Financiamento Imobiliário
Autor: Angela Severgnini | Publicado: 2010-08-14T11:35:00-07:00

Fonte: Redação TerraIMÓVEISCom valorização, financiar imóvel fica mais vantajoso que poupar.Peter FussyDireto de São PauloCom imóveis registrando valorizações de mais de 100% em cinco anos e juros mais baixos, o financiamento imobiliário se tornou uma alternativa mais interessante que a tradicional poupança para adquirir o bem no futuro. Mesmo aplicando em investimentos de maior risco e maior potencial de ganhos, a rentabilidade pode não superar a valorização do imóvel - quando você achar que já tem o suficiente para negociar um bom desconto à vista, pode descobrir que a casa custa muito mais do que você juntou.Segundo levantamento do Secovi-Rio para o Terra, o valor médio de um imóvel de um quarto ofertado no bairro de classe média São Cristovão, na zona norte do Rio de Janeiro, era de R$ 44.277 em julho de 2005. O mesmo tipo de apartamento em julho deste ano é encontrado por R$ 88.400 em média - uma alta de 99,7%.Pegando como exemplo o apartamento em São Cristovão, uma simulação de crédito na Caixa Econômica Federal exige R$ 14.527 de entrada (com a possibilidade de uso do FGTS) e o restante pode ser financiado em 60 meses com juros de 8,55% ao ano - o custo total da operação (CET) seria de 10,69% ao ano. A primeira parcela do financiamento seria de R$ 1.799 e a última de R$ 1.265,25, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). O valor total gasto na compra do apartamento após cinco anos seria de R$ 121.242.Caso a valorização mantenha o mesmo ritmo, o mesmo imóvel pode valer R$ 176.800 ao final do mesmo prazo usado acima. Para "poupar" a quantia certa visando o pagamento à vista, partindo do zero, o interessado teria que aplicar R$ 2.342 por mês na poupança ou R$ 1.748 na Bovespa - considerando também que estes investimentos mantenham um rendimento similar dos últimos cinco anos (44,24% para a poupança e 159,25% para Ibovespa, sem contabilizar taxas de negociação de ações e Imposto de Renda).Levando em conta que a pessoa teria condições de guardar R$ 1.799 ao mês na poupança (valor da 1ª parcela do financiamento proposto pela Caixa), em cinco anos ela teria somado R$ 130.744 - valor insuficiente para comprar o imóvel de R$ 176 mil à vista. Outra vantagem do financiamento é que as parcelas são decrescentes."Se a pessoa deixa de comprar agora para comprar no futuro, é muito incerto. Pode ter uma valorização grande em cinco anos e o que ele economizou vai pagar uma parte menor do que pagaria agora", afirma José Dutra Vieira Sobrinho, vice-presidente da Ordem dos Economistas do Brasil.PerspectivasEntre os motivos que provocaram essa valorização, estão a maior oferta de crédito, com juros mais acessíveis e prazos maiores, escassez de terrenos nos centros urbanos, construtoras capitalizadas com ações na bolsa de valores e maior interesse de investidores no mercado imobiliário, tendo em vista a facilidade para alugar ou revender por conta da grande procura. E ainda há espaço para crescer mais, segundo o vice-presidente do Secovi-Rio, Leonardo Schneider."Uma pesquisa mostrou que o preço médio de um imóvel no Brasil ainda é metade do que na África do Sul e na China. Estimamos que no Rio essa valorização se mantenha pelo menos até a Olimpíada (em 2016). Ainda tem o déficit habitacional muito grande no País, a economia aquecida, que gera mais renda para a população, e mais gente disposta a investir em imóveis", afirmou. Outros bairros cariocas tiveram valorizações ainda maiores nos últimos cinco anos (confira tabela abaixo).Em São Paulo o ritmo de valorização também foi forte. Regiões como Santana, Butantã e Brooklin assistiram a uma escalada de 100% a 235% nos preços dos imóveis em cinco anos, de acordo com levantamento da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).A disparada ocorre não só nas metrópoles, de acordo com Bruno Gama, diretor operacional da