English: Diolch, Lywydd. Thanks for the opportunity of bringing this debate today. As many of us know, moving from one rented property to another can sometimes be difficult. I do understand this, as I have never had a residential mortgage, and hence have never been an owner-occupier. So, I have spent a lot of time in my life living in the private rented sector. Oddly, though, I do also have a buy-to-let mortgage, so I have also been a landlord. Hence I have also dealt with tenants from the other viewpoint. So, I do need to declare an interest when I deal with housing issues. But I also, hopefully, have a slight theoretical advantage in that I have been able to view the whole issue of property ownership and renting from both sides of the fence. To go back to what I was saying at the start, moving is usually a difficult and sometimes traumatic time. This this can apply to private renters, some of whom, of course, are entire families, as much as it does to owner-occupiers moving up or down the property ladder. Increasingly, in a UK facing a housing shortage, there can be problems with finding the right property and then securing it before it gets snapped up. Allied to this difficulty is the expense involved. Some of the expense incurred in moving is largely unavoidable. However, there are also added expenses that are not only questionable, but often downright unfathomable. These are letting agency fees. In England and Wales, this is a largely unregulated area. In the 1980s, when property prices began to become an exciting topic of conversation for more and more so-called upwardly mobile people throughout the UK, it was often sniffily remarked that, while solicitors and accountants required some kind of examination process to become qualified, there was no such requirement for estate agents and letting agents. Although, since 1981, we have had the trade association called the Association of Residential Letting Agents, or ARLA, that situation of non-regulation remains largely the case today. ARLA attempts to set a required code of conduct for letting agents, but the crucial difference here is that one does not have to become a member of ARLA to practise as a letting agent. It isn't like the Bar Council or the British Medical Association. To quote a report from the House of Commons library from March 2015, 'There is no overarching statutory regulation of private sector letting or managing agents in England or any legal requirement for them to belong to a trade association, although many letting and managing agents submit to voluntary regulation.' The situation here in Wales is slightly different, in that we have already passed the Housing (Wales) Act 2014. This introduced a compulsory registration scheme covering both private landlords and letting and management agents, overseen by the new public body called Rent Smart Wales. This licensing system provides a useful starting point for the subject that we are looking at today, since we now already have the regulatory framework in Wales to deliver further standards regarding the precise issue of letting agency fees. Why is this now such a burning issue? Well, with a dearth of available council housing and social housing, more people are having to go into the private rented sector to find suitable property to move into. This brings more and more people into the world of the letting agent. So, perhaps it is time to consider some kind of regulation for this sector, regulation that might perhaps complement some of the aforementioned measures that the Assembly introduced during the fourth Assembly term to regulate