As casas de madeira, multifamiliares e as geminadas
Autor: Jorge Villalobos | Publicado: 2011-08-12T19:41:00-03:00

Maringá. O direito à cidade I. Uso e ocupação do solo. As casas de madeira, multifamiliares e as geminadas. 

Nos idos de 1977 o Prefeito de Maringá era João Paulino Vieira Filho, e como chefe do executivo foi autorizado, pela câmara municipal, a fornecer planta popular para construção de casas de alvenaria, mista e madeira (1), cujas dimensões não poderiam ultrapassar a área de 60,00 m2. Tal possibilidade tinha o respaldo técnico do ato normativo de nº 21 do Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura. 

Naqueles anos a cidade expandia-se, tanto na sua influência regional, como crescia seu espaço urbano e a demanda por moradias. Isto em razão de uma forte migração rural. 

Assim, a questão dos lotes urbanos para fins de uso residencial, por uma ou mais famílias, foi disciplinado em Lei Complementar de nº 1.736/83. Haja vista, que o lote urbano passou a receber como prática sua subdivisão de fato, para assim atender a demanda de acesso á moradia pelos migrantes. Os quais construíam suas casas, com base na madeira e agrupadas num mesmo lote. 

Em razão dessa nova dinâmica social o legislativo municipal aprovou a Lei Complementar de nº 1.736/83, na qual se determinou que na Zona Residencial 1 somente fossem admitidas habitações unifamiliares. E que se tolerava a bifamiliaridade na ZR 1 de acordo com as especificações contidas no Código de Obras e Lei de Zoneamento. 

Definindo-se para efeitos dessa Lei que unifamiliar era quando havia apenas a moradia de uma família (2) em cada lote. 

Além do mais, em 1984, a possibilidade de construção de casas de madeira foi proibida parcialmente. Admitindo-se que estas somente poderiam ficar restritas a poucas áreas da cidade. 
Não mais sendo autorizadas nos loteamentos para cuja aprovação era obrigatória a execução da pavimentação asfáltica (3) . 

No decorrer das alterações às normas relativas aos padrões de uso e ocupação do solo, para as zonas urbanas do município, a Lei Complementar 03 de 1991 (4) , não aportou normas específicas relacionadas com as casas de madeira. No entanto, manteve a diretriz de somente serem admitidas habitações unifami1iares na Zona Residencial 1. 

Sendo que na Lei Complementar 46/94, as alterações foram singelas, nesse tópico. Por um lado ganhou nova redação o artigo que tratava da “Zona Residencial 1”, passando de: “Constituída por imóveis onde somente serão admitidas habitações unifamiliares”; para: “Zona Residencial 1, constituída por imóveis destinados a habitação Unifamiliar”. 

Por outro parte, porém, se observamos o ANEXO 6. REQUISITOS URBANISTICOS PARA OCUPACÃO DO SOLO desta lei (5) , poderemos constatar que o legislador desenvolveu estratégia mais ampla de controle do uso do solo urbano. 

Este controle passou a ser efetivada por um conjunto de indicadores, que terminavam restringido as estratégias seguidas pelos citadinos, na busca do acesso à moradia, notadamente os das casas bifamiliares (6) . 

Dois exemplos do citado Anexo 6 para ilustrar: 
1.- Obs. (8) - Para residência unifamiliar, a taxa de ocupação poderá chegar a 70% (setenta por cento) no máximo; 

2.- Obs. (10) - bifamiliaridade. - terrenos com área &gt; 300,00 m2 (maior que trezentos metros quadrados) 

Assim, a restrição indireta á propriedade se instrumentalizava pelas vias do máximo da taxa de ocupação e dimensão mínima do lote (7). 

