Document ID: 31992D0465

Title and Content:
ΑΠΟΦΑΣΗ ΤΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΗΣ της 14ης Απριλίου 1992 σχετικά με ενίσχυση που χορηγήθηκε από το κρατίδιο του Βερολίνου (Land Berlin) στην Daimler-Benz AG, Γερμανία (C 3/91 ex NN 5/91) (Το κείμενο στη γερμανική γλώσσα είναι το μόνο αυθεντικό) (92/465/ΕΟΚ) Η ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΤΩΝ ΕΥΡΩΠΑΪΚΩΝ ΚΟΙΝΟΤΗΤΩΝ, Έχοντας υπόψη τη συνθήκη για την ίδρυση της Ευρωπαϊκής Οικονομικής Κοινότητας, και ιδίως το άρθρο 93 παράγραφος 2 πρώτο εδάφιο, Αφού έδωσε στους ενδιαφερόμενους την ευκαιρία να γνωστοποιήσουν τις απόψεις τους, σύμφωνα με τις διατάξεις του εν λόγω άρθρου (1), Εκτιμώντας ότι: Ι Στις αρχές Ιουλίου 1990 έγινε γνωστό ότι η εταιρεία Daimler-Benz AG (DB) είχε την πρόθεση να αγοράσει από τη Γερουσία του Βερολίνου έναντι του ποσού των 92,9 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων ένα οικόπεδο μεγάλου εμβαδού στην πρώην Potsdamer Platz στην οποία βρισκόταν μέχρι πρότινος τμήμα του τείχους του Βερολίνου. Στις 13 Ιουλίου 1990 περιήλθε στην Επιτροπή καταγγελία σχετικά με την χαμηλή τιμή έναντι της οποίας πωλήθηκε το οικόπεδο στην DB. Η είδηση επιβεβαιώθηκε από δημοσιεύσεις του Τύπου, σύμφωνα με τις οποίες η τιμή στην αγορά υπερέβαινε κατά περισσότερο από 400 % την τιμή που καθορίσθηκε από τη Γερουσία του Βερολίνου (γεγονός που ισοδυναμούσε με επιδότηση ύψους 400 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων περίπου). Το έγγραφο της 13ης Ιουλίου ανακλήθηκε αργότερα. Έπειτα από σχετικά αιτήματα παροχής πληροφοριών που απηύθυνε η Επιτροπή στις 26 Ιουλίου και στις 9 Οκτωβρίου 1990, οι γερμανικές αρχές της διαβίβασαν, με έγγραφα που έφεραν τις ημερομηνίες 25 Ιουλίου, 5 Σεπτεμβρίου, 20 Σεπτεμβρίου και 28 Νοεμβρίου 1990, αναλυτικά στοιχεία όσον αφορά τη συναλλαγή, με την επισύναψη των ακόλουθων δικαιολογητικών: - αντίγραφο της πραγματογνωμοσύνης περί της αξίας του οικοπέδου που κατάρτισε το αρμόδιο τμήμα της Γερουσίας για οικοδομικές και στεγαστικές υποθέσεις (Senatsverwaltung fuer Bau- und Wohnungswesen-SBW) στις 28 Μαΐου 1990, - αντίγραφο του συμβολαίου πώλησης, - αντίγραφα αποσπασμάτων από τη γερμανική νομοθεσία και τους σχετικούς κανονισμούς, που διέπουν τις συναλλαγές του Δημοσίου σε θέματα οικοπέδων, - αντίγραφα των αντίστοιχων τοπογραφικών με τις κατευθυντήριες τιμές αναφοράς της γης που καθόρισε η επιτροπή πραγματογνωμόνων για τον προσδιορισμό της αξίας των οικοπέδων στο Βερολίνο (Gutachterausschusses fuer Grundstuckswerte in Berlin - GGB), όπου αναλύονται οι τιμές της γης στις 31 Οκτωβρίου 1988 για τμήματα του Βερολίνου, - διευκρινίσεις σχετικές με την αποτίμηση της αξίας των οικοπέδων, - στοιχεία σχετικά με τις υπόλοιπες πωλήσεις οικοπέδων στην αυτή περιοχή, - δύο περιπτώσεις προσδιορισμού της αξίας της γης του 1990 για αντίστοιχες πωλήσεις οικοπέδων στην ίδια περιοχή, - πληροφορίες ως προς το ιστορικό της εξέλιξης των τιμών των ενοικίων στο Βερολίνο. Το συμβόλαιο πώλησης της 16ης Ιουλίου 1990 προβλέπει ότι το κρατίδιο του Βερολίνου πωλεί τη συνολική έκταση 61 710 τετραγωνικών μέτρων ελεύθερη από κάθε βάρος, στην τιμή των 92 873 550 γερμανικών μάρκων στην DB. Η τιμή βασίζεται σε συντελεστή οροφοεπιφανείας (GFZ) 4,0, περίπτωση κατά την οποία η τιμή αγοράς αυξάνεται ή μειώνεται ανάλογα με την παρέκκλιση του GFZ - με κατώτερο όριο έως GFZ 3,5 - κατά 25 γερμανικά μάρκα ανά τετραγωνικό μέτρο ανά 0,1 GFZ. Η οικοδόμηση του κτιρίου πρέπει να ακολουθεί τα αποτελέσματα του πολεοδομικού διαγωνισμού ιδέων, με επιδιωκόμενο στόχο την ανέγερση κτιρίου ακαθάριστης συνολικής οροφοεπιφάνειας 265 000 τετραγωνικών μέτρων, επιφάνεια από την οποία 20 έως 30 % πρόκειται να διατεθεί για ξένη χρήση (λιανικό εμπόριο, πολιτιστικούς σκοπούς, εστιατόρια, σκοπούς αναψυχής, κατοικίες κ.λπ.), ενώ το υπόλοιπο προορίζεται για γραφεία. Η τιμή αγοράς έπρεπε να καταβληθεί εντός προθεσμίας δύο εβδομάδων μετά τη σύναψη της σύμβασης. Στην περίπτωση που δεν είχε εκδοθεί η μόνιμη οικοδομική άδεια εντός τετραετίας, η DB μπορούσε να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση. Εξάλλου, και το κρατίδιο του Βερολίνου θα μπορούσε να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση, εάν η DB δεν τηρούσε από την πλευρά της ορισμένους υποχρεωτικούς όρους σχετικά με το σχεδιασμό και τις προθεσμίες οικοδόμησης. Στις παρατηρήσεις της, η γερμανική κυβέρνηση ανέφερε ότι η τιμή βασίστηκε αποκλειστικά στην αγοραία αξία του οικοπέδου, η οποία εξακριβώθηκε από το SBW με γνώμονα την κείμενη νομοθεσία και τους ισχύοντες κανονισμούς, και δεν περιλαμβάνει, ως εκ τούτου, κανένα στοιχείο κρατικής ενίσχυσης. Σύμφωνα με όσα ανέπτυξε η γερμανική κυβέρνηση, η κερδοσκοπική ανύψωση των τιμών σε συνδυασμό με την επανένωση των δύο τμημάτων του Βερολίνου και τη μελλοντική αναδιάταξη της επίμαχης περιοχής της πόλης δεν είναι δυνατόν να συνυπολογιστούν στην εξακρίβωση της αγοραίας αξίας και δεν επιτρέπεται να συνεκτιμηθούν βάσει του ισχύοντος δικαίου. Κατά τη διαπίστωση της αγοραίας αξίας συνυπολογίστηκαν οι ακόλουθοι παράγοντες, οι οποίοι μείωσαν την τιμή: - ένα τμήμα της επιφανείας των οικοπέδων δεν μπορεί να οικοδομηθεί λόγω του διατηρητέου χαρακτήρα των δένδρων μεγάλης ηλικίας που βρίσκονται στο οικόπεδο, - υφίστανται δουλείες υπέρ επιχειρήσεων κοινής ωφελείας του Δημοσίου, - ο αγοραστής οφείλει να καταβάλει το κόστος αξιοποίησης του οικοπέδου, - η τιμή αγοράς έπρεπε να καταβληθεί εντός προθεσμίας δύο εβδομάδων μετά τη σύναψη της σύμβασης, παρά το γεγονός ότι παρεμβαλλόταν περίοδος αναμονής μέχρι τη χρονική στιγμή της οικοδομικής του εκμετάλλευσης. Στις 28 Φεβρουαρίου 1991, η Επιτροπή αποφάσισε να κινήσει τη διαδικασία του άρθρου 93 παράγραφος 2 της συνθήκης ΕΟΚ σε συνάρτηση με το συμβόλαιο αγοράς του οικοπέδου της 16ης Ιουλίου 1990 που είχε συναφθεί μεταξύ του κρατιδίου του Βερολίνου και της DB, δεδομένου ότι η ανάλυση των σχετικών στοιχείων που διέθετε η Επιτροπή την εποχή εκείνη οδήγησαν στο συμπέρασμα ότι η τιμή πώλησης ήταν κατά πάσα πιθανότητα σημαντικά χαμηλότερη από την αγοραία αξία του οικοπέδου, γεγονός που οφειλόταν στο ότι η διακρίβωση της αξίας από την πλευρά της SBW ήταν πολλαπλώς ασυνήθιστη και πλήρως αξιοκατάκριτη. Η Επιτροπή εξέφρασε, εκτός των άλλων, αμφιβολίες ως προς τη διοικητική διαδικασία που είχε εφαρμόσει η Γερουσία του Βερολίνου στην υπόθεση αυτή. Η πώληση συνιστούσε ενδεχομένως μια μορφή έμμεσης ενίσχυσης υπέρ του αγοραστή, λόγω του καθορισμού της τιμής πώλησης κάτω της αγοραίας αξίας. Εφόσον οι επενδύσεις, οι οποίες προβλεπόταν να πραγματοποιηθούν στο οικόπεδο, είχαν ως αντικείμενο τις εμπορικές δραστηριότητες παροχής υπηρεσιών, οι οποίες τελούν σε συνάρτηση με τις δραστηριότητες της DB στο χώρο της αυτοκινητοβιομηχανίας αλλά και με τις υπόλοιπες δραστηριότητές της, όπου υπάρχουν έντονες ενδοκοινοτικές εμπορικές συναλλαγές, η προαναφερθείσα ενίσχυση απειλούσε, κατά την άποψη της Επιτροπής, να οδηγήσει σε στρέβλωση του ενδοκοινοτικού ανταγωνισμού, κατά την έννοια του άρθρου 92 παράγραφος 1 της συνθήκης. Επιπλέον, η Επιτροπή είχε αμφιβολίες κατά πόσο τίθεται θέμα εφαρμογής των εξαιρέσεων βάσει του άρθρου 92 της συνθήκης για κρατική ενίσχυση που συνδεόταν με την πράξη πώλησης. Στο πλαίσιο της διαδικασίας βάσει του άρθρου 93 παράγραφος 2, η Επιτροπή κάλεσε τις αρμόδιες γερμανικές αρχές να αναθέσουν, σύμφωνα με τα άρθρα 198 και 199 ομοσπονδιακού νόμου οικοδομικών εργασιών (Bundesbaugesetz) της 12ης Δεκεμβρίου 1986, σε μια πλήρως ανεξάρτητη, ουδέτερη ομάδα εμπειρογνωμόνων, όπως η GGB, τη διεξαγωγή μιας δεύτερης πραγματογνωμοσύνης όσον αφορά την αγοραία αξία του οικοπέδου το Μάϊο του 1990. Στην πραγματογνωμοσύνη αυτή έπρεπε να συνεκτιμηθούν όχι μόνο η αρχική αποτίμηση της αξίας και τα στοιχεία στα οποία βασίστηκε αυτή, αλλά επίσης και τα ζητήματα που είχε θέσει η Επιτροπή κατά την διαδικασία. Με έγγραφο της 20ής Μαρτίου 19991, η Επιτροπή ζήτησε από την γερμανική κυβέρνηση να διατυπώσει τις απόψεις της σε προθεσμία ενός μηνός και να της κοινοποιήσει όλα τα στοιχεία που ήσαν αναγκαία για την αξιολόγηση της περίπτωσης. Στα άλλα κράτη μέλη καθώς και στους ενδιαφερόμενους τρίτους δόθηκε επίσης η ευκαιρία να εκφράσουν τις απόψεις τους. ΙΙ Στο πλαίσιο της διαδικασίας που κινήθηκε βάσει του