ALUGUEL DE IMÓVEIS - Dicas Cartilha do Proprietário e do Inquilino
Autor: Antonio Severini | Publicado: 2012-01-12T10:53:00-08:00


   

  
   
DICAS



Locação de imóveis: 



Saiba os principais direitos e deveres   do locador e do locatário à luz da Lei do Inquilinato







Cartilha do Proprietário e do Inquilino
  
   

  
     
   
Saber onde começa e termina o   direito do outro é fundamental. Mas conhecer os seus deveres, também. Fique   por dentro das leis, sendo dono ou não do imóvel.

Quem paga o conserto do   encanamento estourado: o proprietário ou o inquilino? Em que casos o locador   pode pedir de volta o bem alugado? Se você tem dúvidas como estas, o melhor é   consultar as leis antes de assinar qualquer contrato de locação. 

Arrumar o encanamento de água   ou gás, por exemplo - quando se trata de lei -, é o mesmo que fazer uma   benfeitoria necessária. Trocando em miúdos: reparo considerado fundamental   para impedir a deterioração do imóvel.


Portanto, se você é   proprietário de um imóvel que necessita de consertos desse tipo, tem o dever   de indenizar o inquilino pelos gastos correspondentes. Já se é o inquilino,   tem o direito de não devolver o imóvel até que sejam restituídos os valores   referentes à obra. 

Mas se a situação for outra:   você é o inquilino e o locador pediu o imóvel alugado. Nesse caso, saiba que   o proprietário pode solicitar a devolução, mas, apenas em situações   específicas. 

Quer saber mais? Então leia   abaixo todos os direitos e deveres de cada uma das partes envolvidas em um   contrato de locação. Uma dica: preste atenção nas terminologias e explicações   contidas nos quadros.

O Que fazer Quando o Assunto é Dinheiro

&nbsp;Direitos do Locador

Negociar para que o IPTU   (Imposto Predial Territorial) urbano e seguro contra fogo sejam pagos pelo   inquilino. Reajustar o aluguel do imóvel após um ano de locação.

Não indenizar o inquilino: por benfeitorias úteis feitas sem autorização por   escrito do locador; por benfeitorias voluntuárias,   ou por qualquer benfeitoria, caso o   contrato tenha cláusula de renúncia do locatário ao direito de retenção ou de indenização.·.

Promover ação de despejo por   falta de pagamento se o locatário deixar de pagar o aluguel ou qualquer outro   encargo de sua responsabilidade
Exigir do locatário o pagamento dos encargos e despesas   condominiais ordinárias.

Deveres do Locador

Indenizar o inquilino em caso   de benfeitorias necessárias.
Responder pelos vícios ocultos do   imóvel locado que existam desde período anterior à locação. Fornecer ao   locatário recibo que discrimine detalhadamente todas as quantias pagas por   ele.

Pagar todas e quaisquer taxas   ou despesas de intermediação, administração, publicidade, elaboração de   contrato ou renovação, pesquisas de idoneidade do locatário e do fiador.

Estar em dia com o IPTU e   seguro contra fogo, caso o contrato não estipule a quem cabem tais   obrigações. Pagar todas as despesas   extraordinárias de condomínio.

Jamais cobrar antecipadamente o   aluguel. Exceções: se for locação para temporada,   caso o contrato não previr qualquer garantia ou se a mesma se extinguiu e não   foi substituída.

Dar preferência ao locatário   caso coloque o imóvel à venda.

Direito de Locatário

Exigir que o locador responda   pelos vícios ocultos do   imóvel locado.
Negociar uma carência para o pagamento do aluguel caso o imóvel necessite de   obras ou outras medidas para que tenha condições de ser habitado ou atender   ao fim a que se destina.

Requerer recibos que   discriminem todos os valores pagos. Negociar para que o locador pague IPTU e   seguro contra fogo. Exigir que o locador exiba todos os comprovantes de   despesas, taxas, impostos e serviços que lhe estão sendo cobrados juntamente   com o aluguel.

Caso o imóvel for colocado à   venda, o inquilino tem preferência para adquiri-lo, nas mesmas condições que   estiver sendo ofertado ou negociado a terceiros.

