LOTEAMENTOS CLANDESTINOS DE CHÁCARAS E SÍTIOS DE LAZER DEVEM SER CONSIDERADOS CONDOMÍNIOS E TODOS DEVEM CONTRIBUIR COM EVENTUAL ASSOCIAÇÃO CIVIL QUE O ADMINISTRA E PROMOVE SUA REGULARIZAÇÃO.
Autor: Marcelo Machado Carvalho | Publicado: 2012-08-22T17:23:00-07:00


Autor: Marcelo Machado Carvalho<!--[if !supportFootnotes]-->[1]<!--[endif]-->.



&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Pretendemos
com a presente exposição trazer de forma objetiva e concisa qual o tratamento
jurídico que deve ser aplicado aos parcelamentos do solo clandestinos em zona
rural, se loteamento, regulamentado pela Lei de Parcelamento Urbano, ou
Condomínio, regulado pelos artigos 1.314 a 1.326, do Código Civil e, a
obrigatoriedade dos adquirentes em contribuir com suas despesas.



&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; É importante e necessário definir tais
institutos do qual destacamos que a definição de LOTEAMENTO vem do §1º, do
artigo 2º, da lei n.º 6.766/79, sendo: “a subdivisão
de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de
circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação
das vias existentes.”.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Entretanto,
essa legislação é aplicável somente aos parcelamentos do solo com finalidade
urbana ou de expansão urbana, ou seja, o LOTEAMENTO URBANO<!--[if !supportFootnotes]-->[2]<!--[endif]-->,
ante a previsão do artigo 3º, da lei n.º 6.766/79, competindo ao Decreto-lei
n.º 58/37, a regulamentação dos LOTEAMENTOS RURAIS dependentes de autorização
do Instituto Nacional de Colonização Agrária - INCRA (artigo 53, de lei n.º
6.766/79). Tal previsão foi elaborada em razão da localização geograficamente
desses parcelamentos do solo impossibilitar a implementação de serviços
públicos.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Ainda,
é preciso também trazer ao lume a classificação entre LOTEAMENTO CLANDESTINO e LOTEAMENTO IRREGULAR que, por vezes,
são tratados como sinônimos, mas tecnicamente são conceitos distintos.



&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Assim,
LOTEAMENTO CLANDESTINO é o que surge em razão do interesse particular do
empreendedor sem nenhuma interferência do Poder Público, com violação das
normas legais gerando crescimento desordenado do meio ambiente artificial
prejudicando a sustentabilidade urbana; já a definição de LOTEAMENTO IRREGULAR parte-se
da premissa de que houve o respeito às normas legais, contando com aprovação do
Poder Público e registro em Cartório, tornando-se irregular a partir do momento
em que o empreendedor descumpre os prazos para implementação da infra-estrutura
ou outra exigência instituída.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Ainda,
inerente ao Direito de Propriedade temos o instituto do CONDOMÍNIO previsto no
artigo 1.314 a 1.326, do Código Civil, que: “Em
definição bastante singela, verifica-se condomínio quando mais de uma pessoa
tem o exercício da propriedade sobre determinado bem.”<!--[if !supportFootnotes]-->[3]<!--[endif]--> e, quanto este, temos ainda que.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; O condomínio pode ainda
ser considerado POR INDIVISO, quando
o uso de coisa inteira cabe a todos os condôminos, ou PRO DIVISO, quando cada condômino sabe exatamente onde está sua
parte.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Por outro lado, não raras
vezes vemos em parcelamento do solo a ausência de propriedade, pois até mesmo o
empreendedor não é detentor do título de domínio e, nesses casos, estamos no
âmbito do Direito POSSESSÓRIO. 



