Contrato de gaveta: riscos no caminho da casa própria
Autor: Construção News | Publicado: 2013-05-28T05:59:00-07:00



STJ
      - O Tribunal da Cidadania


26/05/2013




Comprar
      imóvel com “contrato de gaveta” não é seguro, mas é prática comum.
      Acordo particular realizado entre o mutuário que adquiriu o
      financiamento com o banco e um terceiro, traz riscos evidentes.
      Entre outras situações, o proprietário antigo poderá vender o
      imóvel a outra pessoa, o imóvel pode ser penhorado por dívida do
      antigo proprietário, o proprietário antigo pode falecer e o imóvel
      ser inventariado e destinado aos herdeiros.&nbsp;



Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudicado, caso o
      comprador fique devendo taxa condominial ou impostos do imóvel,
      pois estará sujeito a ser acionado judicialmente em razão de ainda
      figurar como proprietário do imóvel.&nbsp;



Por problemas assim, o “contrato de gaveta” é causa de milhares de
      processos nos tribunais, uma vez que 30% dos mutuários brasileiros
      são usuários desse tipo de instrumento.&nbsp;



A Caixa Econômica Federal (CEF) considera o “contrato de gaveta”
      irregular porque, segundo o artigo 1º da Lei 8.004/90, alterada pela Lei 10.150/00, o mutuário do
      Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem que transferir a
      terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo
      contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato
      concomitante à transferência obrigatória na instituição
      financiadora.&nbsp;



Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reconhecido,
      em diversos julgados, a possibilidade da realização dos “contratos
      de gaveta”, uma vez que considera legítimo que o cessionário do
      imóvel financiado discuta em juízo as condições das obrigações e
      direito assumidos no referido contrato.&nbsp;



Validade de quitação 

      


O STJ já reconheceu, por exemplo, que se o “contrato de gaveta” já
      se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações
      previstas no contrato, não é possível anular a transferência, por
      falta de prejuízo direto ao agente do SFH.&nbsp;



Para os ministros da Primeira Turma, a interveniência do agente
      financeiro no processo de transferência do financiamento é
      obrigatória, por ser o mútuo hipotecário uma obrigação
      personalíssima, que não pode ser cedida, no todo ou em parte, sem
      expressa concordância do credor.&nbsp;



No entanto, quando o financiamento já foi integralmente pago, com
      a situação de fato plenamente consolidada no tempo, é de se
      aplicar a chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não
      haver como considerar inválido e nulo o “contrato de gaveta” (REsp
      355.771).&nbsp;



Em outro julgamento, o mesmo colegiado destacou que, com a edição
      da Lei 10.150, foi prevista a possibilidade de regularização das
      transferências efetuadas até 25 de outubro de 1996 sem a anuência
      da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos
      estabelecidos (REsp 721.232).&nbsp;



“Como se observa, o dispositivo em questão revela a intenção do
      legislador de validar os chamados ‘contratos de gaveta’ apenas em
      relação às transferências firmadas até 25 de outubro de 1996.
      Manteve, contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel
      financiado no âmbito do SFH, sem a intervenção obrigatória da
      instituição financeira, realizada posteriormente àquela data”,
      afirmou o relator do caso, o então ministro do STJ Teori Zavascki,
      hoje no Supremo Tribunal Federal (STF).&nbsp;



No julgamento do Recurso Especial 61.619, a Quarta Turma do STJ
      entendeu que é possível o terceiro, adquirente de imóvel de
      mutuário réu em ação de execução hipotecária, pagar as prestações
      atrasadas do financiamento habitacional, a fim de evitar que o
      imóvel seja levado a leilão.&nbsp;



Para o colegiado, o terceiro é diretamente interessado na
      regularização da dívida, uma vez que celebrou com os mutuários
      contrato de promessa de compra e venda, quando lhe foram cedidos
      os direitos sobre o bem. No caso, a Turma não estava discutindo a
      validade, em si, do “contrato de gaveta”, mas sim a quitação da
      dívida para evitar o leilão do imóvel.&nbsp;



