Alugar ou comprar um imóvel?
Autor: せいき君 | Publicado: 2011-09-19T20:08:00-03:00



No começo do ano, resolvi que era mais que hora de arrumar o meu 
próprio canto, e sair de vez da casa dos meus pais. De fato, a idade já 
estava batendo, eu estava trabalhando em um local muito longe de casa e o
 namoro já amadurecera o suficiente para abraçar um próximo passo na 
relação.











Assim, comecei a pesquisar o preço de imóveis e financiamentos 
compatíveis com o meu salário e o de minha namorada. Fiquei espantado 
com os valores de imóveis aqui em São Paulo, e ainda mais com os juros 
que os financiamentos cobravam, ainda mais se eu não desse uma entrada 
enorme.&nbsp;Eu já havia lido alguns artigos sobre o assunto em livros e 
sites na internet, mas resolvi revisitar o assunto para decidir como 
resolver o meu planejamento.&nbsp; Após alguma reflexão, decidi que a melhor 
alternativa no meu caso seria mesmo pagar um aluguel.&nbsp;








Mas, objetivamente, qual a opção mais vantajosa? Alugar ou comprar um imóvel?











:: O sonho brasileiro







Quando contei aos meus pais que eu alugaria um apartamento, eles quase surtaram. "Não faz sentido, é como jogar dinheiro no lixo!", dizia o meu pai, e ainda complementava: "se você financiar um imóvel, ao menos estará investindo o seu dinheiro para ter um patrimônio lá na frente".







Eu, já decidido pelo estudo prévio que realizei, mantinha a minha posição: "fica tranquilo, pai -- alugar me possibilita&nbsp;investir mais dinheiro do que financiar um apartamento".&nbsp;Ainda
 inconformado, ele contra-argumentava, mas mesmo diante das minhas 
detalhadas explicações, ele não concordava -- e acho que não concorda 
até agora.








Fato é que o brasileiro tem encrustado em sua cultura o famoso "sonho da casa própria",
 sendo o fim precisar morar de aluguel. Lembro bem que no meu primeiro 
emprego, os colegas comentavam de outro (como sempre, pelas costas), 
dizendo que achavam o cúmulo um senhor que já trabalhava há quase 30 
anos ainda morar de aluguel e, na época, realmente eu comprei a idéia: "morar
 de aluguel, imagina... pra quê eu ficaria dando meu dinheiro suado a 
alguém apenas para morar, sendo que eu poderia estar adquirindo uma 
parte de uma casa só minha?". Hoje, obviamente, minha concepção mudou.











:: Pré-conceitos







Creio que para realizar uma análise mais acurada do assunto, é 
preciso abandonar alguns conceitos pré-concebidos e analisar os 
argumentos contrários e a favor de modo frio.&nbsp; Vejamos alguns argumentos
 que ouvi e ouço até agora:







(a) "Alugar é jogar dinheiro fora. Financiar, por outro lado,&nbsp;é investir o seu dinheiro todo mês em um imóvel que será seu".







Eu ouço isso o tempo todo. O raciocínio é simples e, aparentemente,
 coberto de razão: se eu preciso pagar um valor mensal para morar e não 
ser dono do imóvel ao final, faz muito mais sentido simplesmente 
financiar e pagar o valor mensalmente, ainda que com uma pequena 
diferença, uma vez que ao final eu serei proprietário do imóvel!







Por mais sedutor que esse pensamento seja, temos que analisar objetivamente o que isso representa na prática.







Realmente,&nbsp;a&nbsp;quantia que você paga mensalmente para morar em um 
imóvel alugado não poderá ser usado para outra coisa, e, ao final de 
quantos anos se passarem, o imóvel ainda não será seu.&nbsp;Por outro lado, 
um financiamento exige quase sempre um valor substancial de entrada 
(geralmente 20% do valor total da compra), e cobram juros 
substancialmente altos, que podem tornar a compra um negócio bastante 
caro. Ainda, caso você compre um imóvel na planta não poderá mudar tão 
cedo, e terá que pagar o valor das prestações nesse meio tempo até 
conseguir mudar.







