EZTC3 - Analise
Autor: Fabricio S. | Publicado: 2010-04-21T22:33:00-03:00

Abaixo segue uma ótima análise da EZTC3 disponibilizada em um fórum de discussões da ADVFN. Contudo lembre-se sempre de analisar os dados e fazer uma análise PESSOAL de investimento.

&nbsp;------------
Para iniciarmos a análise da EZTC3, entendo que, primeiro, devemos saber de fato qual o seu valor patrimonial, ou seja, se ela fosse encerrada hoje quanto cada acionista receberia por cada ação da empresa. Pelo que foi calculado abaixo cheguei ao resultado de mais ou menos R$9,95 em 31/12/2009. Trata-se, portanto de uma empresa que atualmente está sendo negociada ABAIXO do seu valor patrimonial.A medida do possível (não tenho muito tempo, pois possuo outras atividades) explicarei a todos como cheguei a este resultado explicando detalhadamente os itens abaixo. EZTC31- Terrenos em estoque 239.655.000,002- Lucros a realizar 197.396.000,003 - CEPAC 48.407.000,004 - Caixa e disponibilidades Líquidos 61.500.000,00TOTAL (SOMA ITENS 1 a 4) 546.958.000,00Número de ações da empresa 146.724.120Valor a ser acres. ao valor patr. (Total /n. ações da empresa) 3,73Valor patrimonial (patrimônio Líquido) 6,22Valor da empresa (no encerramento de suas atividades) 9,95Explicação sobre o valor apurado acima.1- Terrenos em estoque - É o valor contábil (valor de custo) dos terrenos lançados nas demonstrações financeiras da empresa. 2- Lucros a realizar - Refere-se às vendas já efetuadas pela empresa e ainda não apropriadas, ou seja, não levadas para a conta resultado (lucro ou prejuízo.). Isso quer dizer que se a empresa parasse de vender hoje e continuasse a construir os imóveis já vendidos ela ainda teria um lucro neste valor. 3 - CEPAC (documento que dá direito ao seu detentor de poder aumentar o potencial construtivo de determinadas áreas acima do que é permitido pela lei que disciplina a matéria) 4 - Caixa e disponibilidades Líquidos - são os valores que a empresa dispõe no caixa já descontadas todas as dívidas (empréstimos e financiamentos). 5 - Valor patrimonial - é o valor do seu patrimônio Líquido constante no seu balanço dividido pelo número de ações da empresa.6 - Valor da empresa no encerramento de suas atividades - é o valor do seu patrimônio Líquido constante no seu balanço MAIS os seus ativos líquidos de quaisquer dívidas (itens 1 a 4)dividido pelo número de ações da empresa.VALE RESSALTAR que os terrenos que a empresa possui em estoque não foram atualizados. Em sua grande maioria foram adquiridos em 2006. De lá para cá tais terrenos valorizaram-se mais de 100% (cem por cento). Se considerássemos uma valorização de 100% em tais terrenos o valor patrimonial CORRETO da Empresa EZTC3 passa a ser de: R$11,58 (onze reais e cinquenta e oito centavos). Continuando a nossa discussão sobre a empresa EZTC3 passaremos a falar sobre a REF. REF é a margem bruta a apropriar antes do PIS, do CONFINS e das DESPESAS FINANCEIRAS. A da EZTC3 é a melhor do mercado (47,8%) o que deixa a empresa em uma situação bastante confortável no que diz respeito as margem bruta (40%) e líquida (30%) anunciadas no guidance divulgado pela empresa. Aliás, os próprios CONTROLADORES afirmaram em TELECONFERÊNCIA (08/03/2010) que a margem REF deixa a empresa confortável para assumir o que foi proposto no guidance não só em relação a 2010, mas também 2011. Quanto aos valores anunciados em tal guidance (VGV lançamento de 700,00 a 900,00 milhões), entendemos que a empresa trabalha para atingir o valor de 900,00 milhões dado ao expressivo aumento das despesas administrativas e levando em conta que em TELECONFERÊNCIA (08/03/2010)os próprios CONTROLADORES afirmaram que "Esses objetivos que traçamos no guidance são conservadores"Porém para efeito de estimativa de valor patrimonial em 31/12/2010, veja bem não estou falando em PROJEÇÃO DE PREÇO JUSTO VISTO QUE ESSE SEMPRE SUPERA O PRIMEIRO, iremos considerar de forma conservadora VGV de 700,00 milhões e margem líquida de 30% o que resultaria em um lucro anual de mais ao menos 210,00 milhões.Levando-se em conta o valor contábil dos terrenos em estoque da EZTC3 com 100% de valorização, conforme fora explicado acima, mais o valor CONSERVADOR do LUCRO estimado para 2010, tendo em vista o guidance de empresa, o VALOR PATRIMONIAL DA EZTC3 no final de 2010 seria de ... R$13,01 (treze reais em um centavo.). Continuo a minha análise falando sobre recebíveis. Recebíveis são os valores que a empresa tem a receber em razão das