Autor: www.agilizeimoveis.com  CRECI  117144 | Publicado: 2013-09-12T17:18:00-07:00



Roteiro para você se orientar no efervescente mercado imobiliário




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O guia essencial dos imóveis











O resultado não foi o esperado. Os preços dos&nbsp;imóveis dispararam. Assustados, Andrea e Marcio

&nbsp;sacaram o dinheiro do banco para tentar compraro que fosse possível. Em agosto de 2008, fecharam&nbsp;

negócio num apartamento em construção, de

140metros quadrados, numa rua menos valorizada do bairro. Pagaram R$ 460mil &nbsp;R$ 100 mil a mais&nbsp;

do que ganharam na venda do primeiro. Pagaram à vista, com desconto. Ainda assim,

&nbsp;tiveram de vender um carro – um EcoSport do ano – e sacar o que tinham acumulado no Fundo de&nbsp;

Garantia. O apartamento demorou dois anos e meio para ficar pronto, período em que precisaram&nbsp;

pagar aluguel. Hoje, de acordo com Marcio, o apartamento que ele e Andrea venderam por R$360 mil&nbsp;

vale R$ 550 mil, o preço do novo. E o apartamento que planejavam comprar, de R$ 450 mil, agora&nbsp;

custa R$ 750 mil – uma alta de 66% em três anos. “Não era o que a gente queria”, diz Marcio.&nbsp;

“Mas, depois de tanta confusão, não foi tão ruim.”



O drama vivido por Andrea e Marcio é reflexo da violenta explosão ocorrida nos preços dos imóveis

nos últimos anos. É provável que em nenhum outro momento eles tenham subido tanto em tão pouco

tempo. A valorização, maior aqui, menor ali, espalhou-se por todo o Brasil, das grandes metrópoles aos pequenos vilarejos de beira de estrada e à zona rural. O poder de compra de quem tinha um imóvel

se manteve ou cresceu com a valorização. Mas quem ainda pretende comprar uma casa terá de se

conformar, agora, em morar num lugar menos valorizado, como Andrea e Marcio, ou num imóvel

&nbsp;menor do que poderia comprar alguns anos atrás. “Os preços estão lá em cima”, diz Luiz Paulo

Pompéia,

&nbsp;diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), especializada em pesquisas

imobiliárias. “Não sei aonde vão parar.”



Na atual onda de valorização, nem todo mundo foi pego de surpresa. Houve quem lucrou – e muito.

&nbsp;Graças à alta dos imóveis, o Rio de Janeiro ganhou 60 mil novos milionários, segundo uma pesquisa

do Secovi fluminense, a entidade que reúne os empresários do setor no Estado. São proprietários

&nbsp;que,da noite para o dia, viram seus imóveis ultrapassar o valor de R$ 1 milhão e se tornaram uma

&nbsp;espéciede novos-ricos do mercado. Muitos investidores aproveitaram para comprar imóveis na planta

&nbsp;erevendê-los, com lucro. Mesmo quem não tinha capital para fazer isso sozinho conseguiu reunir&nbsp;

amigos&nbsp;para investir – numa antiga prática que caíra em desuso e agora ressuscitou.



Até investidores estrangeiros, como Sam Zell, um magnata do mercado imobiliário americano, colheram

&nbsp;lucros no Brasil, comprando fatias em grandes empresas do setor e se beneficiando da alta na Bolsa.

Segundo uma pesquisa da Associação dos Investidores Estrangeiros em Imóveis, o Brasil ultrapassou

a China e apareceu como o destino preferido em todo o mundo para negócios imobiliários, em 2011.

“O pessoal diz que apenas 5% das vendas no país são feitas para investidores, que não estão

comprando o imóvel para morar”, diz Pompéia. “Mas a parcela de investidores é bem maior.”



Como em qualquer mercado, a questão crucial não é saber quanto os preços já subiram, mas se eles

ainda subirão mais – ou se cairão de repente. A alta já bateu no teto? Essa valorização é sustentável

&nbsp;ou artificial? É hora de comprar? De vender? A seguir, apresentamos um breve roteiro para você se

orientar no universo imobiliário. Não se trata de um trabalho exaustivo nem temos a pretensão de

&nbsp;responder de modo conclusivo a todas as questões – que, no fundo, dependem de fatores

incontroláveis. Esperamos, apenas, que nossas respostas ajudem cada um a tomar decisões melhores.



