TER CONHECIMENTO DE CONTRATOS FAZ DIFERENÇA NA HORA DA COMPRA
Autor: Cristiano Morais | Publicado: 2013-08-22T10:44:00-07:00


Ter
conhecimento da diferença entre a promessa e o contrato de compra e venda de
imóveis é fundamental para o sucesso da transação.
Quem está pensando em comprar imóvel pela primeira vez nem sempre sabe as
diferenças entre os tipos de contratos envolvidos na transação. Conhecer a
distinção entre esses documentos é essencial para o sucesso no fechamento do
negócio. Além disso, evita transtornos que podem significar prejuízos,financeiros.
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Especialista em direito
imobiliário e sócio do escritório Alvim, Cardoso &amp; Tavares Sociedade de
Advogados, Roberto Cardoso explica que a aquisição de um imóvel, habitualmente,
é realizada inicialmente pela pactuação de um contrato particular. “Sendo tal
instrumento, normalmente, o contrato de promessa de compra e venda ou o
contrato de compra e venda”,diz.
Mas na prática, quando o objeto do documento é a aquisição de um imóvel, esses
contratos não têm diferença, apesar de distintos do ponto de vista jurídico,
segundo Roberto Cardoso. “Em seu conceito doutrinário, a promessa de compra e
venda é um contrato preliminar, anterior, por meio do qual se promete celebrar
um contrato definitivo”, acrescenta.
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; No entanto, como dessa forma
cabiam somente deveres ao comprador, se o vendedor não realizasse o contrato
definitivo e não entregasse o imóvel, restava ao primeiro somente a
possibilidade de requerer indenização. “Com a Lei 6.766, de 1979, a promessa de
compra e venda tornou-se uma relação obrigacional que permite ao promissário
comprador buscar o recebimento do bem imóvel, independentemente da assinatura
do contrato definitivo.”

Também especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Guimarães
&amp; Vieira de Mello Advogados, Marcello Vieira de Mello diz que a promessa
tem caráter irretratável e irrevogável, ou seja, as partes não podem voltar
atrás no negócio realizado. “Mas, ao contrário do contato de compra e venda, a
promessa pode ser feita por meio de simples documento particular.”
Moradora do Bairro São Pedro, em Contagem, na Região Metropolitana de Belo
Horizonte, há 10 anos a assistente-financeira Nicéia Maria Dias Mendes comprou
o apartamento onde mora, ciente dos tipos de documentos envolvidos na
negociação. “É muito importante saber diferenciar a documentação, porque se
está adquirindo um bem de raiz. Isso nos ajuda para que, futuramente, estejamos
resguardados contra possíveis transtornos.”
PARA SE RESGUARDAR
A compra e venda de imóvel pode até ser formalizada na escritura, mas o
vendedor mantém, por meio de uma cláusula no contrato, a garantia de que o acordado
no papel.

No momento da aquisição de um imóvel, a forma como vai ser realizado o contrato
depende de algumas condições específicas da negociação. No caso em que o objeto
do negócio é um imóvel pronto – seja novo ou usado – e a condição de pagamento
é à vista, celebra-se de pronto a escritura de compra e venda do imóvel, como
reforça Marcello de Mello, sócio do escritório Guimarães &amp; Vieira de Mello
Advogados .
Segundo ele, se o comprador deseja pagar o valor parcelado, dando apenas um
sinal, ou quando vai buscar um financiamento ou liberação do FGTS, não é
aconselhável ao vendedor transferir o imóvel de imediato. “Razão pela qual as partes
normalmente assinam uma promessa de compra e venda.”
O advogado acrescenta que a promessa é também muito utilizada na aquisição de
imóvel na planta, “tendo em vista que ainda não há, no momento em que o
contrato é assinado, uma unidade imobiliária a ser transferida”.
Há, ainda, casos em que a compra e venda é formalizada por meio da escritura,
mas o vendedor mantém uma garantia de que o preço total será pago. “Como uma
hipoteca do bem ou uma cláusula resolutiva, que, basicamente, dispõe que, se o
pagamento não for feito, o contrato é rescindido e o imóvel volta para o
vendedor.”
Afim de assegurar que as obrigações das partes serão cumpridas e de não dar
margem para transtornos, Roberto Cardoso, sócio do escritório Alvim, Cardoso
&amp; Tavares Sociedade de Advogados, diz que é importante que conste as
características do imóvel. “Devidamente comprovado com um laudo de vistoria –
de preferência com fotos internas e externas do imóvel – anexo ao contrato ou
em forma de cláusula contratual”, aconselha.
CUIDADOS
Apesar de esse cuidado ser tomado normalmente em locações, utilizar esse
artifício em contratos de venda é recomendável. “Isso porque, caso futuramente
haja litígio sobre o imóvel, haverá meios de provar as exatas condições
aparentes em que o bem foi negociado e vendido, ou seja, que o adquirente teve
ciência do bem que estava adquirindo”, justifica Roberto Cardoso.

Já quando o objeto da aquisição é um imóvel em construção ou a construir, os
cuidados e as providências devem ser ainda maiores. 

“Isso
porque, além de a documentação não ser de um imóvel pronto – não haverá um
registro específico para cada unidade até que o empreendimento seja concluído
–, as especificações e as características físicas também não são, obviamente,
passíveis de vistoria.”
Assim, em se tratando de imóveis em construção, a análise do contrato deve vir
acompanhada da verificação de toda a documentação do empreendimento e de sua
incorporação imobiliária. “Nela, estará registrada em cartório toda a
documentação que regerá a responsabilidade jurídica da construtora e do
incorporador, inclusive se esses dois papéis serão realizados ou não pela mesma
pessoa ou empresa, bem como o memorial descritivo do empreendimento”, conta
Roberto Cardoso.
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Três perguntas para...Ricardo
Mendes
Superintendente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais(Creci-MG).
Qual é a diferença entre a promessa de compra e venda e o contrato de aquisição
de imóveis?
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; A promessa é um instrumento
preliminar, que tem por objetivo a conclusão de um contrato principal e
definitivo. Já o contrato deve representar efetivo acréscimo patrimonial para o
contratante. 

Tratando-se
as transações imobiliárias de valor econômico relevante, poderão as partes
necessitar de uma contratação preliminar. 

Seria
essa a real importância da promessa de compra e venda.
Em relação à corretagem do imóvel, quais as obrigações e direitos do comprador
e do vendedor?
A corretagem imobiliária é atividade privativa do profissional corretor de
imóveis com inscrição junto ao Creci. Optando pela assessoria de um
profissional do mercado, surge, para aquele que celebrou com o corretor
contrato específico, a obrigação de pagar pelos honorários ajustados, seja ele
o vendedor ou o comprador. 


No
que tange a direitos, dúvidas não restam de que, elegendo a intermediação de um
corretor de imóveis, este restará corresponsável por qualquer dano que causar
às partes em razão de sua &nbsp;omissão ou
negligência.
Qual é a responsabilidade do corretor de imóveis para garantir segurança na
negociação?
Importante destacar que, entre as atribuições do corretor de imóveis não está a
de elaborar o instrumento contratual. Tal atividade é privativa dos advogados.
Por força do que dispõe o Código Civil Brasileiro, a principal obrigação do
corretor de imóveis consiste em prestar às partes todas as informações acerca
do negócio, notadamente a existência de eventuais pendências cadastrais ou
documentais.