Asunto-osakeyhtiö

Asunto-osakeyhtiö (lyhennettynä as.oy tai as.oy. ) on Suomessa osakeyhtiön erityismuoto, josta säädetään asunto-osakeyhtiölaissa. Asunto-osakeyhtiöstä käytetään myös nimitystä taloyhtiö. Asunto-osakeyhtiön toiminnan olennainen sisältö on rakennuksen tai rakennusten pitäminen osakkaiden asumistarpeen tyydyttämiseksi. 
Asunto-osakeyhtiölaki ja yhtiöjärjestys määrittelevät yhtiön ja sen osakkaan väliset oikeudet, velvollisuudet ja vastuut. Mikäli yhtiöjärjestys on joltakin osin ristiriidassa asunto-osakeyhtiölain kanssa, sovelletaan tällöin siltä osin asunto-osakeyhtiölakia.
Asunto-osakeyhtiön hallinnoimat asuinrakennukset voivat olla kerrostaloja, rivitaloja, paritaloja tai yhden asunnon taloja eli erillistaloja. Asunto-osakeyhtiön voi perustaa hallinnoimaan myös yhtä omakotitaloa. Suomen asuntokannasta noin neljännes on asunto-osakeyhtiöissä (vuonna 2006 26,4 %, 712 413 kpl).
Määritelmä ja osakkeet.
Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi.
Asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä osakehuoneistoa: huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä. Tällaisia huoneistoja ovat mm. asuinhuoneistot, yhtiössä olevat liikehuoneistot tai esimerkiksi varastot tai autotallit. Kukin osakeryhmä oikeuttaa aina määrätyn osakehuoneiston hallintaan. Asunto-osakeyhtiössä ei voi olla osakkeita, jotka eivät tuota lainkaan hallintaoikeutta. Huoneiston hallintaoikeus vastaa suurelta osin omistusoikeutta. Asunto-osakeyhtiön osakkaista pidetään Maanmittauslaitoksessa osakeluetteloa.
Asunto-osakeyhtiön toiminimeä koskevat tiukemmat vaatimukset kuin muita osakeyhtiöitä. Kuten muillakin osakeyhtiöillä, yhtiön nimessä tulee olla sana "osakeyhtiö" tai lyhenne "oy", ruotsiksi "aktiebolag" tai "ab". Nimestä tulee lisäksi ilmetä yhtiön kotipaikka sekä se, että kyseessä on asunto-osakeyhtiö. Kaupparekisterin mukaan selviä ilmaisuja ovat esimerkiksi "asunto-osakeyhtiö", "Asunto Oy", "As Oy" tai ruotsiksi "bostadsaktiebolag", "Bostads Ab" tai "Bost. Ab".
Asunto-osakeyhtiön tunnusmerkit.
Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiömuotoinen. Muista osakeyhtiöistä poiketen siihen sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia, ei osakeyhtiölakia. Jos asuntoja halutaan hallita asunto-osuuskunnan, säätiön tai muun yhteisön kautta, ei kyseessä ole asunto-osakeyhtiö.
Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on määrättävä, että yhtiön tarkoitus on omistaa ja hallita ainakin yhtä rakennusta tai sen osaa. Pelkkä rakennuksen vuokraaminen ei riitä, vaan yhtiön on omistettava yhtä tai useampaa rakennusta. Yhtiön ei kuitenkaan ole välttämätön omistaa koko rakennusta itse. Rakennuksen osan omistaminen riittää. Samassa rakennuksessa voi sijaita esimerkiksi asunto-osakeyhtiö ja kiinteistöosakeyhtiö niin, että yhtiöt omistavat rakennuksen yhdessä ja tilojen hallinta on jaettu hallinnanjakosopimuksella.
Rakennuksen maapohja voi olla asunto-osakeyhtiön omassa omistuksessa tai kuulua toisen omistukseen (vuokratontti). Maapohja voi olla myös yhteisomistuksessa jonkun muun kanssa, esimerkiksi samalla tontilla sijaitsevan toisen asunto-osakeyhtiön kanssa.
