SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO
Autor: Lucas Vieira | Publicado: 2017-02-26T11:12:00-03:00


O
é preciso saber sobre o Sistema Financeiro de Habitação?



Introdução

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH),
instituído pela Lei 4.380/1964, compõe a política nacional de habitação e
planejamento territorial do governo federal e visa “a facilitar e promover a
construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas
classes de menor renda da população” (arts. 1º e 8º, caput), de modo a
concretizar o direito fundamental à moradia.

A seguir, abordaremos os principais pontos já
pacificados pelos tribunais sobre o assunto.

Capitalização
de juros

É possível a capitalização mensal
de juros nos contratos do SFH?

Dispõe a lei 4.380/1964, alterada pela lei
11.977/2009:

Art. 15-A.&nbsp; É permitida a pactuação de capitalização de
juros com periodicidade mensal nas operações realizadas pelas entidades
integrantes do Sistema Financeiro da Habitação - SFH.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)



Sempre foi possível a capitalização
mensal?

1) até a entrada em vigor da lei 11.977/2009,
só era possível a capitalização anual (STJ.Resp 1.095.852/PR. Rel. Ministra
Maria Isabel Gallotti.19.03.2012); 2) somente após a entrada em vigor da lei
11.977, tornou-se juridicamente possível a capitalização de juros vencidos e
não pagos em intervalo inferior a um ano.



Saldo
devedor residual



Após o término do pagamento das
prestações nos contratos de financiamento do SFH sem cobertura do fundo de
Compensação de Variação Salarial-FCVS, quem deve arcar com o saldo devedor
residual?

O Fundo de Compensação de Variações Salariais
foi criado pela Resolução 25/1967 do Conselho da Administração do Banco
Nacional de Habitação, tendo como uma das suas funções a de cobrir esse valor
residual após o término do contrato.

O FCVS entrou em crise financeira, o que
levou à edição do Decreto-Lei 2.349/1987, para restringir a cobertura dos
resíduos dos saldos devedores. O ato normativo expressamente dispunha que nos
contratos sem cláusulas de cobertura pelo FCVS, caberia ao mutuário responder pelo saldo devedor:

Art. 1º Os contratos
com mutuários finais do Sistema Financeiro da Habitação, firmados a partir da
data da publicação do presente decreto-lei, somente poderão conter cláusula de cobertura de resíduos dos
saldos devedores, pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS, quando o valor do financiamento não
exceder do limite, fixado
para esse fim, pelo Conselho Monetário Nacional.



Art. 2º Nos contratos
sem cláusulas de cobertura pelo FCVS, os
mutuários finais responderão pelo resíduos dos saldos devedores
existentes, até sua final liquidação, na forma que for pactuada, observadas as
normas expedidas pelo Conselho Monetário Nacional.



A Lei 8692/1993 afastou de vez a cobertura do
FCVS:

Art. 29. As operações
regidas por esta lei não terão cobertura do Fundo de Compensação das Variações
Salariais (FCVS).

Consoante ensinamentos de Álcio Manoel de
Sousa Figueiredo, “os contratos firmados a partir da edição da Lei nº 8.692, de
28.7.1993, não contêm cláusulas de cobertura de resíduo dos saldos devedores
pelo FCVS, respondendo os mutuários
pelos saldos devedores existentes por ocasião do pagamento da última
prestação” (Cálculos no Sistema Financeiro da Habitação, pág. 77, 7ª ed.).

A questão chegou ao STJ, que &nbsp;pacificou o tema nos seguintes termos:

Nos contratos de
financiamento celebrados no âmbito do SFH, sem
cláusula de garantia de cobertura do FCVS, o saldo devedor residual deverá
ser suportado pelo mutuário. Acórdão
submetido ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução nº 8/2008 do STJ. (REsp
1447108/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
22/10/2014, DJe 24/10/2014)





Amortização

Quando o mutuário paga a prestação,
qual a operação deve ser feita primeiro: a atualização monetária ou a
amortização?

Nos contratos vinculados ao SFH, a
atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da
prestação. (súmula 450 do STJ).

O &nbsp;sistema&nbsp;
de&nbsp; prévio reajuste e posterior
amortização do saldo devedor&nbsp; dos&nbsp; contratos&nbsp;
de&nbsp; financiamento&nbsp; imobiliário&nbsp;
firmados no âmbito&nbsp; do SFH não
fere o equilíbrio contratual e está de acordo com a&nbsp; legislação&nbsp;
em vigor.

Portanto, primeiro atualiza, depois amortiza.



Correção
pela TR



Se o contrato do SFH previr a
correção monetária pelo mesmo índice aplicável à caderneta de poupança, como
deve ser feita essa correção?

