Entenda o seguro multirrisco condomínio - Depreciação
Autor: Projeção Corretora de Seguros | Publicado: 2014-06-11T12:47:00-07:00



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&nbsp;Aconteceu um sinistro...&nbsp;



• O que é preciso fazer para solicitar uma
indenização?



•
Como a indenização é calculada?&nbsp;



• Se o condomínio sofrer um incêndio, a
indenização é pelo valor segurado integral?&nbsp;



• O seguro condomínio tem franquia?&nbsp;



• Qual o risco de o condomínio perder os
direitos do seguro?



&nbsp;O que
é preciso fazer para solicitar uma indenização?






&nbsp;A
primeira providência a ser tomada quando ocorre um acidente é avisar o corretor
que representa o condomínio e também a seguradora.

&nbsp;Em
acidentes de maior vulto, as seguradoras podem fazer uma vistoria no prédio,
mas esta é dispensável em outros de menor dimensão. 

Na maioria das vezes, as companhias de
seguro solicitam ao condomínio a apresentação de três orçamentos de fornecedores
ou prestadores de serviços diferentes para conserto ou reposição dos bens
danificados. A escolha recai sobre o menor valor orçado.

&nbsp;Os
procedimentos para dar início ao processo de indenização variam muito, de
acordo com a cobertura que garante o prejuízo. Dependendo das garantias
contratadas (são mais de 50 oferecidas no mercado) e dos valores de franquia
determinados na apólice para cada uma das coberturas será preciso fornecer
documentos que comprovem os prejuízos causados pelo sinistro. 

Todas as seguradoras solicitam, para
qualquer acidente, o aviso de sinistro, um formulário que as empresas fornecem
para ser preenchido pela administração do condomínio.&nbsp;

Em geral, a documentação solicitada, por
cobertura, costuma ser:








&nbsp;Além
da documentação que será solicitada, outras providências precisam ser tomadas.
Entre elas, Tudo Sobre Seguros destaca:&nbsp;




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• preservação do local do acidente para que
sejam feitas a vistoria e a avaliação dos prejuízos;



• aguardar autorização da
seguradora para dar início à reconstrução, reparação ou reposição dos bens; e



•
zelar para que os prejuízos não se agravem e guardar os bens que não foram
atingidos pelo acidente.



&nbsp;Como a indenização é calculada?



&nbsp;O condomínio poderá
ser indenizado dos prejuízos garantidos pelo seguro em dinheiro, por reparo ou
por reposição dos bens danificados, mediante acordo entre as partes.&nbsp;





O prazo de
pagamento da indenização é de 30 dias após a entrega de todas as informações e
documentos solicitados. Na hipótese de a seguradora não cumprir esse prazo,
terá de pagar multa de 2% mais juros de 1% ao mês, em valores atualizados pelo
índice de inflação previsto no contrato, geralmente o IPCA, medido pelo
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).



&nbsp;Do valor de indenização
será descontada a parcela de participação do condomínio (franquia), prevista
para cada uma das garantias contratadas, de acordo com a apólice.&nbsp;



No caso de um
acidente amparado por várias coberturas, o condomínio será indenizado pela que
lhe for mais favorável, mas não pela soma dos valores previstos para cada uma
das garantias.&nbsp;



Vale destacar que se houver um incêndio que destrua o
condomínio, a indenização será para reconstruir o prédio, calculada de acordo
com o valor do metro quadrado ou pelo índice CUB (Custo Unitário Básico da
construção, que reflete a variação mensal dos custos de materiais e mão de
obra, com utilização de metodologia definida pela Associação Brasileira de
Normas Técnicas /ABNT).&nbsp;

Quando se tratar de bens, móveis e utensílios de uso
comum do condomínio perdidos por incêndio ou roubo, a indenização está limitada
à importância contratada na apólice, respeitando o valor atual menos a
depreciação pelo uso, estado de conservação e idade desses itens.


