Investindo em Imóveis
Autor: Elias Jasmim | Publicado: 2012-03-03T19:36:00-03:00



Na hora de investir em imóveis, você precisa analisar se tem como objetivo obter renda com aluguéis, ou se sua intenção é ganhar com a valorização da propriedade. Isso porque, dependendo do seu objetivo, a escolha do imóvel vai ser distinta. 



Para quem quer obter renda com aluguéis, o melhor é optar por imóveis menores, de até dois cômodos, cuja locação é mais fácil.



Como o aluguel destes imóveis é menor, o prazo médio de espera para locação é de cerca de 30 dias, o que garante que você não terá que arcar por muito tempo com os custos de manutenção da propriedade, assim como taxas e impostos. Este mercado é alimentado pelo déficit habitacional brasileiro, ou seja, pelo fato de que faltam cerca de 6 milhões de residências no País.


Esta seria a explicação por trás da diferença de retorno de aluguel entre imóveis de pequeno porte e os de maior porte. Enquanto o aluguel de imóveis voltados para as classes C e D pode chegar a 1,5% do valor da propriedade, nos imóveis de alto padrão voltados para a classe A e B ele não passa de 0,5%. Entre os imóveis comerciais a diferença é menor, e o retorno varia entre 1% e 1,3%.

Como era de se esperar esses valores servem de indicação, mas podem variar muito dependendo da localização do imóvel. Exatamente por isso, antes de decidir o tipo de imóvel no qual pretende investir é importante que o comprador analise o tipo de retorno em termos de aluguel, sobretudo, que esse imóvel pode ter. Para isso basta fazer uma pesquisa com imobiliárias da região.

No que se refere ao potencial de valorização do imóvel, esse tipo de análise é mais difícil, mas o que se constata é que os imóveis mais novos, os de alto padrão e os terrenos podem ter uma valorização maior.



O&nbsp; que observar na hora de comprar um imóvel



Quando você adquire um tênis ou uma camisa, pode se dar ao luxo de efetuar uma compra despreocupada, sem uma análise criteriosa. Na pior das hipóteses, você perderá alguns trocados. Por outro lado, escolhas mal &nbsp;feitas no mercado de imóveis podem significar muita dor de cabeça e altas somas perdidas. Por isso, é preciso muita cautela antes de entrar&nbsp; nesse tipo de investimento.

Como investidor, você precisa buscar alternativas que proporcionem os melhores rendimentos. Sem a intenção de esgotar o assunto, cuja natureza consideramos de muita complexidade, sugerimos considerar, dentre outros, os seguintes aspectos ao adquirir um imóvel visando um retorno financeiro:

Ø&nbsp; a localização de um imóvel é essencial, pois isso é uma condição que você jamais poderá modificar. Imóveis residenciais devem estar próximos de praias, praças bem cuidadas, parques, escolas, universidades, shoppings, metrôs e boas linhas de ônibus. E devem estar longe de indústrias poluentes, linhas de trem, boates e bares barulhentos, rotas de aviões, favelas etc.



Ø&nbsp; &nbsp;quando se diz que uma determinada região é muito valorizada, entenda que ela já se valorizou bastante. Não há garantias de que ela continue se valorizando. Lembre-se que quando você investe, está apostando no futuro e não no passado;



Ø&nbsp; procure descobrir áreas com maior potencial de valorização, sobretudo quando estiver adquirindo um terreno. Uma boa dica é consultar o Plano Diretor elaborado pela Prefeitura, o qual dá boas sinalizações sobre o futuro da cidade;



Ø&nbsp; nos imóveis na planta, nunca deixe de avaliar a situação financeira da construtora e sua tradição em termos de qualidade e de pontualidade;



Ø&nbsp; nos imóveis em construção, negocie no sentido de pagar a menor parcela possível do imóvel durante a construção, deixando para quitar o maior percentual na entrega das chaves, já que a correção do saldo devedor (INCC), durante a obra, é bem inferior aos ganhos que você pode obter se tiver seu dinheiro aplicado no mercado financeiro. E também por ser mais fácil se desfazer do imóvel, caso você decida por isso;



Ø&nbsp; converse com as pessoas que têm imóvel no edifício ou na vizinhança que você está pesquisando, para obter informações a respeito. As pessoas que pagam aluguel costumam ser mais sinceras ao prestar esse tipo de informação;



Ø&nbsp; procure vislumbrar as possíveis modificações que possam ocorrer no ambiente próximo ao imóvel, tais como: a visão poderá ser prejudicada com a construção de outros imóveis? Existe a possibilidade de se construir um viaduto em frente ao prédio? O imóvel poderá, no futuro, vir a estar na rota de aviões? etc. 



Ø&nbsp; ao comprar um imóvel, leve em conta a sua futura depreciação. As casas costumam depreciar-se menos que os apartamentos. O principal motivo é que ficam em cima de um terreno que não se deprecia. Com o tempo você poderá ter uma velha casa em cima de um terreno muito valorizado;



Ø&nbsp; na hora de comprar, controle sua emoção ou ela vai dominar você. Lembre-se que você está fazendo um investimento. Se por acaso a transação não se concretizar em função da não aceitação do preço ofertado, definido em sua análise para o investimento, não se desespere, pois novas oportunidades surgirão, muitas vezes até mais vantajosas; 





Ø&nbsp; evite comprar imóveis em empreendimentos com taxas de condomínio muito elevadas, pois isso implicará na redução do valor do aluguel que você pretende auferir;



Ø&nbsp; é sempre prudente buscar a assessoria de um bom corretor e um advogado para analisar a documentação do imóvel a ser adquirido.





Custos de Aquisição de um Imóvel

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Isso é uma coisa que você não poderá deixar de computar no preço de um imóvel que 

estiver adquirindo, pois eles são bastante significativos. Além dos custos de cartórios

com escritura e registro, os quais variam em função do valor do imóvel, você ainda tem 

que arcar com 2% de ITBI sobre o valor da compra e, se o imóvel estiver em área da

marinha, mais 5% de laudêmio, que é uma taxa a ser paga à União, quando da escritura

do imóvel﻿.



Custos na Venda



- imposto de renda à alíquota de 15% incidente sobre o lucro: diferença entre o preço de aquisição e de venda;



- corretagem em torno de 5%, caso haja a intermediação de algum corretor.