Dicas para comprar um imóvel na planta
Autor: Alexandre Barion | Publicado: 2012-01-05T06:35:00-08:00

&nbsp;Fonte: http://www.forumimobiliario.com.br/2011/05/dicas-para-comprar-um-imovel-na-planta/ (17 / 05 / 2011)
Transcrição de guia com as perguntas mais freqüentes na hora da compra de seu imóvel de lançamentos ou na planta.
01- O que é um lançamento imobiliário?É a abertura de vendas de um empreendimento imobiliário após o seu Registro de Incorporação. O início das vendas é acompanhado de eventos e ações promocionais.
02 – Qual a vantagem de se comprar um imóvel no seu lançamento?Quando você compra um imóvel no lançamento, pode escolher a unidade mais adequada à 
sua preferência, além de encontrar as melhores condições de preço e formas de pagamento, nesta fase.
03 – O que significa comprar um imóvel na planta?Significa comprar um imóvel quando ele está sendo lançado, ou seja, o imóvel não se encontra pronto. Ele será construído e, após um prazo que varia entre 18 a 36 meses, dependendo do tipo do imóvel, será entregue pela Incorporadora ao proprietário. É um bem de entrega futura.
04 – Que cuidados deve-se tomar para comprar um imóvel na planta?Verifique se realmente o imóvel escolhido atende as suas necessidades quanto ao tamanho, localização, infra estrutura oferecida e a sua planta. Planeje seu futuro e analise se o valor e a forma de pagamento deste imóvel se encaixam na sua capacidade de pagamento. Verifique se o projeto do empreendimento encontra-se aprovado e o seu Memorial de Incorporação registrado. Pesquise se a Incorporadora e Construtoras são saudáveis e possuem credibilidade.
05 – Como sei se devo confiar numa Incorporadora?Obtenha informações sobre a tradição desta Incorporadora, verificando:* Há quanto tempo ela trabalha no mercado.* Quantos empreendimentos ela entregou.* Padrão de qualidade de seus produtos e a pontualidade na entrega dos seus imóveis.
06 – Como posso obter informações adicionais sobre uma Incorporadora?Hoje em dia, muitas Incorporadoras têm capital aberto na Bolsa de Valores. Por esse motivo, devem divulgar seus resultados trimestralmente. Você deve encontrar o balanço destas empresas nos seus respectivos sites.Outra forma, seria verificar se as obras em andamento da Incorporadora contam com financiamento bancário para suprir as despesas de construção. Além de o próprio financiamento ser uma garantia de que a obra será entregue, os bancos só o concedem às empresas com boa ?saúde financeira?.
07 – A responsabilidade de entrega do imóvel é da Incorporadora ou da Construtora?Ainda que a Incorporadora possa contratar uma Construtora para a execução das obras, a obrigação para entregar a unidade autônoma cabe sempre a Incorporadora, que assume essa responsabilidade pelo exercício de sua atividade, que é prometer entregar as unidades autônomas em contrapartida do recebimento de preço certo e ajustado.
08 – O que encontro em um estande de vendas?O estande de vendas é usualmente construído no local onde será erguido um empreendimento imobiliário. Nele, encontram-se expostos a maquete do projeto, plantas e imagens dos apartamentos e das áreas comuns, bem como, na maioria das vezes, o apartamento modelo decorado. No estande encontram-se também os corretores de imóveis treinados para apresentar o empreendimento.
09 – Para que serve o apartamento modelo decorado?Ele tem a finalidade de mostrar em escala real as características da planta do apartamento, apresentando também uma sugestão de decoração.
10 – O que é um imóvel na planta?É o imóvel comercializado durante a fase de lançamento, ou seja, antes do início da construção.
11- O que é um memorial de acabamento?É a relação dos materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel.Esse memorial deve ser apresentado e rubricado pelo comprador no ato da compra do imóvel.
12 – O que é área privativa?É a área de um imóvel, medida em metros quadrados, de uso exclusivo de seu proprietário, ou seja, a área interna dos apartamentos delimitada pela superfície externa das paredes.
13 – O que é área comum?É a área que pode ser utilizada por todos os moradores de um condomínio. Como exemplo temos o salão de festas, lobby de entrada, piscina, entre outros.
14 – Quando as áreas comuns são entregues equipadas e decoradas. Qual a vantagem disto?Alguns empreendimentos são entregues com as áreas comuns equipadas. Esse procedimento é vantajoso, pois se evita que, logo nos primeiros meses após a instalação do condomínio, os moradores tenham que arcar com despesas adicionais para realizar estes serviços.
