Kerrostalot Suomessa

Suomessa kerrostalo on tyypillisesti 3–4-kerroksinen asuinrakennus. Yli kahdeksankerroksiset kerrostalot ovat harvinaisia. Suomeen on rakennettu vuodesta 1880 yli 50 000 kerrostaloa, joista reilusti yli puolet on rakennettu vuoden 1970 jälkeen. Laajimmat kerrostaloalueet sijaitsevat Helsingissä, Tampereella, Turussa, Espoossa ja Vantaalla. Helsingissä sijaitsee noin neljännes kaikista kerrostaloista. Vain kymmenesosa maan kerrostalokannasta on valmistunut ennen toista maailmansotaa, ja siitäkin 70 prosenttia sijaitsee Helsingissä. Helsinki on usein ollut rakennusalan edelläkävijä, josta uudistukset ovat levinneet muualle Suomeen.
Kerrostalojen rakentamisen historia.
1870–1920: Kaupunkikeskustojen kivitalot.
Suomen kaupunkeihin alettiin rakentaa monikerroksisia asuin- ja liiketaloja 1800-luvun loppupuolella kansainvälisten esikuvien mukaisesti. Vaikutteita saatiin Tukholmasta, Berliinistä, Wienistä ja Pariisista. Ensimmäisenä kehitys alkoi näkyä Helsingissä, jossa kerrostalojen läpimurto alkoi 1870-luvulla eri puolilla kantakaupunkia. Turussa kerrostaloja alettiin rakentaa 1880-luvulla Kauppatorin seudulle ja Tampereella ensimmäinen kolmikerroksinen talo valmistui 1885. Koska ensimmäiset kerrostalot rakennettiin juuri keskustojen umpikortteleihin ja rakennuttajat halusivat maksimoida vuokrattavan pinta-alan, talot muodostivat yhtenäisiä rivistöjä katujen varsille ja pihasiivet täyttivät suuren osan tontista. Suuri runkosyvyys vaati valokuiluja ja -pihoja. Myös vanhoja kivitaloja saatettiin korottaa uusilla kerroksilla.
Ensimmäiset kerrostalot rakennettiin ensisijaisesti vuokrattaviksi, ja niiden rakennuttajat olivat varakkaita liikemiehiä, kauppiaita ja ylempiä virkamiehiä. Myös rakennusmestarit ja arkkitehdit saattoivat toimia rakennuttajina. Yhtiömuotoinen rakentaminen alkoi kunnolla vasta vuoden 1895 osakeyhtiölain myötä. Sama suunnittelija vastasi yleensä sekä rakennuksen ulkoasusta että rakenteista. Aluksi suunnittelijoina toimivat vain arkkitehdit, mutta myös rakennusmestarit nousivat merkittävään asemaan vuosisadan loppuun mennessä. Erillisiä rakennesuunnitelmia alettiin laatia vasta 1900-luvun alussa teräsbetonirakenteiden myötä. Niistä oli vastuussa yleensä insinööri tai rakennusmestari. Vesi-, ilmanvaihto- ja sähkösuunnitelmat hoiti LVIS-alan urakointiliikkeet. Kaikki työ tehtiin pääosin käsin rakennusmateriaalien nostamisesta ja kuljettamisesta lähtien.
Usein taloissa oli maanalainen kellarikerros. Jos rakennukseen ei tehty pohjakerrokseen liiketiloja, ensimmäistä asuinkerrosta korotettiin katutason yläpuolelle. Ensimmäisissä rakennusjärjestyksissä ei asetettu rajoituksia kerroslukumäärälle. Yleensä talot olivat kolme- tai nelikerroksisia, mutta etenkin Helsingissä rakennettiin tätäkin korkeampia. Vuonna 1861 valmistui Helsingin ensimmäinen nelikerroksinen rakennus Meritullinkadulle ja vuonna 1873 viisikerroksinen Fabianinkadulle. Pohjois-Esplanadille valmistui kuusikerroksinen Mercuriuksen liike- ja asuintalo 1889. Vuoden 1895 rakennusjärjestyksessä talojen korkeus rajattiin viiteen kerrokseen yleisiltä ja tärkeimmiltä paikoilta, ja yli 18 metriä leveiden katujen varsilta Helsingissä, muualla neljään. Tampereella ja Turussa vastaavat rajoitukset astuivat voimaan 1898 ja 1907.
1920–1940.
Ensimmäisen maailmansodan jälkeen asuntopula koetteli myös keskiluokkaa ja rakentaminen oli pulakaudella vähäistä. 1920-luvun puolivälissä alkaneet ”rakentamisen hullut vuodet” jäivät lyhyeksi, kun yleismaailmallinen lamakausi ulottui Suomeenkin. Heikoimpana vuotena 1933 valmistui vain noin tuhat asuntoa. Vuosikymmenen puolivälistä rakennustoiminta jälleen vilkastui, ja vuonna 1938 rakennettiin noin 7 000 asuntoa. Maailmansotien välisenä aikana rakennustoiminnasta vastasivat pääosin grynderien perustamat osakeyhtiöt, ja rakennuskohteet kattoivat joko yhden rakennuksen tai korkeintaan rakennusryhmän.
