11 Razões para o preço dos Imóveis seguir em alta
Autor: JaneteK | Publicado: 2011-06-29T14:30:00-03:00

Conheça os argumentos de quem acha que os valores
dos imóveis no Brasil só vão parar de subir se houver
alguma grande tragédia na economia.
João Sandrini - Revista Exame
1 – Os preços subiram muito, mas não são absurdos
São Paulo &nbsp;– EXAME.com publica nesta quarta-feira a segunda reportagem da série sobre os preços dos imóveis no Brasil.&nbsp;Após mostrar ontem os sinais de que já pode haver uma bolha no mercado, hoje serão apresentados os argumentos de quem acha que&nbsp;o país está apenas no começo de um longo ciclo positivo para o mercado imobiliário. O&nbsp;argumento número 1 desse grupo é que os preços não são nenhum absurdo mesmo após&nbsp;a alta recente. Para Fabio Nogueira, sócio-fundador da BFRE, os preços estavam&nbsp;errados até meados da década de 2000 &nbsp;– e não agora. A valorização dos últimos anos&nbsp;representou apenas uma correção após um período de quase 20 anos de defasagem em relação à inflação. A partir do momento em que a economia brasileira deu um salto e mudou de patamar, era natural que os preços dos imóveis se valorizassem. A realização&nbsp;de grandes eventos esportivos como a Copa e as Olimpíadas no país também&nbsp;ajudou o mercado em cidades como Rio de Janeiro e São Paulo. Mesmo com a&nbsp;recuperação recente, há dados que comprovam que os preços ainda não são exagerados.Um estudo do banco JPMorgan, por exemplo, mostra que o valor dos imóveis no Brasil&nbsp;corresponde a 5,5 vezes a renda anual média das famílias. Na China ou Singapura, essa&nbsp;proporção chega a 11 vezes. Haveria, portanto, espaço para que os preços se mantenham&nbsp;em alta.2 – A demanda por imóveis anda muito forteNeste mês, a incorporadora Brookfield lançou o empreendimento One World Offices&nbsp;&nbsp;na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro. Todos os 830 escritórios e salas comerciais&nbsp;valiam 220 milhões de reais e foram vendidos em apenas cinco dias. Nos últimos anos,&nbsp;não têm sido raros os empreendimentos imobiliários vendidos com uma velocidade&nbsp;espantosa, tamanha é a demanda atual. Além do interesse de investidores por imóveis&nbsp;comerciais, o apetite de todas as classes sociais por moradias melhores também anda&nbsp;muito superior ao das duas décadas anteriores. Para o americano Peter Turtzo, vicepresidente da Sotheby’s International Realty, o programa Minha Casa, Minha Vida&nbsp;estaria por trás desse fenômeno. Os subsídios governamentais aliados às facilidades de crédito permitiram que muita gente tivesse acesso à compra da primeira casa própria. Já&nbsp;as outras escalas da pirâmide passaram a ter a oportunidade de dar um passo adiante e&nbsp;vender a atual residência para comprar uma melhor. Na semana passada, a presidente Dilma Rousseff &nbsp;lançou o programa Minha Casa, Minha Vida 2 e prometeu a construção de mais 2 milhões de casas populares. Estariam dadas as condições, portanto, para que a&nbsp;demanda por residências continue forte ao menos até 2014. O desaquecimento no ritmo&nbsp;de venda dos imóveis em São Paulo no primeiro quadrimestre, mostrado por números&nbsp;do Secovi e do Creci, não seriam motivo de preocupação. “A queda nas vendas é apenas&nbsp;efeito sazonal de um Carnaval que veio em março”, diz Gonzalo Fernandez, presidente&nbsp;da imobiliária Fernandez Mera. “As incorporadoras adiaram alguns lançamentos no&nbsp;início deste ano, mas a demanda segue robusta.”3 – Há espaço para o crédito imobiliário crescerO crédito imobiliário tem crescido muito rápido no Brasil, mas ainda é pequeno quando&nbsp;comparado ao de outros países. No Brasil, os empréstimos para a compra de imóveis&nbsp;somam cerca de 5% do PIB – contra 11% do México e 18% do Chile. É lógico que cada&nbsp;país tem suas idiossincrasias, mas é inegável que os números provam que ainda há&nbsp;espaço para crescimento. Fabio Nogueira, sócio-fundador e diretor da BFRE, cita outros&nbsp;números para mostrar que o Brasil ainda está longe de uma bolha do crédito, como as&nbsp;que estouraram nos Estados Unidos e na Europa em 2008. Os financiamentos custam ao&nbsp;menos 11% ao ano por aqui (entre custos com juros e seguros), contra 4% no exterior.