SUSPENSÃO OU CANCELAMENTO DE LEILÃO DE IMÓVEIS DA CAIXA ECONÔMICA
Autor: Blog Imóveis da Caixa | Publicado: 2012-07-30T08:32:00-07:00


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Feito isso, vamos ao que interessa.


JURISPRUDÊNCIA SOBRE TENTATIVA DE CANCELAR OU SUSPENDER LEILÃO DE IMÓVEIS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
De tempos em tempos, é importante fazer pesquisas de
jurisprudência para aprender mais sobre leilões e concorrências públicas
da CEF. Essas pesquisas são muito úteis, porque nelas podemos tomar
conhecimento de como o Poder Judiciário trata as disputas envolvendo
ex-mutuário versus Caixa Econômica ou arrematante versus ocupante do imóvel.
Nesta postagem, trago uma decisão liminar, proferida no ano de 2012 (portanto,
trata-se de decisão recente). O resumo da situação é a seguinte: ao tomar
conhecimento de que seu imóvel seria leiloado pela CEF, o ex-mutuário entrou na
Justiça, solicitando o cancelamento do leilão, que já tinha local, dia e hora
marcada. Vejamos abaixo a opinião do juiz a respeito do pedido desse
ex-mutuário.

Antes de mais nada, o juiz descreve a
situação, para mostrar que compreendeu bem as alegações do ex-mutuário, bem
como quais direitos são por ele reclamados:


“Trata-se de ação cautelar proposta por XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX,
em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-CEF, objetivando,
em síntese, o cancelamento do leilão do imóvel, designado para o dia XX de YYYYYY
de 2012. Alega o requerente que firmou com a CEF contrato de mútuo com obrigações
e alienação fiduciária - carta de crédito - FGTS, para financiamento de um
imóvel, em conjunto com sua ex-companheira, XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Aduz
que, em razão dissolução da união estável, passou a enfrentar dificuldades
financeiras, deixando, pois, de pagar as parcelas referentes ao financiamento,
fato que levou à indicação do imóvel a leilão pela requerida. Ressalta que a
CEF não cumpriu todas as formalidades contratuais prévias, necessárias ao
leilão extrajudicial, visto que nunca
recebeu qualquer aviso de cobrança, nem mesmo notificação para purgar a mora,
sendo-lhe negada, assim, a oportunidade de efetuar o pagamento das parcelas
vencidas do imóvel ou mesmo de renegociar a dívida. [...]”.


Em seguida, a Caixa Econômica Federal se
pronunciou a respeito das alegação do ex-mutuário. Abaixo, temos o resumo da
situação, feito pelo próprio juiz:


“Regularmente citada, a CEF ofertou
contestação às fls. XX/XX, aduzindo, preliminarmente, o ato jurídico perfeito,
a inépcia da inicial e o litisconsórcio ativo necessário. No mérito, alegou a regular notificação do requerente
para a purgação da mora, a consolidação do imóvel em favor da CEF e a
regularidade dos procedimentos legais adotados [...]”.



A partir daí, o juiz passa a dar fundamento
à sua decisão. Não é necessário que o leitor compreenda as noções técnicas,
próprias de escritos jurídicos, para entender o que está acontecendo. Basta
levar em conta certas alegações mais gerais e conclusivas do juiz. Vejamos:



"O requerente (ex-mutuário) ajuizou a
presente medida cautelar preparatória, objetivando
o cancelamento do leilão extrajudicial do imóvel, designado para o dia XX de YYYYYY
de 2012. As ações cautelares, previstas no artigo 796 e seguintes do Código
de Processo Civil, têm como requisitos ensejadores à sua concessão o fumus boni iuris e o periculum in mora. É certo que há
possibilidade de dano na hipótese de o requerente (ex-mutuário) vir a ser
despojado de sua moradia, contudo, ainda que na ação principal se pretenda
promover a revisão da dívida, há que se demonstrar, de plano, um mínimo de
plausibilidade (fumus boni iuris), para a concessão da medida aqui requerida.
No caso dos autos, o requerente firmou o contrato em 2006, ou seja, há quase
seis anos. Embora afirme que a ré (Caixa Econômica) não respeitou a lei e as
próprias cláusulas do instrumento, sequer
juntou aos autos planilha que comprove, ao menos, os valores cobrados, assim
como o período de inadimplência. Se desde o ano de 2010 o requerente já
havia deixado de pagar as parcelas pactuadas, nada obstava a propositura de
acordo de renegociação de dívida perante a requerida. Contudo, somente agora,
quando já consolidado o imóvel em favor da CEF e designado o leilão é que o
requerente vem invocar a prestação jurisdicional.&nbsp;Não se pode perder de vista que a inadimplência gera desequilíbrio no
Sistema Financeiro da Habitação, não podendo o Judiciário, sem qualquer
fundamento, compactuar com o descumprimento da cláusula pacta sunt servanda.
Na situação em apreço, o mutuário, em
débito, alegou não ter sido notificado
para purgar a mora, entretanto, verifica-se, pelos documentos juntados às
fls. XX/XX, que tanto o requerente (ex-mutuário)
quanto sua ex-companheira foram regulamente notificados, transcorrendo o
prazo in albis, sem que tenham se manifestado. Assim sendo, resta impossibilitada a concessão da liminar
para que a requerida (Caixa Econômica) se abstenha de promover o leilão
extrajudicial do imóvel, caso contrário,
admitir-se-ia o enriquecimento sem causa do devedor, em prejuízo do credor”.


