Apesar do alto custo, cresce a utilização do seguro-fiança no Rio de Janeiro.
Autor: PPESS Imóveis | Publicado: 2012-03-12T17:09:00-07:00

Seguro-fiança já totaliza 27% dos contratos de locação no Rio de  Janeiro. Acordos feitos através de fiador ainda correspondem a 60% das  negociações de locação de imóveis
&nbsp;Por: Bruno Uchôa 11/03/2012 

No momento do acordo para a locação do imóvel, um  dos temas mais controversos é a garantia. No mercado, atualmente, o  contrato pode ser assinado usando várias opções como o depósito-caução,  seguro-fiança e o Cartão Aluguel da Caixa. No entanto, a forma mais  comum ainda é o tradicional fiador, que responde por 60% dos contratos.  Porém, está cada vez mais difícil encontrar pessoas dispostas a assumir o  risco. Neste cenário, a modalidade de seguro-fiança ganhou força nos  últimos anos por ser mais prático tanto para o locador, que tem garantia  de receber o valor do aluguel mesmo em caso de atraso e para o  locatário, que não precisa pedir para que amigos e familiares se tornem  seus fiadores.Segundo dados do Conselho Regional de Corretores de  Imóveis (Creci-RJ), o seguro-fiança já responde por 27% do mercado. E  segundo especialistas, a tendência do mercado é que a modalidade se  expanda nos próximos anos.“A grande vantagem é que o locador não precisa  arcar com gastos na Justiça, pois a seguradora repassa o valor do  aluguel”, explica o gerente da Coluna Consultoria Imobiliária, Nelson  Azeredo Coutinho.No seguro-fiança o locador tem a garantia de  recebimento do pagamento em dia pela seguradora, em caso de atraso ou  inadimplência do locatário, e não precisará aguardar o desfecho de  processos judiciais lentos. Quem arca com este ônus é a própria  seguradora. Para a aprovação, o locatário deverá comprovar renda mensal  equivalente a quatro vezes o valor mensal da locação. A empresária Ana  Paula Paesler alugou seu imóvel e aprovou o seguro-fiança. No entanto,  ela reclama que demorou três meses para receber os valores referentes  aos aluguéis.“No primeiro mês de atraso a seguradora foi  informada, mas&nbsp;o sinistro só poderia ser aberto&nbsp;após 60 dias. A  seguradora levou ainda 30 dias para me&nbsp;pagar o valor dos atrasados e as  multas contratuais”, conta.Ana Paula diz que o locatário optou pelo  seguro-fiança por não conseguir encontrar ninguém que aceitasse ser  fiador na locação do imóvel. Esta situação é cada vez mais comum no  mercado.“Ninguém mais quer ser fiador. A pessoa vê como um  problema e por isso foge dessa obrigação”, constata o diretor de locação  do Creci-RJ, Carlos Samuel Freitas.&nbsp; O advogado especialista em direito imobiliário,  David Nigri diz que na maioria dos contratos firmados atualmente o  fiador acaba sendo alguém da família. No entanto, o fato de ser da  família não é garantia de que o fiador não terá dor de cabeça. Exemplo  disso é a aposentada Francisca Rodrigues, de 59 anos. Ela conta que  aceitou ser fiadora do filho na locação de um imóvel, mas se arrepende.“Só tive problema. Comecei a desconfiar que ele (o  filho) e a esposa não conseguiriam arcar com o aluguel. E depois de oito  meses, eles atrasaram o pagamento, a administradora começou a me  procurar e agora estou neste impasse. Pois o aluguel continua atrasado  em três meses”, conta Francisca.Para evitar problemas, de acordo com Nigri, o  artigo 835 do Código Civil prevê que o fiador pode desistir de sua  condição a qualquer momento, precisando apenas cumprir 60 dias de  carência após o comunicar o locador. Segundo Nelson Azeredo Coutinho, o  dispositivo acabou deixando ainda mais difícil a locação com fiador.