ADQUIRIR TERRENOS - CUIDADOS 
Autor: EDISON BERNARDES | Publicado: 2012-08-28T12:33:00-07:00

Adquirir um terreno exige informação e cuidados para que não fique com um "mico" na mão.
A primeira necessidade ou cuidado, é saber o uso que se dará a êle. Se para construir sua própria residência, se para incorporar e vender as unidades a serem construídas, se meramente como uma reserva patrimonial visando o futuro, se construir unidades residenciais e/ou comercias para venda ou locação após a sua construção, enfim... Esta definição é importante para que possa tomar a decisão correta de onde comprar, que preço pagar, qual a expectatíva de retorno desejada e a viabilidade do terreno para o propósito desejado.
Portanto, a primeira decisão a ser tomada é responder as perguntas "para que quero?" e "onde quero?"
Após respondidas as questões anteriores, e saber se dispõem de condições financeiras para satisfazer estas expectativas. Definido o que quer, onde quer, se tem condições, a proxima etapa&nbsp;é buscar no mercado através de um corretor especializado um produto que atenda estas necessidades.
Dentre as opções apresentadas escolher um&nbsp;e fechar negócio não basta. A primeira providência é a análise documental mediante apresentação pelo vendedor do registro imobiliário do terreno e da&nbsp; certidão de negativa de ônus emitida pelo cartório, guia amarela emitida pela prefeitura local ( muitas cidades oferecem acesso a este documento pela internet) onde estarão definidas as medidas do terreno que deverão ser confrontadas com as constantes na matrícula do imóvel, seus usos permitidos, zoneamento, taxas de ocupação, coeficiente de aproveitamento, permeabilidade, tipos de uso ( exclusivamente comercial, comercial e residencial, de uso misto, industrial, moradias individuais e/ou coletivas, parãmetros construtivos, cones, andares, necessidades ou possibilidades de aquisição de poetncial construtivo, alinhamentos de ruas, projetos futuros de arruamento, consultas aos orgão ambientais&nbsp;etc). Com base nestes documentos a juda de um profissional é de grande importância, especialmente um arquiteto experiente ou um gestor imobiliário experiente nesta questão, para avaliar mediante uma estatística se este se adequa as necessidades ou desejos que previamente definiu. É tudo? Não! Vendedores corretos devem dispor de levantamento topográfico do terreno pois nem sempre os que os documentos demonstram são corretos. Podem haver divergências entre o registro (matrícula), dados disponíveis nas plantas arquivadas na prefeitura quando do loteamento e o real, ou seja, se não ocorreu, ao longo do tempo, apropriações indevidas das divisas, que na prática é o que valerá para futuras construção&nbsp;e necessite de demandas judiciais ou adminstrativas&nbsp;ou acordos com visinhos das áraes apropriadas. A significância desta eventual divergência poderá mudar totalmente a viabilidade de um determinado projeto e este é um fator a ser considerado na decisão de compra. Dificilmente um vendedor executa sondagens do solo antes de vendê-lo, mas também é uma análise importante a ser considerada, especialmente a existência de lençois freáticos rasos se a pretensão é construir um edífico com subsolos, tipos de solo, ´profundidade das rochas que darão sustentação as estruturas do prédio (fundações) e a falta deste levantamento técnico poderá ser feita inicialmente com uma análise das construções existentes ao redor que, provavelmente, encontraram as mesmas estruturas de solo.Não há nada que a engenharia não resolva mas, tudo tem seu custo, e este fator pode encarecer acima do desejado o projeto futuro.
Outro fator a ser considerado são as medidas do terreno. Se para construção de uma simples moradia, seja casa, sobrado ou qualquer construção individual térrea ou assobradada esta questão é mais simples, bastando verificar se o terreno comporta a metragem desejada de construção e os alinhamentos e recuos exigidos pela legislação municipal. Se o objetivo é a construção de um edífício multiandares, subsolos etc a análise é um pouco mais complexa e exige a experiência de um profissional, de forma a adequar a melhor tipologia, as relações possíveis de áraes privativas e áreas comuns, a largura do terreno (minimo de 15 metros de testada é o ideal), sua profundidade, as necessidades de aquisição de potencias construtivos, seus custos e, principalmente, a viabilidade econômica do empreendimento, definindo a sua melhor ocupação, tipologia, necessidades de vagas de garagens e estacionamentos. Esta avaliação nem sempre são preocupações dos arquitetos, que apenas executam projetos de acordo com o solicitado pelos clientes, observando os delineamentos legais, mas pouca preocupação tem, não por má fé, mas por desconhecimento do mercado, da viabilidade economica, financeira e mercadológica dos projetos executados que, muitas vezes, são inexequíveis pelo tamanho do terreno que hoje tem um peso significativo nos custos de um empreendimento&nbsp;.
Portanto, o auxílio de um profissional que tenha conhecimentos abrangentes não apenas dos aspectos construtivos, mas de viabilidade global de um empreendimento imobiliário não é uma despesa adicional mas, a certeza de estar fazendo um investimento com melhor retorno financeiro (custo x benefício).