Asuinhuoneistoja yhtiöllä on oltava vähintään yksi. Kaikkien huoneistojen lattiapinta-alasta (huoneistoalasta) yli 50 prosenttia on kuuluttava osakashallinnassa oleviin asuinhuoneistoihin. Osakashallinnassa olevien asuinhuoneistojen yhteenlaskettua pinta-alaa verrataan laskelmassa kaikkien huoneistojen pinta-alaan. Kaikkiin huoneistoihin luetaan muutkin kuin asuinhuoneistot, esimerkiksi liiketilat, kerhohuoneet ja myös esimerkiksi yhtiön omistama talonmiehen asunto, joka ei ole osakashallinnassa. Yhtiötä pidetään edelleen asunto-osakeyhtiönä, vaikka enin osa asuinpinta-alasta tosiasiallisesti muuttuisi muuhun kuin asuinkäyttöön.
Vaikka asunto-osakeyhtiön onkin pakko omistaa rakennus, jossa vähintään puolet huoneistoista on asuinkäytössä, yhtiö voi tarvittaessa hallita muitakin rakennuksia. Yhtiö voi esimerkiksi vuokrata toiselta tontilta autotallirakennuksen osakkaidensa ja asukkaidensa käyttöön. Yhtiö voi myös olla yhteisomistajana toisessa kiinteistössä sijaitsevassa talon- tai huoltomiehen asunnossa. Muissa kuin yhtiön itse omistamissa rakennuksissa sijaitsevia tiloja ei kuitenkaan voi merkitä yhtiöjärjestykseen osakashallinnassa oleviksi huoneistoiksi. Niiden käyttö voi perustua esimerkiksi autopaikkojen vuokrasopimuksiin.
Hallinto.
Asunto-osakeyhtiön ylin päätösvalta on yhtiökokouksella. Varsinainen yhtiökokous on järjestettävä vuosittain, lisäksi voidaan tarpeen mukaan järjestää ylimääräisiä yhtiökokouksia. Joissakin asunto-osakeyhtiöissä yhtiöjärjestys määrää että on pidettävä kaksi yhtiökokousta, yksi keväällä ja toinen syksyllä.
Yhtiökokous.
Varsinainen yhtiökokous kokoontuu vuosittain asunto-osakeyhtiölaissa määrättynä aikana. Yhtiökokouksen tehtävät on määritelty asunto-osakeyhtiölaissa ja yhtiöjärjestyksessä. Yhtiökokous hyväksyy asunto-osakeyhtiön seuraavan kauden talousarvion ja päättää yhtiön keräämistä vastikkeista. Se valitsee seuraavalle kaudelle hallituksen jäsenet, myös tilintarkastaja ja toiminnantarkastaja voidaan valita yhtiökokouksessa. Yhtiökokous hyväksyy myös edellisen kauden tilinpäätöksen ja päättää edellisen toimikauden hallituksen vastuuvapaudesta. Se päättää suuremmista korjauksista tai hankinnoista asunto-osakeyhtiön hallituksen esityksestä.
Yhtiökokouksella on asunto-osakeyhtiössä ns. yleistoimivalta: yhtiökokous päättää kaikki ne asiat, joita ei ole erikseen laissa tai yhtiöjärjestyksessä määrätty hallituksen tehtäviksi. Hallitus ja isännöitsijä voivat ryhtyä epätavallisiin tai laajakantoisiin, taikka asumiseen tai asumiskustannuksiin olennaisesti vaikuttaviin toimiin vain yhtiökokouksen päätöksen nojalla.
Yhtiökokouksessa päätösvaltaa käyttävät yhtiön osakkaat. Jokainen osake tuottaa yhden äänen, jollei yhtiöjärjestyksessä ole erikseen määrätty, että yksi osakeryhmä tuottaa yhden äänen.
