AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Autor: PRAIA ETEC | Publicado: 2011-07-18T04:18:00-07:00

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Quarta PARTE
LAUDO JUDICIAL ELABORADO PELO AUTOR
EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUÍZ DE DIREITO DA... VARA CÍVEL DO FORO DE PRAIA GRANDE.










Autos 000.00.000000-0

LAPS, brasileiro, casado, corretor de imóveis, devidamente inscrito no CRECI/SC sob Nº 1901, com escritório imobiliário à Av. Mal. Mallet, 1.627 – Praia Grande – SP, vem mui respeitosamente a presença de Vossa Excelência, na qualidade de avaliador nomeado nos Autos de Execução de Sentença acima mencionado, apresentar o seguinte:LAUDO PERICIAL
com base nos dados obtidos de pesquisa na região do imóvel, da maneira como segue:
  
      
               LAUDO     PERICIAL    
&nbsp;  




OBJETO DO LAUDO
Indicados que fomos dentro do processo em epígrafe, nosso trabalho servirá de base para apropriar corretamente o valor de mercado dos imóveis penhorados para garantir a execução da sentença. Portanto o trabalho que ora apresentamos é o resultado do estudo técnico a que chegamos a cerca de vários imóveis localizados na quadra 15 do loteamento Ravena Cassino Hotel, Mar Grosso, LAGUNA - SC.
DA PROPRIEDADE
Os imóveis em apreço, são de propriedade da empresa loteadora RAVENA CASSINO HOTEL LTDA.
NÍVEL DE PRECISÃO
Iremos utilizar o processo de AVALIAÇÃO EXPEDITA, conforme o que estabelece a Norma Técnica NBR 5676, ressaltando que o valor encontrado será um misto de fórmulas expressas dentro das normas da ABNT e nossa experiência profissional na área imobiliária.
DA DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS AVALIADOS
Os imóveis ora avaliados, são os lotes 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 e 46 da quadra 15 do loteamento Ravena Cassino Hotel, nas imediações do próprio Hotel RAVENA, Mar Grosso, LAGUNA – SC, com as seguintes confrontações e metragens:
01 – Um Terreno Urbano de Marinha, constituído pelo lote 19 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontações e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extensão de 17,10 metros; - Fundos com parte do lote 13, na extensão de 17,00 metros; Lado Direito com o lote 20, na extensão de 2,60 metros; Lado Esquerdo com a Rua Projetada C, na extensão de 19,40 metros; Perfazendo a área de 341,00 M², imóvel este constante da matrícula 18.539, às Fls. 118 do livro 2 – CQ do cartório do Registro de Imóveis da Comarca de LAGUNA – SC.&nbsp;&nbsp; 
02 – Um Terreno Urbano de Marinha, constituído pelo lote 20 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontações e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extensão de 17,10 metros; - Fundos com parte do lote 13, na extensão de 17,00 metros; Lado Direito com o lote 21, na extensão de 22,00 metros; Lado Esquerdo com o lote 19 , na extensão de 20,60 metros; Perfazendo a área de 363,16 M², imóvel este constante da matrícula 18.540, às Fls. 119 do livro 2 – CQ do cartório do Registro de Imóveis da Comarca de LAGUNA – SC.&nbsp;&nbsp; 
03 – Um Terreno Urbano de Marinha, constituído pelo lote 21 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontações e metragens:Frente com a Rua Projetada B, na extensão de 12,00 metros; - Fundos com o lote 10, na mesma extensão; Lado Direito com o lote 22, na extensão de 30,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 20 e parte do lote 13, na extensão de 30,00 metros; Perfazendo a área de 364,80 M², imóvel este constante da matrícula 18.541, às Fls. 120 do livro 2 – CQ do cartório do Registro de Imóveis da Comarca de LAGUNA – SC.&nbsp;&nbsp; 
04 – Um Terreno Urbano de Marinha, constituído pelo lote 22 da quadra 15, do loteamento Ravena cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontações e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extensão de 12,00 metros; - Fundos com o lote 09, na mesma extensão; Lado Direito com o lote 23, na extensão de 31,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 21, na extensão de 30,80 metros; Perfazendo a área de 375,60 M², imóvel este constante da matrícula 18.542, às Fls. 121 do livro 2 – CQ do cartório do Registro de Imóveis da Comarca de LAGUNA – SC.&nbsp;&nbsp; 
05 – Um Terreno Urbano de Marinha, constituído pelo lote 23 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontações e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extensão de 12,00 metros; - Fundos com o lote 08, na mesma extensão; Lado Direito com o lote 24, na extensão de 32,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 22, na extensão de 31,80 metros; Perfazendo a área de 387,60 M², imóvel este constante da matrícula 18.543, às Fls. 122 do livro 2 – CQ do cartório do Registro de Imóveis da Comarca de LAGUNA – SC.&nbsp;&nbsp; 
06 – Um Terreno Urbano de Marinha, constituído pelo lote 24 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontações e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extensão de 12,00 metros; - Fundos com o lote 07, na mesma extensão; Lado Direito com o lote 25, na extensão de 33,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 23, na extensão de 32,80 metros; Perfazendo a área de 399,60 M², imóvel este constante da matrícula 18.544, às Fls. 123 do livro 2 – CQ do cartório do Registro de Imóveis da Comarca de LAGUNA – SC.&nbsp;&nbsp; 
07 – Um Terreno Urbano de Marinha, constituído pelo lote 25 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontações e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extensão de 12,00 metros; - Fundos com o lote 06, na mesma extensão; Lado Direito com o lote 26, na extensão de 34,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 24, na extensão de 33,80 metros; Perfazendo a área de 411,60 M², imóvel este constante da matrícula 18.545, às Fls. 124 do livro 2 – CQ do cartório do Registro de Imóveis da Comarca de LAGUNA – SC.&nbsp;&nbsp; 
