Matéria ótima postada no Jornal do Síndico!!!
Autor: Boca no Trombone do Terra Nova Sorocaba | Publicado: 2011-09-14T17:48:00-07:00

O abuso na utilização das áreas comuns nos condomínios  


Por Kênio de Souza Pereira

Um dos maiores problemas que ocorrem nos condomínios é a falta de respeito e de cidadania na utilização das áreas de circulação externa das unidades.


Alguns condôminos esquecem-se de que sua unidade, que constitui área privativa, faz parte de um todo e que a atitude abusiva de um não pode ferir o direito de seu vizinho e que há leis e normas convencionais que regulam seus deveres e direitos. O Código Civil (CC), no § 2º do artigo 1.331, define que “O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.”

Principais irregularidades

Dentre as irregularidades praticadas nas áreas comuns, destacamos: em conjuntos de casas geminadas, o co-proprietário de uma unidade, às vezes, cerca parte da área de circulação e área livre nos extremos do terreno, ignorando que elas pertencem a todos. Alguns proprietários dos apartamentos do último andar quebram a laje do teto e se apropriam do telhado fazendo uma cobertura, sem qualquer autorização da assembléia e sem pagar para os demais condôminos o valor devido de um bem que pertence a todos. Fere a lei também quem troca as portas dos corredores ignorando o padrão, fecha o corredor com grades ou faz do mesmo e da garagem um jardim particular.

Outros, aproveitando-se do fato de algumas construtoras deixarem camuflada grande área construída no subsolo decorrente da falta de aterramento para nivelar o terreno, incorporam esta área comum à loja ou ao apartamento térreo. Nos edifícios comerciais há abuso daqueles que se apropriam de parte do corredor com portas de vidro, utilizando-o exclusivamente como sala de espera ou recepção. O condomínio, nos casos citados, pode reaver para si tais áreas comuns, mesmo que tenham decorrido vários anos, já que esses condôminos abusados não têm o título de propriedade dessas áreas comuns. 

Lei impede abuso

O CC coíbe atos que agridem a coletividade. O art. 1.336 determina como dever do condômino: II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Dentre os direitos prevê no art. 1.335: II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores.” Este artigo proíbe que um condômino utilize, de forma exclusiva, o terraço ou telhado, corredor e o subsolo do edifício.


Penalidade

Dependendo do caso, o condomínio poderá aplicar uma multa ao condômino com base nos arts. 1336 e 1337 do CC. Se o condomínio optar pela esfera judicial, o infrator poderá ser condenado a pagar uma pesada multa diária, arbitrada pelo Juiz, até abster-se de praticar o ato ilegal, bem como a demolir uma obra construída na área comum.



Forma de regularizar o uso exclusivo

O condomínio pode doar ao condômino a área comum que este último agregou à sua unidade. Entretanto, este proprietário obtém um ganho patrimonial/financeiro e mais conforto ao ampliar sua unidade que foi beneficiada. Diante disso, é justo que pague ou negocie com todos os co-proprietários a aquisição. Assim, ganha o condomínio que pode fazer uma obra ou comprar um equipamento com o valor recebido e o condômino que passa a ter maior área agregada em sua unidade que poderá ser vendida com segurança.

Necessidade de assessoria na regularização

Vemos que muitas áreas comuns cedidas espontaneamente pelos condôminos são posteriormente tomadas ou questionadas por aqueles que compraram as unidades após alguns anos e que desconhecem a referida transação. 

A falta de regularização poderá acarretar ao vendedor o dever de indenizar o comprador que adquiriu uma unidade com uma área comum que não lhe pertence. Portanto, nada mais sensato que o interessado na aquisição da área comum contrate uma assessoria jurídica especializada para que promova uma transação de forma legal, evitando assim conflitos e prejuízos.

Kênio de Souza Pereira, Advogado Especializado em Direito Imobiliário, Diretor da Caixa Imobiliária, Delegado em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário e-mail:keniopereira@caixaimobiliária.com.br, Tel (31)3225-5599, 9981-25