Como elaborar contratos de serviços
Autor: Junio Gracielo | Publicado: 2010-07-18T14:39:00-03:00

Detalhamento e clareza na elaboração de contratos de serviços são cruciais para minimizar riscos, evitar disputas judiciais e otimizar a gestão das obras

Contratos são muito mais do que papéis que formalizam uma relação entre duas ou mais partes. Na construção civil, no caso de contratos de serviços, além de estabelecer a divisão de responsabilidades, prazos, condições de garantia e preço, eles são um importante instrumento que auxiliam a gestão da obra. Os contratos servem, entre outras coisas, para esclarecer de que forma as expectativas e necessidades de cada parte envolvida serão atendidas. "Nesse sentido, ele funciona como um instrumento que facilita a convivência e a organização do serviço no canteiro de obras", destaca a professora Sheyla Mara Baptista Serra, do departamento de engenharia civil e do programa de pós-graduação em construção civil da UFSCar (Universidade Federal de São Carlos).



Uma vez definidos de forma clara e coerente os direitos e obrigações de cada um, evita-se que conflitos tenham que ser solucionados na base da conversa e da boa-vontade, ou pior ainda, que culminem em disputas judiciais sempre muito dispendiosas para todos. "Um grande equívoco é entender o contrato como mera formalidade, quando na verdade estamos falando de uma ferramenta fundamental para resguardar ambas as partes e garantir um serviço bem-feito", diz João Batista Carneiro Teixeira, gerente de contratos da Construtora Atrium.


A capacidade de um contrato evitar conflitos é diretamente proporcional à clareza e detalhamento de sua elaboração. "Por isso, seu preparo deve ser encarado como um processo administrativo entre empresas, que deve contar com procedimentos de planejamento, organização, controle e coordenação", destaca Sheyla Serra.

Caminho das pedras

Independentemente do objeto contratual, alguns pontos devem ser discutidos com minúcia e definidos com transparência nos contratos envolvendo construtoras e empresas prestadoras de serviço. "De forma alguma podem deixar de constar nos contratos os prazos de início e término do serviço, as multas e retenções cabíveis, a obrigatoriedade de atendimento às normas técnicas, o recolhimento de impostos sobre serviços e o fornecimento de equipamentos e ferramentas", menciona Angelo Labadia, engenheiro responsável pelo departamento de suprimentos da Eztec.

Além disso, aborrecimentos e aditivos contratuais podem ser evitados com escopos bem definidos. "É fundamental deixar claro o que efetivamente será feito, tanto para quem contrata quanto para quem é contratado. Caso contrário, corre-se o risco de provocar mal-estar e dúvidas", ressalta Teixeira.

Algumas cláusulas, como as que definem preço e forma de pagamento, dificilmente são esquecidas ou negligenciadas nos contratos. O mesmo não se pode dizer sobre as cláusulas que caracterizam corretamente a metodologia de execução, a quantidade de serviço, os materiais a serem empregados, os equipamentos necessários e as instalações imprescindíveis para viabilizar a execução. Não à toa esses costumam ser grandes motivadores de insatisfações entre contratantes e contratados.

Por isso, uma recomendação pertinente é buscar acrescentar o maior número de informações possíveis sobre o serviço, quer seja dentro do próprio contrato, quer seja por meio de anexos referendados no texto principal do contrato. Exemplos de anexos que podem ser utilizados vão desde projetos executivos, desenhos de piso e de fachadas, planilhas descritivas de medidas e tipos de material a serem aplicados por área etc. Para bom andamento das operações no canteiro, também merecem constar nos contratos a explicitação das tarefas auxiliares de transporte, como o horário para a utilização de determinados equipamentos, por exemplo, bem como a definição de co-responsabilidades no caso de atrasos e retrabalhos com outros fornecedores de serviços. 

De acordo com a realidade de cada obra, o contrato de prestação de serviços pode precisar contemplar cláusulas adicionais, como as que estabelecem as condições de rescisão contratual para qualquer uma das partes. "Quando for necessário sigilo, também é recomendável inserir essa cláusula em contrato", lembra João Batista Teixeira.

