Construtoras liquidando imóveis: como isso afeta as principais cidades do país?
Autor: Vítria Soluções Imobiliárias | Publicado: 2014-11-28T05:50:00-08:00






Por Germano Leardi Neto*



Diversas
campanhas na TV vem mostrando construtoras adotando estratégias para liquidar
imóveis parados. O fato é consequência de as gigantes do setor terem se
empolgado com o bom momento do mercado imobiliário nos últimos anos e terem
construído novos empreendimentos nas principais capitais do país em ritmo
bastante acelerado. Para se ter uma ideia, entre 2009 e2012, os lançamentos
cresciam 20% ao ano. Enquanto isso, a economia do país, o PIB, chegou a 3,35%
de média.



Assim, a
demanda não acompanhou o ritmo da oferta e vários imóveis novos, especialmente
apartamento e imóveis comerciais, começaram a ficar vazios. E o preço dos
imóveis – que subia em ritmo muito maior do que a inflação – começou a se
estabilizar.

Além de
construir em ritmo mais acelerado que o mercado pudesse consumir, as
construtoras pecaram, também, no erro de planejamento e de conhecimento do
público. Veja o exemplo de Brasília. A capital federal convive, hoje, com falta
de imóveis de dois, três e quatro dormitórios, mas ainda assim o mercado
continuou apostando de maneira agressiva em imóveis compactos. Hoje,
apartamentos de um dormitório representam 45% dos imóveis sem compradores em
Brasília.



Problemas de
estoque acontecem em outras grandes cidades. Segundo estudo da Fundação Getúlio
Vargas, Salvador apresenta mais de 7,7 mil unidades novas em oferta, enquanto a
capital baiana comercializa, em média, 4 mil imóveis residenciais por ano.
Curitiba passa por situação semelhante, com também 7,7 mil unidades vazias.
Diante desse cenário, as duas cidades diminuíram o ritmo de construção e
passaram a se dedicar na liquidação do estoque nos últimos dois anos.



A situação
não é tão crítica em outras capitais. Fortaleza é o destaque positivo, com um
estoque de pouco mais de 4 mil unidades. Em média, apenas 19% dos imóveis de
três dormitórios lançados ficam sem compradores na capital cearense.



Já na capital
mais rica do país, São Paulo, o estoque é de aproximadamente 19 mil unidades,
situação considerada normal. Para o Sindicato da Habitação de São Paulo
(Secovi-SP), uma oferta entre 15 e 20 mil imóveis é o ponto de equilíbrio do
mercado na cidade paulista. Tanto é que as construções não pararam em 2013,
quando foram lançados mais de 33 mil unidades, um avanço de 16% ante 2012.









As
construtoras sempre trabalharam para manter uma margem pequena de imóveis
estocados. O problema começa quando o ritmo de construção supera a necessidade
da demanda. Atualmente, um imóvel estocado significa muitas despesas para a
construtora. Coloque na lista de despesas os gastos com manutenção, segurança e
Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).



Para se
livrar de todas essas despesas, as construtoras apostam todas as fichas em
promoções de tudo quanto é tipo. Algumas negociam até pela internet. Feirões
com descontos entre 5% e 40% também fazem parte da estratégia. A matemática
funciona mais ou menos assim: quanto mais baixo for o andar (vista
desprivilegiada e problemas de barulho) ou menos vagas na garagem tiver, mais
alto é o desconto pelo apartamento.



Mais uma
forma de incentivar a compra é oferecendo promoções em eletrodomésticos,
instalação de carpetes ou pisos de madeira, entre outros serviços. Promover o
pagamento da escritura ou deixar 6 meses de condomínio acertado são outras
formas de motivar o cliente a comprar o imóvel. O importante é liquidar os
imóveis até encontrar o ponto de equilíbrio do mercado.




* Germano Leardi Neto é
diretor de relações institucionais da franqueadora imobiliária Paulo Roberto
Leardi.