DIREITO REAL DE LAJE: PRIMEIRAS IMPRESSÕES.  ARTIGO DE PABLO STOLZE GAGLIANO
Autor: Professor Flávio Tartuce - Direito Civil | Publicado: 2017-01-05T05:31:00-08:00


Direito Real de Laje:
Primeiras Impressões&nbsp; 





Pablo Stolze

Juiz de Direito. Mestre
em Direito Civil pela PUC-SP, tendo obtido nota dez em todos os créditos cursados, nota
dez na dissertação, com louvor, e dispensa de todos os créditos para o doutorado. Membro
da Academia de Letras Jurídicas da Bahia e da Academia Brasileira de Direito
Civil. Professor da
Universidade Federal da Bahia e da Rede LFG. Co-autor do Novo Curso de Direito
Civil (Ed. Saraiva)





1. Introdução 



A Medida Provisória nº 759, de
22 de dezembro de 2016, ao dispor sobre a regularização fundiária rural e
urbana, a
liquidação de créditos concedidos aos assentados
da reforma agrária e, ainda, sobre a
regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal<!--[if !supportFootnotes]-->[1]<!--[endif]-->, consagrou um novo
direito real, cujo alcance social é demasiadamente expressivo.

Trata-se do direito real de laje.

Com justiça, o excelente FLAVIO
TARTUCE<!--[if !supportFootnotes]-->[2]<!--[endif]--> adverte que o tema já havia
sido enfrentado, em doutrina, por grandes autores brasileiros, a exemplo de
RODRIGO MAZZEI e RICARDO PEREIRA LIRA.

Segundo o AURELIO, “laje”,
substantivo feminino, significa "1. Pedra de superfície plana ger.
quadrada ou retangular; lousa: 'eu fazia a volta dentro do pátio
revestido de lajes' (Osmã Lins, Nove, Novena, p. 156). 2.
Constr. Obra contínua de concreto armado, a qual constitui sobrado, teto de
um compartimento, ou piso. [F. paral.: laja e lájea. Var.: lajem.
Dim. irreg.: lajota.]”<!--[if !supportFootnotes]-->[3]<!--[endif]-->.

O instituto consagrado pelo novo
diploma mais se aproxima do segundo significado apresentado pelo dicionarista,
uma vez que consiste no direito real sobre a unidade imobiliária autônoma
erigida sobre a propriedade de outrem.

Em linguagem tipicamente brasileira,
fora concedido status oficial ao direito sobre o “puxadinho”.

Em verdade, poderia o legislador, em
vez de inaugurar disciplina específica, tratar do instituto no âmbito do
próprio direito de superfície, como bem observa ROBERTO PAULINO DE ALBUQUERQUE
JR.:



"O que caracteriza o direito de superfície e distingue o seu tipo dos demais direitos reais é a possibilidade de constituir um direito
tendo por objeto construção ou plantação, separadamente do direito de
propriedade sobre o solo.

Em
sentido mais técnico,
há superfície quando se suspende os efeitos da acessão sobre uma construção ou
plantação a ser realizada ou já existente.
O implante que, por força da acessão, seria incorporado ao solo, passa a ser
objeto de um direito real autônomo,
o direito real de superfície.

Vê-se que, a partir dessa definição de
direito de superfície, sequer seria
necessário prever expressamente a
possibilidade de sua constituição para a construção no espaço aéreo
ou para o destacamento de pavimentos superiores já construídos. Da mesma forma, é desnecessária a menção expressa à possibilidade de superfície
constituída sobre construções no
subsolo. Se é possível construir no espaço aéreo
ou no subsolo e essas construções sofrem, de ordinário, os efeitos da acessão, pode-se tê-las como objeto do direito real de superfície.

Do próprio tipo da superfície deriva a possibilidade de sobrelevação, portanto.

