Alerta - Casa  própria
Autor: Teixeira | Publicado: 2008-06-18T07:44:00-03:00

IBEDEC e ABMH alertam candidatos à Casa  Própria para que o sonho não se torne pesadeloO crédito aumenta a cada dia, desde a década de 80 não se via tanto recurso  disponível. Ao contrário de 20 anos atrás, entretanto, a economia do país não  enfrenta grandes oscilações, o índice de correção monetária utilizado na  atualização dos saldos devedores, que na época acompanhava a inflação (IPC), foi  substituído pela TR, que hoje fica em torno de 2% ao ano, e como o valor da  prestação é atrelado ao saldo devedor, as prestações caem ao longo dos meses,  sem o risco de haver o chamado resíduo no final do prazo contratual. O sistema  de amortização também foi alterado, da Tabela Price, que contabiliza juros de  forma geométrica, pelo SAC (sistema de amortização constante) ou SACRE (sistema  de amortização crescente).Mas, segundo José Geraldo Tardin, presidente do IBEDEC e representante da ABMH  no Distrito Federal, "nem tudo são rosas. Se por um lado o mutuário tem a  garantia de que o saldo devedor estará quitado ao final do contrato, sem  resíduo, também não tem garantia nenhuma de que sua prestação se encaixará em  seu orçamento durante todo o prazo contratual, como ocorria no passado, quando  os reajustes das prestações obrigatoriamente deveriam observar os reajustes  salariais ou a renda familiar do mutuário, como no caso do plano de equivalência  salarial (PES) ou do plano de comprometimento de renda (PCR). Caso a TR volte a  ser um índice de remuneração e não de correção, como na década de 90, quando foi  criada, todo o sistema financeiro da habitação estaria  comprometido"."Além disso, a taxa de juros de outrora ficava abaixo das  oferecidas nos dias de hoje, os valores dos imóveis não estavam em patamares tão  elevados (fator provocado justamente pelo montante de crédito disponível), e não  existiam tantos abusos como os de hoje na hora de fechar o contrato. Para se ter  uma idéia, só a Caixa tem uma coleção de 5 (cinco) tarifas diferentes, com nomes  e finalidades das mais criativas possíveis, "taxa de pesquisa cadastral",  "tarifa operacional", "taxa à vista", "taxa de administração" e "taxa de risco  de crédito", cobradas no momento da assinatura e no desenrolar do contrato, isso  sem contar a venda casada de produtos como a abertura de conta-corrente na  instituição para a diminuição da taxa de juros, por exemplo".Tardin lembra "que o mutuário também é consumidor, e por esse motivo tem todas  as garantias trazidas pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo que as práticas  abusivas podem ser revistas judicialmente a qualquer momento, e vão desde a  exclusão da cobrança de taxas abusivas até a facilitação da defesa judicial e  inversão do ônus de produção de provas em processos".A taxa de juros  varia de instituição para instituição, embora a origem dos recursos no SFH seja  a mesma (poupança ou FGTS). O Banco do Brasil, por exemplo, inicia esta semana a  oferta de crédito imobiliário, com juros que podem ser interessantes para  imóveis de maior valor ou com taxa pré-fixada.Por fim, o IBEDEC e a ABMH  apresentam algumas dicas, para que o futuro mutuário não transforme o sonho da  casa própria em um pesadelo:Imóvel na planta e em construção:Nas duas primeiras modalidades, é firmado um contrato de promessa de compra e  venda, entre o comprador (promitente comprador) e o construtor (promitente  vendedor), que pode ser a vista ou parcelado (financiado).Nesse caso, é  ideal que se tome alguns cuidados:- informe-se sobre a idoneidade do  construtor, o que pode ser conseguido através de uma pesquisa no Procon, por  exemplo, problemas como atraso na entrega da obra e/ou vícios de construção são  um mau sinal;- visite outros empreendimentos do construtor para verificar o  material / acabamento utilizado;- como nesses casos ainda não existe o  habite-se (documento expedido pela Prefeitura ao final da obra com o OK acerca  da construção, liberando o registro no empreendimento no Cartório de Registro de  Imóveis para que possa ser lavrada a escritura do bem), é interessante verificar  os documentos relativos ao imóvel (terreno), os quais ficam arquivados no  Cartório de Registro de Imóveis, e apresentam dados acerca da metragem, o  registro da incorporação, além informações sobre a situação jurídica;- exija  do vendedor cópia do projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura (alvará de  construção);- visite a obra periodicamente;- guarde todos os documentos  possíveis relacionados ao empreendimento, como propostas e panfletos de  propaganda, isso garante o comprador em caso de não cumprimento do  prometido;- em caso de vício de construção ou não cumprimento do contrato,  procure um advogado, o Código de Defesa do Consumidor prevê que o prazo para  acionar o construtor é de 5 anos, contados a partir da data em que o  proprietário tomou ciência do problema.Em caso de compra que não seja à  vista, e como ainda não existe o habite-se, é comum que o comprador opte pelo  financiamento direto com o construtor, nesse caso:- fuja desses  contratos, os juros que em média ficam em torno de 6 e 8% ao ano, para imóveis  até R$ 130 mil, são de 12% nos contratos de promessa de compra e venda (diretos  com o construtor);- a correção monetária dessa modalidade de financiamento é  feita por índices como INPC, IGP-M, CUB, entre outros, enquanto que a correção  no SFH (sistema financeiro