COMO VIVER EM CONDOMÍNIO
Autor: Cristiano de Oliveira | Publicado: 2014-05-02T16:44:00-07:00


Cartilha
Procon - ABC do Condomínio



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 


Este
material foi elaborado para uma melhor compreensão sobre o assunto em face da
legislação vigente e tem por objetivo informar, esclarecer e orientar você,
consumidor, sobre questões relativas a condomínio.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; É
importante destacar que as questões envolvendo o condomínio devem ser
resolvidas de preferência internamente, através de assembleias. Somente após
terem sido esgotadas as tentativas de composição amigável ou consenso, a
questão deve ser submetida à apreciação judicial e parâmetros estabelecidos na
convenção ou no regulamento interno. Nas administrações de condomínio regidas pelo
sistema de autogestão, os problemas que constituem relação de consumo podem ter
outro tratamento.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Ressaltamos
a importância do caráter preventivo deste trabalho. Nele você encontrará
informações sobre os seus direitos e deveres enquanto condômino.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; A
lei básica que regula o condomínio é a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964,
existindo também regulamentação na Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 (Novo
Código Civil) e na Lei 8.245 (Lei do Inquilinato), de 18 de outubro de 1991.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; QUEM
É QUEM



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Condomínio
- expressa a ideia, em sentido técnico, do direito exercido por mais de uma
pessoa sobre o mesmo objeto. Neste trabalho utilizaremos a denominação para
designar o direito exercido pelas pessoas sobre suas unidades privativas e
sobre as dependências de uso comum de edificação construída sob a forma de
condomínio horizontal ou vertical. Entenda melhor:



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Área
privativa - é a unidade de cada proprietário: casa, apartamento e,
em alguns casos, a vaga de garagem.


&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Áreas comuns - são as indivisíveis, integram a edificação
e são utilizadas por todos os moradores, tais como salão de festas, playground,
jardins, corredores, elevadores, dutos de ventilação, caixas d’àgua etc.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;



&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;&nbsp;Condômino – é quem habita o imóvel, na condição de proprietário ou inquilino
(locatário).



QUEM
ADMINISTRA



A
administração do condomínio pode ser realizada pelos próprios condôminos
(autogestão) ou por terceiros (administradora).



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Administradora
– Pessoa jurídica que presta serviços administrando o condomínio. Normalmente é
indicada pelo sindico e aprovada pelos condôminos em assembléia. Está obrigada
a acatar as deliberações tomadas e a prestar contas ao condomínio, de
preferência mensalmente. Não possui direito a voto.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Autogestão
– Neste modelo, os próprios condôminos administram o condomínio sem a presença
da administradora. A opção pela autogestão deve ser decidida em assembléia.
Sugere-se que a prestação de contas seja realizada mensalmente.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Independentemente
da modalidade adotada é fundamental o equacionamento das despesas e receitas e
uma atenção especial ao cumprimento das leis trabalhistas, previdenciárias,
civis e normas de segurança (incêndio, elevadores, para-raios, elétrica etc.).



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Síndico
- É a pessoa que gerencia os interesses e negócios do condomínio e que pode ou
não ser morador do prédio. É eleito na forma prevista em convenção, por até 2
anos, com direito à reeleição. Suas principais atribuições são:



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; -
representar o condomínio;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - cumprir e fazer cumprir
a convenção e regulamento interno;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - exercer a administração
interna da edificação;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - prestar contas à
assembléia dos condôminos;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - impor multas
estabelecidas por lei;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - guardar durante 5 anos a
documentação relativa ao condomínio.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Subsíndico
– É a pessoa que substitui o síndico nas suas atribuições, quando de sua impossibilidade. A eleição de subsíndico deve ser prevista na convenção.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Conselho
Consultivo – grupo consultivo composto por 3 condôminos, esse conselho é eleito
para assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio. Seu mandato é
de, no máximo, 2 anos, com direito à reeleição.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; De
acordo com o Novo Código Civil a destituição do síndico que praticar
irregularidades, que não prestar contas, ou não administrar convenientemente o
condomínio, deve ocorrer em assembléia convocada para este fim, pelo voto da
maioria absoluta de seus membros.



