Cuidado na hora de comprar imóvel de construtora!
Autor: José Carlos Guimarães Lima | Publicado: 2012-12-17T03:12:00-08:00


IBEDEC

Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo

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CONSUMIDOR NÃO É OBRIGADO A PAGAR CORRETOR DE IMÓVEIS

Um problema bastante comum aos compradores de imóveis de construtoras
tem sido o pagamento dissimulado da taxa de corretagem.

A prática abusiva funciona da seguinte forma: a construtora treina,
uniformiza e gerencia um grupo de corretores, fornecendo panfletos,
estrutura fí­sica e logí­stica de stand no local da construção do
imóvel e em troca lhes dá exclusividade na venda de suas unidades
imobiliárias no empreendimento. Até aqui não há nada de ilegal.

O problema começa quando ao comprar um imóvel, o consumidor é
informado do preço total da compra e é instado a dar um sinal 
para concretizar o negócio, muitas vezes sob o argumento de venda que
restam poucas unidades ou que a tabela de preço vai ser reajustada.
É feito uma proposta de compra e aquele valor colocado como arras,
uma espécie de multa prevista no Código Civil/02 se uma das partes
desistir do negócio.

Quando chega o contrato definitivo o consumidor descobre então que
aquele valor dado a tí­tulo de arras, na verdade era em grande parte a
comissão de corretagem que foi cobrada dele e não do vendedor do
imóvel. Aqui reside a ilegalidade e foi exatamente o que ocorreu com
os consumidores Willian e Adriana Carvalho.

Eles adquiriram uma unidade no Residencial Monet, em Aguas Claras (DF)
e pagaram para M. Garzon e MB Engenharia SPE 023, um sinal de R$
35.118,31 para fechar o negócio. Quando receberam o contrato, apenas
R$ 4.506,75 foram abatidos do preço do imóvel e os outros R$
30.611,56 se referiam a comissão de corretagem. Os consumidores
recorreram ao Judiciário e através de sentença da 2ª Vara Cí­vel
de Taguatinga (DF), conseguiram reaver os valores ilegalmente pagos.

A Sentença proferida pela Dra. Sandra Cristina Candeira de Lira
destacou que: embora conste do Pedido de Aprovação de Crédito
com Reserva de Unidade e Ficha de Cadastro, a previssão da cobrança
da comissão de corretagem (fls. 115v), as rés não especificaram seu
valor, nem apresentaram qualquer contrato autónomo de prestação de
serviços de corretagem celebrado unicamente com os autores (e para os
interesses destes). Sendo assim, compreendo ser prejudicial aos
autores, em condição de hipossuficiência decorrente da relação de
consumo travada, a cobrança da comissão de corretagem sem estar
preciso e claro a eles o valor e o percentual devidos a título de
comissão de corretagem, o que é perceptível, os induziu em erro.
Fácil ver-se, então, que se trata de manobra que simula o pagamento
de um sinal com valor superior ao que foi efetivamente repassado à
construtora, prática rechaçada pela legislação consumerista.

O IBEDEC entende que a prática ofende o Código de Defesa do
Consumidor na medida que retira do consumidor o direito à
informação clara, precisa e ostensiva sobre o produto e preço
adquirido, o que é proibido pelos artigos 6º, III, 31 e 46 do CDC.

Além disto, os corretores que agem desta forma também ferem o artigo
723 do Código Civil/02 que dispõe:

O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e
prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as
informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo Único: Sob
pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente
todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio,
das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos
resultados da incumbência.

O IBEDEC reconhece a importância do Corretor de Imóveis no mercado
imobiliário, mas como em todas as profissões, há sempre
profissionais que acabam maculando a imagem da classe profissional.

As reclamações mais comuns são de pessoas não habilitadas pelo
CRECI; profissionais que atuam com parcialidade defendendo o interesse
de apenas uma das partes; profissionais que recomendam negócios sem
as devidas cautelas e colocando consumidores em situação de risco;
etc.

SERVIÇO:

Quem vai comprar um imóvel de construtora deve tomar alguns cuidados:

- exija sempre que o corretor de imóveis apresente a carteira do
CRECI e ligue no Conselho para conferir a autenticidade do documento;

- o corretor de imóvel só poderá receber sinal de compra caso
esteja expressamente autorizado pelo vendedor, através de contrato
específico dizendo isto, e cuja cópia o consumidor deverá solicitar
e guardar.

- jamais faça o negócio por procuração ou contrato de gaveta. Se
for necessário passar uma procuração, coloque cláusula de prazo
máximo para efetivação do negócio, além do dever de prestação
de contas. Isto amarra o profissional ao objeto do seu contrato e
evita desvios de conduta;

- o corretor tem a obrigação de pesquisar e apresentar todas as
certidões referentes à  transação, inclusive sobre dí­vidas de
condomí­nio, dí­vidas com concessionárias de serviços públicos,
parcelas de financiamento em aberto perante a construtora ou banco,
taxas de mobiliário de áreas comuns e de entrega do imóvel, além
de dí­vidas de IPTU e processos contra o vendedor;

- cabe o pagamento da corretagem somente a parte que encarregou o
corretor de procurar o negócio determinado, porém, o pagamento pode
ser dividido entre o comprador e o vendedor, desde que isto conste
expressamente no contrato;

- o contratante deve fazer constar em cláusula no contrato que o
pagamento da corretagem só se efetuará com a escritura pública
devidamente registrada;

- o contrato de corretagem não impõe uma simples obrigação de
meio, mas sim um obrigação de resultado; O STJ, no julgamento do
Resp 753.566 decidiu que quem contrata corretores é que deve pagar
comissão de corretagem se o negócio for efetivado. No caso julgado
pelo STJ, os consumidores que contrataram corretor ingressaram na
justiça pedindo a devolução do valor pago a tí­tulo de comissção
porque o banco não liberou o financiamento e com isso a aquisição
foi frustrada. Segundo a ministra Nancy Andrighi, a comissão de
corretagem é devida se houver conclusão efetiva do negócio, sem
desistência por parte dos contratantes.

- o consumidor deve declarar no contrato de compra e venda o valor da
corretagem, quem pagará ao corretor ou aos corretores e deve exigir
Nota Fiscal se for uma imobiliária ou um RPA - Recibo de Pagamento à

Autónomo em caso de corretor pessoa fí­sica. Caso o corretor se negue
a dar o recibo ou nota fiscal, o consumidor pode recusar o pagamento
ou registrar um BO na delegacia por sonegação fiscal.