Tudo sobre aluguel de imóveis
Autor: Sônia Petarli - corretora de imóveis | Publicado: 2010-11-28T15:21:00-02:00

Aspectos importantes para o locador




Na hora de alugar seu imóvel, você deve estar atento a uma série de detalhes, para não ter problemas futuros. Abaixo listamos as principais preocupações que o locador deve ter antes, durante e depois de assinar o contrato.





Não faça contrato verbal, prepare um contrato por escrito.



No contrato deve conter: nome e qualificação das partes, prazo de duração do mesmo, valor do aluguel, período de reajuste, tipo de locação (residencial ou comercial), nome e qualificação dos fiadores e assinatura de testemunhas.



Exija documentos pessoais do locatário (carteira de Identidade, CPF, carteira profissional).



Se o locatário é pessoa jurídica, exija contrato social da empresa, cartão do CGC, declaração do IR e documentos pessoais dos responsáveis legais.



Exija fiador com imóvel próprio. É conveniente tirar uma certidão de Ônus Reais do imóvel oferecido em garantia. Isso pode ser conseguid no Cartório do Registro de Imóveis.



Faça uma averiguação cadastral do locatário e do fiador. Isso pode ser requisitado na Receita Federal.



Verifique atentamente os detalhes de conservação do seu imóvel antes de entregá-los ao seu inquilino. Faça uma vistoria em duas vias, que deve ser assinada por você, o inquilino e seu fiador. No final do contrato, o imóvel deve ser entregue nas condições avaliadas nesta vistoria.



O contrato deve ter as assinaturas reconhecidas em tabelião. Deve ser também registrado em Cartório de Títulos e Documentos, que facilita bastante se precisar ir a juízo.



É importante frisar que todas as dicas acima não substituem a previdência de usar a assessoria de um advogado para a redação final ou analisar o custo e o benefício de contratar uma administradora para cuidar do contrato e das cobranças ao longo do contrato.





Documentos exigidos para o locador, locatário e fiador



Para alugar um imóvel é preciso que seja tomada uma série de providências antes da assinatura do contrato. Tanto o locador quanto o locatário devem apresentar documentos que comprovem a sua idoneidade. Os fiadores também devem apresentar provas de sua identidade e posses. Tendo ciência dessas informações, fica mais difícil fazer um mau negócio.



Veja abaixo a listagem dos documentos necessários para efetuar a locação de um imóvel.



Locatário Pessoa Física

Carteira de Identidade e CPF (do casal, se for o caso)

Comprovante de residência (conta de água ou luz)

Comprovante de rendimento igual ou superior a 3 (três) vezes o valor do aluguel (contra-cheque de salário, carteira profissional, ou declaração de Imposto de Renda).



Locatário Pessoa Jurídica

Carteira de Identidade e CPF dos representantes legais da empresa

Contrato Social e suas alterações

Procuração que conceda poderes aos representantes legais, quando não constar do contrato social

Balanços patrimoniais dos dois últimos exercícios fiscais e balancete recente

Cartão de CGC e de Inscrição Estadual ou Municipal.



Locador

Carteira de Identidade e CPF ou, no caso de ser pessoa jurídica, contrato social, CGC e designação de poderes de seus representantes legais.

Comprovante de propriedade ou domínio do imóvel



Fiadores Pessoa Física

Carteira de Identidade e CPF (do casal, se for o caso)

Certidão de Casamento

Comprovante de residência (conta de água ou luz)

Comprovante de rendimento igual ou superior a três vezes o valor do aluguel (contra-cheque de salário, carteira profissional, ou declaração de Imposto de Renda)

Certidão de ônus Reais + Cópia do último IPTU do imóvel.



Fiadores Pessoa Jurídica

Carteira de Identidade e CPF dos representantes legais da empresa

Contrato Social e suas alterações. Verificar se existe permissão explícita no contrato para conceder fiança para terceiros, coligadas, funcionários ou contratados, conforme o caso do locatário.