άρθρου 93 παράγραφος 2 της συνθήκης, η γερμανική κυβέρνηση κοινοποίησε τις παρατηρήσεις της με έγγραφο της 17ης Απριλίου 1991. Η γερμανική κυβέρνηση ανέφερε ότι ιδιάζουσα βαρύτητα για την εκτίμηση της περίπτωσης παρουσίαζαν τα ακόλουθα στοιχεία: - η DB είχε ήδη εκδηλώσει το 1988 το ενδιαφέρον της να προβεί σε επενδύσεις στο Βερολίνο. Ο εντοπισμός της πλατείας Potsdamer Platz πραγματοποιήθηκε το Σεπτέμβριο του 1989. Ο επίμαχος χώρος κείται μεν γεωγραφικά στο κέντρο του Βερολίνου, εξακολουθεί όμως να αποτελεί την εποχή αυτή χέρσα αστική γη, - η αγοραία αξία του οικοπέδου περιορίστηκε με βάση GFZ 4,0, ο οποίος μπορούσε, για παράδειγμα, να οδηγήσει σε οικοδομική κάλυψη της επιφανείας του οικοπέδου σε ύψος τεσσάρων ορόφων κατά ποσοστό 100 % ή σε επικάλυψη του οικοπέδου κατά ποσοστό 25 % με την ανέγερση κτιρίου 16 ορόφων. Ο GFZ αφορούσε μόνο τη σχέση του εμβαδού. Ένας παρεκκλίνων GFZ θα είχε ως συνέπεια τη μεταβολή της τιμής αγοράς, - από τον Ιούλιο του 1990 μεταβιβάστηκαν στην εγγύτερη περιοχή του πρώην τείχους του Βερολίνου συνολικά 15 οικόπεδα, από τα οποία το ένα βρισκόταν στο συγκρίσιμο πυρήνα της πόλης, οκτώ οικόπεδα βρίσκονταν σε περιοχές με κατοικίες ή σε μεικτές περιοχές και έξι σε περιοχές βιομηχανικής ή επαγγελματικής χρήσης, - η DB δεν έλαβε για την απόκτηση του οικοπέδου κανένα ποσό από δημόσιες επιδοτήσεις. Δεν έχει ακόμη εξακριβωθεί κατά πόσο επρόκειτο να χορηγηθεί μεταγενέστερα ενίσχυση υπέρ του σχεδιαζόμενου έργου οικοδόμησης της DB, το κόστος του οποίου εκτιμάται σε 700 έως 800 εκατομμύρια γερμανικά μάρκα, - με εξαίρεση τις περιπτώσεις απαλλοτρίωσης (βλέπε τις αντίστοιχες διατάξεις του Bundesbaugesetz) ο προσδιορισμός της αξίας για τα οικόπεδα που πωλεί η Γερουσία του Βερολίνου δεν πρέπει να γίνεται συστηματικά από ανεξάρτητες επιτροπές πραγματογνωμόνων, αλλά είναι δυνατόν, όπως και στην προκειμένη περίπτωση, να πραγματοποιείται από το SBW, - στη σύμβαση προβλέπεται ότι αποκλείονται οι οικοδομικές εργασίες στην περιοχή της πρώην Potsdamer Strasse, - εξακολουθούν ακόμα οι διαπραγματεύσεις με την ένωση μεταλλευτικών συμφερόντων (Verein fuer bergbauliche Interessen), για τις οποίες είχε ήδη γίνει λόγος κατά την έναρξη της διαδικασίας, - το κρατίδιο του Βερολίνου δεν επιτρέπεται να ενεργεί κερδοσκοπικά, κατά την πώληση οικοπέδων που αποτελούν ιδιοκτησία του κρατιδίου, αλλά είναι υποχρεωμένο να θεσπίζει πολεοδομικά και οικονομικά κίνητρα. Στην Επιτροπή ανακοινώθηκε ωστόσο ταυτόχρονα ότι η Γερουσία του Βερολίνου προέτρεψε την GGB, με έγγραφο της 11ης Απριλίου 1991, να προβεί σε εκ νέου προσδιορισμό της αγοραίας αξίας της επιφανείας που απέκτησε η DB κοντά στην πλατεία του Potsdam τον Απρίλιο και Μάιο 1990, και να διατυπώσει τις απόψεις της σε σχέση με τις επιφυλάξεις που είχε εκφράσει η Επιτροπή, κατά την κίνηση της σχετικής διαδικασίας, κατά του αρχικού προσδιορισμού της αγοραίας αξίας. Για τη διεκπεραίωση του έργου αυτού απαιτούνταν δύο μήνες. Με έγγραφο της 24ης Μαΐου, οι γερμανικές αρχές διαβεβαίωσαν ότι ο δεύτερος προσδιορισμός της αγοραίας αξίας επρόκειτο να είναι διαθέσιμος στα μέσα Ιουλίου. Οι γερμανικές αρχές διαβίβασαν τον επίσημο δεύτερο προσδιορισμό της αγοραίας αξίας της 9ης Ιουλίου 1991, με το έγγραφο της 25ης Σεπτεμβρίου 1991. Στο έγγραφο προσαρτήθηκε εκτός των άλλων η σχετική γνώμη, με ημερομηνία της 22ας Ιουλίου 1991, που είχε διατυπώσει το SBW, που είχε προβεί στον αρχικό προσδιορισμό της αγοραίας αξίας. Το έγγραφο συνοδευόταν επίσης από συνοπτική έκθεση του αρμοδίου διοικητικού τμήματος της Γερουσίας του Βερολίνου για θέματα οικονομίας και τεχνολογίας (Berliner Senatsverwaltung fuer Wirtschaft und Technologie) όσον αφορά το ιστορικό της υπόθεσης, την γνώμη του αγοραστή DB, που έφερε την ημερομηνία της 18ης Σεπτεμβρίου 1991, που είχε διατυπωθεί στο πλαίσιο της διαδικασίας βάσει του άρθρου 93 παράγραφος 2 της συνθήκης, καθώς και άλλη μια έκθεση προσδιορισμού της αγοραίας αξίας, που έφερε την ημερομηνία της 18ης Σεπτεμβρίου 1991, την οποία είχε συντάξει ένας ιδιώτης πραγματογνώμονας κατ' εντολή της DB. Από δύο άλλα κράτη μέλη (Γαλλία και Δανία) διαβιβάσθηκαν στο πλαίσιο της διαδικασίας παρατηρήσεις, με τις οποίες υποστηρίζονται οι ενέργειες της Επιτροπής. Οι εν λόγω παρατηρήσεις γνωστοποιήθηκαν στη γερμανική κυβέρνηση. Αντικρούοντας τις γαλλικές παρατηρήσεις, η γερμανική κυβέρνηση αντέταξε ότι το κοινοτικό πλαίσιο χορήγησης κρατικών ενισχύσεων υπέρ της αυτοκινητοβιομηχανίας δεν έχει εφαρμογή στην προκειμένη περίπτωση, επειδή η εταιρεία DB σκόπευε να εγκαταστήσει στην επίμαχη τοποθεσία τη θυγατρική της εταιρεία Daimler-Benz Interservices Ag (Debis), η οποία είναι πλήρως ανεξάρτητη από τη θυγατρική της εταιρεία Mercedes-Benz, που ασκεί δραστηριότητες στο χώρο της αυτοκινητοβιομηχανίας. Δεν ετίθετο καν θέμα παραγωγής αυτοκινήτων οχημάτων στο οικόπεδο αυτό. Η DB αναπτύσσει στις παρατηρήσεις της την άποψη ότι στη σύμβαση αγοράς του οικοπέδου δεν περιέχεται κανένα στοιχείο κρατικής ενίσχυσης υπέρ της DB, με την έννοια του άρθρου 92 της συνθήκης. Η DB θεμελιώνει την άποψή της στην ακόλουθη επιχειρηματολογία: - τον Απρίλιο/Μάιο του 1990 δεν ήταν καθόλου σίγουρη η ενοποίηση της Γερμανίας και ο χώρος που πωλήθηκε βρισκόταν σε μια περιοχή όπου δέσποζε το τείχος του Βερολίνου, που εξακολουθούσε τότε να υπάρχει, - η DB συμμερίζεται την κριτική που άσκησε το SBW και ο ιδιώτης πραγματογνώμονας σχετικά με τον κατ' αποκοπή επιμερισμό σε τρεις τμηματικές επιφάνειες, στον οποίο προχώρησε η GGB, την επιλογή αστικού πυρήνα που χρησιμοποιήθηκε ως κριτήριο για τις συγκρίσεις και την έλλειψη συνυπολογισμού του πρόσθετου κόστους που συνεπαγόταν η συντήρηση και αποκατάσταση ενός διατηρητέου κτιρίου, - όπως προκύπτει από τους διαφορετικούς τρόπους προσδιορισμού, η αγοραία αξία είναι δυνατόν να εκτιμηθεί μόνο κατά προσέγγιση και, κατά συνέπεια, εμπεριέχει ένα περιθώριο διακύμανσης, εντός του οποίου τοποθετείται η συμφωνηθείσα τιμή αγοράς, - η εξέταση του θέματος κατά πόσο χορηγήθηκαν ενισχύσεις δεν επιτρέπεται να βασισθεί αποκλειστικά και μόνο στο κριτήριο της αγοραίας αξίας, αλλά πρέπει επίσης να ληφθούν υπόψη η ιδιάζουσα πολεοδομική συμβολή, καθώς και το ορόσημο που πρόκειται να αποτελέσει το έργο για τους μελλοντικούς επενδυτές. Πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη η προθυμία της DB να αγοράσει σε τιμή πολύ υψηλότερη από την αγοραία αξία ένα οικόπεδο που κείται εντός της περιφερείας της μεγαλύτερης άκτιστης οικοπεδικής επιφάνειας και ένα γειτονικό κτίριο δίπλα στη μικρότερη ανοικοδόμητη τμηματική επιφάνεια, που αμφότερα δεν είναι αναγκαία για τους σκοπούς που επιδιώκει η DB, - η DB εκτιμά τις πρόσθετες υποχρεώσεις και επιβαρύνσεις της από τη σύμβαση αγοράς (απόκτηση και κατεδάφιση του πύργου Bellevue που συνορεύει με τη μικρότερη ανοικοδόμητη τμηματική περιοχή, χρηματοδοτικό κόστος μέχρι τη χρονική στιγμή που ενδέχεται να εγκαινιαστούν οι οικοδομικές εργασίες, κόστος του πολεοδομικού διαγωνισμού ιδεών, ελάχιστα έσοδα από την παραχώρηση ποσοστού 25 % της καθαρής ωφέλιμης επιφάνειας σε τρίτους για άλλους σκοπούς χρήσης, εκτός γραφείων) σε 207,8 εκατομμύρια γερμανικά μάρκα, δηλαδή σε ποσό που υπερβαίνει την αγοραία αξία, όπως αυτή εκτιμήθηκε από την GGB, - όλες οι προαναφερθείσες πτυχές που συνδέονται με την απόκτηση του οικοπέδου (πολεοδομική συμβολή της DB) μεταμορφώνουν τη σύμβαση αγοράς του οικοπέδου σε συναλλαγή ειδικής μορφής, η οποία δεν είναι συγκρίσιμη με μια ομαλή σύμβαση αγοράς οικοπέδων προς βιομηχανική χρήση. Εκτός των άλλων, όμως, δεν καθίσταται αντιληπτό για ποιο λόγο η προσαπτόμενη κρατική ενίσχυση ήταν δυνατόν να επηρεάσει την ανταγωνιστική θέση της DB, δεδομένου ότι μόνο ποσοστό περίπου 30 % του οικοδομημένου χώρου προορίζεται για χώρους γραφείων προς ιδία χρήση (της Debis), με αποτέλεσμα να καθίσταται ασαφές σε ποιο βαθμό επηρεάζεται έτσι το εμπόριο μεταξύ των κρατών μελών. Εξάλλου, το πλεονέκτημα που θα υφίσταται για τη DB, να είναι σε θέση να χρησιμοποιεί προς ιδία χρήση γραφεία σε αυτή την περιοχή του Βερολίνου και όχι σε άλλη, δεν ασκεί αντίκτυπο ούτε επί της αγοράς ούτε επί του ανταγωνισμού, και δεν σχετίζεται με το εμπόριο μεταξύ των κρατών μελών. Τέλος, στην περίπτωση που η Επιτροπή διαπίστωνε ότι είχε παρασχεθεί κρατική ενίσχυση, ήταν