Registro de compra e venda com cláusula resolutiva expressa, como fazer?
Autor: Phelipe de Monclayr Polete Calazans Salim | Publicado: 2013-06-09T12:09:00-07:00









A compra e venda a prestações e com cláusula resolutiva expressa tem ingresso no Registro de Imóveis? A condição resolutiva deve ser mencionada no próprio texto do registro da compra e venda ou em registro separado? Ou deve ser averbada? A decisão abaixo é bem esclarecedora quanto a essas perguntas.



Íntegra 


                  
                

                  





    

      Decisão 1ª VRPSP
    

      Data: 22/12/2004 &nbsp;Data DOE:  &nbsp;
        Fonte: 000.04.083774-2&nbsp; Localidade: São Paulo (4º SRI) 
    

      Cartório: 
    

      Relator: Venício Antonio de Paula Salles
    

      Legislação: Lei nº 6.015/73; art. 472 do Código Civil; Lei nº 8.906/94; art. 5º da CF e Lei nº 9.514/97.
    

      Escritura pública de compra e venda. Cláusula resolutiva - averbação. Dúvida - impugnação pelo tabelião.
    

      EMENTA
 NÃO OFICIAL: 1. O contrato de compra e venda com cláusula resolutiva 
expressa é contrato condicional e depende do pagamento das parcelas do 
preço. 2. A menção à cláusula resolutiva deve compor averbação 
subseqüente ao registro, com a indicação precisa dos valores e prazos da
 condição, mostrando-se viável para melhor revelar o direito em questão,
 dotando a matrícula da indispensável visibilidade e transparência. 
Dúvida improcedente.
    

      
    

      Íntegra: 
    

      
Processo nº: 000.04.083774-2  

Vistos, etc ... 

Cuida-se de procedimento administrativo de dúvida registral, suscitada nos termos do art. 198, da  Lei de Registros Públicos,
 pelo Oficial do 4° Registro de Imóveis da Capital em face de Claudia 
Yumie Kubota Gongora. Destacou que foi apresentado para registro 
escritura pública de compra e venda tendo por objeto o imóvel 
matriculado sob o n° 67.830. Contudo não foi recebido por ter sido 
convencionada Cláusula Resolutiva Expressa, cuja validade foi negada em 
decisão da 1ª VRP. Juntou documentos e pugnou pelo processamento. 

O Ministério Público se manifestou pela procedência da dúvida.

É o relatório.

DECIDO:

Cuida-se
 de DÚVIDA suscitada pela Oficiala do 4º SRI, que obstou o ingresso de 
escritura pública de VENDA E COMPRA com cláusula resolutiva expressa, 
calcada no disposto do art. 472 do Código Civil, em razão da existência de precedente neste sentido, que não reconheceu a registrabilidade de tal instrumento. 

Inicialmente
 é de se destacar a inoperância da IMPUGNAÇÃO promovida pelo Oficial do 
Tabelionato de Notas, conquanto não dotado de incumbência LEGAL ou 
autorização regulamentar que o permita, a produção de DEFESA em dúvida 
administrativa. As diligências que lhe foram franqueadas se limitam ao 
encaminhamento de seus escritos e notas, bem como a adoção de medidas 
ordinárias para seu implemento prático. Estas condutas foram esmiuçadas 
pela E. Corregedoria Geral da Justiça, junto às Normas de Serviço, com o
 desempenho necessário e próprio, tipificador de mero “assessoramento 
sobre o ATO NOTARIAL a ser realizado” (Normas da E.C.G.J. – Cap. XIV, 
Seção art. 1º, letra “f”). 

As restrições funcionais inibem que o
 Tabelionato ou seu Oficial produza DEFESA em nome ou representando o 
interessado, sob pena de desvirtuamento de suas funções e/ou de agressão
 ao estatuto da O.A.B. (Lei 8.906/94
 – art. 1°. – São atividades privativas de advocacia: I. – a postulação 
em qualquer órgão do Poder Judiciário ... II. – as atividades de 
consultoria, assessoria e direção jurídica).

Entretanto, em que 
pese o descaminho, o presente procedimento de dúvida, mesmo desprovido 
de impugnação, exige o seu julgamento, mormente frente a manifestação 
ministerial. 

Portanto, feito este saneamento procedimental, é de
 se observar que o título causal, acostado aos autos por sua via 
original, assinala, além da necessária descrição do bem e qualificação 
completa das partes envolvidas, o VALOR DA TRANSAÇÃO e a forma 
escalonada e parcelada como este deve ser quitado. A cláusula “9ª” do 
instrumento encerra uma condição resolutiva, que se expressa pelo 
desfazimento da transferência em caso de inadimplência. 

