VEJA QUAIS SÃO OS RECURSOS QUE PODEM SER USADOS PARA DEFINIR UM VALOR PARA O SEU IMÓVEL!
Autor: Josi Flores | Publicado: 2013-06-18T07:23:00-05:00


Existem algumas maneiras de avaliar o preço do seu imóvel. Umas são mais
 apuradas e indicadas para quem deseja estipular um valor mais preciso 
ao colocar o imóvel à venda. Outras, mais superficiais, podem ser 
indicadas para quem apenas quer ter uma noção sobre o valor do seu 
patrimônio. Confira a seguir o que fazer para precificar seu imóvel.

&nbsp;Consulte um corretor




Para quem precisa definir um valor para o imóvel porque tem o objetivo 
de vendê-lo, o melhor caminho é a consulta a um corretor de imóveis.

Quando o imóvel é colocado à venda em uma imobiliária o mais comum é que
 ela faça a avaliação sem cobrar nada por isso. Mas, caso o proprietário
 queira consultar um corretor apenas para isso, ele cobrará um valor à 
parte pelo serviço.

Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis divulgam em seus sites 
uma tabela com os honorários dos principais serviços executados por 
corretores, como os percentuais de comissões por venda, locações e 
avaliações do valor do imóvel. Em São Paulo, uma avaliação por escrito é
 fixada em 1% do valor do imóvel e um parecer verbal custa, no mínimo, 
uma anuidade do Creci, que em 2013 é de 456 reais.

Segundo o presidente do Creci, José Augusto Viana Neto, na maioria dos 
casos os corretores visitam o imóvel e sugerem o valor ao proprietário 
verbalmente. Mas, também é possível solicitar uma avaliação documentada,
 o chamado “Parecer técnico de avaliação mercadológica”. “Esse documento
 fornece um valor para o imóvel e explica em detalhes porque foi 
determinado aquele preço. Ele inclui dados da estrutura do imóvel, 
comparativos de imóveis semelhantes vendidos na região e informações 
sobre zoneamento, infraestrutura e de mobilidade urbana”, diz.

Qualquer corretor pode opinar sobre o valor de uma propriedade, mas para
 elaborar o parecer técnico, o profissional precisa ter o título de 
avaliador imobiliário, que é garantido a corretores que têm diploma de 
curso superior em gestão imobiliária ou de especialista em avaliação 
imobiliária concedido por cursos do Conselho Federal de Corretores de 
Imóveis (Cofeci). É possível consultar a lista dos corretores com título
 de avaliador imobiliário no Cadastro Nacional de Avaliadores 
Imobiliários (CNAI), no site da Cofeci.

Viana explica que o documento é essencial em situações nas quais 
parentes ou cônjuges em processo de divórcio discordam sobre o valor de 
um imóvel herdado ou compartilhado prestes a ser vendido. Também é usado
 em permutas de imóveis ou em caso de inadimplência, quando o imóvel é 
tomado por um banco e o proprietário considera que a propriedade tem um 
valor maior do que aquele indicado pela instituição.

Para proprietários que não se encontram nessas situações, o parecer 
técnico pode ser apenas uma maneira de se resguardar nas negociações. “O
 parecer técnico é muito bom para que a pessoa não tenha ansiedade ao 
fazer o negócio, porque o proprietário passa a conhecer o preço de 
mercado do seu imóvel e entende exatamente se está o vendendo por um 
preço acima ou abaixo do seu valor”, afirma o presidente do Creci.

Ele acrescenta que, no caso da venda de imóveis usados, como a 
negociação é permeada por muitas contrapropostas, o parecer técnico é 
apresentado para dar base ao valor estipulado pelo vendedor.

Engenheiros e arquitetos também podem definir valores para imóveis, ou 
elaborar pareceres técnicos. Mas, segundo Viana Neto, a consulta a 
corretores é fundamental porque eles estão intimamente envolvidos com o 
mercado imobiliário da região. Em função disso, engenheiros e arquitetos
 que fornecerem pareceres devem consultar um corretor.

Acesse sites que o ajudem a estimar o valor do seu apartamento

Para quem apenas deseja ter uma ideia de quanto está valendo o seu 
imóvel, a opção mais indicada é fazer uma busca pela internet. Alguns 
sites, como o “Quanto Vale meu Apê?” e o “123i”, possuem ferramentas que
 permitem ao usuário encontrar estimativas sobre o valor exato do seu 
imóvel ou de imóveis parecidos em um mesmo bairro.

