Locação 
Autor: ROBERTO GOMES CONSULTOR IMOBILIARIO | Publicado: 2016-12-26T15:14:00-08:00


 A Escolha do imóvel:



O primeiro passo para se alugar um 
imóvel é a escolha, levando em consideração a localização e o preço. É 
preciso observar a infra-estrutura de serviços prestados na redondeza 
(supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas, etc.) e os meios 
de transporte que servem à região.



Locação por imobiliária: buscar 
referências da imobiliária com pessoas que já utilizaram seus serviços e
 através de consulta ao cadastro de fornecedores do PROCON.



Locação com o proprietário: Se a 
negociação for direta com o proprietário, é bom que se elabore um 
contrato, que oficializará o acordo e resguardará as partes de problemas
 futuros decorrentes de uma negociação verbal. Antes de assinar o 
contrato, o locatário/consumidor deve exigir o laudo de vistoria da 
imobiliária/proprietário. Faça uma relação em duas vias das condições 
gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações 
elétricas e hidráulicas. Esta deverá ser protocolada junto à imobiliária
 ou à administradora, ficando uma via de posse do inquilino. Ao 
desocupar o imóvel o inquilino deverá, além de solicitar nova vistoria, 
devolver as chaves mediante uma carta pr otocolada junto à imobiliária 
ou ao proprietário. Assim ele estará se isentando de possíveis problemas
 (alegação de não recebimento da chave e, assim continuar cobrando o 
aluguel, invasão de terceiros, etc.).



Quanto ao contrato de locação:



a) Cláusulas e requisitos obrigatórios:



Nome e qualificação do 
locador, locatário e fiador, se houver; Descrição e endereço do imóvel 
locado; Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste; Forma e 
local do pagamento;
 Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro 
fiança); Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, 
luz, IPTU, etc); Destinação do imóvel (residencial ou comercial); 
Duração do contrato; Cláusula de vigência em caso de alienação do 
imóvel; Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel)
 que deve ser parte integrante do imóvel. Multa rescisória em caso de 
saída do imóvel antes do término do prazo do&nbsp; contrato.

Atenção: O reajuste do aluguel só pode 
ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, 
acumulados no período. A vigência de um contrato de locação residencial 
não pode ser inferior a 30 meses (porém, não há proibição de contratos 
com prazo inferior). Já nas locações comerciais não há prazo mínimo 
determinado.



Qual o motivo dos 30 meses (prazo de 
locação)? Os proprietários, ou seus representantes legais, preferem 
alugar os imóveis com prazo de locação de 30 meses em função da 
possibilidade de retomada do imóvel, ou seja, contratos com pelo menos 
dois anos e meio de duração permitem que o imóvel seja solicitado a 
qualquer tempo após o seu encerramento. Se o contrato for elaborado com 
prazo menor, caso não seja feita a solicitação do imóvel até 30 dias 
após o vencimento, o proprietário só poderá pedir a desocupação após 
cinco anos de locação ininterrupta (salvo algumas condições especiais). É
 por essa razão que optam pelos 30 meses.



b) Deveres do locador



Entregar o imóvel em condições de uso; 
Responder por problemas anteriores à locação; Fornecer ao locatário 
descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação; Pagar as 
taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e 
de administração imobiliária; Fornecer recibo discriminado ao locatário 
(aluguel, condomínio, impostos, etc); Pagar os impostos, taxas e prêmio 
de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em 
contrato; Mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes 
relativos às parcelas cobradas; Pagar as despesas extraordinárias de 
condomínio, tais como: reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura 
integral do imóvel; pintura de fachadas, paredes laterais, poços de 
ventilação e iluminação e esquadrias externas; obras destinadas a repor 
condições de habitabilidade da edificação; indenizações trabalhistas e 
previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em 
data anterior à locação; instalação de equipamentos de segurança, de 
incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer (extintores, 
portas contra-fogo, interfones, antenas, traves, etc.); despesas com 
decoração e paisagismo de áreas comuns; contribuição para fundo de 
reserva.



