Comentários sobre a "organização" das cidades
Autor: Richard | Publicado: 2014-07-01T18:44:00-03:00


Queria aproveitar a aprovação do
plano diretor de São Paulo para comentar um pouco sobre “organização” de
cidades e a suposta necessidade de planejamento estatal que elas demandariam.
Em São Paulo, por exemplo, é normal ouvirmos coisas como “as pessoas precisam
morar perto do trabalho, pois isso aumentaria a qualidade de vida e diminuiria
a pressão sobre o transito e transporte público” ou ainda “a cidade está
dominada pela especulação imobiliária que eleva o preço dos imóveis e afasta
para o subúrbio mais e mais pessoas”. Outros pontos muito defendidos seriam a
necessidade de se construir mais metro e abandonar o carro ou desincentivar seu
uso, preservar áreas de mananciais, construção de mais parques etc..

A maioria dessas defesas ignora
completamente questões básicas de economia e, consequentemente, acabam
resultando em piora da situação que tentam resolver ou simplesmente criam
outros problemas. Na verdade, mesmo conhecendo teoria econômica é natural que
essas intervenções acabem gerando coisas completamente diferentes da imaginada
simplesmente porque a formação das cidades e como elas se organizam tem muito
mais a ver com a reação das pessoas ao complexo sistema de benefícios e custos
gerados por uma variedade de situações, do que aquelas poucas alternativas
gerais imaginadas por urbanistas e burocratas. Um exemplo simples desse tipo de
coisa ocorre com o rodizio de carros estabelecido em São Paulo. Dado que as
pessoas desejam andar de carro, por uma série de razões que vai de conforto até
a possibilidade de tê-lo a disposição dada qualquer emergência, qualquer
imprevisto, muitas pessoas simplesmente compram um outro carro para usar somente
no dia do rodizio. Muitas vezes, um carro até em condições “precárias”, o que
pode vir até a piorar o transito e não melhora-lo. 

Outro exemplo mais interessante
ocorre com a fixação de se ter “um transporte público de qualidade”. Primeiro,
qualidade custa dinheiro. Diante disso existem basicamente duas alternativas:
liberar preços ou subsidiar. Na imensa maioria das cidades, mas focando
principalmente São Paulo, obviamente se optou pelo pior caminho: o subsídio. Em
99% dos casos, subsidiar alguma coisa dá errado (coloco 99% para evitar alguma
“injustiça” por aí) o que significa que não só você não terá a qualidade
“desejada” como pode criar novos problemas e um problema óbvio aqui é que se
você subsidia o preço do deslocamento, as pessoas demandarão “mais
deslocamento”. Se custa muito pouco sair da sua casa a 40 km do trabalho, você
não vai se preocupar muito em morar longe ou perto do trabalho. Assim,
diminuindo artificialmente o preço/custo do deslocamento, as pessoas não ligam
muito em morar perto ou longe do trabalho ou em arrumar um emprego perto ou
longe do trabalho ou mesmo, o comércio não se importa muito em abrir “lojinhas”
no bairro residencial longe do centro e por aí vai. O subsídio assim cria uma
maior pressão para um “espalhamento” da cidade. 

Obviamente isso não é um fator
isolado e esse fator será contrabalanceado por outros fatores gerando um
“equilíbrio” (uma tendência de estabilização de um determinado cenário). Por
exemplo, em São Paulo há tanta ineficiência na oferta de serviços de transporte
público devido a regulações que mesmo sendo enormemente subsidiado, o
desconforto é tanto que as pessoas procuram cada vez mais morar perto do
trabalho e isso acaba “freando” a tendência de espalhamento da cidade, um
espalhamento que talvez tivesse sido freado antes se as pessoas tivessem que
arcar com o real custo de seus deslocamentos. Acho que o importante aqui é
perceber como o sistema de custos e benefícios transmitido principalmente pelos
preços “molda” a cidade. Continuando na questão dos transportes, se se
transportar é mais caro, as pessoas começam a demandar mais fortemente nas suas
regiões coisas como serviços, o que gera um pequeno comércio na região, que por
sua vez traz alguns empregos etc.. Esses fatores diminuem a necessidade de
deslocamento e, dependendo da força desses diferentes fatores, pode até
favorecer a formação de um pequeno “centro” que, por sua vez, atraí mais
moradores e comerciantes e cresce mais e mais. Obviamente, com esse crescimento,
dado que é uma região que as pessoas desejam morar, o preço de imóveis,
terrenos começam a subir nessa área. É natural, portanto, que as pessoas mais
pobres achem conveniente vender o que tem nessas áreas e sejam, como os
críticos desses movimentos gostam de enfatizar erroneamente, “expulsas” da
área. 

