Autor: Arthur Medeiros | Publicado: 2012-06-13T13:55:00-07:00




Investir em hotel é seguro e rentável?

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Quais os cuidados que um investidor deve ter na hora de confiar seus recursos a uma administradora afim de evitar conflitos que na maioria das vezes é decidido na justiça&nbsp;



Impulsionada pela abertura econômica no final da década de 90 a hotelaria nacional&nbsp; experimentou uma nova fase de seu crescimento sustentado no modelo de investidores individuais. Com isto houve rapidamente uma expansão e modernização do parque hoteleiro nacional, principalmente nas capitais, mas a cobiça e a ganância de muitos especuladores imobiliários provocou um excesso de oferta que desequilibrou a demanda. Se num primeiro momento era vantajoso investir na hotelaria com as promessas de que o investidor teria 1% de retorno sobre o capital investido, após a abertura do hotel muitos investidores constataram que foram no mínimo ludibriados. Em vez de terem o retorno prometido em belos folders e panfletos ilustrativos, pagavam mensalmente para manter o negócio e quando se decidia desfazer dele, as perdas eram grandes e inevitáveis.


Centenas de ações contra o que muitas entidades de defesa destes investidores consideraram ‘estelelionato imobiliário’ deram entrada na justiça. Mas identificar se houve ‘culpados’ pelos prejuízos e danos ocasionados aos investidores nem sempre é tarefa fácil e até hoje se arrasta várias ações na justiça. Esta relação entre quem incorpora, constroi, vende e administra uma unidade hoteleira com o ‘dono do dinheiro’ anda estremecida até hoje.


E mais uma vez esta relação é colocada à prova no cenário atual provocado pela demanda de novos hotéis. O objetivo é atender o crescimento do poder aquisitivo da classe C que passou a utilizar hotéis em suas viagens, em detrimento a casa de parentes e ou amigos. Somado a isto está à necessidade de novos leitos hoteleiros para atender aos grandes eventos que o Brasil irá sediar nos próximos anos.




Nicho de mercado
No Brasil apenas 8% dos hotéis estão nas mãos das administradoras, sejam elas nacionais ou internacionais. Certamente este número seria maior se não houvesse conflitos, mas sim vantagens de confiar um enorme patrimônio nas mãos das operadoras hoteleiras. Com o aquecimento da economia, existe um grande nicho de mercado para que surjam vários investidores que necessitarão de outras administradoras hoteleiras no Brasil. De acordo com a Pesquisa de Serviços de Hospedagem 2011, feita pelo&nbsp;IBGE&nbsp;- Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística a pedido do&nbsp;Ministério do Turismo&nbsp;indica que o Brasil tem déficit de hotéis para atender à demanda de turistas esperados para a Copa do Mundo de 2014. Segunda pesquisa, as 27 capitais brasileiras têm condições de hospedar, juntas, 554.427 pessoas, levando em consideração os leitos duplos e individuais existentes atualmente na rede hoteleira nacional. Quando contadas somente as vagas nas 12 capitais que serão sede das partidas de futebol, o total cai para 416.147, sendo que estão esperados, segundo dados do Ministério do Turismo entre 500 a 600 mil turistas estrangeiros no período. E há ainda a necessidade de abrigar turistas brasileiros.


Outro dado que fascina os investidores é a taxa de ocupação e a receita por quarto disponível (conhecida no jargão do setor por RevPAR – revenue per available room) vêm aumentando consistentemente desde 2009 e, em 2011, atingiu índices recordes na hotelaria nacional. Segundo a consultoria Jones Lang LaSalle Hotéis, em 2010, a RevPAR, subiu mais de 15% e a perspectiva é de nova elevação neste ano.


Dentro deste contexto, as redes e administradoras hoteleiras iniciaram uma corrida para anunciar novos projetos. O objetivo é atrair mais investidores e parcerias para seus empreendimentos que estão sendo construídos em várias regiões no País para suprir demandas regionais e a Copa do Mundo. Um bom exemplo são os 47 projetos hoteleiros previstos para Belo Horizonte até 2014. Mas a questão é se haverá garantia de retorno sobre o capital investido, mas isto nem o incorporador, construtor, vendedor e tampouco o administrador apresenta. O investidor não entende que hotelaria é um negócio de risco, assim como aplicar na bolsa de valores.


