Lei 8.245/91 - Proteção ao fundo de comércio não é absoluta
Autor: Luiz Felipe Cordeiro Cozzi | Publicado: 2017-02-05T21:38:00-02:00






Vamos considerar a hipótese do
locatário se encontrar na posse do imóvel desde 2012, e o contrato com prazo
determinado ter como data de término após 24 meses. Diante desse cenário, não
há qualquer proteção ao fundo de comércio, visto que a denúncia vazia a ser
exercida pelo locador, independe de justificativa, ou seja, é a retomada pura e
simplesmente do imóvel face ao término contratual.&nbsp;





A importância da questão nos
negócios imobiliários envolve algumas nuances que precisam de muita atenção das
partes contratantes. Sobre o fundo de comércio nas locações comerciais e a
proteção ao ponto comercial, é essencial que o locatário preencha os requisitos
legais para a propositura da ação renovatória ou de indenização, a fim de que
efetivamente tenha direito à renovação do contrato através da ação renovatória,
ou, no caso de sua improcedência, tenha direito a eventual indenização pela
perda do ponto comercial.



Fato é que, mesmo que o locatário
não tenha contrato escrito e mesmo que não preencha os requisitos legais para
propositura da ação renovatória, entre eles: (art. 51, inciso I, contrato
escrito e prazo determinado, II, mínimo a renovar ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e III, o locatário
esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto
de três anos), o mesmo tem direito ao local. Conclui-se que o direito ao local
independe do preenchimento das condições legais previstas para a renovação
compulsória da locação, e pode até decorrer de outros tipos de contratos, tais
como: comodato, concessão de uso, ou contrato de direito real, como o usufruto.



Por essa conclusão, todo ponto
tem um valor economicamente apreciável, isto é, se o mesmo deriva de um
contrato de locação por prazo indeterminado, seu valor pode não ser expressivo,
mas se o contrato for por prazo determinado, e se o locatário preencher os
requisitos legais para a propositura de ação renovatória, o valor do ponto
comercial será substancialmente maior.




Assim, o ponto comercial existirá
independente do contrato de locação se enquadrar ou não nos requisitos legais
para propositura da ação renovatória da locação, que é o instrumento de
proteção do ponto, o instrumento de prorrogação legal do contrato, como forma
de assegurar ao locatário empresário a continuidade do exercício de sua
atividade. No entanto, como dito, ele poderá ter valores diferenciados caso o
contrato de locação preencha ou não os requisitos legais para a propositura da
ação renovatória.




Como exemplo de relações
habituais, servimos do exemplo abordado no preâmbulo, tendo em vista o término
do contrato e o pedido de retomada do bem para uso próprio, situação que anula
o valor do ponto comercial. Vale repisar: em se tratando de denúncia vazia
(simples despejo pelo término do prazo), o empresário, locatário, não terá
direito algum de pleitear indenização se proposta eventual ação de despejo.




Nesse sentido, o que é importante
anotar: a formação da clientela, somada ao bom desempenho do comércio explorado
pelo locatário, constituem elementos que agregam a valorização ao imóvel, seja
para fins de futuras locações ou de uso próprio. Porém, nem sempre será
possível extrair-se uma consequência imediata de sucesso para novos
empreendimentos no local onde o ex-inquilino desenvolvia suas atividades. Mas,
se o futuro empreendimento for sucessor da mesma atividade no local, não há
dúvida que terá proveito econômico ainda maior, sem que se tenha qualquer
margem para indenização ao fundo de comércio que se estabelecera no local.




Portanto, é preciso muito
critério nas locações comerciais, certificando locadores e inquilinos, o que
pode surgir quando da extinção do contrato locatício.