Comprador pode desistir do Imóvel na Planta? Como?
Autor: ROBERTO GOMES CONSULTOR IMOBILIARIO | Publicado: 2014-07-29T09:59:00-07:00


Comprador pode desistir do Imóvel na Planta? Como?



De acordo com levantamento de escritório de advocacia, ações para 
desistência da compra de imóveis na planta tiveram forte alta nos 
últimos anos.

A
 compra de um imóvel na planta pode envolver uma série de armadilhas, e a
 principal delas é o atraso na entrega do imóvel, que chega a ser 
previsto em contrato. Há algumas brigas na Justiça que o consumidor pode
 comprar para driblar esses problemas ou diminuir seus danos, incluindo 
simplesmente desistir da compra. Seja por impossibilidade de continuar o
 pagamento, seja por problemas com a construtora, esse direito é 
assegurado.

O advogado fez um levantamento em seu próprio escritório, o Tapai 
Advogados, e concluiu que, em 2010, foram apenas oito processos de 
rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóveis. Em 2013 
houve 39 ações apenas no primeiro semestre.“É um direito líquido e certo
 do consumidor desistir do negócio em qualquer situação, ainda que o 
contrato diga que não”, diz o advogado Marcelo Tapai, que cuida de 
diversas ações referentes a problemas na compra de imóveis. Ele 
acrescenta que a quantia que o consumidor vai receber de volta depende 
do responsável pela desistência – se o próprio consumidor ou a 
construtora.

Os principais motivos, segundo Tapai, são o atraso na obra e problemas 
financeiros dos compradores, que muitas vezes se relacionam ao fato de a
 correção das parcelas, durante a obra, ocorrer pelo INCC, índice 
inflacionário que costuma superar os índices de reajustes salariais.

De acordo com súmulas editadas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo 
(TJ-SP), ao desistir da compra, o consumidor tem direito a receber de 
volta, com correção monetária, a totalidade ou parte do que pagou à 
construtora. Mas muitos contratos vêm com cláusulas desfavoráveis ao 
consumidor e que, segundo Tapai, não têm validade. Veja como funciona em
 cada situação:

Quando o responsável pela desistência é a construtora

Os contratos só costumam garantir o direito de rescisão contratual à 
construtora, em caso de falta de pagamento por parte do consumidor. Mas 
se problemas como o atraso na entrega do imóvel levarem o consumidor à 
desistência, ele tem sim o direito de rescindir o contrato, assegura 
Tapai. Neste caso, deverá receber todo o valor pago corrigido 
monetariamente e em parcela única.

Outro motivo que pode levar o consumidor a querer desistir da compra é a
 entrega de um imóvel diferente do que constava no memorial descritivo. 
Tapai conta de um caso em que um condomínio de casas na região 
metropolitana de São Paulo foi entregue com as unidades trocadas. Assim,
 os consumidores receberam suas casas em lote diferente do que havia 
sido acordado.

Segundo ele, até mesmo um problema que a construtora se comprometa a 
resolver pode ser uma motivação para a desistência. “Se o consumidor 
compra um imóvel e descobre que o terreno está contaminado, ele tem o 
direito de não querer, ainda que a construtora se comprometa a 
descontaminá-lo”, observa o advogado.

Além de receber o valor pago de volta e corrigido, o comprador pode 
ainda pleitear uma indenização por danos morais ou mesmo pelo fato de 
ter tido despesas em função dos problemas provocados pela construtora, 
como o pagamento de um aluguel por mais tempo que o previsto.

Quando o responsável pela desistência é o consumidor

Ainda que a construtora não tenha feito nada de errado, o consumidor tem
 o direito de desistir da compra, no caso de problemas financeiros, por 
exemplo. Nesse caso, porém, a construtora pode reter as quantias 
referentes a despesas administrativas, e devolver apenas parte do que 
foi pago ao consumidor.