Por que o preço subiu tanto?





&nbsp; Num estudo encomendado pela Abecip, entidade

que reúne os bancos que atuam em crédito imobiliário,

&nbsp;o economista José Roberto Mendonça de Barros,

ex-secretário de Política Econômica no governo FHC,

sustenta que a valorização dos imóveis é resultado de

&nbsp;uma conjunção inédita de fatores. Primeiro, houve a consolidação da estabilidade econômica, que facilitou

&nbsp;o planejamento de longo prazo. Mais recentemente

houve um aumento do emprego e da renda, que

ampliou a&nbsp;demanda por imóveis. A classe média,&nbsp;

com 95 milhões

&nbsp;de pessoas, tornou-se predominante. A renda da

população, segundo o estudo, vem subindo na faixa&nbsp;de

6% ao ano acima da inflação – tendência que deverá

&nbsp;ser mantida até 2014. “Mesmo que os preços subam,

&nbsp;em média, 11% ao ano, o crescimento da renda

poderá absorver o aumento”, diz Luiz Antonio França, presidente da Abecip.



Além disso, o crédito imobiliário explodiu. De 2005 a

&nbsp;2010, ele cresceu 13 vezes, de R$ 4 bilhões para

&nbsp;R$ 57 bilhões, de acordo com a Abecip. Os prazos dos

&nbsp;financiamentos, antes restritos a dez ou 15 anos,

agora&nbsp;chegam a 30 anos. “O país está perdendo o&nbsp;

medo de financiar”, diz Fabio Nogueira, fundador e&nbsp;

sócio da&nbsp;Brazilian Finance &amp; Real Estate, que atua no

financiamento ao consumidor e na captação de

&nbsp;recursos para empresas do setor. Isso permitiu

&nbsp;uma redução significativa nas prestações e reforçou

ainda mais a demanda, já inflada pela carência de

6 milhões de moradias do país. Imóveis que exigiam comprovação de renda de R$ 4 mil mensais agora

podem ser financiados por quem ganha R$ 1.500.

&nbsp;E, nos imóveis de até R$ 500 mil, é possível usar o

Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para

abater até 80% da prestação.



Os juros, embora ainda altos para os padrões globais,

caíram bastante nos últimos anos – e devem cair mais

&nbsp;no médio prazo, mesmo que subam um pouco em 2011. Essa queda levou a uma redução ainda maior das prestações e permitiu que o consumidor absorvesse o aumento de

&nbsp;preços quase sem sentir. “Hoje, qualquer um consegue comprar um apartamento”, afirma o engenheiro Meyer

&nbsp;Joseph Nigri, fundador e presidente da Tecnisa,

uma das maiores construtoras do país. “Com R$ 100

por mês,compro um celular de R$ 1.000. Com R$ 500,

&nbsp;compro&nbsp;um apartamento de R$ 100 mil.”



Foi graças a esse quadro favorável que brasileiros

como o microempresário baiano Cleber Manoel Correia, de 44 anos, conseguiram comprar o primeiro imóvel em 2010 –

&nbsp;no caso dele, um apartamento de R$ 330 mil, com

100 metros quadrados e três dormitórios, na Vila Laura, região central de Salvador. O imóvel, ainda em obras, só

&nbsp;deverá ser entregue no fim de 2013. Mas Correia já

conta os dias para se livrar de seu aluguel, de R$ 400.

&nbsp;Casado, três filhos crescidos, dois dos quais moram com ele, ele deverá pagar 40 parcelas de R$ 830

&nbsp;e três parcelas intermediárias de R$ 6 mil, no total de R$ 51.200, durante a obra. Depois, diz que ainda

&nbsp;decidirá com a mulher, Antonia, também de 44 anos, e seus filhos se reforçará a entrada para reduzir o

&nbsp;valor do financiamento ou se financiará todo o saldo. “Antes, era complicado comprar um imóvel”, diz

Bruno Correia, de 23 anos, o filho do meio, que ajuda o pai nos negócios e é o proprietário oficial do

&nbsp;imóvel. “Agora, ficou muito mais fácil.”



