English: Diolch, Llywydd. Yesterday, I laid the Renting Homes (Fees etc.) (Wales) Bill, together with the explanatory memorandum, before the National Assembly for Wales. I am pleased to have this opportunity to make a statement about the Bill. Members will know that we are committed to removing barriers to entering and moving within the private rented sector. 'Prosperity for All', our national strategy, recognises that people cannot live well without good quality, affordable homes. We want to make renting privately a positive choice that is widely accessible. To that end, I believe any costs associated with renting must be reasonable, affordable and transparent. Sadly, evidence shows that the current fees charged by letting agents often present a significant barrier to many tenants. This is especially so for people living on lower incomes, including young couples starting their lives together, students living on restricted incomes, or single parents struggling to make ends meet, for example. Fees can result in individuals or families borrowing money from friends or relatives, struggling to pay bills, or getting into debt. They may become overdrawn or, in the worst cases, may turn to payday loans or doorstep lenders. We know that tenants often experience the same level of service from agents, but see wide variation in what they are expected to pay. It's questionable whether the costs incurred are consistent with the fees that tenants are required to pay. And, in any event, landlords also pay agents for lettings and property management services. The requirement to pay these fees also makes it harder to plan for a tenancy, which in turn affects the affordability and accessibility of the private rented sector. Tenants are not inclined to challenge or bargain with agents, often due to desperation to find a home in the face of competition from other tenants. Tenants are also in a position where there is almost always only one agent managing a property, meaning that they have no choice but to pay the fee demanded from that agent if they want to rent the property. To address these concerns, the Bill will make the costs tenants face in future significantly lower and simpler to understand. The Bill is drafted in the light of the Renting Homes (Wales) Act 2016, and therefore applies to contract holders. No longer will they be charged for an accompanied viewing, receiving an inventory, or signing a contract. No longer will they be charged for renewing a tenancy. And no longer will they see a range of services added to their contract as check-out fees when they move out. Payments will be much more predictable, limited to rent, security deposits, holding deposits and payments in default. I expect most contract holders will only ever need to think about paying their rent and finding a security deposit. The Bill also guarantees that holding deposits are capped to a week's rent. This is the level that most tenants currently pay, but I want to ensure that the costs they face at the beginning of their rental contract are kept to a minimum. Similarly, most tenants currently pay the equivalent of around a month's rent as a security deposit, which I think is reasonable. However, the Bill provides for a regulation-making power regarding the amount of a security deposit. This safeguard has been provided to ensure we can avoid costs rising to an unreasonable level. Many agents and landlords will recognise the purpose of the Bill, which will ensure that we see the change in practice in the private rented sector that I know Members have been calling for. If, in future, an agent or landlord