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Nesse particular, na
posse, semelhante à propriedade quanto ao condomínio, temos o fenômeno da
COMPOSSE, que é a posse em comum: “Composse ou compossessão é a situação pela
qual duas ou mais pessoas exercem, simultaneamente, poderes possessórios sobre
a mesma coisa. Há, portanto, ‘um condomínio de posses’.”<!--[if !supportFootnotes]-->[4]<!--[endif]-->.
Podendo, da mesma forma acima, ser classificado em COMPOSSE PRO INDIVISO ou PRO DIVISO, aplicando-se, por analogia, as regras gerais do
condomínio<!--[if !supportFootnotes]-->[5]<!--[endif]-->:



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Assim
delimitando o tema aos Sítios ou Chácaras de Recreio onde presentes os
institutos da COMPOSSE ou CONDOMÍNIO, passamos a tecer as seguintes considerações. 



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Sob
a denominação de Sítios ou Chácara
de Recreio são colocadas à venda no mercado imobiliário frações ideais de áreas maiores nas
zonas rurais dos Municípios, aproveitado da paisagem natural que o local
proporciona, contudo, quando da venda dessas frações geralmente são
apresentados aos compradores plantas e memoriais especificando e caracterizando
o local do lote, o que destoa do instituto da fração ideal – onde não há
localização –, criando-se, assim, os FALSOS CONDOMÍNIOS<!--[if !supportFootnotes]-->[6]<!--[endif]-->.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Essa
prática não tem previsão legal, sendo repudiada pelo SUPERIOR TRIBUNAL DE
JUSTIÇA<!--[if !supportFootnotes]-->[7]<!--[endif]-->
e, que por vezes, se encontra em áreas de proteção ambiental sem o devido
cuidado de sua preservação.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Não
é raro se deparar com esses falsos condomínios onde, por vezes, não são
adquiridos somente por aqueles que desejam um local de descanso e lazer no
campo, mas por famílias inteiras e com o intuito definitivo da aquisição da casa
própria em razão do baixo preço de mercado.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Isto
ocorre, pois o empreendedor, ao não seguir a legislação deixa de promover os
atos necessários ao parcelamento do solo inclusive à implantação de
infra-estrutura, barateando o custo do empreendimento e facilitando o acesso às
classes menos favorecidas.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Contudo,
cria-se um grave problema aos adquirentes que têm uma área de terras, mas não
podem ser chamados de proprietários pela ausência do título de domínio – a matrícula
do lote –, bem como sequer há a existência de infra-estrutura de saneamento
básico.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Devido
à irreversibilidade de alguns destes empreendimentos, o Poder Público vem
editando normas e criando convênios a fim de regularizar esses falsos
condomínios a convertê-los em loteamento ou condomínios nos moldes da lei.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Mas
essa tarefa tem sido fácil por vários fatores, senão vejamos: 



<!--[if !supportLists]-->(i)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Os Municípios não têm pessoal
especializado, previsão orçamentária ou, às vezes, não têm interesse em
promover a regularização; 

<!--[if !supportLists]-->(ii)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->Os empreendedores desaparecem ou não
se dispõe a tal, mesmo havendo possibilidade de parcerias com o ente Público;

<!--[if !supportLists]-->(iii)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; <!--[endif]-->Individualmente,
ao adquirente é custoso e de alto impacto financeiro promover, individualmente,
tais atos.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Tentando
viabilizar a questão, a criação pelos adquirentes de uma ASSOCIAÇÃO CIVIL tem
trazido grandes avanços e esperança àqueles que desejam regularizar sua situação
e obter o título de domínio de acordo com a legislação específica.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Entretanto,
não são todos os adquirentes que participam dessas Associações, vez por não
terem condições de contribuir com os custos, vez por estarem felizes com a
atual situação ou, simplesmente, por discordarem de tal prática.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Quanto
a esta questão não é incomum ver Associações promoverem a facilitação do
pagamento de contribuições para a regularização do Loteamento àqueles que
possuem certa dificuldade financeira e aos que não desejam participar não é
dado prejudicar os demais.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Com relação a estes últimos, discutiremos a
seguir que não lhe é permitido ficar inerte, pois como todos, adquiriram um
imóvel clandestino e devem sim, contribuir para com sua regularização.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Estabelecido
que o falso condomínio não deixa de ser um CONDOMÍNIO DE FATO, deve ser assim tratado
até que se promova a regularização do parcelamento do solo transformando-o em
Loteamento.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Entendemos
que o tratamento a ser dado a esses parcelamentos do solo, quando falarmos de
Direito de Propriedade ou Direito Possessório, é o de condomínio a luz dos
artigos 1.314 a 1.326, todos do Código Civil, a vista das razões tratadas
alhures.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Recebendo
o tratamento de condomínio nos termos do artigo 1.315, do Código Civil, cada: “[...]
condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas
de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver
sujeita.”