private landlords. Of course, there is no point bringing in regulation if there is nothing wrong with the sector. Unfortunately, the experience of a significant number of renters in Wales is that there are many charges involved in moving, in renting, even in renewing a tenancy, which add to the cost and which they often simply do not understand. Shelter Cymru, in a recent report, found that one in three tenants using letting agencies paid more than £200 in agency fees to begin a tenancy. Taken with the advance rent and bond, this means that the cost of moving into an average three-bed home in Cardiff is pushed up to more than £1,600. These are significant costs. Of what do these fees consist? Well, often they are covered simply by the catch-all term of 'administration charges'. Before moving in, prospective tenants would expect to have to submit to various checks on referees and personal credit. However, many of these checks are not particularly costly to carry out, hardly justifying the sometimes exorbitant fees that are in some cases levied upon the prospective tenants. A report on the situation in England by the House of Commons Communities and Local Government Committee revealed many sharp practices that are probably equally prevalent in Wales. One of those cited in the report was drip pricing, a sales technique whereby charges are only revealed gradually to the prospective buyer, or, in this case, the prospective tenant. 'Fees may apply' is the operative phrase here. There can sometimes be double charging, where both landlord and tenant are charged by the agency for carrying out the same checks. In some cases, the landlord doesn't know that the agency is charging the prospective tenant. In cases where there are multiple applications for the same property, the agents can make money from a number of prospective tenants, most of whom don't actually move in. And prospective tenants looking for a new home can find themselves forking out for credit checks and other administration fees several times over before being able to finally, hopefully, move into a property. Perhaps the most pernicious types of these fees are repeat charges for sitting tenants who are simply renewing their existing tenancy. In this case, credit checks and personal references should no longer be required, but the more unscrupulous kind of letting agent will still apply a highly mysterious charge. Of course, letting agents do face costs, but their staple source of income is supposed to come from their percentage commission on the monthly rent on a property, which they rightly take from the landlord. So, excessive administration fees are simply a healthy bonus payment for them. In November 2015, the Consumer Rights Act 2015 came into law, a piece of Westminster legislation that also applied to Wales. This was supposed to force letting agents to be transparent when displaying their charges, so that consumers - in this case, prospective tenants - could make an informed choice as to which agent they wanted to use. Unfortunately, when Shelter Cymru investigated how well this was operating in the early months of 2016, they discovered a widespread flouting of the law. They carried out a mystery shop of 85 letting agents across Wales to see how they displayed their charges and whether or not these charges remained consistent. The law requires agents to show a full list of fees in the office and on the website. More than half - 52 per cent - of agents did not display an actual fee or indeed any way in which the fee could be calculated. More than half the agents stated a different fee when contacted