Promitente vendedor também responde por débitos de condomínio gerados após a posse do comprador 
Autor: JORGE BASTOS | Publicado: 2015-09-01T09:47:00-03:00



A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, no caso de contrato de promessa de&nbsp;compra e venda&nbsp;não levado a registro, tanto o vendedor quanto o comprador podem responder pela dívida de taxas de&nbsp;condomínio&nbsp;posteriores à imissão deste último na posse doimóvel. No julgamento, os ministros adequaram a interpretação de tese firmada pela Segunda Seção em recurso repetitivo (REsp 1.345.331), segundo a qual a imissão na posse estabelece a responsabilidade do promitente comprador pelas despesas condominiais surgidas após esse momento. O tema foi cadastrado no sistema dos repetitivos sob o número 886.Para a Terceira Turma, há legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança dos débitos condominiais posteriores à imissão na posse.PenhoraO relator do recurso mais recente, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, observou que naquele outro caso julgado não se desconstituiu a penhora sobre o&nbsp;imóvel, que ainda constava como propriedade do promitente vendedor. Isso poderia aparentar uma contradição, já que a conclusão foi pela responsabilidade do comprador.Para o ministro, essa suposta contradição é resolvida à luz da teoria da dualidade da obrigação. “O promitente comprador não é titular do direito real de propriedade, tendo apenas direito real de aquisição caso registrado o contrato de promessa de&nbsp;compra e venda”, afirmou. Dessa forma, acrescentou, o&nbsp;condomínio&nbsp;ficaria impossibilitado de penhorar o&nbsp;imóvel, e restariam à execução apenas os bens pessoais do promitente comprador, se existissem.Propter remO ministro entende que esse resultado não está de acordo com a natureza e a finalidade da obrigação propter rem – aquela que recai sobre a pessoa por causa da titularidade do direito real em relação ao bem. Sanseverino afirmou que a simples promessa de&nbsp;compra e venda&nbsp;não é suficiente para extinguir a responsabilidade do proprietário pelo pagamento das despesas de&nbsp;condomínio, pois a fonte da obrigação propter rem é a situação jurídica de direito real, não a manifestação de vontade.Caso se desconstituísse a penhora sobre o&nbsp;imóvel, a finalidade do instituto (propter rem), que é a conservação do objeto, seria comprometida, pois o&nbsp;condomínio&nbsp;passaria a “depender da incerta possibilidade de encontrar bens penhoráveis no patrimônio do promitente comprador”, alertou Sanseverino. O ministro também salientou que a penhora do&nbsp;imóvel&nbsp;tem o efeito psicológico de desestimular a&nbsp;inadimplência.DualidadeAplicando a teoria da dualidade da obrigação, o ministro ressaltou que o débito deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo&nbsp;condomínio&nbsp;– no caso, o promitente comprador. Porém, o vendedor não se desvincula da obrigação, mantendo-se na condição de responsável pelo pagamento da dívida enquanto mantiver a situação jurídica de proprietário do&nbsp;imóvel.“Essa separação entre débito e responsabilidade permite uma solução mais adequada para a controvérsia, preservando-se a essência da obrigação propter rem”, assinalou o relator.O ministro advertiu que “entre o risco de o&nbsp;condômino&nbsp;inadimplente perder o&nbsp;imóvel&nbsp;e o risco de a comunidade de condôminos ter de arcar com as despesas da unidade inadimplente, deve-se privilegiar o interesse coletivo dessa comunidade em detrimento do interesse individual docondômino&nbsp;inadimplente”.




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