AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Autor: PRAIA ETEC | Publicado: 2011-07-18T04:14:00-07:00

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TERCEIRA PARTE
Avaliação de imóveis urbanos
CONDIÇÕES GERAIS

Assim que aceitarmos a tarefa de proceder ao cálculo do valor do bem a ser avaliado, imediatamente devemos sair à procura de detalhes, documentos, observações gerais sobre o imóvel e suas imediações. Aconselhamos de imediato a visita ao cartório do registro de imóveis para a retirada de xerox da ficha matrícula atualizada e, ato contínuo, a visita ao cadastro da municipalidade a fim de solicitarmos cópia da planta de quadra e da ficha cadastral do imóvel para a posterior comparação com a matrícula do registro.
Neste momento deverá ser levantada qualquer anormalidade entre as informações da prefeitura e do registro de imóveis. Constatada alguma irregularidade, do tipo diferença de áreas, falta de averbação de edificações, anotações de penhora ou qualquer restrição, deverão ser apontadas e relatadas no laudo.
Ainda na prefeitura podemos verificar a legislação sobre o plano diretor do município (preferencialmente o avaliador deverá possuir o conjunto de leis que compõem o plano diretor), ou solicitando uma consulta de viabilidade, assinalando eventuais projetos de desapropriações ou de melhorias da área. Todas as informações deverão constar do laudo.
1.&nbsp;&nbsp;&nbsp; VISTORIAÉ o exame criterioso do imóvel a ser avaliado, verificando localização, informações sobre vizinhança, características físicas, topografia, estado de conservação, padrão construtivo e outros atributos intrínsecos e extrínsecos que possam exercer qualquer influência no preço do imóvel. De grande utilidade o avaliador se dirigir ao imóvel munido de formulário para anotar as informações do imóvel. Necessário fotografar o imóvel. Verifique o modelo anexo.Em geral deve ser observado:
1.1 - Caracterização da região, compreendendo:a)&nbsp;&nbsp;&nbsp; Aspectos físicos - condições topográficas, natureza predominante do solo, condições ambientais, ocupação existente e tendências de modificação a curto e médio prazo;b)&nbsp;&nbsp;&nbsp; Aspectos ligados à infra-estrutura urbana - sistemas viário e de coleta de lixo, redes de: abastecimento de água potável, energia elétrica, telefone, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado;c)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Equipamento comunitário e indicação de níveis de atividades existentes - sistema de transporte coletivo, escolas, mercado de trabalho, comércio, rede bancária, segurança, saúde e lazer;d)&nbsp;&nbsp;&nbsp; Aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para o uso e a ocupação do solo, restrições físicas e legais condicionantes do aproveitamento.e)&nbsp;&nbsp;&nbsp; Aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, definido por planos diretores e pela legislação específica do parcelamento do solo, confrontando as leis de Zoneamento e uso do solo do município com a realidade verificada no local.
1.2 - Caracterização do terreno do imóvel em avaliação, abrangendo:a)&nbsp;&nbsp;&nbsp; Aspectos físicos - topografia, superfície, consistência do solo, porte, forma, localização confrontando as observações feitas com aquelas constantes da documentação disponível e divisa definida de acordo com a posição do observador, a qual deve ser explicitada;b)&nbsp;&nbsp;&nbsp; Infra-estrutura urbana;c)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Equipamento comunitário disponível;d)&nbsp;&nbsp;&nbsp; Utilização atual, legal e econômica. 
1.3 - Caracterização das edificações e benfeitorias, englobando os aspectos:a)&nbsp;&nbsp;&nbsp; Físicos - construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos comparando com a documentação disponível e verificando possíveis extrapolações de limites e confrontações;b)&nbsp;&nbsp;&nbsp; Funcionais - arquitetônicos, de projetos paisagísticos adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região com vista à preservação do meio ambiente;c)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Condições de ocupação, tais como eventuais invasões, locações ou cessões a terceiros, ocupação pelo proprietário ou imóvel desocupado.d)&nbsp;&nbsp;&nbsp; Ambientais - adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região e preservação do meio ambiente.
1.4 – As benfeitorias não documentadas:No caso de não constarem da documentação as edificações e benfeitorias, as mesmas deverão ser quantificadas e avaliadas pelo profissional em grau de detalhamento compatível com a finalidade da avaliação.
OBSERVAÇÕES:1.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Quando o avaliador estiver impossibilitado de vistoriar internamente o imóvel por motivo devidamente justificado no laudo de avaliação, poderá o mesmo procedê-la com os elementos que lhe foi possível obter, tais como:1.1.&nbsp;&nbsp; No caso de apartamentos e escritórios: áreas comuns, outras unidades do mesmo edifício, informações da respectiva administração;1.2.&nbsp;&nbsp; No caso de unidades isoladas: área externa; no caso de conjuntos habitacionais;1.3.&nbsp;&nbsp; Área externa e outras unidades semelhantes.1.4.&nbsp;&nbsp; As considerações hipotéticas sobre o imóvel deverão estar claramente explicitadas enquanto tal no laudo de avaliação.
2.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Vistoria amostralPara avaliação de empreendimentos prontos compostos de diversas unidades autônomas semelhantes é permitida a vistoria por amostragem desde que seja acompanhada do critério adotado na escolha da amostra. 







