A matemática do investimento em imóvel
Autor: DEVAI | Publicado: 2011-08-22T13:50:00-07:00


Escolhendo um imóvelEscolher um imóvel para aluguel é como comprar uma ação visando dividendos. Você precisa pagar&nbsp;
suficientemente barato para que o valor do dividendo (aluguel) seja superior ao rendimento da renda fixa. No&nbsp;
nosso caso, esse rendimento deveria ser pelo menos 10%. Isso representa uma rentabilidade mensal de 0,9%.
Obviamente que não é qualquer imóvel que trará essa taxa:,dê preferência aos comerciais/escritório, pois tem&nbsp;
menos problemas com inquilinos e pagam mais.
Tomaremos como exemplo um imóvel de R$ 100.000,00 financiado pela Caixa Econômica Federal. O&nbsp;
financiamento praticado pelos bancos hoje em dia é de até 70% do valor do imóvel em até 360 meses (no pós-fixado).
Vamos utilizar 40% de financiamento e o prazo de 360 meses. Adicionei uma reserva de R$ 5.000,00 para pagar a&nbsp;
vistoria do banco (para o financiamento), taxa de transferência do imóvel e eventuais reparos.
      Capital inicial para imóvel de R$ 100 mil reais  
      Valor do Imóvel:      R$ 100.000,00  
      Entrada:      R$ 40.000,00  
      Reservas*:      R$ 5.000,00  
      Reforma básica:      R$ 5.000,00  
      Capital Inicial:      R$ 50.000,00  
      * Registro de imóvel, vistoria, reparos.  
O financiamento utilizado é o&nbsp;SAC, que tem o valor de parcela decrescente e a amortização da dívida constante.O método de financiamento SAC tem amortização constante da dívida. No começo pagamos uma parcela maior (R$ 614,38), pois os juros são calculados sobre o valor devedor (que é alto). As últimas parcelas serão bem menores, pois os juros sobre o saldo devedor é mínimo.
      Dados do financiamento pela Caixa*  
      Financiamento      R$ 60.000,00  
      Prazo      360 meses  
      Amortização mensal      R$ 166,67  
      Primeira prestação      R$ 637,54  
      Prestações 1o ano      R$ 7.250,00  
      * Caixa Econômica Federal Pré-fixada  
Agora vamos ver o fluxo de caixa no primeiro ano:
      Fluxo de Caixa do primeiro ano  
      Receitas de aluguel (ocupação de 95%)&nbsp;(12 x R$ 900 x 0,95)      R$ 10.260  
      Comissão Corretor&nbsp;(7% do aluguel)      (R$ 718,2)  
      Despesas de financiamento*      (R$ 516,72)  
      Financiamento&nbsp;(12 primeiros meses)      (R$ 7.250)  
      Geração de caixa      R$ 1.775,08  
      * Despesas cobradas no financiamento: seguro,   taxa administrativa  
Com esses dados em mãos, podemos calcular o retorno. Desta forma poderemos comparar com outras modalidades de investimento.
Retorno sobre investimento&nbsp;(caixa)
Capital inicial: R$ 50.000
Geração de caixa: R$ 1.775,08
Retorno sobre investimento = (1775,08/50000) =&nbsp;3,55%A tabela acima mostra que, no primeiro ano o nosso retorno sobre investimento foi de 3,55% (considerando apenas o caixa). Isso é menos do que a renda fixa.Agora vamos ver como ficam as contas considerando o aumento do patrimônio gerado pelo pagamento das 12 parcelas do financiamento.
Retorno sobre investimento&nbsp;(caixa + aumento de patrimônio)
Capital inicial: R$ 50.000
Geração de caixa: R$ 1775,08
Aumento de patrimônio: 12 x R$ 166,67 = R$ 2.000.
Retorno sobre investimento = ((2000 + 1775,08)/50000) =&nbsp;7,5%
Parece bem mais interessante! Como as prestações caem a cada mês no financiamento SAC e os aluguéis são&nbsp;
reajustados pela inflação (IGP-M), o retorno é sempre crescente.
Obviamente que, com retornos maiores, o imóvel aumenta de valor. Mas, assim como o investimento de ações que&nbsp;
pagam bons dividendos, o importante é o valor de aquisição.
Retorno sobre investimento nos cinco primeiros anosComo no primeiro ano temos um gasto inicial grande e os anos subsequentes não terão pagamento da “entrada”,&nbsp;
calcularemos o retorno sobre investimento dos cinco primeiros anos. No fim, poderemos comparar com um&nbsp;
investimento em renda fixa de cinco anos. Para este cálculo, vou desconsiderar a inflação tanto do aluguel&nbsp;
(corrigido anualmente pelo IGP-M), tanto da renda fixa (utilizando rentabilidade de hoje dos títulos NTN-B que&nbsp;
pagariam cerca de 6,3% ao ano acima da inflação).
      Fluxo de Caixa dos cinco primeiros anos  
      Receitas de aluguel (ocupação de 95%)&nbsp;(60 x R$ 900 x 0,95)      R$ 51.300  
      Comissão Corretor&nbsp;(7% do aluguel)      (R$ 3.591)  
      Despesas de financiamento*      (R$ 3100)  
      Financiamento&nbsp;(60 primeiros meses)      (R$ 28.200)  
      Geração de caixa      R$ 16.409  
      * Despesas cobradas no financiamento: seguro,   taxa administrativa  
Retorno sobre investimento em 5 anos&nbsp;(caixa)
Capital inicial: R$ 50.000.
Geração de caixa: R$ 16.409
Retorno sobre investimento = 16409/50000 =&nbsp;32%Um investimento em renda fixa com rentabilidade de 6,3% (acima da inflação) resultaria em 35,7%.Retorno sobre investimento em 5 anos&nbsp;( caixa+ patrimônio)
Capital inicial: R$ 50.000.
Geração de caixa: R$ 16.409
Aumento de patrimônio: 60 x R$ 166,67 = R$ 10.000.
Retorno sobre investimento = ((10000 + 16.409)/50000) =&nbsp;52%
Agora sim, um retorno sobre investimento bem superior a renda fixa. O que podemos concluir é que a&nbsp;
rentabilidade de “caixa” é bem parecida com a de renda fixa, mas tem um aumento considerável do patrimônio.