Assembleias
Autor: José Maria Braz Pereira | Publicado: 2011-06-18T21:28:00-03:00

Vamos iniciar uma  série de artigos com assuntos que são responsabilidades dos síndicos e  não devem ser delegadas. Isto porque administrar um condomínio é uma  tarefa que requer e exige dedicação e conhecimentos específicos.  Falaremos hoje sobre as assembléias e como cita J. Nascimento Franco  (Condomínio. Editora Revista dos Tribunais. 3ª Ed. , p. 72) “Assembléia  Geral é o órgão supremo do condomínio, sendo a sua caixa acústica.”
As Assembléias Gerais, ordinárias ou extraordinárias, deverão ser  convocadas na forma prevista na convenção do condomínio. Esta convenção  deverá estipular: a) O prazo para expedição do edital de convocação. Se  não houver referência a esse item, deverá ser observado o prazo de 10  (dez) dias de antecedência entre a convocação e a realização da assembléia; b) O quorum (quantidade mínima de condôminos presentes) para  a primeira e segunda convocações; c) Quanto ao intervalo de tempo entre  a primeira e a segunda convocações. Não havendo menção a esse item, é  considerado 30 trinta minutos entre as duas convocações.
A Assembléia Geral poderá ser convocada: a) Pelo síndico; b) Pelo  subsíndico, em caso de renúncia ou afastamento do síndico; c) Por ¼ (um  quarto) da totalidade dos condôminos ou percentual estipulado na  convenção. A convocação deverá ser clara quanto à hora e ao local da  realização da assembléia. O edital deverá ser entregue protocolado ou  através de cartas registradas, mantendo o síndico os comprovantes ou os  protocolos em seu poder (arquivo). Algumas convenções determinam ainda a  publicação em jornal de grande circulação.
Nula é a Assembléia Geral de condôminos, quando para ela não houve  convocação regular dos mesmos, não tendo sido observada a Lei nº  4.591/64. A Assembléia Geral Ordinária será realizada uma vez por ano,  geralmente baseada na data de instalação do condomínio, para: a) Aprovar  as contas do exercício findo; b) Aprovar o orçamento para o próximo  exercício; c) Eleger o síndico, subsíndico, Conselho Consultivo e  Conselho Fiscal; d) Tratar de outros assuntos de interesse geral dos  condôminos. As Assembléias Gerais Extraordinárias serão realizadas  sempre que a ocasião a exigir. Assuntos de interesses do condomínio, não  previstos nas assembleias ordinárias, deverão ser tratados nas  extraordinárias, na ordem do dia, descritos de maneira clara e  específica. Conforme salienta Marco Aurélio Bezerra de Melo (Novo Código  Civil Anotado, Direito das Coisas, Vol. V., Ed. Lúmen Júris, 2ª Ed.),  em razão do baixo interesse de condôminos em participar das assembleias,  deve-se evitar a expressão vaga e imprecisa “Assuntos Gerais”, pois os  condôminos devem saber antecipadamente quais os temas versados na  assembleia, até mesmo para que decidam sobre seu comparecimento.
A legislação determina como condição necessária para validar as  deliberações das assembleias, os diversos quoruns fixados pela convenção  do condomínio para cada tipo de assunto. A exigência pode ser no  tocante ao número mínimo de votos, ao número de presentes necessários,  ou ao quorum necessário para instalar a assembleia em primeira ou  segunda chamada.
Basicamente os quoruns para as deliberações podem ser:
. MAIORIA SIMPLES – é quando o número de votos de condôminos ou frações  ideais representam mais de 50% dos presentes na assembléia.
. MAIORIA ABSOLUTA – É quando a votação alcança 50% da totalidade dos  condôminos; diferente da maioria simples que trata dos presentes.
. UNANIMIDADE – Representa 100% das frações ideais, e pode dizer  respeito aos presentes em assembleia ou referir-se à totalidade dos  condôminos, conforme dispuser a convenção.
. QUORUM FRACIONÁRIO OU PERCENTUAL – os mais frequentes são ¼ (um  quarto) 2/3 (dois terços), e são determinados na convenção, referindo-se  a presentes ou à totalidade do condomínio. É importante observar os  quoruns necessários para realização de obras, sobre os quais falaremos  quando tratarmos do assunto “obras no condomínio”.
Havendo necessidade de deliberações de matérias de competência, é  permitida a realização simultânea de Assembleia Geral Ordinária e Assembléia Geral Extraordinária. Muitas vezes, a matéria a ser tratada  na Assembleia Geral é objeto de extensa análise, e nem sempre é possível  a decisão no mesmo dia, pois depende de informações não disponíveis no  momento da realização da mesma. Assim, é licito manter a assembleia em  sessão permanente, desde que os presentes assim o deliberem. Ficam os  presentes automaticamente convocados e devem comparecer para a nova  sessão, sendo interessante um novo comunicado, convocando aqueles que  estiveram ausentes à reunião suspensa. Geralmente, esse artifício também  é utilizado para a obtenção de uma maior presença, ou para assembleias  que exigem quorum privilegiado, por exemplo, alteração da convenção do  condomínio. Há, entretanto, necessidade de estabelecer-se a data de  encerramento da mesma. Na impossibilidade de efetuar-se no próprio dia,  emite-se um comunicado individualmente para todos os condôminos, fixando  a data e a hora do término da assembleia.
Como o assunto é de vital importância, pois registra a vida no  condomínio, voltaremos ao assunto no próximo artigo, com novos detalhes. (Artigo publicado no jornal O Síndico: 02/07/2010