STJ: Contrato de gaveta: riscos no caminho da casa própria
Autor: Anna Flavia Ganut | Publicado: 2013-05-27T10:15:00-03:00



                                            
                                                Comprar imóvel com 
“contrato de gaveta” não é seguro, mas é prática comum. Acordo 
particular realizado entre o mutuário que adquiriu o financiamento com o
 banco e um terceiro, traz riscos evidentes. Entre outras situações, o 
proprietário antigo poderá vender o imóvel a outra pessoa, o imóvel pode
 ser penhorado por dívida do antigo proprietário, o proprietário antigo 
pode falecer e o imóvel ser inventariado e destinado aos herdeiros. 

Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudicado, caso o 
comprador fique devendo taxa condominial ou impostos do imóvel, pois 
estará sujeito a ser acionado judicialmente em razão de ainda figurar 
como proprietário do imóvel. 

Por problemas assim, o “contrato de gaveta” é causa de milhares de 
processos nos tribunais, uma vez que 30% dos mutuários brasileiros são 
usuários desse tipo de instrumento. 

A Caixa Econômica Federal (CEF) considera o “contrato de gaveta” 
irregular porque, segundo o artigo 1º da Lei 8.004/90, alterada pela Lei
 10.150/00, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem que 
transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do 
respectivo contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato 
concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora. 

Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reconhecido, em
 diversos julgados, a possibilidade da realização dos “contratos de 
gaveta”, uma vez que considera legítimo que o cessionário do imóvel 
financiado discuta em juízo as condições das obrigações e direito 
assumidos no referido contrato. 

Validade de quitação

O STJ já reconheceu, por exemplo, que se o “contrato de gaveta” já 
se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas
 no contrato, não é possível anular a transferência, por falta de 
prejuízo direto ao agente do SFH. 

Para os ministros da Primeira Turma, a interveniência do agente 
financeiro no processo de transferência do financiamento é obrigatória, 
por ser o mútuo hipotecário uma obrigação personalíssima, que não pode 
ser cedida, no todo ou em parte, sem expressa concordância do credor. 

No entanto, quando o financiamento já foi integralmente pago, com a 
situação de fato plenamente consolidada no tempo, é de se aplicar a 
chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não haver como 
considerar inválido e nulo o “contrato de gaveta” (REsp 355.771). 

Em outro julgamento, o mesmo colegiado destacou que, com a edição da
 Lei 10.150, foi prevista a possibilidade de regularização das 
transferências efetuadas até 25 de outubro de 1996 sem a anuência da 
instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos
 (REsp 721.232). 

“Como se observa, o dispositivo em questão revela a intenção do 
legislador de validar os chamados ‘contratos de gaveta’ apenas em 
relação às transferências firmadas até 25 de outubro de 1996. Manteve, 
contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no 
âmbito do SFH, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, 
realizada posteriormente àquela data”, afirmou o relator do caso, o 
então ministro do STJ Teori Zavascki, hoje no Supremo Tribunal Federal 
(STF). 

No julgamento do Recurso Especial 61.619, a Quarta Turma do STJ 
entendeu que é possível o terceiro, adquirente de imóvel de mutuário réu
 em ação de execução hipotecária, pagar as prestações atrasadas do 
financiamento habitacional, a fim de evitar que o imóvel seja levado a 
leilão. 

Para o colegiado, o terceiro é diretamente interessado na 
regularização da dívida, uma vez que celebrou com os mutuários contrato 
de promessa de compra e venda, quando lhe foram cedidos os direitos 
sobre o bem. No caso, a Turma não estava discutindo a validade, em si, 
do “contrato de gaveta”, mas sim a quitação da dívida para evitar o 
leilão do imóvel. 

Revisão de cláusulas 

Para o STJ, o cessionário de contrato celebrado sem a cobertura do 
FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) não tem direito à 
transferência do negócio com todas as suas condições originais, 
independentemente da concordância da instituição financeira. 

O FCVS foi criado no SFH com a finalidade de cobrir o saldo residual
 que porventura existisse ao final do contrato de financiamento. Para 
ter esse benefício, o mutuário pagava uma contribuição de 3% sobre cada 
parcela do financiamento. Até 1987, os mutuários não tinham com o que se
 preocupar, pois todos os contratos eram cobertos pelo FCVS. A partir de
 1988, ele foi retirado dos contratos e extinto em definitivo em 1993. 

De acordo com a ministra Isabel Gallotti, relatora do caso, o 
terceiro pode requerer a regularização do financiamento, caso em que a 
aceitação dependerá do agente financeiro e implicará a celebração de 
novo contrato, com novas condições financeiras. 

Segundo a ministra, quando o contrato é coberto pelo FCVS, o devedor
 é apenas substituído e as condições e obrigações do contrato original 
são mantidas. Porém, sem a cobertura do FCVS, a transferência ocorre a 
critério do agente financeiro e novas condições financeiras são 
estabelecidas (REsp 1.171.845). 

Em outro julgamento, o STJ também entendeu que o cessionário de 
mútuo habitacional é parte legítima para propor ação ordinária contra 
agente financeiro, objetivando a revisão de cláusula contratual e de 
débito, referente a contrato de financiamento imobiliário com cobertura 
pelo FCVS. 

“Perfilho-me à novel orientação jurisprudencial que vem se 
sedimentando nesta Corte, considerando ser o cessionário de imóvel 
financiado pelo SFH parte legítima para discutir e demandar em juízo 
questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos 
através dos cognominados ‘contratos de gaveta’, porquanto, com o advento
 da Lei 10.150, o mesmo teve reconhecido o direito de sub-rogação dos 
direitos e obrigações do contrato primitivo”, assinalou o relator do 
recurso, o ministro Luiz Fux, atualmente no STF (REsp 627.424). 

Seguro habitacional 

Exigido pelo SFH, o seguro habitacional garante a integridade do 
imóvel, que é a própria garantia do empréstimo, além de assegurar, 
quando necessário, que, em eventual retomada do imóvel pelo agente 
financeiro, o bem sofra a menor depreciação possível. 

No caso de “contrato de gaveta”, a Terceira Turma do STJ decidiu que
 não é devido o seguro habitacional com a morte do comprador do imóvel 
nessa modalidade, já que a transação foi realizada sem o conhecimento do
 financiador e da seguradora (REsp 957.757). 

Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que, de 
fato, não é possível a transferência do seguro habitacional nos 
“contratos de gaveta”, pois nas prestações de mútuo é embutido valor 
referente ao seguro de vida, no qual são levadas em consideração 
questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da 
renda mensal. 

“Ao analisar processos análogos, as Turmas que compõem a Segunda 
Seção decidiram que, em contrato de promessa de compra e venda, a morte 
do promitente vendedor quita o saldo devedor do contrato de 
financiamento. Reconhecer a quitação do contrato de financiamento em 
razão, também, da morte do promitente comprador, incorreria este em 
enriquecimento sem causa, em detrimento da onerosidade excessiva do 
agente financeiro”, destacou a relatora. 

Diante dos riscos representados pelo “contrato de gaveta”, o melhor é
 regularizar a transferência, quando possível, ou ao menos procurar um 
escritório de advocacia para que a operação de compra e venda seja 
ajustada com o mínimo de risco para as partes contratantes. 

REsp 61619 - REsp 355771 - REsp 627424 - REsp 721232 - REsp 957757
REsp 1171845