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Analisando o dispositivo de lei acima, resta
claro que todo adquirente tem a obrigação de arcar com os custos da manutenção
do condomínio, inclusive quanto à divisão da coisa, ou seja, as despesas para a
Regularização do parcelamento do solo.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Quanto
à administração do condomínio, esta se faz através da vontade da maioria a luz
do artigo 1.323, do Código Civil, podendo, ainda, esta recair sobre terceiro
não condômino, vejamos: “Deliberando
a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que
poderá ser estranho ao condomínio;[...]” e, assim, optando a maioria pela
criação de uma Associação Civil para administrar o condomínio, todos são
obrigados a arcarem com os custos inerentes a conservação e regularização.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Gize-se,
a Associação Civil é a maneira escolhida pelos condôminos para a administração
da coisa comum conforme expressa previsão legal.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Dessarte, não obstante a
Constituição da República determinar, no inciso XX, do artigo 5º, que: “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a
permanecer associado”, entendemos
que o dispositivo constitucional deve ser interpretado de modo a não conflitar
com o previsto nos incisos “I – homens e mulheres são iguais
em direitos e obrigações, nos termos desta Constituição;” “II –
ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude
de lei” e &nbsp;“XXIII – a propriedade atenderá a sua
função social”, pois neste caso não estamos a tratar daquelas
associações civis sem fins lucrativos para buscar benefícios a seus associados,
mas sim, a criação de uma pessoa jurídica de forma legal a realizar a
administração de uma propriedade ou posse a fim de buscar sua função social.



&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;&nbsp;Assim,
a aplicação de ambos os dispositivos constitucionais exige a implementação das
técnicas de ponderação através do princípio da proporcionalidade, buscando-se a
máxima efetividade das normas constitucionais, dado que o direito a não ser
compelido a associar-se ou manter-se associado não pode ferir outros direitos.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Registre-se,
o caso em estudo nada tem de semelhante com os julgamentos que envolvem
cobrança de contribuição por Associações Civis em respeito ao princípio que
veda o enriquecimento sem causa, pelo contrário, estamos a tratar da obrigação
do possuidor ou proprietário com as despesas inerentes ao direito que exerce sobre
fração ideal inserida em um condomínio e a efetivação de outros direitos
fundamentais e nesse sentido trazemos:



“[...] Não há inconstitucionalidade, pois na
coexistência de dois bens ou valores protegidos constitucionalmente, deve-se
sobrepor o que visa atender&nbsp; ao interesse
público e não ao interesse privado. Os direitos fundamentais não são absolutos
e podem sobre abalo se colocados em conflito com outro valor que deva ter
preferencia [...]” (TRF-3ª Região. REOMS 1999.03.99.042110-1/MS.
Rel.: Des. Federal Márcio Moraes. 3ª Turma. Decisão: 13/11/06. DJ de 17/01/07, p. 480.)