1930-luvulta lähtien rakennusmateriaaleja alettiin jo nostaa työmailla konevoimin, mutta vaakasuuntaiset siirrot piti tehdä käsivoimin. Useimmat talot alkoivat olla arkkitehtien suunnittelemia.
1920-luvulla pyrittiin yhtenäiseen katukuvaan muurimaisilla taloriveillä. Laajoja kerrostaloalueita tältä aikakaudelta on vain Helsingissä: Etu-Töölö, Vallila, Kallio, Alppiharju, Käpylä ja Kumpula. Muualle Suomeen rakennettiin vain yksittäisiä kerrostaloja.
1940–1960.
Sota-aikana asuntorakentaminen väheni huomattavasti, mutta käynnistyi rauhan tultua taas vilkkaasti. Suuri osa asunnoista rakennettiin 1940-luvulla maaseudulle. Rakennusmateriaalipula vaivasi vuoteen 1952 asti. Asuntopula oli huomattava: alueluovutuksissa menetettiin yli 125 000 asuntoa, evakoille piti löytää uudet asuinsijat ja väestönkasvu oli voimakasta. Yksityisten tahojen ohelle asuntoja rakentamaan tulivat kunnat ja aatteelliset tahot, kuten Sosiaalinen asuntotuotanto oy (myöhemmin Sato), Helsingin kaupungin asuntotuotantokomitea (1948) ja Asuntosäätiö. Vuonna 1949 perustettu Arava rahoitti rakentamista valtion halpakorkoisilla lainoilla. 1950-luvulta rakennushankkeet pyrittiin toteuttamaan suurina rakennusryhminä tai lähiöinä. Ratkaisukeinoina asuntopulaan nähtiin standardisointi, elementtirakentaminen, koneistus ja teollinen massatuotanto. Teollisen tuotannon periaatteet hahmoteltiin ja elementtikokeiluja tehtiin 1950-luvulla, mutta todellisuutta niistä tuli vasta 1960-luvulla. Helpointa elementtirakentaminen oli täydentävissä rakennusosissa kuten porrassyöksyissä ja parvekkeissa. Ensimmäisen täyselementtirakenteisen talon elementit tehtiin talon työmaalla (As oy Mäntyviita Tapiolassa).
1960–1975: Lähiöiden aikakausi.
1960- ja 1970-luvuilla kerrostalotuotanto keskittyi lähiöihin, joita alettiin rakentaa maaltamuuton aiheuttaman asuntopulan ratkaisemiseksi. Vilkkainta lähiörakentaminen oli 1970-luvun alkupuolella, jolloin huippuvuonna 1974 valmistui 46 200 kerrostaloasuntoa. Tavoitteena oli tuottaa mahdollisimman paljon asuntoja, ja Aravakin ohjeisti, että talon osissa oli pyrittävä ”mahdollisimman pitkälle vietyyn teolliseen sarjatuotantoon”: tarpeettomia ulokkeita tai mutkia ei tullut rakentaa. 1960-luvulla kohdekohtainen suunnittelu väistyi, ja äärimmäisillään talokohtaista suunnittelua ei tarvittu lainkaan suuren rakennusliikkeen yhdistellessä valmiita mallilamelleja. Elementtitehtaan insinööristä tuli arkkitehti.
1960-luvun alussa lähiötalot sijoitettiin avoimen periaatteen mukaisesti, maastonmuotojen mukaan edullisiin ilmansuuntiin. Tällaista veistoksellista asemakaavasommittelua edustavat muun muassa Helsingin Pihlajamäki ja Jyväskylän Viitaniemi. 1960-luvun aikana lähiörakennuksia alettiin sijoitella systemaattisemmin suorakaiteen muotoisiin ryhmiin ruutukaavan pohjalle, jolloin rakennustehokkuus nousi. Joissakin tapauksissa ruutukaava suunniteltiin torninosturien liikeratojen perusteella. Ihanteeksi muodostui tiiviisti ja tehokkaasti rakennettu ”kompaktikaupunki”. Myös autoilun ja kävelyn eriyttäminen oli tavoitteena. Esimerkkejä tällaisesta rakentamisesta ovat muun muassa Helsingin Merihaka ja Itä-Pasila sekä Tampereen Hervanta ja Vantaan Koivukylä. Parhaiten tavoitteet toteutuivat Espoon Olarissa.
