DISTRATO IMÓVEL NA PLANTA  DEVOLUÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA
Autor: AC DE PAULA | Publicado: 2016-07-30T10:15:00-07:00





Restituição de comissão de corretagem na compra de imóvel na planta: 
6ª Câmara do TJSP condena RODOBENS e SISTEMA FÁCIL na devolução de 
valores pagos.



 Em decisão
 histórica e conflitante do entendimento emanado da 6ª Câmara de Direito
 Privado do TJSP abre precedente sobre o tema e determina a prescrição 
decenal para a devolução de comissão de corretagem, além de impor à 
incorporadora a restituição dos valores pagos ao consumidor. Saiba mais.
  Em
 decisão proferida no dia 18 de dezembro de 2015 (última dia do 
expediente forense, por sinal), os Desembargadores da 6ª Câmara de 
Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, 
contrariando entendimento pretérito sobre a matéria, decidiram pela 
restituição de valores pagos a título de suposta comissão de corretagem a
 um casal de compradores de imóvel na planta perante a empresa Rodobens 
Negócios Imobiliários Ltda. E Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária 
Marília II SPE Ltda.
Cumpre registrar que o histórico de 
julgamentos emanados pelos Desembargadores da temível 6ª Câmara de 
Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo era até 
então no sentido de validar a cobrança de comissão de corretagem na 
aquisição de imóvel na planta. Porém, no caso em análise, provavelmente a
 Câmara adotou o entendimento das demais Câmaras de Direito Privado, no 
sentido de declarar a ilegalidade em tal cobrança, proferindo um 
precedente contrário ao entendimento anterior e com valor no mínimo 
histórico no Poder Judiciário do Estado de São Paulo.



Analisando 
recurso de apelação oriundo da Cidade de Marília, interior do Estado de 
São Paulo, as incorporadoras foram condenadas na primeira instância na 
restituição à vista de valores recebidos a título de comissão de 
corretagem na venda de imóvel na planta.



Inconformadas com a 
condenação perante o Juiz de primeira instância, decidiram recorrer 
perante o TJSP, levantando a argumentação de ocorrência de prescrição 
trienal para o pedido de devolução das comissões de corretagem, bem como
 para afirmar que seriam partes ilegítimas para responder pela 
restituição e no mérito do recurso, afirmaram que a cobrança das 
comissões seria legalmente válida.

O recurso foi regularmente 
processado e distribuído perante a temível 6ª Câmara de Direito Privado 
do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, tendo como Relator o 
Desembargador José Roberto Furquim Cabella.



Surpreendentemente, 
os Desembargadores mudaram o posicionamento anteriormente adotado e 
afirmaram que a cobrança das comissões foi inválida, determinando a 
restituição dos valores ao consumidor.



Não bastasse isso, a 
decisão ainda contou com alfinetada com características sarcásticas 
sobre a cobrança de comissão de corretagem na venda e compra de imóvel 
na planta por parte do Desembargador Relator, conforme destacado abaixo.&nbsp;

Sobre a alegação de ocorrência de prescrição trienal, assim ponderou o Desembargador:&nbsp;

 
“Vale
 destacar que o pedido de restituição da comissão de corretagem não se 
funda na vedação ao enriquecimento sem causa, mas sim na tese de que o 
deslocamento do pagamento dessa taxa para o consumidor é abusivo.


Ressalte-se que a regra do enriquecimento sem causa, prevista no artigo 884 do Código Civil,
 somente se aplica quando não houver dispositivo específico que regule a
 relação jurídica entre as partes. Sempre que existir a possibilidade de
 propositura de uma demanda própria – como declaração de nulidade, 
resolução de contrato, execução da prestação, reivindicação - não se usa
 a ação de enriquecimento. Disso decorre que a figura do enriquecimento 
sem causa, no caso concreto, somente pode ser invocada como princípio e 
não como regra.


Em verdade, a pretensão de restituição de referida verba se funda no Código de Defesa do Consumidor,
 o qual inquina de nulidade os comportamentos considerados abusivos. Em 
outras palavras, não há que se falar em enriquecimento sem causa, uma 
vez que há dispositivo específico que regula a relação jurídica entre as
 partes.


Logo, a pretensão dos autores está sujeita ao 
prazo prescricional geral de 10 (dez) anos, e, deste modo, não se 
encontrava prescrita quando da propositura da ação em abril de 2015, uma
 vez que referidos valores foram pagos em abril de 2012.”


Sobre
 a questão da ilegitimidade passiva das incorporadoras para responder 
perante o comprador pela devolução da comissão de corretagem, assim 
fundamentou o Relator:

 
“De igual modo, não merece acolhida a tese de ilegitimidade ad causam passiva sustentada pelas mesmas requeridas em seu recurso de apelação. 


