地区計画
地区計画(ちくけいかく)とは、都市計画法第十二条の四第一項第一号に定められている、住民の合意に基づいて、それぞれの地区の特性にふさわしいまちづくりを誘導するための計画。
地区計画制度は、ドイツのBプラン(Bebauungsplan、「地区詳細計画」とも)制度などを参考に、昭和55年の都市計画法及び建築基準法の改正により創設された。都市計画法では、地区計画と「集落地区計画」、「沿道整備計画」、「防災街区整備地区計画」を合わせて地区計画等と定めている。
地区計画は、
その他政令で定める事項(面積など)
整備、開発及び保全に関する方針
から成っている。当該区域の全部又は一部について地区整備計画がないこともある。
方針は、まちづくりの全体構想を定めるものであり、地区計画の目標や地区の整備、開発及び保全の方針を定める。地区整備計画は、まちづくりの内容を具体的に定めるものである。地区計画の方針に従って、地区計画区域の全部または一部に、道路、公園、広場などの配置や建築物等に関する制限などのうち必要なものを詳しく定める。
平成12年の改正で、非線引き都市計画区域(市街化区域と市街化調整区域に線引きされていない都市計画区域)においても地区計画が適用されることとなった。現在では、市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域のうち白地地域(用途地域の指定のない区域)において、地区計画が適用されることになった。
地区計画は、用途地域や景観地区などの地域地区と関連する制度であり、併用しつつ運用することになる。
建築協定と地区計画は、いずれも地域の住環境に対して細かな計画と規制を行うため、似ている部分も多い。
建築協定では締結されるために100%の合意を必要とするため、合意しない敷地を外す(歯抜け)ことがある。地区計画では100%の合意でなくても制限をかけることは可能である。
特に大きな違いは、地区計画の強制力である。地区整備計画が定められた地区において、土地の区画形質の変更、建築行為等を行なう場合にそれを市長に届け出て、その届け出に係わる行為の内容が地区整備計画の内容に適合していない場合には、市長が設計の変更等必要な措置を講じるよう勧告することができる。この届出・勧告制度は強制力を伴わないが、建築基準法68条の2に基づく条例が策定されている場合、強制力を伴った規制(建築確認の要件)とすることもできる。
景観法により景観協定という新しい制度が発足したため、高さなどが制限できるのは地区計画と同じであるが、意匠など、景観に関して地区計画よりも制限できる項目が広い。
構造改革特別区域は、地方公共団体や民間の作成した特区構想に対し、国が特区法を制定し、地方公共団体などから特区の認定申請を受付け、国が特区を認定する。新しい法律が作成される為、容易に認定を受けられるものではないが、一度できれば地区計画以上の効果が期待できる。また、構造改革特別区域は複数の地方公共団体にまたがって計画することも出来る。
地区計画は土地利用に関しての詳細な計画であり、土地の権利者に新たな制限を与えることになるため、関係権利者の合意を得たものでなければならない。このため、意見反映の手続きを市町村条例で定めることになっている。
まちづくり計画案に対する土地所有者等の意見を求めて地区計画原案を作成し、公告縦覧等の都市計画法に基づく手続きを経て決定される。
地区計画が定められると、地区内での建築行為や開発行為の行為着手30日前までに市町村へ届出が必要となる。市町村は届出に対して地区計画に適合していない場合には、適合するよう勧告を行うことができる。
地区計画のうち、建築の形態に関わる事項は市町村が条例を定めることができる。この場合、確認申請の必要条件となり、条例内容に適合しないものは建てられなくなる。
地区計画制度は、地方自治体が条例を制定して運用することになっている。全国での最初の条例は昭和60年に神戸市で制定された「まちづくり条例」である。
多くの自治体では地区計画を予定している地区ごとに「まちづくり協議会」を認定し、コーディネーターや専門家を人材派遣し、計画策定を支援している。
平成12年度までに全国で約3,000件の地区計画が策定されている。
現行法制度の下では、地区計画を定める場合の手続きとして、都市計画法に基づく案の縦覧を行い、利害関係を有する者の意見を求めることとされている。しかしながら、案を作成するまでのプロセスには統一された規定もなく、各自治体・地区によって方法も異なり(住民主導が望ましいが実際には中々困難である)、合意形成の程度も大きく異なっている。
