O QUE UM VENDEDOR DE IMÓVEL NUNCA DIZ AO COMPRADOR
Autor: PRAIA ETEC | Publicado: 2011-07-10T15:47:00-07:00

 
 Posted: 08 Jul 2011 07:01 AM PDT
Compra de apartamento na planta pode esconder despesas elevadas que só serão notadas meses ou anos após a assinatura do contrato
São  Paulo - O roteiro a seguir é de um filme bastante assistido por  compradores de imóveis. O consumidor vai ao estande onde está sendo  lançado um empreendimento imobiliário. Há várias atrações gratuitas:  comida e bebida, um show com algum artista famoso e possivelmente até um  sobrevoo de helicóptero pelo bairro. No centro do picadeiro, há um  apartamento generosamente decorado por algum arquiteto famoso que  transforma em realidade o imóvel que só ficará pronto dentro de três  anos. O lindo apartamento de 45 metros quadrados de área útil custa  450.000 reais. O preço assusta muita gente, mas, após alguns minutos de  conversa com o corretor, o sonho não parece impossível.&nbsp;O  vendedor diz que pelos próximos três anos o consumidor pagará parcelas  mensais de 2.000 reais. Na entrega das chaves, será necessário  desembolsar mais 28.000 reais. O pagamento antecipado, portanto, somará  100.000 reais – sacrificante para muitas famílias, mas vantajoso diante  da realização do sonho da casa própria. O corretor (grifo nosso) então lembra que, dos  350.000 reais que ainda restam, 80.000 reais poderão ser abatidos com o  uso do FGTS do comprador no momento da entrega da escritura e das  chaves. Os demais 270.000 reais serão financiados por um empréstimo  bancário com prazo de amortização de 20 anos e uma taxa de juros efetiva  de 11% ao ano pela tabela Price. Cada prestação é estimada em 2.700  reais. O vendedor lembra que o valor das parcelas mensais é parecido com  o que o comprador paga de aluguel. O negócio parece mesmo interessante.No  entanto, Marcelo Tapai, da Tapai Advogados, um escritório que se  especializou em ações judiciais contra incorporadoras, explica que esse  roteiro não passa de ficção. O comprador vai descobrir logo que qualquer  semelhança com a vida real é mera coincidência. O primeiro choque será  dado pelo INCC, o índice de inflação do setor da construção civil, que  serve para corrigir contratos de compra de imóveis na planta. A cada  mês, o INCC vai incidir sobre todo o saldo devedor do comprador. Se o  INCC ficar em 1% logo no primeiro mês, a dívida será acrescida em 4.500  reais. Para quem acha que a estimativa de INCC de 1% é muito alta, é  importante lembrar que apenas no último mês de maio o indicador alcançou  2,94%. É possível, portanto, que os pagamentos de 2.000 reais mensais  não sejam suficientes nem para compensar o INCC e que, ao final de três  anos, a dívida do comprador seja superior ao débito inicial.Ainda  crente de que fez um bom negócio porque os imóveis estão se valorizando  muito rápido, o cliente pagará todas as prestações previstas. Na data  estipulada em contrato para a entrega das chaves, no entanto, a  incorporadora poderá não entregá-lo. A escassez generalizada de  equipamentos e de mão de obra tem atrasado a entrega de boa parte dos  empreendimentos lançados no Rio de Janeiro e em São Paulo. Cientes  disso, as incorporadora incluem na maioria dos contratos uma cláusula  que estabelece que não é devida indenização ao cliente em caso de  atrasos de até 180 dias na entrega do imóvel. Nesse período, o  consumidor terá sua dívida corrigida mensalmente pelo INCC. Além disso,  mesmo não tendo cumprido sua parte no acordo, a incorporadora vai cobrar  a parcela das chaves de 28.000 reais porque o contrato especifica  aquela data.Outra  possível fonte de estresse para o comprador ocorrerá quando a obra  obtiver a certidão do habite-se, que atesta que o empreendimento atende  as exigências da legislação municipal. Nessa data, a incorporadora  poderá trocar o índice de correção do contrato do INCC pelo IGP-M. Até  aí, não há muita diferença. O problema é que sobre o saldo devedor  também serão cobrados juros de 12% ao ano – contra a taxa zero usada até  então. Para transferir a dívida para um banco e conseguir juros mais  amigáveis, o comprador precisará estar com as chaves e a escritura em  mãos. Isso costuma ocorrer três meses após a concessão do habite-se.  Segundo Tapai, no entanto, há casos em que a certidão vem um ano antes  da entrega das chaves – para desespero do comprador.Quando  finalmente receber as chaves e a escritura e correr para o banco para  financiar o imóvel por uma taxa efetiva de juros equivalente a 11% mais  TR, uma nova surpresa poderá ocorrer. O imóvel comprado por 450.000  reais poderá ter se valorizado no período de três anos. Aparentemente  positiva, a notícia tem um lado perverso. O FGTS só pode ser usado para  abater o saldo devedor de imóveis de até 500.000 reais. Se o banco  avaliar que agora o mesmo apartamento custa 600.000 reais, por exemplo,  os 80.000 reais que estão depositados na conta do comprador no FGTS não  poderão ser sacados.&nbsp;A  dívida, estimada neste momento em 500.000 reais, por exemplo, terá,  devido ao valor do imóvel, de ser totalmente financiada fora do SFH  (Sistema Financeiro da Habitação), que, em tese, oferece juros um pouco  mais baratos. Para conseguir pagá-la, o comprador terá de elevar o prazo  estimado para a quitação do empréstimo de 20 para 30 anos – arcando,  portanto, com maiores custos financeiros para adquirir o mesmo bem.JustiçaSegundo  Tapai, há formas de evitar que a compra do imóvel na planta se  transforme em um filme de terror. É importante conhecer as regras e  fazer muito bem as contas antes de comprar um imóvel na planta. Ter  economizado boa parte do dinheiro necessário antes de comprar o imóvel  também ajuda. Optar por um apartamento seminovo ao invés do imóvel na  planta pode ser outra solução (grifo nosso).No  caso das pessoas que já assinaram o contrato de compra e se sentem  prejudicadas financeiramente, é possível atenuar os prejuízos na  Justiça. Muitos juízes concedem liminares contra o pagamento da parcela  prevista para a mesma data das chaves se as mesmas não tiverem sido  entregues. Também há jurisprudência favorável no STJ (Superior Tribunal  de Justiça) para que a correção do saldo devedor só seja alterada de  INCC para IGP-M mais 12% ao ano no momento da entrega das chaves – e não  na data da concessão do habite-se. Já no caso de atraso na conclusão da  obra, a Justiça costuma entender que as incorporadoras têm o direito de  corrigir o saldo devedor. O que pode ser questionado é apenas o  indicador de correção: INCC ou IGP-M.Se  o comprador se sentir economicamente prejudicado pelo atraso porque  teve de pagar aluguel por mais um ano, por exemplo, poderá mover uma  ação contra a incorporadora cobrando danos morais e materiais. Para  ganhar essa ação, entretanto, é importante ter documentos, fotos ou  testemunhas que sirvam para provar que as promessas feitas pela  incorporadora no momento da compra do imóvel não foram posteriormente  cumpridas.Fonte: João Sandrini – Exame.com