vizinhança : problemas de convivência
Autor: Mariana Alonso | Publicado: 2013-05-16T09:29:00-03:00


&nbsp;reproduzido na íntegra.

fonte: www.assejepar.com.br

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STJ. Quando os vizinhos não se entendem
18 de fevereiro de 2013 

    
     Quem nunca foi incomodado por algum vizinho? É bastante comum 
que a relação entre pessoas que moram em propriedades próximas (não 
necessariamente contíguas) passe por momentos conflitantes. Isso porque,
 muitas vezes, a satisfação do direito de um morador pode provocar 
restrições e até mesmo violação dos direitos do seu vizinho.

Para o ministro Sidnei Beneti, da Terceira Turma do Superior Tribunal
 de Justiça (STJ), “a casa é, em princípio, lugar de sossego e descanso,
 se o seu dono assim o desejar”. Apesar disso, interferências sempre 
haverá.

Algumas dessas interferências precisam ser toleradas para que o 
convívio entre vizinhos não vire uma guerra. Entretanto, nem todos têm a
 noção de que, para viver bem em comunidade, é necessário agir pensando 
no coletivo.

De acordo com a ministra Nancy Andrighi, também da Terceira Turma, 
“nosso ordenamento coíbe o abuso de direito, ou seja, o desvio no 
exercício do direito, de modo a causar dano a outrem”.

Plantio de árvores, uso do subsolo… Veja nesta matéria como o STJ tem resolvido as disputas entre vizinhos.

Limitações 

Para determinar limitações ao uso da propriedade, o Código Civil 
estabeleceu os direitos de vizinhança (artigos 1.277 a 1.313). De acordo
 com o professor universitário Carlos Edison do Rêgo Monteiro, “o 
direito de vizinhança é o ramo do direito civil que se ocupa dos 
conflitos de interesses causados pelas recíprocas interferências entre 
propriedades imóveis próximas” (O Direito de Vizinhança no Novo Código 
Civil).

Além disso, ele explica que o direito de vizinhança não tem o 
objetivo de criar vantagens para os proprietários, mas evitar prejuízos;
 ao contrário das servidões, que visam a conferir mais vantagens para os
 proprietários. “Procura-se, mediante as normas que compõem as relações 
de vizinhança, coibir as interferências indevidas nos imóveis vizinhos”,
 afirma o professor.

Vista panorâmica 

Em 2008, a Terceira Turma resolveu um conflito surgido pela 
construção de muro no limite entre duas propriedades, localizadas no 
bairro do Leblon, no Rio de Janeiro. O casal dono de um dos imóveis 
pretendia que o muro fosse derrubado, sob o argumento de que estaria 
atrapalhando a vista panorâmica para a Lagoa Rodrigo de Freitas.

No decorrer do processo, as partes celebraram acordo judicial, no 
qual fixaram condições para preservação da vista, iluminação e 
ventilação, a partir de um dos terrenos. A altura do muro foi reduzida, 
entretanto, foram plantadas trepadeiras e árvores que acabaram tapando 
novamente a visão da lagoa.

O juízo de primeiro grau determinou que as árvores limítrofes fossem 
podadas, para que não ultrapassassem a altura do muro divisório. Na 
apelação, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) reformou a 
sentença, pois entendeu que o acordo firmado entre as partes não havia 
garantido o direito à alegada “servidão de vista” – o que, segundo o 
tribunal, nem existe no sistema brasileiro.

No STJ, o relator do recurso especial, ministro Ari Pargendler, 
entendeu que o acordo havia sido integralmente cumprido e, além disso, 
que não havia proibição quanto ao plantio de árvores, “que é um direito 
assegurado ao proprietário, dentro de seu terreno”.

Legal ou convencional 

A ministra Nancy Andrighi divergiu do entendimento do relator. Quanto
 à alegada inexistência de servidão de vista, ela afirmou que o TJRJ fez
 confusão entre servidão predial legal e convencional. A Turma 
acompanhou o voto da ministra.

“As servidões legais correspondem aos direitos de vizinhança, tendo 
como fonte direta a própria lei, incidindo independentemente da vontade 
das partes. Nascem para possibilitar a exploração integral do imóvel 
dominante ou evitar o surgimento de conflitos entre os respectivos 
proprietários”, explicou Andrighi.

Segundo a ministra, as servidões convencionais, ou servidões 
propriamente ditas, não estão previstas em lei, decorrendo do 
consentimento das partes.

Ela mencionou que, embora não houvesse informações no processo acerca
 do registro do acordo em cartório, a transação poderia ser equiparada a
 uma servidão convencional, que representa uma obrigação a ser 
respeitada pelas partes.