Regra básica do negócio
Quais os cuidados que os investidores que desejam entrar no mercado hoteleiro devem ter, pois se o investimento é de risco, este deve ser no mínimo calculado. A orientação que a advogada Rita Martins dá aos seus clientes é que levem o contrato a um profissional habilitado a fornecer as orientações necessárias, atentando especialmente para verificarem se a empresa é idônea e saudável financeiramente e como os seus empreendimentos vêm se colocando naquele mercado específico. “O que é êxito em São Paulo, pode não ser em Aracajú, por exemplo. Além disso, vale analisar a Incorporação Imobiliária, que necessariamente deverá estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente.&nbsp; O Memorial de Incorporação deverá trazer todo o descritivo do empreendimento, que deverá traduzir aquilo que o cliente está comprando. A minuta da Convenção de Condomínio Sem Uso e Com Uso, também devem ser minunciosamente analisadas, juntamente com os demais contratos correlatos, tais como o que será celebrado entre os adquirentes e a operadora hoteleira, através da constituição de uma SCP – Sociedade Por Contas de Participação. A viabilidade econômico-financeira do investimento e a margem mínima de retorno para a alta e baixa temporada da região também devem ser examinadas”, lembra a advogada Rita, do escritório especializado em negócios imobiliários,&nbsp;Rita Martins &amp; Advogados, com sede em Salvador, na Bahia.


Além das orientações acima, alguns termos específicos devem ser entendidos pelo investidor, como pool hoteleiro, que é um sistema associativo em que os proprietários de unidades de um empreendimento imobiliário, destinam suas unidades para a exploração hoteleira. Fazem parte deste sistema, além dos apartamentos integrantes do hotel, as suas respectivas áreas e bens comuns, como o restaurante, as salas de convenções, incluído todo o seu mobiliário, equipamentos, utensílios, instalações, e decoração, para a exploração hoteleira. Estes conhecimentos básicos são essenciais para o investidor não ter ‘dor de cabeça’ com seu hotel e administrador, e aprender a dinâmica do funcionamento do mercado hoteleiro.


Venda agressiva
Para o advogado do escritório&nbsp;Pinheiro Neto,&nbsp;Bruno Amatuzzi, a falta de informação quase sempre decorre da falta de entendimento, por parte dos investidores imobiliários. Entender como funciona esta modalidade de investimento é de extrema importância, pois na opinião dele, as táticas de venda desses produtos aos investidores são em geral agressivas. “Elas estão muito mais próximas da venda de um imóvel em stand do que da venda de produtos financeiros ou valores mobiliários no âmbito do mercado de capitais, que são muito mais regradas e fiscalizadas”, assegura Amatuzzi.


Ele aponta um exemplo concreto da falta de conhecimento de um investidor sobre o que é um condo-hotéis e que depois dá margem para vários questionamentos. “Muitos investidores que compram condo-hotéis pensam que, em um momento de ‘aperto’, poderão eventualmente morar na unidade autônoma que possuem, retirando-a do pool. Existe o caso clássico do investidor de condo-hotel que chegou ao balcão do hotel numa noite e se identificou como ‘proprietário de um dos quartos’ e informou que gostaria de passar a noite no seu quarto. Isso é, em teoria, possível em um regime de flat, mas é algo mortal ao esquema de condo-hotel, onde o aspecto hoteleiro é muito mais forte. No condo-hotel, o investidor tem que entender que ele é um investidor financeiro, que busca o ganho financeiro apoiado em um lastro imobiliário (que é a sua unidade autônoma). Isso é muito diferente do flat, onde se tem um investidor imobiliário, que eventualmente pode buscar um ganho financeiro decorrente da exploração, por terceiros, de sua unidade autônoma”, explica Amatuzzi.