Até os mais ricos estão recorrendo ao crédito. Muita gente está aproveitando para fazer um “upgrade”,

&nbsp;dando o valor do imóvel atual como entrada. Segundo a imobiliária Coelho da Fonseca, de São Paulo,

&nbsp;voltada para o público de alta renda, só 10% das vendas eram financiadas há três anos. Hoje, são 60%. “Acabou a história de que comprar imóvel financiado é para quem não tem dinheiro”, diz Walter Sita,

diretor-geral de vendas da empresa. “Tem muito executivo tomando dinheiro na faixa de 10,5% ao ano

para comprar imóveis de R$ 2 milhões, R$ 3 milhões, R$ 5 milhões em 20 ou 30 anos.”



A explosão dos preços é, portanto, resultado do aumento no crédito e na demanda. Em São Paulo, um levantamento da Embraesp mostra que o metro quadrado dos imóveis novos residenciais subiu 175%,

&nbsp;em média, de 2000 até novembro do ano passado, último dado disponível. Só em 2010 a alta chegou

&nbsp;a 32,8%, sem contar dezembro. Segundo a Global Property Guide, uma empresa britânica que pesquisa imóveis em todo o mundo, São Paulo ficaria em primeiro lugar no ranking dos países com a maior valorização

&nbsp;imobiliária, com alta média de 33,5% em 12 meses (de outubro de 2009 a setembro de 2010). Em 24

meses, São Paulo também estaria no topo do pódio, com alta de 46,4% (leia os gráficos nas páginas

e 49). Os imóveis usados subiram um pouco menos, segundo uma pesquisa feita pelo Creci paulista com 529 imobiliárias locais. Mas, em alguns casos, eles também tiveram valorização espetacular. Um apartamento

&nbsp;de 140 metros quadrados e três dormitórios em Perdizes, um bairro paulistano de classe média alta,

&nbsp;foi vendido por R$ 320 mil há três anos. Hoje, vale R$ 650 mil, mais que o dobro, diz a ex-proprietária.



Boa parte da alta nos preços locais foi provocada, segundo Pompéia, da Embraesp, pela valorização

&nbsp;dos terrenos. Ela teria ocorrido em razão da disputa entre as grandes construtoras e incorporadoras

&nbsp;que abriram o capital e estavam com o caixa cheio. Segundo João Batista Crestana, presidente do

Secovi de São Paulo, o preço do terreno representava 20% do custo de um empreendimento até há

pouco tempo. Agora, chega a 50%, conforme a localização – mesmo levando em conta que mão de

&nbsp;obra e material de construção também subiram. “Quando as empresas abriram o capital, houve uma

&nbsp;correria escandalosa por terrenos para futuros investimentos”, afirma José Augusto Viana Neto,

&nbsp;presidente do Creci paulista. O cenário de São Paulo repetiu-se em todo o país:



- no Rio de Janeiro, pelos dados do Secovi fluminense, o preço de um apartamento de dois quartos em Copacabana aumentou 220% entre 2000 e 2009;



- em Brasília, segundo a Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), o metro quadrado teve alta média anual de 25% desde 2005;



- em Salvador, o preço do metro quadrado no bairro de Alphaville, um dos mais valorizados, subiu 54%

desde 2007;



- no campo, o preço das terras aumentou, em média, 42% nos últimos três anos em todo o país, de

&nbsp;acordo com a Agroconsult, uma consultoria de agronegócio.



A alta chegou ao fim?



Nos últimos meses, depois de cinco anos de alta, surgiram sinais de acomodação no mercado.

Segundo uma pesquisa do Secovi de São Paulo, o volume de vendas dos imóveis novos em relação

&nbsp;à oferta teve uma ligeira queda, de 26,4% do total, em setembro, para 23,5%, em outubro, último dado disponível. Outro levantamento, do Creci paulista, entidade que congrega os corretores, mostrou queda

&nbsp;de 25% no número de imóveis usados vendidos no Estado em outubro. Dados mais recentes mostram

&nbsp;que as vendas voltaram a subir, mas não o suficiente para retomar o nível de agosto. E, segundo o

Sinduscon, o sindicato da indústria da construção civil, o setor deverá crescer “apenas” 6% em 2011,

&nbsp;a metade de 2010. “Já houve uma boa valorização e está na hora de tomar algum cuidado”, diz o

economista Júlio Sérgio Gomes de Almeida, ex-secretário de Política Econômica no governo Lula e

&nbsp;ex-diretor do Instituto de Estudos para o Desenvolvimento Empresarial (Iedi).



