Alteração de fachada
Autor: Cristiano de Oliveira | Publicado: 2014-04-03T10:36:00-07:00


O que caracteriza e como lidar com
mudanças e exceções.




Querer
pintar&nbsp;uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma
vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar
muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio.

Aí, entra em ação o
síndico e a Convenção do condomínio. É lá que estão as regras que devem ser
seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou
não pode.

&nbsp;O QUE O CÓDIGO CIVIL DIZ

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Artigo 1336: "São deveres do condômino: III - não alterar
a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas"



&nbsp;O QUE É FACHADA E ÁREA COMUM?

Antes de saber onde o
morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites dessas
áreas.

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do
condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e
portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a
harmonia estética.

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos
moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta
de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e
academias.

&nbsp;PORQUE NÃO?

O&nbsp;SíndicoNet
apurou que um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um
apartamento é a estética do condomínio.

Ou seja, mesmo se o
apartamento for pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a
organização podem elevar preços e atrair compradores.

Sendo assim, destacam
os especialistas, manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos
padrões estabelecidos é fundamental.

&nbsp;É PROIBIDO

Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área
comum é proibida. Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na
convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando&nbsp;algumas
alterações mediante aprovação em assembleia.

Veja uma lista prévia do que costuma ser proibido:


1) Sacadas

Toda a área da sacada
que é visível não pode ser alterada, como:

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Porta

·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
Cor das paredes internas e externas

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Forro ou teto

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Grade ou parapeito*

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Fechamento com vidros ou grades

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Telas de proteção**

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Películas de proteção nos vidros

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Toldos

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Ar-condicionado

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Mini parabólicas do tipo Sky

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos
pela Convenção
(**) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de
telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.

Proibições gerais
presentes na maioria dos Regulamentos Internos.

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Colocar ou instalar varais

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Guardar bicicletas

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Pendurar roupas e objetos para o lado de fora

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito


2) Fachadas

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Instalar antenas

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Trocar janelas ou vitrôs*

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Fechar a área de serviço**

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento

A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa
ser&nbsp;aprovada em assembleia. Pode ser encarada como uma melhoria
no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de
fachada

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela
Convenção
(**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta
também é uma questão de segurança.

3) Áreas Comuns
&nbsp;

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Trocar a porta de entrada do apartamento*&nbsp;

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento**

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Trocar a porta do depósito

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo
constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifpicios antigos ou
tidos como históricos.

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui
alteração da fachada.

(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam
alterações em assembleia
(**) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do
Corpo de Bombeiros)




COMO APROVAR OU PERMITIR MUDANÇAS

De acordo com os especialistas, o ideal é que todas as proibições e
permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios
estejam na&nbsp;Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em
caso de ações judiciais.

Entretanto, no dia-a-dia do condomínio, frequentes&nbsp;alterações na Convenção&nbsp;são inviáveis e muitos síndicos
acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como
envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de&nbsp;Assembleia&nbsp;.&nbsp;Vale ressaltar que&nbsp;isso não
isenta totalmente o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte
que se sentir prejudicada.

De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores
as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.




MEDIDAS EM CASO DE INFRAÇÃO

Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do
condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes, &nbsp;enviar
uma&nbsp;notificação da infração&nbsp;e solicitar que o
morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.

Muitas vezes, os
condomínios perdem a ação por "negligência", ou seja, demoram muito
tempo para contestar a alteração.

Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser&nbsp;multado&nbsp;de acordo com as disposições do&nbsp;Código Civil (art. 1336 e 1337).

É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse
caso, a medida deve ser discutida e votada em assembleia com aprovação da
maioria dos presentes.&nbsp;&nbsp;


DICAS DE ESPECIALISTAS

Especialistas ouvidos
pelo SíndicoNet dão dicas para evitar problemas

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Seja rigoroso e não abra exceções

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo
para alteração e avisando da possibilidade de multa

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Elabore a Convenção com base no Código Civil, assim, dificilmente ela
poderá ser contestada

<!--[if !supportLists]-->·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Disponibilize e deixe fixada no&nbsp;quadro de avisos&nbsp;a Convenção e o Regulamento Interno. É
uma maneira de todos saberem as regras&nbsp;



Fonte: Conteúdo SíndicoNet
; Dora Moraes - gerente de Condomínios da Habitacional; Adon Gabriel de Souza
Filho - diretor da Prop Starter Administradora de Condomínios; Secovi-SP