Estudo de Caso Incorporações Imobiliárias - Quadro Comparativo
Autor: Luiz Claudio Silva Barbosa | Publicado: 2013-12-16T16:08:00-08:00



 

  
  
Introdução

A atividade proposta deverá analisar e viabilizar a
  incorporação de um terreno para fins de construção de unidade multifamiliar,
  sob a ótica do estudo estático e dinâmico do empreendimento que ora se
  apresenta. Para esta etapa, o incorporador/investidor deverá ter&nbsp; um conhecimento mais aprimorado do negócio
  a ser incorporado em razão dos riscos e incertezas&nbsp; envolvidos&nbsp;
  e que se não bem dimensionados podem comprometer a empresa
  incorporadora e os demais participantes, ou sejam, investidores, agentes
  financeiros e/ou permutantes.

A primeira análise sob o ponto de vista do fluxo de
  viabilidade é a do estudo estático, onde acontecem as premissas tais como, o
  projeto legal, quantidade de unidades, despesas financeiras, despesas de
  incorporação e a compra do terreno. Pode se dar por permuta total das unidades
  ou parte fora do empreendimento ou compra simples da área a ser edificada. O
  estudo estático, como o nome já diz, acontece em um mesmo espaço de tempo e
  onde é conhecido o montante a ser desembolsado ao vendedor/permutante pelo
  valor presente.

No entanto, é um estudo de avaliação preliminar e que
  não deve pesar na decisão da compra pelo incorporador.

A segunda análise é a do estudo dinâmico que requer
  conhecimentos de Administração Financeira, e que avalia o valor do dinheiro
  no tempo, auxiliando o analista na tomada de decisão para a realização do
  empreendimento. Caso a empresa não possua profissionais para análise , é
  fundamental a contratação de consultoria especializada , a fim de melhor
  otimização dos resultados esperados. Quanto mais detalhadas forem as
  informações sobre o fluxo de caixa envolvido no ativo imobiliário, mais serão
  afastados os riscos e as incertezas que certamente existem em qualquer
  transação comercial.

Os estudos ora apresentados certamente proporcionarão
  aos profissionais envolvidos, uma análise crítica e pormenorizada dos
  indicadores que norteiam a decisão de forma equânime na viabilidade e
  incorporação de empreendimentos imobiliários.











 

  
  
Cenário
  mais adequado ao perfil do incorporador&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
  

O estudo a seguir sugere um cenário onde um dado
  incorporador de perfil médio, portanto se enquadrando na maioria das empresas
  construtoras/incorporadoras decide pela melhor viabilidade para o
  empreendimento a ser incorporado&nbsp;
  seguindo um fluxo de estudos que veremos a seguir.



No fluxo chamado estudo estático, podemos notar algumas
  semelhanças com os cenários analisados como a composição do CP ( Capital
  Próprio) e cuja composição no cenário 1 é de 20% e no cenário 2 é de 100%,
  sendo no cenário 1 a participação do CT( Capital de Terceiros) da ordem de
  80%.



Podemos
  notar que o lucro sobre a receita é muito próximo, ou seja, 24,71% no cenário
  1 e 24,73% ( cenário 2)&nbsp; assim como o
  ponto de equilíbrio que nada mais é do que a relação entre despesas e
  receitas operacionais que somam 75,29% ( cenário 1) e 75,27% (cenário 2). Na
  compra do terreno pelo incorporador, vantagem para o cenário 1 ( 21,40%),
  embora tenha negociado o custo do mesmo em forma de permuta de 09 unidades a
  serem construídas .Nas unidades permutadas já embutidas no custo do terreno&nbsp; , o permutante&nbsp; leva vantagem em negócios futuros com o
  empreendimento já que o preço médio do m² para venda é praticamente o dobro
  daquele negociado com o incorporador. 