Lamelli- ja pistekerrostalojen pohjaratkaisut sovitettiin sarjatuotantoon. Suosittu talotyyppi oli 4-kerroksinen lamellitalo kellarikerroksella. 5−8-kerroksisten hissitalojen lisäksi rakennettiin myös yli kymmenkerroksisia taloryhmiä. 1960−1970-lukujen aluerakentamisen aikana keskityttiin rakennusten valmistamistehokkuuteen valmiiden rakennusten laadun kustannuksella. Elementtien laatuun vaikutti moni asia: rakennustekninen tietämys oli puutteellista ja elementtien nopea lämpökäsittely betonivalimoissa heikensi niiden laatua. 1980- ja 1990-lukujen kehitystyö on tuonut betonielementeille pidemmän käyttöiän.
1975–2000.
Kerrostalorakentamisen määrä alkoi laskea 1970-luvun lopulla, ja painopiste siirtyi kohti omakoti-, pari- ja rivitaloja. Rakentamisen seuraavana huippuvuonna 1990 kerrostaloasuntoja valmistui vain alle puolet vuoden 1974 huipusta. 1980-luvun lopun korkeasuhdanteen jälkeen tuli pitkä lama. Painopiste siirtyi arava-tuotantoon. 1990-luvulla alkoi uusi muuttoliike kaupunkeihin ja vuosikymmenen lopulla kerrostalotuotannon osuus nousi taas lähes puoleen kaikesta asuntotuotannosta.
Vastustus 1970-luvun aluerakentamista kohtaan nousi niin, että 1979 aravaohjeissa tuotiin laadullisia tavoitteita määrällisten rinnalle: ulkoarkkitehtuurilta edellytettiin ”mittasuhteiden ihmisläheisyyttä, virikkeisyyttä ja sopeutumista ympäristöön”. Aravalla oli keskeinen vaikutus kerrostalorakentamiseen vuosina 1962-1993, sillä sen ohjeista muodostui ylin käytännön laatutaso. Helsingin asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä Hitas nojasi myös aluksi arava-ohjeisiin. Omistus- ja vuokra-asuntojen rinnalle tulivat osa-omistusasunnot ja asumisoikeusasunnot, joista ensimmäiset valmistuivat 1991.
Muuttoaallon laannuttua keskityttiin täydennysrakentamiseen ja keskusta-alueiden liepeillä olevien rakentamattomien alueiden valtaamiseen asuinkäyttöön. Talotyyppeihin tuli vaihtelevuutta. 1980-luvulle oli tyypillistä vaihtelevampi talomassoittelu ja pienemmät rakennuskoot. Teollisuusalueita muutettiin asuinalueiksi etenkin 1990-luvulla: Helsingissä tällaisia alueita ovat esimerkiksi Vuosaari, Ruoholahti, Pikku Huopalahti, Herttoniemi ja Arabiaranta. Aluerakentamisen virheistä otettiin oppia ja kaavoituksessa pyrittiin luomaan vaihtelua kaupunkikuvaan. Uudet alueet jaettiin pienempiin kokonaisuuksiin rakennuttajien ja suunnittelijoiden kesken. Tarkat kaavoitusohjeet määrittivät pitkälti alueiden toteuttamista, esimerkiksi Länsi-Pasilan ja Katajanokan punatiilijulkisivut olivat ohjeiden mukaiset.
Rakennustekniikka.
Paalutus.
Epäedullisissa rakennuspaikoissa, kuten täyttömaalla tai savisessa maaperässä, rakennuksen paino pitää siirtää paalujen välityksellä kantavaan maaperään. 1960-luvulle asti paalumateriaalina käytettiin pääasiassa puuta, joka vaati säilyäkseen sijoittamista pohjaveden pinnan alapuolelle – muuten paalut saattoivat lahota. Turussa rakennettiin runsaasti puupaaluille perustettuja taloja, sillä kaupungin keskusta sijaitsee Aurajoen rannalla kymmeniä metrejä paksun savikerroksen päällä. Perustusten pettäminen voi johtaa rakennusten painumiseen ja sen seurauksena halkeamiin julkisivussa ja rungossa. Puupaaluista siirryttiin teräsbetoniin ja teräkseen 1960-luvulla.
Runkotyypit.
Ennen vuonna 1920 valmistuneissa taloissa runkona käytettiin pääsääntöisesti tiilimuurirunkoa, jossa kantavat ulkoseinät ja talonsisäiset kantavat pitkittäiset sydänmuurit muurattiin tiilestä. Ulkoseinä oli yleensä kaksi tiiltä paksu ja sen alaosaa suojasi kivijalka. Alempien kerrosten muurit olivat yläkerroksia paksumpia rakennusjärjestyksen mukaisesti. Julkisivu jätettiin joko tiilipintaiseksi tai se rapattiin ja maalattiin kalkkimaalilla. Vuosina 1900−1915 pohjakerros oli usein verhoiltu puupaneelein.
