IMÓVEL COMPRADO EM LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA
Autor: wellington damasceno | Publicado: 2011-08-05T16:12:00-07:00

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Feito isso, vamos ao que interessa.

Já faz um bom tempo que não postamos nenhuma novidade no blog. Por isso, pedimos desculpas ao leitor. As tarefas da vida têm consumido quase todo o tempo que temos. Mas aos poucos alguém vai aparecer por aqui para publicar alguma novidade.

Nessa postagem, trazemos um relato completo sobre todo o processo de compra de um imóvel da Caixa Econômica Federal, um relato detalhado sobre tudo o que tivemos que enfrentar para ter sucesso na operação. ATENÇÃO:  TRATA-SE DE UM RELATO DE UM CASO REAL E RECENTE, em que o leitor poderá conhecer todo o processo de “desenrosco” do imóvel, incluindo quanto tempo levamos para desocupar o imóvel e alcançar na Justiça a imissão de posse.

Chega de conversa. A seguir, o que realmente interessa ao leitor.


AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
Como já é de conhecimento dos leitores mais antigos do Blog Imóveis da Caixa, tudo começa no site da Caixa Econômica Federal, porque é lá que podemos consultar os imóveis disponíveis para venda. (Se você ainda não sabe como consultar os imóveis, visite a postagem LEILÕES DE IMÓVEIS: IMÓVEIS À VENDA).

Pois bem, em agosto de 2010, ao consultar o site da Caixa Econômica Federal, encontramos um apartamento à venda (modalidade venda direta), de 2 quartos, sala, cozinha, 2 banheiros, sacada, área de lazer com piscina, academia, salão de jogos e elevador. O imóvel estava OCUPADO.

O valor de avaliação do imóvel era de 150 mil reais, mas estava à venda por 105 mil reais. Essa diferença já nos dava uma margem de lucro bruto de aproximadamente 42%, o que equivale a mais ou menos 45 mil reais de estimativa de lucro bruto. No entanto, ainda seria preciso visitar o imóvel para conhecer melhor a localização e estimar melhor o valor de mercado.

Como já dissemos aqui no blog mais de uma vez, os imóveis vendidos pela Caixa Econômica costumam ser avaliados por um preço abaixo do valor de mercado. Nesse caso que aqui estamos relatando, não foi diferente. Ao visitarmos o imóvel (sem entrar nele, é claro), constatamos que era muito bem localizado, quase no centro da cidade. O prédio era muito bonito, com uma fachada bem imponente, o que valorizava ainda mais o imóvel.

Em seguida, procuramos saber se havia algum imóvel à venda no prédio. Não encontramos nenhum. No entanto, em uma imobiliária próxima do condomínio, conseguimos as informações de que precisávamos. Segundo o corretor de imóveis que nos atendeu, os últimos 4 imóveis vendidos no mesmo prédio haviam sido negociados por 180 mil reais. Assim, a margem de lucro bruto aumentou de 42% para 71%, ou seja, de uma estimativa de 45 mil reais de lucro bruto para uma estimativa de 75 mil reais de lucro bruto.

Com essa ótima estimativa de lucro bruto, uma eventual demora da Justiça no processo de desocupação do imóvel passou a não assustar tanto assim. Afinal, a gorda margem de lucro, por si só, nos deixava com uma boa gordura de vantagem. E isso sem considerar eventuais correções no valor do imóvel ao longo do tempo.

Por fim, decidimos consultar a Matrícula do imóvel para saber a situação dele. Normalmente, o setor da CEF, que é responsável pelo edital do imóvel, fornece uma cópia da Matrícula do imóvel aos interessados. Assim, solicitamos uma cópia desse documento e nele pudemos constatar o seguinte:

“Em virtude da arrematação do imóvel objeto da presente matrícula, em favor da Caixa Econômica Federal – CEF [...], fica CANCELADA A HIPOTECA [...], ficando em conseqüência o imóvel objeto desta matrícula LIVRE E DESEMBARAÇADO do referido ônus”.

Finalmente, decidimos comprar o imóvel.


NEGOCIAÇÃO DO IMOVEL COM A CAIXA ECONÔMICA: VENDA DIRETA
Como o imóvel estava à venda através da modalidade denominada “Venda Direta”, não havia leilão nem concorrência pública, ou melhor, as concorrências públicas já haviam acontecido e NENHUM interessado havia apresentado proposta. Por isso, o imóvel foi conduzido à modalidade de venda direta. Nessa modalidade, o primeiro interessado que apresentar proposta leva o imóvel pelo preço mínimo, que em nosso caso era de 105 mil reais.

O ex-mutuário do imóvel possuía duas ações judiciais contra a Caixa Econômica Federal. Em geral, imóveis que envolvam ações judiciais entre ex-mutuário e CEF só podem ser pagos à vista e sem utilização de FGTS. Por isso, nos preparamos para o pagamento à vista.