FICHA DE VISTORIA DE IMÓVEIS
      Fonte:      Telefone:  
      Endereço:      Estado:  
      Município:      CEP:  
      A Global:      A. Privat:      A. U. Comum:  
      A. Terreno:      Fr. Solo:      Habite-se:  
      Venda   (1)      Oferta   particular (2)      Oferta   Imobiliária (3)  
      Data da   venda/oferta ___/___/___      Valor R$  
   
   
   
   
  
Situação do terreno
      Topografia      Plana      Ondulada      Aclive      Declive  
      Forma      Regular      Irregular      Poligonal      Triangular  
      Orientação      Norte      Sul      Leste      Oeste  
      Solo      Arenoso      Argiloso      Rochoso      Alagadiço  
      Vegetação      Mato      Pomar      Pasto      Nenhum  
      Proteção      Muro      Cerca      Prédio   Divisa      Nenhum  
      Situação      Meio   quadra      Esquina      Três   frentes        
Sobre a edificação
      Tipo Edificação      Res.   Unifamiliar      Prédio   Com.      Loja      Armazém  
      Apartamento      Galpão      Industria      Rural      Outro  
      Padrão   Construção      Alto      Normal      Baixo      
  
      Est. Conservação      Nova      Nova/Regular      Regular      Reg/RepSimples  
      
      Reparos   simples      RepSimples/Imp      Reparos   Import      RepImp/Semval  
      Pontos cardeais      Norte      Sul      Leste      Oeste  
      Prédio no   terreno      Frente      Fundos      Lateral      
  
      Quanto ao Pav.      Nº Pavimentos no   prédio=      Andar=  
      O Prédio possui:      Piscina      Playground      Estacionamento      
  
      Elevadores      Número=      Marca=      
  
      Condomínio      Mensal      Trimestral      Semestral      Valor=  
      Ocupação      Vazio      Proprietário      Inquilino      Empréstimo  
      Valor da locação      
      Entrega      
      
  
Peças do Imóvel
      SalaEstar=      Quartos=      Banheiros=      Dependência=  
      SalaJantar=      Varandas=      Cozinha=      Área Serviço=  
      SalaTV=      Escritório=      Lavabo=      Despensa=  
      Garagens=      Suíte=      Sacada=      Churrasqueira=  
Infraestrutura
      Rede de água      Sim&nbsp;&nbsp; Não      Esgoto      Sim&nbsp;&nbsp; Não  
      Energia      Sim&nbsp;&nbsp; Não      Iluminação   Pública      Sim&nbsp;&nbsp; Não  
      Coleta de lixo      Sim&nbsp;&nbsp; Não      Transporte   Coletivo      Sim&nbsp;&nbsp; Não  
      Pavimentação      Sim&nbsp;&nbsp; Não      Telefone      Sim&nbsp;&nbsp; Não  
Zoneamento
      Zona:      Gabarito:      Taxa de Ocupação  
      Comercial   Residencial   Misto      Coeficiente   aproveitamento  
      Recuo Lateral      Recuo frente   principal  
      Recuo frente   secundária      Recuo fundo  
      Usos Permitidos      Usos   Permissíveis  
      


