Dúvidas Sobre Financiamento de Imóveis
Autor: Nivaldo Taciano do Nascimento Muniz | Publicado: 2014-11-03T08:18:00-08:00


Dúvidas mais comuns dos nossos usuários


Procuramos responder abaixo as principais dúvidas levantadas sobre financiamento habitacional:

Os profissionais liberais ou autônomos podem solicitar um financiamento imobiliário?
Comprometimento da Renda Mensal
O que é preciso para pleitear a redução da taxa de juros junto à instituição financeira?
No caso de casais, é possível somar as rendas?
No caso de uma família, é possível somar as rendas entre pais e irmãos ou avós?
Qual o valor mínimo de financiamento imobiliário residencial?
Qual o valor máximo de financiamento imobiliário residencial?
Que tipos de seguros são exigidos para o contratando do financiamento imobiliário?
Como é feito o pagamento do financiamento imobiliário para o vendedor do imóvel?
Como é feita a liberação do financiamento para reforma ou construção?
Eu posso adiantar algumas prestações do financiamento imobiliário?
Como é feito o reajuste da prestação e do saldo devedor?
Quais são as taxas e impostos que incidem sobre a compra de um imóvel financiado?
É possível incluir o ITBI e despesas de registro do contrato no cartório, no valor do financiamento?
Qual a garantia dada no empréstimo imobiliário?
É possível ter 02 (dois) financiamentos, ou seja, se já tenho um posso obter outro?
Pode ser feita a transferência de um financiamento imobiliário?
Que tipos de seguros são exigidos para o contratando do financiamento imobiliário?
Após a quitação de todas as parcelas do financiamento, o que devo fazer?
O que é SAC – Sistema de Amortização Constante?
O que é Tabela Price?
Posso utilizar o meu saldo de FGTS para pagar parte do imóvel financiado?
Posso utilizar o FGTS no financiamento imobiliário, mesmo já tendo outro imóvel quitado ou não?
O que é município limite para a Caixa Econômica Federal?
Estou com prestações do meu financiamento imobiliário em atraso. Gostaria de utilizar o FGTS para ficar em dia e reduzir parte do saldo devedor. Isso é possível?
Posso utilizar o FGTS para terminar a construção da minha casa?
Como posso pagar a prestação do financiamento?
Eu posso financiar um imóvel Rural?
O que ocorre quando o consumidor deixa de pagar as prestações antes do término da dívida?
Devo guardar os panfletos de publicidade? Mesmo depois da compra ser realizada?
Quando a construtora do imóvel não cumprir com alguma promessa, qual o direito do comprador na qualidade de consumidor?
Quando o vendedor pessoa física do imóvel não cumprir com alguma promessa, qual o direito do comprador na qualidade de consumidor?
Até quando posso reclamar de problemas com o imóvel novo adquirido?
Qual é a responsabilidade da construtora, quando não houver a conclusão da edificação?
Qual o benefício em se antecipar o pagamento de parcelas?
No caso de atraso ou não pagamento de alguma prestação, o que poderá ser cobrado?
Legalmente, qual a taxa de juros máxima que poderá ser cobrada?
Os financiamentos oferecidos no mercado apresentam as mesmas taxas de juros?
O que é o Programa Minha Casa Minha Vida operacionalizado pela Caixa?
Quem pode participar do Programa Minha Casa Minha Vida?
Existe limite de valor do imóvel para o Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV?
Posso comprar e financiar um imóvel usado com dívida em um banco?
E se o imóvel for novo, comprado na planta diretamente com a construtora?
O que é portabilidade de crédito de financiamento de imóvel?
Qual sistema de amortização devo escolher para o meu perfil?