by telephone to what was stated on their website. So, what needs to be done now? Well, I am sometimes slightly dismayed by the extent to which we seem to follow Scotland's path here in the Assembly. On this occasion, though, if we do look north, then we find that there is a legislative course that we could perhaps follow. In November 2012, the Scottish Parliament voted to approve new legislation that outlawed all tenancy charges, apart from rent and a refundable deposit. This move then impacted on England. In July 2013, the Commons' select committee on communities and local government compiled a report on the private rented sector. Following Scotland's lead on letting agency fees was considered at that point, but the committee sensibly decided to wait for more evidence to emerge from Scotland as to what effect the Scottish legislative changes had had on the Scottish private rented sector. In March 2015, the same Commons committee published a report in which they gathered together the evidence from Scotland and had another look at the situation. A major worry was that if letting agents were no longer able to charge tenants for various check, then they might charge the landlords instead, and the landlords would simply pass the fees onto the tenants in the form of rent increases. However, the Commons investigation found no clear evidence that rents had risen as a result of the abolition of letting agency fees. The committee's recommendation was that there should be a comprehensive impact assessment of the effects of introducing a similar ban in England. Since then, in the recent autumn statement, the Chancellor stated that Ministers will bring in a ban as soon as possible. Is a blanket ban on fees what we want, though? Will such a ban be enforceable? And, if such a ban does come in, will it simply push up rents? In terms of enforcement, we need to go back to the example of Scotland. There, it was actually illegal to charge premiums - that is, fees charged at the start of a tenancy - after the housing Act (Scotland), passed by the Westminster Parliament back in 1984. However, the 2012 law passed by the Holyrood Parliament clarified this and led to enforcement action finally being taken. This near 30-year gap does demonstrate the danger of passing poorly drafted and subsequently unenforceable legislation, of which of course we have to beware. What about the issue of charges being passed on to tenants as increased rents? Well, Generation Rent, the campaigning group, looked at Scotland before and after the ban and concluded that abolishing fees did not necessarily drive up rents. However, the evidential problem was that rents did go up in the period under review and Generation Rent was unable to separate the agency fees issue from other factors in the housing market. So to be frank, they simply didn't know. The Commons select committee also concluded that the evidence was inconclusive, and that more research needed to be done on this while the National Landlords Association believed that, in Scotland, 'the letting fee still exists but has been transferred into the rent; tenants are now paying a higher rent.' PricedOut, another pressure group, opined that even if some of the fees were passed on in the form of higher rent, this would mean that the charges were spread across a tenancy, which was preferable to tenants being hit with a huge lump sum when they wanted to move to a new place. ARLA, the Association of Residential Letting Agents, has been critical of the proposed ban in England. They claim that the average charge is actually £202 per tenant and that