Fim do crédito fácil e alta de custos ameaça boom imobiliário/vALOR ON LINE
Autor: InFrapar-NBO | Publicado: 2010-10-27T15:29:00-02:00

O mercado imobiliário nunca viveu um momento tão próspero. Tudo é superlativo no setor - crédito, vendas, lançamentos. Invariavelmente, recordes são quebrados e novos patamares viram realidade a cada trimestre. Até as maiores triplicaram de tamanho nos últimos dois anos. Mas a conta de um crescimento tão abrupto em tão pouco tempo começa a chegar. E o que antes parecia um desafio de médio prazo, surge agora como problema real.A luz amarela acendeu na construção civil. Três relatórios feitos na semana passada sobre o setor - Santander, Barclays e Credit Suisse - alertam para os problemas gerados pelo boom imobiliário. São basicamente duas as questões mais preocupantes: a escassez de fonte de recursos para financiamento imobiliário nos próximos anos - solução que depende do governo - e a capacidade de execução e entrega das obras no prazo. Esse, sim, um problema para as companhias que, inclusive, já começa a interferir no dia a dia.Segundo cálculos do Santander, a demanda potencial de novos compradores, considerando-se as atuais taxas de juros dos financiamentos imobiliários (entre 9,5% e 10% ao ano) e alargamento do prazo para 30 anos, é de cerca de 9 milhões de famílias. "O setor vive um ciclo virtuoso fundamentado em crédito barato e subsidiado", diz Flavio Queiroz, analista responsável pelo estudo.Dado que o volume de poupança cresce a uma taxa de 22% ao ano e o crédito imobiliário a cerca de 35% (a conta pode chegar a 39% incluindo recebíveis imobiliários e FGTS), os recursos podem acabar entre 2012 e 2014, no máximo - os cálculos variam. "É um problema mais imediato do que parece", diz Queiroz, do Santander. Sem um dinheiro captado a um custo barato, as taxas de financiamento imobiliário subiriam e essa massa extra de famílias que entraram no setor por conta das parcelas mais acessíveis perderiam o poder de compra.Na opinião do analista, o governo está atento e preocupado com a questão. Há algumas alternativas para baratear o custo de captação do dinheiro, mas não nos níveis atuais da poupança (TR mais 6% ao ano). Entre elas está a isenção fiscal dos CRI (certificados de recebíveis imobiliários) para pessoas físicas e investidores instituições - atualmente, apenas pessoa física é isenta. Aumentar o uso do dinheiro da poupança - hoje do total captado, 65% vai para o crédito imobiliário - é outra medida que daria um pouco mais de fôlego ao setor.Outro problema são o que o mercado chama de "dores do crescimento", refletido na execução das obras. "As empresas cresceram muito e rápido e precisam ajustar o novo tamanho a um novo patamar de eficiência", diz Flávio Queiroz. O primeiro ciclo de entrega, depois da capitalização das companhias em 2007, está acontecendo agora. E nem todo mundo está cumprindo os prazos.A falta de mão de obra é um dos problemas enfrentados pelas companhias, mas há controvérsias em atribuir o atraso das obras à essa escassez. "Mão de obra é um problema que afeta todo o setor. Então porque algumas empresas atrasam a entrega e outras não?", afirma o executivo de uma incorporadora. Durante a crise, algumas empresas demoraram mais de um ano e meio para começar a obra e, em vários casos, os prazos estão extrapolando os seis meses contratuais de atraso. Agora, aumentam exponencialmente as reclamações contra construtoras em sites de atendimento ao consumidor e o número de ações na Justiça também está crescendo.Além disso, o aumento dos preços dos apartamentos (que subiu mais de 20% em mercados como São Paulo) não irá refletir no aumento de margem das companhias abertas. Na opinião do analista do Barclays, Guilherme Villazante, não há um reflexo direto nas margens porque o preço dos insumos - principalmente dos terrenos -está subindo numa proporção muito maior. Na sua opinião, há um ganho artificial temporário, enquanto as empresas ainda estão usando terrenos baratos, comprados há mais tempo, e vendendo os apartamentos mais caros na outra ponta, mas isso vai acabar.Por isso, mesmo com os elevados preços dos imóveis, a rentabilidade das companhias, que passou dos 20% em alguns casos, volta ao patamar de 15%. "Como a prática contábil se pauta pelo conservadorismo, e as perdas são reconhecidas no momento em que acontecem, vão começar a aparecer quedas de margem", afirma Villazante. "Mas não é para levar susto", diz.