Ações possíveis em Alienação Fiduciária
Autor: Fátima Perugini | Publicado: 2011-09-15T10:58:00-07:00

Para a defesa da coisa, na qualidade de possuidor direto, terá o devedor fiduciante à sua disposição os interditos possessórios, consubstanciados nas ações possessórias reguladas nos arts. 920 e seguintes do Código de Processo Civil. Não poderá, todavia, articular pretensão restitutória de natureza real, porquanto tal pretensão reivindicatória somente pode ser levada a efeito pelo efetivo titular do direito de propriedade sobre a coisa, ainda que essa propriedade seja resolúvel.Como requisitos a serem comprovados pelo devedor fiduciante para o ajuizamento das ações de manutenção e reintegração de posse apresentam-se aqueles especificados no art. 927 do Código de Processo Civil, valendo lembrar que o devedor fiduciante deverá apresentar o título que qualifica sua posse – o contrato de alienação fiduciária -, bem como comprovar a manutenção de sua qualidade jurídica com a não consolidação da propriedade em nome do fiduciário.
Em face dessa dupla qualidade, possui o credor fiduciário legitimidade tanto para defender a coisa no âmbito do juízo possessório, como possuidor indireto, como para reivindicá-la, no juízo petitório, do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha (art. 1.228, caput, do Código Civil).Diante do inadimplemento do devedor fiduciante, prevê a Lei nº 9.514/97 procedimento específico do credor fiduciário em face do devedor fiduciante. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituído em mora o fiduciante, “consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário” (art. 26 caput da Lei nº 9.514/97), de maneira a permitir, uma vez consolidada a propriedade em nome do fiduciário, que este, no prazo de trinta dias, contados da data de registro da consolidação da propriedade em seu nome, promova público leilão para a alienação do imóvel.Consolidada a propriedade em nome do credor, está ele legitimado a promover contra o antigo devedor, agora esbulhador, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de sessenta dias.Igual direito é assegurado ao cessionário do fiduciário, ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27 da Lei nº 9.514/97 (art. 30 da Lei nº 9.514/97).Caso o imóvel tenha sido locado pelo devedor fiduciante, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, a locação poderá ser denunciada no prazo de 90 (noventa) dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, com o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica (art. 27, §7º, da Lei nº 9.514/97, com a redação dada pelo art. 57 da Lei nº 10.931/04).Vale enfatizar que, conforme o disposto no art. 37-B da Lei nº 9.514/97, na redação dada pelo art. 57 da Lei nº 10.931/04, “será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário.”Em face dos expressos termos da Lei nª 9.514/97, não existindo aquiescência expressa do fiduciário, de nada adiantará ao locatário evocar seu direito de preferência, previsto no art. 27 da Lei nº 8.245/91, seja no momento da consolidação da propriedade, seja por ocasião do público leilão, porquanto esse direito se refere especificamente às hipóteses de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos, ou dação em pagamento de imóvel não sujeito ao regime jurídico da propriedade fiduciária.(Fonte: www.arrudaalvim.com.br)