Rooma asjaõigus

Rooma asjaõigus on Vana-Rooma riigis kehtinud õiguskorra haru, mille reguleerimise esemeks on "res". Sellel sõnal on eesti keeles 16 tähendust. "Res" võib tähendada asja, eset, asjaolu, fakti, sündmust, olukorda, kohtuasja, protsessi, võimu, varandust, omandit, valdust, tehingut, tegu, kasu ja tulu.
Gaiuse ja Justinianuse instituutide kontekstis hõlmab Rooma asjaõigus asju, millel on majanduslik väärtus. Majanduslik väärtus võib olla nii füüsilistel asjadel – mõõk, maja, maatükk – kui ka abstraktsetel asjadel, nagu näiteks võlg. Rooma asjaõigus reguleerib majandusliku väärtusega asjade loomist, üleandmist, ülekandmist ja kasutamist. Sarnaselt Villu Kõvega eristab autor üleandmist (ingl "delivery") ülekandmisest (ingl "conveyance"). Üleandmine tähistab asjade valduse üleminekut, ülekandmine õiguste üleminekut.
Järgneva lühiülevaate eesmärgiks on tõsta esile Rooma asjaõiguse aluspõhimõtted ja tuua mõned illustratiivsed näited. Lühiduse ja konkreetsuse saavutamiseks tuleb ohvriks tuua süstemaatilisus, terviklikkus, detailsus ja ajalooline lineaarsus. Lugeja, kes otsib eelpoolmainitud omadustega kirjatööd, võib pöörduda järgnevate eestikeelsete allikate poole.
Asja mõiste defineerimisest ja tähelepanekuid defineerimise kohta.
Rooma senaator Javolenus Priscus ütles defineerimise kohta järgmist: „Iga definitsioon tsiviilõiguses on ohtlik, sest harva leidub neid, mida ei saaks ümber lükata.“ ("Omnis definition in iure civili periculosa est; parum est enim, ut non subverti posset.") 
Loogiline kimbatus.
Defineerimise rasket koormat illustreerib tabavalt vanakreeka filosoofi Zenoni loogiline kimbatus. Selleks, et jõuda ükskõik millisesse sihtpunkti tuleb esmalt läbida pool vahemaast, siis pool ülejäänud vahemaast, siis pool ülejäänud vahemaast ja nii edasi kuni lõpmatuseni. Iga järgneva sammuga liigutakse küll sihtpunktile poole lähemale, aga kohale ikka ei jõuta. Zenon järeldas sellest, et liikumine on üldse võimatu. Ilmselgelt on taoline järeldus absurdne, aga samas on üpriski keeruline ka kuidagi sellele argumendile vastu vaielda. Olukord muutus, kui tänu Leibnitzi ja Newtoni uuenduslikule matemaatikale jõudis Augustin-Louis Cauchy 19. sajandil piirväärtuse mõisteni. Lihtsustatult on piirväärtus ratsionaalne fiktsioon, mis jätab mulje nagu lõpmatul protsessil võiks olla lõplik lahendus, s.t eelneva näite puhul muutub järelejäänud vahemaa ühel hetkel niivõrd tähtsusetuks, et põhimõtteliselt saab igaüks aru, et tegelikult ollakse kohal. Matemaatik ütleks, et toimub lähenemine piirväärtusele. 
Autori meelest peitub siin abstraktsuse udus ka konkreetne mõttetera ideaalsete definitsioonide otsijatele. Ideaalide poole võib ja peab liikuma, aga tuleb endale ka aru anda, et praktilises mõttes jäävad nad alati käeulatusest välja ja üks hetk tuleb "pliiats käest panna" ja öelda: "Käib kah!" 
Siinkohal kaks ehedat ajaloolist näidet praktikutest ja idealistidest läbi õigusteaduse mõtteprisma:
Pragmatism.
