A Responsabilidade Civil do Corretor de Imóveis e Imobiliárias
Autor: GARCIA IMÓVEIS | Publicado: 2012-06-20T07:14:00-07:00






&nbsp;Responsabilidade Civil do corretor de imóveis e imobiliárias



Foi induzido ao mau negócio? Devido ao mercado aquecido e, com o vertente crescimento dos negócios, aumentam-se também os pontos de conflitos jurídicos nas relações entre vendedor, comprador, construtor e, obviamente, entre os corretores de imóveis e imobiliárias, os quais promovem a intermediação dessa cadeia negocial



Atualmente o mercado imobiliário, nas mais diversas partes do país, tem estado bem aquecido e, com o vertente crescimento dos negócios, aumentam-se também os pontos de conflitos jurídicos nas relações entre vendedor, comprador, construtor e, obviamente, entre os corretores de imóveis e imobiliárias, os quais promovem a intermediação dessa cadeia negocial.A figura do corretor de imóveis é de extrema relevância no cenário imobiliário, não apenas porque é ele quem desenvolve toda a intermediação, aproximação e concretude do negócio entre as partes, mas também porque um profissional bem preparado e consciente evitará diversos conflitos judiciais futuros ou, no mínimo, minimizará os seus riscos. Ou seja, a formação de corretores informados e conscientes quanto a sua responsabilidade em agir com transparência e oferecer ao mercado um negócio seguro, é um objetivo que deve interessar a toda a sociedade. Nesse contexto de valorização da classe dos corretores, enquanto agentes de informação e de promoção de negócios jurídicos consistentes, é que iremos abordar o tema da responsabilidade civil.1) O que é responsabilidade civil?Em termos genéricos, podemos dizer que responsabilidade civil é a obrigação que uma pessoa tem de reparar o dano que causou a outra, ainda que exclusivamente moral. A teoria da responsabilidade civil procura determinar em quais circunstâncias alguém será considerado responsável pelo dano sofrido por outrem e em que medida está obrigada a repará-lo. A responsabilidade civil genérica está regulamentada pelos arts. 186, 187 e 927 do Código Civil.2) Quais são os diplomas legais que regulamentam a responsabilidade civil dos corretores de imóveis?Quanto à atividade de corretagem, a matéria está disciplinada pelo art. 723 do Código Civil que enuncia: "O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência." Outra norma importantíssima é a Resolução n. 326/1992 do COFECI que em seu art. 5° estabelece: "O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas."3) O que é responsabilidade civil subjetiva e objetiva?Em linhas gerais, pode-se dizer que na responsabilidade civil subjetiva exige-se a caracterização da culpa do agente causador do dano. A culpa de forma ampla e para fins de responsabilização civil pode ser entendida como o dolo (que é a intenção malévola de causar dano a outrem), podendo também ser considerada em sentido estrito, que é quando o agente age de forma imperita, negligente ou imprudente, mas sem a intenção de praticar ou omitir-se em relação a determinado ato. Na responsabilidade civil objetiva a questão da culpa é irrelevante para se determinar a responsabilidade do agente, sendo necessária apenas a prova da ocorrência do dano e do nexo de causalidade da conduta do agente e o prejuízo suportado.4) Os corretores de imóveis respondem subjetivamente ou objetivamente?O corretor de imóveis, na qualidade de profissional liberal, responde pelos danos causados a seus clientes, desde que reste caracterizada sua culpa. Em termos práticos, podemos dizer que age imprudente ou negligentemente o corretor que:(I) recomenda negócio sem as devidas cautelas, colocando os clientes e consumidores em risco;(II) que não se informa bem de todas as circunstancias do negócio, antes de oferecê-lo;(III) que não apresenta ao cliente dados rigorosamente certos acerca do negócio;(IV) que omite detalhes e não informa os riscos.Essa responsabilidade é subjetiva, por força do Código de Defesa do Consumidor (art. 14 §4º). Assim, é de se destacar que o corretor tem o dever legal de realizar todo o levantamento da documentação do proprietário e do imóvel a ser negociado a fim de averiguar sua higidez, antes mesmo de oferecer esse produto ao mercado, sob pena de restar caracterizado sua culpa, porquanto agiu de modo incauto. Com relação à imobiliária, pessoa jurídica, os Tribunais Pátrios têm entendido que esta responde objetivamente na qualidade de fornecedora de serviços, bastando provar que o dano causado ao cliente/consumidor decorreu da sua prestação de serviços, sem necessidade de comprovação da conduta negligente ou imperita (culpa) da imobiliária. Outro ponto de cuidado para as imobiliárias referem-se aos anúncios e propagandas dos imóveis tanto para venda ou locação, porquanto a imobiliária se vincula à oferta realizada.Por exemplo, se um imóvel é anunciado para a locação comercial e o cliente provar que o imóvel locado não pode ser utilizado para tanto, responde a imobiliária pelos danos causados. A responsabilidade nesse caso é objetiva, diante do contido no art.38 do Código de Defesa do Consumidor.ConclusãoComo se vê, o desempenho da atividade profissional de corretor de imóveis (pessoa física e jurídica) é de grande responsabilidade legal e social. Por isso, é preciso que todos considerem o relevante papel desses profissionais, exigindo uma atuação do gestor imobiliário, no mínimo, condizente com os valores éticos estabelecidos pelo órgão regulamentador da profissão (Cofeci). Com isso, incentivo a todos os leitores deste artigo a se inteirarem das normas legais que tratam da profissão, principalmente a Resolução nº 326/92 do COFECI (art. 4º), porque, na medida em que há conscientização social haverá mais cautela dos corretores, o que resulta inclusive na proteção dos bons profissionais presentes no mercado, os quais por vezes também são penalizados por não formalizarem suas tratativas, confiando excessivamente no cliente.&nbsp;O corretor deve pautar a sua conduta de modo muito mais elevado, não visando apenas o recebimento de uma comissão ou vantagem, pois ele pode até deixar de ganhar num determinado caso, por ser prejudicial às partes, mas certamente se solidificará no mercado e atrairá bons clientes que confiarão em seu sério proceder. Por fim, o corretor deve fazer o negócio como se o fizesse para si, ou seja, tomar as cautelas, conferir os documentos, retirar as certidões, inteirar-se do negócio, tirar as dúvidas do cliente e formalizar as tratativas!