LOCAÇÃO: IMPORTÂNCIA DA AVERBAÇÃO DO CONTRATO
Autor: Gabriela Chaves Magalhaes | Publicado: 2011-11-11T13:32:00-08:00

A Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) cita, em dois artigos, a averbação do contrato de locação no registro de imóveis: No artigo 8º, prevê que “se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”. Já no artigo 33, diz que “o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”.E, no parágrafo único, complementa que “a averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas”.Na prática, pouquíssimos locatários se preocupam em averbar o contrato de locação no registro de imóveis. No caso do artigo 8º, o inquilino está sujeito a ter que devolver o imóvel antes do término da locação.Já na hipótese do artigo 33, à primeira vista se entende que para o locatário reclamar perdas e danos ao ter seu direito de preferência desrespeitado, o contrato de locação deve estar averbado no registro de imóveis.Entretanto, esse não foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça em Recurso Especial, comentado no clipping eletrônico da Associação dos Advogados de São Paulo, em 04 de julho do corrente ano.Segundo a relatora do recurso, o artigo 33 deve ser interpretado de maneira diferente: não há necessidade de o contrato estar averbado no registro de imóveis para que o inquilino preterido no direito de preferência, reclame perdas e danos.A exigência da averbação é somente para os casos nos quais o inquilino pretenda haver para si o imóvel. (Fonte BDI-1ªQ-09/11)
- CONSTRUTORA DEVE INDENIZAR DONOS DE TERRENOS QUE NÃO RECEBERAM IMÓVEIS OFERECIDOS EM PERMUTA
Determinada construtora terá que pagar indenização por não entregar cinco apartamentos prometidos aos ex-proprietários da área onde o edifício deveria ter sido erguido. A decisão, unânime, foi dada pela Quarta Turma do Superior Tribunal do Justiça (STJ), ao julgar recurso da construtora.Os proprietários cederam dois lotes à construtora em troca da promessa de receber cinco apartamentos em edifício que seria construído no local. Casas existentes nos terrenos foram derrubadas e uma carta de fiança foi pactuada como garantia do negócio, mas a obra não chegou a ser iniciada.&nbsp; Os proprietários receberam o valor da fiança e entraram com ação pedindo indenização por danos morais e materiais.Após a realização de perícia, o juiz de primeira instância concedeu a indenização por danos materiais, equivalente ao valor dos cinco imóveis prometidos, descontados o valor da fiança bancária.&nbsp; O juiz, porém, negou a indenização por danos morais.
Ambas as partes interpuseram recurso de apelação, que foram negados pelo Tribunal de Justiça.No recurso ao STJ, a construtora afirmou que a fiança foi calculada em duas vezes o valor dos imóveis e que o pagamento além desse valor iria caracterizar enriquecimento sem causa dos proprietários dos terrenos. Alegou ainda haver vícios no laudo pericial e diversas omissões nos julgados.&nbsp; Também teria ocorrido julgamento extra petita (quando o juiz concede algo que não foi pedido na ação), já que houve a condenação ao pagamento do valor atualizado dos cinco apartamentos, quando o pedido seria de recebi mento equivalente à obrigação não cumprida (o que estaria resolvido pela fiança, segundo a empresa).
A construtora também afirmou que o juiz não poderia ter alterado o índice previsto no contrato para a atualização do valor dos imóveis.&nbsp; O índice pactuado foi o INPC. Como foram, mas a sentença determinou a aplicação do IGPM/FGV o qual se considerou ser mais confiável para refletir a evolução inflacionária do período.&nbsp; Por fim, a defesa afirmou haver excesso na cobrança dos juros moratórios.No seu voto, o ministro relator do caso, afirmou que os supostos vícios da perícia foram adequadamente analisados nas outras instâncias. Como foram considerados desnecessários mais esclarecimentos &nbsp;por parte do perito, o STJ não pode voltar a essas questões por causa da Súmula 7, que impede o reexame de provas no recurso especial.O ministro relator, também afirmou não haver decisão extra petita . Para ele, o pedido dos autores da ação foi de perdas e danos, mas eles próprios limitaram esses danos ao valor dos imóveis entregues, descontada a fiança já paga. Assim, tanto a sentença quanto a decisão do Tribunal de Justiça, deram aos autores exatamente o que pediram.&nbsp; Segundo o relator, a natureza jurídica da indenização, “quer caracterize perdas e danos, quer corresponda ao equivalente em dinheiro da obrigação não cumprida”, não é relevante a ponto de configurar julgamento extra petita e motivar a anulação da decisão. “O valor da fiança prestada não foi suficiente para liquidar integralmente a obrigação, razão pela qual é divido o pagamento da diferença entre o valor dos apartamentos, encontrado pela perícia, e o da carta de fiança, atualizada na forma contratual”, concluiu o ministro.“No que toca à fiança, como o seu valor não tivesse sido suficiente para quitar o equivalente em dinheiro da obrigação, legítima era a pretensão dos recorridos”, acrescento. Alterar esse entendimento das instâncias ordinárias ofenderia as Súmulas 7 e 8 do STJ – esta última veda a análise de cláusulas contratuais.O magistrado, entretanto, deu razão á construtora na questão da mudança do índice de correção monetária. Ele entendeu não haver vedação legal ao uso do INPC, portanto, o índice pactuado deveria continuar a ser aplicado. O ministro também decidiu que os juros moratórios devem ficar estabelecidos em 0,5% até a vigência do novo Código Civil, em janeiro de 2003 e, a partir daí, devem seguir a regra do artigo 406 desse mesmo código. (STJ-Coord. de Editoria e Imprensa-08/11- Fonte BDI-1ªQ-09/11).











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