English: Diolch, Llywydd. Today, I am introducing the Renting Homes (Amendment) (Wales) Bill to the Senedd. This is an important Bill, and an unusual Bill in the sense that it will amend an Act of the Assembly, the Renting Homes (Wales) Act 2016, that has not yet been brought into force. I will have more to say on that presently, but first, I want to take a few moments to explain what it is that this Bill seeks to achieve, and how it will change the relationship between landlords and tenants, or 'contract holders' as they are described in the 2016 Act. This Bill will amend the 2016 Act to provide greater security of tenure for contract holders who rent their homes in Wales, in particular those who live in the private rented sector and who will, when the provisions of the 2016 Act come into force, do so under standard occupation contracts with their landlord. These standard contracts will become the default contract type in the sector, replacing assured shorthold tenancies made under the Housing Act 1988. The Bill will increase security of occupation under a periodic standard contract in the following ways: it will extend the minimum notice period for a landlord's notice given under section 173 of the 2016 Act, which is similar to section 21 of the Housing Act 1988, from two months to six months; it will restrict the issuing of such a notice until at least six months after the occupation date of the contract - the 2016 Act currently sets this at four months. Together with the extended notice period, this will double, from six months to one year, the minimum occupation period for someone who does not breach their contract. The Bill will also prevent a landlord from serving a new section 173 notice until at least six months after the expiry or withdrawal of the previous section 173 notice. This is to ensure that landlords are not tempted to issue repeated section 173 notices 'just in case', which would be damaging to a contract holder's sense of security and certainty. However, in recognition of the fact that landlords do, on occasion, make technical mistakes when serving notices, the Bill also includes a provision that enables a landlord to withdraw and reissue a notice within 14 days. The Bill will also make a number of changes to the way that fixed-term standard contracts operate so that landlords are not tempted to use fixed-term contracts as a way of circumventing the additional security that will be provided under periodic standard contracts. It will remove the ability a landlord would otherwise have had to issue a notice during a fixed-term standard contract requiring the contract holder to leave at the end of the fixed term. Instead, a landlord will be required to serve a section 173 notice to bring to an end the periodic standard contract that will automatically arise at the end of the fixed term. That section 173 notice would, of course, be subject to the extended six-month notice period, regardless of the length of the initial fixed-term period. The Bill will also prevent the inclusion of a landlord's break clause in fixed-term standard contracts of less than 24 months, and prevent the activation of any break clause before month 18 of a fixed-term contract. Again, this will be subject to a six-month notice period. To ensure that there are no loopholes that unscrupulous landlords might seek to exploit, we will also be removing the arrangement under the 2016 Act that currently allows a landlord to seek possession if a contract holder does not confirm, within two months of being notified, that they are content with a variation that has been made to a term in