Locação - Perguntas e Respostas
Autor: Dr Kleber Secco | Publicado: 2016-06-22T06:51:00-07:00

PERGUNTAS E RESPOSTAS: Locação
LOCAÇÃO

1 - O que é locação de imóvel?
É um contrato no qual uma pessoa (locatário ou inquilino) se compromete a pagar a outra (locador) um aluguel mensal para poder usar um imóvel.

2 - Esse contrato deve ser sempre feito por escrito?
Para maior garantia do locador e do inquilino recomenda-se sempre que o contrato seja feito por escrito, fixando o valor do aluguel, tempo de duração da locação, multa por atraso, reajustes, etc. Mas a lei permite também o contrato de locação verbal (de boca) que é muito menos seguro por não prever por escrito as exatas obrigações das partes. Lembre-se: às vezes, as palavras vão com o vento. Faça sempre tudo por escrito!

3- Quais são os principais deveres do locador?
O locador é quem recebe o aluguel. Seus principais deveres são:
- Entregar o imóvel ao inquilino em boas condições de moradia;
- Garantir que o inquilino use o imóvel sem ser incomodado;
- Fazer as reformas necessárias para que o imóvel continue com condições mínimas de moradia, como por exemplo troca de instalações elétricas e encanamento, conserto de telhado etc.
- Dar ao inquilino recibo do pagamento de aluguel.
- Pagar os impostos e taxas relativas ao imóvel (por exemplo: IPTU), salvo se o inquilino assumir esta obrigação no contrato. Lembre-se que hoje na maioria dos contratos determina-se que o inquilino é o responsável por este pagamento. Confira o seu.
- Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, como por exemplo rateios, fundos de obras, fundo de reserva, obras de pintura de fachada de prédio e reparo de áreas comuns etc.

A taxa de condomínio propriamente dita deve ser paga pelo locatário.

ATENÇÃO: Se o locador descumprir um de seus deveres, o inquilino pode pedir o desfazimento do contrato de aluguel (locação).

4 - Quais são os principais deveres do inquilino?
Inquilino ou locatário é quem paga o aluguel. Seus principais deveres são:
- Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, sob pena de ser despejado;
- Pagar as contas de água, luz e telefone;
- Pagar o condomínio;
- Utilizar o imóvel conforme acertado com o locador, ou seja, se alugou para morar, o inquilino não pode instalar um comércio no local;
- No final do contrato, devolver o imóvel do mesmo jeito que recebeu;
- Comunicar a ocorrência de danos ou defeitos no imóvel que ao locador compete consertar (vazamento de canos, curto-circuitos na rede elétrica etc);
- Consertar tudo o que ele e os demais moradores quebraram no imóvel;
- Não modificar a forma interna e externa do imóvel sem a prévia concordância por escrito do locador, como por exemplo, derrubar paredes para aumentar cômodos e mudar a cor da casa ou apartamento.

5 - O que acontece se o inquilino não pagar o aluguel?
Conforme já visto, é dever do inquilino pagar o aluguel em dia. Se não fizer isso, o locador pode procurar a justiça para pedir a DECRETAÇÃO DO DESPEJO. Este processo é rápido e simples, e faz com que o inquilino saia do imóvel mesmo que não queira (despejo forçado).
Além disso, ele é obrigado pelo juiz ao pagamento de todos os aluguéis em atraso com juros, multa e correção monetária. Assim, sempre que houver atraso, procure rapidamente o locador para tentar fazer um acordo de parcelamento da dívida e evitar o despejo. E se receber um aviso de despejo da justiça, procure imediatamente um advogado para ser orientado.

6 - É possível pagar a dívida para não ter que sair do imóvel mesmo após o locador ter pedido ao juiz a decretação do despejo?
SIM. A lei permite que o inquilino, logo que for chamado para o processo, pague a dívida cobrada para evitar o despejo. Mas o pagamento deve ser feito sempre à vista e por intermédio de um advogado.

7 - E se o locador “sumiu” ou não quiser receber o aluguel?
Pagar o aluguel não é apenas uma obrigação do inquilino, mas também um direito. No caso de recusa do locador em receber o aluguel, o inquilino deve procurar imediatamente um advogado para fazer o depósito em juízo e, assim, evitar um pedido de despejo. A ação se chama “consignação em pagamento” e precisa de testemunhas para provar a recusa do recebimento do aluguel ou o “sumiço” do locador.

8 - Como inquilino, eu posso alugar, ceder ou emprestar o imóvel a outras pessoas?
A lei permite a cessão, sublocação e o empréstimo do imóvel. Entretanto, você deve antes perguntar ao dono do imóvel se ele autoriza e pegar sua concordância por escrito, sob pena de ser despejado do imóvel.

