IMOBILIÁRIO - Cláusula penal por atraso na entrega de imóvel pode ser cumulada com lucros cessantes.
Autor: Henrique Barros | Publicado: 2017-04-05T07:46:00-07:00






As
multas penais, como as compensatórias e as moratórias, representam
sanções penais de caráter civil, fiscal ou administrativo,
proveniente de infrações previstas em leis e em acordos.





É bom lembrar que estas multas podem ser pecuniárias ou não.





Nos
contratos, a cláusula penal é também conhecida como multa
convencional que se impõe à parte que não cumprir a obrigação
contratual na sua totalidade ou por descumprimento parcial de alguma
de suas cláusulas especiais ou ainda simplesmente retardar o seu
cumprimento.





O
objetivo destas cláusulas é assegurar que parte dos prejuízos
sejam recompostos caso uma das partes não cumpra o contrato. 






Nesse
caso, a multa é estabelecida pelo Código Civil, que determina, no
artigo 409, que a cláusula penal estipulada em conjunto com a
obrigação pode se referir à inexecução completa da obrigação,
de alguma cláusula especial ou à mora. Determina o art. 412 que
esta penalidade não pode exceder o valor principal do contrato.





Existem
dois tipos de cláusula penal: a compensatória, que pode gerar multa
por descumprimento total ou parcial de obrigações previstas em leis
ou contratos, e outra na hipótese de mora, ou seja, de atraso. No
Direito Civil, a cláusula é elaborada com base em um valor
previamente estipulado pelas próprias partes contratantes, a título
de indenização para o caso de descumprimento culposo da obrigação.





A
multa compensatória em vários casos, mas é particularmente comum
em contratos de aluguel. Por exemplo, um inquilino desocupar o imóvel
antes do fim do prazo locatício. Como o próprio nome já diz, a
cláusula compensatória visa compensar a parte lesada pela quebra do
contrato. A cláusula penal, funciona, na prática, como uma prévia
avaliação das perdas e danos sem necessidade de comprovação.





Já
a multa moratória, aplicada para os casos de inadimplemento – ou
seja, em que há atraso no cumprimento de determinada obrigação –
pode ser aplicada se, por exemplo, o inquilino não pagar o aluguel
dentro do prazo. 






Regulada
pelos artigos 408 a 416 do Código Civil de 2002, a cláusula penal
moratória está prevista nos casos em que há descumprimento parcial
de uma obrigação ainda possível e útil. As cláusulas moratórias
não contêm previsão de compensação e, dessa forma, permitem
que o credor exija cumulativamente o cumprimento do contrato, a
execução da cláusula penal e eventual indenização por perdas e
danos.





Este
entendimento foi aplicado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de
Justiça (STJ) ao reconhecer a possibilidade de cumulação de
indenização por danos materiais com a cláusula penal em processo
que discutia atraso na entrega de imóvel. De forma unânime,
todavia, o colegiado afastou a possibilidade de condenação da
construtora por danos morais, pois não verificou, no caso analisado,
lesão extrapatrimonial passível de compensação.  






A
ação de indenização por danos morais e materiais foi proposta
pela compradora após atraso de quase seis meses na entrega do
imóvel. Em primeira instância, a construtora foi condenada ao
pagamento da cláusula penal por atraso, ao ressarcimento das
prestações mensais a título de aluguéis e ao pagamento de
indenização por danos morais de R$ 10 mil, valor que foi reduzido
para R$ 5 mil pelo Tribunal de Justiça de Sergipe.





COMPENSATÓRIAS
OU MORATÓRIAS





Em
análise de recurso especial no qual a construtora discutia a
possibilidade de cumulação das condenações e a inexistência de
danos morais, a ministra Nancy Andrighi estabeleceu distinções
entre as cláusulas penais compensatórias – referentes à
inexecução total ou parcial da obrigação, com fixação prévia
de valor por eventuais perdas e danos – e as cláusulas penais
moratórias, que não apresentam fixação prévia de ressarcimento e
que, portanto, permitem a cumulação com os lucros cessantes.





No
caso da condenação por danos morais, entretanto, a ministra acolheu
os argumentos da construtora ao apresentar jurisprudência do STJ no
sentido da configuração de danos morais indenizáveis apenas quando
existirem circunstâncias específicas que comprovem lesão
extrapatrimonial.




“Na
hipótese dos autos, a fundamentação do dano extrapatrimonial está
justificada somente na frustração da expectativa da recorrida em
residir em imóvel próprio, sem traçar qualquer nota adicional ao
mero atraso que pudesse, para além dos danos materiais, causar grave
sofrimento ou angústia a ponto de configurar verdadeiro dano moral”,
concluiu a ministra ao acolher parcialmente o recurso da construtora
para excluir a indenização por danos morais da condenação por
atraso.






Caso
tenha interesse a decisão comentada é referente ao REsp 1642314.

		@page { margin: 2cm }
		p { margin-bottom: 0.25cm; line-height: 120% }
		a:link { so-language: zxx }
	





































Fonte:
STJ.