Como baratear o financiamento da sua casa
Autor: Tecnart Engenharia | Publicado: 2012-07-20T16:57:00-03:00

Consultor financeiro Gustavo Cerbasi e especialista em crédito imobiliário Marcelo Prata dizem o que levar em conta para deixar o financiamento mais leve para o bolso



Ao se tornar sócio da consultoria de financiamentos imobiliários Canal do Crédito, o guru Gustavo Cerbasi pretende pôr em prática um programa de educação financeira para quem vai financiar o seu imóvel. Nas oito dicas abaixo, o consultor financeiro e o presidente da consultoria, Marcelo Prata, mostram quais despesas comumente esquecidas devem ser postas na ponta do lápis para quem está de mudança para uma casa financiada e como tornar essa longa e pesada dívida mais barata e justa no orçamento.




Sem um bom planejamento financeiro, a compra da casa própria pode gerar grandes dívidas


1. Ao se mudar para um bairro mais caro, calcule um aumento de 15% a 20% nos gastos



Mudar-se para um bairro mais nobre implica maiores gastos na padaria, supermercado e escola. “Na dúvida entre dois imóveis, é melhor optar pelo que tem valor de 15% a 20% mais baixo, porque esta parcela normalmente é o que é destinado ao novo custo de vida no local”, diz Cerbasi. “É a mesma coisa que ocorre quando você compra um DVD Blu-Ray que, além de ser mais caro que o normal, envolve a compra dos discos Blu-Ray, que são mais caros que os outros”, comenta.&nbsp;



Cerbasi também diz que muitas dívidas com financiamentos ocorrem quando o proprietário calcula o gasto mensal com as parcelas e se esquece de calcular os gastos agregados, como o novo custo de vida, a manutenção do imóvel, as contas de energia, gás, IPTU, reformas e principalmente gastos variáveis, com lazer. “O financiamento do imóvel está previsto, mas não se prevê o gasto com cinema, restaurante e aí este gasto é passado para o cheque especial e o rotativo do cartão de crédito, levando a dívidas”, explica.



2. Considere que taxas e impostos correspondem a 4% do valor financiado



Segundo Marcelo Prata, sócio e fundador do Canal do Crédito, cerca de 4% do valor do imóvel é usado para pagar apenas taxas e impostos. “Eu já vi algumas pessoas chegarem na hora da compra sem saber que estes gastos estavam envolvidos”, diz Prata.



Basicamente, os gastos envolvidos são: ITBI (Imposto sobre transmissão de bens imóveis), que varia de acordo com a cidade, mas gira em torno de 2% do valor total do imóvel; taxas cartorárias, que ficam em torno de 1% do valor do imóvel e oscilam de acordo com o valor da propriedade e da localização; e as taxas de análise jurídica, cobradas pelos bancos na hora de contratar o financiamento, que também podem variar em torno de 1% do valor total.



3. Não comprometa mais que 30% da renda



Cerbasi recomenda que sejam comprometidos, no máximo, de 25% a 30% da renda mensal em um financiamento. Para não cair na tentação de fazer um financiamento mais caro e depois não conseguir arcar com os custos, o consultor diz que o segredo é inverter a ordem das escolhas. Ou seja, em vez de buscar os imóveis e fazer a escolha baseada nos preços, é importante ter todos os gastos previstos em mente e a capacidade de comprometimento com o financiamento para depois avaliar as opções de compra.&nbsp;



Segundo Cerbasi, pode ser muito melhor morar em uma casa aquém do desejado, mas onde se tenha uma capacidade de gastos maior no dia a dia. “Do que adianta viver em uma casa grande, mas na monotonia?”, pondera.



4. Prefira os menores prazos: 15 anos para imóveis novos e sete anos para usados



Cerbasi ressalta que os prazos ideais de financiamento seriam de 15 anos para um imóvel novo e sete anos para um imóvel usado, uma vez que, depois destes prazos, provavelmente o proprietário terá que arcar com custos de reforma. Se o financiamento não estiver quitado então, os gastos somados podem pesar demais no orçamento.



Cerbasi afirma que o melhor é sempre fazer o financiamento no menor prazo possível. “Nós conseguimos dominar a segurança financeira no prazo curto, mas em 30 anos, por exemplo, é muito mais difícil prever as condições que o comprador terá para pagar o financiamento. Entre um financiamento de 30 anos e 25 anos, prefira o de 25 anos”, diz.



