Porque acredito que estamos numa bolha imobiliária (e de crédito e consumo) também.
Autor: Pedro Júnior | Publicado: 2012-06-14T13:32:00-07:00












Postado originalmente em 13/5/2010

Se eu puder dar um conselho a alguém é: não compre imóvel em Brasília, não está na hora de comprar, você não vai fazer um bom negócio e nem vai ficar rico investindo em imóveis. Tenho certeza que vários investidores/especuladores amadores e pessoas que não entendem nada de mercado irão me ridicularizar. Tenho até evitado comentar neste assunto em rodas de amigos porque as pessoas estão cegas e acreditam que os imóveis continuarão valorizando ao ritmo de 20 a 30% ao ano, descontada a inflação. Isso é impossível.A lógica não permite esse tipo de acontecimento. Qualquer desvio exagerado na curva de preços de mercado de um determinado bem tende a recuar, ou seja, a bolha vai estourar.Porque acredito nisto:1) A razão aluguel/preço do imóvel, que dá o indicativo de valor de um imóvel, deve ser próxima a 1%. Moro em um apartamento na Asa Sul e pago R$ 1.500,00 de aluguel (contrato novo, com menos de 6 meses, ou seja, valor atualizado). O valor venal do imóvel, segundo os classificados e a imobiliária é de R$ 620.000,00. O imóvel tem 50 anos, 2 quartos e 96m2. Pago menos que 0,25% (mais precisamente 0,24%). Ou seja, 413 meses de aluguel correspondem ao valor do imóvel (pouco mais de 34 anos). Os entendidos do assunto dizem que vale a pena comprar um imóvel quando o valor do aluguel seria suficiente para comprá-lo em 10 a 12 anos. Brasília está fora da realidade. Seria razoável pagar até R$ 250.000,00 no apartamento que estou morando, mais que isso é loucura e jogar dinheiro fora. Este cálculo vale para qualquer imóvel em Brasília. Os valores variam de 0,2% a 0,4%. É muito melhor pagar aluguel em Brasília e esperar a bolha estourar.2) Se você acha que pegar um financiamento é vantajoso, com nossas pequenas taxas de juros (de 10 a 15%) ao ano mais T.R., vá fundo. Graças ao excesso de crédito, além de pagar altíssimos juros você estará contribuindo para inflar os preços, só que uma hora este crédito será cobrado ou irá ficar mais restrito e aí você vai descobrir que o apartamento de 500 mil que você comprou não vale mais isso tudo e a sua dívida é muito maior que o valor do apartamento. Mas se você acha que essa é a hora, vá fundo e boa sorte.3) Quanto mais crédito maior o preço. O crédito imobiliário está crescendo a taxas anuais altíssimas no Brasil, causando um verdadeiro boom de construções, não só em Brasília, em todos os municípios. Isto faz com que haja uma demanda artificial e que fatalmente será interrompida com a escassez do crédito. Com a economia crescendo tudo é muito bonito e muito fácil. Vocês acham que o Brasil irá crescer para sempre ou que uma hora a nossa dívida pública será cobrada (ela não pára de crescer)?4) Quantas pessoas você conhece que estão comprando apenas para especular? Eu conheço várias. Pessoas que estão jogando na loteria, mas se dizem especialistas, porque acreditam que irão eternamente comprar o ágio por 50.000 e vendê-lo por 100.000 ou 60.000 ou muito mais. Pessoas que se não conseguirem vender o ágio pelo valor que pagaram não terão dinheiro para pagar as parcelas e as chaves do imóvel. Ou seja, apostadores (alguém se lembra do avestruz master ou das fazendas boi gordo, ou da Amway ou do Herbalife, semelhança ou coincidência?).5) Vocês acham que de repente o Brasil descobriu que nunca foi pobre e virou rico. Terão um belo susto em breve. A dívida pública bruta está em níveis altíssimos e não pára de crescer.6) Olhe para Águas Claras e veja quantos edifícios estão sendo construídos. Não temos demanda para tudo isso. Olhem a noite quantos apartamentos estão vazios, com as luzes apagadas, pois seus donos não querem nem alugá-los, apenas querem ver a valorização de 25% ao ano infinitamente (vão levar um belo susto em breve). Estamos tendo um excesso de construções e isso irá cobrar seu preço no futuro, principalmente dos que comprarem imóveis no auge do boom (de 2009 em diante).
