千日デパートビル火災民事訴訟
復興対策委員会は日本ドリーム観光に対し、団体交渉などを通じて早期営業再開の度重なる要望をおこなった。しかし同社は、当初表明していた早期営業再開の方針を大きく変えようとしていた。6月下旬、デパートの営業再開に向けて「首相官邸」や「関係省庁」、大阪府や大阪市の各役所、大阪市消防局、大阪府警などに陳情する復興委の行動を知った日本ドリーム観光・代表取締役社長の松尾國三は「そのような行動があるならデパートの営業再開はしない」と方針を一変させ、デパート店長は社長の方針転換を復興委メンバーに告げた。その方針に対して一部の復興委メンバーは反発し、7月1日深夜にデパート店長を自宅近くで待ち伏せ、日本刀を片手に店長を脅して拉致した。そして千日デパートから程近い喫茶店内に設置された復興委本部で約8時間にわたり店長を監禁状態にして休業補償を要求し、書類に署名するよう強要した"arrest"。「店長監禁事件」をきっかけに、日本ドリーム観光側の態度が硬化し、復興委内部の足並みが乱れ始めた。復興対策委員会は、早期営業再開を求めるのと同時に休業期間中の補償を求めていたが、日本ドリーム観光の回答は「当社に失火責任は無く、ビルが使用できるかは調査中であり、その目途は立っていない。補償交渉には当分応じない」というものだった。これに対し復興委は反発し「民法上もビル所有者の責任は当然ある」として早期営業再開と休業補償に応じなければ街頭などで抗議行動を起こすと表明した。
話し合いにも説明にも応じない日本ドリーム観光に業を煮やした復興対策委員会は、7月10日午前に集会を開いた後、午後から340人の参加者が主張や要求が書かれた「むしろ旗」150本を掲げ、御堂筋ミナミ界隈を3時間に亘りデモ行進した。一行の代表は新歌舞伎座(1958年竣工・難波新地5番町)の中にある日本ドリーム観光本社で幹部に面会を申し入れたが叶わず、その後に新歌舞伎座の前で抗議活動をおこなった。デモ行進翌日の午後、千日デパートビルの1階南側外周部に入店している13店舗が営業を再開した。ビルの使用許可が大阪市から下りていない中での強硬再開だった。これに対して日本ドリーム観光は営業中止を勧告したが、テナント側は「死活問題だ」として拒否した。復興対策委員会は、早期営業再開要求などの長期闘争に備えて日本ドリーム観光の保有株の一部を取得し「一株運動」を展開した。7月17日までに総株数1億5,200万株のうちの1万5,000株を取得したうえで名義変更をおこない、9月末の株主総会に出席し、日本ドリーム観光側の責任を追及すると表明した。
店長監禁事件とデモ行進後の7月中旬に日本ドリーム観光は、罹災テナントに対して話し合いで解決したい旨を申し入れてきた。右同社は社長の松尾國三との会談をおこなうにあたり、テナント側の出席者を一方的に指名した。復興対策委員会メンバーは、いくつものテナント団体が集結して結成されていたが、主要な各団体からはそれぞれ代表者1名のみが指名された。ところが「店長監禁事件」を起こしたメンバーが所属するテナント団体と復興委は代表者が指名されなかった。これに激怒した復興委側は、各テナント団体を解散させ、店長監禁事件を起こしたメンバーが率いる団体へ一本化するために各会員らを強制加入させようとした。その動きに対してテナント団体の一つである「松和会(しょうわかい)(37名)」は解散要求に応じず、テナント団体同士の対立は深まっていった。松和会は8月20日に総会を開き、復興委から再三にわたり解散要求を突きつけられたことから、この出来事を機に復興対策委員会を正式に脱会することを決議した。松和会役員は、非公式ながらデパート店長に面会し、独自に日本ドリーム観光と交渉する承諾を得ることに成功した。松和会が脱会した後に復興対策委員会は二つのグループ「旧千日デパート罹災業者復興対策委員会(62名)」と「新千日テナント会(61名)」に分裂した。