Na opinião dele o que todo investidor hoteleiro deve perguntar a si próprio é se possui informações suficientes sobre o empreendimento que deseja adquirir? Se conhece todas as taxas que serão cobradas pelo administrador hoteleiro? E se os ganhos que busca alcançar em comparação com os ganhos projetados pelo empreendedor, são factíveis e qual é o risco do negócio. “Os riscos do investimento podem ser mitigados por meio da elaboração minuciosa do contrato. O investidor deve evitar ao máximo expor-se ao risco, estabelecendo obrigações e deveres claros para a administração, de modo a buscar uma gestão eficiente dos ativos e aplicação inteligente dos recursos. Se, mesmo assim, houver conflitos, um contrato bem elaborado auxiliará o investidor a obter uma decisão objetiva e rápida”, completa o advogado&nbsp;Gustavo Flausino Coelhodo escritório&nbsp;Tauil &amp; Chequer Advogados.





Fique de olho no contrato
Então, o segredo para uma boa relação entre quem aplica seu dinheiro num investimento hoteleiro e quem vai administrar é a elaboração de um bom contrato. Através dele deverá estar definido e determinado todos os direitos e obrigações entre as partes do pool hoteleiro. Isto inclui a administração hoteleira, com seu plano de contas e forma de distribuição dos resultados, fundos de reserva, taxa de administração, entre os outros requisitos. Através do pool hoteleiro o comprador tem a garantia de participar de todos os resultados que o hotel distribuir para os proprietários, inclusive os resultados do restaurante, da locação das salas de convenções, tarifas de telefonia, e entre outros.


Mas nem sempre os contratos são formulados de forma tão clara e objetiva. “O investidor recebe um contrato na maioria das vezes engessado através do incorporador/construtor, mas quem vai gerir o negócio é a operadora hoteleira, que ‘herda’ expectativas que não foram validadas por ela. Com isto, o conflito torna-se inevitável quando as expectativas não são atendidas”, assegura o investidor hoteleiro&nbsp;Adolpho Cyriaco, que é Vice-presidente da&nbsp;ABIH-SP&nbsp;—&nbsp;Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do Estado de São Paulo.


Segundo ele, a maioria dos contratos que o investidor recebe são típicos contratos de adesão. Ou assina ou não fecha o negócio. Não há alternativa nem negociação. “Usualmente o investidor é embalado pelo ‘canto de sereia’ dos corretores na venda e não há como analisar os contratos, pois são vários, reunindo de 300 a 500 páginas. Existem cláusulas notoriamente leoninas e multas pesadíssimas para reversão futura das disposições contratuais. Pode-se dizer que é tudo legal, mas dificilmente poder-se-ia classificar tudo como ético”, avalia Cyriaco.




Contratos engessados
Segundo ele, a forma de evitar o conflito seria a regulamentação legal desse tipo de investimento, com a adoção de procedimentos detalhados e obrigatórios de disclosure (desvendamento) sobre fatores de risco, a exemplo dos existentes no mercado de capitais. “A iniciativa do SECOVI-SP — Sindicato da Habitação de São Paulo com a publicação do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, é um passo importante, mas carece de força normativa. Esta modalidade de investimento pede urgentemente um marco regulatório”, solicita Cyriaco.


Segundo ele, o que acontece frequentemente no mercado é que o incorporador/construtor precisa da ‘grife’ da bandeira hoteleira para lançar o empreendimento, pois a primeira pergunta que o investidor faz é: qual será a bandeira hoteleira em que posso confiar meu investimento? Com isto o incorporador/construtor acaba aceitando a inclusão de cláusulas absurdas, ditadas pela futura operadora, desde o primeiro momento, pois ninguém quer entrar num negócio sem garantias de lucro.


O advogado&nbsp;Flávio Augusto Saraiva Strauss, Diretor jurídico da&nbsp;Posadas Sudamerica, grupo hoteleiro mexicano que opera no Brasil com a bandeira&nbsp;Caesar, defende que o contrato&nbsp; precisa mesmo ser negociado entre o incorporador e o administrador hoteleiro. “Isto se faz necessário para se constituir desde então a ‘Sociedade em Conta de Participação’ que a Receita Federal considera existente, de fato, em qualquer Condomínio Hoteleiro. Isto é independente dos termos do contrato especificamente firmado pelas partes, o investidor individual precisa efetivamente aderir, após analisar devidamente os termos do contrato firmado. Isto se faz necessário para atender a uma centena de vontades diferentes, possibilitando bons resultados para os&nbsp; próprios investidores”, explica Strauss.



