JUSTIÇA! Brookfield é condenada a devolver a taxa de contrato e comissão de corretagem para o autor deste Blog
Autor: gsouzaf | Publicado: 2012-05-30T13:57:00-03:00


Já postei diversos artigos neste Blog demonstrando a prática ilegal de muitas construtoras que cobram a taxa de corretagem dos consumidores.&nbsp;Em outro artigo, mencionei que eu havia entrado com uma ação na justiça contra a Brookfield Incorporações, referente à aquisição de uma unidade no Residencial Lumini Play Life, na qual o Juiz da Quarta Vara Cível de Taguatinga designou a audiência preliminar para 15 de maio de 2012, às 13h30. Realizada a audiência, vejam o resultado.







Após frustada a tentativa de acordo, o juiz proferiu a sentença, reconhecendo o vínculo jurídico-obrigacional entre as partes, e condenou a Brookfield Incorporações à devolução em dobro da taxa de contrato cobrada, devendo ser pago ao autor a importância de R$ 540,00 (quinhentos e quarenta reais), que deverá ser acrescida de correção monetária, a contar do desembolso, bem como juros legais, a contar da citação, em razão da declaração de nulidade de tal cláusula.



Além disso, a Construtora foi condenada a restituir a quantia de R$ 11.165,35 (onze mil, cento e sessenta e cinco reais e trinta e cinco centavos), que deverá ser acrescida de correção monetária, a contar do desembolso, bem como juros legais, a contar da citação, referente a taxa de corretagem cobrada.



A Brookfield foi condenada, também, em razão da sucumbência, a ressarcir as custas processuais adiantadas pelo autor, devidamente corrigidas, bem como os honorários advocatícios da contra parte, estes arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da condenação.



Segundo o Juiz, o Código&nbsp;Defesa do Consumidor, cujo microssistema decorrente do principio da solidariedade previsto constitucionalmente, estabeleceu regras destinadas a relação de consumo de forma a proteger o consumidor, reconhecida a qualidade de hipossuficiência frente ao prestador de serviço ou a fornecedor de produto. Pare ele, a&nbsp;cobrança da taxa de contrato se mostra prática abusiva, na medida em que transfere ônus ao consumidor por atos a serem praticados pelo próprio prestador de serviço ou fornecedor de produto no âmbito administrativo.



Há muito já se estabeleceu, inclusive na jurisprudência, que essas taxas se mostram abusivas, de modo que a Brookfield, até pelo extenso numero de processos a que responde, tem conhecimento do fato, e, mesmo assim, insistem na cobrança.



Em relação à figura da comissão de corretagem, segundo o Juiz, tem-se reconhecido a legitimidade de sua cobrança do consumidor nos contratos de compra e venda para aquisição de imóvel, desde que haja prévia e expressa pactuação. A informação quanto aos termos do contrato deve ser clara e precisa, estabelecendo o valor do imóvel, a partir da quantia necessária ao pagamento da comissão de corretagem, esclarecendo que tal valor a ser pago deve ser feita diretamente ao corretor e à empresa de corretagem. Não havendo tal informação no pacto, a prática se mostra abusiva, na medida em que, embora seja regra que o adquirente assuma o ônus pela corretagem, deve ser esta previsão nas relações de consumo, expressa, já que há um conjunto de esforços entre as empresas no sentido da própria viabilidade do empreendimento.




Vejam a integra da brilhante sentença proferida pelo Excelentíssimo Juiz Dr. José Roberto Moraes Marques:&nbsp;


