English: Plaid Cymru has been calling for this action to be taken for some time, and I'm pleased and grateful to the Minister for introducing this Bill and for the advance notice she gave us of this information. And I'd like to thank her for taking the time to discuss this with me last week, although I haven't read everything yet in relation to the explanatory memorandum, but I will be taking it home - bedside reading. In principle, this is a positive and welcomed step forward: renting is no longer a lifestyle choice, but a life necessity for many people, particularly younger people. Given the current state of the housing market and the economic condition that many people find themselves in, renting could well be a lifetime requirement for some, and what is important to recognise is that renting is not a cheap option. The cost involved with moving into a PRS home can be exorbitant. A listing this morning I saw in Cardiff alone had a charge of £318 for the first tenant, plus £18 per extra tenant or guarantor, with no mention of any extra charges for credit checks or ongoing services, and another I saw recently included a fee of 30 per cent of the monthly rent plus extra fees per tenant for credit checks. This is a major barrier for people, particularly those with no savings or access to credit. We are witnessing a market failure, as I've already seen in your document, and when there is market failure, it needs to be corrected by Government or the sector itself, and since the sector has not been forthcoming, it requires Government intervention. I won't go through all the statistics related to the private rented sector here, as we have discussed these at length, and I'm sure we will again. So, I'd like to seek some clarity on some aspects of the Bill that I believe are unclear. Payments in default will continue to be permitted under the Bill, which I have some concerns over. I understand that the consultation responses indicated that respondents wished these to continue, but I'm concerned that revenue lost by the removal of upfront fees could be recouped this way over the length of a contract. If someone damages a property during the contract, they should be charged to repair the damage, but how often could charges on top of repairs be levied under this Bill? What if there is a contractual obligation for the - and I quote - 'proper maintenance of the property'? That could be subjective, and it could result in unfair charges, so I'd like the Minister to potentially reconsider this during Committee Stage, or at least be open to clarifying these payments and others related to the fault of tenants. Could you clarify the arrangements relating to tenancies that fall through through no fault of the tenant? Will the landlord or agency get to keep a proportion of that deposit? I welcome the regulation powers under the Bill that seek to ensure security deposits do not rise as a result of this Bill. But perhaps you could confirm whether this will be a six-week cap or a four-week cap. It does seem clear in the Bill what the permitted charges will and will not be, but I would like you to confirm what the situation will be related to ongoing services. For example, if a tenant loses keys, or if there is a change of personal details or circumstances, will fees be permitted? I understand that it is reasonable for a tenant to expect to pay to replace a lost set of keys, however I would like to be assured that the costs related to such services will not rise or be unreasonable. I understand the biggest worry with this legislation is the redistribution of costs to tenants. I wonder whether or not you could comment on the example from Scotland, where despite fees being abolished in 2012, there was an average rent increase of 5 per cent over the next four years, compared to 9 per cent across the UK. So, actually, Scotland was lower than the rest of the UK. Could I ask whether you expect landlords to pass on all or some of those costs associated with the abolition of fees to tenants in Wales, and if so whether or not you've considered this, particularly when it comes to people renewing a contract who will not see as much benefit in this legislation as those who move frequently? I just wanted to finish on financial education. I noticed from the beginning of the explanatory memorandum about affordability and about people having to take on loans, and I recognise we are trying to take something away in terms of those barriers in this legislation, although there may be unintended consequences. But I haven't read it all to understand if you're going to be increasing financial education or support to tenants so that they will be able to understand this, they will be able to empower themselves to make any complaints where that needs to happen, and to ensure that they can ultimately afford the tenancy ongoing. I think where we see the possibility of talking about financial inclusion, we should do that, and I think this Bill may be another avenue to be able to do so.
