CONDOMÍNIO EDILÍCIO E JUIZADO ESPECIAL
Autor: Imobiliária Santa Cruz | Publicado: 2017-05-09T10:54:00-03:00













O Condomínio edilício é por definição o conjunto de edificações caracterizado pela existência de partes exclusivas e partes comuns. Para a realização das atividades pertinentes à administração do Condomínio cria-se um CNPJ, mas não se trata de pessoa jurídica, assim como, por exemplo, o espólio e a massa falida.



As pessoas jurídicas podem ser de direito público ou direito privado, as de direito público são a União, os Estados, o Distrito Federal e os Territórios, os Municípios, as autarquias, e as demais entidades de caráter público criadas por lei. Já as de direito privado são as associações, as fundações, as sociedades (simples ou empresarial), as empresas particulares de personalidade limitada, as organizações religiosas e os partidos políticos (art. 44 CC).Nota-se que dentre estas não figura o Condomínio Edilício.



Trata-se de entidade que possui uma forma de personalidade jurídica mitigada, que apenas pode contrair alguns tipos específicos de obrigações, adstritos exclusivamente à manutenção e funcionamento do Condomínio Edilício, como contratação de funcionários (porteiros, faxineiros...) e de serviços (jardinagem, segurança, etc..).



Os Condomínios Edilícios não são empresas, portanto não tem fins lucrativos. A única fonte de receita dos Condomínios é proveniente das taxas condominiais recolhidas mês a mês, e eventuais chamadas de capital recolhidas com um fim específico.



A taxa condominial e chamadas de capital pagas pelo Condômino/Proprietário, conforme sua cota parte, são o que mantém o Condomínio funcionando e suas melhorias. Quando um ou mais Condôminos não recolhem as taxas e chamadas de capital regular e pontualmente, as despesas são rateadas aos Condôminos adimplentes. Desta feita, a cobrança desses valores é de suma necessidade para a manutenção regular de qualquer condomínio.



Os Condomínios Edilícios costumam realizar as cobranças extrajudicialmente, e, quando necessário, recorrem à cobrança judicial, podendo ser realizada através de Ação de Cobrança, ou através de Execução de Título Extrajudicial, com as modificações do Novo Código de Processo Civil ao considerar as taxas como título executivo.



Sendo necessária a judicialização, resta optar pelo procedimento, se através do Juizado Especial ou Justiça Comum, o que nos leva às seguintes questões:



A Lei nº 9.099, que institui os Juizados Especiais, estabelece um rito processual mais célere, e gratuito. Apesar de, como mencionado, o condomínio edilício não ser pessoa jurídica, vem assim sendo considerado para os efeitos da Lei nº 9.099/99, ao apenas autorizar a litigar naquela seara as pessoas jurídicas qualificadas como microempresas, empresas de pequeno porte ou Organização da Sociedade Civil de Interesse Público (art. 8º, § 1º). Desta forma, o Condomínio estaria impedido de postular perante os Juizados Especiais e de usufruir de suas vantagens.



O Condomínio Edilício apesar de não estar previsto dentre as pessoas jurídicas autorizadas a postularem perante o Juizado Especial, também não está no rol proibitivo estabelecido no cáput do art. 8º daquela lei, o que, para alguns juristas, apresenta-se como um permissivo.



Nesta linha, mais especificamente acerca das ações sobre taxas condominiais, estabelece o art. 3º inc. II que poderiam estas tramitar pelos Juizados Especiais, em função do art. 275, II e agora pelo art. 1.063 do Novo Código de Processo Civil. Ocorre que, muitos Tribunais tem entendido pela ilegitimidade ativa do Condomínio Edilício, mesmo para estas Ações, isso por não se tratar de pessoa física, microempresa, empresa de pequeno porte ou Organização da Sociedade Civil de Interesse Público.



O que aparentemente não se considera é a relevância de tal restrição, sobretudo se encarado frente à comum necessidade dos Condomínios buscarem a tutela do judiciário a fim de cobrar taxas condominiais não pagas.



Assim, não há outro meio senão realizar as cobranças judiciais através da Justiça Comum, havendo de enfrentar outros percalços.



A justiça comum em regra não é gratuita, devendo, se a pretender, pleiteá-la, mediante a apresentação de documentos que demonstrem insuficiência de recursos, conforme art. 98 do Novo CPC que assim prevê: “A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei.”



Ocorre que, muitas vezes a inadimplência de alguns Condôminos por mais que impacte nas contas do Condomínio, pode não necessariamente deixá-lo em estado de insuficiência o bastante para o deferimento da gratuidade pelo Magistrado. Bem porque, especialmente em se tratando de Condomínios Edilícios com muitas unidades, manter a conta do Condomínio positiva é requisito para o regular funcionamento do empreendimento.



Restando indeferida a gratuidade, considerando que as taxas condominiais no geral apresentam-se de pequeno valor, não se justifica a propositura de uma ação judicial para a cobrança de valores que muitas vezes são menores do que o próprio custo do processo. A saída é aguardar o acúmulo de taxas a fim de justificar o processo.



Todavia, deve-se considerar que o Condomínio não pode se sujeitar a um grande número de taxas condominiais em atraso para realizar a cobrança judicial, pois diante de um alto índice de inadimplência a manutenção regular do condomínio fica comprometida, o que afeta diretamente os demais condôminos.



Diante da controvérsia que paira sobre o tema, nos parece que, pela própria natureza dos Condomínios Edilícios, principalmente por sua característica de angariar fundos para a sua exclusiva manutenção, sem fins lucrativos, os Condomínios deveriam ser legitimados em absoluto para postularem perante os Juizados Especiais.



Frente a este embróglio processual e jurídico, paira a insegurança jurídica entre Enunciados e Decisões, ainda não havendo um posicionamento seguro e definitivo acerca da legitimidade ou não dos Condomínios Edilícios nos Juizados Especiais.



Como resultado, os maiores prejudicados são os condôminos adimplentes que, além de custear a cota parte dos condôminos devedores, muitas vezes tem de arcar com as custas judiciais para cobrança dos referidos débitos.



Aline Oliveira&nbsp;- Advogada

Fonte: Artigos JusBrasil