O contrato de corretagem na compra e venda de imóvel e o pagamento da comissão pelo comprador
Autor: Rhenan Caldeira | Publicado: 2014-05-23T05:26:00-07:00


A comissão de corretagem nos contratos de aquisição de imóveis – prontos ou não, tem sido objeto de vários questionamentos perante os Órgãos de Defesa do Consumidor e no Poder Judiciário, em relação ao fato de muitas vezes atribuírem ao adquirente a responsabilidade pelo seu pagamento.


Para a perfeita compreensão do tema, é necessário examinar o contrato de comissão de corretagem à luz da lei, doutrina e jurisprudência.

Dentre os vários conceitos do contrato de corretagem destaca-se o de Gustavo Tepedino que afirma:&nbsp;

“A doutrina identifica o contrato de corretagem com a mediação, que se caracteriza pela atividade de aproximação de duas ou mais partes com vistas à conclusão de um negócio de compra e venda.” (Temas de Direito Civil, Rio de Janeiro, Ed. Renovar, 1999, p. 122).

O contrato de corretagem encontra previsão nos artigos 722 a 729 do Código Civil, a saber:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Art. 723.&nbsp; O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único.&nbsp; Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

Logo se verifica que não existe na lei a estipulação sobre a forma e valor de remuneração do corretor e a atribuição da responsabilidade da comissão a quaisquer dos contratantes.

E nos parece que tal “omissão” foi deliberada pelo legislador para permitir a livre autonomia contratual das partes nesta relação, reconhecendo-se como indevida a intervenção estatal na questão que pode variar de acordo com várias circunstância que envolvem a negociação e compra de bem imóvel.

Ora, se a lei nada prevê prestigiando a liberdade contratual, nada impede que conste do ajuste contratual que caberá ao adquirente o pagamento da comissão, sendo essa previsão aceita.Embora a obrigação de pagar a comissão de corretagem seja tradicionalmente imputada ao vendedor, não há dispositivo legal determinando-lhe a providência, logo, pode ser livremente convencionado pelas partes.

E se houver ajuste entre as partes sobre o pagamento da comissão e disposição contratual prevendo o pagamento pelo comprador, não há o que rever ou restituir. Esse é o entendimento majoritário doTribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, conforme os seguintes julgados:

“INDENIZATÓRIA. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.&nbsp;COMISSÃO DE CORRETAGEM. VERBA DEVIDA PELO COMPRADOR, NO CASO CONCRETO. INEXISTÊNCIA DE FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. PACTUAÇÃO EXPRESSA NO CONTRATO, SEGUIDA DE ASSINATURA DE RECIBO ESPECÍFICO SOBRE A RUBRICA, PASSADO NO ATO DO PAGAMENTO, EVIDENCIANDO A ANUÊNCIA COM O PROCEDIMENTO ADOTADO PELA VENDEDORA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.” (Recurso Cível Nº 71004311353, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Fernanda Carravetta Vilande, Julgado em 10/07/2013 – grifou-se)&nbsp;





“APELAÇÃO CÍVEL.&nbsp;PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PAGAMENTO. CONTRATO PREVENDO SER ÔNUS DO COMPRADOR. SENTENÇA REFORMADA.&nbsp;De regra, a comissão de corretagem é paga pelo promitente vendedor. Porém, havendo autorização contratual expressa de que a responsabilidade pelo pagamento é do comprador, não há falar na restituição de valores requerida pelos demandantes. APELO PROVIDO. (Apelação Cível Nº 70053578621, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Julgado em 06/06/2013 – grifou-se)



Esse entendimento não se altera mesmo na hipótese em que o promitente comprador busca, em razão de culpa do vendedor, o desfazimento do negócio e restituição dos valores pagos, conforme os seguintes julgados:



“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. DIREITO DO CONSUMIDOR.CONTRATOS DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. A comissão por intermediação imobiliária é lícita e não se justifica pretensão de repetição por indébito quando a ela obrigou-se o promitente comprador. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DEMORA NA ENTREGA DE IMÓVEL. A compensação por dano moral exige prova de ato ilícito, demonstração do nexo causal e dano indenizável que se caracteriza por gravame ao direito personalíssimo, situação vexatória ou abalo psíquico duradouro e que não se justifica diante de transtornos ou dissabores da relação jurídica civil. – O descumprimento contratual que dá causa à rescisão, restituição de valores e perdas e danos não é suficiente por si só à caracterização do dano moral indenizável. RECURSO DESPROVIDO.” (Apelação Cível Nº 70057211971, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 27/02/2014 – grifou-se)