Tšehhoslovakkia tsiviilkoodeksi 1937. aasta eelnõu seletuskirjas soovitas eelnõu ette valmistanud komitee loobuda "asja" mõiste piiritlemisest. Komitee põhjendus oli konkreetne. Kuna majanduselu muutub aina keerulisemaks ja seadusandjal pole võimalik ennustada, millised saavad olema tuleviku "asjad", siis oleks mõistlik jätta asja mõiste defineerimine jurisprudentsi hooleks. Üllataval kombel suutis komitee jääda võrdlemisi immuunseks kodifitseerijate kutsehaigusele, s.t kodifitseerimise käigus tekkivale illusioonile, et just nemad on need, kes lõpuks korra majja löövad ja kogu õiguse tehnilise täpsusega kirja panevad. Tuntud "põdejate" hulka on kuulnud nii kuningaid kui ka keisreid. (Nendest täpsemalt juba õige varsti.) Samas tuleb tõdeda, et ka Tšehhoslovakkia rahvaesindajad ei suutnud lõpuni kiusatusele vastu panna, sest lõplikus eelnõus oli asja mõiste ikkagi sees.
Idealism.
Idealistliku õigusloome markantne näide peitub ühes Napoleoni kirjutistest. Kuigi Napoleoni isa oli jurist ja Napoleoni juhatusel loodi "code civil de français" ehk nn Napoleoni koodeks, ei kuulanud kuulus valitseja ja väejuht terve elu jooksul mitte ühtegi õigusteaduse loengut. Napoleoni juriidilised teadmised põhinesid pooleldi juhusel, pooleldi uudishimul. Nimelt pandi Napoleon noorena sõjaväes kartsa, kus juhtus olema ladinakeelne eksemplar "Corpus Iuris Civilise" digestidest. Napoleon, kes oli tuntud oma rahuldamatu uudishimu poolest, võttis seadustiku ette ja tänu oma erakordselt heale mälule suutis märkimisväärse osa sellest pähe tuupida. Hiljem kui Napoleon juba kodifitseerimisvägesid juhatas ei jõudnud ümberkaudsed õppinud mehed ära imestada, kust esimene konsul küll Rooma õigust on õppinud. Sarnaseid diletantlikke õppemeetodeid kasutas Napoleon ka sõjakäikudel, koondades enda ümber suurel hulgal nõuandjaid, nende hulgas ka juriste, ja pommitades neid kõikvõimalike küsimustega. 
Napoleoni kõige idealistlikum ja vaat et originaalsem lähenemine õigusloomele peitub ühes tema kirjutistest. Nimelt tekkis Napoleonil idee, et kõik seadused võiks taandada lihtsateks geomeetrilisteks tõestusteks, et igaüks, kes vähegi oskab lugeda ja mõelda, saaks seadusest aru. Kuid kohe järgmisel real tunnistab tulevane keiser, et: "Aga ma sain pea kohe aru, et see on absurdne mõte." Ometigi ei kammitsenud see Napoleoni idealismi. Väidetavalt olles kuulnud, et tema tsiviilkoodeksit on tõlgendatud, ütles ta: "Minu seadust on rüvetatud." Pole ime, et pärast taolist pühendumust pidas kuulsusrikas usurpaator tsiviilkoodeksit oma suurimaks päranduseks maailmale, märkides, et: "Ma lähen ajalukku tsiviilkoodeks pihus."
Kindlasti polnud Napoleon ainuke, kes lootis, et eksisteerib selline asi nagu õiguse "viimane sõna" või kui kasutada törts poeetilisemat kõnepruuki, et üks hetk kogemusliku maailma õmblusniidid annavad kuskilt järgi ja suure kärina saatel murtakse end viimaks Platoni puhaste ideede maailma. Ka 19 000-st paragrahvist koosnev Friedrich Wilhelm II ajal valminud Preisi riikide üldine maaõigus (1794. aasta "Allgemeines Landrecht für die Königlichen Preussischen Staaten") pani paljusid arvama, et taoline ideaalne maailmakord on võimalik. Kuid hoolimata autorite pingutustest ei saanud seadustekogu täiusliku õigusloomekunsti eeskujuks. Elu osutus juba tollal liialt keeruliseks ega võimaldanud kõiki mõeldavaid olukordi ette näha ja nende õiglasi lahendusi seadusse täpselt kirja panna. 