&nbsp;Danos materiais






&nbsp;A indenização será baseada no “valor atual” de
cada bem, ou seja, no custo de reposição do bem no dia e local do acidente
(“valor de novo”), descontadas as depreciações pela idade, uso e estado de
conservação.&nbsp;






A maioria das
seguradoras paga uma indenização complementar correspondente ao valor da
depreciação quando a importância segurada (limite máximo da cobertura
contratada) excede o “valor atual”.O mesmo critério é adotado quando o
condomínio repõe ou repara o bem sinistrado por novo pelo orçamento de menor
valor e/ou tenha dado início à reconstrução do bem danificado no prazo de até
180 dias.&nbsp;




Mas esse complemento da indenização somado à indenização inicial
nunca poderá ficar acima do dobro do “valor atual” de reposição.&nbsp;






O costume é a
seguradora solicitar ao segurado três orçamentos dos reparos no imóvel,
indenizando pelo menor deles. Tais conceitos – valor atual, valor de novo,
limite máximo de cobertura, etc. – constam da apólice e devem ser
cuidadosamente lidos pelos responsáveis pela administração do condomínio
segurado.&nbsp;



Os percentuais
aplicados para calcular a depreciação dos bens variam conforme as seguradoras e
os contratos. As diferenças podem ser significativas, como mostram os exemplos:














Mas se esses
critérios não forem adotados, todo o maquinário, elevadores, construção,
equipamentos e instalações serão depreciados, em geral, pelo método
“Ross-Heidecke”. Trata-se de uma fórmula para encontrar o coeficiente a ser
aplicado sobre a quantia de avaliação dos bens, feita na época da contratação
do seguro. 








Se o condomínio sofrer um incêndio, a indenização é pelo valor
segurado integral?


&nbsp; 

Não
necessariamente. A importância segurada na apólice representa o limite máximo
de indenização. Nos casos de incêndio, raio e explosão, a base inicial da
indenização é sempre o “valor atual”, ou seja, o custo de reposição (ao preço
corrente) menos a depreciação do imóvel por idade, estado de conservação, etc. 

Em geral, a
quantia da depreciação é indenizada em um segundo momento, se o limite máximo
de cobertura for maior que o “valor atual” e se o condomínio segurado fizer a
reposição ou reparo dos bens avariados pelo menor dentre três orçamentos
apresentados à seguradora. Essas condições só valem também quando a
reconstrução do imóvel começar no prazo máximo de seis meses, contados da data
de pagamento da indenização inicial.







De todo modo, a indenização total (inicial
mais complementar) não poderá ser maior que duas vezes o “valor atual”, que é o
custo de reconstrução menos a depreciação do imóvel.



&nbsp;Exemplos





&nbsp;Exemplo 01 - Um edifício que foi segurado em
R$ 100.000.000,00 sofreu um sinistro por destruição total. Após as avaliações
pertinentes chegou-se a conclusão que o valor de reconstrução do imóvel é de R$
60.000.000,00 (que será o valor base para indenização) e que em face do estado
de uso e conservação do imóvel, a depreciação do prédio foi fixada em 30%.
Assim, temos que a indenização pelo valor atual do prédio será de R$
42.000.000,00 (R$ 60.000.000,00 x 70%) e a indenização complementar, pela
depreciação, será de R$ 18.000.000,00. Assim, o total da indenização será igual
ao "valor de novo", isto é, R$ 60.000.000,00.&nbsp;





Exemplo 02 - Um
edifício que foi segurado por R$ 100.000.000,00, sofreu um sinistro por
destruição total. Após as avaliações pertinentes chegou-se a conclusão que o
valor de reconstrução do imóvel é de R$ 60.000.000,00 e que em face do estado
de uso e conservação a depreciação do prédio foi fixada em 70%. Assim, a
indenização pelo valor atual do prédio será de R$ 18.000.000,00 (R$
60.000.000,00 x 30%). A parcela depreciada seria neste caso de R$
42.000,000,00. Porém, ela não será paga totalmente, pois é maior que a
indenização calculada pelo valor atual (o que aritmeticamente, é o mesmo que
dizer que a indenização total ultrapassa a duas vezes o valor atual). Na
verdade, a parcela complementar fica, neste caso limitada a R$ 18.000.000,00,
que é igual ao valor atual. E a indenização soma, portanto, R$ 36.000.000,00.