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Ainda,
tratando de Associação Civil, anualmente é realizada a Assembleia Geral para
Prestação de Contas, da qual se poderá verificar se a Administração está sendo
realizada a contento e em prol da manutenção e regularização do parcelamento do
solo.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Partimos
ainda da premissa de que ao se adquirir a fração ideal era possível saber sobre
a regularidade do empreendimento com uma simples visita ao Serviço de Registro
de Imóveis ou a Prefeitura Municipal, bem como, em alguns casos, o adquirente
consciente se aproveitou do baixo preço do bem em relação aos regularizados e
postos no mercado imobiliário, não havendo nenhuma ilegalidade em exigir que também
contribua para a regularização imobiliária.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Ademais,
esses adquirentes certamente promoveram suas edificações e mantém ocupação
irregular nesses locais, possivelmente violando normas de Direito Ambiental, em
especial o Código Florestal, lei federal n.º 12.651, de 25 de maio de 2012, e em
áreas inseridas no Bioma Mata Atlântica, em que a lei federal n.º 11.428, de 22
de setembro de 2006, estabelece regras ao direito de supressão da vegetação<!--[if !supportFootnotes]-->[8]<!--[endif]-->,
bem como em razão de possuírem direitos exclusivos sobre percentuais da gleba
adquirida, possuem sim, responsabilidade com a regularização como já decidiu o
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA:



“RECURSO ESPECIAL. FAIXA CILIAR. ÁREA DE
PRESERVAÇÃO PERMANENTE. RESERVA LEGAL. TERRENO ADQUIRIDO PELO RECORRENTE JÁ
DESMATADO. IMPOSSIBILIDADE DE EXPLORAÇÃO ECONÔMICA. RESPONSABILIDADE
OBJETIVA. (...) Não há que se cogitar,
pois, de ausência de nexo
causal, visto que aquele que
perpetua a lesão ao meio ambiente
cometida por outrem está, ele mesmo,
praticando o ilícito. A obrigação de conservação é automaticamente transferida do alienante ao adquirente,
independentemente deste último ter
responsabilidade pelo dano ambiental.
Recurso especial não conhecido.” (STJ - T2 Segunda
Turma - RESP 343741/PR – 2001/01036608
- rel. Min. Franciulli Netto (1117) - j. 4/6/2002 – DJ 7/10/2002). Grifamos<!--[if !supportFootnotes]-->[9]<!--[endif]-->



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Por
outro lado, sempre haverá a possibilidade através de ação judicial, de buscar o
ressarcimento destas despesas contra o empreendedor omisso, que não será
beneficiado e deverá também arcar com as responsabilidades de seus atos.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Concluindo,
assim, a instituição de Associação Civil para a regularização do parcelamento
do solo é uma forma eficaz de trazer aos adquirentes a certeza da propriedade,
podendo autodenominar-se dono do lote
que adquiriu.



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; E,
desta sorte, deve o adquirente contribuir com as despesas da Associação para a
manutenção e regularização do loteamento, o qual certamente arcará com um custo
menor do que iria pagar ao empreendedor, se adquirisse um lote já urbanizado, não
havendo, assim, qualquer ilegalidade na constituição dessas entidades para administrar
o bem comum visando o benefício de todos.



BIBLIOGRAFIA.



BARROS,
Flávio Augusto Monteiro. Manual de
Direito Civil, v. 3. direito das coisas e responsabilidade civil. São
Paulo: Método, 2007. Pág. 41 e 101.



BARROSO,
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BRASIL. CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL DE
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de 5.10.1988.



BRASIL.
DECRETO-LEI
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Dispôe sôbre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações.
D.O.U. 17.12.1937.



BRASIL.
LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964. Dispõe sôbre o condomínio
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BRASIL.
LEI No&nbsp;6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979. Dispõe sobre o
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BRASIL.
LEI No&nbsp;10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002. Institui o Código Civil. DOU
de 11.1.2002.



BRASIL.
LEI N.º 11.428, DE 22 DE DEZEMBRO DE 2006. Dispõe sobre a utilização e proteção
da vegetação nativa do Bioma Mata Atlântica, e dá outras providências. DOU de
26.12.2006 -&nbsp;Retificado no
DOU de 9.1.2007.



