Cuidados na compra de imóvel usado
Autor: DEFESA DO CONSUMIDOR | Publicado: 2014-02-14T06:55:00-08:00



A compra de imóvel representa um grande investimento que, por vezes, compromete grande parcela da renda familiar, bem como anos de dinheiro poupado. Por isso, é extremamente importante tomar alguns cuidados antes de finalizar a compra. Afinal, se trata de um negócio que envolve centenas de milhares de reais.
Antes de concluir a compra, é importante verificar que o imóvel se encontra apto para a negociação. Para isto, embora trabalhoso, devem ser feitas pesquisas em diversos órgãos públicos.
Inicialmente, o interessado no imóvel deve se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis e solicitar cópia do registro de matrícula do imóvel. Com ele, poderá verificar a real localização, a metragem e, mais importante, se há financiamento ou dívidas garantidas por aquele imóvel e quais os dados do real proprietário.
Os documentos do proprietário também devem ser solicitados. Caso ele seja casado, sem a assinatura do cônjuge não haverá qualquer negócio. Se for separado ou divorciado, deve o interessado conferir se o divórcio ou a separação estão devidamente averbados no Cartório que registrou o casamento. 
Na Prefeitura deve-se buscar certidão negativa do IPTU e de eventuais outros débitos que recaiam sobre o imóvel (como multas, por exemplo). Lembre-se a dívida do IPTU acompanha o imóvel. A cobrança sempre será direcionada contra o proprietário do momento, pouco importando se foi ele ou o anterior que não pagou o IPTU.
Mesma regra vale para dívidas de condomínio: pertencem ao imóvel, e não ao proprietário. Deste modo, antes de finalizar a negociação, recomenda-se solicitar uma declaração ao síndico da inexistência de mensalidades atrasadas. Também devem ser exigidos ao antigo proprietário comprovantes de pagamento de água e luz.
Além disso, o interessado deve verificar se o proprietário está sendo processado, solicitando certidões na Justiça Estadual, Federal e Trabalhista, que estão localizadas em prédios e bairros diferentes. Isto porque, na hipótese de possuir o proprietário pendência judicial, eventual venda de seu imóvel poderá caracterizar fraude à execução. E, ainda que o comprador possua boa-fé, não fazendo parte da fraude, será necessário provar isto ao Judiciário, o que demanda contração de advogado, gastos com documentação probatória e longa discussão judicial.  
Considerando que a obtenção das certidões demandam um certo tempo, recomenda-se que, para evitar a perda de um bom negócio, que as partes celebrem um contrato de compromisso de compra e venda. Nele, constará que ambos têm a intenção de celebrar o negócio mediante o pagamento de determinado valor. Contudo, caso seja encontrada alguma pendência fiscal ou jurídica, o interessado poderá desistir da compra, sem encargos (na celebração do contrato de promessa de compra e venda se deve solicitar que conste esta previsão). Para impedir que o imóvel seja vendido para outro e para tornar público o futuro negócio, o contrato de promessa de compra e venda deve ser registrado junto a matrícula do imóvel.
Se o imóvel for comprado em leilão, também se recomenda a adoção das cautelas acima. Ainda que os ônus de imóvel adquirido em leilão não pertençam ao novo proprietário, a existência de encargos sobre ele pode resultar em longa batalha judicial até a obtenção de fato do imóvel. Caso haja IPTU pendente, por exemplo, aquele novo proprietário corre o risco de ser acionado judicialmente para pagar o imposto. Mesmo que não seja o responsável pelo IPTU, o novo proprietário terá de se defender judicialmente da cobrança, podendo ficar por anos aquela pendência judicial registrada em seu nome. 
Na compra do imóvel de leilão, é essencial verificar se há inquilinos ocupando o imóvel. Caso haja e ele se recuse a desocupar o imóvel, o comprador também terá uma longa batalha judicial pela frente antes de ter a posse direta do imóvel. Além disso, considerando que se adquire o imóvel no estado que ele se encontra, sempre se deve fazer visitas prévias ao imóvel, antes da realização do leilão, e de preferência na companhia de profissionais que possam identificar vazamentos, problemas estruturais, hidráulicos, elétricos, entre outros.