No Quanto Vale meu Apê, o usuário informa a área, o número de 
dormitórios, suítes, vagas do imóvel e a sua localização. O sistema 
fornece então uma estimativa de mercado do preço de imóveis similares 
localizados no mesmo bairro. O serviço é disponível para os estados de 
Ceará, Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e do Distrito Federal.

Já o 123i informa exatamente o valor estimado dos imóveis de um 
determinado edifício, mas por enquanto o serviço só inclui dados de 
imóveis em São Paulo, capital. 

A precificação dos imóveis no 123i é feita a partir de pesquisas 
realizadas por profissionais do portal, que vão diretamente aos 
edifícios para coletar informações técnicas com zeladores e síndicos, 
como a idade do prédio, a metragem dos apartamentos e os valores das 
últimas negociações. Além disso, imobiliárias, corretoras, proprietários
 e pessoas que conhecem os imóveis também podem fornecer dados sobre a 
propriedade no site, inclusive sugerindo outros valores.

Segundo o 123i, por meio de análises estatísticas, informações 
históricas de transações e do uso de algoritmos é possível inferir 
estimativas científicas de valor para um imóvel padrão de um determinado
 edifício. “Se um usuário coloca um valor diferente, nós temos uma 
equipe de estimativa que avalia essa contestação para checar se a 
informação faz sentido”, explica Rafael Guimarães, diretor de operações 
do site.

É importante ressaltar que os valores fornecidos pelo 123i não podem ser
 usados como uma avaliação formal. E isso é destacado no próprio site, 
no campo “Como funciona”, que informa que as avaliações formais só podem
 ser feitas por corretores autorizados pelo Creci e que a estimativa 
serve apenas como uma referência para o mercado.

Pesquise valores de imóveis similares

Buscar preços de imóveis similares à venda na mesma rua, ou em endereços
 próximos também pode ajudar quem quer uma ideia do valor do seu imóvel 
sem preciosismo, ou para quem quer se certificar de que a avaliação já 
feita por uma imobiliária está dentro dos parâmetros para a região.

Rafael Guimarães, do 123i, afirma que verificar entre oito e dez ofertas
 é o suficiente para montar uma estimativa. “O ideal é que se verifique 
ofertas de apartamentos do mesmo tamanho em edifícios com idade 
semelhante e padrão arquitetônico parecido”, diz.

A melhor referência pode ser encontrada no seu próprio edifício, de acordo com valores praticados em vendas recentes.

&nbsp;Portais como o 123i e outros, como o Viva Real, Zap Imóveis e 
Imovelweb, possuem milhares de anúncios em diversas cidades do país. 
Mas, caso você não encontre anúncios próximos à sua casa na internet, a 
saída é fazer uma caminhada pela região e se informar com porteiros, 
zeladores e moradores sobre quanto custam os imóveis por lá.

Segundo Nelson Parisi, presidente da Rede Secovi de Imóveis, comparar o 
valor de imóveis semelhantes pode, de fato, ajudar o proprietário a ter 
uma segunda opinião depois de feita uma avaliação do imóvel, mas para 
quem quer vender o imóvel, a consulta a corretores é imprescindível, já 
que se trata de um bem de alto valor. “Principalmente se for uma casa, 
não adianta fazer a comparação com outras casas na mesma rua, porque as 
casas são muito diferentes e os valores podem variar por questões muito 
específicas e o proprietário pode fazer uma estimativa errada”, afirma.

Entenda o que pode influenciar o valor

O valor de um imóvel é afetado por inúmeros fatores, tanto racionais, 
quanto emocionais. Mas alguns critérios se destacam para a formação do 
preço, como a localização, o tamanho, o estado de conservação, a área de
 lazer do condomínio e fatores mercadológicos que influenciam a oferta e
 a procura dos imóveis.

O presidente do Creci-SP, José Augusto Viana, explica que muitas vezes 
dois apartamentos podem ser aparentemente muito semelhantes, mas alguns 
detalhes podem tornar seus preços muito distintos. “Às vezes, dois 
imóveis ficam em um mesmo bairro, na mesma rua e muitas vezes dentro do 
mesmo prédio, mas têm valores diferentes porque um deles fica no lado 
esquerdo e outro no lado direito, por exemplo”, diz.

Andares mais altos costumam ser mais caros, assim como apartamentos 
voltados para a face norte em regiões frias, uma vez que eles são mais 
ensolarados. E em uma mesma região, um prédio mais novo, com uma fachada
 mais atraente também poderá ter um preço maior do que um imóvel em um 
prédio antigo, mesmo que sua área seja maior.

Por: Priscila Yazbek

Fonte Exame