Autor: Associação de Defesa do Consumido e Trabalhador | Publicado: 2012-05-29T06:48:00-07:00



PROBLEMAS NA ENTREGA DE IMÓVEIS ADIQUIRIDOS NA
PLANTA



Por Fabianie Mattos Limoeiro 



Com o aumento e a facilidade na
obtenção de crédito e avanço&nbsp;de empreendimentos na construção civil, colocamos
em pauta a questão da compra do imóvel na planta e o que é possível fazer
quando ocorre o atraso na entrega da obra, normalmente ocasionando inúmeros
transtornos ao comprador, que acaba ficando em uma situação de total impotência
perante a construtora. Com isso o sonho não ocorre e, não raramente, conflitos
são encaminhados ao Poder Judiciário.

Temos visto como prática usual das
construtoras, quando ocorrem os atrasos, que elas enviam correspondências
informando aos adquirentes que estão ocorrendo entraves burocráticos ou ainda
se esquivam da culpa, suscitando diversos motivos tais como a falta de
material, chuvas excessivas, greve de mão-de-obra e até mesmo intervenções
governamentais. Estes, portanto, são os principais fatores para retardar uma
construção e mudar todos os planos dos compradores.


Em praticamente todos os seus contratos, as construtoras inserem cláusulas
estabelecendo “prazos de carência” para a entrega da unidade imobiliária. Ou
seja, ao analisar o contrato o adquirente do imóvel perceberá que a construtora
se compromete a concluir a obra e fazer a entrega do bem em uma data
específica. Entretanto, tornando-se corriqueira a ocorrência de alguns
acontecimentos que podem acarretar o atraso da entrega dos imóveis, as
construtoras como forma de precaução, inserem cláusulas estabelecendo uma
prorrogação do prazo de entrega em razão de casos fortuitos ou força maior.
Essa carência geralmente é de 60, 90 ou 180 dias.


Com isso, uma vez alcançado o prazo final para a entrega da unidade, e isto não
ocorrendo pelo fato de a construtora não ter conseguido concluir a obra, várias
conseqüências podem surgir, autorizando o adquirente, inclusive, e se assim
desejar, a pleitear a resolução do contrato com a restituição integral, e em
uma única vez, de todos os valores por ele pagos, sem nenhum abatimento, além
de indenização pela quebra do contrato. Vale conferir alguns exemplos de casos
que já foram julgados por nossos tribunais: 

&nbsp;“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Empresa
que não entregou a unidade no prazo ajustado. Sentença que julgou procedente o
pedido do comprador de rescisão contratual com a devolução das quantias pagas.
Relação de consumo, obrigação de devolução de valores pagos a título de
aquisição de imóvel que não foi entregue por culpa da vendedora. Recurso dela,
desprovido.”(TJ/SP – 4ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.07.119626-0, Rel. Des.
Teixeira Leite, julg. 08.07.2010)


É necessário esclarecer ainda que em determinadas situações, comprovando-se que
em razão da não entrega do imóvel na data convencionada o adquirente teve
prejuízos ou lucros cessantes, ou seja “o que deixou de ganhar”, outros valores
serão devidos pela construtora, senão vejamos:



“CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. UCROS
CESSANTES. CABIMENTO. (...) Conforme entendimento desta Corte, descumprido o
prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível
a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção relativa do
prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever
de indenizar, fazer prova de que a mora contratual (atraso na entrega) não lhe
é imputável. (STJ – 3ª T., AgRg no REsp nº 735.353/RJ, Rel. Min. Castro Filho,
DJ 15.09.2005)

Portanto, é preciso que a construtora tenha como provar que as ocorrências
justificadoras do atraso na entrega das obras não tenham ocorrido por sua
culpa, caso contrário, o comprador deve ser indenizado por danos morais e
materiais.

Uma questão importante a ser ressaltada, é o entendimento que vêm sendo
reconhecido pelo Tribunal de Justiça do Paraná e que possui grande
aplicabilidade, principalmente aos moradores de Curitiba, região onde todos
sabem que os dias chuvosos são constantes. 

O Tribunal entende que a construtora
deve prever a ocorrência desses eventos, não servindo tais justificativas como
razoáveis para o atraso na entrega da obra, conforme se observa das sábias
palavras do magistrado extraídas do julgamento de um caso onde tal fato
ocorreu:

“Nesse contexto, a derradeira
exegese deve prevalecer, pois o sinalagma impõe a cumulatividade das obrigações
contraídas”.

Ora, se o promissário comprador
atrasa o pagamento, estando em mora, incidirá nas penalidades previstas na
cláusula sexta (fl. 15), e se inadimplir o pacto, estará incurso na cláusula
oitava do contrato (fl. 16), deixando evidenciado que se lhe impõe - faça sol
ou faça chuva - o cumprimento da obrigação. Assim, levando em conta que chuvas
e intempéries são fatos previsíveis ao condutor, deve se concluir que as chuvas
ocorridas afastaram a mora do construtor em relação ao período de tolerância
pactuado, não justificando o substancial atraso, a partir de então”. 


O prazo para o comprador propor a ação indenizatória pelo atraso na entrega da
obra é de até cinco anos. Isso permite que aqueles consumidores cujos imóveis
já foram entregues, mas fora do prazo, também possam entrar na Justiça.