(…)

Se
o que se queria era ressaltar a possibilidade do direito de superfície por sobrelevação, bastava para tanto
inserir um artigo no título V do livro do
direito das coisas. Para acrescentar à disciplina do direito de superfície a possibilidade de abertura de matrícula separada para a propriedade superficiária e a desnecessidade de atribuição de fração ideal do terreno, outros
dois artigos bastariam”.<!--[if !supportFootnotes]-->[4]<!--[endif]-->



Na mesma linha, OTAVIO
LUIZ RODRIGUES JR. e RODRIGO MAZZEI:



“Enfim, o novo direito de laje não merece monopolizar toda a coluna. Sobre
ele, por certo, escrever-se-ão futuras colunas na Direito Civil Atual nos próximos meses. Deve-se, porém, registrar o assombro com a falta de
cuidado técnico
na elaboração dessa norma, especialmente porque soluções muito mais adequadas
poderiam ter sido alcançadas com o já existente direito de superfície.”<!--[if !supportFootnotes]-->[5]<!--[endif]-->



“Pensamos na aplicação
da sobrelevação não como instrumento para a criação de obras e construções com
muitos fracionamentos, mas com moldagem para permitir o direito à laje, com a
regularização de diversas situações hoje já criadas (…) não podemos esquecer a
motivação com que foi trazido o direito de superfície pra o quadro legal pátrio
contemporâneo, eis que deve ser visto como instrumento da função social
(…)"<!--[if !supportFootnotes]-->[6]<!--[endif]-->



A despeito dessas argutas
ponderações, o legislador preferiu conferir autonomia a este direito,
desgarrando-o da disciplina da superfície.

E, embora a nova regulamentação não
resolva a delicada questão social atinente ao crescimento urbano desordenado -
que exige, não apenas promessas ou leis, mas sérias políticas públicas -, ao
menos retirou do "limbo da invisibilidade" uma situação social tão
comum nas cidades brasileiras.



Imaginemos, a título meramente
ilustrativo, o sujeito que constrói um segundo andar em sua casa,
conferindo-lhe acesso independente, e, em seguida, transfere o direito sobre o
mesmo, mediante pagamento, para um terceiro, que passa a morar, com a sua
família, nesta unidade autônoma.

Não se tratando, em verdade, de
transferência de “propriedade"&nbsp; -
que abrangeria, obviamente, o solo -, este terceiro passa a exercer direito
apenas sobre a extensão da construção original, ou seja, sobre a laje.

Trata-se, portanto, de um direito
real sobre coisa alheia - com amplitude considerável, mas que com a propriedade
não se confunde -, limitado à unidade imobiliária autônoma erigida sobre a
construção original, de propriedade de outrem.

Melhor seria, em nosso sentir, que se
utilizasse a expressão “direito sobre a laje”, como empregado no Enunciado 18,
da I Jornada dos Juizes das Varas de Família da Comarca de Salvador:



Enunciado no 18
- Nos termos do regime de bens aplicável, admite-se,
em nível
obrigacional, a comunicabilidade do direito sobre a construção
realizada no curso do casamento ou da união estável
– acessão
artificial socialmente conhecida como “direito sobre a
laje” -,
subordinando-se, todavia, a eficácia real da
partilha ao regular registro no Cartório de Imóveis, a
cargo das próprias partes, mediante recolhimento das taxas ou
emolumentos e tributos devidos<!--[if !supportFootnotes]-->[7]<!--[endif]-->.



Note-se que, na hipótese do
enunciado, não se discute direito real de terceiro sobre a laje, mas sim, a
disciplina própria do direito à meação sobre a extensão construída do imóvel, segundo o regime de
bens aplicável.

O instituto de que estamos aqui a
tratar, como vimos, tem natureza diversa (real) e diz respeito à esfera
jurídica de terceiro que, com exclusividade, imprime, em perspectiva
constitucional, destinação socioeconômica sobre a unidade imobiliária autônoma
sobreposta.



2. Direito Real Autônomo



É digno de nota que os direitos
reais, diferentemente dos pessoais ou obrigacionais (a exemplo de um direito de
crédito), não podem derivar, direta e exclusivamente, da manifestação volitiva
das partes, uma vez que, dentre as suas características, destaca-se a legalidade.