No mercado imobiliário, é crescente a percepção de que os preços podem estar próximos do teto

permitido pela renda do consumidor. “O bolso é o limite – e esse limite está perto”, afirma Crestana,

&nbsp;do Secovi paulista. Mesmo assim, a previsão é de que ainda haja espaço para novas altas por causa

da forte demanda e da saturação nas grandes cidades. Não se espera, porém, que se repita o que

&nbsp;ocorreu nos últimos anos. A exceção seriam as áreas de alto padrão, onde bons terrenos são raridade,

&nbsp;como a Praça Pereira Coutinho, na Vila Nova Conceição, em São Paulo, ou o bairro do Leblon, no

&nbsp;Rio de Janeiro. “Muitos investidores apostam que os preços subirão mais, mas não sabemos.

Já tem gente com medo de não vender o que construir”, diz Pompéia, da Embraesp.



Os preços ainda estão baixos, se comparados aos do exterior. Segundo França, da Abecip, o metro

quadrado de um imóvel novo no Brasil custa US$ 1.600. Em Nova York, US$ 16 mil; em Paris, US$ 13 mil;

&nbsp;em Madri, US$ 3.400; e na Cidade do México, US$ 1.800. Mas a expectativa é que, se houve excessos,

&nbsp;o próprio mercado se ajustará, de acordo com a oferta e a demanda. “Ninguém vai lançar um imóvel a

&nbsp;um preço em que não haja demanda”, diz Antonio Carlos Ferreira, diretor superintendente da

construtora e incorporadora Gafisa. “Pode ofertar, mas não vai vender.”



A questão é que é muito difícil fazer uma avaliação precisa. Hoje, a maior parte das pesquisas sobre

&nbsp;os imóveis no Brasil tem um enfoque regional e está centrada no número de lançamentos e na

&nbsp;velocidade de vendas, não nos preços. Há pouquíssimas pesquisas de preços. E, quando elas existem,

&nbsp;cobrem só uma cidade ou uma região metropolitana. Ao contrário de outros países, o Brasil não tem

&nbsp;um índice nacional de valorização dos imóveis. Isso preocupa o Banco Central e o Ministério da

Fazenda, que pediram ajuda aos bancos para desenvolver um novo indicador. Ele é crucial. Basta

lembrar que a atual crise financeira global surgiu com o estouro de uma bolha imobiliária nos Estados

Unidos – e ninguém quer ser acusado de ter permitido a repetição do problema aqui. “Estamos tentando

&nbsp;formatar esse índice para ter uma informação rica sobre a valorização imobiliária no país”, diz França,

&nbsp;da Abecip. “Ele deverá nortear as decisões de governo, agentes financeiros, empresas e até

investidores.”







Há uma bolha imobiliária?



Não. Entre os profissionais que atuam na área, a visão predominante é que o mercado brasileiro vive

&nbsp;um ciclo virtuoso, capaz de se prolongar por muitos anos. A desaceleração recente seria passageira.

Como num jogral bem ensaiado, a maioria rejeita qualquer insinuação de que, no Brasil, exista uma

&nbsp;bolha imobiliária similar à que ocorreu nos EUA e em outros países. O estudo coordenado pelo

economista Mendonça de Barros também sustenta enfaticamente a tese de que não há uma bolha

imobiliária em formação no país. Aqui estaria havendo um processo saudável de crescimento do setor,

&nbsp;que ficou estagnado por muito tempo. Lá fora, a valorização era turbinada pelo crédito fácil e pela

&nbsp;expectativa irreal de que os preços subiriam sem parar. No Brasil, ela estaria baseada numa demanda

&nbsp;sólida e em critérios rígidos para a concessão de financiamentos. Nos EUA, o crédito chegava a 110%

&nbsp;do valor do imóvel, sem comprovação de renda. Aqui, os bancos financiam, no máximo, 80% do total

. “O cenário é espetacular”, diz Nigri, da Tecnisa. “A sensação é que estamos no começo da festa,

&nbsp;não no fim.”



No Brasil, os preços dos imóveis também não se descolaram dos outros ativos, como no exterior.