9 - O inquilino tem direito de ser reembolsado dos reparos indispensáveis que fizer no imóvel? E os reparos úteis?
Desde que o contrato nada fale em contrário, os reparos indispensáveis e emergentes realizados pelo inquilino no imóvel (por ex: conserto de encanamento e instalações elétricas), desde que não causados por ele, deverão ser reembolsados pelo locador mesmo que ele não autorize. Afinal, tais despesas são de responsabilidade do dono do imóvel e não do locatário. Já os reparos úteis, que tenham por objetivo melhorar a utilização do imóvel (ex: colocação de piso e azulejos), a AUTORIZAÇÃO POR ESCRITO do locador é indispensável para que depois o inquilino peça reembolso. Caso contrário, o locatário pode não receber nada. Nas duas hipóteses, caso seja reconhecido o direito de indenização, o inquilino não poderá ser retirado do imóvel enquanto não for reembolsado. A lei chama isso de “direito de retenção por benfeitorias”.

10 - O que acontece se o prazo do contrato acabar e o inquilino não sair do imóvel?
Se o contrato tiver prazo de duração igual ou superior a 30 meses, ele terminará assim que tempo da locação tiver sido completado, devendo o locador enviar ao inquilino aviso escrito solicitando a desocupação do imóvel. Se ele não mandar o aviso e o locatário continuar morando no imóvel por mais de 30 dias, o contrato será prorrogado por prazo indeterminado. Se o contrato tiver prazo de duração menor que 30 meses, a prorrogação por prazo indeterminado é automática.


11 - Posso sair do imóvel antes do fim do prazo de duração do contrato de locação? Se sair, terei que pagar multa?
Os contratos de locação por escrito são, em regra, feitos com prazo certo de duração. Se por exemplo o contrato tinha validade de 12 meses, é obrigação do inquilino morar no imóvel durante os 12 meses e pagar os aluguéis correspondentes. Todavia, se o inquilino quiser, ele pode sair antes do fim do contrato. Mas terá que pagar ao locador uma multa proporcional ao tempo que falta até o fim do contrato. Assim, por exemplo, se um contrato tem prazo de duração de 12 meses e o inquilino resolve desocupar o imóvel em 6 meses (metade do tempo), a multa é reduzida pela metade. Para ser cobrada, esta multa deve estar prevista no contrato.

12 - E se o prazo do contrato já passou e eu continuar morando no imóvel, posso desocupá-lo a qualquer tempo sem pagar multa?
Nesses casos, o inquilino pode desocupar o imóvel sem pagar multa desde que avise o locador por escrito com antecedência mínima de trinta dias. Se não fizer isso, terá que pagar o valor correspondente a um mês de aluguel e demais encargos (condomínio, contas de água e luz etc).

13 - Se o locador colocar o imóvel à venda durante a locação, o inquilino tem direito de preferência?
SIM. Se o locador resolver vender o imóvel, deve obrigatoriamente oferecê-lo ao inquilino, notificando-o para que no prazo de 30 dias informe se deseja ou não comprar o imóvel. Na notificação deverá constar, dentre outras informações, o valor de venda do imóvel. Se nesses trinta dias o inquilino não se manifestar, ele perde o direito de preferência.

14 - Quais são os tipos de garantia que o locador pode exigir do inquilino para fazer um contrato de locação?
Quando se faz um contrato de locação, é comum que o locador exija do inquilino uma garantia para o caso de não pagamento do aluguel. A lei prevê três tipos de garantia: fiança, caução e seguro-fiança locatícia.
A caução constitui a entrega de um bem ou determinada quantia em dinheiro ao locador. O exemplo mais comum é o depósito em dinheiro de três meses de aluguel que no final do contrato deve ser devolvido com correção monetária ao inquilino, desde que ele tenha cumprido em dia sua obrigação de pagar o aluguel e demais encargos. Na fiança, uma terceira pessoa se obriga a cumprir a obrigação de pagar o aluguel e demais encargos caso o inquilino não a cumpra. No seguro-fiança, uma seguradora se obriga a pagar ao locador os aluguéis que o inquilino deixar de pagar. Quem contrata o seguro é o inquilino em favor do locador.

16 - O locador pode exigir mais de uma garantia do inquilino?
Não, ele pode exigir apenas uma das três garantias acima mencionadas. Exigir mais de uma garantia é crime.

17 - É verdade que a casa do fiador pode ser vendida pelo juiz para pagamento de dívida do inquilino mesmo se for seu único imóvel onde reside com sua família?
SIM, pois a lei não considera a moradia do fiador como bem de família, podendo ser penhorada e vendida pelo juiz para pagamento de dívida do inquilino. Portanto, pense muito bem antes de aceitar o encargo de fiador, pois você pode perder sua casa para pagamento de uma dívida que nem é sua. Se o fiador pagar a dívida, ele pode cobrar o que gastou do inquilino.

18 - É preciso fazer um outro contrato quando um casal se separa e quem fica no imóvel é o esposo(a) ou companheiro(a) que não assinou o contrato de locação?
Não. Nos casos de separação, o contrato passa automaticamente para a responsabilidade do companheiro ou cônjuge que permanecer no imóvel, que deverá avisar por escrito o locador do ocorrido....

Fonte: http://giselearantesadvogada.blogspot.com.br