Autor: Wanderson de Oliveira - WO | Publicado: 2012-08-09T13:43:00-07:00





Imobiliária
não é parte legítima para ajuizar ação de execução de aluguéis 



REsp 1252620



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A administradora de imóveis não é parte legítima para
ajuizar, em nome próprio, ação de execução de créditos referentes a contrato de
locação. Ela é apenas representante do proprietário e não substituta
processual. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de
Justiça (STJ) no julgamento de recurso especial interposto pela fiadora de um
locatário. 

Na origem, uma administradora de imóveis ajuizou ação de execução de aluguéis
inadimplidos contra a fiadora do locatário. Posteriormente, a fiadora opôs
embargos à execução, alegando que a empresa não teria legitimidade para
executar os aluguéis em nome próprio. 

O juiz reconheceu a validade da fiança e excluiu da execução valores
acessórios, como água, energia elétrica e IPTU, mantendo apenas o valor dos
aluguéis devidos. 

A fiadora apelou, mas o tribunal de segunda instância manteve a sentença,
fundamentando que a empresa imobiliária, “investida de amplos poderes de
administração do imóvel locado e bem assim de poderes especiais para constituir
advogado e ingressar em juízo”, é parte legítima para ajuizar ação de execução,
tanto quanto o proprietário. 

Direito alheio 

A fiadora, já falecida, foi substituída por espólio, o qual recorreu ao STJ. No
recurso especial, alegou violação do artigo 6º do Código de Processo Civil
(CPC), segundo o qual, “ninguém poderá pleitear, em nome próprio, direito
alheio, salvo quando autorizado por lei”. 

Em seu entendimento, a administradora de imóveis não é parte legítima para
pleitear, em nome próprio, os aluguéis devidos. 

A locação de imóveis urbanos é regulada pela Lei 8.245/91. A ministra Nancy
Andrighi, relatora do recurso especial, mencionou que grande parte dos contratos
de locação de imóveis são firmados com a participação de um intermediário
(corretor de imóveis ou imobiliária) que atua, em maior ou menor grau, para
convergir a vontade das partes em questões como preço, modo e local de
pagamento, entrega das chaves e vistoria do imóvel. 

Ao analisar o processo, a relatora concluiu que a empresa imobiliária foi
constituída pelo locador para a prática de atos de administração em geral, com
poderes para, inclusive, ajuizar ações de interesse do proprietário do imóvel. 

“Nesse ponto, ressalte-se que não há dúvidas, portanto, de que a imobiliária,
por força do mandato outorgado pelo locador, poderia ajuizar ação de cobrança
ou de execução de aluguéis e encargos inadimplidos, contra o locatário ou
fiadores, em nome do locador”, disse. 

Legitimidade 

Apesar disso, em relação à possibilidade de a imobiliária ajuizar, em seu nome,
ação de execução de aluguéis, ela explicou que a legitimidade ordinária é de
quem detém o direito material, no caso, o proprietário do imóvel. 

“Todavia, a lei pode legitimar, extraordinariamente, outros sujeitos,
denominados substitutos processuais”, explicou Andrighi. Em seu entendimento, a
substituição processual só poderá ocorrer nos termos definidos expressamente em
lei, não sendo permitido que se opere mediante “disposição voluntária e
contratual feita entre substituído e substituto”. 

“A participação da imobiliária, portanto, não é ampla a ponto de colocá-la no
lugar do próprio locador”, disse. A legitimidade da administradora de imóveis –
que foi reconhecida nas instâncias ordinárias – deve ser afastada, “por lhe
faltar uma das condições indispensáveis para o legítimo exercício desse
direito”, qual seja, a possibilidade de ser substituta no processo e não apenas
representante do proprietário. 

A ministra acolheu a alegação de violação do artigo 6º do CPC, o que justificou
o provimento do recurso especial. A Terceira Turma anulou o acórdão do tribunal
estadual e extinguiu o processo, sem resolução de mérito, por reconhecer a
ilegitimidade ativa da imobiliária.