O novo patamar do mercado imobiliário
Autor: Imovel NEWS | Publicado: 2012-04-05T11:53:00-07:00




  &nbsp;&nbsp;O mercado imobiliário caminha para o  patamar do desenvolvimento sustentado. Vários são os indícios do  processo, alicerçados em pesquisas mensalmente realizadas pelo  Secovi-SP, que acompanham o desempenho da área em termos de volume de  vendas e de lançamentos, com base em dados da Embraesp, e na observação  da linha histórica do segmento.
Para que se possa avaliar o  comportamento do mercado, é preciso considerar um período de tempo  maior. Imóvel não é produto similar aos de uma linha de produção  industrial. Entre a concepção e a entrega final das unidades de um  empreendimento, são consumidos três ou mais anos. Assim, ignorar essa  especificidade pode resultar em interpretações equivocadas. A análise  isolada do número de unidades vendidas, ou como foram vendidas e a que  preço, sem considerar o conjunto das operações, pode não conduzir à  correta avaliação. É a apreciação global dos indicadores disponíveis que  revela um setor e sua evolução, principalmente se esse segmento tem  elevado ciclo operacional.
À luz dessa premissa, cabe olhar o  passado recente de nossas atividades. Os anos 80 e 90 são considerados  décadas perdidas para a indústria imobiliária brasileira. Excetuando-se  os programas habitacionais no final do governo Figueiredo, pouco  aconteceu de substancial na produção de moradias do País. Nesse período,  o problema do setor e da sociedade teve um denominador comum: a falta  de financiamentos.
A situação começou a mudar somente a  partir de 2002, quando medida do Banco Central provocou a volta de  recursos para o crédito imobiliário. Era o então chamado Fundo de  Compensação de Variações Salariais (FCVS) virtual, um dinheiro que  deveria ter sido destinado à habitação, e não o foi. Mas a grande  mudança passa a acontecer de fato em 2004, com marco regulatório que  veio garantir segurança aos agentes financeiros, às empresas e aos  compradores de imóveis no Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Desde então, o mercado imobiliário vem  experimentando um notável crescimento, relacionado ao aumento do poder  aquisitivo e à volta dos financiamentos, com prazo e taxa de juros  compatíveis com o bolso do comprador.
Em 2004, os empréstimos realizados com  recursos da caderneta de poupança no Sistema Brasileiro de Poupança e  Empréstimo (SBPE) somaram R$ 3 bilhões, em âmbito nacional,  correspondentes a 54 mil unidades. De lá para cá, o incremento foi  excepcional. Chegamos em 2011 com R$ 80 bilhões em financiamentos (um  recorde histórico), equivalentes a 493 mil habitações, e a previsão para  este ano é de quase R$ 104 bilhões.
Essa curva ascendente teve um pico em  2010, que foi um ano incomparável. E houve uma razão concreta: o Produto  Interno Bruto registrou taxa de 7,6%.
Dinamismo econômico, renda  maior, confiança no futuro, forte demanda por imóveis, financiamento  abundante e produção condizente foram os ingredientes da receita do  surpreendente sucesso do setor.
E haveria tudo para essa receita  continuar funcionando em 2011 não fosse uma nova crise abalar a economia  mundial. O Brasil não ficou imune à desaceleração internacional, como  comprova o aumento de apenas 2,7% do PIB.
O mercado imobiliário na capital  paulista, que por ser o maior do País é também o mais sensível, sofreu  com a diminuição de três ingredientes na mencionada receita: a economia  arrefeceu, a confiança diminuiu e a demanda se retraiu um pouco. Tal  fato repercutiu no desempenho do setor, que passou a fazer o necessário  ajuste para que reencontrar o ponto de equilíbrio ideal, agora com  vistas a um crescimento sustentado.
Embora a comercialização no ano passado  tenha superado os níveis históricos médios, até mesmo com Valor Geral de  Vendas (VGV) ligeiramente maior, o mercado teve desempenho menor se  comparado unicamente aos elevados números de 2010.
Isso não significa uma desativação  preocupante, como alguns insistem em afirmar. Na verdade, o setor está  se ajustando às novas condições. Afinal, a grande função social do  mercado imobiliário é equilibrar oferta e demanda, para que se consiga a  estabilidade de preços
Essa é a ciência dos negócios  imobiliários. Uma ciência esquecida pela euforia que envolveu a todos,  graças a um cenário econômico exuberante, vis-à-vis à realidade de  outros países, e que agora se assenta em seu devido lugar.
Desse modo, sem entusiasmo exagerado,  mas com objetividade, é de se esperar que o mercado de imóveis continue a  apresentar bons resultados em 2012 e nos próximos anos. Inclusive, cada  vez mais bem distribuído no atendimento a diferentes faixas de renda  familiar.
Até 2022, será necessário produzir 23  milhões de novas moradias no País, de cerca de 1,9 milhão de habitações  por ano. Isso implica trabalhar muito para que programas governamentais,  como o Minha Casa, Minha Vida, funcionem para todos, inclusive nas  metrópoles. Implica, ainda, propor e defender a adoção de novos modelos  de ocupação urbana, sem os quais é impossível viabilizar os  empreendimentos e, por consequência, equilibrar oferta e demanda. Esses  são os novos desafios de nosso setor.
Fonte - Claudio Bernardes é presidente do Secovi-SP, Reitor da Universidade Secovi e titular da Ingaí Incorporadora S/A em 05/04/2012