vendas efetuadas.Tais recebíveis são corrigidos desde a venda do imóvel.Enquanto os imóveis estão em construção tais recebíveis e os custos das unidades vendidas são corrigidos pelo INCC.Após a conclusão da obra estes recebíveis se tornam performados e passam a ser corrigidos pelo IGPM + 12% ao ano.A EZTC3 possui um valor líquido de recebíveis da ordem de R$1.048,9 milhões. Deste valor R$223,4 milhões são recebíveis performados.Estimando o IGPM em mais ou menos 4%, renderão em 2010 16%, ou seja, renderão para o caixa da EZTC3 o valor de mais ou menos R$40,2 milhões.Os recebíveis não performados também geram receita para a EZTC3. Para sabermos o valor líquido de tais recebíveis basta diminuirmos do total de recebíveis da empresa o valor dos custos de construção e o valor do recebíveis performados.Na EZTC3 o valor dos recebíveis não performados líquidos é de mais ou menos R$500,00 milhões.Estimando em 3% o valor anual INCC, tais recebíveis não performados renderão à EZTC3 a quantia de R$15,0 milhões.Levando em conta tanto os recebíveis performados quanto os recebíveis não performados o valor patrimonial da EZTC em dezembro de 2010 será da ordem de: R$13,32 (treze reais e trinta e dois centavos). Até aqui apuramos mais ou menos, DE FORMA BEM CONSERVADORA, diga-se de passagem, qual o VERDADEIRO VALOR PATRIMONIAL da EZTC3, em 2009.Projetamos também DE FORMA BEM CONSERVADORA, qual seria o seu VALOR PATRIMONIAL no final do exercício de 2010.Entendo que os comentários mencionados anteriormente, já serviriam de forte argumento para a compra do papel, mas ainda tem mais, vamos a eles:1- Dividendo: trata-se de empresa que distribui regularmente dividendo, isso para um investidor de longo prazo é ótimo, pois alivia bastante o CUSTO DE CARREGAMENTO do papel por um longo período.2- Recebíveis performados: tendo em vista os empreendimentos a serem entregues até o final de 2010 estarão em torno de R$710,00 milhões no final do exercício de 2010, o que trará uma receita adicional à EZTC de mais ou menos R$110,00 milhões anuais.3- Recebíveis não performados: trata-se de empresa que numa projeção CONSERVADORA irá aumentar em quase 70% o valor dos seus recebíveis totais neste exercício (2010) o que é bom para a empresa na medida em que os mesmos, como fora explicado, anteriormente geram para a EZTC3 receitas financeiras.4- Dívidas: trata-se de empresa que não possui dívidas. Isso é muito bom porque pode pagar em dinheiro e dessa forma pode comprar melhor materiais de construção, terrenos para incorporação e etc. Além disso, se surgir uma crise de crédito, tem capacidade de lançar mão do seu caixa mais os seus recebíveis performados para financiar os seus produtos, ou seja, não depende de financiamentos de bancos.5- Margem REF: trata-se da mais alta do mercado (47,8). Isso nos da à quase certeza, tento em vista o seu banco de terrenos e o fato de que a empresa conseguirá manter margens próximas às praticadas em período anteriores por causa do aquecimento da demanda, de que a EZTC3 conseguirá manter por pelo menos três anos MARGEM BRUTA DE NO MÍNIMO 40% (quarenta por cento) e MARGEM LÍQUIDA DE NO MÍNIMO 30% (trinta por cento).6- Banco de Terrenos: Banco de terrenos bem localizados e focados na rentabilidade: 30% (trinta por cento) do banco de terrenos da EZTC3 e voltado para empreendimentos comerciais (Margem bruta de 50%), grande parte dele concentrado na região de Berrini, importante centro empresarial paulistano onde o metro quadrado de um empreendimento nos últimos anos subiu bastante e tende a subir mais visto que na região da Faria Lima, não se pode construir mais (A EZTC3 estuda o desenvolvimento de um projeto de LAJES CORPORATIVAS nesta área (Previsão de lançamento 2011)); 55% (cinquenta e cinco por cento) dele alocado para os padrões médios (39%), médio alto (11%) e alto (5%).7- Contas a receber: as contas a receber possuem garantias reais visto que o próprio imóvel comprado garante a dívida.8- Transparência: Trata-se da empresa mais transparente que eu vi até hoje. Seus relatórios são completos e de fácil entendimento. Seu departamento de RI e bastante eficiente (nunca demorou mais que 2(dois) dias para me responder algum questionamento).9- Segurança: a companhia não se deixa levar por modismos ou por sugestões de analistas de mercado como as que levaram muitas empresas do ramo a serem incorporadas por outras ou a se endividarem a ponto de terem que fazer subscrição de ações em valores equivalentes a mais ou menos 50% do valor patrimonial para conseguirem recursos na época da crise (2008), como foi o caso da BISA3. 