Os profissionais liberais ou autônomos podem solicitar um financiamento imobiliário?Sim, mas precisam ter capacidade financeira calculada com base na renda apresentada e devidamente comprovada, de acordo com a exigência da instituição financeira que escolher para financiar seu imóvel.
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Comprometimento da Renda MensalA parcela de renda ou salário comprometida para pagamento da mensalidade do financiamento é de até 30% da renda total bruta oriunda do tomador e participantes.
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O que é preciso para pleitear a redução da taxa de juros junto à instituição financeira?Algumas instituições financeiras oferecem redução significativa da taxa de juros mensal, a exemplo da Caixa Econômica Federal, que concede esse benefício com o pagamento da prestação mensal mediante débito em conta corrente mantida na própria CAIXA, débito em folha de pagamento e no caso de o proponente possuir, na data da contratação, algum dos produtos do seu pacote básico (Conta Corrente com Crédito Rotativo – CROT e Cartão de Crédito CAIXA ativo, nas modalidades Crédito ou Múltiplo).
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No caso de casais, é possível somar as rendas?Sim, é aceita a soma de rendas para casais marido/mulher ou em união estável, noivo/noiva (proclamas), solteiro(a), viúvo(a). Demais situações são avaliadas caso a caso.
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No caso de uma família, é possível somar as rendas entre pais e irmãos ou avós?Geralmente não, porém algumas instituições financeiras permitem a composição da renda entre os adquirentes, independente do vínculo de parentesco.
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Qual o valor mínimo de financiamento imobiliário residencial?Os financiamentos habitacionais de imóveis residenciais no âmbito do SFH variam de R$ 15.000,00 a R$ 450.000,00 com taxas de juros até 12% a.a. (doze por cento ao ano) e fora do SFH com qualquer valor e taxas de juros superiores a este limite. Porém algumas instituições financeiras exigem valor de prestação mínima. Com isto há possibilidade de financiamento de valores inferiores a R$ 15.000,00.
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Qual o valor máximo de financiamento imobiliário residencial?O valor total a ser financiado varia conforme a instituição financeira contratada, mas a grande maioria tem como percentual máximo de 80%, com algumas chegando a 90% do menor valor entre a avaliação e a promessa de compra e venda do imóvel para financiamentos com recursos do SBPE e até 100% com recursos do FGTS.
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Que tipos de seguros são exigidos para o contratando do financiamento imobiliário?Danos físicos do imóvel (DFI) e morte/invalidez permanente (MIP), ambos são embutidos no valor da prestação mensal.
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Como é feito o pagamento do financiamento imobiliário para o vendedor do imóvel?O pagamento em regra geral é feito pelas instituições financeiras, na forma de crédito (TED ou DOC) em conta corrente do vendedor do imóvel.
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Como é feita a liberação do financiamento para reforma ou construção?Uma particularidade desta modalidade de financiamento é que o valor financiado não é disponibilizado de uma única vez ao proponente, a instituição financeira libera parcelas mensais do valor financiado conforme o andamento do cronograma da obra. O financiamento é pago na forma de crédito (TED ou DOC) em conta corrente do proprietário (tomador do financiamento).
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Eu posso adiantar algumas prestações do financiamento imobiliário?Sim. Isto se chama amortização. O cliente pode, a qualquer momento, com recursos próprios ou do FGTS amortizar o saldo devedor, reduzindo o prazo de financiamento ou o valor das prestações, respeitado o limite estipulado na legislação vigente.
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Como é feito o reajuste da prestação e do saldo devedor?Tanto as prestações quanto o saldo devedor são reajustados mensalmente de acordo com o índice da TR (Taxa Referencial), que também é utilizado para o reajuste da caderneta de poupança.
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Quais são as taxas e impostos que incidem sobre a compra de um imóvel financiado?
Imposto: O ITBI - Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é cobrado pela prefeitura local. É um imposto de competência do município, por isto o valor cobrado pode variar de um local para outro.
Em relação às taxas temos as cartoriais que são pagas quando é feito o registro do imóvel, e também as taxas cobradas pelas instituições financeiras para abertura, avaliação do imóvel e manutenção do contrato.


