Autor: Luiz | Publicado: 2010-11-24T16:10:00-08:00

 Juíza Federal julga Ação Civil Pública do Condomínio Sampaio Correia   A Juíza Federal Gisele Maria da Silva  Araújo Leite, da 4a Vara Federal, Julgou procedente, em parte, a Ação  Civil Pública No 2004.84.00.008808-7, impetrada pelo Procurador da  República Yordan Moreira Delgado, concedendo revisão de cláusulas  contratuais consideradas abusivas, aos moraores do Condomínio  Residencial Sampaio Correia, localizado à 1a Travessa Sampaio Correia,  80, no bairro de Dix-Sept Rosado, em Natal.

Na ação, a CAIXA e a  construtora CONnível foram obrigadas a reparar os vícios construtivos  das unidades do citado empreendimento. Todavia, o que se vê ainda é a  reclamação dos moradores alegando a ineficiência do serviço prestado  pela CONnível, devido a serviço inacabado, tais como: cerâmicas que  foram reaproveitadas, a cerâmica das paredes das cozinhas e dos  banheiros não foram substituídos, mas somente o piso, ficando um  contraste entre a cor e a qualidade da cerâmica do piso e das paredes,  em vários apartamentos (principalmente do térreo) as cerâmicas do piso  não foram substituídas, além de outros vícios construtivos que ainda  permanecem.



VEJA A SENTENÇA NA ÍNTEGRA:
AÇÃO CIVIL PÚBLICA - CLASSE 5025
Processo nº 2004.84.00.008808-7
Autor : MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL
Procurador da República : Dr. Yordan Moreira Delgado
Réus : CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CAIXA, CONNÍVEL CONSTRUÇÕES E SERVIÇOS LTDA. e ABREU IMÓVEIS LTDA.



S E N T E N Ç A


EMENTA:  CONSUMIDOR. PAR - PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. CONDOMÍNIO  RESIDENCIAL SAMPAIO CORREIA. NULIDADE DE CLÁUSULAS DE CONTRATO DE  ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. RECONHECIMENTO PARCIAL, COM A REINSCRIÇÃO DE  ALGUMAS DELAS E EXCLUSÃO DE OUTRAS DA AVENÇA. RESPONSABILIDADE CIVIL DA  CAIXA E DA CONSTRUTORA PELOS VÍCIOS CONSTRUTIVOS VERIFICADOS NO  EMPREENDIMENTO. PRESENÇA DOS REQUISITOS DA RESPONSABILIDADE OBJETIVA  PREVISTA NO ART. 20 DO CDC E DA SOLIDARIEDADE ESTATUÍDA NO ART. 7º DA  MESMA LEGISLAÇÃO. DEVER SOLIDÁRIO DE REPARAR AS FISSURAS, OS VAZAMENTOS E  AS INFILTRAÇÕES DETECTADAS COMO DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO. INEXISTÊNCIA DO  DIREITO DOS ARRENDATÁRIOS À ADMINISTRAÇÃO E NORMATIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO.  REGULARIDADE DO CONTRATO TRAVADO ENTRE A CAIXA E A ABREU IMÓVEIS PARA  ADMINISTRAÇÃO DO RESIDENCIAL. PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO.
1 -  No julgamento da ADIn nº 2591, o Augusto STF assentou que as normas do  Código de Defesa do Consumidor - CDC são plenamente aplicáveis às  relações mantidas pelas instituições bancárias com seus clientes, a  exemplo da relação travada entre a CAIXA e os adquirentes das unidades  autônomas do Condomínio Residencial Sampaio Correia, por meio de  contrato de arrendamento residencial.
2 - Comprovada, in casu, a  abusividade de cláusulas previstas no contrato-tipo travado entre a  CAIXA e os adquirentes das unidades habitacionais do Residencial em  apreço, nos termos do art. 51 da legislação consumerista, impõe-se a  declaração de sua nulidade, de modo que sejam extirpadas aquelas  inservíveis e revisadas as demais. Exclusão do parágrafo 1º da cláusula  19ª; da alínea c da cláusula 20ª; e da cláusula 24ª e reinscrição das  cláusulas de nºs. 5; 15, §§ 5º e 7º; 16, § 2º; 17; 18; 19, caput e  inciso II, b; 21, parágrafo único; e 22.
3 -  Nos termos do art.  20 do CDC, o fornecedor de serviços, independentemente da existência de  culpa, responde pelos vícios e defeitos decorrentes de sua atividade que  venham a tornar o serviço impróprio ao consumo ou lhe diminuam o valor.
4 - Demonstrada, pelo conjunto probatório colacionado aos autos, a  existência de vícios construtivos no empreendimento em comento,  especialmente de fissuras, vazamentos e infiltrações nas unidades  autônomas e nas áreas comuns do Condomínio, decorrentes da má construção  da obra de engenharia, imperioso se mostra o reconhecimento da  responsabilidade civil da construtora e da CAIXA pela reparação dos  danos respectivos. A primeira, em vista de ser responsável pela  edificação do empreendimento e a segunda, por ter descurado do seu dever  de fiscalizar a construção e ser responsável pela inserção do  empreendimento no mercado de consumo.
5 - Reconhecimento da responsabilidade solidária da CAIXA e da CONNÍVEL, nos termos do art. 7º da legislação consumerista.
6 - Enquanto os imóveis arrendados pertencerem ao FAR - Fundo de  Arrendamento Residencial, o qual é gerido pela CAIXA, esta permanecerá  com o direito de administrá-los, não havendo que se falar em direito dos  arrendatários à administração e normatização do Condomínio.
7 -  Regularidade do contrato travado entre a CAIXA e a empresa ABREU IMÓVEIS  para administração do Condomínio Residencial Sampaio Correia, pois o  mesmo foi precedido do necessário procedimento licitatório e travado com  base no estatuído no art. 17 do Regimento Interno do Condomínio.
8 - Procedência parcial do pedido.


Vistos etc.


I - RELATÓRIO

Trata-se de Ação Civnil Pública ajuizada pelo  MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL - MPF, representado pelo Procurador da  República Yordan Moreira Delgado, em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL  - CAIXA, da CONNÍVEL CONSTRUÇÕES E SERVIÇOS LTDA. e da ABREU IMÓVEIS  LTDA., objetivando a prolação de provimento jurisdicional que condene a  CAIXA e a construtora-ré a, solidariamente, corrigirem na totalidade os  vícios construtivos existentes nos imóveis que constituem o Condomínio  Residencial Sampaio Correia, situado nesta Capital; que declare nulas  determinadas cláusulas contratuais, eliminando-as do contrato travado  entre a CAIXA e os beneficiários do PAR - Programa de Arrendamento  Residencial ou adaptando-as às normas do Código de Defesa do Consumidor -  CDC; e que declare a nulidade do contrato celebrado entre a CAIXA e a  ABREU IMÓVEIS, quanto à prestação de serviços no Residencial em comento,  do regimento interno e da convenção de condomínio instituídos pela  CAIXA, bem como do ato de nomeação do síndico.
A  título de antecipação da tutela de mérito, requer seja proferido édito  jurisdicional que: a) obrigue a CAIXA e a construtora-demandada a  procederem, em prazo a ser assinado pelo Juízo, ao início das obras  emergenciais de reparo nos imóveis que constituem o Condomínio  Residencial Sampaio Correia, sanando especialmente os vícios que obstam o  pleno aproveitamento das unidades habitacionais, tais como as obras  concernentes a esgotos, defeitos elétricos e vazamento no reservatório  de água, devendo referidas rés apresentarem em Juízo, antes do início  das obras, projeto de engenharia e cronograma físico-financeiro dos  reparos a ser executados; b) suspenda, em relação ao Residencial Sampaio  Correia, o contrato de prestação de serviços vigente entre a CAIXA e a  ABREU IMÓVEIS, permitindo aos arrendatários, mediante fiscalização da  primeira requerida, decidir sobre a forma de administração do  condomínio, facultando-lhes, inclusive, a escolha do síndico, na forma  da lei; e c) comine multa de R$ 2.000,00 às rés CAIXA e CONNÍVEL, por  cada dia de atraso no início das obras de reparo suso mencionadas.
Em prol de sua pretensão, narra o órgão ministerial, em  síntese, que, a fim de dar cumprimento ao PAR - Programa de Arrendamento  Residencial, o qual é gerido pela CAIXA e destinado à população de  baixa renda, tal demandada contratou com a ré CONNÍVEL CONSTRUÇÕES a  construção e aquisição integral do Condomínio Residencial Sampaio  Correia, situado no bairro de Dix-Sept Rosado, nesta Capital.
Concluído o empreendimento, a CAIXA arrendou suas unidades  habitacionais a 160 famílias, mediante a assinatura de um contrato de  adesão e de um termo de recebimento e aceitação. Para a regulamentação  do Condomínio, foi criado um regimento interno e, para a sua  administração, contratada a empresa ABREU IMÓVEIS LTDA., nomeando-se  síndico, tudo sem qualquer participação dos arrendatários.
Segundo o parquet, várias irregularidades foram verificadas no  contrato de adesão travado entre a CAIXA e os arrendatários, que são, em  última instância, consumidores dos serviços prestados por tal empresa  pública.
Primeiramente, da leitura do contrato  referido, observa o representante do MPF que este foi desnaturado como  contrato de arrendamento residencial, haja vista a inexistência de saldo  residual a ser pago ao final do adimplemento das prestações, em caso da  opção pela compra do bem arrendado. Isso porque o valor do bem  arrendado foi declarado como sendo R$ 19.144,41 (dezenove mil, cento e  quarenta e quatro reais e quarenta e um centavos), ficando estipulado o  valor da taxa mensal de arrendamento em R$ 134,01 (cento e trinta e  quatro reais e um centavo) e o prazo do arrendamento, em 180 meses.  Desse modo, e tendo ainda em vista que o índice de correção monetária da  taxa mensal é superior àquele aplicado ao valor do imóvel, ao final do  prazo do contrato, ter-se-á pago valor maior do que o do imóvel, o que  configura uma compra e venda à prestação, e não contrato de arrendamento  residencial. Em face disso, pugna o órgão ministerial pela harmonização  das cláusulas 4ª, 6ª e 9ª do contrato em comento, mediante a redução do  prazo do arrendamento para 143 meses, de forma que, ao final deste,  reste saldo residual a ser pago pelo arrendatário, caso opte por comprar  o bem objeto do arrendamento.
Na seqüência, o  representante do parquet aponta a abusividade das cláusulas 20ª, a; 21ª,  parágrafo único; e 22ª do contrato de adesão em testilha, por  impossibilitarem a responsabilidade do fornecedor por vícios no imóvel  arrendado; estabelecer a obrigação de o consumidor reparar quaisquer  vícios verificados no imóvel,  segundo as determinações do fornecedor; e  negar-lhe o direito de indenização por benfeitorias de qualquer  natureza, como também o correlato direito de retenção.
Aduz, ainda, o órgão ministerial a nulidade da cláusula 7ª do  contrato em comento, que exige a contratação de seguro de vida à CAIXA  durante o contrato de arrendamento residencial, sob argumento de que  viola o art. 39, I, do CDC; da cláusula 14ª, que não define o índice a  ser utilizado para correção monetária na hipótese de impontualidade do  pagamento, ficando a fixação deste ao talante do fornecedor; da cláusula  5ª, que não especifica quais despesas condominiais estão incluídas na  expressão "taxas de condomínio", as quais, segundo tal item do contrato,  são de responsabilidade dos arrendatários, que, não sendo compradores  do imóvel, não devem arcar com o adimplemento de despesas  extraordinárias; da cláusula 16ª, que prevê a possibilidade de  substituição do imóvel arrendado, disciplinando que, caso o imóvel  substituído seja de valor superior ao substituto, o arrendatário não  fará jus à diferença de preço verificada, mas, ao contrário, se o imóvel  substituto for de valor superior ao substituído, o arrendatário deverá  pagar à CAIXA o valor da diferença apurada; das cláusulas 19ª, II, b, e  24ª, que estipulam a cobrança de honorários de 20% sobre o valor do  débito em favor do advogado da CAIXA, na hipótese de execução  extrajudicial do bem, a par do dever de pagamento dos honorários do  advogado do próprio arrendatário e dos honorários sucumbenciais, em caso  de perda da demanda; da cláusula 19ª, que veda novo acesso ao PAR  àqueles que tiverem seus contratos rescindidos por inadimplemento  contratual e que prevê a resolução do contrato de pleno direito, em caso  de inadimplemento, ou seja, sem ofertar ao arrendatário a faculdade de  purgar a mora; da cláusula 15ª, parágrafos 5º e 7º, que prevêem a  possibilidade de saldo residual negativo, impensável em um contrato de  arrendamento residencial, bem como veda a possibilidade de devolução de  eventual valor residual adiantado durante a vigência do arrendamento  residencial, na hipótese de o arrendatário, ao final do prazo  estipulado, optar por devolver o bem arrendado, e não por comprá-lo,  ainda que se trate de indenização devida por benfeitorias; e das  cláusulas 17ª, 18ª e 19ª, as quais estipulam que, rescindido o contrato  por desistência, inadimplemento ou ilícito contratual, as prestações já  pagas serão apropriadas como taxa de ocupação, não cabendo qualquer  devolução ao arrendatário, ainda que a título de indenização por  benfeitorias.
Ademais, argúi o parquet federal a  violação ao disposto no art. 54, §§ 3º e 4º, da legislação consumerista,  asseverando que o contrato de adesão travado entre partes não foi  escrito com caracteres legíveis, a fim de facilitar a compreensão do  consumidor, deixando-se igualmente de se destacar as cláusulas que  implicam limitações dos direitos dos arrendatários.
Por outro lado, ressalta o representante do MPF a existência de sérios  vícios construtivos nas unidades do Residencial Sampaio Correia, tais  como vazamentos, inclusive de caixas de gordura, infiltrações,  rachaduras em pisos, paredes e tetos, ralos desnivelados, portas e  janelas emperradas, ausência de registro de gás, entre outros, conforme  provas produzidas nos autos em apenso à inicial, justificando a  responsabilidade da CAIXA, como gestora do PAR, e da CONNÍVEL, como  construtora do Residencial, pelos mesmos.
Por fim,  argumenta o órgão ministerial que, em face do caráter sui generis do  contrato sob estudo, onde os consumidores não se posicionam como  locadores, compradores ou promitentes compradores, advêm várias  dificuldades na administração do Condomínio. De fato, a CAIXA, como  proprietária dos imóveis arrendados, tomou para si a responsabilidade  pela administração do Residencial e, como não tem interesse na prestação  desse serviço nem funcionários disponíveis para tal, contratou a  empresa ABREU IMÓVEIS para fazê-lo, sem qualquer interferência dos  arrendatários, principais interessados na administração do Condomínio.  Resultado desse agir foram contas de energia elétrica de um dos blocos  em atraso, sujeitando as unidades habitacionais respectivas à corte de  energia, quando havia recursos na conta do condomínio suficientes à  quitação de tais obrigações.
Além disso, ficou  estipulado no contrato travado entre a CAIXA e a ABREU IMÓVEIS que a  remuneração desta seria proporcional às despesas efetuadas pelo  Condomínio, o que, segundo os arrendatários, estimula a ré ABREU IMÓVEIS  a aumentar os encargos condominiais, a fim de aumentar sua  contra-partida. Exemplo disso foi que, em um ano, a taxa de condomínio  aumentou 50% e a remuneração da empresa administradora do condomínio  aumentou em 100%, tudo sem consentimento ou consulta aos arrendatários.
Destarte, propõe o parquet, para solução do impasse, a  equiparação dos arrendatários aos promitentes compradores, a fim de que  sejam investidos nos direitos reconhecidos a estes, inclusive exercício  das funções normativas e administrativas do Condomínio.
À inicial foram acostados os documentos às fls. 38/56, fazendo-se  ainda referência àqueles que formam o ANEXO 1 à Ação Civil Pública nº  2003.84.00.009988-3, ajuizada anteriormente com o mesmo objeto e extinta  sem julgamento do mérito.
Com vista para se  manifestar acerca do pedido de antecipação de tutela, a ré ABREU IMÓVEIS  pronunciou-se às fls. 72/92 e 94/95, requerendo o indeferimento de tal  pleito, sob alegação de inexistência de prova inequívoca a demonstrar a  verossimilhança das alegações expostas na exordial, a legalidade e  regular execução do contrato celebrado entre si e a CAIXA, bem como a  ausência de demonstração de fundado receio de dano irreparável ou de  difícil reparação. 
A CAIXA, por sua vez, alegou, às  fls. 97/104, sua ilegitimidade para responder ao pedido de realização  de reparos no Condomínio Residencial Sampaio Correia, vez que não foi  responsável por sua construção, atuando apenas como gestora do PAR.  Aduziu, ademais, que, na condição de proprietária fiduciária dos imóveis  arrendados, deve permanecer com o direito de administrá-los, o que vem  sendo feito através da ABREU IMÓVEIS, empresa especializada nessa  modalidade de serviço. Por fim, argumentou a existência de periculum in  mora inverso, a justificar a denegação da antecipação de tutela  pretendida, haja vista que, atendido o pleito do autor, a CAIXA  ver-se-ia privada de administrar bem que lhe pertence, limitando-se a  observar a sua depreciação pela gestão de quem legalmente tem somente a  sua posse precária.
Em decisão às fls. 109/118, o  MM. Juiz então presidente do feito determinou a emenda da inicial, para  esclarecimento dos fatos e pedidos ali apresentados. Em resposta, o  representante do MPF manifestou-se às fls. 120/123, afirmando, dentre  outros fatos, que pretende ver os contratos referidos na exordial  tratados verdadeiramente como contratos de arrendamento residencial,  sendo necessário, para tanto, a anulação de algumas de suas cláusulas e a  reinscrição de outras. Nesse sentido, afirmou a imprescindibilidade  de  declaração da nulidade das cláusulas 20ª, a; 21ª, IV e parágrafo único;  22ª; 7ª, §§ 3º e 4º; 16ª, §§ 2º e 3º; 19ª, inclusive itens II e III e  parágrafo primeiro; 24ª; 15ª; 17ª; 18ª, pelas razões já explicitadas na  inaugural. De outra banda, merecem apenas ajustes, a fim de adaptar o  contrato à sua função social, as cláusulas de nºs. 14; 5; e 16, §§ 2º e  3º.
Em decisão às fls. 125/129, o MM. Juiz deferiu a  antecipação de tutela pleiteada, determinando que, no prazo de 30 dais,  sob pena de multa diária, a CONSTRUTORA CONNÍVEL iniciasse, às suas  expensas, as obras necessárias ao pleno aproveitamento das unidades  habitacionais que compõem o Condomínio Residencial Sampaio Correia,  especialmente o conserto dos defeitos elétricos, dos esgotos e vazamento  no reservatório de água, ficando a CAIXA obrigada a fiscalizar a  execução e a qualidade das obras. Ademais, na respeitável decisão,  facultou-se aos moradores do referido Condomínio, mediante Assembléia  Geral, escolher o seu síndico, afastando-se a ABREU IMÓVEIS da  administração do Residencial, caso fosse esta a vontade da maioria.
À fl. 135, a construtora ré comunicou ao Juízo a  interposição de Agravo por Instrumento da decisão suso mencionada,  acostando aos autos a cópia da peça recursal, assim como a CAIXA acostou  às fls. 232 e seguintes o comunicado de sua irresignação com a mesma  decisão e a cópia do recurso que interpôs.
À fl. 328  o Juízo a quo manteve a decisão proferida pelos seus próprios  fundamentos e, às fls. 330/334, juntou-se cópia da decisão proferida  pelo douto Desembargador Federal Marcelo Navarro nos autos do Agravo por  Instrumento interposto pela CAIXA, na qual deferiu parcialmente o  pedido de atribuição de efeito suspensivo à decisão vergastada,  suspendendo apenas a alínea b do decisum de primeiro grau.
Às fls. 359/398, o representante do MPF requereu a juntada aos  autos de novas perícias realizadas pelo CREA e pelo INCRA no Residencial  em comento, em face de solicitação da ATMIPAR/RN - Associação dos  Titulares e dos Moradores dos Imóveis do Programa de Arrendamento  Residencial do Estado do Rio Grande do Norte.
Às  fls. 402/414, a empresa CONNÍVEL ofertou sua contestação, requerendo a  improcedência do pleito autoral, sob o argumento de que a CAIXA  fiscalizou a obra de construção do Residencial em debate, pois tal  proceder era necessário à liberação dos recursos que financiaram o  empreendimento, tendo a construtora utilizado  materiais compatíveis com  aqueles exigidos por tal empresa pública, de sorte que não merece  prosperar a afirmação do órgão ministerial de que a obra foi mal  executada.
Alegou, ainda, que o representante do  parquet desvirtuou as conclusões do laudo do CREA que embasaram a  decisão liminar proferida nos autos, asseverando, ademais, que as  avarias verificadas nas unidades habitacionais do Residencial são  condizentes com o seu tempo de uso e/ou mau uso, ressaltando que os  problemas hidro-sanitários, causados por fatores externos, já foram  solucionados, de sorte que o pleito referente a este reparo se encontra  prejudicado.
Afirmou igualmente que também foram  reparados vícios de construção em alguns apartamentos, inclusive os  decorrentes do mau uso do prédio pelos moradores e os elétricos. Quanto  às instalações elétricas, salientou ainda a CONNÍVEL que as mesmas foram  vistoriadas e aprovadas pela COSERN.
À fl. 415 foi certificado que a ABREU IMÓVEIS deixou transcorrer in albis o prazo para contestação.
Às fls. 416/435, o órgão ministerial acostou aos autos  requerimento da ATMIPAR /RN, relativo aos defeitos apresentados nas  unidades habitacionais componentes do Residencial Sampaio Correia.
Às fls. 437/465, a CAIXA, tempestivamente, apresentou sua  defesa, requerendo a improcedência do pleito inicial, sob alegação de  que não lhe competia a fiscalização da qualidade da obra empreendida  pela construtora CONNÍVEL, mas apenas verificar o regular andamento da  obra, ou seja, o cumprimento do cronograma físico-financeiro previsto  para liberação das parcelas dos recursos. Argumentou, ainda, que o  empreendimento foi analisado e aprovado pelos órgãos públicos  competentes, não havendo que se falar em responsabilidade da CAIXA por  vícios de construção.
Ademais, quanto à natureza do  contrato travado entre a empresa pública e os moradores do Residencial  em comento, alertou a CAIXA tratar-se de contrato de arrendamento  residencial, que é diverso do compromisso de compra e venda, razão pela  qual os arrendatários não podem ser equiparados a  promitentes-compradores. Ao contrário, assemelham-se mais a locadores,  já que apenas detêm a posse dos bens, mas não sua propriedade, que  remanesce com a arrendadora.
Nesse pórtico,  ressaltou a contestante que o fato de inexistir valor residual a ser  pago ao final do prazo do contrato, na espécie, não descaracteriza a  avença como arrendamento residencial, como vem entendendo atualmente o  Superior Tribunal de Justiça, mormente após o cancelamento da Súmula nº  263, que embasa o pedido inicial. Aliás, o pagamento antecipado do saldo  residual apenas favorece os arrendatários.
No que  pertine à alegação de que a imposição de contratação de seguro de vida  pelos arrendatários implica em venda casada, asseverou a CAIXA que,  dentro das atribuições que lhe foram conferidas pela legislação que rege  o PAR, a empresa pública definiu as diretrizes dos contratos de  arrendamento residencial, estabelecendo tal cláusula em benefício do  arrendatário, a fim de que a família deste seja acobertada pelo seguro  em hipótese de falecimento do titular do contrato. Além disso, afirmou  que a parcela da prestação mensal equivalente ao prêmio do seguro é  ínfima.
Argüiu, outrossim, que a cláusula 14ª traz  sim previsão expressa do índice de correção a ser aplicado à prestação  mensal em caso de impontualidade no pagamento e que não há abusividade  na cláusula que prevê o pagamento, pelo arrendatário, das taxas de  condomínio.
No tocante à clausula que disciplina as  regras para substituição do imóvel, aduziu a CAIXA a sua regularidade,  afirmando que eventual valor pago a maior deve ser revertido em favor do  FAR - Fundo de Arrendamento Residencial.
Igualmente  defendeu a contestante a regularidade da cláusula que prevê o ônus do  arrendatário de custear honorários advocatícios de 20% sobre o valor do  débito em caso de execução extrajudicial proposta pela CAIXA, afirmando  inexistir lei que proíba tal procedimento.
No mesmo  passo, asseverou a CAIXA a regularidade e justiça da cláusula que prevê a  impossibilidade de o arrendatário inadimplente voltar a participar do  PAR, bem como da cláusula que prevê a perda total das prestações pagas  em favor do FAR, no caso de resolução do contrato, tomando-se tais  prestações como taxa de ocupação.
Quanto à alegação  ministerial de que o contrato em debate não prevê a possibilidade de  purgação da mora, sustentou a CAIXA a inveracidade da afirmação,  apontando o teor do inciso I da cláusula 19ª.
No  concernente à alegação de ofensa aos §§ 3º e 4º do art. 54 do CDC,  afirmou a empresa pública federal sua impertinência, pois o contrato em  testilha, embora caracterizado como de adesão, foi inscrito de forma  clara e com letras de tamanho padrão, destacando-se ainda a palavra  "arrendatário" toda vez que utilizada no instrumento.
Por fim, no atinente ao pleito do MPF de que os arrendatários sejam os  administradores do Condomínio, asseverou a CAIXA a regularidade de seu  contrato com a ABREU IMÓVEIS, firmado após o devido processo  licitatório, defendendo ainda que tem direito à administração dos  imóveis, já que lhe pertencem enquanto em curso o prazo do contrato de  arrendamento.
Às fls. 466/469 e 470/484, o  representante do parquet requereu a juntada aos autos de documentos que  comprovam uma grave situação de incêndio em uma das unidades  habitacionais do Condomínio em apreço, assim como relacionam defeitos de  construção que ainda persistem, nos termos de pareceres técnicos.
Às fls. 485/491, o órgão ministerial informou o Juízo do  descumprimento da antecipação de tutela deferida, requerendo que, em  face da desídia da CONNÍVEL, fosse determinado à CAIXA,  na condição de  responsável solidária e às suas expensas, o início das obras de reforma  necessárias ao pleno aproveitamento das unidades habitacionais do  Residencial Sampaio Correia, especialmente os reparos dos vazamentos e  infiltrações do telhado, das fissuras internas e da caixa d'água, sob  pena de multa diária. Pleiteou ainda pelo arbitramento do prazo de 30  dias para execução do serviço e de 60 dias para que a CAIXA comprovasse  sua realização, com as devidas explicações.
Através da decisão prolatada às fls. 493/499, o requerimento foi atendido.
Às fls. 503/515, a CAIXA informou ao Juízo a  interposição de Agravo por Instrumento da decisão proferida às fls.  493/499, juntando aos autos cópia da peça recursal e requerendo o  exercício do juízo de retratação. Exercido este, foi mantida a decisão  por seus próprios fundamentos, conforme despacho à fl. 516.
Às fls. 518/536, a CAIXA comunicou ao Juízo o início do  cumprimento da liminar deferida, acostando aos autos cópia de contrato  firmado para esse fim.
Instadas a se manifestar  sobre os documentos novos acostados pelo parquet aos autos, a CONNÍVEL  pronunciou-se às fls. 539/541, refutando as alegações dos moradores do  Residencial em comento, enquanto a ABREU IMÓVEIS manteve-se inerte,  conforme certidão à fl. 542.
À fl. 543 foi  determinada a realização de vistoria no Condomínio em apreço para  averiguação do cumprimento da liminar deferida nos autos, sendo o laudo  respectivo acostado às fls. 544/556.
Designada  audiência de conciliação, fizeram-se presentes ao ato todas as partes,  explicando a CAIXA e a CONNÍVEL os motivos pelos quais não deram, até  aquele momento, cumprimento à liminar deferida nos autos. Em face de  tais argumentos, o MM. Juiz que presidia o ato determinou a expedição de  ofício ao FAR - Fundo de Arrendamento Residencial, a fim de que fossem  liberados, no prazo de 10 dias, os recursos necessários à realização das  reformas determinadas nos autos, ficando ainda a CAIXA com o encargo de  implementá-las no prazo de 60 dias, inclusive contratando construtora  com dispensa do procedimento licitatório. Já a empresa CONNÍVEL foi  instada a realizar perícia na unidade habitacional que apresentou  problemas elétricos, a fim de demonstrar que tais vícios foram sanados  (fls. 563/567).
À fl. 569 a CAIXA informou a  interposição de Agravo por Instrumento da decisão proferida em audiência  e, às fls. 570/589, foram acostados aos autos documentos enviados pelo  Ministério das Cidades, outrora oficiado em face do decisum prolatado  naquele ato.
Em decisão às fls. 593/596, foi  indeferido o pedido da CAIXA de dilação de prazo para início das obras  de reforma no Condomínio Sampaio Correia, determinadas por força da  liminar concedida nestes autos.
À fl. 599 foi  deferido o pleito da CONNÍVEL de concessão de trinta dias para  realização da perícia determinada em audiência, em face da ausência de  chuvas em Natal.
Às fls. 601/602, o representante do  parquet requereu a nomeação de perito para acompanhar as obras de  reforma realizadas pela CAIXA no Residencial em comento, a fim de  atestar sua consonância com as normas técnicas.
Às  fls. 603/604 foram acostadas aos autos informações acerca do  improvimento do Agravo por Instrumento nº 61915-RN, interposto pela  CONNÍVEL.
Às fls. 606/622, a CAIXA juntou aos autos,  em face de determinação judicial, relatório de acompanhamento das obras  que vinha realizando no Residencial Sampaio Correia, bem como dos  recibos de pagamento emitidos pela construtora contratada para tanto.
Às fls. 625/634, a CONNÍVEL acostou aos autos o  resultado da perícia que realizou em unidade habitacional do Bloco 3 do  Condomínio Residencial em apreço, por força da ordem expedida na  audiência de conciliação acima mencionada.
Instado a  se manifestar sobre os últimos documentos acostados pela CAIXA e pela  CONNÍVEL, o órgão ministerial pronunciou-se às fls. 638/639, reiterando o  pleito de nomeação de perito para acompanhar a execução das obras de  reforma determinadas nos autos, bem assim a realização de vistoria  periódica no quadro elétrico do Bloco 3 do Condomínio em comento.
Tal pleito foi acatado à fl. 640, acostando o perito o laudo solicitado às fls. 641/648.
Às fls. 650/653, observando que a liminar deferida não  restou suficientemente cumprida até aquele momento, a representante do  Ministério Público pugnou pela conclusão dos autos para julgamento e  fixação de prazo, na sentença, para conclusão das obras de reforma  determinadas nos autos.
À fl. 656, o julgamento foi  convertido em diligência para que as partes especificassem as provas que  ainda pretendiam produzir e a CAIXA manifestar-se acerca do integral  cumprimento da liminar deferida nos autos.
Em vista  disso, o Parquet pronunciou-se às fls. 658/660, renunciando à produção  das provas solicitadas anteriormente e pugnando pelo julgamento da lide,  com a fixação, na sentença, de prazo para conclusão das obras iniciadas  pela CAIXA. Esta, por sua vez, manifestou-se às fls. 664/665, alegando a  prescindibilidade de produção de outras provas e relatando as obras que  realizou no Residencial Sampaio Correia, por força da determinação  exarada nestes autos.
Conforme certidão à fl. 666, a  ABREU IMÓVEIS e a CONNÍVEL não se pronunciaram acerca do interesse na  produção de outras provas.
Vindo-me os autos conclusos para julgamento, era o que importava relatar.