Se uma região é desejada por
muitos, muitos disputarão um espaço nessa área o que implicará em aumento de
preços e consequentemente, quem valora mais aquilo (no sentido de estar
disposto a pagar mais), ficará com a vaga. Isso é um fato da vida que nenhuma
intervenção consegue realmente resolver. Uma região cara significa basicamente
que os custos de se manter naquela região são altos, custos esses que os mais
pobres não conseguem arcar, o que implica que eles ou deixarão a região ou não
conseguirão investir o mínimo necessário para manter seu capital naquela área
(se foi uma moradia dada pelo governo, ou se o governo concedeu alguma ajuda).
Essa degradação no capital ou será estancada com o sujeito vendendo sua
propriedade ou se espalhará pela região e a transformará em uma região degrada
por alguns motivos: os “ricos” passarão a sair do local por não gostarem da
degradação vizinha ou, por alguma regulamentação, o pobre não pode vender a sua
propriedade (se recebeu a mesma do governo, por exemplo), o que resulta em uma
degradação cada vez maior e a expulsão dos ricos do mesmo jeito. 

Aqui também, como no caso dos
transportes, ocorrerão fatores que tentam contrabalancear essa tendência “de
expulsão” dos pobres das regiões mais desejadas. Uma delas é o aumento da
oferta de apartamentos. Grandes construtores tentarão cada vez mais aproveitar
os metros quadrados disponíveis na área, fazendo prédios cada vez mais altos,
com mais apartamentos. Novamente, isso se o governo e os “bem intencionados” de
sempre não atrapalharem. É impressionante como algumas pessoas ao mesmo tempo
em que defendem mais “moradias populares”, acusam a cidade de estar tomada por
especuladores imobiliários, defendem ao mesmo tempo, limites à construção de
prédios, preservação de casarões históricos (casarões que estão quase sempre
nas melhores e mais desejadas regiões). São medidas incompatíveis. Uma lição
básica de economia é que quanto menor a oferta, para uma dada curva de demanda,
mais caro será o preço. Se as leis e regulações limitam o uso dos terrenos
disponíveis, limitam a oferta de apartamentos e limitam a própria oferta de
terrenos (proibindo demolições de imóveis antigos), então o preço tenderá a
subir e aquele fenômeno de expulsão dos mais pobres será mais forte, pois
existe um número menor de “vagas” disponíveis.

Assim, uma politica que prioriza
a “moradia popular” (entendido como baixar o preço da moradia), não deve
procurar limitar a oferta de apartamentos, mas sim aumenta-la. E aumenta-la
implica em não ignorar fatos básicos como o sistema de preços (de custos e
benefícios). Também não adianta determinar que um “quarteirão dos Jardins” seja
declarado área de moradia / interesse social. O que isso vai gerar é apenas, ou
uma degradação da área (se os imóveis não puderem ser vendidos), ou o mesmo
padrão de afastamento dos mais pobres para outras áreas (se puderem vender). Aqui,
nós podemos conectar a parte de transportes citada anteriormente. Uma maior
“liberalidade” na construção de prédios, “adensa” uma determinada região e demanda
um menor uso de transporte, desafogando o sistema. É importante dizer o
seguinte: eu não estou argumentando que um modo de cidade é melhor que outro ou
mais desejável que outro. O que estou dizendo, por enquanto, é que o sistema de
custos e benefícios enfrentado diariamente pelos indivíduos, mesmo “modificado”
por certas regulações que o governo impõe, é que vai “moldar” uma cidade e as
tentativas de ir contra essa “modelagem natural” não produzem os resultados desejados
(a não ser que o que se queira é o caos, a piora do bem estar da população). 

