AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Autor: PRAIA ETEC | Publicado: 2011-07-18T04:45:00-07:00

OITAVA PARTE
Algumas considerações
Ao longo dos anos que estudamos o assunto avaliação de imóveis, geralmente com material voltado a outra área que não a nossa, sem contato com outras pessoas na busca de pontos de vista comuns, até mesmo para saber se estávamos trilhando o caminho correto ou não, observamos na lide diária a complexidade do assunto.No início não nos era possível distinguir se determinado fator deveria ou não ser levado em consideração no produto final do trabalho, em virtude do parco material disponível. Portanto, foi através da pesquisa solitária que desenvolvemos uma técnica bem direcionada a nossa região, e com o presente trabalho, tivemos mais chance de analisar, via estudo preparatório o que devemos continuar mudando.Devemos fazer um parêntese para agradecer aos companheiros que acreditaram no trabalho proposto e nos incentivaram no desenvolvimento do presente compêndio.Com o estudo realizado, tivemos a oportunidade de observar e sugerir uma mudança de significativo interesse em nosso trabalho. Podemos relata-los:
FATOR DE LOCALIZAÇÃO
Anteriormente utilizávamos a técnica mais simplista de efetuar um processo de regra de três onde tínhamos uma relação direta entre o valor de oferta ou de venda do imóvel, com o valor atribuído pela prefeitura e num processo da simples verificação do fator levando em consideração uma regra de três.Com este procedimento corria-se o risco de estando errado os valores da planta genérica de valores o produto final do processo permanecer errado.Hoje estamos propondo o processo de regressão, onde verificamos a diferença do fator, baseado em duas variáveis: a primeira diretamente relacionada com a distância do pólo valorizante adotado e a outra o valor propriamente dito, numa média de todos valores. Sem dúvida, teremos menos probabilidades de engano neste fator de homogeneização.
FATOR ATUALIZAÇÃO DO VALOR
No início de nossa exposição do assunto abordado, falávamos da quase obsolescência do fator de atualização do valor, devido a queda do processo inflacionário. Como precaução ainda utilizo na tabela referido fator, entretanto, até o final do ano iremos torna-lo sem efeito tendo em vista a estagnação da inflação em nossa economia. 
TABELA DE VISTORIA DO IMÓVEL
Com a abertura de novos horizontes devido ao material estudado, iremos iniciar também a gradativa mudança no formulário de coleta de dados para as pesquisas.Estaremos utilizando o formulário apresentado a seguir, onde nos é dado colher maior número de dados sobre os imóveis. Nossa pretensão é utilizá-lo para o imóvel avaliando e para cada um dos imóveis que comporão o universo da pesquisa.&nbsp;&nbsp;&nbsp; 

   FICHA DE VISITA DE IMÓVEL PARA AVALIAÇÃO  
   Fonte:   Telefone:  
   Endereço:   Estado:  
   Município:   CEP:  
   A Global:   A. Privat:   A. U. Comum:  
   A. Terreno:   Fr. Solo:   Habite-se:  
   Venda   (1)   Oferta   particular (2)   Oferta   Imobiliária (3)  
   Data da   venda/oferta ___/___/___   Valor R$  
   
   
   
   
  
CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL
   Lote Urbano      Residência   Unifamiliar      Loja      Gleba Rural     
   Terreno   Industrial      Prédio Comercial      Armazém      Galpão     
   Gleba Urbanizável      Apartamento      Industria      Outro     
SOBRE O TERRENO
   Frente:   Fundos:  
   Lateral:   Lateral:  
   Frente (m):   
   Área:   M²   Testada:   
  
   Profundidade:   
   Perímetro:   M   Forma:   
  
   Meio de quadra      Três frentes      Mais de uma   frente      Esquina      Quadra total      Vila     
   Forma   Regular   Irregular   Poligonal   Triangular  
   Orientação solar   Norte   Sul   Leste   Oeste  
   Vegetação   Mato   Pomar   Pasto   Nenhum  
   Proteção   Muro   Cerca   Prédio   Divisa   Nenhum  
   Plano      Abaixo do   logradouro      = nível do   logradouro      Requer corte     
   Acidentado      Acima do   logradouro      Inclinado%   
   Requer aterro     
   Firme      Brejoso      Inundável     
   Rochoso      Arenoso      Outro  
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
  
SOBRE A EDIFICAÇÃO:
   Padrão   Construção   Alto   Normal   Baixo   
  
   Estrutura   Concreto   Metálica   Alvenaria   Madeira  
   Cobertura   Laje   Telha   de barro   Fibro   cimento   Metálica  
   Revestim.   Fachada   Reboco/Pintura   Cerâmico   Mármore/Granito  
   Est. Conservação   Nova   Nova/Regular   Regular   Reg/RepSimples  
   