&nbsp;Em média, o brasileiro toma 62% do valor do imóvel emprestado e coloca outros 38%&nbsp;do próprio bolso. O prazo médio dos financiamentos é de 15 anos – apesar de os prazos&nbsp;máximos oferecidos pelos bancos já chegarem a 30 anos. Aqui somente os bancos e as&nbsp;incorporadoras financiam os imóveis e não é possível tomar mais de um empréstimo por&nbsp;pessoa nem financiar um valor que supere o do próprio bem. Apesar de mais agressivas,&nbsp;as instituições financeiras brasileiras continuam bem mais criteriosas que as americanas, que liberavam financiamentos para um público ironicamente apelidado de NINJA (No&nbsp;Income, No Job or Asset). Como muitos brasileiros colocam dinheiro do próprio bolso&nbsp;para comprar imóveis, terão motivos para lutar e pagar as prestações até o final,&nbsp;evitando que os imóveis sejam retomados pelo banco em um eventual momento de&nbsp;dificuldade. Além disso, quando tiverem imóveis já próximos de serem quitados, não&nbsp;vão vendê-los a qualquer preço como ocorreu nos EUA e deverão esperar até a chegada&nbsp;de outro momento favorável no mercado. “Só uma alta alavancagem pode fazer com&nbsp;que os preços despenquem 50% como nos EUA”, diz Fabio Nogueira. “Não vejo isso&nbsp;ocorrendo no Brasil nem se houver uma freada brusca na economia.4 – Faltam imóveis comerciais no BrasilA oferta de imóveis é pequena para atender a demanda em praticamente todos os&nbsp;segmentos do mercado brasileiro. No entanto, entre imóveis comerciais, há uma&nbsp;abundância de números que sustentam a visão de escassez. Segundo André Rosa,&nbsp;diretor de vendas e investimentos da consultoria Jones Lang LaSalle, todo o estoque de&nbsp;prédios de escritórios de alto padrão destinados a abrigar grandes empresas em São&nbsp;Paulo soma 2,6 milhões de metros quadrados. Isso é apenas &nbsp;uma pequena fração do&nbsp;inventário de Nova York (22 milhões de metros), Washington (16 milhões) ou Boston&nbsp;(8,6 milhões). É a própria escassez que tem levado as grandes empresas a fechar&nbsp;contratos de pré-locação em edifícios que só ficarão prontos daqui a vários meses. “Dos&nbsp;três edifícios de alto padrão na avenida Faria Lima &nbsp;que serão entregues neste ano,&nbsp;um está 100% locado e dois estão com 70% dos contratos já fechados”, diz Fernando&nbsp;Faria, vice-presidente da consultoria CBRE. “Em um mercado equilibrado, o edifício teria apenas 30% de ocupação no momento da entrega das chaves.” Esse problema pode&nbsp;ser observado nas sete principais capitais brasileiras, que possuem taxas de vacância em&nbsp;edifícios corporativos inferiores a 6% do estoque. Nem mesmo o grande número de&nbsp;entregas previstas para 2011 e 2012 deve ser suficiente para mudar o cenário. “Falta&nbsp;tudo para as empresas brasileiras. Não temos escritórios, galpões industriais, centros de&nbsp;distribuição, lojas nem hotéis em número suficiente”, diz André Rosa, da Jones Lang.&nbsp;5 – O câmbio influencia a visão de que os imóveis estão&nbsp;caros demaisOs aluguéis dos imóveis estão caros no Brasil quando comparados aos cobrados nos&nbsp;Estados Unidos, por exemplo. Mas o câmbio tem um papel importante nessa conta. “Se&nbsp;o dólar não estivesse desvalorizado, não chegaríamos a essa situação de haver imóveis&nbsp;para locação mais baratos em Manhattan do que em São Paulo”, diz Fernando Faria,&nbsp;vice-presidente da CBRE. Portanto, o ajuste dos preços ao que pode ser considerado&nbsp;normal pode acontecer sem a desvalorização dos imóveis no Brasil, mas apenas com o&nbsp;fortalecimento do dólar em relação ao real. André Rosa, da Jones Lang, também lembra&nbsp;que os preços dos aluguéis cobrados hoje estão dentro do que as empresas brasileiras&nbsp;são capazes de pagar. Ele lembra que a imensa maioria dos contratos de locação&nbsp;fechados no