Grande BH e bairros mais afastados viram alvo das construtoras
Autor: NATANAEL VIEIRA | Publicado: 2011-07-11T12:07:00-03:00

Pontos mais afastados e cidades vizinhas a Belo Horizonte atraem empreendedores, especialmente depois da aprovação da nova Lei de Uso e Ocupação do Solo da capital

Obras nas proximidades de Sabará, na Região Metropolitana de Belo Horizonte, um dos alvos das construtoras

A carência de terrenos na capital mineira e a aprovação da nova Lei de Uso e Ocupação do Solo têm estimulado as construtoras a focarem suas ações na Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH). A expansão torna realidade o que era impensável até há pouco tempo: adquirir um imóvel longe de bairros tradicionais e da Região Centro-Sul.

Arquiteto e um dos diretores da Torres Miranda Arquitetura, Júlio Tôrres confirma que, na considerada área nobre, há poucos empreendimentos sendo planejados. O motivo é que a região já foi alvo de grande parte dos projetos feitos antes da mudança da legislação. “Começam a surgir agora as primeiras obras advindas do boom de aprovações do ano passado”, aponta.

Vice-presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário (CMI/Secovi-MG), Evandro Negrão de Lima Júnior afirma que a iminência de alterações na lei gerou medo entre os empreendedores, de que houvesse uma restrição no uso de terrenos, o que realmente ocorreu. “Por isso, houve uma corrida para tentar aprovar os empreendimentos antes da mudança”, conta.

Mas esse não foi o único motivo para o aumento do número de empreendimentos iniciados em 2010, segundo Evandro. “Além disso, o aquecimento do mercado imobiliário, com o crescimento da demanda por imóveis, contribuiu para o aumento no número de obras”, acrescenta.

O arquiteto Júlio esclarece que a Lei de Uso e Ocupação do Solo e o Plano Diretor de Belo Horizonte tornaram-se mais restritivos com a alteração feita no ano passado. Isso fez com que se buscasse as aprovações para viabilizar projetos ainda com os índices antigos. “A redução estimada de potencial construtivo foi da ordem de 15% a 20%, chegando a 70% em alguns casos”, conta.

A Região Centro-Sul foi o alvo de grande parte dos projetos feitos antes da alteração da legislação municipal. Com o maior potencial de construção e com o preço do metro quadrado mais caro da cidade, a região foi bastante visada no ano passado, conforme Júlio. “A região é a mais bem estruturada de Belo Horizonte, em que todos querem morar. Desse modo, os proprietários de terreno quiseram aprovar projetos para não sofrer perda no seu patrimônio, estimada em cerca de 20%.”

Outro motivo para o aumento significativo no número de construções em 2010 é que, segundo Júlio, o processo de aprovação na Prefeitura de Belo Horizonte estava muito lento e poderia demorar até um ano para ser efetivado. “Depois dessa fase, ainda deveria ser feita a incorporação, projetos de instalações e estruturais. O normal é que esse processo gaste pelo menos uns seis meses depois da aprovação, até que seja feito o lançamento.”

Perspectivas animadoras
Uma prova do potencial da Região Metropolitana de Belo Horizonte é que, segundo o arquiteto Júlio Tôrres, em janeiro houve aumento de 50% na demanda por estudos de viabilidade em relação ao mesmo período de 2010. A sua expectativa é que o setor cresça 15% nos próximos três anos. 

Essa projeção se deve à demanda reprimida por moradias, mas não vem acompanhada pela evolução dos valores dos imóveis. “Não deve ser igual ao que vimos nos últimos três anos, com preços crescendo vertiginosamente em função da alta procura. A demanda é grande, mas, com a oferta elevada, a tendência é de alta mais leve dos preços”, acredita Júlio.

Segundo o arquiteto, a demanda não se restringe ao segmento popular. “Tivemos procura para construção de condomínio de luxo na região de Matozinhos, o que mostra que as construtoras estão de olho nas cidades do entorno de Belo Horizonte e fazendo estudos para futuros empreendimentos”, analisa.

E é a viabilidade do terreno para construção, suas condicionantes de topografia, o ponto-chave para a concretização do empreendimento em determinada região, como ressalta o arquiteto. “É verificado se a inclinação do terreno permite uma ocupação que não necessite de grandes ajustes de terra ou contenções, o que poderia inviabilizar o negócio.”

Outro ponto tido como crucial por Júlio é o preço da área a ser construída, principalmente no caso de empreendimentos econômicos, que requerem um orçamento mais enxuto. “Visto que o valor final do imóvel não pode ser alto e não há muita margem para um custo alto do terreno”, lembra. 

Permuta 

Aí surge uma outra forma de negociar a área, que pode ser atrativa para os envolvidos. “As construtoras dão preferência a terrenos em que o proprietário entre no negócio em permuta, recebendo unidades residenciais no local ou em outro lugar como forma de pagamento”, observa o arquiteto