Rápida análise dos atrasos das construtoras na entrega de imóveis com base no Código de Defesa do Consumidor
Autor: Victor Reis | Publicado: 2014-06-21T16:10:00-03:00


O presente artigo aborda, sem intenção
de pormenorizar o tema, alguns aspectos legais que podem ser vivenciados em uma
relação de compra e venda de imóvel, quando o contrato é firmado entre uma
pessoa que vai utilizar o imóvel na qualidade de destinatária final e a empresa
construtora.



Ao contrato de compra e venda de imóvel
fechado entre uma pessoa que adquire o bem e uma construtora aplica-se, via de
regra, o Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois a parte adquirente
(compradora) e a parte vendedora tendem a se enquadrar, respectivamente, nos
arts. 2º e 3º do Código Consumerista.



A negociação para a compra do imóvel,
normalmente, inicia-se através de contato realizado com o corretor, o qual exerce
esta atividade visando receber um percentual sobre a venda realizada. Sendo
assim, por facilitar a venda do imóvel, atuando em favor da construtora, cabe
exclusivamente a esta o pagamento da comissão àquele que realizou a
intermediação da venda (a corretagem).



Apesar de a porcentagem ser devida pela
construtora, pode ser que, na prática, o comprador se encontre obrigado a pagar
a comissão ao corretor, sob pena de não ver a negociação concluída. Tal imposição
é conhecida como “venda casada” e é explicitamente proibida pelo Código de
Defesa do Consumidor (Art. 51, VIII, CDC).



Outra situação não rara de ser
vivenciada nesse tipo de negociação é a inclusão no contrato de cláusulas que justifiquem
e, consequentemente, possibilitem à empreiteira atrasar a entrega do imóvel, sem
que lhe seja imputada nenhuma penalidade. Eis alguns exemplos de acontecimentos
excludentes de responsabilidade previstos em contratos: a ocorrência de greve, fortes
chuvas, falta de material no mercado, etc. Todas essas previsões contratuais são
proibidas pela legislação em vigor.



Alguns desses fatos, como, por exemplo,
falta de materiais na praça e greve, estão dentro do que se chama fortuito
interno da empresa, ou seja, é intrínseco à atividade da Construtora, próprio
ao risco do empreendimento, um acontecimento cujo ônus deve ser arcado pela
empreiteira, sendo ilegal a transferência desse prejuízo ao consumidor.



Neste sentido, cita-se Cavalieri Filho:



O fortuito interno,
assim entendido o fato imprevisível e, por isso, inevitável ocorrido no momento
da fabricação do produto ou da realização do serviço, não exclui a
responsabilidade do fornecedor porque faz parte da sua atividade, liga-se aos
riscos do empreendimento, submetendo-se à noção geral de defeito de concepção
do produto ou de formulação do serviço. Vale dizer, se o defeito ocorreu antes
da introdução do produto no mercado de consumo ou durante a prestação do
serviço, não importa saber o motivo que determinou o defeito; o fornecedor é
sempre responsável pelas suas consequências, ainda que decorrente de fato
imprevisível e inevitável.<!--[if !supportFootnotes]-->[1]<!--[endif]-->



Sendo assim, impõe o Código de Defesa do
Consumidor que tais cláusulas excludentes de responsabilidade da construtora
sejam declaradas nulas, conforme art. 51, I e III do CDC.



Comumente encontra-se, também, cláusula
que elastece o prazo da construtora para a entrega do imóvel, ocasionalmente
por 180 dias, ou 6 meses, sendo tal cláusula ilegal e, portanto, nula. Diz-se ser
ilegal porque tal cláusula impõe uma condição favorável à construtora
(possibilidade de atraso no cumprimento da obrigação), sem que haja o mesmo
tipo de tratamento ao comprador; sem que lhe seja concedido prazo de tolerância
para quitação de suas obrigações, por exemplo. Vê-se a desproporcionalidade na
medida em que a construtora pode majorar o prazo para cumprimento das
obrigações, ao contrário do comprador.



Dessa forma, incorre a Empreiteira no
art. 51, incisos I e IV do CDC, pois ao mesmo tempo em que se isenta da responsabilidade
pelo atraso da obra, estabelece obrigações desproporcionais, que colocam o
consumidor em clara desvantagem.

O atraso na entrega do imóvel acarreta
algumas conseqüências, dentre as quais o pagamento de multa, pagamento de
prejuízos materiais e indenização por lucros cessantes ao adquirente. Falaremos
uma por uma dessas consequências.



O contrato de compra e venda de imóveis
é firmado, normalmente, através de instrumento contratual previamente elaborado
pela construtora, cabendo ao adquirente somente lê-lo e assiná-lo, sem qualquer
possibilidade de negociação das cláusulas contratuais. Tais instrumentos são
denominados “contrato de adesão”.

Por ser elaborado exclusivamente pela
empreiteira, pode ser que o contrato preveja em alguma cláusula multa pelo
descumprimento do prazo de entrega. Caso exista este dispositivo, tão logo a
construtora ultrapasse o prazo previamente designado para a entrega do bem, a
mesma será devedora da multa estipulada em favor do adquirente. Se não existir
a previsão de multa em favor do adquirente, a construtora deverá pagá-la da
mesma forma, pois a partir do momento que houver previsão de multa por atraso em
favor da empreiteira, presume-se existir também em favor do consumidor (art. 6º
V c/c 51, IV do CDC).



Com o atraso na entrega do imóvel, o
adquirente acaba por sofrer restrição no direito de alienar o bem imóvel, com
conseqüente prejuízo financeiro, pois deixa de auferir vantagens econômicas com
a possível locação do imóvel. São os denominados lucros cessantes (art. 403 do
Código Civil). Ressalta-se que o Superior Tribunal de Justiça entende que tais
lucros cessantes são presumidos.



Além dos lucros cessantes pela
impossibilidade de utilizar o bem imóvel a seu bel prazer, locando-o,
inclusive, qualquer outro prejuízo financeiro que seja devidamente comprovado
deverá ser ressarcido pela construtora (art. 927 do Código Civil).



Além dos prejuízos financeiros, cabe
falar também de um ponto relevante: a quem cabe o pagamento do IPTU até a
entrega do imóvel?



Como é sabido, o IPTU é um imposto que
incide sobre o imóvel, sendo devido pelo seu proprietário, titular do domínio
útil, ou possuidor a qualquer título (Art.34, CTN), posição esta ocupada pela
empresa construtora até a entrega imóvel. Sendo assim, cabe à empreiteira
efetuar o pagamento proporcional do IPTU, referente aos meses em que permaneceu
na posse do bem. 



Muitas vezes o consumidor irá se
deparar com descumprimentos ou condutas abusivas por parte da construtora, seja
cobrando-lhe quantias indevidas, seja atrasando a entrega do imóvel sem que
haja motivo plausível. Todas essas circunstâncias podem ser revertidas perante
o Poder Judiciário, cabendo, exclusivamente, ao proprietário contratar um
advogado para reverter as situações que o deixa em posição desfavorável.


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FILHO, Sérgio Cavalieri. Programa de direito do consumidor. São Paulo: Atlas,
2008. P. 256.