CrediPronto!, consultoria especializada em financiamentos imobiliários formada pelo Itaú e pela Lopes. "São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília são as principais, mas a valorização vem muito forte na maioria das praças, com aumentos entre 10% e 35% ao ano, dependendo é claro da demanda e da oferta", disse.OportunidadeAproveitando o cenário favorável, o funcionário público federal Francisco de Carvalho Neto adquiriu um apartamento direto com construtora. Quando o prédio ficou pronto, ele escolheu transferir a dívida para a Caixa Econômica Federal. "Optei pelo financiamento bancário, pois os juros são bem menores do que a construtora cobra", afirma. Além de ser a realização de um sonho, o apartamento de três quartos na Barra Funda (SP) é também um investimento, já que em cinco anos ele pretende vender para comprar um maior ou mudar de cidade."Tenho dinheiro aplicado e pretendo tirar quase tudo para quitar parte do financiamento já, porque o investimento não está rendendo tanto, a não ser em ações, mas é muito incerto. Pelo que pesquisei, a região está com o melhor custo/beneficio e é uma área que está crescendo bastante, além de ser perto de infraestrutura de transporte. Estou pensando também no retorno que vai me dar", disse o funcionário público.De acordo com um estudo da MB Associados, encomendado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), a projeção de alta no preço médio do metro quadrado no País até 2015 está entre 50% e 70%, com índice menor para o mercado de luxo.Isso significaria que a prestação média para um imóvel do segmento econômico passaria de R$ 620 em 2009 (com juros de 9% ao ano) para R$ 1.172 em 2015 (com a mesma taxa), e a renda mínima para o financiamento iria de R$ 2.065 para R$ 3.908 - obedecendo a recomendação de que a parcela não ultrapasse 30% dos rendimentos mensais da família."Se não tivermos grandes mudanças econômicas, minha opinião é que esse ciclo de valorização seja de mais cinco a dez anos em função da demanda. Para a geração que está chegando ao mercado, não faz sentido esperar herança de família ou juntar dinheiro para comprar o imóvel. A história de comprar à vista é uma lenda que está caindo por conta do benefício", afirma Gama, da CrediPronto!.Até mesmo investidores "puros" adotam o financiamento imobiliário como uma forma de ganhar sem despender um volume grande de dinheiro em uma tacada só. Em imóveis usados, uma reforma pode até dobrar o valor em poucos meses."Isto acontece em todos os perfis de imóveis. O investidor paga a parcela mínima e consegue seguir até criar a opção de revenda por um preço maior. Eles têm capacidade financeira para seguir e podem esperar uma oferta mais atrativa. Como a demanda é grande, isso se concretiza na maioria das vezes", diz Gama.DicasSegundo Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp, os imóveis com maior potencial de valorização são os mais "populares". O estudo da MB Associados aponta para a mesma direção, com uma demanda da classe C de quase 1,5 milhão de imóveis por ano até 2016, enquanto projeta 178 mil para a classe B e apenas 50 mil para de classe A."Nesta década houve poucos lançamentos do segmento mais econômico. Já o mercado de luxo tem uma tendência de estabilização de valor, dependendo da qualidade e localização, embora condomínios horizontais e loteamentos fora dos grandes centros apresentem um processo de valorização que deve se prolongar nos próximos 10 anos.", disse Pompéia.Mesmo com a boa perspectiva do mercado, é preciso analisar muito bem suas condições financeiras, assim como a qualidade da construção, antes de assinar um contrato. "A boa teoria recomenda que as prestações não podem comprometer nada superior a 30% da sua renda. Você tem outros custos inadiáveis e pode correr risco de inadimplência. Além disso, é preciso ver se está tudo legal na propriedade que vai adquirir", afirma Evaldo Alves, professor de economia da FGV/EASP.