1920-luvulla tiilimuurirunko säilyi, mutta alimmassa kerroksessa se saatettiin korvata betonipilareilla liiketilan muunneltavuuden mahdollistamiseksi. Sydänmuureja ei aina rakennettu, ja paljon pienasuntoja sisältävissä taloissa ne saattoivat sijaita myös runkoon nähden poikittain. Sydänmuurit voitiin myös korvata teräsbetonipilareilla, jolloin talossa käytettiin sekarunkoa; se yleistyi Helsingissä 1930-luvulla. Porrashuoneet olivat yleensä kuitenkin tiilimuurattuja. Paremmin lämpöä eristävä monireikätiili mahdollisti kapeamman tiilimuurin, mikä kasvatti vuokrattavan tai myytävän kerrospinta-alan määrää.
1950-luvulla tiilimuurin muuraustyötä yritettiin nopeuttaa ja rationalisoida muun muassa käyttämällä tiilien kuljetukseen tiililavoja ja käyttämällä tavallista kookkaampia suurtiiliä. 1940- ja 1950-luvun alun suosituin runkotyyppi oli sekarunko, jossa kantavat rakenteet sisällä olivat teräsbetonipilareita. Jonkin verran rakennettiin myös kokonaan teräsbetonipilarirunkoisia taloja. 1950-luvun puolivälissä betoni syrjäytti tiilen kantavana seinärakenteena, ja yleisimmäksi runkorakenteeksi tuli betoniseinärunko. Seinät eristettiin ulkopuolelta kevytbetonilla ja julkisivu rapattiin. Rationalisointia edistettiin siirtymällä lautamuoteista kasettimuotteihin ja lopulta suurmuotteihin, jotka edellyttivät nosturia. Ensimmäinen suurmuottitalo valmistui Kuopioon 1958.
1960-luvulla betoni syrjäytti tiilen kantavissa rakenteissa. Yleisimmäksi runkotyypiksi tuli kirjahyllyrunko, jonka kantavan pystyrakenteen muodostivat betoniseinät. Puhdaspiirteisimmillään runkotyyppi oli lamellitaloissa, jossa runkoon nähden poikittaiset seinät ja umpinaiset päädyt olivat kantavia rakenteita; pistetalossa kantavien seinien suhteellinen osuus oli suurempi. Kirjahyllyrungosta esiintyi poikkeavia toteutustapoja välipohja- ja ulkoseinäratkaisuiltaan. 1960-luvun puoliväliin asti kirjahyllyrunko toteutettiin suurilta osin paikalla rakentaen: kantavat väliseinät ja välipohjat valettiin paikan päällä. Portaat, parvekkeet ja kevyet väliseinät saattoivat olla valmisrakenteisia. 1960-luvun lopun ja 1970-luvun alun yleisin rakennustapa oli osaelementtirakenteinen kirjahyllyrunko, joka toteutettiin osin paikalla rakentaen ja osin valmiselementein. Paikan päällä valettiin suurmuoteilla väliseinät ja välipohjat, mutta julkisivut olivat pääosin elementein toteutettuja. Ulkoseinän toteutuksessa yleinen ratkaisu oli käyttää betonisandwich-elementtiä. Ensimmäiset täyselementtirakenteisen kerrostalot valmistuivat jo vuosina 1961–1962 Helsinkiin, Turkuun ja Kuopioon. Väliseinä- ja välipohjaelementit olivat massiivisia betonielementtejä. Viimeisiä tiilimuurirunkoisena tehtyjä kohteita oli Helsingissä Strömsin alue 1963–1965.
Vuonna 1970 julkistettiin suomalainen BES-järjestelemä (betonielementtistandardi). BES-täyselementtitalossa välipohjat olivat esijännitettyjä ontelo- tai U-laattoja, jotka mahdollistivat yli 10 metrin jännevälin. Tämän takia kantavia väliseiniä oli lähinnä huoneistojen välillä. Ensimmäinen BES.-talo valmistui Tampereelle vuonna 1971. BES:n rinnalla kehitettiin betonipilarirunkoista PLS 80 -järjestelmää, joka ei kuitenkaan saanut suosiota. (150) BES-tekniikka säilyi vuosisadan loppuun asti rungon yleisimpänä toteutustapana, mutta sen rinnalla alettiin myös valaa kantavia seiniä ja välipohjia paikan päällä. Ulkoseinät olivat aikavälillä 1975-2000 yleensä betonisandwich-elementtejä tai paikalla muurattuja tiiliseiniä, joiden takana oli betonielementti tai rankaseinä.
1990-luvulla tehtiin myös kokeiluja vaihtoehtojen löytämiseksi BES-järjestelmälle, kuten teräs- ja puurunkoiset kerrostalot. Ensimmäinen kantava teräsrunko valmistui Tampereelle 1991. Vuosikymmenen lopulla usealle paikkakunnalle rakennettiin puurunkoisia 3-4-kerroksisia taloja, jotka hyödynsivät amerikkalaista platform-frame-järjestelmää.
Väli- ja yläpohjat.
