FINANCIAMENTO DIRETO
Autor: ROBERTO GOMES CONSULTOR IMOBILIARIO | Publicado: 2015-06-16T06:23:00-07:00



            
          


Incorporadoras podem reforçar financiamento direto a cliente



      
  

 Eztec: empresa é uma que já adotou o financiamento direto a clientes




São Paulo - Para enfrentar a escassez de crédito
 habitacional, as incorporadoras podem reforçar uma prática já utilizada
 no mercado imobiliário: o financiamento direto a clientes. Analistas 
alertam, no entanto, que esse tipo de operação tende ser conduzida por 
um grupo limitado de companhias e em segmentos específicos, pois exige 
características cada vez mais raras em um setor em dificuldades: caixa 
robusto, baixa alavancagem e clientes com capital próprio.



 Entre as companhias de capital aberto, a Eztec
 está lançando um novo programa de pagamento direto para estimular a 
venda de unidades concluídas, enquanto a Cyrela estuda oferecer uma 
opção semelhante, embora nenhuma decisão tenha sido tomada. Além disso, 
pelo menos, quatro outras empresas (Even, João Fortes, Trisul e Helbor) 
contam com algum tipo de financiamento que substitui a intermediação 
bancária.


"Com a atual situação do crédito, o anúncio de elevação de juros 
bancários e uma mudança de LTV ("Loan to Value" ou cota para 
financiamento bancário), estamos no firme propósito de financiar o 
cliente de uma maneira mais intensiva e demonstrar que temos a 
disposição de incluir o consumidor na nossa carteira", afirma o diretor 
de relações com investidores da EZTEC, Antônio Emilio Fugazza.


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A nova campanha de financiamento direto de imóveis prontos da companhia
 se apoia em juros anuais de 9,99%, somados a uma correção monetária 
feita pelo Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna (IGP-DI) ou 
pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). O "auto 
crédito" cobre 80% do valor do imóvel ao longo de 150 meses, após o 
cliente pagar uma entrada de 20%.


Para a analista Paola Mello, do Citi, as medidas de financiamento 
direto são opções para as companhias frente o cenário atual, mas não 
dizem respeito a uma migração no modelo de negócios, que continua focado
 na atividade bancária. "Pode ser que voltemos a ver esse movimento, 
pois existem empresas que têm condições de fazer isso. Mas deve ser 
limitado a uma carteira pequena de clientes", afirmou.


Mesmo no caso da EZTEC, que já tem um histórico de pagamentos diretos, a
 parcela desse segmento é relativamente baixa. Dos R$ 422,73 milhões em 
recebíveis de obras concluídas da companhia no primeiro trimestre, cerca
 de R$ 150 milhões eram provenientes de financiamento direto. O total de
 recebíveis, líquido do adiantamento a clientes, somava R$ 1,700 bilhão 
no período em questão. Até a nova campanha, a empresa possuía um 
programa com correção atrelada ao Índice Geral de Preços do

Mercado 
(IGP-M) mais 12% ao ano para financiamentos de até 120 meses, contados a
 partir da entrega da chave.


"Não é possível imaginar que as companhias financiariam 100% dos seus 
clientes", acrescenta a especialista. Paola Mello explica também que 
essas "são atividades de capital intensivo" e, por isso, o endividamento
 e a posição de caixa são fatores cruciais para a implementação dessas 
operações, que acabam comprometendo também capital de giro.


A segmentação por preços dos imóveis é mais um fator que define o foco 
de atuação do financiamento direto. Para o analista Gabriel de Gaetano, 
do Besi Securities, empresas que trabalham com imóveis que custam mais 
de R$ 750 mil, valor máximo do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), 
tendem a ser mais favoráveis a oferecer o modelo de pagamento. O 
especialista explica que, a partir desse preço, os juros bancários são 
mais elevados, abrindo espaço para que as empresas ofereçam custos de 
crédito mais competitivos.


A Cyrela é uma das companhias frequentemente citadas como possíveis 
candidatas a ingressar no financiamento direito, por trabalhar com 
imóveis de alto padrão e manter uma forte posição de caixa. Em nota ao 
Broadcast, serviço em tempo real da Agência Estado, a companhia afirma 
que o mercado ainda tem financiamento bancário, a taxas mais 
competitivas do que uma incorporadora pode oferecer. Entretanto, "a 
companhia estuda o financiamento direto a clientes" caso o crédito fique
 mais restritivo, embora essa análise ainda esteja "em fase inicial e 
ainda não há qualquer data para ser adotado".


A Rodobens pode seguir o mesmo caminho, se o cenário de crédito se 
deteriorar. De acordo com o diretor financeiro e de relações com 
investidores da companhia, Flávio Vidigal De Capua, esse é um assunto na
 pauta da companhia, que está sempre em "busca de formas alternativas de
 financiamento".

"Se percebermos que há um maior aperto de crédito, com 
uma diminuição de vendas, e apetite por financiamento direto, podemos 
estudar essa possibilidade caso a caso", diz o executivo da Rodobens.

A 
companhia tem experiência em financiamento direto no segmento de 
urbanismo, mas não atua dessa maneira em incorporação.


Entre as companhias que já começaram a financiar os clientes está a 
Trisul, que lançou a promoção "O momento é agora" há algumas semanas. De
 acordo com o analista sênior de relações com investidores da empresa, 
Michel Christensen, a empresa passou a fazer esse tipo de operação com 
"o intuito de facilitar as condições para quem quer comprar uma unidade 
e, portanto, aumentar o volume de vendas da empresa". Esse tipo de 
negócio não era desenvolvido antes, "pois havia crédito mais abundante 
no mercado", acrescenta o executivo, sem dar mais detalhes. O programa 
prevê o financiamento de até 70%, a ser pago pelo cliente no período 
máximo de 180 meses. A correção é feita pelo IGP-M mais 12% de juros ao 
ano.


Na João Fortes há opção de financiamento direto para seus clientes com 
prazo de até 120 meses, ao custo de IGP-M mais juros de 12% ao ano, 
segundo Jorge Rucas, diretor de negócios.


Um dos maiores riscos nesse tipo de operação é a inadimplência dos 
pagamentos. Segundo o analista Marcelo Motta, do JPMorgan, a questão é 
trabalhada pelas incorporadoras de forma parecida com a dos bancos, com 
uma análise de crédito antes da venda, provisionamento durante o 
processo e uma eventual desapropriação do imóvel. A securitização de 
recebíveis pode ser uma forma de reduzir o risco das empresas, com a 
utilização de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), por exemplo.

Além disso, as companhias podem emitir outros instrumentos, como Letras
 de Crédito Imobiliário (LCI).


O analista da Fator Corretora lembra, no entanto, que essas operações 
são complexas e devem ser conduzidas com cuidado. "A incorporação já é 
um negócio de ciclo longo com muitos riscos próprios. Então, em geral, o
 perigo de calote deixa as operações menos atrativas. O financiamento 
direto é tratado por empresas específicas e termos bem definidos. O 
negócio das incorporadoras é construção e venda de imóveis, e não 
administrar uma carteira de recebíveis", ressalta o especialista.






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