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É possível incluir o ITBI e despesas de registro do contrato no cartório, no valor do financiamento?Não existe regra e depende diretamente da instituição financeira escolhida. Existem instituições financeiras que permitem que os valores do ITBI e despesas de registro sejam incluídos no valor total financiado. Os contratos concedidos com base no Programa Minha Casa Minha Vida é um exemplo desse procedimento.
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Qual a garantia dada no empréstimo imobiliário?As instituições financeiras exigem geralmente a alienação fiduciária. Nesta modalidade de garantia existe a divisão da propriedade e posse, assim, o credor (instituição financeira) fica com a propriedade e a posse indireta, enquanto o devedor (mutuário) fica com a posse direta. Este modelo é o preferido das instituições financeiras porque no caso de inadimplência a retomada do bem é mais rápida.
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É possível ter 02 (dois) financiamentos, ou seja, se já tenho um posso obter outro?Sim, desde que seja comprovada a capacidade financeira do proponente. Nesta situação NÃO É POSSÍVEL utilizar o FGTS para adquirir o segundo imóvel.
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Pode ser feita a transferência de um financiamento imobiliário?Sim, é possível e praticado pelos agentes financeiros ou bancos. O saldo devedor do atual financiamento será assumido e/ou acrescentado ao valor do novo financiamento. As regras e a política de crédito deverão ser aquelas do momento de solicitação desse novo financiamento. Regras como, por exemplo, renda mínima, idade do tomador, taxas, prazos, e outras.
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Por que é preciso registrar o imóvel?A propriedade efetiva de um imóvel, seja ele qual for, só é válida quando for declarada pelo Cartório de Registro de Imóveis, que detém a matrícula do mesmo. Todas as transferências e operações realizadas com qualquer imóvel constam em uma ficha, permitindo assim a qualquer pessoa consultá-la quando for realizar a compra, venda ou alienação do mesmo. Portanto, não vale assinar somente a escritura ou o contrato de compra e venda do imóvel. Deve-se realizar o registro no Cartório competente.
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Após a quitação de todas as parcelas do financiamento, o que devo fazer?Após a quitação o agente financeiro ou banco irá emitir um Termo de Quitação. Este termo deverá ser levado por você ao mesmo cartório de registro de imóveis onde o contrato foi registrado, para constar na matrícula do imóvel a quitação da dívida reconhecida pelo credor, bem como, a baixa da garantia que o imóvel estava submetido.
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O que é SAC – Sistema de Amortização Constante?Trata-se do sistema atualmente mais utilizado pelos bancos e corresponde ao cálculo da prestação mensal do financiamento, composta de amortização e juros. Ao longo do prazo a amortização é constante, reduzindo o valor do principal. Como o valor dos juros é calculado com base no principal, este tende a ser decrescente. Assim, neste sistema a parcela inicial é maior, porém decresce ao longo do prazo. O Saldo devedor decresce a partir do 1º pagamento da prestação.
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O que é Tabela Price?As prestações mensais do financiamento calculadas neste sistema são constantes. Cada prestação é composta de uma cota de amortização e juros, que variam em sentido inverso ao longo do prazo de financiamento. A prestação inicial tende a ser menor, e só é aumentada em razão da aplicação da TR. Outro ponto importante a destacar, é que só se percebe diminuição do Saldo Devedor, com aproximadamente 50% das prestações pagas.
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Posso utilizar o meu saldo de FGTS para pagar parte do imóvel financiado?Sim. É permitida a utilização desses recursos, desde que tenha atendido todas as normas do SFH e do FGTS vigentes à época da assinatura do contrato, para as seguintes situações:
compra à vista de imóvel residencial urbano concluído;
amortização extraordinária do saldo devedor do financiamento;
liquidação antecipada do saldo devedor do financiamento;
pagamento de parte das parcelas mensais do financiamento.


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Posso utilizar o FGTS no financiamento imobiliário, mesmo já tendo outro imóvel quitado ou não?Depende, se o imóvel que possui em seu nome está quitado e localizado em outra região metropolitana que não faça limite com a região do imóvel que deseja comprar, sim, você pode usar o FGTS. Se o imóvel que possui em seu nome ainda possui saldo devedor, você NÃO PODE comprar outro imóvel, independente da localidade deste ou do outro imóvel.
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O que é município limite para a Caixa Econômica Federal?Município limite ou limítrofe é o município que é vizinho ao outro. Exemplo: Osasco e Cotia.
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Estou com prestações do meu financiamento imobiliário em atraso. Gostaria de utilizar o FGTS para ficar em dia e reduzir parte do saldo devedor. Isso é possível?Não. Para utilização do FGTS, tanto para abatimento nas prestações quanto para amortização ou liquidação de seu saldo devedor você deve estar com o pagamento das prestações em dia.
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Posso utilizar o FGTS para terminar a construção da minha casa?Sim. O FGTS concede financiamentos nas modalidades: aquisição de terreno e construção – individual e construção em terreno próprio - individual.
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Como posso pagar a prestação do financiamento?Normalmente os bancos que concederam o empréstimo exigem que o cliente tenha uma conta corrente no próprio banco para débito integral do valor. É emitido, também, boleto bancário para ser quitado na rede bancária ou correspondentes bancários.
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Eu posso financiar um imóvel Rural?Boa parte dos bancos não financia este tipo de imóvel. Os financiamentos habitacionais disponíveis são destinados a aquisição de imóveis urbanos, como terrenos, casas, apartamentos ou salas comerciais. É vedada a utilização do FGTS para aquisição de imóvel rural em razão desse tipo de imóvel não constituir uma garantia aceitável para um financiamento pelo SFH.
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O que ocorre quando o consumidor deixa de pagar as prestações antes do término da dívida?O agente financeiro ou banco tentará renegociar a dívida, entretanto caso não seja possível há duas possibilidades de retomada do bem. A primeira: no caso da garantia ser hipoteca, é realizada uma ação judicial para retomada do bem imóvel e sua correspondente venda em leilão para quitação da dívida. A segunda: no caso da garantia ser alienação fiduciária, é realizada, extrajudicialmente, a notificação ao devedor por meio do serviço de registro de imóveis para pagamento. Caso não ocorra a quitação da dívida total o cartório fará na matrícula do imóvel o registro da quitação da dívida e consolidação da propriedade em favor do credor que poderá leiloá-lo para quitação do financiamento.
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Devo guardar os panfletos de publicidade? Mesmo depois da compra ser realizada?Sim, pois os panfletos trazem muitas informações importantes para que você possa conferir na vistoria do imóvel no dia da entrega das chaves, tais como: brinquedos do playground, salão de jogos, padrões de materiais utilizados na obra, prazo máximo para entrega do imóvel, dentre outras condições previstas no contrato. O Código de Defesa do Consumidor estabelece que toda propaganda vincula-se ao seu fornecedor.
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Quando a construtora do imóvel não cumprir com alguma promessa, qual o direito do comprador na qualidade de consumidor?O Código de Defesa do Consumidor determina que se o vendedor recusar cumprir alguma cláusula, o comprador poderá fazer uso das seguintes opções:
Quebrar o contrato, devendo o vendedor restituir os valores pagos até a data da rescisão, com os valores atualizados, incluindo perdas e danos.
Exigir o cumprimento da cláusula.
Receber imóvel equivalente.