Cláusulas absurdas
A advogada Rita Martins concorda que existam cláusulas absurdas em alguns contratos de admistração hoteleira e a mais comum é a que obriga o cliente a outorgar procuração, com poderes ilimitados, tanto para o incorporador, como para a operadora hoteleira, agirem livremente em seu nome. Com isto, se houver uma assembleia de condôminos para mudar a operadora, basta que ela vote contra e está encerrada a questão, podendo permanecer até a vigência do contrato dando ou não rentabilidade ao investidor. “Em um dos condomínios em que eu adquiri uma unidade hoteleira havia registro da minuta de uma convenção de condomínio para incorporação, constando que a futura administradora poderia votar pelos condôminos ausentes nas assembleias. Como os condôminos presentes às assembleias raramente chegavam a 25% da massa condominial, este dispositivo tornava, na prática, o empreendimento refém da administradora ‘ad perpetuam’. A solução foi impetrar uma medida judicial para desqualificação da cláusula, o que foi atendido pela justiça”, mencionou Cyriaco.


Se o investidor adquiriu uma unidade hoteleira com uma cláusula desta, a advogada Rita sugere que o cliente seja sempre avisado prévia e por escrito de qualquer ato. “Não se manifestando num prazo de cinco dias, aí sim, os poderes poderão ser exercidos, porque convenhamos, o empreendimento não pode parar. Mas o importante para o cliente é que lhe seja assegurado contratualmente, a consulta prévia e por escrito, a respeito das mudanças e/ou decisões no desenvolvimento do empreendimento”, destaca Rita.&nbsp;



Rentabilidade da aplicação
Uma vez o contrato em vigor como se deve avaliar o comportamento do mercado para a rentabilidade do negócio. Na opinião de Cyriaco, ao valor atual de oferta dos flats, são aceitas como normais taxas de retorno semelhantes às da poupança, esquecendo que este é um negócio de risco. Antes da crise de 2008, os fundos imobiliários hoteleiros norte-americanos remuneravam os aplicadores a taxas de 14 a 18% ao ano. “Em um bom hotel independente, a expectativa é de um retorno de pelo menos 20% ao ano do capital investido. Estes são parâmetros que deveriam nortear o investidor, mas no Brasil a equação do negócio encontra-se bastante distorcida, inclusive pela recente “bolha” de valorização imobiliária”, acredita Cyriaco.


O investidor hoteleiro&nbsp;Milton Ozon Júnior&nbsp;concorda com Cyriaco e destaca que o mercado de hoteleira não é um vislumbre e glamuroso como muitos pensam, ou muito menos uma garantia de grande rentabilidade, pois em sua opinião existe muito amadorismo no setor. “Se for considerar a relação investimento versus a rentabilidade que tenho hoje e que fica entre 0,45 a 0,65% ao mês, investir na hotelaria não é um negócio atrativo. Além do mais, o setor hoteleiro no Brasil ainda é muito amador e sem práticas operacionais, como por exemplo no setor industrial. Eu por exemplo tenho muitas solicitações de informações e explicações que os gestores não retornam ou desconsideram os pedidos e olhe que eles possuem até mesmo um departamento de atendimento ao investidor”, enfatiza Ozon Júnior.

Relação conflituosa e desgastante
O Consultor da&nbsp;Concierge Hotelaria,&nbsp;Luiz Arthur Medeiros, já esteve gerenciando hotéis de investidores e sabe muito bem que a relação com a administradora na maioria das vezes é conflituosa e desgastante. “O relacionamento entre investidor e administrador hoteleiro é, foi, e sempre será conflituoso como de maneira geral é todo relacionamento que envolve dinheiro, lucratividade, necessidade de valorização. Na hotelaria por vezes este conflito é acentuado em função de ser um mercado bastante específico, com peculiaridades na sua operação que muitas vezes fogem do entendimento e da compreensão do investidor”, observa.


Os maiores problemas que evidenciados nesta zona de conflitos referem-se à apresentação de resultados, prestação de contas e atribuição das funções de cada um destes atores no decorrer do processo de gestão. “Contratos pouco transparentes, tendenciosos e até mal feitos são a origem dos problemas de relacionamento entre administradora hoteleira e investidores e levam ambos a um desgaste extremo durante a gestão do empreendimento hoteleiro que, em alguns casos chegam a paralisar o andamento a operação e aí a vítima deste conflito acaba sendo o hóspede”, destaca Medeiros.