NORMAS DO
CONDOMÍNIO



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Convenção
– é o conjunto de normas do condomínio, que constituem a sua lei interna. Deve
ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em
assembléia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações
ideais.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Fração
ideal - é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de
terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como nem todos os
condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os
proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais
diferentes. Normalmente é de acordo com essa fração ideal que são estipulados
seus deveres (como o valor do condomínio) e seus direitos (por exemplo, a maior
representatividade nas votações).



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; A
convenção, depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente,
deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo, ser contrária
à legislação em vigor.

Deve conter, dentre outras, as seguintes
normas:



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; -
discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - definição das funções e
das regras de utilização das áreas e serviços comuns;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - discriminação da forma e
proporção dos pagamentos de despesas ordinárias e extraordinárias;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - forma de escolha do
síndico, subsíndico e do conselho consultivo;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - atribuições do síndico e
a definição se seu trabalho será ou não remunerado;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - modo e prazo de
convocação das assembleias, bem como o quorum mínimo exigido;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - forma de contribuição
para constituição do fundo de reserva, parcela paga pelos proprietários destinada a cobrir gastos não
previstos;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - forma e quorum mínimo
necessários para alteração da convenção e do regimento interno. Qualquer alteração deve ser registrada em
Cartório de Registro de Imóveis;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - definição das funções do
conselho consultivo.



&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; Regimento Interno - São as regras que regulam a conduta dos condôminos (proprietários,
locatários, ocupantes das unidades) para que haja uma convivência harmônica
entre as pessoas. Pode constar do próprio texto da convenção ou, como acontece
normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em Assembléia Geral.

&nbsp;&nbsp;

PRINCIPAIS
ITENS DA CONVENÇÃO E DO REGIMENTO INTERNO



&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Animais – A permissão ou proibição de animais de estimação no condomínio deve
estar prevista na convenção ou no regulamento interno.



&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Construções e obras - Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são
permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em legislação específica
para edificação, convenção, não comprometam a estrutura do edifício nem
prejudiquem os outros moradores. As áreas de uso comum não podem ser alteradas
salvo aprovação de todos os condôminos.





&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; Fachada - A legislação de condomínio proíbe qualquer alteração que modifique
a fachada do prédio, salvo se for obtida autorização de todos os condôminos. Os infratores estão sujeitos a uma multa
prevista na convenção e podem ser obrigados a desfazer a alteração.





Atenção - A instalação de grades, redes
protetoras ou vidros nas sacadas não constitui alteração de fachada, pois visa
à segurança, especialmente de crianças.



&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; Garagem - A utilização de garagem em espaço de uso comum pelos moradores pode ocasionar atritos. Por isso, convém que a convenção estipule regras, como:

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - identificação para entrada do
veículo (selos, cartões, chaves de acionamento, zelador, etc.);
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - demarcação da vaga
(fixa, por chegada, por rodízio ou sorteio);

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - a definição de vagas pelo
tamanho do veículo;

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - necessidade de manobras (pelo
morador ou funcionário do condomínio);

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - responsabilidade sobre furtos
e danos;

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - permissão ou não de lavagem de
carros na garagem;

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - possibilidade ou não de
locação de vagas para terceiros, estranhos ao condomínio;

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - utilização da garagem por
visitantes;

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - normas de segurança
(sinalização, iluminação, extintores, demarcação etc.);

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - forma jurídica da garagem, se
área privativa ou comum.

&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; Horário – A convenção, o regimento interno ou as
assembleias, em função da conveniência da maioria dos condôminos, determinam os
horários para realização de mudanças, uso do salão de festas e de jogos, do
playground, da piscina, do fechamento das portas de acesso, de uso da garagem,
etc. Ninguém, síndico, administradora ou condômino, pode determinar,
unilateralmente, os horários.



