AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Autor: PRAIA ETEC | Publicado: 2011-07-18T04:34:00-07:00

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Quinta PARTE
Avaliação de Glebas Urbanizáveis
Introdução
De glebas urbanizáveis depreendemos ser as áreas situadas nas proximidades dos centros urbanos, porém, sem infra-estrutura, mas passível de urbanização, por apresentar características de solo e topografia, possíveis de fracionamento em lotes.A diferença básica entre lote e gleba é que a gleba não possui infra-estrutura, e, o grande desafio do avaliador é determinar o valor da gleba, antes de qualquer benefício, levando-se em consideração que os lotes resultantes, por comparação com outros lotes vizinhos, podem alcançar determinado preço.
1.&nbsp;&nbsp;&nbsp; MÉTODOS
Basicamente são dois os métodos recomendados, já anteriormente conceituados:ðComparativoðinvolutivo
O método comparativo dificilmente poderá ser utilizado para a avaliação de glebas, pois não será tão fácil encontrar um número considerável de glebas nas proximidades de centros urbanos, vendidas ou sendo oferecidas, por isso, a opção deve ser pelo método involutivo.
A título de observação, iremos abordar um método prático, ainda utilizado pelos empresários de loteamentos (não aceito pela norma) para se nortearem quando da compra de áreas para loteamentos. Tecnicamente é conhecido como coeficiente de paridade, que nada mais é do que a relação entre o metro quadrado da terra bruta e do lote urbanizado. Os loteadores geralmente utilizavam o valor de paridade “4” (hoje o índice deve ser revisto), pois em contas redondas e grosseiramente arredondadas, a venda em lotes deveria cobrir os seguintes custos:  
      
               Custo do     terreno bruto&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; ¼     do resultado das vendasDespesas de     implantação do loteamento&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; ¼     do resultado das vendasDespesas de     comercialização e impostos&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; ¼     do resultado das vendasLucro do     empreendimento&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; ¼     do resultado das vendas    
&nbsp;  
&nbsp;



  

2.&nbsp;&nbsp;&nbsp; O MÉTODO INVOLUTIVODeve-se estabelecer o valor da provável renda que irá se obter com os lotes da gleba urbanizada. Para tanto será necessário estimar o número de lotes, bem como o preço a ser alcançado por eles nessa região, para depois deduzir as despesas de implantação do empreendimento e o lucro que se deseja alcançar, o resultado encontrado dessa subtração, será o valor da gleba.
Para desenvolver este método é necessário:
2.1 – Procedimentosa)&nbsp;&nbsp;&nbsp; Informar na prefeitura quanto a legislação em vigor para loteamentos (área mínima dos lotes, área verde, largura das ruas e calçadas, bem como a infra-estrutura necessária);b)&nbsp;&nbsp;&nbsp; Faz-se um anteprojeto, criteriosamente elaborado, visando o melhor aproveitamento da gleba, a fim de estabelecer o número máximo de lotes que a mesma possa conter;c)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Faz-se um estudo da capacidade de absorção pelo mercado do empreendimento, estabelecendo-se um cronograma anual ou mensal de previsão de vendas, o que pode ser feito comparando-se com outros existentes na mesma região;d)&nbsp;&nbsp;&nbsp; Estima-se, para cada período considerado no cronograma do empreendimento, o Produto Geral de Vendas, multiplicando-se o valor genérico pela área de cada unidade e pelo número total de cada uma delas;e)&nbsp;&nbsp;&nbsp; Estimam-se os custos diretos do empreendimento, que também devem ser orçados dentro do cronograma do empreendimento, por exemplo: levantamento topográfico; projeto do loteamento; licenças municipais; infra-estrutura (terraplanagem, rede de água, esgoto, pavimentação etc.); supervisão e despesas gerais; e outros. Estes custos poderão ser encontrados em revistas especializadas (PINI), ou percentuais estabelecidos pela prática.f)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Estimam-se, por consulta os custos indiretos, prevendo-se no cronograma do projeto, entre outros: despesas legais e contábeis (imposto territorial, contabilidade, serviços jurídicos, escrituras e registros etc.); despesas de comercialização (vendas, publicidade, supervisão etc.); despesas de seguros; despesas financeiras (juros de empréstimos);g)&nbsp;&nbsp;&nbsp; Estabelece-se um valor para o lucro do incorporador. Trabalha-se geralmente com uma variando entre 10 a 35%
3.&nbsp;&nbsp;&nbsp; CALCULO DE GLEBA URBANIZÁVEL PELO MÉTODO INVOLUTIVO
Por falta de serviço prestado na área de avaliação de glebas urbanizáveis, nos últimos anos, iremos desenvolver um trabalho hipotético. Para tanto devemos resolver o exercício proposto:
Avaliar a gleba de 40.000,00 M², situada à Estrada Geral da Barbacena, LAGUNA - SC. Sabendo-se que a exigência legal para a implantação de loteamento no município de Laguna é de lotes mínimos de 300,00 M²; com testada mínima de 12,00 metros; uma reserva de 40% para arruamento, área verde e área para a implantação órgãos públicos. A infraestrutura necessária é: água, energia, guias, ensaibramento das ruas e drenagem pluvial.Feito o anteprojeto, constatamos a possibilidade da implantação de 80 lotes.Na pesquisa com os lotes atualmente oferecidos, encontramos o valor de R$30,00.Para o calculo, usaremos a seguinte formula: Vg = R – D – L, onde:Vg = Valor da Gleba&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; R = Renda estimada&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; D = Despesas de implantação&nbsp;&nbsp;&nbsp; e L = LucroA renda será: R = 80 x 300 x 30,00 = R$720.000,00
Calculo das despesas:
      Despesas   diretas:      
      
  
      Projetos      1%   da renda      7.200,00  
      Topografia      370,00/ha x 40 ha      14.800,00  
      Terraplanagem      960,00/ha x 40 ha      38.400,00  
      Drenagem      1.400,00/ha x 40 ha      56.000,00  
      Arruamento      2.000,00/ha x 40 ha&nbsp;       80.000,00  
      Rede de água      1.400,00/ha x 40 ha      56.000,00  
      Rede de energia   elétrica      1.300,00/ha x 40 ha      52.000,00  
      Totalização      304.400,00  


      Despesas   indiretas:      
      
  
      Custos   financeiros      20%   da despesa direta      60.880,00  
      Despesas de   venda      10%   da renda      72.000,00  
      Publicidade      3%   da renda      21.600,00  
      Despesas de   administração      7%   da renda      50.400,00  
      Impostos      1%   da renda      7.200,00  
      Totalização      212.080,00  
      Total geral das   despesas      516.480,00  

Determinação do lucro:
      20% da renda =   20% x 720.000,00      144.000,00  

Determinando o valor da gleba pela formula: Vg = R – D – L, assim,Vg = 720.000,00 – 516.400,00 – 144.000,00, ou:Vg = 59.600,00