QUESTÕES TRIBUTÁRIAS DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA REALIZADA POR PESSOA FÍSICA 
Autor: Marcelo Vieira de Melo | Publicado: 2014-01-23T19:52:00-03:00



Incorporação imobiliária pode ser considerada a atividade exercida com o objetivo de promover e realizar a construção, para alienação parcial ou total, antes da conclusão das obra, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, sob o regime de condomínio.



O incorporador pode ser uma pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, a preço e em determinadas condições, das obras concluídas.



O Decreto n º 3.000, de 26 de março de 1999, que trata do Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/1999), no art. 150, inciso III, equipara pessoa física à pessoa jurídica quando esta promover a incorporação imobiliária (prédios em condomínios) ou loteamentos de terrenos urbanos ou rurais, com ou sem construção, inclusive:



a) os proprietários ou titulares de terrenos ou glebas de terra que, efetuando registro dos documentos de incorporação ou loteamento, outorgar mandato a construtor ou corretor de imóveis com poderes para alienação de frações ideais ou lotes de terreno, quando o mandante se beneficiar do produto dessas alienações, ou assumir a iniciativa ou responsabilidade da incorporação ou loteamento (Decreto n º 3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR/1999, art. 151);

b) os proprietários ou titulares de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio de mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de corrido o prazo de 60 meses contados da data da averbação, no Registro de Imóveis da construção do prédio ou da aceitação das obras de loteamento. Para os terrenos adquiridos até 30/06/77 o prazo é 36 meses (Decreto n º3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR/1999, art. 152);

c) a subdivisão ou desmembramento de imóvel rural, havido após 30/06/1977, em mais de dez lotes, ou a alienação de mais dez quinhões ou frações ideais desse imóvel, tendo em vista que tal operação se equipara a loteamento, salvo se a subdivisão se der por força de partilha amigável ou judicial, em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima, ou extinção de condomínio (Decreto n º 3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR/1999, art. 153).



Os condomínios na propriedade de imóveis não são considerados sociedades de fato, ainda que deles também façam parte pessoas jurídicas. Assim, a cada condômino, pessoa física, serão aplicados os critérios de caracterização da empresa individual e demais dispositivos legais, como se ele fosse o único titular da operação imobiliária, nos limites da sua participação (Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR/1999, art. 155).



É importante salientar que os proprietários ou titulares de direito aquisitivo sobre as terras rurais, ou sobre terrenos onde pretendam construir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, ficam sujeitos ao regime instituído para os incorporadores, no que lhes for aplicável. &nbsp;



De outro modo, a alienação dos imóveis não integrantes da incorporação ou loteamento é tributada como ganho de capital da pessoa física de seu titular, ou não se sujeita à tributação, se atendidas as condições dos arts. 22 (bens de pequeno valor) e 23 (único imóvel) da Lei n º 9.250, de 1995.



Tendo em vista as disposições da Lei n º 4.591, de 1964, especificamente os arts. 29 a 32 e 68, é irrelevante a forma da construção efetuada (vertical, horizontal, autônoma, isolada etc.) para que a pessoa física seja considerada incorporador e se submeta ao regime de equiparação à pessoa jurídica, para efeitos fiscais, desde que existentes os demais pressupostos para a configuração dessa forma de tributação dos resultados auferidos nesse empreendimento.&nbsp;



Importa saber quando se considera ocorrido o término da equiparação caso a pessoa jurídica não efetue nenhuma alienação das unidades imobiliárias ou lotes de terreno. A pessoa física que, após sua equiparação à pessoa jurídica, não promover nenhum dos empreendimentos nem efetuar nenhuma das alienações de unidades imobiliárias ou lotes de terrenos, durante o prazo de 36 meses consecutivos, deixa de ser considerada equiparada a partir do término deste prazo, salvo quanto aos efeitos tributários das operações em andamento.



Nesses casos, permanecem no ativo da empresa individual, para efeito de tributação como lucro da pessoa jurídica :

a) as unidades imobiliárias e os lotes de terrenos integrantes de incorporações ou loteamentos, até sua alienação e, após esta, o saldo a receber, até o recebimento total do preço;

b) o saldo a receber do preço dos imóveis então alienados, até seu recebimento total.



Outra questão interessante é saber como fica a situação fiscal do cônjuge meeiro, casado em comunhão de bens com o de cujus , em relação aos créditos vincendos e aos remanescentes na hipótese de falecimento de pessoa física equiparada à pessoa jurídica pela promoção de loteamento.



A morte, enquanto termo final da personalidade, implica exclusão do de cujus do mundo jurídico, mas não a extinção dos efeitos tributários que decorrem do empreendimento imobiliário e alcançam o espólio, o cônjuge meeiro e os sucessores causa mortis .



Assim, se a lei fiscal equiparou a pessoa física responsável pelo empreendimento imobiliário à pessoa jurídica, a equiparação se prolonga até os sucessores causa mortis, porque, em face das leis que disciplinam o parcelamento do solo, eles continuam loteadores. É o que se depreende do art. 29 da Lei n º 6.766, de 1979:&nbsp;



Aquele que adquirir a propriedade loteada (...) por sucessão causa mortis sucederá o transmitente em todos os direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado.



A situação jurídica do cônjuge, em face do regime de casamento, é idêntica àquela desfrutada pelo consorte falecido; assim sendo, também se equiparou em tal ocasião. Dessa forma, impõe-se que ele prossiga apurando os resultados na condição de pessoa jurídica por equiparação, em relação à parcela do patrimônio que lhe for adjudicada, cumprindo todas as condições impostas pela legislação tributária. Os herdeiros e legatários, na condição de sucessores, conforme definição do art. 29 da Lei n º 6.766, de 1979, devem constituir-se em pessoa jurídica (por equiparação) a fim de, nesta condição, darem continuidade à apuração dos resultados, na forma disposta na legislação tributária, em relação à parcela do patrimônio que lhes couber na partilha.


[1] (Lei n º 4.591, de 1964, arts. 29 e 30).
[2] (RIR/1999, art. 151 e 152).
[3] (Decreto n º3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR/1999, art. 166).