不動産会社
不動産会社(ふどうさんがいしゃ)とは、主として不動産の売買、交換、賃貸、管理及び、売買・交換・賃貸の代理もしくは仲介を行う会社のことである。その中で開発、分譲を行うものは不動産ディベロッパーと呼ばれる。
購入者が不動産会社に先払いするお金を守りなおかつ取引事故による損害補償が含まれる制度があり、それを「一般保証制度」と呼ぶ。公益社団法人不動産保証協会がその制度全体を担っている。
不動産会社が行う業務は幅広く多岐にわたることから、全体を明確に定義する法律は存在しない。
不動産会社を規制する法律のひとつに宅地建物取引業法があり、その第2条2項において宅地建物取引業のことを「宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。」と定義しており、不動産賃貸業や不動産管理業のみを営む会社については宅地建物取引業者にあたらない。
また、分譲マンションの管理について近年関心が高まっているが、不動産管理業の中でも分譲マンションの管理を業として行う場合には、2000年(平成12年)12月8日に施行されたマンションの管理の適正化の推進に関する法律(通称:マンション管理適正化法)によって規制される。ただし、賃貸マンションやオフィスビル、商業ビルなどの管理を業として行う場合には、規制の対象とはならない。
業務に付随して、上記以外の各種法律の規制を受ける場合がある。
不動産業界は飲食店などと同じく参入が比較的容易であることから、中小の個人経営の会社まで含めると非常に裾野の広い業界である。また、不動産専業ではなく建設会社・工務店など施工業者がそのままマンションや建売住宅の分譲を行っているケースや、鉄道事業者や鉄鋼メーカーなど他業種の企業の一部門及び子会社が不動産事業を行っているケースも多く見られる。大学不動産連盟(University Real Estate League = UREL)正会員校等の大学を卒業した者が不動産事業に関わる場合、自校の校友会にとどまらない幅広い不動産取引等の交流がなされている。
不動産業全体の売上高は約34兆円(平成19年)で、全産業に占める割合は2.3%。自動車製造業や運輸業、娯楽業などよりも市場規模は小さいが、鉄鋼業や飲食業、印刷業などよりも市場規模は大きい。
市場規模 (一部の産業を抜粋)
※資料 : 財務省「法人企業統計調査」(平成19年)より
小規模の会社が多く、一事業所当りの平均従業者数は、全産業の平均9.7人と比べると非常に少ない。また、事業別の構成比は不動産賃貸業が最も多く、事業所数で約7割、従業員数で約5割を占める。
※資料 : 総務省「事業所・企業統計調査報告」(平成18年)より。国・地方公共団体を除く。
2002年(平成14年)からの好景気(いざなみ景気)の長期化により、大都市圏のオフィスビルの空室率や失業者率が低下し、個人では団塊の世代の大量退職・住宅ローンの貸出金利が低く推移したこと、不動産(オフィス・商業施設・住宅・リゾート)に対する需要が増加した事に加え、J-REIT(証券化)や特定目的会社という新たな資金調達手段が登場したことにより不動産投資マネーが飛び交うようになり、大型物件の開発や既存不動産の売買が相次ぐなど不動産関連企業の収益や新規参入が増加するといった活況を呈し、「不動産バブル」と言える状態となっていった。
しかし、2007年(平成19年)8月にサブプライム問題が発生。2008年(平成20年)9月の世界金融危機が追い打ちをかけ、金融機関や投資家がデベロッパー向け投融資を急激に縮小させたことから上場会社・地域の有力会社を問わず倒産する企業が相次ぎ、不動産会社に連鎖して中小ゼネコンの倒産も発生している。2010年(平成22年)に入っても不動産不況は終わりを見せず、上場企業や地域の有力デベロッパーの経営破綻が相次いだ。
サブプライム問題発生以降に倒産した上場不動産会社および主な非上場不動産会社は以下の通り。下記各社の負債総額は帝国データバンクおよび東京商工リサーチ調べによる。
2008年(平成20年)
第一住創(グリーンシート、負債額83億円、民事再生) 2008年2月
レイコフ(大証ヘラクレス、破産) 2008年3月
近藤産業(負債総額323億円、破産) 2008年5月
連鎖で林建設工業(富山市、民事再生、2008年6月)、ゼファー(民事再生)。
スルガコーポレーション(東証2部、民事再生) 2008年6月
愛松建設(負債総額154億円、民事再生) 2008年6月
連鎖で真柄建設(民事再生、2008年7月)。