II - FUNDAMENTAÇÃO

Presentes, no caso em riste, as condições da ação e os  pressupostos de existência e validade da relação jurídica processual,  cabe-nos analisar o mérito da controvérsia posta à apreciação.


II.1 - DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

Inicialmente, observo ser aplicável o  Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990)  aos contratos de arrendamento residencial travados entre a CAIXA e os  adquirentes das unidades habitacionais do Condomínio Residencial Sampaio  Correia. É que, na hipótese, encontra-se plenamente configurada uma  relação de consumo, consubstanciada na presença do arrendatário como  consumidor, já que destinatário final do serviço bancário, e do agente  financeiro, que presta aquele, como fornecedor.
Nesse passo, cumpre relevar que a questão já restou decidida  pelo Supremo Tribunal Federal que, no julgamento da ADIn nº 2591,  entendeu serem aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor às  relações travadas entre as instituições bancárias e seus clientes.
Desse modo, não se pode olvidar da  aplicação, in casu, dos dispositivos da legislação consumerista que  pregam o princípio da boa-fé objetiva, entre outros, bem como da  possibilidade de resolução judicial da avença ou de sua revisão, na  hipótese de verificação de cláusulas consideradas abusivas.


II.2  - DAS NULIDADES DOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL TRAVADOS  ENTRE A CAIXA E OS MORADORES DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SAMPAIO CORREIA

Como ressaltado alhures, o representante do MPF, na  inicial, alegou a nulidade de diversas cláusulas do contrato de  arrendamento residencial travado entre a CAIXA e cada um dos adquirentes  de unidades habitacionais do Residencial Sampaio Correia (ver cópia da  avença às fls. 443/447 dos autos em apenso), afirmando que várias delas  mereciam ser reconhecidas como tal e afastadas do contrato, enquanto  outras deveriam ser reinscritas.
A fim de melhor analisar cada nulidade argüida, passaremos a estudá-las separadamente.
Antes, contudo, é de mister assentar que, na  interpretação de tais cláusulas, além de considerar as normas  consumeristas, é essencial se ter em mente a finalidade do programa a  que aderiram os consumidores representados pelo parquet, ao travar com a  CAIXA o contrato de arrendamento residencial impugnado.
De fato, não se pode olvidar que o Programa de Arrendamento  Residencial, instituído pela Lei nº 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, e  gerido pela CAIXA, tem por escopo o atendimento à necessidade de  moradia da população de baixa renda, devendo essa nobre finalidade, que,  inclusive, atende a preceito constitucional (art. 6º da Carta da  República), nortear a interpretação das cláusulas contratuais  contestadas pelo órgão ministerial, a fim de que a prestação  jurisdicional solicitada não venha a inviabilizar a execução do  programa.


II.2.1 - Cláusulas 4ª, 6ª, 9ª e 15ª, parágrafos 5º e 7º.

Ao impugnar diversas das cláusulas do contrato travado  entre a CAIXA e os adquirentes das unidades habitacionais do Condomínio  Residencial Sampaio Correia, o representante do parquet principiou por  questionar as de nº 04, 06 e 09, afirmando ser necessária sua  harmonização, a fim de restaurar a natureza da avença. Isso porque, a  seu ver, o pagamento antecipado de todo o valor residual desqualifica-a  como contrato de arrendamento residencial, na medida em que este  pressupõe, necessariamente, a existência de um preço previamente fixado a  ser pago ao final da avença, na hipótese de opção pela compra do bem.
Mais à frente, impugnou, igualmente, o órgão  ministerial, os termos da cláusula 15ª, §§ 5º e 7º, que prevêem a  possibilidade de saldo residual negativo, vedando ainda a possibilidade  de devolução de eventual valor residual adiantado durante a vigência do  arrendamento residencial, caso o arrendatário, ao final do prazo  estipulado, opte por devolver o bem arrendado, e não por comprá-lo,  ainda que se trate de indenização devida por benfeitorias.
Vejamos, inicialmente, o que dispõem as cláusulas aludidas:

"CLÁUSULA   QUARTA - DO VALOR E DO REAJUSTE DO BEM ARRENDADO - O valor atual do  imóvel é de R$ 19.144,41 (dezenove mil, cento e quarenta e quatro reais e  quarenta e um centavos) e será reajustado anualmente, na data de  aniversário do contrato, mediante a aplicação de 80% (oitenta por cento)  do índice de atualização aplicado às contas vinculadas do Fundo de  Garantia do Tempo de Serviço, acumulado nos últimos 12 (doze) meses ou o  índice que vier a substituí-lo.".

"CLÁUSULA SEXTA - DO VALOR E  DO REAJUSTE DA TAXA DE ARRENDAMENTO MENSAL - A título de taxa de  arrendamento, os ARRENDATÁRIOS pagarão à ARRENDADORA o valor mensal de  R$ 134,01 (cento e trinta e quatro reais e um centavo), que será  reajustado anualmente, na data de aniversário do contrato, mediante a  aplicação do índice de atualização aplicado às contas vinculadas do  Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, acumulado nos últimos 12 (doze)  meses ou o índice que vier a substituí-lo.".

"CLÁUSULA NONA - DO  PRAZO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO - O prazo do presente contrato é de  180 (cento e oitenta) meses, contados da data da sua assinatura.".

"CLÁUSULA  DÉCIMA QUINTA - DA OPÇÃO DOS ARRENDATÁRIOS - Findo o prazo previsto na  cláusula nona, com o integral cumprimento das obrigações pactuadas no  presente instrumento, fica consolidado o direito dos ARRENDATÁRIOS de  optar:

a) pela compra do bem arrendado, mediante o pagamento do  valor residual, se houver, devidamente atualizado na forma deste  contrato; ou
b) pela renovação do contrato de arrendamento; ou, ainda,
c) pela devolução do bem arrendado.

PARÁGRAFO  PRIMEIRO - Para o exercício de qualquer das opções elencadas no caput  desta cláusula, após cumpridas todas as obrigações contratuais, os  ARRENDATÁRIOS deverão comunicar sua pretensão à ARRENDADORA ou a quem  esta indicar, até 30 (trinta) dias antes do término do prazo contratual.

PARÁGRAFO  SEGUNDO - Para o exercício da opção de compra do bem, será exigido dos  ARRENDATÁRIOS, após vencido o prazo do arrendamento com o integral  cumprimento das obrigações ora assumidas, o pagamento do valor residual  devido, se houver, devidamente atualizado.

PARÁGRAFO TERCEIRO - O  valor residual de que trata esta cláusula, será pago em parcela única  pelos ARRENDATÁRIOS, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, e equivalerá à  diferença entre o valor atualizado, na forma deste contrato, do bem  arrendado e o somatório das taxas de arrendamento atualizadas  contratualmente efetivamente pagas durante a vigência do contrato, que  nestas condições e a partir da formalização da opção de compra, passará a  compor o preço de aquisição do bem.

(...)

PARÁGRAFO  QUINTO - Caso o cálculo do valor residual efetuado na forma do parágrafo  terceiro desta cláusula resulte em valor negativo, a diferença assim  obtida será tratada como efetivo pagamento da taxa de arrendamento do  imóvel, ficando a ARRENDADORA obrigada a outorgar, em favor dos  ARRENDATÁRIOS, a competente escritura definitiva de compra e venda, a  qual será levada a registro, perante o Cartório de Registro de Imóveis  competente, não cabendo a estes qualquer direito à restituição da  diferença apurada.

(...)

PARÁGRAFO SÉTIMO - Optando pela  devolução do bem arrendado, ao término do prazo do arrendamento ora  contratado, os ARRENDATÁRIOS deverão restituí-lo no mesmo estado de  conservação e habitabilidade recebido, salvo desgaste natural, na data  de vencimento do contrato, sob pena de caracterização de esbulho  possessório que autoriza a adoção de procedimentos judiciais cabíveis,  não sendo devida qualquer devolução de valores pagos, inclusive quanto  as benfeitorias realizadas.".