their contract. In addition, a regulation-making power will be used to limit the use of a term, which allows the contract holder to be excluded from the property for specific periods, for example, to contracts for student accommodation let by higher education institutions. And finally, the Bill also makes a number of miscellaneous amendments to the 2016 Act. These include removing the subjective element of the test that establishes whether a modification to a fundamental term in a contract improves the contract holder's position. This is to preclude unscrupulous landlords from seeking to undermine security of occupation by pressurising contract holders to agree that a notice period of less than six months, for example, would be in their interests. The Bill also provides exemptions for particular types of very specific contracts, such as prohibited-conduct standard contracts, service occupancies or supported accommodation, where it is accepted that shorter notice periods and greater certainty regarding contract-end dates is required. These are very tightly controlled in the Bill to prevent any potential misuse, while still enabling social landlords, as well as employers who undertake a landlord function in relation to some of their employees, to have the certainty required in particular circumstances. My previous statement to Members on this Bill was back in September, when I provided a brief summary of our proposals as they stood at that time and initial feedback from the consultation exercise that had recently concluded. You will know from the statement I issued last month that the final consultation response has since been published, and that the changes we are seeking to make have not been met with universal support. That is to be expected, but this Government makes no apologies for bringing forward legislation that will, as part of our wider programme to support a professional and well-regulated sector offering high-quality homes to those who wish to rent, create conditions of improved security and certainty for the growing number of our citizens who rely on the private rented sector for their accommodation. Earlier, I mentioned that this Bill was unusual as it amends the Renting Homes (Wales) Act 2016 that has not yet come into force. The reasons for the delay in implementing the 2016 Act are complex, but I am confident that we now have the assurances we need from the UK Government that the necessary infrastructure will be in place to enable us to go live with the new arrangements before the end of this Assembly term. The 2016 Act, will, when implemented, bring a number of significant wider benefits for those who rent their home in Wales. I wrote to all Members in October last year to set out these benefits, and have re-circulated that letter as it provides more detail than time will allow for now. This Bill, if passed, will add a further significant benefit by ensuring that a possession notice, where there is no breach of contract, cannot be served for the first six months of occupation, and where possession is sought, giving the contract holder six months' notice. This will provide valuable time for individuals and families faced with possession under section 173 and the organisations and agencies that support them, to find a new home that is right for them and make all necessary arrangements for a smooth transition to their new home. I look forward to working with you and all of our stakeholders constructively in the coming months, as this Bill makes its way through the scrutiny process. Diolch.