Pactuada a correção monetária nos contratos
do&nbsp;SFH&nbsp;pelo mesmo índice aplicável à caderneta de poupança, incide a taxa referencial (TR) a partir da
vigência da Lei n. 8.177/1991. (SÚMULA 454 do STJ).



E se o contrato tiver sido
celebrado antes da lei 8.177/1991?

É&nbsp;
possível&nbsp; a&nbsp; utilização&nbsp;
da&nbsp; Taxa&nbsp; Referencial-&nbsp;
TR&nbsp; na atualização&nbsp; do &nbsp;saldo&nbsp;
devedor&nbsp; de&nbsp; contrato&nbsp;
vinculado&nbsp; ao Sistema
Financeiro&nbsp; de Habitação, ainda que firmado anteriormente ao
advento da&nbsp; Lei&nbsp; nº&nbsp;
8.177/91, desde que
pactuado o mesmo índice aplicável à caderneta de poupança. (AgInt no
REsp 1223651/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
01/12/2016, DJe 07/12/2016). Pode
ser citado também: AgRg no Ag 1043901 SP, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 18/09/2008, DJe 03/10/2008.



Juros
remuneratórios



Discorra sobre juros remuneratórios
nos contratos do SFH

A Lei 8692/1993, em seu art. 25, limitou a
taxa efetiva de juros nos contratos do SFH a, no máximo, 12% ao ano.

Surgiu uma tese de que, antes disso, o art.
6º, “e)” da Lei 4.380/64 restringia a taxa de juros a 10% ao ano.

A Lei 4.380/1964, com efeito, tem a seguinte
regra:

Art. 5º Observado o
disposto na presente lei, os contratos de vendas ou construção de habitações
para pagamento a prazo ou de empréstimos para aquisição ou construção de
habitações poderão prever o reajustamento das prestações mensais de amortização
e juros, com a conseqüente correção do valor monetário da dívida tôda a vez que
o salário mínimo legal fôr alterado.

(...)

Art. 6° O disposto no artigo anterior sòmente se
aplicará aos contratos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa
de cessão, ou empréstimo que
satisfaçam às seguintes condições:

(...)

e) os juros convencionais não excedem de
10% ao ano;



Todavia, o referido dispositivo não
estabelece limitação da taxa de juros, apenas dispõe sobre as condições para a
aplicação do reajuste previsto no artigo 5º da mesma Lei. (EREsp 415.588/SC,
Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/09/2003,
DJ 01/12/2003, p. 257). O STJ pacificou o tema:

O art. 6º, e, da Lei
n. 4.380/1964 não estabelece
limitação aos juros remuneratórios nos contratos vinculados ao SFH.
(súmula 422 do STJ).



Execução da
hipoteca



Para a cobrança de crédito hipotecário
vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, é lícito ao credor promover a
execução de que tratam os artigos 31 e seguintes do Decreto-lei nº 70, de 21 de
novembro de 1966, ou ajuizar
a ação executiva na forma da Lei 5.741/1971. São dois, portanto, os procedimentos
possíveis:

1) artigos 31 e seguintes do Decreto-lei nº
70/1966 (execução extrajudicial)

2) Lei 5.741/1971 (execução judicial)

Como funciona a execução
extrajudicial?

O agente fiduciário promove a notificação do
devedor, por intermédio de Cartório de
Títulos e Documentos, concedendo-lhe o prazo de vinte dias para a purgação
da mora.

Não acudindo o devedor à purgação do débito,
o agente fiduciário estará de pleno direito autorizado a publicar editais e a
efetuar no decurso dos 15 (quinze) dias imediatos, o primeiro público leilão do imóvel hipotecado.

É lícito ao devedor, a qualquer momento, até
a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito,&nbsp; acrescido dos encargos.

Uma vez transcrita no Registro Geral de
Imóveis a carta de arrematação, poderá o
adquirente requerer ao Juízo competente imissão de posse no imóvel, que lhe
será concedida liminarmente, sem prejuízo de se prosseguir no feito, em rito
ordinário, para o debate das alegações que o devedor porventura aduzir em
contestação.

No período que medear entre a transcrição da
carta de arremação no Registro Geral de Imóveis e a efetiva imissão do
adquirente na posse do imóvel alienado em público leilão, o Juiz arbitrará uma taxa mensal de ocupação compatível com o rendimento
que deveria proporcionar o investimento realizado na aquisição, cobrável por
ação executiva.

É importante destacar que “não ofende a
Constituição o procedimento previsto no Decreto-lei 70/66”. (AI-AgR 663578,
ELLEN GRACIE, STF; STF, AgR no RE 513546/SP, Rel. Min. Eros Grau, Segunda Turma,
unânime, DJe de 5/08/2008).

