VAI COMPRAR UM IMÓVEL, presta atenção nessas 5 dicas
Autor: advogada | Publicado: 2010-04-13T05:37:00-07:00

Dica 1Cuidados gerais"O primeiro passo para se fazer um bom e seguro negócio é vistoriar o imóvel, durante o dia, verificando todos os detalhes e condições das instalações elétricas e hidráulicas, pisos, azulejos, possíveis infiltrações, rachaduras. Pergunte a idade da construção e avalie seu estado geral, portas, janelas, telhado, peças sanitárias, esgoto, etc.Verifique a Rua e o Bairro para evitar surpresas desagradáveis tais como: proximidade a córregos, rios ou baixadas passíveis de inundações, feira-livre na rua, segurança, etc.Note, também, para melhor comodidade os pontos comerciais e escolas próximas, como: padaria, açougue, mercado, farmácia; bem como os Transportes: Metrô, ônibus, acessos, etc.Se o imóvel estiver em um local estratégico de urbanização, como avenidas por exemplo, é interessante que se faça uma pesquisa junto à Prefeitura com o intuito de verificar se existe algum projeto de duplicação de pista, construção de Praça, etc., que possa provocar a desapropriação desse imóvel futuramente.Certificando-se desses pontos e havendo interesse no imóvel, temos a próxima fase, da negociação e análise da documentação.Ressaltamos que a análise dos documentos do imóvel e pessoais dos vendedores é essencial para o fechamento de um negócio seguro e com os riscos minimizados. Muitas vezes estamos colocando a economia de uma vida inteira na aquisição do tão sonhado imóvel, então todo o cuidado é pouco e não se deve assumir riscos de perder essa economia e até mesmo imóvel.Nessa documentação serão analisados os seguintes aspectos: situação da propriedade do imóvel (certificação de quem é o real e legítimo proprietário), se existem impedimentos para a venda do imóvel (cláusulas restritivas, servidões, usufrutos, etc.), se a construção edificada no terreno está regularizada junto à prefeitura e cartório de registro de imóveis (habite-se, etc.), se existem hipotecas, situação tributária do imóvel (se existe débito de IPTU ou ITR), se existem ações judiciais distribuídas contra os proprietários que possam recair sobre o imóvel (penhoras, inventários, execuções, etc.), se o contrato a ser assinado está de acordo com os interesses das partes, sem cláusulas abusivas ou que possam prejudicar o comprador em algum direito.Ratificamos a necessidade do acompanhamento dessa fase de um profissional experiente no assunto, um Advogado que analisará toda a documentação, o contrato ou escritura que será assinado, enfim, avaliará todos os riscos envolvidos, proporcionando toda a segurança necessária ao fechamento do negócio.Todos os documentos são importantes e esse profissional saberá identificá-los, pedi-los e analisá-los. Não se deve ter pressa em fechar um negócio imobiliário, a maioria dos documentos necessários para a análise ficam prontos entre sete a quinze dias. Se o proprietário já estiver com alguns documentos imprescindíveis em mãos, poderá haver uma segurança para efetivar um compromisso de venda e compra, onde poderá ser dado um sinal para segurar o negócio, com um prazo razoável para apresentação da documentação restante, que geralmente é de até 30 (trinta) dias, ocasião em que, se toda a documentação estiver em ordem, esse compromisso de compra e venda deverá ser convolado em escritura pública de compra e venda (escritura definitiva), ou se o negócio for parcelado, dar continuidade ao pagamento das demais parcelas até quitação final, ocasião em que ocorrerá o advento da escritura definitiva."Dica 2Rescisão de compromisso"O compromisso de venda e compra é um contrato e, como tal, depois de assinado cria lei entre as partes, nosso Código Civil Brasileiro assim determina.Um contrato legitimamente celebrado, sem vicissutes ou ilegalidades, só poderá ser rescindido por infrações às suas cláusulas.Caberá a rescisão pelo arrependimento de uma ou ambas as partes, somente nas hipóteses em que o próprio contrato admita esse procedimento, expressamente em suas cláusulas."Dica 3Avaliação de valor de venda de imóvel"Para se apurar o valor de um imóvel consistente de terreno + construção + benfeitorias, necessário se faz valorizar cada um de seus componentes.Para o terreno normalmente pegamos o valor do m2 da região e multiplicamos pela sua área, dai temos um valor para o terreno, ressaltando que existem fatos que podem depreciar ou valorizar o terreno, como sua localização, etc.( o preço do m2 deve considerar esse fato, deve ser o da região do terreno).Já para as construções e benfeitorias, muitos são os detalhes a considerar, a metragem construída, o estado da construção, sua idade, etc. Existem fórmulas e métodos para se chegar a um valor desse conjunto, que os engenheiros civis sabem muito bem.Temos duas alternativas, se deseja uma valoração de mercado correta, existem empresas de avaliação de bens que elaboram laudos de avaliação levando-se em conta todos os detalhes existentes, inclusive a depreciação por tempo da construção ou lugar onde se situa o imóvel.Caso não necessite de um laudo técnico desse porte, um bom corretor de imóveis ou imobiliária da região, de sua confiança e isenta do negócio poderá ajudá-la, avaliando o imóvel por um preço mais reduzido do que aquele laudo técnico, que são feitos por engenheiros de avaliação.Certamente posso afirmar que para valorar um imóvel deve-se considerar o terreno (topografia, lugar, estado, etc.) + construção e benfeitorias (estado, idade, legalização, etc.)."Dica 4Transferência de propriedade de imóvel"Para qualquer tipo de transferência de propriedade imóvel, mesmo no caso de doação, é necessário que o contrato seja feito por instrumento público, ou seja, em Cartório de Notas.É imprescindível que esse instrumento lavrado em Cartório de Notas seja levado à registro do respectivo Cartório de Registro de Imóveis, ou seja, o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição da localização do imóvel."Dica 5Valor de escritura por valor menor"Caso alguém lhe proponha efetuar a escritura por um valor menor que o negociado, esta proposta significa sonegação de impostos, ITBI e IR, portanto é crime.Colocando-se o valor venal do imóvel como preço do negócio (por exemplo), na escritura, o recolhimento do ITBI - Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis será calculado a menor, pois sua apuração é a aplicação de uma porcentagem (geralmente 2%) sobre o valor do negócio ou valor venal, o que for maior.Utilizando-se desse artifício, você estará "mascarando" o verdadeiro valor do negócio (maior que o valor venal), que seria a base para incidência do referido imposto.Quanto ao Imposto de Renda - IR, quem está vendendo o imóvel deve tê-lo em sua declaração de bens enviada à Receita Federal anualmente, com um valor atribuído.Por ocasião de sua venda, caso esse valor seja superior e seja considerado Ganho de Capital, deverá incidir IR a recolher sobre esse ganho."Quanto a você, comprador, estará lançando esse bem na sua próxima delacração de IR com o preço da escritura, ou seja, o valor venal. Por exemplo, você pagou 2x pelo terreno e estará lançando em seu patrimônio somente 1x, assim terá uma queda no valor de seu patrimônio e quando for a sua vez de vender esse imóvel correrá o risco acima, de ter que recolher IR  pelo ganho de capital na venda do referido terreno."Por: Bruhns Consultoria e Assessoria Empresarial