Brasil é “destino privilegiado”  para operadores “com situação sólida  no seu mercado de origem”  Profissionais presentes na ADIT Invest 2011 ficaram a conhecer oportunidades do mercado  imobiliário brasileiro. Portugueses reforçam investimento no país
Autor: Mário Trigueiros | Publicado: 2011-05-25T10:42:00-03:00

AUTOR: Marc Barros, em Fortaleza*




ADIT Invest 2011 reuniu
oportunidades de
investimento e traçou uma
leitura sobre o momento
que o mercado imobiliário
brasileiro atravessa
Ilustrando “o momento que vive o
Brasil”, no que toca ao dinamismo da
sua economia, a edição de 2011 do ADIT
Invest, que teve lugar em Fortaleza, estima poder gerar negócios no valor de
2,7 mil milhões de reais, cerca de 1,17
milhões de euros.
Este número, segundo o presidente
executivo da ADIT Brasil (Associação
para o Desenvolvimento Imobiliário
e Turístico Brasileiro), Luiz Henrique
Lessa, superou em 50 por cento o volume do último ano, como consequência
do alargamento do seu âmbito a nível
nacional, disse em conferência de imprensa a fechar o certame. O mesmo
responsável assegurou que aquela associação terá um “papel de focaliza-
ção na busca de projectos viáveis que
mereçam a atenção dos investidores”,
Brasil constitui oportunidade para operadores
“com situação sólida no seu mercado de origem”
no sentido de “atender a uma procura
dinâmica do mercado”. Ou seja, “investidores mais credíveis e projectos mais
qualificados”, com o intuito de “concretizar os melhores negócios”.
Segundo Luiz Lessa, entre os segmentos que registaram maior procura,
por parte dos investidores estrangeiros,
nomeadamente “portugueses e espanhóis”, esteve a hotelaria. Neste caso, a
procura teve origem “nas grandes marcas hoteleiras, no sentido de ampliar a
sua rede no Brasil”. São “investidores
que procuram activos hoteleiros”, com
destaque para segmentos como o ‘midscale’, o qual apresenta um crescimento assinalável (ver Caixa).
Porém, o investimento surge como
atractivo em segmentos como o retalho e centros comerciais, “não apenas
nos grandes centros urbanos mas em
outras regiões do país”, bem como na
logística ou no mercado residencial,
“sustentado no crescimento económico
e na facilidade do crédito”.
Luiz Lessa referiu que “todos os investidores procuram projectos com
uma taxa de retorno entre 25 a 30 por
cento” o que, na sua perspectiva, mostra que “o mercado está em crescimento e os investidores estão mais criteriosos”. Verifica-se uma “pressão sobre
as margens e taxas de retorno” que é,
na sua opinião, “gerada pelo desnivelamento entre a maior procura” por bens
imobiliários do que “a oferta existente”. E, concluiu, “há produto que está
a ser desenvolvido agora que foi objecto de pré-contratos há um ano atrás”.
No segmento do imobiliário hoteleiro, por exemplo, Pat Mc Cudden,
VPS de Desenvolvimento da Hyatt,
adiantou que o grupo está disposto “a
aceitar um retorno inferior” nas suas
operações para “marcarmos a nossa
presença em certos mercados estraté-
gicos”. Aquele responsável notou que
essa taxa poderá ser entre 15 a 20 por
cento por ano, num prazo de cinco a
sete anos. Guilherme Paulus, da brasileira CVC, referiu que a mesma taxa
para uma empresa local será “entre 12
e 16 por cento, dependendo do volume
de impostos em cada Estado”.
Perigos latentes
Contudo, vários especialistas alertam
para os perigos de rebentamento de
uma bolha imobiliária, assente numa
inflação até agora controlada pelo aumento das taxas de juro (que rondam
os 13 por cento e tornam mais caro o
custo do dinheiro), pela alta do pre-
ço dos terrenos que, no eixo Rio-São
Paulo, poderão ser “proibitivos”, e mesmo pelo elevado custo dos materiais de
construção.
Neste último caso, os números são
avassaladores: segundo dados do
Banco Nacional de Desenvolvimento
Económico e Social, a indústria de cimento começa a desenvolver novas
unidades de produção para atingir
um total de 107 milhões de toneladas
em 2015, 70 por cento a mais da actual
capacidade.
Jorge Rebelo de Almeida, do grupo
Vila Galé, alerta: “Só devem investir no
Brasil as empresas que estejam sólidas
nos seus mercados de origem”. Para
aquele operador turístico, os “preços
do imobiliário, terreno e construção
estão a crescer demasiado”. Na sua
perspectiva, o Brasil “tem menor risco de rebentamento de uma bolha do
imobiliário do que aquela que se verificou nos Estados Unidos, pois tem tido