Para ilustrar um pouco, vamos simular de maneira&nbsp;bastante simplificada&nbsp;as duas situações&nbsp;com um mesmo imóvel:







• Valor do imóvel: R$ 300.000,00



• Valor disponível para entrada em um possível financiamento: R$ 60.000,00 (20%)



• Valor a ser financiado: R$ 240.000,00



• Juros de Financiamento: 1% ao mês



• Período do financiamento: 30 anos (360 meses)







Ao que vi, os bancos costumam fazer o financiamento calculado 
conforme a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante). Usei um 
simulador na internet para calcular as parcelas de financiamento, com 
base nos números que listei acima--coloquei abaixo um "resumidão" das 
parcelas, mas a idéia é que elas são decrescentes, até zerar o saldo 
devedor:






 

  
#

  
Valor da prestação

  
Juros

  
Saldo devedor

 

  
1

  
R$ 3.066,67

  
R$ 2.400,00

  
R$ 239.333,33

 

  
2

  
R$ 3.060,00

  
R$ 2.393,33

  
R$ 238.666,67

 

  
3

  
R$ 3.053,33

  
R$ 2.386,67

  
R$ 238.000,00

 

  
4

  
R$ 3.046,67

  
R$ 2.380,00

  
R$ 237.333,33

 

  
...

  
...

  
...

  
...

 

  
356

  
R$ 700,00

  
R$ 33,33

  
R$ 2.666,67

 

  
357

  
R$ 693,33

  
R$ 26,67

  
R$ 2.000,00

 

  
358

  
R$ 686,67

  
R$ 20,00

  
R$ 1.333,33

 

  
359

  
R$ 680,00

  
R$ 13,33

  
R$ 666,67

 

  
360

  
R$ 673,33

  
R$ 6,67

  
R$ 0,00

 







Como podem ver, as parcelas do 
financiamento começariam em R$ 3.066,67 e, se pagas todo mês, reduziriam
 até a última parcela, de R$ 673,33.&nbsp; Fiz as contas aqui, e o total dos 
valores das prestações pagas seria de R$ 673.200,00, ou seja, 
quase o triplo do valor financiado!&nbsp; Após trinta anos (sem considerar os
 efeitos da inflação e ajustes que o seu financiamento estariam sujeito)
 você teria pago R$ 673.200,00 mais R$ 60.000,00 de entrada, ou seja, R$
 733.200,00, para ter um imóvel que originalmente custava R$ 300.000,00.
 É bom torcer para uma boa valorização dele!







Para simplificar os cálculos, já que não 
consideraríamos a desvalorização do dinheiro, vamos supor que as 
parcelas do financiamento seriam fixas, ou seja, ao invés de parcelas 
regressivas como foi visto, você pagasse sempre&nbsp;o mesmo valor, todo 
mês.&nbsp; Nesse caso, você daria R$ 60.000,00 de entrada e pagaria 360 
parcelas fixas de R$ 1.870,00, que é o valor de R$ 673.200,00 dividido 
pelas 360 parcelas. 






Agora, vamos pensar o que aconteceria se você alugasse o mesmo imóvel, ao invés de comprá-lo.





Assumindo que você dispõe de R$ 1.870,00 
por mês para pagar o finaciamento, também teria essa quantia para alugar
 o imóvel. O preço do aluguel, contudo, não bateria essa quantia: seria 
um pouco menor, já que dificilmente o aluguel de um imóvel ultrapassa 
0,5% do seu valor ao mês.&nbsp; Como exemplo, digo que quando me mudei 
pesquisei alguns apartamentos na ordem de R$ 350.000,00, e consegui 
alugar um por R$ 1.200,00 por mês (considerando que despesas de 
condomínio você gastaria tanto financiando quanto alugando).&nbsp; Para 
evitar discussões, vamos assumir que o aluguel seja realmente de 0,5% ao
 mês, o que nos dá R$ 1.500,00 no caso citado.&nbsp; 




Diante do quadro exposto, você pagaria o 
aluguel de R$ 1.500,00 e&nbsp;investiria o restante em fundos 
conservadores,&nbsp;juntamente com&nbsp;os R$ 60.000,00 iniciais que já tinha,&nbsp;com
 um rendimento de 1% ao mês. Como desconsideramos o efeito da inflação e
 dos reajustes no financiamento, vamos também desconsiderar os reajustes
 de inflação e aumento do aluguel no caso em tela (sei que a conta fica 
menos fiel, mas queremos apenas uma base para comparar as duas 
hipóteses):







 

  
#

  
Valor Total

 

  
1

  
R$ 60.370,00

 

  
2

  
R$ 61.343,70

 

  
3

  
R$ 62.327,14

 

  
4

  
R$ 63.320,41

 

  
5

  
R$ 64.323,61

 

  
...

  
...

 

  
356

  
R$ 3.293.526,26

 

  
357

  
R$ 3.326.831,53

 

  
358

  
R$ 3.360.469,84

 

  
359

  
R$ 3.394.444,54

 

  
360

  
R$ 3.428.758,99

 







Ao final da nossa "simulação", portanto, 
tendo o aluguel quitado e investindo a diferença todo mês, ao final dos 
30 anos você teria acumulado R$ 3.428.758,99!