Destacamos que uma importante inovação veio em 1999, com o advento da Lei Complementar 335/99, que além da já definida unidade unifamiliar, incorporou, conforme o tipo de atividade a que se destinam (USO) as classificações de: 

Populares: quando possuírem coeficiente-leito igual ou inferior a 10 (dez); 

Multifamiliares: quando corresponderem a mais de uma unidade por edificação no mesmo lote, agrupadas em sentido horizontal ou vertical, e dispondo de áreas e instalações comuns que garantam o seu funcionamento; (grifou-se) 

Geminadas: quando forem contíguas e possuírem parede comum; (grifou-se) 

Veja-se que o termo multifamiliar já havia sido utilizado na Lei Complementar 1.736/83, art. 2º, inc. IX. Quando se diz que “multifamiliar ou coletiva, é quando, em cada lote, se permite a moradia de mais de uma família”, sendo que na lei 335/99 incorporou-se a esse conceito o elemento verticalização. 

Esse elemento destaca a forma de apropriação do solo, no qual se implanta, no lote, um edifício de apartamentos, sendo que o termo “multifamiliar” admite também o agrupamento horizontal, ou seja, as casas geminadas. 

Especificando para estas últimas um nome próprio e adicionando, na sua definição, a de ser “contíguas e possuírem parede comum”. 

Fato esse que não destoa em absoluto, no sentido material, de um apartamento, mas, de um apartamento na horizontal, que alias já estava incluso no conceito de Multifamiliar. 
Na lei de 1999 também se disciplinou, conforme o tipo de atividade (USO), a questão das garagens. 

Especificamente no Art. 95, afirmando-se que “É obrigatória a adoção de espaços destinados a garagem ou estacionamento de veículos nas edificações”, devendo estar em proporção para uso privativo dos usuários da edificação. 

Determinaram-se, dessa forma quantidades mínimas de vagas, conforme o tipo de USO (atividade a que se destinam). 

Assim, se comparamos as exigências às residências geminadas e as estabelecidas para os apartamentos dos edifícios, quanto ao número de vagas exigidas, por unidade construída, temos o quadro a seguir: 



 


Diga-se então, que se consideramos a distribuição territorial dos habitantes da cidade, sejam, moradores de prédios de apartamentos ou casas geminadas, e incluímos nisto o fato que nesta cidade há um carro por habitante. Verificamos, de imediato, que a demanda por vagas não é inerente as casas geminadas. 

Uma vez que os prédios de apartamento, por estarem na concentração vertical do solo, apresentam, sempre, exigência de maior número de vagas de estacionamento, por metro quadrado. 

Havendo mais apartamentos, há mais carros e assim maior pressão nas vias (8). 

Por tanto, indicar que a ocupação do solo urbano por casas geminadas, implica na transposição de um problema de estacionamento” (9) , não parece dedutível dos fatos acima trazidos. 

Tal argumento deve ser visto mais como um véu que defuma a questão principal, que está centrada na natureza histórica da restrição á moradia, por meio do controle do uso e ocupação do solo. Nessa seara se visualiza um evidente aparelhamento do campo legislativo. 


Notas. 
(1).- LEI Municipal 1.175 1977 - Lei Ordinária 
(2).- Lei Complementar 1.736/83 art. 2º inc. VIII, IX. , sendo a multifamiliar ou coletiva, quando, em cada lote, se permite a moradia de mais de uma família. 
(3).- Na época o Prefeito municipal era o médico Said Felicio Ferreira sendo Secretário de Planejamento urbanismo e habitação, o engenheiro Remiggio Fondazzi. 
(4).- Plano Diretor Integrado de Desenvolvimento. 
(5).- Lei Complementar 46/94 
(6).- Deve-se considerar que a estrutura fundiária urbana havia sido estabelecida na fundação da cidade (1947), e que as legislações urbanísticas vinham frequentemente incidindo nas dimensões dos lotes de terras. 
(7).- Vale observar que a mudança da legislação dos usos e ocupação do solo urbano repercute diretamente nos preços do solo. Nesse sentido podem ser verificados saltos quantitativos importantes no valor comercial do solo em Maringá, que se comporta de forma independente do movimento do mercado nacional. 
(8).- Esta é a realidade local. Evidente, que a pressão sobre a malha viária urbana está em relação aos quantitativos de deslocamento e densidade populacional. 
(9).- “Silvio Barros: cidade não precisa das geminadas”. O Diário Norte do Paraná. Silvio Barros (PP)Prefeito de Maringá. Atualizado em 04/08/2011 às 20:19.