Regularizar o imóvel recém-construído antes de se mudar evita dor de cabeça - Reportagem com IMA Projetos no Estado de Minas
Autor: IMA Projetos | Publicado: 2014-02-24T16:37:00-08:00


Estar
de acordo com a lei e os documentos necessários em mãos é fundamental para
conseguir a baixa de construção na prefeitura e para solicitar financiamento
imobiliário


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Paula Takahashi&nbsp;-
Estado de Minas

Publicação:&nbsp;24/02/2014
16:10&nbsp;Atualização:&nbsp;24/02/2014
16:24





 

  
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Com grande estoque de lotes à venda,
Contagem é um dos destinos certos, entre as cidades da Grande BH, daqueles que
estão interessados em construir o imóvel por conta própria. Para ter a tão
sonhada casa com quintal e privacidade, é preciso pensar na legislação
urbanística antes mesmo de o primeiro tijolo ser assentado. Caso contrário, o
proprietário corre o risco de erguer o imóvel em desacordo com as normas e se
dar conta do grande problema no qual se envolveu no momento em que decide se
desfazer do patrimônio e o coloca à disposição do mercado.

Edificações irregulares – que não respeitam a Lei de Uso e Ocupação do Solo e o
Código de Obras vigentes no município – não conseguem a baixa de construção na
prefeitura. Antes tratada como Habite-se, a documentação é fundamental para a
averbação do imóvel em cartório e para a solicitação de financiamento
imobiliário junto às instituições financeiras. Isso quer dizer que, caso
coloque a casa irregular à venda, o proprietário estará sujeito a uma
negociação, no mínimo, morosa e delicada.

“A pessoa acaba perdendo venda porque aquela edificação não poderá ser
financiada. Além disso, precisa estar disposto a reduzir o valor do bem, já que
o futuro proprietário não receberá o registro de um imóvel e sim de um lote”,
alerta a arquiteta e urbanista da IMA Projetos Cecília Fraga de Moraes Galvani.
Isso porque o cartório não averba uma propriedade sem a apresentação do
Habite-se, portanto, para fins legais, a área não passa de um terreno. “A
pessoa que estiver adquirindo o patrimônio terá que arcar, no futuro, com todos
os custos de regularização. Por isso, quem está vendendo fica sujeito às
condições apresentadas pelo comprador, que poderá ter gastos mais para frente”,
reconhece Cecília.

 

  
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A arquiteta e urbanista Cecília Fraga alerta que a pessoa pode perder
  venda se a edificação não puder ser financiada

  
 


Os prejuízos começam aí, mas podem ir
além. No caso de uma partilha de bens, o imóvel só poderá ser vendido e os
recursos distribuídos aos herdeiros no caso da edificação estar regular. A
exigência só não acontece se no inventário a área for declarada apenas como
lote e não como imóvel construído. “Já houve um caso em que a casa foi colocada
na partilha, mas não estava em conformidade com a legislação. Com isso, os
herdeiros só puderam dar sequência ao processo depois que o empreendimento
recebeu a baixa e foi devidamente registrado”, conta a arquiteta.

ANISTIA&nbsp;

Para quem já construiu há anos e só está pensando na regularização agora, é
preciso avaliar a situação na qual se enquadra. Em Contagem, imóveis
comprovadamente finalizados até 17 de janeiro de 2010 têm a prerrogativa de
regularização por meio de pagamento de multa estipulada de acordo com cada uma
das desconformidades apuradas.

A Lei 4.438, de 14 de abril de 2011, anistia os empreendimentos construídos a
data anterior a 2010. Já aqueles que só finalizaram as obras depois não têm o
mesmo benefício. Nesse caso, a única alternativa para enquadrar o imóvel nas
exigência da legislação é executando as alterações exigidas pela prefeitura,
mesmo que essas mudanças prevejam demolição da área edificada.

Segurança
nas obras&nbsp;
Elaboração
de projeto é o primeiro passo. É a partir dele que a prefeitura emite alvará
construtivo. Ao final da construção, solicita-se a baixa e averba-se o imóvel
em cartório

Os prevenidos devem iniciar o processo de construção de forma correta. “Para
isso, é preciso fazer um projeto arquitetônico que será apresentado na
prefeitura. A Anotação de Responsabilidade Técnica do Profissional (ART) também
é importante”, afirma a arquiteta e urbanista Mariele de Oliveira Vilela
Novais. Essas são as exigências legais, mas para garantir a segurança do
empreendimento e as melhores condições de edificação, vale estender as
análises. “Questão estrutural, de fundação e até estudo do solo são avaliações
fundamentais e devem fazer parte de um planejamento prévio”, alerta a
arquiteta.

O procedimento padrão a ser seguido por quem pretende terminar a obra com a
baixa de construção na mão começa com a escolha de um profissional para
elaboração do projeto. “Na prefeitura, esse projeto será avaliado dentro da
legislação para que seja emitido o alvará construtivo. Se forem necessárias,
correções serão solicitadas”, afirma Mariele. Com o alvará, a construção pode
ser iniciada.

