DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL DA CAIXA: DUAS PERGUNTAS
Autor: wellington damasceno | Publicado: 2012-01-20T12:32:00-08:00

Mais uma vez, pedimos desculpas ao leitor pelo longo tempo sem nenhuma postagem no blog. Como se sabe, os afazeres da vida estão tomando demais o nosso tempo e por isso só podemos dedicar algumas poucas horas ao blog. Mesmo assim, quando conseguimos nos esquivar das tarefas diárias, logo tratamos de pesquisar mais e escrever uma nova postagem para que os leitores do blog Imóveis da Caixa também tenham acesso às informações que temos obtido.

Desta vez, decidimos abordar duas dúvidas que são bem freqüentes entre aqueles que têm interesse em comprar imóveis em leilões e concorrências públicas da CEF, mas ainda não ganharam muita atenção aqui no blog. As questões são as seguintes:

Questão 1. O processo judicial que o ex-mutuário tem contra a CEF (para anular o leilão e/ou corrigir o valor das parcelas do financiamento) precisa ser julgado para que a ação de imissão de posse (do arrematante do imóvel contra o ex-mutuário) também o seja? Dizendo de outro modo, o processo judicial de desocupação do imóvel arrematado em leilão (através da ação de imissão de posse) depende da resolução da disputa entre o ex-mutuário e a Caixa Econômica Federal?

 Resposta:

Tudo indica que não há uma relação de dependência entre essas disputas judiciais. Fizemos pesquisas de jurisprudência e observamos com freqüência duas situações.

De um lado, os advogados dos ex-mutuários alegando que seus clientes possuem processos judiciais contra a CEF na Justiça Federal e que, portanto, a ação de imissão de posse (do arrematante do imóvel contra o ex-mutuário) não poderia ser julgada antes do desfecho daquele processo. De outro, sentenças nas quais os juízes afirmam categoricamente que as disputas judiciais entre ex-mutuários e CEF em nada impedem a imissão de posse do arrematante do imóvel.

Para deixar claro que essa não é a opinião do Blog Imóveis da Caixa, mas sim o que se tem decidido nos tribunais, transcrevemos abaixo os trechos relevantes dos processos que pesquisamos, nos quais o próprio juiz deixa claro que não há dependência entre as duas disputas judiciais e que, por conseguinte, a ação de imissão de posse (do arrematante do imóvel contra o ex-mutuário), promovida para a desocupação do imóvel, independe do desfecho do processo judicial do ex-mutuário contra a CEF.

No caso que tomamos por exemplo, os arrematantes do imóvel alcançaram na Justiça a desocupação do imóvel e foram imitidos na posse. Os ex-mutuários, por sua vez, entraram com um recurso na tentativa de anular a sentença na qual a imissão de posse dos arrematantes foi determinada.

Parafraseamos alguns trechos e expressões para tornar o texto mais inteligível, porque, infelizmente os juristas ainda escrevem com um português tão técnico que às vezes chega a comprometer não apenas a compreensão dos leigos a respeito do que está sendo decidido, mas até mesmo a de advogados experiêntes. Deixando esse detalhe de lado, vejamos a decisão:
“Como bem pontuado na sentença (na qual se decidiu pela imissão de posse, em favor do arrematante do imóvel), a existência de Ação Anulatória de Execução Extrajudicial (também conhecida como ação de anulação do leilão ou concorrência pública) em trâmite na Justiça Federal, não tem o condão (ou simplesmente, não tem o poder) de suspender o presente processo (no qual o arrematante foi imitido na posse), por se tratar de relações jurídicas distintas. O demandante (arrematante do imóvel) ostenta prova válida e eficaz da propriedade do imóvel, o qual, quando da compra e venda, já havia sido adjudicado pela Caixa Econômica Federal desde 1998. Não há, portanto, como se admitir que o adquirente (arrematante) arque com as conseqüências da inadimplência da demandada (ex-mutuário), que ainda ocupa o imóvel, mesmo não ostentando mais a sua propriedade. Frise-se que a questão ventilada na Justiça Federal, pode, perfeitamente, resolver-se em perdas e danos, não representando o ajuizamento de tal demanda qualquer óbice à imissão na posse por parte do adquirente”.Em seguida, o juiz cita vários casos que corroboram o seu entendimento. Não precisamos retomá-los aqui. Por fim, conclui o juiz:
“Pelo exposto, NEGO SEGUIMENTO AO RECURSO, na forma do disposto no art. 557, caput, CPC, mantida in totum a sentença”.Ou seja, o juiz decide pela manutenção da sentença que determinou a imissão de posse em favor do arrematante do imóvel.

Questão 2. É muito comum ouvir dos advogados dos ex-mutuários alegações de que o Decreto-Lei 70/66, que disciplina os leilões e concorrências públicas da CEF, é inconstitucional. Será mesmo que tal decreto é inconstitucional?

Resposta:

Nas sentenças que temos estudado, o que temos encontrado é bem diferente do que muitos advogados que defendem os ex-mutuários têm alegado por aí.

Para conferir algum fundamento à nossa resposta, recorremos a um caso muito parecido com o anterior. Neste caso, o juiz decidiu em favor dos arrematantes e determinou a desocupação do imóvel. Os ex-mutuários, por sua vez, entraram com recurso, no qual se alega que o Decreto-Lei 70/66 (em especial os artigos 30, 31 e 38) é inconstitucional e que, portanto, a imissão de posse seria injustificada, dado que estaria assegurado ao ex-mutuário o direito de discutir o saldo devedor do financiamento imobiliário.

Vejamos como o juiz tratou essa alegação:
‘Inicialmente, ressalte-se que os Tribunais Superiores já concluíram pela constitucionalidade do Decreto-Lei 70/66, sendo que neste tribunal a matéria, inclusive, foi objeto da Súmula tal e tal, etc., segundo a qual: “A execução extrajudicial (leilão ou concorrência pública), fundada no Decreto-Lei 70/66, é constitucional’. Assim, a argüição do agravante (ex-mutuário) de que o referido Decreto seria inconstitucional merece rejeição de plano. O recorrente (ex-mutuários) não demonstrou o pagamento das prestações pactuadas, tampouco questionou o débito existente, portanto, alegações genéricas e superficiais são insuficientes para desconstituir a arrematação do imóvel em execução extrajudicial. Por outro lado, os agravados (arrematantes) comprovam a titularidade do domínio do imóvel – que até então era objeto de contrato de alienação fiduciária entre o agravante (ex-mutuário) e a Caixa Econômica Federal – como demonstra a escritura pública de venda e compra das fls. XX, logo, estão aptos a serem imitidos na posse do bem objeto do litígio, uma vez que arremataram o imóvel em hasta pública, sendo a posse nada mais que a extensão do domínio. [...]
Destarte, não tendo o agravante (ex-mutuário) comprovado que resgatou ou consignou judicialmente o valor do débito, nos termos do artigo 37, §3º, do Decreto-Lei 70/66, a liminar concedida (em favor do arrematante) está apta a sobressair”.Para concluir, o juiz ainda reforça a posição (abordada na primeira questão da postagem) de que as disputas envolvendo o ex-mutuário e a CEF não têm força para impedir a imissão de posse do arrematante do imóvel. Diz o juiz:
“Finalmente, o pedido de imissão de posse não pode ser obstaculizado por controvérsias entre o mutuário e o agente financeiro (CEF), já que o novo adquirente tem o título de domínio devidamente formalizado.
Com base em tais fundamentos, nega-se provimento ao agravo de instrumento”.Esperamos que tenham gostado.

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