Diante dessas  prescrições, sustentou o órgão ministerial que, na hipótese, inexiste  saldo residual a ser pago ao final do adimplemento das prestações, em  caso da opção pela compra do bem arrendado, haja vista o valor deste ter  sido declarado como sendo R$ 19.144,41 (dezenove mil, cento e quarenta e  quatro reais e quarenta e um centavos), bem como ter sido estipulado o  valor da taxa mensal de arrendamento em R$ 134,01 (cento e trinta e  quatro reais e um centavo) e fixado o prazo do arrendamento em 180  meses.
Desse modo, e tendo também em vista que o  índice de correção monetária da taxa mensal é superior àquele aplicado  ao valor do imóvel (cláusulas 4ª e 6ª), ao final do prazo do contrato  ter-se-á pago valor maior do que o do imóvel, o que configura uma compra  e venda à prestação, e não contrato de arrendamento residencial.
Ainda segundo o parquet, o disposto na cláusula 15ª,  parágrafo 5º, reforça essa convicção, eis que ali se encontra  estabelecida a possibilidade de, ao final dos contratos em testilha,  apurar-se saldo residual negativo, o que é impensável em um contrato de  arrendamento mercantil ou residencial. Além disso, a apuração de saldo  residual negativo, in casu, confirma que será pago valor maior do que o  imóvel que se está a adquirir, transformando os arrendatários em  credores da instituição financeira e impondo que esta restitua àqueles  tal diferença.
Nessa mesma esteira, igualmente para  comprovar a desnaturação do contrato de arrendamento residencial,  apontou o órgão ministerial o prescrito na cláusula 15ª, parágrafo 7º,  no sentido de que, mesmo optando o arrendatário, ao término do prazo  estipulado para o contrato, pela devolução do bem, não terá direito à  devolução de valores pagos, onde se inclui eventual saldo residual  adiantado. A seu ver, nesse item contratual, a CAIXA rompeu com o  equilíbrio da avença, postando-se em situação de extrema vantagem  relativamente aos arrendatários, e incidiu no disposto na Portaria nº  03, de 19 de março de 1999, da Secretaria de Direito Econômico, que  dispõe serem nulas de pleno direito as cláusulas que "Estabeleçam, em  contrato de arrendamento mercantil (leasing), a exigência do pagamento  antecipado do Valor Residual Garantido (VRG), sem previsão de devolução  desse montante, corrigido monetariamente, se não exercida a opção de  compra do bem".
Para fundamentar juridicamente essas  alegações, o representante do MPF invocou a Lei nº 6.099, de 12 de  setembro de 1974, e o enunciado nº 263 da Súmula do Superior Tribunal de  Justiça, segundo o qual "A cobrança antecipada do valor residual (VRG)  descaracteriza o contrato de arrendamento mercantil, transformando-o em  compra e venda à prestação.".
A CAIXA, por sua vez,  alegou em sua defesa que a Súmula do STJ invocada pelo órgão ministerial  trata do arrendamento mercantil, e não do arrendamento residencial,  sendo inaplicável a este. Além disso, referido enunciado foi cancelado  em 10 de setembro de 2003.
De outro lado, argüiu a  empresa pública que o pagamento antecipado do valor residual, in casu,  não prejudica, mas beneficia os arrendatários, vez que não precisarão  desembolsar, ao final das prestações e de uma só vez, o valor fixado  para a opção de compra do imóvel.
Ademais, segundo a  CAIXA, o ínfimo valor pago a maior pelos arrendatários, ao fim do  contrato, conforme apontado pelo representante do MPF, serve para a  empresa pública custear a administração dos contratos do PAR, existindo  previsão legal para tanto (art. 3º, § 3º, da Lei nº 10.188/2001).
Quanto à possibilidade de saldo residual negativo, a  empresa pública sustentou que o fato encontra respaldo no art. 7º,  inciso IV, da Lei nº 10.188/2001, repisando que a apuração negativa  beneficia os beneficiários do PAR, que não teriam condições financeiras  de desembolsar o valor residual de uma só vez, caso fosse assim exigido,  ressaltando, outrossim, que "O sistema de arrendamento residencial foi,  então, projetado para facilitar a aquisição final dos imóveis, sendo  esse o escopo do Programa."
Já no atinente ao  disposto no § 7º dessa última cláusula, deixou a CAIXA de contestar  expressamente as alegações do parquet.
Analisando  com vagar os argumentos das partes, observo primeiramente que não merece  prosperar a afirmação do órgão ministerial no sentido de que, como  atualmente redigido, o contrato em testilha encontra-se desnaturado, não  configurando contrato de arrendamento residencial, mas sim de compra e  venda a prazo. Isso porque tenho como plenamente possível a antecipação  do pagamento do valor residual no contrato de arrendamento mercantil ou  residencial, seguindo, nesse aspecto, a jurisprudência atual das nossas  cortes superiores a respeito do leasing.
Com efeito,  como bem aduzido pela CAIXA, não mais encontra guarida na  jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o enunciado nº 263, que  foi cancelado e substituído pelo enunciado nº 293, que prescreve: "A  cobrança antecipada do valor residual garantido (VRG) não descaracteriza  o contrato de arrendamento mercantil.".
Tal  jurisprudência é plenamente aplicável ao presente caso, haja vista o  disposto no art. 10 da lei de regência do PAR (Lei nº 10.188/2001), no  sentido da aplicação subsidiária da legislação que rege o leasing ao  contrato em comento, o que permite fazer incidir sobre o mesmo também o  entendimento dos tribunais acerca daquela modalidade de avença.
Ainda acerca da jurisprudência do Colendo STJ, é de se  destacar que, nos precedentes que ensejaram a aprovação do novo  enunciado, os Ministros daquela Corte  chegaram à conclusão de que, não  havendo óbice legal ao pagamento antecipado do valor residual, não há  que se falar em nulidade da cláusula que o prevê.
Outrossim, assentaram que tal pagamento antecipado não assemelha o  contrato de arrendamento mercantil ao contrato de  compra e venda à  prestação, pois, no primeiro, além da opção de compra do bem ao final do  prazo estipulado para a vigência do acordo, há ainda as opções de  devolução do mesmo ou de prorrogação do contrato, hipóteses inexistentes  na segunda modalidade de contrato mencionada.
Por  fim, registraram os augustos ministros que a previsão do pagamento  antecipado nem sempre onera o arrendatário, ao contrário, por vezes visa  a beneficiá-lo, facilitando-lhe a aquisição final do bem, não havendo  vedação a que o valor residual seja fixado em montante simbólico, a  critério das partes contratantes.1
É verdade que, no  caso presente, para o valor residual não foi fixado um valor ínfimo,  mas um valor negativo, como demonstrado pelo parquet. Todavia, essa  circunstância não nos leva à conclusão de que a avença em análise não se  caracteriza como contrato de arrendamento residencial, sendo possível, e  pertinente, a interpretação de que, na hipótese, a existência de saldo  residual negativo significa que o valor residual foi integralmente  antecipado, correspondendo à diferença apurada nos termos do parágrafo  3ª da cláusula 15ª.
Veja-se que tal pagamento  antecipado se justifica pela finalidade precípua do PAR, que é a  aquisição da casa própria pela população de baixa renda, como referido  alhures pelo ente paraestatal.
Assim, exemplificando  a hipótese dos autos, temos que, levando-se em consideração os  montantes inicialmente previstos no contrato como valor do bem imóvel  arrendado (R$ 19.144,41) e da denominada taxa de arrendamento (R$  134,01), a qual deve ser paga por 180 meses antes de o arrendatário  optar pela compra do imóvel, sua devolução ou a renovação do ajuste, o  saldo residual verificado, nos termos do pré-falado parágrafo 3º da  cláusula 15ª, seria de -R$ 4.977,39 (quatro mil, novecentos e setenta e  sete reais e trinta e nove centavos negativos).
O  valor negativo, como acima aludido, se explica pelo fato de já ter sido o  valor residual integralmente antecipado durante o prazo estipulado para  o contrato, visando facilitar ao arrendatário a aquisição do bem.
Nesses moldes, vê-se que se mostra prescindível a  alteração das cláusulas 4ª, 6ª ou 9ª do contrato para que o mesmo se  caracterize como contrato de arrendamento residencial, na medida em que o  mesmo já conta com previsão de valor residual garantido a ser pago pelo  arrendatário que opta pela aquisição do bem ao fim da avença.
Sendo assim, tenho que o adiantamento do valor residual  garantido, ainda que integral, implicando em saldo residual negativo,  não desnatura o contrato de arrendamento residencial em apreço, mas, ao  reverso, beneficia os arrendatários, ao permitir a aquisição do bem, ao  final do prazo estipulado na avença, sem a necessidade de desembolso de  qualquer valor adicional. Reforça minha convicção a certeza de que, como  aduzido pela CAIXA, o escopo do PAR é a efetiva aquisição da casa  própria, pela população de baixa renda, por meio menos oneroso, sendo  remota a hipótese de opção pela devolução do bem ou renovação do  contrato, embora sejam tais situações possíveis.
No  entanto, interpretando-se a avença nesses termos, parece-me necessária a  modificação do parágrafo 5º da cláusula 15ª, para registrar-se que,  apurado saldo residual negativo, tal valor é para ser tido como valor  residual garantido pago antecipadamente, e não como efetivo pagamento de  taxa de arrendamento, como ali se encontra assentado.
Tal modificação mostra-se, a meu sentir, essencial, seja para  demonstrar a efetiva existência de valor residual na avença, seja para  permitir que, ao arrendatário que, ao final do contrato, cumpridas todas  as suas obrigações, opte por devolver o bem, seja reembolsado o valor  residual que adiantou à arrendadora durante o cumprimento da avença.
De fato, não se pode conceber a prevalência da previsão  contratual inserta no parágrafo 7º da cláusula 15ª, no sentido de que,  optando o arrendatário pela devolução do bem, não terá direito à  devolução de qualquer valor pago, ainda que a título de benfeitorias. É  que tal previsão contratual é nula de pleno direito, nos termos  do art.  51, IV e XVI, do Código de Defesa do Consumidor, por estabelecer  obrigação que coloca o arrendatário em desvantagem exagerada,  restringindo-lhe direito ou obrigação fundamental inerente à natureza do  contrato, além de possibilitar a renúncia ao direito de indenização por  benfeitorias necessárias.
Ademais, como mencionado  pelo representante do MPF, a previsão contratual de não devolução ao  arrendatário do valor residual garantido que adiantou durante o prazo do  arrendamento, caso opte pela devolução do bem ao final da avença, já  foi listada pela Secretaria de Direito Econômico, órgão do Ministério da  Justiça, como prática contratual abusiva.
Portanto,  tratando-se de cláusula abusiva, é nula de pleno direito, sendo cabível  sua revisão, nos moldes da legislação consumerista, a fim de que seja  garantida ao arrendatário a devolução do valor residual pago  antecipadamente, bem assim o pagamento de indenização em face de  benfeitorias necessárias realizadas no imóvel.
Assim, na hipótese concreta, optando um dos adquirentes das unidades  habitacionais que compõem o Condomínio Residencial Sampaio Correia por  devolver o imóvel ao fim dos 180 meses estipulados para vigência do  contrato de arrendamento residencial que travou com a CAIXA, deverá  receber da arrendadora o valor residual garantido que adiantou,  representado pelo valor positivo do quantum apurado no termos da  cláusula 15ª, parágrafo 3º, do contrato.
Utilizando,  para exemplificar a situação, o cálculo realizado acima, em que o saldo  residual apurado foi negativo, no montante de R$ 4.997,39 (quatro mil,  novecentos e noventa e sete reais e trinta e nove centavos), na hipótese  de opção do arrendatário pela devolução do bem, ser-lhe-ia devido o  valor positivo de R$ 4.997,39 (quatro mil, novecentos e noventa e sete  reais e trinta e nove centavos).
Assim, a meu  sentir, não obstante devam permanecer inalterados os termos das  cláusulas 4ª, 6ª e 9ª do contrato em apreço, merecem passar por  modificações, a fim de extirpar-se da avença práticas abusivas, os  parágrafos 5º e 7º da cláusula 15ª, os quais passam a contar com a  seguinte redação (destaque para os trechos alterados):
"CLÁUSULA  DÉCIMA QUINTA - DA OPÇÃO DOS ARRENDATÁRIOS - Findo o prazo previsto na  cláusula nona, com o integral cumprimento das obrigações pactuadas no  presente instrumento, fica consolidado o direito dos ARRENDATÁRIOS de  optar:

a) pela compra do bem arrendado, mediante o pagamento do  valor residual, se houver, devidamente atualizado na forma deste  contrato; ou
b) pela renovação do contrato de arrendamento; ou, ainda,
c) pela devolução do bem arrendado.

(...)

PARÁGRAFO  QUINTO - Caso o cálculo do valor residual efetuado na forma do  parágrafo terceiro desta cláusula resulte em valor negativo, a diferença  assim obtida será tratada como efetivo pagamento antecipado do valor  residual, ficando a ARRENDADORA obrigada a outorgar, em favor dos  ARRENDATÁRIOS, a competente escritura definitiva de compra e venda, a  qual será levada a registro, perante o Cartório de Registro de Imóveis  competente, não cabendo a estes qualquer direito à restituição da  diferença apurada.

(...)

PARÁGRAFO SÉTIMO - Optando pela  devolução do bem arrendado, ao término do prazo do arrendamento ora  contratado, os ARRENDATÁRIOS deverão restituí-lo no mesmo estado de  conservação e habitabilidade recebido, salvo desgaste natural, na data  de vencimento do contrato, sob pena de caracterização de esbulho  possessório que autoriza a adoção de procedimentos judiciais cabíveis,  sendo-lhe devida a devolução do valor residual de que trata esta  cláusula, apurado nos termos do parágrafo terceiro. Em caso de apuração  de valor residual negativo, será devido ao arrendatário o montante  correspondente ao valor positivo daquele apurado. Em todo caso,  realizando o arrendatário benfeitoria necessária no bem, ser-lhe-á  devida a indenização respectiva.".

Noutro pórtico, no concernente à alegação ministerial de nulidade da  avença pelo fato de, ao final do prazo estipulado para o contrato, os  arrendatários terem pago valor superior àquele inicialmente fixado para o  bem, não vejo como rechaçar os argumentos tecidos pela CAIXA. É que,  como asseverado pelo ente paraestatal, é necessário custear as despesas  administrativas para a execução do PAR, permitindo-se o equilíbrio  econômico-financeiro do programa, a fim de que possa beneficiar sempre  um número maior de cidadãos de baixa renda, e, nos contratos em apreço,  embora o ajuste perdure por 15 anos, não há previsão de juros a incidir  nas prestações, para remuneração do capital empregado, de sorte que o  FAR - Fundo de Arrendamento Residencial haveria de suprir-se de algum  modo.
E mais: há de se convir que seria inconcebível  a aquisição de um bem imóvel no prazo de 15 anos, sem que se pagasse R$  1,00 (um real) a mais do que o seu verdadeiro valor, pois a aquisição  de qualquer bem num prazo tão elástico traz necessariamente consigo o  ônus de encarecê-lo, ônus esse mitigado para os beneficiários do PAR, em  face de várias peculiaridades do programa, inclusive a não incidência  de juros, como acima mencionado.
Além disso, como  também ressaltado pela empresa pública, não se pode olvidar que esse  valor pago a maior, que visa permitir o funcionamento equilibrado do  PAR, por ser diluído nas prestações, não onera sobremaneira o  arrendatário, não implicando em comprometimento de sua renda acima do  razoável.
Por fim, tenho que, definitivamente, não  se pode conceber que tal previsão contratual vise dar lucro à referida  empresa pública, mormente pelo fato de que, nos termos da lei de  regência do PAR, os recursos empregados no programa, assim como os  imóveis arrendados, pertencem ao FAR, e não à CAIXA, que apenas é  gestora desse fundo.
Sendo assim, a meu juízo, com o  escopo de resguardar os interesses dos próprios arrendatários, não deve  prosperar o pleito do parquet no sentido de que seja reduzido o prazo  do arrendamento para 143 meses, de forma que, ao final de tal período,  reste saldo residual a ser pago por estes, na hipótese de opção pela  compra do imóvel, apresentando-se de mister, para restabelecimento da  natureza do contrato de arrendamento residencial, apenas a revisão dos  parágrafos 5º e 7º da cláusula 15ª, nos termos acima destacados.


II.2.2 - Cláusulas 20ª, alínea a, 21ª, parágrafo único, e 22ª.
Quanto a estas cláusulas, aduziu o órgão ministerial  que, em face de sua nulidade, devem ser extirpadas dos contratos em  apreço, haja vista que a  20ª, alínea a, impossibilita a  responsabilidade do fornecedor por vícios no imóvel arrendado,  amoldando-se à hipótese do art. 51, I, do CDC; a 21ª, parágrafo único,  estabelece a obrigação de o consumidor reparar quaisquer vícios  verificados no imóvel,  segundo as determinações do fornecedor,  colocando-o em desvantagem exagerada e, portanto, enquadrando-se na  hipótese descrita no inciso IV do art. 51 da legislação consumerista; e a  22ª nega ao arrendatário o direito de indenização por benfeitorias de  qualquer natureza, como também o correlato direito de retenção,  subsumindo-se à previsão do inciso XVI do mesmo artigo.
Analisando cada alegação de per si, encontramos a seguinte prescrição na cláusula 20ª, ipsis litteris:

"CLÁUSULA VIGÉSIMA - DAS DECLARAÇÕES - Os ARRENDATÁRIOS declaram para todos os fins de direito que:

a)  não são proprietários ou promitentes compradores de imóvel residencial  no local de domicílio nem onde pretendam fixar residência;
b) não são titulares e/ou avalistas de qualquer modalidade de financiamento habitacional, em todo território nacional;
c)  recebem o imóvel, a que se refere o presente contrato, em perfeitas  condições de uso e conservação, comprometendo-se a providenciar, por sua  conta e risco, todos os reparos e consertos necessários à manutenção de  sua habitabilidade;
d) têm ciência de que o bem arrendado não poderá ser subarrendado, emprestado, cedido ou transferido;
e)  têm ciência e concordam que, em caso de desistência do arrendamento, os  valores por eles pagos, a título de taxa de arrendamento, serão  apropriados como taxa de ocupação pelo uso do imóvel;
f) têm conhecimento das normas e obrigações que regem a convenção de condomínio, se for o caso.".

Percebe-se, de logo, da leitura da cláusula, que o  representante do MPF, ao alegar sua nulidade, quis se referir à alínea  c, e não à alínea a, haja vista que é naquela que a CAIXA procura se  eximir da responsabilidade por qualquer vício verificado no imóvel  arrendado.
De fato, é na alínea c suso transcrita  que se encontra a obrigação de o arrendador declarar que está recebendo o  imóvel arrendado em perfeitas condições de uso e conservação,  independentemente do real estado deste.
Com efeito,  nos termos da cláusula, tal declaração é condição para a assinatura do  contrato, o que restou confirmado pela CAIXA, por exemplo, no petitório  que acostou às fls. 437/438 do processo em apenso (anexo aos presentes  autos).
Diante da exigência, poder-se-ia argumentar  que não é abusiva, pois o consumidor, verificando que o imóvel não se  encontra em perfeito estado de uso ou de conservação, poderia negar-se a  assinar a declaração, assim como a assinar o contrato de arrendamento,  desistindo do negócio jurídico.
Todavia, tendo em  conta que estamos falando de um programa do Governo Federal, cuja  finalidade é facilitar o acesso da população de baixa renda à casa  própria e em que os beneficiários são previamente habilitados, conforme  condições estabelecidas pelo agente gestor, não se pode descurar da  necessidade destes em participar do mesmo, de sorte que a questão não  pode, e nem deve, ser resolvida com a solução simplista de desistência  do contrato, pelo consumidor, em caso de o imóvel a ser arrendado ser  entregue em mau estado.
Realmente, tratando-se de  contrato inserido no PAR - Programa de Arrendamento Residencial, é  inarredável que o desejo dos consumidores, futuros arrendatários, é  participar do mesmo, havendo até mesmo disputa para tanto. Nesse  contexto, exigir-se a declaração em comento sem que ela retrate a  realidade do imóvel arrendado é sim prática abusiva, pois o consumidor,  em vista da necessidade de contratar, acabará cedendo ao apelo do  fornecedor e prestando declaração não consentânea com a realidade, a  qual finda por exonerar o fornecedor da sua responsabilidade por vícios  no imóvel.
Destarte, amoldando-se a cláusula 20ª, c,  do contrato em estudo aos termos do art. 51, I, do CDC, deve tal alínea  ser declarada abusiva, sendo extirpada do contrato, de sorte que o  agente gestor do PAR poderá exigir apenas declaração do arrendatário a  respeito do estado de uso e conservação do imóvel arrendado, sem  direcioná-lo a uma afirmação obrigatoriamente positiva.
A cláusula 21ª, por sua vez, dispõe:

"CLÁUSULA  VIGÉSIMA PRIMEIRA - DA CONSERVAÇÃO E OBRAS - Fica vedada qualquer  alteração ou modificação de aparência, estrutura ou projeto do imóvel  objeto deste contrato sem a prévia e expressa anuência da ARRENDADORA.

PARÁGRAFO  ÚNICO - Fica assegurado à ARRENDADORA, ou a quem ela indicar, o direito  de inspecionar o bem arrendado, a qualquer tempo, comprometendo-se os  ARRENDATÁRIOS a facilitar o livre acesso ao imóvel sempre que  solicitado, podendo a ARRENDADORA exigir dos ARRENDATÁRIOS, constatado  qualquer defeito, falta, uso inadequado, ou manutenção imprópria, que  sejam feitos no prazo estipulado, os reparos ou consertos necessários ou  a devida reposição. A inspeção constitui faculdade da ARRENDADORA e  dela, ou de sua falta, não decorre qualquer direito para os  ARRENDATÁRIOS, nem, realizada ou não, os exime do cumprimento dos seus  encargos e obrigações.".

No atinente a esta  cláusula, a meu sentir, não merece prosperar o pleito ministerial, não  sendo imprescindível seja a mesma abolida da avença. É que se apresenta  possível a permanência da prescrição no instrumento contratual, desde  que com temperamentos, a fim de evitar-se a interpretação de que o  arrendatário é responsável exclusivo pela reparação de qualquer vício ou  defeito existente no bem, independentemente de sua origem.
Com efeito, ficando claro que os defeitos e faltas a serem  reparados pelo arrendatário são aqueles originados do uso inadequado do  imóvel ou de manutenção imprópria, extirpa-se qualquer abusividade da  cláusula, impedindo-se que a arrendadora dela faça uso para se eximir de  sua responsabilidade de fornecedora, o que configuraria a situação  descrita no art. 51, IV, do CDC.
Assim penso porque,  tratando-se de contrato de arrendamento residencial, em que o bem  arrendado, embora na posse do consumidor/arrendatário, não deixa de  pertencer ao arrendador (no caso, o FAR, o qual é gerido pela CAIXA,  sendo por esta representado no contrato), apresenta-se justificado o  interesse de tal empresa pública no bom uso e conservação do bem e em  que os problemas decorrentes da má utilização do imóvel sejam reparados  por quem lhe deu casa.
Desse modo, tenho que o  parágrafo único da cláusula 21ª não precisa ser extirpado do contrato,  devendo apenas ser reinscrito nos seguintes termos (destaque para o  trecho alterado):

"PARÁGRAFO ÚNICO - Fica assegurado à  ARRENDADORA, ou a quem ela indicar, o direito de inspecionar o bem  arrendado, a qualquer tempo, comprometendo-se os ARRENDATÁRIOS a  facilitar o livre acesso ao imóvel sempre que solicitado, podendo a  ARRENDADORA exigir dos ARRENDATÁRIOS, constatado qualquer defeito ou  falta, resultante do uso inadequado ou da manutenção imprópria do bem  arrendado, que sejam feitos, no prazo estipulado, os reparos ou  consertos necessários ou a devida reposição. A inspeção constitui  faculdade da ARRENDADORA e dela, ou de sua falta, não decorre qualquer  direito para os ARRENDATÁRIOS, nem, realizada ou não, os exime do  cumprimento dos seus encargos e obrigações.".

Por fim, dita a cláusula 22ª, também impugnada nestes autos:

"CLÁUSULA  VIGÉSIMA SEGUNDA - DAS BENFEITORIAS E ACESSÕES - Qualquer modificação  ou alteração do imóvel objeto deste contrato acederá ao imóvel, nos  termos da legislação vigente, cujas despesas de regularização junto aos  órgãos competentes correrá por conta exclusiva dos ARRENDATÁRIOS, não  cabendo a estes qualquer direito de retenção em relação a taxa de  arrendamento, indenização ou reembolso dos valores despendidos.".

Tratando-se de bem pertencente à arrendadora, não vejo  óbice a que as alterações no bem arrendado somente se façam com sua  anuência e por conta e risco do arrendatário, que não terá direito a  reembolso das despesas efetuadas em caso de rescisão do contrato ou de, a  seu término, optar pela devolução do bem.
Todavia,  quando for o caso de realização de benfeitoria necessária, imperioso  registrar que, não obstante seja imprescindível a anuência ou, ao menos,  o conhecimento da arrendadora acerca da alteração realizada, não se  pode olvidar que, invariavelmente, o arrendatário terá direito a ser  reembolsado do valor despendido, nas hipóteses de rescisão contratual ou  de opção pela devolução do imóvel, ao fim da avença.
Assim, tenho que a cláusula 22ª do contrato em testilha é abusiva, nos  termos do art. 51, XVI, do CDC, na medida em que implica na "renúncia  do direito de indenização por benfeitorias necessárias", não merecendo  ser extirpada da avença, mas reinscrita nos seguintes termos (destaque  para o trecho alterado):

"CLÁUSULA VIGÉSIMA  SEGUNDA - DAS BENFEITORIAS E ACESSÕES - Qualquer modificação ou  alteração do imóvel objeto deste contrato acederá ao imóvel, nos termos  da legislação vigente, cujas despesas de regularização junto aos órgãos  competentes correrá por conta exclusiva dos ARRENDATÁRIOS, não cabendo a  estes qualquer direito de retenção em relação à taxa de arrendamento,  indenização ou reembolso dos valores despendidos, salvo em caso de  realização de benfeitoria necessária.".


II.2.3 - Cláusula 7ª, caput e §§ 3º e 4º.