Revisão de cláusulas&nbsp;



Para o STJ, o cessionário de contrato celebrado sem a cobertura do
      FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) não tem direito
      à transferência do negócio com todas as suas condições originais,
      independentemente da concordância da instituição financeira.&nbsp;



O FCVS foi criado no SFH com a finalidade de cobrir o saldo
      residual que porventura existisse ao final do contrato de
      financiamento. Para ter esse benefício, o mutuário pagava uma
      contribuição de 3% sobre cada parcela do financiamento. Até 1987,
      os mutuários não tinham com o que se preocupar, pois todos os
      contratos eram cobertos pelo FCVS. A partir de 1988, ele foi
      retirado dos contratos e extinto em definitivo em 1993.&nbsp;



De acordo com a ministra Isabel Gallotti, relatora do caso, o terceiro pode requerer a
      regularização do financiamento, caso em que a aceitação dependerá
      do agente financeiro e implicará a celebração de novo contrato,
      com novas condições financeiras.&nbsp;



Segundo a ministra, quando o contrato é coberto pelo FCVS, o
      devedor é apenas substituído e as condições e obrigações do
      contrato original são mantidas. Porém, sem a cobertura do FCVS, a
      transferência ocorre a critério do agente financeiro e novas
      condições financeiras são estabelecidas (REsp 1.171.845).&nbsp;



Em outro julgamento, o STJ também entendeu que o cessionário de
      mútuo habitacional é parte legítima para propor ação ordinária
      contra agente financeiro, objetivando a revisão de cláusula
      contratual e de débito, referente a contrato de financiamento
      imobiliário com cobertura pelo FCVS.&nbsp;



“Perfilho-me à novel orientação jurisprudencial que vem se
      sedimentando nesta Corte, considerando ser o cessionário de imóvel
      financiado pelo SFH parte legítima para discutir e demandar em
      juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos
      adquiridos através dos cognominados ‘contratos de gaveta’,
      porquanto, com o advento da Lei 10.150, o mesmo teve reconhecido o
      direito de sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato
      primitivo”, assinalou o relator do recurso, o ministro Luiz Fux,
      atualmente no STF (REsp 627.424).&nbsp;



Seguro habitacional&nbsp;



Exigido pelo SFH, o seguro habitacional garante a integridade do
      imóvel, que é a própria garantia do empréstimo, além de assegurar,
      quando necessário, que, em eventual retomada do imóvel pelo agente
      financeiro, o bem sofra a menor depreciação possível.&nbsp;



No caso de “contrato de gaveta”, a Terceira Turma do STJ decidiu
      que não é devido o seguro habitacional com a morte do comprador do
      imóvel nessa modalidade, já que a transação foi realizada sem o
      conhecimento do financiador e da seguradora (REsp 957.757).&nbsp;



Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que, de
      fato, não é possível a transferência do seguro habitacional nos
      “contratos de gaveta”, pois nas prestações de mútuo é embutido
      valor referente ao seguro de vida, no qual são levadas em
      consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e
      comprometimento da renda mensal.&nbsp;



“Ao analisar processos análogos, as Turmas que compõem a Segunda
      Seção decidiram que, em contrato de promessa de compra e venda, a
      morte do promitente vendedor quita o saldo devedor do contrato de
      financiamento. Reconhecer a quitação do contrato de financiamento
      em razão, também, da morte do promitente comprador, incorreria
      este em enriquecimento sem causa, em detrimento da onerosidade
      excessiva do agente financeiro”, destacou a relatora.&nbsp;



Diante dos riscos representados pelo “contrato de gaveta”, o
      melhor é regularizar a transferência, quando possível, ou ao menos
      procurar um escritório de advocacia para que a operação de compra
      e venda seja ajustada com o mínimo de risco para as partes
      contratantes.&nbsp;




Processos: REsp 61619; REsp
      355771; REsp 627424; REsp 721232; REsp 957757; REsp 1171845



Fonte:
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