Edasi jääb lugejale endale mõtiskleda, kas sellised idealistlikud püüdlused on vaid ajaloolised anekdoodid või ehk leidub ka tänapäeval seadusandjaid, kes oma tegevuses, kas teadlikult või teadmatult, just taolistest ebamaisetest eesmärkidest juhinduvad?
Mõistelised maadejagamised Eesti õiguses.
Keeruline öelda, kas Eesti õiguskorra kujundamisel on lähtutud peamiselt pragmatismist või idealismist, aga kindlasti pole Eesti õiguse areng jäänud puutumata mõistelistest vägikaikavedudest. Uno Mereste on kritiseerinud võlaõiguse keskset kohta eraõiguse süsteemis põhjusel, et võlaõigus on aja jooksul minetanud otsese seotuse võlaga ning sellest on saanud omatähenduseta tehniline märgis peaaegu kogu lepinguõiguse kohta, mida teised neli pandektilist õigusala – ülderaõigus, perekonnaõigus, pärimisõigus ja asjaõigus ei hõlma. Madis Ernits on kritiseerinud asjaõigust, kuna asjadel teatavasti ei olevat õigusi, mistõttu sobilikum oleks rääkida hoopis omandiõigusest. Sama autori sulest pärineb ka siiamaani kõige ülevaatlikum käsitlus määruse mõiste kohta, mis on samuti Eesti õiguskeeles märkimisväärselt mitmetähenduslik mõiste. 
Siinkohal võib vaid spekuleerida, et ehk on sõna "res" mõisteline plastilisus tingitud Rooma juristide soovist vältida lõputuid vaidlusi, mis ülemäärase konkreetsusega paratamatult kaasas käivad. 
Asjaõigus laias tähenduses.
Gaiuse ja Justinianuse institutsioonid käsitavad asjaõigust laias tähenduses. Asi laias tähenduses on objekt või ese. Asjaõigus (ingl "law of things") jaotub omandiõiguseks (ingl "law of property"), obligatsiooniõiguseks ja pärimisõiguseks.
Vahemärkus. Elmar Ilus defineerib omandiõiguse mõistet Rooma õiguses kui õigustatud isikule kuuluvat asjaõigust, mis koosneb õigusest asja vallata ("ius possidendi"), õigusest asja kasutada ("ius utendi") ja õigusest asja käsutada ("ius disponendi"). Eesti asjaõiguses vastab eelnev omandi mõistele: AÕS §-i 68 lg 1 kohaselt on omandi sisuks õigus asja vallata, kasutada ja käsutada. Käesoleva artikli kontekstis tähistab omandiõigus õigusharu ja omand õiguste kogumit. 
Iga liigitus lähtub alusest. Nii liigitab Eesti riigiõigus põhiõigusi sisu alusel tõrje- ehk vabaduspõhiõigusteks, soorituspõhiõigusteks ja võrdsuspõhiõigusteks ja eraõigus subjektiivseid õigusi kohustatud isikute alusel absoluutseteks või relatiivseteks ning nõudeid vastavalt oma funktsioonile ja eeldustele võlaõiguslikeks, asjaõiguslikeks, perekonnaõiguslikeks ja pärimisõiguslikeks. 
Asjaõiguse liigitamisel omandi-, obligatsiooni- ja pärimisõiguseks tekivad õigusharud, mis vähemalt tänapäeva juristi arusaamade kohaselt pole omavahel võrreldavad. Nimelt on obligatsiooniõiguse ja omandiõiguse reguleerimise esemeks vara samas kui pärimisõiguse esemeks on vara omandamise viis, näiteks kui vara omanik peaks surema. Kujundlikult võiks öelda, et kui asjaõigus oleks õun, siis seda õuna kolmeks jagades ei saaks me mitte kolm tükki õuna, vaid kaks tükki õuna ja ühe tüki melonit. Seda muidugi siis, kui mõelda nagu tänapäeva jurist. 
Rooma juristi jaoks on Gaiuse ja Justinianuse institutsioonides esineva liigituse aluseks põhimõte, et nii omandiõiguse, obligatsiooniõiguse kui ka pärimisõiguse olemuseks on asjade omandamine. Omandiõiguses ja obligatsiooniõiguses reguleeritakse individuaalsete asjade omandamist, pärimisõiguses kogu inimesele kuuluva vara omandamist.