Aberta a audiência e feito o pregão, a ele respondeu a parte autora, acompanhada de advogada. Presente a advogada da parte ré, estando esta representada por preposto. Frustrada a tentativa de acordo. As partes dispensaram a produção de outras provas, pugnando pelo julgamento antecipado da lide. Pelo MM. Juiz foi proferida a seguinte sentença: "Vistos etc. Trata-se de processo de conhecimento, sob o rito comum ordinário, em que ELAINE FERREIRA SOUZA e GUSTAVO FERREIRA SOUZA, devidamente qualificados nos autos supra mencionados, formulam pedido de repetição de indébito, em desfavor de MB ENGENHARIA SPE002 S/A e BROOKFIELD MB EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, também qualificadas. Para tanto, alegam os autores, em apertada, que celebraram contrato para a aquisição da unidade habitacional 1203, Residencial Lumini Play Life, localizado na Rua 04 Norte, Lote 06 - Águas Claras, Brasília/DF. Relatam que, de início, por questões operacionais, o imóvel constou como promitente compradora a primeira autora, a qual, posteriormente, por cessão de direitos, transferiu-o ao segundo autor. Noticiam que o imóvel tem o valor de R$ 212.141,66, o qual deveria ser pago na seguinte ordem: uma parcela no valor de R$ 3.349,61, com vencimento no dia 25/12/2008, outra, de igual valor, no dia 15/01/2009, vinte e três mensais de R$ 970,90, uma parcela com vencimento no dia 15/09/2009, no valor de R$ 4.466,14, uma no dia 05/06/2010, no valor de R$ 22.330,70, outra no dia 05/12/2010, no valor de R$ 155.314,91, e a última no dia 01/10/2011, R$ 1.000,00. Consignam que, no ato do contrato foram obrigados a pagar mais um valor de R$ 11.435,35, para a empresa M GARZON, por comissão de corretagem, R$ 11.165,35 e taxa de contrato, no valor de R$ 270,00. Noticiam que tal cobrança se mostra abusiva. Discorrem sobre o direito aplicável à espécie. Requerem, ao final, a condenação das rés a restituírem o valor pago a título de corretagem, a declaração de abusividade da cláusula quanto a tal pagamento, assim como a condenação de restituição em dobro da taxa de abertura de contrato, ou, alternativamente, declaração de abusividade do percentual da comissão. A petição inicial veio instruída com os documentos de fls. 10/55. Angularizada a relação jurídico processual, as rés apresentaram resposta, modalidade contestação, fls. 61/78, arguindo, em preliminar, ilegitimidade ativa ad causam do segundo autor, sob a premissa de que este não participou do vínculo jurídico-obrigacional, inexistência de interesse processual, uma vez que o pedido de repetição de faria pertinente à primeira autora, da ilegitimidade passiva, considerando que a obrigação fora feita com terceira pessoa. Argumentam, no mérito, ato jurídico perfeito, em razão da transação e quitação explicita firmada pela primeira autora. discorrem sobre a liciedade das cláusulas contratuais e das respectivas obrigações. Afirmam não haver direito à repetição de indébito. Requerem, ao final, a extinção do processo sem resolução de mérito, e, não sendo a hipótese, a improcedência do pedido. A resposta veio acompanhada dos documentos de fls. 79/139. Réplica, fls. 145/147 e 148/150. Designada para esta data audiência preliminar, infrutífera a possibilidade de conciliação. Em especificação de provas, as partes dispensaram dilação, pugnando pelo julgamento antecipado da lide, conforme o estado do processo. É o relatório. Decido. Nos termos do artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil, tratando-se de matéria de fato e de direito e não havendo a necessidade de se produzirem provas em audiência, procedo ao julgamento antecipado da lide, conforme o estado do processo. Divisam-se nos autos a presença dos pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, assim como condições imprescindíveis ao exercício do direito de ação. Não há, por outro lado, nulidades processuais a serem sanadas ou declaradas pelo juízo. Com efeito, não merecem acolhida as preliminares arguidas pelas rés, no sentido de se reconhecer, primeiro, carência do direito de ação por parte dos autores e, especificadamente, sua ilegitimidade passiva ad causam para figurar na relação jurídico-processual. Sabe-se, no contexto, que a carência da ação ocorre quando ausente quaisquer de suas condições, que, conforme teoria eclética, são estabelecidas pela existência da legitimidade ad causam, interesse de agir e possibilidade jurídica do pedido. A primeira, reveste-se na chamada pertinência subjetiva do direito de ação, ou seja, t