this is broadly a fair fee to cover agents' costs. The Residential Landlords Association says that it would have been better to improve the transparency of fees charged by agents by forcing them to publicise their charges and what the charges actually cover rather than have a blanket ban. The problem with this is that the consumer Act legislation already did this, covering England and Wales, and Shelter Cymru's evidence seemed to conclusively reveal that it had had little effect on the commercial behaviour of many letting agents. So, if you want to deal with this problem, you have probably got two options. You could call for complete transparency. This would mean agents having to publish a full breakdown of fees alongside any property advert. It would also forbid double charging and would force letting agents to reveal all of the tenancy charges to the landlords they were working for. But this is already provided for in the consumer rights Act and, in actuality, probably doesn't really function very well in the housing sector. The other option is to have a blanket ban and to make all fees and charges, other than rents and deposits, unlawful when charged to the prospective tenant. There could be a case for either option. But, as earlier legislation has failed, it seems to me that we may now need to address this as a legislative issue, targeted purely at the letting agents. Hence the debate that UKIP Wales has brought here today.
Welsh: Diolch, Lywydd. Diolch am y cyfle i gyflwyno'r ddadl hon heddiw. Fel y mae llawer ohonom yn gwybod, gall symud o un eiddo rhent i un arall fod yn anodd weithiau. Rwy'n deall hyn, gan nad wyf erioed wedi cael morgais preswyl, ac felly erioed wedi bod yn berchennog preswyl. Felly, rwyf wedi treulio llawer o amser yn fy mywyd yn byw yn y sector rhentu preifat. Yn rhyfedd ddigon, fodd bynnag, mae gennyf forgais prynu i osod hefyd, felly rwyf hefyd wedi bod yn landlord. O'r herwydd, rwyf hefyd wedi ymdrin â thenantiaid o'r safbwynt arall. Felly, mae angen i mi ddatgan buddiant pan fyddaf yn ymdrin â materion tai. Ond mae gennyf fantais ddamcaniaethol fach hefyd, gobeithio, gan fy mod wedi gallu edrych ar holl fater perchnogaeth eiddo a rhentu o'r ddwy ochr i'r ffens. I fynd yn ôl at yr hyn roeddwn yn ei ddweud ar y dechrau, mae symud fel arfer yn amser anodd, ac weithiau'n drawmatig. Gall hyn fod yn berthnasol i rentwyr preifat, a rhai ohonynt, wrth gwrs, yn deuluoedd cyfan, lawn cymaint ag i berchen-feddianwyr sy'n symud i fyny neu i lawr yr ysgol eiddo. Yn gynyddol, gyda phrinder tai yn y DU, gall fod problemau gyda dod o hyd i'r eiddo cywir a'i brynu cyn iddo gael ei fachu. Yn gysylltiedig â'r anhawster hwn, mae'r gost sy'n rhan o'r broses. Nid oes modd osgoi rhai o'r costau a geir wrth symud. Fodd bynnag, mae yna hefyd gostau ychwanegol sydd nid yn unig yn amheus, ond yn aml yn hollol anesboniadwy. Ffioedd yr asiantaethau gosod tai yw'r rhain. Yng Nghymru a Lloegr, mae hwn yn faes sydd, i raddau helaeth, heb ei reoleiddio. Yn y 1980au, pan ddechreuodd prisiau eiddo ddod yn bwnc trafod cyffrous i fwyfwy o bobl a oedd yn anelu i symud i fyny mewn cymdeithas ar draws y DU, câi ei ddweud yn aml gyda pheth dirmyg, er bod cyfreithwyr a chyfrifwyr angen rhyw fath o broses arholi er mwyn cymhwyso, nid oedd gofyniad o'r fath ar gyfer gwerthwyr tai ac asiantaethau gosod tai. Er bod gennym y gymdeithas fasnach a elwir yn Gymdeithas Asiantaethau Gosod Preswyl, neu ARLA, ers 1981, mae'r sefyllfa honno o ddiffyg rheoleiddio yn parhau i fod yr un fath i raddau helaeth heddiw. Mae ARLA yn ceisio gosod cod ymddygiad gofynnol ar gyfer