Ao considerar a obrigação assumida, de preservação da vista da 
paisagem a partir do terreno vizinho, Andrighi verificou que o direito 
ao plantio de árvores foi exercido de forma abusiva, pois houve o 
descumprimento, ainda que indiretamente, do acordo firmado. Para ela, os
 vizinhos foram sujeitados aos mesmos transtornos causados pelo antigo 
muro de alvenaria (REsp 935.474).

Confusão 

No livro O Direito de Vizinhança, Aldemiro Rezende Dantas Júnior 
afirma que alguns autores denominam os direitos de vizinhança como sendo
 servidões legais – o entendimento da Terceira Turma na decisão anterior
 foi nesse sentido. Segundo ele, a nomenclatura é imprópria e a confusão
 decorre da influência do Código Civil francês, que “foi copiado por 
grande parte das legislações modernas”.

De acordo com o ministro Luis Felipe Salomão, “as servidões são 
direitos reais sobre coisas alheias”. Conforme a redação do artigo 695 
do Código Civil de 1919 (CC/16), “por ela [servidão predial] perde o 
proprietário do prédio serviente o exercício de alguns de seus direitos 
dominicais ou fica obrigado a tolerar que dele se utilize, para certo 
fim, o dono do prédio dominante”.

Para o ministro, as servidões distinguem-se em inúmeros pontos dos 
direitos de vizinhança, “visto que estes são limitações impostas por lei
 ao direito de propriedade, restrições estas que são recíprocas e 
prescindem de registro”.

Parede 

Em 2011, a Quarta Turma analisou um caso relacionado à servidão 
predial. Os donos de um imóvel construíram uma parede, que acabou por 
obstruir a ventilação e iluminação naturais do prédio vizinho.

Na ação demolitória ajuizada pelos vizinhos, o juízo de primeiro grau
 determinou o desfazimento da parede erguida. O tribunal de segunda 
instância manteve a decisão, pois verificou que a parede construída 
obstruía janelas que tinham sido abertas no prédio vizinho havia mais de
 20 anos.

Nas razões do recurso especial, os responsáveis pela construção da 
parede alegaram violação aos artigos 573, parágrafo 2º, e 576 do CC/16. 
Entretanto, o ministro Luis Felipe Salomão afirmou que os dispositivos 
mencionados regulam as relações de vizinhança, não servindo para a 
solução de controvérsias relativas à servidão predial. Diante disso, a 
Turma negou provimento ao recurso especial (REsp 207.738).

Infiltração 

De acordo com o ministro Sidnei Beneti, a jurisprudência do STJ tem 
caminhado no sentido de que os aborrecimentos comuns do dia a dia, “os 
meros dissabores normais e próprios do convívio social”, não são 
suficientes para dar origem a danos morais indenizáveis.

Há precedentes do STJ que afirmam tratar-se a infiltração em 
apartamento de um mero dissabor. Apesar disso, a Terceira Turma julgou 
uma situação de grande constrangimento, que perdurou durante muitos 
meses, como exceção à regra.

Em 2006, uma moradora ajuizou ação de indenização por danos materiais
 e morais contra a vizinha do apartamento acima do seu. Alegou que, 
cerca de um ano e meio antes, começou uma infiltração na laje do teto da
 sua área de serviço, proveniente do imóvel do andar de cima, que se 
alastrou por praticamente todo o teto do apartamento.

Segundo a autora, houve várias tentativas para solucionar amigavelmente o problema, mas a vizinha não tomou nenhuma providência.

Danos morais 

Em primeira instância, o juiz fixou indenização por danos morais no 
valor de R$ 1.500. A autora apelou ao tribunal estadual para buscar a 
elevação da indenização. A vizinha também apelou, alegando que não 
poderia ser condenada ao pagamento de danos morais, já que, segundo ela,
 não tinha ciência das infiltrações.

Para o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, a conduta da vizinha 
não provocou lesão aos direitos de personalidade da autora, de modo a 
justificar a pretendida reparação por danos morais.

No STJ, o ministro Sidnei Beneti, relator do recurso especial, 
mencionou que o constrangimento e os aborrecimentos pelos quais a mulher
 passou não poderiam ser considerados de menos importância.

“A situação descrita nos autos não caracteriza, portanto, um mero 
aborrecimento ou dissabor comum das relações cotidianas. Na hipótese, 
tem-se verdadeiro dano a direito de dignidade, passível de reparação por
 dano moral”, afirmou (REsp 1.313.641).

Passagem forçada 

Para se ter configurado o direito de passagem forçada – um dos temas 
do direito de vizinhança, previsto no artigo 1.285 do CC/02 – é 
necessário que o imóvel esteja encravado.