&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; Piscina – As regras para a utilização da piscina, como o horário e época de
funcionamento, o exame médico, o uso por visitantes, a contratação de pessoal
para segurança e a manutenção são itens que devem ser regulados pela convenção
ou regimento interno.





&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; Salão de festas - O uso do salão deve ser previsto na convenção ou no regimento
interno, no que diz respeito a forma de sua utilização (custo, limpeza,
horário, equipamentos etc.).



ASSEMBLEIAS
E QUORUNS



&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; Assembleia – é a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do
condomínio. Tais decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se
as regras do condomínio obrigando os moradores e visitantes e só podem ser
anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia. Existem três
tipos de assembleias para deliberações sobre a edificação:



&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Assembléia Geral
Extraordinária - É realizada
sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou por
no mínimo ¼ dos condôminos. Geralmente, as deliberações são aprovadas pela
maioria dos presentes, com direito a voto.



&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Assembléia Geral
Ordinária - É realizada uma vez por ano. Tem como
principal finalidade a aprovação de verbas para as despesas de condomínio do
próximo exercício, bem como aprovar e apresentar a prestação de contas do exercício
que se encerrou e eleição de novo síndico, quando o mandato atual chega ao fim.



&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Assembléia Geral
Especial - É realizada em casos especiais
definidos em lei, como nas situações abaixo:

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; -
ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - para decisão sobre
demolição e reconstrução da edificação ou ainda sobre a alienação do imóvel,
quer por motivos urbanísticos,
arquitetônicos, quer em decorrência de condenação da edificação em virtude &nbsp; de insegurança ou insalubridade.



&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Procuração - É um documento, por meio do qual uma pessoa recebe poderes de outra
para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. Normalmente é
escrita, podendo ser feita por instrumento público (tabelião) ou particular. É
com esse instrumento que o locatário pode participar das assembleias em nome do
locador. Caso o proprietário do imóvel não compareça às assembleias, o
inquilino, mesmo sem procuração, poderá votar questões envolvendo despesas
ordinárias de condomínio.



&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Quorum - É o número legal mínimo de condôminos que devem estar presentes
para a realização das assembleias, para que tenham validade. Os principais
quóruns são:

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; -
para deliberação das assembleias gerais ordinárias: normalmente maioria simples
dos presentes com direito a
voto, salvo estipulação diversa em convenção;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - para aprovação da
convenção: votos dos proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - para alteração da
convenção: votos de condôminos que representem no mínimo 2/3 do total das &nbsp;&nbsp;&nbsp; frações ideais, salvo a estipulação diversa
em convenção;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - para deliberação sobre
reconstrução ou venda do terreno ou materiais, em virtude de sinistro total ou que destruiu mais de 2/3 da edificação:
mínimo de votos que representem a metade mais um das &nbsp; &nbsp; &nbsp; frações ideais de terreno (Art. 14 da
Lei 4.591/64);
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - para deliberação sobre
demolição e reconstrução do prédio ou alienação em virtude de insegurança, insalubridade, motivos
urbanísticos ou arquitetônicos: condôminos que representem pelo menos 2/3 do total de unidades isoladas e frações
ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns (Art. 17 da Lei 4.591/64);
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - para convocação de
assembléia geral extraordinária: 1/4, no mínimo, dos condôminos;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - para destituição do
síndico: é necessário o voto da maioria absoluta dos membros presentes em &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; assembléia especialmente convocada;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; - para os casos de
alienação, concessão a terceiros de parte de uso comum, alteração do destino de
&nbsp; parte do terreno ou coisa de uso comum:
totalidade de votos representativos do condomínio.
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Alienação: transferir o
imóvel para outra pessoa.



Concessão: permitir que outra pessoa use o imóvel.