Portanto,
 a ESCRITURA PÚBLICA de venda e compra encerra uma transação para 
“pagamento futuro”, que no entender do suscitante seria um negócio ou 
uma compra e venda condicionada.

A questão colocada e discutida nos autos, foi motivada pelos efeitos da decisão proferida no processo 000.03.139119-2,
 na qual foi reconhecido e proclamado o entendimento que o contrato de 
venda e compra dotado de cláusula RESOLUTIVA EXPRESSA expressaria o 
sentido de mero “compromisso particular de compra e venda”. O teor da 
decisão em comento merece transcrição:

O suscitado alienou o 
imóvel descrito e caracterizado na matrícula n° 74.799/13°SRI a Joaquim 
Mario Sequeira Mello, sendo que o registro “8”, lançado no corpo do 
assento registral não faz referência a cláusula “resolutiva expressa” 
prevista no título causal. Sustentando que se trata de disposição que 
deve compor a informação registral, o suscitado, invocando o percurso 
procedimental previsto no art. 198, da Lei de Registros Públicos, 
requereu a suscitação de dúvida, que restou formulada e formalizada, 
posto ter entendido o Oficial Registrador, que tais disposições 
contratuais, não compõe conteúdo próprio e típico de DIREITO REAL, 
refugindo, destarte, à órbita de controle e de publicização da via 
registral. 

Em sua impugnação o suscitado sustenta o REGISTRO de 
tais disposições contratuais, posto que em seu entender ostentam 
natureza de “condição”, havendo expressa autorização estampada no item 
“29”, do art. 167 da Lei de Registros Públicos. 

O Ministério 
Público, em fundamentado parecer, se posicionou neste mesmo sentido, 
destacando que se trata de CONTRATO DE COMPRA E VENDA CONDICIONAL, de 
forma que deve conquistar acesso, não só em função do trespasse 
imobiliário, mas também em atenção às “condições” contratuais, entre 
elas as disposições que estabelecem as formas de resolução. 

O 
título causal, acostado aos autos por sua via original, assinala, além 
da necessária descrição do bem e qualificação completa das partes 
envolvidas, o VALOR DA TRANSAÇÃO e a forma escalonada e parcelada como 
este deve ser quitado. A cláusula “4ª” do instrumento encerra uma 
condição resolutiva, que se expressa pelo desfazimento da transferência 
em caso de inadimplência. 

Portanto, a ESCRITURA PÚBLICA de venda
 e compra encerra uma transação para “pagamento futuro”, que no entender
 do suscitante seria um negócio ou uma compra e venda condicionada.

Em que pese as posições em contrário lançadas nos autos, correto foi o entendimento do REGISTRADOR. 

Assinale-se
 que os pactos bilaterais de compra e venda envolvem necessariamente 
contraprestações opostas que se encerram e esgotam com o justo e correto
 cumprimento das obrigações envolvidas. O comprador quita o preço e o 
vendedor outorga e transfere o domínio, obrigações que se anulam, 
aperfeiçoando os efeitos do contrato.

Assim, compra e venda pura e
 simples sempre envolve o PAGAMENTO integral do valor ou do preço, como o
 exige o art. 481, do Código Civil. Se o preço, ao reverso, vier 
estampado em parcelas, a natureza do contrato se transmuda, passando a 
ostentar a condição de PROMESSA DE VENDA E COMPRA.

Não há outra 
alternativa, que permita RESERVAR O DOMÍNIO – ou domínio resolúvel, em 
face de uma COMPRA E VENDA, a não ser como ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, que não
 é o caso dos autos ou do título causa em exame. 

Portanto, não 
sendo alienação fiduciária, o registrador somente poderia tomar o 
contrato por suas formas usuais. A leitura feita conduziu o OFICIAL a 
concluir que o pacto envolvia COMPRA E VENDA PURA, razão pela qual houve
 o registro, sem as anotações que seriam incompatíveis com esta forma 
contratual. 

Equivoca-se o suscitante ao afirmar que se trata de 
contrato condicional, conquanto as condições suspensivas e resolutivas 
encerram condições acidentais e não essenciais.   

No caso a 
cláusula resolutiva, mesmo tendo sido desenhada de forma incompleta e 
precária (na medida em que não soluciona a questão de eventual pagamento
 parcial e a forma de devolução do preço pago ou se este deve ser 
considerado como “perdas e danos”), deixa claro que o efeito pretendido 
seria o de estabelecer uma forma de RESERVA DE DOMÍNIO, pois o 
inadimplemento tornaria “desfeita a veda” de “pleno direito”. 