1910-luvulle asti asuinkerrosten välipohjat kannatettiin yleensä puupalkeilla eli vasoilla. Rakennusjärjestykset eivät sallineet puupohjaa tulisijojen alle eikä kellareiden tai porttikäytävien päälle. Tulisijat kannatettiin tiiliholveilla ja tiilimuurista ulkonevilla ratakiskoilla. Kellareiden, porttikäytävien ja eteishallien päälle rakennettiin joko tiilestä muurattu tynnyri- tai ristiholvi tai ratakiskojen varaan kappaholvi. 1900-luvun alussa välipohjia rakennettiin I-terästen tai ratakiskojen varaan; alapinnan muodosti palkkien varaan valettu (teräs)betonilaatta, joskus myös rapattu puurakenne. Teräsbetonipalkkeja käytettiin ensimmäisen kerran 1900-luvun alun ensimmäisillä vuosikymmenillä, ja lukuisten erilaisten kehitysvaiheiden jälkeen yleisimmäksi välipohjatyypiksi vakiintui alalaattapalkisto. Teräsbetonilaatassa vetojännitys kohdistuu palkin raudoitusteräksiin ja puristusjännitys betoniin. Välipohjat täytettiin äänen- ja lämmöneristyssyistä rakennusjätteellä, luonnontuotteilla tai sivutuotteilla.
1930–luvulla välipohjat olivat lähes aina teräsbetonisia alalaattapalkistoja. Joissain taloissa kokeiltiin myös massiivisia teräsbetonilaattoja.
1970-luvun alkupuolella asti oli tavallista käyttää välipohjana paikalla valettua massiivista teräsbetonilaattaa, jonka pisin jänneväli oli 5–6 metriä. 1960-luvun alussa sen päälle valettiin vielä ”uiva” teräsbetonilaatta ääntä eristämään, mutta siitä luovuttiin kustannussyistä. BES-järjestelmän myötä vaihtoehdoksi tulivat myös esijännitetyt ontelo- ja U-laatat, joiden valmistus Suomessa alkoi vuonna 1970. Ontelolaattojen jännitys muodostui alapinnan raudoituksesta. Massiiviset välipohjaelementit olivat joko huoneen kokoisia työmaaelementtejä, pienempiä maantiekuljetukseen sopivia tehtaassa valmistettuja elementtejä tai moduulimitoitettuja 120 cm:n levyisiä. Välipohjaelementit kiinnitettiin toisiinsa ja kantaviin väliseiniin hitsauksilla ja betonijuotoksilla.
BES-järjestelmän mukaisten U-laattojen valmistus lopetettiin 1983, mutta ontelolaattojen valmistusta jatkettiin, ja ne olivatkin yleisin välipohjarakenne aikavälillä 1975–2000. Joillakin paikkakunnilla, kuten Kuopiossa, paikalla valetut välipohjat olivat yleisempiä. Vuodesta 1979 tuotettiin myös esivalmistetun kuorilaatan ja paikallavalun yhdistäviä välipohjaratkaisuja.
Julkisivut.
Rakennuksen kadunpuoleinen julkisivu on koristeellinen – sileitä pihajulkisivuja ei välttämättä edes esitelty rakennuspiirustuksissa. 1800-luvun lopun rakennuksia on luonnehdittu uusrenessanssityylisiksi, sillä ne muistuttivat mittasuhteiltaan ja koristeellisuudeltaan renessanssiajan italialaispalatseja. Julkisivuissa haettiin kolmikerroksisuuden vaikutelmaa kerrosmäärästä riippumatta. Jäsentelyssä toistuivat doorilainen, joonialainen ja korinttilainen pylväsjärjestelmä. Alakerrokset koristeltiin rustikoinnilla, jolla pyrittiin jäljittelemään suuria kiviharkkoja. Se tehtiin tiilestä ja rappauksesta. Mitä ylemmäs mentiin, sitä kevyempää koristelu oli. Ikkunoita koristeltiin pylväillä, kolmiopäädyillä ja listoilla. Räystäät olivat suuria. Rakennuksen kulmia saatettiin koristaa viisteillä tai kulmatorneilla. Erilaiset yksityiskohtaiset koristeosat tehtiin yleensä kipsistä.
1900-luvun alun Jugend-taloissa luovuttiin uusrenessanssityylin koristeluista ja symmetriasta. Tilalle tulivat yhtenäiset vaaleasävyiset roiskerapatut pinnat. Suomen luonnosta ja historiasta ammennetut koristeelliset yksityiskohdat toteutettiin luonnonkivestä tai rappauksesta kipsikoristeiden sijaan. 1910-luvun jugendklassismin myötä klassiset muotoaiheet ja symmetria palasivat taas valikoimiin. Taloissa saattoi olla puolipyöreitä tai kulmikkaita erkkereitä. Puhtaaksimuuratut tiilijulkisivut alkoivat yleistyä 1910-luvulla.
