Sobre o Valor Venal de Referência e a ilegalidade na inovação jurídica da Prefeitura de São Paulo para fins de cálculos do ITBI
Autor: Fabio Motta | Publicado: 2017-06-27T10:17:00-07:00


Reza o Art 38 do CTN, de forma explícita &nbsp;que,&nbsp;"&nbsp;A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos."



Vejam bem que, o Art 38 do CTN prevê somente duas hipóteses para a base de cálculo, valo venal dos bens ou valor dos direitos transmitidos.



Em que pese a clareza do comando legal, a Prefeitura de São Paulo através do Decreto nº 51.627/2010 (que já foi declarado inconstitucional pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo), &nbsp;instituiu dois valores venais distintos, um para IPTU que é o valor venal dos bens e outro para o ITBI que é o valor venal de referência, ou seja, inventaram uma nova base para a incidência do ITBI e claro, prejudicial aos contribuintes.









No caso do ITBI, a Municipalidade de São Paulo utiliza com base de cálculos para fins de apuração o Valor Venal de Referência, que é superior ao valor venal do imóvel e na maioria dos casos também é superior ao valor dos bens transmitidos.



Mesmo o Valor Venal de Referência tendo sido declarado inconstitucional pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que declaram que o Valor Venal de Referência deveria servir apenas como parâmetro de verificação de compatibilidade do preço declarado na venda e que os mesmo não poderia ser utilizado para a prévia fixação da base de cálculo do ITBI, a Prefeitura de São Paulo insiste em se utilizar de tal prática que lesa os contribuintes no momento da realização da escritura.





O Município de São Paulo ao adotar um valor venal de referência mais elevado, para cálculo do ITBI, &nbsp;afronta ao princípio da legalidade estrita prevista no Art 38 do CTN, inovando na ordem jurídica com claro intuito de enriquecimento ilícito, nesse sentido, vem se posicionando o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, senão vejamos:



"O pedido de liminar comporta acolhimento, porquanto presentes os requisitos
legais do “fumus boni iuris” e “periculum in mora”, na medida em que discutível a legalidade da
cobrança do tributo com base no valor de referência.&nbsp;



Ora, a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, conforme previsão
contida no artigo 38 do Código Tributário Nacional.
“APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO EX OFFICIO - Mandado de Segurança - ITBI. 1) Lei Municipal nº 14.256/06 - Insurgência contra a base de cálculo do tributo - A
base de cálculo para efeito de ITBI, à luz do que dispõe o art. 38 do CTN, é o valor
venal dos bens ou direitos transmitidos, que se encontra revelado na escritura
pública de compra e venda, como ato de vontade das partes, segundo regras do
direito privado - Pode o Município, no entanto, valer-se do art. 148 do CTN
quando entender que o valor declarado pelas partes esteja em desacordo com o
mercado imobiliário, podendo nesta hipótese arbitrar a base de cálculo para efeito
de pagamento de ITBI mediante o devido processo, atendido o princípio do
contraditório - Precedentes do STJ - Declaração de inconstitucionalidade dos
artigos 7º-A, 7º-B e 12, da Lei nº 11.154/91, do Município de São Paulo, pelo
Órgão Especial do Tribunal de Justiça. 2) Litigância de má-fé não caracterizada - Sentença mantida - Recursos improvidos (AC n. 1004453-37.2015.8.26.0053, Rel.
Des. Eutálio Porto, j. 14.07.2015).”&nbsp;



Mandado de Segurança. ITBI. Base de cálculo. Sentença que concedeu a
segurança. Reexame necessário. Recurso voluntário. Descabimento. Valor venal
do imóvel no momento da compra e venda. Importância que pode ser diversa daquela utilizada para fins de IPTU. Normas locais que conferem ao Executivo a
estimativa prévia do valor venal. Ofensa ao princípio da legalidade e
inobservância do art. 148 do CTN. Inconstitucionalidade dos artigos 7º-A e 7º-B
da Lei Municipal n.º 11.154/1991, que permitem a estimativa prévia e unilateral
do valor e invertem a ordem do artigo 148 do CTN, reconhecida pelo Órgão
Especial do TJSP na Arguição de Inconstitucionalidade n.
0056693-19.2014.8.26.0000. Manutenção do art. 7º da mesma Lei Municipal n.º
11.154/1991, que estabelece como valor venal aquele pelo qual o bem ou direito
seria negociado à vista, em condições normais de mercado. Recurso ao qual se
nega provimento, com observação, nada havendo a se acrescentar em sede de
reexame necessário (AC n. 1019246-15.2014.8.26.0053, Rel. Des. Ricardo
Chimenti, j. 30.07.2015).”

Assim, DEFIRO A LIMINAR para que a alíquota de 3% do ITBI seja calculada
com base no valor da negociação, relativamente ao imóvel matriculado sob nº 156.876, com
cadastro de contribuinte sob o nº 145.143.0054-1 e registrado perante o 18º Oficial de
Registro de Imóveis de São Paulo, desde que superior ao valor venal para fins de IPTU.




Diante dessa prática ilegal, o contribuinte que ao levar seu contrato de compra e venda para o registro da sua escritura deverá ficar atento com o Valor Venal de Referência imposto pela Prefeitura de São Paulo como base de cálculo para fins de recolhimento do ITBI.&nbsp;




Esse valor não poderá ser superior ao Valor Venal do Imóvel ou mesmo sobre o valor da venda concretizada, caso o valor seja superior, o contribuinte poderá se valer um Mandado de Segurança para que a autoridade coatora seja determinada pelo Juízo a utilizar tão somente para a base de cálculo a previsão do artigo 38 do Código Tributário Nacional, que como já mencionado acima prevê apenas duas hipóteses,  valor venal dos bens ou valor dos direitos transmitidos.



Aqueles já fizeram o registro da escritura e recolheram o ITBI sobre o Valor Venal de Referência acima do valor da venda concretizada e do valor venal do imóvel, poderão se valer de uma Ação de Repetição de Indébito Tributário para cobrar a diferença recolhida a maior no cálculo do ITBI.



Nesses casos, é imprescindível que o valor Venal de Referência seja superior ao valor da Venda Concretizada e do Valor Venal do Imóvel.



É sabido que em regra, o Valor Venal do Imóvel é inferior ao Valor Venal da Venda, porém, tendo em vista a grande desvalorização do mercado imobiliário, é preciso ficar atento, pois, o &nbsp;Valor Venal de Referência aplicado pela Prefeitura de São Paulo na maioria dos casos é superior ao Valor da Venda do imóvel em si, e ai fica caracterizada a ilegalidade cometida pela municipalidade.



Apenas para fins didáticos de exemplificação, um imóvel que tenha um valor Venal de R$ 1.000,000,00 e tenha sido vendido por R$ 1.200.000,00, deverá recolher o ITBI de 3% sobre o valor de R$ 1.200.000,00 e não sobre o Valor Venal de Referência imposto pela Prefeitura.



Em muitos casos, o Valor Venal de Referência fica cerca de 50% acima do valor do imóvel, usando com base no exemplo acima, podendo ser superior a R$ 1.800.000,00, assim, supervalorizando a base de cálculo em R$ 600.000,00, faz com que o contribuinte recolha a maior &nbsp;3% sobre o valor excedente que resultaria num recolhimento indevido de cerca de R$ 18.000,00.





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