Além disso, a pressão por resultados é muito grande tanto por parte dos investidores como da administradora, ocasionando muitas ingerências, que podem acabar na justiça. “O que ocorre, e é compreensível, é que investidores queiram saber o que está sendo feito com seu dinheiro, o que é perfeitamente natural. Mais uma vez voltamos à necessidade de elaborar um contrato minucioso e claro no que tange às atribuições de cada um, para que os papéis sejam definidos de maneira clara, transparente, e por que não dando ao investidor a oportunidade de participar sim da gestão em alguns momentos. É claro que há casos em que o investidor quer se vestir de gestor hoteleiro e se sobrepor às decisões tomadas pela administradora, que é a possuidora da expertise necessária para a gestão do empreendimento, e casos assim são mesmo difíceis de se resolver quando não temos contratos claros. Mas o mais frequente mesmo é o conflito gerado pela insatisfação do investidor na prestação de contas realizada pela administradora. É preciso aumentar a transparência neste relacionamento para que os problemas diminuam, pois a pressão por resultados sempre vai existir. Não há investidor se não houver previsão de rentabilidade e o papel do investidor é mesmo pressionar. Não podemos achar que alguém vai colocar dinheiro em um negócio e simplesmente não cobrar o bom uso de seu capital”, pontua Medeiros.



Pressão por resultados
A pressão por resultados é vista pelo advogado Amatuzzi como natural e as administradoras hoteleiras sabem lidar com isso. “Isso é natural quando se capta recursos financeiros junto a um público investidor. Uma empresa que lista as suas ações na bolsa de valores, captando investidores, também sofre enorme pressão do mercado por resultados. Logicamente que nas épocas em que determinada administradora hoteleira não está conseguindo alcançar os resultados esperados, a pressão é maior e daí surgem os conflitos. É preciso entender e separar bem as situações. Há casos em que a administradora hoteleira talvez não esteja cumprindo com as obrigações assumidas em contrato, mas há casos, talvez a maioria deles, em que os resultados ruins são decorrência de fatores externos, alheios à administradora hoteleira, como condições de mercado ruins”, lembra Amatuzzi.


Neste caso a interferência direta do investidor nas atividades do administrador também não é recomendada pelo advogado&nbsp;Gustavo Flausino Coelho.&nbsp; “O que o investidor tem de fazer é se proteger, estabelecendo no contrato de investimento as metas e compromissos da administração, para melhorar e modernizar o imóvel. Além disso, é recomendável que se estabeleça a obrigação de elaboração de relatórios periódicos pelo administrador, para que o investidor saiba como seu dinheiro está sendo aplicado. Para o caso de essas obrigações não serem cumpridas, o investidor pode determinar sanções ao administrador, de modo a criar incentivos ao restrito cumprimento do contrato”, aconselha Coelho.


Uma modalidade pouco usual no mercado e que pode amenizar bem os conflitos são as sociedades em conta de participação. “Nesta modalidade os administradores agem como sócios ostensivos, arcando com eventuais responsabilidades. O investidor, por sua vez, permanece como sócio oculto, limitando a sua responsabilização. Caso o investidor interfira nos trabalhos da administração, poderá interferir nesta divisão de responsabilidades e expor-se a riscos desnecessários”, lembra o advogado Coelho.



Quem é o verdadeiro cliente da administradora? O investidor ou o hóspede?&nbsp;
Esta é uma relação algumas vezes conturbada e se constitui numa zona nebulosa, mas não para o Diretor jurídico do Posadas, Flávio Strauss. “O cliente do hotel é com certeza o hóspede. No Grupo Posadas, por exemplo, considera-se nossa missão ‘ser a segunda casa dos hóspedes’. O Hotel, entretanto, não é apenas a administradora, mas o resultado da parceria desta com o investidor, para prestar o melhor serviço possível ao cliente, com os menores custos disponíveis, e desta maneira atingir os melhores resultados para ambos os parceiros!”, avalia Strauss.
O Consultor Medeiros diz que se esta questão é levantada, pode se levantar também outra: O hóspede é cliente só da administradora ou é também cliente do investidor? “O que percebo é que existe aí uma diferença bastante grande deste entendimento dentro da hierarquia de uma administradora hoteleira. Para aqueles que estão envolvidos diariamente na operação de um hotel, ou seja, os funcionários internos daquele hotel, o cliente é o hóspede e ponto final. Agora, aqueles que tem cargos mais relacionados à administradora como um todo, que não estão dentro de um hotel e respondem por setores que englobam vários empreendimentos são em geral mais próximos dos investidores do que dos hóspedes. Há diretores e até gerentes de administradoras que sequer tem contato com o&nbsp; hóspede. Nestes postos é comum que se trabalhe mais pela satisfação do investidor do que pela satisfação do hóspede”, assegura Medeiros. Na visão de Cyriaco, a questão é biunívoca e compreende ambos os lados: o hóspede é cliente da bandeira, do estabelecimento gerido pela Administradora, e o investidor também é cliente da Administradora, porquanto é quem lhe proporcionou os ativos e os recursos para tocar o negócio.




