RESTITUIÇÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA E SATI NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS “NA PLANTA”: A DECISÃO DO STJ NA MEDICA CAUTELAR N.º 25.323-SP E SUA REPERCUSSÃO.
Autor: Fábio Alves Maroja Garro | Publicado: 2016-02-03T09:54:00-02:00

03/02/2016 - ARTIGO ORIGINAL


Com o boom imobiliário dos últimos 15 anos, cresceram também as demandas
versando matéria imobiliária nos Tribunais pátrios. Dentre elas, destacam-se as
já milhares de ações nas quais os consumidores/adquirentes de imóveis
diretamente ao incorporador/vendedor, buscam a restituição de valores
indevidamente pagos a título de corretagem imobiliária e SATI (serviço de
assessoria técnica imobiliária).



O Superior Tribunal de Justiça –
STJ, examinando recurso especial da lavra de GAFISA S/A – Resp n.º 1.551.596/SP
– acolhendo indicação do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo como sendo
o recurso representativo de divergência, por seu Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino determinou com base no art. 543-C do CPC/74 “a suspensão do
processamento dos recursos especiais” em trâmite, até que a Segunda Seção da
Corte uniformize sua jurisprudência quanto a:



<!--[if !supportLists]-->(i)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->prescrição da pretensão de restituição das parcelas
pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o
fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor;



<!--[if !supportLists]-->(ii)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
<!--[endif]-->validade da cláusula contratual que transfere ao
consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria
técnico-imobiliária (SATI).



Posteriormente, em medica cautelar
ajuizada pelo SECOVI-SP<!--[if !supportFootnotes]-->[1]<!--[endif]--> (Sindicato
das Empresas de Compra Venda Locação e Administração de Imóveis Residenciais e
Comerciais de São Paulo), admitida nos autos do recurso especial na qualidade
de amicus curiae, o Ministro
Sanseverino, estendeu os efeitos da decisão no recurso especial, “para determinar
a suspensão em todo país, inclusive em primeiro grau, de todas as ações em
trâmite nas quais se discutam as questões de direito que foram objeto da
afetação no REsp n.º 1.551.956 /SP e que ainda não tenham recebido solução
definitiva, obstando a prática de quaisquer atos processuais até o julgamento
do recurso repetitivo”<!--[if !supportFootnotes]-->[2]<!--[endif]-->.



Em primeiro lugar, destaque-se que,
prima facie, o acolhimento de medida
cautelar ajuizada por amicus curiae
vai de encontro com os limites de atuação do mesmo no processo, conforme já
assentou o Excelso Pretório no julgamento da ADPF n.º 187. Na esteira no voto
do Relator, Ministro Celso de Mello, asseverou-se que o amicus curiae é uma espécie de assessor da Corte e não parte do
processo. Por isso, cabe a ele oferecer dados e subsídios aos julgadores e não
cabe, sob nenhuma hipótese, formular pedidos.



Demais disso, somos da posição de
que o §2º, do art. 543-C, do CPC, não comporta interpretação extensiva, de sorte
que a determinação de suspensão da tramitação de todos os processos que, em
território nacional, versam sobre a questão da restituição de corretagem
imobiliária e SATI, carece de previsão legal.



Destaque-se que o STJ, por sua
Segunda Seção, pacificará sua posição quanto a: (i) prazo prescricional para
ajuizamento da pretensão restituitória, “sob o fundamento da abusividade da transferência
desses encargos ao consumidor” e (ii) a validade de cláusula contratual que
transfira ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem e SATI.



Por fim, a decisão suspensiva do
STJ não impede que novas ações sejam ajuizadas – mesmo porquê não está suspensa
a contagem do prazo prescricional, sendo inclusive indicado aos interessados
que o façam, sob pena de, na espera da decisão da Corte Cidadã, percam seu
direito a pretender judicialmente a restituição de tais valores.



Quanto à prescrição da pretensão
restituitória, o Tribunal de Justiça de São Paulo, origem do recurso
representativo, tem posicionamento majoritário de que o mesmo é decenal. Quanto
a validade de cláusula contratual de transferência do ônus de pagamento, dada a
pluralidade de instrumentos celebrados entre incorporadoras e
consumidores/adquirentes e as possibilidades de fundamentos pela sua invalidade,
não se pôde identificar um posicionamento majoritário.



Mantida a decisão suspensiva e
uniformizado o entendimento do STJ nestes dois pontos controvertidos, os feitos
suspensos retomam sua marcha, passando a orientação exarada a balizar os
futuros julgados das Cortes Estaduais, respeitados os limites de seus
fundamentos (§§7º e 8º, do art. 543-C, do CPC).


<!--[if !supportFootnotes]-->



<!--[endif]-->




<!--[if !supportFootnotes]-->[1]<!--[endif]--> MC
n.º 25.323/SP




<!--[if !supportFootnotes]-->[2]<!--[endif]-->
Decisão publicada no Diário da Justiça de 18/12/2015.