Em São Paulo, por exemplo,
fala-se muito em revitalizar o centro velho. A opinião recorrente dos
especialistas é que devemos “povoar” o centro, trazer as pessoas para morarem
na região. Os governantes com isso inventaram de transformar vários prédios
abandonados do centro em moradias populares. Aqui nós temos o exemplo perfeito
do que foi dito anteriormente sobre deterioração do capital dos mais pobres e
abandono dos “ricos”. Uma região central revitalizada basicamente é uma região
bem cuidada, com pessoas usando adequadamente sua infraestrutura, com
estabelecimentos funcionando, lucrativos etc.. Em suma, é uma região “desejada”
pelas pessoas. Se é uma região desejada pelas pessoas, necessariamente os
frequentadores ou moradores em sua maioria serão pessoas com bom poder
aquisitivo, afinal, são elas que podem pagar para ocupar as “vagas”, o “espaço”
dessa região. Se você traz moradores sem esse poder aquisitivo para arcar com o
custo e manutenção que tornam uma região desejada, ou essas pessoas deixarão a
região ou começarão a degradar a região, por não investirem o suficiente para
cobrirem a depreciação, o uso do capital lá instalado. Dessa forma, nenhuma
“revitalização” ocorrerá realizando a politica que vem sendo feita. Para piorar
a situação, o centro velho é uma das regiões com mais impedimentos para
demolições, reformas por uma série de regulações, tombamentos de prédios “históricos”
etc.. Isso contribuiria para o movimento de expulsão dos pobres, em um real caminho
de revitalização, ser mais forte do que sem essas regulações, devido a
limitação da oferta de moradias. 

Um outro exemplo de
“consequências não intencionais” de um planejamento feito por urbanistas e
burocratas é o gerado pelo “combate aos muros”. Alega-se que a construção de
condomínios cercado de grandes muros “mata” um bairro, piora a segurança do
mesmo deixando as ruas “sem vida” (geralmente o bairro do Morumbi é citado como
exemplo dessa situação). O fato óbvio ignorado aqui é que condomínios são
construídos com altos muros, como fortalezas, porque as pessoas assim demandam.
Elas preferem morar em condomínios assim. E porque preferem? Basicamente por
falta de segurança, para se protegerem. Se você proíbe a construção de
condomínios assim em regiões onde existe essa demanda, as pessoas simplesmente
vão morar em uma região “mais segura”, em uma região que permite uma melhor
proteção. Se o bairro estava “sem vida” antes, agora ele ficou vazio,
abandonado. Talvez abandonado para ser tomado de vez por criminosos ocupando os
imóveis antigos que despencarão de valor. &nbsp;

Um argumento muito usado por
urbanistas para defender planejamento centralizado das cidades e coisas como
plano diretor, leis de zoneamento, restrições a construções é o transito. Eles
alegam que construir uma mega edifício no meio de um bairro residencial, por
exemplo, causa trânsito, transtorno aos moradores etc.. Temos aqui o conhecido
argumento econômico das “externalidades”. E no caso, eles defendem que qualquer
externalidade para os moradores daquele local devem ser evitadas, eliminadas. É
interessante como as pessoas ignoram completamente que eliminar externalidades
pode implicar em custos significativamente mais altos que os custos gerados
pela própria externalidade. Um exemplo bem simplório, mas que ajuda a
visualizar o problema é a própria existência de outros seres humanos além de
você. A existência desses outros seres humanos aumenta enormemente a chance de
você morrer ou via alguma doença ou de ser atacado, assassinado, mas matar
todos os demais seres humanos para acabar com as externalidades que você sofre
não é uma solução “razoável” para ninguém. Ao invés disso, fica determinado que
cada ser humano é uma propriedade em si mesmo e com base nisso as pessoas
negociam a maior parte das externalidades que poderiam surgir, gerando uma
situação até bastante pacifica e próspera. Em termos gerais, é uma solução “de
mercado”.