Ajuizar ações buscando uma indenização pelo atraso na entrega do imóvel é um
direito dos futuros proprietários. O valor da indenização é calculado de acordo
com o valor do imóvel, disposição econômica da construtora e prejuízo do
comprador.


Além disso, deve-se ficar atento às condições financeiras da mesma, porque o
atraso da entrega pode estar relacionado a uma possível falência da empresa.


Por fim, transcreverei o julgamento de um recurso confirmado pelo tribunal de
justiça do Paraná, onde fica evidenciada a veracidade das informações ora
prestadas, inclusive constando o valor das indenizações:


“Trata-se de recursos de apelação interpostos em autos de ação de indenização
por danos morais e materiais nº 1231/2005, movida por XXXXX em face de Grupo
Econômico XXXXX,, Construtora XXXXX, e XXXX, contra sentença que julgou
procedente a ação e condenou as requeridas, subsidiariamente:
a) ao pagamento dos danos materiais no importe de R$ 181.866,32 (cento e
oitenta e um mil oitocentos e sessenta e seis reais e trinta e dois centavos),
equivalentes a 215,937 CUBs, devidamente corrigidos pela média do INPC/IGP-DI,
da data da constituição em mora dos réus, sobre os quais incidirão, ainda,
juros de mora de 1% ao mês, nos termos do art. 406 do CC/02, a partir da
citação;

b) ao pagamento da quantia de R$
1.600,00 (mil e seiscentos reais) mensais, equivalentes ao preço do aluguel dos
dois apartamentos, a título de lucros cessantes, a partir de 30/01/2000 até a
entrega da obra aos autores ou, à data da quitação da dívida das requeridas com
os autores, devidamente corrigidos com base nos índices estabelecidos pela
APADI/SECOVI, tendo em vista o estabelecido em contrato, a partir de cada
vencimento, sobre os quais também incidirão juros de mora de 0,5% ao mês até a
vigência do CC/02, quando serão devidos à razão de 1% ao mês;
c) ao pagamento de indenização por danos morais, arbitrados em R$ 8.000 (oito
mil reais) para cada um, aos autores XXXX e, em R$ 6.000,00 (seis mil reais)
para a autora XXXXX, devidamente corrigidos pela média do INPC/IGP-DI, a partir
do arbitramento, conforme enunciado da Súmula 362 do STJ, sobre os quais também
deverão incidir juros de mora de 1% ao mês, nos termos do art. 406 do CC/02, a
partir da sentença”.
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DICAS:

CUIDADOS QUE O CONSUMIDOR DEVE TER QUANDO
FOR ADQUIRIR O IMÓVEL NA PLANTA.

Pesquisar&nbsp;o
     responsável pelo empreendimento e imóvel já entregues.
     É aconselhável que o interessado em adquirir imóvel na planta pesquise
     sobre todos os responsáveis pelo empreendimento, converse com
     proprietários de outros imóveis, pesquise junto ao Procon, Poder
     Judiciário e internet etc... no afã de obter a maior quantidade de dados
     dos responsáveis. Verificar a situação do imóvel (terreno) junto ao
     cartório é muito aconselhável.
Valores



Não há milagres, portanto é sempre prudente avaliar se o valor do
empreendimento está condizente com o local do imóvel, empreendimentos com
diferenças exorbitantes no comparativo do valores por m² com outros imóveis da
mesma região deve merecer melhor analise por parte do interessado.

Material
     promocional



Ao adquirir o imóvel é aconselhável que o interessado guarde consigo todas as
informações publicitárias do empreendimento, como: panfletos, propagandas de
site, jornais, quando possível foto da maquete, do apartamento decorado e
qualquer outro tipo de informação.

Formas
     de pagamento



Não raramente, o interessado no imóvel está sob o manto da emoção de realizar o
sonho da casa própria, e despende pouca atenção para situações de cunho
financeiro, especialmente no que diz respeito ao financiamento, atualizações,
prazo etc..., por conseguinte, é interessante que o adquirente consulte profissional
no intuito de analisar a melhor forma de pagamento, diminuindo o risco de
acontecimentos inesperados.

Do
     contrato


É sempre aconselhável que o
interessado consulte profissional no momento da assinatura do contrato, mesmo
que grande parte dos contratos não permitam a discussão de nenhuma cláusula, a
ajuda profissional é sempre válida para esclarecer os direitos e as obrigações
do adquirente.

DICA -Fonte:Entrevista
Revista Isto É Dinheiro 



CONCLUSÃO

Assim, é interessante que saibam que
o Poder Judiciário têm considerado nulas as cláusulas contratuais que colocam
os consumidores em desvantagem excessiva, como, retenção de valor superior a
20% do montante pago, condicionamento à devolução dos valores à revenda da
unidade, parcelamento da forma de devolução, ausência de responsabilização pelo
atraso nas entrega entre outros.



Portanto, é importante que o
consumidor saiba que muitas vezes o que está escrito e lhe é extremamente
desfavorável não possui qualquer aplicabilidade legal, razão pela qual é aconselhável
que sempre busquem orientação profissional.





Matéria
escrita por: Fabianie Mattos Limoeiro, Advogada Especialista em Direito
Bancário, Assessora Jurídica da ADCT- Associação de Defesa do consumidor e
Trabalhador. 

Maiores informações através do
email: www.endividamentobancario.com.br.