Novo Produto Financeiro? Novo Derivativo? Devaneio ou Realidade?
Autor: Leonardo Ramos | Publicado: 2011-06-06T16:44:00-03:00

&nbsp; Ao ver a nova lei de uso e ocupação do solo em Belo Horizonte começei a pensar e pesquisar sobre algumas possibilidades. A criação da figura da transferência do direito de construir pode significar um mercado totalmente novo.&nbsp; Atualmente existem 3 grandes cidades com este mecanismo: São Paulo-SP, Belo Horizonte-MG e Vitória-ES.&nbsp; Na realidade, já existem empresas atuando neste mercado; as próprias imobiliárias que fazem uma intermediação simples dos negócios com TDC, mas com volume e eficácia extremamente baixos; e uma empresa de belo horizonte chamada Decisão Engenharia (http://decisaoengenharia.com.br) que proclama ser o primeiro banco de UTDC´s.&nbsp;&nbsp; O fato é que este mercado tem muito para se tornar um atraente produto financeiro e de crédito para os bancos, segue o esboço abaixo para um melhor entendimento:
Possibilidades de Negócios em conformidade com as Leis Municipais (Belo Horizonte):
- Lei Número 7.166/96
- Lei 8137 e;
- Lei Número 9.959 de 20 de julho de 2010.

A Lei Número 9.959 altera as anteriores colocando novos parâmetros para a regulação de uso e ocupação urbana. Esta lei estabelece o instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir ou *ODC, conforme podemos ver nos seguintes trechos da Lei 9.959/2010:

