05 - TAXA DE CONDOMÍNO DAS COBERTURAS EM PRÉDIO RESIDENCIAL 
Autor: Welington Almeida Pinto | Publicado: 2014-03-04T10:50:00-08:00


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COBRANÇA DE TAXA
NÃO PODE TER DIFERENÇAS

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Cálculo por fração ideal gera injustiça
para donos de coberturas 




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Letícia Murta

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&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Tamanho. Maior área construída dos apartamentos de cobertura ou com área
privativa é alegação dos condomínios para cobrança de taxa acima dos valores
estipulados para apartamentos comuns.





&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; A diferença dos valores da taxa de
condomínio cobrada para apartamentos comuns e coberturas é motivo de muita
polêmica entre moradores do mesmo prédio. Alguns defendem que a taxa deve ser
diferenciada, por causa do tamanho do imóvel que, teoricamente, geraria mais
gastos. 




&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; No entanto, o presidente da Comissão de
Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-MG), Kênio de Souza
Pereira, afirma que essa cobrança não é correta.




&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; "Por falta de conhecimento, muitos
condomínios promovem o rateio de despesas de acordo com o tamanho do
apartamento, critério esse baseado na fração ideal. Essa fórmula, que parece
simples, gera injustiças e prejuízos aos proprietários de coberturas em
condomínios que possuem apartamentos com diferentes tamanhos, bem como nos
prédios onde há lojas maiores no térreo e salas na torre".




O assunto, que é complexo, será
abordado no IX Encontro de Direito Imobiliário, programado para o dia 18 deste
mês. Além deste tema, serão abordadas as hipóteses de concessão da liminar de
despejo, aspectos tributários e contábeis da construção em condomínios e, como
já é de praxe, haverá espaço para tirar dúvidas com os palestrantes.




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Divisão Injusta

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Coberturas não podem ser sobretaxadas, diz advogado. A convenção condominial não pode
ferir os princípios gerais do direito.




&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Morar em um apartamento com cobertura é
o sonho de muita gente. O que a maioria não prevê é que alguns condomínios
cobram valores maiores nas taxas de administração, com base na fração ideal.

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Segundo o presidente da Comissão de Direito
Imobiliário da OAB-MG, Kênio de Souza Pereira, essa divisão de despesas decorre
de uma interpretação simplória da lei, que não observa o artigo 884 do Código
Civil, que veda qualquer estipulação contratual que resulte em enriquecimento
ilícito.

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; "A liberdade de definir a forma de pagamento de
um rateio é limitada pelos artigos 422, 884 e 2.035 do Código do Consumidor,
não podendo os proprietários dos apartamentos tipo ou de salas aproveitarem-se
do fato de terem maior número de votos e impor regras que venham a penalizar,
sem qualquer sustentação matemática, o proprietário do apartamento de cobertura
ou de uma loja".

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; O advogado explica que o rateio diferenciado
para quem mora em cobertura não faz sentido, já que as despesas divididas não
são referentes aos gastos dentro do imóvel.

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;"Constata-se que o rateio se origina
do uso e gozo das áreas comuns como portaria, corredores, áreas de lazer, salão
de festas, faxina, energia elétrica, água, elevador, salários, encargos,
vale-transporte etc, que são utilizadas da mesma forma por todos os condôminos",
orienta o advogado.

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Consumo de água
em piscinas deve ser cobrado à parte. Pode gerar 20% de acréscimo.

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&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; A cobertura com piscina e churrasqueira
era o objetivo da empresária Líbia Antunes desde que começou a procurar
apartamento para comprar. Depois que achou o local ideal, ela começou a ter
problemas com o condomínio.

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;"A taxa de condomínio estava saindo cerca de 60% a
mais do que o valor cobrado nos outros apartamentos". Segundo ela, não foi
preciso entrar com ação judicial para ter o valor reajustado. "Me informei
com um advogado e busquei resolver com base no diálogo. Felizmente, o assunto
foi resolvido e pago um valor a mais somente na conta de água, mas não na taxa
de condomínio integral".

