7 DICAS PARA IDENTIFICAR CLÁUSULAS NULAS EM CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL
Autor: Bethania Bosi | Publicado: 2012-10-30T11:00:00-07:00

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A definição de um ponto comercial é uma
decisão fundamental para garantir o sucesso de um novo negócio. Preocupados em
não perder a oportunidade, alguns empresários negligenciam a leitura do
contrato de locação o que pode causar transtornos futuros.



Ao alugar um ponto comercial, os
empreendedores devem ficar atentos aos abusos inseridos nas cláusulas
contratuais. Muitas vezes essas ilegalidades não são facilmente identificadas
por pessoas comuns. Por isso, quase sempre é necessário a ajuda de um profissional
do direito para auxiliar na identificação de cláusula abusivas.



Todavia, se a oportunidade de fechar o
contrato é urgente e não for possível contar com a ajuda de um profissional,
vale a pena ficar atento a alguns detalhes. Segue abaixo uma lista das
cláusulas nulas mais recorrentes nos contratos de locação.





1) Cláusula que vede a renovação
contratual.

A renovação do contrato de locação
comercial é uma direito do locatário. A inclusão de cláusula que vede a
renovação do contrato de locação comercial é expressamente proibida na Lei de
Locações.&nbsp;O contrato que prever esse tipo de cláusula é nulo de pleno
direito.





2) Cláusula que estipule multa para
ação renovatória.&nbsp;

Considerando que a renovação do
contrato é um direito do locatário, não poderá haver imposição de multa caso
seja exercido tal direito.





3) Cláusulas que permitam reajustes
utilizando índices proibidos, como o salário mínimo, a variação cambial e a
moeda estrangeira.&nbsp;

O índice de atualização do contrato
deve seguir padrão de atualização previsto em lei. A utilização do salário
mínimo, da variação cambial ou moeda estrangeira como fator de reajuste do
contrato de locação é expressamente proibido por lei.



4) Cláusulas que excluam o direito do
locatário à indenização prevista no art. 52, § 3º da Lei de Locações.&nbsp;

O locatário terá direito a indenização
para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com
mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação
não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o
locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado
ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou
pretender realizar. Em geral, como os contratos são elaborados pelo locador,
não há cláusula escrita prevendo essa indenização em favor do locatário.





5) Cláusulas que exijam garantias
cumulativas.&nbsp;O locador pode exigir apenas uma das
&nbsp;seguintes garantias: a) caução; b) fiança; c) seguro de fiança locatícia;
d) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. É passível de nulidade
o contrato que exigir mais de uma garantia.





6) Cláusulas que exijam o pagamento
antecipado do aluguel.&nbsp;

Alguns empresários aceitam pagar
adiantado o aluguel apenas para "segurar" o ponto. Todavia, a
previsão de pagamento antecipado do aluguel é abusiva porque todo pagamento
exige uma contraprestação.&nbsp;



7) Cláusulas que determinem a resolução
contratual porque o locatário requereu liquidação extrajudicial ou foi
decretada sua falência.&nbsp;O mesmo direito previsto para o
locatário é garantido ao seus sucessores. Isto é, a massa falida passará a
exercer todos os direito e obrigações do contrato de locação.







Em linhas gerais, as cláusulas abusivas
são aquelas que beneficiam demasiadamente o locador sem qualquer justificativa
ou razoabilidade. Por isso, vale a pena estudar o contrato antes de assinar.
Fiquem de olho!