15 – O que é Corretagem Imobiliária?É a comissão paga ao corretor de imóveis pelos serviços de intermediação imobiliária.
16 – Para quem devo pagar o valor da corretagem?A corretagem deve ser paga à Imobiliária ou ao Corretor de Imóveis que tenha realizado a intermediação da aquisição do seu imóvel. Tal comissão somente será devida à Imobiliária ou ao Corretor se a compra do imóvel for concretizada, isto é, após a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda.
17 – O que é Incorporação Imobiliária?Ato de empreender um projeto imobiliário. É o meio pelo qual alguém, pessoa física ou jurídica, se compromete a construir um edifício, ou conjunto deles, com diversas unidades autônomas, sendo-lhe permitido comercializar as unidades que o comporão, antes ou durante a fase de construção do empreendimento.Para que a Incorporação Imobiliária produza os efeitos e permita a venda da unidades imobiliárias autônomas, é necessário o seu registro no Ofício de Registro de Imóveis competente, que inclusive dá segurança ao adquirente&nbsp; quanto a condição técnica e idoneidade do incorporador, à legitimidade do projeto, às características e metragem do imóvel, bem como as regras de convivência em condomínio.É o processo que permite a comercialização legal de um empreendimento que ainda se encontra na planta.
18 – Qual lei rege as Incorporações Imobiliárias?É a&nbsp; Lei Federal nº 4.591 de 1964 que dispõe sobre as Incorporações Imobiliárias.
19 – O que é um memorial de Incorporação?É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no artigo 32 da lei 4.591/64, entre outros. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.
20 – Por que é essencial o registro da Incorporação Imobiliária para venda de unidades ainda não construídas?A lei brasileira determina que o incorporador somente poderá negociar unidades autônomas em edifícios em construção ou a construir após o registro do Memorial de Incorporação.A razão de tal exigência está no fato de a incorporação pressupor a aprovação do projeto&nbsp; de construção, a regularidade documental da propriedade e a regularidade da situação documental do incorporador, o que se traduz em segurança jurídica ao adquirente de coisa futura.
21 – Que documentos devo verificar antes de assinar um contrato?É importante verificar se o imóvel encontra-se com o projeto devidamente aprovado e com o alvará emitido pela respectiva Prefeitura municipal. Também é fundamental que se verifique a certidão de matrícula do imóvel, onde deve constar que a sua Incorporação Imobiliária está devidamente registrada. Vale verificar também a minuta da convenção de condomínio arquivada no registro do Memorial de Incorporação, em que constam as futuras regras condominiais.
22- Quando vendo um imóvel a que tributação estou sujeito?Quando se vende um imóvel com lucro, ou seja, quando o valor da venda for maior que o valor da compra, existe a incidência de 15% de tributação sobre a diferença (ganho de capital). Esse imposto deve ser pago através de DARF. Existe isenção de imposto caso o imóvel tenha valor inferior a R$ 440 mil, seja o único bem do contribuinte e o mesmo não tenha vendido nenhum imóvel nos últimos 5 anos. Existem outras regras específicas que podem ser consultadas no regulamento do Imposto de Renda da Recita Federal.
23 – O que é Tabela Price ?É um sistema de financiamento em que as parcelas são iguais, sendo a amortização declinante e os juros crescentes. Também conhecido como Sistema Francês de Amortização.
24 – O que é sistema SAC ?É o sistema de financiamento em que as prestações são decrescentes, com amortização constante e juros decrescentes.
25 – O que é índice de correção?É um índice pactuado em contrato para atualização monetária dos valores envolvidos no mesmo.
26 – O que é INCC ?Elaborado pela Fundação Getulio Vagas, o Índice Nacional de Custo da Construção afere a evolução dos custos de construções habitacionais. É usualmente utilizado para correção de aquisição de imóveis, aplicado durante o período de construção.
27 – O que é IGP-M ?Calculado pela Fundação Getulio Vargas, o Índice Geral de Preços é divulgado no final de cada mês. É utilizado para a correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado sobre as parcelas com vencimento após as entrega da chaves do imóvel em contratos que prevêem pagamentos diretamente a construtora.
28 – O que é TR ?É a Taxa Referencial de Juros utilizada para a correção da Caderneta de Poupança.É também utilizada na correção das parcelas de pagamento de imóveis adquiridos por financiamento bancário nas parcelas pós-chaves.