9月28日に日本ドリーム観光の「第百回定時株主総会」が大阪府立体育館で開かれた。総会には旧復興対策委員会メンバーの「一株株主」約300人が出席した。総会で発言した代表取締役社長の松尾國三は、遺族補償について「ニチイとO電機商会が中心になり、火災関係4社で補償について折衝してきた」ことを報告したあと、ニチイを批判したうえで「ビルの所有者だからといって被災したテナントに休業補償する考えはない。全国のビル業者のためにもこの線は譲れない。たとえ裁判に持ち込まれても最高裁まで徹底的に争う方針だ」と述べた。またデパートビルの復旧については「ビルの耐力診断を建設省建築研究所に依頼しており、その結果が今月末(9月末)にも判ることから、それを待って復旧対策を立てる」と述べた。テナントに対する休業補償については、社長の口からはっきりと拒否の姿勢が示されたことで「一株株主」たちは激しく抗議したが発言は封じ込められ、総会は1時間ほどで終了した。株主総会に出席した旧復興対策委員会メンバー代表は、日本ドリーム観光との営業再開の交渉が進展しない中で今後の方針として「これ以上交渉しても望みはないので民事訴訟を起こすつもりだ」と表明し、争点を法廷に持ち込む構えを見せ始めた。ニチイに対しては「ビル復興後に補償交渉に入る約束だったが、復興の目途が立たないので早急に交渉に入りたい」と述べた。一方、松和会はあくまでも話し合いによる解決を模索した。
火災発生から5か月、株主総会から1か月が経った10月下旬、日本ドリーム観光から各テナントの経営者に対して一通の内容証明郵便が送られてきた。その内容を要約すると、おおよそ以下のようなことが書かれていた。
日本ドリーム観光は、千日デパートビルを営業再開するにあたり大阪市建設局から「公的機関にデパートビルの耐力診断の調査を依頼し、補修するか改築するかを決定せよ」と命令され、それに従い「建設省建築研究所」に調査を依頼していた。調査の結果は「受託試験研究報告書」にまとめられ、その結果を基に日本ドリーム観光が示した判断は「火災によって建物は火害を受け、物理的にも経済的にも滅失した」というもので、千日デパートビルを建て替える決断が下された。そのことによって各テナント経営者に対して「契約解除」を通告する内容証明郵便が送られてきたのだった。罹災テナントは、家主からの一方的な通告によって千日デパートビルの賃借権を失い、早期営業再開の望みが絶たれてしまった。キーテナントであるニチイ千日前店も「火災の責任は、右同社の防災上の不注意によるものである」とする日本ドリーム観光の主張により、保証金4億円の返済無しで賃貸借契約解除を通告された。
1972年11月15日、デパートビル建て替え計画による賃借権喪失の事態を受けて、二つに分裂した復興対策委員会のうち、旧復興委グループに所属する一部会員が日本ドリーム観光を相手取って賃借権確認の訴訟を起こした。復興委から分裂した新千日テナント会は、日本ドリーム観光との交渉で千日デパートビルの建て替え計画に同意した。一方の松和会は、弁護士の中坊公平によって内容証明郵便に対する回答文を作成し、差出人を松和会会員の各個人名にして日本ドリーム観光に返信した。以後、日本ドリーム観光と交渉するにあたり、中坊弁護士が松和会の代理人を務めることになった。
松和会は、社長の松尾國三と直接交渉する際、いくつかの要求を提示した。
新ビル建設の場合は、松和会会員に賃借権を保証すること。
新ビル入店後の賃料は他店と同額で良いが、休業損害分を家賃から控除し、その割合を話し合うこと。
商品などの損害を即時弁償すること。
