Como pagar menos IR na venda de imóveis
Autor: Bruno Santiago Swerts | Publicado: 2012-02-14T11:33:00-02:00

Como pagar menos IR na venda de imóveisLegislação brasileira possui ao menos oito brechas que permitem  reduzir – e até zerar – a obrigação tributária gerada pelo ganho de  capital   João Sandrini, de          
São Paulo – Nenhum dono de imóvel costuma ficar triste quando aparecem  na mídia novos indicadores que mostram a rápida valorização das  propriedades nas principais cidades brasileiras. Mas o boom imobiliário  tem ao menos um efeito colateral. Como no momento da venda o governo  cobra Imposto de Renda sobre a valorização dos imóveis, muita gente toma  um susto quando descobre quanto deve à Receita Federal.
Os brasileiros devem recolher aos cofres públicos 15% da diferença  entre os preços de compra e venda de um imóvel – o que é chamado de  ganho de capital. Um apartamento adquirido por 400.000 reais em 2008 e  vendido agora por 700.000 reais, por exemplo, gera uma dívida tributária  de 45.000 reais (ou 15% de 300.000) a ser paga no mês seguinte ao  recebimento do dinheiro. A mordida do Leão seria mais do que suficiente  para comprar carro novo e com os principais opcionais, por exemplo.
Quem não planeja pagar tanto dinheiro ao governo pode procurar na  legislação brasileira algumas brechas para se amparar. Um bom  planejamento tributário permite reduzir e até mesmo eliminar essa conta.  A seguir, o advogado Eduardo Munhoz da Cunha, sócio do escritório  Katzwinkel &amp; Advogados Associados, explica oito formas de abater o  IR devido na venda de um imóvel:

1 – Usar o dinheiro da venda de um imóvel para comprar outro Esse é o jeito mais fácil de fugir da alíquota de 15% cobrada sobre o  ganho de capital. Para aproveitar o benefício estabelecido pela lei  11.196 de 2005, no entanto, é preciso ficar atento a uma série de  exigências. A primeira delas restringe a isenção apenas a casos de  compra e venda de imóveis residenciais. Além disso, o contrato de compra  precisa ser assinado até 180 dias após a venda. Portanto, se você está  interessado em mudar de residência, vale a pena tentar fechar os dois  contratos em datas parecidas.
Para beneficiar apenas as pessoas físicas e excluir quem vive da compra  e venda de imóveis, a Receita também estabeleceu que um proprietário só  tem direito a esse tipo de isenção uma vez a cada cinco anos. Por  último, se alguém vender uma casa de 500.000 reais com um ganho de  capital de 250.000 reais para comprar um terreno de 100.000 reais, terá  de pagar IR sobre a parcela de 150.000 que não foi aplicada na nova  aquisição. Se alguém não se enquadrar nas regras acima e não recolher o  imposto no mês seguinte à venda, terá de pagar IR sobre o ganho de  capital acrescido de juros e multa.

2 – Vender imóveis de até 440.000 reaisPara beneficiar a classe média e a população de baixa renda, a Receita  não cobra IR sobre o ganho de capital de imóveis vendidos por até  440.000 reais caso sejam atendidas duas condições: 1) o vendedor não  pode possuir outro imóvel em seu nome nem mesmo uma fração de outras  propriedades; e 2) a pessoa não pode ter vendido outros imóveis nos  últimos cinco anos. Com a valorização imobiliária, está cada vez mais  difícil aproveitar esse benefício, já que o valor-limite de 440.000  reais não é corrigido desde que a lei foi criada, em 1995.

3 – Vender imóveis comprados antes de 1969Essa regra só beneficia pessoas em idade mais avançada. Se o imóvel  tiver sido adquirido pelo contribuinte antes de 1969, não importa o  valor da aquisição ou da venda: haverá isenção total do imposto sobre o  ganho de capital.

4 – Isenção de IR sobre imóvel de herançaExiste uma única brecha para não pagar Imposto de Renda sobre o ganho  de capital de imóveis recebidos como herança. O Superior Tribunal de  Justiça (STJ) decidiu que não incide IR no caso de recebimento de  herança de pessoas falecidas antes de janeiro de 1998. Como já se  transcorreram mais de 13 anos desta data, muito pouca gente pode se  beneficiar da brecha. No entanto, em casos em que muitos herdeiros  disputam na Justiça o patrimônio do ente falecido, é possível que a  transmissão da herança ainda não tenha sido concluída.

