A bolha dos imóveis começa a estourar no mercado comercial
Autor: Márcia Idalgo | Publicado: 2014-03-28T00:35:00-03:00






É verdade, o
preço de casas e apartamentos nunca foi tão alto. Mas não é lá que está a verdadeira
bolha imobiliária brasileira. Prédios comerciais, shoppings e galpões vazios —
é aí que está o problema







Por Ana Luiza
Leal e Vicente Vilardaga, de inShare76 e&nbsp;Germano
Lüders / EXAME











Prédios
comerciais em São Paulo: os preços caíram 15%











São Paulo -
Pouco antes de receber o Prêmio Nobel de Economia, no ano passado, o americano
Robert Shiller fez uma viagem a São Paulo. Shiller ganhou fama internacional
como uma espécie de caçador de bolhas — aquele fenômeno financeiro marcado por
preços que descolam da realidade para depois cair subitamente.



No fim da
década de 90, ele escreveu que a obsessão do mercado americano por ações de
empresas de tecnologia acabaria mal. Acertou em cheio. Uma década depois,
demonstrou que o preço dos imóveis nos Estados Unidos estava beirando a loucura
e despencaria logo.







Shiller, que
estuda o mercado imobiliário americano há décadas, acertou de novo. Pois, em
sua visita a São Paulo, ele analisou o que estava acontecendo com os imóveis no
Brasil. Como qualquer brasileiro sabe, faz quase oito anos que o preço de
apartamentos e casas nas principais cidades do país sobe sem parar.







Os sinais de
exuberância irracional são os mais variados. Um “apertamento” de 35 metros
quadrados recém-lançado em São Paulo costuma ultrapassar o valor de 1,1 milhão
de reais. No bairro de Ipanema, no Rio de Janeiro, o metro quadrado dos imóveis
mais chiques vale 50 000 reais. Shiller olhou isso tudo, achou que já tinha
visto esse filme antes e cravou — é bolha.







Mas é mesmo?
O mais famoso caçador de bolhas do mundo achou mais uma? O preço dos imóveis
está prestes a desabar? Para começar a conversa, é preciso deixar claro que
essas são perguntas impossíveis de responder com precisão. O futuro do preço
das coisas é, por definição, incerto.







Em muitos
casos, ondas de valorização são seguidas por mais ondas de valorização — já que
há boas razões econômicas por trás delas. Por outro lado, uma bolha só se forma
porque, até o dia em que estoura, há uma espécie de consenso em torno dos bons
“fundamentos” da alta nos preços.







A saúde do
mercado imobiliário interessa, por razões óbvias, a milhões de brasileiros.
Saber se estamos ou não em meio a uma bolha é, portanto, uma das discussões
econômicas mais importantes do país. Mas os números mostram que Shiller atirou
no que viu e acertou no que não viu. Há, de fato, uma bolha imobiliária no
Brasil. E ela já começou a estourar. Mas não onde Shiller imagina. 







Os maiores
símbolos da bolha imobiliária brasileira não são quitinetes de 1 milhão de
reais, mas prédios comerciais vazios, shopping centers novos às moscas e
galpões industriais sem uso. A bolha brasileira, em suma, está localizada no
mercado comercial, e não no residencial.







Durante a
última década, houve nesse segmento uma espécie de fúria construtora. Em 2012 e
2013, os lançamentos somaram 25 bilhões de reais, maior volume da história.
Cidades onde só havia edifícios acanhados, como Vitória e Recife, passaram a
receber empreendimentos modernos. Um marco do oba-oba nesse segmento é o
megaprojeto de revitalização da zona portuária do Rio de Janeiro.







Animadas
pelas obras de reurbanização prometidas pelo governo, incorporadoras nacionais
e estrangeiras disseram que lançariam 1 milhão de metros quadrados de
escritórios na região, o que corresponde a dois terços da disponibilidade atual
de imóveis comerciais em toda a cidade. Só o bilionário americano Donald Trump
se comprometeu a erguer cinco torres de 38 andares ali.



A promessa,
em todos os casos, foi a mesma. O crescimento da economia e a chegada de novas
empresas multiplicariam a demanda por áreas de escritórios. Quem não
aproveitasse para construir perderia a maior oportunidade da história no
Brasil. Deu-se o mesmo nos dois outros principais segmentos do mercado
imobiliário comercial — os shoppings e os galpões.







Também
nesses casos a perspectiva de boom econômico levou a um recorde de construções.
A área de galpões disponível no país cresceu nada menos do que 120% em apenas
três anos.









São hoje 8,1
milhões de metros quadrados para estocar a produção industrial brasileira.
Também nunca se construiu tanto shopping center. Até mesmo cidades com 200 000
habitantes, como Sobral, no interior do Ceará, e Arapiraca, em Alagoas,
ganharam o seu.




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