しかし日本ドリーム観光側は、保安管理契約の存在および保安管理契約に基づく債務不履行の責任と損害賠償責任について認めようとせず、交渉は進展しなかった。松和会側が右同社の求めに応じて保安管理責任の根拠を具体的に示したところ、同社常務取締役のデパート店長は交渉を中断して席を立ってしまい、交渉は決裂した。それ以降、同社の態度は更に硬化した。日本ドリーム観光は松和会に対して何度か和解案を提示してきたものの、同会としては、自分たちの要求を無視するかのような内容で到底応じることができないものだった。この頃、日本ドリーム観光に対しては、旧復興対策委員会の一部メンバーが提起した賃借権確認訴訟のほかに、ニチイは賃借権妨害予防に関する仮処分申請を出していた。仮処分申請を受けて日本ドリーム観光はニチイに対して損害賠償訴訟を提起し、ニチイは反訴で日本ドリーム観光を提訴した。また火災被害者遺族が日本ドリーム観光を含む火災関係4社を相手取って損害賠償請求訴訟を提起していた。千日デパートビル火災を巡る民事訴訟は、徐々に「訴訟合戦」の様相を見せ始めた。日本ドリーム観光は、1973年に入ってからニチイや被害者遺族、旧復興委メンバーから損害賠償請求訴訟を提起されて既に被告となっていたが、その最中にも千日デパートビルの再建計画を着々と進めていた。右同社は、1973年4月から工事に取り掛かり、1975年春までには新ビルを完成させる方針を明らかにした。総工費は50億円で地下3階、地上9階から10階建ての賃貸形式の商業ビルを新たに建設し、旧テナントは基本的に全て新ビルに入店させる計画とした。ただし「ニチイ千日前店」については、訴訟係属中であることや火災責任の問題、感情的なわだかまりがあることなどから「新ビルへの入居を認めるのは難しい」とする見解を示した。また同社は「プレイタウン」などの風俗営業店を新ビル内で営業することは取り止めるとした。日本ドリーム観光から持ち上がった「デパートビル再建計画」の動きに対して被害者遺族で結成した「千日デパートビル火災遺族の会」52遺族135名は、千日デパートビルの証拠保全を大阪地裁に申し立てた。これにより、千日デパートビルの取り壊しは、当面の間できなくなった。
松和会は、本件火災によって店舗が被災し、営業再開の目途が立たない状態で交渉が長引けば、収入も無くなり各会員の生活が困窮するのは明らかであったため、中坊弁護士を団長とする6名の弁護士で構成される弁護団を結成した。そこで松和会は、和解交渉を有利にする切り札として1973年6月1日、日本ドリーム観光に対して会員1人当たり毎月10万円の生活費の支払を要求する仮処分を大阪地裁に申請した。毎月合計約360万円の支払い要求だった。ところが仮処分申請は緊急性がないと判断されて認められず、弁護団は同年9月14日に申請を取り下げた。松和会各会員の窮状を救う目的での申請だったが、一部の会員は千日デパート以外の店舗でも営業活動を続けており、そちらの収益があるだろう、と裁判所に判断された結果だった。
松和会と日本ドリーム観光との交渉は一向に進まず、同社の態度が変わる様子もなかった。松和会としては仮処分申請を取り下げざるを得なくなったとなれば、あとは訴訟を起こすしか解決策は残されていなかった。1973年10月11日、松和会会員35名(以下、原告と記す)は、日本ドリーム観光(以下、被告と記す)に対して火災によって被った物損額および弁護士費用の合計2億2,832万5,026円を請求する損害賠償請求訴訟を大阪地裁に提起した"PFD"。
本件訴訟本来の目的は、賃借権の保障と損害賠償請求であったが、とりあえず被告の責任を明確化することに主眼が置かれた。本件訴訟は失火元(ニチイ)に対する訴訟ではなく、被告が自らの責任を否定して「我々こそが火災被害者である」と主張していることに加え、「管理責任にはいろいろな意味がある。火災に対して我が社が全ての責任を負うわけにはいかず、裁判で争う」などと各テナントに対して保安管理契約が存在しないと主張しており、さらには資本金76億円の大手企業相手の訴訟であることなど、原告が勝訴するには厳しい裁判になると予測されたことから、勝てる見込みがあるところから攻める方策がとられた。そのために賠償額と補償範囲の請求を最小限に留めていた。被告と各テナントの間で交わされている賃貸借契約には、商品や店舗に対する保安管理義務を具体的な文言で記した条文や条項は無かった。それを根拠に被告同社は責任を一切認めようとしなかったので、原告は状況証拠を積み上げて被告の原告に対する保安管理契約の存在および保安管理義務と債務不履行の責任があることを証明しようとした。