A valorização estaria apenas compensando o período em que eles subiram menos que as demais

&nbsp;aplicações, nos anos 90 e na primeira metade dos anos 2000. Num período de dez anos, os imóveis

&nbsp;ainda ofereceram um ganho menor que a Bolsa e outras aplicações. “Fazia tempo que os preços não se moviam, até por causa dos juros altos”, diz José Roberto Machado, diretor de crédito imobiliário do

&nbsp;banco Santander.



O setor imobiliário também deverá ser beneficiado pela demografia, de acordo com um estudo das

consultorias Ernst &amp; Young e FGV Projetos. A população brasileira, hoje na faixa de 190 milhões,

deverá chegar a 234 milhões em 2030. O número de famílias deverá passar de 60 milhões para

&nbsp;95,5 milhões – 1,8 milhão a mais por ano. E a idade média da população, hoje de 29 anos, vai subir

&nbsp;para 36. A faixa de 25 anos ou mais, onde se concentram os compradores de imóveis, aumentará

&nbsp;de 36% para 42% do total.



Não é de estranhar, portanto, o otimismo de quem trabalha no setor. “Eu achava que não veria isso

&nbsp;acontecer – e tinha dúvidas se meus filhos veriam”, afirma Ubirajara Spessotto, de 50 anos, diretor-

geral da Cyrela, outro gigante dos imóveis no país. “Estou há 33 anos no mercado imobiliário e nunca

&nbsp;tinha visto nada igual. Nos anos 80, todo mundo corria para os imóveis para se proteger da inflação.

&nbsp;Agora, o mercado está subindo com lógica e consistência”, diz Nigri, da Tecnisa.



Há risco de uma bolha imobiliária?



Sim. Embora concorde que não há uma bolha em formação no país, o economista Júlio Sérgio Gomes

de Almeida diz que o governo deve ficar atento para evitar que o atual boom imobiliário se transforme

numa bolha. Ele afirma que, com a perspectiva de novas quedas dos juros nos próximos anos, poderá

haver uma nova valorização dos imóveis. “Há a impressão de que um crescimento rápido do setor só

tem pontos positivos – e não é verdade. Uma bolha entorpece a visão, como um lança-perfume. Mas,

&nbsp;na hora da verdade, não pede licença para entrar.”



Em sua opinião, o Brasil é propenso à formação de uma bolha imobiliária porque o brasileiro em geral é consumista, o sistema bancário é ágil e as construtoras são capazes. Para ele, os políticos tendem a

&nbsp;resistir à adoção de medidas que afetem o crescimento de um setor que gera empregos e tem forte

&nbsp;impacto na economia. “Todo mundo pode achar que a valorização dos imóveis é insustentável, mas

os políticos podem não querer interrompê-la porque é fonte de voto, os sindicatos também não, porque é fonte de emprego, e as empresas e os bancos também não, porque é fonte de lucro.”



Nos EUA, foi a política populista oficial, centrada na ideia de que a casa própria deve ser acessível a

&nbsp;todos, que inflou a bolha imobiliária que jogou o país (e o mundo) na maior crise econômica desde a

depressão dos anos 1930. Uma série de medidas adotadas pelo governo americano, com o apoio do

Congresso, estimulou o crédito a um número cada vez maior de compradores, mesmo a quem não tinha

&nbsp;como comprovar renda para pagar as prestações. As agências financeiras Fannie Mae e Freddie Mac, subsidiadas pelo governo, receberam incentivos para comprar dos bancos um volume cada vez maior

de financiamentos para as faixas de menor renda. Isso levou os bancos a mudar o perfil dos mutuários

para conseguir repassar suas carteiras às duas agências. Resultado: a demanda por imóveis explodiu,

&nbsp;os preços subiram – e muitos mutuários se deram conta de que não poderiam honrar as prestações.