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Quando o vendedor pessoa física do imóvel não cumprir com alguma promessa, qual o direito do comprador na qualidade de consumidor?Quando você vai comprar seu imóvel, milhares de promessas lhe são feitas, de forma verbal ou mesmo nos panfletos e propagandas, entretanto na hora da entrega do imóvel, muitas não se concretizam. Daí a importância de colocar na proposta de compra e venda e no contrato de compra e venda, minuciosamente, tudo que foi prometido ou contratado, bem como guardar todas as propagandas, anotações e promessas feitas, de forma que não cumpridas, possam ser alvo de ação judicial específica para lhe exigir o cumprimento. Uma representação junto ao PROCON, neste caso, também é indicada.
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Até quando posso reclamar de problemas com o imóvel novo adquirido?O prazo previsto pelo Código de Defesa do consumidor é de até 90 dias para recorrer ao Órgão de Proteção e Defesa do Consumidor – PROCON.
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Qual é a responsabilidade da construtora, quando não houver a conclusão da edificação?O incorporador ou construtora responde civilmente pela execução da obra, devendo no caso de falha, indenizar os compradores pelos prejuízos de não ter concluído a edificação. Esta condição é aplicável quando o incorporador se comprometer com prazo e preço previamente definidos pela unidade vendida.
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Qual o benefício em se antecipar o pagamento de parcelas?No ato da antecipação parcial ou total do débito, é assegurada ao comprador a redução proporcional dos juros e demais acréscimos.
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No caso de atraso ou não pagamento de alguma prestação, o que poderá ser cobrado?Normalmente é cobrado multa de 2% e juros moratórios à razão de 0,033% (trinta e três milésimos por cento) por dia de atraso, conforme cláusula prevista no contrato de financiamento.
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Legalmente, qual a taxa de juros máxima que poderá ser cobrada?Além das demais condições estabelecidas na legislação em vigor, nas operações no âmbito do SFH o custo efetivo máximo para o mutuário final, compreendendo juros, comissões e outros encargos financeiros é de 12% a.a. (doze por cento ao ano), conforme Resolução 3.932 do Banco Central do Brasil, de 16/12/2010. Nas operações fora do âmbito do SFH, a taxa é livre e varia de acordo com cada instituição financeira ou banco.
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Os financiamentos oferecidos no mercado apresentam as mesmas taxas de juros?Os bancos e instituições financeiras oferecem diferentes planos e taxas de financiamento aos seus clientes. É muito importante que seja feita uma pesquisa minuciosa por parte do comprador para que não acabe escolhendo um financiamento que vá penalizá-lo. Estas diferentes opções de planos, prazos e taxas de juros, podem ser modificadas freqüentemente pelos bancos.
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O que é o Programa Minha Casa Minha Vida operacionalizado pela Caixa?É um programa habitacional lançado em 2009 pelo Governo Federal em parceria com os estados, municípios, empresas e movimentos sociais para a construção de novas casas e apartamentos para a população. É destinado a pessoas e famílias com renda de até 10 salários mínimos com concessão de subsídios, redução dos custos de seguro e acesso ao Fundo Garantidor da Habitação, que refinancia parte das prestações no caso de perda de emprego do tomador do financiamento.
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Quem pode participar do Programa Minha Casa Minha Vida?Podem participar pessoas ou famílias:
com renda mensal de até R$ 5.000,00;
que não tenham outro imóvel em seu nome;
que não tenham participado de outro programa habitacional;
que não tenham restrições cadastrais em seu nome.


