INQUILINO PRETERIDO NA VENDA DO IMÓVEL PODE PEDIR REPARAÇÃO MESMO SEM CONTRATO AVERBADO
Autor: DR RONALDO PETTENDORFER | Publicado: 2011-07-05T09:43:00-07:00

A averbação do contrato de locação no cartório de  registro imobiliário não é condição obrigatória para que o inquilino possa  reclamar indenização pelos prejuízos sofridos com a violação do seu direito de  preferência na compra do imóvel. Esse foi o entendimento unânime adotado pela  Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso de uma  empresa de fundição do Rio Grande do Sul, que diz ter sido preterida na venda do  imóvel onde mantinha sua unidade de processamento de sucata.O terreno  alugado ficava ao lado de imóvel próprio da fundição, no qual funciona seu  parque industrial – destinatário da matéria-prima processada pela unidade de  sucata. Com isso, a empresa tinha interesse na compra, mas o proprietário vendeu  o imóvel a terceiro, o que a obrigou a transferir a unidade de sucata para outro  local. Segundo a fundição, o locador não a notificou previamente para que  pudesse exercer seu direito de preferência na compra do imóvel.Em ação  de reparação por perdas e danos contra o ex-proprietário, a fundição afirmou que  a compra lhe permitiria unificar os terrenos, perfazendo uma área total de mais  de 50 mil metros quadrados, “o que implicaria acentuada valorização dos dois  imóveis”. Por ter sido preterida no negócio, disse que sofreu prejuízos  representados pelas benfeitorias que havia feito no imóvel, pelos gastos com a  desocupação e a reinstalação da unidade em outro local, além dos aluguéis  despendidos desde que lhe foi negada a possibilidade de exercer a preferência de  compra.O pedido de indenização foi rejeitado tanto pelo juiz de primeira  instância quanto pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Para o tribunal,  a fundição não teria direito à indenização por eventuais prejuízos decorrentes  da inobservância do direito de preferência porque o contrato de locação não  estava averbado perante o registro de imóveis. “O registro do contrato junto à  matrícula do imóvel locado é pressuposto indispensável ao exercício da  preferência”, afirmou a corte gaúcha.AverbaçãoA  ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso interposto pela fundição no STJ,  entendeu que a averbação do contrato de locação não é imprescindível para a  reparação por perdas e danos. Segundo ela, o artigo 33 da Lei do Inquilinato  (Lei n. 8.245/1991) estabelece que o locatário preterido no seu direito de  preferência poderá reclamar reparação por perdas e danos ou entrar com ação  pedindo a adjudicação compulsória do imóvel.Só neste último caso a  averbação tem importância. Diz a lei que o locador poderá exigir o imóvel para  si desde que deposite o preço e demais despesas de transferência e entre com a  ação de adjudicação no prazo de seis meses após o registro do negócio em  cartório, e “desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta  dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”.De acordo com a  ministra, “a lei determina que a averbação do contrato locatício no registro de  imóveis é imprescindível quando a pretensão do locatário for a de adquirir o  imóvel locado, porque a averbação reveste o direito de preferência de eficácia  real e permite ao inquilino haver para si o imóvel locado. Quando a pretensão é  somente de índole reparatória, a averbação do contrato não é requisito para que  o inquilino obtenha do locador o ressarcimento pelos prejuízos sofridos, pois,  nessa hipótese, a violação do direito de preferência terá efeitos meramente  obrigacionais”.Fonte:http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&amp;tmp.texto=102455