Isto
 porque há evidente conexão entre o contrato de compromisso de compra e 
venda e a cobrança da comissão de corretagem, o que confere às 
demandadas titularidade na relação jurídica estabelecida em juízo.


Ademais, os artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor impõem a responsabilidade solidária de todos os fornecedores da cadeia de consumo pelos prejuízos causados aos consumidores.


Sendo assim, de rigor o reconhecimento da legitimidade das rés para figurar no polo passivo do feito.”


Sobre a ilegalidade na cobrança das comissões de corretagem, finalizou o Desembargador:

 
“No mais, cumpre consignar que a discussão resume-se à análise da responsabilidade pelo pagamento das verbas de corretagem. 


Vale
 destacar, de início, que normalmente os serviços de corretagem em 
empreendimentos vendidos na planta ou no lançamento abrangem também 
serviços de promoção de venda e são contratados pelo empreendedor, nunca
 pelo promitente comprador. Nestes casos, o promitente comprador 
dirige-se ao stand de vendas da empreendedora e lá se depara com 
profissionais contratados e treinados pela incorporadora para vender 
aquele determinado produto.


Óbvio que, se a 
incorporadora ou loteadora contrata a promoção de vendas e os corretores
 para lançamento do empreendimento, deve remunerá-los, pagando-lhes a 
devida comissão de corretagem.


No caso concreto, porém, há uma relevante peculiaridade.


Não
 há disposição contratual nem qualquer outro documento (como, por 
exemplo, contrato autônomo de corretagem ou planilha de custos 
devidamente assinada pelos consumidores) que desloque para os 
promitentes compradores a obrigação de pagar as despesas de corretagem. 
Disso decorre que a cobrança foi feita à míngua de disposição contratual
 expressa, o que configura uma evidente violação ao dever de 
transparência do fornecedor.


Nessa perspectiva, se foi a
 própria incorporadora/loteadora que contratou os corretores para o 
lançamento do empreendimento, sem qualquer deslocamento contratual desse
 custo para os promitentes compradores, evidente que deve remunerá-los, 
pagando-lhes a devida comissão de corretagem.


Não 
parece razoável que, à míngua de cláusula contratual nesse sentido, seja
 o consumidor impelido a pagar os serviços de corretagem contratados 
pela própria construtora, ainda que tenham sido efetivamente prestados.


Nessas
 condições, tudo indica que os serviços de corretagem foram financiados 
pelas rés como uma comodidade aos seus consumidores. Isso porque, 
repito, não há nos autos instrumento contratual que contenha disposição 
de deslocamento desse custo para o promitente-comprador. Ressalte-se que
 é texto expresso do art. 6º, III, da Lei 8.078/90,
 que todos os consumidores possuem direito à informação adequada e clara
 sobre produtos e serviços, sobre os riscos que apresentam, bem como 
sobre os custos que acarretarão.


Esse direito à 
transparência, tutelado pelo princípio da boa-fé objetiva, é mais um dos
 deveres acessórios de prestação. Assim, não parece razoável que os 
promitentes-compradores sejam colhidos de surpresa com a cobrança de 
despesa não prevista no instrumento contratual.


Ademais,
 sejamos realistas. Os corretores, postos a serviço das empreiteiras, 
são por elas preparados, treinados, fazendo verdadeiro jogo de marketing com
 vistas à concretização dos negócios, de sorte que, a meu ver, não faz o
 menor sentido impor aos compradores o ônus de arcar com os custos desta
 intermediação, feita no interesse das vendedoras, isto é, claro, a 
menos que haja expressa previsão contratual a respeito, transferindo o 
ônus aos adquirentes.”


Comentário sarcástico do Desembargador sobre a cobrança de comissões de corretagem na venda e compra de imóvel na planta:

 
“Do
 contrário, sem previsão expressa, afigura-se, a mim, uma heresia 
jurídica impor aos compradores o ônus em questão, obrigando-os a pagar 
por quem realiza um trabalho de intermediação no mais das vezes 
contrário aos seus interesses. Não sejamos anjos ou ingênuos: nenhum 
corretor vai dizer, ao pretenso comprador, que na rua do imóvel, toda 
terça-feira tem feira e que, assim, terá ele de acordar as 4h00 da 
madrugada para tirar o carro da garagem; nenhum corretor vai esclarecer,
 ao comprador, que o índice de criminalidade da região é alto e que por 
isso o seguro no local é mais elevado. Muito pelo contrário, destacarão 
eles a proximidade de metrôs, a existência de comércio essencial, etc.”


Resultado final:

 
“Sendo
 assim, devem as rés devolver aos requerentes a quantia paga a título de
 comissão de corretagem, nos moldes delineados na sentença.”


Processo nº 1003493-81.2015.8.26.0344

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo&nbsp;