As garantias que o executor dará e a forma da construtora receber e aceitar o serviço são pontos que não devem deixar de serem discutidos entre as partes e colocados no papel. Isso inclui, por exemplo, os ajustes nos serviços, como os eventos fortuitos da natureza que possam impactar o prazo, e os casos de força maior, como greves, paralisações etc. "Logicamente, a inclusão ou não desses itens dependerá da ordem de grandeza do contrato, porque, caso seja um contrato de serviços mais simples, não será preciso ter todos os itens", salienta o executivo da Atrium.

Dependendo do tipo de serviço em questão, a responsabilidade sobre a definição do escopo pode ser feita mais pelo subempreiteiro do que pelo contratante. Isso vale principalmente para serviços que envolvem alto grau de especialização e inovação, para os quais os subempreiteiros possuem um procedimento executivo próprio. Mas em todos os casos, o contrato de serviços deve ser compatível com os procedimentos internos da construtora contratante. "Empresas certificadas ou em processo de certificação possuem também sua documentação dos procedimentos executivos que pode ser anexada ao contrato com o subempreiteiro", ressalta Sheyla.

A professora conta, ainda, que algumas empresas procuram desenvolver modelos de contratos padronizados que contêm as principais diretrizes assimiladas ao longo de sua prática empresarial. Essa é uma solução viável, principalmente para as empresas que mantêm em execução um mesmo tipo de sistema construtivo e padrão de obra. Dessa forma, conferem mais dinamismo ao processo.

No entanto, ela recomenda que quando forem almejadas condições diferenciadas ou especiais, tal como o desenvolvimento de uma tecnologia, deve-se fazer uma discussão mais específica a respeito das expectativas da implantação, da necessidade de se mudar a forma tradicional de execução e do compromisso com os requisitos estabelecidos. Com isso, pretende-se analisar antecipadamente todos os condicionantes necessários de modo a não restarem dúvidas sobre o processo e, da mesma forma, para que sejam destacadas as penalidades e atitudes no caso de inconformidades.

Vale lembrar que é possível, também, trabalhar com contratos que, além da execução dos serviços, contemplem o fornecimento de materiais e equipamentos. Nesses casos, o contrato deverá considerar o recolhimento dos tributos e os reajustes dos preços dos serviços e materiais de forma diferenciada. A seguir, confira os itens mais críticos na elaboração de contratos de oito serviços de construção civil.

O que não pode faltar 

Veja as cláusulas essenciais dos contratos de subempreitada na construção civil

Cláusulas básicas (subcontratação e terceirização)

&gt; ; Descrição do objeto

&gt; ; Prazo de execução e responsabilidade dos atrasos

&gt; ; A formação do preço do serviço, fornecimento de materiais e aluguel de equipamentos

&gt; ; Seguro/responsabilidade civil

&gt; ; Condições de pagamentos, reajustes e retenções

&gt; ; Obrigações das partes

&gt; ; Apresentação de comprovantes e documentos

&gt; ; Forma de fiscalização

&gt; ; Bonificações e prêmios

&gt; Segurança do trabalho: PCMAT (Programa de Condições e Meio Ambiente do Trabalho na Indústria da Construção), PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais)

&gt; ; Inexistência de exclusividade de fornecimento

&gt; ; Aditamento do contrato e aceite do serviço

&gt; ; Multas e rescisão contratual

&gt; ; Arbitramento e Eleição do Foro

Cláusulas especiais (somente para terceirização)

&gt; ; Fornecimento de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e aprovação de projetos