1920-luvun uusklassiset julkisivut olivat askeettisia ja sileäpintaisia. Ikkunat olivat aivan julkisivun pinnassa ja koristerappaukset perustuivat muutamiin antiikista periytyviin koristeaiheisiin. Helsingissä talojen julkisivuja ohjattiin suunnittelukaavioilla. Etu-Töölössä vallitseva julkisivu oli puhtaaksimuurattu tiili. Funktionalismin myötä julkisivut muuttuivat vieläkin yksinkertaisemmiksi. Uutuuksia olivat parvekkeet ja kulmaikkunat. Funkkisjulkisivuille leimallista oli valkoinen rappaus. Siirtymä oli vaiheittainen, ja klassisia koristeaiheita esiintyi taloissa vielä 1930-luvuillakin. Vuosikymmenten vaihteessa kukoisti myös lyhyt art deco -aikakausi koristeaiheissa sekä klassismia että funkkista edustavissa taloissa
Puhtaaksimuurattu tiili, rappaus ja julkisivulevyt olivat 1960-luvun alussa julkisivujen hallitsevia elementtejä. Arkkitehdit suosivat virtaviivaista ilmettä, joka syntyi nauhaikkunoista ja sisäänvedetyistä parvekkeista. Päätyseinät verhoiltiin kevytbetonilla tai tiilellä. 1960-luvun lopulla ruutuelementtijulkisivut yleistyivät ja päätyseinissä alettiin käyttää betonisandwich-elementtejä. Pitkillä sivuilla elementit olivat huoneenlevyisiä, ja ne kiinnitettiin kantavien väliseinien päätyihin.
Ruutuelementtien käyttö jatkui 1970-luvun BES-elementtitaloissa. Kahden huoneen levyisiä julkisivuelementtejä käytti lähinnä A. Puolimatka Oy vuodesta 1968. Tuotannoltaan edullinen kerrostalo muodostui samanlaisista ruutuelementeistä, ja julkisivua hallitsivat rungon ulkopuolelle sijoitetut parveketornit. Toisinaan ulkokuoreen tehtiin vaaka- tai pystynauhoja ilmeen muuntelemiseksi. Joitakin taloja verhoiltiin puhtaaksimuuratulla punatiilellä.
1970-luvun lopulla julkisivuja alettiin päällystää tiililaatoilla, keraamisilla laatoilla ja 1980-luvulta alkaen väribetonilla. 1980-luvun lopulla julkisivuissa alettiin myös leikitellä postmoderneilla muodoilla ja väreillä. Ikkunoiden koot ja sijoittelu saattoivat vaihdella samassa julkisivussa, parvekkeiden kannatusratkaisut monipuolistuivat ja koristelut palasivat. 1990-luvun alun lamakaudella palattiin hillitympään ilmaisuun, mutta parantunut elementtitekniikka mahdollisti ikkunoiden sijoittelun aiempaa monipuolisemmin. Elementtitalojen julkisivuja saatettiin taas rapata tai puhtaaksimuurata. Vuonna 1995 uusi vähimmäiskerroskorkeus (3 m) muutti paitsi julkisivujen myös asuntojen ilmettä.
Ikkunat.
1880−90-lukujen asunnoissa käytettiin kolmiruutuista karmi-ikkunaa ilman välipuitteita, mutta 1900-luvun alussa yläikkuna alettiin jakaa pieniin ruutuihin välipuitteilla. Ikkunapenkit olivat alkujaan puuta, mutta ne halkeilivat patterien lämmöstä, ja niiden tilalle vaihdettiin betonilaatat.
Ikkunat olivat 1970-luvulle asti kaksilasisia, joista molemmat aukenivat sisään. Arava-säännökset vaativat ikkunatyyppien määrän rajoittamista, joten jokaisen ikkunan yhteyteen sijoitettiin avattava tuuletusikkuna. 1960-luvun nauhaikkunoissa saattoi olla suuria lasiruutuja, mutta toisin kuin ruutuikkunat, ne piti asentaa työmaalla erikseen. 1960-luvun lopulta ikkunat olivat yleensä neliömäisiä.
Parvekkeet.
1800-luvun lopun ja 1900-luvun alussa taloissa oli harvoin huoneiston yhteydessä parvekkeita. Toisinaan niitä saatettiin käyttää julkisivun koriste-elementteinä. Vuoteen 1968 arava-säännöt kielsivät parvekkeen rakentamisen yksiöihin. 1960-luvulla suosittiin ulokeparvekkeita, mutta vuosikymmenen lopulla alkoivat yleistyä kantaviin pieliseiniin perustuvat parveketornit.
Vesikatto.
