Rápidas questões a respeito da Locação
Autor: Sidimar Jr. | Publicado: 2013-10-03T18:57:00-03:00








Rápidas questões a respeito da Locação, para entender um pouco sobre o assunto:


1 – locação? O que seria?

Seria um contrato onde uma parte, o
inquilino (locatário) se compromete a pagar uma um valor, o aluguel, geralmente
de forma mensal, para poder utilizar determinado bem imóvel de propriedade do
locador (a outra parte).



2 – contrato somente escrito?

A lei permite contrato verbal, e
prorrogação tácita (seja o contrato inicial escrito ou não), porem,
recomenda-se que seja tudo documentado para evitar futuros problemas.



3 – prazo mínimo/término do
prazo/devolução antes do prazo, como fica?

A lei não prevê prazo mínimo, mas,
para locações residenciais, estabeleceu restrições para contrato com prazo menor
do que 30 (trinta) meses. Em tratando-se de locação residencial podemos
observar qualquer prazo, respeitada a outorga uxória (ou caso entenda não
superada a questão a outorga/vênia marital também), que seria a autorização do
esposo/esposa. Terminado o prazo do contrato, que tiver duração de menos de 30
meses, o mesmo se tornaria por prazo indeterminado (art 47 da lei de locação),
caso uma das partes queira rescindi-lo deve comunicar à outra com antecedência
mínima de 30 dias. &nbsp;Se o contrato tiver
mais de 30 meses de duração, o contrato terminaria, (embora a lei não julgue
necessária recomenda-se o locador comunicar o locatário da finalização do
mesmo.), se o locatário continuar no imóvel por mais 30 dias sem oposição do
locador, o contrato se presumiria prorrogado. (Art. 46 da lei de locação)

Antes de terminado o prazo o locador,
em regra, não poderia reaver o imóvel (com exceções na lei). O locatário
devolvendo o imóvel antes do prazo contratual terminar, teria que arcar com
multa (caso estipulada em contrato), de forma proporcional ao que ainda falta
para término do mesmo.




4 – Deveres do locador:

Exposto no art. 22 da lei de locação:

&nbsp;&nbsp;&nbsp; Art. 22. O locador é obrigado a:

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; I - entregar ao
locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; II - garantir, durante
o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; III - manter, durante a
locação, a forma e o destino do imóvel;

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; IV - responder pelos
vícios ou defeitos anteriores à locação;

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; V - fornecer ao
locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando
de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; VI - fornecer ao
locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a
quitação genérica;

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; VII - pagar as taxas de
administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas
as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu
fiador;

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; VIII - pagar os
impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que
incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em
contrário no contrato;

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; IX - exibir ao
locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam
sendo exigidas;

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; X - pagar as despesas
extraordinárias de condomínio.

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Parágrafo único. Por
despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram
aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; a) obras de reformas ou
acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; b) pintura das
fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias
externas;

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; c) obras destinadas a
repor as condições de habitabilidade do edifício;

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; d) indenizações
trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data
anterior ao início da locação;

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; e) instalação de
equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de
esporte e de lazer;

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; f) despesas de
decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; g) constituição de
fundo de reserva.



5&nbsp;
- Deveres do locatário:

Exposto no art. 23 da lei de locação:
&nbsp;Art. 23. O locatário é obrigado a:
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou
contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto
dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não
tiver sido indicado no contrato;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
II - servir&nbsp;-&nbsp;se do imóvel para o uso convencionado
ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina,
devendo tratá&nbsp;-&nbsp;lo com o mesmo cuidado como se fosse
seu;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as
deteriorações decorrentes do seu uso normal;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer
dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações
de terceiros;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas
instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou
prepostos;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento
prévio e por escrito do locador;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e
encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de
autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e
esgoto;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante
combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e
examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à
administração respectiva, especialmente:
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos
empregados do condomínio;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos,
elétricos, mecânicos e de segurança, de uso&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; comum;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum
destinados à prática de esportes e lazer;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas
coletivas;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de
uso comum;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início
da locação;
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou
complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se
referentes a período anterior ao início da locação.
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo
anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal,
podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade
da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas
referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.



6 – em caso de venda do imóvel na
vigência do contrato de locação?