asiantaethau gosod tai, ond y gwahaniaeth hanfodol yma yw nad oes yn rhaid i rywun ddod yn aelod o ARLA i weithredu fel asiant gosod tai. Nid yw'n debyg i Gyngor y Bar neu Gymdeithas Feddygol Prydain. I ddyfynnu o adroddiad o lyfrgell Tŷ'r Cyffredin ym mis Mawrth 2015, Nid oes unrhyw reoleiddio statudol trosfwaol mewn perthynas ag asiantau sy'n gosod neu'n rheoli tai y sector preifat yn Lloegr nac unrhyw ofyniad cyfreithiol iddynt berthyn i gymdeithas fasnach, er bod llawer o asiantau sy'n gosod a rheoli tai yn gwirfoddoli i gael eu rheoleiddio. Mae'r sefyllfa yma yng Nghymru ychydig yn wahanol, yn yr ystyr ein bod eisoes wedi pasio Deddf Tai (Cymru) 2014. Roedd hon yn cyflwyno cynllun cofrestru gorfodol i gynnwys landlordiaid preifat ac asiantau sy'n gosod a rheoli tai, cynllun a gâi ei oruchwylio gan y corff cyhoeddus newydd o'r enw Rhentu Doeth Cymru. Mae'r system drwyddedu yn darparu man cychwyn defnyddiol ar gyfer y pwnc rydym yn edrych arno heddiw, gan fod gennym y fframwaith rheoleiddio yng Nghymru eisoes i gyflwyno safonau pellach yn ymwneud yn benodol â ffioedd yr asiantaethau gosod tai. Pam y mae'n gymaint o bwnc llosg yn awr? Wel, gyda phrinder tai cyngor a thai cymdeithasol, mae mwy o bobl yn gorfod mynd i mewn i'r sector rhentu preifat i ddod o hyd i eiddo addas i symud iddo. Daw hyn â mwy a mwy o bobl i mewn i fyd yr asiant gosod tai. Felly, efallai ei bod yn bryd ystyried rhyw fath o reoleiddio ar gyfer y sector, rheoleiddio, o bosibl, a allai ategu rhai o'r mesurau uchod a gyflwynodd y Cynulliad yn ystod pedwerydd tymor y Cynulliad i reoleiddio landlordiaid preifat. Wrth gwrs, nid oes diben cyflwyno rheoliadau os nad oes unrhyw beth o'i le ar y sector. Yn anffodus, profiad nifer sylweddol o bobl sy'n rhentu yng Nghymru yw bod llawer o gostau ynghlwm wrth symud a rhentu, a hyd yn oed wrth adnewyddu tenantiaeth, sy'n ychwanegu at y gost ac yn aml, nid ydynt yn eu deall. Canfu Shelter Cymru, mewn adroddiad diweddar, fod un o bob tri thenant sy'n defnyddio asiantaethau gosod wedi talu mwy na £200 mewn ffioedd asiantaeth er mwyn dechrau tenantiaeth. O'u cymryd gyda rhent ymlaen llaw a bond, mae hyn yn golygu bod y gost o symud i gartref tair ystafell wely cyffredin yng Nghaerdydd yn cael ei gwthio i fyny dros £1,600. Mae'r rhain yn gostau sylweddol. Beth y mae'r ffioedd hyn yn ei gynnwys? Wel, yn aml cânt eu disgrifio'n syml drwy ddefnyddio'r ymadrodd cyffredinol, 'taliadau gweinyddol'. Cyn symud i mewn, byddai disgwyl i ganolwyr a chredyd personol darpar denantiaid gael eu harchwilio. Fodd bynnag, nid yw llawer o'r gwiriadau hyn yn arbennig o gostus i'w cynnal, a phrin eu bod yn cyfiawnhau'r ffioedd sydd weithiau'n afresymol ac sy'n cael eu codi ar y darpar denantiaid mewn rhai achosion. Datgelodd adroddiad ar y sefyllfa yn Lloegr gan Bwyllgor Cymunedau a Llywodraeth Leol Tŷ'r Cyffredin lawer o arferion llym sydd yr un mor gyffredin yng Nghymru yn ôl pob tebyg. Un o'r rhai a nodwyd yn yr adroddiad oedd prisio ychwanegol cudd, techneg werthu lle nad yw'r taliadau ond yn cael eu datgelu'n raddol i'r darpar brynwr, neu yn yr achos hwn, y darpar denant. 