Não devolver o imóvel até que   seja indenizado por ter realizado: benfeitorias   necessárias ou benfeitorias úteis   feitas com autorização prévia e por escrito do locador. Exceção: caso o   contrato dite o contrário. Devolver o imóvel durante o prazo de vigência da   locação, desde que pague a multa contratual.

Não pagar multa por deixar o   imóvel antes de terminar o prazo de locação, caso o seu empregador o   transfira para outra localidade. Detalhe: o proprietário do imóvel deve ser   avisado com 30 dias de antecedência.

Se o locador considerar ação de   despejo por falta de pagamento, o inquilino terá o direito de depositar,   judicialmente, o valor total devido e continuar no imóvel. Importante: o   locatário será obrigado a desocupar o imóvel caso faça isso por três vezes,   no mesmo ano.

Deveres do Locatário

Avisar o locador com 30 dias de   antecedência e pagar a multa contratual,   se precisar deixar o imóvel antes do prazo de vigência previsto no contrato.   Exceção: quando for transferido de cidade por seu empregador.

Pagar pontualmente o aluguel. Responsabilizar-se   por todas as despesas condominiais ordinárias.   Pagar IPTU, seguro contra fogo e demais encargos, caso o contrato preveja   como suas tais obrigações. Providenciar e pagar pelas reparações dos danos   que causou ao imóvel ou às suas instalações.


Responsabilizar-se   pelo imóvel e pelas obrigações de locatário até a entrega das chaves ao   locador. Entregar ao locador todas as correspondências que contenham documentação fiscal, administrativa ou tributária,   sobre o imóvel. Não sublocar o imóvel,   a não ser que o contrato autorize essa conduta.




Contrato de Locação; Regras a Serem Cumpridas.

Direitos   do Locador
Vender o imóvel enquanto vigora o contrato de locação.

Promover ação de despejo por   necessidade de obras urgentes determinadas pelo Poder Público, por mútuo   acordo ou ainda nos casos em que o inquilino não cumprir o contrato   estabelecido.

Reaver o imóvel quando o   contrato for firmado por prazo igual ou superior a 30 meses e a locação for   prorrogada por prazo indeterminado.

Nos contratos com prazo de   locação inferior a 30 meses e que foram prorrogados automaticamente por prazo   indeterminado, o locador poderá retomar o imóvel: se o contrato de trabalho vinculado à locação for   extinto, para uso próprio do cônjuge ou companheiro, para uso residencial de   ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio, para   demolição ou edificação aprovada ou exigida pelos órgãos públicos, para   realização de obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.

Detalhar as condições do imóvel   ao ser entregue e os bens que estão nele. Atenção: antes da elaboração do documento,   é recomendável que locador e locatário vistoriem o imóvel.

Deveres do Locador
Entregar o imóvel ao locatário   em perfeitas condições de habitabilidade, ou de atender à sua destinação.   Exceção: se constar no contrato que o inquilino aceita o imóvel nas condições   em que ele se encontra.

Fornecer ao inquilino uma   descrição detalhada do imóvel e do estado em que está apontando eventuais   defeitos existentes.

Nos contratos por prazo   determinado, o locador não pode reaver o imóvel durante o prazo inicial de   vigência. Exceção: por motivo de falta de pagamento de aluguel ou qualquer   outro encargo, necessidade de obras urgentes determinadas pelo Poder Público,   por mútuo acordo ou se o contrato não for cumprido pelo inquilino.

Direito do Locatário
Requerer uma descrição minuciosa do imóvel e de todos os eventuais defeitos   existentes, para que não seja obrigado a repará-los. Exigir que conste no   contrato uma cláusula de vigência do mesmo no caso de venda do imóvel a   terceiros.

Registrar o contrato de locação   no cartório de registro de imóveis competente, a fim de que o documento seja   respeitado por eventual terceiro comprador.

Desde que o contrato esteja   prorrogado por tempo indeterminado, o locatário poderá desocupar o imóvel   avisando o proprietário por escrito, com no mínimo 30 dias de antecedência,   sem ter de pagar multa.

Deveres do Locatário
Se o contrato for firmado por prazo igual ou superior a 30 meses, a locação   prorrogada por prazo indeterminado e o locador pedir o imóvel, o inquilino   tem o dever de devolvê-lo.