país tem uma cláusula de “early termination”. Se achar que o preço está&nbsp;acima de suas possibilidades ou de um patamar considerado justo, o locatário pode&nbsp;pagar uma multa e devolver o imóvel ao proprietário. “Essa legislação funciona como&nbsp;uma proteção contra bolhas”, diz Rosa.6 – Os preços dos terrenos empurram os imóveis para&nbsp;cimaEm cidades como Rio de Janeiro ou São Paulo, as grandes incorporadoras têm&nbsp;protagonizado uma competição ferrenha por terrenos. Os espaços disponíveis para&nbsp;novos empreendimentos em áreas centrais dessas cidades são raros. Em geral, os poucos&nbsp;terrenos que ainda sobram ou não estão à venda ou possuem diversas pendengas&nbsp;jurídicas. “Com o atual preço dos terrenos, não vejo como as incorporadoras possam&nbsp;cobrar menos pelos imóveis”, diz Gonzalo Fernandez, presidente da Fernandez Mera.&nbsp;“Acredito, inclusive, que os preços dos lançamentos que serão feitos no segundo&nbsp;semestre serão 10% ou 15% maiores para refletir o aumento dos terrenos no ano&nbsp;passado.” Há poucos dados sobre os preços de áreas desocupadas nas metrópoles, mas&nbsp;Fernandez estima que os valores praticamente dobraram nos últimos dois anos. &nbsp;Uma&nbsp;prova de como o terreno influencia o custo final de uma obra é o bairro do Morumbi&nbsp;. Como ainda há diversos terrenos disponíveis por lá, os preços dos imóveis têm&nbsp;subido bem menos que nas regiões centrais de São Paulo.7 – A Prefeitura de São Paulo contribui para a escassezUm dos culpados pela falta de terrenos na cidade de São Paulo é a própria Prefeitura.&nbsp;Desde a década de 1970, o poder público tem tomado medidas para restringir cada vez&nbsp;mais a ocupação do solo na cidade. Além das leis de zoneamento equivocadamente&nbsp;restritivas, as incorporadoras que estão dispostas a pagar as pesadas taxas exigidas pela&nbsp;Prefeitura para desenvolver projetos na cidade também têm encontrado dificuldades&nbsp;para comprar os títulos de outorga, já esgotados em vários bairros. As políticas,&nbsp;elaboradas com o objetivo de evitar os problemas de um adensamento exagerado, só&nbsp;agravaram problemas como o trânsito, já que obrigaram as incorporadoras a lançar&nbsp;empreendimentos cada vez mais longe. O resultado é que alguns terrenos hoje já&nbsp;representam entre 50% e &nbsp;60% do custo de uma obra &nbsp;– &nbsp;e quem paga a conta é o&nbsp;comprador.8 – Os custos da construção também sobem rápidoNão são apenas os terrenos que pressionam os preços dos imóveis. Aluguel de&nbsp;equipamentos, materiais de construção e contratação de mão-de-obra ficaram bem mais&nbsp;caros nos últimos anos. Para o vice-presidente da construtora Racional Engenharia,&nbsp;Marcos Santoro, não há como esses preços se acomodarem em um ambiente em que&nbsp;haverá grandes obras de infraestrutura sendo realizadas para a Copa e as Olimpíadas e&nbsp;com o atual boom imobiliário. O professor O João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de&nbsp;Real Estate da Poli-USP, lembra que o avanço tão rápido dos custos tem criado&nbsp;dificuldades para as próprias incorporadoras avaliarem o valor justo de um imóvel no&nbsp;momento do lançamento. Muitas empresas acabam incluindo uma margem de segurança&nbsp;na hora de fixar o &nbsp;preço justo &nbsp;– o que encarece o imóvel para o consumidor. Mesmo&nbsp;assim, as incorporadoras não estão ganhando mais dinheiro. As margens de lucro das&nbsp;empresas, na verdade, estão sendo corroídas pela alta das despesas – tanto que as ações&nbsp;das maiores companhias do setor têm apanhado na BM&amp;F Bovespa.9 – As incorporadoras sabem como fazer um imóvel&nbsp;caber no bolso do consumidorPor mais que os preços tenham subido, as incorporadoras sabem muito bem como fazer&nbsp;uma residência caber no bolso dos potenciais compradores. Uma tendência do mercado&nbsp;imobiliário paulista, por exemplo, foi aumentar o número de lançamentos nas regiões&nbsp;mais afastadas do centro da cidade, onde os terrenos são mais baratos. A proporção&nbsp;entre