08 – Um Terreno Urbano de Marinha, constituído pelo lote 26 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontações e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extensão de 12,00 metros; - Fundos com o lote 05, na mesma extensão; Lado Direito com o lote 27, na extensão de 35,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 25, na extensão de 34,80 metros; Perfazendo a área de 423,60 M², imóvel este constante da matrícula 18.546, às Fls. 126 do livro 2 – CQ do cartório do Registro de Imóveis da Comarca de LAGUNA – SC.&nbsp;&nbsp; 
09 – Um Terreno Urbano de Marinha, constituído pelo lote 27 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontações e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extensão de 12,00 metros; - Fundos com o lote 04, na mesma extensão; Lado Direito com o lote 28, na extensão de 37,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 26, na extensão de 35,80 metros; Perfazendo a área de 435,60 M², imóvel este constante da matrícula 18.547, às Fls. 127 do livro 2 – CQ do cartório do Registro de Imóveis da Comarca de LAGUNA – SC.&nbsp;&nbsp; 
10 – Um Terreno Urbano de Marinha, constituído pelo lote 28 da quadra 15, do loteamento Ravena cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontações e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extensão de 12,00 metros; - Fundos com o lote 03, na mesma extensão; Lado Direito com o lote 29 e parte do lote 30, na extensão de 37,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 27, na extensão de 35,80 metros; Perfazendo a área de 447,60 M², imóvel este constante da matrícula 18.548, às Fls. 127 do livro 2 – CQ do cartório do Registro de Imóveis da Comarca de LAGUNA – SC.&nbsp;&nbsp; 
11 – Um Terreno Urbano de Marinha, constituído pelo lote 29 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontações e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extensão de 12,00 metros; - Fundos com o lote 30, na mesma extensão; Lado Direito com o lote 31, na extensão de 30,60 metros; Lado Esquerdo com o lote 28, na extensão de 30,00 metros; Perfazendo a área de 363,60 M², imóvel este constante da matrícula 18.549, às Fls. 128 do livro 2 – CQ do cartório do Registro de Imóveis da Comarca de LAGUNA – SC.&nbsp;&nbsp; 
12 – Um Terreno Urbano de Marinha, constituído pelo lote 30 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontações e metragens:
Frente com a Rua Projetada A, na extensão de 12,00 metros; - Fundos com o lote 03 e parte do lote 28, na mesma extensão; Lado Direito com o lote 02, na extensão de 36,00 metros; Lado Esquerdo com os lotes 31 e 29, na extensão de 26,00 metros; Perfazendo a área de 312,00 M², imóvel este constante da matrícula 18.550, às Fls. 129 do livro 2 – CQ do cartório do Registro de Imóveis da Comarca de LAGUNA – SC.&nbsp;&nbsp; 13 – Um Terreno Urbano de Marinha, constituído pelo lote 31 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontações e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extensão de 14,00 metros; - Fundos com o lote 30, na mesma extensão; Lado Direito com a Rua Projetada A, medindo 31,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 29, na extensão de 30,60 metros; Perfazendo a área de 436,80 M², imóvel este constante da matrícula 18.551, às Fls. 130 do livro 2 – CQ do cartório do Registro de Imóveis da Comarca de LAGUNA – SC.&nbsp;&nbsp; 
14 – Um Terreno Urbano de Marinha, constituído pelo lote 46 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontações e metragens:
Frente com a Av. Beira Mar, na extensão de 25,50 metros; Lateral Esquerda com o lote 45, na extensão de 30,00 metros, e, finalmente medindo 38,20 metros na outra extrema; Perfazendo a área de 382,50 M², imóvel este constante da matrícula 18.558, às Fls. 131 do livro 2 – CQ do cartório do Registro de Imóveis da Comarca de LAGUNA – SC.&nbsp;&nbsp; 
CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Plano Diretor = Zona ZR2-A, comportando, a princípio, bares, restaurantes e similares; estabelecimento de ensino; escritórios de profissionais autônomos e liberais, artífices, oficiais e demais atividades exercidas individualmente; comércio vicinal, o que caracteriza a região específica do imóvel avaliando são habitações Unifamiliares, para residências.
Acesso = pelo sistema viário do bairro Mar Grosso.Pedologia = arenosa.Topografia = PlanaInfra-estrutura =-&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; rede elétrica pública e domiciliar;-&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; água;-&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; telefone;-&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Pavimentação do tipo paralelepípedo;-&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; meio fio
MercadoImóvel com grande potencial turístico. Próximo ao mar, apropriado para a construção de moradias uni e multifamiliares ou mesmo para construção de empreendimento turístico. De fácil absorção pelo mercado. 
METODOLOGIA
Para determinarmos a metodologia a ser adotada na avaliação dos lotes, após verificamos a existência de outros lotes sendo oferecidos ou já vendidos, nas imediações do imóvel ora avaliado, faremos a opção pelo método comparativo, já que possuímos os pressupostos necessários para tal método.O método comparativo de dados de mercado consiste em determinar o valor pela comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas.As características e os atributos dos dados são ponderados por homogeneização.
EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS
Pesquisa de mercado
Foram obtidos 10 (dez) elementos de pesquisa de terrenos próximos ao avaliando, assim classificados:Ofertas por imobiliárias&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; : 05Ofertas de particulares&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; : 01Vendas&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; : 04

