A BOLHA DO MERCADO IMOBILIÁRIO EXISTE – PARTE 1
Autor: Carlos Simplicio | Publicado: 2013-12-12T14:22:00-02:00




Desde 2010 venho
discutindo com analistas de mercado se há ou não uma bolha no mercado
imobiliário brasileiro. Até pouco tempo atrás eu não tinha uma forte convicção
de que haveria ou não essa bolha. Para mim era somente um ajuste de preços de ativos
que estava há anos defasado devido às inconstâncias da economia brasileira.
Entretanto, passados três anos, os primeiros sinais reais que há algo de estranho
no mercado imobiliário começam a aparecer. A supervalorização ultrapassou o
simples ajuste de preço de ativo e passou para uma clara e descarada
especulação. Ainda acredito que o mercado vá se expandir por uns 12 ou 18
meses, mas findo esse período pressuponho que acontecerá uma onda de
inadimplência e esgotamento do modelo de financiamento adotado.



Muitos discordam
que exista uma bolha e, para tanto, se baseiam em dados do mercado americano
pré e pós-estouro da bolha imobiliária nos EUA, comparando o ocorrido com o
atual momento brasileiro. Entretanto, esses dados não podem servir de
comparação com a economia brasileira por diversos motivos, mas o principal deles
é que a economia americana é altamente competitiva e aberta, há uma lógica na
política fiscal daquele país, ao passo que a economia brasileira é extremamente
fechada e cada dia mais dependente do estado, sendo a política fiscal um
emaranhado de normas e taxas que nem mesmo quem as criou entende. &nbsp;Se aliarmos a isso o crescimento pífio da
economia, temos uma receita para um desastre econômico em breve. Hoje, o que
podemos comparar com a atual situação brasileira são as bolhas imobiliárias da
Espanha e de Portugal, que tinham modelos bem mais parecidos com o que adotamos
para financiar o mercado da habitação. 



Para melhor
explicar o porquê de haver uma bolha imobiliária, postarei três artigos para
que o leitor consiga entender as diferenças entre o mercado americano, o
europeu e o brasileiro. Neste, introdutório, darei uma explicação sucinta do
que é uma bolha econômica. O segundo trará uma explicação das nuances
econômicas brasileiras e discorrerá sobre porque poderemos ter um estouro da
bolha já em meados de 2015. O terceiro demonstrará, com base em um artigo
publicado em uma revista especializada, que o erro de comparar o mercado
brasileiro ao americano leva a conclusões irreais.



BOLHA ECONÔMICA



O termo&nbsp;Bolha Econômica&nbsp; surgiu pela primeira vez se referindo
à crise econômica e financeira, no século XVII, na Holanda. O nome Bolha dos
Mares do Sul é uma nomenclatura dada às próprias empresas, cujas ações
inflavam. Também chamada de&nbsp;Bolha Especulativa,&nbsp;Bolha de Mercado,&nbsp;Bolha de Preços&nbsp;ou&nbsp;Bolha Financeira. Esse processo pode perdurar por meses ou anos, ao
passo que um ativo pode ser supervalorizado devido a especulações de mercado
momentâneas. 



O valor de mercado de um ativo é
determinado não só pela oferta e demanda, mas também pelo preço que se espera
receber, no futuro, por esse produto, além do valor real. Esse ciclo se repete pela
determinação da atitude dos investidores e pelo desejo de&nbsp;obter&nbsp;lucros
maiores. Esse cenário é denominado de circulo vicioso de especulação, o que é
uma atitude normal a todos os agentes econômicos (ver artigo nesse blog &nbsp;"TODOS SOMOS ESPECULADORES"). Nesse cenário, forma-se a
Bolha.&nbsp;



No início do ano de 1990, o
mercado imobiliário do Japão deu sinais desse tipo de crise. O valor dos
imóveis alcançou quatro vezes o valor real no mercado imobiliário. Outro
acontecimento foi a Bolha da Internet, no início deste século, além da recente
crise do mercado de imóveis dos Estados Unidos, que culminou com a recessão
mundial no ano de 2008. Historiadores, economistas e estudiosos do assunto
afirmam que o processo econômico que origina a chamada Bolha Econômica pode ter
uma avaliação positiva, pois as crises deixam um residual ampliado de nova infraestrutura.
Em estudos de caso relatam esse fenômeno como os ocorridos no século 19
(Telégrafos e Ferrovias) e no final do século 20, com a Internet.



A causa
específica e mais estudada para a origem da Bolha é a liquidez; o excesso de
liquidez monetária do sistema induz a facilidade de crédito e empréstimos pelas
instituições financeiras. Estas, por sua vez, fazem com que o valor dos ativos
se torne vulnerável e suscetível à chamada hiperinflação, que é causada pela
especulação do mercado. A fórmula que equaciona a Bolha é simples: com juros
baixos, ao invés de manter o capital em poupanças, os investidores tendem a
solicitar mais empréstimos e investir em ações e imóveis, os quais
supervalorizam. Outro possível fator que ocasiona a Bolha é a chamada
Psicologia Social. Refere-se ao comportamento dos que estão diretamente ligados
à mecânica do sistema financeiro. Os chamados otimistas&nbsp;compram&nbsp;ativos
supervalorizados com o intuito de vender a outros especuladores, a um preço
ainda mais alto. Como o círculo vicioso se mantém, a bolha inevitavelmente irá
se instaurar após algumas negociações sem conclusão.



Ainda há
os que acreditam na Extrapolação dos investidores, como causa da Bolha. Essa causa
se baseia em dados históricos do mercado os quais são replicados pelos
investidores otimistas, que extrapolam os valores até levá-los ao Overbid. O Pastoreio o Comportamento de
Manada também é apontado como possível causa. Isso se dá quando os investidores
se inclinam a vender e comprar de acordo com a tendência do mercado.


Portanto,
a expectativa é de que a bolha se forme quando há muita circulação de&nbsp;dinheiro&nbsp;sob
poucos ativos. Quando a crise se instaura, o Banco Central se vê obrigado a
absorver a liquidez do mercado ou corre o risco de deixar a moeda do país sem
valor.