Breve análise de FII – MAXR11B...
Autor: Alexandro | Publicado: 2013-08-18T20:00:00-03:00




&nbsp; &nbsp;Essa análise sobre o MAXR11B eu realizei em
junho/2012 para o Clube do Valor (que não está mais disponível aos leitores). E
olhando esse FII novamente, verifico que mantém algumas condições semelhantes à
época, constituindo-se em uma opção interessante a ser avaliada...



&nbsp; &nbsp;Esta análise está disponível, também, no site
Investing.com (link no final da postagem).



&nbsp; &nbsp;O FII Max Retail (MAXR11B), conforme previsto em
seu prospecto disponibilizado pelo administrador, foi criado com o objetivo de
realizar investimentos em empreendimentos imobiliários, por meio da aquisição
de imóveis comerciais destinados à exploração do segmento varejista, prontos ou
em construção, ou outros tipos de imóveis em que poderão ser desenvolvidos empreendimentos
comerciais.



&nbsp; &nbsp;O primeiro administrador foi o Banco
Ourinvest, sendo posteriormente substituído pela Brazilian Mortgages.



&nbsp; &nbsp;O Fundo detém 100% de oito imóveis
destinados à exploração comercial varejista. O patrimônio do Fundo abrange
63.446,73 m2 distribuídos em oito cidades. Seis lojas estão locadas
atualmente para as Lojas Americanas, uma para o Hipermercado Carrefour, e uma
para o Supermercado Bom Preço, do grupo Walmart.



&nbsp; &nbsp;Uma característica interessante do
fundo, e que muitos não conhecem, é que há um acordo relativo aos alugueis de
cinco dos seis imóveis locados às Lojas Americanas (das cidades de Belém,
Brasília, Maceió, Nilópolis e Vitória). Conforme esse acordo, a receita
proveniente da locação das referidas lojas é composta por um aluguel mínimo
anual, com pagamento de aluguel mensal por faturamento, sendo que a diferença
entre o valor pago (faturamento) e o aluguel mínimo é ajustada mensalmente. Esse
ajuste é repassado ao fundo nos meses de janeiro e julho, e pago aos cotistas
nos meses de fevereiro e agosto. Ou seja, nos meses citados o dividendo pago
cresce substancialmente, compensando, de certa forma, a receita mais baixa dos
demais períodos do ano.

Segue abaixo...


&nbsp; &nbsp;A título de curiosidade, o DY nos
meses normais gira em torno de 0,50% a 0,75%; porém, nos meses em que há o
ajuste semestral, é possível verificar o aumento do DY baseando-se por alguns
períodos em que isso ocorreu: Fev/12 = 2,21% / Ago/11 = 1,55% / Fev/11 = 1,87%.
Nesses períodos, inclusive, nota-se um aumento de volume de negociação e
valorização das cotas, possivelmente em função da entrada de novos investidores
(que desconhecem essa política de ajuste semestral), que acreditam que os
rendimentos mais elevados irão perdurar nos meses seguintes.



&nbsp; &nbsp;Desde julho/2011 o fundo vem sofrendo
uma perda no rendimento mensal equivalente a 9%, em média, devido ao reembolso em
36 parcelas do laudêmio devido à vendedora em razão da aquisição de imóveis
localizados em terrenos de marinha (atualmente está pagando a 12ª parcela). Além
disso, o DY ainda foi impactado, desde fevereiro/2012, em mais 10% devido ao
pagamento de seis parcelas (que se encerraram em julho/2012) referentes a obras
nos telhados dos imóveis em Belém, Maceió, Nilópolis e Vitória. Sem as despesas
extraordinárias que assolam o fundo, o rendimento líquido oscila em torno de 5
a 6% menos em relação à receita bruta.



&nbsp; &nbsp;Os contratos celebrados com os
locatários são reajustados pelo IGP-M (75% das lojas no mês de janeiro, e os
25% restantes em agosto). O vencimento dos contratos de locação estão previstos
da seguinte forma: 37,5% expiram em janeiro/2014; 25% em agosto/2018; e 37,5%
em janeiro/2019.



&nbsp; &nbsp;O retorno anual do MAXR11B gira na
média dos 9%.



&nbsp; &nbsp;Em cenário de alta na inflação e pouca
atratividade da renda fixa e da própria poupança, o fundo se constitui em
oportunidade de ganhos não somente com os dividendos mensais recebidos, mas
também pela possibilidade de valorização de sua cota.



&nbsp; &nbsp;Catalisadores:

- Rentabilidade anual acima da média
dos demais FII;

- Segurança proporcionada pelo lastro
em imóveis comerciais de médio e grande porte;

- Possibilidade de ganhos de capital
(valorização da cota);

- Geração de fluxo de caixa de forma
regular, com proteção contra a inflação.



&nbsp; &nbsp;Principais Riscos:

- Risco de vacância das lojas após o
término dos contratos de locação (o vencimento mais próximo será em
janeiro/2014);

- Risco de inadimplência dos
locatários (reduzido, de certa forma, em função dos locatários pertencerem a
grandes conglomerados de atuação nacional);

- Baixa liquidez (volumes de
negociação diários abaixo da média, em comparação aos FII mais antigos).



Link desta análise no site Investing.com:

http://br.investing.com/analysis/breve-análise-de-fii-–-maxr11b...-7568