Condomínios de Campinas: imaginário coletivo, políticas públicas e mercado imobiliário.
Autor: Altea Urbanismo | Publicado: 2010-06-08T12:17:00-03:00

&nbsp;&nbsp;&nbsp; Resultado direto do  fenômeno da urbanização dispersa, a região norte de Campinas é caracterizada por um grande  eixo rodoviário – a Rodovia Dom Pedro I, que amarra eixos transversais  secundários que estruturam, em grande número, bolsões residenciais  caracterizados por controles ou restrição de acesso. Esses bolsões  começaram a ser implantados nos anos 1990, em um fenômeno acelerado,  que, a princípio, conformava organismos estranhos dentro do tecido  urbano (ou periurbano) do município, porém gradativamente se  incorporaram à paisagem até se tornarem hegemônicos e esperados, como  lançamentos imobiliários, pelos cidadãos na expansão do tecido urbano  dessa região (e, gradativamente, de outras regiões).


&nbsp;&nbsp;&nbsp; Atualmente, várias  ações visam dificultar e coibir as iniciativas do mercado imobiliário na  conformação dos bolsões residenciais, principalmente no âmbito do  direito urbanístico e da gestão pública. Essas ações podem ser  institucionalizadas, através de leis, normativas ou determinações, ou  através da manipulação do poder de aprovação do agente público. Porém,  sob outro ponto de vista, é importante entender o funcionamento da  máquina irracional que chamamos “mercado imobiliário”, para compor  possíveis políticas que mudem o cenário atualmente predominante, de  maneira mais eficiente.

&nbsp;&nbsp;&nbsp; O imaginário coletivo  referente a esses empreendimentos, precisamente, é um tema caro ao  entendimento do fenômeno no seu estágio atual. Coloquialmente chamados  de “condomínios”, esse modelo de urbanização é entendido pelo mercado  como um paradigma de consumo, um produto, por assim dizer, que é  almejado por diferentes classes (predominantemente pelas mais próximas  do topo da pirâmide social) como um ambiente residencial diferenciado, a  salvo dos perigos da cidade contemporânea, onde a cidade de Campinas  é o que ela deveria ser, e não o que ela é. Os argumentos de  incentivo à compra de lotes dentro dos muros dos “condomínios” são  fáceis e consistentes: segurança, exclusividade, acesso rodoviário fácil  (importantíssimo em uma área marcada pela urbanização dispersa)  confortos comunitários que incluem áreas de lazer e esporte, serviços de  manutenção de áreas comuns eficientes e, por último, status social. O  habitante dessas áreas é percebido pelos demais cidadãos de maneira  diferenciada, em um degrau acima na pirâmide social, mesmo que o seu  padrão de renda seja equivalente.

&nbsp;&nbsp;&nbsp; Assim, pode-se entender  que o fenômeno dos “condomínios” em Campinas tem mais de uma natureza  motivacional, e aqui teremos a audácia de enumerá-los dentro de uma  escala de “importância mercadológica”: medo da violência urbana,  acessibilidade em relação a diferentes destinos na região metropolitana,  desejo de visibilidade social e desejo de conveniências. Essas  naturezas, por sua vez, soam antagônicas. O medo da violência urbana é  um fenômeno que leva, seguindo um raciocínio lógico, à introspecção e à  não-ostentação de uma vida luxuosa, especialmente em uma cidade marcada  pela grande quantidade de crimes contra o patrimônio. Porém, uma vez  habitando dentro de um “condomínio”, a visibilidade social do morador  aumenta exponencialmente, e ele é percebido como uma pessoa de posses  pelos habitantes extra-muros (e, também, intra-muros). Portanto, mais  sujeito a uma abordagem violenta – dentro ou fora de seu bolsão  residencial.

&nbsp;&nbsp;&nbsp; Essas “naturezas  motivacionais”, que geram o desejo de consumo do produto imobiliário  “lote em condomínio” são entendidas pelo mercado como um paradigma  estático, fora do qual qualquer produto diferente e/ou concorrente –  dentro dessa tipologia - está fadado ao fracasso comercial. Assim,  podemos deduzir algumas perguntas básicas que poderiam motivar um novo  paradigma: Como oferecer a sensação de segurança que um muro perimetral e  uma portaria oferecem? Como disponibilizar a facilidade de acesso à  diferentes partes da cidade que um empreendimento às margens da rodovia  disponibiliza? Como oferecer um lote residencial em uma área “aberta”  que goze de “status” equivalente? Como oferecer confortos de lazer e  esporte que se equiparem aos mantidos por uma associação de  proprietários?

&nbsp;&nbsp;&nbsp; Essas perguntas não  necessariamente correspondem à necessidades reais ou práticas do  público-consumidor dos “condomínios”, ou ainda talvez não existam  respostas no momento para elas, porém são importantes para entender o  processo contínuo, circular e retroalimentador  desejo/demanda/produção/consumo, que regem todas os setores do mercado  capitalista – dentro do qual o mercado imobiliário está inserido. Assim,  coibir a implantação de muros perimetrais, de portarias, de modelos de  urbanização com controle ou restrição de acesso em geral, através de  leis e regulamentações urbanísticas restritivas, ou seja, coibir a  produção de “condomínios” residenciais, pode ser comparado à coibir a  produção e comercialização de bebidas alcoólicas ou de drogas em geral,  obviamente utilizando-se de uma metáfora. A criação de uma lei que  proíba definitivamente a produção de “condomínios”, sendo ela municipal,  estadual ou federal, pode ser entendida, sob esse ponto de vista, como  uma “lei-seca”.

&nbsp;&nbsp;&nbsp; Por outro lado,  regulamentar definitivamente tais modelos de urbanização da maneira como  são implantados, ou ainda, legalizar a produção de sistema viário e  áreas de convívio privadas – como está sendo proposto no projeto de lei  federal da responsabilidade territorial (que substituirá a lei Lehmann),  através da figura do condomínio urbanístico – podem ser extremamente  prejudiciais a longo prazo, criando enclaves privados de grandes  proporções, totalmente legais e irreversíveis do ponto de vista  fundiário. Hoje, ainda que a regulamentação não exista ou exista de  maneira precária, a chamada “apropriação de área pública por uma  determinada classe social” pode ser revertida à sua ordem normal em um  momento de maior bonança social.
&nbsp;&nbsp;&nbsp; O resultado de  políticas legislativas repressivas sobre a produção de bens que visam  atender demandas e desejos poderosos do imaginário coletivo (sendo ou  não criados por mecanismos perversos da sociedade capitalista) são  bastante questionáveis, e a eficácia dessas políticas é sempre relativa.  A aceitação plena de tais desejos, por outro lado, mesmo que resolvam o  problema jurídico, acarretará enormes prejuízos para o tecido urbano e a  boa forma da cidade, além de estratificar um paradigma do mercado  imobiliário, decorrente de um momento histórico difícil, como um  monumento urbano - em sentido pejorativo - que atravessará gerações,  ainda que o ambiente social melhore em termos de integração, segurança  pública, qualidade de serviços, entre outros.

&nbsp;&nbsp;&nbsp; Assim, pode-se  concluir que a mudança do modelo de urbanização voltada para as classes  mais abastadas, no município de Campinas, está mais ligada a uma mudança  do imaginário coletivo e de paradigma de mercado imobiliário, ou seja,  mudanças estruturais de longo prazo, do que em políticas públicas  relacionadas ao direito urbanístico, à repressão ou ao entendimento  jurídico das ações do mercado imobiliário.
Por Thiago Amin - Altea Urbanismo