Onde Investir o seu dinheiro: FII – Fundos de Investimento Imobiliário (parte 1)
Autor: Edgar de Sá | Publicado: 2012-11-20T11:55:00-02:00






Mais um texto da série sobre os
diversos tipos de investimentos disponíveis no mercado, hoje escrevo sobre os
FIIs – Fundos de Investimento Imobiliários.



O assunto é extenso, por isso
começarei explicando um pouco sobre o que é um FII. Nos próximos textos, escreverei
sobre a tributação, como investir, rentabilidade, o risco de uma “bolha
imobiliária” no Brasil e o como investir no mercado imobiliário, através do
FIIs ou em imóveis diretamente.



Ter imóveis é o sonho de todo
brasileiro. Existem os que sonham com imóveis como moradia, é o sonho da casa
própria. Mas também existem os que sonham ter imóveis como fonte de renda. 



Para o primeiro grupo o sonho tem
se tornado cada vez mais próximo, já que a recente estabilidade macroeconômica
do Brasil teve um impacto positivo sobre vários indicadores socioeconômicos,
resultando na diminuição da desigualdade social e no aumento do poder de compra
da população, graças ao crescimento do salário mínimo real que elevou a renda
dos brasileiros. Além disso, nos últimos anos o governo brasileiro vem adotando
medidas de estímulo à construção civil. Através de programas, como o Minha Casa
Minha Vida, de benefícios fiscais, como a redução do Imposto sobre Produtos
Industrializados (IPI), com o objetivo de estimular o consumo, atingindo toda
linha de produtos ligados à construção, e por meio do estímulo ao financiamento
para aquisição, construção, compra de material de construção, reforma ou
ampliação com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).



Para o segundo grupo, dos que
querem ter imóveis como fonte de renda, o sonho muitas vezes esbarra na baixa
remuneração proporcionada pelos aluguéis, na dificuldade de diversificação, já
que o preço dos imóveis não é dos mais acessíveis para qualquer investidor, nos
riscos de inadimplência dos inquilinos, nas altas taxas pagas na aquisição e na
venda de imóveis, no pagamento de outras taxas diversas, como a manutenção do
imóvel, além da dificuldade com a liquidez do investimento, quando se precisa
dos recursos investidos. Para estes investidores, que também se beneficiam dos
sonhos do primeiro grupo, uma alternativa muito interessante e viável, é
investir nos Fundos de Investimento Imobiliário.



O que são Fundos de Investimento imobiliários? 



Os FIIs podem ser definidos como
um grupo de investidores que têm por objetivo aplicar recursos em imóveis, e
conseguir retorno através da locação, arrendamento, venda do imóvel e demais
atividades do setor imobiliário. Na maior parte dos FIIs o investimento se
resume a comprar um imóvel para receber a renda do aluguel e se aproveitar da
valorização. 



Este tipo de investimento
funciona como um condomínio fechado, de prazo determinado ou indeterminado, em
que os investidores se unem a partir de um conjunto de regras e uma política de
investimento. No entanto, a saída do investidor deste condomínio se dá apenas
pelo encerramento das atividades, amortização de cotas pré-estabelecidas ou
pela venda da cota de participação a outro investidor, não sendo permitido o
resgate da cota de participação no condomínio. O FII possui um administrador
que é o responsável pelo seu funcionamento e sua manutenção.



Os FIIs podem ter suas cotas
negociadas em bolsa de valores ou balcão organizado, o que, além de garantir
maior liquidez ao investidor, é também condição obrigatória para que este,
quando pessoa física, possa gozar de isenção de imposto de renda nos
rendimentos mensais. 



Quais são as vantagens de investir em FII?



O investimento através de cotas
de fundos imobiliários traz inúmeras vantagens ao investidor imobiliário. Dentre
as quais destaco:



- Vantagem fiscal: Não há
incidência de IR sobre o rendimento distribuído pelo fundo, o que aumenta o
retorno;

- Baixo Risco: Leia em desvantagens
e riscos;

- Administração: O fundo é gerido
por profissionais especializados no setor que buscam maximizar a rentabilidade;

- Diversificação: Com os mesmos
recursos que o investidor conseguiria comprar um único imóvel, através dos FIIs
ele tem acesso a grandes empreendimentos de primeira linha, que, sozinho, não
conseguiria acessar;

- Liquidez: No FII as cotas são
negociadas em bolsa, diminuindo consideravelmente o risco de não se conseguir
vender o ativo, além de ser livre das complicações burocráticas e taxas decorrentes
da venda de um imóvel.



E as desvantagens e riscos?



As desvantagens e riscos do
investimento em FII são praticamente as mesmas que acometem o investimento
tradicional em imóveis, mas em proporções menores. Vacância, inadimplência e
depreciação do imóvel entre outros são riscos que afetam todos os investimentos
imobiliários, no entanto, os FIIs investem em grandes empreendimentos, com
diversificação de inquilinos, não dependendo da qualidade financeira e presença
de um só inquilino. Além disso, a elevada capacidade de diversificação, pois com
o investimento em FII é possível uma alta diluição desses riscos. 



Quais os custos para investir?



São os mesmos de se investir em
ações. Na Hiperion o investidor paga 0,5% de corretagem para transacionar
(compra/venda) suas cotas de FIIs no mercado. Investindo diretamente em imóveis,
a média cobrada pelo corretor de imóveis para realizar a venda é de 6%, sem
contar outros custos envolvidos neste tipo de operação. 



Rentabilidade



A rentabilidade para o investidor
é dada de duas formas:&nbsp;Rendimentos pagos e Evolução da cota.





Rendimentos Pagos - É a medida de
quanto o fundo está rendendo em termos de distribuição de proventos ao investidor
em relação ao preço da cota – retorno sobre o preço.



O retorno sobre o preço para o
investidor (R) é medido dividindo-se as distribuições de rendimento por cota no
período (D) pelo preço de pago pelo investidor na cota (P):



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; RP
= D / P



O retorno sobre o preço pode ser
calculado sobre o preço de mercado da cota no fim do período (substituindo o
“P”). Essa medida indica o quanto o FII rendeu em face de seu valor corrente, o
que pode ser um indicativo da rentabilidade futura sobre o preço para quem
adquirir as cotas no momento do cálculo ao preço de mercado.



Evolução da Cota - É a medida de
evolução de preço, da mesma forma que se calcula a rentabilidade de ações. 



Cálculo da remuneração:



&nbsp;É a comparação entre o valor de mercado (PF) e
o valor de aquisição (PI) ou entre valor de mercado ao final do período (PF) e
o valor de início do período (PI) visando a apuração da variação da cotação em
períodos específicos:



&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Retorno
por preço da cota = (PF / PI) – 1



Tributação



- Valorização das Cotas



Sobre os ganhos líquidos
auferidos há incidência de IR de 20%.

Cálculo e recolhimento mensal.



- Rendimentos Mensais



O dinheiro que você recebe vindo
do aluguel das propriedades (Rendimentos Mensais) do fundo é isento de imposto
de renda, desde que você não tenha mais de 10% das cotas, o fundo tenha mais de
50 cotistas e seja negociado apenas em bolsa de valores e mercado de balcão, o
que não ocorre com a renda vinda do aluguel do investimento direto em imóveis. 



* Ambos devem ser lançados na
declaração de ajuste anual.



Como Investir?



Entre em contato com uma corretora de investimentos. Também existem muitos consultores especializados no assunto. Nos sites da CVM e da Bovespa você encontra o contato destas empresas e profissionais.














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