υποχρεωμένη να εξετάσει κατά πόσο η ενίσχυση αυτή επιτρεπόταν βάσει των διατάξεων του άρθρου 92 παράγραφος 2 στοιχείο γ) και παράγραφος 3 στοιχείο γ). Το Βερολίνο ανήκει σε εκείνα τα μέρη της Γερμανίας τα οποία έχουν θιγεί εντονότερα από το διαμελισμό της Γερμανίας και εξακολουθεί ακόμη να υποφέρει από τις συνέπειες του διαμελισμού αυτού. Η χορήγηση κρατικής ενίσχυσης για την οικοδόμηση του εξεταζόμενου τμήματος του Βερολίνου, προς το σκοπό της προώθησης της πολεοδομικής ανάπτυξης του Βερολίνου, πρέπει να αντιμετωπιστεί ως στόχος συμβιβάσιμος με τη συνθήκη. Έπειτα από μια αρχική εξέταση των προαναφερθεισών απόψεων, η Επιτροπή αποδέχτηκε, τον Δεκέμβριο του 1991, την πρόταση των γερμανικών αρχών να διευρυνθούν από κοινού οι ποικίλες πτυχές της προκειμένης περίπτωσης. Με την ευκαιρία αυτή, αποφασίστηκε να συγκροτηθεί μια ad hoc ομάδα πραγματογνωμόνων, που έπρεπε να επιφορτιστεί με το καθήκον του ποσοτικού προσδιορισμού του πρόσθετου κόστους και οφέλους που προέκυψαν για το σχέδιο της DB σε συνδυασμό με τη χρονικά μεταγενέστερη αγορά ενός γειτονικού οικοπέδου. Η εξακρίβωση αυτή έδινε στην Επιτροπή τη δυνατότητα να συμπληρώσει τις γνώσεις που είχε αποκτήσει σχετικά με όλα τα συναφή με την υπόθεση δεδομένα. Με έγγραφο της 21ης Φεβρουαρίου 1992, οι γερμανικές αρχές κοινοποίησαν όλους τους αναγκαίους υπολογισμούς και τις πρόσθετες πληροφορίες που είχαν συμφωνηθεί από την ομάδα πραγματογνωμόνων. ΙΙΙ Η πραγματογνωμοσύνη της GGB της 9ης Ιουλίου 1991 είχε καταρτιστεί και υπογραφεί από όλους τους επτά ανεξάρτητους πραγματογνώμονες της GGB. Η πραγματογνωμοσύνη κατέληγε στο συμπέρασμα ότι η αγοραία αξία του οικοπέδου τον Απρίλιο του 1990 ανερχόταν στο ποσό των 179 706 000 γερμανικών μάρκων. Η αγοραία αξία το Μάιο του 1990 ήταν η ίδια, πράγμα που οφείλεται στο γεγονός ότι οι τάσεις εξέλιξης που επικρατούν στην αγορά γης είναι δυνατόν να εξακριβωθούν παρά μόνο για μεγαλύτερα χρονικά διαστήματα που υπερβαίνουν τον ένα μήνα. Προς εξακρίβωση της εν λόγω αγοραίας αξίας, η GGB έλαβε υπόψη της τις ακόλουθες πτυχές: - το ισχύον νομικό καθεστώς, το οποίο συμπεριλάμβανε μόνο την περιγραφή του οικοπέδου σύμφωνα με τα στοιχεία του κτηματολογίου και τη σύμβαση αγοράς, αλλά και τις νομοθετικές διατάξεις και ρυθμίσεις που ίσχυαν για τις οικοδομικές άδειες, - την τοποθεσία, τις ουσιαστικές ιδιότητες του χώρου και τη λοιπή του διαμόρφωση, που συνηγορούν υπέρ του διαμελισμού σε τρεις χωριστές τμηματικές επιφάνειες, και συγκεκριμένα στην οικοδομημένη επιφάνεια με το ιστορικό οινοπωλείο Huth, στην ανοικοδόμητη επιφάνεια μεταξύ Potsdamer Strasse, Einhornstrasse και Linkstrasse (χωρίς να συνυπολογίζονται τα 500 τετραγωνικά μέτρα ιδιωτικής ιδιοκτησίας) και στην ανοικοδόμητη επιφάνεια μεταξύ των Einhornstrasse, Linkstrasse, Schellingstrasse και Reichpietschufer (χωρίς να συνυπολογίζεται η οικοδομημένη επιφάνεια με τον πύργο Bellevue), - τα κριτήρια που είχαν ιδιάζουσα βαρύτητα για την αγοραία αξία των τριών τμηματικών επιφανειών, στο πλαίσιο των οποίων είχαν ληφθεί υπόψη, εκτός από τα τυποποιημένα νόμιμα κριτήρια, και οι νέες πολεοδομικές αντιλήψεις, που διαμορφώθησαν συνεπεία του πολεοδομικού διαγωνισμού ο οποίος προκηρύχθηκε γι' αυτό το τμήμα της πόλης. Στις περιοχές των αστικών πυρήνων, η συμβατική υποχρέωση να προβλέπεται ότι τμήματα του οικοδομημένου χώρου χρησιμοποιούνται για άλλους σκοπούς και όχι για γραφεία αποτελεί τον καθιερωμένο κανόνα, ενώ οι ανοικοδόμητες περιοχές συγκαταλέγονται στα εδάφη η εκμετάλλευση των οποίων είναι ανεξάρτητη από την πολεοδομική τους συμβολή. Η αποτίμηση της αξίας μπορεί να συνοψιστεί ως εξής: η αγοραία αξία της πρώτης ανοικοδόμητης τμηματικής επιφάνειας (46 363 τετραγωνικά μέτρα) προσδιορίστηκε σύμφωνα με την ακόλουθη αναλυτική διαδικασία: - Η Potsdamer Platz πρέπει αργότερα να αποκτήσει παρόμοια ποιότητα με την περιοχή γύρω από την Ernst-Reuter-Platz, τη Hardendergstrasse και τη Fasanenstrasse, με αποτέλεσμα η μέση κατευθυντήρια τιμή γης που ίσχυε για τις περιοχές αυτές στα τέλη του 1988 (2 335 γερμανικά μάρκα ανά τετραγωνικό μέτρο) να είναι δυνατόν να εκληφθεί ως αξία αφετηρίας, - η εκτίμηση της μέσης προσαύξησης της αξίας των οικοπέδων κατά το χρονικό διάστημα από τα τέλη του 1988 έως τον Απρίλιο του 1990 απέδωσε προσαύξηση της αξίας τους κατά 65 % (3 853 γερμανικά μάρκα ανά τετραγωνικό μέτρο), στο πλαίσιο της εφαρμογής μιας φθίνουσας αναλυτικής κλίμακας, - από τη διόρθωση των τιμών που αποσκοπεί στην συνεκτίμηση των διαφορών που ισχύουν σε κάθε τοποθεσία, όπως των τεχνικών και κοινωνικών υποδομών, της διασύνδεσης με τα μεταφορικά μέσα και της μελλοντικής προσδοκίας χρήσης, προκύπτει, εάν χρησιμοποιηθεί η μέθοδος ανάλυσης βάσει των πολλαπλών συντελεστών, η μείωση της αξίας της γης κατά 10,7 % (3 441 γερμανικά μάρκα ανά τετραγωνικό μέτρο), - από τη διόρθωση που σκοπεύει στον συνυπολογισμό της αποκλίνουσας οικοδομικής εκμετάλλευσης προκύπτει, με τη μέθοδο της χρήσης των συντελεστών μετατροπής, υπεραξία 20,2 % (4 136 γερμανικά μάρκα ανά τετραγωνικό μέτρο), - δεν πρέπει να εφαρμόζεται η συνήθως πάγια διόρθωση για τα οικοδομήσιμα οικόπεδα μεγάλης επιφάνειας, λόγω των ιδανικών δυνατοτήτων σχεδιασμού και της σπάνιας αξίας του αγοραστικού αντικειμένου, - από τη διόρθωση λόγω του διατηρητέου χαρακτήρα της πρώην Potsdamer Strasse και λόγω της ανασφάλειας του σχεδιασμού όσον αφορά το μικρό οικόπεδο που ανήκει σε ιδιώτες, προκύπτει έκπτωση της αξίας της γης κατά ποσοστό 5 % (3 929 γερμανικά μάρκα ανά τετραγωνικό μέτρο), - η διόρθωση για τις αναμενόμενες καθυστερήσεις οικοδόμησης μέχρι τη χρονική στιγμή της επέλευσης των δεσμευτικών πολεοδομικών προϋποθέσεων οδηγεί, με συντελεστή τοκισμού επί μια τριετία και στη βάση επιτοκίου 8,7 %, σε μείωση της αξίας κατά 22 % (3 059 γερμανικά μάρκα ανά τετραγωνικό μέτρο), - ο πολλαπλασιασμός της τελικής αξίας της γης που ανέρχεται σε 3 059 γερμανικά μάρκα ανά τετραγωνικό μέτρο επί της συνολικής επιφάνειας των 46 363 τετραγωνικών μέτρων μας δίνει αγοραία αξία ύψους 141 824 417 γερμανικών μάρκων. Κατά την αξιολόγηση της δεύτερης ανοικοδόμησης τμηματικής επιφάνειας (14 285 τετραγωνικά μέτρα) η διαδικασία ακολούθησε τα ακόλουθα αναλυτικότερα βήματα: - από τη διόρθωση της τελικής αξίας της γης της πρώτης τμηματικής επιφάνειας (χωρίς τη διόρθωση λόγω των υποχρεωτικών όρων για τα διατηρητέα κτίρια ύψους 5 %, διόρθωση που οδηγεί στην τιμή των 3 220 γερμανικών μάρκων ανά τετραγωνικό μέτρο) λόγω της λιγότερο κεντρικής τοποθεσίας της σε σύγκριση με τα συγκρίσιμα οικόπεδα που είχαν επιλεγεί για την πρώτη τμηματική επιφάνεια, προκύπτει η μείωση της αξίας κατά 25 % (2 415 γερμανικά μάρκα ανά τετραγωνικό μέτρο), - δεν απαιτείται διόρθωση για το γειτονικό πύργο της Bellevue, λόγω τήρησης των προδιαγεγραμμένων αποστάσεων μεταξύ δύο κτιρίων, επειδή είναι ακόμη δυνατόν να τηρηθεί ο GFZ 4,0, - από τον πολλαπλασιασμό της τελικής αξίας της γης που ανέρχεται σε 2 415 γερμανικά μάρκα ανά τετραγωνικό μέτρο επί της συνολικής επιφάνειας των 14 285 τετραγωνικών μέτρων, προκύπτει αγοραία αξία ύψους 34 498 275 γερμανικών μάρκων. Η αξιολόγηση του ιστορικού οινοπωλείου (εμβαδού 1 062 τετραγωνικών μέτρων) έγινε με την ακόλουθη αναλυτικότερη διαδικασία: - σημείο αφετηρίας αποτέλεσαν οι ετήσιες εισπράξεις ενοικίων, αφού έγιναν διορθώσεις σε ορισμένα τμήματα για τα οποία ίσχυαν τεχνητά χαμηλά ενοίκια (247 267 γερμανικά μάρκα), - από αυτές τις ακαθάριστες εισπράξεις έπρεπε να αφαιρεθούν τα ετήσια έξοδα συντήρησης, με αποτέλεσμα να προκύπτει ετήσια καθαρή είσπραξη της τάξης των 111 217 γερμανικών μάρκων, - το κεφαλαιοποιημένο ύψος απόδοσης υπολογίζεται βάσει της διαίρεσης της ετήσιας καθαρής είσπραξης διά του τυποποιημένου επιτοκίου για τα οικόπεδα ύψους 3 % (3 707 233 γερμανικά μάρκα), - μετά τη διόρθωση, προκειμένου να ληφθούν υπόψη τα έξοδα ανακαίνισης για δύο γραφεία με τα οποία επιβαρύνθηκαν οι μισθωτές, προέκυψε τελική αγοραία αξία ύψους 3 383 763 γερμανικών μάρκων. Μετά τη συνάθροιση της αγοραίας αξίας των τμηματικών επιφανειών και το στρογγύλεμα των σχετικών πόρων, η αγοραία αξία του συνολικού χώρου καθορίσθηκε σε 179 706 000 γερμανικά μάρκα. Λαμβάνοντας υπόψη τις παρατηρήσεις της Επιτροπής κατά την εγκαινίαση της διαδικασίας, η GGB ανέφερε ότι οι διαφορές που εμφανίστηκαν