mais cautelas”. Desde logo, “os bancos emprestam para investimentos em
condições em que o investidor tem que
entrar com capital próprio e assim dar
credibilidade aos empreendimentos”.
O vice-presidente do grupo Four
Seasons, Alínio Azevedo, refere que “o
elevado preço dos terrenos praticado
nos centros urbanos dificulta a opera-
ção”. Ou seja, o custo do terreno pode
representar entre 17 a 20 por cento do
custo total de um projecto hoteleiro no
Brasil, mas este pode ascender a mais
de 50 por cento em São Paulo ou Rio
de Janeiro. Mais ainda, para Rebelo de
Almeida, o país ressente-se de um sistema fiscal “difícil e caro, com três níveis
de impostos: municipais, estaduais e
federais”. E, no desenvolvimento do
sector turístico, verificam-se obstáculos
criados pela “falta de clareza e transparência do licenciamento ambiental” e
“segurança jurídica dos investimentos”.
Ainda no segmento turístico, a previsão de investimentos no mercado hoteleiro é de 40 mil milhões de reais (cerca
de 17,36 mil milhões de euros), aumentando o número de novos quartos em
funcionamento de 7.700 em 2010 para
36.600 em 2020. Em 2011, serão construídos 39 novos hotéis, número que
chegará aos 180 em 2012. O Campeonato
do Mundo de Futebol de 2014 e os
Jogos Olímpicos do Rio de Janeiro de
2016 contribuem para este volume.
Mas Jorge Rebelo de Almeida recorda
que os projectos não podem ser desenvolvidos em função destes dois eventos “se não houver uma continuidade”
nas políticas de atracção de turistas.
Actualmente, o Brasil recebe cerca de
5,5 milhões de turistas anualmente;
Portugal, por seu turno, recebe 12 milhões, exemplificou.
No segmento do turismo residencial
e segunda habitação, as expectativas
apontam para “um potencial de valorização” dos empreendimentos, se
direccionados para o mercado interno
e em localizações inseridas na órbita
de crescimento das grandes cidades,
não apenas Rio de Janeiro e São Paulo,
mas também Brasília, Belo Horizonte
ou Curitiba, e Nordeste. Em destaque
estão projectos assentes numa lógica de
‘time-sharing’ que propiciam a rentabilização do investimento e a valorização
do empreendimento.
1,6 milhões de casas
A consultora Ernst&amp;Young mostra
que,até 2030, serão construídas 37 milhões de habitações, a um ritmo médio
de 1,6 milhões por ano. Este volume
avassalador, porém, não contrasta com
a atribuição selvagem de crédito.
Por um lado, segundo projecções do
Ministério da Fazenda brasileiro, o cré-
dito concedido para a compra de casa
no Brasil crescerá de 2,1 por cento do
PIB em 2008 para 14,7 por cento do PIB
em 2014, ainda assim um rácio que se
pode considerar controlado. Por outro
lado, até agora, cerca de 40 por cento
do valor da compra de habitação tem
sido coberta com capitais próprios.
A valorização do património imobiliário tem sido uma constante. Dados
da Empresa Brasileira de Estudos do
Património notam que, entre 2009 e
2010, a variação dos imóveis residenciais na região metropolitana de São
Paulo foi de 19,28 pontos percentuais,
sendo que essa atinge os 20,42 por cento em imóveis de tipologia T1 e 23,61
por cento nas habitações T2.
Anunciado o lançamento da segunda
fase do programa «Minha Casa, Minha
Vida», a meta do Governo é contratar

a construção de dois milhões de casas
até 2014, um investimento de 71,7 mil
milhões de reais (31,11 mil milhões de
euros) em quatro anos. As novas regras
do programa incluem alterações como
o fim do limite de cinco andares para
prédios residenciais, tornando os projectos mais rentáveis em centros urbanos, onde os terrenos são mais caros,
a possibilidade de intervenção em
áreas em expropriação ou em locais
como favelas. Passa ainda a ser possí-
vel a exploração comercial dos andares
térreos, cuja receita reverterá para os
condomínios. &nbsp;Gary Garrabrant, CEO
da Equity International, abordou no encontro ADIT Invest 2011 “o potencial do
mercado de arrendamento” do Brasil.
“A cultura de comprar imóveis é muito
superior ao do arrendamento”. Porém,
“a população brasileira é muito jovem”
o que, na sua opinião, “é um grande estímulo para o crescimento do mercado
de arrendamento”.
Na conclusão do Adit Invest 2011,
Luiz Lessa deixou outros números.
Aos 1.700 participantes, destacandose presenças oriundas de Grã-Bretanha,
Holanda, Portugal, Espanha, Polónia,
Suíça, Estados Unidos, Reino Unido e
Alemanha, juntou-se a inclusão de 130
investidores nacionais e internacionais
e o envolvimento de 90 empresas na
tradicional rodada de negócios, onde
se realizaram 350 reuniões de negócios
agendadas.

*O jornalista &nbsp;do "PUBLICO"viajou a convite da ADIT Brasil