É legal o ITBI sobre a promessa de compra e venda?
Autor: Luiz Gustavo Santana de Carvalho | Publicado: 2012-07-09T07:02:00-07:00

(Artigo publicado na Revista S.MAG com o título "Itbi". Ano 15, nº 246, Julho/2012. Maceió)


É do conhecimento geral que o registro
de qualquer imóvel em cartório está condicionado ao pagamento do ITBI (Imposto
sobre a transmissão onerosa de bens e imóveis “inter vivos”) aos cofres
públicos municipais.



Também sabemos que, não raramente,
muitos tentam se furtar ao pagamento desse imposto deixando de registrar seus
imóveis e se limitando a firmar contratos de cessão de direitos.



O sujeito X compra um apartamento, por
exemplo, firmando uma promessa de compra e venda com o vendedor Y, mas não
registra o imóvel em seu nome. Tempos depois, vende esse apartamento ao sujeito
Z, firmando com ele um contrato de cessão do direito adquirido por aquela
primeira promessa firmada com o sujeito Y. O sujeito Z, por sua vez, registra o
imóvel em seu nome.



Nesse exemplo, há 03 (duas) operações
de compra e venda, mas o ITBI só seria pago uma única vez, sobre a suposta
venda de Y para Z, eliminando o sujeito X dessa cadeia.



Essa foi uma burla (ilícito) reiterada
na sociedade por muitos anos, mas os municípios vêm a combatendo fortemente, a exemplo
da Prefeitura de Maceió, que passou a exigir o ITBI antecipadamente, sobre os
contratos de promessas de compra e venda de imóveis e também sobre as cessões
de direitos decorrentes dessas promessas.



Com isso, a Prefeitura de Maceió
também passou a exigir o ITBI, antecipadamente, sobre as promessas de compra e
venda de imóveis ainda em construção (“adquiridos na planta”). Desse modo,
antes mesmo do imóvel existir, já se exige o ITBI. É o que determina o Código
Tributário de Maceió.



O problema é que, aos olhos do Poder
Judiciário, a exigência do ITBI sobre promessas de compra e venda e/ou sobre as
cessões de direitos decorrentes dessas promessas sempre foi e continua ser
ilegal (REsp 1.236.816/DF, AgRg no REsp 982.625/RJ, AgRg no AgRg no REsp
764.808/MG, dentre vários julgados). Todavia, como a obrigação está fixada na
lei, somente com uma decisão judicial que lhe dê amparo é que o contribuinte
poderia deixar de pagar o imposto.



Mas no caso do ITBI sobre imóveis
ainda em construção, a exigência antecipada do imposto, apesar de ilegal, pode
oferecer benefícios para o contribuinte. É que a legislação municipal permite
que esse imposto seja pago em até 24 (vinte e quatro) parcelas, sem juros (§1º
do art. 36 do CTMM).



Antes, quando não se exigia o ITBI
antecipadamente, o contribuinte que acabara de receber o imóvel da construtora
ou incorporadora, para registrar o seu novo imóvel, era obrigado a pagar o
imposto em parcela única. 



Agora, por outro lado, o contribuinte
pode ir pagando o ITBI em paralelo à construção do seu imóvel, em parcelas
mensais e sem juros.



Consulte um advogado de sua confiança
e especializado em direito tributário para definir o que é melhor para você.



L.
Gustavo Carvalho

gustavo@cfmmadvogados.com.br

@lg_carvalho



LUIZ GUSTAVO CARVALHO é advogado
(Carvalho, Fontan, Maia, Messias – Advogados Associados), mestrando em direito
tributário pela USP e professor-tutor curso de especialização lato sensu em direito tributário no IBET
(Instituto Brasileiro de Estudos Tributários) em Maceió (AL), pós-graduado em
auditoria e perícia e possui formação complementar em F&amp;A (Fusões e
Aquisições) pela EAESP (Escola de Administração de Empresa de São Paulo) da
FGV. Já atuou como advogado sênior tributário do escritório de Leite, Tosto e
Barros Advogados Associados (São Paulo, SP), Procurador-Chefe Fiscal do Município
de Maceió, Procurador-Geral do Município de Marechal Deodoro (AL), professor de
direito tributário da Rede de Ensino LFG, professor-monitor no curso de
especialização lato sensu em direito
tributário da USP e como professor palestrante no curso de especialização lato sensu (presencial) em direito
tributário e direito processual tributário da Faculdade de Direito Damásio de
Jesus (FDDJ).



NOTÍCIAS



IRPJ – BASE DE CÁLCULO – ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS | Em relação às receitas de juros e multa por atraso no
pagamento de prestações decorrentes da comercialização de imóveis, auferidas
por pessoa jurídica que se dedique a atividades imobiliárias relativas a
loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios
destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para
a revenda, poderá ser aplicado o percentual de 8% (oito por cento) para fins de
apuração da base de cálculo do IRPJ no regime do lucro presumido ou pelo regime
de estimativa no lucro real, desde que tais receitas sejam apuradas por meio de
índices ou coeficientes previstos em contrato. 

(Solução
de Consulta nº 58 de 28 de Maio de 2012)



LUCRO PRESUMIDO – PERCENTUAIS SOBRE A RECEITA BRUTA – CONSTRUÇÃO
CIVIL | Em relação às receitas decorrentes da
contratação por empreitada de construção civil na modalidade total, com
fornecimento, pelo empreiteiro, de todos os materiais indispensáveis à
consecução da atividade contratada, sendo tais materiais incorporados à obra,
poderá ser utilizado o percentual de 12% (doze por cento) para determinação
da base de cálculo da CSLL, no lucro presumido. As demais receitas decorrentes
da prestação de serviços, da contratação por empreitada que não seja de
construção civil ou com fornecimento parcial de materiais ou unicamente de
mão-de-obra, estarão sujeitas à aplicação do percentual de 32% (trinta e dois
por cento). No caso de atividades diversificadas, as receitas devem ser
segregadas, aplicando-se o percentual correspondente a cada atividade. 

(Solução
de Consulta nº 63 de 30 de Maio de 2012)



DIMOB
(DECLARAÇÃO DE INFORMAÇÕES SOBRE ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS) – PESSOAS JURÍDICAS
CONSTITUÍDAS PARA A ADMINISTRAÇÃO E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS | A
pessoa jurídica administradora de imóveis próprios que comercializa imóvel que
não foi por ela construído, loteado ou incorporado está desobrigada de
apresentar a DIMOB. O aluguel de imóveis próprios, edificados ou não, obriga a
apresentação da referida declaração. 

(Solução de Consulta nº 64 de 31 de Maio de 2012)