Autor: Grupo Gilberto Valente | Publicado: 2017-04-24T10:51:00-07:00


Consulta:




Temos
um pedido de retificação cumulado com unificação de 5 (cinco) imóveis, dentre
os quais, 4 (quatro) encontram-se onerados com HIPOTECA.



Podemos
averbar a retificação, fazer a unificação e transportar as hipotecas para a
nova matrícula?







Resposta:


<!--[if !supportLists]-->1.&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Respondo
positivamente a questão, pois a unificação/fusão/remembramento como é ato administrativo
não dá, não modifica, não extingue direitos.

<!--[if !supportLists]-->2.&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->No entanto como
quatro dos imóveis a serem remembrados estão onerados por hipoteca, para tal
deverá haver a expressa anuência do (s) credo (res), e que se forem diversos
gerara certa confusão. 

<!--[if !supportLists]-->3.&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Pois com a
unificação/fusão dos imóveis gravados com hipotecas estas se estendem
inelutavelmente a totalidade da área unificada, como decorrência do princípio
da indivisibilidade da hipoteca.

<!--[if !supportLists]-->4.&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->“Satisfeita à
condição de continuidade, a união dos imóveis perfaz-se, a requerimento do
proprietário, abrindo-se uma matrícula para o imóvel unificado, ao mesmo tempo
em que se fecham as matrículas componentes. Com essa fusão de matrículas, a
matrícula nova daí resultante constitui uma individualidade maior que absorve por
completo as individualidades primitivas que as matrículas anteriores
configuravam. Essa absorção deixa em cena apenas o imóvel maior, como se acha
configurado na matrícula, sobre o qual, portanto se estende o ônus por ser o
único a ter existência registral.Daí por diante, todos os direitos e suas
modificações recairão sobre esse imóvel, definido com a descrição do seu
perímetro. Esse perímetro, que&nbsp; é o único
lançado na matrícula, passa a ser o continente dos antigos imóveis menores. Se
entre esses se incluir um que esteja hipotecado, SUS individualidade será
absorvida pela nova matrícula, expressão da individualidade do imóvel maior
abrangente do hipotecado. Evidentemente, não se trata de acessão de um imóvel a
outro, pelo que não é invocável o princípio acessionista (CC.art.811/16 atual
1.474 CC/02). Todavia desaparecendo a individualidade do imóvel hipotecado, sem
desaparecer a hipoteca, esta gravará a individualidade do imóvel maior, o que
não convém ao proprietário.

Enquanto a hipoteca estiver dormente nada acontecerá,
mas, se entrar em atividade, a confusão dos imóveis gerará o desentendimento
entre o deve dor e o credor, assim como entre os credores entre si, se os
imóveis estiverem sujeitos a hipotecas diferentes. Havendo execução da
hipoteca, o primeiro transtorno surgirá logo na incerteza sobre se a penhora
deve recair sobre o imóvel descrito no título ou matrícula. Se a penhora decair
sobre o imóvel descrito no título, o credor não logrará a inscrição dela (Lei
6.015,arts. 167,I n. 5 e 240), visto estar encerrado o lugar próprio para isso
(Livro de Transmissões ou Matrícula). Se recair no imóvel descrito na
matrícula, o devedor impugnará a inscrição, por envolver mais do que foi
hipotecado. Ambos os interessados, nas respectivas oportunidades, suscitarão
dúvida, uma para obter e outro para impedir a inscrição da penhora.

Armada a controvérsia no processo administrativo da
dúvida, daí derivará, evidentemente, para o processo judicial de execução
hipotecária, onde se refletirá, certamente, em embargos a execução (CPC,
art.745, c/c os arts. 741, V e 743, II). Estas são as razões que criam
virtualmente um impedimento à união de imóveis quando um deles se acha
hipotecado. Se o Registro de Imóveis, pela observância do princípio de
legalidade no exame de títulos, busca a todo transe evitar questões futuras,
constituiria pelo menos uma grave incoerência acolher no seu recinto uma
sementeira delas, admitindo, inadvertidamente, a união de imóveis na
eventualidade de um deles se achar hipotecado.” (RDI n. 7 – Janeiro/Junho – 1.981 – Unicidade da Matrícula e
Divisão Interna do Imóvel – Afrânio de Carvalho –item III – União de Imóveis
Gravados de Hipoteca – páginas 15/16);

<!--[if !supportLists]-->5.&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Ver Também RDI n. 30 Julho/Dezembro de 1.992 – Notas
sobre Hipoteca no Registro de Imóveis – José Roberto Ferreira Gouvêa - - item
17 Hipoteca e Retificação de área, Fusão de Matrículas e Unificação de Imóveis-
página 100 – que Diz: “A fusão e
a unificação geram matrícula do todo, com origem nas matrículas ou transcrições
relativas às partes originárias. Essa nova matrícula deve receber, por
averbação, a hipoteca que recaia sobre as partes, o ônus passa assim, a gravar
a integridade do imóvel” 

<!--[if !supportLists]-->6.&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Portanto,
possível a retificação dos imóveis, com a conseqüente unificação destes, em que
pesem ônus (diversos) entre um e outro imóvel, desde que com a aquiescência
dos credores hipotecários, para que eles possam atingir o todo, pois a
permanência da hipoteca sobre parte certa do imóvel, não colide com o princípio
da unitariedade da matrícula. 




08/08/2016