στον προσδιορισμό της αξίας του SBW και στη δική της πραγματογνωμοσύνη οφείλονται στους ακόλουθους λόγους: 1. έγινε χρήση μιας άλλης περιοχής σύγκρισης, στην οποία η κατευθυντήρια αξία της γης κυμαίνεται από 2 000 έως 2 500 γερμανικά μάρκα ανά τετραγωνικό μέτρο, αντί των 900 έως 1 100 γερμανικών μάρκων ανά τετραγωνικό μέτρο- 2. υπήρξε συνυπολογισμός της εξέλιξης των τιμών κατά το χρονικό διάστημα που υπερβαίνει την περίοδο Απριλίου/Μαΐου 1990 προκειμένου να συμπεριληφθεί η περίοδος μέχρι τις αρχές του 1991- 3. για να ληφθεί υπόψη ο προβλεπόμενος αυξημένος βαθμός χρήσης, χρησιμοποιήθηκαν νέοι συντελεστές μετατροπής, βάσει των στοιχείων για τις πωλήσεις οικοπέδων των ετών 1989/90. Οι συντελεστές αυτές δεν έχουν δημοσιευθεί μέχρι σήμερα- 4. η βόρεια ανοικοδόμητη περιοχή δεν κατατμήθηκε σε έξι ενότητες αξιολόγησης, αλλά εκτιμήθηκε ως ενιαίο οικόπεδο. Η πορεία που ακολουθούσε η πρώην Potsdamer Strasse ενσωματώθηκε στα οικοδομήσιμα εδάφη και δεν εκτιμήθηκε ως ανεξάρτητη οικοπεδική επιφάνεια που χωρίζει το οικοδομήσιμο οικόπεδο- 5. προς εξακρίβωση της αγοραίας αξίας του οικοδομημένου οικοπέδου (οινοπωλείου) δεν εφαρμόσθηκε η διαδικασία υπολογισμού συγκρίσιμων αξιών, αλλά η διαδικασία αξιολόγησης του ύψους απόδοσης. Στη γνώμη του της 22ας Ιουλίου 1991, όσον αφορά την πραγματογνωμοσύνη της GGB, το SBW υπερασπίζεται τις παραδοχές στις οποίες βασίσθηκε η πρώτη του εκτίμηση της αξίας και θεωρεί ιδίως ότι δεν είναι σε θέση να ασπαστεί τις απόψεις που πρεσβεύει η GGB ως προς τις συνέπειες της πρώην Potsdamer Strasse κατά την αποτίμηση της αξίας. Το SBW ανέλυσε για το λόγο αυτό σε παράρτημα μια πρόσθετη παραλλαγή σε συνάρτηση με τον προσδιορισμό της αξίας από τον GGB που βασίζεται σε παρεκκλίνουσες παραδοχές σχετικά με την πρώην Potsdamer Strasse, στην οποία παραλλαγή καταλήγει στο συμπέρασμα ότι, με τη διαδικασία αυτή, το αποτέλεσμα στο οποίο είχε καταλήξει η διαδικασία που εφάρμοσε η GGB μειωνόταν κατά το ποσό των 8,2 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων. Στη μελέτη που κατάρτισε ο ιδιώτης πραγματογνώμονας κατ' εντολή της DB στις 18 Ιουλίου 1991 ασκείται κριτική κατά της πραγματογνωμοσύνης της GGB όσον αφορά την εμφάνιση του συνολικού χώρου ως οικοδομήσιμης γης, τη σύγκριση των οικοπέδων στην εμπορική περιοχή Ernst-Reuter-Platz/Hardenbergstrasse αλλά και ορισμένες λεπτομέρειες στις οποίες βασίστηκε η μέθοδος που επέλεξε να εφαρμόσει η GGB. Ο ιδιώτης πραγματογνώμονας καταλήγει σε εναλλακτική εκτίμηση της αγοραίας αξίας σε 99,24 εκατομμύρια γερμανικά μάρκα. Η μνημονευόμενη στο τμήμα ΙΙ ομάδα πραγματογνωμόνων ασχολήθηκε με την εξέταση του ύψους του πρόσθετου κόστους, καθώς και των πλεονεκτημάτων που προέκυψαν την 1η Ιανουαρίου 1991 για τα οικοδομικά σχέδια της DB από το ιδιωτικό οικόπεδο στην Eichhornstrasse 5-6 στο οποίο βρίσκεται και ο πύργος Bellevue, το οποίο αποκτήθηκε το Δεκέμβριο του 1990 (δηλαδή έξι μήνες μετά την πράξη μεταβίβασης του οικοπέδου από τη Γερουσία). Κατά την άποψη της Επιτροπής, η προαναφερθείσα απόφαση αγοράς δεν συνδεόταν για την DB μόνο με υποχρεώσεις και επιβαρύνσεις, αλλά επίσης και με τα μελλοντικά χρηματοοικονομικά πλεονεκτήματα, δεδομένου ότι με το συνυπολογισμό του οικοπέδου αυτού βελτιώθηκαν για την DB οι δυνατότητες να αυξηθεί ο GFZ 4,0 που προβλέπεται στο συμβόλαιο αγοράς επειδή δεν πρέπει να τηρούνται αποστάσεις μεταξύ των κτιρίων για τα κτίρια που πρόκειται να ανεγερθούν στο δεύτερο οικόπεδο που αναφέρθηκε προηγουμένως. Πράγματι, με απόφαση της Γερουσίας του Βερολίνου της 11ης Δεκεμβρίου 1991, ο GFZ για το σχέδιο της DB και για άλλα οικοδομικά έργα κοντά στην Potsdamer Platz αυξήθηκε σε 5,0. Το πρόσθετο κόστος που συνεπάγεται η συναλλαγή αυτή για τα σχέδια οικοδόμησης της DB υπολογίστηκε σε 59,1 εκατομμύρια γερμανικά μάρκα, ενώ τα συναφή με το σχέδιο αυτό πρόσθετα πλεονεκτήματα υπολογίστηκαν αντιθέτως σε 6,1 εκατομμύρια γερμανικά μάρκα. Αυτό έχει ως τελικό αποτέλεσμα να προκύπτει πρόσθετη καθαρή δαπάνη ύψους 53 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων. Ο υπολογισμός αυτός μπορεί να συνοψιστεί ως εξής: - η πρόσθετη τιμή των 42,5 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων, την οποία κατέβαλε η DB για την αγορά του πύργου Bellevue, αντιστοιχεί στη διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς (64,2 εκατομμύρια γερμανικά μάρκα) και της αγοραίας αξίας του οικοπέδου σύμφωνα με τον τοπογραφικό χάρτη για τις κατευθυντήριες αξίες της γης που κατάρτισε η GGB, με τις τιμές που ίσχυαν στις 31 Δεκεμβρίου 1990 κατόπιν παρεκτάσεως, προκειμένου να ληφθεί υπόψη ο GFZ που ανερχόταν σε 5,0 (21,7 εκατομμύρια γερμανικά μάρκα), - το κόστος χρηματοδότησης που ανέρχεται σε 5,7 εκατομμύρια γερμανικά μάρκα αντιστοιχεί στη διαφορά μεταξύ της επιβάρυνσης των επιτοκίων σύμφωνα με το επίσημο επιτόκιο ύψους 8,9 % επί χρονικό διάστημα 2,5 ετών μέχρι τα μέσα του 1993, που υπολογίζεται από τη χρονική στιγμή που προβλέπεται για την κατεδάφιση του κτιρίου την 1η Ιανουαρίου 1991 (8,2 εκατομμύρια γερμανικά μάρκα), και της αξίας των εισπράξεων από τα ενοίκια κατά την 1η Ιανουαρίου 1991 (2,5 εκατομμύρια γερμανικά μάρκα), - το κόστος για την εκκένωση του κτιρίου και για τη μεταστέγαση των σημερινών ενοίκων, που ανέρχεται στο ποσό των 7,1 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων, ισούται με το άθροισμα του ποσού της επιδότησης για το κόστος επιτοκίου, για την οποία έχει υπολογιστεί ο σχετικός τόκος, τον οποίο οφείλει να καταβάλει η DB στη διοίκηση του πανεπιστημίου, η οποία πρέπει να στεγάσει, από το 1993 και μετά, 300 φοιτητές περίπου σε νέο φοιτητικό κοιτώνα (6,3 εκατομμύρια γερμανικά μάρκα) και του κόστους των μισθωμάτων με τον υπολογισμό των σχετικών τόκων, τα οποία υποχρεούται να καταβάλει η DB για τη στέγαση 250 περίπου μετοίκων και ατόμων που έχουν ζητήσει να τους χορηγηθεί άσυλο μέχρι τη χρονική στιγμή εκπνοής της ισχύος του σημερινού μισθωτηρίου συμβολαίου (0,8 εκατομμύρια γερμανικά μάρκα), - το κόστος της κατεδάφισης ύψους 3,8 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων αντιστοιχεί στο ποσό της υποβληθείσας καλύτερης προσφοράς κατεδάφισης με τους τόκους, το οποίο βασίζεται σε μέσο κόστος κατεδάφισης, ύψους 110 γερμανικών μάρκων ανά κυβικό μέτρο, - η προσαύξηση της αξίας του οικοπέδου της Γερουσίας, η οποία προκύπτει από τη συγχώνευσή του με το οικόπεδο Bellevue, υπολογίζεται σε 6,1 εκατομμύρια γερμανικά μάρκα. Το ποσό αυτό προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό της επιφάνειας με τη διαφορά η οποία υφίσταται μεταξύ της αντιστάθμισης της αξίας ανά τετραγωνικό μέτρο, βάσει του συντελεστή μετατροπής της GGB, εάν προσαυξανόταν ο GFZ από 4,0 σε 5,0 (348,10 γερμανικά μάρκα) και της εξισωτικής αντικαταβολής που έχει ήδη προβλεφθεί στη σύμβαση (250 γερμανικά μάρκα). IV Ο όμιλος εταιρειών DB ανήκει στις μεγαλύτερες βιομηχανικές επιχειρήσεις της Ευρώπης. Το 1990, ο συνολικός κύκλος εργασιών του σε παγκόσμια κλίμακα ανήλθε στο ποσό των 85,5 δισεκατομμυρίων γερμανικών μάρκων, αποτέλεσμα από το οποίο ποσό 55,6 δισεκατομμυρίων γερμανικών μάρκων ήταν απόρροια των εργασιών στην αγορά της Κοινότητας. Η Mercedes-Benz (αυτοκίνητα οχήματα ιδιωτικής χρήσης και φορτηγά οχήματα δημόσιας χρήσης) συνεισφέρει σε αυτόν τον κύκλο εργασιών κατ' αναλογία μεγαλύτερη από τα δύο τρίτα, ενώ η συμβολή της AEG και της Deutsche Aerospace ανέρχεται σε 15 % περίπου και το μερίδιο της Debis σε 3 %. Η Debis, που ιδρύθηκε την 1η Ιουλίου 1990, έχει αναλάβει όλες τις δραστηριότητες παροχής υπηρεσιών του ομίλου (επεξεργασία δεδομένων, παροχή χρηματοοικονομικών υπηρεσιών, ασφαλίσεις, πράξεις συμψηφισμού και υπηρεσίες μάρκετινγκ), οι οποίες διεκπεραιώνονται εν μέρει άμεσα με τους υπόλοιπους κλάδους του ομίλου DB. Επίκεντρο των δραστηριοτήτων παροχής χρηματοοικονομικών υπηρεσιών είναι για παράδειγμα η χρηματοδοτική μίσθωση συμβολαίων σε πελάτες της Mercedes-Benz. Η Mercedes-Benz πώλησε κατά το 1990 823 700 οχήματα σε παγκόσμια κλίμακα. Τα 535 400 οχήματα που πωλήθηκαν στην Κοινότητα αντιστοιχούν σε μερίδιο 3,1 και 15,6 % των αδειών κυκλοφορίας που εκδίδονται για οχήματα ιδιωτικής χρήσης καθώς και για οχήματα δημόσιας χρήσης (ημιφορτηγά και φορτηγά οχήματα) στην Κοινότητα. Με την απόφαση να μετεγκατασταθούν τμήματα της Debis στο