“......Art. 5º - O art. 61 da Lei nº 7.165/96 passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 61 - São imóveis passíveis de geração da TDC aqueles considerados necessários
para:
I - a implantação de programa habitacional de interesse social, observado o § 1º do art.
191 da Lei Orgânica do Município de Belo Horizonte - LOMBH -;
II - o atendimento a interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;
III - o atendimento a programas de regularização fundiária e de urbanização de áreas
ocupadas por população de baixa renda;
IV - a implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
V - VETADO
§ 1º - Não podem originar Transferência do Direito de Construir:
I - os imóveis cujo possuidor preencha as condições para aquisição da propriedade por
meio de usucapião;
II - os imóveis não parcelados;
III - os imóveis de propriedade pública ou que, em sua origem, tenham sido alienados
pelo Município, pelo Estado ou pela União de forma não onerosa.
§ 2º - VETADO
Art. 6º - Fica alterado o caput do art. 62 da Lei nº 7.165/96 e fica acrescentado a esse artigo o §
4º, nos seguintes termos:
“Art. 62 - São passíveis de recepção da Transferência do Direito de Construir os imóveis
situados:
I - nas Zonas de Adensamento Preferencial - ZAPs -, nos termos da Lei de
Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo;
II - na mesma mancha contínua do zoneamento do imóvel de origem;
III - em área indicada em lei específica, referente a projetos urbanísticos especiais;
IV - na Zona Central de Belo Horizonte - ZCBH -, desde que provenientes desse mesmo
zoneamento ou da Zona Hipercentral - ZHIP -, nos termos da Lei de Parcelamento,
Ocupação e Uso do Solo;
V - na ZHIP, desde que provenientes desse mesmo zoneamento ou da ZCBH;
VI - na Zona Adensada - ZA -, desde que provenientes desse mesmo zoneamento ou da
Zona de Proteção - ZP -, nos termos da Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo;
VII - nas áreas receptoras previstas nos conjuntos urbanos tombados, respeitadas suas
diretrizes de proteção cultural e ambiental.
(...)
§ 4º - O cálculo da possibilidade de recepção de TDC será feito a partir do Coeficiente de
Aproveitamento Básico do terreno, e sua utilização independe da aplicação da Outorga
Onerosa do Direito de Construir – ODC.” (NR)
Art. 7º - Fica acrescentado à Lei nº 7.165/96 o seguinte art. 62-A:
“Art. 62-A - O imóvel gerador, consumada a transferência, poderá ser receptor de
Transferência do Direito de Construir para repor o potencial construtivo transferido,
desde que sejam mantidas as características do imóvel que o levaram a ser classificado
como gerador de TDC.” (NR)
Art. 8º - O art. 65 da Lei nº 7.165/96 passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 65 - Operação Urbana é o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo
Poder Executivo Municipal, com a participação de agentes públicos ou privados, com o
objetivo de viabilizar projetos urbanos de interesse público, podendo ocorrer em qualquer
área do Município.
§ 1º - A Operação Urbana pode ser proposta pelo Poder Executivo Municipal ou a este,
por qualquer cidadão ou entidade que nela tenha interesse, e será aprovada por lei
específica, observado o disposto no art. 80, II, da Lei nº 7.165/96.
§ 2º - O encaminhamento à Câmara Municipal de projeto de lei relativo à Operação
Urbana deverá ser precedido de assinatura de Termo de Conduta Urbanística - TCU -
entre o Executivo e o empreendedor interessado, por meio do qual este se compromete
a cumprir as obrigações e os prazos constantes da proposta de texto legal, sob pena de
aplicação das penalidades previstas no TCU.” (NR)
Art. 9º - Ficam acrescentados à Lei nº 7.165/96 os seguintes arts. 65-A, 65-B, 65-C, 65-D e 65-E:
“Art. 65-A - As áreas envolvidas na Operação Urbana não podem receber potencial
construtivo adicional, originado da Transferência do Direito de Construir, durante a
tramitação do projeto de lei respectivo, a não ser que essa tramitação exceda o prazo de
4 (quatro) meses.
Art. 65-B - A lei referente à Operação Urbana pode prever que a execução de obras por
agentes da iniciativa privada seja remunerada pela concessão para exploração
econômica do serviço implantado.
Art. 65-C - O potencial construtivo das áreas privadas passadas para domínio público
sem ônus para o Município pode ser transferido para outro local, determinado por lei,
situado dentro ou fora das áreas envolvidas na Operação Urbana.
Art. 65-D - As Operações Urbanas classificam-se em Operações Urbanas Simplificadas
e Operações Urbanas Consorciadas.
Art. 65-E - As Operações Urbanas e os projetos urbanísticos especiais que envolvam a
autorização da Transferência do Direito de Construir poderão ser realizados com a
contrapartida de transferência não onerosa de imóvel ao Município, sendo vedado,
nessa hipótese, pagamento de indenização, a qualquer título, ao particular.” (NR)
Art. 10 - O Capítulo II do Título IV da Lei nº 7.165/96 passa a vigorar constituído pelas seções I,
II e III, nos seguintes termos:
“I - Seção I - Disposições Gerais: inclui os arts. 65 a 65-E da Lei nº 7.165/96;
II - Seção II - Da Operação Urbana Simplificada: inclui os arts. 66 a 68 da Lei nº
7.165/96;
III - Seção III - Da Operação Urbana Consorciada: inclui os arts. 69 a 69-H da Lei nº
7.165/96.” (NR)
Art. 11 - Ficam alterados o caput e o inciso IX do art. 66 da Lei nº 7.165/96, e fica acrescentado a
esse artigo o inciso X, nos seguintes termos:
“Art. 66 - A Operação Urbana Simplificada, sempre motivada por interesse público,
destina-se a viabilizar intervenções tais como:
(...)
IX - regularização de edificações e de usos;
X - requalificação de áreas públicas.” (NR).......''


Com este novo instrumento temos algumas possibilidades de mercado interessantes:

A. Operações de Contratos de Opção de Compra e Venda Futuros com o TDC –
Transferência do Direito de Construir.
&nbsp;B. Operações de Crédito cujo objeto de garantia possa ser um Contrato de TDC.&nbsp;Explica pelo esquema a seguir:















Os personagens: 

