Hoonestusõigus

Hoonestusõigus (ingl "right of superficies") on üks mitmest piiratud asjaõigusest. Asjaõiguste hulka kuuluvad omand (omandiõigus) ja piiratud asjaõigused: servituudid, reaalkoormatised, hoonestusõigus, ostueesõigus ja pandiõigus. Hoonestusõigus annab isikule võimaluse omada ehitist maatükil, mis on kellegi teise omand. Hoonestusõigus tähendab võõrandatavat ja pärandatavat õigust omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. See õigus kuulub isikule kelle kasuks on hoonestusõigus seatud ja on tähtajaline.
Hoonestusõigust saab müüa, kinkida, pärandada ja koormata hüpoteegiga. See on peamine erinevus teistest piiratud asjaõigustest.
Üks hoonestusõiguse seadmise põhjuseid on omaniku soov vabaneda kinnisasjaga seotud kuludest ja saada kinnisasjalt pikaajalist kasu. Samas ei soovi omanik omandiõigusest lõplikult loobuda. Sellisel juhul on omanikul võimalus seada kinnisasjale hoonestusõigus, et kinnisasja saaks kasutada see isik, kes sinna hoone ehitab. Hoone ehitamisel omandab teine isik hoone kinnistul kindla tasu eest kindlaks tähtajaks. Hoonestusõigust saab võrrelda maatüki rentimisega. Erinevus seisneb selles, et hoonestusõiguse puhul on eesmärk siiski hoone ehitamine, aga rendi puhul maatüki kasutamine.
Hoonestusõiguse abil saab isik raha kokku hoida, sest hoonestusõigus on odavam kui kinnisasja ost. Hoonestusõiguse seadmisel on üldiselt tasu maksmine perioodiliselt kokku lepitud (näiteks igal kuul või aastal).
Hoonestusõigus seatakse tervele ehitisele, seda ei ole võimalik seada ainult osale ehitisest, näiteks ainult esimesele korrusele. Hoonestusõiguse seadmise tehing peab olema notariaalselt tõestatud.
Hoonestusõiguse tähtaeg.
Hoonestusõigusele tuleb seada ka tähtaeg. Tähtajata või pikema kui 99aastase tähtajaga hoonestusõiguse tähtajaks loetakse 99 aastat. Riigi maatükile on võimalik seada hoonestusõigust kuni 49 aastaks. Kui on soov seada pikem tähtaeg, siis on selleks vaja Vabariigi Valitsuse nõusolekut.
Hoonestusõiguse lõppemine.
Kui hoonestusõigus lõppeb tähtaja möödumise tõttu saab hoonestusõiguse alusel ehitatud hoone kinnistu oluliseks osaks ja seetõttu saab selle omanikuks kinnistu omanik. Kinnistu omanik peab sellisel juhul maatükile jäävate ehitiste eest hoonestajale hüvitist maksma. Hoonestusõiguse tähtaja saabumisel on võimalik tähtaega pikendada kuni 99 aastaks. Hoonestusõigus on võimalik ka lõpetada poolte kokkuleppel. Omanik peab selleks andma nõusoleku hoonestusõiguse omandajale ja seda ei saa tagasi võtta.
Asjaõigusseaduses on sätestatud, mis olukordades võib hoone peale hoonestusõiguse lõppemist ära vedada, millal saab seda nõuda ja millistel juhtudel on õigus saada teiselt poolelt hüvitist. Hüvitis võib olla kokku lepitud hoonestusõigust seades, aga see ei pea olema nii igal juhul. Kui hoonestusõigust seades ei ole kokkulepet sõlmitud hüvitise kohta, siis määratakse see keskmise turuväärtuse alusel. Elamu ehitamiseks seatud hoonestusõiguse korral ei tohi olla kokkulepitud hüvitis väiksem kui kaks kolmandikku hoonestusõigusest.
Korterihoonestusõigus.
Hoonestusõiguse alusel ehitatud hoonet saab jagada ka korterihoonestusõigusteks. Seda saab teha korteriomandi seaduse alusel. Jagamise korral jäävad kehtima esialgu hoonestusõiguse kohta kokkulepitud tingimused.
Korterihoonestusõigus on sarnane korteriomandiga. Kui korterihoonestusõigus koosneb ainuomandis olevast eluruumist ja hoonestusõiguse mõttelisest osast, siis sisaldub korteriomandis ainuomandisse kuuluv eluruum ja kaasomandi mõtteline osa. Nii nagu korteriomand kantakse ka korterihoonestusõigus kinnistusraamatuse. Sarnaselt tavalise hoonestusõigusega on võimalik ka korterihoonestusõigust müüa, kinkida, pärandada, nagu ka korteriomandit.
Korteriomandi ja korterihoonestusõiguse vahel on mõningaid erinevusi. Olulisim erinevus on see, et hoonestusõigus on tähtajaline. Lisaks kui hoonestusõigust seades lepiti kokku, et seda võib koormata ja võõrandada maaomaniku nõusolekul, ja see tingimus kanti ka kinnistusraamatusse, siis tuleb korterihoonestusõiguse omanikul enne sellise tehingu tegemist saada selleks maaomaniku nõusolek. Nõusolekut saab anda kas tehingut notari juures sõlmides omaniku juuresolekul ja nõusolekul kuid omanik võib varem notariaalselt vormistada eraldi nõusoleku. Erinevus korteriomandi ja korterihoonestusõiguse vahel on ka see, et korterihoonestusõiguse omanikud ei ole hoone aluse maa omanikud. Viimase erijoonena võib mainida, et korterihoonestusõiguse eest tuleb maksta hoonestusõiguse tasu ja see lepitakse kokku kas ühe konkreetse summana või perioodiliste maksetena. Kui tegemist on perioodiliste maksetega, siis tuleb see kasu ka reaalkoormatisena kinnistusraamatusse kanda. Summa suurus on kokkuleppeline, tavaliselt arvestatakse tasuks maahind ja see jaotatakse perioodilisteks makseteks hoonestusõiguse tähtajani.
Korterihoonestusõiguse puhul jaotatakse see summa tavaliselt võrdselt kõikide hoones olevate korterihoonestusõiguste vahel ära elamispinna suuruse alusel. Tavaliselt tasub hoonestaja ka maatükil lasuvad maksud.