Cientes disso, entramos em contato com o setor responsável por leilões e concorrências públicas da CEF e solicitamos o edital do imóvel. O telefone e o endereço desse setor estão disponíveis em qualquer edital de concorrência pública da sua cidade. Se você não sabe como obter um edital de concorrência pública da sua cidade, visite a postagem LEILÕES DA CAIXA: IMÓVEIS À VENDA.

No edital do imóvel, pudemos encontrar o formulário de proposta, que é um dos anexos do edital. Preenchemos a proposta com o preço mínimo, é claro, já que não tínhamos nenhum concorrente. Nossa proposta era de 105 mil reais.

Seguindo as instruções constantes no edital, nos dirigimos até uma agência da Caixa Econômica e fizemos o depósito caução no valor de 5% do VALOR DE AVALIAÇÃO, que era de 150 mil reais. Sendo assim, o depósito caução foi de R$7.500,00. Feito isso, lacramos o envelope com a proposta e o comprovante do depósito caução e o entregamos na agência da CEF de nossa escolha.

Cerca de 10 dias depois, a CEF entrou em contato solicitando nosso comparecimento na agência da CEF para concretizar a negociação. Na agência da Caixa Econômica, assinamos a papelada, entregamos a documentação exigida e fizemos o pagamento de 105 mil reais pelo imóvel. A  CEF nos entregou o contrato de compra e venda e um modelo de Escritura Pública e nos orientou a procurar o Cartório de Notas para elaboração dessa Escritura Pública, no exato modelo fornecido pela CEF. O prazo para registrar o imóvel era de 30 dias. O contrato de compra e venda foi assinado em 2010, na segunda quinzena de setembro.


REGISTRO DE IMÓVEL, ESCRITURA E ITBI
Munidos do contrato de compra e venda e do modelo e Escritura Pública fornecido pela CEF, estávamos prontos para dar início ao processo de Registro do imóvel.

O Cartório de Notas é onde devemos solicitar a confecção de uma Escritura Pública, ao passo que, no Cartório de Registro de Imóveis, o Registro do imóvel na Matrícula. Para nossa felicidade, o Cartório de Notas da nossa cidade trata de cuidar de todos os trâmites com o Cartório de Registro de Imóveis, bem como do pagamento do ITBI – Imposto sobre Transferência de Bens Inter Vivos, sem cobrar nada a mais por isso.

(Para saber mais sobre essa documentação, visite a postagem REGISTRO, ESCRITURA E ITBI).

O valor desembolsado com a Escritura Pública foi de R$1.560,00 reais (somando todos os valores que a compõem). Por sua vez, o valor do ITBI foi de R$1.630,00 reais. Por fim, o Registro do imóvel saiu por R$1.075,00 reais. Assim, o total gasto com a documentação foi de R$4.265,00. (É bom lembrar que metade do depósito caução pode ser usada para despesas cartorárias. A outra metade é devolvida ao comprador do imóvel assim que sair o Registro).

O prazo para que o Registro do Imóvel seja feito é de 30 dias.

Com esses valores, podemos refazer a estimativa de ganhos. Pagamos R$105.000,00 reais no imóvel, mas tivemos que gastar mais R$4.265,00 reais com a documentação. Portanto, o valor total gasto até aqui é de R$109.265,00 reais. Como o valor de mercado estimado do imóvel era de R$180.000,00 reais, a margem estimada de lucro será de aproximadamente 70 mil reais, o que dá um ganho de mais ou menos 64% sobre o valor investido (R$109.265,00).

(Não é preciso considerar o depósito caução nas despesas, dado que esse valor é devolvido ao comprador ao final da alienação).

Quando encaminhamos a documentação do imóvel, junto ao Cartório de Notas, estávamos na primeira quinzena de outubro.


SACANDO O DEPÓSITO CAUÇÃO
Após 30 dias, o Registro do imóvel estava pronto. No Cartório de Notas, buscamos a Escritura Pública, já pronta, bem como uma cópia da Matrícula no imóvel, na qual constava como último ato praticado exatamente a nossa negociação com a Caixa Econômica, em que a propriedade do imóvel nos foi transferida.

Com essa documentação, voltamos à agência da Caixa Econômica, contratada na ocasião do envio da proposta do imóvel e na qual fizemos o depósito caução e solicitamos a liberação desse dinheiro.

Feito isso, estava na hora de procurar um advogado e entrar com uma ação Judicial para desocupação do imóvel.


DESPEJO DE MORADOR OU DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL
Antes de acionar o ex-mutuário na Justiça, tentamos negociar a desocupação do imóvel pela via extrajudicial. No entanto, o morador se mostrou totalmente indisposto para negociar e não hesitou em deixar claro que deveríamos procurar a Justiça para tirá-lo do imóvel.