Homogeneização
A homogeneização da amostragem é necessária na medida em que só é possível equalizar matematicamente grandezas comparáveis.Assim os preços de venda dos elementos que integram a amostra obtida foram homogeneizados quanto:ü&nbsp; À sua profundidadeü&nbsp; À testadaü&nbsp; À topografiaü&nbsp; À esquinaü&nbsp; À formaü&nbsp; À localizaçãoü&nbsp; À forma de pagamentoü&nbsp; À atualização de valorü&nbsp; À fonte, e.ü&nbsp; Aos melhoramentos públicosA elaboração dos cálculos relativos à homogeneização e os procedimentos estatísticos foram desenvolvidos sob a forma de planilha (Planilha em anexo) com auxílio de computador compatível com o IBM-PC e programa elaborado em ambiente Excel 2000
Determinação do valor do M² na região
Após a homogeneização dos dados obtidos na pesquisa, estabelecemos o valor final do metro quadrado do terreno, na região dos lotes ora avaliados, é igual a R$95,85 (Noventa e cinco reais, oitenta e cinco centavos), conforme a anexa tabela, já com os dados tabulados e homogeneizados, de acordo com critérios técnicos estabelecidos pelo padrão utilizado.
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE CADA LOTE
Para determinarmos o valor de cada lote, deveremos multiplicar o valor obtido acima, pela área de cada lote, porém estabelecendo ainda diferenciação final, caso a caso, conforme a situação de cada lote avaliado, distância do mar, se esquina ou não, testada, profundidade e forma já que naquela região o valor final do imóvel, sofre uma grande influência destes fatores. Os índices foram determinados em virtude de nossa vivência em avaliações do dia a dia da nossa profissão, sem qualquer metodologia científica, desta forma, na maioria dos lotes, teremos a seguinte fórmula, para obter o valor final do imóvel avaliado:  
   
