Investimento Imobiliário: você sabe em que buraco está se metendo?
Autor: Frederico Schmidt | Publicado: 2011-04-24T15:02:00-03:00

 Nos últimos anos temos visto um crescimento muito grande do setor imobiliário e dos empreendimentos imobiliários, principalmente nas grandes cidades. Esse crescimento trouxe junto uma onda de investidores imobiliários, conhecidos por comprarem imóveis ainda na planta e revendê-los ou alugá-los mais tarde, assim que estiverem sendo concluídos.O que vamos tratar aqui é justamente o fato de que no meio dessa onda de investidores vieram muitos investidores amadores aplicando seu capital nesses empreendimentos imobiliários e que não possuem o conhecimento adequado para saber onde estão realmente aplicando seu capital. Além disso, por mais que você compre um imóvel apenas para morar é importante tomar alguns cuidados.Para que seu futuro Lar-doce-lar não se torne uma Casa mal assombrada é necessário tomar alguns cuidados, até porque as pessoas se enganam ao pensar que investimento imobiliário é um investimento sem risco. Vejamos os principais riscos que você corre ao comprar um imóvel na planta:- Atraso na entrega;- Qualidade da obra;- Falência da construtora;- Diferenças entre o contratado e o entregue;- Problemas na entrega;- Problemas na pós-entrega;- Problemas de documentação com órgãos públicos.Por mais que pareçam coisas óbvias, esses são os principais problemas registrados com reclamação no Brasil nos últimos anos.Casos de atrasos na entrega do imóvel são os mais comuns, inclusive entre as grandes empresas do setor e que tem um "nome" a zelar. A qualidade da obra sempre deve ser questionada, de preferência fazer uma vistoria no imóvel acompanhado de um especialista, para evitar futuros problemas como vazamentos, infiltrações e rachaduras.Outro problema é a possibilidade de falência da construtora. Parece piada mas não é. Muitas vezes nos deixamos seduzir pela forte imagem que a construtora apresenta inicialmente mas por baixo das contas ela pode estar à beira da falência. Um exemplo disso foi nos final dos anos 90, quando a goiana Encol quebrou e deixou nada mais nada menos do que 710 empreendimentos inacabados e 42 mil pessoas sem receber seus imóveis.Diferenças entre o contratado e o entregue é outro problema sério. Isso acontece quando aquele balcão de mármore na cozinha de grife é substituído por um genérico, entre outros problemas na entrega. A pós-entrega é muito importante, pois por lei o comprador tem direito à garantia de vários itens do imóvel por um determinado período após a entrega, é bom ficar atento a isso também.Por último, é preciso verificar se a construtora providenciou e regularizou toda a papelada junto aos órgãos públicos e legais, senão você corre o risco de não poder ocupar seu imóvel. Todas as licenças precisam estar autorizadas para que as pessoas possam residir em um imóvel.Sendo assim, notamos que não é algo tão simples assim investir em imóveis. Você pode até comprar um bom imóvel, que seja entregue no prazo e com os detalhes todos pontuais, sem dores de cabeça, mas quem garante ainda assim que será um bom negócio? Quem garante a sua revenda posteriormente? Quem garante a sua rentabilidade? Por isso que é crucial que se tenha conhecimento do assunto para fazer investimentos.FUNDOS IMOBILIÁRIOSAinda seguindo essa linha, uma alternativa mais simples, menos burocrático e muito rentável são os Fundos Imobiliários, ainda pouco difundidos no Brasil. Para se construir uma obra é necessário capital e uma forma das empresas do setor captarem recursos são esses fundos. Geralmente os fundos são abertos para a construção de Shoppings e Hospitais, são os empreendimentos mais comuns para fundos imobiliários.Num fundo imobiliário, cada investidor nada mais é do que um sócio do imóvel, onde cada imóvel possui um valor de mercado na planta e esse valor é dividido em cotas, de acordo com o valor investido por cada pessoa.Dentre as principais vantagens dos fundos imobiliários podemos citar:- fácil acesso para pequenos investidores (a partir de R$ 1.000,00 já é possível investir em imóveis) a imóveis de alta qualidade;- possibilidade de valorização da cota (capital investido) através da valorização do imóvel;- pagamento de aluguéis (dividendos) mensais aos cotistas (valor em média de 0,8% ao mês) livres de Imposto de Renda;- Burocracia quase ZERO (para se vender um imóvel, por menor que seja, há necessidade de se obter uma série de certidões, anuência do cônjuge, além de custos caros de corretagem, cartório, ITBI, etc., num processo moroso e caro, para negociar uma cota de fundo imobiliário é rápido e prático);- Segurança maior no investimento, já que além das construtoras, o fundo conta com respaldo de instituições financeiras e agências de classificação de risco;- Terceirização da Administração (ter cotas de um fundo imobiliário é não ter que administrar diretamente o investimento imobiliário, isso é desempenhada por profissionais do mercado, fiscalizados e sob a responsabilidade de uma instituição financeira administradora);Atualmente no Brasil, temos em torno de 25 Fundos Imobiliários negociados na Bolsa de Valores com uma média surpreendente de 26,87% de rentabilidade no ano de 2010, sendo que 10 desses 25 fundos apresentaram rentabilidade igual ou superior a 30% no ano.Outro dado interessante é no quesito dividendos pagos ao cotista. Em 2010 apenas cinco dos 25 fundos remuneraram menos que o CDI. Dos 25 fundos, 10 apresentaram remuneração superior a 9% no ano em dividendos mensais livre de IR.Conclui-se então que em 2010 por exemplo, não foi muito difícil alcançar um rendimento bruto de 40% em média, somando a valorização do imóvel e o recebimento de dividendos, isso sem falar da inexistência dos trâmites todos e dificuldades de se negociar um imóvel próprio.Portanto, se você tem interesse de investir em imóveis, fique atento às armadilhas e busque ajuda de especialistas para lhe auxiliar na melhor escolha a ser feita, e muitas vezes um fundo imobiliário vai ser muito mais vantajoso que um famoso imóvel na planta.Atenciosamente.