Oito regras para investir no Brasil
Autor: Digital Prado | Publicado: 2011-06-05T13:35:00-07:00



Vários especialistas explicam, em oito passos, o que tem de fazer  para financiar e avançar com um projeto imobiliário no Brasil.&nbsp; 

O Brasil tornou-se numa das maiores economias do mundo, com um Produto  Interno Bruto (PIB) de 1,5 trilhões de euros e uma taxa de crescimento  superior a 3%. Atualmente, qualquer segmento de negócio é uma boa  aposta, mas o imobiliário e turismo estão entre os que apresentam maior  potencial.

Os números estão à vista: o déficit habitacional é de 20 milhões de  casas até 2020, o número de novos turistas brasileiros subiu para 40  milhões e o turismo internacional cresceu 70%. Mas há mais. No Brasil só  existem quatro metros quadrados (m2) de centros comerciais por  habitante, muito menos que os 187 m2 dos EUA ou que os 27 m2 de  Portugal, e há apenas 11 milhões de m2 de escritórios, colocando o  Brasil em 19º lugar na relação população/'stock'.

O potencial percebe-se facilmente mas, para se investir no Brasil, é  preciso mais que indicadores econômicos e força de vontade. O Diário  Econômico falou com especialistas na área, em Portugal e no Brasil, e  selecionou uma lista com os principais passos a dar antes de dar o  grande passo.

1. ANALISAR O MERCADO E A PROCURA 

O primeiro passo é definir os mercados em que se pretende atuar e em que  cidades. "Não adianta pegar nas soluções da Europa e dos EUA e  aplicá-las ao Brasil. É preciso conhecer bem o mercado e o produto que  tem de ser feito é aquele que o mercado procura", explica um dos  consultores da Neoturis no Brasil, Nuno Constantino.

2. TRABALHAR COM UMA EMPRESA DE ADVOGADOS 

Contratar um advogado deve ser a segunda prioridade. "O Brasil é um país  burocrático e com uma burocracia pesada onde os processos podem demorar  mais que em Portugal", comenta o advogado especialista em Direito  Financeiro e Bancário e Mercado de Capitais da PLMJ, Duarte Schmit Lino.  Além disso, acrescenta o advogado, é ainda preciso ter em conta que "o  Brasil é um estado federal e que cada Estado tem as suas  especificidades".

3. ESCOLHER UM PARCEIRO LOCAL PARA FACILITAR CRÉDITO 

Entrar com um parceiro local é o melhor caminho, porque ele conhece a  legislação e o mercado e, além disso, ajuda na obtenção de crédito. "O  financiamento a estrangeiros não é muito fácil, por isso é melhor fazer  parcerias com investidores brasileiros", alerta o presidente da CB  Richard Ellis em Portugal, Pedro Seabra. Além disso, para o  superintendente da Caixa Econômica Federal em São Paulo, Valter Nunes,  trabalhar com uma empresa local é melhor, uma vez que já têm ‘rating'.  "Não se trabalha com empresas que não tenham ‘rating'. Os bancos querem  sempre saber quem são as pessoas, quais são as empresas e o que vão  construir", disse no seminário internacional sobre o mercado imobiliário  brasileiro, organizado pela Consultan este mês.

4. TER CAPITAIS PRÓPRIOS E INVESTIR EM REAIS 

Exatamente porque o financiamento não é fácil para estrangeiros, Pedro  Seabra aconselha a ter alguns capitais próprios e a conhecer bem as  questões fiscais do país para depois não comprometer o repatriamento do  dinheiro. É também preferível investir em reais - isto porque, segundo  Duarte Schmidt Lino, apenas se pode retirar do Brasil, em moeda  estrangeira, a mesma quantia que foi investida, sendo que o restante  terá de ser em reais. Quer isto dizer que, se investir 50 milhões de  euros e tiver lucros de 100 milhões de reais, pode retirar apenas 50  milhões de euros. O restante terá de ser em reais.

5. REGISTO NO BANCO CENTRAL E NA RECEITA FEDERAL

O investidor estrangeiro tem de realizar três registros obrigatórios. O  primeiro é no Banco Central, que é o que permite a entrada de dinheiro  no Brasil. Neste caso, o investidor tem de dizer quanto e onde vai  aplicar o capital. Depois tem de se registrar na Receita Federal para  obter o número de contribuinte. Se for um investidor individual tem de  solicitar o Cadastro de Pessoa Física (CPF) e se for uma empresa tem de  pedir o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ). Por fim, é  necessário registar-se na Junta Comercial do Estado da empresa ou onde  se vai investir.

6. ESCOLHER UM REPRESENTANTE FISCAL 

Se não for residente no Brasil é preciso ter um representante fiscal  para solicitar o CPF ou o CNPJ e o mesmo se passa ao se tratar de uma  empresa com maioria de capital estrangeiro. Um visto permanente só é  concedido a quem quiser investir mais de 150 mil reais, mas não é  obrigatório, avisa Duarte Schmidt Lino. Um investidor estrangeiro pode  aplicar o seu dinheiro com um visto para turista (válido por 90 dias e  renovável, uma única vez, por mais 90 dias).

