IMOBILIÁRIA NÃO É PARTE LEGITIMA PARA AJUIZAR AÇÃO DE EXECUÇÃO DE ALUGUEL
Autor: Mercado Imobiliário - Luciana Araujo | Publicado: 2012-08-13T10:32:00-07:00


A&nbsp;administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar, em nome 
próprio, ação de execução de créditos referentes a contrato de locação. Ela é 
apenas representante do proprietário e não substituta processual. Esse foi o 
entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no 
julgamento de recurso especial interposto pela fiadora de um 
locatário.





Na origem, uma administradora de imóveis ajuizou ação de 
execução de aluguéis inadimplidos contra a fiadora do locatário. Posteriormente, 
a fiadora opôs embargos à execução, alegando que a empresa não teria 
legitimidade para executar os aluguéis em nome próprio.




O juiz reconheceu 
a validade da fiança e excluiu da execução valores acessórios, como água, 
energia elétrica e IPTU, mantendo apenas o valor dos aluguéis devidos.



A 
fiadora apelou, mas o tribunal de segunda instância manteve a sentença, 
fundamentando que a empresa imobiliária, “investida de amplos poderes de 
administração do imóvel locado e bem assim de poderes especiais para constituir 
advogado e ingressar em juízo”, é parte legítima para ajuizar ação de execução, 
tanto quanto o proprietário.



Direito alheio



A fiadora, já 
falecida, foi substituída por espólio, o qual recorreu ao STJ. No recurso 
especial, alegou violação do artigo 6º do Código de Processo Civil (CPC), 
segundo o qual, “ninguém poderá pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo 
quando autorizado por lei”.



Em seu entendimento, a administradora de 
imóveis não é parte legítima para pleitear, em nome próprio, os aluguéis 
devidos.



A locação de imóveis urbanos é regulada pela Lei 8.245/91. A 
ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial, mencionou que grande 
parte dos contratos de locação de imóveis são firmados com a participação de um 
intermediário (corretor de imóveis ou imobiliária) que atua, em maior ou menor 
grau, para convergir a vontade das partes em questões como preço, modo e local 
de pagamento, entrega das chaves e vistoria do imóvel.



Ao analisar o 
processo, a relatora concluiu que a empresa imobiliária foi constituída pelo 
locador para a prática de atos de administração em geral, com poderes para, 
inclusive, ajuizar ações de interesse do proprietário do imóvel.



“Nesse 
ponto, ressalte-se que não há dúvidas, portanto, de que a imobiliária, por força 
do mandato outorgado pelo locador, poderia ajuizar ação de cobrança ou de 
execução de aluguéis e encargos inadimplidos, contra o locatário ou fiadores, em 
nome do locador”, disse.



Legitimidade



Apesar disso, em relação à 
possibilidade de a imobiliária ajuizar, em seu nome, ação de execução de 
aluguéis, ela explicou que a legitimidade ordinária é de quem detém o direito 
material, no caso, o proprietário do imóvel.



“Todavia, a lei pode 
legitimar, extraordinariamente, outros sujeitos, denominados substitutos 
processuais”, explicou Andrighi. Em seu entendimento, a substituição processual 
só poderá ocorrer nos termos definidos expressamente em lei, não sendo permitido 
que se opere mediante “disposição voluntária e contratual feita entre 
substituído e substituto”.



“A participação da imobiliária, portanto, não 
é ampla a ponto de colocá-la no lugar do próprio locador”, disse. A legitimidade 
da administradora de imóveis – que foi reconhecida nas instâncias ordinárias – 
deve ser afastada, “por lhe faltar uma das condições indispensáveis para o 
legítimo exercício desse direito”, qual seja, a possibilidade de ser substituta 
no processo e não apenas representante do proprietário.



A ministra 
acolheu a alegação de violação do artigo 6º do CPC, o que justificou o 
provimento do recurso especial. A Terceira Turma anulou o acórdão do tribunal 
estadual e extinguiu o processo, sem resolução de mérito, por reconhecer a 
ilegitimidade ativa da imobiliária.

Fonte:SecoviMg - Por Eduardo Coluccini Cordeiro