29 – Qual o índice de correção normalmente utilizado na aquisição de um imóvel na planta ?Quando se compra um imóvel com financiamento provido diretamente pela Incorporadora, na maioria dos casos, se utiliza como índice de correção das prestações o INCC durante o período da construção.Após isso, o índice de reajuste passa a ser o IGP-M, acrescendo-se 12% ao ano, sistema Price. Quando se compra um imóvel com financiamento bancário, adota-se, usualmente o INCC durante o período de construção. Depois disso, e devido repasse de financiamento ao Banco Financiador, o índice de reajuste passa a ser a TR, acrescida de uma taxa de financiamento previamente estabelecida pelo mesmo.
30 – Qual a melhor forma de pagamento de um imóvel ?A melhor forma depende exclusivamente de sua receita. Deve-se analisar qual fluxo de pagamento melhor se adapta à sua renda familiar. Hoje, existem vários financiamentos junto a instituições financeiras com prazo de pagamento em até 30 anos e com taxas de juros muito atrativas. O importante é você pesquisar e analisar o melhor fluxo de pagamento de acordo com sua capacidade financeira.
31 – Comprar um imóvel pensando na sua aposentadoria é uma boa estratégia?Sim. Além de utilizar o imóvel como fonte de renda, através dos aluguéis, no longo prazo, a sua valorização vem superando a inflação.
32 – O que é carência para entrega do imóvel?Ao adquirir um imóvel na planta, você é informado sobre o prazo de conclusão da obra.A carência é um prazo adicional, usualmente de 6 meses, utilizado caso ocorra alguma eventualidade na execução do empreendimento.
33- Quando compro um imóvel é possível modificar a planta e o acamento do mesmo?Algumas Incorporadoras permitem que seus clientes escolham alternativas de planta e acabamentos que mais se adaptam às suas necessidades. A escolha por essas opções não precisa ser realizada no momento da compra, durante a fase de lançamentos. Usualmente estipula-se um prazo no qual o cliente pode solicitar a execução dessas modificações. As mudanças solicitadas podem acarretar custos adicionais ao comprador.
34 – O que é compromisso de venda e compra de imóvel?É o contrato particular ou público pelo qual alguém se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), que se obriga a transferi-lo após o recebimento de preço ajustado, observada as condições ali pactuadas. Com a assinatura do contrato o comprador passa a ser o titular de direitos aquisitivos do imóvel e a lei assegura direito real do comprador em fase do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel.
35 – Quais as clausulas essenciais que devem constar num contrato de compra e venda de imóvel?São essenciais as cláusulas que disponham sobre: as características do imóvel e do empreendimento onde está inserido, preço e forma de pagamento, forma de cálculo da correção monetária, quando for o caso, incidência de juros, índice e quando de sua aplicabilidade, penalidades a que esteja sujeito o comprador na hipótese de inadimplento e atraso no pagamento do preço na forma ajustada, prazo de entrega das unidades e demais obrigações assumidas pela incorporadora.
36 – Qual a diferença entre contrato de compra e escritura definitiva?O contrato de venda e compra é o instrumento pelo qual uma das partes se compromete a vender a outra determinado imóvel, por determinado preço e condições.O contrato ou promessa de venda e compra, pode ser efetivado por instrumento particular, (e, nesse casso, há que observar a presença de duas testemunhas, avaliação da qualificação das partes ) ou por instrumento público (escritura de promessa de venda e compra) que, nesse caso é lavrado em Cartório de Notas, que tem fé pública. Por outro lado, a escritura definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite definitivamente um bem imóvel a outro muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado.A escritura definitiva de uma unidade autônoma é lavrada quando mesma está devidamente concluída, ou seja, com a averbação da construção do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
37 – Por que há necessidade de se registrar a escritura definitiva do imóvel?Para que se opere efetivamente a transferência da titularidade do imóvel, é necessário o registro do título de transmissão perante o competente Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o art. 1245 do Código Civil Brasileiro.
38 – O q ue é DIMOB e quem deve emiti-la ?DIMOB é a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias que empresas imobiliárias, construtoras e incorporadores devem emitir para a Receita Federal, informando os detalhes das transações imobiliárias realizadas, destacando especialmente a identificação dos contratantes e do imóvel, data, valor da operação e comissão cobrada.
