06 - COMO REORGANIZAR O CONDOMÍNIO E FAZER A ADAPTAÇÃO AO NOVO CÓDIGO CIVIL COM SUAS NOVAS REGRAS.
Autor: Welington Almeida Pinto | Publicado: 2014-03-04T10:43:00-08:00


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ADMINISTRAR BEM UM
CONDOMÍNIO É ESSENCIAL.


Com o Código Civil Brasileiro,
Lei 10.406/02, em vigor desde 11 de janeiro de 2003, os Condomínios terão que
se adaptar às novas normas. Entre outras novidades, muda o quorum para
realização de obras, fixa em até 2% a multa de atraso no pagamento das taxas
condominiais, cria a multa para morador nocivo aos vizinhos e libera garagens
para serem alugadas de acordo com a vontade do proprietário e disciplina de
forma diferenciadora a questão da utilização individual do bem comum, traçando
diferenças quanto à contribuição de cada uma das unidades. 



Principais mudanças: 



TAXA ORDINÁRIA DIFERENCIADA 





Agora é possível a
implementação de valores diferenciados para cada um dos moradores, de acordo
com utilização individual de bens e serviços de cada unidade autônoma, estribado
no artigo 1.340: ... as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de
um Condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. No artigo
1.334, inciso primeiro, a lei prevê a liberdade da Convenção de fixar a quota
de rateio das despesas. 



No Espírito Santo, bem antes da
edição do Novo Código Civil, a Lei 4.857/99 tornou obrigatória a colocação de
hidrômetros em cada unidade condominial. Exemplo para outros Estados. 



TAXA DE MULTA 



• Artigo 1.337: "A multa
para quem atrasa o pagamento do condomínio é limitada ao valor máximo de
2%". A fixação de até 2% para multas de atraso de taxas condominiais pode
aumentar a inadimplência. Síndicos temem o aumento da inadimplência. Quanto aos
juros, mesmo liberados, acreditam que, em juízo, não conseguirão cobrar muito
mais do que 12% a/a. Veja no art. 1.336: ... 



• I - Contribuir para as
despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais. 



• § 1º O condômino que não
pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou,
não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento
sobre o débito. 



Sem dúvida, quanto antes melhor
atualizar (rerratificação) a Convenção do Condomínio, inserindo cláusulas
punitivas como juros mais elevados e correção monetária do débito. Sugerimos
juros calculados pela Taxa Selic e, para correção, adoção do IGP-M - Índice
Geral de Preços Médios –, da Fundação Getúlio Vargas. 



OBRAS NO PRÉDIO 



O novo Código definiu um quorum
de 2/3 dos condôminos para aprovar as obras de reformas. E da MAIORIA DOS
PRESENTES à Assembleia Extraordinária, devidamente convocada, para decidir
sobre obras úteis. 



MORADOR NOCIVO 



Condômino considerado nocivo
aos vizinhos poderá pagar multa até 10 vezes o valor da taxa ordinária de
condomínio por atitudes inconvenientes. E mais, poderá ser expulso do imóvel,
mesmo que proprietário. IMPORTANTE: para ter amparo legal é necessário
constituir provas consistentes do delito. O Código prevê: ... O condômino ou possuidor que, por seu
reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com
os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, até ulterior deliberação da assembleia. 



CONVENÇÃO DO EDIFÍCIO 



Documento válido desde que
registrado em Cartório de Registro de Imóveis. Servirá também para proposição
de ação contra empresas ou pessoas físicas que prestam serviços ao prédio. 



A convenção pode determinar a
quota de cada condômino nas despesas ordinárias e extraordinárias, desde que
paute o rateio pelo uso e gozo efetivo de cada unidade autônoma em relação aos
serviços comuns. 



Exemplo: cada Condômino que
gera custo extra deverá pagar um percentual a mais pelo serviço. Caso
contrário, as quotas serão divididas de acordo com a fração ideal do terreno de
cada unidade. 



DIREITO DE VOTO 



Só para Condôminos quites com
as taxas condominiais. 



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MULTA AOS CONDÔMINOS QUE NÃO RESPEITAM AS REGRAS 



Condômino que não cumprir os
deveres e obrigações estabelecidos na Convenção ou no Regulamento Interno
poderá ser multado em até 5 (cinco) vezes o valor da taxa de condomínio, desde
que o Condomínio tenha provas da infração e a multa esteja estipulada na
Convenção do Prédio. 



