Gargalos do mercado  imobiliário
Autor: Acsa Imobiliária - Belo Horizonte | Publicado: 2011-04-05T09:05:00-03:00

Por Roberto de Souza / Diretor do CTE

O mercado imobiliário brasileiro evoluiu significativamente nestes últimos cinco anos, inserindo as empresas da cadeia produtiva da construção civil em um patamar diferenciado, tanto em termos de sua competitividade setorial quanto da profissionalização e gestão das próprias organizações.

Um primeiro ponto positivo a se destacar diz respeito à estabilidade e ao crescimento da economia brasileira, que têm gerado empregos e renda e, consequentemente, a necessidade de novos escritórios corporativos, centros de logística, hotéis e shoppings centers, aquecendo assim o mercado imobiliário. Na área habitacional, ressalta-se a inserção de enormes segmentos de consumidores que antes estavam fora do mercado, em especial da classe C, e hoje são clientes de lançamentos imobiliários em todo o País.

A questão do financiamento aos consumidores e dos investimentos em empreendimentos, antes um óbice da indústria imobiliária, foi equacionada pela captação de recursos via IPOs de grandes incorporadoras e construtoras, pelo aumento significativo do crédito imobiliário e da dilatação dos prazos de financiamento, e, no segmento de habitação econômica, pelo Programa Minha Casa Minha Vida, que reduz taxas e juros de financiamento e concede subsídios aos compradores de baixa renda.

Atraída pelas condições favoráveis e rentabilidade do mercado imobiliário, uma enorme quantidade de Fundos de Investimentos em Participações (FIPs), Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) e Securitizadoras tem injetado novos recursos financeiros, provendo ainda mais o mercado de capital.

Tudo vai muito bem, e é alto o astral entre os incorporadores, construtores, projetistas, fabricantes de materiais, empresas de marketing e vendas, e, é claro, entre os bancos e os fundos de investimento. Olhando para o futuro, podemos antecipar que o astral continuará alto pelo menos nos próximos cinco anos, pois a economia e o mercado imobiliário estarão pujantes, inclusive com dois indutores importantes: a Copa 2014 e as Olimpíadas 2016.

E onde a roda está pegando? Quais são hoje os principais gargalos do mercado imobiliário?

O primeiro grande gargalo é a geração de bons negócios para propiciar resultados e rentabilizar a enorme quantidade de capital hoje disponível no mercado. Nas grandes e médias cidades, os terrenos, além de cada vez mais raros, tiveram seus preços significativamente elevados. Os custos de construção, em especial da mão de obra, também aumentaram e fica cada vez mais difícil fechar a conta no Estudo de Viabilidade dentro das margens antes praticadas pelo mercado. Isto sem contar o aumento de prazos e as dificuldades de aprovação de projetos, face à ineficiência e burocracia dos órgãos públicos.

Resumindo: hoje faltam bons negócios imobiliários!

O segundo grande gargalo diz respeito à capacidade das empresas entregarem o que foi vendido dentro dos prazos contratuais e da qualidade especificada, atendendo ainda os parâmetros dos custos orçados no momento do Estudo de Viabilidade. Temos aqui um gargalo de execução de obras dentro das boas práticas de engenharia, de projeto e de planejamento e controle da produção. Este cenário se agrava com a baixa qualificação dos profissionais que atuam hoje no mercado, passando por engenheiros, arquitetos, mestres, encarregados, empreiteiros e operários de obra. 

Resumindo: hoje temos sérios problemas de engenharia, qualificação, execução e entrega de obras!

Esta situação é bastante curiosa, pois os gargalos se inverteram nos últimos anos. Antes faltava cliente, capital e financiamento, sobrava potencialidade para novos negócios imobiliários e as obras eram entregues dentro dos prazos, custos e qualidade contratadas.

Hoje temos abundância de clientes, de capital e financiamento disponível, faltam bons negócios imobiliários e bons profissionais e também capacidade de planejamento e gestão da produção para entregar as obras aos clientes dentro dos parâmetros contratuais. 

Como vamos superar estes gargalos?

Desenvolvendo novos produtos imobiliários e novas abordagens na geração de negócios imobiliários, inovando tecnologicamente em direção à industrialização da construção, reinventando modelos de gestão da produção adequados à grande escala de obras e resgatando as boas práticas de projeto, de engenharia, de qualidade e de planejamento e gestão de obras, além, é claro, de investirmos pesadamente na qualificação profissional.

Novos cenários, novos desafios. Assim é o mundo competitivo, assim é a vida empresarial de setores que pretendem crescer de forma permanente e sustentável!