39 – O que é DOI e como funciona?DOI é a Declaração sobre Operações Imobiliárias que os Cartórios devem emitir à Receita Federal para informar as operações imobiliárias anotadas, averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas nos Cartórios de Ofício de Notas, Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos, envolvendo bens imóveis destacando a identificação dos contratantes e o valor da operação imobiliária, para fins de apuração de eventual imposto a recolher (ganho de capital).
40 – Qual a importância de constar no contrato todas as condições contratuais e o preço efetivamente pago?O contrato é o instrumento pelo qual estará regrada toda e qualquer obrigação assumida entre as partes, vendedor e comprador, e perdurará até a aquisição final dessas obrigações. Dessa forma, na hipótese de necessidade de qualquer questionamento futuro e, especialmente de necessidade de se submeter ao Poder Judiciário dúvidas ou conflitos a serem solucionados, o contrato celebrado será o instrumento utilizado como base dessa avaliação. Daí a importância de que todas as tratativas e acordos estejam devidamente previstos no contrato celebrado.
41 – O que é Habite-se?O Habite-se é o auto de conclusão da obra edificada em conformidade com os projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo poder público municipal e autoriza a utilização do imóvel.
42 – O que é averbação da construção e quando ocorre?Com a conclusão das obras, é necessário averbá-la junto à matrícula do imóvel (empreendimento). Isso é realizado com a apresentação, perante ao Cartório de Registro de Imóveis competente, do "Habite-se" e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND_INSS).Somente após a análise pelo Oficial Registrador, que normalmente ocorre dentro de 30 dias contados do protocolo dos referidos documentos, é efetivada a averbação da construção junto à matrícula do imóvel.
43 – O que é Alvará de Obra (Alvará de Execução)?O Alvará de Obra é a licença para construção emitida pela municipalidade em conformidade com o projeto legal do empreendimento. A construção só pode ser iniciada com esse alvará em mãos.
44- Quais as leis brasileiras que regem o condomínio?As regras sobre condomínio podem ser encontradas nos artigos 1.131 a 1.358 do Código Civil (Lei n. 10.403/02) e na Lei 4.591/64, na primeira parte, nos artigos cujo conteúdo não foi alterado ou regulado pelo Código Civil.
45 – O que é Assembléia Geral de Instalação de Condomínio?É a primeira reunião dos condomínios juntamente com a empresa que administrará o condomínio, e também com a presença da Incorporadora. É nessa reunião que, usualmente, elegem-se o síndico, o subsíndico e os conselheiros do condomínio.
46 – Quem pode ser o síndico?O síndico pode ser qualquer morador, desde que eleito pelos condôminos, para defender os interesses dos mesmos. O síndico também pode ser terceiro, não morador, desde que devidamente contratado pelo condomínio para tal fim.
47 – O que é taxa de condomínio?É a despesa que deve ser custeada por cada condômino, a partir das instalação do condomínio, calculada através do rateio da previsão mensal de gastos comuns no condomínio. Essa despesa é composta de despesas ordinárias (gastos mensais rotineiros) e extraordinárias, quando devidamente aprovadas em assembléia ou por determinação da administração do condomínio, quando for o caso.
48 – É possível saber qual será a taxa do condomínio do empreendimento?Sim. Nos lançamentos de empreendimentos imobiliários, usualmente a Incorporadora, com o auxílio de um a empresa administradora de condomínios, faz uma estimativa do custo por apartamento. Vale se informar para verificar se o custo do condomínio do imóvel desejado está adequado ao seu orçamento.
49 – Quais os tipos de vagas de garagens e como identificá-los em cada caso?As vagas de garagem podem ser áreas comuns ou unidades autônomas. As vagas comuns são indeterminadas e integrantes da área comum da unidade autônoma, cujo uso é definido pela convenção de condomínio. As vagas autônomas são independentes e não integram a área total das unidades autônomas, estando delas desvinculadas e possuindo áreas e frações ideais próprias e matrículas individualizadas, estando sujeitas a tributação de IPTU.
50 -&nbsp; O que é numero de contribuinte e quando ele será atribuído ao meu imóvel?É o número de identificação fiscal do imóvel atribuído pela Prefeitura para identificação deste. Dependendo da localidade, diante da averbação da construção e especificação do condomínio, a Incorporadora, mediante requerimento, solicita à Prefeitura a abertura de inscrição fiscal de cada unidade autônoma do empreendimento, de modo que cada uma seja tributada individualmente. Todavia, essa é uma prerrogativa da municipalidade, e tal procedimento varia de uma cidade para outra.