Βερολίνο, επιδιώκεται να ενισχυθεί η θέση της επιχείρησης στην Ανατολική Ευρώπη. Σύμφωνα με τα στοιχεία που έδωσε, η DB προτίθεται να διαδραματίσει βαρύνοντα ρόλο στην ανοικοδόμηση της Ανατολικής Γερμανίας και των υπολοίπων χωρών της Κομεκόν. V Όπως δήλωσε η Επιτροπή κατά την έναρξη της διαδικασίας, η απάντηση στο ερώτημα κατά πόσο έχει χορηγηθεί κρατική ενίσχυση, κρίνεται ανάλογα με το εάν οι όροι πώλησης που εφάρμοσε το κρατίδιο του Βερολίνου παρεκκλίνουν από τη συνηθισμένη πρακτική και τα κριτήρια των συναλλακτικών σχέσεων σε βαθμό που να συνιστούν κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 92 παράγραφος 1 της συνθήκης. Αυτό εξακολουθεί να αποτελεί, όπως και παλαιότερα, το σημείο αφετηρίας για τη θεώρηση που εφαρμόστηκε στην προκειμένη περίπτωση (2). Βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας του κρατιδίου του Βερολίνου (καταστατικές διατάξεις για τον προϋπολογισμό του κρατιδίου και για τα οικόπεδα) (Landeshaushaltsordung und Grundstuecksordnung) τα οικόπεδα επιτρέπεται να μεταβιβάζονται μόνο με καταβολή της ολοσχερούς τους αξίας. Στο Bundesbaugesetz καθορίζεται η αγοραία αξίας ενός οικοπέδου ως η τιμή η οποία μπορούσε να επιτευχθεί κατά τη χρονική στιγμή στην οποία ανατρέχει ο προσδιορισμός στο πλαίσιο των συνηθισμένων συναλλακτικών σχέσεων, σύμφωνα με το τρέχον νομικό καθεστώς και τις πραγματικές ιδιότητες, τις άλλες πτυχές και τη θέση του οικοπέδου ή οποιουδήποτε άλλου αντικειμένου για το οποίο πραγματοποιείται ο προσδιορισμός της αξίας, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη ασυνήθιστες ή προσωπικές συνθήκες. Στον προαναφερόμενο Bundesbaugesetz θεσπίζεται, εξάλλου, ότι ο προσδιορισμός της αξίας οφείλει να γίνεται από ανεξάρτητη επιτροπή πραγματογνωμόνων, κύριο καθήκον της οποίας δεν αποτελεί η διαχείριση της έγγειας περιουσίας των δημοσίων αρχών του κρατιδίου, για λογαριασμό των οποίων πρόκειται να εκπονηθεί η πραγματογνωμοσύνη για την αξία. Οι αρμόδιες αρχές του κρατιδίου έχουν ενδεχομένως τη δυνατότητα να αναθέσουν σε μία ή και σε περισσότερες επιτροπές πραγματογνωμόνων υψηλού επιπέδου την εξεύρεση εναλλακτικής λύσης. Λαμβάνοντας υπόψη της τις σκέψεις που προηγήθηκαν, η Επιτροπή είχε εκφράσει κατά την κίνηση της διαδικασίας αμφιβολίες ως προς τη διοικητική διαδικασία που είχαν θέσει σε εφαρμογή οι αρμόδιες αρχές του Βερολίνου. Η επιλογή του SBW ως οργάνου πραγματογνωμοσύνης για τον προσδιορισμό της αξίας του οικοπέδου ήταν αμφίβολη, δεδομένου ότι η εν λόγω δημοσία αρχή δεν μπορεί, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, να θεωρηθεί ως ανεξάρτητη επιτροπή πραγματογνωμόνων σύμφωνα με τις διατάξεις του Bundesbaugesetz κατά τις περιπτώσεις πώλησης οικοπέδων από τη Γερουσία του Βερολίνου, επειδή η αρχή αυτή αποτελεί τμήμα της διοίκησης της Γερουσίας του Βερολίνου και δεν διαθέτει αυτοδυναμία. Η Επιτροπή έκρινε επιπλεόν ότι προκαλούσε αμφιβολίες το γεγονός ότι στην προκειμένη περίπτωση δεν είχε ζητηθεί η σύνταξη δεύτερης πραγματογνωμοσύνης από ένα ή και περισσότερα υψηλόβαθμα όργανα πραγματογνωμοσύνης, λαμβανομένων ιδίως υπόψη των αποφάσεων που είχαν θεσπιστεί στο πλαίσιο της διακριτικής ευχέρειας σχετικά με τις αρχικές βασικές υποθετικές αρχές που εκλαμβάνονταν ως κριτήριο αλλά και συνυπολογιζομένης της δημόσιας αντιδικίας όσον αφορά τον προσδιορισμό της αξίας της γης από την πλευρά του SBW. Σε συνδυασμό με το σημείο αυτό, η Επιτροπή επεσήμανε εξάλλου το γεγονός ότι προφανώς υπήρχε ένα απόλυτα ανεξάρτητο δημόσιο όργανο υπό τη μορφή της GGB. Στο έγγραφο της 17ης Απριλίου 1991 οι γερμανικές αρχές ανέφεραν ότι στην περίπτωση του κρατιδίου του Βερολίνου ο προσδιορισμός της αγοραίας αξίας ενός οικοπέδου δεν αποτελούσε οπωσδήποτε θέμα με το οποίο μπορούσε να επιφορτιστεί μια ανεξάρτητη επιτροπή πραγματογνωμόνων. Προς απόδειξη των ισχυρισμών αυτών διαβιβάστηκαν διάφορα αντίγραφα της ισχύουσας νομοθεσίας σχετικά με το κρατίδιο του Βερολίνου. Παρά το γεγονός ότι δεν υφίστατο ενδεχομένως καμία νόμιμη υποχρέωση για το κρατίδιο του Βερολίνου να μεριμνήσει για την παρέμβαση της GGB, η Επιτροπή εξακολουθεί, όπως και κατά το παρελθόν, να είναι πεπεισμένη ότι η Γερουσία δεν ήταν σε θέση να θεωρήσει με επαρκή βεβαιότητα ως δεδομένο ότι το οικόπεδο θα μπορούσε να πωληθεί στην πλήρη αξία του, λαμβάνοντας υπόψη το ασυνήθιστο μέγεθος και το είδος του προς πώληση οικοπέδου, την απουσία οποιασδήποτε σχετικής αξίας αναφοράς καθώς και το γεγονός ότι εξακολουθούσαν να υπάρχουν δυσχέρειες κατά τη διαμόρφωση άποψης σχετικά με τον τρόπο ενσωμάτωσης αυτής της περιοχής της πόλης στον μελλοντικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Η Επιτροπή αποδέχεται ότι η έλλειψη ανεξάρτητης εκτίμησης δεν συνιστά, ωστόσο, παρά μια ένδειξη για την πιθανή υποτίμηση της αγοραίας αξίας του οικοπέδου. Η επιβεβαίωση της δυνατότητας αυτής και ο αντικειμενικός υπολογισμός της αγοραίας αξίας ήταν, κατά την άποψη της Επιτροπής, δυνατόν να υπάρξουν μόνο εάν ήταν δυνατή η κατάρτιση δεύτερης πραγματογνωμοσύνης, η οποία αυτή τη φορά αποτελούσε έργο εκπονηθέν από μια πλήρως ανεξάρτητη και ουδέτερη επιτροπή πραγματογνωμόνων, σε αγαστή συμφωνία με τις διατάξεις του Bundesbaugesetz της 12ης Δεκεμβρίου 1986. Προς το σκοπό αυτό, η Επιτροπή ζήτησε από τις αρμόδιες γερμανικές αρχές, κατά την κίνηση της διαδικασίας, να μεριμνήσουν για την εκπόνηση μιας τέτοιας ανεξάρτητης δεύτερης πραγματογνωμοσύνης. Με έγγραφο της 11ης Απριλίου 1991, η Γερουσία του Βερολίνου ζήτησε από την GGB να προβεί εκ νέου στον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του οικοπέδου. Στο πλαίσιο αυτό, έπρεπε να συνυπολογιστεί όχι μόνο η πρώτη διαδικασία προσδιορισμού της αξίας και τα γεγονότα στα οποία βασίστηκε αυτή, αλλά και τα ερωτήματα που έθεσε η Επιτροπή κατά την κίνηση της διαδικασίας. Η μόνη διαφορά απόψεων με την Επιτροπή όσον αφορά τους όρους της προαναφερόμενης νέας εκτίμησης σχετιζόταν με τη χρονική στιγμή προσδιορισμού της σχετικής αξίας, ως προς την οποία η Γερουσία του Βερολίνου (όπως και κατά την πρώτη αποτίμηση) προτιμούσε το μήνα Απρίλιο του 1990, ενώ η Επιτροπή πρότεινε το μήνα Μάιο του 1990, δηλαδή τη χρονική στιγμή πραγματοποίησης της αρχικής αποτίμησης. Για το λόγο αυτό, η Γερουσία του Βερολίνου έδωσε την εντολή να γίνει ο προσδιορισμός της αξίας για δύο χρονικές στιγμές -για τον Απρίλιο του 1990 και για το Μάιο του 1990. Προτρέποντας την GGB να διατυπώσει επίσης τις απόψεις της σχετικά με τις αμφιβολίες που είχε εκφράσει η Επιτροπή σε σχέση με τη μέθοδο της αρχικής αποτίμησης, η Γερουσία υπογράμμισε την αναγκαιότητα υιοθέτησης μιας ενιαίας και αμερόληπτης μεθόδου αποτίμησης. Ως εκ τούτου, από αυτή τη χρονική στιγμή και μετά, επήλθε συμφωνία μεταξύ της Γερουσίας του Βερολίνου και της Επιτροπής όσον αφορά την επιλογή του πραγματογνώμονα και τους όρους διεξαγωγής της δεύτερης αποτίμησης, με εξαίρεση τη χρονική στιγμή προσδιορισμού της αξίας σχετικά με την οποία εξακολούθησαν να υπάρχουν διαφορές. Ανεξάρτητα από τα αποτελέσματα αυτής της ανεξάρτητης δεύτερης αποτίμησης, και οι δύο πλευρές συμφωνούσαν, συνεπώς, σιωπηρά ως προς το γεγονός ότι η GGB επρόκειτο να καταρτίσει μια αμερόληπτη και επαγγελματικού επιπέδου πραγματογνωμοσύνη όσον αφορά την πλήρη αξία του οικοπέδου που αγόρασε η DB. Το ερώτημα κατά πόσο περιέχονταν στην τιμή αγοράς στοιχεία κρατικής ενίσχυσης προσδιοριζόταν, κατά συνέπεια, εφεξής απόλυτα με βάση τα αποτελέσματα αυτής της δεύτερης αποτίμησης. Στην πραγματογνωμοσύνη της 7ης Ιουλίου 1991, η GGB ανέφερε ότι η αγοραία αξία του οικοπέδου τον Απρίλιο και Μάιο του 1990 ανερχόταν στο ποσό των 179 706 000 γερμανικών μάρκων. Η μόνη διαφορά απόψεων που εξακολουθούσε μέχρι τη στιγμή εκείνη να επικρατεί μεταξύ της Επιτροπής και της Γερουσίας του Βερολίνου ως προς τους όρους διεξαγωγής της δεύτερης αποτίμησης, εξαλείφθηκε στην πραγματογνωμοσύνη αυτή επειδή και οι δύο αποτιμήσεις για τον Απρίλιο και το Μάιο κατέληξαν στο αυτό αποτέλεσμα. Από το αποτέλεσμα της δεύτερης αποτίμησης συνάγεται ότι η τιμή αγοράς των 92 873 550 γερμανικών μάρκων είναι κατά το ποσό των 86 832 450 γερμανικών μάρκων χαμηλότερη από την πλήρη αξία του οικοπέδου. Οι γερμανικές αρχές κοινοποίησαν τη δεύτερη αποτίμηση με έγγραφο της 25ης Σεπτεμβρίου 1991. Στο έγγραφο αυτό είχαν εξάλλου προσαρτηθεί