Omandiõigus "vs." obligatsiooniõigus.
Omandiõiguse esemeks on omand, obligatsiooniõiguse esemeks võlg. Rooma juristi jaoks on antud erinevus põhimõtteline. Omandiga seonduvaid küsimusi reguleerib "actio in rem", obligatsioonidega seonduvaid küsimusi "actio in personam". "In rem" hagi puhul nõuab omanik oma asja tagasi, "in personam" hagi puhul nõuab võlausaldaja võlgnikult kohustuse täitmist.
Mõelda võib ka nii, et "in rem" hagi puhul kaitseb õiguskord omaniku ja asja vahelist suhet, samas kui "in personam" hagi puhul kaitstakse hoopis kahe isiku vahelist suhet. 
Õigussuhe.
Rooma juristid rääkisid hagide mitte subjektiivsete õiguste "keeles". Subjektiivse õiguse ja õigussuhte mõisted on aga omavahel olemuslikult seotud. Lihtsustatult tähendab õigussuhe eraõiguses seda, et õigustatud osapoolel on õigus nõuda kohustatud osapoolelt midagi ja kohustatud osapool on kohustatud midagi tegema. 
Tänapäevane analoogia.
Intuitsiooni tekitamiseks võib kasu olla ühest argipäevasest analoogiast Eesti õiguskorra näitel. Oletame, et A ja B on sõbrad. Lähtudes vanasõnast, et sõpra tunned hädas, võib sõbraks pidada inimest, kes häda korral aitab. Järelikult võib väita, et nii A kui ka B tunnevad, et kui üks neist peaks kord hätta sattuma, siis on tal õigus paluda teiselt abi ja teisel on ka kohustus seda abi osutada. Kui sellist tunnet ei ole, siis ei saa ka rääkida sõprussuhtest. Oluline erinevus õigussuhtega seisneb selles, et sõprussuhe ei tulene mitte objektiivsest õigusest e seadusest, vaid nn üldinimlikest põhimõtetest, näiteks moraal. Kuigi leidub ka teisi inimesi, kelle poole hädas pöörduda, näiteks politseinikud ja arstid, siis nende inimeste kohustused tulenevad seadusest. Neid inimesi saab kohustuste mittetäitmise korral vastutusele võtta. Sõpra õiguslikus mõttes vastutusele võtta ei saa. Oluline on siin muidugi ära märkida, et mitte iga häda ei kohusta politseinikku ja arsti abi osutama. (KorS §14 lg 1, TTKS §6 lg 2)
Praktikas tuleb õigussuhte ja sõprussuhte erinevus esile ka näiteks siis, kui on vaja vahet teha kas tegu on kahe sõbra vahelise nn viisakussuhtest tuleneva kokkuleppega või tehinguga. Oluline on see seetõttu, et tehingu alusel tekib kahe osapoole vahel võlasuhe ja mõlemal osapoolel on õigus pöörduda kohtusse, kui teine osapool oma kohustusi ei täida. Viisakussuhted ei too kaasa lepingulise võlasuhte tekkimist, kuigi võivad anda aluse lepinguvälisteks kohustusteks. Kokkulepete ja siduvate lepingute piiritlemine ei ole alati lihtne ja poolte tegeliku tahte väljaselgitamiseks tuleb tehtud tahteavaldusi ja kokkuleppeid tõlgendada.
Tagasi Rooma õigusse.
Ühesõnaga juriidiliselt korrektselt väljendades on õigussuhe objektiivse õiguse (loe: seaduse) alusel tekkinud isikute vaheline subjektiivsete õiguste ja neile vastavate kohustuste seos. Seetõttu on õigussuhte kui tänapäeva Mandri-Euroopa õigussüsteemile omase mõiste kasutamine Rooma õiguse kontekstis võrdlemisi meelevaldne. Samuti ei ole korrektne rääkida inimese ja asja vahelisest õigussuhtest, sest asjal teatavasti puudub teadvus ja sellest tulenevalt ka võime omada õigusi või kanda kohustusi. 
