Direito Imobiliário: a regulamentação do contrato de locação “built to suit” pela Lei 12.744/12.
Autor: Marcelo Bacchi | Publicado: 2013-04-18T07:55:00-07:00



Autor: Marcelo Bacchi - advogado. Pós graduado em Direito Público e Ciências Penais.



A
Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, dispõe
sobre as locações de imóveis urbanos e descreve os procedimentos a serem observados
nas ações a ela pertinentes.



Dentre
os dispositivos da mencionada lei, há vários artigos expondo as regras gerais e
as regras específicas que as partes devem se atentar na elaboração do contrato
de locação convencional.



Não
podemos olvidar que algumas cláusulas devem obrigatoriamente ser inseridas no
contrato de locação convencional para evitar discussões judiciais
desnecessárias, e outras são estipuladas livremente pelos contratantes locador e
locatário, desde que haja equilíbrio e justiça nos direitos e obrigações assentadas
no instrumento contratual.



Portanto,
o equilíbrio e o respeito das normas legais são a base de todos os contratos de
locação, dando segurança aos contratantes e evitando demandas judiciais de
anulação, revogação ou resolução de cláusulas contratuais ou contratos
locatícios.



Partindo
deste prisma, qual seja, a segurança jurídica das partes contratantes, um novo
artigo foi acrescentado à Lei do Inquilinato, visando regulamentar uma prática
que vinha se apresentando com frequência nos últimos tempos, mas que ainda
carecia de regulamentação própria.



A
Lei n.º 12.744, de 19 de dezembro de 2.012, acrescentou o artigo 54-A à Lei
8.245/91, dispondo sobre a locação nos contratos de construção ajustada.



Vejamos:







Lei 12.744/12

(...)

Artigo 3º&nbsp;. A Lei no&nbsp;8.245,
de 1991, passa a vigorar acrescida do seguinte art. 54-A:&nbsp;

“Art. 54-A. &nbsp;Na locação não residencial
de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou
substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então
especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por
prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato
respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§ 1o&nbsp;&nbsp;Poderá
ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis
durante o prazo de vigência do contrato de locação.

§ 2o&nbsp;&nbsp;Em
caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se
este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos
valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.&nbsp;

§ 3o&nbsp;&nbsp;(VETADO).”&nbsp;






Esse
tipo de contrato de locação, conhecido como “built to suit”, ou “construído para servir”, é utilizado pelo
mercado imobiliário brasileiro há algum tempo, porém não havia regras
específicas e expressas na Lei do Inquilinato acerca da sua utilização e
especificidades, daí a insegurança que permeava as partes quando da elaboração
desta forma contratual, mormente porque neste tipo de negócio as obrigações são
deveras vultosas.



Portanto,
com a inserção deste novo artigo na Lei do Inquilinato, o contrato built to suit, até então atípico, passou
a ser uma espécie de contrato de locação regulamentado por lei, afastando qualquer
insegurança advinda nesta negociação.



Como
visto, a Lei 12.744/12, que deu tipicidade a esta espécie de ajuste locatício,
nomeou referida locação de “contrato de construção ajustada”.



Este
tipo de negociação envolve aqueles casos em que até mesmo inexiste o imóvel
objeto da locação, na qual será ainda construído pelo locador.



O
locatário especifica as características que deseja no imóvel e o locador
constrói o bem conforme pactuado. Ambos irão se beneficiar com a locação, pois
o locador terá a garantia que o imóvel já estará locado por um longo período,
cobrindo assim os gastos com a construção e percebendo lucros posteriores, e o
locatário terá um imóvel também por um longo período sem incômodos e nas
precisas características que necessita para seu negócio.



Grandes
empresas não precisam gastar com construções e por isso podem investir em
tecnologia e mercadoria. Por outro lado, o locador garante o retorno do
investimento, aferindo lucros posteriormente.



Assim,
a locação nos contratos de construção ajustada estimula as atividades comerciais,
industriais, empresariais e imobiliárias na medida em que fomenta os setores
acima garantindo segurança aos contratantes.



Conforme
disposto no novo artigo 54-A, alguns requisitos devem ser observados, como por
exemplo, a locação não pode ter finalidade residencial e o imóvel deve ser
urbano.



Não
obstante, percebe-se ainda que as cláusulas deste contrato de locação não
residencial são peculiares ao disciplinar sobre o valor do aluguel, que pode
ser livremente pactuado; o prazo da locação é determinado; poderá haver
renúncia ao direito de revisão do valor do aluguel durante o prazo da locação;
ou ainda a multa contratual, no caso do locatário entregar o imóvel antes do
prazo final da locação, não pode ultrapassar a soma dos valores dos aluguéis
vincendos até o termo final da locação, sendo, portanto, limitada.



Nos
termos da lei, o locatário não poderá simplesmente comunicar precocemente o
locador de que não tem mais interesse no imóvel, ou seja, denunciar
imotivadamente a locação. No caso da denuncia antecipada do vínculo locatício,
o locatário terá que arcar automaticamente com a multa convencionada, e
conforme dito, não poderá ser maior que a soma dos alugueis que ainda
venceriam.



Assim,
o artigo 54-A acrescentado à Lei do Inquilinato pela novel legislação ordinária
traz consigo requisitos que garantem efetiva segurança jurídica ao locador e ao
locatário, tratando-se de um avanço e modernização da legislação pátria que
regula o setor imobiliário.



O
aquecimento do mercado imobiliário verificado nos últimos anos, especificamente
o construtivo, ensejava que as regras outrora atípicas acerca do built to suit fossem tipificadas com
urgência, o que ocorreu com o advento da Lei 12.744/12, dando segurança
jurídica aos contratantes.



Por
fim, as disposições procedimentais da Lei do Inquilinato são aplicadas na
locação por contrato de construção ajustada (built to suit), conforme a parte final do artigo 54-A. Não
obstante, passando agora a ser um contrato tipificado inserido na Lei 8.245/91,
as disposições que não forem com ela incompatíveis devem ser obrigatoriamente
observadas, como o direito do locatário purgar a mora, as garantias dos
contratos de locação, dentre outras.