A BOLHA DO MERCADO IMOBILIÁRIO EXISTE – PARTE 2
Autor: Carlos Simplicio | Publicado: 2014-02-17T17:33:00-03:00






Todos os dias ouço
a mesma pergunta - se há bolha no mercado imobiliário brasileiro-, e tenho
minhas respostas confrontadas por empresários e analistas do setor imobiliário.
Sou enfático ao dizer que caminhamos para uma crise no setor e só não vê quem
não quer. Para a maioria dos analistas, uma das&nbsp;características das bolhas
especulativas é que só é possível ter certeza de que elas ocorreram num
momento: QUANDO ESTOURAM.&nbsp;



Enquanto
elas estão se formando, é típico do ser humano encontrar as mais originais
justificativas para a euforia. Há vários analistas e empresários do setor da
construção civil que cantam a mesma ladainha do governo: “somos diferentes”. Para esses, o mercado passa por um ajuste de
preços devido às décadas de demanda reprimida por planos econômicos malogrados.
Fazem afirmações comparando dados econômicos pré-estouro da bolha americana com
os dados atuais do Brasil. Defendem ainda que as empresas que estão em
dificuldades vivem isso devido à má gestão administrativa e aos métodos construtivos
pouco produtivos. Em suma, qualquer sinal de bolha é mera questão pontual. Em
parte, essas afirmações são verdadeiras. 



Realmente o
mercado imobiliário brasileiro sofreu com décadas de demanda reprimida,
principalmente na vintena de 1980 a 2000, quando o crédito era baixíssimo,
deixando as incorporadoras com pouca opção, dentre as quais receber
praticamente à vista, o que inviabilizava a compra para muita gente, assim, com
uma demanda reprimida por falta de crédito, os preços (em moeda forte)
geralmente não subiam ou subiam pouco. Também estão parcialmente certos em
dizer que a má gestão administrativa e operacional está fazendo algumas
empresas tradicionais do setor passarem por momentos de insolvência e que os
problemas apresentados até o momento são pontuais e não estão generalizados
ainda. 



Porém, não
podemos comparar nossa economia com a economia americana para justificar que
estamos imunes ao mesmo que ocorreu nos EUA. Ao analisarmos mais detalhadamente, veremos
que os contínuos aumentos de preços dos ativos imobiliários já ultrapassaram e
muito os ajustes esperados e já entraram na seara da especulação simples e
pura. Nos últimos três anos, os preços estão subindo em média quatro vezes mais
que a renda média da população. Aliado ao pífio desempenho da economia
brasileira que vem tendo seus índices de crescimento bem abaixo do aceitável e
com uma política inflacionária que está aumentando o custo dos mutuários e dos
que desejam comprar um imóvel, a tendência é que ocorra um excesso nos estoques
de imóveis fazendo com que os preços caiam e novos lançamentos sejam cada vez
mais escassos. &nbsp;


Outra defesa de
certos analistas contra a não existência da bolha é que eles confundem
necessidade com demanda. Há necessidade de 10 milhões de moradias no Brasil,
mas não há demanda para isso. Só há demanda quando há agentes econômicos
dispostos e com recursos financeiros para adquirirem determinado bem. No
Brasil, dentro desse contigente de moradias, uma parcela muito pequena seria
capaz de arcar com os custos de obtenção de um imóvel. Costumo fazer a seguinte
exemplificação: há bilhões de motoristas que gostariam de ter uma Ferrari, mas
nem todos podem comprar uma Ferrari. Alguns compram Mercedes, outros compram
Fiat, Chevrolet e Volks e muitos terão que andar de ônibus pois não conseguem
comprar um Uno. É o que acontece com o mercado de imóveis no Brasil. O mercado
de imóveis de luxo e super luxo vem apresentando queda nas vendas, fazendo com que
empresas tradicionais suspendam lançamentos. O mercado que abrange o programa
do governo “Minha Casa, Minha Vida” já está apresentando uma estagnação na
demanda. Aliado aos estoques existentes só há uma saída para a desova dessas
unidades:&nbsp;



PROMOÇÃO!!!


Também há o
argumento que jornalistas e analistas apresentam de que os bancos estão cada
vez mais rigorosos com os empréstimos oferecidos e que essa nova política de empréstimos
está blindando o mercado da criação de uma bolha. Na verdade, os bancos se
anteciparam e estão se protegendo do estouro. A bolha já existe, essa política mais
rigorosa dos bancos fará com que o sistema financeiro sofra apenas um leve
arranhão com a crise deixando todo o estrago para as incorporadoras,
construtoras, governos e trabalhadores.


Não
há em curto prazo uma saída para a crise. Ela é iminente, porém diferente da
americana. Ela não afetará o sistema financeiro, que já vem se blindando contra
ela. Seu efeito será sentido diretamente da classe média para baixo, pois a
queda da atividade no setor imobiliário afetará uma cadeia produtiva
importante.&nbsp;



ECONOMIA É A&nbsp;AQUISIÇÃO&nbsp;DO BARRIL DE UÍSQUE DE QUE NÃO PRECISAMOS PELO PREÇO DA&nbsp;CARNE DE VACA QUE NÃO PODEMOS DAR AO LUXO DE COMPRAR

(Ambrose Bierce)