5. Recém-casados: esperem cinco anos para comprar um imóvel



Cerbasi explica que o financiamento deixa o casal exposto a diversas limitações de renda, de oportunidades de emprego e de mobilidade. Por isso, o ideal é que eles só comprem o imóvel depois de cinco anos de casados. “Para recém-casados a renda ainda é muito instável e limitada. Por isso, muitos jovens ainda querem mudar de emprego. Um aluguel, como um elemento de flexibilidade, é oportuno, e poder se mudar para ficar perto do trabalho, por exemplo, ajuda a economizar no transporte. Depois de comprar uma casa diminuem as chances de se conseguir um emprego para morar longe", diz.



Ele sugere que os recém-casados aluguem uma quitinete, por exemplo, enquanto poupam o valor para a compra do apartamento antes de entrar em um financiamento. Ele ressalta, no entanto, que se o valor pago pelo aluguel for superior ao de um financiamento, vale considerar se o investimento vale a pena, mesmo com todos os comprometimentos que a decisão pode gerar.



6. Prefira taxas pós-fixadas



Com as quedas nos juros, as taxas pós-fixadas e a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) se tornam a melhor opção para o mutuário. Na tabela SAC, são pagas parcelas mais altas no início e o valor cai conforme a dívida é amortizada. O valor do pagamento da dívida permanece constante, enquanto o valor correspondente ao pagamento de juros diminui progressivamente.



A conjuntura atual, de mudanças na economia, se mostra favorável para o comprador ter maior fôlego para arcar com parcelas mais altas no início dos pagamentos.



Cerbasi acredita também que a tendência das quedas nas taxas deve se manter, favorecendo taxas pós-fixadas. “Os juros devem cair ainda e as taxas prefixadas podem ficar muito caras diante de taxas mais baixas ”, explica. As taxas prefixadas são definidas no início do financiamento e as pós-fixadas variam de acordo com a Taxa Referencial e índices atrelados à inflação, como IGP-M ou IPCA.



No caso da tabela Price, as parcelas são fixas. No começo do pagamento, o valor abatido do saldo devedor é muito baixo, porque a maior parte da parcela é composta pelos juros.



7. Pesquise entre os bancos as melhores condições



Com as recentes reduções nas taxas de juros, a diferença nas taxas cobradas entre um banco e outro podem ser significativas. Além de visitar diferentes agências para consultar as opções, o comprador pode fazer simulações do financiamento pela internet. Existem consultorias que oferecem esse serviço. O Canal do Crédito é uma delas, e o serviço é gratuito. Em consultorias como a Crédito Imobiliário Fácil e a Financiar Casa (antiga Sagace), o serviço é cobrado. Leia mais sobre esse tipo de serviço.



Quem quiser saber o custo médio de um financiamento imobiliário pode fazê-lo por meio de uma ferramenta disponível em EXAME.com.



8. Portabilidade só é vantajosa se a diferença de juro for de no mínimo 1,5%



As taxas menores também podem ser vantajosas para quem já tem um financiamento e quer aproveitar as taxas mais baixas de outro banco. É possível migrar a dívida por meio da chamada portabilidade de crédito. Marcelo Prata, sócio-fundador do canal do Crédito, dá uma dica que pode ajudar o mutuário a perceber de maneira simplificada se vale a pena fazer a transferência: “Se a diferença entre a taxa de um banco e outro for maior ou igual a 1,5% vale a pena fazer a portabilidade”, diz.



Se for verificada a diferença maior ou igual a 1,5%, o proprietário deve: observar a taxa de juro cobrada no atual financiamento e no financiamento cotado; calcular a diferença entre a soma das prestações que restam no banco atual e as que serão pagas se a dívida for transferida para outro banco; e por fim, deve subtrair as taxas de cartório cobrada pela alteração do financiamento, a diferença entre os custos dos seguros de cada instituição e entre as taxas de administração.



Ao fazer a portabillidade, o proprietário paga novamente as mesmas taxas cartorárias que pagou no início do financiamento, a taxa de averbação do valor declarado (pelo cancelamento do financiamento) e a de registro do novo financiamento, que variam de acordo com o valor do imóvel e com a região, podendo chegar a 1% do valor da propriedade. Assim, se os gastos com cartório forem muito altos, o valor gasto no presente pode não compensar a economia com parcelas futuras.



FONTE:&nbsp;http://exame.abril.com.br/