Como funciona a execução judicial?

A execução terá início por petição escrita,
atendidos os requisitos para a petição inicial previstos no CPC e instruída com
os documentos do art. 2º da Lei 5741/71.

Na execução hipotecária de crédito vinculado
ao sistema financeiro da habitação, nos termos da lei n. 5.741/71, a petição
inicial deve ser instruída com, pelo menos, dois avisos de cobrança (SÚMULA 199
do STJ)

O devedor será citado para pagar o valor do
crédito reclamado ou depositá-lo em juízo no prazo de vinte e quatro horas, sob
pena de lhe ser penhorado o imóvel hipotecado.

São
válidas as notificações da execução judicial de contrato
imobiliário firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação quando remetidas ao endereço do imóvel
objeto do contrato, no qual o mutuário está obrigado a residir. Não se faz necessário, portanto, que ambos
cônjuges contratantes recebam referidos avisos de cobrança.

Determinada a penhora, se o executado não
estiver na posse direta do imóvel, o juiz ordenará a expedição de mandado de
desocupação contra a pessoa que o
estiver ocupando, para entregá-lo ao exeqüente no prazo de 10 (dez) dias.

Se o
executado estiver na posse direta do imóvel, o juiz ordenará que o
desocupe no prazo de 30 (trinta) dias,
entregando-o ao exeqüente.

O executado poderá opor embargos no prazo de
dez (10) dias contados da penhora. 

Esses embargos terão efeito suspensivo se o
executado depositar por inteiro a importância reclamada na inicial ou resgatar a
dívida.

Rejeitados os embargos, o juiz ordenará a venda do imóvel hipotecado em praça pública por
preço não inferior do saldo devedor expedindo-se edital pelo prazo de 10 (dez)
dias.

É lícito ao executado remir o imóvel
penhorado, desde que deposite em juízo,
até a assinatura do auto de arrematação, a importância que baste ao
pagamento da dívida reclamada mais custas e honorários advocatícios; caso em
que convalescerá o contrato hipotecário.



Ação
revisional proposta pelo mutuário



Discorra sobre a ação revisional do
contrato vinculado ao SFH.

Aplicam-se aos contratos de financiamento
imobiliário do Sistema de Financiamento de Habitação (SFH) as disposições da
Lei 10.931/2004, mormente as referentes aos requisitos da petição inicial de
ação de revisão de cláusulas contratuais (art. 50).

Dispõe o art. 50 da lei 10.931/2004:



Art. 50. Nas ações
judiciais que tenham por objeto obrigação decorrente de empréstimo,
financiamento ou alienação imobiliários, o
autor deverá discriminar na petição inicial, dentre as obrigações
contratuais, aquelas que pretende
controverter, quantificando o valor incontroverso, sob pena de inépcia.

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
§ 1o&nbsp;O valor incontroverso
deverá continuar sendo pago no tempo e modo contratados.

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
§ 2o&nbsp;A exigibilidade do valor
controvertido poderá ser suspensa mediante depósito do montante correspondente, no tempo e modo
contratados.

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
(...)

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
§ 4o&nbsp;O juiz poderá dispensar o
depósito de que trata o § 2o&nbsp;em caso de relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao
autor, por decisão fundamentada na qual serão detalhadas as razões jurídicas e
fáticas da ilegitimidade da cobrança no caso concreto.

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;
§ 5o&nbsp;É vedada a suspensão liminar da exigibilidade da obrigação principal
sob a alegação de compensação com valores pagos a maior, sem o depósito do
valor integral desta.





Legitimidade
do cessionário para discutir cláusulas contratuais



No caso de cessão dos direitos e
obrigações contratuais, o cessionário adquire legitimidade ativa para requerer
revisão das condições ajustadas?

Esse assunto foi decidido pelo STJ, sob a
sistemática dos recursos repetitivos, no REsp 1150429/CE, Rel. Ministro RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA, CORTE ESPECIAL, julgado em 25/04/2013, DJe 10/05/2013.

Decidiu a Corte que, no caso de cessão de
direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação
realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira
mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições
ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem
referida cobertura.

Se a cessão ocorrera antes de 25/10/1996, e
não houve a anuência da instituição financeira, surgem duas possibilidades: 

a)
contrato com garantia do FCVS -&nbsp; o
cessionário tem legitimidade;

b)
contrato sem garantia do FCVS -&nbsp; o
cessionário não tem legitimidade.











Seguro
habitacional obrigatório

O mutuário é obrigado a contratar
seguro habitacional?

Sim, nos termos do art. 20 do Dec-Lei 73/1966.

