IMÓVEIS - Investimento seguro e lucrativo
Autor: Bruno Lucena | Publicado: 2011-12-14T07:44:00-08:00

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Foto: Rose BrasilFernando  Oliveira faz parte de um grupo de cinco
 amigos que se tornaram  investidores no mercado imobiliário, de olho em bons rendimentosInvestir hoje no mercado imobiliário é como jogar o instigante banco  imobiliário. Comprar um monte de terrenos, construir casinhas e lucrar  com a valorização e o aluguel do imóvel até o fim da partida. Na vida  real é isso que tem acontecido. Investir em aluguel, revenda e até mesmo  em fundo imobiliário tem atraído diversos clientes ao mercado, desde o  pequeno, que compra um imóvel para alugar, até aquele que compra um  prédio para revender. O fato é que todos estão de olho no crescimento e  na valorização do mercado. 



Fernando Oliveira faz parte de um grupo de cinco amigos que nos  últimos anos se tornaram investidores no mercado imobiliário. Os amigos  têm a prática de comprar imóveis na planta em fase de lançamento e  depois revender o ágio do apartamento. “Nos lançamentos nós nos juntamos  e compramos de sete a oito apartamentos. Com isso pulverizamos o  dinheiro. Então compramos vários apartamentos no mesmo prédio e  preferimos imóveis menores, de um ou dois quartos, porque na hora da  revenda é mais rápido, pois tem um ágio menor e liquidez maior. Como é  ágio, aceitamos até mesmo carros na hora da revenda”, declara Oliveira.

A revenda, de acordo com o investidor, é realizada seis meses  antes da entrega da chave. Com essa prática, o grupo de amigos já  adquiriu mais de 22 apartamentos em diversas regiões do DF, entre elas  Águas Claras, Samambaia, Taguatinga e Ceilândia. Oliveira ressalta que  ainda tem alguns investimentos em imóveis comerciais, algo em torno de  14 salas comerciais.

“A valorização que tenho no imóvel durante a sua construção é  muito grande. Estou pagando por um risco que muitos não fazem. Na  prática, durante o período de mais ou menos um ano e meio, dobro o valor  que investi inicialmente no apartamento. Por exemplo, em janeiro de  2010 comprei um apartamento em Águas Claras de 33m2, dei um sinal de R$ 9  mil e assumi as prestações no valor de R$ 400, com intermediárias de R$  3 mil anualmente. Então, vamos supor que em um ano e meio paguei cerca  R$ 16 mil no apartamento. Neste mesmo período tenho uma valorização no  meu imóvel e consigo repassar o ágio dele por R$ 32 mil, então dobrei o  valor do capital investido nesse período”, explica Oliveira.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 

Mesmo com tantos imóveis como forma de investimento, Fernando  Oliveira relata que mora de aluguel, por opção. “Moro em um apartamento  que vale cerca de R$ 500 mil. Se fosse para comprar, ficaria com esse  dinheiro parado e hoje, com este valor em mãos, durante um ano posso  fazer um milhão que é o meu foco no momento, estar com o capital em  movimento. Daqui a dois anos, quem sabe, vendo todos os ágios, compro  alguns quitados e alugo. Posso viver da rentabilidade que terei desses  aluguéis. Quero conseguir entre R$ 10 mil a R$ 15 mil só desse negócio”,  espera o investidor.

Dicas para o investidor fazer bons negócios
“O investidor deve ter em mente que não existe investimento  totalmente seguro. O futuro é, por si só, incerto. Mas a chance de você  se dar mal em um imóvel a longo prazo, em relação a um ativo financeiro,  é muito menor”, enfatiza o economista José Ricardo.

A dica do economista para os investidores ou interessados no  setor imobiliário é clareza de saber como quer investir. “Com isso, eles  procurarão áreas distintas com maior liquidez, pensar na região de uma  maneira futura, na valorização e aluguel que ela pode trazer. O  investidor deve estar ciente do mercado e acompanhar o crescimento.  Samambaia, por exemplo, era uma cidade marginalizada, mas foi planejada e  grande parte da classe média está investindo lá por conta da estrutura  da cidade”, destaca.

Outro ponto importante ressaltado pelo especialista é a compra do  imóvel na planta. Considerado um risco por muitas pessoas, tem a  valorização líquida e certa. O valor que se paga na planta será sempre  muito inferior àquele pelo qual o investidor for vender. Pois a  valorização durante o período de construção gira em torno de 20% ao ano.

Wildemir Demartini acrescenta que alguns pontos são importantes  na hora de se começar a investir. Ele ressalta quatro: ponto, planta,  preço e avaliação do empreendimento, ou seja, o que ele pode oferecer.  “O investidor deve avaliar quem está incorporando e construindo, apesar  de hoje já termos um mercado seguro, e ver o registro do memorial de  incorporação. Observar se o ponto tem uma boa localização, próximo ao  comércio, metrô, entre outros. 

O preço ele deve avaliar na entrada, sinais, o desconto e o valor  que tem para aplicar, fazer o negócio de acordo com seu orçamento e  vender quando tiver maior lucratividade”, aconselha o diretor da Lopes  Royal.

Setor se tornou a locomotiva da economia
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“A criação de condições para que as instituições financeiras  oferecessem créditos a longo prazo, dando segurança de um retorno, foi  um dos fatores primordiais. O segundo ponto foi a reforma microeconômica  na área de falências e na área de empréstimos. Com a redução do patamar  de juros a
um nível bem menor que se tinha antes, os bancos passaram a  ter interesse em emprestar a longo prazo, em vez de recolher ao Banco  Central. Por fim, como forma de combater a crise econômica mundial, o  governo criou incentivos para o aumento do crédito imobiliário, o que  foi uma atitude sábia, pois disponibilizou poder de compra para quem não  tinha condições de comprar a residência”, analisa o economista.