 

  
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Casas residenciais na região do Bairro Novo Eldorado: regularização de
  imóveis é mais fácil em Contagem

  
 


Finalizada a obra, o passo seguinte é
a solicitação de baixa. “Um profissional da prefeitura vai até o local para
fazer a verificação do imóvel. Esse processo se resume a bater o olho no
projeto arquitetônico e conferir se ele foi executado tal qual aprovado na
prefeitura”, afirma Mariele. Qualquer irregularidade exigirá correção que pode
incluir até a demolição da área em desacordo com o projeto arquitetônico.

Encerrada essa etapa e liberada a baixa de construção, a próxima fase é seguir
para a averbação em cartório. “O empreendimento precisa estar atualizado. É
fundamental informar que não se trata mais de um lote e sim de uma edificação.
O financiamento imobiliário só é liberado quando essas informações batem”,
afirma a arquiteta e urbanista.

Para que a averbação ocorra, é preciso lembrar que durante a edificação há
necessidade de recolhimento do INSS dos funcionários. Essa comprovação, chamada
de Certidão Negativa de Débitos do INSS, é uma exigência do cartório. Se o
pagamento não acontecer, o projeto que foi aprovado na prefeitura deve ser
levado até o INSS. Lá, o órgão calculará os valores que deverão ser pagos de
acordo com uma tabela baseada no Custo Unitário Básico (CUB).

DAQUI
PARA FRENTE&nbsp;

Quem não pensou em todo esse procedimento antes de construir e está em vias de
regularizar o imóvel não deve se desanimar. “Existe muito mito de que é caro,
mas, em geral, para um terreno de 360 metros quadrados, o custo com arquiteto
que dará início ao processo é de R$ 5 mil”, afirma a arquiteta Cecília Fraga de
Moraes Galvani. O profissional vai fazer todo o projeto do imóvel, que será
protocolado na prefeitura e aguardará a realização dos exames de vistoria. “Um
responsável técnico, funcionário da prefeitura, vai até o local para verificar
se as informações apresentadas são condizentes com a realidade”, afirma
Cecília.
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&nbsp;“Em Contagem, temos uma vantagem
muito grande. Podem ser realizados vários exames na cidade, enquanto em Belo
Horizonte o contato com o responsável técnico ocorre apenas uma vez”, afirma
Cecília. Com o acesso fácil ao funcionário da prefeitura, reduzem-se as chances
de o projeto apresentar problemas. “Como em BH temos poucas chances de falar
com o examinador, pode haver indeferimento do projeto por questões simples de
desentendimento. Com isso, o processo é atravancado e precisa recomeçar. Em
Contagem, a chance de um indeferimento por erro de análise é menor”, afirma a
profissional.

Para quem finalizou as obras até 17 de janeiro de 2010 é possível receber a
baixa de construção com o simples pagamento de multas calculadas de acordo com
a irregularidade apontada. A Secretaria de Desenvolvimento Urbano de Contagem
não sabe precisar quantos imóveis estão irregulares atualmente. A expectativa é
de que uma análise mais rigorosa da situação dos empreendimentos aconteça assim
que for finalizado o processo de georeferenciamento do município. “Somente a
partir daí será possível verificar aqueles imóveis existentes, regulares e
irregulares”, reconhece o secretário de desenvolvimento urbano de Contagem,
Saint Clair Terres.

Não é cogitada uma atualização da lei de anistia do município e extensão dos
prazos, como ocorreu em Belo Horizonte em janeiro (leia insert). “Nossa base de
dados tem fotos de satélite até 2010. Elas que são utilizadas para verificar a
situação de construção dentro do período de anistia”, afirma Saint Clair. A
atualização do prazo de anistia só poderá ocorrer quando essa base de imagens
for atualizada.

Documentação necessária
para regularizar o imóvel:

1) Requerimento padrão assinado pelo proprietário
2) Registro do imóvel em nome do requerente
3) Laudo técnico assinado por profissional legalmente habilitado, atestando a
segurança da edificação
4) Planta da edificação assinada por profissional legalmente habilitado

Com a documentação em mãos, o cidadão deve ir até a Secretaria de
Desenvolvimento Urbano (Avenida João César de Oliveira, 1.410) para uma
pré-análise. Horário de atendimento: segunda, quarta e sexta-feira, das 13h30
às 16h30.

Realizada a pré-análise, o cidadão poderá imediatamente dar entrada no processo
na Central de atendimento, no mesmo endereço.

Para que serve o Habite-se?

» Obter financiamento na Caixa Econômica Federal (CEF)
» Averbar o imóvel no cartório

Fonte:
Prefeitura de Contagem

ANISTIA DE IMÓVEIS

Em 16 de janeiro foi sancionada a Lei 10.706 que estende a anistia dos imóveis
construídos de forma irregular em Belo Horizonte. Até então, somente
empreendimentos construídos até 2009 poderiam solicitar a baixa de construção
mediante o pagamento de multa. Os demais deveriam fazer alterações físicas no
imóvel com a possível demolição das áreas em desacordo com a legislação. Agora,
edificações finalizadas até 16 de janeiro poderão ser beneficiadas pela
anistia.

fonte: Caderno de Imóveis do Estado de Minas
http://estadodeminas.lugarcerto.com.br/app/noticia/noticias/2014/02/24/interna_noticias,47885/regularizar-o-imovel-recem-construido-antes-de-se-mudar-evita-dor-de-c.shtml