&gt; ; Possibilidade de "subsubempreitada" e de pacotes de serviço

&gt; ; Garantia do serviço e assistência técnica


Fichas

Atente-se para cláusulas sobre mau funcionamento do sistema, subdimensionamento ou interrupção de energia 
Rebaixamento de lençol freático
Os contratos para o rebaixamento de lençóis freáticos são firmados de acordo com a quantidade de equipamentos mobilizados para o serviço, a quantidade de ponteiras utilizadas ou perfurações para os poços. A contratação também leva em conta o prazo do sistema em operação, com a provisão de mão de obra especializada, aluguel de equipamentos e os materiais inerentes a cada sistema, como bombas de recalques ou ponteiras, escoras e reservatórios de água.
Atente-se para cláusulas sobre mau funcionamento do sistema, subdimensionamento ou interrupção de energia
O dimensionamento do conjunto de rebaixamento é de responsabilidade da contratada, mas é a contratante quem deve provisionar o tipo de serviço. "Muitas vezes as construtoras optam por realizar o serviço na fase de execução das fundações, o que representa um grande erro, já que o rebaixamento pode provocar adensamento em toda a área e entorno em função da retirada de água", diz o engenheiro Erisson Tirado Luduvice, gerente comercial da Solotrat. Devem estar previstas também cláusulas sobre a responsabilidade de possível mau funcionamento do sistema em estruturas adjacentes, subdimensionamento ou interrupções de energia elétrica.

Dimensionamento
Verifique a natureza do aquífero e frentes de percolação - a condição artesiana gravitacional, lençóis empoleirados ou suspensos.

Condições para a execução
A avaliação da permeabilidade e da drenabilidade da subsuperfície do terreno deve estar prevista no projeto. O contrato deve prever variáveis como quantidade extra de poços ou ponteiras, além de informações sobre o prazo de execução do serviço.

Atribuição de responsabilidades
É função do projetista ou consultor de fundações contratado pela construtora realizar os estudos para a contenção de taludes.

Especificação de materiais e de execução
Avaliação do tipo de terreno: estudo de subsolo, espessura das camadas, posição do nível d'água. Caso haja necessidade de escavação mais profunda, devem constar no contrato o custo do metro cúbico e forma de pagamento.

Instalações elétricas e hidráulicas
A principal vantagem desse tipo de contratação é poder contar com empresas especializadas na execução dos serviços, que agregam confiabilidade e velocidade às obras. Só que essa característica pode se perder com contratos que não especificam, por exemplo, os controles de qualidade necessários para a aceitação do serviço. Confira abaixo como contornar esses e outros aspectos críticos que envolvem serviços de instalações elétricas e hidráulicas:

Definição de fornecedor e fabricante e materiais
É necessário definir em contrato o tipo de fornecedor e fabricante de materiais a serem utilizados. Tanto para a parte de elétrica quanto para a de hidráulica, deve-se especificar que tipos de cabos e conexões vão ser empregados. Cabe lembrar que há grande diferença de qualidade entre os materiais oferecidos no mercado.

Controle de qualidade
É importante que as estruturas sejam testadas depois de prontas. Cheque também o atendimento das normas de instalações e de concessionárias locais. No contrato deve constar, por exemplo, a exigência do teste de estanqueidade.

Segurança e qualificação de mão de obra
O trabalho com instalações elétricas exige profissionais devidamente qualificados. No canteiro de obras, jamais deve ser autorizado o trabalho de pessoas não capacitadas para serviços de eletricidade. O contrato pode evitar problemas futuros ao deixar clara essa exigência da construtora.
Na contratação de serviços de instalações, pré-determine controles mínimos de qualidade


Instalações elétricas e hidráulicas
A principal vantagem desse tipo de contratação é poder contar com empresas especializadas na execução dos serviços, que agregam confiabilidade e velocidade às obras. Só que essa característica pode se perder com contratos que não especificam, por exemplo, os controles de qualidade necessários para a aceitação do serviço. Confira abaixo como contornar esses e outros aspectos críticos que envolvem serviços de instalações elétricas e hidráulicas:

Definição de fornecedor e fabricante e materiais
É necessário definir em contrato o tipo de fornecedor e fabricante de materiais a serem utilizados. Tanto para a parte de elétrica quanto para a de hidráulica, deve-se especificar que tipos de cabos e conexões vão ser empregados. Cabe lembrar que há grande diferença de qualidade entre os materiais oferecidos no mercado.

Controle de qualidade
É importante que as estruturas sejam testadas depois de prontas. Cheque também o atendimento das normas de instalações e de concessionárias locais. No contrato deve constar, por exemplo, a exigência do teste de estanqueidade.