Em seguida, o juiz fundamenta a sua decisão
com base da jurisprudência:


“A jurisprudência tem se posicionado nesse
sentido, como nos julgados colacionados a seguir: AI XXXXX AI - AGRAVO DE
INSTRUMENTO - XXXXX Relator(a) JUIZ XXXXXXXXXXXXXX Sigla do órgão TRF3 Órgão
julgador PRIMEIRA TURMA Fonte DJU DATA: XXXXXXXX PÁGINA: XXX Decisão Vistos e
relatados os autos nos quais são partes as acima arroladas, DECIDE a Primeira
Turma do Tribunal Regional Federal da Terceira Região, por unanimidade, negar
provimento ao agravo instrumento e julgar prejudicado o agravo regimental, nos
termos do voto do Relator. Ementa EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO DE LEILÃO.
CONSTITUCIONALIDADE DO DECRETO-LEI 70/66. AUSÊNCIA DE DEPÓSITO DAS PARCELAS
VINCENDAS OU INCONTROVERSAS.



1. Presente a possibilidade da ocorrência
de dano de difícil reparação devido a eventual venda do imóvel bem como do
registro da carta de adjudicação/arrematação do bem. Contudo, é constitucional o Decreto-Lei 70/66 (STF, RE 223.075-DF)".



A alegação (por parte do ex-mutuário) de
que o Decreto-Lei 70/66 é inconstitucional é muito comum nessas disputas. No
entanto, como se vê acima, essa não é a opinião jurisprudencial do Poder
Judiciário. O juiz prossegue:


"2. É
preciso assegurar um mínimo de retorno para a instituição financeira. A
inadimplência causa ao mutuário o risco de sofrer a execução judicial ou
extrajudicial do contrato.




3. Não obstante o código do consumidor seja
aplicável aos contratos de adesão do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), as
cláusulas contratuais devem estar submetidas ao princípio da boa-fé.&nbsp;Não
se mostra viável autorizar ao agravante (ex-mutuário) se eximir do cumprimento
de suas obrigações, vez que não se pode assegurar o direito à inadimplência.



4.&nbsp;A ausência de oferta de depósito
bem como de pagamento do montante incontroverso não evidencia a plausibilidade
real de direito supostamente violado.



5. Agravo regimental prejudicado. Agravo de
instrumento ao qual se nega provimento. AC XXXXXXXXXXXXXXX AC - Apelação Civel
- XXXXXXX Relator(a) Desembargador Federal XXXXXXXXXXXXXXXXX Sigla do órgão
TRF5 Órgão julgador Segunda Turma Fonte DJ - Data: XXXXXXXX - Página: XXX - Nº:
XXX Decisão UNÂNIME Ementa PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO.
NECESSIDADE DE DEPÓSITO INTEGRAL DAS PRESTAÇÕES VENCIDAS E VINCENDAS. SUSPENSÃO
DE EXECUÇÃO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL.



1. Ao realizar o contrato de financiamento,
valendo-se das regras do Sistema Financeiro de Habitação - SFH,&nbsp;o
mutuário assumiu o risco de, em se tornando inadimplente, ter o imóvel, objeto
do financiamento, levado a leilão, pois tal imóvel, na realização do
contrato, é gravado com o direito real de garantia hipotecária,&nbsp;razão
pela qual (o ex-mutuário) está perfeitamente ciente das conseqüências que o
inadimplemento poderia acarretar.



2. A simples argumentação de que os valores
cobrados pela apelada desrespeitam o pactuado, no contrato de financiamento da
casa própria,&nbsp;não é suficiente para caracterizar a necessidade da
suspensão de tal medida;&nbsp;ainda mais, quando nenhum depósito
judicial foi realizado na ação cautelar cujo presente recurso está relacionado.



3. É reiterado nos Tribunais o entendimento
de que&nbsp;é imprescindível o depósito integral das prestações vencidas e
vincendas pelo mutuário, para que se suspenda a execução judicial ou
extrajudicial do imóvel dado em garantia hipotecária ou a efetiva demonstração
do "fumus boni iuris".



4. A execução extrajudicial de acordo com&nbsp;o
Decreto-lei 70/66 é constitucional. Precedente do Supremo Tribunal Federal.



5. Dessa forma, se há débito e o mutuário
não providencia o depósito das prestações vencidas, de modo a caracterizar a
sua boa-fé em cumprir as cláusulas contratuais,&nbsp;não há como se obstar a
execução extrajudicial do imóvel, objeto do contrato em questão".


Por fim, o juiz nega a liminar:


"6. Apelação improvida. Ante o exposto, INDEFIRO
a liminar. Manifeste-se o requerente sobre a contestação. Intimem-se.”.

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