      


  
Vizinhança
      Padrão   Construção      
      Escolas      
  
      Atividades   Poluentes      
      Comércio      
  
      Atividades   Incômoda      
      Estacionamento      
  
      Arborização/A.   verde      
      Trânsito      
  
Observações do Pesquisador
      
  
Identificação
      Local:   ______________________________      

  
      Data ___/___/___      Assinatura   do Pesquisador  

2.&nbsp;&nbsp;&nbsp; PESQUISA DE IMÓVEIS SIMILARES3.&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;Devemos buscar imóveis com o maior número de semelhanças com o avaliando. O ideal é acima de dez imóveis, sendo aceito um mínimo de cinco. Ideal também é fotografar os imóveis utilizados, tanto o imóvel avaliado quanto os utilizados para a pesquisa.
Para atender suas finalidades, a pesquisa pode ser dividida em:
2.1 - Coleta de dados – deve ser feita em nosso próprio cadastro, outras imobiliárias ou corretores, jornais, banco de dados, transações efetuadas ou outros meios disponíveis.Muitas vezes pode se tornar difícil essa coleta de dados de imóveis similares, neste caso, pode-se optar por depoimentos de pessoas idôneas da localidade.2.2 – Identificação e seleção das variáveis – neste momento devemos fazer uma avaliação dos dados coletados, para selecionar as variáveis e estabelecer o nível de rigor.2.3 – Tabulação dos dados – neste momento, iremos anotar todos dados colhidos em campo, tabelados numa planilha. Para tanto estamos disponibilizando um modelo tanto do formulário quanto da planilha.
4.&nbsp;&nbsp;&nbsp; ESCOLHENDO O MÉTODO
O mais utilizado e mais recomendado dos métodos é o MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DO MERCADO. Através dele, é possível a determinação do valor do imóvel fazendo a comparação com outros de natureza e características semelhantes, possibilitando a valoração do imóvel, levando-se em consideração as flutuações do mercado imobiliário, freqüentemente diferente das flutuações dos outros ramos da economia.
O artigo 6.2.1 da norma 502 (atual 5676), diz que “as características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e, conseqüentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneização ou por inferência estatística, respeitados os níveis definidos nesta norma”.
Como em nosso caso, não queremos nem tampouco temos autorização legal, não nos interessa o processo da ponderação por inferência estatística, motivo pelo qual usaremos a homogeneização, que pode estabelecer o nível normal, porém no nosso caso, estaremos efetuando a avaliação expedita, por impossibilidade legal.
Mesmo sendo a intenção de dar tratamento às avaliações por inferências estatísticas, o normatizador permitiu o tratamento por homogeneização, quando o nível de rigor for normal, vedando, entretanto quando se tratar de avaliação rigorosa ou rigorosa especial, que somente aceitam a ponderação dos dados por inferência estatística.
5.&nbsp;&nbsp;&nbsp; HOMOGENEIZAÇÃO DAS AMOSTRASÉ impossível encontrar dois imóveis, completamente iguais. O simples fato de estar um imóvel de frente para o nascer do sol, ou situado do lado mais movimentado de uma rua comercial, estes dados influenciarão no valor final do imóvel. Por isso, é de importância vital a sensibilidade do avaliador para captar exatamente os fatores que deverão ser comparados e ajustados, para que tenhamos imóveis os mais parecidos para realizar a comparação.
Só poderemos comparar grandezas iguais, dessa forma iremos tabular os dados pesquisados, homogeneizando-os com os diversos fatores para que tenhamos valores parecidos para comparação e tenhamos o valor do metro quadrado dos terrenos.
4.1.&nbsp; Esquina: terrenos em meio de quadra ou de esquina possuem valorização diferenciada, igualmente diferente se comercial ou residencial, utilize a tabela.
      TABELA   FATOR ESQUINA EM RELAÇÃO A ZONAS  
      ZONA      Fator      ZONA      Fator  
      Residenciais   comuns      10%      Comerciais      20   a 25%  
      ResidenciaisValorAlto      15   a 20%      Comerciais   centrais      25   a 30%  

4.2.&nbsp; topografia: este fator corrigirá a irregularidade do terreno. Observe a tabela. 

