Avaliação de Imóveis
Autor: Michel Bion Gâma | Publicado: 2013-11-04T18:11:00-08:00



A avaliação é o meio para obtermos o preço provável do imóvel, em se considerando suas características e ou atributos, dentro das condições normais de mercado.

Os profissionais do sistema Confea-Crea, avocam a prerrogativa, em razão da Lei 5.194/66, que regulamenta a profissão, de exercerem a atividade de Avaliadores e/ou Peritos, questão esta já pacificada, com a habilitação legal do Corretor de Imóveis proceder à elaboração do PTAM-Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

Para tanto, há necessidade de se entender da terminologia avaliatória e da distinção entre preço e valor com a prevalência da corrente univalente.

O mercado imobiliário é susceptível a flutuações decorrentes de fatores como as condições políticas e macroeconômicas, além da pressão das construtoras, que como fornecedores, impõem suas regras.

Os imóveis são únicos, com suas características e seus atributos, assim como as pessoas, em função das suas necessidades e desejos, o que provoca avaliações distintas em relação às ofertas, que por sua vez, ocupam também nichos distintos onde os imóveis usados são maioria e os preços são influenciados pela demanda.

Outro elemento que influencia o valor do imóvel é a região em que o mesmo está inserido. Existem zonas urbanas em franca expansão e outras já saturadas o que exige do avaliador a análise do comportamento do mercado em cada região.

Quanto ao nível de rigor das avaliações, estes são determinados pelas normas da ABNT da série NBR 14.653, e devem ser comprovados mediante cálculos matemáticos, à exceção da Avaliação Expedita, que não se pauta em metodologia definida nem expressa os elementos que levaram à convicção de valor, a exemplo das avaliações em massa.

A vistoria do imóvel, que antecede a avaliação é determinante quanto ao fornecimento de informações no que tange às características e/ou atributos valorativos, além da identificação de patologias que possam vir a depreciar o imóvel avaliando.



DA METODOLOGIA AVALIATÓRIA



Método Comparativo de Dados de Mercado: Neste método o valor do imóvel é obtido através da comparação de imóveis assemelhados. É imprescindível a correta caracterização do imóvel avaliando, além da homogeneidade das amostras pesquisadas, ou seja, informações de mesma natureza do imóvel avaliando.

Método do Custo de Reprodução: Como o próprio nome indica, este método busca reproduzir a edificação com base no orçamento sintético ou analítico, envolvendo benfeitorias iguais ou semelhantes ao objeto da avaliação. Adota-se no desenvolvimento do processo, procedimentos baseados em informações técnicas relativas a custos unitários (CUB), estado de conservação, coeficiente da coisa feita, valor do terreno e fator de comercialização.

OBS. A avaliação de terrenos, no caso, pode ser feita através da simples atualização do custo ou através do método comparativo de dados de mercado.



Método Evolutivo: É obtido através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerado o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização. (ABNT NBR 14653-2)



Método da Renda: O valor do imóvel é obtido pela capitalização da sua renda real ou prevista.

Para tanto, temos que estimar seu valor locativo (hoje em torno de 0,6% do valor do imóvel), considerar sua vida útil ou remanescente, além de outros elementos que nos possibilitem estimar sua receita bruta e consequentemente, a receita líquida prevista considerando-se cenários viáveis.



Método Residual: É o inverso do método de custo. Nele subtrai-se o valor das benfeitorias para se obter o valor do terreno. Caso se obtenha o valor do terreno pelo método comparativo direto de dados de mercado, este será subtraído do valor total , assim como seus respectivos encargos, lucro e outros itens ou despesas pertinentes restando assim o valor das benfeitorias.



Método Involutivo: De uso exclusivo na avaliação de terrenos e glebas urbanizáveis quando inexistam dados amostrais comparáveis. “Baseia-se no máximo aproveitamento eficiente baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético “empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto”. (NBR14653-1)



Em termos de prioridades, na avaliação imobiliária, a Análise da Documentação do imóvel ocupa o primeiro lugar seguido pela Vistoria Técnica e a depender da finalidade da avaliação, segue-se à escolha do método e/ou métodos a serem empregados.

As normas da ABNT da série 14.653 traçam diretrizes para a elaboração e apresentação do resultado da avaliação.

Relacionado à homogeneização das amostras, no caso do MCDM, existem fatores diversos, que exigem do avaliador a sensibilidade para eleger aqueles que deverão ser comparados e/ou ajustados, para obtermos valores semelhantes para comparação.

A avaliação de imóveis urbanos poderá ser feita por qualquer dos métodos apresentados, dando-se preferência para o emprego dos métodos diretos.

Um item importante a observar, no contexto da avaliação, é o de melhoramentos públicos, quando se fizer relação entre o imóvel avaliando com os imóveis pesquisados, adotando-se os fatores de correção para cada caso.



AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS



Os métodos avaliatórios utilizados neste segmento são: os Diretos (Comparativo e Custo) e os Indiretos (Renda e Residual) com a aplicação de componentes do valor como terra nua, construções, instalações e culturas.

As benfeitorias classificam-se em produtivas e não produtivas, sendo considerada a utilidade das mesmas e sua importância junto ao referencial produtivo do imóvel.



Fonte: Prof. Marcos Mascarenhas