English: As the Welsh Government's explanatory memorandum to this Bill states, 'The private rented sector ("PRS") plays an important part in meeting the housing needs of the people of Wales' and 'the Welsh Government wishes to ensure there is the right balance of support and regulation in the PRS'. However, given the increasing dependency of people on the private rented sector for housing, a fine balance must be struck to protect both parties in these arrangements and avoid unintended consequences that run counter to this goal. Tenants, of course, need the security of a good home and a responsible landlord, but landlords also need the security of responsible tenants. The majority of landlords are individuals who let out one or two properties. Many of these rely on that income for their day-to-day living expenses, or to provide pensions. Any actions that drive decent landlords out of the sector and reduce the housing stock available for rent would be detrimental to tenants in the long run. Whilst the Equality, Local Government and Communities Committee recommends the general principles of this Bill should be agreed, it also acknowledges that there was a clear split in opinion as to whether the legislation was required. The Bill's explanatory memorandum states that the overarching aim of the Bill is to improve security of tenure for those who rent their homes in Wales. However, responses to the Welsh Government's consultation were mixed. Although 70 per cent of contract holders in this sector who responded were supportive of the main proposal to extend the notice period for section 173 evictions to six months, and 78 per cent were supportive of the proposal to prevent an eviction notice from being served within the first six months of a new occupation contract, 94 per cent of private landlords who responded were against the former, and 92 per cent of letting agents were against the latter. Notwithstanding this divergence in opinion, we will support the general principles of the Bill to provide greater security for people who rent their homes in Wales. However, we do also acknowledge the concerns of landlords about the impact that these reforms may have on their ability to protect their incomes, remove bad tenants as a last resort, and ensure that they can take possession of the property in exceptional circumstances, such as needing to move in themselves. As the National Residential Landlords Association stated in written evidence to committee, 'Landlords do not go to court without good reason and prefer to keep good tenants in their homes.' ARLA Propertymark, the professional and regulatory body for letting agents, states that letting property will become less viable for landlords under the Bill's current proposals, where there's no, 'straightforward means to regain the property quickly when things go wrong.' They note in consequence that there will be fewer privately rented homes, ultimately leaving tenants with less choice of where to live, increasing rents and forcing landlords to become more risk averse and only choose to house the lowest risk tenants. In order to make the legislation workable, they state that the Bill must be amended to include four mandatory grounds for repossession: when the landlord intends to sell the property, intends to move into the property, intends to move a family member into the property, and where a mortgage lender needs to regain the property. It is noted that although the UK Government's proposed abolition of no-fault evictions in England went further than the Welsh Government's Bill, its Renters' Reform Bill gives landlords more rights to gain possession of their property through the courts, where there is a legitimate need for them to do so, by reforming current legislation. The UK Government have also said that they will work to improve the court process for landlords to make it quicker and easier for them to get their property back sooner. In light of this Bill's unintended consequences, the NRLA have sought to develop constructive compromises that seek to balance the needs of both landlords and tenants, and I welcome the Minister's acceptance of one of those already. For example, in addition, allowing for a six-month section 173 no-fault eviction notice to be served after four months but take effect at the end of the six-month fixed term, giving tenants more notice and the landlord flexibility; and amending the minimum contract length to 12 months, but allowing a six-month tenant-only break if the landlord and tenant agree so at the outset of the contract. I also, listening to the previous contribution, note the call by Electrical Safety First for the Welsh Government to implement as quickly as possible the requirements in the original legislation for landlords to ensure any dwellings let are fit for human habitation, including mandatory electrical safety checks. Diolch.