οι απόψεις του SBW προς αιτιολόγηση της αρχικής του αποτίμησης, οι παρατηρήσεις που υπέβαλε η DB στο πλαίσιο της διαδικασίας βάσει του άρθρου 93 παράγραφος 2 της συνθήκης (στο πλαίσιο αυτό η DB παρέθεσε στοιχεία σχετικά με τις υποχρεώσεις που υπέχει βάσει των διατάξεων πολεοδομικού σχεδιασμού) καθώς και η ιδιωτική πραγματογνωμοσύνη. Ως προς τα επιχειρήματα τα οποία προέβαλαν το SBW, ο ιδιώτης πραγματογνώμονας και η DB σε αντίκρουση της πραγματογνωμοσύνης της GGB, η Επιτροπή επιθυμεί καταρχήν να επισημάνει εν γένει ότι τα επιχειρήματα αυτά θα ήταν πειστικότερα αν είχαν προβληθεί πριν αποδεχθεί η Γερουσία του Βερολίνου τους όρους της δεύτερης αποτίμησης που είχε ζητήσει η Επιτροπή και πριν καταθέσει η GGB την πραγματογνωμοσύνη της. Όσον αφορά την εναλλακτική αποτίμηση που η DB έδωσε εντολή να πραγματοποιηθεί με δική της πρωτοβουλία έπειτα από την παραλαβή της πραγματογνωμοσύνης της GGB, η Επιτροπή απορρίπτει την πρόταση διεξαγωγής ενός δεύτερου υπολογισμού για την πραγματοποίηση του οποίου η μία πλευρά επιθυμεί να αντικαταστήσει την επίσημα διορισμένη επταμελή επιτροπή πραγματογνωμόνων εκ των υστέρων, χωρίς να συντρέχει κανένας υποχρεωτικός λόγος, με ιδιώτη πραγματογνώμονα. Η Επιτροπή δεν είναι εξάλλου της άποψης ότι το περιεχόμενο αυτής της λιγότερο αναλυτικής αποτίμησης δικαιολογεί την απόρριψη της επίσημης πραγματογνωμοσύνης. Όσον αφορά την κριτική που ασκήθηκε σε σχέση με πολυάριθμες πτυχές της μεθόδου που εφάρμοσε η GGB, η Επιτροπή είναι της γνώμης ότι η επίσημα διορισμένη επιτροπή πραγματογνωμόνων είχε πρόσβαση σε όλα τα στατιστικά στοιχεία και τις νεότερες μεθόδους, όπως ακριβώς αυτές εφαρμόζονται από τους επαγγελματίες πραγματογνώμονες κατά την αποτίμηση της αξίας των οικοπέδων. Σε συνάρτηση με το επιχείρημα που προέταξε η DB, ότι κατά τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας πρέπει επίσης να συνεκτιμηθούν οι υποχρεώσεις και τα βάρη που συγκατατέθηκε να επωμιστεί η επιχείρηση στο πλαίσιο των απαιτήσεων πολεοδομικού σχεδιασμού γι' αυτή την περιοχή της πόλης, η Επιτροπή επιθυμεί να υπενθυμίσει το γεγονός ότι η πραγματογνωμοσύνη της GGB λαμβάνει υπόψη όλες τις συμβατικές υποχρεώσεις της DB, συμπεριλαμβανομένων εκείνων των επιτακτικών όρων που περιορίζουν εν μέρει τη χρήση του οικοπέδου προς διεκπεραίωση βιομηχανικών σκοπών. Σε συνάρτηση με το σημείο αυτό, γίνεται παραπομπή στις αναλυτικές διαπιστώσεις της έκθεσης όσον αφορά τα κριτήρια που έχουν ιδιάζουσα βαρύτητα για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας (βλέπε ανωτέρω). Οι μοναδικές πρόσθετες υποχρεώσεις που δεν προβλέπονται ρητά ούτε στο συμβόλαιο πώλησης ούτε στις δύο εκθέσεις αποτίμησης και για τις οποίες η DB παραδίδει τώρα τα σχετικά αριθμητικά μεγέθη, απορρέουν από την πώληση και κατεδάφιση του πύργου Bellevue και από τον συνυπολογισμό του οικοπέδου Bellevue στο σχέδιο οικοδόμησης. Αυτό το πρόσθετο κόστος που δεν ήταν γνωστό κατά τη χρονική στιγμή της πώλησης, το οποίο, όπως καθίσταται προφανές, η DB επωμίστηκε καταρχήν σε μεταγενέστερη χρονική στιγμή, δεν μπορούσε, ωστόσο, να έχει επηρεάσει την αγοραία αξία τον Απρίλιο/Μάιο του 1990 και δεν επηρέαζε, ως εκ τούτου, την τιμή αγοράς. Υπό τις περιστάσεις αυτές, η Επιτροπή καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η διαφορά των 86,8 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων, μεταξύ της αποτίμησης του οικοπέδου στην οποία προέβη η GGB και της τιμής αγοράς που κατέβαλε η DB, συνιστά κρατική ενίσχυση εκ μέρους του κρατιδίου του Βερολίνου υπέρ της DB. Κατά την έναρξη της διαδικασίας, η Επιτροπή είχε αναφέρει ότι η ενίσχυση, χάρη στην οποία η DB κατόρθωσε να αποκτήσει το οικόπεδο σε τιμή χαμηλότερη από την πλήρη του αξία, συνιστούσε ενίσχυση υπέρ της DB κατά την έννοια του άρθρου 92 παράγραφος 1 της συνθήκης. Δεδομένου ότι οι επενδύσεις οι οποίες προβλεπόταν να πραγματοποιηθούν στο οικόπεδο σχετίζονταν με την εμπορία της παροχής υπηρεσιών σε συνάρτηση με τις δραστηριότητες του ομίλου στο χώρο των αυτοκινήτων οχημάτων καθώς και με τις υπόλοιπες δραστηριότητές του, οι οποίες διεξάγονται υπό συνθήκες έντονου ενδοκοινοτικού εμπορίου, η εν λόγω ενίσχυση απειλεί να οδηγήσει σε στρέβλωση του ενδοκοινοτικού ανταγωνισμού. Δεν έχει καμία σημασία, σε συνάρτηση με το σημείο αυτό, εάν πρόκειται να εκμισθωθούν περαιτέρω τμήματα του οικοδομημένου χώρου ή όχι, επειδή αυτές οι μορφές εκμίσθωσης συνιστούν επαγγελματικές μορφές εκμίσθωσης, οι οποίες είναι σε θέση να διασφαλίσουν στην DB κέρδη. Η Επιτροπή δεν είναι επίσης σε θέση να ασπαστεί τις αναλύσεις της DB, σύμφωνα με τις οποίες η επιδοτηθείσα τιμή αγοράς δεν ασκεί κανένα αντίκτυπο στην αγορά ή στον ανταγωνισμό, ακριβώς επειδή η DB επρόκειτο να δοκιμάσει να αποκτήσει, με παρόμοιους όρους, ένα άλλο οικόπεδο στο Βερολίνο, εάν δεν είχε μπορέσει να αποκτήσει το οικόπεδο στην Potsdamer Platz υπό τους όρους της σύμβασης της 16ης Ιουλίου 1990. Η GGB είχε μνημονεύσει το σπάνιο χαρακτήρα που παρουσίασε αυτή η ευκαιρία αγοράς για τη DB, με αποτέλεσμα να μην υπάρχουν στην ουσία για την DB εναλλακτικές λύσεις αγοράς οικοπέδων αυτής της τάξεως μεγέθους στο κέντρο της πόλης. Η κρατική ενίσχυση δεν επηρέασε, ως εκ τούτου, υποχρεωτικά την επιλογή της τοποθεσίας από την πλευρά της DB, αλλά μπορεί μάλλον να θεωρηθεί ως απροσδόκητο κέρδος, το οποίο απειλεί με στρέβλωση τον ανταγωνισμό επειδή είναι δυνατόν να οδηγήσει σε άνοδο των περιθωρίων κέρδους της DB κατά τις δραστηριότητες παροχής υπηρεσιών ή/και κατά τις βιομηχανικές δραστηριότητες αυτής. VI Η εν λόγω ενίσχυση, η οποία δεν εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής κάποιου εγκεκριμένου σχεδίου χορήγησης ενισχύσεων, έπρεπε να έχει κοινοποιηθεί στην Επιτροπή βάσει των διατάξεων του άρθρου 93 παράγραφος 3 της συνθήκης. Δεδομένου ότι η ομοσπονδιακή κυβέρνηση δεν κοινοποίησε την ενίσχυση εκ των προτέρων, η Επιτροπή δεν ήταν επίσης σε θέση να εκφράσει τις απόψεις της ως προς τα νέα μέτρα πριν αυτά τεθούν σε εφαρμογή. Η ενίσχυση είναι, ως εκ τούτου, παρόνομη επειδή χορηγήθηκε κατά παράβαση των διατάξεων του άρθρου 93 παράγραφος 3 της συνθήκης. Εφόσον οι διαδικαστικές διατάξεις του άρθρου 93 παράγραφος 3 της συνθήκης, οι οποίες είναι επίσης σημαντικές από πλευράς δημοσίας τάξης, έχουν υποχρεωτικό χαρακτήρα και το Δικαστήριο των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων επιβεβαίωσε το άμεσο αποτέλεσμά τους στην απόφασή του της 19ης Ιουνίου 1973 στην υπόθεση 77/72 (3), ο παρόνομος χαρακτήρας της επίμαχης ενίσχυσης δεν είναι δυνατό να θεραπευτεί εκ των υστέρων. VII Στις παρατηρήσεις της η DB ισχυρίζεται ότι η ενίσχυση που ενδεχομένως χορηγήθηκε είναι συμβιβάσιμη με την κοινή αγορά βάσει των διατάξεων του άρθρου 92 παράγραφος 2 στοιχείο γ). Πράγματι, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου αυτού, συμβιβάζονται με την κοινή αγορά οι ενισχύσεις υπέρ της οικονομίας ορισμένων περιοχών της Ομοσπονδιακής Δημοκρατίας της Γερμανίας, που έχουν θιγεί από το διαμελισμό της Γερμανίας, στο βαθμό που οι ενισχύσεις αυτές είναι αναγκαίες προς ισοφάριση των οικονομικών μειονεκτημάτων που έχουν προκύψει από το διαμελισμό. Το Δυτικό Βερολίνο ανήκει αναμφισβήτητα στα εδάφη που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του άρθρου αυτού. Η Επιτροπή ενέκρινε έτσι ήδη κατά το παρελθόν και, τελευταία φορά το Μάρτιο του 1989, τη χορήγηση πολυάριθμων ενισχύσεων που θεσπίζονται στο νόμο υποστήριξης του Βερολίνου (Berlinfoerderungsgesetz) με στόχο την ενίσχυση της οικονομίας του Δυτικού Βερολίνου, βάσει των διατάξεων του άρθρου 92 παράγραφος 2 στοιχείο γ) της συνθήκης και σε συμφωνία με την κοινή δήλωση των έξι ιδρυτικών κρατών μελών της Κοινότητας, λαμβανομένης υπόψη της ιδιαίτερης θέσης του Βερολίνου και της αναγκαιότητας να διασφαλιστεί στην πόλη αυτή η υποστήριξη του ελεύθερου κόσμου. Στην ανακοίνωση σχετικά με την Κοινότητα και την ενοποίηση της Γερμανίας της 21ης Αυγούστου 1990 (4), η Επιτροπή υποστήριξε από την πλευρά της την άποψη ότι εξέλειψε η οικονομική αιτιολόγηση για τη διατήρηση των ενισχύσεων υπέρ του Βερολίνου. Χαιρετίζοντας την πρόθεση των γερμανικών αρχών να εξαλείψουν ολοσχερώς τις ενισχύσεις αυτές, η Επιτροπή διακήρυξε τη βούλησή της να εκδώσει την απόφασή της όσον αφορά την χρονική προθεσμία της, κατά την