BRASIL.
LEI N.º 12.651, DE 25 DE MAIO DE 2012. Dispõe sobre a proteção da vegetação
nativa; altera as Leis nos&nbsp;6.938,
de 31 de agosto de 1981, 9.393, de 19 de dezembro de 1996, e 11.428, de 22 de
dezembro de 2006; revoga as Leis nos&nbsp;4.771, de 15 de setembro de 1965, e
7.754, de 14 de abril de 1989, e a Medida Provisória no&nbsp;2.166-67, de 24 de agosto de 2001; e
dá outras providências. DOU de 28.5.2012.



GASPARINI, Diógenes.&nbsp;O município e o parcelamento do
solo. 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 1988, pp. 129-130.



PESSOA, Álvaro.&nbsp;O loteamento e o condomínio no
desenvolvimento urbano brasileiro.&nbsp;Boletim
Informativo do Departamento de Assistência Jurídica e Consultiva aos
Municípios, da Secretaria da Justiça do Estado do Rio de Janeiro - nº 40, ano
IV, dezembro/1978.



SILVA, José Afonso da.&nbsp;Direito Urbanístico Brasileiro.
2ª ed. São Paulo: Malheiros, p. 289



SUPERIOR
TRIBUNAL DE JUSTIÇA - Recurso ordinário em MS n° 9.876, São Paulo, Rel.
Ministro Ari Pargendler, j. em 17.08.99, DJ de 18.10.99.



TARTUCE, Flávio et al. Direito Civil, v. 4: direito das coisa. 4. Ed. Ver. E atual. São
Paulo: Método. Pág. 84 e 252.



TRIBUNAL DE
JUSTIÇA DE SÃO PAULO – Recurso de Apelação n.º 1482047920068260000 - SP -
0148204-79.2006.8.26.0000. Rel. Des. Roberto Solimene.

<!--[if !supportFootnotes]-->



<!--[endif]-->




<!--[if !supportFootnotes]-->[1]<!--[endif]-->
Advogado, graduado pela Faculdade de Direito de Itú, especialista em Direito
Constitucional pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, em São Paulo, atuando
no escritório Silva Carvalho advogados em Ibiúna, São Paulo, na área de
Regularização de Loteamento.






<!--[if !supportFootnotes]-->[2]<!--[endif]-->A
urbanização é "um fenômeno espontâneo de crescimento das aglomerações
urbanas em relação com a população rural". Urbanificação é "atividade
deliberada de beneficiamento ou rebeneficiamento do solo para fins urbanos,
quer criando áreas urbanas novas pelo beneficiamento do solo ainda não
urbanificado, quer modificando solo já urbanificado".&nbsp;SILVA, José Afonso da.&nbsp;Direito Urbanístico Brasileiro.
2ª ed. São Paulo: Malheiros, p. 289.



&nbsp;"Fins urbanos são os que se obtêm por
exclusão, já que o ordenamento jurídico só indica os rurais. São rurais os
voltados às atividades extrativa, agrícola, pecuária e agroindustrial (art. 4º,
I e II, da Lei Federal n. 4.504/64 - Estatuto da Terra), sendo, portanto,
urbano qualquer outro". GASPARINI, Diógenes.&nbsp;O município e o parcelamento do
solo. 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 1988, p. 5.






<!--[if !supportFootnotes]-->[3]<!--[endif]-->
TARTUCE, Flávio et al. Direito Civil, v. 4: direito das coisa.
4. Ed. Ver. E atual. São Paulo: Método. Pág. 252.






<!--[if !supportFootnotes]-->[4]<!--[endif]-->
TARTUCE, Flávio et al. Direito Civil, v. 4: direito das coisa.
4. Ed. Ver. E atual. São Paulo: Método. Pág. 84.