A inadimplência aumentou. A retomada de imóveis por falta de pagamento também. Ao mesmo tempo, a demanda perdeu força. Os preços, que haviam quadruplicado em dez anos, começaram a cair, afetando

&nbsp;o valor das garantias bancárias. Ficou complicado para os bancos rolar no mercado a papelada

&nbsp;lastreada nas hipotecas. As agências Fannie Mae e Freddie Mac só não quebraram porque sofreram intervenção do governo. Calcula-se que, no total, as duas instituições custarão US$ 400 bilhões em

dinheiro dos contribuintes. “O maior engano é achar que a crise no mercado imobiliário aconteceu por

&nbsp;falta de regulação”, diz o economista Thomas Sowell, da Universidade Stanford, autor do livro The

housing boom and bust (O boom da casa própria e a crise). “Foi justamente a ação do governo que

levou ao relaxamento dos padrões de avaliação de risco dos bancos e à venda de casas para muita

gente que não podia pagar.”



Guardadas as proporções, esse é o risco que ronda o programa Minha Casa Minha Vida, lançado pelo

governo federal em 2009. Restrito a bancos oficiais, como Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil,

&nbsp;ele oferece subsídio para a casa própria de famílias com renda de até dez salários mínimos. Também

prevê a redução de impostos para a produção de imóveis destinados às faixas de menor renda. Quem

ganha até três salários mínimos deve pagar uma prestação a partir de R$ 50 e de, no máximo, até 10%

&nbsp;da renda familiar, por um prazo de dez anos.



Por trás da causa nobre, os problemas que aconteceram nos EUA já começaram a se repetir por aqui.

Em Feira de Santana, na Bahia, no primeiro empreendimento do Minha Casa Minha Vida à população, a inadimplência está alta, pois boa parte dos moradores ganha apenas o benefício do Bolsa Família.

&nbsp;O calote preocupa o governo. Há o receio de que isso se repita em outros locais. No conjunto

&nbsp;habitacional de Feira, que recebeu duas visitas do então presidente Luiz Inácio Lula da Silva e foi

&nbsp;apresentado como modelo no programa de TV da presidenta Dilma Rousseff na campanha eleitoral,

&nbsp;houve a venda ilegal de dezenas de unidades pelos moradores originais. “Todos os apartamentos irregularmente vendidos serão retomados, como prevê o contrato”, diz uma nota conjunta divulgada

pela Caixa e pelos ministérios do Planejamento e das Cidades, responsáveis pela execução e

fiscalização do programa.



Talvez o maior problema do Minha Casa Minha Vida tenha sido o impacto perverso que ele teve nos

&nbsp;preços dos terrenos nas periferias das grandes cidades. Já ficou difícil produzir unidades para baixa

renda dentro do limite do programa, de até R$ 130 mil. O mercado já reivindica um aumento para

“destravar” a produção. A presidenta Dilma anunciou que atenderá ao pleito. Espera-se que o reajuste

eleve o teto para algo entre R$ 150 mil e R$ 170 mil – um aumento de 15% a 30% em apenas dois anos.

&nbsp;“O próprio governo está estimulando a alta no preço dos terrenos com os subsídios do Minha Casa

&nbsp;Minha Vida”, diz Viana Neto, do Creci.



Segundo o economista Gomes de Almeida, o governo deveria criar, desde já, mecanismos para restringir

&nbsp;o crédito imobiliário e conter a demanda, caso a valorização continue em ritmo acelerado. Uma opção

&nbsp;seria aumentar a exigência de capital para os bancos fazerem empréstimos na área. Outras seriam

&nbsp;aumentar o valor mínimo da entrada ou reduzir os prazos de financiamento. “O importante é ter cartas

&nbsp;na manga para poder virar o jogo.” Na China, onde é maior o temor de bolha imobiliária, os preços

&nbsp;subiram bem menos que no Brasil nos últimos anos. Isso não impediu as autoridades de tomar medidas

&nbsp;para conter o crédito, como a adoção de restrições para uma segunda hipoteca.

Os gargalos do setor impedem um aumento significativo da oferta no curto prazo



No fim de 2008, o Brasil teve uma amostra do que pode ocorrer numa situação como essa. A crise

global se aprofundou e afetou o setor imobiliário aqui. Da noite para o dia, a demanda por imóveis

murchou. Grandes construtoras e incorporadoras com estoques elevados de terrenos e apartamentos

&nbsp;tiveram problemas. Houve várias fusões. “As curvas de venda daquele período eram aterrorizantes”,

&nbsp;afirma Nogueira, da Brazilian Finance. Pouco depois, porém, a economia se recuperou, a confiança do consumidor voltou e as vendas cresceram de novo, eliminando os temores de uma crise mais grave

na área.