Segurança e qualificação de mão de obra
O trabalho com instalações elétricas exige profissionais devidamente qualificados. No canteiro de obras, jamais deve ser autorizado o trabalho de pessoas não capacitadas para serviços de eletricidade. O contrato pode evitar problemas futuros ao deixar clara essa exigência da construtora.
Ao contratar o serviço de concretagem, preveja a aferição da resistência do concreto em cláusula contratual, a ser realizada por meio de ensaios de amostragem do produto no descarregamento


Concretagem
Construtoras e concreteiras devem definir em contrato os horários e datas de entrega do material, quantidades e preços, condições de pagamento, índices de reajuste e responsabilidades sobre as especificações técnicas e sobre as operações (transporte, descarga e aplicação). A usina é a responsável pela resistência do concreto, mas a construtora deve fornecer todas as informações técnicas exigidas, tais como abatimento, resistência característica, diâmetro máximo do agregado e relação água-cimento. Esse trabalho deve ser realizado por um projetista de estruturas contratado especificamente para verificar a qualidade do produto. "Procuramos especificar no contrato o prazo para descarregar o caminhão no canteiro, para garantir as propriedades de aplicação do produto", diz Kelly Guiherme da construtora Tarjab.

Dimensionamento de escopo
Verifique sobre a necessidade de bombeamento em pavimentos superiores para que seja incluída a taxa da bomba no valor do contrato. As concreteiras costumam cobrar adicional para entregas à noite e finais de semana, nos complementos de programação. Verifique a quantidade mínima dos complementos ou para as entregas noturnas e de finais de semana exigidas pelas concreteiras.

Especificação de materiais e execução
Defina o responsável pelas operações complementares como o lançamento e adensamento de concreto. A inclusão de aditivos no concreto fornecido pela concreteira deverá ser acordada previamente.

Licenças e franquias
Exija da concreteira as licenças de transporte bem como os ensaios de resistência do concreto.
Nos contratos de pintura, especifique o material a ser utilizado e o prazo de início e término do serviço

Serviços de pintura
Prazos de execução
À concreteira cabe o fornecimento em datas e horários previamente estabelecidos. Já a construtora fica responsável pelo adensamento no tempo de cura correto do concreto. A contratação de serviços de pintura em geral envolve empresas de pequeno porte, sem estruturas administrativas sólidas. Por meio de um contrato de prestação de serviços bem elaborado, o construtor pode evitar problemas, como a entrega de serviço com qualidade incompatível ou como o uso de materiais de menor durabilidade.

Definição do escopo
Com a tendência de customização de imóveis, a pintura torna-se uma tarefa ainda mais importante e complexa. O contrato deve definir claramente o escopo do serviço, ou seja, quais partes deverão ser pintadas, e como deverão ser pintadas.

Definição de materiais
Há ampla oferta de materiais para pintura, inclusive com qualidade e desempenho variáveis. Por isso, o material a ser utilizado deve ser especificado, incluindo o tipo de acabamento a ser empregado.

Forma de pagamento
Para segurança do contratante, o pagamento deve ser escalonado de acordo com etapas de conclusão do serviço.

Cronograma e garantias
O contrato deve definir prazos de início e término do serviço, bem como as garantias oferecidas.

Na mensuração do custo da escavação de subsolo, não considere o empolamento em medições por corte. Já em contratos por retirada de material, é preciso fiscalizar a "cheia" dos caminhões

Escavação de subsolo
Um contrato de escavação de subsolo deve ser realizado após a sondagem do terreno. Para a contratação, deve ser calculada a cota de fundo da escavação, prevendo o projeto de canteiro, os níveis de adensamento de solo da vizinhança, os tipos de movimento de terra e os equipamentos necessários.

Para a elaboração do projeto e acompanhamento da execução do serviço, é muito comum a contratação de um consultor. Nesse caso, as empresas de escavação atuam como prestadores de serviço e geralmente os custos são calculados por medição no corte, no qual não deve ser considerado o empolamento. São provisionados custos de mão de obra e os equipamentos a serem utilizados além do transporte do material, que pode ser contratado como serviço à parte.

Na ausência de um consultor, "a empresa contratada para realizar a escavação fica responsável por analisar os projetos de levantamento planialtimétrico e, assim, estabelecer a melhor forma de se executar o serviço", afirma Tathyana Moratti, mestre em gestão estratégica de suprimentos pela Escola Politécnica da USP (Universidade de São Paulo). Para esse modelo, também é comum aferir a medição por material escavado, sendo verificada a quantidade de caminhão cheio.