Segundo o órgão ministerial, o caput e os parágrafos 3º  e 4º da cláusula 7º do contrato em estudo devem ser igualmente  anulados. O caput, em face de incidir na vedação prevista no art. 39, I,  da legislação consumerista, pois configura a denominada "venda casada";  os  §§ 3º e 4º, por excluir a cobertura de invalidez permanente  decorrente de doença ou acidente preexistente e, nos primeiros doze  meses de vigência do contrato, a cobertura do seguro por morte  decorrente das mesmas situações.
Em sua defesa, a  CAIXA alegou que a cláusula impugnada foi editada no exercício da  autonomia que lhe foi conferida pela Lei nº 10.188/2001, ao lhe atribuir  poderes para adotar critérios técnicos para operacionalização do PAR,  justificando-se a obrigatoriedade do arrendatário contratar seguro de  vida pela necessidade de se resguardar a moradia da sua família, em caso  de óbito prematuro ou invalidez permanente. Além disso, é ínfimo o  valor do prêmio acordado.
De outro lado, sustentou  que as restrições dos parágrafos 3º e 4º, ao contrário do aduzido pelo  representante do parquet, não estão em dissonância com os termos da  Portaria nº 03, de 15 de março de 2001, editada pela Secretaria de  Direito Econômico do Ministério da Justiça.
Vejamos a dicção da cláusula reputada abusiva:

"CLÁUSULA  SÉTIMA - DOS SEGUROS - Durante a vigência deste contrato de  financiamento é obrigatória a contratação de seguro de vida na  modalidade prestamista, para cobertura de riscos de morte e invalidez  permanente, conforme previsto na Apólice de Seguro Habitacional do  Programa de Arrendamento Residencial - PAR, o qual será processado por  intermédio da CAIXA, obrigando-se os ARRENDATÁRIOS a pagar os  respectivos prêmios.

(...)

PARÁGRAFO TERCEIRO - Os  ARRENDATÁRIOS declaram estar cientes de que não contarão com a cobertura  de invalidez permanente resultante de acidente ocorrido ou doença  comprovadamente existente antes da data de assinatura deste instrumento.

PARÁGRAFO  QUARTO - Os ARRENDATÁRIOS declaram, ainda, estar cientes de que nos 12  (doze) primeiros meses de vigência do contrato, contados a partir da  data de sua assinatura, não contarão com a cobertura do seguro por  morte, quando tal sinistro resultar de acidente ocorrido ou doença  comprovadamente existente em data anterior à assinatura deste  instrumento.".

Inicialmente, a respeito da  configuração da chamada "venda casada" na hipótese vertente, observo  que, para caracterização da prática abusiva prevista no art. 39, I, do  CDC, necessário que a venda conjugada se faça em detrimento do  consumidor, ou seja, que apenas o fornecedor aufira vantagens com o  negócio. Com efeito, o prejuízo ao consumidor é imprescindível à  configuração da prática abusiva. Nesse sentido, confiram-se os seguintes  julgados:

"ADMINISTRATIVO. CONTRATO  BANCÁRIO. SFH. TABELA PRICE. JUROS. TR. INPC. SEGURO. MULTA.  COMPENSAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
1. A jurisprudência  recente do Superior Tribunal de Justiça ampara o entendimento no sentido  da inviabilidade da Tabela Price aos contratos habitacionais. Em sede  de recurso especial, a Terceira Turma daquela Corte homenageou o  entendimento defendido pelo erudito Desembargador ADÃO SÉRGIO CASSIANO  DO NASCIMENTO, do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul,  adotado pelo Des. Federal Luiz Carlos de Castro Lugon. (Resp 668.795/RS,  Relator o Ministro JOSÉ DELGADO. Face ao entendimento do STJ, de que há  efetiva cobrança de juros capitalizados ou compostos quando utilizada a  Tabela PRICE, reposicionado o meu voto na matéria, acompanho na  integralidade os fundamentos já adotados nesta Corte Regional da Quarta  Região pelo Des. Federal Luiz Carlos de Castro Lugon, para afastar a  capitalização dos juros existente com a aplicação da Tabela Price). 2. O  contrato em tela é de 01 de setembro de 1993. Os juros moratórios  incidirão da citação, à taxa de 6% ao ano até dezembro de 2002 e de 1%  ao mês a partir de janeiro de 2003 (na forma dos arts. 406 e 2.044 do  Código Civil de 2002 c/c o art. 161, § 1.° do Código Tributário  Nacional).
3. A Terceira Turma da Corte tem manifestado o  entendimento no sentido de manter a TR como índice de correção, mesmo em  contratos anteriores à Lei 8.177/91, uma vez que, tal índice  substituído pelo INPC, estaria conspirando contra o interesse do  mutuário apelante, porquanto a TR revelou variação inferior à do INPC.
4. No tocante à contratação do seguro, trata-se o caso de  coberturas diferenciadas em relação às usualmente praticadas no mercado.  As condições de contratação serão diferentes das usuais. A Lei 4380/64  estabeleceu a obrigatoriedade de contratação de seguro vinculado ao  contrato. A venda casada não pressupõe necessariamente a ilegalidade da  contratação. Faz-se necessária a comprovação de que essa operação  resultou em prejuízo efetivo ao consumidor, o que nos autos não ficou  caracterizado. Referente ao tema, mantida a sentença.
5. O  Superior Tribunal de Justiça vem decidindo que "a redução da multa  moratória de 10% para 2%, tal como definida na Lei n.° 9.296/96, que  modificou o Código de Defesa do Consumidor,  é possível para os  contratos celebrados após a sua vigência, caso dos autos" (AGRESP  571469/PR, DJ  25.02.2004).
6. Ainda que no momento não se  possa identificar o credor ou devedor da relação, fica autorizada a  compensação ou repetição do indébito, na forma simples.
7.  Honorários advocatícios redistribuídos na faixa de 50% para os autores e  50% para a Caixa. Mantido o quantum fixado.
8. Apelo dos  autores parcialmente provido e apelo da Caixa Seguradora S/A  improvido.". (TRF 4ª, AC 200171000186669/RS, 3ª Turma, Relator  Desembargador Federal Carlos Eduardo Thompson Flores Lenz, j.  17/04/2007, DE 20/06/2007, com grifos acrescidos).

"CIVIL. SFH. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. ANULAÇÃO DE  CLÁUSULAS. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL.  ANATOCISMO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. TAXA DE JUROS. LEGALIDADE.
1. Improcede o pleito de anulação das cláusulas que preconizam a  execução judicial ou extrajudicial do saldo residual, a instituição de  multa moratória, e a chamada "venda casada" em contrato de mútuo  habitacional firmado com a CEF, no caso em que o mutuário deixou de  comprovar os prejuízos decorrentes de sua aplicação.
2. Não restou comprovado o descumprimento da cláusula de equivalência salarial.
3. "O art. 6.º, "c", da Lei n.º 4.380/64 não estabelece  limitação da taxa de juros, apenas dispõe sobre as condições para a  aplicação do reajuste previsto no art. 5.º da mesma Lei". (STJ, EDRESP  n.º 415.588, Segunda Seção, rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ  01/12/2003).
4. Afastada a alegação de anatocismo na  sistemática de amortização do saldo devedor, que utiliza o Sistema  Francês de Amortização - Tabela Price, pois não a amortização negativa  constatada deveu-se tão somente à inadimplência dos mutuários.
5. Apelação improcedente.". (TRF 5ª, AC 305454/PE, 4ª Turma, Relator  Desembargador Federal Marcelo Navarro, j. 26/10/2004, DJ 07/03/2005, p.  697, com grifos acrescidos).

Tem  igualmente entendido a jurisprudência pátria que não configura a  prática abusiva da "venda casada" a exigência da CAIXA, nos contratos de  mútuo firmados no âmbito do SFH, no sentido de que o mutuário contrate  seguro de vida quando da avença, tendo em vista a natureza do seguro  contratado, que visa não só à cobertura dos sinistros a que estaria  sujeito o imóvel objeto da avença, mas também dos eventos morte e  invalidez permanente a que está sujeito o contratante, com vistas a  propiciar que, não obstante estas situações, fique garantido à sua  família o direito à moradia, guardando, portanto, plena pertinência com o  objeto do contrato principal.
Nesse sentido é válida a transcrição das ementas dos seguintes julgados:

"SFH. CRITÉRIOS DE ATUALIZAÇÃO DA PRESTAÇÃO E DO SALDO DEVEDOR. TABELA PRICE. CES. SEGURO.
1. Comprovado que a CEF vinha reajustando as prestações por  índices superiores aos que decorrem da aplicação do Plano de  Equivalência  Salarial,  faz jus o mutuário à revisão dos encargos  mensais.
2. É legítima a cobrança do percentual referente  ao CES, porque  determinante na redução do resíduo ao final do prazo de   amortização. Situação em que o coeficiente está especificado no  contrato, que  foi  assinado após a Lei que expressamente determinou sua  utilização.
3. A utilização da URV, na mesma proporção em  que incidiu para  reajustar os salários dos mutuários, não contraria o  sistema do  PES/CP, pois as prestações continuam vinculadas aos salários  e o  saldo devedor pelo índice básico de reajuste da poupança, que   sofreu oinfluxo do mesmo indexador.
4. Nos contratos assinados após a Lei nº 8.692/93, o teto dos juros
remuneratórios será de 12% ao ano.
5. O  seguro contratado no âmbito do SFH tem previsão de  coberturas especiais, não estando voltado apenas à conservação do bem  dado em  garantia hipotecária, mas também à liquidação do saldo devedor  em  caso de morte ou invalidez permanente do mutuário. A chamada  "venda  casada" do seguro não resulta na exclusão da obrigação de  pagamento ou  na possibilidade de escolha de nova seguradora, quando  não demonstrado  que dessa operação resultou prejuízo mensurável  ao mutuário.
6. A Tabela Price não capitaliza juros sob a forma composta, pois   os  juros, obtidos a partir da incidência do equivalente mensal da taxa   nominal sobre o saldo devedor, são integralmente pagos com a  prestação  mensal de amortização e juros. O que provoca o  desequilíbrio  contratual é  o desvirtuamento do sistema de  amortização, mediante  alteração de seus componentes - prestação e
juros, que  sofrem o influxo da atualização por índices diversos,  prejudicando a  previsibilidade do sistema, que é concebido, como  qualquer outro  sistema de amortização, para que a dívida contraída  seja integralmente  paga pela prestação ajustada, em prazo  previamente acertado, e  respeitada a taxa de juros contratada. A  solução passa pelo  reequilíbrio da equação econômica inicial e não  pela substituição ou  eliminação do sistema de amortização.
7. A fim de garantir  que toda a prestação seja destinada à  amortização de parte da dívida,  nos termos das leis 4380/64 e  8.629/93, sempre que a prestação mensal  do mútuo habitacional for  insuficiente para  a amortização do saldo  devedor, observado o  coeficiente originalmente projetado, e que decorre  da Tabela Price,  seu montante será imputado, primeiramente, no  pagamento do saldo  devedor e, o que sobejar, direcionar-se-á ao  pagamento dos juros da  dívida. Remanescendo juros  impagos, serão  contabilizados em separado do saldo devedor, o que evitará a  capitalização composta.
8. Apelação do autor provida em  parte. Apelação da CEF desprovida.". (TRF 4ª, AC 200304010305015/PR, 4ª  Turma, Relatora Desembargadora Federal Taís Schilling Ferraz, j.  24/11/2004, DJU 19/01/2005, p. 207, com grifos acrescidos).

Tal jurisprudência parece-nos aplicável ao caso  presente. É que, embora não exista previsão na lei que rege o PAR da  necessidade de contratação de seguro pelo arrendatário, não se pode  descurar que, a exemplo do que ocorre no âmbito do SFH, também nas  avenças travadas dentro do programa se procura, com a obrigatoriedade da  contratação de seguro pelo arrendatário, assegurar a sua família o  direito à moradia em caso de sua morte ou invalidez permanente, sendo  plenamente justificável e razoável a exigência.
Outrossim, como bem frisou a CAIXA em sua defesa, na hipótese, o valor  ínfimo cobrado mensalmente do arrendatário a título de prêmio do seguro  não permite reconheçamos que a contratação do seguro realizou-se em seu  prejuízo, configurando prática abusiva do agente financeiro.
Nessa quadra, importa ainda frisar que nem mesmo o fato de o  seguro ser contratado com empresa indicada pela CAIXA parece-me afrontar  o direito dos arrendatários, consumidores do serviço fornecido pela  arrendadora, justamente em face do pequeno valor do prêmio do seguro e  das vantagens da cobertura oferecida.
Ademais, não  se pode olvidar que a contratação do seguro pelos arrendatários também  permite o melhor gerenciamento do PAR, o que é curial para que um número  maior de cidadãos possa ser beneficiado com o programa que, como acima  ressaltado, visa satisfazer o direito constitucional da população de  baixa renda à moradia.
No que atine às restrições de  cobertura previstas nos parágrafos 3º e 4º da cláusula em análise,  observo que as alegações do parquet igualmente não merecem acolhida, não  vislumbrando abusividade nas mesmas.
Aliás, como  referido pela CAIXA, a Portaria nº 03, de 15 de março de 2001, emitida  pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça, invocada  pelo órgão ministerial para supedanear seus argumentos, antes de  reforçá-los, infirma-os, ao ressalvar que cláusulas que tais não serão  consideradas abusivas quando a seguradora comprovar que o consumidor  tinha conhecimento da doença pré-existente ao contrato.
Ora, no caso presente, está claro no contrato que a cobertura por  invalidez permanente ou por morte, esta se ocorrida nos primeiros doze  meses da avença, somente será excluída se comprovado que o acidente ou a  doença que ocasionou o resultado era pré-existente ao contrato. Logo,  em não se provando que o arrendatário conhecia a doença que portava à  época da contratação, não será excluída a cobertura, o que satisfaz a  exigência da Portaria emitida pela SED/MJ, referida pelo representante  do MPF.
Destarte, não vejo qualquer abusividade nas  previsões insertas na cláusula 7ª do contrato em estudo, rechaçando as  alegações ministeriais nesse sentido.


II.2.4 - Cláusula 14ª.

Dispõe a cláusula em referência:

"CLÁUSULA  DÉCIMA QUARTA - DA IMPONTUALIDADE NO PAGAMENTO DOS ENCARGOS MENSAIS -  Ocorrendo impontualidade no pagamento das taxas de arrendamento e  prêmios de seguro, a quantia a ser paga corresponderá ao valor da  obrigação vencida, atualizada com base no critério de ajuste pro rata  die, definido em legislação específica vigente à época do evento, no  período compreendido entre a data do vencimento, inclusive, até a data  do efetivo pagamento, exclusive, mediante aplicação do mesmo índice de  atualização aplicável às taxas de arrendamento.

PARÁGRAFO ÚNICO -  Sobre a importância calculada na forma do caput desta cláusula,  incidirão juros moratórios, à razão de 0,033% (trinta e três milésimos  por  cento) ao dia sobre as parcelas em atraso e multa contratual de 2%  (dois por cento) sobre o valor total devido.".

Em face dessas prescrições, alegou o representante do MPF a nulidade da  cláusula, afirmando enquadrar-se no rol de cláusulas abusivas constante  na Portaria nº 4, de 13 de março de 1998, emitida pela Secretaria de  Direito Econômico do Ministério da Justiça, na medida em que não define  qual será o índice de correção utilizado para atualização do valor do  débito, na hipótese de atraso no pagamento da taxa de arrendamento ou do  prêmio do seguro, deixando ao talante da arrendadora a fixação de tal  índice.
A CAIXA, a seu turno, sustentou em sua  defesa que não existe a abusividade apontada pelo parquet, pois há sim  previsão na cláusula 14ª do índice de correção a ser aplicado na  hipótese, qual seja, aquele utilizado para remuneração básica dos saldos  de contas vinculadas ao FGTS, atualmente a TR.
Mais  uma vez não vejo como prosperar a alegação do órgão ministerial. Isso  porque, conforme aduzido pela empresa pública federal, há sim previsão  na cláusula em estudo do índice de correção a ser aplicado na  atualização do valor da dívida, em caso de atraso no pagamento dos  encargos mensais da avença.
De fato, como asseverado  pela CAIXA, segundo previsão expressa na cláusula em comento, em casos  que tais, deverá ser utilizado o mesmo índice de atualização aplicável  às taxas de arrendamento, o qual, nos termos da cláusula 6ª do contrato,  é aquele "aplicado às contas vinculadas do Fundo de Garantia por Tempo  de Serviço, acumulado nos últimos 12 (doze) meses ou o índice que vier a  substituí-lo".
Sendo assim, tenho que deve ser  indeferido o pleito do órgão ministerial formulado no sentido de que  seja reinscrita a cláusula 14ª do contrato em testilha, em face de sua  abusividade.


II.2.5 -  Cláusula 5ª.

Prescreve a cláusula em alusão:

"CLÁUSULA  QUINTA - DOS ENCARGOS MENSAIS - O ARRENDATÁRIO obriga-se ao pagamento  mensal da taxa de arrendamento, prêmios de seguros e taxas de  condomínio, quando for o caso, na forma, prazos e condições  estabelecidos neste instrumento."

Para fundamentar sua pretensão de que tal disposição contratual seja  revista, argüiu o parquet a necessidade de se discriminar na cláusula  quais espécies de taxas de condomínio devem ser pagas pelo arrendatário,  já que, como o bem arrendado pertence à arrendadora, esta deveria arcar  com as despesas condominiais extraordinárias e o arrendatário, apenas  com aquelas ditas ordinárias.
Nesse sentido,  defendeu a aplicação analógica do disposto na Lei nº 8.245, de 18 de  outubro de 1991, quanto às obrigações do locador e do locatário com  relação às despesas condominiais, equiparando-se o locador ao arrendador  e o locatário, ao arrendatário.
Em sua contestação,  a CAIXA afirmou que a equiparação sugerida pelo representante do MPF  deve ser vista com temperamentos, uma vez que estamos tratando de  contratos jurídicos diversos. Por outro lado, asseverou que não é a  simples denominação de despesa ordinária ou extraordinária que ditará o  responsável pelo seu custo, ressaltando a necessidade de que, para  tanto, seja analisada a causa da despesa.
Nesse  ponto, tenho que assiste razão ao órgão ministerial. Embora os contratos  de locação e de arrendamento residencial tenham natureza jurídica  diversa e a Lei nº 8.245/91 discipline apenas o primeiro, não se pode  olvidar que, a respeito das obrigações do arrendador e do arrendatário  quanto às taxas condominiais incidentes sobre o bem arrendado, não há  previsão na lei de regência do arrendamento residencial (Lei nº  10.188/2001), havendo necessidade de que sejam estabelecidas conforme a  razoabilidade e o direito que cada contratante detém sobre o bem.
Desse modo, tenho que se apresenta bastante justa a  aplicação analógica, ao contrato de arrendamento residencial, das  disposições da Lei nº 8.245/91  atinentes às obrigações do locador e do  locatário quanto às taxas condominiais, haja vista que, em ambos os  contratos, o locador e o arrendador, embora não detenham a posse sobre o  imóvel, conservam a sua propriedade, de sorte que devem arcar com todas  as despesas relativas à realização de melhorias no bem, na medida em  que estas se incorporam a sua propriedade. Tais despesas, chamadas  extraordinárias, são aquelas previstas no parágrafo único do art. 22 da  Lei nº 8.245/91.
Nessa linha de raciocínio, caberia  ao arrendatário, quanto às taxas condominiais, a obrigação de custear  apenas as despesas ordinárias, que são aquelas previstas no parágrafo  primeiro do art. 23 da legislação em comento, pois sempre lhe  aproveitam.
Nessa quadra, observo que não procede a  alegação da empresa pública, no sentido de que, no caso presente, por  exemplo, a CAIXA não deve custear a instalação de um playground no  condomínio residencial ou substituir bens permanentes da área comum, que  sejam furtados ou roubados. Ora, se os imóveis arrendados, como defende  a CAIXA, pertencem a tal empresa pública até que os arrendatários optem  pela compra dos mesmos ao fim do prazo do arrendamento, é certo que as  despesas com melhorias que venham a acrescer ao imóvel deverão ser  custeadas pelo seu proprietário, ou seja, o arrendador.
Tal afirmação, todavia, não tem o condão de autorizar, verbi gratia,  que os arrendatários do Condomínio Residencial Sampaio Correia decidam  amanhã, em assembléia, que deve ser instalado um playground na área  comum do Conjunto, realizem a despesa e enviem a conta para a  arrendadora. De forma alguma. Embora a despesa dessa natureza deva ser  custeada pela CAIXA, não se pode olvidar da previsão contratual inserta  na cláusula 21ª, no sentido de que qualquer alteração ou modificação na  aparência, estrutura ou projeto do imóvel arrendado somente pode ser  realizada com a anuência da arrendadora.
Assim, na  hipótese ventilada, embora a despesa deva ser custeada pela CAIXA,  somente poderá a melhoria, ou seja, a instalação de playground, ser  realizada com sua anuência.
Destarte, tenho que a  cláusula 5ª da avença também deve ser reinscrita, nos seguintes termos, a  fim de esclarecer a natureza das taxas condominiais que devem ser  suportadas pelos arrendatários (alterações em destaque):

"CLÁUSULA  QUINTA - DOS ENCARGOS MENSAIS - O ARRENDATÁRIO obriga-se ao pagamento  mensal da taxa de arrendamento, prêmios de seguros e taxas de condomínio  relativas a despesas ordinárias, quando for o caso, na forma, prazos e  condições estabelecidos neste instrumento."


II.2.6 - Cláusula 16ª, caput e §§ 2º e 3º.

Eis a dicção da cláusula em comento:

"CLÁUSULA  DÉCIMA SEXTA - DA SUBSTITUIÇÃO DO BEM ARRENDADO - Por solicitação dos  ARRENDATÁRIOS, o bem arrendado poderá ser substituído por outro  equivalente ou de valor diverso, desde atendidas, cumulativamente, as  seguintes condicionantes:

(...)