requires payments that have been prohibited - that is, payments other than permitted payments - they will commit an offence. We have also provided local housing authorities with powers to investigate offences and to prosecute people who obstruct those investigations, for example by providing false or misleading information. The implications of committing an offence are serious. Local housing authorities may offer a fixed penalty notice of £500 to discharge liability to a person they believe has committed an offence of requiring a prohibited payment. If the penalty is not paid, prosecution through the magistrates' court may follow. A person guilty of an offence of requiring a prohibited payment is liable on summary conviction to a fine. The Bill requires a local housing authority to notify the conviction to Rent Smart Wales, the licensing authority designated under the Housing (Wales) Act 2014, as soon as it becomes aware of the conviction. Contravening the ban on fees may mean the withdrawal of a licence to carry out lettings or property management work. Therefore, it is in a person's best interests to ensure that they comply with the Bill. Let me be very clear: agents and landlords might be putting their business at risk if they are convicted of an offence. It is my pleasure to introduce this Bill for scrutiny by the Assembly. I very much look forward to engaging with the Assembly and the Assembly's committees over the coming months on a Bill that I hope will prove to be an important milestone in improving the lives of hundreds of thousands of people in Wales who currently rent in the private rented sector. Diolch.
Welsh: Diolch, Llywydd. Ddoe, gosodais Fil Rhentu Cartrefi (Ffioedd ac ati) (Cymru), ynghyd â'r memorandwm esboniadol, gerbron Cynulliad Cenedlaethol Cymru. Rwy'n falch o gael y cyfle hwn i wneud datganiad am y Bil. Bydd Aelodau yn gwybod ein bod yn ymrwymedig i gael gwared ar rwystrau o ran cael mynediad a gallu symud o fewn y sector rhentu preifat. Mae 'Ffyniant i Bawb', ein strategaeth genedlaethol, yn cydnabod na all pobl fyw yn dda heb gartrefi fforddiadwy o ansawdd da. Rydym yn awyddus i wneud rhentu yn breifat yn ddewis cadarnhaol sydd ar gael yn eang. I'r perwyl hwnnw, rwy'n credu ei bod yn rhaid i unrhyw gostau sy'n gysylltiedig â rhentu fod yn rhesymol, yn fforddiadwy ac yn dryloyw. Yn anffodus, mae tystiolaeth yn dangos bod y ffioedd a godir ar hyn o bryd gan asiantau gosod tai yn aml yn rhwystr sylweddol i lawer o denantiaid. Mae hynny'n arbennig o wir am bobl sy'n byw ar incwm llai, gan gynnwys cyplau ifanc sy'n dechrau ar eu bywyd gyda'i gilydd, myfyrwyr sy'n byw ar incwm cyfyngedig, neu rieni sengl sy'n cael trafferth i gael dau ben llinyn ynghyd, er enghraifft. Gall ffioedd arwain at unigolion neu deuluoedd yn benthyca arian oddi ar ffrindiau neu berthnasau, yn cael trafferth i dalu biliau, neu'n mynd i ddyled. Efallai eu bod yn mynd i orddrafft neu, yn yr achosion gwaethaf, fe allen nhw droi at fenthyciadau diwrnod cyflog neu fenthycwyr carreg y drws. Fe wyddom fod tenantiaid yn aml yn cael yr un yr un lefel o wasanaeth gan asiantau, ond eu bod yn gweld amrywiaeth eang yn yr hyn y mae disgwyl iddyn nhw ei dalu. Mae'n amheus a yw'r costau a delir yn gyson â'r ffioedd y mae'n ofynnol i denantiaid eu talu. A, beth bynnag, mae landlordiaid hefyd yn talu asiantau am osod tai ac am wasanaethau rheoli eiddo. Mae'r gofyniad i dalu'r ffioedd hyn yn ei gwneud yn anoddach hefyd i gynllunio ar gyfer tenantiaeth, ac mae hynny wedyn yn effeithio ar fforddiadwyedd a hygyrchedd y sector rhentu preifat. Nid yw tenantiaid fel arfer yn herio neu fargeinio