'Gall fod ffioedd i'w talu' yw'r ymadrodd gweithredol yma. Gall tâl dwbl gael ei godi, pan fo landlord a'r tenant yn talu i'r asiantaeth am gyflawni'r un archwiliadau. Mewn rhai achosion, nid yw'r landlord yn gwybod bod yr asiantaeth yn codi tâl ar y darpar denant. Mewn achosion lle y ceir ceisiadau lluosog am yr un eiddo, gall yr asiantaethau gael arian gan nifer o ddarpar denantiaid, ac ni fydd y rhan fwyaf ohonynt yn symud i mewn. A gall darpar denantiaid sy'n chwilio am gartref newydd orfod talu am wiriadau credyd a ffioedd gweinyddol eraill sawl gwaith cyn gallu symud i mewn i eiddo o'r diwedd, gobeithio. Efallai mai'r mathau mwyaf enbyd o'r ffioedd hyn yw taliadau sy'n ailadrodd ar gyfer tenantiaid sy'n byw yn yr eiddo eisoes ac sydd ond yn adnewyddu eu tenantiaeth bresennol. Yn yr achos hwn, ni ddylai fod angen gwiriadau credyd a geirda personol mwyach, ond bydd y math mwy diegwyddor o asiantaeth gosod tai yn dal i godi tâl dirgel iawn. Wrth gwrs, mae asiantaethau gosod tai yn wynebu costau, ond mae eu prif ffynhonnell incwm i fod i ddod o'r ganran o'u comisiwn ar y rhent misol ar eiddo y byddant yn ei gymryd gan y landlord, a hynny'n briodol. Felly, bonws iach iddynt, a dim mwy na hynny, yw ffioedd gweinyddu gormodol. Ym mis Tachwedd 2015, daeth Deddf Hawliau Defnyddwyr 2015 yn gyfraith, deddf San Steffan a oedd hefyd yn berthnasol i Gymru. Roedd i fod i orfodi asiantaethau gosod tai i fod yn dryloyw wrth arddangos eu ffioedd, fel bod cwsmeriaid - yn yr achos hwn, darpar denantiaid - yn gallu gwneud dewis gwybodus ynglŷn â pha asiantaeth roeddent am ei defnyddio. Yn anffodus, pan aeth Shelter Cymru ati i archwilio pa mor dda roedd hyn yn gweithio ym misoedd cynnar 2016, darganfu fod y gyfraith yn cael ei herio ar raddfa eang. Cynaliasant archwiliad dirgel o 85 o asiantaethau gosod tai ar draws Cymru i weld sut roeddent yn arddangos eu ffioedd ac a oedd y ffioedd hyn yn dal i fod yn gyson. Mae'r gyfraith yn mynnu bod asiantaethau'n dangos rhestr lawn o ffioedd yn y swyddfa ac ar y wefan. Nid oedd mwy na hanner - 52 y cant - yr asiantaethau yn arddangos ffi wirioneddol neu'n wir, unrhyw ffordd o allu cyfrifo'r ffi. Rhoddodd mwy na hanner yr asiantaethau ffi wahanol i'r hyn a oedd ar eu gwefan pan gysylltwyd â hwy dros y ffôn. Felly, beth sydd angen ei wneud yn awr? Wel, rwyf weithiau'n cael fy siomi braidd o ran i ba raddau y mae'n ymddangos ein bod yn dilyn llwybr yr Alban yma yn y Cynulliad. Ar yr achlysur hwn, fodd bynnag, os edrychwn tua'r gogledd, yna fe welwn fod yna gwrs deddfwriaethol y gallem ei ddilyn o bosibl. Ym mis Tachwedd 2012, pleidleisiodd Senedd yr Alban o blaid cymeradwyo deddfwriaeth newydd a oedd yn gwahardd pob taliad tenantiaeth, ar wahân i rent a blaendal ad-daladwy. Effeithiodd y symudiad hwn ar Loegr wedyn. Ym mis Gorffennaf 2013, lluniodd pwyllgor dethol Tŷ'r Cyffredin ar gymunedau a llywodraeth leol adroddiad ar y sector rhentu preifat. Ystyriwyd dilyn arweiniad yr Alban ar ffioedd asiantaethau gosod tai bryd hynny, ond yn gall iawn, penderfynodd y pwyllgor aros i fwy o dystiolaeth ddod yn amlwg o'r Alban ynglŷn â'r effaith roedd y newidiadau deddfwriaethol yn yr Alban wedi ei chael ar y sector rhentu preifat yn yr Alban. Ym mis Mawrth 2015, cyhoeddodd yr un pwyllgor Tŷ'r Cyffredin adroddiad lle y casglwyd ynghyd y dystiolaeth o'r Alban ac edrychodd eto ar y sefyllfa. Roedd yna bryder mawr, os nad oedd asiantaethau gosod tai yn gallu codi tâl ar denantiaid mwyach am wahanol archwiliadau, yna efallai y byddent yn codi tâl ar y landlordiaid yn lle hynny, a byddai'r landlordiaid yn syml yn trosglwyddo'r ffioedd ymlaen i'r tenantiaid drwy godi'r rhent. Fodd bynnag, ni chanfu ymchwiliad Tŷ'r Cyffredin dystiolaeth glir fod rhenti wedi codi o ganlyniad i ddiddymu ffioedd asiantaethau gosod tai. Argymhelliad y pwyllgor oedd y dylid cael asesiad effaith cynhwysfawr o effeithiau cyflwyno gwaharddiad tebyg yn Lloegr. Ers hynny, yn natganiad yr hydref yn ddiweddar, dywedodd y Canghellor y bydd y Gweinidogion yn cyflwyno gwaharddiad cyn gynted ag y bo modd. Ai gwaharddiad cyffredinol ar y ffioedd hyn rydym ei eisiau, er hynny? A