   Reparos   simples   RepSimples/Imp   Reparos   Import   RepImp/Semval  
   Idade Real   Idade Aparente   Vida Útil  
   Prédio no   terreno   Frente   Fundos   Lateral   
  
   Quanto ao Pav.   Nº Pavimentos no   prédio=   Andar=  
   O Prédio possui:   Piscina   Playground   Estacionamento   
  
   Elevadores   Número=   Marca=   
  
   Condomínio   Mensal   Trimestral   Semestral   Valor=  
   Ocupação   Vazio   Proprietário   Inquilino   Empréstimo  
   Valor da locação   
   Entrega   
   
  
Peças do Imóvel
   SalaEstar=   Quartos=   Banheiros=   Dependência=  
   SalaJantar=   Varandas=   Cozinha=   Área Serviço=  
   SalaTV=   Escritório=   Lavabo=   Despensa=  
   Garagens=   Suíte=   Sacada=   Churrasqueira=  
Vizinhança
   Padrão   Construção   
   Escolas   
  
   Atividades Poluentes   
   Comércio   
  
   Atividades   Incômoda   
   Estacionamento   
  
   Arborização/A.   verde   
   Transito   
  
SERVICOS URBANOS DISPONÍVEIS
   Pavimentação      Ilumin. Pública      Rede de água      Limp. Pública      Coleta lixo     
   Passeio      Rede elétrica      Rede esgoto      Telefone      TV a cabo     
   Guias/sarjetas      Gás encanado      Rede pluvial      Tran. Coletivo      
   
  
MELHORAMENTOS LOCAIS
   Escola      Posto de Saúde      Comércio      Banco      Área lazer      Segurança     
ZONEAMENTO MUNICIPAL
   Residencial      Comercial      Industrial      Outros:   
  
   OUTRAS   INFORMAÇÕES:  
   


  
POSTURAS MUNICIPAIS PARA APROVEITAMENTO EFICIENTE
   Área Non   Aedificandi M²:   
   Reserva   Florestal M²:   
  
   Área total   edificação&nbsp; M²:   
   Taxa ocupação   Max.%   
  
   Recuo M   
   Altura de M   
  
   Afastamentos:   Frente&nbsp; M   
   Gabarito Nº   Pavimentos   
  
   
   Fundos M   
   
   
  
   Zona:   Gabarito:   Coeficiente   aproveitamento  
   Usos Permitidos   Usos   Permissíveis  
   




   


  
   
   
   
   
   
   
   
  
Observações do Pesquisador
   
  
Identificação
   Local:   ______________________________
Data ___/___/___   

Assinatura   do Pesquisado
(À essa ficha de visita junta-se também, o croqui do imóvel)
BIBLIOGRAFIA

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FIKER, José. Avaliações de Imóveis Urbanos. São Pulo, Ed. PINI, 1993.
FIKER, José. Manual de Redação de Laudos. São Pulo, Ed. PINI, 1989.
CALDAS, Léo Saraiva e outros.&nbsp; Curso Básico Intensivo de Engenharia de Avaliações e Perícias. Diversos Autores. Tubarão, SC, 1994.
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OLIVEIRA, Arquiteta Ana Maria de Biazzi Dias de e Outros. NORMAS AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP. Visita à internet em 12/06/2002 ao site:http://ipanorama.globo.com/advocaciaassociada/informacoes.asp?IdSiteAdv=2803&amp;action=exibir&amp;idinfo=1013 .
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TRIVELLONI, Engenheiro Carlos Alberto Peruzzo e HOCHHEIM, Norberto. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS COM TÉCNICAS DE ANÁLISE MULTIVARIADA. Pesquisa na internet em 12/06/2002, no site: http://geodesia.ufsc.br/Geodesia-online/arquivo/cobrac98/index.htm
ROTMANN, Eduardo e NETO, Octávio Galvão. AVALIANDO NO BRASIL PARA ODEPARTAMENTO DE ESTADO DO GOVERNO NORTE-AMERICANO: UMNA COMPARAÇÃO DE METODOLOGIAS. site: http://www.lares.org.br/Sys/index.htm, em 12/06/2002

TRABALHO SEM AUTORIA. VERSÃO 5 DA PARTE 2 DA NBR 5676. Colhido da internet em 12/06/2002, site:&nbsp; http://www.pbnet.com.br/openline/ibapepb/norma502.htm.