No caso das externalidades que
interessam a esse texto, um ponto importante é entender que dependendo do
“grau” que se usa esse argumento do “incomodo do vizinho”, a cidade ficaria
completamente estagnada e jamais se desenvolveria, evoluiria (o que implica em
custos enormes). Imagine eu não poder comprar meia dúzia de terrenos com
casinhas que serão demolidas para construir um prédio porque a construção do
prédio tira o sol da piscina de um vizinho ou impede a rota de algum grupo de
passarinhos que “vive” na região? Alguém pode argumentar que não devemos ir
tanto para um lado, nem tanto para outro. Obviamente não faz muito sentido
proibir construir prédios porque o sol não vai mais secar os lençóis da Dona
Maria, mas talvez faça sentido limita-los ou mesmo proibir quando gerar um
“impacto” muito grande na região. O problema com isso é que não há como dar
pesos, atribuir valor a essas coisas sem um sistema de preços, sem um mecanismo
efetivo onde as pessoas pagam, arcam com os custos das suas escolhas e
preferências. E uma maneira simples de gerar mercados para essas coisas, com
direitos de propriedade bastante sólidos é justamente dar a cada um a
propriedade sobre seus imóveis e nada mais. Se a Dona Maria acha que o sol
secando os seus lençóis é algo desejadíssimo, que ela vá e compre da
construtora ou dos seus respectivos proprietários os terrenos necessários para
garantir que nenhum prédio subirá ao redor da sua casa. Se ela acha que o valor
disso é superior ao valor que dezenas ou centenas de famílias dão às suas novas
moradias (que serão construídas no prédio), ninguém a impede de realizar o
acordo. 

Muitas vezes é argumentado que
isso não é uma solução viável para problemas urbanos práticos como o caso do
trânsito, porque as centenas de moradores de uma dada região enfrentariam
problemas de “bens públicos” como o carona, existiriam custos de transação
muito altos nessas negociações e coisas do tipo. Eu discordo, geralmente é
muita mais difícil para a construtora conseguir comprar vários terreninhos para
subir seu arranha-céu do que para vários ou um só morador chegar com um
caminhão de dinheiro ao proprietário de um único terrenão (que vai ser o local
do prédio) e mesmo assim, construtoras do mundo todo, quando o governo permite,
conseguem realizar verdadeiras maravilhas em relação à oferta de moradias. Mas
mais relevante que isso é a percepção (ou a falta dela) de que certas
externalidades são inevitáveis dada a natureza de certas ações e entidades. Uma
cidade grande como São Paulo, Nova Iorque, Tóquio, necessariamente terá em um
grau “considerável” de coisas como trânsito, poluição, barulho, “poluição
visual”, falta de espaço etc.. Se certas pessoas não conseguem de forma alguma
conviver com isso, além da opção de comprar uma mega propriedade e viver
“semi-isolada” lá, ainda há a opção de se mudar para uma pacata cidade do
interior. Não há racionalidade em tentar definir através de leis e regulações o
que pode ou não pode ser construído em cada “bairro”, cada esquina etc..
tentando manter certas características impossíveis em uma grande metrópole.
Como Hayek, economista austríaco, cansou de defender em relação à discussão
mais geral sobre “planejamento central versus mercado”, &nbsp;o grau de informação particular necessário
para uma decisão adequada do ponto de vista de eficiência, bem estar, não está
disponível ao planejador central. Ela está dispersa, espalhada entre milhões de
indivíduos, está nas circunstâncias que cada um enfrenta, conhece e o sistema
de preços faz uso dessa informação dispersa ao reagir a cada ação desses
agentes de mercado possuidores, conhecedores dessas circunstâncias. Em suma, é
uma “arrogância fatal” achar que centenas de burocratas sabem o que deve ser
construído em cada esquina da cidade, melhor do que milhões, talvez bilhões de
agentes de mercado ávidos por lucros, observando diariamente os movimentos e
demandas de mercado.