DESPESAS E
PAGAMENTOS



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Todas
as despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balancete contábil
aprovado, normalmente, pelo Conselho Consultivo. A forma de arrecadação é
determinada por assembléia em função dos custos apurados ou previstos.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Despesas
ordinárias - São as despesas relativas à limpeza, manutenção e
conservação do condomínio (ex.: conta de luz utilizada em áreas comuns,
manutenção de elevadores, conta de água, pequenos reparos, etc.), aos salários
e encargos dos funcionários e à parcela de seguro contra incêndio da
edificação. Essas despesas são pagas pelo morador da unidade, seja ele
proprietário ou inquilino (Art. 23 da Lei. 8.245 de 18/10/91 – Nova Lei do
Inquilinato).



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Despesas extraordinárias – Dentre outras, são as despesas referentes à: obras que interessam à
estrutura integral ou de habitabilidade da edificação; iluminação; pinturas de
laterais, fachadas, esquadrias externas; instalação de equipamentos de
segurança e lazer; decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição
de fundo de reserva. São entendidas ainda como despesas extraordinárias,
eventuais indenizações ocorrida em data anterior à do início de eventual
locação contratada, onde as despesas cabem, exclusivamente, ao proprietário da
unidade, e não ao inquilino (Art. 22 da Lei 8.245/ 91).



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Fundo
de Reserva - É um valor pago pelos proprietários, para fazer frente a
despesas não previstas e por vezes urgentes ou inadiáveis. A forma de
arrecadação é regulada pela convenção. Se o fundo de reserva vier a ser
utilizado, excepcionalmente, para cobrir despesas ordinárias (custeio ou
complementação), deverá ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início
de sua locação.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Pagamento por previsão - É o pagamento da contribuição condominial antecipado. É calculado
em função da previsão de gastos para um determinado período. Deve ser aprovado
em assembléia. Ocorrendo déficit em função de imprevistos, aumento de consumo,
de preços e tarifas, etc., a cobertura deve ser feita por rateio extra.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Pagamento
por rateio – É o pagamento da contribuição condominial apurado, após o
levantamento de todos os gastos de um determinado período.Também deve ser
aprovado em assembléia. Nesta modalidade de pagamento, não há lançamento de
rateio extra.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Rateio
Extra - É o pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente
ou gasto imprevisto num determinado período. Destina-se a cobrir despesas
ordinárias ou extraordinárias. É necessário verificar, no demonstrativo de
despesas, a origem do rateio extra para determinar se o pagamento deve ser
feito pelo inquilino ou pelo proprietário.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Reajuste
- Não existe, na lei, nenhuma forma prevista de reajuste para as contribuições
condominiais. A assembléia é soberana para determinar a forma de arrecadação em
função dos custos apurados ou previstos.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Atraso
no pagamento - O artigo 12, parágrafo 3º, da Lei 4.591/64, estabelece
que, no caso de atraso de pagamentos, pode-se cobrar uma multa de até 20% mais
juros de 1% ao mês e correção monetária em atrasos superiores a seis meses.
Entretanto, o Poder Judiciário tem decidido pela aplicação de correção de
correção monetária a partir do vencimento, para débitos inferiores a seis
meses. A partir de 11 de janeiro de 2003, de acordo com o Art. 1.336, § 1.º do
Novo Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito
aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento
(1%) ao mês e multa de até dois (2%) por cento sobre o débito.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; As
penalidades aplicáveis, na ocorrência de atraso no pagamento do valor
condominial, devem estar previstas na própria convenção da edificação. Compete
aos condôminos, caso haja interesse, fixar ou alterar o estipulado obedecendo a
forma e o quorum determinado na convenção. Os atrasos nos pagamentos, prejudicam
o orçamento de todo o condomínio, acabando por vezes sendo objeto de ações
judiciais.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Multas - Têm como objetivo punir os que não fazem uso normal das unidades e
áreas comuns dentro dos padrões pré-estabelecidos, sejam os infratores,
moradores, funcionários, visitantes, etc. A violação dos padrões fixados
sujeita o infrator ao pagamento da multa estabelecida pela Convenção,
Regulamento Interno ou Assembléia Geral, sem prejuízo da responsabilidade civil
ou criminal que no caso couber. Cabe ao síndico efetuar o procedimento de
cobrança da multa, que reverterá para o condomínio.