c) Deveres do inquilino



Pagar pontualmente o aluguel e encargos 
da locação no prazo e local estipulados; Utilizar o imóvel para uso 
determinado em contrato, mantendo-o em boas condições; Restituir o 
imóvel locado ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as 
deteriorações decorrentes do uso normal; Informar imediatamente o 
locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste; 
Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o
 período de locação; Não modificar a forma interna ou externa do imóvel 
sem o consentimento prévio e escrito do locador; Encaminhar 
imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios 
etc.), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo 
que dirigidas ao locatário; Pagar despesas decorrentes de prestação de 
serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc.); Autorizar 
vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), 
desde que combinados o dia e a hora; Obedecer a convenção e o 
regulamento interno do condomínio; Pagar despesas ordinárias do 
condomínio, tais como: salários, encargos trabalhistas, contribuições 
previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio; cotas de 
consumo de água e esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns; 
limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso 
comum: manutenção e conservação das instalações e equipamentos 
hidráulicos, elétricos, mecânicos de segurança de uso comum; manutenção e
 conservação de elevadores, porteiro eletrônico, e antenas coletivas; 
rateio de saldo devedor do condomínio, exceto os referentes a período 
anterior ao início da locação; pequenos reparos nas dependências e 
instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; manutenção e 
conservação d as instalações e equipamentos de uso comum, destinados à 
prática de esportes e lazer; reposição do fundo de reserva, 
eventualmente utilizado para despesas ordinárias total ou parcialmente e
 desde que não seja anterior ao início da locação;



d) Garantias:



A Lei do Inquilinato permite que o 
proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no 
cumprimento do contrato, podendo ser:

caução através de depósito de bens (exemplo: carro, moto, terreno, casa, etc.); em dinheiro,
 depositado em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, 
onde a importância não poderá ser maior que três meses de aluguel e 
deverá ser devolvida ao locatário no final da locação, se ele estiver em
 dia com seus pagamentos;
 fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do
 locatário); seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora).

Atenção: Não é permitido cobrar multa 
superior a 20% ao mês, por atraso de pagamento. Os juros moratórios são 
aplicados à proporção de 1% ao mês ou fração. Também é ilegal o reajuste
 do aluguel com prazo inferior a um ano.



O Novo Código Civil estabeleceu que as 
multas por atraso nas taxas de condomínio não podem passar de 2%.&nbsp; Se 
estiver estipulado no contrato que é o inquilino que paga o IPTU, ele 
também terá de pagar as multas por atraso.&nbsp; Se passar de dois os meses, o
 proprietário pode ainda cobrar do inquilino os honorários de um 
advogado para uma ação de despejo.



e) Retomada do imóvel:



De acordo com a Lei do Inquilinato, nos 
contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que 
desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a 
desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá
 a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os 
contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o
 locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias 
para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 
meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.



DESPEJO: Além da denúncia vazia, o 
locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos 
negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo 
indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do 
cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel 
residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para 
obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%. Quando o 
inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da 
locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma 
ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 
15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data 
para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a
 necessidade de c onstituir um advogado.



IMPORTANTE:&nbsp; Nas locações ajustadas por 
escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do 
contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de 
notificação ou aviso.&nbsp;



Se tiver prazo menor que trinta meses, o locador 
somente poderá retomar o imóvel nos casos previstos no artigo 47, dentre
 os quais podemos citar: por mútuo acordo, infração legal ou contratual,
 falta de pagamento do aluguel e encargos, reparos urgentes determinados
 pelo Poder Público, extinção do contrato de trabalho, p ara uso próprio
 etc.



Na prática, no entanto, muitas pessoas 
desejam alugar imóvel residencial por prazo menor, não interessando aos 
inquilinos o contrato de trinta meses. Para resolver esse impasse, de 
forma que o proprietário não fique atrelado às hipóteses do artigo 47 e 
as pretensões do inquilino sejam satisfeitas, é costume incluir uma 
cláusula prevendo a possibilidade do&nbsp; inquilino desocupar o imóvel antes
 do término do prazo, sem pagar multa por isso.