Sobre o tema, já tivemos a
oportunidade de escrever:



"Nesse
diapasão, com fundamento na doutrina do genial ARRUDA ALVIM,
poderíamos
enumerar as seguintes características dos direitos reais, para
distingui-los dos direitos de natureza pessoal:

a)
legalidade ou tipicidade — os direitos reais somente existem se a
respectiva figura estiver prevista em lei (art. 1.225 do CC-02);

b)
taxatividade — a enumeração legal dos direitos reais é taxativa
(numerus clausus), ou seja, não admite ampliação pela simples vontade das
partes;

c)
publicidade — primordialmente para os bens imóveis,
por se submeterem a um sistema formal de registro, que lhes imprime essa
característica;

d) eficácia erga omnes — os
direitos reais são oponíveis a todas as pessoas,
indistintamente. Consoante vimos acima, essa característica não
impede, em uma perspectiva mais imediata, o reconhecimento da relação jurídica
real entre um homem e uma coisa. Ressalte-se, outrossim, que essa eficácia erga
omnes deve ser entendida com ressalva, apenas no aspecto de sua oponibilidade,
uma vez que o exercício do direito real — até mesmo o
de propriedade, mais abrangente de todos — deverá ser
sempre condicionado (relativizado) pela ordem jurídica
positiva e pelo interesse social, uma vez que não vivemos mais a era da
ditadura dos direitos;

e) inerência ou
aderência — o
direito real adere à coisa,
acompanhando-a em todas as suas mutações. Essa característica é nítida nos
direitos reais em garantia (penhor, anticrese, hipoteca), uma vez que o credor
(pignoratício, anticrético, hipotecário),
gozando de um direito real vinculado (aderido) à coisa,
prefere outros credores desprovidos dessa prerrogativa;

f) seqüela — como
conseqüência da característica anterior, o titular de um direito
real poderá perseguir a coisa afetada, para buscá-la onde
se encontre, e em mãos de quem quer que seja. É aspecto privativo dos direitos
reais, não tendo o direito de seqüela o titular de
direitos pessoais ou obrigacionais".<!--[if !supportFootnotes]-->[8]<!--[endif]-->



Com efeito, a Medida Provisória nº
759, em respeito à característica da legalidade, alterou o art. 1.225 do Código
Civil, que apresenta o rol dos direitos reais, para acrescentar, em seu inciso
XIII, o direito sobre a laje.

A sua disciplina, outrossim, está
contida logo após as normas da anticrese (arts. 1.506 a 1.510), no art.
1.510-A, do Código Civil.



3. Tratamento Jurídico



Na vereda do art. 1.510-A, conclui-se
que este novo direito real é exercido sobre a unidade imobiliária autônoma
sobrelevada, erigida sobre a construção original, de propriedade de outrem:



Art. 1.510-A. &nbsp;O direito real
de laje consiste na possibilidade de coexistência de
unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma
mesma área, de
maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua
construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela
originalmente construída sobre o solo.&nbsp;



Como já ressaltamos, não se trata de
uma “propriedade” sobre a laje, eis que, se de propriedade se tratasse, o
direito exercido seria “na coisa própria” e abrangeria o próprio solo, o que
não se dá na hipótese vertente.

Até porque este novo direito real
somente será admitido "quando se constatar a impossibilidade de
individualização de lotes, a sobreposição ou a
solidariedade de edificações ou terrenos” (§ 1º),
não se confundido, ademais, com o condomínio edilício, pois, neste caso,
coexistem propriedades plenas em plano horizontal, com direito à fração ideal
do solo e das áreas comuns<!--[if !supportFootnotes]-->[9]<!--[endif]-->.


Consiste, pois, em um direito real
limitado à estrutura autônoma construída (laje), desde que a unidade
imobiliária sobreposta, qualquer que seja o seu uso, seja dotada de:



<!--[if !supportLists]-->a)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->isolamento funcional;

<!--[if !supportLists]-->b)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->acesso independente.



A unidade imobiliária da laje,
portanto, deverá, em perspectiva funcional, estar isolada da construção
original, configurando célula habitacional distinta, havendo, neste ponto, uma
similitude com o condomínio horizontal.

Além disso, a via de acesso ou
ingresso à unidade deverá ser independente, a exemplo de uma escada exclusiva
para o segundo pavimento da construção.