PARÁGRAFO SEGUNDO - Na  hipótese de os encargos relativos ao imóvel substituto serem inferiores  aos até então devidos pelos ARRENDATÁRIOS, não lhes caberá qualquer  devolução ou compensação dos valores pagos.

PARÁGRAFO TERCEIRO -  Se o valor dos encargos relativos ao imóvel substituto forem superiores  aos até então devidos pelos ARRENDATÁRIOS, a diferença apurada será  integralmente assumida pelos ARRENDATÁRIOS e poderá ser paga à vista, na  data da assinatura do instrumento contratual respectivo ou incorporada,  no todo ou parte, ao valor dos encargos relativos ao arrendamento do  imóvel substituto.".

Segundo o  órgão ministerial, tal cláusula encontra-se eivada de nulidade, pois  coloca o consumidor em desvantagem exagerada relativamente ao  fornecedor, nos termos do art. 51, IV, do CDC, ao prever que, havendo  substituição do imóvel arrendado por outro de maior valor, o  arrendatário deverá arcar com os custos da diferença, mas, se o imóvel  substituído for de valor superior ao substituto, nenhuma diferença será  devida ao arrendatário pela entidade financeira.
Em  contestação, a CAIXA sustentou a inexistência da desvantagem exagerada  alegada pelo parquet, ao fundamento de que a substituição do bem  arrendado por outro de menor ou maior valor é opção do arrendatário.  Além disso, como a taxa de arrendamento serve ao mesmo tempo para pagar a  ocupação do bem e sua aquisição, havendo modificação no valor do  imóvel, necessária a realização de ajustes no contrato. Assim é que, se o  bem substituto for de valor maior que o do bem substituído, o  arrendatário deverá arcar com essa diferença. Do mesmo modo, na hipótese  contrária, a diferença paga a maior pelo arrendatário não lhe será  devolvida, mas computada no contrato, a fim de reduzir o valor da taxa  de arrendamento do bem substituto.
Analisando a  cláusula em testilha, observo que, embora a CAIXA defenda que, na  hipótese de substituição do bem originalmente arrendado por outro de  valor inferior, o quantum pago a maior pelo arrendatário será computado  para abatimento do débito relativo ao bem substituto, não é essa verdade  que se extrai da prescrição contratual sob estudo.
De fato, a disposição contratual é clara no sentido de que, havendo  substituição do bem arrendado por outro de inferior valor, não caberá  aos arrendatários "qualquer devolução ou compensação dos valores pagos"  (parágrafo segundo da cláusula).
Ora, diante de  cláusula tão leonina, não é preciso grande esforço intelectivo para se  chegar à mesma conclusão encontrada pelo representante do MPF. De fato,  resta clarividente da leitura da mesma que, na hipótese, o consumidor  foi colocado em desvantagem exagerada, nos termos previstos no art. 51,  IV, da legislação consumerista, fato a ensejar a nulidade da cláusula.
Contudo, como bem asseverado pelo parquet, melhor para  as partes que, nesse caso, a cláusula não seja extirpada da avença,  mantendo-se a possibilidade de substituição do bem originalmente  arrendado, já que tal previsão, nesse aspecto, favorece a ambos os  contratantes. Assim, tenho que a cláusula deve apenas ser revista, para  que seja restaurado o equilíbrio da relação contratual.
Desse modo, acato os argumentos do órgão ministerial quanto à  necessidade de reinscrição da cláusula 16ª da avença, especialmente do  seu parágrafo 2º, a fim de que seja resguardado ao arrendatário que, na  hipótese de substituição do bem arrendado por outro de menor valor, o  quantum que tenha pago a maior seja computado para abatimento do saldo  devedor relativo ao bem substituto, de maneira a reduzir o valor da taxa  mensal de arrendamento inicialmente fixada para este último imóvel.
Na mesma esteira, em caso de o montante pago a maior  pelo arrendatário superar o valor do saldo devedor do bem substituto, é  certo que terá o consumidor direito também à devolução dessa diferença.
Sendo assim, tenho que o parágrafo 2º da cláusula 16ª  do contrato em análise deve ser reinscrito nos seguintes termos  (alterações destacadas):

"PARÁGRAFO SEGUNDO - Na  hipótese de os encargos relativos ao imóvel substituto serem inferiores  aos até então devidos pelos ARRENDATÁRIOS, caberá a estes a compensação  dos valores pagos com o saldo devedor relativo ao imóvel substituto,  apurado ao tempo da substituição. Sendo a diferença paga pelos  ARRENDATÁRIOS maior do que o saldo devedor do imóvel substituto, terão  ainda direito à devolução do montante que sobejar."


II.2.7 - Cláusulas 19ª e 24ª.

Prescreve a cláusula 19ª:
"CLÁUSULA  DÉCIMA NONA - DO INADIMPLEMENTO - Em caso de inadimplemento dos  arrendatários quanto ao pagamento das obrigações contratuais ora  assumidas, fica facultado à ARRENDADORA, ou a quem ela indicar, optar  pela adoção das medidas previstas na cláusula anterior ou, caso assim  prefira, cumulativa ou alternativamente, adotar as seguintes medidas:

I  - notificar os ARRENDATÁRIOS para que, em prazo determinado, cumpram as  obrigações que deixaram de cumprir sob pena de vencimento antecipado do  contrato e execução do débito;

II - rescindir de pleno direito o  presente contrato de arrendamento, notificando os ARRENDATÁRIOS, para  que, em prazo determinado:
a) devolvam o imóvel arrendado, sob pena  de caracterização de esbulho possessório que autoriza a ARRENDADORA, ou a  quem ela indicar, a propor a competente ação de reintegração de posse;  e,
b) no mesmo prazo, paguem o valor do débito em atraso acrescidos  dos encargos no parágrafo segundo desta cláusula, sob pena de ver tais  quantias serem cobradas em ação executiva, cujo ajuizamento importará  ainda, na cobrança de honorários advocatícios calculados à razão de 20%  (vinte por cento) do valor da dívida;
c) se houver atraso ou recusa  na restituição do bem arrendado, os ARRENDATÁRIOS estarão sujeitos a  pagar multa diária de 1/30 (um trinta avos) da taxa de arrendamento  mensal convencionado, cobrável, em caso de não pagamento, por meio de  ação executiva.
III - vedar aos ARRENDATÁRIOS novo acesso ao Programa  de Arrendamento Residencial e a bens de propriedade do Fundo de  Arrendamento Residencial.

PARÁGRAFO PRIMEIRO - A mora  produzir-se-á de pleno direito, ocorrendo quaisquer das hipóteses acima  mencionadas, independentemente de notificação judicial ou extrajudicial.

PARÁGRAFO  SEGUNDO - Qualquer quantia que a ARRENDADORA concordar em receber em  atraso, será havido como mera tolerância, sem importar em novação ou  alteração do presente contrato, devendo ao principal serem acrescidos:
a) atualização monetária pelo mesmo índice de atualização aplicados aos depósitos do FGTS, calculado pro rata die;
b) juros moratórios à razão de 0,033% (trinta e três milésimos por cento) ao dia sobre o débito atualizado;
c) multa de 2% (dois por cento) sobre o montante do débito atualizado.".

No tocante a essa disposição contratual, argüiu o  parquet várias nulidades, postulando que a cláusula seja extirpada da  avença.
Por primeiro, questionou o representante do  MPF o fato de constar no contrato que, na hipótese de execução do débito  pela arrendadora, em caso de inadimplemento do arrendatário, este arque  com honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre o valor da  dívida, além dos demais encargos decorrentes da mora, sem prever o mesmo  direito para a hipótese do arrendatário necessitar executar o contrato.
Tal prescrição contratual, a seu ver, ao incumbir o  arrendatário de, além de custear os honorários de seu próprio advogado e  os de sucumbência, se for vencido na causa, arcar também com as  despesas relativas aos honorários do causídico contratado pela  arrendadora, mostra-se abusiva e ilegítima, por colocar o consumidor em  desvantagem exagerada e não prever igual direito em seu favor,  enquadrando-se no disposto no art. 51, IV e XII, do CDC, além de violar o  sistema instituído pelo Estatuto da Advocacia.
Em  face de constar previsão semelhante na cláusula 24ª da avença, esta  também foi impugnada pelo órgão ministerial.
Por  segundo, alegou o parquet a abusividade do inciso III da referida  cláusula 19ª, sob o fundamento de que é ilegal a inserção no contrato de  hipótese de vedação de participação do cidadão no PAR sem supedâneo na  lei que rege o programa ou nas diretrizes emitidas pela Secretaria  Especial de Desenvolvimento Urbano. A seu ver, a CAIXA, como parte da  administração pública, deve pautar-se pelo princípio da legalidade  estrita, fazendo somente aquilo que a lei permite expressamente.
Por terceiro, asseverou o autor da ação a nulidade do  caput, do inciso II e do parágrafo 2ª da cláusula em comento, que  confere à arrendadora a faculdade de, diante do inadimplemento  contratual dos arrendatários, rescindir unilateralmente o contrato,  exigindo a devolução do bem arrendado, sob pena de configuração de  esbulho possessório, bem como o pagamento das prestações em atraso, sem  antes notificá-lo para purgar a mora.
No entender do  representante do MPF, é inadmissível tal previsão contratual, já que o  escopo da avença não é o lucro, mas propiciar à população de baixa renda  o acesso à casa própria. Desse modo, não se pode conceber que, diante  do inadimplemento contratual, a CAIXA, antes de notificar o arrendatário  para facultar-lhe a purgação da mora, decida por rescindir  unilateralmente a avença.
Para reforçar seus  argumentos, o parquet colacionou aos autos jurisprudência dos tribunais  pátrios no sentido de suas alegações.
Em sua defesa,  no que concerne à primeira impugnação do requerente, a CAIXA limitou-se  a afirmar ser legal e legítima a inserção no contrato de cláusula que  preveja, na hipótese de inadimplemento, que o arrendatário arque com os  honorários devidos ao causídico da CAIXA, a qual não pode ficar no  prejuízo em face da desídia do arrendatário. Interpretar-se o fato  diferentemente seria permitir o enriquecimento ilícito do consumidor.
No atinente à vedação de novo acesso ao PAR pelo  arrendatário inadimplente, cujo contrato seja rescindido, afirmou o ente  paraestatal a sua legitimidade, vez que lhe era possível inserir tal  disposição no contrato, em vista da autonomia que lhe conferiu a Lei nº  10.188/2001 para definir os critérios de operacionalização do PAR.  Aduziu, ademais, o caráter pedagógico e isonômico do procedimento,  alegando que não seria justo vedar o acesso ao PAR a pessoas que nunca  participaram do programa, em prol de cidadãos que, embora selecionados  para beneficiarem-se com o mesmo, foram desidiosos no cumprimento de  suas obrigações contratuais. A seu ver, agir como pretende o MPF seria  privilegiar o mau pagador em detrimento daquele que não teve  oportunidade de participar do PAR.
Por fim, com  relação à falta de previsão no contrato de que, em caso de  inadimplemento, antes da rescisão contratual, seja o arrendatário  notificado para purgar a mora, asseverou a empresa pública ré a  improcedência das alegações ministeriais, haja vista o disposto no  inciso I da cláusula 19ª da avença, que prevê justamente essa  necessidade.
Analisando com vagar os argumentos das  partes, observo, no concernente à previsão de pagamento, pelo  arrendatário inadimplente, dos honorários do advogado contratado pela  arrendadora para executá-lo (cláusula 19ª, II, b), que a disposição  contratual incide no disposto no art. 51, XII, do CDC, qualificando-se  como nula de pleno direito, uma vez que não há previsão no ajuste de  idêntico direito em favor do arrendatário.
Nesse sentido, destaco o seguinte precedente do Egrégio Tribunal Regional Federal da 1ª Região:

"CIVIL E CONSUMIDOR. SFH. CLÁUSULA ESTABELECENDO PENA  CONVENCIONAL DE 10% SOBRE O TOTAL DA DÍVIDA AOS DEVEDORES EM CASO DE  DEFLAGRAÇÃO DE EXECUÇÃO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL. VEDAÇÃO LEGAL. ART.  51, XII, DO CDC. NULIDADE DE PLENO DIREITO. VANTAGEM UNILATERAL. RELAÇÃO  DE CONSUMO. SUBMISSÃO DOS
CONTRATOS FIRMADOS NO ÂMBITO DO SFH AO CDC. SÚMULA 297 DO STJ.
1. O mútuo celebrado pelas regras do SFH também se enquadra no  conceito de serviço prestado pelo banco, portanto, subordinando-se às  normas do Código de Defesa do Consumidor. STJ, súmula 297.
2. O art. 51, inciso XII, do Código de Defesa do Consumidor estabelece a  nulidade, de pleno direito, de cláusulas contratuais relativas ao  fornecimento de produtos e serviços que "obriguem o consumidor a  ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito  lhe seja conferido contra o fornecedor".
3. É nula, por  violação ao art. 51, XII, do CDC, a cláusula contratual que, em contrato  de mútuo habitacional firmado no âmbito do SFH, concede vantagem  unilateral a um dos contratantes, estabelecendo pena convencional aos  devedores, equivalente a 10% (dez por cento) sobre o total da dívida, em  caso de deflagração de execução judicial ou extrajudicial, impondo,  ainda, o pagamento de honorários advocatícios, ou do agente fiduciário,  conforme o caso.
4. Apelação da CEF improvida.". (TRF 1ª  Região, 5ª Turma, AC 200038000028152/MG, Relatora Desembargadora Federal  Selene Maria de Almeida, j. 10/10/2007, DJ 09/11/2007, p. 122).

Destarte, nesse ponto, tenho que assiste razão ao  parquet, devendo ser reinscrito o item b do inciso II da cláusula 19ª, a  fim de ser extirpada do contrato a disposição abusiva. Pelos mesmos  motivos, deve ser retirada da avença a cláusula 24ª.
Já no tocante à possibilidade de se vedar acesso ao PAR àquele cidadão  que, em contrato de arrendamento residencial anterior, mostrou-se  inadimplente, entendo que as alegações ministeriais não merecem a mesma  sorte. É que, nesse tópico, compartilho do entendimento esposado pela  CAIXA, no sentido de que, havendo disputa entre os interessados em  participar do PAR, é bastante justo que aquele que, uma vez agraciado  com o programa, não honre com suas obrigações contratuais, não mais seja  admitido no mesmo, pois tal medida permitirá que terceiros, em idêntica  situação financeira, venham a se beneficiar do programa.
Portanto, não vislumbrando ilegalidade no disposto no inciso III  da cláusula 19ª do ajuste, mormente ofensa aos princípios  constitucionais da razoabilidade e da proporcionalidade, tenho que deve a  disposição contratual em testilha ser mantida na avença. Porém, é  válido assentar que a medida somente será adotada se, notificado para  purgar a mora, manter-se inerte o arrendatário.
Por  derradeiro, no que respeita à ausência de previsão contratual de prévia  notificação do arrendatário para purgar a mora, em caso de  inadimplemento, tenho que também assiste razão ao parquet. Com efeito, a  leitura que a empresa pública, por ora, apresenta relativamente ao  disposto no caput e incisos da cláusula 19ª não condiz com o que ali  está exposto e, permanecendo a redação da prescrição contratual nesses  termos, ensejará a adoção de práticas abusivas pela arrendadora quando  se encontrar diante do descumprimento contratual por parte de algum  arrendatário.
De fato, o caput da cláusula 19ª  disciplina que, em caso de inadimplemento, a arrendadora poderá adotar  cumulativa ou alternadamente as medidas previstas na cláusula 18ª da  avença, assim como aquelas insertas nos seus incisos I, II e III, de  modo que a notificação prévia do arrendatário para purgação da mora é  tratada como mera faculdade da arrendadora. Essa interpretação é  reforçada pelo disposto no parágrafo primeiro da cláusula em comento,  que prevê literalmente ser despicienda a notificação prévia do  arrendatário para configuração da mora contratual.
Tal disposição contratual está na contramão da jurisprudência e doutrina  acerca da matéria, que, já relativamente ao contrato de arrendamento  mercantil, consolidaram-se no sentido da necessária notificação prévia  do devedor para configuração da mora, rescindindo-se o contrato somente  se este não pagar o seu débito.
Em se tratando de  arrendamento residencial, cujo escopo é de propiciar o acesso da  população de baixa renda à moradia, e não a obtenção de lucro pela  arrendadora, imperiosa se mostra a observância desse procedimento  prévio, que, frise-se, não prejudica quaisquer das partes contratantes,  mas, ao reverso, permite a continuidade do contrato, facultando ao  arrendatário o alcance de sua finalidade.
Outrossim,  a própria lei de regência do PAR, no seu art. 9º, prevê a necessidade  de prévia notificação do arrendatário para pagamento do débito, a fim de  se configurar o esbulho possessório que dá ensejo à propositura da ação  de reintegração de posse.
Não se pode olvidar,  ademais, que a jurisprudência tem assentado que a notificação do  arrendatário deve ser pessoal, a fim de lhe assegurar realmente a  faculdade de purgar sua mora. Nesse sentido, merecem transcrição os  seguintes julgados:

"PROCESSUAL CIVIL.  ADMINISTRATIVO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO  RESIDENCIAL COM OPÇÃO DE COMPRA. NOTIFICAÇÃO. NECESSIDADE.
I  - Nos termos do art. 9º da Lei nº. 10.188/2001, a notificação pessoal  do mutuário afigura-se indispensável para a configuração do esbulho  possessório, e, conseqüentemente, para a proposição da ação de  reintegração de posse, independentemente de previsão contrária no  "Contrato por Instrumento Particular de Arrendamento Residencial com  opção de Compra, tendo por Objeto Imóvel Adquirido com Recursos do PAR -  Programa de Arrendamento Residencial".
II - Apelação  desprovida.". (TRF 1ª Região, 6ª Turma, AC 200533000162876/BA, Relator  Desembargador Federal Souza Prudente, j. 05/03/2007, DJ 20/08/2007, p.  104).

"PROCESSUAL CIVIL. ARRENDAMENTO  RESIDENCIAL. ESBULHO POSSESSÓRIO. ARTIGO 9º DA LEI Nº 10.188/01.  NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO ARRENDATÁRIO. PRECEDENTES DA 2ª  SEÇÃO DO STJ, DESTA CORTE, INCLUSIVE, DA 6ª TURMA ESPECIALIZADA E DOS  DEMAIS TRF'S. RECURSO NÃO PROVIDO.
- O artigo 9º da Lei nº  10.188/01 prescreve que, para a configuração do esbulho possessório, é  imprescindível a notificação do devedor acerca da existência de débitos,  a fim de que possa saldá-los  e, não ocorrendo o pagamento, no prazo  assinalado, restará aquele configurado.
- A jurisprudência é  assente no sentido de que a notificação prévia, necessária para embasar  a ação de reintegração de posse, deve ser feita pessoalmente ao  arrendatário, o que não ocorre na espécie.
- Precedentes da 2ª Seção do STJ, desta Corte, inclusive da 6ª Turma Especializada, e dos demais TRF's.
- Recurso não provido.". (TRF 2ª Região, 6ª Turma Especial, AC  200351100078411/RJ, Relator Desembargador Federal Benedito Gonçalves,  j. 17/10/2007, DJ 06/11/2007, p. 236).

"PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE.  ESBULHO NÃO CONFIGURADO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DO ARRENDATÁRIO. ART.  9º, DA LEI 10.188/2001.
I. Não há nos autos prova de que  tenha sido o agravado notificado, nos termos determinados pelo art. 9º  da Lei 10.188/2001, requisito indispensável para que o inadimplemento  das prestações do arrendamento possa acarretar o esbulho.
II. No que se refere à alegação de que a cláusula décima oitava do  contrato de arrendamento dispensa a notificação para a configuração do  esbulho, a jurisprudência pátria tem entendido ser tal cláusula abusiva,  não podendo o arrendatário renunciar ao direito de notificação,  previsto legalmente, por meio de cláusula inserta em contrato de adesão.  Precedentes.
III. Agravo improvido. Embargos de declaração  prejudicados.". (TRF 5ª Região, 4ª Turma, AG 66711/AL, Relatora  Desembargadora Federal Margarida Cantarelli, j. 02/05/2006, DJ  17/05/2006, p. 1076, com grifos acrescidos).

Sendo assim, a meu sentir, deve ser reinscrito o caput da cláusula 19ª, a  fim de que ali conste a necessidade de, para configuração da mora,  notificar-se previamente o arrendatário inadimplente. Na mesma esteira,  deve ser extirpado da avença o parágrafo primeiro da mesma cláusula.
Desse modo, eis a nova redação da cláusula 19ª, após a revisão contratual realizada (alterações destacadas):

"CLÁUSULA  DÉCIMA NONA - DO INADIMPLEMENTO - Em caso de inadimplemento dos  arrendatários quanto ao pagamento das obrigações contratuais ora  assumidas, fica facultado à ARRENDADORA, ou a quem ela indicar, optar  pela adoção das medidas previstas na cláusula anterior ou, caso assim  prefira, cumulativa ou alternativamente, adotar as seguintes medidas,  após proceder à notificação judicial ou extrajudicial do arrendatário,  para facultar-lhe a purgação da mora no prazo de cinco dias:

I -  notificar os ARRENDATÁRIOS para que, em prazo determinado, cumpram as  obrigações que deixaram de cumprir sob pena de vencimento antecipado do  contrato e execução do débito;

II - rescindir de pleno direito o  presente contrato de arrendamento, notificando os ARRENDATÁRIOS, para  que, em prazo determinado:
a) devolvam o imóvel arrendado, sob pena  de caracterização de esbulho possessório que autoriza a ARRENDADORA, ou a  quem ela indicar, a propor a competente ação de reintegração de posse;  e,
b) no mesmo prazo, paguem o valor do débito em atraso acrescidos  dos encargos no parágrafo segundo desta cláusula, sob pena de ver tais  quantias serem cobradas em ação executiva;
c) se houver atraso ou  recusa na restituição do bem arrendado, os ARRENDATÁRIOS estarão  sujeitos a pagar multa diária de 1/30 (um trinta avos) da taxa de  arrendamento mensal convencionado, cobrável, em caso de não pagamento,  por meio de ação executiva.
III - vedar aos ARRENDATÁRIOS novo acesso  ao Programa de Arrendamento Residencial e a bens de propriedade do  Fundo de Arrendamento Residencial.

