Déficit Habitacional em Pirassununga
Autor: Fabrício Godoi | Publicado: 2014-10-21T12:25:00-02:00


Ouvi na rádio uma notícia no mínimo preocupante sobre a
cidade de Pirassununga.



A cidade de Pirassununga receberá 385 unidades habitacionais
do Programa Minha Casa Minha Vida, que serão construídas em um novo loteamento
junto à Vila Santa Fé. E é só a primeira aprovação, pois a Prefeita afirma, com
muito orgulho, que mais quinhentas e poucas serão ali construídas em uma
segunda fase. Em ambos os casos, o empreendimento será realizado integralmente
por uma empresa loteadora, que propôs todo o empreendimento para a Prefeitura,
a quem coube aprovar e realizar a negociação com o Ministério das Cidades. O
empreendimento também deve ter sido aprovado no Graprohab (órgão ligado ao
Governo Estadual para aprovação de loteamentos).



A Prefeita, ao dar a notícia com muita satisfação, só
consegue enxergar o lado positivo da notícia. Obviamente esses empreendimentos
podem reduzir o déficit habitacional do edifício (segundo a Prefeita, resolvem
o déficit). Eu poderia até concordar, com ressalvas. A cidade vive uma fase de
expansão demográfica e o que o mercado tem oferecido atende apenas uma faixa da
população com melhores condições financeiras – e o novo empreendimento atende a
faixa entre 1 e 3 salários mínimos de renda mensal. Mas esse lado “positivo” da
notícia é eclipsado – para não dizer totalmente apagado – pelos aspectos
negativos. Vamos a eles.



O empreendimento será realizado na Vila Santa Fé, que é um
bairro separado do centro, distante 7 quilômetros por uma estrada de uma pista
e duas faixas. Está distribuído ao lado dessa estrada, porém invisível pela
presença de uma área de mata entre a estrada e o bairro. Não possui centro
comercial, apesar de se localizar razoavelmente próximo à sede do distrito de
Cachoeira de Emas (pouco mais de 2 quilômetros). É o bairro com os piores
índices sociais do município. Não possui área de expansão urbana de acordo com o Plano Diretor vigente.



Em outras palavras: esse bairro é um esconderijo de pobreza.
Não há qualquer mix social: ali vivem apenas famílias pobres, que sentem a
segregação diariamente. Não há qualidade urbana, comércio diversificado ou vida
cultural. Há poucas áreas de lazer e áreas institucionais qualificadas.



Enquanto isso, Pirassununga possui vazios urbanos
significativos em sua porção central. Uma região cada vez mais elitizada, alvo
de projetos verticalizados e especulação imobiliária. Fiz um recorte do mapa da
cidade. Ali estão demarcadas cinco áreas enormes. As três ao sul, contíguas ao
centro, estão cercadas por avenidas largas e dotadas de total infraestrutura.
São antigas áreas industriais. Somadas, possuem aproximadamente 9,4 hectares.
Se considerarmos uma ocupação exclusivamente residencial, com edifícios de três
pavimentos e uma taxa de ocupação rarefeita, de 30%, esses terrenos
comportariam, tranquilamente, mais de 1.500 unidades habitacionais. Se a
Prefeitura e a Câmara de Vereadores do Município fizessem uso de suas
prerrogativas de planejar e legislar o território municipal, especialmente a
área urbana, poderiam demarcar esses locais como Zonas Especiais de Interesse
Social, com finalidade para habitação social. Poderiam, também, demarcar tais
áreas como terrenos de edificação compulsória, sob pena de IPTU progressivo. E,
finalmente, demarcá-las como áreas de preempção, permitindo que a
municipalidade tivesse prioridade de compra.



Vamos fazer uma suposição e considerar que o proprietário ou
um empreendedor resolvesse utilizar uma parcela dessa área para produção
habitacional. Selecionamos a maior delas, com 80.000 metros quadrados, para
esse exemplo. As fachadas voltadas para as avenidas poderiam ter uso comercial,
com vagas de estacionamento a 90º e dois pavimentos, totalizando aproximados
20.000 metros quadrados. As calçadas podem ser afastadas e arborizadas,
permitindo a circulação confortável e sombreada. Aproximadamente na metade do
terreno seria aberta uma via, interligando o traçado urbano de leste a oeste. Pode
ser uma via tipo “boulevard”, sem guias e sarjetas, para velocidade baixa e
acesso aos prédios residenciais. No interior do quarteirão podem ser construídos
prédios em três áreas, com apartamentos de tamanhos variados, em apenas três
pavimentos, talvez com estacionamento no nível do piso. A área total construída
desse setor habitacional teria pouco mais de 50.000 metros quadrados, o que pode
resultar em mais de 600 unidades habitacionais. Dessas, ¼ poderia ser destinada
a habitação de interesse social na faixa até 3 salários mínimos e ¼ para a
faixa de 3 a 6 salários mínimos. Metade poderia ser comercializada fora do
Programa Minha Casa Minha Vida, de acordo com a demanda do mercado.









Esse empreendimento modelo traria apenas vantagens para a
cidade. Uma área central seria urbanizada, reduzindo os custos sociais de um
terreno gigantesco vazio, mesmo dotado com toda a infraestrutura . Seiscentas
famílias teriam acesso à casa própria, sendo que 150 delas seriam excluídas da
lista do déficit habitacional. O impacto sobre o valor dos alugueres seria salutar.
A economia do município seria dinamizada com um novo centro comercial,
interligando o centro cultural (antiga estação ferroviária) e um grande
supermercado. Teríamos justiça social: um especulador a menos e mais de duas
mil pessoas morando melhor, com mais classes sociais convivendo e assim se
respeitando.



O empreendimento que a Prefeita tanto se orgulha terá um
custo elevado para resultar em péssimas condições de vida para 385 famílias
carentes. O mesmo investimento público, se utilizado para complementar o
investimento privado com a finalidade de viabilizar um empreendimento como o
que proponho, resultaria em excelentes condições de vida para, pelo menos, 600
famílias de diferentes classes sociais, metade delas pelo Programa Minha Casa
Minha Vida. E nesse exemplo utilizo índices urbanísticos modestos. Há, também, a
possibilidade de realizar esse empreendimento por etapas, quiçá sem o parceiro
privado.






Demarquei outros dois terrenos, um a leste do centro (com
dimensões aproximadas de 75.000 m2) e outro a norte (com aproximadamente 33.000
m2). Há, ainda, outros não tão próximos do centro. O mesmo modelo, replicado, resolve
o déficit habitacional do município, dinamiza a economia, melhora as condições
de vida dos novos moradores e da vizinhança, gera justiça social e expulsa especuladores.
E ainda tem outro impacto, menos mensurável, mas igualmente certo: reduz a
violência. A convivência entre famílias de diferentes níveis econômicos promove
o entendimento mútuo, a tolerância e inibe a opulência – totalmente desnecessária.&nbsp;