Welsh: Mae Plaid Cymru ers peth amser wedi galw am i'r camau hyn gael eu cymryd, ac rwy'n falch ac yn ddiolchgar i'r Gweinidog am gyflwyno'r Bil hwn ac am yr hysbysiad ymlaen llaw a roddodd am yr wybodaeth hon. A hoffwn ddiolch iddi am roi o'i hamser i drafod hyn gyda mi yr wythnos diwethaf, er nad wyf wedi darllen popeth eto o ran y memorandwm esboniadol, ond byddaf yn mynd ag ef gartref - i'w ddarllen yn y gwely. Mewn egwyddor, mae hwn yn gam cadarnhaol ymlaen sydd i'w groesawu: nid ffodd o fyw ddewisol yw rhentu mwyach, ond rheidrwydd ar gyfer byw i lawer o bobl, yn enwedig pobl iau. O ystyried cyflwr cyfredol y farchnad dai a'r amodau economaidd y mae llawer o bobl yn eu canfod eu hunain ynddyn nhw, gallai rhentu fod yn ofyniad am oes i rai, a'r hyn sy'n bwysig i'w gydnabod yw nad yw rhentu yn ddewis rhad. Gall y gost sy'n gysylltiedig â symud i gartref sector rhentu preifat fod yn grocbris. Roedd rhestriad a welais yng Nghaerdydd y bore 'ma ddiwethaf yn pennu tâl o £318 ar gyfer y tenant cyntaf, ynghyd â £18 ar gyfer pob tenant ychwanegol neu warantwr, heb unrhyw sôn am unrhyw daliadau ychwanegol ar gyfer gwiriadau credyd na gwasanaethau parhaus, ac roedd un arall a welais yn ddiweddar yn cynnwys ffi o 30 y cant o'r rhent misol a ffioedd ychwanegol fesul tenant ar gyfer gwiriadau credyd. Mae hwn yn rhwystr mawr i bobl, yn enwedig y rhai heb unrhyw gynilion na'r gallu i gael credyd. Rydym yn gweld methiant yn y farchnad, fel yr wyf wedi'i weld yn eich dogfen eisoes, a phan fo methiant yn y farchnad, mae angen ei gywiro gan Lywodraeth neu gan y sector ei hun, a chan nad yw'r sector wedi bod yn barod i newid, mae angen ymyrraeth gan y Llywodraeth. Ni fyddaf yn mynd drwy'r holl ystadegau sy'n ymwneud â'r sector rhentu preifat nawr, gan ein bod wedi trafod hyn yn helaeth, ac rwy'n siŵr y gwnawn ni eto. Felly, hoffwn gael rhywfaint o eglurder ar rai agweddau ar y Bil y credaf eu bod yn aneglur. Bydd diffygdaliadau yn parhau i fod wedi'u caniatáu o dan y Bil, ac mae gennyf rai pryderon ynglŷn a hynny. Rwy'n deall bod yr ymatebion i'r ymgynghoriad yn nodi bod ymatebwyr yn dymuno i'r rheini barhau, ond rwy'n bryderus y byddai'r refeniw a gollid drwy ddiddymu ffioedd ymlaen llaw yn cael ei adennill yn y modd hwn dros gyfnod y contract. Os bydd rhywun yn difrodi eiddo yn ystod y contract, dylid codi arno i dalu am drwsio'r difrod, ond pa mor aml y gellid codi tâl yn ychwanegol i'r gwaith atgyweirio o dan y Bil hwn? Beth os oes rhwymedigaeth gontractiol ar gyfer - ac rwy'n dyfynnu - cynnal a chadw yr eiddo yn briodol? Gallai hynny fod yn oddrychol, a gallai arwain at ffioedd annheg, felly hoffwn i'r Gweinidog ailystyried hyn o bosibl yn ystod y Cyfnod Pwyllgor, neu o leiaf i fod yn agored i egluro'r taliadau hyn ac eraill sy'n ymwneud â thenantiaid sydd ar fai. A allwch chi egluro'r trefniadau ynglŷn â thenantiaethau sy'n methu heb unrhyw fai ar y tenant? A fydd y landlord neu'r asiantaeth yn cael cadw cyfran o'r blaendal hwnnw? Rwy'n croesawu'r pwerau rheoleiddio o dan y Bil sy'n ceisio sicrhau na fydd blaendaliadau diogelwch yn codi o ganlyniad i'r Bil hwn. Ond efallai y gallwch chi gadarnhau pa un a fydd hwn yn gap chwe wythnos neu'n gap pedair wythnos. Mae hi'n eglur yn y Bil beth fydd y taliadau a ganiateir a pha rai na chaniateir, ond hoffwn ichi gadarnhau beth fydd y sefyllfa yn gysylltiedig â gwasanaethau parhaus. Er enghraifft, os bydd tenant yn colli allweddi, neu os oes newid yn y manylion neu amgylchiadau personol, a fydd ffioedd yn cael eu caniatáu? Rwy'n deall ei bod yn rhesymol i denant ddisgwyl talu am set arall ar ôl colli allweddi, ond eto i gyd, hoffwn fod yn sicr na fydd costau sy'n gysylltiedig â gwasanaethau o'r fath yn codi nac yn afresymol. Rwy'n deall mai'r pryder mwyaf gyda'r ddeddfwriaeth hon yw ailddosbarthu costau i denantiaid. Tybed a allech chi wneud sylw ar yr enghraifft o'r Alban, lle er bod ffioedd wedi'u diddymu yn 2012, bu cynnydd rhent cyfartalog o 5 y cant dros y pedair blynedd nesaf, o'i gymharu â 9 y cant ledled y DU. Felly, mewn gwirionedd, roedd yr Alban yn is na gweddill y DU. A gaf i ofyn a ydych chi'n disgwyl i landlordiaid drosglwyddo'r cyfan neu rai o'r costau hynny sy'n gysylltiedig â diddymu ffioedd i denantiaid yng Nghymru, ac os felly a ydych chi wedi ystyried hyn ai peidio, yn enwedig o ystyried pobl yn adnewyddu contract na fyddan nhw'n gweld cymaint o fudd yn y ddeddfwriaeth hon o'u cymharu â'r rhai sy'n symud yn aml? Ond roeddwn i'n awyddus i orffen ar addysg ariannol. Sylwais o ddechrau'r memorandwm esboniadol ar fforddiadwyedd ac ar bobl yn gorfod cael benthyciadau, ac rwy'n cydnabod ein bod yn ceisio goresgyn y rhwystrau hynny i ryw raddau yn y ddeddfwriaeth hon, er y gallai fod canlyniadau anfwriadol. Ond nid wyf i wedi'i ddarllen i gyd i ddeall pa un a ydych chi'n mynd i ymestyn addysg ariannol neu gymorth i denantiaid fel y byddan nhw'n gallu deall hyn, ac yn gallu grymuso eu hunain i wneud unrhyw gwynion pan fo angen gwneud hynny, a sicrhau eu bod yn y pen draw yn gallu fforddio parhau â'r denantiaeth. Rwy'n credu lle y gwelwn y posibilrwydd o drafod cynhwysiant ariannol, y dylem wneud hynny, a chredaf y gall y Bil hwn fod yn llwybr arall i allu gwneud hynny.