Administradora sem recursos próprios é confiável?
O fato da operadora não ter hotéis próprios para servir de exemplo de admistração de resultados ou mesmo recursos próprios aplicados no setor influencia de alguma maneira a aplicação do investidor? Quem explica é um hoteleiro que pediu para não ser identificado e que possui um hotel que era independente e lucrativo, mas como os filhos não queriam tocar o negócio, ele passou para uma conhecida administradora nacional. Não obtendo lucro ele passou a administração para uma ‘grife internacional’ como ele mesmo intitulou, mas o lucro também não ocorreu. “Tem muito hoteleiro que perde o emprego, não consegue outro e então resolve montar uma administradora. Através de uma fala mansa, segura, apresentando gráficos e estatísticas do mercado, descrevendo conhecimento do negócio e um terno impecável consegue convencer numa reunião o dono de um hotel que ele é a solução para que seu negócio seja bem lucrativo. No ponto de vista dele tudo o que foi feito anteriormente era uma gestão familiar, amadora e que o negócio seria agora administrado por quem tem uma visão profissional e mercadológica. Com este argumento, tivemos uma administradora hoteleira que explorou o quanto pode nosso hotel, sem apresentar resultados e para quebrar o contrato a multa era pesadíssima. No término do contrato só ela teve lucro e tivemos um gasto enorme para repor todo o mobiliário. Confiamos posteriormente a administração de nosso hotel a uma grife internacional que também só deixou prejuízos, pois na verdade eles são meras franquias de marcas internacionais e muito hoteleiro acredita que isto é fator de sucesso, o que não é. Depois de tantas desilusões resolvemos contratar um gestor muito profissional para administrar nosso hotel sob nosso olhar atento e hoje ele é muito rentável”, garante a fonte que pediu para não ser identificado e que deixou a pergunta para quem pensa em sair da administração própria para a tercerizada de seu negócio. “Se a administradora não posui um único hotel ou sequer um único centavo investido na hotelaria ela vai conseguir dar rentabilidade ao seu capital aplicado. O risco de avaliação é todo seu’”.




Papéis claros na administração
O consultor Medeiros não vê nenhum problema de uma administradora não ter hotéis ou mesmo recursos próprios e mesmo assim administrar investimentos de terceiros. “Mais uma vez eu bato na tecla da clara atribuição de funções. Papéis claros nas relações comerciais; administradora administra, investidor investe. Simples não? O que o investidor precisa investigar antes de colocar seu dinheiro na mão de uma administradora é sua idoneidade. Investigar outros empreendimentos nos quais a administradora atua, pesquisar o nível de satisfação de outros investidores, analisar o contrato muito detalhadamente, pesquisar os empreendimentos que foram da administradora e não são mais. Ou seja, por qual motivo ela saiu do empreendimento, investigar o contrato social da administradora, capital social, enfim, refinar ao máximo a busca por informação para ganhar segurança na hora de assinar o contrato com a administradora”, concluiu Medeiros.



Para Cyriaco, administradoras com ativos hoteleiros próprios constituem uma figura em extinção no mercado; todas as grandes redes mundiais estão vendendo suas propriedades hoteleiras a investidores e mantendo apenas a administração das mesmas, o que libera capital de giro e mantém a maior parte da rentabilidade do negócio. “Essa tendência não é necessariamente negativa, somente consagra o princípio da especialização”, finaliza.