Dimensionamento do serviço
Conforme estabelecido em contrato, cabe ao contratado realizar visita técnica para verificar o espaço disponível no terreno e quantificar o número de máquinas em operação. O escopo do serviço inclui ainda a quantificação do tempo do ciclo do caminhão (bota-fora, horário de realização do serviço e o tráfego existente na área).

Mão de obra
É preciso prever, em contrato, o risco de dias parados por conta de chuvas ou maiores volumes de solo devido à imprecisão do empolamento. 

Licenças e franquias
A construtora é co-responsável pela destinação de resíduos e deve exigir do contratado as ARTs (Anotação de Responsabilidade Técnica) e licenças ambientais.

Limpeza e retirada de entulho
Em contratos por empreitada global, o empreiteiro visa à retirada de grandes volumes por caminhão. É preciso cuidado na mobilização para evitar sujeira na vizinhança, pois a construtora está passível de multa. Em casos de contratos por volume retirado ou empreitada por viagem, é necessário maior controle da capacidade de carregamento do caminhão, assegurando a carga total e quantidade de viagens adequadas.
Nos contratos de serviços de impermeabilização, dê preferência por faturar os produtos diretamente com o fabricante para evitar tributação excessiva
Impermeabilização
O gestor de contratos deve fornecer os seguintes dados ao contratado: memorial descritivo ou projeto de arquitetura com as especificações da área a ser impermeabilizada, bem como as indicações de interferências estruturais e de instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias. Devem constar também informações sobre o tipo de processo utilizado, os métodos de execução, a quantidade do produto e o levantamento necessário de mão de obra para aplicação. Antes de contratar, a construtora pode solicitar ao prestador do serviço uma visita técnica ou ensaios em pequenas áreas.

Um modelo que tem se mostrado eficiente é a contratação separada de fornecimento de materiais, de mão de obra aplicadora e de fiscalização de execução do serviço. "O fabricante assegura a qualidade do material e nos apoia na especificação técnica e fiscalização da execução do serviço", diz Kelly Guilherme, gerente de suprimentos da Tarjab. Para Tathyana Moratti, mestre em gestão estratégica pela Poli-USP, o serviço contratado por preço global, a chamada empreitada, traz mais tranquilidade.

"O projeto de impermeabilização prevê a aplicação de produtos diferentes e, quando fornecidos pelo aplicador, a construtora pode ter mais facilidade em 'cobrar' o desempenho esperado", diz. Nesse caso, devem constar no mesmo contrato o custo de mão de obra, a quantidade de material utilizado, tempo de execução do serviço, provisão de ensaios e garantias, tanto de produto quanto de aplicação.

Atribuição de responsabilidades
Os contratos de projetista e aplicador são separados. Assim, solicite a cada um ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) de projeto com base na NBR 9575:2003 Impermeabilização - Seleção e Projeto e ART de execução com base na NBR 9574/86 - Execução de Impermeabilização - Procedimento.

Prazos de execução
Estabeleça em contrato o prazo para a execução do serviço em vez de datas de início e término. Isso garante que a aplicação seja executada de acordo com o cronograma da obra, mesmo que haja atrasos por parte da contratante em liberar a área a ser impermeabilizada e, ainda, é possível prever multas e processos indenizatórios em relação ao prazo de entrega do serviço.

Opções de pagamento
Quando a contratação for realizada como empreitada, o material pode ser faturado diretamente com o fabricante para evitar tributação de impostos.

Condições de garantias
Cinco anos para o desempenho e defeitos do produto e 90 dias para reclamação junto ao prestador de serviço garantido pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo que a extensão desse prazo também pode ser negociada e prevista em contrato. Já os danos provocados por uso inadequado da área impermeabilizada 

No contrato de serviço de revestimento de fachada de pedras e granitos, especifique o sistema de colocação e os acessórios de fixação
No contrato de serviço de revestimento de fachada de pedras e granitos, especifique o sistema de colocação e os acessórios de fixação

Por Juliana Nakamura e Thays Tateoka
http://revista.construcaomercado.com.br/