Nova lei torna vistoria predial obrigatória em condomínios comerciais e residenciais do RJ
Autor: Mauricio Jeronymo | Publicado: 2013-08-07T16:03:00-07:00









Incêndio, vazamento de
gás, queda de marquise. Tragédias como essas expõem um inimigo comum e quase
sempre invisível: a falta de manutenção de edifícios. Pois duas novas leis, uma
municipal outra estadual, publicadas em março, acabam de tornar obrigatória a
autovistoria em prédios residenciais e comerciais, que no caso da cidade do Rio
de Janeiro, deverá ser feita a cada cinco anos. Só que será preciso preparar o
bolso: os laudos podem sair bem caros.



Sancionada pelo prefeito
Eduardo Paes há dez dias, a lei complementar 126 estipula multas, para os
prédios que não cumprirem a determinação, que podem chegar ao valor usado para
cálculo do IPTU do imóvel. E ainda estabelece que todos os laudos sejam enviados
à prefeitura, indicando as condições de conservação, estabilidade e segurança,
além, é claro, a necessidade, ou não, de obras reparadoras.



Para as outras cidades do
Estado, vale a lei 6.400/13: vistorias a cada cinco anos, para imóveis “com
mais de 25 anos”; e a cada dez, para prédios “com menos de 25 anos” — só não
especifica o que acontece com os de 25 anos. Todas as edificações de três ou
mais pavimentos e as que tiverem mil metros quadrados ou mais de área
construída são obrigadas a fazer a vistoria, que deverá verificar desde as
condições da estrutura e subsolo até as instalações elétricas, hidráulicas,
sanitárias, de gás e de prevenção de fogo e escape.



Até dois meses e R$ 20 mil
por vistoria



— Uma vistoria tão
completa demanda tempo, pode levar até dois meses dependendo do tipo de
construção, do tamanho e da idade do prédio. Tenho medo que, com a
obrigatoriedade, se crie um checklist para vistorias rápidas e sem a realização
de todos os testes necessários — pondera Antero Parahyba, engenheiro
especialista em vistorias e prevenção de acidentes.



É por isso que é
importante definir o modelo dos laudos técnicos. Até mesmo o preço das
vistorias depende disso. Hoje, empresas que já atuam nesse mercado cobram de R$
1.200 a R$ 20 mil, dependendo do tipo de análise, dos testes a serem feitos, do
tamanho e da idade da construção. Mas a criação desse modelo só será possível
com a regulamentação das leis pelas prefeituras. Até lá, dizem administradores
de condomínio, o melhor é esperar.


— Não há como se
antecipar. Não sabemos ainda o que vem com a regulamentação, nem o tempo que
isso vai demorar — diz Alexandre Corrêa, vice-presidente do Secovi-Rio,
acrescentando que, pela lei municipal, condomínios que apresentarem problemas
durante as vistorias terão prazo para resolvê-los, e depois, direito a uma nova
checagem e nova avaliação. — Agora, se o prédio já tem problema conhecido, é
melhor resolver logo. Até porque o problema vai aparecer na vistoria.



Ou seja, em caso de
reprovação inicial, em vez de uma, são duas vistorias. O que mexe ainda mais no
orçamento dos condomínios, que precisam começar a se organizar para incluir os
novos gastos em suas despesas.



— Como as vistorias serão
quinquenais, os condomínios podem se planejar para parcelar esse valor ao longo
desses cinco anos — ensina Fernando Schneider, diretor superintendente da Apsa
administradora, que tem parcerias com empresas de manutenção e costuma oferecer
esse tipo de serviço a seus condomínios. — Mas eram questões mais simples, de
manutenção.



Para as vistorias
previstas pela lei, no entanto, é preciso contratar profissionais ou empresas
legalmente habilitados pelo Crea (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia)
ou pelo CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo), já que só esses
profissionais poderão assinar os laudos técnicos. Presidente do CAU, Sydnei
Menezes acredita que esse é um avanço da lei:



— A contratação do
profissional habilitado garante um serviço competente e legal, e isso precisa
ser compreendido pela sociedade.



Para Agostinho Guerreiro,
presidente do Crea, a vistoria não deve ser feita só por um tipo de
profissional, já que cada área exige um especialista:

— Por mais conhecimento
que tenha, um engenheiro civil não pode verificar a parte elétrica, por
exemplo.



Vale ressaltar que, pela
lei estadual, os síndicos ficam responsáveis pela realização da vistoria,
podendo ser responsabilizados em casos de acidente.



Conscientização para uma nova cultura



Com um peso desse nas
costas é natural que síndicos fiquem preocupados. Tanto pelo aumento das
despesas quanto pela possibilidade de responsabilidade civil em casos de
acidentes. Para Alexandre Corrêa, vice-presidente do Secovi-Rio, no entanto, o
síndico dificilmente será responsabilizado sozinho.



— Mesmo com a
obrigatoriedade da lei, será necessária a realização de uma assembleia para
aprovar, ou não, a vistoria. E caso a assembleia não aprove, o síndico não
poderá ser responsabilizado caso aconteça alguma coisa — defende Corrêa,
acrescentando que essa questão é muito mais de consciência dos proprietários. —
As pessoas superestimam o valor do síndico, mas ele é apenas um administrador,
um representante legal. A obrigação é do condomínio, que é sobre quem incide a
multa.



Especialista em direito
imobiliário, o advogado Hamilton Quirino acredita que exatamente por isso é tão
imprescindível que todos os condôminos estejam conscientes da importância da
aplicação da lei. Para ele, não se pode deixar a responsabilidade nas mãos dos
síndicos:



— A manutenção predial só
será completa se todos participarem, pois além da estrutura interna, é preciso
analisar as instalações e as obras já realizadas no interior dos vários
apartamentos. Deve ser criada uma nova cultura da prevenção predial. Como se
faz hoje um check up completo para aferir a saúde, será preciso fazer um check
up completo dos prédios.



Quirino avalia que uma
medida a ser considerada é alterar as convenções.

— A questão é que só assim
se pode exigir que qualquer obra a ser feita internamente seja submetida à
administração do condomínio.



Diretor do Centro de
Prevenção Rio, consultoria especializada em prevenção de acidentes, Marcelo
Brocchi, que atua também na manutenção e vistoria predial, acredita que o ideal
é que sejam feitas vistorias menores também em períodos mais curtos:



— Se é feita uma revisão a
cada dois anos, o condomínio gasta menos pois se antecipa aos problemas e não
chega ao extremo de ter que fazer uma obra complexa — diz Brocchi, lembrando
que muitos acidentes acontecem porque são contratados profissionais
desqualificados para os serviços. — Não se pode chegar num prédio de 40, 50
anos e colocar um split no lugar de um ar condicionado de 7 mil btus ou
instalar um cooktop sem a fiação correta. Tudo tem que ser devidamente
adequado.



Fonte: Karine Tavares / O Globo

http://www.direcionalcondominios.com.br/noticias/nova-lei-torna-vistoria-predial-obrigatoria-em-condominios-comerciais-e-residenciais-do-rj





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