DIREITOS DE VIZINHANÇA
Autor: Lucas Vieira | Publicado: 2017-03-01T22:50:00-03:00


INTRODUÇÃO

Os&nbsp; direitos&nbsp;
de vizinhança são manifestação da função social da propriedade,&nbsp; caracterizando&nbsp; limitações legais ao próprio exercício
desse&nbsp; direito,&nbsp; com viés notadamente recíproco e comunitário.
O que caracteriza&nbsp; um&nbsp; determinado&nbsp;
direito&nbsp; como&nbsp; de&nbsp;
vizinhança&nbsp; é a sua
imprescindibilidade&nbsp; ao&nbsp; exercício&nbsp;
do direito de propriedade em sua função social (REsp 1616038/RS, Rel.
Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe 07/10/2016).

A
seguir, estudaremos as regras legais, alguns entendimentos jurisprudenciais e
questões de concurso sobre o assunto.



CONSTRUÇÃO
DE MUROS DIVISÓRIOS

Dermarcação entre os prédios

O
proprietário pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação
entre os dois prédios, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as
respectivas despesas.

Construção de muro

O
proprietário tem direito a murar o seu prédio, urbano ou rural.

Despesas com a construção e conservação

Ambos
os confinantes são obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a
concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.

A construção de tapumes
especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou
para outro fim, pode ser exigida de quem
provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a
concorrer para as despesas.

A quem pertence o muro?

Pertence
a quem o construiu.

Se
não for possível a prova acerca de quem os fez, os muros e cercas presumem-se pertencer
a ambos os proprietários confinantes.



DESPEJO
DE ÁGUAS

O
proprietário deve construir de maneira que o seu prédio não despeje águas,
diretamente, sobre o prédio vizinho.



PASSAGEM
DE CABOS E TUBULAÇÕES

Mediante
recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área
remanescente, o proprietário é obrigado
a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros
condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de
proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou
excessivamente onerosa.



JANELAS

É
proibido abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e
meio do terreno vizinho.

A
proibição inserta no art. 1.301, caput, do Código Civil – de não construir
janelas a menos de um metro e meio do terreno vizinho – possui caráter
objetivo, traduz verdadeira presunção de devassamento, que não se limita à
visão e engloba outras espécies de invasão (auditiva, olfativa e principalmente
física). A aferição do descumprimento do disposto na referida regra legal
independe&nbsp; da &nbsp;aferição&nbsp;
de aspectos subjetivos relativos à eventual atenuação&nbsp; do&nbsp;
devassamento visual, se direto ou oblíquo, se efetivo ou potencial. REsp
1.531.094-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, por unanimidade, julgado em
18/10/2016, DJe 24/10/2016.

É
lícito fazer aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros
de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de
altura de cada piso.



UTILIZAÇÃO
DA PAREDE DIVISÓRIA

Não
é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer
aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências
prejudiciais ao vizinho.

Essa
proibição não alcança as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha.



OBRAS

Obra que compromete a segurança

Não
é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar
desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio
vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.

O
proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que
sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.

Imóvel com risco de ruína

O proprietário
ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a
demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste
caução pelo dano iminente.



ENTRADA
TEMPORÁRIA NO IMÓVEL VIZINHO

O
proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no
prédio, mediante prévio aviso, para:

I
- dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção,
reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;

II
- apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem
casualmente.

Essa
regra aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos
higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.



PASSAGEM
FORÇADA

O dono do prédio que
não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de
indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente
fixado, se necessário.

O direito de passagem
forçada não comporta oposição do vizinho, cabendo ao juiz fixar o rumo da
passagem de forma mais comoda e menos onerosa para as partes (Concurso
Procurador da República, 2015)

Observe-se
que o direito de passagem do imóvel encravado gera o dever de indenização ao
vizinho que der a passagem (PGM-Porto Alegre, 2016).

Passagem forçada x servidão de trânsito

A
passagem forçada é direito de vizinhança que não exige registro, enquanto que a servidão é um direito real sobre
coisa alheia e tem sua constituição com o registro no Cartório de Registro de
Imóveis. Enquanto a passagem forçada decorre
da lei e é uma limitação ao direito de propriedade, a servidão limita o
domínio e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por
testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis (Promotor
de Justiça, MP-SC, 2014).



CURSO
DE ÁGUAS

Acesso a nascentes e águas pluviais

O proprietário de
nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de
seu consumo, não pode impedir, ou
desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores.

Represamento das águas

O proprietário tem direito de construir barragens,
açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio; se as águas
represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo
dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido.

Construção de aquedutos

&nbsp;É permitido a quem quer que seja, mediante prévia
indenização aos proprietários prejudicados, construir canais, através de prédios alheios, para receber as águas a que tenha direito, indispensáveis às
primeiras necessidades da vida, e, desde
que não cause prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento de águas
supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.

O aqueduto será
construído de maneira que cause o menor prejuízo aos proprietários dos imóveis
vizinhos, e a expensas do seu dono, a quem incumbem também as despesas de
conservação.

O proprietário
prejudicado poderá exigir que seja subterrânea
a canalização que atravessa áreas
edificadas, pátios, hortas, jardins ou quintais.

O direito à construção
do aqueduto está condicionado à inexistência de outros meios de passagem de
águas para a propriedade e ao pagamento de prévia indenização ao vizinho
prejudicado REsp 1.616.038-RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 27/9/2016,
DJe 7/10/2016.)

Curso natural

O possuidor do imóvel
superior não poderá poluir as águas
indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis
inferiores. Esse tema foi cobrado no concurso para Procurador Jurídico da Câmara do Município de Poá, em 2016.

O dono ou o possuidor
do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do
superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio
inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do
prédio superior.

Curso artificial

Quando as águas,
artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para
o inferior, poderá o dono deste reclamar
que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer.

Da indenização será
deduzido o valor do benefício obtido.



DESCUMPRIMENTO PELO
LOCATÁRIO

O proprietário possui
legitimidade passiva ad causam para responder por eventuais danos relativos ao
uso de sua propriedade decorrentes do descumprimento dos deveres condominiais
pelo locatário. (REsp 1.125.153-RS, Rel. Min. Massami Uyeda, julgado em
4/10/2012.)