Assim, procuramos um advogado, que cobrou R$1.000,00 reais pelos seus serviços e mais outros R$1.000,00 reais relativos a custas processuais, totalizando R$2.000,00 reais com a Justiça. Há ainda algumas despesas menores, relativas às diligências do Oficial de Justiça, mas elas não passam de 70 reais no total.

O processo foi iniciado na segunda quinzena de novembro de 2010. Em dezembro, o Juiz convocou uma Audiência de Justificação e a agendou para o mês de janeiro de 2011. Na Audiência de Justificação, o ex-mutuário compareceu e não só recusou qualquer acordo, mas também não conseguiu oferecer qualquer boa justificativa que pudesse desqualificar as nossas exigências. Junto ao processo, constavam cópias de toda a documentação relativa à negociação com a Caixa Econômica, inclusive a Escritura Pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Enfim, tudo indicava que o legítimo proprietário do imóvel era o autor da ação (ou seja, nós) e não o morador.

Como a Audiência de Justificação não serviu para mudar o quadro que se desenhava a partir de toda a documentação que anexamos ao processo, o Juiz decidiu deferir o nosso pedido. A decisão saiu na primeira quinzena de fevereiro e, entre outras coisas, o Juiz dizia o seguinte:

“No tocante ao pedido de tutela de urgência, realizada a audiência de justificação, verifico que os requisitos legais estão presentes e devidamente demonstrados nos autos. Com efeito, os documentos de fls. 14/17 demonstram que o autor adquiriu o imóvel descrito na inicial da Caixa Econômica Federal, tendo sido efetivado o registro da escritura da compra e venda no 3º CRI. Ademais, eventuais demandas propostas pelos antigos proprietários em face da CEF não são hábeis a impedir a imissão na posse ao comprador e atual proprietário. Nesse sentido, confira-se:

[Aqui, o Juiz faz uma longa citação de casos de jurisprudência. Podemos pular essa parte].

Diante do exposto, defiro a antecipação de tutela pleiteada para determinar a imissão na posse do imóvel descrito na inicial ao autor, concedendo o prazo de 30 dias aos réus para a desocupação voluntária do imóvel, sob pena de desocupação coercitiva”.

Apesar de a Justiça ter decidido a nosso favor, o morador preferiu desobedecer à ordem de desocupação determinada pelo Juiz, ignorando os 30 dias concedidos na decisão. Por isso, quando o prazo venceu, notificamos o Juiz a respeito de o morador não ter feito a desocupação voluntária do imóvel. Tomando conhecimento da situação, o Juiz determinou que o mandado de desocupação do imóvel fosse “desentranhado” e que o autor fosse imitido na posse do imóvel. A partir de então, passamos a providenciar a desocupação do imóvel por meio coercitivo, com a presença do Oficial de Justiça e até mesmo de força policial, se houvesse necessidade.

Entre as novas citações do morador e o agendamento com o Oficial de Justiça de uma data apropriada para realizar a imissão de posse, um bom tempo se passou. Esse foi certamente o período que exigiu mais paciência de nossa parte, porque embora já tivéssemos alcançado uma decisão favorável junto à Justiça, ainda não havíamos sido imitidos na posse do imóvel. A situação era um tanto frustrante, mas não era desesperadora, porque havia se passado apenas seis meses de que tínhamos entrado com a ação judicial. Em certo sentido, portanto, ainda podíamos dizer que a Justiça estava resolvendo “rapidamente” a situação.

Finalmente, na segunda quinzena de maio de 2011, o Oficial de Justiça entrou em contato conosco para agendar a data em que seríamos imitidos na posse, ou seja, a data em que visitaríamos o imóvel para desocupá-lo de modo coercitivo, com força policial, se isso fosse exigido. Marcamos para a primeira quinzena de junho.


O DIA DA IMISSÃO DE POSSE
Quando chegou a data da tão esperada imissão de posse, nos dirigimos ao endereço do imóvel, onde combinamos de nos encontrar com o Oficial de Justiça.

No local, o porteiro do prédio nos informou que o morador não estava presente. Diante dessa informação, ligamos para um chaveiro e o Oficial de Justiça solicitou que a porta do imóvel fosse aberta. Como era de se esperar, todos os bens do morador ainda estavam lá. Por isso, o Oficial de Justiça começou a fazer uma listagem de todos os bens que ali estavam para que o autor da ação (nós) fosse feito fiel depositário dos bens do morador.

Essa situação estava longe de ser boa, porque embora nos fizesse imitidos na posse, não poderíamos fazer uso do imóvel, dado que os bens do ex-mutuário ainda estavam lá. Assim, entramos em contato com o nosso advogado e solicitamos que ele entrasse em contato com o morador para avisá-lo de que já estávamos dentro do imóvel, sendo imitidos na posse com o Oficial de Justiça. Cerca de 1 hora depois, o advogado do morador apareceu no imóvel e forneceu um endereço onde todos os bens poderiam ser entregues.

