01 - CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO - NOVAS REGRAS
Autor: Welington Almeida Pinto | Publicado: 2014-03-04T10:52:00-08:00


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CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO 

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Em vigor desde 11 de janeiro de
2003 

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CAPÍTULO VII - DO CONDOMÍNIO
EDILÍCIO 





Seção I - Disposições Gerais 



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Art. 1.331. Pode haver, em
edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são
propriedades comuns dos condôminos. 



§ 1º As partes suscetíveis de
utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas,
sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo
e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. 



§ 2º O solo, a estrutura do prédio,
o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a
calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o
acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não
podendo ser alienados separadamente, ou divididos. 



§ 3º A fração ideal no solo e nas
outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se
calcula em relação ao conjunto da edificação. 



§ 4º Nenhuma unidade imobiliária
pode ser privada do acesso ao logradouro público. 



§ 5º O terraço de cobertura é parte
comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. 



* prevê a possibilidade do terraço
pertencer a um condômino, desde que conste do projeto ou por votação unânime
dos condôminos. 



Art. 1.332. Institui-se o
condomínio edifício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório
de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em Lei
Especial: 



I - a discriminação e
individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das
outras e das partes comuns; 



II - a determinação da fração ideal
atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; 



III - o fim a que as unidades se
destinam. 



* juntamente com o artigo 1.334,
determina os pontos essenciais da Convenção que normatizarão a relação entre os
condôminos de um edifício. 



Art. 1.333. A convenção que
constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no
mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para
os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham
posse ou detenção. 



Parágrafo único. Para ser oponível
contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório
de Registro de Imóveis. 



* registrada a Convenção, permite
que seja usada contra terceiros e respeitada por todos os condôminos. 



Art. 1.334. Além das cláusulas
referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a
convenção determinará: 



* |O novo Código oferece liberdade
ampla aos condôminos na elaboração da Convenção. Lembramos que se trata de um
documento fundamental ao bom desempenho do Condomínio, exige interpretação da
lei e redação objetiva das normas que vão reger as condutas dos condôminos.
Melhor buscar assessoria de um advogado especializado. 



I - a quota proporcional e o modo
de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas
ordinárias e extraordinárias do condomínio; 



* Concede ao Condomínio dividir o
rateio de despesas pelo uso e gozo efetivo de cada unidade em relação ao
edifício, isto é, um Condômino que gera despesa extra deve pagar um percentual
a mais. 



II - sua forma de administração; 



III - a competência das assembleias,
forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; 



IV - as sanções a que estão
sujeitos os condôminos, ou possuidores; 



* Importante observar os artigos
1.336 e 1.337, procurando evitar multas conflitantes ou irregulares. 



V - o regimento interno. 



§ 1º A convenção poderá ser feita
por escritura pública ou por instrumento particular. 



* Instrumento particular é mais
prático. Observar os requisitos legais na sua elaboração, principalmente com a
assinatura de no mínimo 2/3 dos co-proprietários e registrada no Cartório de
Registro de Imóveis. 



§ 2º São equiparados aos
proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os
promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades
autônomas. 



Art. 1.335. São direitos do
condômino: 



I - usar, fruir e livremente dispor
das suas unidades; 



II - usar das partes comuns,
conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais
como possuidores; 



III - votar nas deliberações da assembleia
e delas participar, estando quite. 



* Quem deve ao Condomínio perde o
direito de participar de Assembleias, portanto não vota, mesmo discordando da
prestação de contas. 



Art. 1.336. São deveres do
condômino: 



I - Contribuir para as despesas do
condomínio, na proporção de suas frações ideais. 



* Quando a Convenção é omissa ao
critério de divisão das despesas – Inciso I, artigo 1334. 



II - não realizar obras que
comprometam a segurança da edificação; 



III - não alterar a forma e a cor
da fachada, das partes e esquadrias externas. 



IV - dar às suas partes a mesma
destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao
sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 



§ 1º O condômino que não pagar a
sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo
previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o
débito. 



* Além da multa, podem ser cobrados
juros mais elevados e a correção monetária sobre o débito, desde que conste da
Convenção. 



§ 2º O condômino, que não cumprir
qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista
no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes
o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que
se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por
dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da
multa. 