      TABELA   DE DECLIVIDADE E ACLIVE – FATOR TOPOGRAFIA  
      Declividade      Fator      Aclividade      Fator  
      Até 5%      0,95      Suave      0,95  
      De 5 a 10%      0,90      Acentuado      0,90  
      Maior que 10%      0,80      
      
  

4.3.&nbsp; Profundidade: A profundidade do terreno influenciará diretamente no valor final. Comparando dois terrenos com áreas iguais e profundidades diferentes, observamos ser o terreno com maior profundidade será prejudicado, mesmo com a área igual.Existe várias teorias para definir o fator profundidade: teoria 4-3-2-1, que estabelece um percentual de desvalorização em relação com o aumento da profundidade, como sendo nos primeiros 40% um valor, 30% outro e assim por diante. Outra teoria estabelece 1/3, 2/3, onde o primeiro terço teria um valor e os 2/3 restantes outro proporcionalmente menor. Vários estudiosos elaboraram suas fórmulas, tais como: HOFMANN, JARRET e HARPER. Uma das mais utilizadas é a do professor HARPER.Entretanto, com a prática notou-se que a fórmula de HARPER, não atendia a todos casos, pois em algumas situações, terrenos com pouca profundidade, sofriam, na realidade uma valorização, enquanto o correto seria uma desvalorização.Os engenheiros brasileiros JOAQUIM MEDEIROS JUNIOR e NELSON ALONSO, do IBAPE realizaram estudos, estabelecendo diversas fórmulas para o cálculo desse fator.No entanto, na prática verificou-se que a tabela abaixo acomoda as variações de valores, determinando suas desvalorizações.


      TABELA   DE DEPRECIAÇÃO PELA PROFUNDIDADE - FATOR PROFUNDIDADE  
      Profundidade   efetiva      Depreciação      Fator  
      Menor ou igual a   10 metros      30%      0,70  
      12,50      20%      0,80  
      15,00      15%      0,95  
      16,00      10%      0,90  
      18,00      5%      0,95  
      De 20,00 a 40,00   metros      0%      1,00  
      45,00      5%      0,95  
      50,00      10%      0,90  
      55,00      15%      0,85  
      60,00      20%      0,80  
      65,00      22%      0,78  
      70,00      25%      0,75  
      75,00      27%      0,73  
      80,00      30%      0,70  

4.4.&nbsp; Forma: Quase da mesma maneira que o fator de profundidade, o fator forma também está ligado ao aproveitamento do terreno. Aqueles imóveis com desenho totalmente irregular dificultam o aproveitamento, no momento da construção. Portanto quanto maior o número de ângulos diferentes de 90º, maior sua depreciação. Diante do exposto é aconselhável utilizar o fator de desvalorização na proporção de pouca irregularidade 10% e bastante irregular 20%.
4.5.&nbsp; Atualização do valor: em períodos de processo agudo de inflação, é aconselhável desconsiderar informações superiores a 90 dias, como hoje, os níveis estão bastante moderados, podemos considerar sem qualquer problema até mesmo transações efetuadas com mais de ano, para tanto é vital o uso dum índice de correção. Aliás, particularmente estamos desconsiderando este fator de correção devido a sua baixa influência na apuração do valor final, em virtude da grande margem de negociação que as ofertas trazem embutidas. Ressalvamos apenas nos casos de vendas efetuadas e que tenham tempo o suficiente para aplicação do índice, e que, realmente tenham sofrido modificações, ainda é por nós utilizado.&nbsp; 
4.6.&nbsp; Forma de pagamento: Da mesma forma, a forma de pagamento, em momentos de estágios inflacionários de pico, é de vital importância ser apurado, entretanto no atual estágio inflacionário do país, pagamentos em até cinco ou seis vezes, são desprezíveis qualquer correção. Por outro lado, existem financiamentos de lotes em até 100 vezes, o que torna obrigatório a utilização de índices de atualização, do tipo IPC, INPC, etc., estabelecendo uma paridade com outras informações de valor à vista.&nbsp; 

