PERIGO DAS SOCIEDADES DE FATO NAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Autor: Denise Tocafundo | Publicado: 2013-04-18T12:41:00-07:00




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Existem dois
tipos de sociedades: as sociedades não personificadas (de fato) e as personificadas
(pessoa jurídica).

As sociedades de
fato (despersonificadas) são formadas e existem sem que nunca haja uma
inscrição dos seus atos constitutivos no registro próprio (JUCEG) marcando seu
início. Não adquiriram o status de pessoa jurídica no sistema brasileiro, isto,
porém não significa que não tenham existência.

O Código Civil
reconhece as sociedades não personificadas e nelas os sócios somente por
escrito podem provar a existência da sociedade nas relações entre si ou com
terceiros, mas os terceiros (fornecedores, clientes etc.) podem prová-la de
qualquer modo; os sócios são titulares em comum dos bens e dívidas sociais que
compõem o seu patrimônio especial; os bens dos sócios respondem pelos atos de
gestão praticados por qualquer dos sócios e todos os sócios respondem solidária
e ilimitadamente pelas obrigações sociais (dívidas).

Um tipo de
sociedade despersonificadas utilizado no mercado é a Sociedade
em Conta de Participação para desenvolver empreendimentos. Sem dúvida, é um
modo válido (está previsto no Código Civil) e facilitador do comércio,
notadamente do investimento imobiliário. Funciona assim: o construtor, detentor
da técnica, estabelece uma Sociedade em Conta de Participação como sócio ostensivo, enquanto seu participante, interessado no
aquecido mercado imobiliário brasileiro, entra com capital com vistas ao lucro
auferido no final da transação. Esta é uma relação salutar para a sociedade
brasileira, pois a demanda por habitação ainda é grande no país.

Porém, o que
ocorre comumente são as distorções deste mecanismo. Vários são os motivos para
que esta situação ocorra, entretanto, neste momento veremos dois casos que mais
ocorrem no mercado: para burlar o direito do consumidor, ou para não partilhar
o patrimônio especial com sócio participante quando apresenta crescimento
devido ao lucro. A valia que a jurisprudência tem caminhado bem nos
julgamentos, o que, infelizmente, não garante ainda proteção absoluta para
tantos casos que ainda se tem notícia, até mesmo pela mídia televisiva.

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;Um caso
verídico: o consumidor procurou uma imobiliária com a finalidade de adquirir um
imóvel ainda por construir, entretanto lhe é ofertada uma Sociedade
em Conta de Participação. Não é raro em casos similares, que o consumidor
sequer tem conhecimento do tipo de contrato que está firmando, acreditando,
mesmo, que se trata de algum financiamento. Com este contrato, o adquirente do
futuro imóvel, ganha o status de sócio participante, onde sua relação com o
fornecedor (imobiliária, construtora ou corretor de imóveis) é regida pelo
Código Civil e não pelo Código do Consumidor, ou seja, várias vantagens e
proteções lhes são arrancadas sem que tenha consciência.

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; A boa notícia é que os julgados não estão
levando em conta o contrato firmado, e sim o tipo de relação existente. Fica
evidente para a Justiça que o sócio participante na realidade tratava-se de um
consumidor, pois não houve a propensão, a vontade de constituir uma sociedade,
apenas de adquirir um imóvel, além que não exerceu em momento algum a
fiscalização inerente ao sócio participante na Sociedade em Conta de
Participação. Então, entende a Justiça, que apesar da existência
de contrato de Sociedade em Conta de Participação, a relação era
de consumo, e anula o contrato e condenou a ré com todo rigor da lei
consumerista.&nbsp; 

Outro caso: João
consegue provar que, apesar de não ter prova documental alguma, existia uma
sociedade de fato com Mário. Embora Mário alegue que a contratação celebrada
entre eles era tão-somente para a realização de algumas casas a preço de custo,
os fatos provaram o contrário: o próprio Mário admitiu que após o início da
construção, João passou a participar ativamente na administração da obra,
efetuando pagamento direito aos fornecedores; testemunha relata que as
negociações dos contratos de locação dos imóveis foram realizadas por ambos e,
ainda, outra testemunha afirmou que comercializou diretamente com o autor as vendas
de esquadrias para a obra, então o lucro do empreendimento inteiro tem que ser
dividido igualmente entre eles, e não somente as casas que Mário diz pertencer
a João.



&nbsp;CONCLUSÃO

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Nosso país tem um enorme déficit de habitação, realidade atualmente
combatida pelo Estado que, recentemente, decidiu implantar uma política de
financiamentos que fomentou sobremaneira o mercado imobiliário. As notícias e a
expectativa é que neste ano de 2013 seja ainda mais ampliado o incentivo
estatal às construções. Louvável tal iniciativa, porém, a realidade mostra-se
transbordando os estreitos limites legais de proteção ao consumidor do produto
casa própria.

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; A euforia do mercado imobiliário chamou
a atenção para o lucro dos investimentos. No nosso sistema capitalista isto é
um bom presságio, pois o lucro de alguns traz investimento particular, criação
de empregos e com a maior circulação da moeda, a riqueza se espalha pela
sociedade. Realmente é isto mesmo que ocorre: o aquecimento do mercado
imobiliário além de resolver um problema social de imediato, produz uma riqueza
até certo ponto sustentável.

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Como já foi dito, a utilização pelos
investidores das Sociedades não personalizadas na construção de imóveis é sem
sombra de dúvidas salutar, mas nos dias de hoje, onde a informação e dinâmica
social e econômica estão em ebulição, não cabe mais ingenuidade nas leis. 

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Apenas dois casos foram analisados aqui,
que foram escolhidos a dedo para mostrar que existe um iceberg de falcatruas
que ameaçam todo este desenvolvimento tão necessário ao país. 

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Portanto, a conclusão é que o direito
imobiliário, pelos seus aplicadores e juristas, tem, como uma de suas missões,
a manifestação no sentido de melhorar, em muito, a proteção do mercado
imobiliário em pertinência ao uso das sociedades não personificadas especificamente
nas relações imobiliárias. &nbsp;&nbsp;

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;

Por Crisitane Caldas Pereira