A diferença é assustadora, mas decorre do 
longo prazo de investimento, aportes mensais constantes e ação dos juros
 compostos.&nbsp; Ainda, é interessante observar que durante os 30 anos, com 
investimentos mensais de $ 370,00 e mais os R$ 60.000,00 iniciais, você 
terá investido







Ok, talvez a simulação tenha alguma 
imprecisão, mas não sou economista...rs. De qualquer maneira, é 
importante que você analise bem qual o efeito que o seu dinheiro pode 
sofrer ao longo do tempo, de modo a tomar a decisão mais acertada quando
 escolher entre financiar ou alugar um imóvel--a resposta não&nbsp;pode 
ser&nbsp;automática ou simplesmente baseada em pré-conceitos como o sonho da 
casa própria. Devemos analisar o que o investimento ou compra representa
 ao longo do tempo...







Diante da diferença que expus, pense novamente no argumento utilizado: alugar necessariamente significa jogar dinheiro fora?











(b) "Prefiro investir no meu imóvel próprio. Se não financio, o dinheiro simplesmente vai embora".








Conforme&nbsp;essa assertiva, entende-se que é 
mais fácil&nbsp;cumprir a obrigação de todo mês&nbsp;pagar uma parcela do 
financiamento&nbsp;do que deixar&nbsp;o dinheiro "à disposição" e ter o risco de 
não juntar nada.







Para analisar essa afirmação, vamos 
primeiro analisar a seguinte questão:&nbsp;a compra do imóvel próprio pode 
ser considerado um investimento?







Para responder essa questão, pense no 
seguinte: se você passar 20 anos pagando um imóvel, e este se valorizar 
em 100%, você estaria disposto a vender este imóvel valorizado e mudar 
para um&nbsp;outro imóvel&nbsp;pior, de modo a aproveitar o "lucro"?&nbsp; Ainda, 
exceto por casos excepcionais, é importante pensar que o seu imóvel pode
 ter valorizado, mas outros imóveis similares também se valorizarão. 
Portanto, após a valorização do seu imóvel, provavelmente um outro 
imóvel de qualidade similar também será valorizado, e para aproveitar o 
lucro do seu "investimento", você precisará mudar para um imóvel de 
qualidade inferior.







O fato é que as pessoas pensam no imóvel 
próprio como investimento mas não o tratam como tal. Financia-se o 
imóvel em longos prazos, e paga-se por longos anos a dívida contraída. 
Ao final, ao invés de vender o imóvel e mudar para um local com preço 
menor de modo a aproveitar o lucro proveniente da valorização, o mais 
provável é que a pessoa dê o seu imóvel de entrada para comprar um 
imóvel mais caro ainda, financiando o restante. Termina-se uma dívida 
para então contrair uma nova.







Por outro lado, há quem sustente que 
simplesmente não consegue guardar dinheiro. Assim, prefere pagar altos 
juros de financiamento ou então optar por um plano de previdência 
privada que não lhe trará bons rendimentos, ao invés de assumir uma 
postura ativa e controlada em relação ao seu dinheiro.&nbsp;A falta de 
controle não pode ser um argumento de quem pretende planejar o seu 
futuro. O controle de suas próprias contas, investimentos conscientes e 
programados devem ser observados por todos os que procuram riqueza em 
suas vidas -- argumentar simples falta de controle é ter preguiça de 
tomar as rédeas de seu futuro!







Penso que a compra do imóvel próprio é consumo, e não investimento. 







Desta forma, se optar pela compra do imóvel
 for motivada pelo caráter de investimento que esta possa trazer, sugiro
 que se faça as contas antes de&nbsp;quanto a parcela do financiamento (com 
os juros) afetará o seu orçamento, e quanto que o aluguel custaria em 
comparação a esta parcela. Se o preço for o mesmo ou pouco diferente, vá
 atrás do financiamento. Caso contrário, se o valor do aluguel te 
possibilitar investir uma quantia maior por mês que, no longo prazo, 
representará um maior reforço do seu patrimônio, não se deixe afetar por
 dogmas existentes.











(c) "Quem casa quer casa. Se o imóvel não é seu, nunca será como você quer."







Essa é difícil. Assumo que foi bem difícil convencer minha namorada
 que eu pretendia alugar o apartamento que dividimos hoje e, pior, que 
não pretendia mudar essa situação até...sempre. 







Com efeito, ao alugar um imóvel você fica muito restrito em 
possibilidades de alterá-lo conforme a sua vontade: não posso derrubar 
uma parede, e o apartamento é muito pequeno. Não posso construir uma 
bancada, pois o imóvel não é meu.







Não obstante, creio que esse tipo de problema é temporário em minha vida, e não me preocupo muito com isso. 







