A propriedade de terra no agronegócio
Autor: Colunista Eduardo | Publicado: 2012-01-08T10:04:00-08:00

 
Qual é o papel da propriedade da terra no desempenho do agronegócio  brasileiro? O tema tem interesse para a formulação de políticas públicas  de regularização fundiária e reforma agrária, tributação de produtores e  empresas agropecuárias e regulação da aquisição de terras por  estrangeiros. Por outro lado, o assunto afeta as estratégias privadas na  análise de viabilidade de novos projetos agropecuários, na formação de  portfólios de investimento e nas estratégias de aumento da escala de  produção dos agricultores.&nbsp;  &nbsp;  Neste artigo pretende-se analisar alguns fatores que influenciam a  distribuição desse ativo entre os agentes do setor ou entre as  atividades agropecuárias. Serão focalizados os seguintes aspectos: (1) o  mercado de terras para produção agropecuária, (2) a terra como reserva  de valor e (3) a terra como fator de produção. Com isso espera-se  esclarecer qual a posição atual e as perspectivas desse ativo no setor,  dados os desafios de aumento da produção e eficiência do agronegócio  brasileiro para atender a demanda dos mercados doméstico e global.&nbsp;  &nbsp;  O mercado de terras é formado pelas propriedades existentes ou criadas  com novas delimitações, seus proprietários e os potenciais compradores. A  formação de preços de terra envolve as condições institucionais de  regularização dos títulos de propriedade na região, a infra-estrutura de  transportes e comunicações, a distância dos centros consumidores e a  aptidão para atividades agropecuárias. Pode-se considerar que, em uma  determinada região, onde os fatores geográficos, institucionais e de  mercado estão dados, o que define o preço de uma propriedade à venda é a  conjuntura atual e perspectivas futuras da principal cultura das  propriedades vizinhas. Neste caso, o preço reflete a renda esperada para  o futuro empreendedor que adote a atividade econômica predominante.&nbsp;  &nbsp;  A correlação positiva entre o preço da terra e a cotação do produto a  ser obtido com o seu uso produz uma situação de extrema volatilidade,  característica dos mercados de commodities. Com isso, a avaliação dos  projetos agropecuários novos ou de expansão da escala em propriedades  existentes torna-se mais difícil, tendo em vista o aumento dos riscos  envolvidos. Se o valor da terra apresenta uma grande amplitude de  variação, a viabilidade econômica de um novo projeto agropecuário que  inclua a aquisição da terra torna-se mais incerta. Outra conseqüência é a  possibilidade de especulação por parte de proprietários ou  intermediários, que podem estabelecer preços superiores à média  histórica. Isto pode ocorrer em conjunturas excepcionais de altas  cotações da commodity nos mercados internacionais, muitas vezes  provocados por mudanças de posições de investidores sem base nas  condições de oferta e demanda.&nbsp;  &nbsp;  A incorporação do risco do mercado de terras por parte do agricultor em  suas decisões de investimento pode prejudicar o resultado de sua  atividade, seja por um sub-investimento resultante da alta dos preços da  terra ou por uma imobilização excessiva de capital neste ativo, se os  preços estiverem muito depreciados. Assim, é necessário compartilhar  esse risco com outros agentes. Isto poderia ser obtido com instrumentos  que permitam a separação entre a propriedade e a gestão dos  empreendimentos, como a obtida no mercado de ações.  &nbsp;  Outro fator que afeta o mercado de terras é a demanda de compra de  investidores estrangeiros ou nacionais decorrentes de variações no  câmbio ou juros pagos por títulos públicos. Em situações de quedas de  juros, os ativos reais podem se tornar atrativos como investimentos,  provocando movimentos de alta de preços em imóveis urbanos e rurais, o  que configura as chamadas “bolhas imobiliárias”. Atualmente o Brasil  passa por um processo similar com o aumento dos preços dos terrenos e  imóveis urbanos, tendo em vista o crescimento da oferta de crédito  imobiliário. Existem dúvidas se o movimento é uma bolha, visto que o  aumento de preços está apoiado em uma demanda reprimida por imóveis que  começa a ser atendida. A alta demanda por terrenos urbanos pode estar  afetando o mercado de imóveis rurais em regiões com maior densidade  populacional, elevando os preços das terras para a agropecuária.&nbsp;  &nbsp;  O uso da terra como reserva de valor tem um longo histórico no  agronegócio e no setor imobiliário. Trata-se de um investimento de baixa  liquidez, rentabilidade incerta e custos consideráveis de administração  (impostos, segurança etc), se for realizado por meio de aquisição  direta de uma área para posterior revenda. As aplicações em títulos  públicos representam o custo de oportunidade para o investimento em  terras, sendo que nas últimas décadas as aplicações de renda fixa têm  oferecido uma combinação de risco/retorno excepcional no Brasil. Essas  condições tornam o investimento em terras pouco atrativo, além de  bloquear a criação de novos empreendimentos agropecuários nas áreas  adquiridas para especulação.