Welsh: Diolch, Llywydd. Heddiw, rwy'n cyflwyno Bil Rhentu Cartrefi (Diwygio) (Cymru) i'r Senedd. Mae hwn yn Fil pwysig, ac yn Fil anarferol yn yr ystyr y bydd yn diwygio Deddf gan y Senedd, sef Deddf Rhentu Cartrefi (Cymru) 2016, na ddaeth eto i rym. Fe fydd gennyf i ragor i'w ddweud ynglŷn â hynny mewn ychydig, ond yn gyntaf, fe hoffwn i gymryd ychydig funudau i egluro'r hyn y mae'r Bil hwn yn ceisio ei gyflawni, a sut y bydd yn newid y berthynas rhwng landlordiaid a thenantiaid, neu 'ddeiliaid contract' fel y cânt eu disgrifio yn Neddf 2016. Fe fydd y Bil hwn yn diwygio Deddf 2016 i roi mwy o sicrwydd deiliadaeth i ddeiliaid contract sy'n rhentu eu cartrefi yng Nghymru, yn enwedig y rhai sy'n byw yn y sector rhentu preifat ac a fydd, pan ddaw darpariaethau Ddeddf 2016 i rym, yn gwneud hynny trwy gontractau meddiannaeth safonol gyda'u landlord. Y contractau safonol hyn fydd y math o gontract rhagosodedig yn y sector, gan ddisodli tenantiaethau byrddaliol sicr a wnaed o dan Ddeddf Tai 1988. Fe fydd y Bil yn golygu mwy o sicrwydd meddiannaeth o dan gontract safonol cyfnodol yn y ffyrdd canlynol: fe fydd yn ymestyn y cyfnod rhybudd gofynnol ar gyfer hysbysiad gan landlord a roddir o dan adran 173 o Ddeddf 2016, sy'n debyg i adran 21 y Ddeddf Tai 1988, o ddau fis i chwe mis; fe fydd yn cyfyngu ar roi hysbysiad o'r fath tan o leiaf chwe mis ar ôl dyddiad y feddiannaeth ar y contract - ar hyn o bryd mae Deddf 2016 yn nodi hyn yn bedwar mis. Ynghyd â'r cyfnod rhybudd estynedig, fe fydd hyn yn dyblu, o chwe mis i flwyddyn, yr isafswm cyfnod meddiannaeth ar gyfer rhywun nad yw'n torri ei gontract. Yn ogystal â hynny, fe fydd y Bil yn atal landlord rhag cyflwyno hysbysiad newydd o dan adran 173 tan o leiaf chwe mis wedi i'r hysbysiad blaenorol yn ôl adran 173 ddod i ben neu gael ei dynnu'n ôl. Fe wneir hyn ar gyfer sicrhau nad yw landlordiaid yn cael eu temtio i gyhoeddi sawl hysbysiad adran 173 'rhag ofn', a fyddai'n niweidiol i ymdeimlad deiliad y contract o ddiogelwch a sicrwydd. Serch hynny, i gydnabod y ffaith bod landlordiaid, ar brydiau, yn gwneud camgymeriadau technegol wrth gyflwyno hysbysiadau, mae'r Bil hefyd yn cynnwys darpariaeth sy'n galluogi landlord i dynnu hysbysiad yn ôl a'i ailgyhoeddi cyn pen 14 diwrnod. Fe fydd y Bil yn gwneud nifer o newidiadau hefyd i'r ffordd y mae contractau safonol cyfnod penodol yn gweithio fel na chaiff landlordiaid eu temtio i ddefnyddio contractau cyfnod penodol fel ffordd o osgoi'r diogelwch ychwanegol a gaiff ei ddarparu o dan gontractau safonol cyfnodol. Fe fydd yn dileu'r gallu a fyddai gan landlord fel arall i roi hysbysiad yn ystod contract safonol cyfnod penodol gan ei gwneud yn ofynnol i ddeiliad y contract adael ar ddiwedd y cyfnod penodol. Yn hytrach na hynny, fe fydd yn ofynnol i landlord gyflwyno hysbysiad adran 173 i derfynu'r contract safonol cyfnodol a fydd yn codi'n awtomatig ar ddiwedd y cyfnod penodol. Fe fyddai'r hysbysiad adran 173 hwnnw, wrth gwrs, yn ddarostyngedig i'r cyfnod rhybudd estynedig o chwe mis, heb unrhyw ystyriaeth i hyd y cyfnod gwreiddiol yn y tymor penodedig. Yn ogystal â hynny, fe fydd y Bil yn atal cynnwys cymal terfynu gan landlord mewn contractau safonol cyfnod penodol o lai na 24 mis, ac yn atal gweithrediad unrhyw gymal terfynu cyn mis 18 o gontract cyfnod penodol. Unwaith eto, fe fydd hyn yn amodol ar gyfnod rhybudd o chwe mis. I sicrhau nad oes yna unrhyw fylchau y gallai landlordiaid diegwyddor geisio manteisio arnyn nhw, fe fyddwn hefyd yn dileu'r trefniant o dan Ddeddf 2016, sydd ar hyn o bryd yn caniatáu i landlord geisio meddiant os na fydd deiliad contract yn cadarnhau, o fewn dau fis o'i hysbysu, ei fod yn fodlon ag amrywiad a wnaethpwyd