STJ derruba o rateio da taxa de condomínio pela fração ideal
Autor: alcino corretor | Publicado: 2015-06-21T07:25:00-07:00


STJ derruba o rateio da taxa de condomínio pela fração ideal

03/06/2013

Milhares de condomínios serão motivados a revisar a convenção para
evitar processos judiciais movidos por coberturas e apartamentos térreos. Pela
primeira vez, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou um Recurso Especial
que trata do costume de os condomínios cobrarem a taxa de condomínio de
unidades maiores (apartamentos térreo e de cobertura) com base na fração ideal,
que muitas vezes onera o proprietário ao pagamento a mais de 50% a 200% do
valor que é pago pelos apartamentos tipo.Ao julgar o recurso especial
(1.104.352–MG (2008/0256572-9), o STJ determinou que o condomínio devolvesse
tudo que cobrou a mais do apartamento maior, que pagava 131% a mais do valor da
taxa de condomínio que era pago pelos apartamentos tipo.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; O condomínio tinha aprovado na assembleia a cobrança da taxa
pela fração ideal a partir de maio de 2003. Agora, diante da decisão do
ministro Marco Buzzi, que confirmou acórdão unânime dos desembargadores do
Tribunal de Justiça de Minas Gerais (Sebastião Pereira de Souza, Otávio Portes
e Nicolau Masselli), deverá pagar, ao dono da unidade maior, tudo que cobrou a
mais, corrigido (INPC/IBGE) a partir de 16/11/2004, data em que este colunista,
como advogado do proprietário, propôs a Ação Declaratória que anulou a cobrança
pela fração ideal e determinou o pagamento igualitário entre todos os
apartamentos. Tendo em vista que o apartamento maior possui um grande jardim,
foi aceita pelo Poder Judiciário a nossa proposta de pagar somente o acréscimo
de 20% sobre a sua cota parte do consumo de água, ou seja, enquanto os
apartamentos tipo pagam, por exemplo, R$ 50,00 de água, o apartamento que tem
fração ideal 131% maior pagará R$ 60,00.&nbsp;&nbsp;&nbsp; 
A decisão do STJ, a mais alta corte do país para julgar este tipo de ação,
confirmou o acórdão do TJMG no sentido de que o uso da fração ideal acarreta
enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores quando estes
pagam a menos por serviços que são utilizados igualmente por todas as unidades,
independentemente do tamanho.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; O TJMG
e o STJ constataram que apesar do § 1º do artigo 12 da Lei nº 4.591/64 e o
inciso I, do art. 1.336 do Código Civil citar como regra o rateio de despesas
pela fração ideal, o fato destes artigos estipularem “salvo disposição em
contrário na convenção”, deixa claro que o legislador estabeleceu essa exceção
para que fosse dada a liberdade da assembleia geral adotar outro critério que
seja justo, que busque cobrar de cada unidade o que realmente utiliza e se
beneficia dos serviços que são prestados nas áreas comuns, baseado no
“princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa”. A
perícia judicial apurou que o apartamento maior gasta o mesmo que os
apartamentos tipo, pois as despesas que geram o rateio de despesas decorrem do
uso das áreas comuns (portaria, escadas, elevador, energia elétrica,
empregados, faxina, etc) que são utilizados igualmente, independentemente do
tamanho interno dos apartamentos. Na decisão judicial, foi repudiado o
argumento do condomínio de que o fato de o apartamento maior pagar o mesmo
valor que as unidades menores geraria enriquecimento ilícito do
autor/proprietário que tem maior fração ideal, tendo o STJ dito: “O Tribunal de
origem fundou seu convencimento na impossibilidade de enriquecimento ilícito –
art. 884 do Código Civil – uma vez que a área maior do apartamento do autor da
ação não onera os demais condôminos. No caso dos autos, a soberania da
assembleia geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos pelo
simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que
tal fato, por si só, não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao
proprietário maior benefício do que os demais e, finalmente, a área maior não
prejudica os demais condôminos. Essa prova foi produzida pelo apelante na
perícia.” Há muitos anos os tribunais estaduais e o STJ já tinham se
posicionado contra a cobrança pela fração ideal de prédios compostos por lojas
e salas, pois são várias as decisões judiciais que determinam a isenção do
pagamento de porteiros, elevadores e demais itens que não são utilizados pela
loja quando esta tem entrada independente da torre que oferece serviços apenas
às salas.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;  Agora, como presidente da
Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, me sinto realizado ao ver consagrada
a tese que criei há 18 anos, apesar de ter demorado dez anos para que o STJ
confirmasse meus argumentos de que a fração ideal destina-se basicamente como
parâmetro para cobrar as despesas de construção de unidades vendidas na planta,
o que resulta no pagamento do preço mais elevado pela compra do imóvel que tem
maior dimensão. Diante da lógica matemática, o STJ decidiu que quando o prédio
possui unidades de tamanhos diferentes torna-se inviável a cobrança pela fração
ideal por gerar enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores,
que é repudiado pelo artigo 884 do CC.&nbsp; O
STJ deixou claro que a liberdade de elaborar uma convenção de condomínio, exige
que os condôminos dos apartamentos menores/tipo tenham boa fé, que se abstenham
de se aproveitar do fato de ser maioria para votar com o quórum de 2/3 do
prédio e aprove uma regra de rateio que acarrete a penalização da unidade
maior, a ponto de desvalorizá-la para venda ou locação, em decorrência da
cobrança de uma taxa de condomínio que, no presente caso, era 131% maior.



Kênio Pereira&nbsp;
colunakeniopereira@hojeemdia.com.br