Procuração que conceda poderes aos representantes legais, quando não constar do contrato social

Balanços patrimoniais dos dois últimos exercícios fiscais e balancete recente

Cartão de CGC e de Inscrição Estadual ou Municipal.



As chaves do imóvel pretendido só serão entregues após a devolução do Contrato de Locação, assinado pelo inquilino e fiadores, com firmas reconhecidas em cartório.





O dilema das luvas entre os interesses de locatários e locadores



Luvas 



É o nome dado ao valor adiantado pago pelo inquilino ao locador ou sublocador, reservadamente, para assinatura de contrato de locação, além do aluguel mensal. É um costume que os proprietários de imóveis comerciais localizados em áreas muito valorizadas adquiriram, frente à grande demanda. Funciona como uma espécie de ´leilão´, sendo cobrada uma quantia ´de entrada´, para a garantia da locação.



Origem



A origem da expressão luvas remete ao cristianismo. Segundo o site DJI, no séc. XVIII, durante as procissões, o andor com a imagem de Cristo era carregado por fiéis que deviam trazer luvas nas mãos. Tais luvas eram fornecidas pela Igreja que cobrava uma pequena importância para cedê-las aos fiéis que desejavam carregar a padiola. Com o tempo, a expressão pagar luvas estendeu-se às próprias contribuições que os fiéis faziam às paróquias. Mais tarde passou a ter o significado que conhecemos hoje.



Legislação



As ´luvas´ sempre foram pagas e recebidas pelas partes interessadas - locador e locatário. Nesse negócio há um forte jogo de interesses, onde o locador tem consciência do valor do seu ponto comercial e o locatário, em razão disso, se dispõe a pagar as ´luvas´ em face da certeza do sucesso do negócio a ser instalado no respectivo imóvel.



Porém, do ponto de vista legal, a cobrança das ´luvas´ está expressamente

proibida pela atual lei do inquilinato aliás, sempre esteve por todas as anteriores, em seu artigo 43, inciso I, onde se lê:



´Art. 43 - Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:



I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos...´



Por causa da proibição legal, o locador nunca aceita o pagamento em cheque e nem fornece recibo, fazendo tudo ´por debaixo dos panos´, apesar de todos saberem da prática dessa regra de mercado.



A lei entretanto ainda estabelece que caso certas condições sejam cumpridas como por exemplo o contrato mínimo de cinco anos, o mínimo de três anos de atividade do locatário em seu ramo comercial, etc. o locatário tem garantido o direito à renovação compulsória do contrato.



Este é evidentemente um caso em que a lei do mercado entra em conflito com a lei do Estado. Se por um lado é justo que o locador receba o que, pelo mercado, é devido pelo seu imóvel, sendo beneficiado pela concorrência entre os possíveis locatários, também o locatário precisa permanecer no mesmo ponto para se manter. O melhor, então, seria que locador e locatário pudessem sempre chegar a um acordo.





Fiança Locatícia, o seguro amigo do locador e do locatário



Garantir o pagamento de alugueres atrasados e extinguir a figura do fiador profissional são as armas



Lembra do tempo em que você ficava desesperado todo fim de mês sem saber se o seu inquilino teria ou não condições de pagar o aluguel?



Lembra do tempo em que você precisava contar com os serviços de um fiador profissional para conseguir alugar um imóvel?



Pois é, tanto para locadores quanto para inquilinos, essas amargas lembranças já podem ficar para sempre em algum lugar no passado.



Desde que as seguradoras lançaram o seguro de fiança locatícia, que extingue de um só vez a polêmica figura do fiador profissional e ainda de quebra garante o mais importante: o pagamento dos alugueres em atraso, só fica desesperado quem quiser.



A procura pelo produto é tanta que diversas corretoras tem dedicado mais tempo na preparação de suas equipes para atender a demanda crescente.



-É um produto relativamente recente, mas com enorme aceitação, garante a corretora de seguros Rosane Cristina Rodrigues.