PARÁGRAFO SEGUNDO - Qualquer  quantia que a ARRENDADORA concordar em receber em atraso, será havido  como mera tolerância, sem importar em novação ou alteração do presente  contrato, devendo ao principal serem acrescidos:
a) atualização monetária pelo mesmo índice de atualização aplicados aos depósitos do FGTS, calculado pro rata die;
b) juros moratórios à razão de 0,033% (trinta e três milésimos por cento) ao dia sobre o débito atualizado;
c) multa de 2% (dois por cento) sobre o montante do débito atualizado.".


II.2.8 - Cláusulas 17ª e 18ª.

Na exordial, impugnou ainda o representante do  Ministério Público Federal as cláusulas 17ª e 18ª do contrato,  postulando a declaração de sua nulidade, sob o argumento de que são  abusivas, haja vista preverem que, caso o contrato de arrendamento  residencial seja rescindido por desistência do arrendatário,  inadimplência ou ilícito contratual, nenhum valor será devido ao  consumidor a título de restituição ou indenização, ainda que em face da  realização de benfeitoria.
Em prol de suas  alegações, invocou o parquet o art. 53 do CDC, bem assim o item 3 da  Portaria nº 03, de 15 de março de 2001, e o item 5 da Portaria nº 04, de  13 de março de 1998, ambas emitidas pela Secretaria de Direito  Econômico do Ministério da Justiça, as quais apresentam rol de cláusulas  tidas como abusivas.
A CAIXA, a seu turno, em sua  defesa, sustentou a impertinência da argumentação do órgão ministerial. A  uma, porque o autor pretendeu aplicar ao contrato em testilha  legislação afeta aos contratos de compra e venda, que têm natureza  jurídica diversa dos contratos de arrendamento. E a duas, porque, até a  opção de compra pelo bem, externada ao fim do prazo estipulado para o  arrendamento residencial, o arrendatário paga à arrendadora apenas a  taxa de ocupação do imóvel, não havendo que se falar em pagamento de  valor residual e devolução, ao arrendatário, de quantias pagas a esse  título, na hipótese de rescisão da avença, mormente se decorrente de  inadimplemento contratual do consumidor.
Para melhor análise da questão, vejamos o que dispõem as cláusulas guerreadas:

"CLÁUSULA  DÉCIMA SÉTIMA - DA DESISTÊNCIA POR PARTE DOS ARRENDATÁRIOS - Em caso de  desistência do arrendamento, por interesse próprio, que deverá ser  notificada, pelo ARRENDATÁRIO, com 30 (trinta) dias de antecedência, à  ARRENDADORA, os valores pagos pelos ARRENDATÁRIOS a título de taxa de  arrendamento serão apropriados como taxa de ocupação pelo uso do imóvel  no período, não lhes cabendo direito a qualquer devolução/restituição,  inclusive de benfeitorias.

Parágrafo único - Os ARRENDATÁRIOS  deverão restituir o imóvel arrendado no mesmo estado de conservação e  habitabilidade recebidos, salvo desgaste natural, comprovando a quitação  de todas as demais obrigações contratuais, inclusive as relativas ao  condomínio."

"CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA - DA RESCISÃO DO CONTRATO -  Independentemente de qualquer aviso ou interpelação, este contrato  considerar-se-á rescindido nos casos abaixo mencionados, gerando, para  os ARRENDATÁRIOS, a obrigação de pagar as taxas de arrendamento vencidas  atualizadas na forma deste contrato, bem como a quitação das demais  obrigações contratuais, sob pena de execução da dívida assim apurada, e  de devolver, incontinente, o imóvel arrendado à ARRENDADORA, sem  qualquer direito de retenção ou indenização por benfeitorias,  configurando a não devolução, esbulho possessório que enseja a adoção  das medidas judiciais cabíveis e multa fixada no inciso II da Cláusula  Décima Nona deste instrumento.

I - descumprimento de quaisquer cláusulas ou condições estipuladas neste contrato;
II - falsidade de qualquer declaração prestada pelos ARRENDATÁRIOS neste contrato;
III - transferência/cessão de direitos decorrentes deste contrato;
IV - uso inadequado do bem arrendado;
V - destinação dada ao bem que não seja a moradia do ARRENDATÁRIO e de seus familiares.".

Da leitura das disposições, extrai-se a abusividade das  prescrições, na medida em que não permitem a devolução/restituição ao  arrendatário sequer das despesas despendidas para realização de  benfeitorias necessárias, o que faz com que as cláusulas se enquadrem no  art. 51, XVI, do Código de Defesa do Consumidor.
No  mais, essa questão já foi tratada no item "II.2.2" supra, quando da  análise da abusividade da cláusula 22ª da avença, de modo que os  argumentos ali tecidos para fundamentar a necessidade de reinscrição da  cláusula são também aqui aplicáveis.
Igualmente, no  que concerne à abusividade decorrente da negativa de se  devolver/restituir ao arrendatário os valores que adiantou a título de  valor residual, em caso de rescisão contratual, a matéria já foi  abordada no item "II.2.1" acima, reconhecendo-se a procedência dos  argumentos do representante do MPF.
Embora ali se  tenha analisado o direito à restituição do valor residual pago  antecipadamente, isto é, antes do final do contrato, de forma diluída  nas prestações representativas da taxa de arrendamento, na hipótese de o  arrendatário optar, ao fim da avença, não pela compra do imóvel  arrendado, mas por sua devolução, a tese então esposada é plenamente  aplicável às situações antevistas pelas cláusulas ora em discussão (17ª e  18ª).
Com efeito, não obstante as cláusulas ora sob  estudo vislumbrem hipóteses diversas de resolução do contrato, as quais  implicam na extinção prematura do vínculo contratual que une  arrendadora e arrendatário, em face da desistência deste, de seu  inadimplemento ou da prática de algum ilícito contratual, não se pode  olvidar que, no caso em riste, já se admitiu no presente decisum que o  valor residual foi integralmente embutido nas prestações mensais da  avença, de modo que, ao final do prazo estipulado para o arrendamento,  mesmo para o arrendatário que opte por comprar o imóvel, não restará  nada a ser pago à arrendadora.
Ora, nesses termos,  não se pode fechar os olhos para o fato de que todos os arrendatários,  logo no início do contrato, passaram a pagar à arrendadora, mensalmente,  uma prestação em que se encontram embutidas a taxa de arrendamento e  uma parcela do valor residual.
Sendo assim, nada  mais justo que, uma vez resolvido o contrato, seja em face da opção do  arrendatário por devolver o imóvel ao fim do prazo estipulado para o  arrendamento, seja em vista da desistência deste ou por ter descumprido  quaisquer das cláusulas contratuais, seja restituída ao arrendatário a  quantia que pagou antecipadamente a título de valor residual.
Por óbvio, o valor da prestação mensal que representa  efetivamente a taxa de arrendamento não deve ser devolvido/restituído ao  arrendatário, pois seu pagamento decorreu do efetivo uso do imóvel.
Todavia, tratando-se de adiantamento do valor residual,  repito, é inevitável a devolução ao arrendatário do pagamento  antecipado feito a esse título, independentemente do motivo que levou à  extinção prematura do vínculo contratual entre as partes, sob pena de  enriquecimento ilícito da arrendadora, que vai reaver o bem arrendado,  podendo dele usufruir da maneira que melhor entender.
No sentido de que, mesmo sendo a prática de ilícito contratual o  motivo para a rescisão do contrato, é devida a restituição ao  arrendatário do valor residual pago antecipadamente, trago à colação a  ementa do seguinte julgado do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

"DIREITO COMERCIAL. CONTRATO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL.  LEASING.VALOR RESIDUAL GARANTIDO E VALOR RESIDUAL. DISTINÇÃO. COBRANÇA  ANTECIPADA. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PELO ARRENDANTE NO CASO DE  RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS DO VALOR RESIDUAL ADIANTADAS  PELO ARRENDATÁRIO. RECURSO DESPROVIDO.
I - No contrato de  leasing, o "valor residual" é o preço contratual estipulado para o  exercício da opção de compra, enquanto o "valor residual garantido" é  obrigação assumida pelo arrendatário, quando da contratação do  arrendamento mercantil, no sentido de garantir que o arrendador receba,  ao final do contrato, a quantia mínima final de liquidação do negócio,  em caso de o arrendatário optar por não exercer seu direito de compra e,  também, não desejar que o contrato seja prorrogado.
II -  As parcelas do "valor residual" adiantadas pela arrendatária durante a  execução do contrato não podem ser retidas pela arrendante em caso de  resolução com base em inadimplemento, com a  reintegração do arrendante  na posse do bem, somente sendo devida essa verba quando o arrendatário  decide adquirir a coisa, exercendo a opção de compra.
III -  O descumprimento contratual do arrendatário dá lugar à incidência das  cláusulas penais avençadas entre as partes, podendo, em caso de haver  demonstração concreta, redundar em ressarcimento e danos ocasionados  pelo uso indevido dos bens, não sendo lícito ao arrendante reter o valor  residual eventualmente adiantado.". (STJ, 4ª Turma, RESP 249340/SP,  Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. 18/05/2000, DJ  07/08/2000, p. 116).

Destarte,  tenho que as cláusulas 17ª e 18ª da avença contêm disposições abusivas,  as quais, contudo, não devem levar à sua exclusão da avença, mas apenas à  sua revisão, merecendo serem reinscritas nos termos abaixo expostos.  Destaco, ainda, nesse pórtico, a necessidade de modificação também da  cláusula 18º, no que pertine à afirmação da prescindibilidade de  notificação do arrendatário para constituí-lo em mora, haja vista os  argumentos tecidos no item "II.2.6" supra.
Eis, portanto, o teor das cláusulas em comento, após a revisão requerida a este Juízo (alterações em destaque).

"CLÁUSULA  DÉCIMA SÉTIMA - DA DESISTÊNCIA POR PARTE DOS ARRENDATÁRIOS - Em caso de  desistência do arrendamento, por interesse próprio, que deverá ser  notificada, pelo ARRENDATÁRIO, com 30 (trinta) dias de antecedência, à  ARRENDADORA, os valores pagos pelos ARRENDATÁRIOS a título de taxa de  arrendamento serão apropriados como taxa de ocupação pelo uso do imóvel  no período, cabendo-lhes direito apenas à devolução do valor que  adiantou a título de pagamento do valor residual, apurado nos termos do  parágrafo terceiro da Cláusula Décima Quinta. Em caso de apuração de  valor residual negativo, será devido aos ARRENDATÁRIOS o montante  correspondente ao valor positivo daquele apurado. Em todo caso,  realizando os ARRENDATÁRIOS benfeitoria necessária no bem, ser-lhes-á  devida a indenização respectiva.

Parágrafo único - Os  ARRENDATÁRIOS deverão restituir o imóvel arrendado no mesmo estado de  conservação e habitabilidade recebidos, salvo desgaste natural,  comprovando a quitação de todas as demais obrigações contratuais,  inclusive as relativas ao condomínio.".

"CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA -  DA RESCISÃO DO CONTRATO - Após a notificação do arrendatário, prevista  na Cláusula Décima Nona, este contrato considerar-se-á rescindido nos  casos abaixo mencionados, gerando, para os ARRENDATÁRIOS, a obrigação de  pagar as taxas de arrendamento vencidas atualizadas na forma deste  contrato, bem como a quitação das demais obrigações contratuais, sob  pena de execução da dívida assim apurada, e de devolver, incontinente, o  imóvel arrendado à ARRENDADORA, configurando a não devolução esbulho  possessório, que enseja a adoção das medidas judiciais cabíveis, e multa  fixada no inciso II da Cláusula Décima Nona deste instrumento.

I - descumprimento de quaisquer cláusulas ou condições estipuladas neste contrato;
II - falsidade de qualquer declaração prestada pelos ARRENDATÁRIOS neste contrato;
III - transferência/cessão de direitos decorrentes deste contrato;
IV - uso inadequado do bem arrendado;

V - destinação dada ao bem que não seja a moradia do ARRENDATÁRIO e de seus familiares.".


II.2.9 - Contrato de Adesão: violação ao art. 54, §§ 3º e 4º, do Código de Defesa do Consumidor.

No tocante às nulidades do contrato em apreço, aduziu  por fim o órgão ministerial que, tratando-se de contrato de adesão,  houve ofensa ao disposto no art. 54, §§ 3º e 4º, da legislação  consumerista, na medida em que o instrumento não foi escrito com  caracteres ostensivos e legíveis, a fim de facilitar ao consumidor a  compreensão de seu conteúdo, a par de não terem sido destacadas as  cláusulas que representam ônus aos arrendatários.
Em  sua contestação, a CAIXA defendeu a regularidade do contrato, afirmando  que foi redigido com letras de tamanho padrão e de forma clara, sem a  utilização de termos que dificultassem a compreensão dos consumidores.  Além disso, a palavra "arrendatário" foi sempre grafada com letras  maiúsculas, chamando a atenção do consumidor para os textos que se  referem a si.
Analisando cópia do contrato em  testilha, especialmente aquela acostada às fls. 443/446 dos autos em  apenso, observo que assiste razão à empresa estatal. Com efeito, no caso  presente, o instrumento do contrato foi escrito com letras de tamanho  razoável, não dificultando a dimensão destas, bem assim os termos  utilizados na redação das cláusulas, a compreensão do consumidor acerca  do que ajustado.
Ademais, foram realmente  destacadas, em todo o texto, as palavras "arrendatário" e "arrendadora",  procurando-se chamar a atenção do consumidor para aquelas cláusulas em  que se encontra prevista obrigação ou direito seu.
Assim, tenho que, na hipótese em riste, não foram violados os §§ 3º e 4º  do art. 54 do CDC, não merecendo acolhida o pleito do representante do  MPF nesse sentido.


II.3 - DA RESPONSABILIDADE DA CAIXA E DA CONNÍVEL PELOS VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO

Na exordial, argüiu ainda o parquet a existência de  sérios vícios construtivos nas unidades autônomas e nas áreas comuns que  compõem o Residencial Sampaio Correia, tais como vazamentos, inclusive  de caixas de gordura, infiltrações, rachaduras em pisos, paredes e  tetos, ralos desnivelados, portas e janelas emperradas, ausência de  registro de gás, entre outros, capazes de afetar a solidez e segurança  da obra, conforme provas produzidas nos autos em apenso à inicial,  asseverando, assim, a responsabilidade da CAIXA e da CONNÍVEL pelos  mesmos.
A seu ver, a obrigação de a primeira reparar  os danos causados aos arrendatários decorre de ser a gestora do PAR e,  portanto, a responsável pela contratação da construtora CONNÍVEL para  edificação do Condomínio, assim como de sua negligência na fiscalização  da obra. Essa fiscalização, no seu entender, abrangeria não só a  observância do cumprimento do cronograma físico-financeiro, ou seja,  acompanhamento da obra para liberação dos recursos públicos ali  aplicados, mas sim o acompanhamento da construção como um todo,  inclusive da qualidade dos materiais nela empregados. Tal  responsabilidade decorreria, ademais, do disposto nos arts. 186 e 927 do  Código Civil brasileiro, assim como do estatuído no art. 14 do Código  de Defesa do Consumidor.
A responsabilidade civil da  CONNÍVEL, por seu turno, justifica-se diante do fato de ter construído o  Condomínio com os vícios apontados, estando embasada no prescrito no  art. 12 da legislação consumerista.
Em sua defesa, a  empresa CONNÍVEL asseverou que a CAIXA fiscalizou a obra de construção  do Residencial em debate, pois tal proceder era necessário à liberação  dos recursos que financiaram o empreendimento, tendo a construtora  utilizado  materiais compatíveis com aqueles exigidos por tal empresa  pública, de sorte que não merece prosperar a afirmação do órgão  ministerial de que a obra foi mal executada.
Alegou,  ainda, que várias das avarias referidas pelo parquet na inicial são  decorrentes do uso dos imóveis, tais como manchas em pinturas, problemas  no verniz das portas, arranhões na cerâmica, dentre outros, ressaltando  que os arrendatários já se encontravam, ao tempo da contestação, há  aproximadamente três anos residindo nos bens arrendados. Além disso,  ocorreram alguns atos de vandalismo no Residencial, como a quebra  proposital de telhas da cobertura do imóvel, o que causou algumas  infiltrações.
Nesse passo, aduziu a empresa ré a  plena habitabilidade dos imóveis que compõem o Condomínio Residencial  Sampaio Correia, tanto que foi expedido o "Habite-se" pela SEMURB -  Secretaria Especial de Meio-Ambiente e Urbanismo da Prefeitura de Natal,   órgão reconhecido por sua competência.
Quanto ao  laudo do CREA que embasou a decisão liminar proferida nos autos,  sustentou a empresa demandada que o mesmo não concluiu pela existência  de vícios de construção, mas apenas atestou a existência de avarias nos  imóveis, com exceção do problema hidro-sanitário. Este, todavia, foi  corrigido em meados de 2003, após a celebração de Termo de Ajustamento  de Conduta - TAC com a 41ª Promotoria de Justiça da Comarca de Natal,  conforme demonstrado pelos documentos já acostados aos autos.
Afirmou, ademais, que os vícios de construção encontrados no  interior dos apartamentos foram reparados, inclusive defeitos  decorrentes de mau uso, como os problemas elétricos originados de  ligações mal feitas realizadas pelos próprios arrendatários.
Aliás, quanto aos ditos vícios elétricos do empreendimento,  observou que foram decorrentes do mau uso ou falta de manutenção por  parte dos moradores do Residencial, já que a COSERN efetuou a ligação de  eletricidade, o que não ocorreria se houvesse defeito de fabricação no  sistema elétrico.
A CAIXA, por sua vez, defendeu-se  afirmando que não lhe competia a fiscalização da qualidade da obra  empreendida pela construtora CONNÍVEL, mas apenas verificar o regular  andamento da mesma, ou seja, o cumprimento do cronograma  físico-financeiro previsto para liberação das parcelas dos recursos.  Argumentou, ainda, que o empreendimento foi analisado e aprovado pelos  órgãos públicos competentes, não havendo que se falar em  responsabilidade de tal empresa pública por vícios de construção.
Apreciando a questão com vagar, a priori, observo que,  para que seja aquilatado se as empresas demandadas têm obrigação de  reparar os defeitos apontados na inicial, encontrados nas unidades  autônomas e nas áreas comuns do Residencial Sampaio Correia, necessário  averiguar a presença de todos os elementos que compõem a  responsabilidade civil objetiva, nos termos do art. 20 do Código de  Defesa do Consumidor, legislação aplicável às relações jurídicas aqui  discutidas, como assentado alhures.
De fato, é de  mister analisarmos a presença dos três elementos característicos de tal  modalidade de responsabilidade civil, quais sejam, prestação de serviço  pelo fornecedor, ocorrência de dano e nexo de causalidade entre ambos,  para concluirmos pela obrigação de reparação dos danos alegados, tudo  independentemente da verificação de atuação culposa ou dolosa por parte  do fornecedor.
Com efeito, a doutrina consumerista  tem propugnado que, nos termos do pré-falado art. 20, o fornecedor de  serviços, aqui incluídos os de construção civil e de natureza bancária,  responde pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios para o  consumo ou lhes diminuam o valor, independentemente da inexistência de  culpa. E mais: em face do estatuído no art. 7º, § 1º, da mesma  legislação, tal responsabilidade é solidária entre os fornecedores do  serviço.2
In casu, no  atinente à  responsabilidade da CAIXA e da CONNÍVEL  pelos supostos vícios de  construção referidos na inicial, esta já foi reconhecida por dois dos  magistrados que presidiram o feito. De fato, o Juiz Titular da Vara,  reconhecendo de logo a responsabilidade da CONNÍVEL pelos vícios de  construção existentes no empreendimento, obrigou-lhe, em sede de decisão  antecipatória da tutela de mérito, a reparar em 30 dias os defeitos  elétricos, os problemas de esgoto e os de vazamento no reservatório de  água do Condomínio em comento. No mesmo decisum, assentou ainda a  obrigação da CAIXA de acompanhar a realização das obras reparadoras.
Tal decisão, proferida às fls. 125/129, quanto à responsabilidade das empresas rés, foi assim vazada:
"08.  Na hipótese sub examine, em uma análise perfunctória da questão,  entendo caracterizada a plausibilidade do direito invocado na inicial. A  responsabilidade da construtora por vícios de construção decorre do  art. 20 do Código de Defesa do Consumidor.  Por outro lado, no contrato  firmado com a Construtora Connível, a CEF se obrigou a acompanhar a  execução das obras (fl. 53 do processo em apenso), o que não poderia ser  diferente, já que, conforme ressaltado acima, referida empresa pública  atua como gestora do fundo.  Assim, comprovadas diversas irregularidades  na construção do Residencial Sampaio Correia (vide, dentre outros  documentos o parecer técnico lavrado pelo Departamento de Vigilância  Sanitária deste município - fls. 25/29 do processo 2003.84.00.9988-3),  merece acolhida o primeiro pleito formulado em sede liminar.

09.  Destaque-se que qualquer convenção tendente a eximir  a construtora ou a  CEF da responsabilidade pelos vícios de construção é, a princípio, nula  de pleno direito, por tentar exonerar o fornecedor da responsabilidade  pelos vícios do produto, consoante estabelece o art. 51, I, do Código de  Defesa do Consumidor.

10. É importante ressaltar, ainda, que, na  medida em que o ônus pela fiscalização da edificação do Residencial  Sampaio Correia é da CEF, na condição de gestora do Fundo de  Arrendamento Residencial - FAR, o que, decerto, inclui a fiscalização  das obras de reforma ora determinadas, entendo desnecessária a  providência requerida na exordial, no sentido de que seja apresentado  projeto da obra em juízo.  Esclareço, contudo, que a omissão ou falha do  serviço da referida empresa pública no fiel cumprimento de seu mister,  acarreta a responsabilidade solidária pelos vícios de construção,  especialmente por ter sido ela a responsável pela inserção do produto no  mercado.".