“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREQUESTIONAMENTO. CLÁUSULA PENAL: Ocorrendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel a prestação, por culpa do promitente vendedor, tem o promissário-comprador direito à restituição das prestações pagas na sua integralidade. Sentença reformada.&nbsp;COMISSÃO DE CORRETAGEM: A retenção de valor correspondente a comissão de corretagem está prevista em contrato (cláusula 4.2). O valor foi pago diretamente a terceira pessoa, fato esse esclarecido no momento da venda, não incorporando ao patrimônio da ré e não se tratando de adiantamento no negócio.&nbsp;Descabida a indenização. COTAS CONDOMINIAIS: Mesmo havendo previsão contratual que as cotas condominiais seriam de responsabilidade do promitente comprador após o habite-se, mostra-se devida a restituição dos valores pagos, porquanto a autora sequer foi imitida na posse do imóvel. DANOS MORAIS: Os eventos ocorridos não permitem o deferimento do pedido de indenização por dano moral. Sequer veio aos autos provas de qualquer constrangimento sofrido pela parte autora. HONORÁRIOS: Redistribuídos. PREQUESTIONAMENTO: Não se negou vigência a qualquer dispositivo constitucional ou infraconstitucional. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO.” (Apelação Cível Nº 70050578566, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em 25/09/2012 – grifou-se)



“Ação de resolução contratual de contrato de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega da obra. Responsabilidade da construtora. Devolução dos valores pagos. Descabimento de parcelamento. Multa contratual. Ausência de julgamento ultra petita. Comissão de corretagem. O descumprimento do contrato por parte da promitente-vendedora justifica a resolução contratual e a devolução dos valores pagos pelos promitentes-compradores, acrescidos dos encargos contratuais e legais, sendo incontroversa a entrega da obra com atraso superior aos 180 dias permitidos pelo contrato, não demonstradas causas efetivamente imprevisíveis a justificar o atraso na entrega. Devolução parcelada dos valores pagos incabível, considerando que o valor pago já se incorporou ao patrimônio da promitente-vendedora, que terá a unidade para negociá-la novamente. A multa contratual se justifica pela resolução do contrato por descumprimento por parte da construtora, e, de qualquer modo foi objeto de pedido na petição inicial, inexistindo decisão ultra petita. A multa contratual aplicada pela sentença se trata de cláusula penal previamente estipulada para o caso de atraso, a qual constitui elemento que satisfaz o dano causado em função do risco assumido, no contexto da promessa de compra e venda de imóvel na planta. Inaplicável a penalidade prevista na cláusula 8.3, letra `b do instrumento contratual, pois se trata de cláusula penal prevista para o caso de descumprimento do contrato por inadimplência por parte do comprador.A comissão de corretagem se trata de honorários profissionais de intermediação, pagos ao corretor, e o respectivo valor não se integra ao preço do imóvel, especialmente porque o provimento atingiria terceiro alheio às partes litigantes.&nbsp;Verba honorária que merece ser majorada. (Apelação Cível Nº 70046410379, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 14/12/2011 – grifou-se)

Porém, tem se entendido que revela-se abusiva a cobrança de comissão de corretagem no âmbito do “Programa Minha Casa Minha Vida”. Nesse sentido, já decidiu o Egrégio Tribunal de Justiça:

“Ação de repetição do indébito. Compra e venda de imóvel. Programa governamental de habitação denominado Minha Casa Minha Vida.&nbsp;Comissão de corretagem. Cobrança indevida. O Programa Minha Casa Minha Vida gerido pelo Ministério das Cidades e operacionalizado pela Caixa Econômica Federal, tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou à requalificação de imóveis urbanos, ou seja, é um programa de incentivo à aquisição de casa própria ou de moradia, que beneficia famílias de baixa e média renda, caracterizando-se um desvirtuamento das regras do Programa a cobrança da comissão de corretagem, especialmente levando em conta que o custo das unidades habitacionais abrange todas as despesas necessárias para a viabilização econômica da obra, inclusive o chamado custo de comercialização. O que existe, no caso, é a imposição ao comprador de assumir o alto custo de uma assessoria imobiliária como condição para a celebração do negócio principal que é a compra e venda do imóvel, induzindo em erro o consumidor que acredita estar quitando a entrada do imóvel desejado, com a finalidade de garantir a sua reserva, o que fere o princípio da boa-fé, porque flagrantemente abusivo, situação evidenciada pelo fato de que o contrato de corretagem e o pagamento da respectiva comissão se deu seis meses antes da celebração do contrato de compra e venda firmado com o agente financeiro.” (Apelação Cível Nº 70053584140, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 22/05/2013 – grifou-se)