Outra
  premissa leva em conta o lucro do terreno e onde o cenário 1 leva uma pequena
  vantagem , 6,94% em relação ao cenário 2 e o lucro líquido do estático onde a
  vantagem para o cenário 2 é de 18,97%.

Confirmando
  as expectativas no fluxo de estudo do estático, nota-se que as pequenas
  diferenças enquadram-se nos argumentos pretendidos&nbsp; e que por esta razão somente não
  influenciariam na decisão do incorporador. Talvez sob uma ótica mais
  otimista, o cenário 2 apresenta uma ligeira vantagem por não ter permutado as
  unidades a serem construídas&nbsp; e com
  isto agregando valores na economia de escala.

No
  fluxo chamado estudo do dinâmico , os indicadores de viabilidade são mais
  confiáveis na decisão pela incorporação, pois consideram o valor do dinheiro
  no tempo, além das variáveis juros, inflação e retorno do investimento .No
  quadro comparativo, iremos definir qual o cenário mais atraente sob a ótica
  do investidor/ incorporador :

A
  partir do -item 3.1, o incorporador&nbsp;
  utiliza 20% do CP ( Capital Próprio) com o restante 80% de CT( Capital
  de Terceiros) para financiamento do empreendimento o que torna o custo de
  capital menos oneroso . No entanto, a exigibilidade do CT em termos de
  amortização fará com que o incorporador envide esforços nas campanhas de
  venda, a fim de gerar um fluxo de caixa que pague o aluguel do dinheiro em
  menor espaço de tempo. Podemos notar que o VPL do cenário 1 é menor do que o
  VPL do cenário 2 . Há ainda o custo do terreno com a permuta feita no cenário
  1, acarretando um VPL menor.

No
  item 3.3, o maior índice de lucratividade no cenário 1 se explica em razão da
  menor exposição de caixa ( entradas e saídas dos fluxos), do que no cenário
  2, e&nbsp; que torna ambos&nbsp; viáveis&nbsp;
  em razão da relação IL( Índice de Lucratividade)&gt;=..1.

(
  Fonte: NETO, Jocildo Figueiredo Correia, Excel para Profissionais de
  Finanças, Elsevier,2007)



No
  mesmo sentido, a TIR ( Taxa Interna de Retorno), item 3.5 do cenário 1 é

expressivamente
  mais atrativa do que a do cenário 2, em razão talvez da menor exposição de
  caixa e a MTIR( Taxa Interna de Retorno Modificada), item 3.6
  ligeiramente&nbsp; maior em consequência &nbsp;do&nbsp;
  reinvestimento dos fluxos intermediários calculados de acordo com uma
  dada taxa de reaplicação . 

(
  Fonte: NETO, Jocildo Figueiredo Correia, Excel para Profissionais de
  Finanças, Elsevier,2007)

No
  payback dinâmico, podemos notar mais uma vez que o esforço das vendas foi
  determinante para o menor período (cenário 1) , do que para o cenário 2.

Outra
  explicação para o menor payback, item 3.7, é a menor exposição do caixa,
  enquanto que no cenário 2, a maior exposição do caixa criou períodos maiores
  para o retorno do investimento.

No
  último item 3.8, o resultado financeiro do projeto no cenário 2 é
  expressivamente maior do que o do cenário 1, assim como o VPL( Valor Presente
  Líquido), item 3.2, pois ambos representam o aumento de riqueza em termos
  nominais gerados pelo projeto analisado.&nbsp;
  Apesar do menor custo de capital de terceiros em relação ao capital
  próprio ( cenário 1), e a maior exposição de caixa (cenário 2) que representa
  um risco&nbsp; aos acionistas/investidores,
  em razão do capital próprio ser não&nbsp; exigível,
  o cenário 2 conseguiu gerar maior riqueza com o fluxo de caixa gerado pela
  venda direta, apesar do payback descontado mais alongado.

(
  Fonte : NETO, Jocildo Figueiredo Correia , Excel para Profissionais de
  Finanças, Elsevier,2007)