4.7.&nbsp; Testada: Assim como a profundidade influenciará no preço final, também a testada irá estabelecer diferenças de preço do imóvel. A tabela abaixo foi desenvolvida empiricamente, levando-se em consideração as testadas reais em relação as testadas de referência para a região. Assim após verificarmos o usual nos terrenos de determinada região, iremos estabelecer sua valorização ou desvalorização com a real testada do imóvel em questão.

      TABELA   DE DESVALORIZAÇÃO OU VALORIZAÇÃO PELA TESTADA  
      Testadareferênciaefetiva      10,00 metros      12,00 metros      15,00 metros      16,00 metros      20,00 metros  
      
      
      
      
      
  
      Des      VaL      Des      Val      Des      Val      Des      Val      Des      Val  
      5,00      0,840      
      0,800      
      0,760      
      0,750      
      0,700      
  
      6,00      0,880      
      0,840      
      0,800      
      0,780      
      0,740      
  
      7,50      0,930      
      0,890      
      0,840      
      0,830      
      0,780      
  
      8,00      0,945      
      0,900      
      0,860      
      0,840      
      0,800      
  
      9,00      0,974      
      0,930      
      0,880      
      0,870      
      0,820      
  
      10,00      
      
      0,960      
      0,900      
      0,890      
      0,840      
  
      11,00      
      1,024      0,980      
      0,930      
      0,910      
      0,860      
  
      12,00      
      1,046      
      
      0,950      
      0,930      
      0,880      
  
      13,00      
      1,067      
      1,020      0,970      
      0,950      
      0,900      
  
      14,00      
      1,106      
      1,039      0,980      
      0,970      
      0,910      
  
      15,00      
      1,124      
      1,057      
      
      0,980      
      0,930      
  
      16,00      
      1,141      
      1,074      
      1,016      
      
      0,950      
  
      17,00      
      1,174      
      1,090      
      1,031      
      1,015      0,960      
  
      18,00      
      1,189      
      1,106      
      1,046      
      1,029      0,970      
  
      19,00      
      1,189      
      1,121      
      1,060      
      1,044      0,990      
  
      20,00      
      1,189      
      1,136      
      1,074      
      1,057      
      
  
      21,00      
      1,189      
      1,163      
      1,087      
      1,070      
      1,012  
      22,00      
      1,189      
      1,176      
      1,000      
      1,082      
      1,024  
      23,00      
      1,189      
      1,189      
      1,112      
      1,094      
      1,035  
      24,00      
      1,189      
      1,189      
      1,124      
      1,106      
      1,046  
      25,00      
      1,189      
      1,189      
      1,136      
      1,118      
      1,057  
      26,00      
      1,189      
      1,189      
      1,147      
      1,129      
      1,067  
      27,00      
      1,189      
      1,189      
      1,158      
      1,139      
      1,078  
      28,00      
      1,189      
      1,189      
      1,168      
      1,150      
      1,087  
      29,00      
      1,189      
      1,189      
      1,179      
      1,160      
      1,097  
      30,00      
      1,189      
      1,189      
      1,189      
      1,170      
      1,106  
      32,00      
      1,189      
      1,189      
      1,189      
      1,189      
      1,125  
      35,00      
      1,189      
      1,189      
      1,189      
      1,189      
      1,150  
      40,00      
      1,189      
      1,189      
      1,189      
      1,189      
      1,189  
      45,00      
      1,189      
      1,189      
      1,189      
      1,189      
      1,189  

4.8.&nbsp; Melhoramentos Públicos:

      TABELA   MELHORAMENTOS PÚBLICOS  
      MELHORIA      Fator      MELHORIA      Fator  
      Rede de água      15   a 20%      Iluminação   Pública      5%  
      Rede de esgoto      10   a 15%      Pavimentação      10   a 30%  
      Energia elétrica   dom      15   a 20%      Guias e sarjetas      5   a 10%  
      Galerias   pluviais      5%      Transporte   coletivo      10%  
      Rede telefônica      5%      Gás de rua      1%  

