INFORMAÇÕES PARA FECHAR A COMPRA DE IMÓVEL
Autor: corretor de imóveis | Publicado: 2011-07-20T10:30:00-03:00

O que é preciso saber antes de fechar a compra de um imóvel?
Para evitar um mau negócio, quanto mais detalhada for a análise relativa ao bem, ao vendedor e ao proprietário anterior, melhorNo momento da compra de um imóvel, algumas cautelas devem ser tomadas para que essa operação seja juridicamente segura, sendo certo que a segurança jurídica será maior quanto mais detalhada for a análise relativa ao bem, ao vendedor e, por vezes, ao proprietário anterior.
ImóvelCom relação ao imóvel, devemos, antes de mais nada, confirmar quem é o seu verdadeiro proprietário, comprovação essa, feita com a apresentação de um documento denominado "matrícula", que é emitido pelo respectivo cartório de registro de imóveis.Pela análise da certidão de matrícula conseguimos obter várias informações além da titularidade do imóvel, dentre elas, a existência de alguma ônus ou encargo sobre ele, como hipoteca, penhora, cláusula de inalienabilidade entre outras possibilidades.Vale lembrar que "escritura definitiva" não registrada no cartório de registro de imóveis, não transfere a propriedade para o adquirente do imóvel; a transferência real ocorre no momento em que o título de aquisição é registrado no cartório imobiliário.Ainda com relação ao imóvel, devemos analisar a sua situação fiscal, ou seja, verificar se existe algum tributo ou multa em aberto referente ao imóvel objetivado, e também, quando for o caso, a sua situação em relação às despesas condominiais. Vale lembrar que, mesmo que os impostos ou as despesas de condomínio refiram-se a período anterior ao de aquisição, o comprador acaba por responder por tais dívidas, podendo o imóvel ser indicado à penhora pelo credor, visando a satisfação do seu crédito.
VendedorQuanto ao vendedor, as cautelas buscam assegurar que a venda do imóvel não venha a ser questionada por terceiros, especialmente em decorrência de eventual fraude a credores ou fraude a execução.Para essa segurança, o comprador deve buscar as certidões que demonstrem que contra o vendedor não há nenhuma situação que possa impedir a venda do imóvel. Nesse sentido, buscam-se informações nos cartórios de protesto e na Receita Federal/INSS para saber da existência de demandas que possam colocar o vendedor em uma situação que não o autorize a vender de seu patrimônio.Tendo em vista que o código civil, assim como o código de defesa do consumidor, prevê para determinadas situações a desconsideração da personalidade jurídica de uma empresa e, dessa forma, a invasão no patrimônio do seu sócio para satisfação de dívidas originalmente das suas empresas, recomendamos verificar se o vendedor do imóvel integra o quadro societário de alguma empresa e, se positivo, analisar também a situação dessa sociedade, por meio da obtenção das mencionadas certidões.
DossiêAs certidões que formarão esse "dossiê de compra" devem ser expedidas nas comarcas da situação do imóvel e do domicílio do vendedor.Ainda que relativamente custoso, é importante obter as informações (na forma de certidões) dos antecessores que figuraram como proprietários do imóvel nos últimos dez anos, de modo a confirmar que não pende nenhuma ação judicial que possa provocar repercussões na atual negociação.Por fim, para uma análise ainda mais detalhada, é conveniente confirmar se existe algum processo de desapropriação ou projeto de implantação de melhorias públicas que possam vir a atingir o imóvel e checar se ele sofre algum outro tipo de restrição urbanística, como, por exemplo, processo de tombamento.Conforme podemos ver, ainda que resumidamente, a compra de um imóvel exige uma profunda análise que não pode ser desprezada pelo comprador sob pena de assumir um risco elevado de ter que arcar com o pagamento de alguma pendência ou, pior ainda, ver anulada a sua aquisição.
(As informações aqui prestadas não possuem a capacidade de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)

Ter a escritura basta para comprovar a posse do imóvel?
Não basta ter a escritura: é preciso registrá-la no cartório de registro de imóveis para efetivar a transferência da propriedade 
Usualmente, o processo de aquisição de imóvel passa pelas seguintes etapas: escolha do imóvel; negociação sobre as questões comerciais (preço, forma de pagamento, taxa de juros, etc); assinatura do contrato (ou do “compromisso de compra e venda de imóvel”); pagamento do preço; termo de quitação; escritura definitiva.Há algumas variáveis nesse processo como, por exemplo, o pagamento a vista ou a antecipação da escritura junto com a instituição da alienação fiduciária do imóvel em garantia do saldo devedor ou, também, com o escopo de garantia, a instituição de hipoteca a favor do credor. Essas situações serão abordadas em outra oportunidade.Voltando à situação inicialmente apresentada, verificamos que muitas pessoas, ao receberem suas escrituras de compra venda, entendem que nada mais há para fazer em relação à situação jurídica do imóvel. Ledo engano.
CartóriosResta uma importante providência: registrar a escritura no cartório de registro de imóveis para que a transferência da propriedade torne-se efetivamente pública e oponível a terceiros.Para uma boa compreensão dessa questão, cabe inicialmente esclarecer que na aquisição de imóveis, o comprador tratará essa transferência de propriedade com dois “cartórios”: o cartório chamado Tabelionato de Notas, responsável pela lavratura da escritura de compra e compra e, portanto, onde vendedor e comprador devem comparecer para declarar que pretendem levar a efeito a transação de compra e venda, pelas condições comerciais constantes no instrumento público (escritura pública de compra e venda).Cabe ao Tabelião verificar algumas formalidades, dentre elas:• correta e completa qualificação das partes;
• descrição do imóvel (confrontando com a certidão de matrícula atualizada do imóvel);
• preço e forma de pagamento;
• recolhimento do imposto de transmissão (ITBI – imposto de transmissão de bens imóveis) e dos emolumentos cartorários.Feita a leitura da escritura pelo Tabelião, e estando nos devidos termos, as partes assinam a escritura e cada uma delas recebe uma cópia, que chamamos de traslado da escritura.Esse traslado é que deve ser levado para o cartório de registro de imóveis, a quem cabe registrar a escritura na matrícula do imóvel.
A importância do registroCada imóvel tem a sua “matrícula”, ou seja, uma ficha própria, numerada, onde são anotadas todas as ocorrências relativas a ele e aos seus proprietários. Portanto é na matrícula que fica registrada a escritura e, por conseguinte, a transmissão da propriedade para o adquirente.Vejamos um exemplo que bem justifica o registro da escritura definitiva.Se a pessoa “A” adquire o imóvel de “B”, lavra a escritura, mas não a leva para ser registrada, a situação é a seguinte: perante o registro de imóveis, o imóvel adquirido por “A” continua sendo de propriedade de “B” e portanto, se “B” for acionado judicialmente por alguma dívida sua, o seu credor (“C”) poderá fazer uma pesquisa nos cartórios de registro de imóveis e verificar que o imóvel em questão ainda pertence a “B”. Assim, “C” poderá indicar o imóvel para ser penhorado visando sua futura venda em leilão para satisfação do crédito. Caberá a “A”, agir judicialmente para defender a sua aquisição e se contrapor à penhora buscada por “C”.Por fim, além de levar a escritura para ser registrada no cartório de registro de imóveis competente, o comprador deve também ter o cuidado de proceder à devida alteração no cadastro municipal, de modo que o lançamento de IPTU também seja feita de forma correta, ou seja, em nome do verdadeiro proprietário.