CYRELA- PROCESSO DE INCORPORAÇÃO
Autor: Luiz Claudio Silva Barbosa | Publicado: 2013-11-30T15:34:00-08:00





Uma das
nossas forças competitivas chave é nosso projeto de administração
integrado, que nos permite administrar e controlar todas as etapas do
processo de incorporação. Nossas atividades incluem identificação,
avaliação e compra de terrenos, planejamento da incorporação,
obtenção de licenças, alvarás e aprovações governamentais,
desenho do projeto, comercialização e venda dos imóveis,
construção do empreendimento e prestação de serviços antes,
durante e após a venda aos clientes. Além disso, também prestamos
serviços, tais como administração de edifícios comerciais e
shopping centers.


 



As etapas do
nosso processo de incorporação estão resumidas no diagrama abaixo:





Aquisição
de Terrenos 


Como a
aquisição de terrenos adequados e desejados é fundamental para a
lucratividade das nossas incorporações, enfatizamos o nosso
processo de aquisição de terrenos, tendo desenvolvido procedimentos
rigorosos para determinar a conveniência dos terrenos a serem
adquiridos para incorporação. Propostas de compra de terrenos são
freqüentemente recebidas de agentes imobiliários, especializados na
venda de grandes parcelas de terrenos, de proprietários de terrenos
interessados em ter um sócio experiente e capacitado em incorporação
imobiliária ou de outras entidades que desenvolvem atividade de
incorporação imobiliária. As pesquisas conduzidas por nossos
próprios corretores também levam ao desenvolvimento de propostas
internas para a aquisição de terrenos.

Nossa
análise para a aquisição de terreno inclui a revisão de dados
técnicos, mercadológicos e financeiros. Em primeiro lugar,
verificamos se a área do terreno atende às especificações mínimas
para o tipo de projeto que empreendemos, se fica situado em região
nobre, acessível à necessária infra-estrutura, e se
topograficamente se presta à incorporação habitacional. Além
disso, empregamos pesquisa de mercado acerca de compradores em
potencial, incorporadoras locais da região, características comuns
de empreendimentos da vizinhança, oferta e demanda do mercado
relevante e renda média e perfil das pessoas na região. Cada
aquisição de terreno em potencial também está sujeita a análise
financeira, com o fim de determinar se a incorporação proposta
atenderá aos nossos critérios de retorno sobre o capital investido.
Fatores adicionais que levamos em conta na seleção de terrenos para
incorporação incluem a possibilidade de obtenção de todas as
licenças e demais aprovações regulatórias necessárias ao
desenvolvimento do projeto. Cada decisão quanto à aquisição de um
terreno é analisada e aprovada por um comitê interno que se reúne
semanalmente, sendo composto pelo nosso Diretor Presidente e
representantes de nossos departamentos de Engenharia, Financeiro,
Vendas, Comercial e Incorporação.

O
financiamento do preço de compra para aquisição de um terreno ou
de parte de um terreno em geral é feito por meio da concessão ao
vendedor do terreno de certo número das unidades a serem construídas
no terreno, ou de um percentual do produto da venda das unidades do
empreendimento. Dessa forma, reduzimos nossos investimentos à vista
e aumentamos nossas taxas de retorno. Esta estratégia nos
possibilitou ter acesso a um número maior de projetos ao mesmo
tempo. Quando não temos êxito com esta estratégia, ou com o fim de
obter melhores condições ou preços, também adquirimos terrenos à
vista, sozinhos ou em parceria com outras incorporadoras e
construtoras.

Como
preferimos utilizar caixa gerado pelas nossas operações ou conceder
ao vendedor do terreno certo número de unidades a serem construídas
no terreno, ou um percentual do produto da venda das unidades do
empreendimento, em geral não incorremos em endividamento para
comprar terrenos. Para fins de fluxo de caixa, priorizamos o
lançamento de novos empreendimentos em terrenos que tenhamos
comprado à vista. Pretendemos construir em todos os terrenos que
adquirimos.