“O fiador hoje tem o livre arbítrio de se eximir da  função. Então, o inquilino tem que correr atrás de novo fiador ou outra  garantia”, revela Coutinho.Segundo especialistas, as outras formas de  garantias são pouco usadas por não serem atraentes. O depósito-caução é  um depósito em dinheiro ou a nomeação de um bem móvel ou imóvel de  propriedade do locatário, como garantia. Quando a caução for realizada  em dinheiro, o valor não poderá ultrapassar o equivalente a três meses  de aluguel, o que, segundo especialista, desestimula sua utilização pelo  prazo curto.No final de 2010, a Caixa lançou o Cartão Aluguel. O  inquilino recebe um cartão de crédito para quitar o aluguel todos os  meses. Se atrasar o pagamento, o valor será repassado pelo banco e  depois cobrado com juros ao locatário. No entanto, segundo Carlos Samuel  Freitas, o produto deu certo apenas em São Paulo e Goiás.Despejo mais difícilCom a promessa de agilizar os contratos de locação,  a nova Lei do Inquilinato, que entrou em vigor há dois anos, o prazo de  15 dias para despejo em contratos sem garantias ainda não vingou. A  ideia seria facilitar a vida do locador, que, com a certeza de receber o  imóvel de volta em pouco tempo, não precisaria de tantas garantias. No  entanto, a medida emperrou na lentidão e burocracia da Justiça no País. A  proprietária da Abidon Nazareth Imóveis, Cláudia Nazareth, revela que  tem processos que estão há mais de um ano sem decisão. Para ela, a  situação é ainda pior em Niterói.“Em Niterói a situação é pior. Como todas as  petições vão para o mesmo lugar, acaba acumulando e a decisão demora.  Essa lei não adiantou de nada”, conta Cláudia.O advogado David Nigri concorda que o novo  dispositivo tinha uma boa intenção. Porém, segundo ele, há todo um longo  caminho entre acionar a Justiça e efetivamente o inquilino deixar o  imóvel, o que impede maior agilidade no despejo.“Até o inquilino de fato deixar o imóvel demora  muito porque o locador não pode simplesmente retirar os móveis do  locatário, há todo um trâmite que demora”, avalia Nigri.A locação sem garantia (que seria incentivada pelo  prazo de 15 dias) é feita apenas em casos especiais, apontam os  especialistas. Na opinião de Cláudia Nazareth, o corretor e a  administradora devem fazer uma análise completa da situação do  inquilino. De acordo com o direito de locação do Creci-Rj, o aluguel sem  garantia é uma opção apenas quando se comprovar que o locatário possui  boas condições financeiras.“Existe muita gente fazendo contrato sem garantia.  Mas isso só deve ser feito quando o inquilino possui muitos bens, tem  renda alta ou é funcionário público. Caso contrário é um risco”, opina  Carlos Samuel.Atenção ao contratoMuito se fala sobre a inadimplência. No entanto,  muitas vezes as pendências envolvendo imóveis tem os inquilinos como  vítima. O caso mais comum diz respeito às condições de conservação do  apartamento. Segundo o advogado David Nigri, é imprescindível que antes  de assinar o contrato, o locatário realize uma vistoria no imóvel.“Podem surgir defeitos e o locatário ser acusado de  ser o responsável pelas avarias. Já teve caso de uma janela cair e  ferir uma pessoa na rua e o locatário acabar sendo responsabilizado”,  alerta Nigri.Entretanto, apesar da vistoria, defeitos podem  surgir ao longo do período de locação. A associação de consumidores  Proteste aconselha ao locatário prestar atenção ao contrato de locação  para não ser surpreendido com gastos não planejados.“Por lei, as benfeitorias são de responsabilidade  do proprietário. Mas, se o contrato atribuir essas tarefas ao locatário,  não tem jeito, quem alugou vai arcar com esse custo”, conclui a  associação.

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