O registro de vagas de garagem
Autor: Neves Advogados Associados | Publicado: 2012-12-17T06:59:00-08:00



Introdução

Atualmente, no Brasil, as pessoas vivenciam um quadro de intensa violência, causado, sobretudo, pela má distribuição de renda e o desemprego.

Dessa forma, a população, com medo, procura maneiras de proteger não só a família, como o patrimônio de forma geral, que é ameaçado pela violência. Nesse contexto, as vagas de garagem assumem um importante papel, pois se tornaram um instrumento de proteção indispensável aos proprietários de veículos.

Assim, tendo em vista a importância do tema, o presente curso visa discutir alguns aspectos relacionados às vagas de garagem, destacando as formas de registro existentes, bem como as implicações jurídicas decorrentes.


Conceitos básicos



Primeiramente é importante destacar que as vagas de garagens existentes em um imóvel, especialmente em edifícios, poderão ser formalmente delimitadas ou não.


Estarão formalmente delimitadas quando tais limitações estiverem registradas no cartório competente; ou, serão simplesmente delimitadas, quando a limitação constar tão somente de atos concretos, indicando quem seria o real proprietário.


Na hipótese de existir o registro, há de se destacar duas das formas mais corriqueiras: o registro específico da vaga, e o registro da garagem como um todo. Em cada uma dessas modalidades, o registro proporciona direitos distintos a seu proprietário, que serão objeto de maiores esclarecimentos.

Ainda verifica-se a hipótese da inexistência total de qualquer registro, não só da vaga como também da garagem.


Registro específico de cada vaga de garagem


Quando houver registro específico de determinada vaga de garagem, considera-se a vaga como unidade autônoma, de utilização exclusiva do proprietário.

Como unidade autônoma, a vaga poderá ser utilizada unicamente pelo proprietário constante do registro, excluindo o domínio comum por parte dos demais condôminos do edifício. 

Assim, o proprietário desta vaga poderá exercer sobre ela todas as prerrogativas do proprietário, sendo a mesma destinada especificamente aos seus interesses.


Além disso, nessas vagas, a convenção de condomínio não pode determinar rodízios ou estabelecer demais diretrizes para eventuais mudanças de posição, se essa não for a vontade do proprietário.

Há de se observar que a escritura de uma vaga de garagem descreverá detalhadamente as características da vaga, de forma a individualizá-la das demais, e a correspondente fração ideal do terreno. Para efeito de transferência da vaga, no caso de alienação, caberá ao novo proprietário proceder novo registro da matrícula na vaga de garagem para obter o domínio efetivo da vaga.

Como a discussão se remete à vaga enquanto unidade autônoma, não há que se falar em transferência de fração ideal da garagem, mas sim, vaga específica e individualizada e sua respectiva fração ideal do terreno. Trata-se como se fosse o próprio apartamento da pessoa.

Dessa forma, quando se estiver adquirindo vaga dessa natureza, o mais importante é verificar no cartório competente a situação do imóvel para evitar a compra de um bem que possa apresentar algum tipo de ônus real, como a penhora, por exemplo.


Matrícula única para a garagem


Quando não houver registro específico de cada vaga, pode existir o registro da garagem como um todo, no qual a mesma constitui-se como unidade autônoma. Nesse caso nenhum condômino será proprietário de vaga específica, mas proprietário em comum da garagem.

Nessa hipótese, o instrumento capaz de regular a utilização de cada vaga será a convenção de condomínio, que concederá o direito a cada proprietário do imóvel, ou quem figurar como cessionário, como, por exemplo, no caso de locação.

É a convenção de condomínio que irá definir as formas de utilização da garagem, rodízios, ou até a concessão de mais de uma vaga a determinado proprietário.

O registro da garagem como unidade autônoma implica na transferência de fração ideal da garagem no caso de alienação; sendo que o novo proprietário deverá figurar como proprietário em comum das vagas junto com os outros proprietários.


Inexistência de registro para vaga e para a garagem


Não havendo registro nem da garagem nem das vagas específicas, os condôminos serão proprietários em comum da garagem, não pertencendo a nenhum deles, uma vaga específica.