Em nosso sentir, diante da realidade
urbanística brasileira, caracterizada pelo crescimento desordenado, o requisito
do “acesso independente” deve ser interpretado com equilíbrio e cautela, na
medida em que, utilizando o mesmo exemplo acima figurado, uma mesma escada
poderá servir, simultaneamente, para o titular da laje e para o vizinho que
habita unidade sobrelevada contígua.

A finalidade da norma, certamente, é
no sentido de que este acesso seja independente em face do proprietário da
construção original do imóvel sotoposto (abaixo localizado).

Nesse ponto, dada a sua importância,
merece referência a norma legal:



§ 3º
&nbsp;Consideram-se unidades imobiliárias autônomas aquelas
que possuam isolamento funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu
uso, devendo ser aberta matrícula própria para cada
uma das referidas unidades.&nbsp;



E um aspecto de tremenda importância,
neste dispositivo, deve ser salientado: o legislador determinou que fosse
aberta, em favor do titular da laje, matrícula própria.



4. Matrícula do Direito
Real de Laje



Sem nos afastar do escopo deste
artigo, é recomendável passar em breve revista o conceito de matrícula.

A matrícula, em linhas gerais,
consiste no primeiro número de registro do imóvel, a sua “numeração de registro
original”.

Cada nova alienação receberá, por sua
vez, novo número de registro, mantendo-se a matrícula original.

Finalmente, “a averbação”, lembra
CARLOS ROBERTO GONÇALVES, "é qualquer anotação feita à margem de um
registro, para indicar as alterações ocorridas no imóvel, seja quanto a sua
situação física (edificação de uma casa, mudança de nome de rua) seja quanto à
situação jurídica do seu proprietário (mudança de solteiro para casado, p.
ex.)”<!--[if !supportFootnotes]-->[10]<!--[endif]-->.

A matrícula é regulada nos arts. 224
a 233 da nº Lei&nbsp; 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de
Registros Públicos - LRP).

Vale destacar os seus dois primeiros
dispositivos:



Art. 224. Todo
imóvel objeto de título apresentado
em cartório para registro, deve estar
matriculado no livro n. 2 de Registro Geral, obedecidas as normas estabelecidas
no artigo 173.

Art. 225. A matrícula
será efetuada
por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência da
presente Lei, mediante os elementos constantes do título
apresentado e do registro anterior no mesmo mencionado, preenchidos os
requisitos do artigo 227.



Por óbvio, as normas da LRP deverão
ser interpretadas em consonância com as novas regras editadas, constantes na
Medida Provisória nº 759, considerando-se que
se trata, não de uma mera construção em imóvel preexistente, de titularidade
única (que exigiria mera averbação), mas sim, da constituição de um direito
real&nbsp; em favor de terceiro, sobre unidade
imobiliária autônoma (laje), funcionalmente independente (que passará a exigir
matrícula).

Nesse diapasão, o titular da laje
responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua
unidade (§ 4º).

Além disso, dada a autonomia
registral que lhe foi conferida, o § 5º da MP
admitiu ainda a alienação da laje: "as unidades autônomas constituídas em matrícula
própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não
podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas
previstas em legislação local”.

Um ponto, aqui, nos despertou
atenção.

Temos certa dúvida quanto ao alcance
e constitucionalidade deste dispositivo, na perspectiva do princípio da função
social, no que tange à vedação de extensões ou lajes sucessivas. &nbsp;

Uma vez que o legislador cuidou de
conceder dignidade legal ao direito sobre a laje, desde que as limitações
administrativas e o Plano Diretor sejam respeitados, sobrelevações
sucessivas,
regularmente edificadas, mereceriam, talvez, o amparo da norma.

Fica o convite à reflexão.

Por fim, interessante serão os
reflexos do novo regramento no Direito de Família, na medida em que não é
incomum o titular da construção original ceder a unidade sobrelevada a um
parente, que passa a exercer direito sobre a unidade autônoma.

Dependendo da circunstância, poderá,
até mesmo, operar-se a aquisição do direito real de laje por usucapião,
observados os requisitos legais da prescrição aquisitiva.