itularidade do direito controvertido, cuja verificação se passa pela análise, ainda que preambular, de um fato da vida, estabelecendo-se vínculos obrigacionais entre as partes que compõem os polos ativo e passivo da demanda. Pela própria narrativa fática e pelos documentos acostados aos autos, verifica-se a existência de vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. O segundo autor, conforme se denota, foi destinatário de cessão de direitos sobre a unidade imobiliária, assistindo-lhe interesse na obtenção da declaração de abusividade de eventual cláusula do contrato firmado entre as partes originárias, assim como na percepção de eventuais valores. No mesmo sentido, a figura do próprio interesse processual, considerando que, diante do conflito de interesse e sua não composição, remanesce utilidade, necessidade e adequação do provimento jurisdicional buscado. Por fim, em relação à tese de ilegitimidade passiva ad causam, com as observações feitas alhures, é de notar que, existindo relação jurídica regida pelas normas consumeristas, há previsão de solidariedade legal entre o prestador do serviço e o fornecedor do produto, de modo que as rés, nesse contexto, constituem partes legítimas a figurar no polo passivo do processo. Rejeito, pois, as preliminares arguidas. Na matéria de fundo, incontroversa a existência de vínculo jurídico-obrigacional entre as partes, consubstanciada no contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, conforme documentos de fls. 16 e seguintes dos autos. A relação jurídica, conforme advertido anteriormente, se faz sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, cujo microssistema decorrente do principio da solidariedade previsto constitucionalmente, estabeleceu regras destinadas a relação de consumo de forma a proteger o consumidor, reconhecida a qualidade de hipossuficiência frente ao prestador de serviço ou a fornecedor de produto. O Código de Defesa do Consumidor, em linhas gerais, procurou criar sistema de paridade, garantindo e efetivando direitos e afastando práticas abusivas. Rascunhada a premissa jurídica, para o desate da questão deve-se analisar a questão de abusividade ou não da cláusula quanto à cobrança de taxa de contrato e o pagamento a título de corretagem. Nos termos do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, quanto a matéria de proteção contratual, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas relativas ao fornecimento de produtos e serviços que, por exemplo, estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa fé ou a equidade, presumindo-se exagerada a vantagem que ofensa princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence, restrinja direitos ou obrigações inerentes a própria natureza do contrato, de modo que possa ameaçar o seu objeto ou equilíbrio, ou mesmo se apresente excessivamente onerosa, observadas as peculiaridades do caso. A cobrança da taxa de contrato se mostra prática abusiva, na medida em que transfere ônus ao consumidor por atos a serem praticados pelo próprio prestador de serviço ou fornecedor de produto no âmbito administrativo. Tal taxa, de um modo ou de outro, já se encontra agregada ao preço do produto, de modo que, somente em hipótese de destaque e plenamente justificada, poder-se-ia proceder à cobrança. Tratando-se de contrato, ajuste de vontades, a regra da liberalidade denota que ninguém é obrigado a proceder ajuste e, se firmado, deverá agir não só quanto ao próprio concerto mas também a sua execução, guardar boa fé e probidade. Cobrando-se taxa de contrato, rubrica abertura, por exemplo, está de forma induvidosa trazendo ao consumidor responsabilidade ou ônus que não lhe incumbe. A cláusula contratual, neste ponto, deve ser reputada nula, ensejando pois, a devolução de valor. Nos termos do artigo 42, e seguintes do Código de Defesa do Consumidor, aquele cobrado em quantia indevida, tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável. A disposição se mostra clara e objetiva, no sentido de que, a inexistência de penalidade somente será possível se apresentado um motivo bastante de natureza exculpante, hipótese não contemplada nos autos. As normas consumeristas, como já dito, estabelecem verdadeiro sistema de proteção ao consumidor, a fim de que, numa relação jurídico-obrigacional, reconhecida a sua hipossuficiência, haja a adoção de mecanismos de salvaguarda, com a possibilidade de, por exemplo, facilitar-lhe e preservar-lhe direitos, assim como reparar-lhe danos eventualmente suportados. Há muito já se estabeleceu, inclusive na jurisprudência que taxas como a descrita nos autos se mostra abusiva, de modo que as rés, até pelo extenso numero de processos a que responde, tem conhecimento do fato, e, mesmo assim, insistem na