Mudança no art. 1.331 do Código Civil restringe a alienação e a locação de vagas de garagem em condomínios
Autor: Adriano Godinho | Publicado: 2012-05-01T10:43:00-03:00

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Em 04 de abril de 2012, foi publicada a Lei n. 12.607, que
alterou o texto do § 1º do art. 1.331 do Código Civil, para
regulamentar a locação e a alienação de vagas de garagem em condomínios
edilícios. A referida disposição passa a contar com a seguinte redação: “as partes suscetíveis de utilização
independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas,
com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não
poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo
autorização expressa na convenção de condomínio”. 



Antes da mudança, persistiam dúvidas acerca da imposição de
restrições à alienação ou locação de vagas de garagem a terceiros estranhos ao
condomínio, por se tratar de questão que envolve a segurança dos demais condôminos,
sobretudo naqueles condomínios voltados para fins residenciais. 



Até então, cabia recorrer exclusivamente a dois dispositivos
do Código Civil: os arts. 1.338 e 1.339. Enquanto o primeiro estabelece que “resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos,
preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e,
entre todos, os possuidores”, o derradeiro estipula que “os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua
propriedade exclusiva”, seguindo-se dois parágrafos. Embora o primeiro
estabeleça expressa proibição quanto à venda dos bens em separado, o segundo
prevê a permissão para alienar parte acessória da unidade imobiliária a outro
condômino, só se podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato
constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia
geral.



Pela análise dos artigos citados,
não havia dúvidas quanto à possibilidade de venda ou locação das vagas de
garagem a condôminos. Em se tratando da possibilidade de alugar ou vender tais
áreas a terceiros, contudo, pendiam algumas controvérsias. Quanto à locação,
determina a lei que se dê preferência aos condôminos sobre estranhos, isto é,
há expressa previsão acerca da possibilidade de o contrato ser celebrado com
terceiros, mas discutia-se a possibilidade de a própria convenção de condomínio
estabelecer a proibição da locação de vagas a terceiros, precisamente com
vistas a salvaguardar a segurança dos moradores. Com a alteração da lei, ficam
sepultadas as dúvidas: a locação de vagas de garagem a terceiros dependerá de
autorização expressa na convenção de condomínio.



No tocante à venda, o legislador
foi mais preciso, desde a edição do Código Civil, ao estipular a regra segundo
a qual só se permite alienar parte acessória da unidade a terceiro se tal
permissão for expressa na convenção e contar com a aprovação da assembléia de
condôminos.



A restrição, insista-se, tem mais
sentido nos condomínios residenciais, nos quais os moradores, por questão de segurança,
podem pretender vedar o acesso de terceiros ao interior dos prédios. Em se
tratando de condomínios de finalidade comercial, tal restrição deverá ser mais
rara (embora não seja proibida), porque neles o ingresso de não condôminos é
mais usual.