BANCO XYZ – Banco interessado em operações de crédito com TDC, composição de carteiras com TDC.
Seu José – Pessoa física, proprietário de imóvel passível de construções e cujo lote esteja nos zoneamentos ZAP, ZCH, ZHIP ou outra situação prevista na lei. Seu José passa por uma dificuldade e busca crédito, porém seu veículo já foi refinanciado e não quer hipotecar o seu imóvel.
Seu Jurandir – Pessoa física, proprietário de imóvel passível de construções e cujo lote esteja nos zoneamentos ZAP, ZCH, ZHIP ou outra situação prevista na lei. Seu Jurandir procurou uma imobiliária pois deseja comprar um imóvel na planta, busca também crédito para esta finalidade, mas também não está disposto a hipotecar ou alienar o seu único bem imóvel.
Dona Camila – Pessoa física, proprietária de um imóvel passível de construções conforme a lei. Dona Camila por inúmeras razões não pensa em vender seu imóvel, construir ou se mudar; está satisfeita morando no atual imóvel, já mora há anos e não pretende sair dali.
Porém uma imobiliária lhe fez uma proposta tentadora, ela continua proprietária do imóvel, pode morar nele, vendê-lo, transferí-lo; porém pode ganhar algum dinheiro se resolver alienar ou vender o direito de construir de sua propriedade.Associação de Moradores do Bairro – Este bairro é uma região já conhecida pela predominância de casas, é um bairro tradicionalmente horizontal; seus moradores estão satisfeitos assim e lutam para que a verticalização não chegue ao seu bairro. Porém, em um novo projeto de lei foi autorizada a verticalização para a construção de edificações de até 4 pavimentos. Os moradores estão frustrados e insatisfeitos.
Bolsa de TDC – Ambiente de negociação de TDC´s, seja em balcão ou eletrônico. Investidor – Tradicional investidor em imóveis ou outros produtos como fundos de investimentos, fundo de renda variável, ações,debêntures...
Construtura ABC – Construtora que busca terrenos e oportunidades para empreendimentos para a emergente classe C, tem dificuldades em encontrar terrenos para seus projetos ou quando encontra-os as restrições legais de uso e ocupação tornam o empreendimento pouco atrativo e de baixa rentabilidade. Atualmente tem um terreno em área afastada da cidade de zoneamento ZAP, porém o coeficiente de construção restringe o número de pavimentos e unidades e torna o empreendimento pouco rentável.
Construtura DBE – Construtora que busca terrenos e oportunidades para empreendimentos de Luxo, seu atual empreendimento em zoneamento ZAP tem rentabilidade interessante mas poderia ser ainda melhor caso não houvesse restrição para alguns metros quadrados para mais 2 itens de lazer ou mesmo mais uma unidade.
As relações e operações:
1. Operações de Captação: Imobiliárias ou equipes de captação especializadas buscam pessoas com perfis e que desejem vender o direito de construção de seus imóveis. Encontram Dona Camila que por diversos fatores acha a ideia fascinante. Essas imobiliárias irão comunicar ao Banco Operador que fará a negociação e aquisição remunerando a imobiliária ou equipe de captação conforme pré-acordado. Essas mesmas imobiliárias ou equipes de captação especializadas em sua incessante buscam encontram a Associação de Moradores do Bairro e escutam sobre a frustração, desgosto e descontentamento dos mesmos com as novas possibilidades de construções em seu bairro; recebem então a notícia que poderão voltar a ter restrições de edificações e verticalização no bairro e ainda poderão obter alguma vantagem pecuniária com isso, através da oferta pelo banco operador de um acordo para aquisição coletiva de todos os direitos de construção no bairro.
2. Os Canais de Venda de Crédito do Banco XYZ: Sejam estes próprios ou terceirizados, encontram o Sr. José que busca crédito mas não tem as garantias que lhe permitam a captação de recursos a taxas razoáveis; o único bem que dispõe para dar em garantia é o seu único bem imóvel, porém o Sr. José reluta em assumir o risco de perder o seu único imóvel. Para tanto a equipe de vendas deixa como opção para o Sr. José a possibilidade de um empréstimo com taxas razoáveis e cuja garantia é o TDC, o direito de se construir no imóvel, explicando ao Sr. José que ainda que haja problemas e ele não consiga honrar a dívida a casa ainda será dele, e ele ainda poderá vendê-la se quiser; porém nem ele e nem o futuro comprador poderão construir no local.