Válido mencionar que,  no julgamento do Agravo por Instrumento nº 61915/RN, a 4ª Turma do  Egrégio Tribunal Regional da 5ª Região, acompanhando o voto do relator,  eminente Desembargador Federal Marcelo Navarro, manteve o referido  decisum nessa parte, reconhecendo a responsabilidade civil da  construtora pelos vícios de construção, ainda que tal previsão não  conste do contrato de prestação de serviço firmado entre as partes,  muito embora ressalvando a possibilidade de, na presente hipótese, a ré  CONNÍVEL demonstrar, no curso da ação, que os defeitos referidos pelo  parquet não decorreram da má execução da obra de engenharia.
Mais tarde, em face da recalcitrância da CONNÍVEL em cumprir a  tutela antecipadamente deferida, sob alegação de que os vícios apontados  já estavam sanados, o Juiz Federal Carlos Wagner Dias Ferreira, na  decisão às fls. 493/499, reconheceu a responsabilidade solidária da  CAIXA e da CONNÍVEL na reparação dos vícios decorrentes dos serviços que  prestaram aos arrendatários do Residencial Sampaio Correia,  determinando que a empresa pública ré promovesse as obras necessárias ao  pleno aproveitamento das unidades habitacionais do Condomínio em  apreço, especialmente os reparos dos vazamentos e infiltrações do  telhado, das fissuras internas e da caixa d'água, ressalvando seu  direito de regresso contra a CONNÍVEL.
Eis os termos desse novo decisum:

"22.  Inicialmente, é mister frisar a aplicação das normas do Código de  Defesa do Consumidor aos contratos de arrendamento residencial,  instituídos pela Lei nº 10.188/2001, da mesma forma que ocorre com os  contratos de arrendamento mercantil, segundo jurisprudência já  consolidada (STJ, 4ªT, AGRESP 656165, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JÚNIOR,  DJU 21/03/2005, pág. 402; STJ, 3ªT, AEDAGA 524462, Rel. NANCY ANDRIGHI,  DJU 03/11/2004, pág. 200).

23.    A CAIXA, a Abreu Imóveis Ltda e  a CONNÍVEL Construções e Serviços Ltda, dessa forma, atuariam na  posição de fornecedores de serviços e os arrendatários como  consumidores, configurando a relação de consumo, respondendo cada um dos  fornecedores solidariamente na hipótese da ocorrência de danos.
24.     É que o Código de Defesa do Consumidor, em várias passagens, assegura  a responsabilidade solidária dos fornecedores de serviços, podendo o  consumidor acionar qualquer um dos participantes dessa cadeia, no caso  de sofrer qualquer prejuízo, em razão do serviço prestado. É o que se  pode extrair do art. 7º, parágrafo único, do CDC, que estatui, in  verbis:

'Art. 7º. Os direitos previstos neste Código não excluem  outros decorrentes de tratados e convenções internacionais de que o  Brasil seja signatário, da legislação interna ordinária, de regulamentos  expedidos pelas autoridades administrativas competentes, bem como dos  que derivem dos princípios gerais de direito, analogia, costumes e  eqüidade.
Parágrafo Único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos  responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas  de consumo.' (grifos acrescidos).

25. Assim,merece ser acatada a promoção ministerial.

26.  A responsabilidade solidária da CAIXA decorre do fato desta atuar como  gestora do fundo, conforme previsão do § 8º do art. 2º da Lei  10.188/2001. O parágrafo único do art. 4º dessa lei é ainda mais  taxativo ao mencionar que :

'As operações de aquisição,  construção, recuperação, arrendamento e venda de imóveis obedecerão aos  critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípio da  legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa,  interesse público e eficiência, ficando dispensada a observância das  disposições específicas da lei geral de licitação.'(grifos acrescidos).

27.     Dessa forma, a lei conferiu à CAIXA responsabilidades concernentes à  elaboração de critérios de fiscalização das atividades de construção e  recuperação dos imóveis objetos do programa de arrendamento residencial.  Isso decorre, outrossim, da própria atribuição de gestora, que engloba a  necessária observância da regularidade das especificações estabelecidas  pela própria CAIXA, de forma a garantir a melhor aplicação das verbas  destinadas ao programa, evitando qualquer prejuízo ao erário e aos  beneficiários.

28. No programa de arrendamento residencial,  entendido como o serviço prestado, há a participação de diversos  fornecedores, tendo a CAIXA, como mencionado, a atribuição de gestão do  fundo e fiscalização das especificações determinadas e a CONNÍVEL  Construções e Serviços Ltda a de construção dos imóveis, devendo um ou  outro ser provocado, no caso de descumprimento de alguma obrigação,  decorrente do serviço, que venha a provocar ofensa aos beneficiários.

29.  É mister ressaltar, na hipótese, a imensurável importância da CAIXA na  relação de consumo em tela, porquanto devido o reconhecimento e  reputação nacional, confere credibilidade ao serviço prestado, gerando  no consumidor um sentimento de segurança na celebração contratual, não  podendo, portanto, eximir-se de responsabilidade se a avença não foi  devidamente cumprida.

30. Essa interpretação decorre da própria  sistemática do CDC, que está calcado na elaboração de normas que têm  como objetivo primordial a tutela do consumidor, parte considerada  hipossuficiente na relação consumerista. Entendendo-se de forma diversa,  estar-se-ia a violar direitos básicos de proteção ao consumidor e  desconsiderando a sua situação de vulnerabilidade, reconhecida pelo art.  4º, inciso I, do CDC.

31.Em casos semelhantes, perfeitamente  aplicáveis à espécie, as Cortes Regionais Federais vêm reconhecendo a  responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal, conforme se  observa nos acórdãos a seguir transcritos:

'ADMINISTRATIVO. SFH. DEFEITO DE CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.
-  A Caixa Econômica Federal, como agente financeiro, responde perante o  mutuário adquirente de unidade habitacional pelo SFH, solidariamente com  os demais co-obrigados, por defeitos de construção de obras que  financiou em face do seu próprio dever de fiscalização.' (TRF 4ª Região,  2ª Seção, EIAC 16889, Rel. Juiz Amaury Chaves de Athayde, DJU  05/01/2005, pág. 78) (grifos acrescidos).

'CIVIL. CONTRATOS.  CONSTRUÇÃO DE UNIDADES HABITACIONAIS COM RECURSOS DO SFH. INTERVENÇÃO E  FISCALIZAÇÃO DA CEF. LEGITIMIDADE PASSIVA. SUPERFATURAMENTO DO VALOR DO  IMÓVEL E DO CONTRATO DE MÚTUO.
- Nas ações que versam sobre  empreendimentos imobiliários financiados com recursos do SFH, em que a  Caixa atuou expressamente como interveniente anuente e fiscalizadora da  obra e da comercialização das respectivas unidades habitacionais, a  Construtora e a Instituição Financeira são responsáveis solidárias pela  qualidade e segurança do negócio jurídico realizado junto ao  adquirente-mutuário.' (TRF 4ª Região, 4ªT, AC 200404010160753, Rel. Juiz  Edgard A. Lippmann Júnior, DJU 10/11/2004, pág. 776) (grifos  acrescidos).".

Como se vê, bastantes foram os  argumentos dos insignes magistrados para demonstrar a responsabilidade  da construtora por eventuais defeitos do serviço de construção que  prestou, independentemente da análise de sua culpa, nos termos do art.  20 do CDC.
Do mesmo modo, exaustivos foram os  fundamentos para justificar, na presente hipótese, a responsabilidade da  CAIXA por supostos vícios construtivos de imóveis pertencentes ao FAR,  objeto do contrato de arrendamento residencial disciplinado pela Lei nº  10.188/2001, destacando-se o fato de que, embora não tenha sido a  executora da obra, tinha o dever legal de fiscalizá-la e, a par disso,  comercializou os imóveis, emprestando seu nome ao empreendimento e ao  programa residencial em que este se encontra inserido, passando-lhe  credibilidade e confiança em face de sua experiência no ramo imobiliário  e de sua solidez.
Ademais, plenamente configurada  se apresenta, na hipótese, a solidariedade entre o ente paraestatal e a  CONNÍVEL, no que concerne ao dever de reparação, em face dos argumentos  acima tecidos e do disposto no art. 7º, § 1º, do CDC.
Aliás, nesse sentido tem se posicionado os tribunais pátrios, como atestam os arestos ora colacionados:

"DANOS MORAIS E MATERIAIS. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. PROGRAMA  DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. REDE DE ESGOTO E CAIXA DE ELETRICIDADE.  CONSTRUÇÃO FORA DAS NORMAS TÉCNICAS DE ENGENHARIA. RISCO À SAÚDE E  SEGURANÇA DOS MORADORES. PRELIMINAR REJEITADA.
- Preliminar  de ilegitimidade passiva levantada pela Caixa Econômica Federal  rejeitada à vista de ser o imóvel adquirido através do Programa de  Arrendamento Residencial (Lei nº 10.188/01, art. 4º, incisos IV e VI).
- Cuida-se de apelação cível interposta contra sentença que  julgou procedente o pedido para condenar a Caixa ao ressarcimento em  danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e danos materiais  no valor de R$ 2.518,32 (dois mil, quinhentos e dezoito reais e trinta e  dois centavos) a serem repartidos entre todos os autores. Tais  condenações decorrem dos prejuízos sofridos com seus móveis e risco à  saúde dos familiares dos demandantes ocasionados por falha no sistema de  esgoto e na caixa de energia do condomínio adquiridos através do  programa de arrendamento residencial da Caixa Econômica Federal.
- Verifica-se nos presentes autos nexo de causalidade entre os  danos sofridos pelos requerentes e as falhas nas construções dos imóveis  financiados pela demandada além da posterior omissão da CAIXA quando  fora acionada para consertar as falhas. Nestes casos, basta ser provado o  nexo de causalidade entre a ação do agente causador do dano e o evento  danoso para surgir o dever de indenizar, ou seja, a construção fora das  normas técnicas de engenharia.
- Na fixação da indenização  por dano moral, o magistrado deve realizar uma estimação prudencial,  considerando a gravidade do dano, a reputação da vítima, a sua situação  familiar e sócio-econômica, as condições do autor do ilícito, etc, de  modo que o valor arbitrado não seja tão grande que se transforme em  fonte de enriquecimento da vítima e insolvência do ofensor nem tão  pequeno que se torne inexpressivo e, assim, não atinja a finalidade  punitiva da indenização.
- Considerando tais aspectos, há  de se manter a sentença por seus próprios fundamentos. Preliminar de  ilegitimidade passiva rejeitada.
- Apelação improvida.".  (TRF 5ª Região, 1ª Turma, AC 390327/RN, Relator Desembargador Federal  José Maria Lucena, j. 25/10/2007, DJ 13/12/2007, p. 748, com grifos  acrescidos).

"CIVIL. CONTRATO DE ARRENDAMENTO  RESIDENCIAL.  VÍCIOS NO IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. APLICAÇÃO DO CDC A  INSTITUIÇÕES BANCÁRIAS.
1. Contrato bancário de  arrendamento residencial com opção de compra envolve relação jurídica de  consumo, nos termos do CDC.
2. A presença de vícios no  imóvel, que o tornam inabitável, enseja a nulidade do contrato e a  responsabilidade da instituição que o arrendou, com a devolução das  parcelas pagas.
3. A mera assinatura de contrato de  recebimento onde consta menção a vistoria não configura prova bastante  da integridade de imóvel, pois é condição à entrega das chaves ao  arrendatário.
4. Recurso desprovido.". (JEF, 1ª Turma  Recursal DF, RC 200433007211406/DF, Relator Juiz Federal Wilson Alves de  Souza, j. 03/08/2004, com grifos acrescidos).

Portanto, demonstrado que, uma vez configurado o dano decorrente da má  construção, seriam a CAIXA, na condição de gestora do PAR, e a CONNÍVEL,  construtora do empreendimento, responsáveis pela reparação dos  prejuízos causados aos consumidores, decorrentes de sua atividade,  passemos à análise da presença dos demais requisitos configuradores da  responsabilidade buscada pelo parquet.
Nesse  diapasão, no tocante aos defeitos existentes nas unidades autônomas do  Condomínio Residencial em comento e nas suas áreas comuns, apontados na  inicial (vazamentos; infiltrações; rachaduras em pisos, paredes e tetos;  desnivelamento de ralos, portas e janelas, as quais emperram; ausência  de registro de gás; vazamento de caixas de gordura; problemas de esgoto;  defeitos elétricos e vazamento do reservatório de água), observo que  foram colacionados aos autos diversos documentos pelas partes, seja para  atestar sua persistência, seja para demonstrar sua efetiva reparação,  como também para comprovar que não decorreram da má execução da obra de  engenharia. Destarte, necessária se faz a análise de todos esses dados.
Principiando pelo laudo referido na inaugural pelo  órgão ministerial, resultante de vistoria realizada no Residencial  Sampaio Correia por representante do CREA (fls. 339/340 dos autos em  apenso), verifico que ali foram atestados diversos defeitos nas áreas  autônomas e comuns do Condomínio, ficando claro que alguns deles são  decorrentes  da má qualidade da construção, enquanto outros advêm do mau  uso ou conservação dos equipamentos que guarnecem o Residencial.
Com efeito, embora a fiscal do CREA não tenha inserido em  seu relatório um tópico denominado "conclusão", da leitura do mesmo se  infere com insofismável clareza que, tecnicamente, vários dos defeitos  que mencionou decorrem da má execução do empreendimento. De fato, destes  se excluem apenas as citadas avarias das caixas de energia externas,  que, como aduzido pela CONNÍVEL em sua defesa, com certeza não foram  entregues nessas condições; o problema da fiação proveniente da guarita;  e os defeitos relatados pela fiscal apenas em face de alegações dos  arrendatários, os quais não foram efetivamente constatadas pela  engenheira civil.
Nesse pórtico, relativamente ao  problema dos fios de energia provenientes da guarita para alimentar a  casa de lixo, que, no momento da vistoria, encontrava-se em execução,  tenho que a irregularidade se justifica por essa circunstância peculiar,  ou seja, o fato de a área encontrar-se em obra.
Ademais, no atinente aos itens incluídos pela fiscal do CREA com base  apenas em alegações dos arrendatários, a exemplo dos problemas no  sistema de interfone e no motor do portão automático, observo que,  decerto, não podem ser considerados decorrentes do serviço de construção  prestado pela CONNÍVEL, sob a fiscalização da CAIXA, haja vista que não  foram demonstrados sua efetiva ocorrência e o nexo causal. A par disso,  não foram citados na inicial, não sendo abarcados pelo presente  decisum.
Outrossim, quanto ao problema elétrico no  apartamento 103 do bloco 03, concernente a descargas elétricas e suposta  condução de eletricidade pelas paredes de tal unidade habitacional,  decorrentes da presença, no local, do quadro de energia elétrica do  bloco, embora o mesmo tenha sido referido pela fiscal do CREA com base  apenas em denúncias dos arrendatários, foi objeto de perícia determinada  pelo Juízo, já que novamente suscitado pelo perito judicial, após a  realização de sua primeira inspeção.
Tal perícia,  realizada por engenheiro elétrico contratado pela CONNÍVEL, acompanhado  de equipe do Corpo de Bombeiros, apontou a inexistência do problema  alegado (ver relatórios às fls. 626/629), de sorte que o suposto defeito  deve ser descartado como vício construtivo a ser reparado pelas  empresas rés.
Noutra quadra, tenho que um dos itens  apreciados pela fiscal do CREA na vistoria realizada no Condomínio por  solicitação do parquet merece especial atenção. Diz respeito aos  problemas hidro-sanitários decorrentes da má construção da rede de  esgotamento e da utilização de material inadequado. Tais problemas,  reconhecidos pela CONNÍVEL antes do ajuizamento da presente causa, foram  objeto, segundo referida ré, de Termo de Ajustamento de Conduta - TAC  firmado com a 41ª Promotoria de Justiça da Comarca de Natal, estando  atualmente sanados.
Compulsando os autos em apenso,  observo que, também nesse aspecto, assiste razão à requerida. É que,  embora os defeitos hidro-sanitários do empreendimento tenham sido  detectados pelo Setor de Vigilância Sanitária da Secretaria Municipal de  Saúde, conforme pareceres técnicos acostados às fls. 25/29 e 701/704,  datados de dezembro de 2002 e março de 2003, respectivamente, assim como  pela CAERN - Companhia de Água e Esgoto do Rio Grande do Norte,  consoante relatório de inspeção juntado às fls. 708/715, além de ter  sido atestado pela CAIXA, nos termos do documento às fls. 734/740, em  que se assentou a necessidade de a CAERN corrigir os problemas da rede  coletora pública e a CONNÍVEL, os da rede coletora interna do  Condomínio, reconhecidamente mau executada, os defeitos apontados já  foram sanados, em cumprimento ao Termo de Ajustamento de Conduta  mencionado pela CONNÍVEL, travado entre esta, a CAERN e a 41ª Promotoria  de Justiça da Comarca de Natal, cuja cópia foi acostada às fls.  351/352.
De fato, em face desse TAC, a construtora  demandada apresentou projeto executivo para reconstrução da rede de  esgotamento interno do Residencial em apreço (cópia às fls. 308/310),  executando-o, tendo o Setor de Engenharia da CAIXA atestado o  cumprimento, pela mesma, da obrigação assumida perante o Ministério  Público Estadual (fl. 788), embora destacando que a solução definitiva  dos problemas hidro-sanitários do Condomínio Sampaio Correia  permanecesse na dependência da conclusão, pela CAERN, da revisão da rede  de esgotamento externa, conforme compromisso assumido no mesmo TAC.
Por outro lado, estudando os autos principais,  verifiquei que a CONNÍVEL acostou, às fls. 154/157 e 162,  respectivamente, cópias do contrato que travou com a empresa CONSTRUTORA  RETA LTDA. para execução de serviços no sistema de esgotamento  sanitário do Residencial em testilha e do termo de recebimento de obra  firmado pela CAERN, em favor da empresa que contratou para executar os  serviços que ficaram a seu cargo no TAC travado com o Ministério Público  Estadual, demonstrando satisfatoriamente que reparou tal vício de  construção detectado no empreendimento em apreço.
Portanto, diante dessa documentação, tenho que, embora existissem  defeitos hidro-sanitários no Condomínio Residencial Sampaio Correia,  decorrentes da má execução da sua rede de esgotamento sanitário, além de  problemas da rede pública de esgotamento, tais vícios já foram  corrigidos pela construtora demandada, restando prejudicado o pleito do  parquet nesse sentido.
Entretanto, não é sobre estes  vícios construtivos que gira a maior controvérsia travada nestes autos.  Com efeito, a maior divergência entre as partes diz respeitos aos  demais defeitos apontados no relatório da engenheira civil representante  do CREA, especialmente na origem das fissuras, dos vazamentos e das  infiltrações encontradas nas unidades habitacionais e nas áreas comuns  do Condomínio em comento.
Relativamente às fissuras,  tanto a CAIXA como a CONNÍVEL refutaram tratar-se de vício construtivo,  embasadas em laudo técnico de engenheiro que contrataram para estudar  as rachaduras, cuja cópia foi acostada às fls. 159/161. Ali se concluiu  que as fissuras encontradas na obra vistoriada não ultrapassam 0,1 mm,  estando dentro dos padrões de valores de abertura, de modo que não  indicam colapso estrutural da obra nem influenciam na sua qualidade e  durabilidade.
Não obstante esse resultado, a já  referida vistoria realizada pelo CREA (fls. 339/340 dos autos em apenso)  constatou sim a excentricidade das fissuras existentes nas lajes dos  apartamentos, destacando que uma delas podia ser vista no piso do andar  superior.
Do mesmo modo, na inspeção realizada pelo  Corpo de Bombeiros no local, a pedido da ATMIPAR-RN, a existência das  fissuras foi ressaltada pelo engenheiro civil responsável pela vistoria  (fls. 371/376), que apontou que a presença de infiltrações no local onde  aquelas se encontravam afetava a instalação elétrica do Residencial,  podendo causar princípio de incêndio.
Ademais, o  primeiro laudo preliminar apresentado pelo perito designado pelo Juízo  (fls. 544/556) igualmente apontou para a existência de grandes fissuras  nas unidades do empreendimento, bem assim nas áreas comuns. De fato,  registrou-se no documento que:

"Nas  áreas internas pode-se observar um fato, do ponto de vista estrutural,  no mínimo curioso. A existência de fissuras transversais nos corredores  de todos os blocos. Surpreende o fato pela existência de juntas de  dilatação próximo ao local e as fissuras geralmente são explicadas por  dilatações térmicas de produtos com coeficientes térmicos diversos, mas,  tais variações, deveriam ser absorvidas pelas juntas de dilatação.

(...)

Tratando-se dos pisos faz-se mister uma análise mais detalhada  das condições estruturais dos prédios em função das inúmeras fissuras  existentes, tanto nos corredores quanto dentro dos apartamentos, com  atenção especial àquelas localizadas nas extremidades de alguns  ambientes."

Também no segundo laudo  preliminar apresentado pelo perito judicial (fls. 641/648), restou  destacado o grave problema das fissuras existentes nos pisos das  unidades habitacionais do Residencial Sampaio Correia, merecendo  transcrição os trechos do relatório que dizem respeito a tal defeito.  Vejamos:

"3 - quanto às fissuras dos  pisos, tanto na área interna dos apartamentos quanto nos corredores,  pode se observar que algumas providências foram tomadas sem, no entanto,  haver conclusão dos serviços dado que ainda não houve a reposição das  cerâmicas retiradas para o efetivo conserto;

4 -  também vale destacar que em alguns casos, mesmo havendo a retirada da  cerâmica, o capeamento do piso, à base de argamassa de cimento,  apresenta novas fissuras;

(...)

