A CRISE IMOBILIÁRIA TEM SAÍDA?
Autor: Carlos Simplicio | Publicado: 2014-03-11T19:14:00-03:00




Fui questionado por um amigo e
empresário que investe no setor imobiliário como posso afirmar que os preços
dos imóveis cairão se os preços dos insumos continuam a subir? Sendo assim, é
extremamente difícil não repassar esses custos para os preços das unidades
ofertadas. E se o preço alto está reprimindo a demanda, o que faremos?
Aceitamos que iremos todos quebrar ou há alguma solução que possa ser
apresentada?



Bom, a teoria econômica tem como
base a afirmação de que o preço é resultante da demanda. Porém, concordo que os
preços continuarão aumentando devido aos reajustes de preços dos insumos e mão
de obra, mas isso não significa que haverá demanda para os preços cobrados
pelas unidades e elas poderão ficar “encalhadas” ou terem sua velocidade de
venda reduzida (maior tempo para se vender uma unidade). Esse efeito já se faz
sentir no mercado imobiliário, principalmente em relação às unidades destinadas
à classe média, que já foi prontamente atendida e aos investidores de maior
potencial que, em sua esmagadora maioria, já adquiriram seus imóveis. Agora, as
construtoras vislumbram o recuo das vendas aliado aos aumentos dos insumos e
mão de obra, bem como um maior rigor das instituições financeiras para liberação
de crédito aos novos mutuários.


Nos meus artigos anteriores, não
defendi que haveria uma redução nominal nos preços dos imóveis. Não em um
primeiro momento. O que vai acontecer de imediato é uma redução nos ganhos
reais dos empresários do setor, pois mesmo que os preços dos insumos e mão de
obra subam, as construtoras e incorporadoras não terão margem para repassar em
sua totalidade esses aumentos para o preço final destinado ao mutuário,
correndo o risco de verem encalhados seus investimentos por um período acima de
18 meses. Dessa forma, terão que absorvê-los em sua maior parte. Esse conjunto
de medidas poderá levar algumas empresas a terem sérios problemas financeiros
em poucos meses.


Então qual seria a saída?


Temos que compreender que o setor
da construção civil é uma locomotiva que puxa muitos vagões da economia. Atrás
dela vem o setor de cimento, ferro, elétrico, designer, financeiro, serviços, público,
etc. Todos esses setores perdem com o recuo econômico da construção civil. A
saída para que o setor continue a prosperar deverá ter impacto em todos os
outros a ele relacionados. No meu entender, o país estagnou. A classe média que
o governo disse que criou está com sua renda comprometida e não evolui para
aquisição de um imóvel de maior valor agregado. A classe média que já existia
não teve seus rendimentos aumentados a ponto de adquirirem as unidades com os
preços que estão sendo ofertados. E em curto prazo não há possibilidade de
mudanças na economia brasileira. Alguns setores já estão esperando essa queda.
O setor siderúrgico vem investindo a conta gotas e muitos investimentos de
maior vulto foram adiados ou cancelados. Algumas incorporadoras estrangeiras
que aqui aportaram com grandes projetos já os engavetaram. Entretanto, o que
mais demonstra que o mercado imobiliário está em crise é o aperto nas
liberações de créditos pelos bancos.


A saída para o setor, em um primeiro
momento, seria uma total reformulação interna das próprias construtoras e
incorporadoras. Um downsizing dentro
de seus quadros com redução da remuneração dos cargos de gerentes, diretores e
presidência. Diminuição dos ganhos dos investidores. Busca de uma maior
economia com redução de desperdício e com técnicas inovadoras que o mercado
resiste em adotar, principalmente o mineiro que, em 90% dos casos, ainda
utiliza de metodologia construtiva da década de 70. Essa mudança de pensamento
gerencial deve vir acompanhada de um movimento do setor juntamente com os
governos municipais, estatuais e federal para descentralizar as habitações,
retirando as moradias dos centros e entornos das grandes cidades e afastando-as
para as cidades satélites e regiões ainda pouco exploradas. Os governos devem
criar estruturas para que isso aconteça e dar especial atenção à mobilidade
urbana. Um tratamento fiscal mais digno e menos predativo dos governos
diminuiria a carga tributária não só sobre quem vende, mas também sobre quem
compra. Esses passos não são novidades, mas suas implantações sim. Espero que
não percamos a oportunidade de continuar a prosperar e que o governo não mate
uma das suas principais galinhas dos ovos de ouro.



"ONDE VOCÊ VÊ RISCOS E PESSIMISMO EU VEJO OPORTUNIDADE E SAÍDAS"

(Michel Franklly)