公判において原告が示した被告の保安管理契約が存在する根拠は以下のとおりである。
被告は、千日デパートビル内の保安管理業務を被告人らがおこなう前提で各テナントの夜間宿直を禁止していた(店内規定10条四項)。
各テナントは、賃料とは別に毎月「付加使用料」名目の「共同管理費(以下、管理費と記す)」を支払っており、その一部は保安係員の給与に充当されていた。
原告が被告に支払っている管理費は、保安管理業務をおこなうための対価であり、その額は一坪当たり月額2,500円で高額だった。
被告は、保安係長を人員整理しようとして松和会が反対した際に、千日デパート管理会社社長が「商品などの保安面は自分が監督し、何か起きた時は会社が責任を持つ」と発言したことがある。
被告は、店内の夜間工事に際して保安係員を終始立ち会わせ、保安管理業務をおこなわせると約したうえで、1972年3月に人件費高騰を理由に管理費の値上げを各テナントと交渉していた。
管理費の値上げ交渉をした際に被告が示した保安係員の職務規定には「火災等に対する保安上の予防ならびに監視に関する業務」「店内諸工事に対する立会い、ならびに監督業務」と明記されている。
デパート閉店後の深夜、デパートビル内に泥棒が入ってテナントの商品が盗難された際に被告は保険で補填された分を差し引いた金額を賃借人に弁償したことがある。
賃貸借契約書には「被告の責任によらない事故等でテナントが被った損害は、その責を負わない」と書かれているが、被告の説明では「契約書に書かれているとおりである。管理上の不手際があり、会社に責任がある場合は全責任を負う」と発言している。
ビル管理に不安を感じた各テナントは、管理組合を作って自主的に管理したいと被告に提案したところ、「管理は我社が責任をもってやる」「テナントの行為は奪権行為だ」などと発言し、提案は受け入れられなかった。
また原告が示した「被告には保安管理契約に基づく債務不履行の責任があった」ことの根拠は以下のとおりである。
被告には、テナントがおこなう店内工事に際して工事届を提出させ、保安係員が工事業者の出入りを確認する義務がある。ところが火災当日において工事届は提出されておらず、その状況で工事人らを漫然とビル内に入館させ、工事を施工させた。被告は保安係員の閉店時の巡回の際に3階で未届の工事作業を現認しながら、それを中止させる措置を取らず、工事人らの入館確認(氏名、人員等)も怠った。
被告は、防犯防火の保安管理のために保安係員を夜間店内工事に立ち会わせ、工事人らの工事業務を監督すべき業務を負担しているが、火災当日の工事に保安係員を立ち会わせず、工事人らに対する監督業務を尽くさなかった。
被告は、万が一に火災が発生した場合には損害を最小限に抑えるために原告の財産を保全するため、保安係員および工事業者に火災の通報や消火活動に関する教育をおこなう義務を負担しているが、被告は工事人らに防火教育を尽くさなかったことにより火災を初期段階で消火できなかった。
被告は、保安管理業務を遂行するにあたり、一定数以上の保安係員を常に確保する責務を負っているが、当初は8名の人員で夜間業務をおこなっていたところ、被告は原告の承諾も得ずに6名まで人員を削減した。火災当夜においては4名の保安係員で夜間業務をおこなっていたにもかかわらず、欠員の補充を怠った。このため工事の立会いや監督を為し得ず、火災発生に際して初期消火や延焼防止等の十分な保安業務を遂行できなかった。
以上の請求原因により、原告は被告に対して損害賠償請求の金員および損害賠償を請求した日(1972年5月18日)以降の法定割合による損害遅延金の支払いを求めるとした。
公判において被告は、原告側の請求原因の主張に対して以下の答弁をおこなった。
以下については、いずれも認める。
火災の発生状況と発生原因について。
