English: Can I begin by broadly welcoming this legislative initiative? It follows the operation of a similar measure in Scotland from 2012, and there's proposed legislation at Westminster; I think that was launched last month. So, there's a clear public need for reform in this area of law, and the Bill will seek to create a more transparent private rented sector and market, and we do support those aims. The private residential sector market offers an important housing option and currently accounts for about 15 per cent of the dwelling stock here in Wales, and that has more than doubled in size since the year 2000. A recent survey of private renters suggests that nearly one in three households who rent their home privately do so through a letting agent. So, a lot of people in Wales - about 57,000 households - live in homes let through agents, so it's a very significant sector. The vast majority of these tenants will have paid letting fees. Last year, one in three tenants of letting agents paid over £200 in fees to begin a tenancy, and this means that to rent an average three-bed home, for instance, in Cardiff would require more than £1,600 in set-up costs, including rent in advance and bond. So, significant change is needed across the sector - I don't think that can be denied - and we are in a good position now to make these changes as we've also had a change to fee structures as a result of the renting homes Act, and I do think it's time to move to more comprehensive reforms. So, we are supportive of the principle. I think it's important for the Government - and, indeed, in the scrutiny process, for the committee - to look at the experience in Scotland. I know their legal situation was different, but since an effective ban - one did technically exist before - on many of these fees came into force in 2012, by the Scottish Government's own data, there was, in the 12 months that followed the ban, an increase in rents by 4.2 per cent. So, I think we've got to be careful about how some of these costs get recirculated in the system. So, it's really important, I think, to distinguish those costs that are legitimate from those - if I can use the appropriate phrase in this context - that are rent-seeking; they are getting money out of people who are in a vulnerable position, and are therefore charged all sorts of bells and whistles when they wind up a tenancy, or whatever. So, it's very, very important that we learn from experience. I think there are some reasonable alternative approaches that have been raised, and I think we ought to, in the spirit of open scrutiny, look at these. Just to mention a few - and I think this has come up in other legislatures - there's the spreading the cost alternative, where those fees that are seen as legitimate are spread perhaps over the tenancy or the first six months of the tenancy, so you don't have this terrible upfront burden, which does create a really difficult situation for many households, particularly those that are in financial need, for instance. But, inevitably, in a big change in your life situation, large upfront costs are difficult to manage. I think the Residential Landlords Association has also engaged in this process and come up with some alternatives for consideration. Some of these are ones that could be accommodated even if we have a much more regulation-based approach, but they have urged the Government to use the powers under the Consumer Rights Act 2015, for instance, so that fees get displayed more prominently, and if they are displayed more prominently I think that those that are manifestly unfair are challengeable. So, I think that's an interesting idea. I think that we should be open to those in the sector who are deeply involved, and that includes management agencies, because many of them do a thoroughly excellent job and are important for the effective working of the market, but also the landlords who are seeking a system themselves that has an appropriate level and fair costs and a market system that is reasonable to them. Because, in this reform, we are kind of trying to shift the balance to landlords seeking those costs and negotiating effective services with the letting agencies, so we need to look at that. Can I just conclude? I think this is a very important piece of legislation. I'm sure it will get widespread support, but, obviously, we will want to examine it fully and see how we may want to develop things now the debate has started. Thank you.
