Huoneistoselitelmä

Huoneistoselitelmä tarkoittaa asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä olevaa huoneistojen luetteloa.
Huoneistoselitelmässä määritellään yhtiön jokaisen huoneiston osalta seuraavat tiedot:
Huoneistoina on luetteloitava erityisesti kaikki osakehuoneistot. Osakehuoneistoja voivat olla asuntojen lisäksi esimerkiksi autotalliosakkeet tai varasto-osakkeet.
Huoneistoselitelmään luetteloidaan myös ne huoneistot, jotka ovat yhtiön välittömässä hallinnassa. Tällaisia voivat olla esimerkiksi asuin- ja liikehuoneistot. Ne on mainittava yhtiöjärjestyksessä vastaavalla tarkkuudella kuin osakehuoneistot. 
Muut tilat.
Lisäksi yhtiöjärjestyksessä on mainittava muut huonetiloihin rinnastettavat tilat kuten varastotilat. Itsestään selvästi yhtiön hallintaan kuuluvia tiloja kuten kuten porraskäytäviä ja hissikuiluja ei kuitenkaan tarvitse merkitä yhtiöjärjestykseen.
Jos osakehuoneistoon kuuluu vähäinen varasto tai muu vastaava tila, siitä riittää mainita käyttötarkoitus. Yhtiöjärjestyksessä voidaan esimerkiksi mainita, että huoneistoon liittyy varastotila ullakolla tai kellarissa.
Joissain yhtiöissä on ullakko- tai kellarivarastoja, jotka ovat osakkaiden käytössä mutta yhtiön hallinnassa. Ne eivät siten kuulu osakehuoneistoihin. Näiden suhteen on yhtiön omassa harkinnassa, millä tarkkuudella ne merkitään yhtiöjärjestykseen.
Poikkeuksia.
Vanhojen asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestyksistä saattaa puuttua maininta huoneiston käyttötarkoituksesta. Silloin käyttötarkoitus ilmenee rakennusluvasta. Myös pinta-ala voi olla laskettu nykyisistä määräyksistä poikkeavalla tavalla.
Huoneiston sijainnin voi haluttaessa ilmaista rakennuspiirustukseen tehtävillä merkinnöillä. Tämä tapa on kuitenkin harvinaisempi kuin luettelomainen huoneistoselitelmä.
Huoneistoselitelmässä saattaa olla rakentamattomia huoneistoja. Näin voi käydä esimerkiksi silloin, kun yhtiö on suunniteltu rakennettavaksi vaiheittain, mutta jälkimmäisiä vaiheita ei ole kannattanutkaan rakentaa suhdanteiden heikettyä. Rakentamattomia huoneistoja voidaan merkitä huoneistoselitelmään myös tarkoitukselliseksi, jotta osakkaille voidaan jakaa käyttämätöntä rakennusoikeutta tulevia tarpeita varten.
Muutokset.
Huoneistoselitelmää voi muuttaa muuttamalla yhtiöjärjestystä. Se on kuitenkin harvinaista. Muutos voi tulla kyseeseen muun muassa silloin, kun huoneiston käyttötarkoitusta muutetaan, huoneistojen lukumäärä muuttuu tai yhtiössä suoritetaan lisärakentamishankkeita.
Muutos vaatii yhtiökokouksen enemmistön hyväksynnän. Jos yksi osakas haluaa muutoksen oman huoneistonsa huoneistoselitelmään, muiden osakkaiden ei ole pakko hyväksyä muutosta.
Huoneistoselitelmää ei yleensä tarvitse muuttaa sen takia, että jonkin huoneiston huoneiden lukumäärä muuttuu. Osakas saakin tavanomaisesti purkaa huoneiston kevytrakenteisia väliseiniä ja rakentaa uusia väliseiniä, vaikka huoneiden määrä siitä muuttuisikin. Myöskään saunan rakentaminen ei edellytä huoneistoselitelmän muuttamista.
Huoneistojen jakaminen edellyttää huoneistoselitelmän muuttamista. Huoneistojen määrän lisääntyessä yhtiön kunnossapitoriskit kasvavat mm. siksi, että uusiin huoneistoihin rakennetaan uusia vesipisteitä. Jos yhtiössä olisi enemmän asuntoja kuin huoneistoselitelmästä ilmenee, yhtiöjärjestyksestä voisi saada väärän kuvan yhtiön luonteesta. Sitä vastoin huoneistojen yhdistäminen tehdään usein muuttamatta huoneistoselitelmää. Toisin kuin jakaminen, yhdistäminen ei yleensä aiheuta muille osakkeenomistajille lisää kunnossapitokuluja. Näin tehty yhdistäminen voidaan myöhemmin helposti myös purkaa.
Käyttötarkoitus.
Huoneistoselitelmässä käyttötarkoitus "liikehuoneisto" on varsin laaja. Liikehuoneistoa saa lähtökohtaisesti käyttää kaikenlaisessa liiketoiminnassa kuten myymälänä, ravintolana tai työhuoneena.
Jos käyttötarkoitus on liikehuoneistoa rajoitetumpi, huoneistoa ei voi käyttää mihin tahansa liiketoimintaan. Näin ollen "myymäläksi" määrättyä tilaa ei voi käyttää ravintolana. Jos näin halutaan tehdä, huoneistoselitelmää on muutettava.
Rakennuslupa voi rajoittaa huoneiston käyttötarkoitusta huoneistoselitelmän lisäksi.
Esimerkki.
Seuraavassa on esimerkki huoneistoselitelmästä.
3 § Huoneistoselitelmä
Osakkeet tuottavat hallintaoikeuden yhtiön talossa oleviin tiloihin seuraavasti:
Yhtiön välittömään hallintaan jäävät seuraavat tilat:
Lisäksi yhtiön hallinnassa on ulkoiluvälinevarasto, saunaosasto ja piha-alueella olevat autopaikat.