Asian saattaminen yhtiökokouksen käsiteltäväksi.
Osakkaalla on oikeus saada asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Edellytyksenä on, että asia kuuluu yhtiökokouksen toimivaltaan ja että osakas tekee pyyntönsä riittävän ajoissa, jotta asia saadaan kokouskutsuun. Yhtiökokous ei voi tehdä päätöstä asioissa, joita ei mainita kokouskutsussa tai eivät kuulu yhtiöjärjestyksessä määrättyihin tai asunto-osakeyhtiölain osoittamiin yhtiökokousasioihin.
Tiedonsaantioikeus.
Osakas saa pyytää yhtiökokouksessa kokousasioiden arviointiin liittyviä tarkempia tietoja, jotka on hänelle annettava. Jos kysymykseen ei voida vastata kokouksessa, osakkaalle on vastattava kirjallisesti, kun asia on voitu selvittää. Vastausaikaa on kaksi viikkoa.
Hallituksen selvitys kunnossapitotöistä.
Yhtiön hallituksen on esitettävä yhtiökokoukselle kirjallisesti selvitys sellaisesta seuraavan viiden vuoden korjaus- ja kunnostustarpeesta, joka vaikuttaa oleellisesti huoneistojen käyttöön tai asumiskuluihin. Selvitys on hallituksen näkemys ja annetaan tiedoksi. Hallitus selvittää yhtiökokoukselle myös jo tehdyt huomattavat korjaus- ja muutostyöt.
Jos viiden vuoden aikana ei ole tarvetta edellä mainitun kaltaisille korjaustoimenpiteille, riittää, että tilanne todetaan selvityksessä. Taloyhtiön hallituksen voi olla tarpeen hankkia selvityksen tueksi asiantuntijalausunto, kuten kuntoarvio, kuntotutkimus tai pitkän tähtäimen suunnitelma. Selvityksen tarkoituksena on kiinnittää taloyhtiön hallinnossa toimivien henkilöiden (hallituksen jäsenet, isännöinti, tilin- tai toiminnantarkastaja sekä osakkeenomistajat) huomio pitkäjännitteiseen kiinteistönpitoon ja tulevien toimenpiteiden rahoituksen järjestämiseen. Kunnossapitotarveselvityksen ansiosta kiinteistön kunnon seuranta ja hoito on järjestäytyneempää ja määrätietoisempaa. Samalla myös osakas saa ajankohtaista tietoa omaisuutensa kunnosta ja voi varautua tuleviin menoihin.
Hallitus.
Asunto-osakeyhtiöllä pitää olla hallitus, joka huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa myös siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty.
Taloyhtiön hallitus valitaan vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa. Yleensä hallituksen jäsenet valitaan yhtiön osakkaista, mutta osakkuus ei ole välttämätön edellytys. Aiemmin asunto-osakeyhtiön hallitukseen voitiin valita vain Suomen kansalaisia, mutta nykyään riittää, että yhtiön vastuuhenkilöt asuvat ETA-alueella. Hallituksen yleisin kokoonpano on puheenjohtaja, kahdesta viiteen varsinaista jäsentä ja yhdestä kahteen varajäsentä. Isännöitsijä osallistuu hallituksen kokouksiin yleensä pöytäkirjanpitäjänä ja asioiden valmistelijana ja hänellä on kokouksissa puheoikeus. Isännöitsijä voi olla hallituksen varsinainen jäsen, mutta ei hallituksen puheenjohtaja.
Varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen vastavalittu hallitus pitää yleensä "järjestäytymiskokouksen", jossa hallitus valitsee keskuudestaan puheenjohtajan sekä mahdollisen varapuheenjohtajan ja muut erityisjäsenet seuraavaksi toimintakaudeksi eli seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen loppuun saakka. Asunto-osakeyhtiön hallituksen tehtävänä on myös ilmoittaa hallitusten jäsenten tiedot Patentti- ja rekisterihallitukselle, jonka kautta taloyhtiön yhtiöjärjestystiedot päivittyvät kaupparekisteriin.