O 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA CONDICIONAL, não encerra um contrato para 
pagamento futuro. Conforme nos ensina o prof. Silvio Venosa, em sua 
primorosa obra sobre o Código Civil, as cláusulas que estabelecem 
CONDIÇÃO, compõe elementos acidentais dos negócios jurídicos. O art. 125
 do novo Estatuto Civil (art. 118 do Código superado),
 bem indica que as “condições” do contrato, podem ser suspensivas ou 
resolutivas. As primeiras impedindo os efeitos do pacto enquanto não 
implementadas as condições e as segundas, encerrando os efeitos do 
contrato, caso venha a ocorrer. “No caso da condição resolutiva, dá-se 
de plano, desde logo, a aquisição do direito. A situação é inversa à 
condição suspensiva. O implemento da condição resolutiva” resolve “o 
direito em questão, isto é, faz cessar seus efeitos, extingue-se”.

Não
 se trata, portanto, de contrato condicional, posto que a pseuda 
condição estaria lastreada em disposição essencial e não acidental, como
 seria o caso, de um negócio imobiliário condicionado à aprovação de uma
 OBRA, a uma mudança do zoneamento, a uma verificação no solo, etc. O 
próprio preço que é a contraprestação OBRIGATÓRIA do contrato de compra e
 venda, não pode atuar como condição do mesmo contrato.

A decisão
 paradigma e ora reproduzida está a merecer melhores e mais completos 
esclarecimentos, para aplacar as dúvidas e incertezas que o debate 
encerra. 

Com este propósito é de se sublinhar que o art. 474, do
 Código Civil, que prevê a CLAUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA, não estabelece 
restrição, limitação ou indicação capaz de impedir a sua aplicação e 
inserção em todos os tipos e formas de “contrato de compra e venda”, 
quer envolvam móveis ou imóveis. A nova doutrina produzida a partir da 
edição do Estatuto Civil também se pronunciou neste sentido, destacando e
 apresentando um retrato genérico, proclamando que o emprego da 
“cláusula resolutiva expressa”, não permite qualquer consideração ou 
interpretação restritiva. Todas as abalizadas vozes produziram um certo 
consenso, no sentido de que a ausência de previsão do instituto do 
“pacto comissório”, não inviabilizou a sua adoção, sob a forma de 
cláusula resolutiva. 

Neste sentido se pronunciou o estudioso 
Registrador, Ademar Fioranelli, quando abordou especificamente a questão
 do pacto comissório, destacando que encerra uma “modalidade de clausula
 resolutiva expressa. Não subentendida no contrato com pagamento a 
prestação, deve ser declarada de forma explícita e contundente, sem o 
que a compra e venda será pura, sem possibilidade de resolução, 
obedecendo-se às regras comuns no campo estritamente obrigacional” (in 
Direito Registral – IRIB – SAFE – pág. 489).

Outrossim, é de se 
observar que nosso ordenamento jurídico assegura e resguarda o direito à
 LIBERDADE em toda sua pureza e extensão, sendo o atributo de maior 
tutela no sistema constitucional, cedendo lugar de primazia apenas para a
 garantia à VIDA. A “liberdade de contratação”, que é uma das formas 
estruturais das “liberdades gerais”, encontra fundamento de validade 
neste principio enunciado no art. 5° da norma fundamental
 (o ORDENAMENTO JURÍDICO pátrio, insculpido sob a forma de ESTADO 
DEMOCRÁTICO DE DIREITO, consagrou e reverenciou o pleno PRINCÍPIO DA 
LIBERDADE, que afeta todos os setores e segmentos, mormente da 
INICIATIVA PRIVADA, conferindo liberdade total para contratar, desde que
 atendidos os requisitos mínimos de VALIDADE do ato ou do negócio, tal 
como previsto no art. 104, do CC, de forma que sendo lícito o objeto e 
capazes seus agentes, todo e qualquer CONTRATO pode ser validamente 
firmado, respeitada as formas prescritas. O ESTADO somente se imiscui em
 tal desiderato, nos casos em que venha a reconhecer o desequilíbrio da 
relação contratual, dando tutela, para os mais desprotegidos, como o são
 os empregados em face dos empregadores, os consumidores em face dos 
produtores, os idosos de uma forma geral, etc. Afora estas situações de 
reconhecido DESNÍVEL, a LIBERDADE de contratar é plena, e os protótipos 
apresentados pelo Estatuto Civil, não tem poder limitador).