7. EFETUAR REGISTOS CONFORME ATIVIDADE 

Segundo João Honorato, advogado na firma brasileira Mattos Filho, Veiga  Filho, Marrey Jr. e Quiroga Advogados, além dos três registros  obrigatórios é ainda preciso inscrever-se numa série de organismos ou  entidades. Por exemplo, os engenheiros e arquitetos têm de se registrar  nas respectivas Ordens, as construtoras têm de se inscrever no Conselho  Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA) e as mediadoras e  promotoras imobiliárias têm de se registrar no CRECI, uma espécie de  INCI do Brasil.

8. ATESTAR A LEGALIDADE DOS IMÓVEIS 

Se for um investidor interessado em comprar ativos imobiliários, tem  primeiro de fazer uma auditoria legal aos imóveis para além daquilo que  está registrado nas Conservatórias. Só assim sabe se o proprietário não  tem dívidas ou penhoras que possam inviabilizar negócios.

Segmentos em que vale a pena apostar

Habitação

A economia brasileira tem evoluído graças ao crescimento da classe média  e também porque, em 2004, facilitou-se o acesso ao crédito através da  redução das taxas de juro e do aumento dos prazos dos empréstimos de 15  para 30 anos. Medidas que tornam mais fácil a compra de casa e que  atraem investidores. Há complexos de 80 frações que se vendem em 24  horas ou empreendimentos que vendem as casas todas num fim de semana.  Contudo, isto não quer dizer que todos os projetos se vendam. "Também há  projetos de 70 unidades que demoram dois anos a vender. É preciso  construir o que o mercado procura", refere Nuno Constantino, consultor  da Neoturis no Brasil. À facilidade de compra junta-se a necessidade de  habitação do Brasil que, até 2020, se estima que seja de 20 milhões de  casas. A isto junta-se o programa "Minha Casa Minha Vida", que prevê a  construção de dois milhões de casas para famílias com rendimentos mais  baixos. Existe uma preocupação com a bolha imobiliária, mas o presidente  do Banif no Brasil, Júlio Rodrigues garante que não há motivo para  alarme. "No Brasil não se financia mais do que 70 ou 80% do valor do  imóvel e há uma procura real. A crise está na especulação", disse num  seminário sobre a economia brasileira organizado pela Consultan.

Turismo e Varejo

O turismo brasileiro cresceu 130% em três anos. Hoje, os brasileiros  fazem mais turismo nacional e há também cada vez mais estrangeiros a  escolherem o Brasil para as suas férias, como por exemplo, os argentinos  e os europeus. De acordo com o World Travel Tourism Council, estima-se  que o crescimento deste mercado seja de 5,3% ao ano, o que revela um  enorme potencial de negócio. Contudo, há segmentos melhores que outros.  "Há muita procura por hotéis de cidade em São Paulo, nas grandes cidades  e até nas cidades secundárias dos grandes Estados. Há também grande  interesse em construir empreendimentos de segunda habitação para  brasileiros da classe média e alta, mas é preciso ter em conta que os  projetos requerem pareceres de uma série de entidades, incluindo  ambientais, pelo que uma aprovação pode demorar cerca de dois anos para  um projeto turístico. O varejo é outro mercado com grande potencial. Em  Portugal - país com uma população de dez milhões --há 27 m2 de área  comercial por habitante, e no Brasil - com mais de 190 milhões de  pessoas - há apenas 4 m2 de ‘shoppings' por habitante. Além disso,  afirma o responsável da Brazilian Desk da CBRE no Brasil, Miguel  Palmeiro, é também preciso apostar em ‘retail parks' e ‘outlets', um  "conceito que está agora a chegar ao Brasil".

Escritórios e logística

O mercado de escritórios também está em franco crescimento no Brasil,  principalmente em São Paulo e no Rio de Janeiro. "A expansão econômica  leva a que as pessoas e empresas precisam de mais e melhores espaços",  comenta Miguel Palmeiro. Contudo, a falta de oferta leva a que os  valores de renda sejam muito elevados - por exemplo, 64 euros/m2 numa  zona ‘prime' de São Paulo ou 77 euros/m2 no Rio. Aqui, a causa para  estes valores está também relacionada coma geografia da cidade. "As  possibilidade de expansão são menores e por isso há menos oferta",  explica. É por isso importante avançar com novos projetos e, segundo  Maria Cecilia Quirino, advogada na firma brasileira Mattos Filho, Veiga  Filho, Marrey Jr. e Quiroga Advogados, uma aprovação para um prédio em  São Paulo pode durar um ano. Neste momento, conta, o único senão é que,  se quiser construir um edifício em altura e fazer um heliporto, não vai  poder operá-lo porque "como havia helicópteros a mais em São Paulo,  deixaram de entregar licenças". Também por causa da melhoria da economia  e das trocas comerciais surgem boas oportunidades no sector da  logística. De acordo com Miguel Palmeiro, há muitas empresas a querer  instalar fábricas no Brasil, nomeadamente a Suzuki, cuja primeira  fábrica fira do Japão vai ser no Brasil.

Ana Baptista       

Fonte: Economico Portugal&nbsp;



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