Isännöinti.
Taloyhtiöllä voi olla isännöitsijä, jonka hallitus valitsee ja tarvittaessa myös erottaa. Isännöitsijän täytyy olla luonnollinen henkilö tai rekisteröity yhteisö. Isännöitsijän yleisiin tehtäviin kuuluu taloyhtiön kiinteistöjen ja rakennusten pito ja muun päivittäisen hallinnon hoitaminen hallituksen antamien ohjeiden ja määräyksien mukaisella tavalla. Isännöitsijän vastuulla on myös yhtiön kirjanpidon lainmukaisuus ja varainhoidon järjestäminen luotettavasti. Isännöitsijän täytyy antaa hallituksen jäsenille tiedot, jotka ovat tarpeellisia hallituksen tehtävien hoitamisessa.
Tavallisesti taloyhtiön hallitus tekee isännöintipalvelusta sopimuksen isännöintiyrityksen kanssa, mutta se ei ole välttämätöntä.
Isännöintialan koulutuksesta löytyy kattavasti tietoa muun muassa Isännöintiliiton sivuilta. Alan järjestöt ovat perustaneet auktorisointijärjestelmän, jota hoitaa Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistys ISA ry. Auktorisoidut isännöintiyritykset käyttävät ISA-tunnusta.
Tilintarkastus.
Asunto-osakeyhtiön tilintarkastuksen tarkoituksena on yhtiön kirjanpidon ja tilinpäätöksen tarkastaminen sen varmistamiseksi, että ne ovat asunto-osakeyhtiölain, kirjanpitolain ja -asetuksen sekä hyvän kirjanpitotavan mukaisia. Hallinnon tarkastamisessa varmistetaan, että yhtiön johdon toiminta on asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaista.
Asunto-osakeyhtiössä on valittava tilintarkastaja, jos:
Asunto-osakeyhtiölaissa edellä mainittu viittaus tilintarkastuslain 4–6 §:ään tarkoittaa juridisesti viittausta nykyään voimassa olevan tilintarkastuslain (1141/2015) 2 luvun 2 §:ään. Tässä pykälässä mm. määrätään valitsemaan tilintarkastaja, mikäli sellaisesta on (asunto-osakeyhtiön) yhtiöjärjestyksessä määrätty.
Ennen vuotta 2007 perustetuissa yhtiöissä voitiin käyttää maallikkotilintarkastajia tilikausille, jotka päättyivät viimeistään vuoden 2010 loppuun mennessä. Vuoden 2011 alusta, jos yhtiössä on oltava tilintarkastaja, tilintarkastajan pitää olla HTM- tai KHT-tilintarkastaja.
Toiminnantarkastus.
Heinäkuussa 2010 voimaan tullut asunto-osakeyhtiölaki sallii tilintarkastajan korvaamisen maallikkotarkastajalla, jonka nimitys on "toiminnantarkastaja". Toiminnantarkastaja ei ole tilintarkastuslain tarkoittama tilintarkastaja eikä häneltä vaadita tilintarkastuslaissa säädettyä kelpoisuutta eivätkä hänen tehtävänsä rinnastu tilintarkastukseen. Toiminnantarkastuksesta säädetään asunto-osakeyhtiölain 9 luvun 6–12 §:issä.
Asunto-osakeyhtiössä on valittava toiminnantarkastaja, jos:
Huomioita toiminnantarkastuksesta.
Erityisesti niissä pienissä alle 30 huoneiston taloyhtiöissä, joissa harkitaan pelkän toiminnantarkastajan valitsemista tilintarkastajan asemesta, on otettava huomioon seuraavat seikat:
Yhtiövastike ja käyttökorvaus.