cobrança. Havendo, pois, cobrança indevida, a maior, sem justificativa plausível que se possa operar a repetição de indébito, na sua forma em dobro. Em relação à figura da comissão de corretagem, tem-se reconhecido a legitimidade de sua cobrança do consumidor nos contratos de compra e venda para aquisição de imóvel, desde que haja prévia e expressa pactuação. A informação quanto aos termos do contrato deve ser clara e precisa, estabelecendo o valor do imóvel, a partir da quantia necessária ao pagamento da comissão de corretagem, esclarecendo que tal valor a ser pago deve ser feita diretamente ao corretor e à empresa de corretagem. Não havendo tal informação no pacto, a prática se mostra abusiva, na medida em que, embora seja regra que o adquirente assuma o ônus pela corretagem, deve ser esta previsão nas relações de consumo, expressa, já que há um conjunto de esforços entre as empresas no sentido da própria viabilidade do empreendimento. Analisando o contrato, nota-se que há um recibo emitido pela empresa M GARZON, com a previsão de comissão imobiliária parceira, mediante valores, assim como pedido de aprovação de crédito com reserva de unidade, havendo requisição de serviços de intermediação e forma de pagamento, situações que não se mostram claras quanto ao estabelecimento do vínculo, que deveria fazer parte do instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel. Ao se analisar tal concerto, quando se fala do sinal, estabeleceu-se o valor de R$ 3.349,61, bem como outros, quanto ao saldo do preço e forma de pagamento, não se estipulando a cobrança quanto a figura da corretagem. As cláusulas contratuais, conforme sabido, deverão ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, sendo que, na não estipulação de forma clara e precisa das cláusulas, deverá ocorrer a figura da abusividade e, via de conseqüência, a devolução do respectivo valor. Note-se, nesse campo, que os valores foram cobrados em comissão imobiliária parceira e serviço de intermediação, sendo que no primeiro assina, fls. 16, mesma consultora imobiliária do documento de fls. 18, preposta da primeira ré. Ante o exposto, não mais me delongando sobre o tema, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, e, em conseqüência, reconhecendo o vínculo jurídico-obrigacional entre as partes, condeno as rés, de maneira solidária, à repetição de indébito, devendo ser pago aos autores a importância de R$ 540,00 (quinhentos e quarenta reais), que deverá ser acrescida de correção monetária, a contar do desembolso, bem como juros legais, a contar da citação, em razão da declaração de nulidade de tal cláusula, assim como a de corretagem, e também para condená-las a restituir a quantia de R$ 11.165,35 (onze mil, cento e sessenta e cinco reais e trinta e cinco centavos), que deverá ser acrescida de correção monetária, a contar do desembolso, bem como juros legais, a contar da citação. Extingo o processo, com resolução de mérito, nos termos do artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno, ainda as rés, em razão da sucumbência, a ressarcirem as custas processuais adiantadas pelos autores, devidamente corrigidas, pagarem as finais, bem como os honorários advocatícios da contra parte, estes arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 20, § 3º, do Código de Processo Civil. Sentença publicada em audiência. Partes intimadas. Registre-se. Transitada esta decisão em julgado, ou não havendo recurso a que se atribua efeito suspensivo, conforme a espécie, ficam as rés, desde logo intimadas a cumprirem o preceito judicial no prazo de 15 dias, sob pena, de não o fazendo, incidirem em multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito, conforme disposição constante no artigo 475-J do Código de Processo Civil, além de, havendo requerimento, terem inícios os atos expropriatórios. Não cumprida a ordem nem havendo requerimento nesse sentido, arquivem-se os autos, procedidas às anotações de estilo e adotadas as cautelas legais." Nada mais havendo, encerrou-se a presente audiência. (Grifo nosso)

Cabe recurso da decisão.


É por causa de decisões como essas que incentivamos a todos que procurem a justiça em busca de seus direitos. Se não fizermos isso, as Construtoras continuarão com suas praticas ilegais e abusivas. Por enquanto, a construção civil no Brasil é um ótimo negócio, pois muitas vezes se faz o que quer sem ser punido por isso. Entretanto, &nbsp;ações como essa provam que a justiça, quando acionada, pode agir de forma rápida e efetiva na defesa dos direitos dos consumidores.



Se você se encontra na mesma situação, procure a justiça! Se já fez isso, compartilhe sua experiência conosco nos comentários abaixo.


Veja mais detalhes do processo:&nbsp;2011.07.1.029812-9&nbsp;