De Olho no Mercado
Autor: MARDEN BASTOS -Real Estate Sales Representative at EXIT Realty Lake Superior | Publicado: 2013-04-01T21:47:00-04:00



O mercado
imobiliário é dinâmico e sofre os impactos da economia em todas as suas instâncias.
&nbsp;Portanto abertura de novas empresas com
criação de novos empregos, processos de expansão nas indústrias locais, entrada
de novas faculdades e universidades, &nbsp;assim como
demissões e fechamento de grandes empresas são fatores que diretamente afetam os preços de imóveis e podem até
mesmo mudar os planos diretrizes do governo municipal.

Uma atuação clara disto eu vi em Oshawa.
Quando a GM e outras empresas fizeram demissão em 2008, houve um burburinho
imenso sobre queda de valores de imóveis e crise no setor. Houve um aumento nos
processos de perda de imóvel por um período, com quedas em preços nestas casas
em torno de &nbsp;20% em relação aos similares
vendidos anteriormente.O inventario subiu muito com casas levando &nbsp;mais que o dobro do tempo para vender e outras tantas não vendendo. &nbsp; Muitos proprietários &nbsp;que precisavam vender abaixaram seus preços e para quem tinha crédito, financiamento garantido, foi a época certa de comprar. &nbsp;Depois as coisas foram gradativamente retornando e voltaram ao eixo. No ano
seguinte numa reunião na Câmara de Comércio o governo municipal anunciava as
mudanças,&nbsp; permitindo a transformação de
prédios antigos da área central da cidade em casa para estudante, rezoneamento de área residencial
simples para residencial com duas ou mais unidades. Estas mudanças não só foram
responsáveis pela revitalização do centro da cidade como permitiu uma injeção
de energia no mercado.



Já
decisões a nível governamental de controle ou liberação de juro afetam o
mercado como um todo pois pode aumentar ou diminuir o acesso&nbsp; ao crédito de cada um.

O &nbsp;governo canandense vem &nbsp;mantendo os juros num patamar mais baixo e &nbsp;o mercado imóbiliário reagiu bem com um alto
consumo, pois muitas pessoas tiveram acesso ao primeiro imóvel. Em meados de 2012, o governo resolveu mudar de tática para controlar o nível de endividamento do canandense e mudou o acesso a crédito para compra da casa própria. Com a política
atual de mínimo de 5% de entrada, comprometimento máximo de 32% da renda &nbsp;e financiamento máximo em 25 anos , o governo deu
uma controlada no nivel de individamento da população, mantendo o acesso ao crédito porém de forma mais limitada , jogando um pouco de água na fervura.
Desde
2009 quando o mercado começou a reagir, após a queda de 2008, o que notamos no
mercado imóbiliário foi uma procura por padrões cada vez mais altos e
compradores usando todos os &nbsp;recursos
financeiros possíveis e já comprando algo no topo de sua capacidade. Ao invés
de subir os degraus, as pessoas já foram logo buscando o máximo. 

Compradores com família pequena, ou jovens, recém casados e mesmo solteiros ao invés de seguir o esperado, que
seria comprar &nbsp;uma casa geminada ou
condo, já partiram logo para uma imóvel com um quarto a mais ou uma casa
isolada com três ou quatro quartos.



O que muita
gente não faz é o cálculo dos custos indiretos desta decisão: juros pagos ao
longo dos anos nesta parte da casa subtilizada, custos de manutenção- luz,
aquecimento, manutenção (envelhecimento natural do carpete, pintura, janela,
telhado, etc). Não basta ter uma prestação que cabe no bolso, mas também pensar na percentagem de crescimento da equity no imóvel. Com uma entrada maior do que 5% num imóvel menor e mais barato pode permitir ao comprador &nbsp;se tornar dono de um percentual maior da casa &nbsp;em menos anos. Mesmo que o imóvel valorize, se os custos desta compra mais a
manutenção forem altos, podem &nbsp;onerar e engolir os ganhos ao longos dos anos.



Embora os dados
estatíscos refletem uma média de região ou províncial, que ajuda a criar um
parâmetro, quando se trata de tomar uma decisão que involve investir na
propriedade ou vender, um corretor local poderá lhe ajudar a determinar se o
que você quer fazer acrescentará valor no seu imóvel na proporção que você
imagina ou se os seus gastos serão cobertos pela valorização. Dentro de uma &nbsp;mesma cidade, uma vizinhança poderá ter uma
valorização de 5 % e outra de 3%. Portanto saber quanto tempo você pretende
morar no imóvel e quais melhorias fará&nbsp;
ao longo do período em que for o proprietário ajudará a maximizar os ganhos ou evitar as perdas.



Comprar um
imóvel e vender em um período inferior a 3 anos pode em muitos casos significar
perda de dinheiro. Acompanhar o mercado local para tomar decisões conscientes é
fundamental.



Geralmente no
começo da primavera eu informo aos clientes que compraram comigo como anda a
movimentação de imóvel na região deles. Alguns deles costumam me pedir
informação para decidir se reformam um cômodo da casa ou se terminam o basement
por exemplo. &nbsp;Cada caso é um caso. 



Por
exemplo: um cliente comprou uma casa em 2008 e na região dele o imóvel valorizou
cerca de 10% desde então. Ele queria terminar o basement, mas o banheiro social
precisa de cuidados. Minha sugestão foi renovar o banheiro ao invés de terminar
o basement, pois na região dele a maioria das casas vendem sem basment acabado.
Portanto são acozinha e o banheiro que vão contribuir com o valor e a rapidez
da venda. 



Já outro
cliente comprou em 2010 e os imóveis na área estão vendendo cerca de 20 a 25%
acima se tiverem basement acabado com um banheiro de 2 ou 3 peças. No caso dele,
&nbsp;se ele investir cerca de 15 mil no
basement o retorno será garantido, com sucesso de venda em poucos dias,
considerando a perspectiva atual do mercado. 



Em janeiro
um cliente decidiu mudar de casa. Ele tinha uma cozinha renovada, linda, mas os
banheiros tinham cara de 30 anos atrás. Eu sugeri que ele trocasse as bancadas,luminárias
e colocasse molduras nos espelhos e pintasse &nbsp;certos comodos da casa. Mais alguns outros
retoques e a casa ficou pronta e vendeu em 20 dias. 



Portanto,
seu corretor poderá ser uma pessoa importante não somente na hora da compra ou
venda, mas lhe fornecendo informações sobre a tendência do mercado para que
você gaste seu dinheiro de forma lógica &nbsp;e com visão estratégica.