Seega tuleks mõista eelpoolmainitud suhet Rooma õiguse kontekstis mitte õigussuhte kui sellisena, vaid pigem mõttelise sidemena, mis ühendab omavahel kahte elementi – kas isikut ja isikut või isikut ja asja. Oluline on see seetõttu, et kui keegi peaks seda sidet kahjustama, näiteks varastama omanikule kuuluva asja, siis tekib omanikul õigus esitada varga vastu hagi, täpsemalt "in rem" hagi.
Näide.
Võtame näiteks roomlase nimega Caesar. Caesarile kuulub kodu koos sinna käiva sisustusega. Kuna kodus raha hoida pole turvaline, siis hoiab Caesar oma raha pangas. Kuigi naistuttavate ees uhkustab mees, et tal on „pangas tervelt 1000 dinaari“, siis õiguslikus mõttes kuulub Caesarile hoopis võlg. Principium Pank on talle võlgu 1000 dinaari. Samuti on Caesar tellinud mõõgameister Marcuselt uue mõõga. Mõõka ta veel kätte ei ole saanud seega mõõk kuulub endiselt Marcusele. Aga kuna ta on mõõga eest tasunud, siis võlgneb Marcus talle ühe mõõga. Lisaks sellele on Caesar ostnud sõber Brutuselt firma ja nendevahelise lepingu kohaselt kohustub Brutus mitte alustama samas valdkonnas uut firmat. Teisisõnu lepingu esemeks pole mitte füüsiline asi ega raha, vaid kohustus hoiduda teatud liiki tegevusest. 
Oluline on siinkohal aru saada, et Caesari kodu koos sisustusega on asjad, mida Caesar omab e Caesari omand. Võlg, mõõk ja kohustus mitte konkureerida on aga asjad, mida teised inimesed Caesarile võlgnevad e teiste inimeste kohustused Caesari ees e obligatsioonid. Omandit reguleerib "actio in rem" kaudu omandiõigus. Obligatsioone reguleerib "actio in personam" kaudu obligatsiooniõigus. 
Kvalitatiivne erinevus "in rem" hagi ja "in personam" hagi vahel ilmneb olukorras, kus midagi läheb "nihu". Näiteks tungib keegi Caesari koju ja viib minema tema voodi. Kuna voodi kuulub Caesarile, siis võib ta esitada varga vastu "in rem" hagi, näiteks rei vindicatio. Kui aga Brutus peaks Caesarit tüssama ja looma samas valdkonnas tegutseva firma või kui Marcus ei peaks mõõka üle andma või pank raha välja maksma, siis võib Caesar esitada "in personam" hagi, näiteks condictio.
"In rem" hagi puhul nõuab hageja, et kostja tunnustaks tema omandit, "in personam" hagi puhul nõuab hageja, et kostja tunnustaks võla olemasolu. Ka varajases inglise üldises õiguses eksisteeris hagide ehk nn "writ"'ide süsteem. Tänapäevasest üldisest õigusest on aga hagide mõiste kadunud. Selleks, et üldise õiguse süsteemis omanik oma asja kätte saaks peab ta tõestama, et kostja on toime pannud "tort"’i, täpsemalt "conversion"’i.
Pankrot.
Caesar tellib Marcuselt mõõga, maksab selle eest ja jääb ootama mõõga üleandmist. Rooma õiguse kohaselt kuulub mõõk kuni üleandmiseni Marcusele. Järelikult, kui Marcus peaks mõõga üleandmisest keelduma võib Caesar esitada "in personam" hagi. Teine oluline erinevus "in personam" ja "in rem" hagide vahel tuleb välja olukorras, kus Marcus on läinud pankrotti. "In personam" hagi puhul paneb kohus Caesari hagi ühte "virna" koos ülejäänud võlausaldajate hagidega, mistõttu ei ole garanteeritud, et Caesar pärast kõigi teiste võlausaldajate hagide rahuldamist oma mõõga sellest pankrotipesast üldse kätte saab. Kui aga tegu on Caesarile kuuluva mõõgaga, mis on mingil põhjusel sattunud Marcuse kätte, võib Caesar esitada "in rem" hagi. "In rem" hagil on "in personam" hagi suhtes prioriteetsus (s.t. õiguskorra silmis on omand olulisem kui võlg), mistõttu on suurem tõenäosus, et Caesar oma mõõga ka kätte saab. 
