DENUNCIA VAZIA E PRAZO DE DESOCUPAÇÃO DE 06 MESES
Autor: Imobiliaria Piramide | Publicado: 2014-05-26T07:05:00-07:00


DENUNCIA VAZIA E
PRAZO DE DESOCUPAÇÃO DE 06 MESES



Sempre que se fala
em desocupação de imóvel locado por denuncia vazia vem a dúvida sobre qual o prazo
de desocupação. Em uma postagem passada já me referi à chamada Notificação
Premonitória, obrigatória sempre que o locador quiser encerrar o contrato por
denuncia vazia.

A denuncia vazia ocorre em duas situações: artigo 46 e 47 da Lei do
Inquilinato 8.245/91.

Vamos tratar nesta postagem somente do artigo 46 que se refere a
contrato com prazo de 30 meses ou mais.



Determina o artigo 46 que:

Nas locações ajustadas por escrito e
por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo
o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel
alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador,
presumir&nbsp;-&nbsp;se&nbsp;-&nbsp;á prorrogada a locação por prazo indeterminado,
mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer
tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação



O entendimento do artigo acima faz-se em relação ao fato de que uma vez
determinado o prazo do contrato e este prazo se encerrar as partes ficam livres
para terminar este contrato. Apesar do artigo informar que não é necessário
aviso ou notificação na pratica não é assim que funciona. Sempre que uma das
partes quiser encerrar o contrato na data do término deverá fazê-lo evitando
assim ser pego desprevenida a outra parte ou o locador pode diretamente pela
via judicial pedir o encerramento e desocupação.



Após a data final do contrato ocorre um lapso de tempo de 30 dias entre
o término do contrato e sua renovação automática. Durantes estes 30 dias o
locador do imóvel ( proprietário) pode decidir o que deseja fazer. Se quiser
encerrá-lo, notifica por escrito o locatário de que deseja encerrar o contrato
por término do prazo e concede 30 dias para desocupação, se quiser renovar com
novo prazo notifica o locatário para negociarem novo prazo e valor por escrito.

Se o locador durante estes 30 dias não se manifestar e o locatário
também não, a lei entende que a locação se prorroga por&nbsp;prazo
indeterminado&nbsp;por não terem as partes escolhido outro prazo qualquer e
o contrato que se encerrou se renova pelos mesmos termos. Significa que o
contrato permanece válido com as mesmas cláusulas sendo respeitadas, apenas por
força da Lei o prazo passa a ser indeterminado, isto é, até que uma das partes
deseje encerrá-lo.



É a partir do término dos 30 dias e inicio da renovação automática por
prazo indeterminado que a denuncia vazia passa a vigorar. Já li na Internet
profissionais informando que a denuncia vazia ocorre desde o primeiro dia do
término do contrato, porém em consulta a sites dos tribunais e de direito,
todos se referiram ao fato de que a Denuncia Vazia passa a vigorar somente com
a&nbsp; renovação automática.&nbsp;



Uma vez ocorrida a renovação automática por prazo indeterminado e
podendo qualquer das partes encerrar o contrato a qualquer tempo o locador
deverá aplicar a Denuncia Vazia ao locatário, isto é,&nbsp; o encerramento do
contrato sem motivo, apenas porque ele não deseja mais continuar a locação.
Para isso é obrigatório que ele primeiro notifique o locatário por escrito para
que no prazo de 30 dias desocupe o imóvel e entregue as chaves. Esta
Notificação chama-se, Notificação Premonitória e é obrigatória. Quer dizer que
o locador tem que enviá-la por escrito, não podendo pedir o imóvel diretamente
pela via judicial.



Sabemos que o prazo de 30 dias é muito curto. O locador apenas cumpre a
lei mas nada impede que as partes acordem um prazo maior e recomenda-se que o
locador&nbsp; conceda sempre um prazo maior evitando assim ter que recorrer a
ação judicial de despejo onde o locatário pode ser beneficiado e o locador
prejudicado, explico:



Na denuncia vazia como expliquei, existe notificação extrajudicial
obrigatória e prazo de desocupação mínimo obrigatório(30 dias). Se o locatário
não conseguir desocupar em 30 dias e o locador não concordar em conceder um
prazo maior, o locador deverá pela via judicial entrar com a devida ação de
despejo por denuncia vazia apresentando a notificação premonitória que faz a
prova necessária de que ele notificou o locatário. È nesta situação que entra
em campo o&nbsp;artigo 61 da Lei do Inquilinato.



Art. 61. Nas ações
fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se&nbsp;

o locatário, no
prazo da contestação, manifestar sua concordância com a

desocupação do
imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando o prazo de seis meses

para a desocupação,
contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade

pelas custas e
honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à

causa. Se a
desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa

responsabilidade;
caso contrário, será expedido mandado de despejo.





Conforme o artigo acima deixa claro, uma vez que o locador entre com o
despejo judicial e o juiz cite o locatário para que se manifeste em relação ao
término do contrato, uma vez que o locatário concorde em desocupar o imóvel, o
juiz poderá conceder 06 meses para desocupação e ainda condenar o locador ao
pagamento das custas e honorários dos advogados. Da para perceber que não é bom
negócio para o locador visto que se o locatário desocupar na data determinada
pelo juiz as custas do processo serão pagas pelo locador. Vale lembrar que uma
ação judicial de despejo tem custas de 12 vezes o valor do aluguel o que
implica em pagar de custas 20% do valor da causa.

Em todas as consultas feitas a ações deste tipo, em todas foi concedido
os 6 meses como prazo o que contraria alguns profissionais do ramo imobiliário
que dizem que atualmente os juizes concedem 03 meses.



Diante do exposto, passo a analisar a demora da nossa justiça em relação
ao assunto.

A lei em seu artigo 61 concede 06 meses para o locatário desocupar se
concordar judicialmente com a desocupação, então porque não o locador acordar
por escrito um prazo maior ao locatário que chegue até 06 meses e assim
evitar&nbsp;transtorno&nbsp;e gastos!.&nbsp;

Sendo que a ação tem que ser proposta na Justiça comum temos a citação
do réu que pode ocorrer em quanto tempo? Há casos em ações de despejo que o Réu
leva 04 meses para ser citado pelo juiz de que existe uma ação judicial contra
ele. Após a citação há um prazo de 15(não tenho certeza) para que ele constitua
advogado e se manifeste&nbsp;contestando&nbsp;ou concordando com a ação e o
artigo deixa claro que o prazo de desocupação passa a contar da data da citação
judicial. &nbsp;Sendo assim entre o prazo de citação e a desocupação pode se
passar bem mais que 06 meses. Não vale a pena.



Resumindo: na desocupação por denuncia vazia, entre em acordo com o seu
locatário evitando gastos desnecessários e prevalecendo o bom senso. De um lado
o locador evita gastos e perda de tempo e do outro o locatário ganha um prazo
justo para com tranquilidade procurar outro imóvel e buscar os recursos
necessários para o encerramento do contrato e a contratação de nova locação, um
custo considerável ao inquilino.