NORMAS DE
SEGURANÇA



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Existe
uma série de exigências legais, principalmente municipais, no que diz respeito
às normas de higiene e segurança. Quando não cumpridas, implicam desde punições
até interdição do edifício. Por envolverem questões de segurança, dentre
outras, devem ser observadas as exigências quanto:

- condições de instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias e de
gás;

- sistema de pára-raios; limpeza caixa d"água;

- acondicionamento, recolhimento e depósito de lixo;

- extintores, porta corta-fogo, saídas de emergência e elevadores;



Seguro de Incêndio - O Artigo 13 da
Lei 4.591/64 obriga a contratação de seguro que inclua tanto as unidades
autônomas quanto as áreas comuns. É uma despesa ordinária. No caso de imóveis
financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), esse seguro já vem
incluso no boleto de pagamento das prestações; por isso é necessário que, antes
da contratação do seguro, o proprietário que esteja vinculado ao SFH comunique
ao síndico por escrito, evitando pagá-lo em dobro.



&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; Furto em
condomínio – Para os casos envolvendo furto, roubo,
quebra de vidros, etc., o seguro é opcional. É conveniente que a atribuição de
responsabilidades esteja prevista em convenção e em contratos por vezes
firmados com empresas de prestação de serviços ou de vigilância.



&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Geralmente,
quando a chave do carro é deixada em quadro de chaves, com o garagista, ou
zelador para manobras, na ocorrência de furto ou avaria do veículo a
responsabilidade é do condomínio.



DICAS PARA
DIMINUIR DESPESAS E EVITAR RISCOS



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; A
Fundação Procon/SP relaciona, a seguir, algumas recomendações para que você,
administrador, síndico, proprietário ou inquilino de um condomínio, venha a
contribuir para a melhoria da qualidade de vida, harmonização no convívio
coletivo e até redução de custos condominiais.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Agindo
de acordo com as leis em vigor, dando cumprimento à convenção e regulamento
interno e procurando atuar com bom senso respeitando os direitos individuais e
assumindo a sua responsabilidade ao cumprimento dos deveres e obrigações
estabelecidas, com certeza o seu "Viver em Condomínio" será bastante
agradável. Participe do dia a dia do condomínio, auxiliando vizinhos e o sindico
na administração do prédio. Faça críticas quando cabíveis, mas também apresente
sugestões como:



- Estudo voltado à
utilização racional da água, evitando desperdícios e vazamentos. Limpeza das
caixas d’água regularmente e tratamento da água das piscinas. Cadastramento da
edificação por unidade familiar na Sabesp.

- Vistoria
periodicamente a parte elétrica, hidráulica da edificação e de gás.

- Verificação do
cumprimento das normas municipais e estaduais quanto à segurança da edificação
(extintores, seguros, sinalização, elevadores etc.).

- Realização de
pesquisas de preços na aquisição de produtos, principalmente de limpeza, e a
sua guarda em local seguro; Controle de entrada e retirada, evitando, desta
forma, furtos, desvios ou desperdícios.

- Análise prévia
dos contratos, inclusive os de prestação de serviços que forem assinados em
nome do condomínio.
- Exigência de emissão de notas fiscais ou recibos em nome do condomínio,
quando da compra de materiais e execução de serviços.
- Manutenção atualizada e em local seguro dos livros contábeis, notas fiscais e
recibos que comprovem pagamentos.
- Programação e realização de campanhas educativas (material reciclado,
limpeza, fumo, drogas, bebidas etc.). Mobilização para implementação dos
programas.
- Evitar atraso no pagamento das contas, que acarretam multas e aborrecimentos.

&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Para fazer valer seus direitos, os condôminos, inquilinos ou proprietários,
devem cumprir normas de comportamento, respeitar o direito dos moradores, funcionários
e vizinhos, cumprir suas obrigações, zelar pelo bem privativo e comum e
principalmente participar efetivamente das assembleias contribuindo para o
aprimoramento das relações condominiais.




RENASCER ADMINISTRAÇÃO
CONDOMINIAL