DÍVIDA COM COTA CONDOMINIAL: RAPIDEZ NA COBRANÇA
Autor: Condominio em debate | Publicado: 2014-01-08T12:40:00-08:00


A cobrança da cota de condomínio é assunto polêmico, que
provoca acalorados debates, já que envolve um desembolso mensal da contribuição
de cada unidade.



Há inúmeras querelas envolvendo não só o critério de
cobrança, mas também a própria legalidade do gasto efetuado, que redundou na
respectiva arrecadação.



A começar, a cobrança da cota de condômino depende de
aprovação pela Assembleia Geral Ordinária do orçamento anual de receitas e
despesas, conforme estabelece o artigo 1.348, VI, do Código Civil.



O rateio das despesas será feito pela fração ideal de cada
unidade, caso a convenção de condomínio não estipule outra forma de rateio, em
atendimento ao disposto no artigo 1.336, I, do Código Civil.



Cabe ao síndico promover a arrecadação das contribuições de
cada condômino, bem como impor e cobrar as multas devidas, em sintonia com o
artigo 1.348, do Código civil.



As despesas relativas às partes comuns de uso exclusivo de
um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve, na dicção do
artigo 1.340, do Código Civil. Esta é a hipótese de área externa do apartamento
térreo, por exemplo, que em geral é acessada apenas pelo titular dessa unidade,
embora seja uma área comum.



Desde que autorizada pela Convenção de Condomínio, o síndico
poderá efetuar gastos extraordinários mensais até o limite estabelecido neste
documento, promovendo em seguida o seu rateio, para evitar o descompasso dos
saldos do condomínio, especialmente a incidência de algum juro sobre o saldo
devedor, o que pode se tonar muito oneroso.



As despesas extraordinárias dependem da aprovação de
assembleia geral extraordinária, que deverá ser convocada, constando na ordem
do dia de forma clara e inequívoca o teor da despesa a ser votada.

O quorum para aprovação de obras ou reparações necessárias
com despesa excessiva, sem urgência, é da maioria de votos dos condôminos
presentes, com estio no artigo 1.341, parágrafo 3º, do Código Civil.

A realização de obras voluptuárias exige o voto de dois
terços dos condôminos (artigo 1.341, I, do Código Civil). Não há dúvida do
acerto deste artigo, ao impor quorum de dois terços dos condôminos para esse
tipo de obras, pois impede os gastos que não atendam ao interesse de parte
substancial da comunidade.

Já as obras úteis dependem da aprovação da maioria dos
condôminos, com amparo no artigo 1.341, do Código Civil.



A ação de cobrança de cotas condominiais segue este rito
sumário, em sintonia com o artigo 275, inciso II, b, do Código de Processo
Civil. Ressalta-se que embora o legislador tenha objetivado imprimir mais
celeridade aos feitos envolvendo a inadimplência de condômino, na prática não
houve resultado significativo, pois as ações de cobrança se arrastam por muitos
e muitos anos na Justiça, trazendo péssimas consequências para os demais
condôminos, que são obrigados a arcar com o rateio da cota do inadimplente —
despesa extra que sobrecarrega ainda mais o apertado orçamento da milhares de
famílias.



Em consequência, passaram a atuar no mercado empresas que
compram os créditos do inadimplente, com elevado deságio, em razão do desespero
dos condôminos, que não podem suportar a longa espera do desfecho das demandas
de cobrança de cotas condominiais.



O Projeto de Lei do novo Código de Processo Civil (CPC)
inclui a cota condominial nos títulos executivos extrajudiciais, desde que as
despesas cobradas constem expressamente das atas do condomínio. É de fato um
avanço extraordinário, que minimizará o tempo de tramitação dos processos em
curso.



Finalmente é indispensável destacar que incide a multa de 2%
pelo atraso no pagamento de condomínio e juros de mora de 1% ao mês.



Parece o fim de uma morosidade incalculável.