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Existe limite de valor do imóvel para o Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV?
Até R$ 170.000,00 - para os imóveis situados no Distrito Federal ou em municípios integrantes das regiões metropolitanas ou equivalentes dos estados do Rio de Janeiro e São Paulo.
Até R$ 150.000,00 - para os imóveis situados em municípios com população igual ou superior a 01 milhão de habitantes ou em municípios-sede de capitais estaduais.
Até R$ 130.000,00 - para os imóveis situados em municípios com população igual ou superior a 250.000 habitantes ou em municípios integrantes de regiões metropolitanas ou equivalentes, inclusive aqueles integrantes da Região Integrada do Distrito Federal e Entorno – RIDE.
Até R$ 100.000,00 – para imóveis situados em municípios com popução igual ou superior a 50.000 habitantes.
Até R$ 80.000,00 - para os demais municípios.

Enquadra-se nesse programa os imóveis novos construídos ou que se encontrava em fase de construção a partir de 26/03/09, que tenham até 180 dias de Habite-se e que quando ultrapassado esses 180 dias, não tenham sido habitados ou alienados.
* Atenção: as informações aqui prestadas estão de acordo com o normativo da Caixa Econômica Federal e sujeitas a atualização a qualquer momento. Favor consultar acartilha&nbsp;para maiores detalhes.

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Posso comprar e financiar um imóvel usado com dívida em um banco?Sim, a operação é possível. Entretanto, a primeira verificação deve ser feita junto ao banco que detém a garantia do imóvel. Neste banco você deve questionar o saldo devedor, bem como as condições para comprá-lo e assumir a dívida. Caso não seja viável um plano de financiamento com este banco consulte se o mesmo aceita a operação de venda e compra do imóvel, com a quitação da dívida por um outro banco de sua escolha. Então, procure um banco ou agente financeiro que melhor lhe atenda no requisito financiamento e procure orientação neste de como proceder com a documentação, nesta operação que envolve dois bancos. Geralmente neste tipo de operação é cobrada uma tarifa pelo banco que esta sendo quitado.
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E se o imóvel for novo, comprado na planta diretamente com a construtora?Neste caso você pode após o imóvel estar pronto, com habite-se registrado no Serviço de Registro de Imóveis, financiar diretamente com a construtora, ou com o banco que a construtora escolheu para financiar a obra e as unidades que estão em garantia, ou ainda, escolher outro banco que melhor atenda suas necessidades para a operação de financiamento do saldo restante com a construtora. Verifique com a construtora a possibilidade desta operação, caso opte por um banco diferente para o financiamento. Você provavelmente terá como despesas extras gastos com a documentação da construtora que o banco exigir, bem como a tarifa que o banco credor cobrará pela quitação.
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O que é portabilidade de crédito de financiamento de imóvel?Conforme regra do Banco Central a portabilidade permite que uma pessoa transfira seu saldo devedor para outro agente financeiro que lhe ofereça melhores condições de financiamento, como prazo e taxas de juros. Após a escolha do banco, este quitará seu saldo devedor junto ao banco original com recursos transferidos eletronicamente e a partir daí seu novo contrato passará a vigorar com o novo banco.
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Qual sistema de amortização devo escolher para o meu perfil?Para os mais jovens, com real perspectiva de crescimento profissional nos próximos anos, sem condições de assumir prestações maiores agora, a Tabela Price constitui a melhor opção.Para as pessoas com carreira estabilizada, é mais indicado o SAC, pois esse sistema proporciona, ao longo do tempo (desde que a TR – taxa referencial se mantenha estável), um decréscimo mensal permanente da prestação.A Tabela Price também pode ser utilizada em casos que o comprador tenha consistente expectativa de recebimento de valor representativo em curto prazo e que necessite, enquanto isso de uma prestação menor. Um exemplo é a situação em que o comprador está vendendo o imóvel em que residia anteriormente.É fundamental para o bom andamento de uma operação de financiamento imobiliário que as pessoas estejam cientes de que estão assumindo um compromisso por muitos anos, portanto, o valor das prestações não deve comprometer a sua capacidade de pagamento além do esperado para preservar a sua qualidade de vida.