O Código de Proteção e  Defesa do Consumidor incide sobre contratos de administração imobiliária
Autor: Tânia M. Silveira | Publicado: 2013-05-23T04:47:00-07:00





Acompanhando o voto do relator, ministro Villas Bôas Cueva, a Terceira
Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu que o Código de Defesa do
Consumidor (CDC) incide nos contratos de administração imobiliária, pois o
proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus
interesses é, de fato, destinatário final do serviço prestado, o que revela sua
condição de consumidor. 


No caso julgado, a empresa imobiliária questionou decisão do Tribunal de
Justiça do Paraná, sustentando que o proprietário que contrata imobiliária para
administrar seu imóvel não se enquadra no conceito de consumidor, por não ser o
destinatário final econômico do serviço prestado. A ação discutiu a natureza
abusiva de cláusula estabelecida em contrato de adesão. 


Em seu voto, o relator admitiu que os conceitos de consumidor e de
fornecedor, mesmo depois de passados mais de 20 anos da edição do CDC (Lei
8.078/90), ainda provocam divergências e dúvidas quanto ao alcance da relação
jurídica estabelecida entre as partes. 


“Saber se o destinatário final de um produto ou serviço se enquadra no
conceito de consumidor é compreender, além da sua destinação, se a relação
jurídica estabelecida é marcada pela vulnerabilidade da pessoa física ou jurídica
que adquire ou contrata produto ou serviço diante do seu fornecedor”, ressaltou
o ministro em seu voto. 


De acordo com o relator, o contrato de administração imobiliária possui
natureza jurídica complexa, na qual convivem características de diversas modalidades
contratuais típicas, como corretagem, agenciamento, administração e mandato,
não se confundindo com a locação imobiliária. 


Relações distintas: Para Villas Bôas Cueva, são duas relações jurídicas
distintas: a de prestação de serviços, estabelecida com o proprietário de um ou
mais imóveis, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como
intermediária de um contrato de locação. Assim, a prestação de serviços é uma
relação autônoma, que pode até não ter como objetivo a locação daquela
edificação. 


Segundo o relator, normalmente, mas não sempre, a administração
imobiliária envolve a divulgação, a corretagem e a própria administração do
imóvel com vistas à futura locação. Sendo assim, o dono do imóvel ocupa a
posição de destinatário final econômico do serviço, pois remunera a _expertise_
da contratada e o _know-how_ oferecido em benefício próprio. Não se trata
propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem. 


Citando doutrina e precedentes, o ministro enfatizou que, além da
locação do imóvel, a atividade imobiliária também pode se resumir no
cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou
apenas na conservação do bem, na sua manutenção e até mesmo, em casos extremos,
em simples exercício da posse, presente uma eventual impossibilidade do próprio
dono. 


A Turma entendeu que, diante de tal abrangência, somente circunstâncias
muito peculiares e especiais seriam capazes de afastar a vulnerabilidade do
contratante e justificar a não aplicação do CDC nesses casos, seja porque o
contrato firmado é de adesão, seja porque é uma atividade complexa e
especializada, seja porque os mercados se comportam de forma diferenciada e
específica em cada lugar e período. 


“Portanto, sob qualquer ângulo que se examine a questão, parece evidente
que o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus
interesses é, de fato, destinatário final fático e também econômico do serviço
prestado, revelando a sua inegável condição de consumidor”, concluiu o relator.
&nbsp;Por Superior Tribunal de Justiça
(STJ) (Notas) em Quarta, 22 de maio de 2013 às 08:46


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