fydd gwaharddiad o'r fath yn orfodadwy? Ac os cyflwynir gwaharddiad o'r fath, a fydd yn codi'r rhenti'n uwch? O ran gorfodi, mae angen i ni fynd yn ôl at enghraifft yr Alban. Yno, roedd yn anghyfreithlon i godi premiymau mewn gwirionedd - hynny yw, ffioedd a godir ar ddechrau'r denantiaeth - ar ôl Deddf tai (yr Alban), a basiwyd gan Senedd San Steffan yn ôl yn 1984. Fodd bynnag, roedd deddf 2012 a basiwyd gan Senedd Holyrood yn ei hegluro ac arweiniodd at roi camau gorfodi ar waith o'r diwedd. Mae'r bwlch o 30 mlynedd bron yn dangos y perygl o basio deddfwriaeth a ddrafftiwyd yn wael a'i bod yn anorfodadwy yn sgil hynny, ac mae'n rhaid i ni fod yn wyliadwrus rhag hynny wrth gwrs. Beth am fater taliadau'n cael eu trosglwyddo i denantiaid ar ffurf codiad yn y rhent? Wel, edrychodd Generation Rent, y grŵp ymgyrchu, ar yr Alban cyn ac ar ôl y gwaharddiad a daeth i'r casgliad nad oedd diddymu ffioedd o reidrwydd yn cynyddu rhenti. Fodd bynnag, y broblem amlwg oedd bod rhenti wedi codi yn y cyfnod dan sylw ac ni allodd Generation Rent wahanu mater ffioedd asiantaethau oddi wrth ffactorau eraill yn y farchnad dai. Felly, yn syml iawn, nid oeddent yn gwybod. Daeth pwyllgor dethol Tŷ'r Cyffredin i'r casgliad hefyd fod y dystiolaeth yn amhendant, a bod angen gwneud mwy o ymchwil ar hyn tra oedd Cymdeithas Genedlaethol y Landlordiaid yn credu, yn yr Alban, fod y ffi osod yn dal i fodoli, ond ei bod wedi ei throsglwyddo'n rhan o'r rhent; mae tenantiaid bellach yn talu rhent uwch. Roedd PricedOut, grŵp pwyso arall, o'r farn hyd yn oed os yw rhai o'r ffioedd wedi eu trosglwyddo ymlaen ar ffurf rhent uwch, byddai hyn yn golygu bod y taliadau'n cael eu gwasgaru ar hyd y denantiaeth, a oedd yn well na bod tenantiaid yn cael eu taro gan gyfandaliad enfawr pan fyddent eisiau symud i le newydd. Mae ARLA, Cymdeithas Asiantaethau Gosod Preswyl, wedi bod yn feirniadol o'r gwaharddiad arfaethedig yn Lloegr. Maent yn honni mai'r ffi gyfartalog mewn gwirionedd yw £202 am bob tenant a bod hon yn ffi deg at ei gilydd i dalu costau asiantaethau. Dywed y Gymdeithas Landlordiaid Preswyl y byddai wedi bod yn well gwella tryloywder ffioedd a godir gan asiantaethau drwy eu gorfodi i roi sylw i'w ffioedd a beth y mae'r ffioedd yn talu amdano mewn gwirionedd yn hytrach na chael gwaharddiad llwyr. Y broblem gyda hyn yw bod deddfwriaeth y Ddeddf defnyddwyr eisoes wedi gwneud hyn, ar gyfer Cymru a Lloegr, ac roedd tystiolaeth Shelter Cymru i'w gweld yn datgelu'n derfynol mai ychydig iawn o effaith a gafodd ar ymddygiad masnachol llawer o asiantaethau gosod tai. Felly, os ydych am ymdrin â'r broblem hon, mae gennych ddau opsiwn yn ôl pob tebyg. Gallech alw am dryloywder cyflawn. Byddai hyn yn golygu bod asiantaethau'n gorfod cyhoeddi dadansoddiad llawn o'r ffioedd ochr yn ochr ag unrhyw hysbyseb eiddo. Byddai hefyd yn gwahardd codi tâl dwbl a fyddai'n gorfodi asiantaethau gosod tai i ddatgelu pob un o'r taliadau tenantiaeth i'r landlordiaid y maent yn gweithio iddynt. Ond darparwyd ar gyfer hyn eisoes yn y Ddeddf hawliau defnyddwyr ac mewn gwirionedd, mae'n debyg nad yw'n gweithredu'n dda iawn yn y sector tai mewn gwirionedd. Y dewis arall yw cael gwaharddiad llwyr a gwneud yr holl ffioedd a thaliadau, heblaw rhenti a blaendaliadau, yn anghyfreithlon pan gânt eu codi ar y darpar denant. Gallai fod achos dros y naill opsiwn neu'r llall. Ond gan fod deddfwriaeth gynharach wedi methu, mae'n ymddangos i mi y gallai fod angen i ni fynd i'r afael â hyn yn awr fel mater deddfwriaethol, wedi'i dargedu'n llwyr ar yr asiantaethau gosod tai. A dyna yw'r ddadl y mae UKIP Cymru wedi ei chyflwyno yma heddiw.