テナントに夜間宿直を認めなかったこと。
テナントが被った盗難被害の損害金の一部を補填したこと。
一坪当たり月2,500円の管理費を各テナントから徴収していたこと。
管理費に保安係員の人件費が含まれていて人件費と管理費との間には対価関係があること。
千日デパートビルにおいて原告が被告から各階の床部分を区分して店舗営業用として賃借していた実態と状況は、坪数と金額を除いて認める。
以下については認めない。
上記について、それらが原告と被告間の保安管理契約に基づくものであるとの主張は認めず、全面的に争う。
保安管理契約については、それを締結したことは否認する。ただし1963年(昭和38年)7月に千日デパート管理会社から日本ドリーム観光が業務を引き継いだことは認める。
デパート保安係員は、被告が独自におこなう千日デパートビル全体の維持管理、運営の一環として夜間当直をおこなってビルを警備していたものである。したがって原告と被告の間に有償の保安管理契約があったことにはならない。管理費と保安係員の人件費との対価関係においても、各店舗部分を管理する義務および本件火災の結果責任を問うような管理義務が被告に存在するものではない。
原告に対する債務不履行があったことを否認する。ニチイの工事に際して工事監督から被告に対して事前に「工事願い」が提出されており、火災当日においては保安係員が工事人らの出入りを確認している。本件火災は被告にとっては不可抗力であり、その損害の責任はニチイが負うべきであるから被告に賠償責任はない。
原告が被った損害について、火災による焼損および冠水があったこと、原告と被告間に商品や什器備品などの損害についての折衝があったことは認める。しかしながら、被告が損害賠償に応じなかったことから原告が訴訟代理人に委任して本訴を提起し、弁護士報酬の支払いが発生し原告らが損害を被った事実は被告としては不知であり、損害賠償金の支払いについては争う。
被告の仮定抗弁上記の答弁に加えて被告は仮定抗弁をおこない「仮に原告(松和会会員)に対する『保安管理契約』があったとしても、債務は履行しており、原告が本件火災によって被った損害は、被告の責任によらない事由によるものである」との主張をおこなった"kateikouben"。抗弁のなかで被告は、テナントがおこなう店内改装工事の管理監督について「工事の際にはテナントに保安管理上の注意を与えていたうえで工事を認めていた。また被告は工事現場を回って保安管理上の点検をおこない、その都度テナントに注意していた。火災当日は工事の管理監督はニチイがおこなっていたのであるから、被告がおこなう保安管理は従来からの内容で十分であり、それで過去に問題が起きたことも無かった。被告はニチイに対して事前に保安管理上において喫煙などの注意すべき事柄を打ち合わせを開いたうえで要望し、書面で手渡している。よって工事の管理監督はニチイが行うべきものである」と主張した。保安係員が火災発生後に取った措置について被告は「(経過説明を加えながら)消火活動や消防への通報、消防隊が到着してからの隊員の誘導など、可能な限りの対処をした」ことを主張した。また被告の責任については「火災の原因はニチイの店内工事をおこなった工事人の火の不始末であり、ニチイが当該工事を管理監督していた。被告はニチイに対して事前に火気の取り扱いなど保安管理上の注意を与えており、閉店後の館内巡回の際にも保安係員が工事人に火気について念押しして注意を与えていた。火災発生後は保安係員が極限状態にありながらも可能な限り消火に向けて対処した。以上のことから本件火災の発生および延焼について、被告に責められるべき点は何ら存在しない」と主張した。