gydag asiantau, yn aml am eu bod yn daer am ddod o hyd i gartref yn wyneb cystadleuaeth gan denantiaid eraill. Mae tenantiaid hefyd mewn sefyllfa lle nad oes ond un asiant rheoli ar eiddo bron yn ddieithriad, sy'n golygu nad oes ganddyn nhw unrhyw ddewis ond talu'r ffi y mae'r asiant hwnnw'n ei ofyn os ydyn nhw'n awyddus i rentu'r eiddo. I ymateb i'r pryderon hyn, bydd y Bil yn gwneud y costau y bydd y tenantiaid yn eu hwynebu yn y dyfodol yn llai o lawer ac yn haws eu deall. Cafodd y Bil ei ddrafftio yng ngoleuni Deddf Rhentu Cartrefi (Cymru) 2016, ac felly mae'n berthnasol i ddeiliaid contract. Ni fydd tâl yn cael ei godi arnyn nhw mwyach am fynd i weld eiddo gyda rhywun, am gael rhestr eiddo, nac am lofnodi contract. Ni fydd yn rhaid iddyn nhw dalu am adnewyddu tenantiaeth mwyach. Ac ni fyddan nhw'n gweld ystod o wasanaethau yn cael ei hychwanegu at eu contract fel ffioedd wrth ymadael pan fyddan nhw'n symud allan mwyach. Bydd taliadau yn llawer mwy rhagweladwy, yn gyfyngedig i'r rhent, adneuon diogelwch, blaendaliadau cadw a diffygdaliadau. Rwy'n disgwyl na fydd yn rhaid i'r rhan fwyaf o ddeiliaid contract ond meddwl am dalu eu rhent a dod o hyd i flaendal diogelwch. Mae'r Bil yn gwarantu hefyd na fydd blaendaliadau cadw ddim mwy na rhent un wythnos. Dyma'r gyfradd y mae'r rhan fwyaf o denantiaid yn ei thalu ar hyn o bryd, ond fwyf eisiau sicrhau bod y costau a wynebir ganddynt ar ddechrau eu contract i rentu cyn lleied ag y bodd modd. Yn yr un modd, mae'r rhan fwyaf o denantiaid ar hyn o bryd yn talu rhywbeth sy'n cyfateb i fis o rent fel blaendal diogelwch, a chredaf fod hynny'n rhesymol. Fodd bynnag, mae'r Bil yn darparu ar gyfer pŵer i wneud rheoliadau ynglŷn â maint y blaendal diogelwch. Mae'r amddiffyniad hwn wedi'i ddarparu i sicrhau ein bod yn gallu osgoi cynyddu costau i lefel afresymol. Bydd llawer o asiantau a landlordiaid yn cydnabod diben y Bil, a fydd yn sicrhau ein bod yn gweld y newid mewn arfer yn y sector rhentu preifat yr wyf yn gwybod bod Aelodau wedi galw amdano. Os, yn y dyfodol, y bydd asiant neu landlord yn gofyn am daliadau sydd wedi'u gwahardd - hynny yw, taliadau ac eithrio'r taliadau a ganiateir - byddant yn cyflawni trosedd. Rydym hefyd wedi rhoi pwerau i awdurdodau tai lleol ymchwilio i droseddau ac erlyn pobl sy'n rhwystro'r ymchwiliadau hynny, er enghraifft drwy ddarparu gwybodaeth anwir neu gamarweiniol. Mae goblygiadau cyflawni trosedd yn ddifrifol. Gall awdurdodau tai lleol gyflwyno hysbysiad cosb benodedig o £500 i fodloni atebolrwydd i unigolyn y credant ei fod wedi cyflawni trosedd o ofyn am daliad gwaharddedig. Os na thelir y gosb, gellid dilyn hynny gan erlyn drwy'r llys ynadon. Bydd unigolyn sy'n euog o'r drosedd o ofyn am daliad gwaharddedig yn agored i ddirwy yn dilyn euogfarn ddiannod. Mae'r Bil yn ei gwneud yn ofynnol i awdurdod tai lleol hysbysu Rhentu Doeth Cymru am euogfarn, sef yr awdurdod trwyddedu dynodedig o dan Ddeddf Tai (Cymru) 2014, cyn gynted ag y daw'n ymwybodol o'r euogfarn. Gall torri'r gwaharddiad ar ffioedd olygu atal trwydded i waith gosod neu reoli eiddo. Felly, mae er lles yr unigolyn i sicrhau ei fod yn cydymffurfio â'r Bil. Gadewch i mi fod yn glir iawn: gallai asiantau a landlordiaid roi eu busnes yn y fantol os cânt eu heuogfarnu o gyflawni trosedd. Mae'n bleser gennyf gyflwyno'r Bil hwn i'w graffu gan y Cynulliad. Rwy'n edrych ymlaen yn fawr iawn at ymgysylltu â'r Cynulliad a phwyllgorau'r Cynulliad dros y misoedd nesaf ar y Bil yr wyf yn gobeithio fydd yn garreg filltir bwysig o ran gwella bywydau cannoedd o filoedd o bobl yng Nghymru sy'n rhentu yn y sector rhentu preifat ar hyn o bryd. Diolch.