Kinnisomand

Kinnisomand on omandiõigus kinnisasjadele. Omandiõigus on isikul olev õiguslik võim asja üle. Kõige rohkem kinnisomandi kohta leiab asjaõigusseadusest (edaspidi AÕS). Vastavalt Eesti Vabariigi põhiseadusele on igaühel õigus oma omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada.
Kinnisomandi saamine.
Kinnisomandit on võimalik saada neljal viisil:
Kinnisasja omandamise tehing (AÕS § 119).
Kinnisomand saadakse pärast kinnisasja omandamise tehingut. Kinnisasja omandamise tehinguks nimetatakse tehingut, millega kohustutakse omandama (ostja) või võõrandama (müüja) kinnisasja. Kinnisasja omandamise tehing peab olema notariaalselt kinnitatud.
Kinnisturaamatu kande igamine (AÕS § 123).
Sellisel viisil kinnisasja omandamise esimeseks eelduseks on kanne kinnisturaamatusse. Teiseks peab kanne olema õigusliku aluseta. Juhul kui isik on kantud kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna õigusliku aluseta, saab ta kinnisasja omanikuks, kui ta on vallanud kinnisasja katkematult 10 aastat nagu omanik. Valdus loetakse peatunuks, kui kinnisturaamatusse on valduse õiguslikkuse kohta kantud vastuväide.
Igamine (AÕS § 124).
Kui isik on 30 aastat katkematult vallanud kinnisasja, mis ei ole kantud kinnistusraamatusse või mille omanikku kinnistusraamatust ei nähtu või mille omanik oli enne valdaja poolt valduse saamist surnud ja 30 aasta jooksul ei ole tehtud kinnistusraamatusse niisugust kannet, mille tegemiseks on vajalik omaniku nõusolek, võib valdaja nõuda enda kandmist kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna.
Loobumine (AÕS § 126).
Loobumise teel on kinnisomand võimalik saada ainult riigil. Loovutajaks võib olla eraisik või juriidiline isik. Loobumistehing peab olema notariaalselt kinnitatud. Kui loobumistehing on kinnitatud, läheb kinnisomand üle riigile peale vastava kande tegemist kinnistusraamatusse, selleks ei ole vaja riigi nõusolekut. Kui riik on saanud kinnisomandi loobumise teel ja kinnisomandisse kuuluvale kinnisasjale on seatud reaalkoormised, siis riik vastutab koormiste täitmisel kinnisasja väärtuse ulatuses.
Kinnisomandi ulatus.
Kinnisomandi ulatuse puhul tuleb peamiselt eristada ruumilist ja piirilist ulatust. Kinnisomandi ulatuse all võib rääkida ka omandi ulatusest maavaradele, veekogudele, avalikele veekogudele ja veekogust tekkinud maale.
Ruumiline ulatus (AÕS § 127).
Kinnisomand ulatub ruumiliselt maapinna, õhuruumi ja maapõue sellise kõrguse või sügavuseni, milleni ulatub omaniku huvi kinnisasja kasutamisel. Kinnisasja omanikul pole lubatud keelata tegevust sellises kõrguses või sügavuses, mida ta ise oma kinnisasja otstarbelisel kasutamisel ei vaja. See tähendab, et kui mõni lennuk soovib teha tema kinnisasja kohal ülelendu (nt 10 km) kõrgusel, siis ei ole omanikul sellises ulatuses seda mõistlik ega ka lubatud keelata.
Piiride ulatus (AÕS § 128).
Piiride ulatus on kinnisomandi (maatükkide) piir teiste kõrval asuvate kinnisasjadega (horisontaalne määramine). Piir määratakse plaanide ja piirimärkidega. Kinnisasja omanik vastutab piirimärgistuse säilimise eest ja tal pole lubatud piirimärke muuta ega eemaldada.
Kinnisomandi kitsendused.
Kinnisomandi kitsendusteks võivad olla kohustused, mis ei lase omanikul kinnisasja vabalt kasutada, vallata või käsutada. Kitsendusteks võivad olla ka koormatised, näiteks maamaks või kinnistuga külgneva kõnnitee korrashoid. Kitsendused on alati siduvad läbi seaduse, haldusakti, kohtulahendi või tehingu.
Naabrusõigused.
Naabrusõigused on sätestatud AÕS-i §-des 143–151. Nende eesmärk on tasakaalustada naaberkinnisasjade omanike vastassuunalisi huve. Naabrusõigustega seatakse kinnisomandile kindlad piirangud, et naaberkinnisasjade omanikud saaksid eesmärgipäraselt oma vara kasutada.
Piiranguteks võivad olla:
Teed ning tehnovõrgud ja -rajatised.
Teede ning tehnovõrkude ja -rajatistega seotud kitsendused ei reguleeri neid eraldi õiguse esemetena, vaid nende talumise kohustust.
Kui kinnisomandisse kuuluvat kinnisasja läbib avalikult kasutatav tee, peab kinnisasja omanik selle kasutamist taluma ega tohi selle kasutamist takistada. Lisaks kui naaberkinnistul puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele, peab kinnisasja omanik võimaldama kindla tasu eest juurdepääsu läbi enda kinnisasja.
Kinnisasja omanikul on kohustus ka taluda enda kinnisasja piiride ja ruumi ulatuses asuvaid tehnovõrke ja -rajatisi. Teisisõnu tähendab see, et kui kinnisasja all, kohal või peal asuvad tehnovõrgud või -rajatised, ei tohi kinnisasja omanik neid lõhkuda ega eemaldada. Ei ole vahet kas tegu on avalikes või era huvides kasutatavate võrkude või rajatistega.