Da mesma forma, é verdade que existe diversos atos administrativos (p. ex. circulares, resoluções, etc.) dos respectivos conselhos de classe estaduais de corretores de imóveis com recomendações sobre o percentual da comissão, obrigação do pagamento pelo vendedor, entre outras. Todavia, tais normas não passam de mera orientação, não tendo força de lei, limitando-se a vincular apenas os respectivos corretores com o órgão de classe (CRECI).

Oportuno, ainda, trazer a conclusão do prof. Sylvio Capanema de Souza (renomado jurista e Desembargador aposentado do TJ/RJ) sobre a questão aqui examinada em parecer encomendado por grandes empresas de intermediação de imóveis no Rio de Janeiro (extraído da internet no linkhttp://www2.lopes.com.br/multimidia/juridico/CAPANEMA_SYLVIO_Comissoes_adquirente.pdf),:

&nbsp;“a)&nbsp; à luz da legislação civil e consumerista não há qualquer ilicitude na sistemática adotada pelo incorporador e as empresas corretoras, objetivando o pagamento das comissões devidas aos que atuaram na intermediação das vendas;

b)&nbsp;&nbsp;&nbsp; o regime jurídico adotado pelo atual Código Civil, para disciplinar o contrato decorretagem, não impede que se transfira ao comprador do imóvel o ônus do pagamento da comissão do corretor, desde que haja sua inequívoca anuência, já que o tema se insere no território fértil da autonomia privada;

c)&nbsp;&nbsp;&nbsp; a anuência dos compradores decorre da inexistência de protesto, rejeição ou ressalva, e da interpretação do contrato segundo a teoria da vontade, e daemissão dos cheques por eles entregues aos corretores, nos valores e destinatários indicados na&nbsp; planilha que lhes foi previamente fornecida;

d)&nbsp;&nbsp;&nbsp; não se caracteriza, sob a ótica do direito consumerista, abusividade ou ilicitude na prática adotada pelas partes tendo sido respeitados os princípios da informação, do equilíbrio econômico das prestações e da boa-fé objetiva;

e)&nbsp;&nbsp;&nbsp; viola o princípio da boa-fé objetiva pleitear, ainda mais em dobro, a devolução do que foi pago aos corretores, sem qualquer protesto, traduzindo a figura do “venire contra factumproprium”, também conhecida como teoria da vedação de comportamentos contraditórios, o que acarreta insegurança jurídica, ferindo de morte a estabilidade dos contratos, que é um dos pilares de sustentação do equilíbrio social;

f)&nbsp;&nbsp;&nbsp; como se não bastasse, a devolução, se viera ser determinada, judicialmente, traduzirá enriquecimento indevido dos compradores, que, ao final, teriam pago pela unidade menos do que o preço total por eles aceito e jamais excedido;

g)&nbsp;&nbsp;&nbsp; a sistemática pactuada não causou prejuízo a qualquer das partes envolvidas no negócio, permitindo a realização da justiça contratual, decorrente do princípio da função social e da autonomia privada, razão porque não se justifica sua desconstituição ou modificação;

h)&nbsp;&nbsp;&nbsp; não logrando o comprador provar a existência de vício antecedente ao nascimento do contrato, conducente à sua anulação, nemfato superveniente, capaz de romper, significativamente seu alicerce econômico, tornando-o excessivamente oneroso, não se pode admitir a incidência das teorias revisionistas dos negócios jurídicos, com base nos artigos 6°, inciso V do código de Defesa do Consumidor e 478 do Código Civil.”

Por fim, destaco que a comissão de corretagem é despesa que compõe o custo na apuração do preço do imóvel. Então se no momento da contratação o valor do imóvel é 100 mil e 6 mil são de comissão, nada interfere ou prejudica o comprador o fato do valor da comissão ser pago diretamente ao corretor pelo comprador.

&nbsp;É como penso.

Autor: Sergio Eduardo Martinez (OAB/RS 32803)