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; O advogado Kênio Pereira explica que quando o
apartamento de cobertura possui piscina e número de pessoas superior à média de
ocupantes dos apartamentos tipo, tem sido adotada a divisão igualitária das
despesas, com o acréscimo de 20% apenas sobre a cota parte da água. 

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; "O consumo de água não pode ser utilizado como
argumento para agravar a cobrança de outras despesas, as quais não são
usufruídas em maior proporção pela cobertura".




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Publicada em 13.10.2011 http://www.otempo.com.br/pampulha/habitar/cobran%C3%A7a-de-taxa-n%C3%A3o-pode-ter-diferen%C3%A7as-1.4859 




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O QUE GASTA ÁGUA E O RATEIO




Kênio Pereira




&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; O rateio de despesas
dos edifícios residenciais compostos de apartamentos tipo, cobertura e
apartamentos térreos exigem muito conhecimento jurídico e técnico. O Poder
Judiciário, baseado em laudos elaborados por peritos tem constatado o equívoco
da utilização da fração ideal para a divisão de despesas do condomínio, que
decorrem do uso e manutenção das áreas comuns (portaria, escadas, corredores,
jardim, garagem, área de lazer) que são utilizadas da mesma maneira por todos
os moradores, independentemente do tamanho do apartamento.

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;Logicamente, os porteiros,
o zelador e a faxineira prestam serviços idênticos para todos os moradores, não
havendo perícia que comprove que eles trabalhem, por exemplo, 60 a 100% mais
para o proprietário do apartamento de cobertura. 

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Algumas pessoas tentam
justificar a cobrança a mais sobre o apartamento de cobertura impondo a ideia
de que o apartamento maior gasta mais água, especialmente se ele possuir uma
pequena piscina. É notório que ninguém troca água de piscina, que consome muito
menos que as banheiras de hidromassagens instaladas na suíte de um apartamento
de luxo, pois nestas a água é jogada fora.&nbsp;





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MÉDIA DE MORADORES


&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;A
realidade comprova que nos edifícios que têm cobertura, a maioria dessas
unidades tem apenas uma sala e/quarto com banho a mais na parte superior, sendo
raro esse espaço ser ocupado por mais pessoas. A média de filhos por casal no
país fica entre um e dois, mas alguns condôminos radicais, tentando justificar
a cobrança abusiva contra a cobertura, deliram ao afirmar que ela se destina à
10 pessoas. Será então uma pensão?! A fração ideal foi criada em 1964 para
dividir despesas de construção, que não tem nada a ver com a manutenção e
conservação de áreas comuns que resultam a taxa de condomínio.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;





&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;Conforme
o especialista Maurício de Castro, agente de saneamento da COPASA, um dos mais
conceituados palestrantes do país sobre o uso racional da água, 37% de consumo
residencial decorre do uso da descarga dos vasos sanitários, 40% dos banhos,
20% da cozinha e lavação de vestuário. Apenas os 3% restantes são utilizados
para limpeza dos pisos dos banheiros e áreas. 

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; No site www.planetaorganico.com.br, diante de várias pesquisas, sendo a mais confiável a
realizada pela DECA, tradicional fabricante de materiais hidráulicos e
sanitários, 80% do consumo geral de água decorre dos banheiros, sendo a limpeza
com piso em torno de 2%. Nessa pesquisa, 46% do gasto é com chuveiro, 26%
lavatório e bacia sanitária, 5% tanque, 8% máquina de lavar roupa e 15% pia de
cozinha, ou seja, são pessoas que consomem água e não no tamanho do
apartamento. Na internet há várias pesquisas que comprovam isso, pois ninguém
cozinha, coloca de molho, ou dá banho no apartamento! Tanto é verdade que o
gasto com a limpeza de pisos frios é apontado como praticamente zero nas
pesquisas de vários países. 

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Portanto,
justificar a cobrança abusiva da taxa de condomínio que desvaloriza os apartamentos
térreos e de cobertura, com base no consumo de água não tem base matemática e
nem lógica.




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* Matéria publicada em no jornal Pampulha, em 10/12/2011.




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