As instituições financeiras podem
impor ao mutuário um seguro administrado por elas próprias?

Não. O mutuário do SFH não pode ser compelido
a contratar o seguro habitacional obrigatório com a instituição financeira
mutuante ou com a seguradora por ela indicada (súmula 473 do STJ).



Seguro –
prazo prescricional



Em caso de sinistro, qual o prazo
prescricional para acionar a seguradora?

Aplica-se o prazo de prescrição anual do art.
178, § 6º, II do Código Civil de 1916 às ações do segurado/mutuário contra a
seguradora, buscando a cobertura de sinistro relacionado a contrato de mútuo
habitacional celebrado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (REsp
871.983/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
25/4/2012, DJe 21/5/2012).



Vícios na
construção

Ocorrendo vícios decorrentes da
construção, as seguradoras respondem?

Nos contratos de seguro habitacional obrigatório
sob a égide das regras do Sistema Financeiro da Habitação, as seguradoras são responsáveis quando presentes vícios decorrentes
da construção, não havendo como se sustentar o entendimento de que
haveria negativa de vigência do art. 1.460 do antigo Código Civil (AgRg no
AREsp 189.388/SC, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em
09/10/2012, DJe 23/10/2012).

A seguradora possui legitimidade para figurar
no polo passivo de ação que cinge contrato de seguro habitacional, regido pelas
regras do Sistema Financeiro de Habitação. (EDcl no AgRg no AREsp 416.800/PE,
Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/11/2015, DJe
19/11/2015).

E o agente financeiro? Tem
legitimidade passiva?

O&nbsp;
agente financeiro somente tem legitimidade passiva ad causam para&nbsp; responder solidariamente com a seguradora,
nas ações em que se pleiteia&nbsp; a&nbsp; cobertura&nbsp;
por&nbsp; vícios&nbsp; de construção do imóvel, quando também&nbsp; tenha&nbsp;
atuado&nbsp; na&nbsp; elaboração&nbsp; do projeto, na execução ou na fiscalização
das obras do empreendimento. Precedentes (AgInt no REsp 1596209/PR, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/11/2016, DJe
29/11/2016)

A Caixa Econômica Federal tem
interesse para ingressar nesse tipo de feito?

Nas&nbsp;
ações&nbsp; envolvendo&nbsp; seguros&nbsp;
de&nbsp; mútuo&nbsp; no âmbito do Sistema Financeiro&nbsp; de&nbsp;
Habitação&nbsp; -&nbsp; SFH,&nbsp; a
Caixa Econômica Federal poderá ingressar&nbsp;&nbsp;
na&nbsp;&nbsp; lide&nbsp;&nbsp; como&nbsp;
assistente&nbsp; simples,&nbsp; deslocando-se&nbsp;
a competência&nbsp; para a Justiça
Federal, desde que o contrato tenha sido celebrado&nbsp; de&nbsp;
2/12/1988 a 29/12/2009 e esteja vinculado ao Fundo de Compensação&nbsp; de&nbsp;
Variações Salariais - FCVS (apólices públicas, ramo 66), bem como haja
demonstração de que a reserva técnica do Fundo de Equalização&nbsp; de Sinistralidade da Apólice - FESA - seja
insuficiente para&nbsp; o pagamento da
indenização securitária, havendo risco concreto de&nbsp; comprometimento&nbsp; do FCVS (EDcl nos EDcl no REsp nº
1.091.393/SC, Segunda&nbsp; Seção,&nbsp; Relatora&nbsp;
para o acórdão a Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 14/12/2012).



Usucapião
de imóvel da CEF vinculado ao SFH



O&nbsp;
imóvel&nbsp; da&nbsp; Caixa&nbsp;
Econômica&nbsp; Federal&nbsp; vinculado&nbsp;
ao&nbsp; Sistema Financeiro&nbsp; de&nbsp;
Habitação,&nbsp; porque&nbsp; afetado&nbsp;
à&nbsp; prestação de serviço
público,&nbsp;&nbsp; deve&nbsp;&nbsp; ser&nbsp;&nbsp;
tratado&nbsp;&nbsp; como&nbsp; bem&nbsp;
público,&nbsp; sendo,&nbsp; pois, imprescritível. (REsp 1448026/PE, Rel.
Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/11/2016, DJe
21/11/2016).

Como bem exposto pela ministra relatora, não
obstante se trate de empresa pública, com personalidade jurídica de direito
privado, a Caixa Econômica Federal, ao atuar como agente financeiro dos
programas oficiais de habitação e órgão de execução da política habitacional,
explora serviço público, de relevante função social, regulamentado por normas
especiais previstas na Lei 4.380/64.