English: Diolch, Llywydd. I'm pleased to contribute to this Stage 1 debate to outline the Finance Committee's recommendations in relation to the financial implications of the Renting Homes (Fees etc.) (Wales) Bill. The Finance Committee supports the general principles of the Bill and agrees that the provisions are necessary to sustain an accessible and affordable private rental sector in Wales. However, we wish to bring the Assembly's attention to the variation in the figures in the regulatory impact assessment in estimating the potential costs or benefits that could arise from implementing the Bill's provisions. The Welsh Government's analysis has been developed through engagement with key stakeholders, including Rent Smart Wales, as well as being informed by the consultation exercise, independent research and the experience, of course, of similar legislation being implemented in Scotland. Nevertheless, the Minister told us that it has been necessary to make a number of assumptions, due to the substantial differences in practice across the private rented sector. Given the uncertainty in the central estimate presented, the Welsh Government has undertaken a sensitivity analysis, testing the impact of changes to these key assumptions. The inclusion of the sensitivity analysis, examining the range of potential costs in the best and worst-case scenarios, is very much welcomed by the committee, although it does demonstrate a broad range of costs. For example, the 'do nothing' option presents a cost range of £36 million between the lower and higher estimates for tenant fees over a five-year period. And whilst recognising the estimated savings to tenants of banning fees, we are mindful that letting agents and landlords will recoup this lost income by other means, and we have recommended that the Welsh Government closely monitors and reviews the impact of the Bill's implementation on rent levels. Our final recommendation relates to local authority costs, and the costs of enforcement in particular, which will be central to the Bill's success. We note the Minister's view that a high level of compliance is anticipated, and recognise that local authorities will be able to retain the income from collecting fixed-penalty notices to offset enforcement costs. However, we remain concerned that enforcement activities may not be cost neutral for local authorities, and that increased rent levels could impact on local authorities' ability to discharge their duties to prevent homelessness through a private rented sector tenancy. We have therefore recommended that the Bill's financial impact on local authorities, particularly with regard to enforcement costs, should be closely monitored and evaluated to ensure that sufficient resources are available.
Welsh: Diolch yn fawr, Llywydd. Rwy'n falch iawn i gael y cyfle i gyfrannu at y ddadl Cyfnod 1 yma, er mwyn amlinellu argymhellion y Pwyllgor Cyllid mewn perthynas â goblygiadau ariannol y Bil rhentu cartrefi. Mae'r Pwyllgor Cyllid yn cefnogi egwyddorion cyffredinol y Bil ac yn cytuno bod y darpariaethau yn angenrheidiol ar gyfer cynnal sector rhentu preifat hygyrch a fforddiadwy yng Nghymru. Fodd bynnag, hoffem ddwyn sylw'r Cynulliad at yr amrywiadau sydd i'w gweld yn y ffigurau yn yr asesiad effaith rheoleiddiol o ran amcangyfrif y costau neu'r buddion a allai godi wrth weithredu darpariaethau'r Bil. Datblygodd Llywodraeth Cymru ei ddadansoddiad drwy ymgysylltu â rhanddeiliaid allweddol, gan gynnwys Rhentu Doeth Cymru, a chafodd y dadansoddiad hwn ei lywio hefyd gan ymarfer ymgynghori, gan ymchwil annibynnol a'r profiad a gafwyd, wrth gwrs, o weithredu deddfwriaeth debyg yn yr Alban. Serch hynny, dywedodd y Gweinidog wrthym ni y bu angen gwneud nifer o ragdybiaethau yn sgil y gwahaniaethau ymarferol sylweddol sy'n bodoli ar draws y sector rhentu preifat. O ystyried yr ansicrwydd sydd ynghlwm wrth yr amcangyfrif craidd a gyflwynwyd, mae Llywodraeth Cymru wedi cynnal dadansoddiad sensitifrwydd er mwyn profi effaith unrhyw newidiadau i'r rhagdybiaethau allweddol hyn. Mae'r cam o gynnwys y dadansoddiad sensitifrwydd, sy'n archwilio amrediad y costau posibl yn y senarios gorau a'r senarios gwaethaf, yn un y mae'r Pwyllgor yn ei groesawu'n fawr, a hynny er ei fod yn dangos amrediad eang o gostau. Er enghraifft, mae'r opsiwn 'gwneud dim byd' yn cyflwyno amrediad cost o £36 miliwn rhwng yr amcangyfrifon is a'r amcangyfrifon uwch ar gyfer ffioedd tenantiaid dros gyfnod o bum mlynedd. Er ein bod yn nodi'r arbedion a amcangyfrifir i denantiaid o wahardd ffioedd, rŷm ni yn ymwybodol y bydd asiantau gosod a landlordiaid yn adennill yr incwm coll hwn drwy ddulliau eraill, ac rydym wedi argymell bod Llywodraeth Cymru yn monitro ac yn adolygu'n ofalus effaith gweithredu'r Bil ar lefelau rhent. Mae ein hargymhelliad olaf yn ymwneud â chostau awdurdodau lleol, ac yn benodol costau gorfodi, a fydd yn ganolog i lwyddiant y Bil. Rŷm ni'n nodi'r ffaith bod y Gweinidog yn rhagweld lefel uchel o gydymffurfiaeth, ac rŷm ni'n cydnabod y bydd awdurdodau lleol yn gallu cadw'r incwm a gesglir drwy hysbysiadau cosb benodedig i wrthbwyso costau gorfodaeth. Fodd bynnag, rŷm ni yn parhau i bryderu am y posibilrwydd na fydd y gweithgareddau gorfodi yn niwtral o ran cost i awdurdodau lleol, a'r posibilrwydd y bydd lefelau rhent uwch yn effeithio ar allu awdurdodau lleol i gyflawni eu dyletswyddau o ran atal digartrefedd drwy denantiaeth yn y sector rhentu preifat. Rydym wedi argymell, felly, bod effaith ariannol y Bil ar awdurdodau lleol, yn enwedig o safbwynt costau gorfodi, yn cael ei monitro a'i gwerthuso'n ofalus er mwyn sicrhau bod adnoddau digonol ar gael.