FGTS em R$ 750 mil turbina valorização dos imóveis
Autor: Kássia Tavares | Publicado: 2013-10-01T22:21:00-03:00


Ontem o governo federal anunciou uma medida há muito tempo esperada pelo setor imobiliário: elevação do teto para compra de imóveis financiamentos pelo SFH com uso do FGTS para R$ 750 mil reais (o teto era de R$ 500 mil reais até então).



O valor de R$ 750 mil, porém, só é válido para Brasília, São Paulo e Rio de Janeiro. Demais capitais tiveram elevação do teto para R$ 650 mil reais. A questão que fica é: qual será o impacto dessa medida nos preços dos imóveis?




Um artigo do Infomoney argumenta que a medida terá "efeito positivo na demanda por imóveis na faixa de R$ 500 mil a R$ 750 mil (...)" e que "se não vier acompanhada de medidas para o aumento da oferta de imóveis (...) em breve veremos uma valorização de casas e apartamentos de até R$ 750 mil nos principais Estados do país".



Em outro artigo, do G1, a diretora jurídica da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências acredita que "o mercado tem mantido um aquecimento razoável, mas menor do que antes. Então [o aumento de preços] é um risco, porque agora vai aumentar a procura”.



Na mesma matéria, o diretor da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), Luiz Paulo Pompéia,  considerou que os "preços eventualmente podem subir, mas eu diria que o impacto na valorização dos imóveis será muito pequeno, porque apenas uma fatia do mercado foi atingida e que estava fora e agora vai poder entrar”.



Dessa forma, observa-se que há um certo consenso formado entre os principais atores do mercado imobiliário de que haverá sim um aumento nos preços. Na realidade, os preços já vinham aumentando, e podem sofrer um processo de aceleração nessa valorização.



Estimar esse impacto é um exercício de futurologia, mas a medida do governo afeta três variáveis fundamentais na formação de preços de imóveis: 



1. Quantidade de recursos disponíveis, que aumenta pela ampliação da oferta de crédito;

2. Demanda potencial para a mesma quantidade de imóveis, que se eleva em decorrência do aumento da faixa de preço abrangida pelo SFH, provocando uma maior competição de consumidores pelos mesmos imóveis;

3. Ampliação do número de consumidores aptos a comprar imóveis de maior valor, em decorrência do efeito combinado da ampliação do teto e redução dos juros.



É evidente que esses três vetores terão um efeito nos preços ao longos do próximos anos, com uma aceleração na valorização dos imóveis. Lembrando que os preços, que já vinham subindo acima da inflação, tendem subir em um ritmo mais acelerado, porém sem o crescimento exponencial visto entre 2008 e 2011.



Panorama macroeconômico



O economia brasileira vem apresentando um lento, porém consistente, processo de recuperação, com a expansão do PIB em 2013 ficando acima do observado em 2011 e 2012 - em torno de 2.5%. A tendência é que em 2014 a taxa de crescimento fique em torno de 3.5%, ou seja, crescimento do PIB em aceleração.



Com relação aos juros, os sinais que temos é que o ciclo de aperto monetário do BC ainda não se encerrou, com algumas notícias apontando que a SELIC pode atingir até dois dígitos. Entretanto, em algum momento de 2014, a SELIC vai começar a cair - se não respondendo a uma menor inflação (mais provável), a ordens refletindo pressões eleitorais.



Conclusão



Dessa forma, o quadro que temos para o mercado imobiliário nos próximos dois ou três anos é: crédito direcionado em expansão, taxas de juros (básicas e direcionadas em queda), e PIB subindo - renda e empregos em alta. Segundo o modelo de BIS/Yale para os preços dos imóveis, esses três ingredientes (somando a uma Bolsa de Valores em valorização) levam a preços de imóveis mais elevados. Quem não comprar agora, vai pagar [bem] mais caro no futuro.