Eu como liberal, tenho preferencia
por uma certa “cesta” de distribuição “inicial” de direitos de propriedade
(embora eu considere colocar o problema dessa forma um erro filosófico e
moral), o que significa (na minha visão) que a Dona Maria que tem uma casa X,
não tem propriedade sobre o sol, sobre a vista, sobre o transito etc.. Se ela
quer garantir essas coisas, ela tem que “comprar” outros bens que gerem isso.
Algum urbanistas podem achar que não. Que a Dona Maria tem propriedade não só
sobre a casa X dela, mas também sobre todas essas características da região,
sobre esse “ambiente” todo. O meu ponto é que, leis e regulamentos que
acreditam nesse segundo cenário acabarão, por leis econômicos básicas, encarecendo
a moradia, produzindo uma cidade mais pobre, menos desenvolvida. Ao contrário
dos “progressistas” urbanistas, que querem preservar bairros residenciais e
suas casinhas através de leis pensam, isso não traz mais pessoas para morarem
em boas regiões, em regiões próximas do trabalho. Isso gera uma espécie de
“reserva de mercado” para quem já está lá, é uma espécie de subsídio a quem já
tem um imóvel estabelecido em uma boa região, uma região que poderia servir de
moradia para muito mais pessoas, mas que por restrições legais, permanece
inalterada. 

Por fim, gostaria de comentar
sobre a idéia de mecanismos como “outorga onerosa” sobre o direito de construir
e as chamadas “operações urbanas”. Os dispositivos (principalmente o segundo)
tem como inspiração a idéia de se criar “mercados” para externalidades. O
governo fixa um limite de externalidades que podem ser produzidas e vende esses
direitos para quem deseja produzi-las. No caso das construções, existe um
estoque adicional de metros quadrados de construção em uma dada região. A
prefeitura vende esses estoques para construtoras que ou constroem usando os
certificados ou revendem para outras construtoras (esse mercado secundário
acontece mais explicitamente no caso de operações urbanas). A outra modalidade
(outorga onerosa) geralmente é mais parecida com um “imposto de Pigou”: a
construtora quer construir acima do permitido e a prefeitura estipula uma
“multa” para esse adicional supostamente de acordo com o impacto que a obra
terá na região (essa multa pode ser um valor, uma obra para amenizar o impacto
etc..). Obviamente “restrições” desse tipo são menores piores do que a
proibição pura e simples (às vezes a regulação é tão estupida, que seria
economicamente interessante pagar um adicional – mesmo enorme – para realizar a
construção em determinado local). Os dois grandes problemas com esses
mecanismos, na minha opinião, são: 1) é uma fonte de rent-seeking fabulosa. O
governo começa a criar “dificuldades, para vender facilidades” – impõe
restrições absurdas para gerar mais “arrecadação” com a posterior venda de
certificados e limites adicionais. 2) implica no mesmo erro geral de que o
governo é capaz de (e deve) “moldar” ou “planejar” a cidade, não deixando o
sistema de preços agir livremente. A diferença é que nesse caso, esse
“planejamento” ou direcionamento é mais suave (o governo dificulta ou facilita
as construções nas áreas que acha adequadas, mas não chega a proibir
completamente logo de saída). Dado o atual estado da discussão sobre o assunto,
as operações urbanas e os “mercados de certificados de construção” em geral são
uma saída paliativa, uma amenizada de um erro mais geral: o erro de achar que o
governo aloca recursos mais eficientemente que o mercado, portanto, dentro do
contexto atual, bem vindos.