3. Após realizada a operação de crédito (2): com o Sr. José caso ele não honre as prestações, ao término e de acordo com as condições contratuais o TDC de seu imóvel segue para o Banco XYZ que irá colocá-lo para negociação na Bolsa de TDC.
4. O Sr. Jurandir, na busca por um imóvel novo, e na planta, entra em contato com a Imobiliária ao ver o plano de pagamento ele se dá conta de que não teria o dinheiro suficiente para as intermediárias e a parcela de entrega das chaves, porém e desnecessário e contraproducente hipotecar o seu imóvel atual. A Imobiliária através de seu convênio com o Banco XYZ explica ao Sr. Jurandir um modalidade de crédito que será suficiente para suas demandas de financiamento e como garantia o TDC e não o seu imóvel.
5. O TDC do Sr. José da operação (2) é executado pelo Banco XYZ após a dívida não ser honrada, este TDC segue para negociação na Bolsa.
6. O TDC do Sr. Jurandir da operação (4) é executado pelo Banco XYZ após a dívida não ser honrada, este TDC segue para negociação na Bolsa.
7. As Construtoras ABC e DBE cada qual com suas necessidades e projetos decidem alavancar a rentabilidade dos próximos empreendimentos com a compra de TDC, porém não querem dispor do capital agora pois este capital está empregado em projetos e empreendimentos que irão render agora e os novos empreendimentos só serão iniciados em 12 meses. Sendo assim a Bolsa TDC verifica se há na carteira TDC´s que atendam as necessidades destas construtoras, uma vez confirmado são ofertados um contrato de opção de compra de TDC de cada construtora para ser exercido e liquidado daqui a 12 meses; neste contrato estão as características do TDC e seus parâmetros de remuneração por metro quadrado e com correção pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil).
8. Na data de Liquidação do Contrato as Construtoras ABC ou DBE exercem a opção de compra do TDC ou liquidam o contrato através do pagamento de multa contratual e remuneração aos entes do mercado.
9. Com a opção de compra na mão, o Banco XYZ busca investidor para a venda de Contrato de Opção de Venda Futura de TDC que supre exatamente a necessidade dos contratos de opções de compra já negociados e aceitos.&nbsp;  &nbsp;&nbsp; O objetivo deste texto não é julgar ou analisar a lei; a utilidade pública e as razões ou não de anseios do interesse público na criação desta lei não são objeto de análise deste artigo.&nbsp;&nbsp; A análise apenas vislumbra as possibilidades de novos mercados e negócios com o instrumento e o incremento do mercado financeiro e de crédito com um produto muito interessante.&nbsp;&nbsp;&nbsp; Quem é que nunca ouviu uma pessoa mais velha dizer o famoso ditado popular: "quem compra terra não erra!" ou mesmo um jovem e agressivo analista criticar a falta de liquidez de bens imóveis...???&nbsp;&nbsp; E se houvesse uma opção vinculada a segurança e valorização dos imóveis mas com a liquidez de um valor mobiliário? Trata-se de uma opção interessante.&nbsp;&nbsp; Não é minha pretensão analisar os possíveis riscos sistêmicos de uma exploração mercadológica deste tipo de operações.&nbsp;&nbsp;&nbsp; Há muitas opções não exploradas no mercado financeiro brasileiro. Um exemplo clássico, a bolsa de Lima, no Peru, tem uma pífia movimentação diária (fruto de falta de poupança e liquidez) o que não permite uma maior utilização deste crédito de baixo custo para fomentar as atividades produtivas. Assim como existem as ADR´s na NYSE, a BMF&amp;Bovespa tem a sua versão chamada de BDR´s. São pouco utilizados e seria uma forma de auxiliar este país vizinho e ainda movimentar ainda mais a economia e a poupança em nosso país; além de contribuir para os planos de internacionalização da bolsa e do sonho da BMF&amp;Bovespa em se tornar a Bolsa da América Latina.
&nbsp;&nbsp;&nbsp; Está faltando ousadia, criatividade e vontade nos executivos do mercado financeiro!!! Acordem, a acomodação pode ser o pior inimigo.

* Os nomes utilizados têm caráter meramente ilustrativo e didático. Todos os nomes de pessoas e situações acima são fictícios e qualquer semelhança trata-se de mera coincidência.** Todos os direitos reservados ao autor.