Artigo 1.337: ... O condômino,
ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o
condomínio poderá, por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes, ser
constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à
contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a
reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. 



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GARAGENS 



Passam a ser uma relação
particular de consumo entre locador e locatário. Isto é, o proprietário poderá
alugar sua vaga a quem achar conveniente, morador ou não do prédio. A
utilização de vaga por um vizinho caracteriza mera permissão ou tolerância de
uso, e não posse como se fosse proprietário da vaga. Prevê o artigo 1.208, do
Código Civil: ... Não induzem posse os
atos de mera permissão ou tolerância, assim com não autorizam a sua aquisição
os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a
clandestinidade. 



Portanto, neste caso não
caracteriza usucapião o empréstimo, o qual deverá ser provado no caso de
discussão judicial.



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MODIFICANDO A VELHA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO 



1) – O Síndico, juntamente com
os Conselheiros, deverá cientificar sobre as modificações que precisam ser
votadas e acrescidas à Convenção. 



2) - Discutir e aprovar, entre
outros itens, valores de multas e juros. Especialistas adiantam que taxas altas
de juros podem gerar problemas no Juizado Especial de Relações de Consumo. 



3) – Comunicar imediatamente
aos Condôminos inadimplentes que serão impedidos de participar das decisões. 



4) – Deixar bastante claro nas
discussões anteriores com os Conselheiros que, para condenar o Condômino
considerado nocivo, provas das suas atitudes terão que ser consistentes, caso
contrário a situação pode ser invertida, abrindo brecha para acusado sentir
moralmente ofendido e buscar reparos na justiça. 



5) – O Síndico deverá discutir
amplamente com o Conselho as mudanças na Convenção. Através de um ofício,
comunicar aos moradores as mudanças geradas pelo novo Código Civil e marcar a
Assembleia Extraordinária para apurar a discussão e votar as novas regras. 



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Artigo:



AS MUDANÇAS NO NOVO CÓDIGO
CIVIL, NO CONDOMÍNIO E NA PROPRIEDADE.



Carlos Alberto Dabus Maluf * 



“Na qualidade de co-autor de
uma obra coletiva intitulada de "Novo Código Civil Comentado", a ser
publicada neste semestre, destaco dois tópicos do novo estatuto civil que passa
a vigorar a partir de janeiro de 2003, os quais exigem profundas reflexões por
parte dos operadores do direito em geral e de todos, que tenham interesse nessa
matéria. 



O Novo Código Civil, em seu
artigo 1336, estabelece os deveres dos condôminos. Em seu parágrafo primeiro,
expressa que o condômino que não pagar a sua contribuição condominial ficará
sujeito à multa de até 2% do débito, além de arcar com os juros de mora que
forem convencionados. 



Este parágrafo inovou ao
reduzir a multa de 20% para 2%, medida que pode estimular a inadimplência, já
bastante elevada, sobrecarregando os demais condôminos que terão de ratear este
passivo. Isto tudo é agravado pela não previsão de atualização monetária dos
haveres, ainda mais se considerarmos a morosidade da Justiça, beneficiando o
mau pagador. 



É de se notar que as despesas
originadas pelo condomínio edilício não podem ser consideradas relações de
consumo, não se aplicando, por conseguinte, as regras do Código de Defesa do
Consumidor (o condômino é participe do condomínio e não consumidor de seus
serviços). 



Em razão disto, sugiro que este
dispositivo legal seja modificado por meio de projeto de lei onde fique
convencionado que a multa por inadimplência será proporcional ao valor do
débito, fixada em assembleia (com a aprovação de pelo menos dois terços dos
condôminos), sempre tendo em vista a sua razoabilidade, sendo acrescido ao
débito juros de mora. 



Entendo que esta posição é mais
equânime, pois deixará de onerar os condôminos que estão em dia com suas
obrigações, e não estimulará a inadimplência, pois a multa não será irrisória e
seu valor será fixado, de acordo com o texto legal sugerido, democraticamente
em assembleia de condomínio”. 



* Advogado, professor associado
de Direito Civil da Faculdade de Direito da USP e membro do Instituto dos
Advogados de São Paulo 



Fonte: publicações do SECOVI/SP
– www.secovi.com.br 



* Para saber sobre a Lei de
Incorporações, compre o livro O CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida
Pinto, que além de amplo estudo sobre CONDOMÍNIO, publica jurisprudências,
modelo de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da
administração condominial.