Deve ser notificado o locatário sobre
a venda do imóvel e exposto o direito de preferência do locatário na compra do
mesmo (havendo meios para suprir o valor venal, inclusive, oferecido por
terceiros, podendo acionar a justiça caso esse direito não seja respeitado).
Não sendo adquirido pelo locatário, o novo proprietário tem 90 dias para
comunicar o locatário da não continuidade do contrato (pode ser continuado
tacitamente) – fazer interpretação inversa caso seja o locatário que queira
desocupar o imóvel (pois houve resilição unilateral do contrato no momento da
venda, se levarmos ao pé-da-letra, e não há contrato especificamente com o novo
proprietário).



7 – preciso aguardar algum prazo a partir do vencimento do
aluguel para entrar com a ação de despejo?

Não precisa. O locador pode propor a ação de despejo no dia
seguinte ao atraso. Portanto, não há prazo mínimo, ou máximo (observar a
prescrição) para tal ação. (exposto no art. 9°, inciso III da Lei
8.245/91).



8 – Penas para inadimplemento do
aluguel

Se inadimplente, pode sofrer contra si
ação de DESPEJO, que é rápida, simples e eficaz, além de ter que pagar aluguéis
atrasados (com juros, multa e correção monetária). Pode haver acordo para
parcelamento.



9&nbsp;- posso sanar a dívida para não
ter que sair do imóvel mesmo após o locador ter ingressado com ação de despejo?

Pode. Através da Purgação de mora. Uma
faculdade do inquilino pagar o aluguel, apesar da propositura da ação, para
evitar seu despejo. Não purgando a mora, teoricamente seria necessário outra
ação para receber os valores. (verificar o caso concreto)



10&nbsp;- Quais tipos de garantia que
o locador pode exigir do inquilino? Poderia haver mais alguma garantia?

A lei prevê três tipos de garantia:
fiança, caução e seguro-fiança locatícia.

A caução - &nbsp;a entrega de um bem ou determinada quantia em
dinheiro ao locador

A fiança - uma terceira pessoa se
obriga a cumprir a obrigação e demais encargos caso o locatário não a cumpra. 

O seguro-fiança – seguradora (qualquer)
se obriga a pagar ao locador os aluguéis que o locatário não arcar. (o seguro é
contratado pelo inquilino em favor do locador).

Somente pode exigir uma das três
acima, mais de uma garantia exigida seria crime.



11&nbsp;– o fiador pode perder sua
casa (bem de família) para arcar com a dívida do inquilino?

Em tese sim, pois a lei não
consideraria a moradia do fiador como bem-de-família. Se o fiador pagar a
dívida ele pode cobrar o que gastou do inquilino.



12&nbsp;– locador não aparece para
receber aluguel.

O inquilino deve procurar um advogado
para fazer o depósito em juízo, evitando o despejo, via ação de consignação em
pagamento. Necessário testemunhas para provar recusa do recebimento ou sumiço
do locador.



13&nbsp;– pose sempre haver
sublocação?

A lei permite a cessão, sublocação e o
empréstimo do imóvel. Entretanto necessário autorização (preferência por
escrito) do locador para evitar despejo.



14&nbsp;– quanto a benfeitorias úteis
e benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino?

Caso não seja estipulado em contrato, as
benfeitorias necessárias realizadas pelo inquilino no imóvel (por ex: instalações
elétricas, encanamento, estrutura do teto etc.), caso não causadas por ele,
deverão ser reembolsados pelo locador mesmo sem autorização. Já as benfeitorias
úteis, para melhora do imóvel (ex: pintura, troca de piso, de telhas etc.), a
autorização (por escrito para resguardar melhor) do locador é indispensável
para que depois o inquilino peça reembolso, sob pena do locatário poder não
receber. Em ambos os casos, se reconhecido o direito de indenização, o locatário
não poderá ser retirado do imóvel enquanto não for reembolsado devido ao “direito
de retenção por benfeitorias” previsto legalmente.



15&nbsp;– Precisa-se de novo contrato,
na separação de cônjuges, onde o que permanece não consta no contrato de
locação.

A obrigação passa para o cônjuge que
permanecer, devendo comunicar o locador, não sendo necessário novo contrato
como regra geral.



&nbsp;Essas são apenas algumas questões para adentrar ao assunto e para uma rápida consulta, espero que ajude os leitores. Até mais, e obrigado por nos visitar.