1800-luvulla talojen yleisin kattomateriaali oli teräspelti, joka oli aluksi helposti ruostuvaa mustaa peltiä. Galvanoitua peltiä alettiin käyttää Helsingissä 1910-luvulla. Peltikatto maalattiin yleensä joko mustalla kivihiilitervalla tai öljymaalilla. Ulkonäkösyistä toisinaan arkkitehdit käyttivät tiilikattoja taloissa, mutta savupiippujen ja muiden hankalien kohtien ympärillä käytettiin silti teräspeltiä. Kattoa kannattelivat puiset kattotuolit. Rakennusjärjestyksen mukaisesti vierekkäisiä taloja erottivat vesikaton yläpuolelle nousevat palomuurit.
1960-luvun alkupuolella loivat harjakatot ja pulpettikatot olivat yleisiä, mutta vuosikymmenen kuluessa tasakatot alkoivat yleistyä niin että 1970-luvulla useimpiin taloihin rakennettiin jo tasakatto. Tasakatto tehtiin suoraan lämmöneristeen varaan.
Porrashuoneet.
1800- ja 1900-luvun vaihteessa monessa kerrostalossa oli myös keittiönportaat, joista kuljettiin keittiöihin ja pienasuntoihin. Ennen vesikäymälöitä keittiönportaiden kautta vietiin pihalle myös kuivakäymälän jäteastia. Suurimpiin huoneistoihin johti edustava pääportaikko, jonka eteisaula oli holvattu ja päällystetty seinä- ja kattopinnoiltaan kipsi- ja rappuskoristeilla ja seinämaalauksilla. Uusrenessanssitaloissa eteisaulojen lattiamarmoroinnit eli kivenmukailumaalaukset olivat värikkäitä ja kuviollisia. Portaat oli usein kannatettu ratakiskoilla tai I-teräksillä. Pääportaissa suosittu pintamateriaali oli Tallinnan kalkkikivi.
1920–1930-luvuilla porrashuoneet sijoitettiin usein pihan puolelle, vaikkakin Töölössä sisäänkäynti oli poikkeuksetta kadun puolella. Yleinen ratkaisu portaissa oli vapaakantoinen porras, joka muodostui teräsbetonisista harkoista. niiden yläpinta oli mosaiikkibetonia tai värjättyä betonia. 1930-luvun art-deco-porrashuoneissa korostuivat kontrasti. Uutuutena joihinkin porraskäytäviin rakennettiin rikkakuiluja, jotka johtivat kellarikerroksen jätehuoneeseen. Hissejä rakennettiin nelikerroksisiin tai korkeampiin taloihin.
1960- ja 1970-luvuilla yleisin porrastyyppi oli elementtirakenteinen, kaksivartinen suora porras. Porraskäytävät saattoivat olla kattoräppänää lukuun ottamatta luonnonvalottomia. Porrasaskelmat olivat mosaiikkibetonia ja tasot yleensä muovilaattoja. Hissejä rakennettiin vain viisikerroksisiin tai korkeampiin taloihin, sillä arava-ohjeet kielsivät sen muuten.
Kaupunkisuunnitteluihanteet.
1900-luvun vaihteessa Suomeen saapui kansainvälisiä kaupunkisuunnitteluihanteita, joissa korostettiin kokonaisvaltaista rakennustaiteellista sommittelua vastalauseena ruutuasemakaavoitukselle. Arkkitehtien mielestä maastonmuodoista piittaamaton kaavoitus oli insinöörien johtamaa mekaanista tontin mittausta. Ensimmäinen asemakaavakilpailu Suomessa järjestettiin 1898 Töölön kaupunginosan suunnittelusta. Asemakaavassa katuverkosto noudatti luonnonmuotoja ja julkisia rakennuksia sijoitettiin kaupunkirakenteen kohokohtiin. Pihasiipien rakentamista rajoitettiin. 1900-luvun alussa Suomeen levinnyt puutarhakaupunkiaate vaikutti esimerkiksi Helsingin Eiran suunnitteluun. Eirassa puutarhakaupunki-ihanteen mukaiset huvilat kuitenkin muuttuivat pienkerrostaloiksi.
Kun 1920-luvun alussa tavoitteena oli vielä muodostaa yhtenäisiä muurimaisia talorivejä, 1920–1930-lukujen vaihteessa funktionalismi mullisti kaavoitusperiaatteet. Tavoitteeksi tuli avoin korttelirakenne ja selkeä ero katu- ja pihajulkisivun välillä katosi. Kaupunkialueet haluttiin jakaa erillisiin alueisiin asumiselle, työnteolle ja virkistäytymiselle. Tiiviiseen umpikortteliin liitetyt sosiaaliset ja terveydelliset epäkohdat haluttiin poistaa. Neljä aluetta edustavat tätä suunnitteluperiaatetta: Sunila, Taka-Töölö, Rautpohja ja Helsingin Olympiakylä. Muuten suurin osa kaupunkien rakentamisesta oli täydennysrakentamista olemassa oleviin umpikortteleihin. Vuonna 1921 valmistui Helsingin Ullanlinnaan 8-kerroksinen kerrostalo ja 1929 Albertinkadulle 10-kerroksinen.
