Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö

Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on suomalainen asunto-osakeyhtiön kaltainen rakennusten omistamiseen erikoistunut yhtiömuoto. Rakennuksissa on tyypillisesti liikehuoneistoja.
Määritelmä.
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö määritellään asunto-osakeyhtiölaissa. Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on sellainen osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä rakennusta (tai sen osaa) ja jonka kukin osakeryhmä oikeuttaa hallitsemaan tiettyä osakehuoneistoa. Osakehuoneisto tarkoittaa joko varsinaista huoneistoa tai muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä. Lisäksi vaaditaan, että keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ei ole asunto-osakeyhtiö.
Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön määritelmä eroaa asunto-osakeyhtiöstä ainoastaan siten, että huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolta ei ole määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Rakennusten pinta-alan käyttötarkoitus on asunto-osakeyhtiöissä rajoitettu pääosin asumiseen, kun taas keskinäisissä kiinteistöosakeyhtiöissä sellaista rajoitusta ei ole.
Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä ei voi olla osakkeita, joihin ei liity huoneiston hallintaoikeutta. Jos yhtiössä on sellaisia osakkeita, se ei ole keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö.
Osakehuoneistot.
Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeet (osakeryhmät) tuottavat oikeuden hallita tiettyä osakehuoneistoa. Yhtiöissä on tyypillisesti vain liikehuoneistoja. On olemassa myös ns. sekataloja, joissa on sekä liikehuoneistoja että jonkin verran asuntoja.
Osakehuoneiston käyttötarkoitus voi olla esimerkiksi liikehuoneisto, toimisto, varasto, työtila, autotalli tai vastaava. Osakehuoneiston ei ole pakko olla seinien rajaama huoneisto, vaan se voi olla muukin tila, esimerkiksi kerros.
Sovellettava laki.
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö saa itse valita, sovelletaanko siihen asunto-osakeyhtiölakia, osakeyhtiölakia vai osittain molempia. Lähtökohtaisesti yhtiöön sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia, jollei laissa tai yhtiön yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Yhtiöjärjestyksessä voi myös määrätä, että yhtiöön sovelletaan jotakin asunto-osakeyhtiölain säännöstä mutta muuten osakeyhtiölakia. 
Jos keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on perustettu ennen vuotta 1992 (perusilmoitus tehty ennen 1.1.1992), siihen sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia vain, jos tästä on määräys yhtiöjärjestyksessä.
Yhtiön kiinteistö ja rakennus voivat sijaita Suomessa tai toisessa valtiossa. Jos yhtiö itse on rekisteröity Suomeen, sovelletaan siihen silti Suomen lakia.
Toisin kuin asunto-osakeyhtiölaissa, osakeyhtiölaissa ei määrätä yhtiövastikkeista, osakkaan muutostyöoikeudesta, osakehuoneiston hallintaanotosta tai kunnossapitovastuusta. Jos yhtiöön halutaan soveltaa osakeyhtiölakia, yhtiöjärjestykseen kannattaa ottaa määräykset soveltaa näihin kohtiin asunto-osakeyhtiölakia. Muuten yhtiö ei voisi periä vastiketta, yhtiön kunnossapitovastuu kattaisi sekä huoneistojen sisä- että ulkopuolet eikä osakas saisi tehdä huoneistossaan muutostöitä ilman yhtiön lupaa. Kunnossapitovastuusta voidaan yhtiöjärjestyksessä sopia omalla pykälällään, mikä on järkevää erityisesti silloin, kun huoneistojen käyttötarkoitus ja varustetaso ovat hyvin erilaisia.
Tavallinen ja keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö.
Keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden lisäksi on myös kiinteistöosakeyhtiöitä eli tavallisia kiinteistöosakeyhtiöitä. Tavallinen kiinteistöosakeyhtiö ei ole itsenäinen yhtiömuoto. Se toimii kuten mikä tahansa osakeyhtiö. 
Tavallisen ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön ero näkyy mm. vuokratulojen käsittelyssä. Tavallinen kiinteistöosakeyhtiö saa kiinteistön vuokratulot itse ja on niistä verovelvollinen. Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeet oikeuttavat hallitsemaan tiettyä kiinteistön tai rakennuksen osaa. Siitä kertyvät vuokratulot ovat osakkeenomistajan tuloa.