10- Indicadores: Trata-se de empresa em que se registra por três anos consecutivos histórico de crescimento expressivo em vários indicadores a saber: de lucros, de receitas de vendas de imóveis, de dividendo distribuído, de empreendimentos lançados e outros. Caso queiram confirmar tais números basta acessar as informações divulgadas pela própria empresa no link cujo endereço é o seguinte: http://ri.eztec.com.br/eztec2009/web/arquivos/EZTEC_PropostaAdministracao_20100 415.pdf 11- Crescimento sustentado por receitas geradas pela empresa: Trata-se de empresa que vem crescendo a taxas expressivas nos últimos três anos utilizando receitas por ela geradas em quase sua totalidade, sem necessidade, portanto, de se endividar ou de necessitar de créditos de entidades financeira. Se levarmos em conta os valores que a empresa tem em caixa mais os valores que terá de recebíveis performados no final de 2010 e também o fato de a cada venda de imóvel receber 20% à vista, podemos afirmar que, ainda que aumente muito o seu guidance em 2011, tal situação não se modificará. 12- Estrutura Organizacional: adota um modelo de negócio totalmente integrado, sendo dividida em 3(três) unidades de negócios: Incorporação, Engenharia e Construção o que lhe permite além de um melhor controle de suas atividades, redução de custos.13- Área de atuação: sua área de atuação concentra quase 35% do PIB brasileiro e abriga a maior população do país aproximadamente 40 milhões de habitantes (Cidade de São Paulo, Região Metropolitana de São Paulo e interior de São Paulo). Mais que o dobro do segundo estado brasileiro em população: Minas Gerais com mais ou menos 19 milhões de habitantes. 14- Experiência empresarial dos sócios majoritários: A experiência empresarial dos controladores aliada ao fato de residirem em São Paulo há muito tempo faz com que os mesmos conheçam bastante sobre o mercado imobiliário de São Paulo o que permite à EZTC3, poder prever com antecedência aonde tem mais chances de ocorrer um BOOM IMOBILIÁRIO na região.15- Risco x retorno: A relação RISCO x RETORNO de se investir na empresa para aqueles que não precisam de muita liquidez é baixíssimo, quase zero porque não possui dívidas, porque possui um valor muito expressivo de lucros a realizar e de recebíveis, porque consegue gerar lucro EXPRESSIVOS vendendo bem menos que as demais visto que a sua margem líquida e bem superior (RISCOS DE CONSTRUÇÃO MENORES), porque quase um terço de land bank está focado em empreendimentos comerciais, porque está abaixo do seu valor patrimonial, porque, tendo em vista as receitas financeiras advindas dos RECEBÍVEIS, podemos afirmar que já tem LUCRO GARANTIDO POR VÁRIOS ANOS.16- Previsibilidade: Trata-se de empresa em que é possível prever antecipadamente como se portará no futuro devido à sua transparência, à abundância de informações divulgadas pela própria empresa e o seu RI, às novas normas que modificaram e que ainda vão modificar os lançamentos contábeis do setor de construção e etc. 17- Macroeconomia: A tendência do Brasil daqui para frente é ter a cada dia mais e mais pessoas ascendendo à classe média. No Estado de São Paulo, por ser responsável por quase 35% do PIB brasileiro e por ser o Estado mais populoso do Brasil, isso ocorrerá em maior número e mais rapidamente. Tal acontecimento beneficiará bastante a EZTC3 no futuro porque além de estar focada unicamente nesta região, 39% dos seus terrenos estão focados na classe média. 18- Liquidez: Trata-se de empresa que tem tido aumento de sua liquidez. Por isso passou a fazer parte do Índice Small Cap (SMLL) e do Índice Imobiliário (IMOB). A EZTC3 possui tantas vantagens, principalmente em relação às demais construtoras, que talvez eu ainda tenha me esquecido de mencionar alguma.Pelo acima exposto, entendo que estamos diante de uma oportunidade única, tendo em vista todos os fatores acima exposto, DE CONCENTRAÇÃO DE CARTEIRA EM UM ÚNICO PAPEL com uma relação risco x retorno ridícula.Entendo que a DIVERSIFICAÇÃO DA CARTEIRA só se justifica quando não estão presentes, em um único papel, tudo o que fora acima comentado, o que não é o caso da EZTC3.Eu, particularmente estou com mais de 80% da minha carteira concentrada em EZTC3. Mas, como diz o ditado popular “CADA CABEÇA UMA SENTENÇA”. Apesar das inúmeras vantagens acima citada continua BASTANTE DEPRECIADA.