O seguro condomínio tem franquia?






O condomínio
participa de parte dos prejuízos que são ressarcidos em cada sinistro, com um
percentual mínimo da indenização a ser paga, conforme estiver determinado no
contrato do seguro. A franquia, no entanto, não se aplica às coberturas dos
seguros de vida e acidentes pessoais dos funcionários. 

Supondo que,
num mesmo acidente, duas coberturas possam ser acionadas, e cada uma delas, por
sua vez, tenham franquias previstas, o condomínio pode escolher a que melhor
lhe convier. 

Algumas
seguradoras estabelecem a coparticipação do condomínio apenas para algumas
coberturas especiais, como para danos elétricos, vendaval e granizo. 

A cobertura
básica, que cobre prejuízos causados por fogo e explosões, é isenta de franquia
em casos de destruição do prédio e perda total do patrimônio do condomínio.

&nbsp;Na apólice do seguro está determinada a
quantia que o condomínio vai bancar na franquia ou um percentual do valor de
indenização contratado (importância segurada). 

Caso o prejuízo
seja inferior ao valor da franquia, o pagamento do conserto será feito
integralmente pelo condomínio, não cabendo à seguradora pagar indenização. 

Evidentemente,
ninguém gosta de pagar o prejuízo de um risco segurado, mas por outro lado,
esse instrumento permite que o preço do seguro (prêmio) seja reduzido, na
medida em que o risco da seguradora diminui. 

Geralmente, as
seguradoras estabelecem uma franquia de 10% sobre o valor máximo contratado
para indenização de cada cobertura.









&nbsp;Qual o risco de o
condomínio perder os direitos do seguro?

&nbsp; 

O pagamento da
indenização poderá ser prejudicado, caso o condomínio preste informações incorretas ou omita
circunstâncias que possam influir na aceitação da proposta ou no valor do
prêmio.

&nbsp;O seguro também poderá ser cancelado, sem
direito à indenização nem restituição de prêmio já pago, em situações de agravamento
intencional do risco, falta de cumprimento das obrigações previstas no contrato
e pela prática de atos ilícitos.




A perda do
direito à indenização ainda pode ocorrer se não for feita comunicação imediata
à seguradora sobre a ocorrência de um acidente.

&nbsp;Na hipótese de atraso no pagamento do prêmio,
o condomínio tem direito à indenização quando houver perda total do patrimônio.
Se este for o caso, a seguradora pode pagar a indenização, deduzindo as
prestações em atraso.

&nbsp;Mas, se antes a seguradora mandou um aviso de
cancelamento do seguro por falta de pagamento, as chances de perda da
indenização são bem altas.

&nbsp;Para que todas as condições contratuais
permaneçam válidas durante a vigência da apólice, o condomínio precisa informar
à seguradora quaisquer modificações que forem feitas com influência direta
sobre o risco avaliado. 

Muitas vezes,
por desconhecimento do síndico, as informações prestadas no questionário de
avaliação de risco são incompletas. Neste caso, o problema pode ser resolvido
com o pagamento da diferença do prêmio, ficando garantidas as coberturas
contratadas. 

É muito
importante uma leitura cuidadosa do contrato. É comum encontrar nas cláusulas
de “perda de direito ao seguro” restrições ao pagamento da indenização quando o
condomínio não segue “as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas
(ABNT), do INMETRO e de outras instituições oficiais, bem como recomendações
dadas pelo fabricante, ou ainda, todas as normas e regulamentos vigentes para o
funcionamento adequado dos equipamentos”. 

As restrições
baseadas em critérios vagos costumam dar margem a muitos questionamentos
judiciais, que contrariam o objetivo básico do condomínio segurado de buscar
tranquilidade para proteger o patrimônio dos condôminos.



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