Osakkaat maksavat yhtiölle "yhtiövastiketta", jolla katetaan yhtiön menot. Yhtiövastikkeita voi olla useampia erilaisia, esimerkiksi hoitovastike, pääomavastike ja vesimaksu.
Menojen jakotapa ilmenee yhtiöjärjestyksestä. Eri menoja varten voi olla eri maksuperuste kuten huoneiston pinta-ala, osakkeiden lukumäärä, asukkaiden tai huoneistoa käyttävien henkilöiden lukumäärä tai veden, sähkön tai muun hyödykkeen todellinen kulutus. Ennen vuotta 1992 rakennetuissa yhtiöissä jakosuhde voi perustua jyvitettyyn pinta-alaan. Usein esimerkiksi yhtiön mahdollisille liikehuoneistoille on jyvitetty asuinhuoneistoja suurempi osuus kustannuksista erillisellä kertoimella.
Yhtiö voi periä myös "käyttökorvauksia". Niistä yleisimpiä ovat maksu autopaikasta, saunamaksu ja internet-yhteyden maksu. Käyttökorvauksia ei välttämättä mainita yhtiöjärjestyksessä. Käyttökorvaukset poikkeavat yhtiövastikkeista mm. siten, että käyttökorvauksen maksamisesta ei välttämättä vastaa osakas vaan asukas (vuokralainen).
Kunnossapito.
Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa yhtiön hallitusta esittämään yhtiökokoukselle kirjallisen selvityksen yhtiön rakennusten ja kiinteistön kunnossapitotarpeesta kokousta seuraavan viiden vuoden aikana. Yhtiölle voidaan tämän vuoksi laatia pitemmän aikavälin korjausohjelma, jonka tekee yleensä taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä yhdessä tai riippumaton rakennusten hoidon asiantuntija. Yleensä tämä tapahtuu käytännössä kuntoarvion ja siihen liitetyn teknisen PTS:n eli "pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelman" avulla. Suunnitelmassa kullekin rakennusosalle määritellään todennäköinen käyttöikä, korjaustarve, korjausmenetelmä ja korjauksen ennakoitu kustannus. Kuntoarvio ja kunnossapitosuunnitelma antavat taloyhtiön osakkaille kokonaiskuvan kiinteistön ja rakennusten kunnosta, tulevista korjaustarpeista, niiden suositellusta aikataulusta ja arvioiduista kustannuksista.
Näin korjauksiin voidaan varautua jo ennakkoon talousarviota laadittaessa ja esimerkiksi rahastoimalla ylimääräisiä varoja. Remonttien lykkääminen aiheuttaa yleensä lisäkuluja raskaamman korjaustavan muodossa. Suunnitelmallisella kunnossapidolla myös esimerkiksi töiden tarjouspyynnöt voidaan ajoittaa markkinatilanteen mukaan sopivasti, jolloin urakoiden kustannukset pysyvät kohtuullisina. Alustava suunnitelma pitää käsitellä vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa. Kun osakkeenomistaja haluaa myydä huoneistonsa, kiinteistönvälittäjät tarkastavat, että isännöitsijäntodistuksessa on maininta jo suoritetuista kiinteistöön kohdistuvista korjauksista samoin kuin huoneistossa tehdyistä ilmoitusvelvollisista remonteista.
Asunto-osakkeiden kauppa.
Asunto-osakkeet ovat irtainta omaisuutta, joten niiden kauppaa eivät koske kiinteistökaupan muotosäännökset. Asunto-osakekauppaa säätelee asuntokauppalaki. Asunto-osakkeiden myynnistä peritään varainsiirtovero, jonka maksuvelvollisuus on ostajalla. 
Asunto-osakeyhtiön osakekirjoja voidaan käyttää lainan vakuutena. Asunto-osakkeita ei kiinnitetä kuten kiinteistöjä, vaan ne annetaan pantiksi.
Asuntoa ja asunto-osakeyhtiötä koskevat tärkeät tiedot käyvät ilmi isännöitsijäntodistuksesta.