Loteamentos
Autor: Luiz Claudio Silva Barbosa | Publicado: 2013-10-25T06:17:00-07:00



A demarcação e a negociação de um terreno é o
primeiro estágio para o desenvolvimento de uma região. É ali que é vendido, ou
melhor, construído o sonho da casa própria para milhares de brasileiros. É na
compra e venda de um terreno que as construtoras começam o planejamento para
erguer seus empreendimentos, tornando possível que daquele chão nasça a
moradia, o escritório ou o centro de lazer de uma cidade. Apesar da compra e
venda de lotes e terrenos, que deve ser realizada pelo corretor de imóveis, ter
se tornado uma das atividades mais imprescindíveis no segmento, o assunto é de
tamanha complexidade que antes de trabalhar nessa comercialização é preciso
verificar uma série de aspectos relacionados ao&nbsp;
loteamento.“ O corretor de imóveis hoje tem uma grande responsabilidade.
Ele precisa auxiliar o seu cliente, não deixando que compre algo indevido ou
não registrado, pois pode ser penalizado”, destaca o professor Eduardo Padilha,
especializado em Direito Imobiliário.

Para vender um lote ou terreno, inicialmente é
necessário pesquisar se a propriedade atende aos requisitos legais de
parcelamento do solo. Depois, se o plano diretor da cidade ou alguma lei
municipal dá respaldo a essa expansão urbana. De acordo com a lei 6.766/79, que
rege o parcelamento de solo urbano, é preciso saber diferenciar o que é um
loteamento de um desmembramento. O primeiro é uma subdivisão de um terreno em
lotes destinados a edificação, mas sendo necessário construir novas vias de
circulação, logradouros públicos ou modificação e ampliação das vias de acesso
existente. Já o segundo é também uma subdivisão de terrenos reservados a
construção, porém com a observação de que se aproveita todo o sistema já
existente no local, sem necessidade de intervenção.

É importante ressaltar que, segundo a lei, só é
considerado um lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões
estejam definidas no plano diretor ou em lei municipal, sendo cercado de
iluminação pública, esgoto sanitário, abastecimento de água potável, energia
elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. O corretor de imóveis ou a
empresa imobiliária, antes de desenvolver um projeto de loteamento deve
solicitar à Prefeitura Municipal as diretrizes para o uso do solo, o traçado
dos lotes e espaços livres e na apresentação do requerimento anexar a planta do
imóvel contendo a divisão das glebas que serão loteadas. É o que dita a lei
6.766/79.

&nbsp;Memorial descritivo e aprovação




Na apresentação do projeto de loteamento à
Prefeitura, devem estar relacionados desenhos dos lotes, o memorial descritivo
e o cronograma de execução das obras: “No memorial descritivo tem que constar
as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os
lotes e suas construções, as áreas públicas que pertencerão ao município no ato
do registro do imóvel, uma descrição sucinta do loteamento, com as zonas de uso
predominante, e os equipamentos urbanos e de utilidade pública já existentes
nos arredores”, ressalta Padilha.

Cada município tem autonomia para definir os prazos
de aprovação do projeto. É importante destacar que, depois de aprovado, o mesmo
deve ser realizado no prazo que foi determinado no cronograma de execução. Com
o projeto aprovado pelo município, o loteamento segue para o crivo dos órgãos
do Estado, como as Secretarias Estaduais de Meio Ambiente e de Habitação.
Depois ele retorna à prefeitura para a obtenção do alvará ou decreto de
aprovação do loteamento. A divisão dos lotes, as áreas de uso comum e as
destinadas aos edifícios públicos descritos no projeto não podem ser alteradas
após a aprovação do mesmo. É necessário que depois de todo o processo de
loteamento aprovado, o loteador submeta o projeto ao cartório de registro de
imóveis em até 180 dias. O cartório exigirá cópia do ato de aprovação do
parcelamento do solo, documentação do imóvel, do loteador e de todos os
proprietários do terreno nos últimos dez anos.

&nbsp;Contratos

No cartório também será exigida a inclusão de um
exemplar do contrato padrão de compra e venda que será utilizado na
comercialização dos lotes. Ele deve conter todos os dados dos contratantes,
denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição, descrição dos
lotes que forem objeto do compromisso, preço, prazo, forma e local de
pagamento, bem como valor do sinal, taxa de juros incidentes sobre o débito em
aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas e indicação sobre quem deve
pagar os impostos sobre o lote em questão.

O Cartório examinará a documentação e, se estiver
tudo em ordem, encaminha a decisão à prefeitura, que publica edital do pedido
de registro resumido e um pequeno desenho da localização da área por três dias
consecutivos. O pedido pode ser impugnado em até 15 dias consecutivos após a
última publicação do edital. Caso haja manifestação contrária ao loteamento, o
Cartório intimará o autor da reclamação e a prefeitura para que apresentem suas
considerações sobre o caso em até cinco dias para que um juiz analise o caso.
Se o requerente não se apresentar, o processo é arquivado.










Caso não haja nenhuma manifestação contrária, o registro
é efetivado imediatamente ao final do prazo. A partir daí, todas as vias,
espaços livres e áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamento
urbanos inclusos no projeto e no memorial descritivo passam a integrar o
domínio do município.