De acordo com Tapai, as decisões judiciais nesse sentido têm determinado
 uma retenção de 10% a 15% do montante total pago pelo comprador. Ocorre
 que as construtoras procuram determinar, em contrato, que a desistência
 do consumidor permite que elas retenham de 20% a 30% do valor total do 
imóvel.

“O problema é que o consumidor costuma pagar 30% do valor do imóvel 
durante a construção, para financiar o restante após a entrega. Se a 
construtora puder reter de 20% a 30% do valor total do imóvel, ela 
poderá ficar com a totalidade do que o comprador desembolsou até então”,
 explica Tapai.

Quando o consumidor desiste da compra por conta de seus próprios 
problemas, as empresas costumam tentar de tudo para reter a maior 
quantia possível, diz Tapai. Na opinião dele, o consumidor não deve 
aceitar eventuais acordos sob a ameaça de ter o nome inscrito em 
cadastros de inadimplentes, nem topar receber seu dinheiro de volta em 
parcelas.

Mas o advogado alerta, no entanto, que o consumidor não deve 
simplesmente parar de pagar pelo imóvel se seu intuito é desistir da 
compra, pois ao se tornar inadimplente, perde seus direitos. “A 
construtora deve ser notificada da desistência. Tudo tem que ser 
documentado e autorizado judicialmente, se for o caso”, explica.

“As pessoas não compram imóveis pensando em desistir, e normalmente 
tentam de tudo antes de abrir mão do financiamento do imóvel. Mas as 
pessoas passam por imprevistos”, observa Tapai. Outros motivos que podem
 levar à desistência são a morte ou o desemprego do principal provedor 
da família, a mudança do comprador para outra cidade ou estado e o 
término de um noivado em que o casal já estava pagando o imóvel junto.

E se o imóvel for usado?

Mesmo no caso de um imóvel usado é possível desistir da compra em certas
 situações. Se for constatado um defeito após a vistoria – o chamado 
vício oculto –, o comprador tem um prazo para desistir da compra. É o 
que ocorre, por exemplo, quando se constata uma infiltração grave ou um 
problema estrutural já existente antes da compra e não constatado 
durante a vistoria, provavelmente porque havia sido “maquiado”.

Esse prazo, de acordo com o Código Civil, é de um ano após a constatação
 do vício. Se tiver havido a intermediação de uma imobiliária e for o 
tipo de vício que ela deveria conhecer – ou seja, se ficar provado que a
 imobiliária enganou o comprador – então esse prazo sobe para cinco 
anos. Isso porque, neste último caso, trata-se de uma relação de 
consumo, submetida ao prazo de desistência determinado no Código de 
Defesa do Consumidor.

Se o imóvel não tiver sido financiado, bastará acionar o vendedor e 
torcer para ele ter dinheiro para devolver, com correção monetária. 
Dependendo do tempo decorrido desde a compra, é possível que o vendedor 
não possa mais pagar, o que representa um risco ao destrato.

Já se o imóvel tiver sido financiado, há um risco adicional. A queixa 
continua direcionada ao vendedor, mas a dívida no banco não deixará de 
existir se o comprador desistir da compra. Assim, se o vendedor não 
puder pagar, o comprador não terá como ressarcir o banco. “A menos que o
 banco tenha enviado um especialista para avaliar o imóvel e que a 
constatação tenha sido de que o imóvel estava em condições. Aí até dá 
para tentar brigar com o banco também. Mas a regra geral é que quem 
responde é o antigo proprietário”, afirma Marcelo Tapai.

Se o problema não for muito grave e for possível consertá-lo sem maiores
 transtornos, o comprador pode pedir um abatimento proporcional do 
preço.

Finalmente, se for um problema de construção, a construtora pode ser 
responsabilizada, e nesse caso o prazo é geralmente aquele da vida útil 
da estrutura com defeito. “Se a construtora não existir mais ou não 
puder ser localizada, porém, o vendedor é que deverá responder”, diz 
Tapai.

Fonte: Revista Exame

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