lançamentos na capital e na região metropolitana já foi igual a 80%-20% no&nbsp;passado, mas hoje está bem próxima de 50%-50%. Em Jundiaí , a 60 km de São&nbsp;Paulo, por exemplo, os lançamentos dobraram nos últimos dois anos &nbsp;– e 30% dos&nbsp;compradores trabalham na capital. Outro artifício utilizado pelas incorporadoras foi&nbsp;reduzir o tamanho dos apartamentos lançados em bairros nobres e melhorar a área&nbsp;comum dos edifícios para que famílias possam se sentir bem e receber amigos mesmo&nbsp;morando em apartamentos de 50 metros quadrados. Para Gonzalo Fernandez, presidente&nbsp;da Fernandez Mera, quando os preços baterem em um teto no Rio de Janeiro e em São&nbsp;Paulo, provavelmente a incorporadoras vão concentrar seus lançamentos em outras&nbsp;capitais brasileiras. A busca por uma atuação mais forte longe dos grandes centros já&nbsp;começou e deve se intensificar nos próximos anos.10 – O mercado de capitais vai permitir o crescimento&nbsp;do crédito imobiliárioBancos e especialistas em crédito imobiliário já admitem que os recursos do FGTS e da&nbsp;caderneta de poupança já não serão suficientes para financiar o crescimento dos&nbsp;financiamentos a partir de 2013 se a liberação de empréstimos continuar se expandindo&nbsp;no ritmo atual. A redução da oferta de crédito poderia ser fatal para a escalada dos&nbsp;preços. Muita gente, no entanto, argumenta que existe no mercado de capitais brasileiro&nbsp;algumas alternativas para que bancos e construtoras possam captar recursos. A principal&nbsp;delas seria a securitização, uma operação por meio do qual os bancos repassam a&nbsp;investidores carteiras de créditos e levantam o capital necessário para realizar novos&nbsp;empréstimos. Para Fabio Nogueira, sócio-fundador da BFRE, o instrumento de&nbsp;securitização com maior potencial de crescimento no Brasil são os CRI (certificados de&nbsp;recebíveis imobiliários). Esses papéis foram regulamentados em 1997, passaram por&nbsp;diversos testes no Brasil, mas ainda não ganharam a escala necessária nem um mercado&nbsp;secundário com liquidez. Somente a Caixa Econômica Federal &nbsp;já fez uma oferta&nbsp;de CRI com valor mínimo de 10.000 reais e prioridade para a pessoa física. Mas com a&nbsp;queda dos juros e a necessidade dos bancos de captar dinheiro no mercado, diz&nbsp;Nogueira, o estoque de CRI no Brasil poderia crescer dos atuais 30 bilhões de reais para&nbsp;algo em torno de 300 bilhões de reais. Outra ideia em discussão é que os bancos possam&nbsp;emitir CDBs de longo prazo exclusivos para o mercado imobiliário que contem com&nbsp;incentivos fiscais. Um problema comum a todos os instrumentos de captação de&nbsp;recursos para o setor é a falta de interesse dos fundos de pensão, os grandes detentores de poupança de longo prazo no país. Nos últimos anos, essas instituições têm preferido&nbsp;investir no mercado de ações que em imóveis. “Se o governo atender ao pleito do setor&nbsp;e der isenção de Imposto de Renda para o CDB imobiliário, certamente haverá demanda&nbsp;dos investidores”, diz Joe Powell, da consultoria Crédito Imobiliário Fácil.11 – Quase tudo custa mais no BrasilA economia brasileira possui diversas ineficiências que contribuem para elevar o preço&nbsp;de praticamente tudo que é vendido por aqui. Não é à toa que os carros brasileiros sejam&nbsp;os mais caros do mundo e que os restaurantes nacionais &nbsp;cobrem preços muitas&nbsp;vezes superiores aos de Nova York ou Londres. Há toda uma conjuntura&nbsp;macroeconômica que explica esses valores. Os impostos são muito altos, assim como as&nbsp;taxas de juros. A competição na maioria dos setores não é suficiente para manter as&nbsp;margens de lucro das empresas em patamares interessantes para o consumidor. Somente&nbsp;a mão de obra ainda parece competitiva no Brasil &nbsp;– o que, para os assalariados, não é&nbsp;algo a se comemorar. O resultado é que, com exceção de alimentos, quase tudo no&nbsp;Brasil parece hoje mais caro que nos EUA. Por que com os imóveis seria diferente.