Elaboração
do Projeto 


Para
satisfazer os gostos e preferências dos nossos clientes alvo,
despendemos esforço considerável na criação de um projeto e
conceito de comercialização adequados a cada novo empreendimento, o
que inclui a determinação do tamanho, estilo e faixa de preço das
unidades. Nossa equipe, incluindo engenheiros e nossos próprios
corretores, trabalha junto a arquitetos independentes de renome
(normalmente um para cada empreendimento), corretoras independentes e
publicitários para a elaboração do projeto arquitetônico e de
construção. As atividades deles incluem desenho panorâmico e do
interior dos nossos empreendimentos, elaboração de planos para
execução do projeto e escolha do material de construção para o
projeto.

Uma
equipe responsável pela elaboração do plano de negócio e do
orçamento do projeto também é envolvida nesta fase do nosso
trabalho. Além disso, realizamos pesquisas para testar as
preferências de compradores em potencial. Simultaneamente, buscamos
obter as licenças e aprovações regulatórias de autoridades
municipais necessárias, o que normalmente leva de três a cinco
meses.

Construção

Atuamos no
setor de construção há cerca de 20 anos. Não possuímos
equipamentos de construção pesada e apenas dispomos de uma força
de trabalho relativamente pequena para construção. Controlamos e
coordenamos a construção das nossas incorporações imobiliárias
por meio da nossa própria equipe de supervisores da construção.
Atuamos como um empreiteiro geral, supervisionando a construção das
nossas incorporações, enquanto sub-empreiteiras executam a obra.
Substancialmente todas as obras no canteiro são executadas por preço
fixo por sub-empreiteiras independentes, à exceção do levantamento
da estrutura de concreto da edificação, que é sempre executada
pela nossa própria equipe, tendo em vista o ganho de escala e a
nossa responsabilidade civil nessa etapa do projeto. O mercado de
sub-empreiteiras é altamente fragmentado, com a entrada constante de
novos participantes. Escolhemos as sub-empreiteiras com base em uma
combinação de qualificações, reputação e base de preço.
Procuramos selecionar contratados e sub-empreiteiras de boa
reputação, econômicos e confiáveis, que tenham trabalhado
diligentemente no passado. Além disso, supervisionamos o trabalho
deles de perto.

Contratar
sub-empreiteiras em vez de manter nossos próprios empregados
apresenta certas vantagens logísticas e financeiras, visto que não
precisamos incorrer em custos fixos decorrentes da manutenção de
mão-de-obra permanente, podemos tirar proveito das especialidades de
diferentes sub-empreiteiras, e não precisamos com freqüência
transferir nossa força de trabalho a diferentes canteiros de obras.
Sendo assim, podemos controlar melhor os custos e o tempo do processo
de construção, bem como controlar a alocação de recursos entre
nossas incorporações.

Como
empregamos técnicas de construção padronizadas e em razão do
grande volume de projetos de construção dos quais participamos,
somos capazes de alcançar economias de escala significativas em
nossas compras de materiais e contratação de serviços. Trabalhamos
de maneira muito próxima com alguns de nossos fornecedores,
possibilitando que alguns deles programem a sua produção com o fim
de atender a nossa demanda ou nos notifiquem com antecedência, em
caso de atraso. Nos últimos anos, não experimentamos quaisquer
atrasos significativos das nossas obras devido a escassez de
materiais.

Em
razão dos riscos inerentes à atividade de incorporação
imobiliária, nossa política consiste em dar início às obras
somente após a assinatura dos contratos de venda de pelo menos 50%
das unidades do projeto em questão. Em geral, damos início às
obras entre seis e 12 meses a contar do lançamento de um novo
empreendimento e, durante esse período, trabalhamos no planejamento
e detalhamento de partes específicas da edificação, tais como
instalação elétrica, encanamentos, ar condicionado e fachada. O
prazo médio de construção é de 24 meses.

Estamos
comprometidos com a entrega dos nossos apartamentos aos clientes no
prazo. De acordo com nossos contratos de venda, os clientes têm o
direito de rescindir o contrato sem que incorram em multas, e de que
lhes seja reembolsada uma parcela dos valores pagos, na hipótese de
atraso na entrega em prazo maior que 180 dias a contar da data
programada (exceto em casos de força maior). No entanto, até a
presente data, não tivemos nenhum atraso superior a 180 dias com
relação a nossos projetos.