Aluguel: tudo que você precisa saber sobre desocupação do imóvel
Autor: Guia Imobiliário PB | Publicado: 2015-04-23T09:42:00-03:00


Alugar um imóvel demanda muitos cuidados. São
inúmeros os direitos e deveres do locador e do locatário e, por essa razão,
gera tanta dúvida para os consumidores. Em análise aos comentários as matérias
que fizemos anteriormente sobre o tema, percebemos as &nbsp;questões sobre
desocupação do imóvel são frequentes em nossos posts. Sento assim, recorremos à
cartilha lançada recentemente pelo Procon-SP – &nbsp;Série
Imóveis Procon-SP – Aluguel residencial&nbsp;–
e reproduzimos as informações desse material&nbsp;para esclarecer os
principais&nbsp;pontos&nbsp;que esse&nbsp;assunto abarca como, por exemplo,
denúncia vazia, despejo, desocupação antes do término do contrato, entre
outros, que &nbsp;ainda são&nbsp;obscuros&nbsp;para o consumidor.

Solicitação de desocupação a pedido do Proprietário

Saiba, de acordo com a lei, &nbsp;como&nbsp;e
quando o proprietário tem o direito de pedir o imóvel durante ou após a
vigência do contrato, ou seja, a qualquer momento.

Caso o proprietário queria &nbsp;a retomada do
imóvel, deverá informar ao inquilino, oficialmente, por meio de um documento.

O Prazo mínimo concedido em lei para desocupação do
imóvel, terminado o contrato, é de 30 dias. Entretanto, existem diversas
situações previstas em lei. Nessa situação específica o Procon-SP aconselha
buscar orientação jurídica receber orientação adequada.

Caso o inquilino não saia do imóvel, ou seja, se
não for possível nenhum acordo de desocupação voluntária, o proprietário poderá
entrar com um pedido judicial denominado “ação de despejo” e a desocupação do
imóvel será decida por um Juiz. Nesse caso, se o inquilino concordar com a
desocupação do imóvel, manifestando-se por meio de um advogado, no prazo de
contestação, serão concedidos seis meses para a saída do imóvel.

Se o locatário respeitar o acordo, não pagará as
despesas processuais e os horários do advogado do proprietário. Por outro lado,
se o acordo for desrespeitado, além de arcar com as custas, receberá a ordem
judicial de despejo. Nessa situação, o locatório deverá sair imediatamente do
imóvel.
Cabe destacar que o proprietário não tem o direito de solicitar a desocupação
do imóvel à força, retirando os pertences do locatário, colocando-os na rua, a
lei não dá esse direito a locador e o inquilino pode, nesse caso, acionar a
polícia. Entretanto, com a expedição da ordem judicial, se o inquilino se negar
a sair dentro do prazo estipulado o proprietário poderá usar de força policial
para exigir o cumprimento do mandado de desocupação do imóvel.

Desocupação por vontade do inquilino

O inquilino pode sair do imóvel antes do término do
contrato, desde que ele pague a multa pactuada, proporcional ao prazo total do
contrato. Caso não haja nada previsto no contrato, valerá o que for determinado
judicialmente. Por outro lado, há duas situações em que o locatário é
desobrigado a pagar a multa: 1) se a necessidade da rescisão for por causa de
transferência do seu local de trabalho, a pedido do empregador e; 2) se o
contrato de locação for por prazo indeterminado. Nesses casos, basta a
comunicação formal para o proprietário, com 30 dias de antecedência. Essa
comunicação deverá ser feita por escrito, em duas vias, com data e assinatura
do emissor do documento e do proprietário, atestando recebimento, e cada parte
deverá ficar com uma cópia.

Denúncia Vazia:
Trata-se do direito do proprietário solicitar a desocupação do imóvel, sem
necessidade de justificativa, após o fim da vigência do contrato, sem a
necessidade de aviso prévio.

A denúncia vazia pode ocorrer:

A) Nas locações, a partir de 20/12/1991,
contratadas por escrito e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior
a 30 meses (2 anos e meio).

Nota: se o inquilino permanecer no imóvel após o
prazo estabelecido no contrato, o proprietário poderá solicitar o imóvel a
qualquer tempo. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.

B) nas locações ajustadas verbalmente ou por
escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o inquilino tiver permanecido na
locação por mais de cinco anos ininterruptos. Serão concedidos 30 dias para a
desocupação.

Nota: As locações ajustadas verbalmente podem ser
comprovadas por meio de recibos, contas de luz, testemunhas etc.

Despejo por falta de pagamento:

A falta de pagamento de aluguel e dos encargos da
locação, como água, luz, condomínio, entre outros é considerada uma infração
contratual e pode acarretar uma ação de despejo por falta de pagamento.

Para evitar o despejo, durante o andamento da ação
o inquilino deve negociar o pagando o débito atualizado. Esse pagamento, deverá
ser feito por meio de depósito judicial, que deve incluir todos os aluguéis e
acessórios (condomínio, água, e o que mais houver) vencidos até então, acrescidos
de multas e penalidades contratuais, quando exigíveis, mais juros de mora,
custas e honorários advocatícios.

Mas esse recurso de pagar o aluguel após a ação de
despejo por falta de pagamento só pode ser utilizado apenas 1 vez a cada 2 anos
de locação. Se deixar de pagar o aluguel e for proposta uma ação de despejo em
período inferior a 24 meses de outra ação proposta pelo mesmo motivo, o
pagamento do débito não evitará o despejo.

Outros casos de desocupação

Quando o contrato de locação for inferior a 30 meses
(dois anos e meio), o proprietário poderá pedir a desocupação do imóvel nos
seguintes casos:

a) extinção do contrato de trabalho vinculado à
locação;

b) para uso próprio, do cônjuge ou companheiro;

c) para uso residencial de ascendentes (pai, mãe,
avós etc.) ou descen-dentes (filhos) que não tenham imóveis próprios;

d) para demolição e edificação;

e) para realização de obras que aumentem a área
construída em, pelo menos, 20% (vinte por cento);

Também nas seguintes situações:

a) acordo formal entre as partes;

b) infração legal ou contratual;

c) falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;

d) necessidade de reparação urgente do imóvel
determinado pelo Poder Público (Prefeitura, por exemplo) que não possa ser
executada com a permanência do inquilino no imóvel ou, podendo, ele se recuse a
permiti-la;

e) alienação, venda ou cessão do imóvel (nestas
circunstâncias, o prazo para desocupação do imóvel é de 90 dias – veja quadro a
seguir);

f) extinção do usufruto ou fideicomisso (nestas
situações, o prazo para desocupação do imóvel é de 30 dias).

&nbsp;Fonte:
Série Imóveis Procon-SP – Aluguel residencial.

* É permitida a reprodução parcial ou
total deste material desde que citada a fonte.


&nbsp;03/04/2014&nbsp;Bianca Reis