Viabilidade econômica
Autor: Engenharia Civil  | Publicado: 2012-07-16T15:33:00-03:00

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“A avaliação do
orçamento do construtor para consolidação do estudo de viabilidade
econômica do empreendimento”.







Uma
preocupação permanente dos incorporadores imobiliários é quanto à precisão dos
valores dos custos de construção apresentados pelos construtores para a
realização dos estudos de viabilidade técnica, econômica e financeira de empreendimentos
imobiliários.

Nesses
estudos é usual que os incorporadores adotem os valores apresentados pelos
construtores, acrescidos de uma taxa de remuneração pré-determinada, onde
praticamente todo o risco do negócio fique por conta de quem aporta o capital.

O
fato de o contrato de construção, em alguns casos, limitar a aplicação da taxa
de remuneração do construtor ao valor do orçamento inicial apresentado, não
protege o incorporador de resultados que podem comprometer a viabilidade do negócio
quando o custo real supera o orçamento adotado nos estudos realizados.

Um
mecanismo adotado pelos incorporadores para minimizar esse risco é a
contratação de empresa de consultoria especializada em planejamento e
gerenciamento de obras para a elaboração de orçamento detalhado, que serve como
uma referência de custos independente ao orçamento elaborado pela construtora.

Esse
segundo orçamento é realizado com os mesmos projetos e especificações do
empreendimento a fim de que, após a sua conclusão, possibilite a elaboração de
uma equalização de quantidades e preços unitários dos orçamentos da construtora
e da empresa consultora.

Recomenda-se
que essa equalização seja feita em conjunto pelos representantes técnicos da
construtora, incorporadora e pelo consultor com o objetivo de identificar o
orçamento adequado, e que concordem que esse será o planejamento exequível.

Dessa
forma é possível a identificação de previsões de custos mais precisos, sejam
valores superiores ou inferiores aos previstos pelo construtor, aumentando a
confiabilidade do planejamento e do estudo de viabilidade.

Para
que o orçamento do incorporador seja realizado de forma adequada, além de todos
os projetos e memoriais descritivos do empreendimento, é necessário que o
orçamentista disponha das informações técnicas características da construtora
para que sejam contempladas no trabalho, tais como:



&gt;
Projeto de canteiro de obra.

&gt;
Equipamentos e ferramentas que serão utilizados.

&gt; Equipe técnica operacional da obra que será custeada pelo empreendimento.

&gt;
Soluções técnicas adotadas para execução das fundações.

&gt;
Processos construtivos dos principais serviços de construção

&gt;
Informações sobre a adoção de terceirização e/ou contratação de mão de obra
própria para a execução dos serviços.

&gt;
Prazo da obra.

&gt;
Taxa de encargos sociais adotados sobre a mão de obra.

&gt;
Taxa de remuneração da construtora.



Recomenda-se
que a montagem orçamentária, assim como o seu resumo, contemple os principais
itens de serviços de construção cuja relevância executiva e financeira possam
ser

identificadas.

Os
registros desses orçamentos com os percentuais representativos de custos desses
itens em bancos de dados possibilitam uma projeção de tendências para novos
estudos e estimativas de

empreendimentos,
assim como a percepção e sensibilidade para identificar necessidades de
soluções alternativas para redução dos seus custos.

Discriminamos
a seguir os principais itens recomendáveis a serem descritos no resumo
orçamentário e no seu detalhamento: projetos e consultorias; instalações do
canteiro de obra; serviços operacionais e gerais; trabalhos em solos e
contenções; fundações; estruturas; instalações gerais prediais; complementares
e especiais; alvenarias; coberturas; impermeabilizações e tratamentos; esquadrias;
revestimentos; pavimentações; rodapés, soleiras e peitoris; ferragens das
esquadrias; pinturas; vidros; louças, metais e bancas; complementações; limpeza
final.



CONCLUSÕES



A
adoção de orçamento detalhado elaborado por especialistas contratados pelo
incorporador, para a equalização com o orçamento apresentado pelo construtor, é
uma tendência mercadológica. O investimento na contratação do trabalho é
viabilizado pela possibilidade de se identificar uma estimativa de custos mais
precisa para ser adotada nos estudos de viabilidade dos empreendimentos.

O
orçamento equalizado aumenta o grau de segurança dos indicadores de resultados
dos estudos de viabilidade, além de servir de ferramenta para identificação de
possíveis ajustes necessários à melhoria do resultado do empreendimento.

Essa
iniciativa favorece também o construtor, uma vez que a equalização dos
orçamentos possibilita uma análise crítica de ambos os trabalhos. O resultado
dessa equalização permite

ao
construtor a realização de um planejamento com base nos valores acordados,
aumentando a sua segurança com a anuência do incorporador.





Como Orçar / Pedrinho Goldman
- Guia Da Construção 108 – Julho 2010