No mercado imobiliário, fala-se muito sobre a força da demanda, mas muito pouco sobre a carência da

&nbsp;oferta. Por mais ágeis e eficientes que sejam as empresas do setor, elas não têm como absorver a

demanda atual. Embora a produção de novas unidades tenha crescido significativamente, a oferta

ainda é bem menor que a procura. Segundo Spessotto, da Cyrela, seria necessário lançar 90 mil

&nbsp;unidades por ano só na Grande São Paulo apenas para compensar o crescimento vegetativo da

&nbsp;população, estimado em 1,5% ao ano. O recorde de produção, de 2007, é de 69 mil unidades. Em

2010, a oferta não passou de 65 mil unidades. Na capital paulista, o estoque de imóveis novos, que

&nbsp;chegava a 22 mil unidades, em média, em 2005, agora não passa de 10 mil. Isso favorece o aumento

do lucro das empresas do setor. Mas provoca uma tremenda inflação no preço dos imóveis, como a

dos últimos&nbsp;anos. “A oferta está chegando, mas não em volume suficiente”, diz Antonio Guedes,

&nbsp;diretor-geral da&nbsp;Living, empresa do grupo Cyrela voltada para a faixa de menor renda.

&nbsp;“O pessoal está pagando quanto&nbsp;pedem. Isso não é bom para o país”, afirma Viana Neto, do Creci.



Ainda que as empresas quisessem aumentar a oferta, isso não seria possível por causa dos gargalos no

&nbsp;setor. Falta de tudo: mão de obra qualificada (de pedreiro a engenheiro), máquinas e até material de construção. Há construtoras e incorporadoras criando “universidades corporativas” e montando

programas de treinamento para formar trabalhadores. “Hoje a indústria da construção tem dificuldade

&nbsp;para fazer seus projetos virar oferta”, diz Cristiane Amaral, sócia da Ernst &amp; Young, especializada na

&nbsp;área.



Os bancos dizem que o aumento do crédito não deveria ser visto como problema. De acordo com eles,

os financiamentos imobiliários no Brasil ainda equivalem a apenas 4% do Produto Interno Bruto (PIB).

No Chile, chegam a 15%. Nos EUA e na Espanha, a 60%. Mas, conforme a velocidade de expansão,

&nbsp;pode haver desequilíbrio se a produção não crescer no mesmo ritmo. “Se os juros caírem no médio

&nbsp;prazo, levando a um aumento nos financiamentos, o governo terá de agir”, diz Gomes de Almeida.



Há, ainda, outro ponto importante. No ritmo atual de aumento do crédito, os recursos da caderneta de

&nbsp;poupança, hoje a principal fonte de financiamento imobiliário, deverão se esgotar até 2013. Até lá será

preciso buscar novas fontes para financiar a produção de novos empreendimentos e os empréstimos

aos compradores. “Não dá para depender só de uma fonte”, diz França, da Abecip. “Precisamos criar

novas formas de captação para girar o estoque de financiamentos”, afirma Ana Maria Castelo,

&nbsp;pesquisadora da FGV Projetos.



Se o mercado imobiliário esfriar, os temores de superaquecimento poderão se dissolver. Só que isso

&nbsp;pode não acontecer. O mais prudente é não ignorar os avisos. Um mercado imobiliário dinâmico é

&nbsp;indispensável para o Brasil continuar a crescer com vigor – e ninguém quer abortar esse processo.

Mas isso não pode levar à formação de uma bolha com alto potencial de destruição. A crise imobiliária

&nbsp;nos EUA e em outros países deixou lições preciosas para o Brasil não cair na mesma armadilha.&nbsp;






Postado por&nbsp;www.agilizeimoveis.com CRECI 117144&nbsp;às&nbsp;15:23&nbsp;Nenhum comentário:&nbsp;

