Entenda a aplicação de juro no financiamento imobiliário
Autor: cicinhosoftware | Publicado: 2011-12-27T11:32:00-03:00

  Conheça os sistemas de amortização utilizados para calcular as prestações e como eles afetam o gasto mensal            Ao fazer um financiamento bancário, você receberá um capital sobre o qual incidirão juros                 Se a decisão de comprar um imóvel passa  pela escolha de um financiamento imobiliário, é importante entender  algumas questões que irão influenciar diretamente na composição do valor  das parcelas, como taxa de juro, sistema de amortização e outros custos  adicionais.  Ao fazer um  financiamento bancário, você receberá um capital sobre o qual incidirão  juros. Mensalmente terá que pagar prestações (ou parcelas) até quitar  todo o saldo da dívida. Cada prestação tem duas partes: amortização e  juros.    Amortização é a parte do capital que  está sendo devolvida ao banco. Juros são o "aluguel" do dinheiro que  incide sobre todo o saldo da dívida, chamado saldo devedor. Quando você  paga uma prestação, estará pagando não apenas os juros do financiamento,  mas também estará amortizando, isto é, devolvendo uma parte do capital  emprestado.    Cada instituição bancária define seu  limite para o valor do imóvel, o máximo financiável, a taxa de juros e o  prazo para o pagamento. Na prática, as taxas de juros cobradas pelas  instituições variam de 4,5 a 14% ao ano, sendo que as taxas mais baixas  correspondem a programas habitacionais subsidiados pelo governo,  sujeitos a condições mínimas para enquadramento, que envolvem renda  familiar e valor do imóvel, como o Minha Casa Minha Vida.   A maneira como a prestação será  calculada é definida pelo sistema de amortização adotado pelo contrato  de financiamento. Dependendo do banco e do tipo do financiamento,você  poderá optar por um dentre os seguintes sistemas de amortização: Price,  SAC, SACRE.    Tabela Price: prestações fixas, juros decrescentes e amortizações crescentes.    O sistema Price de amortização é  utilizado em todas as linhas de financiamento que trabalham com parcelas  fixas. Muitas pessoas são atraídas pela prestação inicial geralmente de  valor menor do que as de outros sistemas. Porém, as prestações em  comparação aos outros planos ficam maiores no final do contrato.    Pelo sistema Price, as prestações e o  saldo devedor são corrigidos mensalmente pela TR. A amortização inicial  dos juros nesse sistema é menor, fazendo com que apenas a partir da  metade do número de anos estabelecido em contrato comece a ser reduzido o  saldo devedor do comprador.    Via de regra, é mais oneroso para o  comprador. Isso porque, nos primeiros meses, em virtude da parcela fixa,  o valor a ser abatido do saldo devedor é muito pequeno: a maior parte  vai para o pagamento dos juros. E como os juros incidem sobre o saldo  devedor (que foi pouco reduzido), o valor total pago no fim do  financiamento tende ser maior.    SAC - Sistema de Amortização Constante    Tabela SAC: prestações decrescentes, juros decrescentes, amortizações constantes.    O sistema SAC caracteriza-se por amortizar (diminuir) um percentual fixo  da dívida desde o início do financiamento. Ou seja: na composição total  da parcela paga mensalmente, o valor correspondente ao pagamento da  dívida permanece constante, enquanto o valor correspondente ao pagamento  de juros diminui progressivamente.  Na prática, significa  que o valor das prestações e o do saldo devedor tendem a diminuir ao  longo do tempo. O comprador, no entanto, deve ter maior fôlego  financeiro para arcar com parcelas mais altas no início dos pagamentos.    Com o SAC, o risco de o saldo devedor  sofrer aumentos acentuados é baixo. Isso porque, mantida a atual taxa de  atualização monetária, cada parcela paga será abatida desde o início.  Além disso, as prestações futuras tendem a diminuir continuamente ao  longo do financiamento. Assim, o cliente passa a ter maior controle da  dívida no longo prazo e uma maior tranqüilidade para planejar o futuro.    Enquanto na Tabela Price as prestações  são iguais, no SAC, elas são diferentes e tendem a diminuir com o tempo.  Mas, no SAC, as amortizações são iguais.   SACRE - Sistema de Amortização Crescente   Tabela SACRE: prestações decrescentes, juros decrescentes, amortizações crescentes.   Alguns financiamentos utilizam como  sistema de amortização uma variação do SAC, denominada SACRE. Esta se  difere daquela por corrigir o saldo devedor antes de debitar a parcela  do mês, de forma que a amortização do valor emprestado é maior e a ação  dos juros é menor.      Sobre os financiamentos incidem uma série de custos adicionais: taxas  administrativas, seguros etc. Por isso o custo do financiamento é sempre  maior que a taxa de juros contratada. O Conselho Monetário Nacional  obriga os bancos a informar em todas as transações financeiras o Custo  Efetivo Total (CET), que detalha todos os custos e taxas inclusos no  financiamento. Com essa taxa nas mãos, é possível fazer uma comparação  consciente. Muitas vezes, o banco que tem a menor taxa pode ter uma  prestação mais cara por conta dos custos inclusos, como seguros,  avaliação do imóvel e serviços administrativos.  Dicas  1- Evite comprometer, inicialmente, mais de 25% de sua renda com a prestação de um imóvel;  2- Prefira os modelos SACRE e SAC que reduzem a chance de você ficar inadimplente;  3- Use parte do saldo do seu FGTS para reduzir a dívida;  4- Seja conservador: nunca entre em dívidas que exijam o limite máximo de sua capacidade de pagamento.