MERCADO IMOBILIÁRIO
Autor: Frank Miyasaki | Publicado: 2014-11-19T17:12:00-08:00


Este texto foi escrito em meados de abril/2014 e direcionado aos profissionais da área de corretagem imobiliária...!!!





Visão
Critica do Mercado Imobiliário (MI)


"Imóveis serão comprados pelo fluxo de caixa"





Nos últimos
anos, mas precisamente nos últimos 5 anos, passamos por um MI em grande
expansão e de alta astronômica, com sua valorização batendo todos os tipos de
investimento.

Os imóveis,
especialmente os terrenos tiveram valorização média de 20% a.a. onde que trouxe o desequilíbrio para muitos construtores entre construir ou especular.

Especulação
é o nome mais apropriado para o MI onde 70% dos imóveis que estão à venda têm
fator especulativo e 30% são de real necessidade.

Céticos
indagam quando isso vai parar? Profetizam crises, bolhas, tudo que sobe tende a
descer...!!!

Otimistas
realinham parâmetros e realidades diferentes dos americanos, garantidos pelo
baixo endividamento em relação ao PIB, da alienação parcial e fiduciária, entre
outros.

Mas e o
nosso olhar??? Por onde podemos tender e onde estaremos investindo???

Ao
adentrarmos 2014, otimistas e cheio de esperança de repetir o sucesso de 2013,
projetávamos pelo menos um ano equalitário.

Hoje em
meados de Abril, ter uma visão otimista sobre o MI é constrangente.

Essa visão
passa a ser cética, descrente, em relação aos acontecimentos. A começar pelo:

- Cenário
Econômico Interno, popularidade baixa da Presidenta (mãe do MCMV), escândalos,
corrupção, impunidades, etc.

-
Indicadores Financeiros negativos, PIB, inflação, celic, etc.

- aumento
dos juros

- alta das
taxas de financiamentos

- eventos
como Copa, eleições, etc.

- momento de
exposição mundial, podendo gerar greves, movimentos, etc.

Dependemos
de estabilidade financeira para continuarmos crescendo, pois a grande alavanca
do MI foi o acesso ao CREDITO. Sem estabilidade, os agentes financeiros irão
repassar as altas aos financiamentos inviabilizando tanto as incorporações com
as vendas ao consumidor final.

Atualmente
70% das negociações de compra e vendas são feitas através de financiamento.

Nas capitais
já percebemos a oferta de imóveis (até prontos) com descontos de até 45%. São
incorporadoras com capital aberto na Bolsa, necessitando de números positivos, com
estoque alto e compromissos atrelados, gerando um mix de pressão negativa da
situação.

Essas
incorporadoras são na maioria administradoras de mãos de obra, onde terceirizam
com construtoras a execução. Com isso a qualidade e satisfação dos clientes ficam
comprometidas.

Voltando a
Visão Critica do MI e analisando as profecias imobiliárias sobre a bolha,
acredito mais em acomodação de preços, descontos em estoques altos e
necessários ávidos por resultados. Pois se realmente estivermos numa bolha, nem
o MI americano conseguiu prever, ou seja, só saberemos dela depois de estourar.

Nossa visão
é otimista e imóvel continua sendo o Porto Seguro para investimentos.

Mas a
situação mudou, os compradores e investidores começaram e começarão a indagar e
comparar com outros tipos de investimentos e sinais para isso estamos tendo no
alto número de angariações, na percentagem de imóveis com uso de financiamento
e percentagem de desconto no fechamento da proposta.



Imóveis
serão comprados pelo FLUXO DE CAIXA.



Retorno de
0,5% a.m. de locação e 1,0% a.m. de valorização.

Propostas
serão propostas.

O mercado
mudou, está mais para o comprador/investidor.

Por isso as
nossas angariações tem que ser mais seletivas***.



Essa visão
pode variar de agora para alguns meses, assim como em outrora comentamos e
comparamos que num futuro breve estaríamos vendendo imóveis financiados
comparativamente a veículos.

Observação
final:

3 itens que
batem qualquer descrença e desvalorização são:

-
localização

-
localização

-
localização.

Pergunta:

- Agora é
melhor época para compra e financiar? Ou esperar depois da Copa ou 2015?



Conclusão – 

Este é o
melhor cenário para o profissional da área de consultoria imobiliária. Por que
agora o verdadeiro profissional será valorizado.

A historia
tem nos mostrado as variações no mercado imobiliário, altas e baixas são comuns
e atendem a Lei Maior do Mercado – a lei da Oferta e procura.