TIROL WAY na VEJA - Complexos imobiliários de uso misto. Residencial e comercial.
Autor: Samir Albanez | Publicado: 2011-09-19T15:31:00-07:00

O aumento do número de carros em circulação nas ruas das grandes cidades  – efeito direto do desenvolvimento econômico e da ascensão de 30  milhões de brasileiros à classe média na última década – tem implicado  algo a mais que conforto e independência. Sem o devido acompanhamento de  melhorias na infraestrutura urbana, este fenômeno tem se traduzido em  perda de qualidade de vida para muitos brasileiros. Um levantamento  realizado pelo Departamento Nacional de Trânsito (Denatran) aponta que o  total de veículos no país mais que dobrou nos últimos dez anos  (expansão de 119%), atingindo 64,8 milhões em dezembro do ano passado.  Diante disso, a mobilidade nas metrópoles só piora e faz com que as  pessoas procurem maneiras de reduzir as horas perdidas em  congestionamentos – da mesma forma que buscam mais tempo para o lazer e a  família. A sensação de insegurança é outro fator a aprofundar essa  demanda. De olho nessa tendência, as construtoras decidiram ressuscitar  um modelo de empreendimento que há tempos não vivia uma onda de  investimento tão expressiva: os complexos imobiliários de uso misto  São edificações que misturam residências, escritórios, lojas e, em  alguns casos, shopping centers inteiros. Exemplos mais recentes  incorporam até hotéis, escolas e centros de convenções.
Construtora: Rossi
Características: O projeto prevê uma torre comercial e  duas residenciais, dispostas em um terreno de seis mil metros quadrados  no bairro Tirol, na zona sul de Natal.
Quando ficará pronto: Construtora não divulga.
Preço: O metro quadrado residencial custa em torno de 5.000 reais e o comercial, aproximadamente, 6.800 reais.

Pioneirismo paulistano – Esse formato não é novidade  no Brasil, principalmente em São Paulo. Na década de 50, o arquiteto  David Libeskind projetou o Conjunto Nacional, no bairro dos Jardins, um  empreendimento de uso misto visionário para a época. O edifício – que é  um dos cartões postais da tradicional Avenida Paulista – inclui um vasto  pavimento térreo com restaurantes, cinema, lojas e livraria. Os  paulistanos, aliás, conhecem há décadas os problemas derivados do  crescimento desornado e o desconforto de morar longe do trabalho. O  surgimento, na década de 70, do bairro residencial Alphaville em  Barueri, na Grande São Paulo, já era uma tentativa de possibilitar que  executivos morassem perto das empresas que se instalaram nas redondezas.
  Na última década, entretanto, outras cidades, não necessariamente  capitais, começaram a enfrentar problemas de mobilidade e violência  urbana – e esse tipo de moradia passou a ser cada vez mais aceito.  Grandes construtoras brasileiras, como Brookfield, Rossi, Gafisa e  Cyrela, apostaram pesado nesse formato nos últimos três anos.  “Temos terrenos comprados em quase todas as regiões do Brasil  destinados a projetos de uso misto”, conta Thiago Faraco, gerente de  incorporação da Rossi. O executivo explica que esse modelo adequa-se bem  a cidades dinâmicas, não necessariamente grandes. A Rossi acaba de  lançar, na mineira Juiz de Fora, um empreendimento que inclui lojas,  escritórios e residências.
  Outra construtora que aposta nesse formato é a JHSF. Desde a construção  do luxuoso complexo Cidade Jardim em São Paulo, em 2007, esse modelo de  empreendimento já representa 50% do Valor Geral de Vendas (VGV) – a  soma do valor potencial de venda de todas as unidades de empreendimentos  a serem lançados – da incorporadora. “Vejo essa tendência em dez ou  quinze grandes cidades brasileiras”, avalia Luciano Amaral, diretor da  JHSF. A construtora lançou recentemente em Salvador o complexo Horto  Bela Vista. De tão grande, o Horto aproxima-se mais do conceito de um  bairro planejado. Em um terreno de 340.000 metros quadrados, próximo ao  centro, o complexo vai agregar 19 torres residenciais, três comerciais,  um hotel, o terceiro maior shopping da Bahia e uma escola particular.
Custos – Além da demanda impulsionada pelos problemas  de mobilidade e segurança, os custos do mercado imobiliário têm motivado  as construtoras a investirem em projetos de uso misto. A inflação no  setor, por exemplo, assusta. De janeiro a julho, o Índice Nacional de  Custo da Construção-Mercado (INCC-M) – que é parte do Índice Geral de  Preços-Mercado (IGP-M), calculado pela Fundação Getúlio Vargas – acumula  um acréscimo de 6,15%. O desempenho do próprio IGP-M, no mesmo período,  é praticamente metade disso: alta de 3,03%.
  Os custos no setor pressionam as margens das construtoras, que, em  reação, procuram investir em segmentos mais rentáveis. Estimativas do  setor apontam que os empreendimentos mistos costumam render, em média,  20% mais que aqueles totalmente residenciais. Como o metro quadrado  comercial é mais caro, o “mix de preço” acaba viabilizando o projeto.  “Os poucos terrenos disponíveis nas grandes cidades, sobretudo no Rio de  Janeiro, sofreram valorização excessiva nos últimos anos. Somam-se a  isso o apagão de mão de obra da construção civil e o aumento dos custos  dos materiais. Se não for misto, às vezes o projeto fica inviável”,  explica Fábio Lopes, presidente da carioca MDL Realty, que acabou de  lançar, no último fim de semana, um projeto desse tipo em Botafogo,  chamado Vogue.
Alto padrão – O fato de torres comerciais e shoppings  ajudarem a rentabilizar os empreendimentos não significa que os  apartamentos nestes complexos saiam em conta. Ao contrário. O preço da  comodidade de morar num lugar em que tudo está à mão é bastante alto. Um  apartamento no Vogue, por exemplo, não sai por menos de 800.000 reais.  “O perfil de consumidores que esses empreendimentos mais atraem  normalmente é de executivos que mudaram de cidade ou precisam dividir  seu tempo entre duas moradias diferentes”, afirma Thiago Faraco, da  Rossi.


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fonte: Veja