Imóvel na planta é mais barato?
Autor: Corretor Millon | Publicado: 2011-10-16T09:25:00-02:00



Compra e venda


Imóvel na
planta é mais barato?


Um imóvel comprado na planta geralmente custa
de 30% a 40% menos do que um de perfil semelhante na mesma região.


Como são
os pagamentos?


Quem compra imóvel na planta começa a
financiá-lo com a construtora ou com a incorporadora. Essas empresas têm
parceria com bancos para aprovar o crédito futuro (após entrega das chaves).
Essa primeira fase dura de 2 a 3 anos, durante os quais o comprador paga à
empresa para que ela financie a construção.


Durante a construção não há cobrança de juros
sobre as parcelas, pois o produto ainda não foi entregue. O índice de correção
anual de parcelas, valor das chaves e saldo devedor pode ser o INCC (Índice
Nacional de Custos da Construção) ou o CUB (Custos Unitários Básicos de Construção).


Dois meses antes da expedição do Habite-se
(autorização emitida pela prefeitura para a ocupação do imóvel), a construtora
deve entregar ao comprador um processo que deverá ser analisado por uma
instituição financeira, a quem repassará o financiamento.


Nesses 60 dias, o comprador deve conseguir
aprovação do crédito em algum banco. O novo financiamento só sai depois que o
Habite-se for averbado e for feita a especificação de condomínio no Cartório de
Registro de Imóveis.


Algumas construtoras oferecem a possibilidade
de continuar o financiamento no pós-chaves e mantêm o imóvel em nome da empresa
como garantia. Após a entrega das chaves, porém, trocam o indexador geralmente
pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) mais 1% mensais, mas a incidência
de juros não pode ser retroativa, incide apenas sobre o saldo devedor.


A cobrança de juros sobre o valor total,
conhecida como “juros no pé”, é ilegal.


Quanto
pago para pegar as chaves?


É importante prestar atenção no valor que a
construtora pede para entregar as chaves, que chega a ultrapassar 15% do preço
total do imóvel. Se na hora da entrega das chaves o mutuário não tiver essa
quantia, poderá perder o negócio.


E se eu
não conseguir pagar as parcelas?


Se o comprador tiver dificuldades para pagar
as parcelas, poderá rescindir o contrato antes de pegar as chaves e receber até
90% do valor pago. As regras para devolução são descritas no contrato. Outra
possibilidade é negociar com a construtora a troca por outro imóvel da empresa,
de menor valor.


Antes de
comprar, como saber se há queixas contra a construtora?


Busque informações sobre a construtora e a
incorporadora em órgãos de defesa do consumidor, como o Procon-SP, a Proteste, o Ibedec e o Reclame
Aqui para saber se há reclamações e quais foram as
providências tomadas.


O que
devo checar sobre o imóvel?


§&nbsp;
Observe na planta e na maquete a exata localização
da unidade, se é de frente, de fundos, se incide luz;


§&nbsp;
Verifique no Cartório de Registro de Imóveis se
existe o registro da incorporação do empreendimento, ele mostra se o imóvel
está hipotecado, por exemplo;


§&nbsp;
Contate a subprefeitura e
veja se a planta do imóvel foi aprovada e se os dados correspondem ao que foi
oferecido;


§&nbsp;
Cheque atenciosamente o memorial descritivo,
identifique a marca e a qualidade dos materiais e equipamentos.





O que
devo checar antes de assinar contrato?


§&nbsp;
Peça para um advogado analisar as condições
propostas no documento;


§&nbsp;
Confira a data de previsão de entrega, que muitas
vezes começa a ser contada a partir do registro da matrícula;


§&nbsp;
Alguns contratos preveem que a entrega da obra pode
atrasar até 180 dias sem a empresa precisar justificar o atraso ou pagar multa;


§&nbsp;
Exija que o contrato preveja multa à construtora
por atraso na entrega da obra. Em geral, a taxa fica entre 0,5% e 1% do valor
do imóvel por mês;


§&nbsp;
Cobre da construtora o número da matrícula do bem.
Com ele, é possível consultar a documentação do imóvel na prefeitura e saber se
o Habite-se já foi liberado;


§&nbsp;
Verifique o índice de reajuste das parcelas durante
a obra e após a entrega das chaves e se há previsão sobre o que acontece com as
mensalidades em caso de atraso na entrega;


§&nbsp;
Peça para incluir no contrato uma cláusula
rescisória com completa devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos, se
a obra não for entregue na data combinada sem justificativa cabível, como um
grande período de chuvas;


§&nbsp;
Cheque se existe o seguro imobiliário, que garante
a entrega do imóvel no prazo e nas condições acertadas. O seguro deve ser feito
em uma seguradora renomada e sem ligação com o grupo econômico dono da
construtora ou da incorporadora;





O que
devo checar durante a construção?


Verifique o cronograma da obra e acompanhe
seu andamento. Visite o terreno e converse com pessoas envolvidas na obra, como
operários e engenheiros.


O que
fazer se a entrega atrasar?


§&nbsp;
Exija da construtora definição de nova data para a
entrega;


§&nbsp;
Após 180 dias de atraso considerado extensão normal
do prazo, entre em contato com a construtora para negociar a entrega e o
pagamento de multas;


§&nbsp;
Reúna provas de todos os gastos feitos devido ao
atraso, como comprovante de pagamento de aluguel ou expiração do prazo de
montagem de móveis;


§&nbsp;
Se não obtiver resposta da empresa, procure um
órgão de defesa do consumidor ou apoio jurídico. O Procon-SP dá
dez dias para a construtora responder ao comprador;


§&nbsp;
Após o período de construção e possível carência
prevista em contrato, o consumidor pode pleitear a rescisão do contrato com
devolução completa do valor pago reajustado pelo período de pagamento;