Como avaliar um usado
Autor: Corretor Millon | Publicado: 2011-10-16T09:24:00-02:00



Como avaliar um usado


Como
avaliar a região?


Para fazer uma boa avaliação, é essencial
visitar o imóvel várias vezes, em horários diferentes, a fim de saber como é o
cotidiano. Comércio local valoriza o imóvel, desde que não na mesma rua, pois
pode causar trânsito e barulho, fatores de depreciação.


Parque, clube ou shopping próximos podem
valorizar o bem, desde que não atrapalhem a mobilidade do morador. Transporte
público, escolas e universidades são outros pontos de destaque.


Apartamentos nos primeiros andares são menos
valorizados, enquanto as últimas unidades ganham em preço graças à redução do
barulho da rua e à boa vista.


Como
avaliar o imóvel?


É importante realizar uma vistoria técnica
para saber o que pode causar problemas e se será preciso fazer reformas e,
assim, pedir desconto no preço.


O mais adequado é contratar um perito para
fazer o laudo sobre o bem, ponderando que pontos são de difícil reparo e quais
são facilmente resolvidos. Ele cobra, em média, R$ 2.000 (imóvel residencial de
100 m2). No site do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia) há contatos de profissionais associados.


Essa vistoria técnica pode ser uma condição
para fechar contrato. Para isso, deve ser prevista no compromisso de compra e
venda. Assim, o negócio poderá ser desfeito, sem prejuízo do comprador, se a
vistoria apontar problemas.


De olho
na estrutura


Verifique se o imóvel tem trincas, se há
sinais de afundamento das paredes ou no piso, que podem ser problemas
subterrâneos de canalização, estrutura frágil ou fragilizada pela obra de um
vizinho.


É preciso olhar se há ferragens aparentes ou
descolamento de concreto, o que pode ser sinal de infiltração ou de má
qualidade da obra.


Telhado
firme


Madeira apodrecida no telhado ou cupim podem
levar a um gasto de R$ 20 mil a R$ 30 mil para refazê-lo. Telhas soltas ou
calhas entupidas são problemas menores, mas chamam atenção para infiltração na
laje.


Elétrica
em ordem


Cheque o estado de tomadas, interruptores e
quadros de distribuição e se houve alteração na instalação e como foi feita.


Em um imóvel com mais de 20 anos
provavelmente será necessário redimensionar o sistema elétrico para comportar a
demanda de energia de aparelhos eletrodomésticos e eletrônicos. É uma reforma
simples.


Sem
vazamentos


Em banheiros, cozinha e área de serviço,
procure sinais de vazamento. Abra todas as torneiras: água amarelada é sinal de
ferrugem nas tubulações. Verifique também a vazão da água.


Em apartamentos, peça para ver o imóvel de
baixo para saber se há indício de infiltração. Cheque na fachada se há marcas
decorrentes de vazamento.


Converse com o síndico e cheque atas de
assembleia do condomínio, pois problemas com a tubulação do prédio podem estar
relatados ali.


Esquadrias
novas


Caixilhos enferrujados, com cupim, empenados
ou apodrecidos devem ser trocados. Além de serem caros, em prédios é preciso
encontrar janelas no padrão da fachada.


Paredes e
revestimentos


O básico é olhar se não existem trincas,
rachaduras e manchas nas paredes. Problemas podem ser escondidos sob a pintura,
e só um profissional poderá detectar uma grande infiltração, por exemplo.


Azulejos e pisos cerâmicos devem estar firmes
e não produzir barulho oco, que pode ser sinal de que em breve descolarão da
parede. A solução pode ser simples, como a troca de um azulejo, ou exigir
substituição de todo o revestimento de um cômodo.


Em piso de madeira, verifique se há pó na
madeira, que pode ser indício de cupins, o que exige descupinização e troca do
piso.


Áreas
externas


Na garagem e nas áreas comuns de um prédio,
cheque se há rachaduras, trincas ou infiltrações. Reformas serão cobradas no
futuro como fundo de obra.


Peça a
planta


Veja se a planta aprovada na prefeitura
confere com o imóvel vistoriado. Exija também a planta hidráulica e a elétrica,
para saber onde mexer na reforma.