51 – O que é Matrícula de um Imóvel?Pode ser feita uma comparação dizendo que a Matrícula é a certidão de nascimento do imóvel. É o documento de identificação em que constam todos os seus dados, tais como, descrição, características e metragens, histórico de aquisições e vendas, dados dos antecessores e atuais proprietários, existência de ônus e gravames, identificação fiscal do imóvel, etc.
52 – O que é fração ideal de terreno?É o percentual ou quota parte que uma unidade autônoma representa sobre o terreno em que será construído o empreendimento imobiliário.
53 – É obrigatório a contratação de seguro para eventuais danos havidos durante a execução das obras?Sim, conforme previsto no Decreto-Lei n. 73/1966, artigo 20, é obrigatória a contratação de seguro de responsabilidade civil pelo construtor de imóveis em zonas urbanas por danos a pessoas e coisas. Tal seguro tem por finalidade cobrir possíveis danos que possam ocorrer a terceiros e à própria construtora durante a execução da obra. A contratação do referido seguro de responsabilidade civil deve ser efetivada, e os valores segurados compatíveis com o vulto do empreendimento e constar da respectiva apólice.
54 – O que é saldo devedor?Saldo devedor é o valor restante para quitação total de um imóvel. O saldo devedor é reajustado mensalmente de acordo com os índices e juros pactuados no contrato.
55 – O que é Carta de Crédito?É um documento concedido por uma instituição financeira ao comprador de um imóvel com o seu crédito já aprovado.Esse documento pode ser utilizado para a aquisição de qualquer imóvel pronto com a averbação de sua construção realizada.
56 – O que é Alienação Fiduciária?É o instrumento no qual se transfere um imóvel do devedor para o credor em garantia de pagamento da dívida.O devedor permanece com a posse para uso próprio do bem.Quando a dívida é quitada, a propriedade é consolidada em nome do antigo devedor.
57 – O que é hipoteca?Hipoteca é direito real de garantia que o devedor confere ao credor sobre um bem imóvel.
58 – O que é repasse bancário?É a captação de recursos em instituição financeira para quitação do imóvel junto a construtora.
59 – Quais documentos são necessários para contratar o financiamento bancário?A documentação pode variar de acordo com a instituição financeira. Mas são sempre solicitados documentos do vendedor, do imóvel, além dos documentos pessoais e de comprovação de renda do comprador.
60 – Quais os documentos necessários para comprovar renda?Para comprovar renda, geralmente são solicitados os três últimos holerites, informes de imposto de renda ou extratos de movimentação bancária.
61- O que é Behavior?Behavior é a comprovação da capacidade de pagamento por meio do histórico de pagamento em dia.
62 – É possível utilizar o FGTS na compra de um imóvel?Para utilização do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, é necessário cumprir alguns pré-requisitos dispostos na regulamentação, tais como:* Não possuir outro imóvel, seja ele quitado ou financiado.* Morar ou trabalhar na localidade do imóvel.* Comprovar tempo de trabalho mínimo de 3 (três) anos sob o regime do FGTS.* Avaliação do imóvel não superior a R$ 350.000,00.* Utilização do FGTS para a quitação do imóvel.
63 – Como é feita a assessoria para fins de contratação de financiamento e qual seu objetivo?A assessoria é efetivada por uma empresa especializada que auxilia no processo de análise de crédito, documental e jurídica, visando agilizar e assegurar a perfeita formalização dos contratos de crédito imobiliário, segundo os requisitos legais e normativos vigentes, além dos parâmetros e políticas estabelecidas pela instituição contratante.
64 – Quais os custos com um processo de repasse?Os custos com o processo de repasse serão por conta do adquirente e incluem assessoria, emolumentos e imposto de transmissão do bem imóvel, ou seja, serão as mesmas despesas que teria após a quitação do preço, quando solicitasse a escritura definitiva, o ITBI, emolumentos de escritura e registro, que variam conforme o valor de cada imóvel.
65 – O que significa ITBI?Trata-se do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado pela Prefeitura sempre que há a transferência de propriedade de qualquer bem imóvel. Essa taxa varia de acordo com a cidade na qual o imóvel se encontra, e seu recolhimento é de responsabilidade do comprador.
Nota: Esperamos que essas informações sejam úteis e amplie os conhecimentos e cuidados que devemos ter ao comprar imóveis, seja na planta ou imóveis prontos. Recomendamos que tais transações sejam sempre acompanhadas por um Corretor de Imóveis que é o profissional preparado para este exercício.



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