Autor: PROF. TÉCIO LEITE | Publicado: 2017-04-28T13:00:00-07:00



O QUE É CONDOMÍNIO EDILÍCIO?
Prof. Esp; Lic.Plena em
Administração, Direito e Economia: Alcenisio Técio Leite de Sá

A expressão "condomínio edilício" é utilizada no Código
Civil Brasileiro para referir-se a condomínios verticais (prédios, os chamados "condomínios
de edifícios"), quanto para condomínios horizontais (também conhecidos
como "condomínios residenciais").

O condomínio edilício (artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil) se
diferencia do condomínio comum (artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil), pois
naqueles há partes comuns e partes exclusivas, ao passo que nos condomínios
comuns existem multiproprietários onde todos detêm a propriedade em comum, sem
individualizações.

Desta forma, no condomínio edilício pode haver, em edificações,
partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos
condôminos.

As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas
frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários,
exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a
pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de
condomínio.



CONDOMÍNIO
EDILÍCIO

1 – INTRODUÇÃO:
Este é o condomínio em edifícios, conjuntos residenciais, loteamentos fechados
e clubes de campo.

O aumento da população urbana, o alto preço do solo nas cidades e a moderna
tecnologia de engenharia fizeram crescer a importância do condomínio em
edifício, e o direito não poderia deixar de regulá-lo.

Não só nas metrópoles, mas nas cidades de médio porte (ex: Caruaru) já se veem
vários edifícios.

Além do novo CC, a matéria está regulada pela lei 4.591/64. O velho CC não
previa pois não existiam edifícios cem anos atrás. A recente lei 10.931/04 já
mudou alguns artigos do CC sobre condomínio, procurem esta lei e atualizem o
código de vocês.

No
condomínio edilício existe duplicidade de direitos reais: 1) propriedade plena
e exclusiva dos apartamentos, lojas, casas e garagens; 2) condomínio das áreas
comuns, disciplinada pela vontade coletiva prevista em convenção e regimento
interno, como portaria, escada, circulação, playground, piscina, salão de
festas etc. com uma fração ideal para cada condômino (1331, §§ 1º e 2º). &nbsp;

2 - PERSONALIDADE: o condomínio edilício não é uma pessoa jurídica e
nem é pessoa física, sua personalidade é&nbsp;anômala, e o novo CC
manteve essa dúvida, apesar do condomínio celebrar muitos contratos na vida
moderna. No fundo, o condomínio está mais perto de ser uma pessoa jurídica do
que uma pessoa física, sendo representado pelo síndico (1347, 1348). &nbsp;Ao
síndico cabe também administrar o condomínio e prestar contas à assembleia
geral.

3 - INSTITUIÇÃO:
surge o condomínio pela vontade das partes (1332), sendo muito comuns os
condomínios por&nbsp;incorporação&nbsp;(trata-se de um contrato de dir.
comercial que prevê a construção de um edifício para a venda dos apartamentos;
é o que fazem as construtoras em toda a cidade; ver lei 4.591/64, a partir do
art. 28).

4 - REGULAMENTAÇÃO: além da lei, a vontade coletiva que predomina nos
condomínios edilícios está sujeita a uma&nbsp;convenção&nbsp;e a
um&nbsp;regimento interno. A convenção é mais ampla, dispõe sobre
questões fixas de formação e funcionamento do condomínio (1334), e para ser
mudada se exige aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos (1351). Já o
regimento interno deve ser feito separado e dispõe sobre questões menores,
dinâmicas (ex: funções do zelador, proibir cachorro, uso da piscina, carrinho
de feira só pelo elevador de serviço, etc.) e pode ser alterado por maioria
simples presente na assembleia convocada para este fim (a aludida lei 10.931
alterou o quórum do art. 1351 para o regimento interno).

5 – DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS: os direitos estão no 1335 e os deveres são
obedecer à convenção e ao regimento interno, além do 1336. Dívidas antigas de
condomínio são de responsabilidade do atual dono, é obrigação real do 1345, que
vincula a coisa, e não a pessoa do devedor. Fazer seguro é obrigatório, seu
edifício tem seguro (1346)? O descumprimento dos deveres implica em sanções
variadas previstas na lei e na convenção. O § 1º do 1336 é muito criticado por
estimular a inadimplência, porque só permite uma multa de 2% para a
contribuição condominial paga em atraso. Em compensação, uma sanção grave para
o condômino que descumpre suas obrigações ou tem comportamento antissocial está
no 1337 e pú, mas deve-se assegurar sempre ampla defesa.

6 – OBRAS NO CONDOMÍNIO: 1341; percebam que as benfeitorias úteis sempre
exigem prévia autorização, como eu defendo e expliquei a vocês desde os efeitos
da posse. Vejam aula sobre os efeitos da posse e indenização de benfeitorias.

7 – ASSEMBLEIA GERAL: é o Poder Legislativo do condomínio, enquanto o
síndico representa o Poder Executivo. A AG é a última instância do condomínio,
depois dela só o Poder Judiciário. Todos os condôminos têm que ser convocados
para as assembleias (1354). Existem assembleias ordinárias (todo ano, 1350), e
extraordinárias (sempre que houver necessidade, 1355), que decidem por maioria,
conforme as frações ideais (1352 e pú).

8 – EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO:

1) por perecimento do bem (1357) 2) por
desapropriação do edifício (1358) 3) por venda de todas as unidades a uma só
pessoa, caso todas as pessoas queiram vender; aqui é o contrário do condomínio
geral, visto na aula passada, pois para vender é necessário o consentimento de
todos, enquanto no condomínio geral basta um querer vender para se impor aos
demais (1320).