Fato consumado e concessão de Habite-se
Autor: Danilo Sili Borges | Publicado: 2016-04-24T21:09:00-03:00


Fica autorizada a reprodução deste texto desde que citada a autoria e a fonte



Eng. Danilo Sili Borges


Os códigos municipais para edificações são, em geral, documentos bem
elaborados por engenheiros e arquitetos das prefeituras e das entidades
privadas da municipalidade. Periodicamente esses documentos são revistos e
adaptados a novas diretrizes urbanísticas, a novas tecnologias construtivas,
entre outros fatores por comissões constituídas por profissionais experientes e
representativos da comunidade. Até aí tudo muito bem.



Burlar as determinações do Código de Obras pode significar, muitas
vezes, expressivos ganhos para o empreendedor. Imaginemos, por exemplo, que o
código de obras, numa determinada região da cidade, limite a altura das
construções, medidas da cota de soleira ao seu ponto mais alto. 



Certamente esse limite define o número máximo de pavimentos da
edificação. Se se tratar de edifício para uso comercial em área nobre, quanto
mais livres forem esses pavimentos, isto é, com um número reduzido de pilares,
mais valiosos serão esses espaços, principalmente hoje em que pavimentos
inteiros são negociados para lojas e outra atividades que exigem grandes
espaços livres.



Já dizia a sabedoria portuguesa de antanho, "não há bela sem
senão". No nosso caso, menos pilares levam a vigas e lajes de maiores
dimensões. E, portanto, pés direitos menores em cada pavimento, ou até a
redução do número de pavimentos (e é aí que a "porca torce o rabo").



Para não ultrapassar o limite imposto pelo código, o empreendedor, na
fase de aprovação do projeto pela prefeitura, reduz a espessura indicada das
peças estruturais horizontais, para dimensões inexequíveis e submete os
desenhos para aprovação. 



Nem sempre o profissional analista do projeto tem conhecimento para
avaliar expeditamente que as mencionadas peças não poderão ter as dimensões
cotadas no projeto geométrico. É necessário que as comissões de aprovação de
projetos para efeitos de concessão de alvarás de construção contem com
profissionais que dominem o projeto estrutural. E isto é muito mais que as
atribuições profissionais eventuais que alguns profissionais possam ter.



Por ocasião da solicitação do Habite-se, a fiscalização municipal
encontra a edificação com altura superior a autorizada pelo Código e nega a
autorização para a ocupação e uso do imóvel. As lajes não puderam ser
construídas com a espessura do projeto aprovado, como já se sabia. Na realidade
precisaram, por exemplo, ser pró-tendidas e suas alturas foram, ainda assim,
para, digamos, o dobro ou o triplo do que foi aprovado. A altura total prevista
foi ultrapassada. Aí começa a conhecida história do fato consumado.



O empreendedor recorre a organismos dos governos municipais e alega que
inúmeros outros casos, como o seu, foram aceitos e relaciona alguns. O poder
público se vê na difícil situação de aceitar o que foi deliberadamente
construído, burlando a legislação, ou de determinar o refazimento total ou
parcial da obra. Quase que invariavelmente a decisão é pela aceitação da burla.




Valeu, é claro, o fato consumado. A primeira consequência
perniciosa é que mais um exemplo do mal feito servirá, daí em diante, para
novas justificativas. E assim o poder público perde sua credibilidade e as
cidades vão sendo construídas com um belo Código de Obras, mas que é
rotineiramente desrespeitado com o aval das autoridades.



Em algumas cidades o poder público criou uma espécie de
"jurisprudência": aquilo que nos recursos já tiver exemplo de
aprovação, apesar de ferir o Código, pode ser aprovado administrativamente pela
fiscalização ou órgão similar. Estamos, portanto, frente a autorização prévia e
automática de desrespeito ao código de obras, que é uma lei municipal, ou no
caso de Brasília, distrital.



O triste nesse caso, é que o fato consumado quase sempre
compensa.



Alerto aqui os funcionários administrativos que tenham cuidado ao
aceitarem as justificativas dos tais casos anteriores de fatos consumados
como paradigmas para aprovação de situações não cobertas pelo Código de Obras,
pois poderão ser responsabilizados por estarem admitindo como corretos, casos
não previstos no documento competente. Afinal, dois casos nunca são iguais e
similaridade é um conceito muito fluido. Cuidado, portanto, com os fatos
consumados. Deixem essa aceitação para os "cachorros grandes".