English: Diolch. Can I just thank Hefin David for introducing these proposals today? They did speak to my recurring nightmare of land law lectures 30 years ago. But I think it is important that you've done this, because even though rentcharges - new rentcharges - were abolished in 1977, there are still some in existence. The remedies - you refer to them in your motion - are hugely draconian, and, of course, the Court of Appeal has quite recently confirmed that these are live remedies, so I think we need legislation now to at least modify them. Estate rentcharges, which is actually the core of what you're talking about, are a little bit different - perhaps a bit more relevant as well. They don't carry the disproportionate remedies with them in quite the way that some ordinary rent charges do, but neither were they abolished in 1977. They were specifically retained with small estates in mind, to manage the ongoing maintenance of shared facilities, perhaps like a joint access way, or a shared pumping station - small things like this. And I can think, actually, of one estate in Uplands, which is the ward I live in, built in the 1980s - 15 or so properties - they pay about £150 each under a rentcharge to maintain a bit of shared land and an entranceway into Cwmdonkin Park. But larger estates tended to have adopted or adoptable services protected by bonds, so rentcharges weren't used from the 1970s onwards every day because they weren't needed. The unintended consequence of that was that the enforceability of covenant was lost as well, but I'll leave that for another day. I think now we're seeing that estate rentcharge used more creatively, though. We all know those big estates, where the roads are too narrow, on one of those annoying political canvasses when you can't find somewhere to park. Those roads are pretty much unadoptable and the houses are subject to rentcharges to maintain those and to look after other common areas, and that rent owner, as you say, is usually a large developer or one of the agency companies, and they're collecting that £150 - it is 150 quid these days, not a guinea. But as a result of these, they're spending less upfront, avoiding making up estate roads to adoptable standard, avoiding having to give a section 48 bond cover, in the case of them defaulting on adoption, and through the rentcharge, they're creating an investment fund on which they get interest, along with the ability, as you indicated, to increase that rentcharge whenever they like, and charge whatever they like for consents and other covenant enforcement without any accountability. And when you consider how many of this type of estate are likely to be going up under local development plans all over Wales, as councils scramble to meet the housing targets they've been set, this estate rentcharge has become a bit of a developer's dream, I think: completely unregulated, no obligation to consult, no obligation to offer reasonable charges, no right for rent payers for copies of accounts or access to a first-tier tribunal - you've got to go to county court. And I think my little estate in the Uplands is probably fine because, actually, the residents are the management company. But on these big multihundred-house estates, we're going to be in exactly the position you said, and I really hope that one or both Governments manages to deal with this fairly swiftly.
