É CORRETA APLICAÇÃO DO CUB APENAS DURANTE A FASE DE CONSTRUÇÃO E É PROIBIDA CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS PELA CONSTRUTORA.
Autor: Teixeira | Publicado: 2008-07-08T11:49:00-03:00

DECISÃO Operações de comercialização de imóveis prontos e em construção  devem ter financiamento diferenciado O financiamento da compra de imóvel  pronto deve ser diferente do financiamento de imóvel ainda em construção, já que  em obra concluída não se aplica o índice setorial previsto no contrato, mas sim,  o índice oficial. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) não  acolheu o recurso de uma imobiliária e acabou manteve decisão de segunda  instância que entendeu que o Custo Unitário Básico (CUB) é aplicável tão-somente  aos contratos de comercialização de imóvel anteriores à conclusão da obra, uma  vez que visa refletir a variação do preço dos insumos utilizados na construção  civil, situação que não se verifica no caso em questão, já que o comprador  adquiriu o imóvel pronto e acabado. Segundo informações do processo, o  comprador opôs embargos à execução hipotecária (tipo de processo), movida pela  construtora, argumentando a aplicação de encargos abusivos na escritura pública  de compra e venda de imóvel e confissão de dívida com contrato acessório de  hipoteca firmada entre eles. Em primeira instância, o pedido foi julgado  procedente para determinar que a correção monetária incida anualmente com base  no Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e os juros sejam calculados sob a forma  simples, excluída sua capitalização. A construtora apelou da sentença. O  Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina (TJ/SC) proveu parcialmente à  apelação ao entendimento de que é possível proceder reajuste mensal do débito,  tendo em vista que a Lei 10.931/04, ao fazer referencia aos pactos de  comercialização de imóveis, contemplou tal hipótese. Para o TJ as operações de  comercialização de imóveis devem ser equiparadas àquelas do sistema de  financiamento imobiliário para admitir a capitalização de juros.  Inconformada, a imobiliária recorreu ao STJ alegando a  possibilidade do CUB como fator de correção monetária no contrato estabelecido  entre as partes e a capitalização mensal dos juros, já que a legislação equipara  as construtoras às entidades autorizadas a operar no sistema financeiro  imobiliário, onde é permitida a capitalização na forma requerida. Ao  analisar a questão, o relator ministro Sidnei Beneti destacou que o CUB,  juntamente com Índice Nacional do Custo da Construção Civil (INCC), reflete a  variação dos preços dos materiais de construção e da mão-de-obra do setor,  portanto, é o índice usado por construtoras incorporadas para manterá a  comutatividade monetária nos contratos de financiamento imobiliário. Porém,  quando a construtora comercializa o imóvel com a obra finalizada, não é razoável  a utilização do referido índice, já que não há influencia do preço dos insumos  da construção civil e todo o custo da obra já encontra-se contabilizado no valor  de venda do imóvel. O ministro Beneti ressaltou, ainda, que a decisão de  segunda instância não negou à construtora a igualdade de condições na  contratação com os demais agentes do SFI, e permitiu a capitalização dos juros.  No entanto, só a permitiu sob a forma anual, em razão de que a norma que prevê a  capitalização mensal é restrita às instituições que atua, no âmbito do Sistema  Financeiro Nacional.Fonte: IBEDEC - Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa  das Relações de Consumo