da habitação) é feita pela TR, que nos últimos anos  tem ficado em torno de 2% ao ano, praticamente 1/3 do INPC, por exemplo;-  nos contratos do SFH feitos pelo plano SACRE, as prestações tendem a se manter  com os mesmos valores, enquanto as prestações do construtor chega a dobrar a  cada 5 anos, portanto não comprometa mais que 15% do seu orçamento no pagamento  da prestação;- no SFH é obrigatório o seguro da dívida por morte ou  invalidez permanente do mutuário, garantia que não existe na promessa de compra  e venda;- dessa forma, tão logo seja concluída a obra, transfira o  financiamento para uma instituição financeira vinculada ao SFH, utilizando o  FGTS como entrada;- lembre-se que até a entrega das chaves o promissário  comprador não terá a posse do imóvel, ou seja, continuará arcando com eventual  aluguel e a prestação do consórcio.Imóveis  prontos:Com  relação  ao  imóvel:- o principal documentos a  ser analisado é a certidão de matrícula, que traz informações acerca  proprietário (vendedor), a metragem e confrontações do imóvel, se há vaga de  garagem (quando apartamento), e a situação jurídica, por com informações sobre  eventual penhora, hipoteca ou outro gravame;- mesmo assim, é importante  verificar junto aos órgãos do judiciário se o proprietário tem alguma pendência  que envolva o imóvel;- certifique-se que não existe débitos de condomínio e  IPTU;- cuidado, detalhes como acesso (trânsito), infra-estrutura do bairro  (existência de padaria, farmácia etc), segurança e barulho são questões que  podem fazer com que o sonho se torne um pesadelo.Em caso de  financiamento:- opte sempre por instituições que trabalham com o Sistema  Financeiro da Habitação;- pesquise taxa de juros nas diversas instituições  financeiras;- utilize o FGTS sempre que possível, fazendo amortizações  extraordinárias sempre que possível (2 em 2 anos);- economize por um período  anterior à compra, financiando o menor valor possível, a compra à vista é sempre  a melhor opção;- não comprometa mais que 20% do orçamento familiar,  lembre-se que não está fazendo um financiamento de um eletrodoméstico, que - em  geral - é pago em alguns meses, mas um financiamento que poderá durar mais de  uma década;- cuidado com os prazos muito longos, os financiamentos de  imóveis em 30 anos - prazo mais longo disponível em instituições financeiras no  país - atrai mutuários porque oferece parcelas menores, mas, ao mesmo tempo,  escondem juros e correção monetária mais altos. Isso pode elevar em mais de 200%  os valores finais, na comparação com os preços pagos à vista. Um exemplo é o  financiamento lançado o mês passado pela CEF, neste caso, tomando o exemplo de  um imóvel de R$ 60 mil, onde o mutuário financia R$ 47 mil, com entrada de R$  13.000,00, o valor pago no final dos 360 meses é de mais de R$ 120.000,00, ou  seja, mais 250%;- verifique no decorrer dos meses se o valor da prestação  está sendo suficiente para quitar os acessórios do contrato (juros, correção  monetária, seguro e eventual taxa de administração) e amortizar o saldo devedor,  em outras palavras, se a dívida está diminuindo no decorrer dos meses;- se  vier a ficar inadimplente ou a dívida se tornar impagável, e o banco se recusar  a negociar, procure um advogado, ou poderá perder o imóvel, com todos os seus  problemas, a Justiça ainda é a melhor saída, é lenta mais resolve o  problema;- em caso de morte, invalidez permanente, notifique imediatamente,  por escrito (e com comprovante de recebimento datado), o banco e solicite a  quitação do contrato; o seguro cobre também danos físicos ao imóvel; se negada a  cobertura, procure um advogado, o Código Civil prevê que o prazo para  notificação é de 3 anos o prazo para requerer a cobertura do seguro por morte e  invalidez e o Código de Defesa do Consumidor dispõe que é de 5 anos o prazo para  requerer o reparo/reforma necessário.Consórcios:Pode ser uma boa opção, principalmente se o valor do imóvel  for maior e o comprador optar por prazos maiores, mas é importante observar  que:- até a contemplação, o consorciado não terá a posse do imóvel, ou  seja, continuará arcando com eventual aluguel e a prestação do consórcio;-  fuja do chamado lança embutido, já que você não usa esse valor e mesmo assim  paga os encargos sobre ele;- pesquise os percentuais das taxas de  administração, é um fator determinante, já que o consorciado pagará durante todo  o prazo do consórcio;- informe-se sobre a idoneidade do consórcio, tempo em  que está no mercado, uma pesquisa no Procon, é de grande valia;- verifique  qual o índice que atualiza a prestação do consórcio e qual a sua periodicidade,  em geral, é reajustada pelo INPC, se somada à taxa de administração, pode  compensar mais um financiamento do SFH, principalmente nos casos de imóveis de  até R$ 130 mil.Cuidados  com os  leilões e  feirões:- o imóvel  pode ser ocupado pelo antigo mutuário ou invasor, e a obrigação de desocupá-lo é  do novo proprietário, nesses casos, se não houver acordo, a briga pode se  arrastar por anos na justiça, até que o comprador tome posse do imóvel;-  além disso, o comprador recebe o imóvel no estado em que se encontra (inclusive  no que se refere a eventuais débitos com condomínio e IPTU).O IBEDEC dá orientações gratuitas a todos os mutuários da casa-própria, através  do site www.ibedec.org.br, pelo  telefone (61) 3345-2492 e 9994-0518 ou no escritório localizado na CLS 414,  Bloco C, Loja 27, Asa Sul, em Brasília (DF).