5 – O tempo reduz o IRA lei 11.196 de 2005 estabelece um redutor do imposto pago sobre o  ganho de capital na venda de imóveis. Quanto mais tempo alguém passou  como proprietário de um imóvel, menos vai pagar em impostos. O cálculo  disso não é simples, mas não é preciso ficar preocupado. O próprio  programa de declaração do IR baixado anualmente no site da Receita  informa ao contribuinte qual será o efeito do redutor sobre o imposto do  devido.

6 – Declare todas as benfeitoriasA legislação tributária brasileira permite que os vendedores de imóveis  paguem IR apenas sobre o ganho líquido de capital. Gastos com reformas,  por exemplo, podem ser somados ao valor de compra do imóvel para  reduzir a base de cálculo sobre a qual incidirá o imposto. Para ter esse  direito, no entanto, o contribuinte precisa declarar todos os anos as  quantias gastas com benfeitorias e também guardar os recibos para que  seja possível comprovar as despesas à Receita Federal.
As notas e recibos devem conter o CPF ou o CNPJ dos profissionais e  empresas contratadas para a realização das reformas. Além disso, só  podem ser considerados gastos com reforma, construção e ampliação, bem  como o dinheiro investido em pequenas obras, como pintura, encanamento,  reparo em azulejos, pisos e paredes. Já a troca de móveis e a instalação  de cortinas não renderão nenhum benefício tributário.
Quem fez uma reforma no passado e esqueceu de informá-la poderá fazer a  declaração retificadora do IR, mudando esses valores em todos os anos  subsequentes. Mas atenção: o prazo para corrigir erros no formulário é  de cinco anos.

7 – Quem investe em vários imóveis deve abrir uma empresaDe uma forma geral, a legislação do Imposto de Renda é mais rigorosa  com pessoas físicas do que com empresas. Enquanto muitos brasileiros  pagam IR sobre quase a totalidade dos rendimentos, as empresas costumam  recolher como imposto um percentual do lucro líquido. Isso significa que  das receitas podem primeiro ser deduzidas despesas com fabricação e  comercialização de produtos, gastos com o pagamento de juros, impostos  cobrados em cascata como PIS e Cofins e outros valores para que só então  se chegue ao montante sobre o qual será aplicada a alíquota do IR.  Outra vantagem de abrir uma empresa é separar o patrimônio da pessoa  física e da jurídica – o que pode envolver uma série de benefícios  legais.
No caso de alguém que investe em imóveis e vive da renda de aluguéis, é  necessário conhecer as alíquotas, os casos de isenção e os redutores do  imposto para calcular qual a melhor forma de pagá-lo. As alíquotas  variam tanto para pessoas físicas (de acordo com o total de rendimentos)  quanto para jurídicas (segundo a natureza da empresa e o regime  tributário escolhido). Portanto, vale a pena consultar um tributarista  ou um contador que seja capaz de estudar caso a caso, fazer os cálculos e  optar por um ou outro regime.

8 – Como proceder com herançasEm geral, imóveis recebidos de herança podem gerar IR a pagar assim que  a escritura seja lavrada no nome dos herdeiros. Para evitar a mordida  do Leão, muita gente declara que o imóvel foi passado pelo mesmo valor  que foi comprado pelo ente falecido alguns anos ou décadas atrás. Dessa  forma, não há ganho de capital nem IR a pagar. O problema é que, quando o  imóvel for finalmente vendido, a mordida do Leão poderá somar uma  verdadeira bolada, já que um apartamento comprado pelo equivalente a  100.000 reais, por exemplo, pode ser vendido décadas depois por 1 milhão  de reais.
Em muitos casos, o melhor procedimento é atualizar o valor do imóvel no  momento da transmissão da escritura. Se o bem tiver sido adquirido  entre 1970 e 1988, haverá redução proporcional sobre o valor do ganho de  capital à razão de 5% ao ano, conforme tabela abaixo:

    Ano de Aquisição ou Incorporação    Percentual de Redução   
    Até 1969    100%   
    1970    95%   
    1971    90%   
    1972    85%   
    1973    80%   
    1974    75%   
    1975    70%   
    1976    65%   
    1977    60%   
    1978    55%   
    1979    50%   
    1980    45%   
    1981    40%   
    1982    35%   
    1983    30%   
    1984    25%   
    1985    20%   
    1986    15%   
    1987    10%   
    1988    5%   
 Logo, um imóvel adquirido em 1980 poderá ser passado para o nome dos  herdeiros pelo valor de mercado atual com um desconto de 45% sobre o IR  que normalmente seria cobrado pelo ganho de capital. É verdade que o  desembolso do dinheiro será antecipado. No entanto, se os herdeiros  receberem o imóvel pelo valor histórico, abrirão mão de um desconto  representativo. 

Disponível em: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imposto-de-renda/noticias/8-formas-de-driblar-o-pagamento-de-impostos?p=3#link