CUIDADOS NA COMPRA DE IMÓVEIS
Autor: Dr Kleber Secco | Publicado: 2013-05-27T15:49:00-07:00

Para a concretização de uma compra de bem imóvel com segurança é imprescindível o levantamento de todas as informações pertinentes ao imóvel, bem como aos vendedores.

O não levantamento das informações pertinentes, que são feitas através de certidões, podem causar surpresas desagradáveis ao adquirente que, mesmo após ter lavrado e registrado a escritura definitiva, poder ver o seu bem ser penhorado e, em seguida, ser levado a leilão em decorrência de dívidas do antigo proprietário.

Pode-se dizer que é uma prática comum a venda de todos os bens por pessoas endividadas, insolventes ou condenadas em ações diversas, isso, a compradores desavisados ou mal assessorados, que correrão o risco de, posteriormente, sofrerem decisão judicial anulando o negócio, restando, como única alternativa, para que o bem não vá a leilão, o pagamento da dívida do antigo proprietário.

Para não correr tal risco, é de suma importância levantar todas as informações sobre o bem e sobre os proprietários antes do pagamento do preço.

As precauções podem ser resumidas da seguinte forma:

I – Verifique se, realmente, quem está vendendo é o proprietário do imóvel. A condição de proprietário somente é conferida àqueles que estão descritos na matrícula como tal;

Obs.: É importante não confundir escritura com matrícula. São documentos distintos.

II – Verificar se o tal proprietário pode vender o imóvel de forma válida;

III – Verificar se o bem não está gravado de algum ônus real ou pessoal;

IV – Verificar se os vendedores não estão sendo processados ou estão sendo alvo de execuções extrajudiciais. Tal verificação é possível ser feita através de certidões expedidas pelos órgãos públicos correspondentes;

Obs.: É de suma importância verificar se os vendedores não configuram como sócios de empresas falidas ou com dívidas, visto que tais obrigações poderão recair sobre os bens dos sócios.

V – Verificar, em caso de compra de imóvel na planta, se a incorporação está registrada, bem como as demais informações relacionadas à construção;

VI – Verificar, em caso de compra em loteamento em desenvolvimento, se o empreendimento está registrado.

As principais certidões voltadas a dar a almejada segurança jurídica às transações imobiliárias são as seguintes:
DO IMÓVEL
01. MATRÍCULA DO OFÍCIO PREDIAL ATUALIZADA (com certidão de ônus);
02. CERTIDÃO DE QUITAÇÃO DE TRIBUTOS MUNICIPAIS;
03. CERTIDÃO NEGATIVA DE DESAPROPRIAÇÃO;
04. CERTIDÃO DE LAUDÊMIO (para imóveis localizados em área da Marinha, principalmente no Litoral);
05. TRÊS ÚLTIMAS CONTAS DA FORNECEDORA DE ÁGUA E ELETRICIDADE;

DOS VENDEDORES
01. CERTIDÃO NEGATIVA DO DISTRIBUIDOR CÍVEL, INCLUINDO EXECUTIVOS FISCAIS (Estadual e Municipal), FALÊNCIAS E CONCORDATAS;
02. CERTIDÃO NEGATIVA DO DISTRIBUIDOR CRIMINAL;
03. CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA FEDERAL (Cível e Criminal);
04. CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA DO TRABALHO;
05. CERTIDÃO NEGATIVA DO DISTRIBUIDOR DE PROTESTO DE TÍTULOS;
06. CERTIDÃO NEGATIVA DA RECEITA FEDERAL;
07. COMPROVANTE DE RESIDÊNCIA
OBS: Se o vendedor for pessoa jurídica, além destas, se faz necessário a CND do INSS, a certidão de regularidade do FGTS, de quitação de tributos estaduais (ICMS) e o contrato social, para aferição dos poderes e da regularidade da representação, devendo ser apresentadas as mesmas certidões em nome dos sócios.

As certidões acima dizem respeito ao foro da situação do imóvel. Caso os vendedores residam ou tenham empresa em outro local, deverão ser apresentadas as certidões do local da residência, abrangendo os últimos cinco anos.

Se o atual proprietário tiver adquirido o imóvel em data recente (menos de um ano), todas as certidões deverão ser obtidas também em nome do anterior proprietário.

NO CASO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO 

01. BUSCA NO FÓRUM TRABALHISTA E CÍVEL PARA CONSTATAÇÃO DE EVENTUAL EXISTÊNCIA DE AÇÕES CONTRA O CONDOMÍNIO QUE PODERÃO ONERAR O COMPRADOR.
02. DECLARAÇÃO DA ADMINISTRADORA OU SÍNDICO (COM ATA DA ASSEMBLÉIA QUE OS ELEGEU), DE QUITAÇÃO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS ATÉ A DATA DE IMISSÃO DA POSSE;

NO CASO DE IMÓVEL LOCADO
Apresentação da notificação ao locatário de preferência na aquisição com resposta do desinteresse ou comprovação da inércia e presunção de desistência.

OBS: Constando apontamentos nas certidões, solicitar certidão explicativa (Objeto e pé), para aferição da possibilidade de repercussão ou não sobre o negócio.

Outra prática muito comum perpetrada por pessoas mal intencionadas, ou seja, com dívidas e execuções, é a transferência simulada de imóveis para terceiros sem restrições, para, só depois, vender o bem.

Neste caso, a última transação, possivelmente, será recente, sendo aconselhável o levantamento tanto do proprietário atual (laranja), quando do anterior, pois, caso comprovada a fraude, está alienação poderá ser anulada, prejudicando o adquirente de boa-fé, que apenas levantou as informações do último proprietário.

Há de se ressaltar que, de nada adianta ser feita a análise dos documentos acima informados por pessoa leiga ou sem os conhecimentos técnicos pertinentes, sendo imprescindível a contratação de advogado especializado na análise de riscos de transações imobiliárias.

Autor: Dr. Héctor L. Borecki Carrillo, advogado especializado em Direito Imobiliário, OAB/SP n. 250.029.