DA RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA DA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL (Locação empresarial)
Autor: Núcleo OAB Jovem de Londrina | Publicado: 2017-06-30T14:24:00-03:00

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A locação não residencial é aquela destinada à
atividade empresarial ou locada a pessoa jurídica para uso dos proprietários ou
empregados desta. 






Para que haja a renovação compulsória, onde o
locador é obrigado a renovar o contrato de locação, são necessários alguns
requisitos:






1 - 5 anos ininterruptos da locação, bem como 3
anos ininterruptos exercendo a mesma atividade comercial no imóvel locado. Estes 5
anos, podem resultar de vários contratos, desde que não se tenha interrompido a
locação, e o locatário tenha permanecido no imóvel (Sem interrupções na
locação). O fato de as partes da locação alterarem-se (no sentido de sucessão
ou venda da empresa ou do imóvel) não a torna interrupta.&nbsp;

Frise-se
que, no entendimento de alguns tribunais, a interrupção meramente formal, não
se considera interrupção para fins de renovação compulsória, desde que o
exercício da atividade não seja interrompido de fato, pois tal consideração
poderia se tornar um artifício do locador, demorando para formalizar novo
contrato, a fim de prejudicar o locatário, na renovação da locação, por
exemplo. 





2 - O contrato deve ser obrigatoriamente
por escrito (não verbal), bem como ter prazo determinado, tendo em vista que no
contrato por prazo indeterminado qualquer das partes pode desfazê-lo
notificando a outra com antecedência de 30 dias, a qualquer
momento (art. 57 da Lei 8.245/91, Lei do
Inquilinato).



3-&nbsp; A Ação competente para a renovação (ação renovatória deve ser proposta entre um ano e seis meses antes da data de finalização do contrato, ou seja, o prazo para propositura da ação inicia-se em 1 ano antes da finalização do contrato e termina em 6 meses, sendo que passado este prazo, o locatário perde o direito, e não pode mais exigir a renovação judicialmente, caberá somente renovar em acordo com o locador.




&nbsp;&nbsp;



Vistos
os requisitos para a renovação compulsória, a lei do inquilinato, prevê
situações em que o proprietário não é obrigado a renovar a locação, nem mesmo
pela propositura de ação. São elas:









a.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
Quando o locador precisa do imóvel para uso próprio, hipótese em que não pode exercer ali a mesma
atividade que exercia o locatário, exceto se antes da locação esta já era
exercida. A destinação do imóvel para uso próprio deve ser dada em 3 meses, sob
pena de indenização, exceto para lojas de shopping center;




b.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
Uso do imóvel para empresa que pertença a ascendente,
descendente ou cônjuge do locador e que exista há mais de um ano, sendo que não pode ser parente colateral, e também
impossibilita o exercício da mesma atividade, também exceto para lojas em
shopping center;




c.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
Proposta insuficiente em relação ao valor de mercado, quando o locatário deseja a renovação em valor
comprovadamente abaixo do mercado para aquele imóvel e se recuse a igualar a
este;




d.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
Proposta melhor de terceiro, quando o locador recebe melhor proposta de
terceiro, hipótese em que o locatário pode igualar-se à proposta, exercendo o
direito de preferência, e caso não o faça, o locador poderá alugar ao terceiro.
O locador e o terceiro são solidários em uma possível ação de indenização pela
perda do ponto do locatário, caso o imóvel não seja alugado ao terceiro; 




e.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
Reforma radical imposta pelo poder público ou reforma
para valorização do imóvel. Por fim, esta hipótese ocorre quando o poder público exige reforma que importe em
radical transformação do imóvel, ou para fazer reformar de tal natureza que
aumente o valor do negócio ou da propriedade. A Reforma também deve ser
iniciada em até 3 meses, sob pena de indenização ao locatário.









Contudo, a ação renovatória pode ser proposta
quantas vezes possível, para renovação por igual período de tempo.






É por
estes e outros motivos que o contrato de aluguel não residencial deve ser
formulado cuidadosamente por profissional competente visando resguardar os
direitos de ambas as partes.









BIBLIOGRAFIA:




Lei do Inquilinato,
art. de 51 a 57 da Lei nº 8.245/91, disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245.htm.







___________________________________________

Flávio Rezende Neiva - OAB/PR 80.031







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