O medo da bolha imobiliária
Autor: Andreia de Oliveira | Publicado: 2012-08-23T14:51:00-07:00



REVENDA CONSTRUÇÃO - ARTIGO - SÃO PAULO - SP - AGO/2012 - Nº 263 - Pág. 130 E 131



Para
 investidores, tem um potencial de lucro que, às vezes, parece 
fantástico. Para o país, um poderoso motor de crescimento e geração de 
empregos. Desde 2008, venho refutando alegações de que o Brasil tem uma 
bolha imobiliária prestes a estourar. De lá para cá, os preços dos 
imóveis dobraram, triplicaram ou subiram ainda mais. Impressionado com o
 ritmo da atividade imobiliária e com a forte elevação dos preços, 
resolvi atualizar meus estudos sobre o assunto para checar minhas 
conclusões. Analisei as bolhas imobiliárias de todos os países para os 
quais consegui dados desde 1900. Ignorei apenas bolhas imobiliárias 
regionais como, por exemplo, a causada pela busca do ouro no Oeste 
americano. Com isso, algumas conclusões saltam aos olhos. Primeiro, 
bolhas imobiliárias costumam envolver forte atividade de construção. 
Para tornar os dados de construção comparáveis entre diferentes países e
 períodos, analisei o consumo anual de cimento, per capita, em cada país
 no ano em que a bolha estourou. Não encontrei nenhum estouro de bolha 
com consumo anual de cimento inferior a 400 Kg per capita. Na Espanha, 
passou de 1.200 Kg e há casos, como na China atual, de consumo ainda 
superior, 1.600 Kg, sem estouro de bolha. No Brasil, minha estimativa é 
de que hoje estamos em 349 Kg. Segundo, uma bolha imobiliária sempre se 
caracteriza por preços muito elevados em relação à capacidade de 
pagamento das pessoas. Considerando-se quantos anos de salários são 
necessários para comprar um imóvel de preço médio nas principais cidades
 do mundo, nenhuma cidade brasileira está hoje entre as 20 mais caras. 
Por outro lado, Brasília, Rio de Janeiro, Salvador e Balneário Cam-boriú
 estão entre as 100 mais caras. Entretanto, mesmo por esse parâmetro, 
Brasília, a mais cara do país, ainda é duas vezes e meia mais barata do 
que Rabat, no Marrocos, a mais cara do mundo. O ar que infla qualquer 
bolha de investimento, imobiliária ou não, é sempre uma abundante oferta
 de crédito. Ela possibilita que investidores comprem algo que não 
poderiam apenas com suas rendas. Todas as bolhas imobiliárias que 
encontrei estouraram quando o total do crédito imobiliário superava 50% 
do PIB e, em alguns casos, passava de 130% do PIB. Nos EUA, em 2006, um 
ano antes dos preços começarem a cair, era de 79% do PIB. No Brasil, 
apesar de todo crescimento dos últimos anos, este número é hoje de 5% do
 PIB. Aliás, é sempre uma súbita ruptura na oferta de crédito, 
normalmente associada a uma forte elevação do custo deste crédito, que 
faz com que bolhas estourem. No Brasil, está acontecendo exatamente o 
contrário. O crédito imobiliário está em expansão e o seu custo em 
queda. Por tudo que pesquisei, concluo que é bastante improvável que 
haja um estouro de bo a imobiliária no país, pelo menos em breve. Se 
você vem adiando o sonho da casa própria por este medo, relaxe. Então os
 preços dos imóveis continuarão subindo no ritmo dos últimos anos? 
Dificilmente. Os preços atuais já estão mais elevados, em casos 
específicos, até altos para padrões internacionais. O mais provável, são
 altas mais modestas, às vezes, bem mais modestas. Em alguns casos, até 
pequenos ajustes de preços para baixo são possíveis e salutares. São 
exatamente eles que garantiriam que bolhas não estourem em um futuro 
mais distante.“Ricardo Amorim é economista, apresentador do programa Manhattan Conennection, da Globonews, e presidente da Ricam Consultório