E mesmo que a cessão seja gratuita, a
título de comodato, se o cessionário passa a se comportar como titular
exclusivo da laje, alterando o seu animus e a
própria natureza da posse precária até então exercida, poderá, em nosso sentir,
consolidar o seu direto sobre a construção sobrelevada (direito real de laje),
mediante usucapião, contando-se o prazo de prescrição a partir do momento em
que deixa de se comportar como simples comodatário, por aplicação da regra da
“interversio possessionis”.



5. Conclusão



O legislador, com este novo diploma,
certamente não mudará a dura realidade habitacional brasileira que está a
exigir políticas públicas mais abrangentes e efetivas, a serem desempenhadas a
médio e longo prazos.

Ademais, perdeu a oportunidade de
tratar da laje em sua ambiência natural, dentro da estrutura normativa do
direito real de superfície.

A despeito de tudo isso, temos que a
disciplina normativa de uma realidade brasileiríssima como esta confere, ao
menos, dignidade legal a milhares de famílias que, até então, viviam em
uma espécie de vácuo normativo habitacional.

Mas, para além de uma abstrata
“dignidade legal”, o que essas famílias anseiam é pela projeção social e “em
concreto” do princípio maior da dignidade da pessoa humana.

E, para tanto, leis não bastam. 
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<!--StartFragment-->



































































































































































































































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<!--[if !supportFootnotes]-->[1]<!--[endif]--> Art. 1º
&nbsp;Esta Medida Provisória dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação
de créditos
concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária
no âmbito da Amazônia Legal, institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos
procedimentos de alienação de imóveis da União, e dá outras providências.&nbsp;




<!--[if !supportFootnotes]-->[2]<!--[endif]--> TARTUCE, Flávio. Medida
Provisória Introduz o Direito Real de Laje no Código Civil: http://professorflaviotartuce.blogspot.com.br/2016/12/medida-provisoria-introduz-o-direito.html acessado em 04 de janeiro de 2017.




<!--[if !supportFootnotes]-->[3]<!--[endif]--> https://contas.tcu.gov.br/dicionario/home.asp




<!--[if !supportFootnotes]-->[4]<!--[endif]--> ALBUQUERQUE Jr. Roberto Paulino de. O
Direito de Laje não é um Novo Direito Real, mas um Direito de Superfície. Disponível
no:&nbsp; http://www.conjur.com.br/2017-jan-02/direito-laje-nao-direito-real-direito-superficie acessado em 04 de janeiro de 2017.




<!--[if !supportFootnotes]-->[5]<!--[endif]--> RODRIGUES JR., Otávio Luiz. Um
Ano Longo Demais e os seus Impactos no Direito Civil Contemporâneo,
disponível no: http://www.conjur.com.br/2016-dez-26/retrospectiva-2016-ano-longo-impactos-direito-civil-contemporaneo acessado em 04 de janeiro de 2017.




<!--[if !supportFootnotes]-->[6]<!--[endif]--> MAZZEI, Rodrigo. O Direito de
Superfície no Ordenamento Jurídico Brasileiro, disponível no: http://www.dominiopublico.gov.br/download/teste/arqs/cp040916.pdf acessado em 04 de janeiro de 2017.
Este texto é anterior à publicação da MP 759/16.




<!--[if !supportFootnotes]-->[7]<!--[endif]--> Fonte: http://www5.tjba.jus.br/images/pdf/enunciados_ordem_numerica.pdf , acessado em 04 de janeiro de
2017.




<!--[if !supportFootnotes]-->[8]<!--[endif]--> GAGLIANO, Pablo Stolze e PAMPLONA
FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil - Obrigações - Vol. 2. 17 ed. São
Paulo: Saraiva, págs. 48-49.




<!--[if !supportFootnotes]-->[9]<!--[endif]--> § 6º &nbsp;A instituição do direito
real de laje não implica atribuição de fração ideal de terreno ao beneficiário
ou participação proporcional em áreas já edificadas. &nbsp;

§ 7º &nbsp;O disposto neste artigo não se aplica às edificações ou aos
conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de
unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não, nos termos
deste Código Civil e da legislação específica de condomínios. &nbsp;




<!--[if !supportFootnotes]-->[10]<!--[endif]--> GONÇALVES,
Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Direito das Coisas - Vol. 5. 11 ed.
São Paulo: Saraiva, 2016, pág. 309.