A construção civil já pode ser considerada um dos principais  setores responsáveis pelo aquecimento da economia do país e de grande  importância dentro do mercado de trabalho. Segundo o professor do Ibmec,  o setor entrou em um círculo vicioso e produtivo. “Com a política de  aumento de crédito, através do Programa Minha Casa, Minha Vida,  criaram-se incentivos para que a construção civil continuasse em ritmo  acelerado e não sofresse reflexos da crise econômica mundial. E isso  permitiu também o surgimento de uma demanda dentro do mercado de  trabalho. Acredito que gerou até um aquecimento maior que o normal, pois  começaram a faltar profissionais na área”, destaca José Ricardo.

O professor do Ibmec/DF ressalta que talvez haja uma redução  momentânea na rentabilidade dos imóveis, mas a tendência é o  crescimento, muito por conta do crédito de longo prazo e da valorização  do mercado. O economista compara a rentabilidade imobiliária em relação  aos outros ativos e investimentos.

“Você pode pegar o seu dinheiro e investir em CDI. Ele vai te dar  uma rentabilidade mensal, mas não valoriza. O mesmo acontece com o  investimento na Bolsa de Valores. Nela se tem o rendimento do ativo,  pode-se comprar ações que te dão uma rentabilidade, mas a valorização é  muito pouca. Se o mercado fosse perfeito, um ativo que não te dá retorno  você vende, mas não funciona assim. No caso do imóvel, você tem o  retorno com o aluguel, que te dá em torno de 4% ao mês, mas tem em cima  disso cerca de 15% a 20% no ativo, que te dá um retorno substancial. E a  união de dois efeitos: o da renda e o da riqueza”, explica o professor  de economia.

Apesar da alta quase generalizada do mercado imobiliário do país,  José Ricardo não acredita em bolha imobiliária. Para ele, o cenário é  outro: o crescimento do PIB e o crédito facilitado, entre outros fatores  econômicos, não permitem que isso ocorra. “Isso se debate muito entre  os acadêmicos, eu acredito que não estamos vivendo uma bolha  imobiliária, embora os preços tenham crescido, o nosso mercado é nada  parecido com o que ocorreu na&nbsp; economia americana. Lá começaram a fazer  refinanciamentos e a emprestar dinheiro para quem não tinha condições de  pagar. Esse descuido criou uma falsa segurança. O que não acontece no  mercado brasileiro, há cuidados ao emprestar”, diz.

Mercado cresce na direção das satélites 
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Foto: Mary LealFrederico Kessler, da Rossi, diz que a valorização motiva os investidoresO mercado imobiliário brasiliense passou por um boom nos últimos seis  anos que vem se refletindo até hoje. O crescimento do setor  descentralizou: saiu do Plano Piloto para as satélites.

“A valorização do imóvel tem sido&nbsp; forte e crescido acima da  inflação. Hoje é um bem acessível, o que fez com que a demanda  aumentasse. E o mercado passou a atender essa demanda reprimida em uma  velocidade de vendas surpreendente nos lançamentos, principalmente para a  classe média, o grande filão de&nbsp; mercado”, afirma Frederico Kessler,  diretor da Rossi Incorporações. A Rossi é umas das empresas campeãs em  velocidade de vendas no país.

Frederico Kessler enfatiza que o investidor não compra o imóvel  por ser mais barato, e sim o que mais valoriza. “Nos imóveis comerciais,  95% deles são vendidos para investidores; nos empreendimentos de alto  padrão, cerca de 10% e nos de médio, em torno de 30% são para eles.  Compra onde se tem oferta. Gama e Samambaia têm se valorizado muito e se  tornaram ofertas atrativas.”

“Quem compra terra nunca erra”. A frase é adotada por Wildemir  Demartini, diretor da Lopes Royal Empreendimentos Imobiliários. Para o  consultor, há 30 anos na área, o imóvel sempre será o melhor  investimento a se fazer. “O imóvel é realmente a bola da vez, talvez a  valorização não seja sempre a mesma, mas ela sempre vai ocorrer”, afirma  Demartini.

Demartini acredita que o investimento vai de acordo com o bolso  do investidor, se vai comprar sala ou apartamento, assim como a  localização. “Se for pensar em comprar no Plano, vai seguir a lei da  oferta e da procura, a peso de ouro. Sempre terá o imóvel ocupado,  principalmente se for pequeno. Todos querem morar na região e existem  poucos (imóveis) para vender. Criou-se o Setor Habitacional Noroeste, o  Park Sul, mas quando essas áreas acabarem, quem sabe daqui há uns sete  ou oito anos, o sonho de morar no Plano Piloto acabou, não tem mais onde  construir”, diz. 

Apesar da vontade da população de residir na região central de  Brasília, os investidores devem caminhar para onde o mercado está  crescendo ou tende a crescer e aí entram as cidades-satélites, em  especial Águas Claras, Taguatinga, Ceilândia e Samambaia. 

Águas Claras, que ainda é uma cidade promissora, sai na frente em  termos de rentabilidade e valorização. Para os investidores, a cidade  se tornou o centro dos negócios. “Em algumas localidades, vendemos nos  nossos lançamentos cerca de 20% a 30% dos empreendimentos para os  investidores. Em Águas Claras os números alcançam a taxa de 30% a 40%,  isso em salas e lojas e apartamentos de um e dois quartos”, destaca o  diretor da Lopes Royal.