De fato, hoje minha renda familiar (meu salário e os ganhos da 
minha namorada) é baixa, sendo que não podemos manter um padrão de vida 
muito elevado. Não passo necessidades, claro, mas o salário possibilita 
que eu invista um pequeno valor todo mês, pague um aluguel relativamente
 baixo, condomínio, compras e contas, passeios e gastos adicionais.&nbsp; Meu
 apartamento é pequeno, de um quarto apenas, mas bem localizado--vou 
andando ao serviço e, assim, só preciso manter um carro para nós dois. 
Por outro lado, se eu financiasse um imóvel equivalente, percebi que o 
valor que conseguiria poupar todo mês seria bem menor, senão 
inexistente.&nbsp;O meu aluguel hoje é condizente com&nbsp;o meu salário 
hoje,&nbsp;assim como o meu&nbsp;padrão de vida.&nbsp;







Vamos supor, contudo, que eu decidisse por financiar um apartamento
 hoje, por 20 ou 30 anos. O meu salário e de minha namorada seria 
voltado quase que exclusivamente a pagar as parcelas de financiamento e 
contas mensais, sendo pouco o que eu conseguiria economizar. Pensando 
que até o momento que eu quitasse o apartamento este não seria meu, mas 
do banco (se você não pagar o financiamento, o banco toma), eu teria que
 empregar todos os meus esforços em deixar as obrigações em dia.&nbsp;Em 
alguns anos, com um aumento de salário, pode ser que eu consiga poupar 
um pouco, mas ainda assim poupando menos do que conseguiria se estivesse
 alugando o mesmo. 







Agora, imagine que em 5 anos eu tenha um filho. A família cresceu, e
 o imóvel de um quarto já não é suficiente. Eu teria que mudar de 
apartamento, repassando o imóvel já financiado a um preço nem sempre 
atraente (tendo em vista que desejo vender o quanto antes e com um 
financiamento em aberto, o que diminui meu poder de barganha 
consideravelmente), e procurando um novo local que atenda as minhas 
expectativas. Perderei valor na operação com certeza, e o meu 
financiamento terá que ser ajustado para o valor no novo imóvel, maior e
 certamente mais caro.&nbsp; Ainda, tenho que torcer para que minhas 
necessidades não mudem novamente nos próximos... 15 ou 25 anos! 
Realmente é prazo muito grande para não considerar uma alteração 
significativa.







O fato é que hoje, com base no salário que tenho e no que posso 
pagar, não conseguirei comprar um imóvel "dos sonhos" e que atenda as 
expectativas que terei nas próximas décadas. Ainda, o imóvel não é meu 
até que eu quite o financiamento, e uma eventual situação de desemprego 
pode me deixar em maus lençóis.







Por outro lado, se eu decidir por alugar o imóvel agora, fico 
vinculado em contratos de 12 meses em grande parte dos casos, e terei 
uma sobra no orçamento suficiente para criar um "colchão de segurança" 
(falarei sobre o "colchão" oportunamente). Caso eu fique desempregado, 
terei uma boa reserva para pagar as minhas contas, e não "perderei o 
teto". Ainda, conforme meu salário aumentar e minhas necessidades 
mudarem, posso simplesmente procurar um local maior que atenda o que 
espero, pagando, obviamente, a diferença.&nbsp; Existem inúmero imóveis com 
inúmeras características--se quero um espaço maior, sem paredes, não 
preciso derrubar a parede do meu apartamento: simplesmente alugo um 
loft. Com o tempo, os rendimentos aplicados darão frutos que me 
possibilitarão arcar com maiores despesas e maiores luxos, sem a 
necessidade de dívidas eternas.







Pense no longo prazo. Não se deixe influenciar por assertivas 
prontas, que se tratam por verdades absolutas. Compare, faça cálculos e 
defina qual a melhor opção para a sua vida.







Sei que&nbsp;é muito difícil para muitos deixar algumas idéias tão 
arraigadas em nossa cultura de lado, ou&nbsp;aceitar uma exposição a 
um&nbsp;"risco" que entende inadmissível (como ficar sem ter onde morar, por 
exemplo). Contudo,&nbsp;é necessário sempre&nbsp;seguir uma decisão consciente, 
lógica e razoável. Esse é o único caminho para a riqueza, que certamente
 pretendo cumprir.&nbsp;







O post está bem grande já, e vou parar por aqui para não torná-lo 
muito cansativo. Tentarei retomar o tema assim que possível, 
considerando mais alguns dogmas que tanto ouço por aí...





Abraços!






*Os textos presentes no bLOG têm caráter meramente informativo e
 em hipótese alguma devem ser considerados como recomendação ou 
consultoria de investimento.