1940-luvulla funktionalismin avoin rakennustapa yhdistyi lähiöaatteeseen, ja syntyi suomalainen metsäkaupunki. 1950-luvulla uudet asuinalueet hajasijoitettiin kaupunkirakenteesta erilleen omiksi yksiköikseen. Rakennukset sijoiteltiin maastonmuotojen mukaan suotuisiin ilmansuuntiin. Osa alueista oli pienipiirteisiä ja maastoon sekoittuvia, mutta osa oli veistoksellisia sommitelmia, joissa alueita halkoivat ylipitkät lamellitalot ja kukkuloilla kohosivat tornitalot. 1950-luvulla alkoi myös kaupunkikeskustojen saneerausaalto, jossa vanha rakennuskanta korvattiin kookkaammilla asuin- ja liikerakennuksilla. Samalla vanha ruutukaava rikottiin sijoittamalla rakennuksia irti katulinjasta. Avoin korttelirakenne mahdollisti kokeilevat pohjaratkaisut (kuten Helsinkiin vuonna 1951 valmistunut Käärmetalo). Yleisin rakennus oli 3–4-kerroksinen lamellitalo, mutta myös 3–8-kerroksisia pistetaloja rakennettiin. Vanhojen talojen suojelemiseksi Helsingissä alettiin laatia asemakaavoja, joissa rakentamisoikeus merkittiin keinotekoisen alhaiseksi. Rakennuttaja ei olisi saanut rakentaa purettavan talon tilalle kuin puolet aikaisemman talon kerrospinta-alasta, mikä hillitsi purkamishaluja.
1970-luvun lopulla pyrittiin tuottamaan selkeästi hahmotettavia, ruutukaavaan perustuvia korttelikokonaisuuksia, joissa liikenne järjesteltiin kuten perinteisessä umpikorttelissa. Helsingin Malminkartanossa pyrittiin välttämään funktionalismin oppien mukaista, pelkkiin asuntoihin keskittyvää lähiörakennetta kiinnittämällä huomiota ympäristön virikkeellisyyteen ja sijoittamalla työpaikkoja alueelle. Usein alueilla pyrittiin sekoittamaan vuokra- ja omistus- sekä pien- ja kerrostaloasumista.
1990-luvulla korostettiin ekologisuutta ja hyvää kaupunkiympäristöä. Paikalla rakentamista haluttiin kehittää.
Asunnot.
Kerrostaloissa asuivat alkuaikoina ylemmät yhteiskuntaluokat, mikä näkyi monin tavoin rakennusten toteuttamistavasta. Pihasiivissä sijaitsi pienasuntoja, hevostalleja ja käymälöitä, mutta kadunvarsitiloissa oli ylellisiä suurasuntoja. 1800-luvun suurasunto saattoi kattaa koko kerroksen ja olla 200–300 neliömetrin kokoinen. Kulku huoneesta toiseen suunniteltiin niin, että pääporras oli isäntäväelle vieraineen ja palvelusväki käytti keittiöportaita. Huoneet olivat läpikuljettavia ja edustustilat sijaitsivat kadun puolella – pihan puolella olivat makuuhuoneet, keittiö ja palvelusväen tilat.
Työväestölle tarkoitetut kiviset asuinkasarmit eivät yleistyneet Suomessa. Helsingissä työväen asuinkerrostaloja rakennettiin itäiseen kantakaupunkiin, ja ne sisälsivät lähinnä yhden huoneen asuntoja. Pihalla sijaitsivat yhteiset käymälät. Kun vesivessat yleistyivät, käytävälle sijoitettiin yhteinen käymälä. Ensimmäisen kerran asunnon vähimmäiskorkeus määriteltiin Helsingin rakennusjärjestyksessä vuonna 1895 (2,7 m), mutta asunnot olivat yleensä tätä korkeampia. 1900-luvun alkuun asti edustavien asuinhuoneistojen korkeus oli 3,5–3,6 metriä tai enemmän.
1960−1970-lukujen asunnot olivat 1950-luvun asuntoja väljempiä. Arava-asuntojen enimmäispinta-ala oli vuonna 1968 120 neliömetriä, ja huoneet olivat harvoin sallitun minimin, 20 neliömetrin, kokoisia. Arava-ohjeiden vaatimusten ja elementtityyppien minimoinnin takia huoneet olivat usein saman levyisiä. Suosittu moduuliajattelu sitoi kaikki mitat jonkin tietyn perusmoduulin kerrannaisiin. Arava-ohjeissa suositus oli 3 m. 1970-luvun esijännitetyt 12 m:n levyiset välipohjaelementit vapauttivat periaatteessa pohjaratkaisuja, mutta syvennysten ja ulokkeiden teko oli hankalaa. Vapaarahoitteisissa asunnoissa rakennettiin apukeittiöitä ja huoneistosaunoja.