被告の仮定抗弁に対して原告は認否と反論をおこない「火災の原因が工事人のタバコの不始末に起因することは認める。しかしながらニチイのデパートビル3階の管理は独占排他的なものではない。3階にはニチイ以外に原告会員の店舗が3店舗営業しており、被告は、それらに対する保安管理業務も履行しなければならない。ニチイは、被告の原告に対する保安管理義務の履行補助者に過ぎない。工事人のタバコの不始末が火災原因であるならば、その責任は監督者であるニチイにあり、ニチイの責任はビル管理者である被告の責任である。また被告はニチイが保安管理業務をおこなううえで、工事人に防火教育をおこなっているかを監督し確認する義務がある。被告はその義務すらも怠っている」と主張した。
以上のように保安管理契約の存在と右契約に基づく債務不履行による責任の有無に関する原告と被告との主張は真っ向から対立した。本件訴訟についてはビル所有者とテナント間の賃貸借契約に関する法律的な解釈の先例が乏しく、ビルの管理責任に関する裁判も分野的に新しい案件であることから難しい訴訟となった。文言による契約が存在しないことは原告側には圧倒的に不利であり、仮に保安管理契約が存在すると認められたとしても、その契約を日本ドリーム観光が履行しなかったことにより火災が発生し被害が拡大したことを証明できなければ、右被告同社の責任を問えなくなる可能性があると考えられた。失火の責任は工事をおこなったニチイにあるが、工事に立ち会う責任と義務は保安管理契約があるとすれば、根本的な責任は被告にあると考えられるところだが、実際に債務が履行されたのかどうかなど、訴訟に勝つために証明されなければならないことは多かった。
1974年(昭和49年)12月末、被告の証人尋問がおこなわれた直後に裁判長から突然の「結審」が宣言され、次回の公判で判決が下されることになった。これは民事訴訟法第184条(現245条)の規定による中間判決であると解釈された。ただし原告が勝訴すれば「中間判決」となるが、敗訴した場合は「終局判決」となり、原告の訴えは棄却されて裁判はそこで終わるのであるから、どのような判決が下されるのか次回の公判が注目された。
1975年(昭和50年)3月31日、大阪地方裁判所第20民事部(裁判長裁判官・奈良次郎)で判決が言い渡された。主文は「本訴請求につき、被告に保安管理契約の債務不履行に基づく責任がある」とされ、被告の日本ドリーム観光には、千日デパートの各テナントとの間に保安管理契約が締結されていたこと、保安管理契約に基づく債務不履行の責任があったことを認めた。つまり判決は「中間判決」であった。
まず大阪地裁は、火災原因ついて原告と被告の間に主張の食い違いが無いことから「火災原因は、3階で電気工事に携わっていた工事監督のタバコかマッチの不始末によって起こった(中間判決時点における推定原因)」と民事裁判上の建前として認定したうえで、被告の保安管理契約の存否について証拠に基づき検討した。
当事者間に争いがない点としては「火災原因」の他に以下のことが認められた。
原告が被告から店舗用床部分を賃借していること。
被告が千日デパートビルの保安管理業務をおこなっていたこと。
被告の保安係員は夜間に原告らの賃借部分を含むデパートビル内の警備をおこない宿直していたこと。
被告は原告から一坪当たり月額2,500円の管理費を徴収していたこと。
管理費の一部は保安係員の給与に充当されていたこと。
夜間の警備をおこなう保安係員と管理費との間には対価関係があること。
被告は閉店後の夜間にデパートビル内で盗難があった際、テナントの損害の一部を金銭で支払い補填したこと。
原告と被告の間に保安管理契約が存在するか否かについて、大阪地裁の検討結果は以下のとおりである。
