジョン2025」の期間中、P-DXに1800億円程度を投資する。局内作業の省人化・省スペース化により、事業用施設の集約・効率化を進めることで、捻出された遊休資産を不動産事業に活用する。また、物数に応じた要員や車両の割当、配送経路の最適化、テレマティクスを活用した配達エリアや配達順路の見直しにより、郵便・物流事業の業務を効率化する。
日本郵政不動産も、「広島JPビルディング」「蔵前JPテラス」「五反田計画」「JPタワー大阪」で不動産事業のDXを推進している。ビルやビル間、オフィス間での様々な空間・設備利用の状況、およびオフィスワーカーや来訪者の各種体験の利用状況を統合データベース「不動産プラットフォーム」に集約し、リアルの場でスマホと連動した新しい体験価値やビジネス情報を提供するとしている。
オフィスワーカーに対しては、次のような体験価値の提供を目指している。
スマホや顔認証を使った入室解錠によるタッチレス・セキュアなビル利用
人密度・CO2濃度の可視化に応じた時差ランチ
本社・自宅・サテライトオフィス等どこでもシームレスに働ける環境
DXの主な取り組みとして、下記の実証実験が行われている。
広島JPビルディングでは、イメージセンサーによる照度の自動制御やビルエネルギー管理システム(BEMS)のクラウド運用にも取り組んでおり、「五反田計画」や「JPタワー大阪」など今後の開発計画でも導入される。
クラウドBEMS: クラウド上にビルエネルギー管理システム(BEMS)のシステムを置いて運用することで、現地の防災センターだけでなく、インターネットに接続できるあらゆる場所から操作することが可能になり、利便性が向上する。ワーカーのスマホから空調の調整や照明のオン/オフの操作を可能とすることも検討している。
画像センサーによる照度制御: 室内のイメージセンサーで、昼光と人数レベルを検知し、照度の自動制御を行う。減光や消灯も可能なため、省エネ性が向上する。
中期経営計画「JP ビジョン2025」では、不動産事業について下記の計数目標が設定されている。グループの中期経営計画は5か年計画となっているが、不動産事業は収益化に時間がかかるため、7年後の2027年度の見通しも参考値として示されている。グループの保有物件に3,000億円、グループ外不動産に2,000億円、5年間で合計5,000億円の投資を計画している。グループの保有物件の開発は、都心部や駅前の好立地にある郵便局や社宅を選定し、コアビジネスへの影響や周辺のまちづくりの貢献にも配慮して、継続的に安定的な収益を確保できる賃貸事業を中心に実施する。郵便局の機能移転を行う場合は、ユニバーサルサービスの遂行に支障のない形で開発する。グループ外不動産への投資は、東京の都心を中心とした三大都市圏、政令指定都市などで安定的に一定の収益が確保できるオフィス、住宅、高齢者施設、物流施設等の賃貸事業用不動産を厳選して行う。
下記の物件が開発候補に挙げられている。
2022年3月31日時点の日本郵政グループの所有不動産の簿価は2兆6,468億円となっており、その約8割は日本郵便の資産である。
これまでの大型複合ビルの開発状況は下記の通り。
これまでの事務所ビルの開発状況は下記の通り。
メルパルクの物件を保有している。運営はワタベウエディングの子会社であるメルパルク株式会社に委託されている。
現在は下記の5都市の施設が営業している。
ホテル メルパルク横浜(神奈川県横浜市): 1980年竣工。
ホテル メルパルク名古屋(愛知県名古屋市):2000年竣工
ホテル メルパルク大阪(大阪府大阪市):1990年竣工。
ホテル メルパルク広島(広島県広島市):1991年竣工。
ホテル メルパルク熊本(熊本県熊本市):2004年竣工。
メルパルク株式会社は、日本郵政不動産との賃貸借契約が満了した2022年9月30日をもって、下記の6都市の施設の営業を終了した。
ホテル メルパルク仙台(宮城県仙台市):1997年竣工。2022年10月に土地を野村不動産とタカラレーベンなど3社に売却した。3社は跡地にマンションの建設を検討している。
ホテル メルパルク東京(東京都港区):1971年竣工。日本郵政不動産が再開発を検討している。
ホテル メルパルク長野(長野県長野市):1997年竣工。2022年12月に土地と建物をシャトレーゼホールディングスに売却した。改装工事などを経て2023年春にも「シャトレーゼホテル」として営業を始める予定。
メルパルク京都(京都府京都市):1999年竣工。宿泊施設なし。日本郵政不動産が再開発を検討している。
ホテル メルパルク岡山(岡山県岡山市):1981年竣工。2022年10月に土地をアパグループに売却した。ホテルとマンションの大型複合開発を予定している。
ホテル メルパルク松山(愛媛県松山市):日本郵政不動産が再開発を検討している。