Siinkohal vajab sõna "tõenäosus" tugevamat toonitamist, sest Rooma õiguse hagide süsteemi ajajärgul on tsiviilkohus puhtalt vabatahtlik vahekohus ja täitemenetlus kui selline puudub. Teisisõnu kohtust õiguse saamine ei tähenda, et riik tagaks otsuse täideviimise. Hagide süsteemis jääb täideviimine hageja enda kanda. Selleks puhuks võib hageja näiteks omavoliliselt arestida võlgniku vara. Samuti ei pruugi hageja "in rem" hagi esitamise kaudu oma asja tagasi saada, vaid kohus võib otsustada hoopis asja väärtuse hüvitamise. 
Tsiviilkohtumenetluse ja täitemenetluse iseloom Rooma õiguses oleneb sellest, kas tegu on hagide e "legis actiones" süsteemi, "formula" süsteemi või keisririigiaegse "cognitio" süsteemiga.
Pettus.
Caesar tellib Marcuselt mõõga, maksab selle eest, aga selle asemel, et mõõk üle anda müüb Marcus mõõga hoopis Brutusele. Küsimus on, kelle vastu ja millise hagi peaks Caesar esitama? 
Erinevad õigussüsteemid reguleerivad antud olukorda laias laastus kahel viisil: 
Sisu poolest on süsteem A omane tänapäevasele inglise üldisele õigusele. Rooma õigus eelistas süsteemi B, mistõttu võib Caesar esitada Marcuse vastu "in personam" hagi, mille rahuldamise korral peab Marcus hüvitama Caesarile mõõga eest makstud hinna. Caesar ei saa esitada hagi Brutuse vastu, mistõttu pole võimalik ka mõõka endale saada.
"in rem" õigused "vs." "in personam" õigused.
"In rem" ja "in personam" hagid erinevad veel ühel olulisel moel. Erinevuse mõistmiseks tuleb eristada „"in rem" õigusi“ ja „"in personam" õigusi“. Mõisteliselt pole tegu päris täpse väljendusega, sest nagu eelpool mainitud ei tundnud Rooma juristid subjektiivse õiguse mõistet. Rooma juristid rääkisid hagide (ingl "actions") mitte õiguste keeles (ingl "rights"). Küll aga võiks subjektiivse õiguse mõiste sissetoomine aidata käesoleva vaheteo olemusest paremini aru saada. 
Erinevus seisneb selles, et lepinguga on võimalik luua ainult „"in personam" õigusi“. Lepinguga ei ole võimalik ei luua ega üle kanda „"in rem" õigusi“. Vahemärkusena võiks veelkord rõhutada, et üleandmine ja ülekandmine on õiguslikult erinevad mõisted. Üleandmine tähistab asjade valduse üleminekut, ülekandmine õiguste üleminekut. 
"In rem" õiguste loomiseks või ülekandmiseks on tarvis eraldi toimingut. Mõõga puhul seisneb see nähtavas üleandmises, maa või orjade puhul formaalsetes toimingutes, näiteks "mancipatio" või "in iure cessio". 
Formaalsete toimingute nõue tuleneb põhimõttest, et kuna "in rem" õigused on absoluutsed ehk kehtivad kõigi isikute suhtes, siis peaks nende loomine ja ülekandmine olema avalik. Teisisõnu, kõik inimesed peaksid teadma, mis asjad kellele kuuluvad. Nii toimub "in iure cessio" preetori ees, "traditio" puhul peab aset leidma asja nähtav üleandmine ja "mancipatio" puhul on tarvilik lisaks osapooltele ka kuue Rooma kodaniku kohalolek. 
"In personam" õigused on aga relatiivsed ehk kehtivad ainult lepingu osapoolte suhtes ja võivad seetõttu jääda saladuseks, näiteks võib "stipulatio" sõlmida ilma tunnistajateta.