De acordo com Lenine Nequete, na obra Da Passagem Forçada, para haver
 encravamento é necessário: a) que o prédio não tenha saída para a via 
pública, nem possa buscar-se uma, ou, podendo, somente a conseguiria 
mediante excessiva despesa ou trabalhos desmesurados; b) ou que a saída 
de que disponha seja insuficiente e não se possa adaptá-la ou ampliá-la –
 ou porque isso é impossível, ou porque os reparos requereriam gastos ou
 trabalhos desproporcionados.

O ministro Ari Pargendler, atualmente membro da Primeira Turma, deu o
 conceito jurídico de imóvel encravado. “Encravado é o imóvel cujo 
acesso por meios terrestres exige do respectivo proprietário despesas 
excessivas para que cumpra a função social sem inutilizar o terreno do 
vizinho, que em qualquer caso será indenizado pela só limitação do 
domínio”.

Acidente geográfico 

O dono da fazenda São José, situada em Rio Negro (MS), moveu ação de 
constituição de passagem forçada contra os donos da fazenda vizinha, a 
Rancho Grande. Parte de sua propriedade é separada do restante devido a 
um acidente geográfico. O trecho encontra-se encravado.

A perícia constatou que a área tinha duas saídas: uma passando pela 
fazenda Rancho Grande e outra pelo próprio Rio Negro. Entretanto, para 
fazer a ligação por terra, era preciso construir estrada que, devido aos
 acidentes geográficos locais, seria muito dispendiosa e, para sair à 
via pública, percorreria cerca de 30 quilômetros.

O juízo de primeiro grau julgou o pedido improcedente. A decisão foi 
mantida no tribunal estadual, para o qual o encravamento do imóvel é 
relativo: por meio de obras, embora dispendiosas, o autor poderia ter 
acesso à via pública.

Interesse público 

De acordo com o ministro Ari Pargendler, relator do recurso especial,
 não existe encravamento absoluto. “Numa era em que a técnica dominou a 
natureza, a noção de imóvel encravado já não existe em termos absolutos e
 deve ser inspirada pela motivação do instituto da passagem forçada, que
 deita raízes na supremacia do interesse público”, comentou.

Ele considerou que o dono da fazenda São José tinha direito à 
passagem forçada, visto que o trecho encravado não tem saída para a via 
pública e a comunicação por via terrestre só seria possível se fosse 
construída estrada a custos elevados. Além disso, o laudo pericial 
constatou que seria necessário construir duas pontes, aterro e drenagem 
em alguns pontos.

Para Pargendler, o reconhecimento de que o custo das obras seria 
elevado foi suficiente para reconhecer o direito de passagem forçada. 
Entretanto, ele lembrou que o vizinho que iria tolerar a passagem teria 
direito de receber indenização, que poderia ser fixada em liquidação de 
sentença (REsp 316.336).

Ruídos 

O morador de uma quitinete, localizada em área comercial do Sudoeste,
 em Brasília, ajuizou ação possessória contra o Condomínio do Edifício 
Avenida Shopping. Alegou que sua vizinha, uma empresa comercial, 
instalou, sobre o teto do edifício e acima de sua residência, 
equipamento que funcionava ininterruptamente, produzindo vibrações e 
ruídos que afetavam sua qualidade de vida.

Pediu que a empresa fosse proibida de utilizar o equipamento, além de
 ressarcimento pelos danos morais sofridos. O juízo de primeiro grau 
verificou que a convenção de condomínio estabelecia a finalidade 
exclusivamente comercial do edifício e que só havia barulho acima do 
tolerável no período noturno.

O morador recorreu ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que 
deu parcial provimento ao recurso, para condenar a empresa e o 
condomínio, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos 
morais, no valor de R$ 15 mil. No curso do processo, o morador deixou o 
imóvel, por isso, o outro pedido ficou prejudicado.

Imóvel comercial 

Inconformada, a empresa interpôs recurso especial no STJ. Afirmou que
 o morador residia irregularmente em imóvel comercial e que, por essa 
razão, não teria direito ao sossego e silêncio típicos de área 
residencial.

Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial, o 
tribunal de justiça superou as regras condominiais e reconheceu que, 
naquele edifício, havia uma área de uso misto. Ela verificou que o 
imóvel tinha sido anunciado como uma quitinete e, ainda, que a tarifa de
 luz e o IPTU cobrado levavam em conta o caráter residencial do imóvel.

Verificou ainda que o condomínio tolerou a utilização do edifício 
para fins diversos daqueles estipulados em sua convenção. “Se os 
próprios construtores do prédio anunciavam que certas unidades ali 
comercializadas poderiam destinar-se à habitação, todos, condomínio, 
adquirentes e locatários, não poderiam ignorar essa realidade”, afirmou.

