DIREITOS DO CONSUMIDOR. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. DIREITO DE RESTITUIÇÃO EM CASO DE DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA SATI.
Autor: Ricardo Telles | Publicado: 2016-11-14T09:00:00-02:00







Por Ricardo Telles

Advogado



São Paulo, 14 de novembro
de 2016



O Brasil vive uma crise sem
precedentes em sua história, muitas famílias brasileiras que sonham com a casa
própria têm optado por adiar este projeto de vida, muitas pessoas que adquirem um imóvel na
planta, desistem do negócio.



Quando o consumidor decide financiar
um imóvel na planta, geralmente o contrato é fechado com a construtora do
empreendimento com intermédio de um corretor ou empresa imobiliária. Ao aderir à
proposta, o consumidor se compromete a pagar uma entrada e parcelas sobre as
quais incidem encargos remuneratórios e em caso de atraso, encargos moratórios
exorbitantes.





Como condição para fechar o negócio,
é imposto ao comprador o pagamento da taxa de “comissão de corretagem” que é repassada
pelo vendedor do imóvel ao Corretor de Imóveis ou à empresa imobiliária pelos
serviços de intermediação do negócio.



Também é cobrada do consumidor a taxa
“SATI” que normalmente gira em torno de 0,8% sobre o valor do negócio e é
destinada geralmente para custear as despesas jurídicas da construtora com o
contrato de compra e venda.



Existem varias razões para o
comprador desistir do negócio, tais como, dificuldades financeiras ou
insatisfação com o andamento do projeto, atraso na entrega da obra,
irregularidades na construção, cobranças indevidas. Mas a&nbsp;grande questão é
quanto à devolução dos valores que já foram pagos.



Outro grande problema que o comprador
desistente enfrenta é em relação à devolução do valor pago pela taxa de
comissão de corretagem, isto porque as construtoras não restituem este valor, alegando
que este é destinado ao corretor, cabendo ao consumidor cobrar a devolução
diretamente do corretor ou da empresa imobiliária, que por sua vez alegam que a
restituição deve ser feita pela construtora.



Neste “jogo de empurra”, centenas de
consumidores recorreram a Justiça para garantir seus direitos, são tantas as
demandas judiciais idênticas, que o STJ (Superior Tribunal de Justiça) proferiu
decisão uniforme para todos os casos.



Quanto à devolução dos valores pagos
pelo consumidor, o STJ através da Súmula nº 543 decidiu que “(...) deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.”



No caso de devolução parcial dos
valores pagos, o <!--[if !supportFootnotes]-->[1]<!--[endif]-->STJ
pacificou o entendimento de que as construtoras têm direito de reter entre 10% e
25% das prestações pagas pelo consumidor, conforme as circunstâncias de cada
caso.




Créditos da imagem: Mário Soares Jr.


Quanto a devolução da taxa de
comissão de corretagem, o STJ em recentíssima decisão, entendeu que o pagamento
da comissão de corretagem pode ser passado ao consumidor final, <!--[if !supportFootnotes]-->[2]<!--[endif]-->“desde que previamente informado do preço
total da aquisição da unidade autônoma, destacado o valor da comissão de
corretagem". Neste entendimento, a restituição da taxa de comissão de
corretagem, só é admitida se for constatado a prática abusiva na transferência
desse encargo ao consumidor, caso em que, a construtora do empreendimento é
responsável pela restituição integral com juros e correção monetária.



Quanto a taxa “SATI”, no mesmo
julgamento, o STJ decidiu que este encargo compete exclusivamente ao vendedor e
não pode ser repassado ao comprador, “(...)
verifica-se nesse caso flagrante violação dos deveres de lealdade e
transparência impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança da SATI
pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado."



Conclui-se que, havendo culpa da
construtora na rescisão do contrato, o consumidor tem direito a restituição
integral dos valores que pagou, não havendo culpa, a construtora pode reter
entre 10% e 25% dos valores pagos pelo consumidor conforme as circunstâncias de
cada caso.



A restituição da taxa de comissão de
corretagem só é devida nos casos em que o consumidor não for adequadamente informado
sobre a existência da taxa ou nos casos em que o negócio ocorreu sem a intermediação
de corretores.



E por fim, a taxa SATI cobrada do consumidor é
ilegal e abusiva.


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<!--[endif]-->




<!--[if !supportFootnotes]-->[1]<!--[endif]--> STJ
– AREsp 714336(2015/0117150-9 – 08/06/2015) Decisão Monocrática – Min. RAUL
ARAÚJO



<!--[if !supportFootnotes]-->[2]<!--[endif]-->
STJ – REsp 1551951 (2015/0216201-2 de 06/09/2016) ACORDÃO – Min. PAULO DE TARSO
SANSEVERINO