Vai contratar financiamento imobiliário? Veja 10 dicas para evitar prejuízos
Autor: Corretor Millon | Publicado: 2011-10-15T11:38:00-03:00



Vai contratar
financiamento imobiliário? Veja 10 dicas para evitar prejuízos






 
 
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
 
 
 

 
 






Especialistas dão dicas para ajudar o futuro comprador que opta por
financiar o imóvel



São Paulo – Dados do Banco Central mostram que o
avanço do financiamento imobiliário vem impulsionando o crescimento das
operações de crédito no Brasil. Para se ter uma ideia, em 12 meses terminados
em junho, o financiamento de imóveis acumulou alta de 50%. Tanto crescimento só
comprova o fato de que, para muitos brasileiros, o sonho da casa própria tem de
passar pelo crédito. 





No entanto, como geralmente se trata de uma dívida de longo prazo, que
compromete o orçamento do comprador e o de sua família por 20 ou até 30 anos, o
financiamento imobiliário deve ser contratado com muito cuidado. 





Para ajudar o futuro comprador que opta por financiar o imóvel, o
presidente da Amspa (Associação dos Mutuário de São Paulo e Adjacências), Marco
Aurélio Luz, dá as orientações abaixo:





1. Antes de tudo, a pessoa deve fazer uma compra consciente do
imóvel, verificando fatores como a infraestrutura do local onde pretende morar
– como transportes, presença de supermercados e outros estabelecimentos
comerciais e escolas – e se a região está se valorizando ou não. 





2. O segundo passo, observa o especialista, é fazer um levantamento
completo da construtora e da incorporadora, verificar se o empreendimento
está devidamente registrado no cartório de imóveis, se o memorial descritivo
também está registrado no cartório e se não há processos ou problemas que
venham a desabonar não só o CNPJ dessa construtora, como seus representantes.
Também é preciso pedir uma minuta do contrato e, de preferência, levá-la para
análise de um advogado especialista do ramo imobiliário.





3. Ainda em relação ao contrato, quando se trata de imóvel na
planta, é importante que conste uma multa contratual, no caso de a construtora
atrasar a obra, de valor equivalente ao que o mutuário pagaria, caso fique
inadimplente com alguma prestação do financiamento. Esta multa geralmente é de 1%
a 2% do valor da prestação. “Tem de ser uma multa equilibrada para ambas as
partes”, diz o presidente da Amspa, lembrando ainda que a data de entrega do
imóvel pronto deve estar bem clara no contrato.





4. Na hora de optar por um plano para liquidar a dívida do
financiamento, o comprador deve dar preferência ao sistema SAC (sistema de
amortização crescente), que, segundo Marco Aurélio Luz, gera menor saldo de
amortização do que a tabela Price.





Vale lembrar que, no SAC, as parcelas variam de valor, sendo mais caras
no início e mais baratas no final do financiamento. Apesar de as parcelas
mensais serem diferentes, a quitação do valor principal do empréstimo é sempre
a mesma, variando apenas a quantidade de juros que se paga. Na tabela Price,
por sua vez, o comprador paga sempre o mesmo valor das prestações, do início ao
fim do financiamento. Só que o saldo devedor é amortizado de maneira mais
lenta, porque a prestação é composta mais por juros do que por amortização. 





5. No caso de imóvel na planta, o presidente da Amspa aconselha o
comprador a verificar que esteja bem claro no contrato o índice de correção
das parcelas. Durante as obras, explica ele, as prestações devem ser
corrigidas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) e não podem ser
cobrados juros. Depois das entrega das chaves, pode-se cobrar juros de 12% ao
ano mais correção. 





6. Cuidado para a dívida não comprometer demais o orçamento. Neste
ponto, Luz recomenda que, primeiro, a pessoa coloque em uma planilha todas as
suas despesas principais e só do que sobrar tire 30% para destinar ao pagamento
da dívida do financiamento. “Para ficar mais tranquilo ainda, seria muito
interessante se o comprador conseguisse pagar a prestação e fazer uma reserva
para investir e lá na frente conseguir quitar o imóvel antecipadamente e ter um
desconto ou amortizar o saldo devedor para pagar menos juros, porque o prazo de
pagamento diminuindo ele paga menos juros”, diz ele. 





7. No caso de um imóvel já pronto, o presidente da Amspa diz que, se
possível, o comprador ofereça pelo menos 40% de entrada. “No caso do
imóvel comprado na planta, aconselho o pagamento parcelado durante o período de
obras e não mais do que 30%, porque, se ocorrer algum problema lá na frente, o
comprador pode perder tudo o que pagou. Se a construtora for à falência ou se
houver algum problema na obra, o comprador pode até receber o dinheiro de
volta, mas pode ser um processo muito demorado”, explica. 





8. O comprador deve reservar dinheiro para os custos extras, que
vão além das prestações do financiamento, como as despesas com cartório, por
exemplo, que giram de 2% a 3% do valor do imóvel, que são as despesas com
escritura e também com registro. 





9. Caso opte pelo financiamento bancário, é importante que o comprador
faça uma pesquisa das taxas de juros. “O comprador não deve deixar se
seduzir por aquele banco que está financiando a obra junto com a construtora. A
pessoa não é obrigada a aceitar este banco, se não, é venda casada, que vai
contra o Código de Defesa do Consumidor”, explica Luz, que recomenda que se
converse primeiramente com o gerente do banco no qual o comprador é correntista
ou já tem alguma aplicação, já que, dependendo do relacionamento com a
instituição, ele pode conseguir condições melhores. “Mas essa conversa tem de
ser feita com certa antecedência. Não adianta chegar no gerente e falar “estou
precisando de um financiamento para ontem”, porque ele pode jogar a taxa de
juros lá em cima”, afirma ele. 





Outro ponto importante a se observar, explica Luz, é que o banco
financiador pode até oferecer uma taxa de juros mais baixa, mas cobra uma taxa
de administração mais alta, para compensar. 





10. Por fim, o presidente da Amspa lembra que o comprador pode (e deve) acompanhar
a evolução do financiamento por meio de boletos mensais, que, por sua vez,
devem conter: prestação de amortização, seguros obrigatórios, taxa de
administração, saldo devedor, número da prestação que está sendo paga e prazo
do financiamento.