&nbsp;  &nbsp;  A terra como fator de produção parece ser o enfoque correto para se  avaliar a contribuição desse ativo no agronegócio, seja no nível das  propriedades ou do setor de forma agregada. Neste sentido, a terra  representa uma imobilização de capital que deve fazer sentido em uma  determinada atividade agropecuária ou agroindustrial. A realização de um  investimento para um novo projeto agropecuário deve considerar a  viabilidade de se adquirir a propriedade em que ele será implantado.&nbsp;  &nbsp;  Atualmente, para se calcular o custo de oportunidade da aquisição de  terras nas regiões Sudeste e Centro-Oeste deve-se considerar não somente  os juros pagos por títulos públicos, mas a renda que determinada área  pode gerar por meio de um arrendamento a usinas sucroalcooleiras para a  produção de cana-de-açúcar. Este mecanismo tem sido utilizado de forma  extensiva por essas empresas, como forma de garantir o fornecimento de  matéria prima e evitar uma imobilização excessiva de capital em terras.  Neste mercado, o proprietário de uma área apta para a cultura pode obter  uma renda fixa sem riscos por meio deste tipo de arrendamento. Neste  sentido, a avaliação de um novo projeto agropecuário envolve, entre  outros fatores, a comparação entre os resultados esperados do  empreendimento com aqueles que seriam obtidos com o arrendamento da área  para cana-de-açúcar.&nbsp;  &nbsp;  Uma das alternativas para o compartilhamento dos riscos de  investimentos em imóveis em franca expansão no Brasil é o fundo  imobiliário. Trata-se de uma forma de captação de recursos para a  incorporação e construção de imóveis, principalmente para aqueles  direcionados para atividades empresariais ou de locação comercial. Esses  fundos permitem que os cotistas sejam remunerados pelas rendas obtidas  com o aluguel do imóvel em contratos de longo prazo e também pela  valorização do imóvel, por mudanças de infra-estrutura da região ou  aumento da demanda. A aplicação possui vantagens tributárias em relação  aos fundos de investimento e as cotas podem ser negociadas em bolsas de  valores, gerando uma liquidez superior ao investimento direto em  imóveis.  &nbsp;  Aparentemente, existe um enorme potencial para a criação de fundos  imobiliários específicos para empreendimentos agropecuários ou  agroindustriais. Neste caso, um agente financeiro e um incorporador  fariam a captação de recursos para a aquisição da terra para o  empreendimento. O fundo seria proprietário do imóvel, que seria alugado  para a empresa responsável pelas atividades agropecuárias e  agroindustriais do empreendimento. Da mesma forma que ocorre com os  fundos de imóveis urbanos, os cotistas seriam remunerados pelo aluguel e  pela valorização da área.&nbsp;  &nbsp;  Para que os fundos imobiliários possam ser utilizados no agronegócio, é  necessário que os empreendimentos sejam conduzidos por empresas e não  por pessoas físicas (produtores), como ocorre na maioria das  propriedades rurais do Brasil. Esta condição facilita a captação de  linhas de financiamento de bens de capital para o empreendimento e  oferece maior transparência aos stakeholders pela exigência da  apresentação de balanços. O ideal é que a empresa seja de capital aberto  com ações listadas em bolsas, para favorecer o acompanhamento dos  cotistas do fundo imobiliário que tem contrato com ela.&nbsp;  &nbsp;  A utilização dos fundos imobiliários permitiria o compartilhamento dos  riscos de aquisição de imóveis rurais entre os cotistas, com maior  transparência para a formação de preços e mecanismos de saída disponível  pela negociação em bolsa. Com isso, as empresas agropecuárias e  agroindústrias poderiam utilizar seus recursos somente na atividade fim,  sem a necessidade de imobilizar capital em terra. Trata-se de um  instrumento financeiro que pode oferecer uma contribuição relevante ao  agronegócio brasileiro, por permitir uma utilização mais eficiente dos  ativos dos agentes envolvidos.  &nbsp;  A difusão da adoção desses fundos no setor poderia ser incentivada por  políticas públicas específicas. Cabe ao governo analisar o produto e  verificar a necessidade de alguma regulamentação específica aos fundos  imobiliários para o agronegócio. Em seguida, poderiam ser realizadas  ações de fomento como a criação de fundos por instituições financeiras  públicas ligadas ao agronegócio, ou o aporte de recursos do BNDES em  fundos com essa característica, como forma de demonstrar a viabilidade  para os investidores privados. O setor financeiro brasileiro,  particularmente o segmento de bancos de investimento, poderá responder  com a oferta de produtos com esse perfil, desde que sejam oferecidas  condições de segurança jurídica e clareza nas regras para a operação do  produto. Com isso, a propriedade da terra no agronegócio passaria por  uma mudança revolucionária no Brasil, contribuindo para a liberação de  recursos necessários para o aumento da produção e da produtividade.  &nbsp;  Antonio Carlos Lima Nogueira - Mestre em  administração pela FEA-USP, presidente do ISDAS – Instituto de  Sociedades em Desenvolvimento Auto Sustentável, e-mail:  aclimano@gmail.com