Welsh: A gaf i ddechrau drwy led groesawu'r fenter ddeddfwriaethol hon? Mae'n dilyn gweithrediad mesur tebyg yn yr Alban o 2012, a cheir deddfwriaeth arfaethedig yn San Steffan; credaf fod honno wedi'i lansio'r mis diwethaf. Felly, mae angen cyhoeddus eglur i ddiwygio yn y maes cyfreithiol hwn, a bydd y Bil yn ceisio creu sector a marchnad rhentu preifat sy'n fwy tryloyw, ac rydym ni yn cefnogi'r nodau hynny. Mae marchnad y sector preswyl preifat yn cynnig dewis pwysig o ran tai ac ar hyn o bryd mae'n cynrychioli oddeutu 15 y cant o'r cyflenwad o anheddau yma yng Nghymru, ac mae hwnnw wedi mwy na dyblu yn ei faint ers y flwyddyn 2000. Mae arolwg diweddar o rentwyr preifat yn awgrymu bod bron i draean o aelwydydd sy'n rhentu eu cartref yn breifat yn gwneud hynny drwy asiant gosod tai. Felly, mae llawer o bobl yng Nghymru - oddeutu 57,000 o aelwydydd - yn byw mewn cartrefi a osodwyd drwy asiantau, felly mae'n sector sylweddol iawn. Bydd mwyafrif helaeth y tenantiaid hynny wedi talu ffioedd gosod. Y llynedd, talodd traean o denantiaid dros £200 i asiantau gosod mewn ffioedd i ddechrau tenantiaeth, ac mae hyn yn golygu y byddai rhentu cartref tair ystafell wely cyffredin, er enghraifft, yng Nghaerdydd, yn golygu talu mwy na £1,600 mewn costau sefydlu, gan gynnwys rhent ymlaen llaw a bond. Felly, mae angen newid sylweddol ledled y sector - nid wyf yn credu y gellir gwadu hynny - ac rydym mewn sefyllfa dda erbyn hyn i wneud y newidiadau hyn gan ein bod hefyd wedi cael newid yn y strwythurau ffioedd o ganlyniad i'r Ddeddf rhentu cartrefi, a chredaf ei bod hi'n bryd inni symud tuag at ddiwygiadau mwy cynhwysfawr. Felly, rydym ni yn cefnogi'r egwyddor. Rwy'n credu ei bod hi'n bwysig i'r Llywodraeth - ac, yn wir, yn y broses graffu, i'r pwyllgor - edrych ar y profiad yn yr Alban. Rwy'n gwybod bod eu sefyllfa gyfreithiol nhw yn wahanol, ond ers i waharddiad effeithiol - roedd un yn bodoli o'r blaen yn dechnegol - ar lawer o'r ffioedd hyn ddod i rym, bu, yn y 12 mis ar ôl y gwaharddiad, gynnydd mewn rhenti o 4.2 y cant, yn ôl data Llywodraeth yr Alban ei hun. Felly, rwyf i o'r farn ei bod yn rhaid i ni fod yn ofalus ynglŷn â'r ffordd y caiff rhai o'r costau hyn eu hailgylchu yn y system. Felly, mae'n bwysig iawn, yn fy marn i, gwahaniaethu rhwng y costau hynny sydd yn gyfreithlon oddi wrth y rhai - os gallaf ddefnyddio'r ymadrodd priodol yn cyd-destun hwn - sydd yn ceisio rhent; maen nhw'n mynd ag arian oddi ar bobl sydd mewn sefyllfa fregus, a chan hynny codir tâl arnynt am bob mathau o bethau ychwanegol ar ddechrau tenantiaeth, neu beth bynnag. Felly, mae hi'n bwysig iawn, iawn ein bod ni'n dysgu o brofiad. Credaf fod rhai dulliau amgen rhesymol wedi eu codi, a chredaf y dylem ni yn ysbryd craffu agored, edrych ar y rhain. I sôn am rai yn unig - a chredaf fod hyn wedi'i godi mewn deddfwrfeydd eraill - ceir y dewis amgen o ymestyn y gost, pan fo'r ffioedd hynny sy'n cael eu hystyried yn ddilys yn cael eu talu efallai dros gyfnod y denantiaeth neu chwe mis cyntaf y denantiaeth, fel nad oes y baich echrydus hwn ar y cychwyn, sydd yn creu sefyllfa anodd iawn i nifer o aelwydydd, yn enwedig y rhai hynny sydd mewn angen ariannol, er enghraifft. Ond, yn anochel, mewn newid mawr eich sefyllfa bywyd, mae costau mawr ymlaen llaw yn anodd eu rheoli. Credaf fod y Gymdeithas Landlordiaid Preswyl hefyd wedi cymryd rhan yn y broses hon ac wedi cynnig rhai dewisiadau eraill i'w hystyried. Mae rhai o'r rhain yn rhai y gellid eu cynnwys hyd yn oed os oes gennym ddull sy'n llawer mwy seiliedig ar reoleiddio, ond maen nhw wedi annog y Llywodraeth i ddefnyddio'r pwerau o dan Ddeddf Hawliau Defnyddwyr 2015, er enghraifft, fel bod y ffioedd yn cael eu harddangos yn fwy amlwg, ac os ydynt yn cael eu harddangos yn fwy amlwg credaf fod modd herio'r rhai sydd yn amlwg yn annheg. Felly, rwy'n credu bod hwnnw'n syniad diddorol. Rwy'n credu y dylem ni fod yn agored i'r rhai yn y sector sy'n ymwneud yn helaeth â hyn, ac mae hynny'n cynnwys asiantaethau rheoli, gan fod llawer ohonyn nhw yn gwneud gwaith rhagorol iawn ac maen nhw'n bwysig ar gyfer sicrhau bod y farchnad yn gweithio'n effeithiol, ond hefyd y landlordiaid sydd eu hunain yn chwilio am system sydd â lefel briodol a chostau teg a system farchnad sy'n rhesymol yn eu golwg nhw. Oherwydd, yn y diwygiad hwn, rydym ni'n rhyw geisio newid y cydbwysedd tuag at landlordiaid yn ceisio'r costau hynny ac yn negodi gwasanaethau effeithiol gydag asiantaethau gosod, felly mae angen edrych ar hynny. A gaf i ddod i derfyn? Rwyf i o'r farn fod hwn yn ddarn pwysig iawn o ddeddfwriaeth. Rwy'n siŵr y caiff gefnogaeth eang, ond, yn amlwg, bydd eisiau i ni ei archwilio yn llwyr a gweld sut y gallem ni ddatblygu pethau gan fod y ddadl wedi dechrau erbyn hyn. Diolch.