Andrighi explicou que o artigo 187 do CC reconhece que a violação da 
boa-fé objetiva pode corresponder ao exercício inadmissível ou abusivo 
de posições jurídicas. “Assim, o condômino não pode exercer suas 
pretensões de forma anormal ou exagerada com a finalidade de prejudicar 
seu vizinho”, mencionou.

A Terceira Turma manteve a condenação em danos morais no valor arbitrado pelo tribunal de segunda instância (REsp 1.096.639).

Uso indevido 

No caso de imóvel alugado, o locador (proprietário) tem o dever de 
zelar pelo uso adequado de sua propriedade, assegurando-se da correta 
destinação dada pelo inquilino, principalmente no que se refere à 
higiene e limpeza da unidade objeto da locação. Esse entendimento é da 
Terceira Turma.

No Condomínio Residencial Suite Service há uma regra que obriga os 
condôminos a permitir o acesso às suas unidades para que sejam 
realizados serviços de limpeza. Mesmo notificada dessa obrigação, uma 
locatária não permitiu que os funcionários responsáveis pela limpeza 
entrassem em seu apartamento.

Diante disso, o condomínio moveu ação cominatória contra a locatária.
 Sustentou que as condições precárias de higiene da unidade afetaram os 
demais condôminos, causando-lhes riscos à saúde e ao bem-estar no 
prédio.

Responsabilidade 

O juízo de primeiro grau determinou a citação da locatária, mas 
verificou que ela estava impossibilitada de comparecer, pois precisava 
passar por avaliação médica antes. Diante disso, autorizou o pedido do 
condomínio, para incluir o proprietário no polo passivo da demanda.

Após ser citado, o proprietário apresentou contestação, na qual 
sustentou que não havia responsabilidade solidária pelas obrigações 
condominiais entre locatário e locador. Como não obteve sucesso nas 
instâncias ordinárias, ele interpôs recurso especial perante o STJ.

De acordo com o ministro Massami Uyeda, relator do recurso especial, 
“o locador mantém a posse indireta do imóvel, entendida como o poder 
residual concernente à vigilância, à conservação ou mesmo o 
aproveitamento de certas vantagens da coisa, mesmo depois de transferir a
 outrem o direito de usar o bem objeto da locação”.

Ele explicou que, tratando-se de direito de vizinhança, a obrigação 
decorre da propriedade da coisa. “Por isso, o proprietário, com posse 
indireta, não pode se eximir de responder pelos danos causados pelo uso 
indevido de sua propriedade”, afirmou.

A Terceira Turma negou provimento ao recurso especial, pois concluiu 
que o proprietário possui legitimidade para responder por eventuais 
danos relativos ao uso de sua propriedade (REsp 1.125.153).

Subsolo 

O artigo 1.229 do CC estabelece que a propriedade do solo abrange a 
do subsolo correspondente. Contudo, a segunda parte do dispositivo 
limita o alcance desse subsolo a uma profundidade útil ao seu 
aproveitamento. Com esse entendimento, a Terceira Turma impediu que 
proprietários de um imóvel se opusessem às atividades realizadas pelos 
vizinhos em seu subsolo.

Na origem, um casal moveu ação indenizatória por danos materiais e 
morais contra seus vizinhos. Alegaram que o seu imóvel havia sofrido 
danos decorrentes de obras, principalmente escavações, realizadas em sua
 propriedade.

Em primeira instância, o juiz determinou que os vizinhos pagassem 
indenização por danos materiais e também que retirassem os tirantes 
utilizados na ancoragem da parede de contenção erguida. Na apelação, o 
Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul manteve a indenização, mas 
afastou a determinação de remoção dos tirantes.

No recurso especial, os proprietários alegaram violação aos artigos 
1.229 e 1.299 do CC, que tratam, respectivamente, da propriedade do 
subsolo e do direito de construir.

Utilidade 

De acordo com a ministra Nancy Andrighi, “o legislador adotou o 
critério da utilidade como parâmetro definidor da propriedade do 
subsolo, limitando-a ao proveito normal e atual que pode proporcionar, 
conforme as possibilidades técnicas então existentes”.

Ela explicou que tal critério tem a ver com a proteção conferida pela
 Constituição Federal à função social da propriedade, “incompatível com 
atos emulativos ou mesquinhos do proprietário, desprovidos de interesse 
ou serventia”, afirmou.

A relatora verificou no processo que não houve nenhum prejuízo ou 
restrição ao direito de uso, gozo e fruição da propriedade e, ainda, que
 a parcela do subsolo utilizada para a realização de obras (a quatro 
metros do nível do subsolo) não devia ser considerada parte integrante 
da outra propriedade. A turma negou provimento ao recurso especial (REsp
 1.233.852).

Processos: REsp 935474; REsp 207738; REsp 1313641; REsp 316336; REsp 1096639; REsp 1125153; REsp 1233852