Na locação não residencial ou comercial, não há esse problema, porque o artigo se refere somente à locação residencial.



Importante esclarecer que o inquilino 
sempre pode desocupar o imóvel antes do término do prazo contratual. Se 
não houver a previsão acima, deverá ele pagar a multa contratual 
proporcional ao tempo que faltar, prevista no contrato.



Mas o contrário não é verdadeiro: o 
proprietário não pode obrigar o inquilino a desocupar antes do término 
do prazo contratual. Nem pagando multa. Essa possibilidade é somente do 
locatário.



O locador pode abrir mão da multa, mas 
não será válida a renúncia do locatário ao direito de permanecer no 
imóvel durante o prazo do contrato, nem mesmo por intermédio de cláusula
 contratual, o que contrariaria o artigo 45 da Lei 8.245 de 1991.



O mencionado artigo prevê a nulidade de 
pleno direito das cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os
 objetivos da Lei. Qualquer cláusula no sentido de obrigar o inquilino a
 desocupar o imóvel antes do término do contrato, sem dúvida alguma se 
insere entre os objetivos primordiais da Lei. Durante o prazo estipulado
 para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel 
alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa 
pactuada, segundo a proporção.



O novo Código Civil (Lei 10.406 de 10 de
 janeiro de 2002), trata da proporcionalidade da cláusula penal, no 
artigo 413: A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a
 obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da 
penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a
 fin alidade do negócio.



Cuidados que o locador deve ter ao locar:



a)Reformas, gastos e benfeitorias 
relacionadas à segurança e estrutura do imóvel podem ser feitas pelo 
inquilino e cobradas do proprietário. Estas despesas devem ser pagas 
pelo proprietário/locador ainda que os contratos mais comuns, 
normalmente, tragam uma cláusula que menciona o não comprometimento do 
locador em ressarcir o locatário em relação a qualquer benfeitoria.



b)Gastos espontâneos e benfeitorias de 
caráter estético podem ser feitas pelo inquilino, mas não devem ser 
ressarcidas pelo locador. Neste caso, o locador deve preocupar-se em 
detalhar bem a vistoria inicial de entrega do imóvel e manter contato 
com o inquilino, evitando assim surpresas no aspecto físico do bem.



c)Registrar o contrato no Cartório de Títulos e Documentos. Incluir, também, no contrato a garantia oferecida pelo inquilino.



d)Visitar o imóvel. . Combine com o inquilino uma visita anual ou semestral no imóvel locado.



e)Exigir os comprovantes das contas em 
seu nome. Condomínio e IPTU são pagos pelo inquilino, mas estão no nome 
do locador; portanto, este último possui direito de vê-los.



f)Sempre passe as contas de água, luz e 
telefone para o nome do novo morador. Atualmente, isso é feito por 
telefone e internet, exigindo pouco tempo. Durante o período em que o 
imóvel estiver alugado, a responsabilidade de arcar com esses valores é 
do inquilino e assim você evita possíveis dores de cabeça com credores 
no futuro.



g)Se for apartamento ou condomínio, faça
 questão de entregar pessoalmente uma cópia da convenção do condomínio 
e(ou) regulamento.&nbsp; Para que seu inquilino&nbsp; perceba que respeitar as 
regras é uma atitude de grande valor para você.



h)Ao término do contrato, faça uma 
vistoria detalhada e paciente. Esteja presente, faça comparações com o 
documento inicial de vistoria e verifique cada um dos pontos citados no 
documento. Se o inquilino está devendo e um acordo de pagamento for 
firmado, exija que o fiador também assine o documento.



i)Cobre por danos causados ao imóvel. 
Exija o cumprimento do contrato e, havendo algum problema no imóvel, 
converse diretamente com o inquilino e cobre providências.

Fonte : Direito Legal
Diário Forense.



Roberto Gomes&nbsp;

Consultor Imobiliário

Desde 1997 fazendo bons negócios
Avaliação para venda e locação 

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