Mas, se você não acredita em mim, acredite então nestas pessoas:
1) Corretores: se o seu salário dependesse de quantos negócios você fecha você estaria preocupado com a qualidade dos mesmos? Os corretores vivem de comissões sobre compra e venda. Eles não estão interessados se você vai fazer um bom negócio, ele está interessado se você vai fazer um negócio, e apenas isso. O corretor fala ao mesmo tempo para o vendedor que é a melhor hora de vender e para o comprador que é o melhor momento para comprar. Incoerente não. Faça o teste. Converse com um corretor. Ele é uma pessoa que irá buscar o negócio (e não o melhor negócio) a qualquer custo, ele vive disso.2) Jornais e revistas: Estes sim irão ser sinceros. Totalmente desinteressados. Vejam as matérias nos jornais: compre imóvel, o melhor negócio. Dinheiro garantido, e outros blá, blá, blá. Todas as matérias pagas. Vejam só quantos anúncios de imóveis há num jornal. É daí, e não das vendas, que vem o sustento destes periódicos. Não se enganem, se eles falarem mal do mercado de imóveis as construtoras deixarão de anunciar neles. Eles nunca farão isso.3) O Governo: o Governo, altamente corruptível e financiado pelas construtoras, além de fazer propaganda de imóveis com programas públicos altamente desfavoráveis a população está liberando crédito "a rodo" para o setor imobiliário. Primeiro porque está enriquecendo seus financiadores de campanha. Segundo porque gera empregos (de baixa qualificação e que irão acabar quando a bolha estourar). Terceiro porque o cidadão que financiou 100% ou 90% do imóvel, pagando 3 ou 4 vezes o preço que o mesmo vale, acredita ter virado proprietário e fica feliz da vida(ele acha mesmo que é o dono, e não a Caixa Econômica Federal, mas o povo vive de status e precisa ter um imóvel mesmo).4) Os bancos: bom, os gerentes ficam felizes da vida ao te empurrar um empréstimo imobiliário com juros altíssimos para os padrões mundiais. Primeiro porque os mesmos tem metas de vendas de empréstimos, segundo porque te fidelizam ao banco por 20 a 30 anos e terceiro porque banco vive de juros, principalmente os decorrentes de empréstimos seguros, com imóvel em garantia. Não possuem imparcialidade nenhuma.5) Proprietários de imóveis ou os filhos deles: estes nunca acreditarão que vivemos numa bolha, pois estão virando "milionários" sem fazer força. Pessoas que compraram imóveis ou ganharam estão achando que são ricas, pois acreditam que a bolha irá durar pra sempre. Nunca irão admitir que os preços são irreais. Ah, uma coisa engraçada, no prédio em que vivo os carros, em sua maioria, não são novos, mas os proprietários dos imóveis acham que são "milionários" só por possuir um apartamento.
As mentiras que as pessoas contam:
1) Imóveis nunca caem de preço: vou apenas usar 2 exemplos - Estados Unidos em 2007 (queda no preço em várias cidades) e Japão na década de 90 (até hoje os imóveis não chegaram ao valor daquela época, na qual viviam em uma bolha). Quem tiver interesse pode pesquisar mais a respeito. Há inúmeros casos.2) Aluguel é dinheiro jogado fora: depende, como falei no início, se você paga 1% ou mais de aluguel pode estar jogando dinheiro fora mas se você paga menos de 0,8% como eu está no lucro, pois gasta menos com aluguel do que com o juro do financiamento. E se economizar ainda irá comprar com folga no futuro.3) O Governo está incentivando a compra da casa própria: não a da minha, pois ao jorrar dinheiro em forma de subsídios do minha casa minha dívida e nos financiamentos imobiliários só está fazendo uma coisa, inflando a bolha de preços.4) Há um déficit habitacional enorme em Brasília: primeiro que sempre houve e mesmo assim os preços não estavam irreais como hoje, segundo que para a classe média e para a classe alta não há déficit, há até excesso de oferta. O que segura o preço são os especuladores e o crédito fácil.5) Eu preciso de um imóvel: para vencer na vida a pessoa precisa comprar um imóvel. Eu não, você precisa? Eu não vou viver apertado por 30 anos só para dizer que tenho um imóvel, prefiro pagar aluguel e esperar o preço voltar ao normal.
Abraços a todos