Munidos de vários telefones que poderiam ser úteis nessa data (telefones de chaveiros, caminhões de mudança, etc.), ligamos para pessoas que faziam mudanças e conseguimos um caminhão para levar os bens do morador no mesmo dia. Esse serviço nos custou mais R$450,00 reais. Também seria possível agendar um caminhão junto à Prefeitura, que fornece esse serviço sem custo, desde que a solicitação seja feita com antecedência. No entanto, achamos arriscado adiar a imissão de posse apenas para evitar o gasto de R$450,00, sobretudo porque esse valor é muito baixo em relação ao montante que estava em jogo. Assim, preferimos tomar posse do imóvel no mesmo dia e ter o imóvel livre e desimpedido para qualquer fim a que quiséssemos destinar o imóvel (seja moradia ou venda).

Assim, finalmente tomamos posse do imóvel.


FAZENDO AS CONTAS E ESTIMANDO OS LUCROS
Chegou a hora de avaliar se de fato fizemos um bom negócio.

Podemos começar por dizer quanto tempo levou todo o processo. O contrato de compra e venda foi assinado na segunda quinzena de setembro de 2010, ao passo que a imissão de posse se deu na primeira quinzena de junho de 2011. Portanto, podemos dizer que todo o processo levou oito meses e meio. Dos oito meses e meio, seis meses e meio dizem respeito ao processo judicial de imissão de posse.

É importante saber a duração desse período porque, ao longo dele, o responsável pelo pagamento do condomínio do imóvel arrematado é o proprietário e não mais o morador. Sendo assim, devemos descontar do lucro estimado os gastos com condomínio durante esse período. Não precisaremos descontar os gastos com água, porque para esse imóvel, a água já está prevista na taxa condominial. Luz, telefone, internet, TV, etc., são gastos que não estão associados ao imóvel, mas sim ao contratante desses serviços.

Pois bem, vamos começar com as despesas.

PREÇO DE COMPRA DO IMÓVEL: R$105.000,00 reais.DOCUMENTAÇÃO (Escritura Pública, Registro e ITBI): R$4.265,00 reais.ADVOGADO E JUSTIÇA: R$2.000,00 reais.CONDOMÍNIO DURANTE OITO MESES: R$2.960,00 reais.TOTAL: R$114.225,00 reais.

Esse é o valor total investido no início da operação. Agora, podemos subtraí-lo do valor de mercado do imóvel, estimado no início do processo, que era de R$180.000,00 reais. A diferença, portanto, será de R$65.765,00 reais, o que perfaz ganhos de aproximadamente 57%.

No entanto, a nossa estimativa já estava um pouco velha, afinal, ela havia sido feita há quase um ano atrás. Por isso, decidimos investigar novamente o valor de mercado dos imóveis no mesmo prédio. Por coincidência, haviam dois imóveis à venda no mesmo prédio no mês de julho de 2011. Entramos em contato com os vendedores e tomamos ciência dos preços. Um deles custava R$215.000,00 reais, o outro, R$210.000,00 reais.

Sendo assim, precisamos refazer a estimativa de ganhos e subtrair os R$114.225,00 reais de um desses valores mais recentes. Podemos escolher o menor valor para ganhar competitividade na hora de vender. Nesse caso, a diferença entre o que investimos e o valor de mercado do imóvel será de R$95.725,00 reais, o que dá mais ou menos 83% do valor investido.

Para quem pretende vender imediatamente, será preciso descontar 15% dos ganhos para imposto de renda, o que dá R$14.358,75. Por sua vez, descontando o imposto de renda, o lucro passa a ser de R$81.366,25, o que perfaz aproximadamente 71% de ganhos sobre o valor investido.

Existem alguns casos em que há isenção no imposto de renda. Para saber mais, visite a postagem intitulada IMPOSTO DE RENDA NA VENDA DE IMÓVEIS.

Dividindo o valor estimado de ganhos, de R$81.366,25 por 8, que é o número de meses de duração de todo o processo, o resultado é um ganho de aproximadamente R$10.170,75 por mês.

Enfim, esses cálculos não são super exatos, mas também não são tão imprecisos a ponto de colocar em dúvida a viabilidade dessa operação.

É claro que nem todo imóvel vendido em leilões ou concorrências públicas da Caixa Econômica Federal oferece uma margem de lucro tão boa quanto essa. No entanto, é muito difícil esse tipo de operação resultar em prejuízo. Basta fazer as contas com o mínimo de cuidado e escolher direito a hora de entrar no jogo.

Isso é tudo pessoal! Esperamos que vocês tenham gostado.

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