STJ - Comprador de imóvel assume riscos ao não exigir certidões judiciais
Autor: Denison Nobre | Publicado: 2011-06-10T20:54:00-07:00

Quem compra imóvel “enrolado” em processo judicial fica sujeito a  suportar as consequências, a menos que consiga provar que não tinha como  saber da existência do litígio – e o ônus dessa prova é todo seu. Do  contrário, o comprador terá de se submeter aos efeitos da decisão que a  Justiça vier a dar à disputa entre o vendedor e a outra parte. 

A  advertência foi feita na Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça  (STJ) pela ministra Nancy Andrighi, relatora de um recurso cujo autor  tentava evitar a perda do apartamento que havia adquirido de um banco.  Este, por sua vez, arrematara o imóvel em leilão, no curso de uma  execução hipotecária. 

“O adquirente de qualquer imóvel deve  acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais  que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o  vendedor, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o  imóvel negociado”, afirmou a ministra. A decisão da Turma, contrária ao  recurso, foi unânime. 

Em 1986, a Caixa Econômica Federal  executou a dívida de um casal no Rio de Janeiro e levou seu apartamento a  leilão, sendo arrematante o Banco Morada S/A. O casal entrou na Justiça  e quase seis anos depois conseguiu anular o leilão. 

Enquanto a  Justiça discutia os recursos do caso, em 1996 – quando já havia sentença  anulando a arrematação – o Banco Morada assinou contrato de promessa de  venda com outra pessoa, negócio finalmente concluído em 2001. Em 2007, o  casal obteve decisão favorável à reintegração na posse do imóvel e ao  cancelamento de quaisquer registros de transferência da propriedade para  terceiros. 

O Código de Processo Civil diz que, na compra de um  bem sob litígio, a sentença judicial estende seus efeitos ao comprador.  Segundo a ministra Nancy Andrighi, essa regra deve ser atenuada para se  proteger o direito do comprador que agiu de boa-fé, “mas apenas quando  for evidenciado que sua conduta tendeu à efetiva apuração da eventual  litigiosidade da coisa adquirida”. 

Desde 1985, para a  transferência de imóveis em cartório, a legislação exige que sejam  apresentadas certidões sobre existência ou não de processos envolvendo o  bem objeto da transação e as pessoas dos vendedores. 

“Não é  crível que a pessoa que adquire imóvel desconheça a existência da ação  distribuída em nome do proprietário, sobretudo se o processo envolve o  próprio bem”, acrescentou a relatora. Ela disse ainda que “só se pode  considerar de boa-fé o comprador que adota mínimas cautelas para a  segurança jurídica da sua aquisição”. 

O mais grave, no caso, é  que, embora não houvesse registro da existência do processo junto à  matrícula do apartamento no cartório de imóveis, ainda assim o contrato  de compra e venda informava que o comprador tinha solicitado as  certidões dos distribuidores judiciais, estando, em princípio, ciente  das pendências existentes sobre o imóvel. 

O recurso foi  interposto contra decisão do Tribunal Regional Federal da 2ª Região  (TRF2), que já havia concordado com a reintegração do casal (os  proprietários originais) na posse do imóvel. Ao tomar essa decisão, o  TRF2 observou que nada impedia o comprador de mover ação indenizatória  contra o Banco Morada, tanto pelo valor investido no negócio como por  eventuais benfeitorias realizadas no apartamento.

http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&amp;tmp.texto=99429