Mesmo
 frente a todo este caráter permissivo, que alarga os conceitos e 
agiganta a aplicação das regras do direito civil, é de se considerar, de
 outro lado, que a essência de todo e qualquer CONTRATO, não é revelado 
por sua 'forma', mas por seu exato conteúdo, que consubstancia o sentido
 das VONTADES envolvidas. O art. 112 do atual estatuto civil e o art. 85
 do codex superado, sublinham, com a autoridade de PRINCÍPIO DE DIREITO,
 que nos negócios jurídicos “se atenderá mais à intenção nelas 
consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem”.

Este 
enunciado estrutural exige a perquirição sobre a exata intenção 
manifestada nos contratos, que deve prevalecer sobre as formas. 

Assim
 considerando, é de se ponderar que a essência das VONTADES pode 
conduzir os pactos de COMPRA E VENDA a dois protótipos básicos. O 
contrato pode ser concluído no ATO da negociação ou vincular o seu 
aperfeiçoamento à observância de obrigações futuras. 

Tratando-se
 de disposições sobre o “preço” ou sobre pagamento, os CONTRATOS podem 
ser “à vista”, e neste caso são considerados como compra e venda pura, 
ou “à prazo certo”, e nesta hipótese serão condicionais. 

No caso
 sub examine, o objeto do estudo envolve CONTRATO CONDICIONADO a 
pagamento FUTURO, de forma que sendo “contrato condicional”, que ainda 
não se aperfeiçoou, pois depende do pagamento de parcelas, lícito é 
considerar que o PACTO não se concretizou por inteiro. Se há “condição” a
 ser implementada, não há conclusão do negócio, o que equivale a dizer 
que não há a compra e venda pura ou concluída. 

Não há lógica em 
se atribuir a um “contrato condicional”, ainda não cumprido, a produção 
de todos os seus efeitos peculiares e próprios. Todas as “cláusulas 
condicionais” impedem que o contrato produza plenos efeitos (no sentido 
do atingimento de seu resultado final), quer sejam disposições de 
caráter suspensivo, quer tenham índole resolutiva.

Na prática 
temos negócios “à prazo” vinculados a títulos de crédito, que se dotados
 de efeito pro soluto, resolvem por completo a contratação, gerando uma 
“compra e venda” perfeita e acabada, remanescendo apenas um direito ao 
CRÉDITO representado pelos TÍTULOS. De outro lado, em se tratando de 
negócio “à prazo” vinculado a títulos de crédito dotados de efeitos pro 
solvendo, os efeitos do negócio ficam na dependência da conclusão do 
pagamento.

Portanto, não nos filiamos à opinião do ilustre prof. 
Serpa Lopes, que afirma que o contrato dotado de cláusula resolutiva, 
opera efeitos integrais e imediatos, ao prelecionar que “o ato sob 
condição resolutiva surge completo; a transcrição do mesmo não possui um
 caráter puramente assecuratório, mas opera com efeito constitutivo, por
 que assim autoriza a natureza do título, que lhe serve de fundamento”. 
Compartilhamos do entendimento de que a cláusula resolutiva opera plenos
 efeitos, nos termos do art. 472, mas não o contrato em si, que depende 
do implemento da condição.

Na compra e venda de móvel, o negócio 
se opera com a tradição e a resolução do contrato obriga à devolução da 
coisa. A situação dos contratos de compra e venda de IMÓVEIS envolve um 
universo diverso e efeitos mais abrangentes. Os efeitos do trespasse 
imobiliário atingem terceiros, pois dotados de repercussão erga omnes.

Assim,
 os “contratos condicionais” não podem ser negócios concluídos, de forma
 que terceiros devem ser adequadamente informados a respeito desta 
situação jurídica inacabada ou pendente. 

O padrão legal para os 
negócios feitos “a prazo” é o COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ou a 
PROMESSA DE COMPRA E VENDA, que pode contemplar todo e qualquer imóvel, 
loteado ou não loteado, terreno ou imóvel edificado (art. 167, inciso I,
 itens “6”, “9” e “18” da Lei de Registros Públicos). 

De outro lado, a Lei 9.514/97,
 com muito esforço de abstração, criou a figura jurídica da ALIENAÇÃO 
FIDUCIÁRIA imobiliária, que permite a venda “à prazo” ficando o vendedor
 (fiduciário), com a garantia de recuperar o bem no caso de 
inadimplemento do comprador (fiduciante).

