Autor: DÚVIDAS e SUGESTÕES: FALE COM A TABELIÃ. Drª Alice Sá Lima. | Publicado: 2014-10-11T13:41:00-07:00


STJ: Base de cálculo do ITBI 
pode ser superior ao valor venal adotado para o IPTU 





O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis 
(ITBI) deve ser calculado sobre o valor efetivo da venda do bem, mesmo que este 
seja maior do que o valor venal adotado como base de cálculo para o lançamento 
do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). A decisão é da Segunda Turma do 
Superior Tribunal de Justiça (STJ), que proveu recurso do município de São 
Paulo. 



A 
Turma reformou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que havia 
acolhido pedido de uma contribuinte para determinar que a base de cálculo do 
ITBI fosse exatamente a mesma do IPTU, geralmente defasada em relação à 
realidade do mercado. O TJSP levou em conta que tanto o artigo 33 do Código 
Tributário Nacional (CTN), que trata do IPTU, como o artigo 38 do mesmo código, 
que cuida dos impostos sobre transmissão de bens (ITBI e ITCMD), definem o valor 
venal como base de cálculo. “Não podem coexistir dois valores venais – um para o 
IPTU e outro para o ITBI”, afirmou o tribunal estadual. Em recurso ao STJ, o 
município sustentou que a decisão estadual violou o artigo 38 do CTN, pois o 
valor venal, base de cálculo do ITBI, equivale ao de venda do imóvel em 
condições normais do mercado. Distorção “É amplamente sabido que valor venal 
significa valor de venda do imóvel”, afirmou o relator do recurso, ministro 
Herman Benjamin, ao votar pela reforma da decisão do TJSP, no que foi 
acompanhado pela Segunda Turma. De acordo com o ministro, se existe distorção 
nesse valor, ela ocorre em relação ao IPTU e não ao ITBI. “Isso porque os 
municípios lançam o imposto sobre propriedade de ofício e, para viabilizar a 
cobrança, acabam adotando fórmulas genéricas que abarcam os milhares e, no caso 
de São Paulo, milhões de imóveis tributados anualmente”, explicou. “Seria 
absurdo imaginar que o município de São Paulo avaliasse individualmente cada um 
dos milhões de imóveis urbanos existentes em seu território para lançar 
anualmente o IPTU de ofício, daí a adoção das plantas genéricas”, completou. 
Segundo ele, as plantas genéricas de valores – baseadas em preços médios do 
metro quadrado por região e padrão de construção – costumam ficar abaixo do 
valor de mercado, seja por causa da sistemática de sua elaboração, seja porque 
não são refeitas todo ano. Como a jurisprudência exige aprovação de lei para o 
reajuste real das plantas genéricas, acrescentou o ministro, isso tem de ser 
feito por meio de projetos complexos, de longa tramitação e muita discussão 
política, “que inviabilizam, nas grandes cidades, o reajuste anual, de modo que 
a defasagem em relação à real avaliação dos imóveis urbanos acaba aumentando a 
cada ano que passa”. Valor real Quanto ao ITBI, Herman Benjamin disse que a base 
de cálculo é muito mais próxima da realidade. “Em vez de milhões de lançamentos 
de ofício anuais, caso do IPTU paulistano, há apenas milhares de operações 
claramente individualizadas, com a declaração do real valor de venda do imóvel 
pelos próprios particulares que transmitem os bens”, afirmou. O relator observou 
ainda que, no ITBI, o preço efetivamente pago pelo adquirente do imóvel tende a 
refletir, com grande proximidade, seu valor venal, considerado como o valor de 
uma venda regular, em condições normais de mercado. “Não é por outra razão que a 
jurisprudência do STJ é pacífica ao admitir que, na hipótese de hasta pública, o 
preço de arrematação (e não o da avaliação) reflete o valor venal do imóvel e, 
portanto, deve ser adotado como base de cálculo do ITBI”, acrescentou o 
ministro. Ele destacou que o mesmo raciocínio se aplica à transmissão por compra 
e venda entre particulares, como no caso em julgamento: “De fato, o valor real 
da operação deve prevalecer em relação à avaliação da planta genérica de 
valores.” Não se confunde Em relação à divergência entre a base de cálculo do 
IPTU e a do ITBI, o relator frisou que a distorção estará, em regra, no valor 
referente ao imposto sobre a propriedade, diferentemente do que decidiu o TJSP. 
“Nesse contexto, erra o Tribunal de Justiça ao afastar o cálculo da prefeitura 
pela simples razão de haver diferença quanto à base de cálculo do imposto sobre 
a propriedade”, disse. Segundo Herman Benjamin, no caso do IPTU, lançado de 
ofício pelo fisco, se o contribuinte não concorda com o valor venal atribuído 
pelo município, pode discuti-lo administrativamente ou judicialmente, buscando 
comprovar que o valor de mercado (valor venal) é inferior ao lançado. Por outro 
lado, se o valor apresentado pelo contribuinte no lançamento do ITBI não merece 
fé, o fisco igualmente pode questioná-lo e arbitrá-lo, no curso de regular 
procedimento administrativo, na forma do artigo 148 do CTN. “Isso demonstra que 
o valor venal é uma grandeza que não se confunde, necessariamente, com aquela 
indicada na planta genérica de valores, no caso do IPTU, ou na declaração do 
contribuinte, no que se refere ao ITBI. Nas duas hipóteses cabe à parte 
prejudicada (contribuinte ou fisco) questionar a avaliação realizada e 
demonstrar que o valor de mercado é diferente”, acrescentou o ministro. Assim, 
seria perfeitamente válido a contribuinte impugnar o montante apresentado pelo 
município e provar, por todos os meios admitidos, que o valor de mercado do 
imóvel é inferior àquele que o fisco adotou. Porém, isso não ocorreu nos autos. 
Fonte: Site do STJ. 







Postado por 
Dúvidas e sugestões. Fale com o TABELIÃO. 
às 17:40 



Enviar por e-mailBlogThis!Compartilhar no 
TwitterCompartilhar no 
FacebookCompartilhar no 
OrkutCompartilhar com o 
Pinterest