Os terrenos servidos dos melhoramentos acima, obviamente serão mais valorizados, a prática aceita nos processos de rigor normal, a aplicação dos percentuais acima, num processo de relacionamento do terreno avaliado com o pesquisado, estabelecendo os fatores de correção para cada caso.&nbsp; 

Localização: O critério dos “Mínimos Quadrados” estabelece a equação da reta. A regressão simples estuda o comportamento de uma variável dependente. Nossa reta ira se ajustar aos pontos das coordenadas (X1, Y1), (X2, Y2), (Xm, Yn), tendo como equação: Y=a + bX Sendo as constantes “a” e “b”, definidas pelo sistema:∑Y&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; = aN + b∑X&nbsp; ∑XY&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; = a∑X + b∑X2&nbsp; Na prática iremos confeccionar uma planilha, nos moldes abaixo:
      N      X(m)      Y(R$/M²)      X2      XY  
      1      100      200      10.000      20.000  
      2      120      150      14.400      18.000  
      3      130      160      16.900      20.800  
      4      140      140      19.600      19.600  
      5      150      150      22.500      22.500  
      Totais      640      800      83.400      100.900  
800&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;  = a x 5 + b x 640100.900 = a x 640 + b x 83.400Resolvendo o sistema: &nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; a = 289,27 e b=-1,014&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Nossa equação, será:Y = 289,27 + (-1,014) x X
Se tivermos um terreno situado a 160 metros do ponto de referência, teremos:Y = 289,27 – 1,014 x 160 Ü&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Y = 289,27 – 162,24 Ü&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Y = 127,03&nbsp;&nbsp;&nbsp; O caminho mais fácil para estabelecer o fator Localização ou de transposição é após a homogeneização de todos fatores acima, utilizar a planta de valores do Município, numa regra de três. 
4.9.&nbsp; Fonte: É mais que natural nas transações imobiliárias o valor de venda ser diferente do valor inicialmente proposto, a famosa “queima de gordura”. Isto não se dá unicamente por imobiliárias, também as ofertas particulares estão sujeitas a essa negociação. Geralmente quem compra quer fazer o melhor negócio e, acredita o comprador ter feito bom negócio quando recebe um desconto da ordem de 10, 20 ou até 50% do valor pedido. Assim após longos estudos, estudiosos chegaram aos seguintes números:
      Quando se tratar de venda, fator igual a      1,00  
      Quando for oferta de particular, fator   variando entre      0,80   a 1,00  
      Quando for oferta de imobiliárias, fator   variando entre      0,60   a 0,90  

6.&nbsp;&nbsp;&nbsp; CONCLUSÃO
O trabalho ora apresentado, não esgota o assunto, pelo contrário, abre a possibilidade de maiores estudos para o perfeito entendimento da sistemática utilizada no processo avaliatório, tornando possível o desenvolvimento de outras técnicas capazes de bem mensurar as variáveis que melhor atendam a trabalhos específicos de regiões com peculiaridades que o avaliador irá estudar com rigor para incorporar em seu trabalho.Só para ficar claro o que estamos falando, já encontramos diversos trabalhos que trazem um fator de viabilidade, atribuído à permissão ou permissividade dos planos diretores a determinados imóveis. Nós particularmente entendemos que em nossa região já exista, naturalmente esta homogeneização e não a utilizamos.Apenas para conhecimento, iremos transcrever os fatores utilizados pelo Serviço do Patrimônio da União, para a avaliação de imóveis do governo, colocados à venda, são eles:

      Fator de   profundidade      Fator de frente   ou testada      Fator de   transposição de local  
      Fator de   testadas múltiplas      Fator topografia      Fator de   restrição legal  
      Fator de   pedologia      Fator de área      
  

Portanto, quanto mais estudarmos iremos observar que teremos de encontrar uma metodologia toda nossa, adaptada a nossa realidade.