άποψή της, αναγκαίας και δικαιολογημένης εξάλειψης των ενισχύσεων αυτών, με την ευκαιρία της συνεχιζόμενης εξέτασης των ενισχύσεων προς υποστήριξη των παραμεθόριων περιοχών και του Δυτικού Βερολίνου. Οι γερμανικές αρχές και η DB παρέπεμψαν, ωστόσο, στο γεγονός ότι η DB είχε ήδη εκδηλώσει το 1988 το ενδιαφέρον της να προβεί σε επενδύσεις στο Βερολίνο, και ότι η δέσμευσή της να επενδύσει στην Potsdamer Platz αναλήφθηκε το Σεπτέμβριο του 1989, δηλαδή πριν από την πτώση του τείχους του Βερολίνου. Ακόμη και τον Απρίλιο του 1990, κατά την εποχή που γινόταν η αποτίμηση της αξίας του οικοπέδου που είχε επιλεγεί, δεν είχε ακόμη ληφθεί καμία απόφαση ενοποίησης της Γερμανίας και η χρονική στιγμή του γεγονότος αυτού εξακολουθούσε να είναι εξαιρετικά αβέβαιη. Την εποχή εκείνη η περιοχή γύρω από την Potsdamer Platz δεν είχε ενσωματωθεί στην αστική περιοχή του Δυτικού Βερολίνου. Εξίσου ανύπαρκτα ήταν τα συγκεκριμένα σχέδια για την ανάπτυξη αυτής της αστικής περιοχής. Ιδιαίτερες περιπλοκές για κάθε επενδυτή, που εκείνη την εποχή ενδιαφερόταν να αποκτήσει οικόπεδα μεγάλου εμβαδού στην προαναφερόμενη αστική περιοχή, προκαλούσε η αβεβαιότητα σχετικά με το ιδιοκτησιακό καθεστώς ορισμένων τμηματικών επιφανειών, καθώς και η αδυναμία συνένωσης μεγάλων οικοπέδων, χωρίς το συνηθισμένο μειονέκτημα της ύπαρξης μικρών τεμαχίων εντός της περιφέρειας των οικοπέδων αυτών που ανήκαν σε ιδιώτες απρόθυμους να πωλήσουν. Δεν προκαλεί επομένως έκπληξη το γεγονός ότι καθεμία από τις τρεις οικοπεδικές εναλλακτικές λύσεις, που προσφέρθηκαν στην DB από τη Γερουσία του Βερολίνου τον Ιανουάριο του 1990, ενεφάνιζαν τις ελλείψεις αυτές. Με την κατεδάφιση του τείχους του Βερολίνου στις αρχές του 1990 δεν εξαλείφθηκαν, ωστόσο, ουδόλως τα προφανή μειονεκτήματα από το διαμελισμό της Γερμανίας, και ειδικότερα τα μειονεκτήματα που υφίστανται γι' αυτή την αστική περιοχή. Το καθεστώς αυτό απέτρεπε κάθε συγκεκριμένο ενδιαφέρον από την πλευρά μεγάλων ιδιωτικών επενδυτών -εκτός από την DB- γεγονός που οφειλόταν στο ότι κάθε ιδιωτικός επενδυτής έπρεπε να λάβει υπόψη τις νέες αντιλήψεις πολεοδομικού σχεδιασμού, τις ακαθόριστες ακόμα οικοδομικές διατάξεις και τις δημόσιες επενδύσεις στους τομείς των μέσων μεταφοράς και των έργων κοινής ωφελείας. Οι περιστάσεις αυτές και, ειδικότερα, το γεγονός ότι δεν είχαν ακόμη καθοριστεί οι υποχρεωτικοί όροι πολεοδομικού σχεδιασμού, όχι μόνο δημιουργούσαν μεγάλη αβεβαιότητα, αλλά σήμαιναν επίσης ότι κάθε πιθανός επενδυτής έπρεπε να είναι πρόθυμος να επωμιστεί οικονομικούς κινδύνους, οι οποίοι ήταν σχεδόν αδύνατο να προσδιοριστούν ποσοτικά. Υπό τις συνθήκες αυτές, η Επιτροπή αποδέχεται ότι η Γερουσία του Βερολίνου διέθεσε επαρκή επιχειρήματα ούτως ώστε να καταδείξει ότι η χορήγηση της ειδικής ενίσχυσης ήταν εξίσου αναγκαία, όσο και δικαιολογημένη, προκειμένου να ισοφαριστούν τα μειονεκτήματα που αναφέρθηκαν προηγουμένως και να κερδηθεί ένας πρωτοπόρος επενδυτής, ο οποίος ήταν πρόθυμος να αναλάβει το συναφή με την επένδυση κίνδυνο και να συμβάλει, με ένα μεγάλο έργο πολεοδομικής ανάπτυξης, στην εκπλήρωση των στόχων πολεοδομικής ανάπτυξης γι' αυτή την περιοχή της πόλης. Στο συμβόλαιο αγοράς θεσπίζονται, εξάλλου, πολυάριθμες ρητές υποχρεώσεις σε βάρος της DB, οι οποίες πρέπει να προσδιοριστούν αναλυτικότερα όταν πρόκειται να αποφασιστούν οριστικά οι βασικές αρχές πολεοδομικού σχεδιασμού, ενώ θεσπίζεται επίσης σιωπηρά η πρόσθετη υποχρέωση σε βάρος της DB να αποκτήσει, εάν αυτό καθίσταται δυνατό, τον πύργο Bellevue, να προβεί σε κατεδάφιση αυτού του "πολεοδομικού στίγματος ντροπής" και να συμπεριλάβει το οικόπεδο αυτό στο σχεδιαζόμενο έργο πολεοδομικής ανάπτυξης. Μετά τον έλεγχο των στοιχείων που της διαβιβάστηκαν με έγγραφο της 25ης Σεπτεμβρίου 1991, η Επιτροπή εξακολουθούσε μεν να είναι πεπεισμένη ως προς το γεγονός ότι το συμβόλαιο πώλησης περιείχε στοιχεία κρατικής ενίσχυσης, παραδέχθηκε όμως ότι η Γερουσία του Βερολίνου είχε το δικαίωμα να χορηγήσει κρατική ενίσχυση και ότι η εν λόγω κρατική ενίσχυση ήταν αναγκαίο να χορηγηθεί προς ισοφάριση των μειονεκτημάτων τα οποία προέκυψαν για την DB από τις περιστάσεις που περιέβαλαν τη σύμβαση πώλησης εκείνη τη χρονική στιγμή πριν από την ενοποίηση της Γερμανίας. Στο βαθμό που δεν γινόταν μνεία των περιστάσεων αυτών στη σύμβαση, δεν ήταν δυνατό αυτές να ληφθούν υπόψη κατά την αποτίμηση του οικοπέδου, μπορούσαν όμως να δικαιολογήσουν τη χορήγηση κρατικής ενίσχυσης προς ισοφάριση των μειονεκτημάτων αυτών. Η Επιτροπή δήλωσε για το λόγο αυτό, στα τέλη του 1991, ότι ήταν πρόθυμη να εξετάσει από κοινού με τους πραγματογνώμονες της Γερουσίας του Βερολίνου και την DB τις οικονομικές συνέπειες που είχαν οι πρόσθετες υποχρεώσεις και βάρη που επιβλήθηκαν με το συμβόλαιο πώλησης. Προς το σκοπό αυτό, η Επιτροπή αποτίμησε την καθαρή δαπάνη που προέκυπτε σε βάρος της DB λόγω της απόφασής της να συμπεριλάβει το οικόπεδο Eichhornstrasse 5-6 στα σχέδια οικοδόμησης. Η καθαρή αυτή δαπάνη μπορούσε, χωρίς άλλο, να θεωρηθεί απόρροια των οικονομικών μειονεκτημάτων που είχαν προκύψει τον Ιούλιο του 1990, δηλαδή σε χρονική στιγμή πριν από την ενοποίηση της Γερμανίας, από τον διαμελισμό του κρατιδίου. Η παροχή ενίσχυσης προς ισοφάριση αυτού του πρόσθετου πραγματικού οικονομικού κόστους ήταν, κατά συνέπεια, δυνατό να δικαιολογείται βάσει των διατάξεων του άρθρου 92 παράγραφος 2 στοιχείο γ) της συνθήκης. Η Επιτροπή τόνισε, ωστόσο, ότι δεν μπορούσε να διακηρύξει ότι ήταν σύμφωνη με την καθαρή δαπάνη που μνημόνευσε η DB στις απόψεις που εξέθεσε κατά τη διάρκεια της διαδικασίας, την οποία η DB εκτιμούσε σε 112,5 εκατομμύρια γερμανικά μάρκα, επί συνολικού ποσού 207,8 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων που αντιπροσώπευαν οι υποχρεώσεις και τα βάρη από τη σύμβαση αγοράς. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρατέθηκαν προηγουμένως, η εξέταση των τεχνικών δεδομένων που πραγματοποιήθηκε τον Ιανουάριο και Φεβρουάριο του 1992 οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι καθαρές δαπάνες που προέκυψαν για την DB λόγω της αγοράς του πύργου Bellevue και του συνυπολογισμού του οικοπέδου Bellevue στα σχέδια οικοδόμησης εκτιμώνται στο ποσό των 53 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων. Η Επιτροπή είναι, για το λόγο αυτό, της άποψης ότι σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 92 παράγραφος 2 στοιχείο γ) της συνθήκης είναι συμβιβάσιμη με την κοινή αγορά η χορήγηση ενίσχυσης ύψους 53 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων κατ' ανώτατο όριο υπέρ της DB. Ωστόσο, δεν συμβιβάζεται με τις διατάξεις του άρθρου 92 της συνθήκης η εναπομένουσα κρατική ενίσχυση ύψους 33,8 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων που εμπεριέχεται στη σύμβαση αγοράς. Στο άρθρο 92 παράγραφος 3 της συνθήκης κατονομάζονται οι ενισχύσεις εκείνες που μπορεί να συμβιβάζονται με την κοινή αγορά. Το συμβιβάσιμο με τη συνθήκη οφείλει, στην προκειμένη περίπτωση, να καθορίζεται στο πλαίσιο της Κοινότητας και όχι σε συνάρτηση με μεμονωμένο κράτος μέλος. Προκειμένου να κατοχυρωθεί η εύρυθμη λειτουργία της κοινής αγοράς και να γίνουν σεβαστές οι βασικές αρχές του άρθρου 3 στοιχείο στ) της συνθήκης, οι καθοριζόμενες εξαιρέσεις από τη βασική απαγόρευση παροχής ενισχύσεων του άρθρου 92 παράγραφος 1, που θεσπίζονται στην παράγραφο 3 του εν λόγω άρθρου, πρέπει να ερμηνεύονται στενά κατά την εξέταση των ρυθμίσεων παροχής ενισχύσεων ή μεμονωμένης ενίσχυσης. Ειδικότερα, η εφαρμογή τους καθίσταται δυνατή μόνον εάν η Επιτροπή είναι πεπεισμένη ότι δεν επαρκούν αφεαυτές οι δυνάμεις της αγοράς για να παρακινηθεί ο πιθανός αποδέκτης των ενισχύσεων, χωρίς τη χορήγηση της συγκεκριμένης ενίσχυσης, σε ενέργειες που συμβάλλουν στην επίτευξη κάποιου από τους στόχους που κατονομάζονται στο άρθρο 92 παράγραφος 3. Σε σχέση με την εξαίρεση που θεσπίζεται στο άρθρο 92 παράγραφος 3 στοιχείο α), πρέπει να υπενθυμιστεί ότι η Επιτροπή υπερασπίστηκε πάντοτε την άποψη ότι καμία περιφέρεια της Δυτικής Γερμανίας δεν χαρακτηρίζεται από μια τόσο σοβαρή και κοινωνική κατάσταση ώστε να μπορεί να γίνει επίκληση τέτοιας εξαίρεσης από τη βασική απαγόρευση χορήγησης ενισχύσεων του άρθρου 92 παράγραφος 1, εξαίρεση που έχει ως συνέπεια το γεγονός ότι οι ενισχύσεις που παρέχονται προς υποστήριξη της οικονομικής ανάπτυξης περιοχών, στις οποίες το επίπεδο διαβίωσης είναι ασυνήθιστα χαμηλό ή οι οποίες μαστίζονται από υψηλά ποσοστά ανεργίας, μπορούν να θεωρούνται συμβιβάσιμες με την κοινή αγορά. Όσον αφορά την εξαίρεση που θεσπίζεται στο άρθρο 92 παράγραφος 3 στοιχείο β), πρέπει να διαπιστωθεί ότι με την παρεχόμενη έμμεση ενίσχυση για την επίμαχη αγορά του οικοπέδου, δεν προάγεται ούτε σημαντικό σχέδιο κοινού ευρωπαϊκού ενδιαφέροντος ούτε πρόκειται να εξαλειφθεί σημαντική πηγή οχλήσεων στην οικονομική ζωή ενός κράτους μέλους. Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 92 παράγραφος 3 στοιχείο γ), οι ενισχύσεις για την προώθηση της ανάπτυξης ορισμένων οικονομικών κλάδων ή οικονομικών περιοχών είναι δυνατόν να εγκριθούν εφόσον δεν αλλοιώνουν τους όρους των συναλλαγών κατά τρόπο που αντιστρατεύεται το κοινό συμφέρον. Όσον αφορά την πτυχή της περιφερειακής ενίσχυσης, πρέπει να σημειωθεί ότι, κατά την άποψη της DB, το Βερολίνο έπρεπε να εξακολουθήσει να συγκαταλέγεται στις υποστηρίξιμες περιοχές της Γερμανίας, λόγω των συνεπειών του διαμελισμού της Γερμανίας, που εξακολουθούν να είναι αισθητές όπως και κατά το παρελθόν. Η πτυχή του διαμελισμού της Γερμανίας αποτελεί όμως επιχείρημα που οφείλει να εξετασθεί στο πλαίσιο των διατάξεων του άρθρου 92 παράγραφος 2 στοιχείο γ). Ως προς τη δυνατότητα υποστήριξης μιας περιφέρειας στο πλαίσιο των περιφερειακών ενισχύσεων βάσει του άρθρου 92 παράγραφος 3 στοιχείο γ), η Επιτροπή αποφάσισε να εφαρμόσει μια μέθοδο ανάλυσης που συναπαρτίζεται από δύο στάδια ελέγχου και δημοσίευσε τη μέθοδο αυτή (5). Σύμφωνα με τα κριτήρια του πρώτου σταδίου ελέγχου, λαμβάνοντας υπόψη τις οριακές τιμές που ισχύουν για τη Γερμανία (το 1990), η θιγόμενη περιοχή έπρεπε να εμφανίζει είτε ΑΕΠ κατά κεφαλή του πληθυσμού, ίσο κατ' ανώτατο όριο με το 74 % του (δυτικογερμανικού) μέσου όρου των κρατιδίων, είτε να έχει ανεργία ανώτερη από ποσοστό 143 % του μέσου όρου των κρατιδίων. Μεγάλη είναι πάντως η απόσταση που χωρίζει το Δυτικό Βερολίνο από αυτές τις οριακές αξίες (ΑΕΠ 1986: 102 %- ανεργία 1987 - 1990: 119,4 %). Στο δεύτερο στάδιο του ελέγχου περιλαμβάνεται η δυνατότητα συνυπολογισμού άλλων οικονομικών δεικτών. Υπό ορισμένες περιστάσεις, και ιδίως στις περιφέρειες εκείνες που προσεγγίζουν σε σημαντικό βαθμό τις οριακές αξίες που εμφανίζονται στο πρώτο στάδιο ελέγχου, το δεύτερο στάδιο ελέγχου μπορούσε να αποτελέσει επαρκή δικαιολογία για τη χορήγηση περιφερειακής ενίσχυσης. Μεγάλη είναι, ωστόσο, η απόσταση που χωρίζει το Δυτικό Βερολίνο από την επίτευξη των οριακών αξιών του πρώτου σταδίου ελέγχου. Εξάλλου, πρέπει να διαπιστωθεί ότι, με την ευκαιρία του καθορισμού του νέου ευρετηρίου των δυτικογερμανικών περιοχών ενίσχυσης στις 25 Ιανουαρίου 1991, το Δυτικό Βερολίνο δεν συμπεριλήφθηκε στις περιφέρειες που χρήζουν προστασίας στο πλαίσιο των επιδιωκόμενων στόχων γενικότερου ενδιαφέροντος για τη βελτίωση των περιφερειακών οικονομικών υποδομών, οι οποίοι συνιστούν και τη σημαντικότερη ρύθμιση για τις γερμανικές περιφερειακές ενισχύσεις. Όπως καταδεικνύεται από τους οικονομικούς δείκτες που παρατίθενται στη συνέχεια, το Βερολίνο τοποθετείται στο "δυτικογερμανικό" μέσο όρο. Ο ακαθάριστος μισθός ανέρχεται έτσι στην περιφέρεια του Δυτικού Βερολίνου σε ποσοστό 98 % του δυτικογερμανικού μέσου όρου, πράγμα που ισοδυναμεί με καθαρό επίπεδο αποδοχών που είναι υψηλότερο από το δυτικογερμανικό μέσο όρο, εάν συνυπολογιστούν τα σημαντικά φορολογικά πλεονεκτήματα που εξακολουθούν να ισχύουν στην περίπτωση του Δυτικού Βερολίνου. Πρέπει, εκτός των άλλων, να σημειωθεί ότι η κάλυψη του Δυτικού Βερολίνου με έργα υποδομής αντιπροσωπεύει ποσοστό 99 % του δυτικογερμανικού μέσου όρου. Λαμβανομένων υπόψη των στοιχείων που αναπτύχθηκαν προηγουμένως, οι περιφερειακές ενισχύσεις που χορηγούνται υπέρ του Δυτικού Βερολίνου δεν είναι δυνατό να θεωρηθούν συμβιβάσιμες με την κοινή αγορά κατά την έννοια του άρθρου 92 παράγραφος 3 στοιχείο γ) της συνθήκης. Επιπλέον, πρέπει να αναφερθεί ότι οι έμμεσες ad hoc ενισχύσεις, οι οποίες παρέχονται επιπροσθέτως εκτός του πλαισίου κάθε διαφανούς ρύθμισης παροχής ενισχύσεων, δεν μπορεί κατά βάση να καταταχθούν στις ενισχύσεις που είναι συμβιβάσιμες με την κοινή αγορά, κατά την έννοια του εν λόγω άρθρου. Συνεκτιμώντας τις απόψεις που αναπτύχθηκαν προηγουμένως, δεν καθίσταται δυνατό να γίνει επίκληση της εξαίρεσης του άρθρου 92 παράγραφος 3 στοιχείο γ) της συνθήκης -που αφορά τις περιφερειακές πτυχές- σε σχέση με την επίμαχη ενίσχυση. Όσον αφορά τη θεσπιζόμενη εξαίρεση στο άρθρο 92 παράγραφος 3 στοιχείο γ) της συνθήκης υπέρ ενισχύσεων για την προώθηση της ανάπτυξης ορισμένων οικονομικών δραστηριοτήτων, η Επιτροπή έχει τη δυνατότητα να θεωρήσει ορισμένες ενισχύσεις ως συμβιβάσιμες με την κοινή αγορά, εφόσον δεν αλλοιώνονται οι όροι των συναλλαγών μεταξύ των κρατών μελών. Η ανάπτυξη των δραστηριοτήτων παροχής υπηρεσιών της DB δεν κατατάσσεται στις περιπτώσεις για τις οποίες μπορούσε να χορηγηθεί τέτοια εξαίρεση, δεδομένου ότι δεν υφίσταται κανένας λόγος να προωθηθεί η ανάπτυξη επιχειρήσεων αυτού του κλάδου και επειδή αυτός ο κλάδος οικονομικών δραστηριοτήτων δεν μπορεί να θεωρηθεί ουσιαστικός για το σύνολο της Κοινότητας. VIII Στην περίπτωση των ενισχύσεων που δεν είναι συμβιβάσιμες με την κοινή αγορά, η Επιτροπή διαθέτει τη δυνατότητα, που της παρέχεται βάσει του άρθρου 93 παράγραφος 2 της συνθήκης και επιβεβαιώθηκε από το Δικαστήριο στην απόφασή του της 12ης Ιουλίου 1973 στην υπόθεση 70/72 (6) και σε μια άλλη απόφασή του της 24ης Φεβρουαρίου 1987 στην υπόθεση 310/85 (7), να απαιτεί από τα κράτη μέλη να αξιώσουν από τους αποδέκτες των χορηγηθεισών ενισχύσεων την επιστροφή των σχετικών ποσών. Οι γερμανικές αρχές είναι, ως εκ τούτου, υποχρεωμένες να αξιώσουν από την επιχείρηση DB την επιστροφή της ενίσχυσης που της χορηγήθηκε παράνομα από το κρατίδιο του Βερολίνου εντός προθεσμίας δύο μηνών. Η είσπραξη του ποσού γίνεται σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις της εθνικής νομοθεσίας. Στις διατάξεις αυτές συγκαταλέγονται και οι ρυθμίσεις για την καταβολή τόκων υπερημερίας στις περιπτώσεις κρατικών οφειλών, εφόσον η επιστροφή πραγματοποιείται μετά την παρέλευση της προθεσμίας που έθεσε η Επιτροπή, ΕΞΕΔΩΣΕ ΤΗΝ ΠΑΡΟΥΣΑ ΑΠΟΦΑΣΗ: Άρθρο 1 Η σύμβαση πώλησης οικοπέδου της 16ης Ιουλίου 1990 μεταξύ της Daimler-Benz AG (DB) και του κρατιδίου του Βερολίνου για χώρο εμβαδού 61 740 τετραγωνικών μέτρων στην τοποθεσία Potsdamer Platz του Βερολίνου περιέχει κρατική ενίσχυση ύψους 86 832 450 γερμανικών μάρκων, η οποία είναι παράνομη επειδή χορηγήθηκε υπέρ της DB κατά παράβαση των διατάξεων του άρθρου 93 παράγραφος 3 της συνθήκης ΕΟΚ. Από το συνολικό ποσό της ενίσχυσης αυτής, συμβιβάζεται με την κοινή αγορά ποσό ύψους 53 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων βάσει του άρθρου 92 παράγραφος 2 στοιχείο γ). Ωστόσο, το εναπομένον ποσό της ενίσχυσης ύψους 33 832 450 γερμανικών μάρκων δεν συμβιβάζεται με την κοινή αγορά κατά την έννοια του άρθρου 92. Άρθρο 2 Η γερμανική κυβέρνηση οφείλει να μεριμνήσει για την ανάκτηση της ενίσχυσης που δεν συμβιβάζεται με την κοινή αγορά, μέσω της επιστροφής ποσού ύψους 33 832 450 γερμανικών μάρκων από την DB προς το κρατίδιο του Βερολίνου εντός προθεσμίας δύο μηνών από την κοινοποίηση της παρούσας απόφασης. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά το ποσό των τόκων που ενδεχομένως έχει καρπωθεί η DB αν η πληρωμή πραγματοποιηθεί μετά την παρέλευση της δίμηνης προθεσμίας. Άρθρο 3 Η γερμανική κυβέρνηση ανακοινώνει στην Επιτροπή, εντός προθεσμίας δύο μηνών έπειτα από την κοινοποίηση της παρούσας απόφασης, τα μέτρα που έχει λάβει προκειμένου να συμμορφωθεί προς αυτή. Άρθρο 4 Η παρούσα απόφαση απευθύνεται στην Ομοσπονδιακή Δημοκρατία της Γερμανίας. Βρυξέλλες, 14 Απριλίου 1992.

Classification Labels:
239
140
1017
1015
703
36

Label Descriptions:
{"239": "Πολεοδομία", "140": "ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑ ΚΑΙ ΚΤΙΡΙΑΚΑ ΕΡΓΑ", "1017": "Αθέμιτος ανταγωνισμός", "1015": "Προστασία των συναλλαγών", "703": "Εμπορική νομοθεσία", "36": "ΕΜΠΟΡΙΟ"}

EuroVoc IDs (Original): 1329
4619
2656
712
3581

EuroVoc IDs (Expanded): 1329
4619
2656
712
3581

Dataset Source: meu

Split: train