<!--[if !supportFootnotes]-->[5]<!--[endif]-->
“SUCESSÃO. Condomínio. Partilha não ultimada -
Herdeiros que ocupam bens comuns - Ação de arbitramento de alugueres promovida
contra eles por aqueles que também são herdeiros - Argüição de ilegitimidade
passiva - Inocorrência - Hipótese que, por analogia, submete-se às regras do
condomínio de fato -Preliminar rejeitada. SUCESSÃO - Condomínio - Partilha não
ultimada -Herdeiros que ocupam bens comuns - Direito dos autores da ação de
receberem indenização proporcional às suas cotas partes - Alegação de que a ocupação
seria legítima, porque dada em comodato verbal pelo de cujus- Inovação da tese
de defesa em sede recursal - Inadmissibilidade - Ademais, cuidando-se de
negócio jurídico intuitu personae, o falecimento do comodante extingue o
contrato supostamente avençado. SENTENÇA - Julgamento ultra petita - Ocorrência
-Provimento de origem que extrapolou os limites do pedido inicial, com o
arbitramento de alugueres também em relação à fração dos imóveis que
corresponderia aos autores pelo falecimento da avó, circunstância ocorrida no
curso dos autos - Adequação do julgado de origem.Apelo parcialmente provido.
(TJSP - APL 1482047920068260000 SP 0148204-79.2006.8.26.0000. Rel. Des. Roberto
Solimene).






<!--[if !supportFootnotes]-->[6]<!--[endif]-->
FALSOS CONDOMÍNIOS. Porque não seguiram o trâmite previsto na lei federal n.º
4.591, de 16 de dezembro de 1.964.






<!--[if !supportFootnotes]-->[7]<!--[endif]-->
"CIVIL. VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE
TERRAS, PARA TRANSFERIR LOTE CERTO E DETERMINADO, SEM O REGULAR PARCELAMENTO DO
SOLO. IMPOSSIBILIDADE. A venda de fração ideal de terras parceladas
irregularmente não pode ser objeto de registro imobiliário, porque frauda a
legislação específica; o Juiz que proíbe o registro desses negócios, sem a
prévia oitiva do proprietário, não fere a garantia do contraditório, porque só
ordenou o que o Oficial do Cartório já estava obrigado a fazer. Recurso
ordinário não provido."&nbsp;Recurso
Ordinário em MS n° 9.876, São Paulo, j. em 17.08.99, DJ de 18.10.99, Rel. Min.
Ari Pargendler, 3ª Turma do STJ.






<!--[if !supportFootnotes]-->[8]<!--[endif]--> “Art. 1o&nbsp; A conservação, a
proteção, a regeneração e a utilização do Bioma Mata Atlântica, patrimônio
nacional, observarão o que estabelece esta Lei, bem como a legislação ambiental
vigente, em especial a&nbsp;Lei no&nbsp;4.771, de 15 de setembro de 1965.“






<!--[if !supportFootnotes]-->[9]<!--[endif]--> "EMBARGOS INFRINGENTES –
AÇÃO CIVIL PÚBLICA POR DANOS AO MEIO AMBIENTE, CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER
– ILEGITIMIDADE PASSIVA 'AD CAUSAM' – INOCORRÊNCIA – INTERESSE PROCESSUAL DA
'ADEAM' – RESERVA LEGAL – DEVER DO PROPRIETÁRIO DE REPARAR O DANO – ARTIGO 29
DO CÓDIGO FLORESTAL. RECURSO PROVIDO – DECISÃO UNÂNIME [na verdade, a decisão
não foi unânime]. - O proprietário é sempre o responsável por danos
perpetrados contra o patrimônio florestal, por atos próprios ou de seus
prepostos e até de terceiros (art. 29 do Código Florestal). Grifamos.



- Há interesse processual da embargada, eis
que é uma conceituada associação, instituída há mais de um ano, com objetivo à
defesa do meio ambiente. "Documento: 557804 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado -
DJ: 22/08/2005.