Bolha imobiliária: estamos vivendo uma?
Autor: Martim Gross | Publicado: 2012-09-26T15:35:00-07:00



Vou descrever quais são as principais características da
formação de uma bolha imobiliária e então o leitor terá condições de concluir
se há ou não uma bolha imobiliária no Brasil. E eu vou me referir aqui
principalmente à cidade de são Paulo, pois é onde atuam as principais
incorporadoras as “vilãs” da alta dos preços dos imóveis. E é onde estas estão
elevando o preço dos imóveis a valores muito acima da inflação.



Inicialmente eu gostaria de separar bolha imobiliária de
desvalorização imobiliária. Nos EUA nós tivemos uma bolha imobiliária que
estourou em 2008, na Grécia nós temos desvalorização imobiliária devido à crise
sem precedentes instalada no país. A bolha acontece geralmente acontece por
causa de três fatores: crédito irresponsável; alta inflação (quando utilizada
como indexadora) e muita especulação.



Em relação ao crédito nos EUA como em diversos outros países
que estão sofrendo com o colapso financeiro imobiliário, quem emprestava o
recurso não era quem fazia a análise de crédito, muito menos quem vendia o
crédito. Lá existia, e ainda existe, muitos intermediários entre quem empresta
o recurso e quem efetivamente vende. Aqui, quem empresta é a mesma instituição
que analisa o crédito, e quem vende. O Bradesco ou o Itaú analisa a carteira de
crédito dele antes de liberar financiamento. Parece besteira, mas aquele papo
de quem engorda o boi é olho do dono, aqui é relevante. E tanto o Itaú quanto o
Bradesco (BB, CEF etc) tem previsões de aumento de oferta de crédito imobiliário
e tem restringido cada vez mais o critério de análise de crédito. Isso só
acontece em um cenário, aumento expressivo da demanda.



A Inflação foi o que estourou a bolha dos EUA, pois era a
indexadora de diversos contratos de baixa renda. Quando a inflação aumentou os
donos dos imóveis ficaram inadimplentes e assim desmoronou o castelo de cartas.
Aqui a indexadora de crédito imobiliário é a TR (Taxa referencial). Que nos últimos
anos variou entre 1 e 2%. E como é o indexador também da poupança, antigamente
em 6% + TR, não existe interesse que esse número aumente. 



Os especuladores geralmente são os vilões das crises.
Geralmente imaginamos um gordo mafioso com um charuto na mão dando ordens de
compra e venda por telefone, gritando com o corretor. Mas não é bem essa a cara
do especulador. A não ser que você compre um imóvel com um contrato de locação,
você está especulando quando compra um imóvel. Ninguém garante que você vá
morar ali para sempre, então você pensa nas qualidades necessárias para ocupar
e caso precise vender, por que não?



A especulação nos lançamentos imobiliários aumentou muito
nos últimos anos. Geralmente antigamente 30% era vendido para investidores e
70% para potenciais moradores e hoje essa proporção se inverteu. 70% para
investidores e 30% para moradores. Isso significa que o mercado vai estourar?
Não.

Tenha cuidado quando você ler um número de proporção.
Jornalistas adoram brincar com isso. 70% de quanto? Anualmente são lançadas em
média 30.000 novas unidades no mercado, contra 3,5 milhões de moradias em São
Paulo. Isso significa menos de 1% por ano. E é 70% disso que está na mão dos
especuladores de imóveis na planta.



Outro dado relevante é que vários especuladores tem interesse em alugar os imóveis. E hoje são apenas 800 mil residências alugadas em São Paulo. Acho que existe espaço pra alugar esses imóveis.



&nbsp;Com a análise de
crédito dos bancos, o controle do indexador da taxa de juros e a inexpressiva
participação dos especuladores no mercado imobiliário eu deixo aqui a minha
impressão de que não estamos vivendo uma bolha imobiliária.&nbsp;