Adquirindo a propriedade de imóveis por usucapião sem processo judicial
Autor: Alan Carlos Marques | Publicado: 2016-03-16T08:13:00-07:00






O novo Código de Processo Civil (Lei
13.105/15) trouxe uma importante inovação, que é o procedimento administrativo
extrajudicial para o usucapião de bens imóveis.



A princípio, para uma melhor
compreensão, é importante esclarecer o instituto do usucapião, palavra esta que
tem origem do latim usucapio e significa tomar pelo uso. Assim, após um período
sem interrupção e pelo tempo suficiente que a lei determina, o possuidor de
bens imóveis (terrenos, imóveis residenciais ou comerciais, e propriedades
rurais) passa a ter direito à propriedade em toda a sua essência.



Bom, então é necessário explicar em que
situação é necessária se fazer valer deste instrumento. Mas, primeiro é preciso
entender algumas coisas.



Para se adquirir a propriedade de um bem
imóvel por transferência entre vivos (compra e venda), segundo o Código Civil,
é necessário o registro da escritura no Cartório Registro de Imóveis.



Aí perguntasse: como ter acesso a tal
escritura?



Era costumeiro a população em geral
adquirir a posse de bens imóveis sem nenhuma formalização do ato, muitas vezes
apenas com o famoso recibo. Compreensível tal atitude, levando-se em conta as
heranças culturais de confiança de nossa sociedade, onde um aperto de mão e a
palavra valiam mais que documento, ou mesmo um rabisco num papel já era
suficiente.



Ocorre que, sem o registro, a
propriedade não foi adquirida, sendo o vendedor considerado ainda como o
verdadeiro dono do imóvel.



Então é importante destacar que para
fazer o tal registro, que é feito no Cartório de Registro de imóveis, é
necessária a elaboração da Escritura de Compra e Venda, que é o ato lavrado no
Cartório de Notas onde uma pessoa vende determinado bem (móvel ou imóvel) para
outra.



Para imóveis com valor de até 30
(trinta) salários mínimos, o que em 2016 representa a importância de
R$26.400,00 (vinte e seis mil e quatrocentos reais), pode ser feita uma
Escritura Particular de compra e venda, ou seja, qualquer pessoa elabora o
documento, que é possível de ser registrado. Entretanto, para imóveis acima
desse valor, o documento necessário é uma Escritura Pública, que deve ser
produzido no Cartório de Notas (tabelionato), por um agente público, que é a
pessoa devidamente autorizada pelo Poder Público a exercer essa função.



Assim, apresentando-se a documentação
necessária ao oficial do Cartório de Notas, procede-se a elaboração da
escritura pública, onde após confeccionada, exigirá a presença do comprador e
do vendedor para as devidas assinaturas.



Após o procedimento concluído no
Cartório de Notas, solicita-se o encaminhamento para o Cartório de Registro de
Imóveis, onde a escritura será registrada, e só aí será conferido ao comprador
o direito de propriedade.



Voltando ao tema usucapião, caso o
comprador não tenha se atentado à elaboração e registro da escritura, seja
particular ou pública, ele estará apenas na posse do bem imóvel.



Para reverter esse quadro e então gozar
do referido direito de propriedade, existe o usucapião. A fim de se valer dele,
a única forma existente, até então, é procedê-lo através de um processo
judicial, no qual se busca o reconhecimento do Poder Público de que o possuidor
faz jus ao direito de propriedade. Assim, após analisar o caso, verificar as
provas produzidas, ouvido o Ministério Público, o juiz profere uma sentença
declaratória de usucapião, que acompanhada do mandado, é encaminhada para o
Cartório de Registro de Imóveis para o devido registro.




A via judicial do usucapião ainda
continua válida. Entretanto, devido aos trâmites necessários a qualquer
processo judicial, a demanda excessiva do Poder Judiciário e a falta de
recursos humanos e materiais para atendê-la, o novo Código de Processo Civil,
que entra em vigor a partir de 18 de março deste ano, traz a opção do usucapião
extrajudicial, ou seja, o procedimento do usucapião poderá ser feito totalmente
no cartório de registro de imóveis, atendidos os requisitos, a requerimento do
interessado, que será necessariamente representado por advogado, resultando em
um procedimento muito mais célere, vez que se evita a morosidade de um processo
judicial, o que só tende a trazer benefícios ao jurisdicionado.