English: I refer Members to my own declaration of interests, and indeed will be declaring an interest on this debate. I will also be voting very firmly against this legislative proposal, and it doesn't take away the fact that I know the work that you've put into this. There is actual clear evidence that rent controls can have large negative effects, both on landlords, tenants and, indeed, the quality of housing stock. San Francisco's 1994 rent control law led to a 5.1 per cent increase in overall rents over the course of the next two decades. The overall rise in rents created a cost of £2.9 billion accrued to current and future renters, and landlords substituting to other types of real estate, which then lowered the housing supply, shifting it towards less affordable types of housing. Now, we're already seeing a pattern that's quite worrying in Wales. Private landlords, financial brokers, are telling me that they or their clients are fed up now with so many controls being placed upon them, when all they want to do is provide good-quality accommodation for a fair rent in return. Many are now selling up their stock or moving over to the holiday let. In fact, between 2018-19 and 20-21, Wales has seen over 4,500 private landlords leave the sector. And, Minister, you can shake your head, but I have that figure, firmly, provided to me by Rent Smart Wales themselves, in black and white. Now, last week, I chaired an estate agents round-table, and it was made clear that there is an agent in south Wales that manages over 4,000 units, and they know for a fact that owners are voting with their feet and actually leaving the rented sector. Your proposal, Mabon, would make that wave a tsunami of landlords leaving, and the casualties will be the very people that you actually think you're trying to help. Studies have shown that rent controls lead to a deterioration in housing quality, resulting from landlords' reduced income and an inclination to keep the upkeep of the housing. Germany introduced a nationwide system of rent controls in 2015, but according to research, this had no persistent effect on rental prices, instead resulting in reducing housing quality. Now, Dr Simon Brooks has made it clear that providing a sufficient supply of rental accommodation is particularly important in towns such as Llangefni, Holyhead, Milford Haven, Haverfordwest, and Caernarfon and Bangor in Gwynedd. There is no greater example of the failure of socialism in Wales than the absolute carnage that Welsh Labour and Plaid Cymru are making of our housing sector. As was made clear in my estate agents round-table, they believe that you are just driving the quantity of stock available for tenants to rent -
Welsh: Cyfeiriaf yr Aelodau at fy natganiad o fuddiannau, ac yn wir, rwyf am ddatgan diddordeb yn y ddadl hon. Byddaf hefyd yn pleidleisio'n gadarn iawn yn erbyn y cynnig deddfwriaethol hwn, ac nid yw hynny'n tynnu oddi ar y ffaith fy mod yn ymwybodol o'r gwaith rydych wedi'i wneud ar hyn. Mae tystiolaeth glir y gall rheolaethau rhent gael effeithiau negyddol sylweddol, ar landlordiaid, tenantiaid, ac yn wir, ar ansawdd y stoc dai. Arweiniodd cyfraith rheolaethau rhent San Francisco ym 1994 at gynnydd o 5.1 y cant mewn rhenti yn gyffredinol dros y ddau ddegawd nesaf. Creodd y cynnydd cyffredinol mewn rhenti gost gronedig o £2.9 biliwn i rentwyr presennol a rhentwyr yn y dyfodol, gyda landlordiaid yn newid i fathau eraill o eiddo tirol, a oedd wedyn yn lleihau'r cyflenwad tai, gan ei symud tuag at fathau llai fforddiadwy o dai. Nawr, rydym eisoes yn gweld patrwm sy'n peri cryn bryder yng Nghymru. Mae landlordiaid preifat, broceriaid ariannol, yn dweud wrthyf eu bod hwy neu eu cleientiaid wedi cael llond bol erbyn hyn ar y rheolaethau niferus a osodir arnynt, er mai'r cyfan y maent am ei wneud yw darparu llety o ansawdd da yn gyfnewid am rent teg. Mae llawer bellach yn gwerthu eu stoc neu'n symud i'r sector llety gwyliau. Mewn gwirionedd, rhwng 2018-19 a 20-21, mae dros 4,500 o landlordiaid preifat Cymru wedi gadael y sector. Weinidog, gallwch ysgwyd eich pen, ond mae'r ffigur hwnnw gennyf, yn bendant, ac wedi'i ddarparu i mi gan Rhentu Doeth Cymru eu hunain, mewn du a gwyn. Nawr, yr wythnos diwethaf, cadeiriais gyfarfod bord gron i werthwyr tai, a dywedwyd yn glir fod asiant yn ne Cymru sy'n rheoli mwy na 4,000 o unedau, ac maent yn gwybod i sicrwydd fod perchnogion yn pleidleisio â'u traed ac yn gadael y sector rhentu. Byddai eich cynnig, Mabon, yn troi'r don honno'n tswnami o landlordiaid yn gadael, a'r union bobl rydych yn credu eich bod yn ceisio eu helpu a fyddai'n dioddef. Mae astudiaethau wedi dangos bod rheolaethau rhent yn arwain at ddirywiad yn ansawdd tai, o ganlyniad i'r gostyngiad yn incwm y landlordiaid a llai o awydd i gynnal a chadw'r tai. Cyflwynodd yr Almaen system genedlaethol o reolaethau rhent yn 2015, ond yn ôl ymchwil, ni chafodd hyn unrhyw effaith barhaus ar brisiau rhent, gan arwain yn lle hynny at ddirywiad yn ansawdd tai. Nawr, mae Dr Simon Brooks wedi nodi'n glir fod darparu cyflenwad digonol o lety rhent yn arbennig o bwysig mewn trefi fel Llangefni, Caergybi, Aberdaugleddau, Hwlffordd, a Chaernarfon a Bangor yng Ngwynedd. Nid oes enghraifft well o fethiant sosialaeth yng Nghymru na'r llanast llwyr y mae Llafur Cymru a Phlaid Cymru yn ei wneud o'n sector tai. Fel y nodwyd yn glir yn fy nghyfarfod bord gron gyda gwerthwyr tai, maent yn credu mai dim ond gyrru faint o stoc sydd ar gael i denantiaid ei rhentu rydych yn ei wneud -