Alugar imóvel exige cuidados legais indispensáveis
Autor: Carlos Alberto - Consultor Imobiliário | Publicado: 2011-11-22T14:03:00-08:00


Direitos e deveres de inquilinos e proprietários são determinados por lei. Ignorá-los traz transtornos.﻿Oficializar corretamente a locação é princípio básico.

Certificar-se dos serviços (supermercados, farmácias, hospitais, escolas, entre outros) e facilidades de transporte disponíveis nas redondezas é apenas um dos cuidados que devem anteceder a locação de um imóvel.

Conforme orienta o Procon de Belo Horizonte, MG, uma vez escolhido o imóvel e verificada a infraestrutura do entorno, o próximo passo é buscar referência junto a pessoas que se utilizaram dos serviços da imobiliária responsável pela locação; e também através do cadastro de fornecedores que é mantido pelos Procons, em todo o Brasil.

No caso de a locação ser tratada diretamente com o proprietário, orienta o Procon BH, nada de acertos verbais. É indispensável elaborar um contrato, que oficializará o acordo e resguardará de problemas futuros as partes contratantes.

Laudo de vistoria - Antes de assinar o contrato, o&nbsp;futuro inquilino&nbsp;deve exigir, da imobiliária ou do proprietário, o laudo de vistoria. Também, deve fazer uma relação em duas vias das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. A relação deve ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, e mantida uma via com o inquilino.

Ao desocupar o imóvel, além de solicitar nova vistoria o inquilino deve devolver as chaves mediante uma carta protocolada junto à imobiliária ou ao proprietário. Desta forma, ele se isentará de possíveis problemas (alegação de não recebimento da chave e, assim, continuar a cobrança aluguel; ser responsabilizado por&nbsp;invasão de terceiros etc).

Contrato – As cláusula e os requisitos obrigatórios a constar do contrato de locação são os seguintes:
- Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver;
- Descrição e endereço do imóvel locado;
- Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste;
- Forma e local do pagamento;
- Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança); - Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU etc); - Destinação do imóvel (residencial ou comercial);
- Duração do contrato;
- Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;
- Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel), que deve ser parte integrante do contrato de locação do imóvel.

O Procon BH chama atenção para dois fatos: o reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período; e a vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses. Já nas locações comerciais, não há prazo mínimo determinado.

Deveres do proprietário - O locador deve entregar o imóvel em condições de uso, e responder por problemas anteriores à locação, assim como fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação. Ainda, é dever do locador:

- Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária;- Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos etc); - Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato.

Ainda, o proprietário deve mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas, e pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como: reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel; pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas.

Também, é dever do proprietário do imóvel alugado a terceiro pagar: as obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação, tais como restaurações hidráulicas e elétricas; indenizações trabalhistas e previdenciárias, decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação; os custos de instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas, traves etc); assumir as despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns; e contribuir para o fundo de reserva.

Deveres do inquilino – Além de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação no prazo e local estipulados, e de utilizar o imóvel somente para o uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições, faz parte dos deveres do inquilino restituir o imóvel locado no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

Os deveres do inquilino incluem:&nbsp;- Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste;
- Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação;
- Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador;
- Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário;
- Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc);
- Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora;

Ainda, o inquilino tem como dever: obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio; e pagar despesas ordinárias, tais como: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio; cotas de consumo de água e esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum, entre outros.

Aspectos legais - A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser: caução através de depósito de bens (carro, moto, terreno, casa, etc); fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário); seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora); ou dinheiro.

A garantia em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, sendo que a importância não poderá ser maior do que o valor de três meses de aluguel, e deverá ser devolvida ao locatário ao final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos.

O Procon BH alerta ainda que não é permitido cobrar multa superior a 20% ao mês, por atraso de pagamento. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.

Denúncia vazia - De acordo com a Lei do Inquilinato, conforme explica o Procon BH, nos contratos residenciais assinados antes de 20 de dezembro de 1990 o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação.

Nas locações efetuadas após mencionada data, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

Despejo - Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência): para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.

Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário terá prazo de 15 dias, contados a partir da citação, para contestar a ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado, alerta o Procon de Belo Horizonte. &nbsp;Fonte: Imovelweb