Lei proíbe venda e aluguel de vagas de condomínio a terceiros
Autor: AG10 Contábil | Publicado: 2012-05-20T09:22:00-03:00






Garagem de condomínio em SP: nova lei passa a proibir aluguel ou venda
de vaga a não moradores 





A partir deste
domingo (20) entra em vigor uma nova lei assinada em abril deste ano pela
presidente Dilma Rousseff na Lei Federal
12.607/12, que proíbe a venda ou o aluguel de vagas de garagem a não moradores. A
lei, proposta pelo senador Marcello Crivella (PRB), vale para todos os
condomínios do país.





A nova Lei Federal
altera o Código Civil, que permitia a comercialização das vagas se a convenção
não determinasse o contrário. Agora, as garagens só poderão ser alugadas ou
alienadas se houver autorização expressa dos condôminos. E, para isso, é
necessário ter o aval de dois terços dos moradores em assembleia.





Os prédios
comerciais com garagens independentes dos condôminos não serão afetados pela
lei, assim como os edifícios-garagem. Apenas prédios comerciais onde o contrato
da sala, andar, loja, entre outros, incluir a vaga é que a nova lei poderá ser
aplicada.








O QUE DIZ A NOVA LEI


"Art. 1.331 -
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos,
escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no
solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo
ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos
para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao
condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio"


Lei nº 12.607, de 4 de abril de 2012


O objetivo
principal da nova lei é oferecer mais segurança aos prédios residenciais e
comerciais, reduzindo a circulação de estranhos. Por outro lado, quem tem nisso
uma fonte de renda adicional, vê a nova lei como um entrave ao direito de
propriedade.





Até hoje, o Código
Civil pedia apenas que o condômino tratasse a questão com segurança, mas isso
nem sempre podia ser garantido. O que costuma acontecer é cada prédio
estabelecer regras próprias para a questão, discutindo o tema nas assembleias.





Adriana Nascimento,
37, já está se preparando para colocar o tema em pauta na próxima reunião de
condomínio. Moradora de um prédio na rua Bela Cintra, em São Paulo, ela conta
que abriga o carro de um vendedor que trabalha na avenida Paulista e encontrou
na garagem dela uma solução para os preços altos dos estacionamentos
tradicionais.





“Um amigo em comum
nos apresentou. Como não tenho carro, não vi problema. E o fato de ser
conhecido de um amigo, também me deixou mais tranquila”, diz ela, que aluga a
vaga a um preço de R$ 250 por mês. Com o esquema já funcionando há dois anos,
ela diz nunca ter tido problema ou reclamação do locatário por parte de outro
condômino.





“A lei até pode
falar em segurança, mas acho que a maioria das pessoas deve sim tentar
assegurar quem é aquela pessoa, ter boas referências, mas proibir talvez não
seja a melhor solução. Esse dinheiro adicional ajuda muito no orçamento”,
completa ela.


Estacionamentos caros


O negócio é bom não
apenas para quem cede a vaga, mas também para quem a aluga, especialmente nas
cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília ou Curitiba. Essas são as
cidades onde estacionar o carro custa mais caro no Brasil, segundo o ranking
divulgado em janeiro deste ano pela Abrapark (Associação
Brasileira de Estacionamentos).





No Rio de Janeiro,
a mensalidade do estacionamento pode chegar a R$ 660, seguida de Brasília (R$
500). São Paulo fica na terceira posição, cobrando em média R$ 450, seguido por
Florianópolis, que cobra R$ 315.





Para Marcelo
Borges, diretor jurídico da Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de
Imóveis), com sede no Rio, a nova lei vem atender a uma demanda antiga:
regularizar uma questão que nem todos os condomínios, especialmente os com
muitos apartamentos, conseguem resolver.





“Não temos
estatísticas de quantas vagas de garagem de condomínios residenciais e
comerciais são alugadas ou vendidas a terceiros no Brasil, mas é uma realidade.
Antes dessa lei, se não houvesse moradores interessados na vaga, a locação era
aberta a terceiros. Mas nem todos os prédios conseguiram se organizar na
questão”, diz Borges.





Como ficam os contratos de garagem com as alterações


 

  
  
A vaga de garagem é considerada como parte da unidade privada do
  condômino e, por isso, deve ser utilizada exclusivamente por seu proprietário


&nbsp; 


 



 


  

Alugar uma vaga de estacionamento sem a autorização da convenção de
  condomínio não assegura a validade do contrato de locação


&nbsp; 


 



 


  

A mudança imposta pela nova lei vale para condomínios residenciais e
  também para prédios comerciais, devendo ser obedecida por proprietários de
  apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas


  


 



 


  

Edifícios-garagens não serão afetados pela lei





 



 


  

Só será possível a venda e locação das garagens para pessoas não
  residentes nos prédios em dois casos: quando a escritura original do
  apartamento for separada da unidade da garagem ou quando 2/3 dos condôminos,
  em convenção, permitirem o negócio


  


 






Segundo ele, no Rio
de Janeiro já ocorreram muitos casos envolvendo denúncias com locatários. Um
dos mais recentes aconteceu em Ipanema, quando houve um furto na garagem de um
prédio e as câmeras mostraram que o culpado era um locatário que não morava no
prédio.


Embora na visão de
Borges a lei seja clara no que diz respeito à proibição de aluguel ou venda, um
ponto ainda gera dúvidas: se a lei será aplicada apenas aos contratos feitos a
partir de agora ou se terá efeito retroativo. Em um evento realizado na sede da
Abadi, no último dia 10, para discutir a nova lei, esse foi o ponto mais
polêmico.



“A grande questão
hoje sobre esse assunto é saber se essa é uma lei de ordem pública. Tivemos
entendimentos diversos durante o debate. E como nesse ponto a lei não é totalmente
clara, vamos depender da jurisprudência”, diz Borges.



Com isso, os
condomínios ou moradores que não concordarem com o aluguel ou venda da vaga a
terceiros podem questionar os contratos e pedir a votação do caso em
assembleia. Caso o dono da vaga não obtiver os 2/3 de votos, o contrato pode
ser cancelado. “Nesse caso, se quiser, a pessoa [a que alugou ou vendeu] pode
reclamar seu direito na justiça por ter fechado o negócio antes da lei, o que
pode gerar uma avalanche de ações judiciais”. 







Sendo assim, a dica
é tentar resolver a questão no próprio condomínio com os demais moradores.
"Do contrário, a pessoa vai depender do entendimento de cada juiz sobre o
tema", completa Borges.

Andréia MartinsDo UOL, em São Paulo