Quanto às fissuras apresentadas nos pisos e paredes não  podemos informar com segurança que as medidas tomadas sejam suficientes  para solucionar os problemas, pois no próprio piso recuperado, sem a  reposição da cerâmica, já podemos ver novas fissuras."

Embora as vistorias realizadas pelo servidor do Juízo  habilitado a tanto tivessem por escopo a verificação do cumprimento,  pelas rés, da liminar deferida nos autos, não se pode olvidar que ali  restou assentado, em duas ocasiões distintas, a gravidade das fissuras  presentes nas lajes, paredes e pisos das unidades habitacionais do  Condomínio em apreço, mormente daquelas verificadas nos pisos que, como  anunciado, apresentam-se mesmo após a retirada das cerâmicas que os  revestem.
Assim, não vejo como acolher os argumentos  da CAIXA e da CONNÍVEL no sentido de que tais fissuras não representam  defeito de construção, de modo que as tenho como vícios construtivos,  que devem ser indenizados por ditas rés.
Do mesmo  modo, a prova dos autos é no sentido de que as infiltrações e vazamentos  verificados nas diversas vistorias realizadas no empreendimento são  decorrentes de sua má construção. Com efeito, já no relatório elaborado  pela fiscal do CREA (fls. 339/340 dos autos em apenso), a engenheira  civil que inspecionou a obra apontou a existência de vazamento no  "castelo d'água", bem como de infiltrações nos banheiros e nas paredes  dos apartamentos, estas últimas em decorrência da má vedação das  janelas.
Também na inspeção realizada no local em  maio de 2005 pelo Corpo de Bombeiros, verificou-se a presença e a  gravidade das infiltrações acima referidas, encontradas nos apartamentos  e corredores de alguns blocos, nos locais das fissuras e nas juntas de  dilatação dos prédios, atestando-se que as mesmas já estavam a afetar as  instalações elétricas do residencial, "podendo causar princípios de  incêndio" (fls. 371/376 destes autos). Apontou-se igualmente, neste  relatório de vistoria técnica, a presença de grande vazamento nas  paredes laterais do reservatório de água do condomínio.
Como se tanto não bastasse, na primeira inspeção realizada pelo  perito judicial para verificação do cumprimento, pelas rés, da decisão  antecipatória da tutela de mérito proferida nos autos, igualmente se  constatou a presença das infiltrações e vazamentos ora tratados. De  fato, no laudo preliminar apresentado, apontou o perito (fls. 544/556):

"Quanto ao revestimento externo, embora utilizado material  cerâmico que geralmente oferece uma boa impermeabilidade, apresenta  inúmeros quadros de infiltração trazendo diversos transtornos aos  usuários dos prédios e prejudicando a vida útil do revestimento interno.

(...)

Nos banheiros e cozinhas o fato comum reside nas inúmeras  infiltrações originadas por tubulações, principalmente de esgoto, e, no  último pavimento, fruto dos problemas detectados nas telhas e calhas da  cobertura.".

Da leitura de todos esses  relatórios de vistoria, constata-se que desde as primeiras inspeções  realizadas no empreendimento, por volta dos anos de 2003/2004, quando a  obra contava com cerca de 3 anos, já foi possível verificar a presença  dos problemas de fissuras, infiltrações e vazamentos aqui estudados.  Ora, tratando-se de construção praticamente nova, a existência de tais  problemas já denota que sua origem não decorre de mau uso ou decurso de  tempo, mas sim de má construção. Essa conclusão resta corroborada pelo  fato de os problemas se apresentarem não em um bloco ou apartamento  isoladamente, mas em todo o empreendimento, ou seja, nas unidades  habitacionais que compõem os cinco blocos que constituem o Condomínio  Residencial em apreço, assim como nas áreas comuns do Residencial.
Além disso, nas informações prestadas pela CAIXA acerca  do cumprimento da liminar deferida pelo Juízo (fls. 606/622), ficou  demonstrado que, para eliminação dos problemas apresentados no  empreendimento em tela e pleno aproveitamento das unidades habitacionais  que compõem o Residencial Sampaio Correia, foram necessários serviços  reparadores minuciosos, que denotam a precariedade da construção do  empreendimento. Exemplo disso é o fato de ter sido necessário realizar  reparo para controle de alagamento de área seca por água de banho;  reparo do piso do box para correção do caimento para o ralo; reparo da  rede de esgoto para eliminar refluxo de águas servidas; reparo de  soleira para controle de alagamento; dentre outros.
Diante desse conjunto probatório, tenho que restou devidamente  comprovado que, na espécie, os defeitos hidro-sanitários, de fissuras,  de vazamentos e de infiltrações encontrados no Condomínio em comento  caracterizam-se como vícios de construção, ensejando a responsabilização  da empresa CONNÍVEL e da CAIXA pela sua reparação.
Com efeito, em face dessas provas, não subsistem as alegações das  demandadas no sentido de que, se os problemas detectados decorressem de  má construção, o empreendimento não teria recebido o "habite-se" da  Prefeitura Municipal e do Corpo de Bombeiros, assim como autorização da  COSERN para ligação de energia. É que, não obstante tenha sido declarada  a habitabilidade do Residencial assim que concluída a obra, os  problemas construtivos não tardaram em aparecer, a exemplo do grave  problema hidro-sanitário, reconhecido e sanado pela empresa CONNÍVEL,  sob fiscalização da CAIXA, antes mesmo do ajuizamento desta ação.
Do mesmo modo, os documentos juntados aos autos pela  CONNÍVEL (fls. 163/230), com o objetivo de demonstrar que os reparos  internos solicitados na presente causa em prol dos arrendatários já  foram realizados, não se mostraram suficientes para tal. A uma, porque  não referiram os serviços prestados a cada arrendatário. E a duas,  porque as informações prestadas nos autos por peritos, inspetores e pela  própria CAIXA acerca dos serviços de reparação necessários ao pleno  aproveitamento das unidades habitacionais que constituem o Condomínio  Residencial Sampaio Correia dão conta de que as obras de reparação  pleiteadas na presente demanda apresentavam-se mesmo necessárias.
Outrossim, também em face desse escorço probatório, tenho  que deve ser confirmada a antecipação de tutela deferida ab initio,  posto que presentes os requisitos para tal (art. 84, § 3º, do Código de  Defesa do Consumidor). Aliás, para dar cumprimento a esta, a CAIXA já  vem realizando os reparos necessários à plena habitabilidade das  unidades autônomas do Condomínio em referência, de sorte que, por  ocasião do cumprimento da sentença, caber-nos-á exigir a comprovação da  satisfação da obrigação reconhecida judicialmente.
Nesse passo, importante frisar que, tendo a CAIXA se responsabilizado  sozinha pelo cumprimento da antecipação de tutela deferida, poderá  exercer o direito de regresso contra a CONNÍVEL, uma vez confirmado este  decisum, pois reconhecida a responsabilidade solidária de ambas pela  reparação dos prejuízos causados aos adquirentes das unidades  habitacionais do Residencial em comento.


II.4 - DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO PELOS ARRENDATÁRIOS

Por fim, argumentou o órgão ministerial a necessidade  de que os adquirentes das unidades do Residencial Sampaio Correia sejam  responsáveis pela administração do Condomínio, assim como pela aprovação  de suas normas internas, afastando-se a validade do contrato travado  para tal entre a CAIXA e a empresa ABREU IMÓVEIS, haja vista que serão  os futuros proprietários do imóvel que arrendaram, apresentando mais  interesse do que a CAIXA na solução dos problemas cotidianos do  Condomínio. Além disso, com o reconhecimento desse direito aos  arrendatários, deixariam de pagar à ABREU IMÓVEIS a vultosa quantia que  despendem mensalmente a título de taxa de administração.
Para defender essa necessidade de administração do Condomínio pelos  próprios arrendatários, citou o parquet que, com a administração a  cargo da ABREU IMÓVEIS, chegou-se a atrasar o pagamento de contas de  energia elétrica de um dos blocos, sujeitando-se as unidades  habitacionais respectivas à corte de energia, quando havia recursos na  conta do Condomínio suficientes à quitação de tais obrigações. Ademais,  embora o Condomínio seja ocupado por cidadãos de baixa renda, é bastante  elevado o valor cobrado a título de taxa de administração, não se  justificando esse dispêndio de recursos quando os próprios  arrendatários, futuros proprietários dos imóveis arrendados, poderiam  administrar desde logo o Condomínio.
Ainda para  justificar a legitimidade da administração do Condomínio pelos  arrendatários, asseverou o representante do MPF o caráter inovador do  contrato de arrendamento residencial, em que os consumidores titularizam  direitos assemelhados aos dos locadores, dos compradores ou dos  promitentes-compradores, sem caracterizar-se como qualquer um desses,  quando deveria ser equiparado ao promitente-comprador, já que o objeto  do contrato em comento é efetivamente a aquisição final do bem pelo  arrendatário. Desse modo, assim como os promitentes-compradores, teriam  os arrendatários direito ao exercício das funções normativas e  administrativas do Condomínio.
Noutro pórtico, agora  para demonstrar o abuso na contratação da ABREU IMÓVEIS para  administrar o Condomínio, informou o representante do MPF que ficou  estipulado no contrato travado entre a CAIXA e a ABREU IMÓVEIS que a  remuneração desta seria proporcional às despesas efetuadas pelo  Condomínio, o que, segundo os arrendatários, estimula a ré ABREU IMÓVEIS  a aumentar os encargos condominiais, a fim de aumentar sua  contra-partida. Exemplo disso foi que, em um ano, a taxa de condomínio  aumentou 50% e a remuneração da empresa administradora do condomínio  aumentou em 100%, tudo sem consentimento ou consulta aos arrendatários.
Em sua contestação, a CAIXA defendeu o seu direito à  administração dos imóveis que compõem o Residencial Sampaio Correia, já  que lhe pertencem enquanto em curso o prazo do contrato de arrendamento,  afirmando, nesse passo, o equívoco do órgão ministerial ao denominar o  Residencial como condomínio, pois, a seu ver, como todas as unidades  habitacionais lhe pertencem, não há que se falar em co-propriedade.
Ademais, ainda que houvesse condomínio, seria aplicável o  art. 1.333 do Código Civil, cuja redação é semelhante a do art. 17 do  Regimento Interno do Condomínio.
Outrossim,  asseverou o ente paraestatal a impossibilidade de se tomar o contrato  como sendo de promessa de compra e venda, pois, nessa hipótese, não  seriam aplicáveis as normas do PAR, mas sim dos contratos de mútuo  financeiro, o que só prejudicaria os arrendatários do Residencial  Sampaio Correia.
De outra banda, aduziu a empresa  pública federal a regularidade do contrato de prestação de serviço que  travou com a ABREU IMÓVEIS, ressaltando que foi firmado após o devido  processo licitatório e que a remuneração da administradora está dentro  dos parâmetros normais, sendo proporcional à arrecadação de taxas de  manutenção e não às despesas, como alegado pelo autor.
Embora a empresa ABREU IMÓVEIS não tenha contestado o pedido inicial,  manifestou-se nos autos quando intimada para pronunciar-se sobre o  pleito de antecipação de tutela (fls.72/87), ocasião em que alegou a  regularidade do contrato travado com a CAIXA para administração do  Residencial Sampaio Correia, mormente por esta representar os interesses  do fundo proprietário das unidades habitacionais, nos termos da  legislação que rege a matéria, ressaltando ainda o fato de que a  celebração foi precedida do necessário procedimento licitatório.
Ademais, refutou as afirmações do parquet, no sentido de  que a empresa ré utilizou a taxa de condomínio para custear reparos na  obra; vem gerindo mal o Residencial; aumentou unilateralmente a sua  remuneração; e não tem permitido a participação dos arrendatários nas  decisões sobre o condomínio.
Nesse sentido,  asseverou que o representante do MPF em nenhum momento apontou, na  exordial, quais as obras de reparo que foram custeadas pelas taxas de  condomínio, o que realmente não estava a seu alcance, já que nenhuma  obra de reparo foi assim remunerada.
Além disso,  argumentou que não houve aumento excessivo da taxa de condomínio durante  o ano de 2004, mas uma oscilação mínima dessa taxa, decorrente  exclusivamente do nível de consumo de água.
Outrossim, afirmou não ser verdade que as decisões administrativas são  tomadas sem consulta ou consentimento dos arrendatários, fazendo prova  de que estes participam de tais decisões através das atas das  assembléias do Condomínio.
Por fim, com relação ao  atraso no pagamento da conta de energia de um dos blocos que compõem o  Residencial, justificou a empresa demandada que o corte de energia  ocorreu porque, ao tempo da construção, foi feito mais de um cadastro do  Residencial na COSERN e, como não tinha conhecimento da existência  dessa segunda conta de energia, cuja cobrança não chegava à  administradora, a fatura não foi adimplida no tempo oportuno. Todavia,  ao tomar conhecimento do fato, foi providenciada a regularização da  inscrição do Residencial na COSERN, não decorrendo, portanto, o aludido  corte de energia de má-gestão da administradora.
Analisando as alegações das partes, tenho que o pleito do Ministério  Público Federal não merece prosperar. Isso porque, a meu sentir, assiste  razão à CAIXA e à empresa ABREU IMÓVEIS quando aduzem que aquela  representa o proprietário dos imóveis que compõem o Residencial Sampaio  Correia, cabendo-lhe, em face disso, a administração dos mesmos.
Com efeito, segundo a Lei nº 10.188/2001, art. 2º, os bens  imóveis objeto do arrendamento residencial ali previsto pertencem ao  FAR, o qual é gerido pela CAIXA, instituição financeira que mantém a  propriedade fiduciária dos mesmos durante o prazo do arrendamento. Logo,  na condição de proprietária dos bens, justa sua pretensão de exercer o  direito de administrá-los.
De fato, embora os  arrendatários objetivem adquirir os imóveis arrendados, não podem ser  equiparados a promitentes-compradores, pois, ao término do contrato que  travaram com a CAIXA, poderão optar por devolver o bem arrendado ou  prorrogar o contrato, ao invés de adquirir o imóvel, não sendo,  portanto, certa a ocorrência desta compra. E mais: pelos motivos  previstos na avença, pode até mesmo o contrato ser rescindido  prematuramente, hipótese em que o arrendatário nem mesmo terá a  possibilidade de optar pela compra do imóvel.
Nesses  termos, não vejo como retirar a administração dos imóveis daquela que  detém a propriedade sobre os mesmos e transferi-la para outrem, detentor  de mera posse sobre os bens, se tal fato não foi autorizado ou desejado  pelo proprietário, mormente no presente caso, em que, como destacado  acima, não é certa a transferência da propriedade do bem ao  arrendatário.
Igualmente não vislumbro como rechaçar  o direito da CAIXA de estabelecer o Regimento Interno e a Convenção do  Condomínio, embora essa co-propriedade ainda não exista, como ressaltado  pela empresa pública. É que, se a instituição financeira representa o  proprietário dos imóveis e, para sua administração, prefere normatizar a  forma como essa gestão se dará, não vejo óbice a que exerça este  direito. Enquanto os imóveis pertencerem ao FAR, a CAIXA tem liberdade  para administrá-los como bem entender, desde que dentro da legalidade.
Na hipótese, a par de se encontrar nos limites da  legalidade a atuação da CAIXA na administração dos bens que pertencem ao  FAR, não se pode olvidar que a normatização da administração do  Condomínio serve antes para resguardar o interesse dos arrendatários do  que para prejudicá-los, já que claras e delimitadas as regras que  regerão a gestão dos imóveis.
De qualquer sorte,  quando mais de 2/3 (dois terços) dos imóveis que compõem o Residencial  Sampaio Correia não mais pertencerem ao PAR, a administração do  Condomínio passará a ser exercida por síndico eleito por assembléia dos  condôminos, nos termos do art. 17 do Regimento Interno do Residencial  (fls. 317/327). Nessas circunstâncias, nos termos do art. 4º do mesmo  Regimento, a Convenção do Condomínio poderá ser alterada, observados os  requisitos ali previstos, de modo que, não se agradando os então  proprietários do Residencial com algumas das disposições da Convenção,  poderão alterá-las.
Outrossim, no que concerne à  alegação do órgão ministerial de que a CAIXA não detém condições  técnicas para administrar os imóveis em questão, tenho-a por  prejudicada, na medida em que não é a instituição financeira que vem  administrando o Residencial Sampaio Correia, mas a ABREU IMÓVEIS,  empresa especializada na área, contratada para tal fim pela  representante do fundo proprietário dos bens arrendados, haja vista as  normas previstas no Regimento Interno do Condomínio.
Nesse diapasão, convém afirmar a regularidade do contrato travado entre  a CAIXA e a ABREU IMÓVEIS (cópias às fls. 299/309), rechaçando os  argumentos do parquet em sentido contrário. A uma, porque, nos termos do  parágrafo 1º do art. 17 do pré-falado Regimento Interno do Condomínio,  enquanto o FAR detiver a propriedade de, no mínimo, 2/3 (dois terços)  das unidades autônomas do Residencial, o síndico será obrigatoriamente  pessoa jurídica indicada e contratada pela CAIXA. E a duas, porque, como  demonstrado pelas demandadas, o ajuste foi precedido de procedimento  licitatório.
Também no que atine à gestão da ABREU  IMÓVEIS na administração do Residencial em comento, não vejo qualquer  irregularidade. Primeiro, porque o representante do MPF não demonstrou  que a administradora tenha efetivamente utilizado a taxa de condomínio  para realizar reparos no Residencial, como alegou na inicial. A  respeito, justificou a ABREU IMÓVEIS que pagou com tais recursos obras  destinadas à manutenção do Condomínio, tais como limpeza de fossa e de  caixa de gordura.
Segundo, porque, ao contrário do  alegado pelo órgão ministerial, a ABREU IMÓVEIS comprovou, com as Atas  de Assembléias realizadas com arrendatários, que tem se empenhado na  redução das despesas do condomínio, embora sua remuneração consista num  percentual sobre o total das despesas realizadas, bem assim que tem  buscado a anuência destes para aquisição de melhorias que aumentariam o  valor da taxa de condomínio. Além disso, não restou provado nos autos o  excessivo valor da taxa de condomínio, sem razão para tal, como  asseverou o autor.
Terceiro, porque, relativamente  ao episódio do corte de energia elétrica em um dos blocos que compõem o  Residencial, a ABREU IMÓVEIS esclareceu o que acarretou o problema,  demonstrando que não decorreu de desídia sua na administração do  Condomínio.
Por derradeiro, a respeito desse tópico,  releva destacar que, nos autos do Agravo por Instrumento nº 61927/RN,  relatado pelo Eminente Desembargador Marcelo Navarro, a 4ª Turma do  Egrégio Tribunal Regional Federal da 5ª Região decidiu manter a ABREU  IMÓVEIS na administração do Condomínio, confirmando o efeito suspensivo  conferido pelo relator à decisão de primeiro grau acostada às fls.  125/129, em que se afastou a referida ré da administração do  Residencial.


III - DISPOSITIVO

DIANTE DO EXPOSTO, com fulcro no art. 269, I, do  Código de Processo Civil brasileiro, julgo parcialmente procedente o  pedido formulado na inaugural, para declarar, em face de sua  abusividade, a nulidade das cláusulas contratuais nºs. 5; 15, §§ 5º e  7º; 16, § 2º; 17; 18; 19, caput, inciso II, b, e §1º; 20, alínea c; 21,  parágrafo único; 22 e 24 do contrato-tipo travado entre a CAIXA e os  adquirentes das unidades habitacionais do Condomínio Residencial Sampaio  Correia. Em conseqüência, determino sejam excluídos das avenças o  parágrafo 1º da cláusula 19ª, a alínea c da cláusula 20ª e a cláusula  24ª, devendo as demais disposições contratuais reputadas abusivas ser  reinscritas nos termos referidos na fundamentação desta sentença.
No mesmo passo, reconheço a responsabilidade solidária da  CAIXA e da empresa CONNÍVEL pela reparação dos danos causados aos  adquirentes das unidades autônomas do Residencial em comento, em  decorrência da má construção do empreendimento, condenando ambas a  promover as obras de engenharia necessárias à reparação dos defeitos de  fissuras, vazamentos e infiltrações constatados nas unidades autônomas e  nas áreas comuns do Condomínio.
Em sede de  antecipação de tutela, ratificando as decisões anteriormente prolatadas,  determino que a CAIXA e a CONNÍVEL, no prazo de 60 (sessenta) dias,  concluam os reparos necessários à eliminação de fissuras, vazamentos e  infiltrações nas unidades habitacionais e nas áreas comuns do  Residencial Sampaio Correia, inclusive as obras de acabamento. De logo,  fixo multa diária no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), a incidir na  hipótese de descumprimento da medida ora deferida antecipadamente.
Condeno, ademais, a CAIXA e a CONNÍVEL ao pagamento das custas e despesas processuais.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Natal, 18 de março de 2008.


GISELE MARIA DA SILVA ARAÚJO LEITE,
Juíza Federal Substituta da 4ª Vara



1  Nesse sentido, consultar os seguintes julgados: EREsp 286649/RS  (2001/0189340-6; decisão: 07/05/2003; DJ: 29/09/2003, p.00135), EREsp  245704/SP (2002/0028324-4; decisão: 07/05/2003; DJ: 29/09/2003,  p.00135), EREsp 213828/RS (2001/0067779-5; decisão: 07/05/2003; DJ:  29.09.2003, p. 135).

2 GRINOVER, Ada Pellegrini et alli. Código  Brasileiro de Defesa do Consumidor Comentado pelos Autores do  Anteprojeto. 7 ed. rev. ampl. Rio de Janeiro: Forense Universitária,  2001; e MARQUES, Cláudia Lima et alli. Comentários ao Código de Defesa  do Consumidor. 1 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003.


PODER JUDICIÁRIO
JUSTIÇA FEDERAL DE PRIMEIRA INSTÂNCIA
SEÇÃO JUDICIÁRIA DO RIO GRANDE DO NORTE
4ª V A R A


Sentença Tipo A
Proc. 2004.84.00.008808-7