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Sem medo da inadimplência




Bom para locador e locatário, seguro-fiança garante aluguel em dia e evita o constrangimento da busca de fiador
Um dos piores fantasmas para quem aluga imóvel é ter um inquilino inadimplente. Quem deixa de pagar, por outro lado, se vê na desagradável situação de, de repente, não ter onde morar. Como as principais alternativas de garantias locatícias existentes no mercado nem sempre foram consideradas suficientes, surgiu o seguro-fiança, instrumento que trouxe mais segurança na hora de alugar um imóvel, tanto para proprietários quanto para inquilinos.
A modalidade garante ao locador do imóvel o recebimento dos aluguéis e de outras despesas mensais, mesmo quando elas não são pagas pelo locatário. O seguro ainda evita o constrangimento de buscar um fiador e, também, o desembolso imediato da caução, modalidade de garantia em que se paga três vezes o valor mensal do aluguel no ato da assinatura do contrato de locação.
Passível de ser contratado tanto para aluguéis residenciais quanto comerciais, o seguro oferece outra grande vantagem que é a agilidade na aprovação da locação do imóvel. Por isso, vem ganhando gradativamente mais espaço no mercado.
Estudo do Secovi-Rio (Sindicato da Habitação) aponta que o fiador, historicamente a primeira opção como garantia nas locações de imóveis, perde cada vez mais lugar para o seguro-fiança.
Em janeiro de 2012 representava a garantia de 24,9% dos contratos, terminando o ano com 26,1%. No Rio, esteve presente em 45% dos novos contratos nos últimos seis meses.
“A expectativa é de que, no médio prazo, ele barateará o custo de contratação”, afirma o Sindicato.

Vantagens e desvantagens
Além da segurança e da agilidade, há coberturas extras para o inquilino, como descontos em transportadoras de mudança e serviços de assistência para pequenos reparos, por exemplo.
Para o locador, o seguro é uma opção melhor que a do fiador, pois a garantia recai sobre a companhia de seguros e não mais sobre uma pessoa física, parente ou amigo do locatário.
Para as imobiliárias, o seguro dispensa a análise de cadastro, que passa a ser feita pela seguradora. E, além da transferência do custo que teria para realizar o trabalho, ela ainda tem a certeza do recebimento do aluguel
São motivos que justificam o fato de algumas já estarem trabalhando apenas com o seguro-fiança como garantia de locação.
Mas, apesar das vantagens, os inquilinos reclamam do custo elevado e das poucas opções de seguradoras que oferecem o serviço.
“Depois de muito procurar, encontrei um imóvel que cabia no meu bolso, mas a administradora só trabalha com o seguro fiança, e o custo tornou-se impossível para mim”, reclama Denise Alves Gomes.
O custo anual do seguro-fiança corresponde a cerca de 130% do valor de um aluguel. “Considero abusivo”, afirma Denise. Por conta das muitas queixas, o mercado já parcela o pagamento em até quatro vezes.

Como funciona
Para o recebimento do seguro, o proprietário do imóvel precisa avisar a falta de pagamento à seguradora imediatamente depois do aluguel vencido e não pago.
“A seguradora faz o primeiro pagamento da cobertura em até 30 dias corridos, a contar da data da comunicação e da entrega da documentação necessária. Por isto, é importante agir rápido”, orienta Heloisa Nogueira, corretora da AGZ Seguros.
Caso o inadimplente queria continuar morando no local, deve fazer um acordo com a seguradora. “Sem esta negociação, uma ação de despejo será movida contra ele no prazo máximo de 30 meses”, adverte.

Coberturas do seguro-fiança
Entre as principais coberturas estão o aluguel mensal, que é a cobertura básica, e as adicionais, que podem ser o pagamento do IPTU, de despesas do condomínio, água etc., além de multas previstas no contrato de locação e danos causados ao imóvel pelo inquilino.
Os tipos de coberturas, assim como o limite máximo de indenização, variam de seguradora para seguradora, mas, em geral, para a proteção básica, o limite é de 30 aluguéis. O seguro pode ter validade anual ou pelo tempo do contrato.

Quem pode contar com a garantia
Quem tiver interesse em usar o seguro deve saber que precisa comprovar renda de pelo menos três vezes o valor do aluguel, através dos três últimos contracheques e carteira de trabalho, ou extrato bancário desse período.
Outros documentos são cópia do RG, CPF, comprovante de residência, última declaração de rendimentos.
“Como qualquer outro tipo de seguro, é importante que o consumidor procure um corretor para orientá-lo. Além das informações específicas sobre coberturas, ele está apto a dar uma ideia exata do custo do seguro, entre outros detalhes”, aconselha a corretora.