Puht-teoreetilisel tasandil kõlab eelnev põhjendus igati loogilisena, aga praktiliselt on selle mõju kaheldava väärtusega. Kui väikeses külakogukonnas võib kuue inimese kohalolu tõepoolest tagada teatava avalikkuse, siis terve Rooma keisririigi kontekstis jääb selline nõue paratamatult tühjaks kestaks. Mida aeg edasi ja mida suuremaks kasvas impeerium, seda väiksemat rolli taolised formaalsused mängisid. Ajapikku asendusid formaalsed ülekandmised "traditio"'ga, mis nõudis ainult asja nähtavat üleandmist. 
Klassikajärgses "vulgaarõiguses" läks omand üle juba üksnes müügilepinguga ja "traditio" ei olnud selleks enam vajalik. 
Arenenud ühiskonnas tagab "in rem" õiguste avalikkuse ainult avalik register. Kuigi Vana-Rooma aegses Egiptuses kasutati mingit sorti avalikku maaregistrit, siis pole selle olemus ega mõju tänapäevani päris selged. Ülejäänud Vana-Roomas "in rem" õiguste kohta registreid ei peetud.
Praktiliselt põhjustel saab registrit pidada ainult kinnisasjade ja teatud tüüpi vallasasjade kohta, näiteks laevad või autod. Samuti nõuab registripidamine riigilt piisavat administratiivvõimekust. 
Tänu Rooma õiguses aktsepteeritud asja avaliku üleandmise nõuetele juurdus sajandite jooksul tava asjaõigusi edasi anda kohtu protokolli kandmise kaudu ning sellest kasvas välja kohtu poolt peetav register. Eesti õiguskorras on selleks kohtulikuks registriks kinnistusraamat.
Omandist ja valdusest (väga lühidalt ja väga üldiselt).
Rooma õigus on omandi kaitse osas kategoorilisem kui ükski tänapäevane õigussüsteem lähtudes Ulpianuse põhimõttest, et keegi ei saa kanda üle rohkem õigusi, kui tal tegelikult on ("Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet"). 
Asja avaliku üleandmise nõue omandi ülekandmisel garanteerib, et mitte keegi ei saa asja omanikuks ilma, et omanik oleks selle asja talle isiklikult üle andnud. Tänapäeva Mandri-Euroopa õigussüsteem on oluliselt paindlikum ja seab omandi kaitse asemel prioriteediks õiguskäibe kindluse. 
Saksa õiguses on võimalik, et kui A-le kuuluv kinnisasi kantakse kinnistusraamatus ekslikult B nimele ja B müüb selle kinnisasja C-le, kes ei tea veast midagi, siis saab C kinnisasja omanikuks. 
Prantsuse tsiviilkoodeks ütleb: „Vallasasjade puhul on valdus sama, mis õigustiitel.“ Seda sätet sõna-sõnalt võttes kaoks omandi ja valduse vahel igasugune erisus. Tegelikkuses on sätte mõju tasakaalukam, aga võimaldab siiski heauskset omandamist, s.t kui A laenab "sõber" B-le jalgratta, aga sõber otsustab müüa ratta kolmandale isikule C-le, kes ei tea et B ei ole omanik, siis Prantsuse tsiviilkoodeksi kohaselt saab ratta omanikuks C. Kuigi A ei või nõuda C-lt ratast tagasi, tekib tal nõudeõigus B suhtes, näiteks ratta hinna hüvitamisele. 
Tänapäeva Mandri-Euroopa õigussüsteem lähtub põhimõttest, et kapitalistlik ühiskond sõltub kiirest kaupade liikumisest, mistõttu pole mõistlik nõuda – vähemasti vallasasjade puhul – et ostja teeks omaniku väljaselgitamiseks kulutusi. Rooma õigus seab teised prioriteedid. Omand on Rooma juristi jaoks absoluutselt puutumatu. Sellest tulenevalt Rooma õigus heauskset omandamist ei tunnusta. 
Tänapäeva inglise üldine õigus paigutub kuhugi Mandri-Euroopa õigussüsteemi ja Rooma õiguse vahele. Kinnisasjade puhul on hakatud vähehaaval looma süsteemi, mis võimaldaks omandi registreerimist. Vallasasjade puhul kehtib omandi puutumatusele küll terve rida erandeid, aga nende õiguslik mõju on tagasihoidlikum kui Mandri-Euroopa õigussüsteemis.