Manutenção Predial
Autor: assis | Publicado: 2011-07-28T16:38:00-03:00

&nbsp;pdf Manter o condomínio bem conservado valoriza o patrimônio e  aumenta o bem-estar de todos. Portanto, aposte na manutenção preventiva.
Fala-se  muito sobre a importância da manutenção preventiva nos condomínios.  Mas, são poucos os síndicos que realmente deixam o prédio em perfeitas  condições de uso. Por falta de verbas, má informação ou simplesmente  desleixo, serviços necessários vão sendo deixados para trás, sucateando  os edifícios. "É preciso ter consciência de que a revisão é uma coisa  simples. É muito mais fácil do que deixar estourar os problemas, gerando  um gasto maior", constata Edson Martinho, coordenador de projetos do  Instituto Brasileiro do Cobre (Procobre), que organizou um seminário  sobre segurança e manutenção predial, falando sobre medidas de segurança  e economia na manutenção do condomínio, instalações elétricas, sistemas  hidráulicos, redes de combate a incêndios e reformas prediais. "Se  conseguirmos mudar a cabeça de um síndico, ao menos, para a necessidade  de uma revisão básica, já é suficiente", diz Edson.

O caminho da boa manutenção
Fazer  concorrência entre empresas a partir de um memorial, ou seja, todos os  orçamentos solicitados devem cobrir os mesmos serviços e oferecer  materiais de qualidade igual.Planejar as obras maiores. Evite  soluções paliativas, como reforçar uma prumada com massa plástica. O  cano pode acabar estourando num final de semana, e o condomínio terá que  arcar com os custos de um encanador chamado às pressas e,  provavelmente, com os danos em apartamentos ou áreas comuns.Ao  preparar uma previsão orçamentária para as despesas com manutenção,  leve sempre em consideração os gastos dos anos anteriores (é claro que  emergências acontecem e podem adiar um gasto de manutenção).Faça  uma programação da manutenção a curto, médio e longo prazos. Aprove a  cronologia em assembléia. Há muitas fontes para determinar as  prioridades do prédio: vistoria, especificações de manutenção dos  equipamentos fornecidas pelos fabricantes, solicitações feitas pelos  moradores, limites impostos pelo orçamento.Programe  antecipadamente manutenções e reparos (exceto os trabalhos de  emergência). Providencie uma agenda de planejamento para o ano todo, e  anote as tarefas que devem ser realizadas diariamente, quinzenalmente,  mensalmente, a cada três ou seis meses, etc.Cada equipamento  do edifício deve ter um arquivo que documente as informações e forneça  um registro das manutenções realizadas. Essas informações serão úteis ao  administrador, que poderá visualizar os custos de manutenção de cada  equipamento, ajustar a freqüência das manutenções preventivas e avaliar o  desempenho dos técnicos.
Planeje a manutenção
Direcional  Condomínios preparou um check-list para ajudar síndicos,  administradores e zeladores a organizar a manutenção preventiva do  condomínio. Não se trata de um guia completo, mas de alguns dos mais  importantes itens do condomínio. Deixar tudo registrado e documentado é a  melhor maneira de garantir que o próximo síndico saiba o que foi feito -  e o que falta fazer. Crie um manual de manutenção do condomínio. Não se  esqueça ainda de colocar um livro de controle e ocorrências na  portaria.&nbsp; 


Check-list da manutenção do prédio
SISTEMA ELÉTRICOA  cada 6 meses, checar se o sistema de aterramento sofreu corrosão e se a  chegada do fio terra nos apartamentos está em boas condições. 
Verificar  se há aquecimento nos fios ou mau contato, que causam fuga de energia. O  quadro de força deve ser mantido lacrado. Uma empresa especializada  deve verificar se o prédio está bem dimensionado ou se há sobrecarga  elétrica.

GÁSMudança  brusca no valor da conta é sinal de vazamento. A cada ano um técnico  habilitado deve verificar todo o sistema. É importante conscientizar os  moradores a verificar as contas e o aparecimento de cheiro estranho.

ELEVADORESÉ  obrigatório ter uma empresa responsável pelos elevadores, que costuma  fazer um contrato mensal de manutenção. Verificar se a empresa é  cadastrada no Contru. Ela deve emitir anualmente o RIA - Relatório de  Inspeção Anual dos elevadores, com Anotação de Responsabilidade Técnica  do engenheiro responsável.

BOMBASO  ideal é manter um contrato de manutenção com empresa idônea, que  garanta pronto-atendimento. O zelador deve estar atento a qualquer ruído  anormal no funcionamento da bomba, e solicitar visita da empresa antes  da quebra.

CAIXA D'ÁGUAA  limpeza anual é obrigatória, mas o ideal é limpar a cada seis meses.  Usar o faxineiro do prédio para esse tipo de serviço parece economia,  mas a caixa pode ser danificada por procedimentos inadequados. Além  disso, se a sujeira for embora pela tubulação, pode entupir as torneiras  do primeiro andar do prédio.

EQUIPAMENTOS DE SEGURANÇA PARA COMBATE À INCÊNDIOAs  escadas devem estar livres de cestos de lixo e com os corrimãos de  acordo com a NBR 9077/85. Freqüentemente devem ser verificados o  fechamento, a regulagem e a existência de selo identificando o  fabricante das portas corta-fogo.
Hidrantes e extintores devem ser revisados e recarregados anualmente.

PORTÕES, INTERFONES, SISTEMAS DE ALARME E CFTVManter  um contrato único de manutenção para todos esses equipamentos  (inclusive antena coletiva) garante economia para o condomínio, além de  um atendimento mais rápido (deixe claro, em contrato, o prazo de  atendimento).

ÁREAS DE LAZEROs  fabricantes de produtos químicos para piscina costumam oferecer  treinamentos sobre tratamento da piscina. Se o zelador for o responsável  pela limpeza da piscina, mantenha-o informado sobre o assunto, e siga  sempre as recomendações dos fabricantes quanto ao armazenamento e  manuseio dos produtos.
A  cada três meses, o zelador deve verificar se há farpas, ferrugem ou  peças soltas nos brinquedos. Após as férias escolares, é prudente fazer  uma manutenção mais minuciosa.
Mensalmente, verificar os equipamentos dos salões de jogos, ginástica, festas, da quadra e da área da churrasqueira

GARAGENSVerificar se a pintura dos canos segue a NR-26, que diz respeito a sinalização de segurança.
Não permitir a colocação de pneus junto às paredes e manter as demarcações das vagas pintadas com tinta adequada.
Garantir iluminação adequada (sensores de presença ajudam na economia de energia).
Fique atento ao aparecimento de trincas, infiltrações ou vazamentos. 
Para garantir que todos esses itens sejam atendidos, o ideal é uma visita diária do zelador às garagens

FACHADASA  cada 5 anos recomenda-se lavagem da fachada. Para qualquer serviço de  fachada (pintura ou restauro), verifique a idoneidade da empresa  contratada e solicite documentos, como CNPJ e guias de recolhimento de  INSS, FGTS, ISS, entre outros. Os funcionários precisam trabalhar com  Equipamentos de Proteção Individual (EPIs) adequados. Lembre-se que o  síndico é co-responsável em caso de acidentes.

TOPO DO PRÉDIO Inclui  pára-raios (verificar se está de acordo com a NBR 5419/2001),  luz-piloto, telhas, calhas e ralos,lajes,guarda-corpo e escadas, casa  das máquinas e barrilete. Pequenos problemas, como ralinhos  desencaixados ou calhas obstruídas por folhas, podem trazer sérias  consequências.