(検討の要旨)大阪地裁の検討結果によれば「原告が被告と交わした『賃貸借契約書』によれば、千日デパートの『店内規定』では、原告は館内規定を遵守するよう定められていた。またそれらの館内規定が許容された例は火災当日まで無かった。そのことからすれば、被告が原告の賃借部分における夜間管理の責任を約していたと解釈できる。被告が原告から毎月徴収していた管理費のうち『維持管理費(清掃、設備、防災防犯)』は、テナントに対するサービス的な意味合いがあり、これは通常経費ではない。賃料に含めて徴収できる『保全管理費(ビルの維持)』は、ビルを維持管理するための必要経費である。被告は『維持管理費』を原告から賃料とは別に徴収していたのだから、被告には原告に対する保安管理契約があったと推認できる。また『管理費』は、賃料に含めて徴収することができることから独立した管理契約は必要なく、ビルの適切な機能を発揮する内容としては『賃貸借契約の債務不履行』という構成は成り立つ。保安係員の人件費と原告が支払っている管理費との間には対価関係があり、被告が事業を遂行するために保安係員の職責を定めているのは当然で、そのことからすれば共同管理費を支出する原告との関係においても防犯防火については保安管理に基づく債務の履行として保安係員の職責を定めていると推認できる。原告は被告に対して残業や店内工事は許可制にして、保安係員を工事に立ち会わせるなど夜間保安管理体制を強化するよう要望していた。過去には密度の高い保安管理が行われ、原告被告間で管理費の値上げ交渉が行われたことからしても保安管理契約が存在したと推認できる。夜間デパートビル内で盗難があった際に被告が原告店舗に対して被害額を補填したが、それは保安係員がデパートビルの保安管理を行っている前提で為されたものであるから、保安管理契約の存在を推認することができる」とする判断を示した。
各検討結果
原告と被告との間で交わされている賃貸借契約書では「被告は建物管理上において緊急の必要性がある場合は原告らの承諾なしに賃借部分に立ち入り、必要な措置を講じることができる」とされていて(店内規定7条)、原告は被告の書面による承諾が無ければ設備の変更をおこなってはならず、また賃借部分に居住または宿泊してはならず(店内規定8条)、館内規定を遵守するよう定められていたことが認められる(店内規定2条)。またそれは千日デパート開店から本件火災に至るまで許容された例がないことも認められる。夜間においては被告の保安係員が宿直をおこなっていたことは当事者間に争いが無く、賃貸借契約書の約定に対応していると推認され、原告らの夜間宿直を禁止していることは、すなわち原告らの賃借部分の夜間管理に被告が責任を約していると解釈できる。
被告は、管理費の支払いがあるからといって原告に対する保安管理契約があることにはならないと主張する。しかし、賃貸借契約上において賃貸人(被告)は賃借人(原告)に対してビルの収益を図れるように建物を維持管理しなければならないが、その点からも維持管理費は一般的には必要経費として賃料に含めることができる。賃料に計上される必要諸経費は、ビルの賃貸借を継続するための諸経費であると解釈できるから、その中の「保全管理費(ビルの維持)」「衛生管理費(清掃)」「機能管理費(電気給排水、設備維持など)」「保安管理費(防災防犯警備)」のうち、「保全管理費」は賃貸借を継続するための必要経費だから賃料に組み入れられるが、「衛生、機能、保安」の各管理費はテナントに対するサービス的な意味合いがあり、通常の必要経費であるとは考えられない。それを賃料とは別に管理費として各テナントから毎月徴収しているということは、賃貸借契約とは別の管理契約または賃貸借契約に付随する保安管理契約があると推認できる。
管理費は、ビルの持つ機能を適切に発揮させるために必要な経費であるから、賃料に組み入れて徴収することもできる。そうであれば管理契約を独立して認める必要はなくなる。そのように考えれば本件においては、ビルの適切な機能を発揮する内容の一つとして賃貸借契約の債務不履行という構成が成り立つ。
保安係員の人件費と原告が支払う管理費との間には対価関係があり、被告が保安係員の職務内容について被告が自己の事業遂行に必要なものとしてその職責を定めているのは当然であるが、同時に共同管理費を支出している賃借人らとの関係においても、防犯防火等の関連においては、少なくとも保安管理に関する契約に基づく債務の履行として職責を定めていると推認できる。したがって保安管理契約が存在したと推認できる。