Nos   contratos com prazo de locação inferior a 30 meses e que foram prorrogados   automaticamente por tempo indeterminado, o locatário deverá ceder o imóvel:   caso termine o contrato de trabalho feito pelo locador, para uso próprio, do   cônjuge ou companheiro, para uso residencial de ascendente ou descendente do   locador que não disponha de imóvel residencial próprio, para demolição ou   edificação aprovada ou exigida pelos órgãos públicos, para realização de   obras aprovadas que aumentem a área construída em 20%, no mínimo.




Fique de Olho nas   Garantias

Direitos do Locador
Exigir do locatário qualquer uma das garantias locatícias previstas em lei: fiança, caução   ou seguro de fiança locatícia.

Reclamar a substituição do   fiador ou da modalidade da garantia: caso esse tenha falecido ou se tornado fiador insolvente; tenha seus imóveis alienados   ou bens gravados de ônus; não   comunique seu novo endereço ou ainda se a locação se prorrogar por tempo   indeterminado, sendo a fiança ajustada   por prazo certo.

Requerer antecipadamente o   pagamento do aluguel e encargos se a locação não estiver assegurada por uma   das garantias locatícias.

Deveres do Locador
Pedir apenas uma modalidade de garantia pela locação.

Direitos do   Locatário
Se a garantia da locação tiver sido um depósito em dinheiro, o inquilino   poderá receber a quantia de volta no final da locação, descontados as   pendências ou aluguéis em atraso e corrigidos pelo índice da caderneta de   poupança.


Deveres do Locatário
Apresentar um fiador idôneo, seguro-fiança   ou caução como garantia pela locação.
Seguro-fiança ou seguro de fiança locatícia - garantia prevista em contrato e   dada por uma seguradora. O prêmio é pago pelo inquilino. 




Sobre o Uso do   Imóvel...

Direitos   do Locador
Vistoriar o imóvel alugado, desde que a visita seja agendada com o locatário.

Deveres do Locador
Garantir ao inquilino o uso pacífico do imóvel durante todo o período da   locação.

Direito do Locatário
Exigir que o imóvel esteja em condições habitáveis ou que atenda ao fim a que   se destina. Requerer do locador todas as providências necessárias para   garantir o uso pacífico do imóvel locado.

Deveres do Locatário
Usar regularmente o imóvel locado e não desviá-lo de sua destinação,   tratando-o como se lhe pertencesse. Devolver o imóvel no final da locação no   mesmo estado em que o recebeu, salvo as deteriorações causadas pelo desgaste   natural.·.

Comunicar imediatamente o   locador sobre qualquer dano ou defeito do imóvel e também sobre qualquer   perturbação de terceiros.

Solicitar por escrito o   consentimento do locador para a realização de qualquer reforma no imóvel. Permitir   a vistoria do imóvel, desde que previamente agendada.







Espero que você tenha considerado este boletim informativo como uma experiência de aprendizado interessante. Obrigado...




Ricardo Severini - Creci MGF 0024655

Andréa Severini - Creci MGF 0024652

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Severini Properties – Consultoria Imobiliária – Creci 2891 J

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ricardo@severiniproperties.com

andrea@severiniproperties.com






























Andréa   Severini, formada em administração de empresa, bilíngue, já trabalhou   para grandes empresas na área de marketing internacionalmente. 



Através   de suas inúmeras viagens desenvolveu uma verdadeira paixão por arquitetura,   decoração e principalmente propriedades. 



A sua   imobiliária é reconhecida sempre a oferecer aos seus clientes o imóvel de   seus sonhos. Andréa trabalha com seu irmão e parceiro Ricardo Severini em   realizar este objetivo.







Ricardo   Severini, formado em Comercio Exterior, bilíngue, já trabalhou para   grandes empresas na área de “Real   Estate” (imóveis) internacionalmente.   



Através   de seus inúmeros trabalhos no exterior, em mais de 33 países com quem já   trabalhou e visitou Ricardo já ganhou vários prêmios no exterior como melhor   diretor de vendas para o Caribe, Florida, e Itália. 



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