Os melhores e piores bancos para financiar imóvel
Autor: Adilson Seabra | Publicado: 2017-06-14T07:14:00-07:00




Levantamento da Proteste mostra os bancos que oferecem financiamento imobiliário com as menores taxas, conforme o valor do imóvel


Financiamento imobiliário: Olhe para o Custo Efetivo Total, não só para a taxa de juros&nbsp;


A&nbsp;Caixa&nbsp;ainda é o&nbsp;banco&nbsp;mais barato para&nbsp;financiar imóvel, segundo um levantamento da associação de consumidores&nbsp;Proteste. Ao comparar o custo do financiamento em diferentes instituições financeiras, você pode economizar até 235 mil reais, conforme o valor do imóvel.

A pesquisa comparou as&nbsp;taxas&nbsp;cobradas pelos seis principais bancos que oferecem crédito imobiliário no país: Banco do Brasil, Banrisul, Bradesco, Caixa, Itaú e Santander.

O estudo analisou não apenas a taxa de&nbsp;juros, mas o Custo Efetivo Total (CET), que inclui todas as despesas do financiamento além dos juros. Na hora de escolher o melhor crédito imobiliário, é nessa taxa que você tem que se fixar.



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“Nem sempre o gerente conhece essa informação, mas o consumidor tem que insistir para poder comparar as opções de crédito. Muitas vezes, vale a pena abrir conta em outro banco”, orienta a economista Veronica Dutt-Ross, pesquisadora da Proteste.

A simulação comparou o custo do crédito imobiliário para três cenários, com valor do imóvel e entrada diferentes. Nas três situações, o levantamento considerou que o financiamento foi feito para um imóvel novo, por um comprador de 35 anos, com prazo de 30 anos.

O financiamento foi feito pela tabela SAC, quando a amortização é constante e as parcelas diminuem ao longo do tempo. Cada banco oferece modalidades de crédito diferentes.

Em financiamentos pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH), é possível utilizar recursos da&nbsp;poupança&nbsp;e do&nbsp;FGTS. Na maior parte do Brasil, imóveis de até 800 mil reais podem ser financiados pelo SFH. Em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, o limite sobe para 950 mil reais.

“Se puder, use o seu FGTS na entrada para diminuir o valor a ser financiado”, orienta a economista.

Os bancos que oferecem financiamento pelo SFH são obrigados a seguir as regras estipuladas pelo governo, que limitam a taxa de juros a 12% ao ano mais a Taxa Referencial (TR). Essas taxas costumam ser menores do que as praticadas em outras modalidades de crédito.



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A seguir, confira as taxas cobradas por cada banco para financiar imóvel em três diferentes cenários:

Cenário 1

Imóvel de 150 mil reais, com 20% de entrada.

BancoCET ao ano (%)Taxa de juros ao ano (%)1ª prestação (R$)Última prestação (R$)
Caixa (Programa Minha Casa Minha Vida)7,727,221.042,36330,29
Banco do Brasil (Programa Minha Casa Minha Vida)7,926,70975,47371,60
Banco do Brasil (FGTS)7,926,70975,47371,60
Santander (SFH com relacionamento com o banco)11,8410,501.401,08362,33
Bradesco (SFH)12,1710,701.415,77361,17
Banrisul (SFH)12,2610,801.461,98373,25
Itaú (SFH)12,3011,301.375,14354,82
Santander (SFH com relacionamento com o banco)12,5011,501.491,96362,58
Banco do Brasil (SFH)12,7911,471.394,63375,45
Banco do Brasil (CH)13,8312,501.480,04375,71


Cenário 2

Imóvel de 400 mil reais, com 20% de entrada.

