Assembleia II
Autor: José Maria Braz Pereira | Publicado: 2011-06-18T21:29:00-03:00

Vamos iniciar hoje  escrevendo sobre assembleia de alteração de convenção. A convenção  regula a forma e o quórum necessário para alterar a si própria.&nbsp; Caso  haja omissão, prevalece o que estabelece a Lei 4.591/64 em seu art. 9º,  parágrafo 2º, que prevê o quórum de 2/3 das frações ideais que compõem o  condomínio. As deliberações não podem, entretanto, CANCELAR UM DIREITO  INDIVIDUAL, já conhecido previamente, quando da aquisição do imóvel,  como por exemplo, a permissão para utilização particular de uma área&nbsp; ou  mesmo a destinação das áreas de uso comum. Em tais circunstâncias,  somente em unanimidade se pode alterar o que confere a convenção. Também  segundo o Código Civil, em seu art. 1351, a alteração da convenção  depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos e, de unanimidade  para a mudança da destinação do edifício ou suas unidades.
Durante uma assembléia, o Presidente, também condômino, tem o direito  de manifestar sua opinião através do voto, nesses casos, como  representante legítimo de uma unidade autônoma.&nbsp; Algumas convenções são  rígidas neste particular e simplesmente proíbem o seu voto, outras  somente o permitem em caso de desempate. Nosso parecer é de que o  Presidente da Mesa, quando a convenção não lhe proíbe, deve votar,  omitindo-se apenas de fazer comentários.
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Nos edifícios que possuem lojas, estas também votam nas  assembleias. As convenções podem excluí-las das deliberações das  Assembleias Gerais, quando a matéria não se relacionar e nem afetar os  seus interesses. O art. 1.335 no item III&nbsp; do Código Civil determina  claramente que somente deverão votar nas assembleias e delas participar,  os condôminos que estejam quites com o condomínio. Outro aspecto  interessante é o entendimento de que a votação secreta é proibida em  assembleia de condomínios. Essa proibição embasa-se primeiro na  necessidade de apurar-se o voto de acordo com a fração ideal de cada  unidade e, segundo, pela falta de previsão de qualquer sistema de  apuração, que não seja a contagem individual e testemunhada pelos  presentes para constar e ser validada em Ata.
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Em caso da assembleia não se realizar para exercer qualquer dos  poderes que lhe competem, quinze dias após a convocação, deverá ser  enviado um requerimento ao Juiz, a quem caberá decidir a respeito. O  pedido poderá ser encaminhado por qualquer condômino individualmente  interessado. Também qualquer condômino pode ajuizar Ação para anular as  deliberações tomadas pela assembleia, que contrariem a Lei ou a  Convenção do Condomínio.&nbsp; Não prevalece decisão da Assembleia Geral que  fere o direito real imobiliário, e por ser ineficaz, dispensa qualquer  formalidade para ser desconstituída (1º TA-RJ, 06.04.83 – Ap. 84.148).
Quanto ao local da realização das assembléias, as leis omitem a  obrigatoriedade de realizarem-se no próprio edifício. Mesmo assim, é  conveniente, sempre que possível, realizá-la no próprio edifício pela  facilidade com a qual os condôminos terão para deslocar-se ao local.
As deliberações de uma assembléia, para ganhar plena eficácia e  validade, precisam ser tomadas de forma regular. Determinante é a  escolha criteriosa de um Presidente com experiência e capacidade para  enfrentar situações imprevistas. Cabe a ele decidir se a matéria em  pauta exige ou não quórum especial, podendo declarar encerrados os  trabalhos e determinar a consignação na Ata da inexistência de quórum  deliberativo. Compete ainda ao Presidente, como condutor dos trabalhos,  solucionar imediatamente as questões de ordem que surgirem, ou, segundo a  complexidade da matéria, submetê-la à decisão do plenário. Não pode,  entretanto, agir de forma arbitrária. Tem a obrigação de consignar em  Ata as objeções e declarações dos presentes, de forma sintética, sob  pena de nulidade dos trabalhos, por cerceamento do direito de LIVRE  MANIFESTAÇÃO. A recusa ou omissão de se consignar em Ata manifestação de  condômino configura-se como crime capitulado no art. 299 do Código  Penal, razão pela qual a assembleia deve ser dirigida por alguém de  pulso firme, de caráter moderado e visão imparcial, não permitindo  domínio conquistado à mercê de gritos. (Artigo publicado no jornal O Síndico: 08/09/2010)