No compromisso ou 
promessa de venda e compra o REGISTRO se cinge ao DIREITO decorrente do 
contrato, que conferirá ao comprador a titularidade caso quite o valor. 
Neste caso o trespasse depende de um novo CONTRATO (exigência que o 
Direito Positivo deveria abolir). 

Nestes casos, eventual 
constrição judicial ou administrativa incide sobre os “diretos” 
decorrentes do compromisso, de forma que a conseqüente arrematação, 
também não pode ultrapassar esta limitação que afeta a penhora (apenas 
sobre direitos e não sobre o domínio). 

Também no caso de 
alienação fiduciária, a eventual penhora sobre bens ou direito do 
comprador, pode atingir seus “direitos” e não o domínio. 

Estas 
duas situações não geram maiores conflitos e se ajustam à natureza do 
direito de PROPRIEDADE, que não possui uma restrita natureza BILATERAL. 

Em
 se tratando de contrato de venda com cláusula resolutiva, caso este, ao
 reverso do que indica a sua disposição CONDICIONAL, for admitido como 
“perfeito e acabado”, produzindo efeitos integrais com trespasse do da 
propriedade, eventual constrição incidiria sobre a domínio, autorizando a
 arrematação deste, inabilitando a resolução posterior. 

A 
situação se complicaria ainda mais, se aventarmos a hipótese do 
comprador do imóvel clausulado, aliena-lo a terceiro que vier a perder a
 propriedade em razão de execução judicial ou administrativa. 

Nestes
 casos não haveria solução plausível para os direitos envolvidos, o que 
revela o desacerto da premissa interpretativa (transferência do 
domínio).

Estes exercícios práticos revelam a LÓGICA da situação,
 que inadmite que um contrato CONDICIONAL seja considerado perfeito e 
acabado, determinando a transmissão do domínio, principalmente porque o 
sistema concebe, sem restrições, modalidades contratuais que se ajustam à
 VONTADE em questão, permitindo a venda à prazo, sem a conquista do 
domínio (promessa de venda e compra), ou com a obtenção deste (alienação
 fiduciária).

Em conclusão, temos que o CONTRATO DE COMPRA E 
VENDA dotado de CLAUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA, não permite o REGISTRO 
traslativo do DOMÍNIO. Contudo, respeitando-se o princípio da 
irrelevância das formas (art. 112, CC), o contrato pode ser registrado 
como “contrato condicional” (item 29), com a anotação expressa desta 
peculiaridade e precisa menção aos termos, valores e prazos da cláusula 
resolutiva. Assim, o registro da Escritura Pública somente pode ser 
feito com a menção de que se trata de compra e venda condicional e não 
concluída. 

A menção à cláusula resolutiva deve compor AVERBAÇÃO 
subseqüente ao registro, com a indicação precisa dos valores e prazos da
 condição. Mesmo não integrando o rol ou o elenco do art. 167, II, da 
Lei de Registros Públicos, tal averbação se mostra viável para melhor 
revelar o direito em questão, dotando a matrícula da indispensável 
visibilidade e transparência. 

A inserção da clausula resolutiva 
no corpo ou no contexto do REGISTRO do contrato, dificulta o 
entendimento e o controle de seus efeitos. 

O cancelamento da 
“averbação” da cláusula e a transmudação do negócio jurídico de 
'condicional' em 'puro' e concluído, deve ser feito por nova averbação 
frente a comprovação da quitação. 

Assim, em conclusão, o 
contrato com resolução por inadimplemento comporta registro, com 
disposição apta a patentear que não se trata de pacto inteiramente 
consumado e aperfeiçoado, para que terceiros sejam melhor esclarecidos 
sobre esta limitação e para que eventuais penhoras e arrematações não 
operem efeitos sobre o domínio, mas sim sobre o direito decorrente.

Ante
 o exposto, JULGO IMPROCEDENTE A DÚVIDA, para determinar o registro do 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA com cláusula RESOLUTIVA EXPRESSA, que deverá 
estampar que se trata de contrato CONDICIONAL e dependente do pagamento 
das parcelas do preço. A cláusula deverá compor averbação indicativa de 
todas as suas condições temporais e materiais (tempo e valores).  
Cumpra-se o disposto no art. 203 da LRP. 

P.R.I.C. 

São Paulo, 22 de dezembro de 2004.

Venício Antonio de Paula Salles 

Juiz de Direito Titular

(D.O.E. 21/02/2005)