Art. 1337. O condômino, ou
possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o
condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes,
ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor
atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade
das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. 



Parágrafo único. O condômino ou
possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores,
poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor
atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior
deliberação da assembleia. 



Art. 1.338. Resolvendo o condômino
alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais,
qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. 



Art. 1.339. Os direitos de cada
condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são
também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades
imobiliárias, com as suas partes acessórias. 



§ 1º Nos casos deste artigo é
proibido alienar ou gravar os bens em separado. 



§ 2º É permitido ao condômino
alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só
podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do
condomínio, e se a ela não se opuser à respectiva Assembleia Geral. 



Art. 1.340. As despesas relativas a
partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a
quem delas se serve. 



Art. 1.341. A realização de obras
no condomínio depende: 



I - se voluptuárias, de voto de
dois terços dos condôminos; 



II - se úteis, de voto da maioria
dos condôminos. 



§ 1º As obras ou reparações
necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo
síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. 



§ 2º Se as obras ou reparos
necessários forem urgentes e importarem em despesas excessiva, determinada sua
realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência
à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. 



§ 3º Não sendo urgentes, as obras
ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão
ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo
síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos
condôminos. 



§ 4º O condômino que realizar obras
ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo
direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza,
embora de interesse comum. 



Art. 1.342. A realização de obras,
em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou
aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos
condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de
prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou
comuns. 



Art. 1.343. A construção de outro
pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas
unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. 



Art. 1.344. Ao proprietário do
terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não
haja danos às unidades imobiliárias inferiores. 



Art. 1.345. O adquirente de unidade
responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas
e juros moratórios. 



Art. 1.346. É obrigatório o seguro
de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou
parcial. 



Seção II 



Da Administração do Condomínio 



Art. 1.347. A assembleia escolherá
um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por
prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. 



Art. 1.348. Compete ao síndico: 



I - convocar a assembleia dos
condôminos; 



II - representar, ativa e
passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos
necessários à defesa dos interesses comuns; 



III - dar imediato conhecimento à assembleia
da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do
condomínio; 



IV - cumprir e fazer cumprir a
convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; 



V - diligenciar a conservação e a
guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos
possuidores; 



VI - elaborar o orçamento da
receita e da despesa relativa a cada ano; 



VII - cobrar dos condôminos as suas
contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; 



VIII - prestar contas à assembleia,
anualmente e quando exigidas; 



IX - realizar o seguro da
edificação. 



§ 1º Poderá a assembleia investir
outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. 



§ 2º O síndico pode transferir a
outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções
administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em
contrário da convenção. 



Art. 1.349. A assembleia, especialmente
convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo
voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar
irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o
condomínio. 



Art. 1.350. Convocará o síndico,
anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na
convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos
condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e
alterar o regimento interno. 



§ 1º Se o síndico não convocar a assembleia,
um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. 



§ 2º Se a assembleia não se reunir,
o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. 



Art. 1.351. Depende da aprovação de
dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento
interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária,
depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos. 



Art. 1.352. Salvo quando exigido
quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira
convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo
menos metade das frações ideais. 



Parágrafo único. Os votos serão
proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes
a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do
condomínio. 



Art. 1.353. Em segunda convocação,
a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando
exigido quorum especial. 



Art. 1.354. A assembleia não poderá
deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. 



Art. 1.355. Assembleias
extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos
condôminos. 



Art. 1.356. Poderá haver no
condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia,
por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas
do síndico. 



Seção III 



Da Extinção do Condomínio 



Art. 1.357. Se a edificação for
total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos
deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que
representem metade mais uma das frações ideais. 



§ 1º Deliberada a reconstrução,
poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando
os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial. 



§ 2º Realizada a venda, em que se
preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será
repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas
unidades imobiliárias. 



Art. 1.358. Se ocorrer
desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o §
2º do artigo antecedente. 



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Incorporações, compre o livro O CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida
Pinto, que além de amplo estudo sobre CONDOMÍNIO, publica jurisprudências,
modelo de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da
administração condominial. Disponível nas principais livrarias, distribuído
pela JURUÁ EDITORA, ou pedido pelo e-mail: welingtonpinto@gmail.com ;
welingtonpinto@yahoo.com.br




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