また、いったん策定された地区計画は住民の手から離れ、各自治体が施行する。このため、時間がたつにつれて地区計画の内容が現状と合わなくなった場合に変更する必要が発生する。この頃には策定時とは利害関係者の構成が大きく変わっていて、合意形成は策定時以上に困難になる場合が多い。
建築時には法令に適合していたが、建築後に地区計画が施行されることによって、既存不適格となる建築物もある。既存不適格な建築物は、その建替や再建が困難となる。
再開発地区計画、市街地再開発促進区域の都市計画
建築基準法 (第7節 地区計画等の区域(第68条の2~第68条の8)
密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律 (第五章 防災街区整備地区計画等, 第32条―第33条)
都市緑地法 (第三節 地区計画等の区域内における緑地の保全, 第二十条―第二十三条 第二節 地区計画等の区域内における緑化率規制(第三十九条)など
主に地区面積の大きいもの、特徴的なものをまとめている。その他は各自治体の地区計画を参照。
あいの里地区(札幌市)
北彩都あさひかわ地区(旭川市)
盛岡駅西口地区(盛岡市)
仙台駅東第二地区(仙台市)
富沢駅周辺地区(仙台市)
泉中央地区(仙台市)
蔵王みはらしの丘地区(山形市・上山市)
福島北地区・福島西地区(福島市)
いわき四倉中核工業団地地区(いわき市)
水戸ニュータウン地区(水戸市)
守谷駅周辺地区(守谷市)
緑地区(守谷市)
みずき野地区(守谷市、従来の建築協定を地区計画へ移行)
ひがし野地区(守谷市)
高崎駅西口周辺地区(高崎市)
前橋南部地区(前橋市)
宇都宮テクノポリスセンター地区(宇都宮市)
フィオーレ喜連川地区(さくら市)
幕張新都心住宅地区(千葉市海浜ニュータウン)
幕張新都心若葉住宅地区(千葉市)
蘇我副都心臨海地区(千葉市)
千葉中央港地区(千葉市)
稲毛北地区(千葉市)
土気東地区(千葉市)
柏北部中央・柏の葉キャンパス駅周辺地区・南地区(柏市)
柏北部東・柏たなか駅西地区(柏市)
妙典地区(市川市)
江戸川台東4丁目地区(流山市)
浦和駅西口南高砂地区(さいたま市浦和区、浦和駅西口南高砂地区第一種市街地再開発事業)
武蔵浦和駅周辺地区(さいたま市南区)
南浦和駅西口地区(さいたま市南区)
さいたま新都心地区(さいたま市中央区)
大宮西部地区(さいたま市西区)
浦和東部第一地区、浦和東部第二北・中・南地区(さいたま市緑区)
岩槻南部新和西地区(さいたま市岩槻区)
戸塚安行駅周辺地区(川口市)
越谷レイクタウン地区(越谷市)
西大袋地区(越谷市)
所沢駅西口地区(所沢市)
熊谷流通センター地区(熊谷市)
高坂ニュータウン地区(東松山市)
池袋本町地区(豊島区)
錦糸町・亀戸副都心地区(墨田区)
百人町三丁目・四丁目地区(新宿区)
大手町一丁目地区(千代田区)
赤坂9丁目地区(東京ミッドタウン)
品川 (東京都)#品川駅東口地区再開発地区(品川グランドコモンズ 品川インターシティ)
北沢五丁目・大原一丁目地区防災街区整備地区
臨海町二丁目地区再開発地区(葛西沖開発事業)
町田市鶴川第二地区(町田市)
向陽台地区(稲城市)
村山工場跡地地区(立川市・東村山市)
立川基地跡地関連地(立川市)
谷保第一地区(国立市)
三鷹台団地地区(三鷹市)
ひばりが丘 (東京都)地区・ひばりヶ丘駅南口地区・ひばりヶ丘駅北口地区(西東京市)
みなみ野シティ地区(八王子市)
桜ヶ丘地区(多摩市)
聖ヶ丘地区(多摩市)
唐木田地区(多摩市)
横浜みなとみらい21中央地区(横浜市西区)
関内駅周辺地区(横浜市、1986年横浜まちなみ景観賞)
ヨコハマポートサイド地区(横浜市神奈川区)
港南丸山台地区(横浜市港南区)
港北ニュータウンタウンセンター北・南地区(横浜市都筑区)
綱島サスティナブル・スマートタウン地区(横浜市港北区)
新川崎地区(川崎市)
栗木マイコンシティ地区(川崎市、かわさきマイコンシティ)
殿町3丁目地区(川崎市)
新百合ヶ丘駅周辺地区(川崎市)
とやま都市MIRAI地区(富山市)
長野銀座地区(長野市)
長野木工団地地区(長野市)
東静岡地区(静岡市)
南幹線地区(静岡市)
西遠広域都市計画地区(浜松市山手町 (浜松市))
ラグーナ蒲郡地区(蒲郡市)
松井山手地区地区・欽明台地区地区(京田辺市・八幡市、京阪東ローズタウン)
四条通地区(京都市先斗町)
.松が丘東・松が丘西・青山地区(大津市、飛島グリーンヒル)
ポートアイランド中央・東・南地区(神戸市)
尼崎臨海西部拠点地区(尼崎市)
クレアヒル松江地区(松江市)
鳥取新都市地区(鳥取市)
広島駅新幹線口周辺地区(広島市)
栗林公園北部地区(高松市)
徳島本町地区(徳島市)
地行浜・百道浜地区(福岡市)
香椎副都心土地区画整理地区(福岡市)
佐賀城内地区(佐賀市)
与次郎ヶ浜地区(鹿児島市)