Diante dessa situação, a convenção de condomínio, mais uma vez, é que deverá regular a utilização, podendo conceder o direito tão somente ao proprietário cuja matrícula do imóvel conste a previsão desse direito de uso, ainda que tal menção não seja explícita.

A convenção de condomínio, para essa situação, normalmente convenciona que cada proprietário estacione seu veículo na vaga que encontrar livre, ou mesmo delimitar o uso de uma vaga específica para cada um dos apartamentos. Contudo, sabe-se que a convenção pode ser sempre alterada de acordo com as deliberações dos condôminos.

Quando for houver alienação de um imóvel nessas condições, é importante que conste da escritura o direito de uso sobre a garagem, e dessa forma, a condição do vendedor será repassada ao comprador, podendo o mesmo usufruir da garagem na condição de condômino.

Destaca-se que o vendedor não pode simplesmente fazer constar da escritura descritiva do imóvel a existência de vaga de garagem, pois nesse caso, há de haver uma identidade entre a matrícula do imóvel e da garagem ou da vaga; não havendo, o registro da escritura poderá ser recusado.


Alienação de vaga de garagem a pessoa não proprietária de unidade autônoma


É possível alienar vaga de garagem para quem não for condômino?

Bem, essa possibilidade já trouxe muita polêmica no meio jurídico. Contudo, após a vigência do Código Civil de 2002, o debate tende a chegar ao fim. A lei civil autoriza a alienação das vagas de garagem a terceiros não condôminos, conforme sugere a redação do art. 1.339, §2º:

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Há de se destacar, primeiramente, que o conceito de parte acessória a que lei se refere no parágrafo segundo compreende a noção de vaga de garagem, pois as demais partes comuns, tais como o terreno, área de lazer, área de circulação, etc., conforme mencionado no caput do artigo, são insuscetíveis de divisão e não podem ser alienadas a terceiros.

Ressalta-se ainda, que essa autorização é restritiva, pois é condicionada à convenção de condomínio, e à inexistência de qualquer impedimento por parte da assembléia geral.

Nesse caso, o comprador deve se prevenir, verificando qual a condição da registro da vaga que pretende adquirir; analisar a convenção de condomínio para ter certeza sobre a inexistência de proibição, além de elaborar um documento capaz de comprovar que não há oposição dos demais condôminos sobre a transação.

Conclusão

Conforme revela as noções fundamentais sobre o registro de vagas de garagem, sabe-se que há muitas implicações jurídicas diferenciadas em cada hipótese.

Portanto, é de grande importância que as pessoas tenham conhecimento sobre as idéias e o que dispõe a lei para evitar maiores transtornos e surpresas após a aquisição de um imóvel.



Vaga de garagem com matrícula própria pode ser penhorada



A vaga de garagem inscrita no Registro de Imóveis como unidade autônoma, mesmo que localizada no prédio em que o devedor possui imóvel residencial, não se caracteriza como bem de família, porque desvinculada da unidade habitacional. Assim entendeu a 6ª Turma do TRT-MG, ao julgar improcedente o recurso do reclamado e manter a penhora de um boxe para guarda de veículos.

O réu insistia na tese de que a vaga de garagem deve ser reconhecida como bem de família, pois, nos termos do artigo 2º da Lei nº 4.591/64 e artigo 1.339, parágrafos 1º e 2º, do Código Civil, ela faz parte indissociável da unidade habitacional, cuja penhora, no caso, foi desconstituída, por se enquadrar nessa condição. Mas o desembargador Anemar Pereira Amaral não lhe deu razão.

Conforme observou o relator, consta na certidão do Registro de Imóveis anexada ao processo a matrícula de um boxe para guarda de veículos, localizado no mesmo edifício do apartamento de propriedade do reclamado, o qual teve a penhora desconstituída, por se tratar de bem de família. Ocorre que a vaga está inscrita como unidade autônoma com delimitação, inclusive, da fração ideal que o boxe ocupa no terreno. Isso demonstra que a garagem objeto da constrição está totalmente desvinculada da unidade habitacional, ou seja, não se trata de acessório do referido imóvel residencial , concluiu o desembargador.

Nesse contexto, o relator decidiu que não se aplica ao bem objeto de discussão a impenhorabilidade prevista no artigo 1º da Lei nº 8.009/90, sendo acompanhado pela Turma julgadora.