  
   
      
               Vt = A x Vu x Fd     x Fe x Ft x FMP     
&nbsp;  
&nbsp;

  &nbsp; Onde:&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Vt&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; = Valor do Terreno&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; A&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; = Área do Terreno&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Vu&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; = Valor unitário básico adotado em R$95,85Fd&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; = Fator distância do pólo valorizante (mar)Fe&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; = Fator EsquinaFt&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; = Fator TestadaFMP&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; = Fator Melhoramentos Públicos
Imóvel 01:  
   
  
   
      
               Vt = A x Vu x Fd     x Fe x Ft x FMP     
&nbsp;  
&nbsp;



  Vt = A x Vu x Fd x Fe x Ft x FMP Vt = 341,00 x 95,85 x 1,20 x 1,10 x 1,121 x 1,00   
   
  
   
      
               Vt = 48.364,43     
&nbsp;  
&nbsp;



  Imóvel 02:Vt = 363,16 x 95,85 x 1,00 x 1,15 x 1,09 x 1,00   
   
  
   
      
               Vt = 43.632,94     
&nbsp;  
&nbsp;



  Imóvel 03:Vt = 364,80 x 95,85 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 1,00   
   
  
   
      
               Vt = 34.966,08     
&nbsp;  
&nbsp;



  Imóvel 04:Vt = 375,60 x 95,85 x 0,95 x 1,00 x 1,00 x 1,00   
   
  
   
      
               Vt = 34.201,20     
&nbsp;  
&nbsp;



  Imóvel 05:Vt = 387,60 x 95,85 x 0,90 x 1,00 x 1,00 x 1,00   
   
  
   
      
               Vt = 33.436,31     
&nbsp;  
&nbsp;



  Imóvel 06:Vt = 399,60 x 95,85 x 0,85 x 1,00 x 1,00 x 1,00   
   
  
   
      
               Vt = 32.556,41     
&nbsp;  
&nbsp;


  Imóvel 07:Vt = 411,60 x 95,85 x 0,80 x 1,00 x 1,00 x 1,00   
   
  
   
      
               Vt = 31.561,49     
&nbsp;  
&nbsp;



  Imóvel 08:Vt = 423,60 x 95,85 x 0,75 x 1,00 x 1,00 x 1,00  
   
  
   
      
               Vt = 30.451,55     
&nbsp;  
&nbsp;



  Imóvel 09:Vt = 435,60 x 95,85 x 0,70 x 1,00 x 1,00 x 1,00  
   
  
   
      
               Vt = 29.226,58     
&nbsp;  
&nbsp;



  Imóvel 10:Vt = 447,60 x 95,85 x 0,65 x 1,00 x 1,00 x 1,00  
   
  
   
      
               Vt = 27.886,58     
&nbsp;  
&nbsp;



  Imóvel 11:Vt = 363,60 x 95,85 x 0,60 x 1,00 x 1,00 x 1,00   
   
  
   
      
               Vt = 20.910,64     
&nbsp;  
&nbsp;


  Imóvel 12:Vt = 312,00 x 95,85 x 0,50 x 1,00 x 1,00 x 1,00   
   
  
   
      
               Vt = 14.952,60     
&nbsp;  
&nbsp;



  Imóvel 13:Vt = 436,80 x 95,85 x 0,55 x 1,00 x 1,00 x 1,00  
   
  
   
      
               Vt = 26.317,56     
&nbsp;  
&nbsp;




  Imóvel 14:Vt = 382,50 x 95,85 x 2,50 x 1,00 x 1,189 x 0,80   
   
  
   
      
               Vt = 87.183,72     
&nbsp;  
&nbsp;





  Importa o presente PARECER SOBRE O VALOR DE MERCADO (AVALIAÇÃO) DE TODOS OS LOTES em R$495.648,10 (Quatrocentos noventa e cinco mil seiscentos quarenta e oito reais e dez centavos). Por ser a avaliação, matéria que não exprime exatidão científica, faremos o arredondamento, avaliando todos os lotes em R$500.000,00 (Quinhentos mil reais). 
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Praia Grande, 



LAPSCorretor de Imóveis - CRECI 1901