Welsh: Diolch. A gaf fi ddiolch i Hefin David am gyflwyno'r cynigion hyn heddiw? Roeddent yn fy atgoffa o fy hunllef fynych am ddarlithoedd cyfraith tir 30 mlynedd yn ôl. Ond rwy'n credu ei bod yn bwysig eich bod wedi gwneud hyn, oherwydd er bod rhent-daliadau - rhent-daliadau newydd - wedi cael eu diddymu ym 1977, mae rhai yn dal i fodoli. Mae'r rhwymedïau - rydych yn cyfeirio atynt yn eich cynnig - yn llym iawn, ac wrth gwrs, mae'r Llys Apêl wedi cadarnhau yn ddiweddar bod y rhain yn rwymedïau gweithredol, felly credaf ein bod angen deddfwriaeth yn awr i'w haddasu o leiaf. Mae rhent-daliadau ystadau, sef craidd yr hyn rydych yn siarad amdano mewn gwirionedd, fymryn yn wahanol - ac efallai ychydig yn fwy perthnasol hefyd. Nid ydynt yn cario'r un rhwymedïau anghymesur gyda hwy yn yr un ffordd yn union ag y mae rhai rhent-daliadau cyffredin yn ei wneud, ond ni chawsant eu diddymu ym 1977 chwaith. Cawsant eu cadw'n benodol gydag ystadau bach mewn cof, i reoli'r gwaith parhaus o gynnal a chadw cyfleusterau a rennir, efallai fel ffordd fynediad ar y cyd, neu orsaf bwmpio a rennir - pethau bach fel hyn. A gallaf feddwl, rwy'n credu, am un ystâd yn yr Uplands, sef y ward lle rwy'n byw, a adeiladwyd yn yr 1980au - tua 15 eiddo - lle maent yn talu tua £150 yr un mewn rhent-daliadau i gynnal ychydig o dir cyffredin a llwybr mynediad at Barc Cwmdoncin. Ond roedd ystadau mwy yn tueddu i fod â gwasanaethau wedi'u mabwysiadu neu y gellid eu mabwysiadu a oedd wedi'u diogelu gan fondiau, felly ni chafodd rhent-daliadau eu defnyddio bob dydd o'r 1970au ymlaen oherwydd nad oedd eu hangen. Canlyniad anfwriadol hynny oedd bod y gallu i orfodi cyfamod wedi'i golli yn ogystal, ond rwyf am adael hynny at ddiwrnod arall. Er hynny, credaf ein bod yn gweld y rhent-daliadau ystadau hynny'n cael eu defnyddio'n fwy creadigol bellach. Mae pawb ohonom yn gwybod am yr ystadau mawr hynny, lle mae'r ffyrdd yn rhy gul, wrth wneud gwaith canfasio gwleidyddol diflas pan na allwch ddod o hyd i rywle i barcio. Mae'r ffyrdd hynny fwy neu lai'n amhosibl eu mabwysiadu ac mae'r tai yn ddarostyngedig i rent-daliadau ar gyfer cynnal y ffyrdd hynny a gofalu am fannau cymunol eraill, ac mae'r perchennog rhent hwnnw, fel y dywedwch, fel arfer yn ddatblygwr mawr neu'n un o'r cwmnïau asiantaeth, ac maent yn casglu'r £150 - a £150 ydyw y dyddiau hyn yn hytrach na gini. Ond o ganlyniad i'r rhain, maent yn gwario llai ymlaen llaw, yn osgoi sicrhau bod ffyrdd ystadau yn cyrraedd safon lle y gellid eu mabwysiadu, yn osgoi gorfod darparu bond adran 48, pe baent yn methu sicrhau eu bod yn cael eu mabwysiadu, a thrwy'r rhent-daliadau, maent yn creu cronfa fuddsoddi y cânt log arni, ynghyd â'r gallu, fel y nodoch, i gynyddu'r rhent-daliadau pryd bynnag y maent eisiau gwneud hynny, a chodi faint bynnag a ddymunant am gydsyniadau a chyfamodau gorfodol eraill heb unrhyw atebolrwydd. A phan ystyriwch faint o ystadau o'r fath sy'n debygol o gael eu codi o dan gynlluniau datblygu lleol ym mhob cwr o Gymru, wrth i gynghorau fynd ati fel lladd nadroedd i gyrraedd y targedau tai sydd wedi'u pennu ar eu cyfer, mae'r rhent-daliadau ystadau hyn wedi datblygu i fod yn dipyn o freuddwyd i'r datblygwr, rwy'n credu: nid yw'n cael ei reoleiddio o gwbl, nid oes unrhyw rwymedigaeth i ymgynghori, nid oes unrhyw rwymedigaeth i godi taliadau rhesymol, nid oes gan dalwyr rhent unrhyw hawl i gael copïau o gyfrifon na mynediad at dribiwnlys haen gyntaf - mae'n rhaid i chi fynd i'r llys sirol. Ac rwy'n credu y bydd yr ystâd fach yn yr Uplands yn iawn oherwydd, mewn gwirionedd, y preswylwyr yw'r cwmni rheoli. Ond mewn perthynas â'r ystadau mawr sy'n cynnwys cannoedd ar gannoedd o dai, byddwn yn yr un sefyllfa'n union ag a amlinellwyd gennych, ac rwy'n gobeithio y bydd un o'r ddwy Lywodraeth, neu'r ddwy, yn llwyddo i fynd i'r afael â hyn yn weddol gyflym.