i amod yn ei gontract. Yn ogystal â hynny, defnyddir pŵer i wneud rheoliadau i gyfyngu ar y defnydd o amod, sy'n caniatáu i ddeiliad y contract gael ei wahardd o'r eiddo am gyfnodau penodol, er enghraifft, i gontractau ar gyfer llety myfyrwyr a osodir gan sefydliadau addysg uwch. Ac yn olaf, mae'r Bil yn gwneud nifer o ddiwygiadau amrywiol i Ddeddf 2016 hefyd. Mae'r rhain yn cynnwys dileu'r elfen oddrychol yn y prawf sy'n pennu a yw addasiad i amod sylfaenol mewn contract yn gwella sefyllfa deiliad y contract. Fe wneir hyn i atal landlordiaid diegwyddor rhag ceisio tanseilio sicrwydd meddiannaeth drwy roi pwysau ar ddeiliaid contractau i gytuno y byddai cyfnod rhybudd o lai na chwe mis, er enghraifft, er eu budd nhw. Mae'r Bil yn cynnig rhyddhad hefyd o ran mathau arbennig o gontractau penodol iawn, fel contractau safonol ymddygiad gwaharddedig, deiliadaeth gwasanaeth neu lety â chymorth, lle derbynnir y ceir cyfnodau byrrach o rybudd ac mae angen mwy o sicrwydd ynghylch dyddiadau dod â chontractau i ben. Caiff y rhain eu rheoli'n gaeth iawn yn y Bil i atal unrhyw gamddefnydd posibl, gan alluogi landlordiaid cymdeithasol, yn ogystal â chyflogwyr sy'n cyflawni swyddogaeth landlord o ran rhai o'u gweithwyr nhw, i gael y sicrwydd sydd ei angen arnynt mewn amgylchiadau arbennig. Gwnes fy natganiad blaenorol i'r Aelodau ynglŷn â'r Bil hwn yn ôl ym mis Medi, pan roddais grynodeb byr o'n cynigion ni fel yr oedden nhw'r adeg honno a'r adborth cychwynnol o'r ymarfer ymgynghori a ddaeth i ben yn ddiweddar. Fe wyddoch chi o'r datganiad a gyhoeddais i fis diwethaf fod yr ymateb terfynol i'r ymgynghoriad wedi cael ei gyhoeddi ers hynny, ac ni chafwyd cytundeb cyffredinol i'r holl newidiadau yr ydym yn ceisio eu gwneud. Mae hynny i'w ddisgwyl. Ond nid yw'r Llywodraeth hon yn ymddiheuro am gyflwyno deddfwriaeth a fydd, fel rhan o'n rhaglen ehangach o gefnogi sector proffesiynol a reoleiddir yn dda ac sy'n cynnig cartrefi o ansawdd uchel i'r rhai sy'n dymuno rhentu, yn creu amodau gwell o ran diogelwch a sicrwydd i'r nifer gynyddol o'n dinasyddion ni sy'n ddibynnol ar y sector rhentu preifat am eu cartrefi. Yn gynharach, fe soniais fod y Bil hwn yn anarferol am ei fod yn diwygio Deddf Rhentu Cartrefi (Cymru) 2016 na ddaeth eto i rym. Mae'r rhesymau am yr oedi wrth weithredu Deddf 2016 yn gymhleth. Ond rwy'n hyderus erbyn hyn fod gennym y sicrwydd sydd ei angen arnom gan Lywodraeth y DU y bydd y seilwaith angenrheidiol ar waith i'n galluogi i roi'r trefniadau newydd ar waith cyn diwedd y tymor Seneddol hwn. Fe fydd Deddf 2016, pan gaiff ei rhoi ar waith, yn dod â nifer o fuddion ehangach sylweddol i'r rhai sy'n rhentu eu cartrefi yng Nghymru. Fe ysgrifennais at bob Aelod ym mis Hydref y llynedd i amlinellu'r manteision hyn, ac rwyf wedi ailanfon y llythyr hwnnw gan ei fod yn rhoi mwy o fanylion nag y mae amser yn ei ganiatáu nawr. Fe fydd y Bil hwn, os caiff ei basio, yn ychwanegu budd sylweddol arall drwy sicrhau na ellir cyflwyno hysbysiad adennill meddiant, pan nad oes unrhyw achos o dorri contract, am y chwe mis cyntaf o feddiannaeth, a phan geisir meddiant, gan roi chwe mis o hysbysiad i ddeiliad y contract. Fe fydd hyn yn rhoi amser gwerthfawr i unigolion a theuluoedd sy'n wynebu meddiant o dan adran 173, a'r sefydliadau a'r asiantaethau sy'n eu cefnogi nhw, i ddod o hyd i gartref newydd sy'n addas iddyn nhw a gwneud yr holl drefniadau angenrheidiol ar gyfer trosglwyddo'n ddidrafferth i'w cartref newydd. Rwy'n edrych ymlaen at weithio mewn modd adeiladol gyda chi a'n holl randdeiliaid ni yn ystod y misoedd nesaf, wrth i'r Bil hwn wneud ei ffordd drwy'r broses graffu. Diolch.