Ação Renovatória e a Proteção do Ponto Comercial
Autor: Rodrigo César | Publicado: 2015-04-22T17:06:00-03:00


Acerca do ponto comercial, é sabido se tratar do local do qual está estabelecido o comerciante que cotidianamente realiza a sua prática comercial.



No mesmo diapasão, para a legislação brasileira, trata-se o ponto comercial de direito incorpóreo integrante do estabelecimento comercial, onde o empresário exerce a sua atividade de forma a fidelizar seus clientes em espaço do qual, ao decorrer do tempo, adquire apreciação econômica, sendo digno, portanto, de amparo do direito empresarial.



Neste jaez, para que o locatário – empresário prorrogue o contrato de locação que está em vigência, no intuito de resguardar o seu direito de proteção sobre o ponto comercial, é necessário que ajuíze a denominada Ação Renovatória perante o locador, a qual possui respaldo jurídico na Lei nº 8.245/91.



De acordo com a legislação brasileira, para que a Ação Renovatória seja proposta é imprescindível que o empresário preencha vários requisitos, essenciais e cumulativos, previstos nos incisos I, II e III do art. 51 da Lei nº 8.245/91, a saber:&nbsp;



1) O locatário deve ser empresário e explorar o seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 03 (três) anos;&nbsp;2) O contrato deve ser escrito e possuir prazo determinado, não sendo admitida a modalidade verbal;3) O prazo do contrato a ser renovado deve ser de no mínimo, 05 (cinco) anos.



Desta feita, há que se atentar o empresário quanto ao preenchimento dos requisitos acima, principalmente no tocante ao prazo estipulado no contrato de locação, que deverá ser determinado, não possuindo qualquer direito o locatário que deixa o contrato de locação, a princípio firmado em caráter determinado, tornar-se prorrogado por prazo indeterminado.



Explica-se: Encerrado o prazo estipulado no contrato, se o locatário – empresário permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta) dias sem qualquer oposição do locador, o contrato de locação anteriormente firmado, fica automaticamente prorrogado por prazo indeterminado, perdendo, desta forma, o direito a pleitear em juízo o locatário, a proteção do ponto comercial, hipótese da qual o locador poderá notificá-lo por escrito a fim de que desocupe o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias, podendo, logo em seguida, pedir o seu despejo, sem a necessidade de justificar o motivo, não sendo devido ao empresário também, qualquer ressarcimento a título de perdas e danos.&nbsp;



Constata-se também, além da observância dos requisitos acima previstos, que a Lei estipula prazo decadencial para a propositura da Ação, a qual deve ser ajuizada entre um 1 (um) ano e 06 (seis) meses antes do término do contrato a ser renovado. Assim, se o contrato de locação possui término do prazo em abril de 2014, a propositura da Ação Renovatória deve se dar entre abril de 2013 até outubro de 2013, ou seja, 06 meses antes do término do contrato.



Ainda, cumpre ressaltar que, caso a Ação não seja intentada no prazo legal, o locatário perde o direito de proteção ao ponto comercial do estabelecimento, ficando a mercê do locador, que poderá pleitear valores desarrazoáveis a título dos alugueres, não restando alternativa ao empresário, há não ser aceitar as condições propostas, já que fez a sua clientela naquele ponto e depende dele para desenvolver a sua atividade comercial.



Neste sentido, visando à proteção do ponto comercial pelo empresário, destacam-se as seguintes considerações: Alugue o imóvel pelo período mínimo de 05 (cinco) anos; fique atento ao prazo para o ingresso da Ação Renovatória; mantenha um bom relacionamento com o proprietário do imóvel; pague o aluguel e as despesas provenientes do imóvel sempre em dia; verifique o zoneamento da área urbana antes de alugar o imóvel – garantindo, desta forma, a regularização da atividade comercial pretendida e verifique a regularidade predial do imóvel a ser objeto da locação, pois, sendo constatada irregularidade pode ser que não seja expedido o alvará de funcionamento do estabelecimento.



Ao final, cumpridas as formalidades e requisitos legais e observados os prazos já mencionados, o empresário terá o direito de propor a Ação Renovatória, garantindo, desta forma, a proteção de seu ponto comercial.



Fonte:&nbsp;Kellen da Costa Silva, advogada no Escritório Resina e Marcon Advogados Associados, Pós-graduanda em Processo Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, PUC – São Paulo, Brasil. Pós-Graduada em Direito Público pela Rede de Ensino Luiz Flávio Gomes, São Paulo, Brasil, especialista em contratos pela Fundação Getúlio Vargas – FGV. Disponível em: &lt;http://www.resinamarcon.com.br/artigo/307/a-o-renovat-ria-e-a-prote-o-do-ponto-comercial/&gt;. Acessado em 22/04/2015