Welsh: Fel y mae memorandwm esboniadol Llywodraeth Cymru i'r Bil hwn yn ei ddweud, 'Mae'r sector rhentu preifat yn chwarae rôl bwysig wrth ddiwallu anghenion pobl Cymru o ran tai' ac 'mae Llywodraeth Cymru am sicrhau'r cydbwysedd iawn o gefnogaeth a rheoleiddio o fewn y sector rhentu preifat.' Fodd bynnag, o ystyried dibyniaeth gynyddol pobl ar y sector rhentu preifat ar gyfer tai, mae'n rhaid cael cydbwysedd manwl i amddiffyn y ddwy ochr yn y trefniadau hyn ac osgoi canlyniadau anfwriadol sy'n mynd yn groes i'r nod hwn. Wrth gwrs, mae angen sicrwydd cartref da a landlord cyfrifol ar denantiaid, ond mae angen sicrwydd tenantiaid cyfrifol ar landlordiaid hefyd. Mae mwyafrif y landlordiaid yn unigolion sy'n gosod un neu ddau eiddo i'w rentu. Mae llawer o'r rhain yn dibynnu ar yr incwm hwnnw ar gyfer eu costau byw o ddydd i ddydd, neu i ddarparu pensiynau. Byddai unrhyw gamau gweithredu sy'n gyrru landlordiaid da allan o'r sector ac yn lleihau'r stoc dai sydd ar gael i'w rhentu yn niweidiol i denantiaid yn y tymor hir. Er bod y Pwyllgor Cydraddoldeb, Llywodraeth Leol a Chymunedau yn argymell cytuno ar egwyddorion cyffredinol y Bil hwn, mae hefyd yn cydnabod bod rhaniad clir yn y farn ar ba un a oedd angen y ddeddfwriaeth. Mae memorandwm esboniadol y Bil yn nodi mai nod cyffredinol y Bil yw gwella sicrwydd deiliadaeth i'r rhai hynny sy'n rhentu eu cartrefi yng Nghymru. Fodd bynnag, roedd yr ymatebion i ymgynghoriad Llywodraeth Cymru yn gymysg. Er bod 70 y cant o'r deiliaid contract yn y sector hwn a ymatebodd yn cefnogi'r prif gynnig i ymestyn y cyfnod rhybudd ar gyfer troi allan adran 173 i chwe mis, a bod 78 y cant yn cefnogi'r cynnig i atal hysbysiad troi allan rhag cael ei gyflwyno o fewn chwe mis cyntaf contract meddiannaeth newydd, roedd 94 y cant o landlordiaid preifat a ymatebodd yn erbyn y cyntaf, ac roedd 92 y cant o asiantau gosod eiddo yn erbyn yr olaf. Er gwaethaf y gwahaniaeth barn hwn, byddwn ni'n cefnogi egwyddorion cyffredinol y Bil i roi mwy o sicrwydd i bobl sy'n rhentu eu cartrefi yng Nghymru. Fodd bynnag, rydym ni hefyd yn cydnabod pryderon landlordiaid o ran yr effaith y gallai'r diwygiadau hyn ei chael ar eu gallu i ddiogelu eu hincwm, cael gwared ar denantiaid gwael pan fo popeth arall wedi methu, a sicrhau y gallan nhw ailfeddiannu'r eiddo o dan amgylchiadau eithriadol, megis yr angen i symud ynddo eu hunain. Fel y dywedodd Cymdeithas Genedlaethol y Landlordiaid Preswyl mewn tystiolaeth ysgrifenedig i'r pwyllgor, Nid yw landlordiaid yn mynd i'r llys heb reswm da ac mae'n well ganddyn nhw gadw tenantiaid da yn eu cartrefi. Mae ARLA Propertymark, y corff proffesiynol a rheoleiddio ar gyfer asiantau gosod eiddo, yn datgan y bydd gosod eiddo yn llai hyfyw i landlordiaid o dan gynigion presennol y Bil, lle nad oes, ffordd syml o adennill yr eiddo yn gyflym pan fydd pethau yn mynd o chwith. Maen nhw'n nodi o ganlyniad y bydd llai o gartrefi rhentu preifat, gan arwain yn y pen draw at lai o ddewis o le i fyw i denantiaid, rhenti cynyddol a gorfodi landlordiaid i fod yn fwy amharod i fentro a dewis rhoi cartref i denantiaid risg isaf yn unig. Er mwyn gwneud y ddeddfwriaeth yn ymarferol, maen nhw'n datgan bod yn rhaid diwygio'r Bil i gynnwys pedair sail orfodol dros adfeddiannu: pan fo'r landlord yn bwriadu gwerthu'r eiddo, yn bwriadu symud i mewn i'r eiddo, yn bwriadu symud aelod o'r teulu i'r eiddo, a phan fo angen i fenthyciwr morgais adennill yr eiddo. Caiff ei nodi er bod bwriad Llywodraeth y DU i ddiddymu camau troi allan heb fai yn Lloegr yn mynd ymhellach na Bil Llywodraeth Cymru, bod ei Bil Diwygio i Rentwyr yn rhoi mwy o hawliau i landlordiaid gael meddiant o'u heiddo drwy'r llysoedd, pan fo angen dilys iddyn nhw wneud hynny, trwy ddiwygio'r ddeddfwriaeth bresennol. Mae Llywodraeth y DU hefyd wedi dweud y byddan nhw yn gweithio i wella proses y llysoedd er mwyn ei gwneud yn gyflymach ac yn haws i landlordiaid gael eu heiddo yn ôl yn gynt. Yng ngoleuni canlyniadau anfwriadol y Bil hwn, mae Cymdeithas Genedlaethol y Landlordiaid Preswyl wedi ceisio datblygu cyfaddawdau adeiladol sy'n ceisio cydbwyso anghenion landlordiaid a thenantiaid, ac rwy'n croesawu'r ffaith bod y Gweinidog eisoes wedi derbyn un ohonyn nhw. Er enghraifft, yn ogystal, caniatáu i hysbysiad troi allan heb fai adran 173 o chwe mis gael ei gyflwyno ar ôl pedwar mis ond i ddod i rym ar ddiwedd y cyfnod penodedig o chwe mis, gan roi mwy o rybudd i denantiaid a mwy o hyblygrwydd i'r landlord; a diwygio hyd y contract lleiaf i 12 mis, ond caniatáu toriad gan y tenantiaid yn unig o chwe mis os yw'r landlord a'r tenant yn cytuno ar hynny ar ddechrau'r contract. Rwyf i hefyd, wrth wrando ar y cyfraniad blaenorol, yn nodi'r alwad gan Diogelwch Trydanol yn Gyntaf i Lywodraeth Cymru weithredu cyn gynted ag y bo modd y gofynion yn y ddeddfwriaeth wreiddiol i landlordiaid sicrhau bod unrhyw anheddau a gaiff eu gosod yn addas i fod yn gartref, gan gynnwys gwiriadau diogelwch trydanol gorfodol. Diolch.