BancoCET ao ano (%)Taxa de juros ao ano (%)1ª prestação (R$)Última prestação (R$)
Caixa (com relacionamento com o banco e conta salário)11,0210,243.593,17920,74
Santander (com relacionamento com o banco)11,3110,503.694,55920,91
Itaú (SFH)11,4710,703.489,11904,17
Caixa (com relacionamento com o banco)11,5210,753.714,85921,08
Bradesco (SFH)11,6610,703.733,72921,45
Caixa (Taxa balcão)11,7710,993.775,49921,25
Banrisul (SFH)12,2111,103.936,96953,91
Banco do Brasil (SFH)12,2911,473.677,36959,54
Santander (sem relacionamento com o banco)12,3211,503.936,89921,59
Banco do Brasil (CH)13,3212,503.905,10960,24


Cenário 3

Imóvel de 960 mil reais, com 30% de entrada.

BancoCET ao ano (%)Taxa de juros ao ano(%)1ª prestação (R$)Última prestação (R$)
Caixa (com relacionamento com o banco e conta salário)10,8910,247.525,951.905,70
Caixa (com relacionamento com o banco)11,3910,757.781,481.906,41
Caixa (taxa balcão)11,6110,997.908,821.906,76
Banrisul (SFH)12,1111,108.249,621.985,14
Santander (com relacionamento com o banco)12,2011,508.251,981.907,47
Itaú (taxa mercado)12,3911,708.298,432.001,53
Bradesco (taxa mercado)12,5211,708.332,141.908,96
Banco do Brasil (CH)13,1812,508.182,601.993,99
Santander (sem relacionamento com o banco)13,7113,009.007,561.909,57




Quando o banco pode negar o financiamento?

Você precisa ter mais de 18 anos para tentar um financiamento imobiliário e, no final do contrato, no máximo, entre 80 e 81 anos e meio. Assim, se você tem 60 anos hoje e pretende entrar em um financiamento de 20 anos, alguns bancos podem negar o crédito.

Outra exigência é o valor de entrada. Em geral, os bancos pedem, no mínimo, 20% do valor do imóvel. Algumas instituições permitem financiar com apenas 10% de entrada, mas lembre que, quanto maior esse valor, menos você vai pagar de juros e menores podem ser as parcelas.

Você também precisa comprovar que a prestação vai comprometer, no máximo, 30% da sua renda mensal. É possível juntar a sua renda com a de outra pessoa, não necessariamente o cônjuge.

Alguns imóveis podem ter o crédito negado, como casas de madeira ou pré-fabricadas, casas de veraneio, chácaras, sítios e imóveis de lazer em geral, além dos que têm qualquer pendência jurídica. É uma precaução dos bancos para conseguir revender o bem facilmente, em caso de inadimplência do consumidor e consequente retomada do imóvel.



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Custos do financiamento

Antes de decidir comprar a casa própria, você precisa ter certeza que vai ter condições de arcar não só com as parcelas, mas também com as diversas despesas que surgem na hora de adquirir o imóvel.

Ao fazer o financiamento, você terá que pagar pela avaliação do imóvel e pela análise jurídica, que, juntas, custam entre 960 reais e 3.900 reais, segundo a Proteste. A maioria dos bancos permite financiar esses custos, mas é melhor pagar à vista.

A análise jurídica checa os documentos e certidões do imóvel e do vendedor, para confirmar que não há débitos que possam comprometer a compra. A avaliação do imóvel confere as condições de saneamento e habitabilidade, para determinar o valor de mercado do imóvel.

Além disso, há uma tarifa mensal permitida por lei, que, no SFH, custa 25 reais por mês, o que significa 9 mil reais após 30 anos de financiamento.

Você terá, ainda, que pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), uma taxa sobre o valor do imóvel que varia conforme o município, mas normalmente é de cerca de 2%.

Em todos os contratos de financiamento, também é obrigatória a contratação dos seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e de Danos Físicos do Imóvel (DFI). O valor desses seguros é apurado mensalmente e cresce conforme a idade do proprietário e o valor do imóvel. Ou seja, a tendência é que o seu custo aumente ao longo dos anos.

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