ケイ・エス・シー(負債総額100億円、破産) 2008年6月
連鎖で三平建設(民事再生、2008年7月)、志多組(宮崎県、民事再生、2008年8月)、りんかい日産建設(会社更生法、2008年8月)。
りんかい日産建設への焦付が発生した山崎建設(JASDAQ上場)が2008年10月に会社更生法の適用を申請。
ダイドー住販(負債総額248億円、民事再生) 2008年7月
興大(負債総額55億円、破産) 2008年7月
連鎖で三平建設(民事再生)、多田建設(会社更生、2008年7月)。
ゼファー(東証1部、民事再生) 2008年7月
連鎖で北野組(北海道、破産、2008年7月)。
キョーエイ産業(JASDAQ、民事再生) 2008年7月
丸美(負債総額220億円、民事再生) 2008年7月
連鎖で真柄建設(民事再生、2008年7月)
ハウジング大興(負債総額138億円、民事再生) 2008年7月
マツヤハウジング(負債総額267億円、民事再生) 2008年7月
アーバンコーポレイション(東証1部、民事再生) 2008年8月
創建ホームズ(東証1部、民事再生) 2008年8月
連鎖で新井組(民事再生、2008年10月)。
新井組への焦付が発生した山﨑建設が2008年10月に会社更生法の適用を申請(前掲済)。
セボン(負債総額621億円、民事再生) 2008年8月
エフ・イー・シー(負債総額130億円、民事再生) 2008年9月
連鎖で勝村建設(営業停止、2008年10月)。
ランドコム(東証2部、負債総額310億、民事再生) 2008年9月
シーズクリエイト(東証1部、民事再生) 2008年9月
連鎖で井上工業(破産、2008年10月)。
リプラス(東証マザーズ、破産) 2008年9月
連鎖で子会社のリプラス・チャイナ・アセットマネジメント(破産、2008年11月)。
Human21(JASDAQ、民事再生) 2008年9月
エルクリエイト(JASDAQ、破産) 2008年10月
ニューシティ・レジデンス投資法人(東証REIT市場、民事再生) 2008年10月
ノエル(東証2部、破産) 2008年10月
康和地所(負債総額143億円、民事再生) 2008年10月
ダイナシティ(JASDAQ、民事再生) 2008年10月
環商事(負債総額158億5000万円、破産) 2008年11月
モリモト(東証2部、負債総額1615億2000万円、民事再生) 2008年11月
ウエスト・ハウス(負債総額70億円、特別清算) 2008年12月
フレッグインターナショナル(負債総額257億1300万円、民事再生) 2008年12月
ダイア建設(東証2部、負債総額300億円、民事再生) 2008年12月
(負債総額45億円、破産) 2008年12月16日
2009年(平成21年)
みどり建設興業(負債総額19億円、破産) 2009年1月
トップハウス(負債総額76億円、破産) 2009年1月
中央興産(負債総額48億円、破産) 2009年1月
連鎖でグループ企業の中央都市開発(破産、2009年1月)、中央商事(破産、2009年1月)。
ランドクリエーション(負債総額15億円、破産) 2009年1月
日本クリエイト(負債総額30億円、破産) 2009年1月
東新住建(JASDAQ、負債総額491億円、民事再生) 2009年1月
クリード(東証1部、負債総額650億円、会社更生) 2009年1月
ジョー・コーポレーション(負債総額90億円、民事再生) 2009年1月
章栄不動産(負債総額292億円、民事再生) 2009年1月
シックス(負債総額50億円、破産) 2009年1月
連鎖でグループ企業のシックスサービス(破産、2009年1月)、シックスエージェンシー(破産、2009年1月)。
エス・シージャパン(負債総額43億円、破産) 2009年1月
ミヤビエステックス(負債総額205億5400万円、民事再生) 2009年1月
栄泉不動産(負債総額580億円、民事再生)
富士ハウス(負債総額358億円、破産) 2009年1月
連鎖でグループ企業の日京(破産、2009年1月)、サニー(破産、2009年1月)。
K'sコーポレーション(負債総額36億円、民事再生) 2009年2月
ホリウチコーポレーション(負債総額38億2600万円、破産) 2009年2月
日本綜合地所(東証1部、負債総額1975億円4900万円、会社更生) 2009年2月
連鎖でグループ企業の日綜不動産(会社更生、2009年2月)、日綜ハウジング(会社更生、2009年2月)。
ニチモ(東証2部、負債総額757億円、民事再生)、2009年2月13日