Avaliação de imóveis não se faz com bola de cristal.
Autor: Renato Avelar | Publicado: 2017-03-31T07:00:00-07:00

Avaliação de imóveis, a verdade nua e crua! Saiba como é aqui neste texto que Renato Avelar preparou para vocês:
Este é m assunto polêmico , a base para a cadeia comercial do mercado .
Prezados leitores da revista imóveis & negócios, abordaremos nesta edição um assunto extremamente polêmico, e de suma importância, sendo ele a base do mercado imobiliário:
-Como avaliar um imóvel?
Pois bem, parece uma tarefa simples não? basta ouvir quanto o vizinho vendeu, ou ver o valor do m2 no bairro , e então formar o preço, certo??
-Errado .
Vamos então discorrer sobre esta pauta , leitor se surpreenderá neste texto com a gama de variáveis que podem valorizar ou desvalorizar um imóvel:
-A avaliação de um imóvel para venda ou locação é uma tarefa muito mais complexa que se pode imaginar .
Para os corretores de imóveis , ela se revela o verdadeiro tendão de aquiles do mercado, pois em muitos casos os critérios utilizados para avaliação de imóveis usados por profissionais despreparados, ou proprietários bem intencionados, são completamente distorcidos, o que gera uma falsa expectativa e a venda não se converte.
Muitas vezes, estas avaliações são feitas sem uma base factual de análise, sem parâmetros técnicos, o que e cria a um abismo entre o "Imóvel que está a venda" por um valor distorcido( e não vai ser vendido,) e o imóvel bem avaliado( que irá vender) que por consequinte irá gerar uma operação do compra e venda equilibrada.
O método de avaliação passa longe do achômetro ou informações sem base em fatos e documentos, e sim em hipóteses ou informações incompleta, nos casos abaixo vemos inúmeras situações onde isto ocorre, para exemplificar:
- "meu vizinho rejeitou tantos mil reais no apto"
- "que o m2 quadrado é X mil reais de acordo com a tabela que vi num jornal, e assim sendo basta multiplicarmos o valor pelo metro quadrado que encontro o valor"
- "me falaram que é tanto"
ou por até mesmo por que um corretor totalmente despreparado e sem base comparativa e factual, gerou uma avaliação distorcida, chegando o ao ponto que alguns o fazem com uma "bola de cristal".
Outro erro comum é quando as pessoas dizem : -não tenho pressa para vender, vou pedir este preço mesmo( no caso, um preço bem acima da avaliação de mercado feita por um bom profissional), neste caso vale ressaltar que vivemos na era da informação, e aquela máxima que dizia que todo dia sai um desavisado de casa , e que este desavisado irá adquirir um produto( acima do preço) sem pesquisar antes, esta máxima é coisa do passado, este imóvel ficará anos a venda, até que um dia ele seja vendido pelo verdadeiro avaliado avaliado há 2, 3 anos atrás( sem correção).
Sempre dou uma sugestão a quem quer vender ou alugar seu imóvel :
Eu o convido para conhecer as ofertas no mercado, in locco, para mudarmos do "lado do balcão", ou seja , para que o dono do imóvel se coloque no lugar de quem está a procura e vendo os imóveis disponíveis para compra ou aluguel.
Desta forma eu o convido a percorrer o caminho inverso, e fazer como São Tomé: "ver para crer", pois contra fatos não existem argumentos, e desta forma a pessoa terá certeza do que um pretendente estará disposto a pagar pelo seu imóvel , seja ele pra alugar ou comprar, quando ver as opções que o mercado oferece e comparar com o seu.
O valor de um imóvel deve ser construído com bases factuais, pois não existe nenhum imóvel igual ao outro.
Nem mesmo em um único prédio existem apartamentos iguais , todos os imóveis são diferentes.
A partida do processo de avaliação se dá com a coleta de informações verídicas. Sendo o método mais eficaz e reconhecido pela ABNT;o método comparativo.
Para tal, o profissional deverá deter completo conhecimento do mercado e de seu histórico de vendas e locações, levar em consideração não só os aspectos técnicos do imóvel, mas também muitos aspectos , tendo pesos e medidas diferentes, e que influenciarão imediatamente os valores de avaliação:
Todos os aspectos são analisados, caso a casos:
Como por exemplo:
localização
área privativa
planta( não é só o tamanho que conta, a qualidade do projeto também é importantíssima)
andar
se tem varanda
quantos banheiros
quantas suítes
dependência de empregada
banheiro de empregada
duplex ou linear( em caso de casas e coberturas)
numero de vagas de garagem
posicionamento das vagas de garagem
acabamento
tecnologia de construção
tipos de pisos e revestimentos
fachada
vista
armários e benfeitorias
posição solar
poscionamento da unidade dentro do prédio ou rua
se tem ventilação cruzada
número de elevadores
área de lazer
valor do condomíno
valores de iptu
estado de conservação do imóvel
idade real
idade aparente
vizinhança
área de manobra nas garagens
vaga para visitantes
vagas na rua se existem ( facilidade de estacionar)
documentação do imóvel, se é em terreno alodial, foreiro ou ocupação, e se está registrado no RGI.
proximidade de comércio, escolas , praças ou áreas de lazer público
serviço de transportes
etc.
Em caso de imóveis novos também são levados em considerações este" sem número" de ítens , não somente o valor do metro quadrado , como erroneamente muitos imaginam, todavia em um predio novo a variação de preços das unidades tende a se "achatar" ao longo do uso.
A avaliação de imóveis é um serviço que deve ser feito sempre por um corretor de imóveis, e dele , o proprietário dever cobrar o laudo de avaliação citando os critérios e métodos utilizados .
Na redenetimóveis, para exemplificar a complexidade , a responsabilidade e o profissionalismo que uma avaliação determina, existe uma junta de avaliação para formar e discutir os preços de imóveis , tal como os critérios de avaliação utilizados, esta comissão é formada por 16 diretores, todos com larga experiência no mercado, onde discutem todos os aspectos intrínsecos a cada imóvel.
Os imóveis com valores distorcidos, são identificados pela nossa auditoria de controle de qualidade e retirados do nosso site, que é hoje a maior refêrencia de preços do mercado, tanto qualitativamente quanto quantitativamente, graças a qualidade das avaliações , e a fidelidade das informações dos imóveis a venda em todas as coligadas.
renato simões pimentel avelar, é velejador nas horas vagas , perito avaliador imobiliário, corretor de imóveis desde 1991, diretor  da rendenetimoveis, titular  da locamax imóveis & intermediação de negócios ltda.
dica de leitura: seu imóvel, como comprar bem de mauro halfeld
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